Concepto de Derecho Registral, Sistemas Registrales,

Caracteres y Estructura Legislativa del Derecho Registral.

1.1. Denominacin:

En la doctrina y las diferentes legislaciones no hay uniformidad respecto de este

tema, al punto que en Espaa se le conoce simplemente como Derecho Hipotecario,
denominacin obviamente restringida; no obstante, la mayora prefiere llamarlo tal como
nosotros, Derecho Registral, que creemos es la mas acertada porque involucra a todos
los Registros y no solo al de Propiedad Inmueble del cual la garanta real de hipoteca
forma parte.
Guevara (1996) :

Histricamente, al desprenderse el Derecho Registral del Derecho comn, se

conoci en Espaa a nuestra disciplina como Derecho Hipotecario, debido a que el
primer derecho real cuya inscripcin se hizo necesaria fue precisamente el de Hipoteca,
por ser el ms proclive a la clandestinidad. Esta denominacin subsiste en Espaa por
influencia de su Ley Hipotecaria de 1861.
Muchas y variadas son las denominaciones que se han dado al Derecho
Registral, tanto por tratadistas como por leyes de la materia. As, el insigne Registrador
y Notario espaol: RAMN MARIA ROCA SASTRE, tiene una magistral obra titulada
"Derecho Hipotecario", aunque aclara que para l ms correcto sera decir "Derecho
Inmobiliario Registral pero, en todo caso, ambas denominaciones, restringen
demasiado su alcance, al excluir la inscripcin de otros derechos. Fuch y Oliver,
Campuzano, Garca Guijarro, Ventura Sola, entre otros, prefieren el nombre de
"Derecho Inmobiliario", denominacin que, igualmente adolece del defecto de excluir la
inscripcin do otros derechos.

Como dijimos, en Espaa se denomina Derecho Hipotecario, obedeciendo al

ttulo de la ley que regula la materia, la Ley Hipotecara, pero el nombre de la ley no
responde a su contenido, pues en ella se regula, adems de la hipoteca, todo lo
referente al Registro de Propiedad.

1
 Segn Gmez de la Serna, los autores de la ley adoptaron tal denominacin por
la circunstancia de ser sta popular, y ante la imposibilidad de hallar una que llenase
cumplidamente su objeto.

En opinin de Nez Lagos, el nombre dado a la ley sirvi para evitar, en la

poca en que se promulg, recelos y oposiciones, pues dice este autor: "Un Cdigo de
reforma que incluya en su ttulo la palabra PROPIEDAD, hubiera parecido
revolucionario. Quiz el nombre fue un problema de tctica poltica".

Francisco Hernndez Gil cree que la denominacin Derecho Hipotecario est

justificada por haber nacido este Derecho principalmente a impulso de las necesidades
del derecho de hipoteca y haberse consagrado en la doctrina y el empleo del adjetivo
hipotecario como sinnimo de registral; y, paralelamente, por el hecho de titularse Ley
Hipotecaria la ley fundamental reguladora de toda la materia relativa a la publicidad
registral inmobiliaria. Por eso, hoy, la expresin DERECHO HIPOTECARIO, se entiende
en una acepcin amplia, equivalente a Derecho Inmobiliario o Derecho Inmobiliario
Registral, y en ese sentido, hacen uso de ella la doctrina y jurisprudencia espaolas.

La Universidad Notarial Argentina para su Instituto de Investigacin y Ctedras de

la especialidad, ha adoptado la denominacin de Derecho Registral. El tratadista
espaol Martn Prez y el mexicano Carral y de Teresa utilizan igual denominacin.

Entre nosotros, el maestro Jos Len Barandiaran, al prologar el libro de

Bernardo Pardo Mrquez "El Derecho Registral Inmobiliario en el Per", dice
textualmente: "Como rama con notoria garrideza que brota del exhbero tronco del
Derecho Civil destacase el "Derecho Registral..."; denominacin que ya es aceptada en
nuestro ambiente jurdico y que en las diferentes Facultades de Derecho de nuestras
Universidades han sido adoptadas y que, incuestionablemente convenimos, por ser la
ms apropiada, pues, tal denominacin abarca todos los derechos susceptibles de ser
inscritos. (P. 09:11)

1.1.1. Conce pto

Como sucede respecto de la denominacin, igualmente existen mltiples y

variados conceptos del Derecho Registral. Veamos algunos:

2
 Ral Garca Coni - Director del Registro de la Propiedad de la provincia de
Buenos Aires y profesor de la Universidad Notarial Argentina, concibe por Derecho
Registral a la sistematizacin de principios relacionados con la dinmica de los derechos
inscribibles en relacin con los terceros.

Jernimo Gonzlez manifiesta: "Es el conjunto de normas que regulan los

derechos reales inscribibles, determinan los efectos que las acciones personales
adquieran contra terceros por la anotacin y fijan el especial alcance de las prohibiciones
de disponer.

Edgardo Scotti expresa: "Conjunto de normas que regulan la publicidad".

Cosso dice: "Es un derecho regulador de la forma de constitucin, modificacin,

transmisin y extincin de las relaciones jurdicas que tiene por objeto un bien inmueble,
una finca".

Falbo refiere: "Es una disciplina jurdica que trata los derechos reales en su
aspecto dinmico, procurando dar seguridad a los adquirentes de bienes inmuebles o a
quienes constituyan derechos reales sobre los mismos".

Hernndez Gil anota: "Es el conjunto de normas que regulan la publicidad

registra! de los actos de constitucin, transmisin, modificacin y extincin de los
derechos reales sobre fincas".

Lacruz Berdejo manifiesta: "Es el Derecho que regula la adquisicin y eficacia

de las posiciones regstrales".

Amors Guardiola dice: "Es el Derecho que regula de un modo inmediato y

primario el nacimiento, modificacin, extincin y eficacia de las relaciones jurdicas
registrales, y de un modo general la organizacin y funcionamiento del Registro de la
Propiedad".

Marn Prez anota: "Es el conjunto de normas reguladoras de las relaciones

jurdicas a aquellos bienes aptos para engendrar titularidades "erga omnes", mediante la
publicidad del Registro (Derecho Registral objetivo), y es el conjunto de facultades
derivadas de una relacin jurdica en contacto con l Registro y por tal, dotado de
efectos "erga omnes" (Derecho Registral subjetivo).

3
 Roca Sastre expresa: "El conjunto de normas legales que regulan la
organizacin y funcionamiento del Registro de la propiedad inmueble y la prctica, valor
y efectos de sus asientos de inmatriculacin registral de fincas, con sus modificaciones, y
de las inscripciones de actos, resoluciones judiciales y administrativas regstrales y
anotaciones preventivas admitidas".

Sanz refiere: "Un conjunto de normas de Derecho Civil que regulan las formas de
publicidad de los actos de constitucin, transmisin, modificacin y extincin de los
derechos reales sobre fincas y las garantas de ciertos derechos personales o de crdito
a travs del Registro de la Propiedad".

Oliver manifiesta: "Conjunto sistemtico de reglas o preceptos legales acerca de

los derechos constituidos sobre cosa raz o inmueble".

Prez La Sala dice: "Regula todo lo referente a la registracin de los actos de

constitucin, declaracin transmisin, modificacin y extincin de los derechos reales
sobre las fincas".
Herrera Cavero expresa: "es el conjunto de principios, leyes y reglas que rigen la
constitucin, organizacin funcionamiento y fines del Registro, como una institucin
jurdica que cumple una importante funcin de servicio pblico y que tiene por finalidad
garantizar y fortalecer los diferentes actos y contratos segn sea el organismo registral
que lo ampare".

