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INSTITUTO NACIONAL DE SEGUROS

DEPARTAMENTO DE CREDITOS
UNIDAD DE INGENIERIA

TASACION DE BIENES INMUEBLES


INSTITUTO NACIONAL DE SEGUROS DEPARTAMENTO DE CREDITOS
Solicitante : No. Solicitud
Propietario :
Direccin :
Provincia : Distrito: Canton:
Numero de finca: Folio Real N Plano de catastro N

LOTE APTO PARA CONSTRUIR TIEMPO DE CONSTRUIDA: AOS

GRADO DE URBANIZACION 81 % VIDA UTIL REMANENTE: AOS

RANGO DE VALORES DE LA ZONA DAOS EN LA VIVIENDA:

Desde REPARACIONES URGENTES:


Hasta

GRAVAMENES, SERVIDUMBRES, ANOTACIONES : VALOR DEL TERRENO -

VALOR DE CONSTRUCCIONES -

OBRAS COMPLEMENTARIAS -

VALOR DE LA PROPIEDAD -

OBSERVACIONES : NORTE CROQUIS DE LA UBICACIN :

Vigencia del Avaluo:


6 meses

VB REFRENDO

Ing. IC 8-Feb-02
NOMBRE DEL PERITO N CFIA FECHA

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LINDEROS REALES
NORTE:
SUR :
ESTE :
OESTE:

DESCRIPCION

A) Topografa del terreno :


( 1 ) Plana ( 2 ) Pendiente hacia atrs ( 3 ) Pendiente hacia adelante

B) Nivel con respecto a la calle :


( 1 ) A nivel ( 2 )Bajo nivel ( 3 ) Sobrenivel

C) Calles adyacentes de :
(1) Asfalto ( 2) Lastre ( 3 ) Tierra

D) Ubicado en una zona de clase :


( 1 ) Baja ( 2 )Media baja ( 3 ) Media ( 4 ) Media alta ( 5 ) Alta

frente: 7m
E) Forma del lote : fondo: 30 m
( 1 ) Regular ( 2 ) Irregular Relacion Frente / Fondo :
1/ 4.29
F) Situaciones de riesgo : NO SI

G) Trabajos preliminares : NO SI

N- plano 0.00 M2
VALOR DEL TERRENO
Area segn plano catastrado RANGO VALORES DE LA ZONA
Area segn registro : 0.00 / M2 DESDE
0.00 / M2 HASTA
D E TALLE MEDIDA VALOR UNITARIO VALOR TOTAL
Lote 0.00
castigo pendiente rio 0.00
TOTAL 0.00 M2 0.00

JUSTIFICACION DEL VALOR:

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Terreno plano clase media, valor en la zona

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METODOS Y TECNICAS
La evaluacin de los factores quen influyen en la valoracin del terreno
se muestran a continuacin:

DESCRIPCION FACTOR
Por terreno 1.0
Influencia por pendiente 1.0
Lote regular 1.0
Lote esquinero 1.0
Por fondo 1.0
Por diferencia de altura 1.0

GRADO DE URBANIZACION
El grado de urbanizacin fue determinado acorde con los siguientes parmetros :

ELEMENTO PARAM ETR O PUNTOS


Agua 16 12.8
Electricidad 15 15.0
Alumbrado pblico 5 5.0
Telfono 7 7.0
Alcantarillado pluvial 7 7.0
Alcantarillado sanitario 3 3.0
Aceras 7 0.0
Cordn o cao 5 5.0
Pavimentos 10 10.0
Jardines y parques 4 0.0
Transportes 11 11.0
Edificios pblicos y comunales 6 3.0
Edificios comerciales 4 2.0
T O TAL 100 80.8

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CONSTRUCCIONES
A) Destino de las construcciones :
( 1 ) Unifamiliar ( 2 ) Varias viviendas ( 3 ) Condominios ( 4 ) Comercial
B) Distribucin :
Cochera Cocina Cuarto estudio
Sala Dormitorios Cuarto de servicio
Comedor Baos Patio de tendido

C) El rea de la vivienda es de: :

D) Altura piso-cielo :

E) Estado de conservacin :
( 1 ) Psimo ( 4 ) Deficiente ( 7 ) Bueno
( 2 ) Muy Malo ( 5 ) Regular ( 8 ) Muy bueno
( 3 ) Malo ( 6 ) Intermedio ( 9 ) Excelente

F) Reparaciones necesarias : NO SI

G) Habitada por :
( 1 ) Propietario ( 2 ) Solicitante ( 3 ) Inquilino ( 4 ) Otro

H) Materiales que componen la vivienda son :


Paredes exteriores una planta:
Paredes interiores dos plantas:
Pisos
entrepiso
Cielos
Cerchas
Techos
Enchapes
Losa sanitaria puertas en bao: SI NO
Sistema agua caliente no
Instalacin elctrica entubada con caja de breake buen estado si
Instalacin pluvial Canoas de HG, bajantes de PVC buen estado si
Puertas
Ventanas
Closets
Muebles de cocina
Pilas
Pintura
Portones
Rejas
Zacate

LA VIVIENDA ES GARANTIA: SI NO

J) Se han realizado modificaciones : SI NO


Explique:

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VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

LOS VALORES TOMADOS COMO REFERENCIA SON LOS QUE DA EL COLEGIO FEDERADO DE INGENIEROS
Y DE ARQUITECTOS DE COSTA RICA, SUBDIRECCION DE FISCALIA.