Se nota de estas definiciones que la mayora restringe el concepto al referirse

solo a los bienes inmuebles y a los derechos reales, sin considerar que el Registro de la
Propiedad Inmueble es slo uno de los varios Registros existentes, conforme veremos
ms adelante, por lo que tratando de salvar estas omisiones hace algunos aos Rubn
Guevara Manrique formul el siguiente concepto "Derecho Registral es el conjunto de
normas jurdicas y principios registrales que regulan la organizacin y funcionamiento de
los registros pblicos, as como los derechos inscribibles y medidas precautorias, en los
diversos registros, en relacin con terceros".

Nuestro colega y amigo David Rubio Bernuy en el mismo sentido expresa: El

Derecho Registral es el conjunto de principios registrales, normas generales y
reglamentos de carcter jurdico especiales, que fundamentalmente regulan la
4
organizacin de la institucin registral, el funcionamiento y control de las inscripciones de
los diferentes Registros de carcter jurdico, que conforman el Sistema Nacional de los
Registros Pblicos (SINARP). Regula, adems, las inscripciones, los efectos de la
publicidad registral directa e indirecta y de todo el contenido de las partidas regstrales y
de los ttulos archivados que generaron las inscripciones.

El Derecho Registral protege o brinda seguridad jurdica dinmica a los terceros que
contratan en virtud de la informacin que brinda el Registro y otorga seguridad jurdica
esttica al Tercero Registral (P. 17)

1.2. Caracteres

1.2.1. Derecho Heterogneo

Rubio (2007)

El Derecho Registral es un derecho heterogneo, por cuanto es una disciplina

que tiene normas de Derecho Pblico Interno y tambin normas de Derecho Privado,
aplicable tanto en la accin de la institucin registral, como en el procedimiento registral.

Las normas de Derecho Pblico, como sabemos, son aquellas que regulan el
orden jurdico del Estado en s, en su relacin con los particulares y con los dems
Estados. En el primer hablamos de Derecho Pblico Interno y, en el segundo, hablamos
de Derecho Pblico Externo.

El Derecho Registral tambin est conformado por normas de Derecho Pblico

Interno, en el de que son aplicables a la organizacin registral administrativa, como al
procedimiento de inscripcin de ttulos.

Las normas de Derecho Pblico, tambin son aplicables a los procedimientos de

seleccin del personal que labora y laborar en la institucin registral.

Como se dijo, el Derecho Registral, protege bienes y derechos de los particulares

de orden privado. Por ejemplo, cuando se protege la propiedad de una persona natural o
jurdica (de un predio, de un vehculo), la calidad de socio participacionista en una
sociedad, de titular de una nave, aeronave, y otros bienes o derechos inscribibles, una vez
inscrito ese derecho es protegido y se le otorga oponibilidad ERGA OMNES.

5
 En la elaboracin de los contratos y actos que son susceptibles de ser inscritos en
el Registro, se aplican normas de derecho privado. Las normas de derecho privado, son
aquellas que regulan los actos de los particulares o privados, que materializan su
iniciativa en nombre y beneficio propio. Las normas de derecho privado, por su origen y
finalidad son de inters individual o particular. Como ejemplos tenemos el Cdigo Civil, la
Ley de Sociedades, la Ley de Cooperativas, entre otros.

Los Registros Pblicos, en cuanto a sus procedimientos y principios, son

regulados por normas de orden pblico y de observancia obligatoria y, su inobservancia
genera la nulidad del acto (P. 17)

Debe tenerse en cuenta que si bien al registrar acceden a la inscripcin derechos

privados, la inscripcin persigue el bien comn referido a los terceros Erga Omnes que
puedan contratar con los titulares bajo la fe del registro.

Tambin es llamado un Derecho heterogneo porque no es nicamente privado

ni nicamente pblico; por otro lado, la proteccin que el Registro otorga al titular que
inscribe, es pblica, pero se organiza en atencin a un inters particular que pretende la
eficacia de un derecho subjetivo privado.

1.2.2. Derecho Autnomo

Constituye una rama especial del Derecho Civil y nuestro Cdigo lo trata en su
Libro IX, pero la mayor parte de las normas que regulan el procedimiento de inscripcin,
no estn contenidas en l, sino en leyes y reglamentos especiales. Si consideramos la
importancia incuestionable que ha alcanzado el Derecho Registral en estos ltimos aos,
su alejamiento creciente de las normas civiles y la relacin que tiene con casi todas las
ramas del Derecho consideradas autnomas y que cuentan con principios como aquel,
tenemos que colegir sin ninguna duda que efectivamente estamos ante una rama de las
ciencias jurdicas con esa caracterstica. (P. 17)

Se considera autnomo al Derecho Registral, por cuanto tiene sus leyes y

principios propios; adems, tiene un considerable nmero de Reglamentos y Directivas
de carcter especial que regulan los diferentes registros jurdicos que integran el

6
Sistema Nacional de los Registros Pblicos (SINARP), que generalmente son
aprobados mediante Resolucin del Superintendente Nacional de Los Registros
Pblicos, as tenemos los siguientes reglamentos:

Reglamento General de los Registros Pblicos; Reglamento de las Inscripciones

del Registro de Predios; Reglamento del Registro de Sociedades; Reglamento del
Registro de la Propiedad Vehicular; Reglamento de Inscripciones del Registro de
Embarcaciones Pesqueras; Reglamento de inscripciones del Registro de Derechos
Mineros; Reglament del Registro de Testamentos, entre otros. (Rubio 2007, P.17)

1.2.2. Derecho Formalista

El procedimiento registral est sujeto a formalidades y requisitos de cumplimiento

riguroso y obligatorio para la inscripcin, corriendo el riesgo de que los ttulos sean
observados o tachados por su inobservancia. Asimismo es formalista porque las
inscripciones se extienden en virtud del ttulo que conste en instrumento pblico, salvo
disposicin legal en contrario.

Rubio (2007)

Esta caracterstica del Derecho Registral, de ser eminentemente formal, se da

tanto en el orden de formalidad del documento: Parte Notarial, Parte Judicial o Documento
administrativo que contiene el acto material o causal, como tambin en las formalidades
de elaboracin del acto jurdico que est contenido en el documento denominado ttulo
formal.

En aplicacin del principio de titulacin autentica o fehaciente, slo se efectan

las inscripciones, en virtud de ttulo que conste en instrumento pblico, salvo disposicin
en contrario (Ttulo Formal).

La formalidad del Derecho Registral tambin es aplicable a las clusulas de los

actos a inscribir, por cuanto stos deben ser acordes a la legislacin vigente, o el
ordenamiento jurdico en general. Lo que significa que los contratos (Ttulo Material),
deben adecuarse tambin en cuanto a su contenido a la legislacin que los regulan.

7
 Por ejemplo, en el caso del contrato de donacin de inmueble, donde la
formalidad documental, es que conste en Escritura Pblica, y en cuanto al contrato o
ttulo causal o material, debe de consignarse en el mismo, entre otros, la
individualizacin del inmueble o inmuebles, indicar su valor real del o de los inmuebles, y
consignar las cargas que ha de satisfacer el donatario. Todo lo anterior se debe cumplir,
bajo sancin de nulidad.

Por lo tanto, todos los actos o derechos, de los cuales se solicita su acceso al
Registro y no renan las formalidades de Ley, tanto en el documento como en las
clusulas exigidas por la ley, el incumplimiento de las mismas motivar la denegatoria de
su inscripcin.