Clasificacin normal

Optimo O
Muy Bueno MB
Bueno B
Intermedio I
Regular R
Deficiente D
Malo M
Muy Malo MM
Demolicin DM

AREA UNIT. VRN VUT EDAD FACTOR FACTOR VNR UNIT. DEPR. VUR
DESCRIPCION
m2 / m2 aos aos DEPR. ESTADO / m2 aos
CASA B 90.00 0.00 0.00 60.0 15.0 0.8438 0.9748 0.000 0.00 #DIV/0!
COCHERA R 8.00 0.00 0.00 50.0 7.0 0.9202 0.8190 0.00 0.00 #DIV/0!
TOTAL 0.00

DEFENICIONES:
VRN: valor de reposicin nuevo VRN: valor neto de reposicin
VUT: vida til total estimada del bien VUR: vida til remanente

Edad: edad del bien


DEPR: depreciacin por edad, vida til total estimada y estado de conservacin

METODO DE ROSS HEIDECKE

VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS

El valor de las obras complementarias se detalla a continuacin :

El valor de las construcciones se detalla a continuacin :


AREA UNIT. VRN VUT EDAD FACTOR FACTOR VNR UNIT. DEPR. VUR
DESCRIPCION
m2 / m2 aos aos DEPR. ESTADO / m2 aos
TAPIA B 20.00 0.00 0.00 30.0 5.0 0.9028 0.9748 0.00 0.00 46.1
VERJAS B 10.00 0.00 0.00 20.0 10.0 0.6250 0.9748 0.00 0.00 46.1

TOTAL -

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Tabla de Depreciacion por ESTADO TABLA ESTADO POR METODO Q
Coef. Coef.
ESTADO Condiciones Fsicas Clasificacin normal
Deprec. K Q deprec. K
NUEVO
1 No ha sufrido ni necesita reparaciones Optimo O 0.00 NUEVO 10 1.0000 0
Muy Bueno MB 0.032 BUENO 9 0.9968 0.032
REGULAR
2 Requiere o ha recibido reparaciones sin importancia Bueno B 2.52 MEDIO 8 0.9748 2.52
Intermedio I 8.09 REGULAR 7 0.9191 8.09
3 Requiere reparaciones simples Regular R 18.10 REP SENC 6 0.8190 18.1
Deficiente D 32.20 REP MEDIAS 5 0.6680 32.2
4 Requiere reparaciones importantes Malo M 52.60 REP IMPOR 4 0.4740 52.6
Muy Malo MM 72.20 DAO GRAV 3 0.2480 72.2
5 Sin Valor = Valor de Demolicin Demolicin DM 100.00 EN DESECHO 2 0.1350 100

CALCULO DE VALOR DEPRECIADO (VNR : VALOR NETO DE REPOSICION)


VALORES CONSTRUCCION INGRESAR EN CELDAS Q = 1-K
Vn : 70,000.00 Valor Nuevo Valor de construccin Nueva COSTO DE CONSTRUIR ACTUAL VRN
x : 15 aos Edad Aos de construida AOS DE CONSTRUIDA NOTA:
n : 60 aos Vida Util Vida probable de la edificacin AOS PROBABLES DE VIDA UTIL VUT
k : 2.520 B Estado de depreciacin LETRAS DE CLASIFICACION LO QUE SE ENCUENTRA EN CELESTE ES PARA
VA : 57,574.13 VALOR DEPRECIADO DE LA EDIFICACION (Valor actual) VNR CAMBIAR LOS VALORES, AOS, ESTADO (incluir letra mayuscula)

12,425.88 RESTA DE : VALOR NUEVO - VALOR DEPRECIADO

VUR = VUT x VNR / VRN = 49.3 aos VIDA UTIL REMANENTE

DESARROLLO :

100 - k 100.00 - 60.000


E= = 0.9748
100 100

1 70000 15
VA = VALORES 1 + x 0.9748 = 57,574.13
2 15 15

DEPRECIACIN DE CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES

Mtodo de Ross - Heidecke


DEPRECIACION = 0.8438
Es exclusivo para la valoracin de construcciones e incluye dos aspectos
fundamentales, que son la depreciacin por EDAD y por ESTADO.
FACTOR DE ESTADO = 0.9748
Este mtodo considera los siguientes principios bsicos:

- La depreciacin es prdida de valro que no puede ser recuperada


con gastos de mantenimiento.

- Las reparaciones puenden disminuir la durabilidad del bien.

- Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en


tanto que un bien mal conservado se deprecia ms rpidamente.

Frmula: D = 1/2*( x /n + x /n ) * vd

Donde:
D: depreciacin
x: edad de la construccin (tiempo de construida)
n: vida til probable de la construccin
vd : valor despreciable

Para determinar Directamente el VALOR ACTUAL depreciado de una


edificacin debemos aplicar la siguiente frmula:

VA = Vn * [1 - 1/2 * ( x /n + x /n) ] * E

por EDAD por ESTADo

100 - k
E=
100

Donde:
VA : valor actual de edificacin (valor depreciado)
Vn : valor de edificacion nueva (valor de reposicin a precios actuales)
x: edad actual de edificacion (tiempo de construida)
n: vida probable de edificacin (vida til)
E: depreciacin por ESTADO de edificacin
k: coeficiente de depreciacin por ESTADO (escoger valor de la tabla)

Para la aplicacin de esta tcnica ROSS HEIDECKE define 5 categoras de


ESTADO de conservacin con 4 categoras intermedias, atribuyendo a cada
una de ellas coeficientes propios.