Cuando los requisitos omitidos sean subsanables, el Registrador Pblico

observar el Ttulo, y en el caso de que el o los requisitos sean insubsanables, se
proceder a la Tacha del ttulo. Se debe dejar expresa constancia que en el
Procedimiento Registral, no existe la cosa juzgada como en el Poder Judicial o Cosa
Decidida de Orden Administrativo, ya que un ttulo a pesar de haber sido denegada su
inscripcin a nivel Registral o a nivel Judicial culminado el Procedimiento Contencioso
Administrativo, puede perfectamente ser presentado de nuevo adjuntando la
documentacin adicional que faltaba o regularizado el Tracto si fuera el caso (P. 19)

1.2.3. Derecho Limitativo

Se dice que es limitativo porque slo son registrables los actos y derechos
especficamente sealados por la ley.

Rubio (2007)
La caracterstica del Derecho Registral, de que es un derecho limitativo, se
debe fundamentalmente a que los actos o derechos que se inscriben en el
Sistema Nacional de los Registros Pblicos (SINARP), son aquellos que de
manera expresa y especfica se encuentran debidamente sealadas en la Ley.

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 En el Derecho Registral Peruano, las inscripciones son Numerus Clausus
o Cerrado, lo que significa que accedern al Registro Pblico slo los actos o
derechos, que estn previamente determinados en la Ley. Cuando hablamos de
ley, nos referimos a cualquier norma de carcter jurdico independientemente de
su jerarqua, no necesariamente Ley del Congreso.

As por ejemplo, en el caso de las transferencias de las acciones o el embargo

de las mismas en una Sociedad Annima, por ms considerable que sea el
monto en el aspecto econmico, no es inscribible en el Libro de Sociedades del
Registro de Personas Jurdicas, por cuanto el Reglamento del Registro de
Sociedades lo considera como un acto no inscribible en los Registros Pblicos y
que, por mandato expreso de la Ley de Sociedades, slo se debe inscribir en la
matrcula de acciones que est en poder de la misma sociedad. Sin embargo,
cuando se trata de medidas cautelares o embargos sobre participaciones de un
socio de una Sociedad de Responsabilidad Limitada, si es inscribible en el
Registro esta' afectacin, por cuanto as expresamente lo establece la Ley.

Otro ejemplo, es el caso de un cambio de color de un vehculo. As este

bien mueble sea de un ao muy antiguo y de valor econmico mnimo, es por
mandato de la Ley un acto susceptible de ser inscrito en el Registro de la
Propiedad Vehicular; mientras que el cambio de color de un inmueble, por ms
significativo que sea su valor econmico, no es acto inscribible en el Registro, por
cuanto el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios no lo ha previsto
como acto inscribible. (P. 18, 19)

1.3. Relacin con otras ramas del Derecho.

Rubio (2007)

Las dems disciplinas comprendidas en la ciencias jurdicas se encuentran

interrelacionadas mutuamente y, el Derecho Registral, no se encuentra exento de dicha
interrelacin. Entre las principales disciplinas que se relacionan con el Derecho Registral

9
tenemos a las siguientes: Derecho Civil; Derecho Comercial; Derecho Administrativo;
Derecho Procesal; y, Derecho Notarial (P. 19)
1.3.1. Con el Derecho Civil

Guevara (1996)
En el Libro IX de nuestro C.C. estn normados los Registros Pblicos y su
relacin consiste en que el Derecho Registral es un desenvolvimiento de un grupo de
preceptos bsicos del Derecho Civil, aunque cabe sealar que el Derecho Registral se
aparta cada vez ms del Derecho Civil y hasta lo contradice a veces, introduciendo
nuevos elementos. La parte sustancial del Derecho Registral constituye Derecho Civil.
Los sectores del Derecho Civil puro como personas, cosas, obligaciones y contratos,
familia y sucesiones guardan ntima relacin con el Derecho Registral, por ello son
normas civiles las que con mayor frecuencia el Registrador ha de tener presente en su
funcin calificadora. En nuestra legislacin, los principios regstrales han sido
incorporados al Cdigo Civil. As el art. 2011, se refiere a los Principios Regstrales de
Legalidad y Rogacin, el art. 2012 al Principio de Publicidad, el art. 2013 se refiere al
Principio Legitimacin, el art. 2014 se refiere al Principio Registral de Fe Pblica
Registral el art. 2015 se refiere al Principio Registral de Tracto Sucesivo y los Arts. 2016
y 2017 se refieren al Principio Registral de Prioridad. (P. 13,14)

Rubio (2007)

La relacin del Derecho Registral con el Derecho Civil es estrecha, ya que el

Derecho Registral se desprende del Derecho Civil, que es la rama principal del que se
desglosan la mayora de los derechos privados.

En el caso del Derecho Registral Peruano la relacin con el Derecho Civil

asimismo es muy estrecha, ya que al margen de desprenderse de aquel, tenemos que
los principios regstrales, que son los que configuran el sistema registral de cada Estado
o pas constituyendo reglas fundamentales que sirven de base al Sistema Registral y
pautas generales que sirven de referencia al Registrador al calificar los ttulos, los
encontramos regulados en el Libro IX de nuestro Cdigo Civil bajo la denominacin de
"Registros Pblicos", especficamente del artculo 2,010 al 2,017 de la manera que sigue:

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 1. Principio de titulacin autntica (Art. 2010).
2. Principio de rogacin (Art. 2011).
3.Principio de legalidad (Art. 2011).
4.Principio de publicidad (Art. 2012).
5.Principio de legitimacin (Art. 2013).
6. Principio de fe pblica registral (Art. 2014).
7. Principio de tracto sucesivo (Art. 2015).
8.Principio de prioridad de rango (Art. 2016).
9.Principio de prioridad excluyente (Art. 2017).

La base del Derecho Registral la encontramos en el referido Libro IX del Cdigo

Civil. Los Registradores Pblicos en su diario quehacer de calificacin de ttulos, se
valen principalmente de las normas del Cdigo Civil, como las contenidas en los Libros
de Derecho de las Personas, Acto Jurdico, Derecho de Familia, Derechos de
Sucesiones, Derechos Reales, Las Obligaciones, Fuentes de las Obligaciones,
Prescripcin y Caducidad, Registros Pblicos y Derecho Internacional Privado.

El Derecho Registral, si bien naci del Derecho Civil, cada da se aparta ms de

l hasta constituir una rama autnoma , al punto que en ocasiones hasta lo contradice,
como es el caso de la diferencia entre el Tercero Civil y el Tercero Registral. Sobre la
diferencia sustancial o cualitativa entre ellos, hacemos a continuacin una explicacin
sobre los efectos y requisitos.

En los Sistemas Regstrales encontrados en la legislacin comparada y la

regulada en nuestro pas, donde la proteccin al tercero es la base del sistema, el
Principio de Fe Pblica Registral cobra significativa importancia y se convierte en el
principio fundamental, para proteger al tercero y al trfico de los bienes inscritos.

El tercero protegido por el Registro, en la doctrina se le conoce como el

TERCERO REGISTRAL. Esta es aquella persona que de buena fe adquiere un bien a
ttulo oneroso de quien aparece en el Registro para otorgarlo y, una vez que adquiere el
derecho, lo inscribe.

La proteccin al denominado TERCERO REGISTRAL, se materializa de la

siguiente manera:

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 En primer lugar, cuando hablamos del TERCERO REGISTRAL o aplicacin de
normas de DERECHO REGISTRAL, nos estamos refiriendo a que LA SEGURIDAD DEL
TRFICO, SACRIFICA EN PARTE LA SEGURIDAD DEL DERECHO COMUN.

As tenemos que, aplicando las normas del Derecho Civil, tambin denominado
Derecho Comn, si una persona adquiere de otra un bien y sucede que el derecho de la
persona otorgante es nulo, "el derecho comn", establece que ser nulo tambin el
derecho del adquirente, ya que nulo el derecho del otorgante es tambin nulo el del
adquirente, porque nadie puede transferir mayor derecho que el que le pertenece.

La solucin que se da en observancia de las normas del "derecho extrarregistral

o comn", no es aplicable en el Derecho Registral, ya que la" Seguridad del Derecho", es
sacrificada por la "Seguridad del Trfico", que expresa que s esa nulidad o causales de
nulidad no aparecen en el Registro, el adquirente adquiere bien y la nulidad del ttulo del
otorgante no lo perjudica.

Consecuentemente, el TERCERO REGISTRAL es protegido por el Derecho

Registral, siempre y cuando rena ciertos requisitos como son: Adquirir del que en el
Registro aparece con facultades para transferir, a ttulo oneroso; que actu con buena fe
(Buena Fe objetiva y Buena Fe subjetiva); que inscriba su adquisicin y, por ltimo, que
en el Registro no consten registrados causales de nulidad, rescisin o resolucin
respecto del derecho del otorgante o transferente (Ejs. Arts. 2014 y 2038 del Cdigo
Civil) (P. 19:21)

1.3.2. Con el Derecho Comercial

El Cdigo de Comercio, modificado por la Ley de Sociedades Mercantiles ahora

Ley General de Sociedades y el Reglamento del Registro Mercantil ahora Reglamento
del Registro de Sociedades, crean un Libro de Comerciantes, en el que se inscriben las
personas naturales que se dedican al comercio. Igualmente las sociedades mercantiles,
para que tengan personera jurdica, deben inscribirse en el Registro de Sociedades con
observancia de normas del Derecho Registral.

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 Las sociedades mercantiles actan habitualmente como sujetos de derechos en
el trfico inmobiliario o mobiliario, por lo que inexorablemente deben someterse a las
normas del Registro de Propiedad Inmueble y del Registro de Bienes Muebles.

Rubio (2007)

Con el Derecho Comercial tambin guarda una fluida relacin, ya que los
Registradores del Registro de Personas Jurdicas aplican, en el proceso de calificacin
de ttulos que se presentan a dicha seccin, normas de carcter comercial o mercantil,
bsicamente en la calificacin de constituciones de sociedades, como en los actos
secundarios que pueden ser las modificaciones de los Estatutos, como la eleccin y
renovacin de los rganos de gobierno.

As tenemos que para calificar las Escrituras Pblicas de Constitucin de las

Sociedades en cualquiera de sus cinco modalidades (Sociedad Annima, Sociedad de
Responsabilidad Limitada, Sociedad Colectiva, Sociedad en Comandita, Sociedad Civil)
deben tener en cuenta y aplicar, en el aspecto sustantivo principalmente las normas
contenidas en la Ley General de Sociedades N 26887, la misma que fue publicado en el
Diario Oficial El Peruano el 09/12/1,997 y vigente desde el 1 de enero del ao 1,998.

Adems, la Ley de Sociedades establece tambin normas de carcter formal

tanto de orden documental como de orden sustantivo, as tenemos a modo de ejemplo
algunos casos:

a. La constitucin de una Sociedad, que contiene el pacto social y cualquier

modificacin de stos se requiere que estos acuerdos consten en
Escritura Pblica, caso contrario, si no se cumple con dicha formalidad, el
Registrador del Registro competente proceder a denegar la inscripcin
por adolecer el acto de la formalidad documentaria exigida por la Ley.

b. Sobre el nombramiento de integrantes del Directorio, de Administradores,

de Liquidadores o de cualquier representante de una sociedad: De una
interpretacin sistemtica de los artculos 14 y 46 de la Ley de
Sociedades, se inscribirn dichos nombramientos o designaciones en

13
 virtud de acuerdo de Junta General de Socios o de Directorio que consten
en copias certificadas por Notario, no siendo necesario la exigencia de
Escritura Pblica.

c. La Ley General de Sociedades tambin establece formalidades para el

derecho de adquisicin preferente de los socios y la formalidad en que
debe constar la transferencia de participaciones en SOCIEDADES DE
RESPONSABILIDAD LIMITADA, en el sentido de establecer para que los
dems socios distintos al que quiere transferir sus participaciones.
Tambin establece que el documento idneo en el que debe constar la
transferencia de participaciones es la Escritura Pblica respectiva. Es
decir, el procedimiento y formalidad para transferir participaciones lo
establece la Ley de Sociedades, normas que deben ser cumplidas por los
socios y tambin por el Registro; ya que la misma norma Societaria
sanciona con nulidad la inobservancia del procedimiento y formalidad de
la transferencia (Art. 291 de la Ley 26887).

d. Ademas, en el Registro de Personas Jurdicas al inscribir las Empresas

Individuales de Responsabilidad Limitada, el Registrador Pblico debe
tener en cuenta y aplicar las normas de la Ley 21621 del 14-09-1976, que
es una norma mercantil de carcter especial aplicable slo a las Empresas
Individuales de Responsabilidad Limitada, ya que como sabemos la EIRL
no es sociedad y es por ello que lo regula una Ley especial que es la
21621.

Con respecto a las EIRL es bueno tener en cuenta algunos aspectos sustantivos
y formales como los siguientes:

a. La EIRL es una persona jurdica de derecho privado, constituida por la

voluntad unipersonal de una persona natural denominada titular, con
patrimonio propio distinto al de ste.

b. Cuando los bienes de la sociedad conyugal son aportados a la EIRL, para

los efectos de la Ley de la EIRL, se considera hecho el aporte por una
persona natural, cuya representacin la ejerce el cnyuge a quien
corresponde la administracin de los bienes comunes.
14
 c. La Constitucin, la modificacin de los Estatutos, como la disolucin de las
EIRL, necesitan de la formalidad de Escritura Pblica, regulacin distinta a
la de las Sociedades en las que para inscribir el acuerdo de disolucin no
es necesario Escritura Pblica, siendo suficiente la presentacin de copias
certificadas por Notario del acta de la Junta de Socios, en el que conste el
acuerdo de disolucin.

d. En cuanto a los rganos de la Empresa Individual, son bsicamente El

Titular y La Gerencia; mientras que en las Sociedades como las
Sociedades Annimas Abiertas y las Sociedades Annimas Ordinarias
tienen obligatoriamente tres rganos de gobierno como son : La Junta
General de Socios, El Directorio y la Gerencia. Para el caso de las
Sociedades Annimas Cerradas, estas tienen Directorio facultativo.

Como complemento para lograr la Personera Jurdica, las sociedades en

general, debern adecuar su constitucin y la inscripcin de sus representantes legales
(Directorio, gerentes o apoderados), a las formalidades requeridas por el Reglamento del
Registro de Sociedades aprobado por Resolucin N 200-2001/SUNARP/SN publicado
en el diario El Peruano, el 27 de Julio del ao 2,001 (P. 21,22)

1.3.3. Con el Derecho Administrativo

El Derecho Registral guarda la ms estrecha relacin con el Derecho

Administrativo en cuanto a la organizacin y modo de llevar los Registros porque estos
son rganos de la Administracin del Estado al servicio del Derecho Privado.
Jerrquicamente los Registros Pblicos dependen de la Superintendencia Nacional de
los Registros Pblicos (SUNARP), rgano descentralizado del Ministerio de Justicia. En
caso la atencin del Registro se encomendara a un organismo paraestatal o a una
persona natural o jurdica como sucede en otros pases, siempre mantendr estrecha
vinculacin con el poder pblico, no ser en su ejercicio pero s en el control a cargo del
Estado.

Rubio (2007)

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 La relacin del Derecho Registral con el Derecho Administrativo est fundamentalmente
relacionada a las normas que regulan la organizacin y modo de llevar a los Registros Jurdicos,
que conforman el Sistema Nacional de Los Registros Pblicos. Estas normas administrativas son
de orden constitucional, leyes ordinarias del Congreso y dems normas emitidas por autoridades
del Poder Ejecutivo.
Los Registros Pblicos, a nivel nacional tienen a la fecha 58 Oficinas Regstrales, las
mismas que segn la Ley 26366 conforman el Sistema Nacional de los Registros Pblicos
(SINARP), y tienen como ente rectora la Superintendencia Nacional de Los Registros Pblicos
(SUNARP), instituciones que fueron creadas por Ley 26366 publicada el 16-10-1994.

La SUNARP es un organismo descentralizado autnomo del Sector Justicia y ente rector

del SINARP, con personera jurdica de derecho pblico, con patrimonio propio y autonoma
funcional, jurdico registral, tcnica, econmica, financiera y administrativa.

A pesar de que el Registro es una persona jurdica de derecho pblico con cierta
autonoma, siempre tendr un control a cargo del Estado a travs del Ministerio de Justicia, Sector
al que pertenece y de la Contralora General de la Repblica.

Las normas de Derecho Administrativo aplicables en el Derecho Registral establecen que

el ingreso de todo personal nombrado a la institucin se debe hacer a travs del concurso pblico
de mritos respectivo, este precepto tiene su base constitucional en el art. 39 y 40 de nuestra
carta poltica de 1,993 que prescribe:

Art. 39 de la Constitucin.- Todos los funcionarios y trabajadores pblicos estn al

servicio de la Nacin. El presidente de la Repblica tiene la ms alta jerarqua en el servicio a la
Nacin y, en ese orden, los representantes al Congreso, ministros de Estado, miembros del
Tribunal Constitucional y del Consejo de la Magistratura, los Magistrados Supremos, El Fiscal de
la Nacin y el Defensor del Pueblo, en Igual categora; y los representantes de organismos
descentralizados y alcaldes de acuerdo a Ley"
Art. 40 de la Constitucin.- La Ley regula el ingreso a la carrera administrativa, y los
derechos, deberes y responsabilidades de los servidores pblicos. No estn comprendidos en
dicha carrera los funcionarios que desempean cargos polticos o de confianza. Ningn
funcionario o servidor pblico puede desempear ms de un empleo o cargo pblico remunerado,
con excepcin de uno ms por funcin docente...."

Adems, en todos los procedimientos ante el Registro, se aplica de manera supletoria las
mas contenidas en la Ley del Procedimiento Administrativo Registral, aprobada por Ley 27444.

16
 En conclusin las normas de Derecho Administrativo, regulan la organizacin de los
servicios registrales que comprende inscripciones y publicidad, la organizacin de la institucin en
cuanto al personal y la estructura de la misma (P. 22,23)

1.3.4. Con el Derecho Procesal

La relacin estriba en que todas las leyes y reglamentos de los Registros

Pblicos incluyen pautas procesales, en algunos casos remitindose al Cdigo Procesal
Civil.

El Registrador en su funcin calificadora, no puede olvidar algunos preceptos

procesales que de no cumplirse, el ttulo cuya inscripcin se solicita, ser observado o
tachado, segn el caso.
El Reglamento General de los Registros Pblicos establece un procedimiento
para los efectos de la inscripcin, desde la presentacin del ttulo por el Diario hasta su
inscripcin. En caso de observacin, tacha, liquidacin o dems decisiones de los
Registradores en el mbito de su funcin registral, incluso las decisiones de los
Abogados Certificadores respecto de las solicitudes de expedicin de certificados.

Rubio (2007)

En el procedimiento registral, el registrador no puede obviar ciertos preceptos

procesales, la caificadn dentro del plazo establecido, emitir las esquelas de
denegatoria de inscripcin como la Observacin y la Tacha, segnsea el caso.

El Reglamento General de los Registros Pblicos establece los pasos del

procedimiento de inscripcin, desde la presentacin en el Diario, hasta la inscripcin del
mismo. Tambin, el Reglamento General establece los presupuestos y requisitos para
interponer los recursos como la reconsideracin y apelacin a las decisiones de los
Registradores Pblicos (P. 23,24)

1.3.5. Con el Derecho Notarial

Rubio (2007)

Mencionar Derecho Registral es referirse sin duda alguna al Derecho Notarial,

pues el registrador califica lo que el notario ha elaborado. Pensamos que en realidad el
17
registrador est protegiendo al notario cuando advierte alguna omisin formal o legal.
Como dice Garca Coni, la mayora de los documentos portantes de derechos
inscribibles son de gnesis notarial y a su vez, la mayor parte de lo que hace el notario
(casi todos los instrumentos protocolares) tiene como destino un Registro jurdico.
Agrega con certeza, que a la corporacin notarial le interesa sobremanera el buen
funcionamiento de los Registros, porque stos complementan su labor y constituyen el
eplogo obligado en la transmisin o constitucin de derechos reales, especialmente de
los Inmobiliarios. Cualquier deficiencia en el proceso de inscripcin afecta la tarea
cotidiana del notario y empaa su prestigio, por cuanto la entrega del ttulo inscrito,
dentro de trminos razonables, constituye una obligacin de resultados para que el tracto
sucesivo, impida la, pronta realizacin de otras contrataciones sobre el mismo bien.
Cuando el Registro no anda bien se deteriora la legitimacin notarial y flaquea la
conviccin popular de lo que Carnelutti llama: La figura jurdica del Notario". Concluye
Garca Coni con expresiones tan profundas que nos hacen meditar en que la formacin
del notario debe ser jurdica, cuales son "AL SABER HACER" DEL NOTARIO, DEBE
SEGUIR "EL HACER SABER" DEL REGISTRADOR.
El Derecho Notarial es una de las ramas ms relacionadas al Derecho Registral, ya que
el Registrador Pblico (Funcionario encargado en primera instancia de examinar la
procedencia o improcedencia de las solicitudes de inscripcin) revisa o califica los
instrumentos pblicos que el Notario ha elaborado y se present al Registro para su
inscripcin.

Al respecto, segn la realidad v las estadsticas as lo corroboran, los documentos

que en mayor nmero se presentan al Registro para ser inscritos, son de origen o
gnesis notarial. Esto se debe fundamentalmente porque el Notario es el profesional del
Derecho, que si bien no es funcionario pblico, el Estado mediante leyes 26002 y 26662
le otorga las siguientes facultades:

a. Dar fe de los actos y contratos que ante l se celebran. Formaliza la

voluntad de los otorgantes, redactando los instrumentos, a los que
confiere autenticidad, conserva originales y expide los traslados
correspondientes, entre estos traslados tenemos ios partes de las
Escrituras Pblicas y de las Actas de Transferencia de Bienes Muebles
Registrables. En cuanto a las Escrituras Pblica, tenemos:

18
 De declaratoria de propiedad por procedimiento de prescripcin
adquisitiva de dominio o ttulo supletorio.
De transferencias de propiedad predial.
De Constitucin de Personas Jurdicas de Derecho Privado (Sociedades,
Asociaciones, Fundaciones, Comits, Cooperativas, etc.). Los
Registradores, en el procedimiento de la calificacin registral, aplican las
normas propias del Notariado como es la Ley 26002 Ley del Notariado y
otras como la 26662 que regulan los procedimientos no contenciosos de
competencia notarial y Ley 27333 que es la complementaria a la Ley 26662, ley
de asuntos no contencioso de competencia notarial, para la regulacin de
edificaciones.

b. Comprueba hechos y la tramitacin de asuntos no contenciosos. Entre los

procedimientos no contenciosos de competencia notarial tenemos:
Rectificacin de partidas de nacimiento, matrimonio y de defuncin;
adopcin de personas capaces; patrimonio familiar; inventario de bienes;
comprobacin de testamentos; y sucesin intestada.

Al Notariado le importa el buen funcionamiento del Registro, porque ste

complementa su labor, detecta sus errores u omisiones y constituyen el eplogo o
conclusin de todo lo hecho, que puede ser un contrato de transferencia de bienes
registrados, o la constitucin de alguna persona de derecho privado como puede ser una
sociedad, una asociacin, una cooperativa.

Para el autor Garca Coni, tanto el Notario como el Registrador deben ser
verdaderos profesionales del Derecho, y acreditar una capacitacin idnea de acuerdo a
su difcil tarea, cual es "AL SABER HACER" del Notario, debe seguir "EL HACER
SABER" del Registrador.

El Notariado en general y el Notario en particular debe ser una persona muy

capacitada jurdicamente y por mandato de la Ley ( art. 10 pargrafo d) de la Ley 26002
) debe tener una conducta moral intachable, al igual que los Registradores Pblicos.

En cuanto al Registrador respecto a los documentos de origen notarial debe verificar si

los documentos presentados renen los requisitos formales y materiales. El Registrador en
su labor calificadora, con sus conocimientos jurdicos deber "HACER SABER" al
19
Notario que sus documentos estuvieron bien o mal formalizados, en aplicacin o la luz
de la normatividad vigente (P. 24,25)
.

Roca Sastre (1995)

Con el Derecho notarial se relaciona en orden al documento pblico notarial,
actas notariales, de presencia y de notoriedad, colaboracin para la seguridad del trfico
jurdico, etc. (P. 92)

1.3.6. Con el Derecho Tributario

El Cdigo Tributario en varios artculos denota la relacin con el Derecho

Registral.

1.3.6.1. En el Derecho Comparado

1.3.6.1.1. Argentina
a. Antecedentes histricos
Garca Coni Ral y ngel A. Frontini ( 2006)

Desde sus remotos orgenes, la registracin de la propiedad estuvo

ligada a ciertos aspectos tributarios, principalmente en el rea latina del
derecho.
Las viejas contaduras de hipotecas no slo controlaban los crditos
de particulares, sino tambin las gabelas, comenzando por la alcabala.
Muchas veces interesaba ms empadronar al responsable fiscal que al
verdadero propietario, y ello se advierte todava en algunos registros de
automotores.
Marn Prez nos ensea que muchos de estos organismos nacieron
"con carcter puramente accesorio de otras finalidades: fiscal, informativa,
etc." (P. 48, 49)

Por su parte, manifiesta que en el antiguo Egipto "existan recaudadores de

impuestos, que al registrar anotaciones relacionadas con los contribuyentes dieron
oportunidad a que se hiciera una registracin de la propiedad rural, que lleg a tener
20
conformacin hacia el tiempo de la dominacin de los romanos. Un atisbo, para algunos
historiadores, de los que habran de llegar a ser registros de la propiedad inmueble".

En el Estudio sobre la publicidad inmobiliaria en relacin con el desarrollo

econmico y social de la Amrica Latina, encargado por la Organizacin de los Estados
Americanos a los Dres. Vilavicencio y Nez Vallejo, los autores manifestaron que en la
etapa organizadora de los registros apareca "la funcin de control fiscal, que, aunque
ajena a la publicidad inmobiliaria como instrumento de seguridad de los derechos,
histricamente ha sido la que ha dado vida a la institucin en muchos pases y, con
frecuencia, aun desvirta sus verdaderos fines".

b. El registro como recaudador

Tambin se utiliza al registro como rgano recaudador indirecto

cuando los derechos de inscripcin exceden de las necesidades del servicio
y su producto ingresa a rentas generales. Entendindolo as, el Congreso
Nacional, al legislar sobre el bien de familia, lo exime no slo del impuesto de
sellos, sino tambin de la tasa de inscripcin.
No fue de extraar, entonces, que la estatizacin del Registro de la
Propiedad de la Capital Federal, dispuesta por la ley 4087, tuviera entre sus
objetivos el de reunir fondos para la construccin del Palacio de Tribunales,
donde tuvo su sede durante muchos aos *o. Una nueva contribucin de ese
Registro la del espacio que ocupaban sus instalaciones se produjo
cuando se mud a su actual local, adquirido con fondos de la ley 17.050, que
regul el apoyo tcnico y financiero a cargo del Colegio de Escribanos de la
Capital Federal.

c. Remisin al catastro de los aspectos fiscales

La organizacin del catastro parcelario, tan til al registro para dar

precisin descriptiva a la cosa inscribible, sirvi tambin para liberarlo de
tareas ajenas a su funcin especfica, ya que muchos controles tributarios
fueron transferidos del registro al catastro, por ser este organismo el ms
indicado para velar por el crdito fiscal.

21
 El Estado dej de anteponer su polica tributaria a la polica registral,
pues el art. 41, Ley Nacional de Registros 17.801, dispuso: "No podr
restringirse o limitarse la inmediata inscripcin de los ttulos en el Registro
mediante normas de carcter administrativo o tributario". En buena hora para
la seguridad jurdica.

1.3.6.1.2. Espaa
Roca Sastre (1995)
Con el Derecho fiscal, el Derecho inmobiliario registral tienen asimismo relacin
respecto a mandamientos ordenando anotaciones preventivas de embargo por dbitos
fiscales y ejecuciones derivadas de los mismos, justificaciones previas del pago de los
Impuestos de Transmisiones Entre Vivos y Actos Jurdicos Documentados y de Su-
cesiones y Donaciones, hipoteca legal tcita por impuestos, as como la legal expresa,
afecciones fiscales regstrales por autoliquidacin de dichos impuestos, por exenciones o
bonificaciones o para garantizar la liquidacin de la extincin del usufructo, coordinacin
entre el Catastro y el Registro de la propiedad, etc. (P. 93)

1.4. Sistemas Registrales

Segn el Diccionario Enciclopdico de Derecho Usual de Guillermo Cabanellas,

sistema es el conjunto de principios, normas o reglas, lgicamente enlazadas entre s,
acerca de una ciencia o materia. Tomando como base este concepto nos permitimos
concluir que Sistema Registral es el conjunto de principios, normas o reglas ligadas entre
s que regulan una determinada organizacin registral; ahora bien, los sistemas
registrales segn la doctrina llevan el nombre del pas que le dio origen, as existen los
sistema francs, alemn, australiano, espaol, inclusive peruano como vamos a ver a
continuacin.

1.4.1. Sistema Registral Francs.

Roca Sastre (1995)

El sistema inmobiliario registral francs es el prototipo de los sistemas de

Registro con efectos de inoponibilidad de lo no registrado, llamado asimismo de
transcripcin.
22
 Francia cuenta con antecedentes histricos de intensa publicidad inmobiliaria
imperante de antiguo en las provincias del Norte, como el nautissement de Flandes y la
appropiance de Bretaa, modos de publicidad stos que evolucionaron hacia un sistema
de registro.
La insinuacin romana de donaciones penetr incluso en las provincias
germanizadas del Norte de Francia y la misma fue desenvuelta a fines de proteccin de
terceros por disposiciones reales de los siglos xv a xviii.
Durante la revolucin francesa la Asamblea constituyente se propuso regular un
sistema general de publicidad inmobiliaria, lo que efectu mediante dos Decretos
parlamentarios del 9 de mesidor del ao III, uno relativo a las hipotecas y otro a
declaraciones de inmuebles al Registro, los cuales dispusieron la publicidad registral por
fincas y establecieron la registracin para que las hipotecas y las transmisiones y
gravmenes del dominio tuvieran efecto, inspirndose en ideas de Derecho germnico.
Mas estos decretos no tuvieron plena aplicacin, ya que, a pesar de que su
vigencia se prorrog dos veces, fueron suspendidos y ms tarde derogados por la ley de
11 de brumario del ao VII, que es la primera disposicin que introdujo el sistema de
transcripcin en los Registros de conservacin de hipotecas de los actos entre vivos
sobre bienes susceptibles de ser hipotecados, para que los mismos pudieran ser
opuestos a terceros adquirentes.
Al discutirse el Cdigo civil se pretendi sistematizar de una manera global la
publicidad registral inmobiliaria, pero no se consigui.
El sistema registral francs est regulado en parte por el Cdigo civil de 1804 y
complementado por la ley de transcripciones de 23 de marzo de 1855, modificada por las
leyes de l de marzo de 1918 y 24 de julio de 1921 y por el Decreto-ley de 30 de octubre
de 1935. Pero actualmente han sido sustituidas por el Decreto-ley de publicit foncire
de 4 de enero de 1955, el cual, adems de redactar en nueva forma numerosos artculos
del Cdigo civil, ha modificado bastante profundamente dicha ley de transcripciones de
1855. Este Decreto-ley ha sido desenvuelto y completado por el Decreto de 14 de
octubre de 1955 y por otras disposiciones posteriores, entre ellas tres ordenanzas de 7
de enero de 1959 y otra de 5 de septiembre de 1960, as como la reforma de detalle del
Decreto de 7 de enero de 1959 (P. 30, 31)

23
 Llamado tambin de la Transcripcin o de la Clandestinidad. De "Sistema" slo
tiene el nombre, pues propiamente es Un Rgimen Registral. Tiene su origen en la
tradicin Romana, donde la adquisicin de la propiedad inmueble y la constitucin de los
derechos reales sobre sta, se materializan por el simple consentimiento de las partes y
la transcripcin slo produce efectos con respecto a terceros.
Los sostenedores del rgimen de la Transcripcin hacen resaltar el imperio del
consentimiento y la libertad en la contratacin, afirmando que es necesario respetar la
voluntad de las partes.
Este Sistema consiste en la transmisin consensual, o sea que la cosa vendida
se trasmite al comprador por el simple consentimiento de las partes sin necesidad de los
requisitos de la tradicin o inscripcin.

Este Sistema ha sufrido modificaciones, pues cabe sealar que los Ttulos ya no
se transcriben o copian, sino, que el Registrador Pblico se limita a formar volmenes
con los documentos presentados.
Podemos decir, que la transcripcin es obligatoria pero no para las partes, sino
para los Notarios, autoridades administrativas, etc, quienes estn obligados a pedir en
determinado caso e independientemente de la voluntad de las partes la transcripcin de
los actos o las decisiones judiciales sometidos a publicidad en que intervenga.
El Sistema Francs concepta el derecho de propiedad absoluto, afirmando que
las legislaciones no pueden establecer limitaciones a este derecho, y con un concepto
individualista se asevera que el propietario puede disponer de sus bienes inmuebles
libremente, sin limitaciones al ejercicio de sus derechos.
Este sistema se caracteriza por el predominio del Ttulo, o sea el de la voluntad
individual, para crear, modificar, trasmitir o extinguir derechos sobre inmuebles, siendo
conocidos los contratos solamente por las partes, careciendo en consecuencia de
Publicidad Registral, caracterstica sta que hace inaceptable este sistema, por que la
publicidad es la base y el sustento de los Registros Pblicos, es la esencia de dicha
Institucin.
Los grandes inconvenientes del Sistema Francs, son su carcter individualista,
absoluto, consensual y falta de publicidad. En cuanto a la falta de publicidad, tal
circunstancia es origen de constantes litigios y problemas. La finalidad de los Registros
Pblicos, es la inscripcin y publicidad de los actos que la Ley determina (P. 27, 28)
24
Caractersticas Del Sistema Francs

1. El derecho de propiedad es considerado eminentemente individual y

absoluto, afirmando que las legislaciones no pueden establecer
limitaciones a este derecho.
2. La transferencia de la propiedad inmueble y la constitucin de los
derechos reales sobre sta se realiza por el simple consentimiento de los
contratantes, primando la voluntad, y no siendo necesaria la inscripcin en
el Registro ni la tradicin.
3. Las mutaciones inmobiliarias son conocidas solamente por las partes
contratantes, careciendo de publicidad por lo que se le denomina "Sistema
de la Clandestinidad o Transcripcin".
4. Actualmente los Ttulos ya no se transcriben o copian, sino que el
Registrador, se limita a formar volmenes con los documentos
presentados.
5. La transcripcin es obligatoria, no para las partes, sino para el Notario y
otras Autoridades Administrativas.
Los grandes inconvenientes de este Sistema son su carcter individualista,
absoluto, consensual y falto de publicidad (P. 28,29)

Notas Caractersticas del Sistema Registral Francs.

Roca Sastre (1995) p. 32

I. Finca y actos registrables. Debe distinguirse entre la finca y los actos registrables:

A. En cuanto a la finca ella no es tomada en consideracin como unidad registral bsica,

sino tan slo como algo complementario a base de ficheros parcelarios y ficheros de
inmuebles urbanos, conforme se ver despus. Sin embargo, ella muestra una tendencia
hacia un sistema de folio real.

Los sistemas de transcripcin o de inoponibilidad no concentran en una hoja o

registro particular abierto a cada finca todo el historial jurdico real de la misma, porque
no lo necesitan, y si el sistema francs intenta efectuarlo a base de ficheros reales o

25
inmobiliarios, no lo hace a los efectos sustanciales, sino como mecanismo facilitador de
bsqueda de lo registrado a fin de suministrar rpidamente datos o certificar sobre ellos.
Por eso la exposicin de motivos de dicho Decreto-ley de 1955 afirma que, cuando la
reforma se haya consolidado, se podrn proporcionar datos casi inmediatamente de ser
solicitados, sea con relacin a un propietario sea respecto de una parcela determinada
sin indicacin de su propietario, gracias al uso de las fincas parcelara.

Hay que destacar tambin que el nuevo sistema registral francs establece una
efectiva correlacin del Catastro con el Registro.

As el art. 2 de dicho Decreto-ley de 1955 dispone que ninguna modificacin jurdica de

un inmueble puede ser objeto de una mutacin catastral si el acto o decisin judicial
constatando esta modificacin no ha sido publicado en el fichero inmobiliario.

B. Los actos o materia registrable en el sistema registral francs es actualmente de gran

amplitud, pues abarca la casi generalidad de actos entre vivos y por causa de muerte.
La materia registrable en el tecnicismo del sistema francs est compuesta por actos y
decisiones judiciales que se registran por publicacin o transcripcin; y privilegios e
hipotecas que se registran por inscripcin. Por tanto se registran actos (actos jurdicos y
decisiones judiciales) y derechos (privilegios inmobiliarios e hipotecas lgales, judiciales
y convencionales): los primeros se transcriben o publican y los segundos se inscriben.
Sin embargo, nosotros los englobamos todos bajo la denominacin de actos
registrables.

Clsicamente la distincin entre publicacin o transcripcin e inscripcin se funda

en que la primera es la reproduccin del ttulo registrable, que hoy se hace por va de
archivo y encuademacin en el Registro de una de las dos copias del acto registrable
presentadas, en tanto que la inscripcin es un simple extracto de las clusulas sus-
tanciales del acto de donde surge el privilegio o la hipoteca que se constata en el
Registro mediante la presentacin del ttulo correspondiente juntamente con el archivo
de una de las dos notas contentivas de los datos exigidos por la ley. A partir del citado
Decreto de 1959 de reforma de detalle ya no se habla de transcripcin sino publicacin o
archivo, puesto que desde la ley de 1921 no se transcribe el documento sino que se
archiva una copia del mismo.
26
 La relacin de los actos registrables es bastante compleja y debe exponerse por
grupos en atencin a los efectos correspondientes.

a) Actos obligatoriamente registrables:

Roca Sastre (1995)

1. Los actos y decisiones judiciales que contengan o constaten toda

mutacin o constitucin entre vivos de derechos reales sobre inmuebles y
los privilegios inmobiliarios e hipotecas, as como los arrendamientos de
inmuebles por ms de doce aos o en que se anticipen rentas de tres o
ms aos.

Entran tambin aqu los actos entre vivos dirigidos a constatar clusulas
de inalienabilidad temporal y todas las dems restricciones al derecho de
disponer, as como las clusulas susceptibles de entraar la resolucin o
revocacin de los referidos actos de mutacin o constitucin de derechos
reales, privilegios e hipotecas; y tambin las decisiones judiciales
constatando la existencia de tales clusulas.

2. Los actos por causa de muerte de transmisin o constitucin de derechos

reales inmobiliarios.

Son registrables los testimonios notariales en que se constaten estas

transmisiones y constituciones por causa de muerte, con las clusulas de
restitucin contenidas en los testamentos y las restricciones del derecho
de disponer, y todas las clusulas que puedan entraar revocacin, las
cuales sern reproducidas literalmente en los testimonios notariales.

Las demandas judiciales dirigidas a obtener y los actos y decisiones judiciales

que constaten la resolucin, la revocacin, la anulacin o la rescisin de una convencin
o de una disposicin por causa de muerte relativa a derechos reales inmobiliarios.

27
 Entran incluso aqu: Los actos confirmativos de convenciones afectadas por
causas de nulidad o de rescisin, los actos acreditativos del cumplimiento de condicin
suspensiva, las decisiones judiciales que rechacen las demandas antes indicadas o
desestimen la accin o instancia, los actos y decisiones judiciales declarativas, las
sentencias sobre bienes de ausentes, las convenciones sobre indivisin de inmuebles,
las decisiones admitiendo la dimisin de bienes hipotecados por parte del tercer
poseedor, los actos interruptores de la prescripcin adquisitiva o de renuncia de la
prescripcin consumada, y los documentos que constaten cambios del nombre de
personas fsicas y de denominacin o domicilio de sociedades, asociaciones, sindicatos
u otras personas morales.

b) Actos registrables simplemente:

1. Los mandamientos de embargo y dems actos procesales relacionados con ellos.

1.4.2. Sistema Registral Alemn.

Roca Sastre (1995)

El sistema inmobiliario registral alemn es el prototipo de los sistemas de

Registro con efecto de exactitud de lo registrado.
Alemania contaba con importantes antecedentes legislativos sobre la materia en
los diversos Estados existentes antes de la unificacin nacional. Entre estos
antecedentes destacan las dos leyes de 5 de mayo de 1872, relativa una a la adquisicin
de la propiedad inmueble y la otra a los libros inmobiliarios, en las que se encuentran
grmenes notables del rgimen registrai futuro, en los que influy notablemente la
escuela histrica de SAVIGNY
El sistema inmobiliario registral alemn se apoya en una institucin registral
robusta, de fuertes precedentes nacionales, adaptados las necesidades del trfico
jurdico inmobiliario moderno. Se halla contenido el sistema fundamentalmente: en el
Cdigo civil e 18 de agosto de 1896 (que empez a regir el 1 de enero de 1900, a la
Ordenanza registrai (Grundbuchordnung) de 5 de agosto de 1935, en la ley de
Jurisdiccin voluntaria de 20 de mayo de 1898, n la ley de Ejecucin y Administracin
judicial de 24 de mayo de 897, en la ley sobre normas en materia de registros de 20 de
diciembre de 1963, en las leyes de 5 de noviembre de 1969 y 27 de MO de 1970, que

28
crean el Rechtspfleger o Administrador de Justicia, como encargado del Registro, y en la
ley de 22 de junio de 1977 de modificacin de los Registros inmobiliarios. (P. 43:45)

1.4.2.1. Caractersticas del Sistema Registral Alemn

1) Se sustenta en dos principios El Catastro y el Registro Territorial.
2) La propiedad se transmite por el consentimiento unido a la inscripcin en el
Registro.

3) La formalidad de la inscripcin es requisito sine-quanon para transferir la

propiedad y constituir derechos reales.

4) Si no se verifica la inscripcin, el adquirente del bien o del derecho real tiene un

simple derecho personal contra el enajenante o propietario slo para conseguir
que se extienda la inscripcin.

5) La inscripcin acredita el derecho del propietario, del acreedor hipotecario, o de

cualquiera que tenga un derecho real inmobiliario que puede oponerlo a todos
erga ommes.

6) El derecho inscrito concede a su titular accin imprescriptible para reclamar el

bien.

7) El adquirente del dominio del inmueble no puede transferirlo ni gravarlo, sin que
previamente inscriba su Ttulo de adquisicin.
8) La inscripcin tiene valor absoluto, es decir, el que adquiere de quien aparece en
el Registro como dueo de la finca, adquiere vlidamente, aunque el dato que
publica el folio sea errneo (P. 30, 31)

1.4.3. Sistema Registral Australiano.

Roca Sastre(1995)

El sistema inmobiliario registral australiano es el instaurado en Australia del Sur

en virtud de la South Austrlian Property Act de 27 de enero de 1858, que debi regir a
partir del de julio siguiente, ley sta que ha sido objeto de varias modificaciones.
Se denomina tambin sistema Torrens por ser ideado por Sir Robert Richard
TORRENS, que era un irlands de origen, residente en Australia. Dicha ley tambin se
llama Act Torrens.

29
 Este sistema se extendi, con mayores o menores variaciones a Otros Estados
de Australia, as como a Nueva Zelanda, e incluso, con variaciones, a Inglaterra, y a
algunos Estados de Norteamrica (California, Colorado, Illinois, Massachussetts,
Minnesota, Nueva York, Carolinas, Ohio, Oregn, Virginia y Washington) (P. 65)

Sistema llamado tambin Acta de Torrens, segn el cual, el proceso

enajenativo se halla sumamente simplificado, pues es suficiente que los contratantes
llenen un impreso de modelo oficial y lo remitan, junto con el Ttulo, a la Oficina del
Registro, el mismo que es objeto de calificacin por el Registrador, quien expedir un
nuevo Ttulo que atribuir la propiedad como adquirida por simple ocupacin y que har
fe en cuanto a la realidad fsica y jurdica de la finca.

La inscripcin es constitutiva, con fuerza legitimadora y sustantitividad absoluta.

La caracterstica fundamental del Sistema es la separacin total del contrato causal y de
sus efectos reales en el negocio jurdico de transmisin de inmuebles.

El proceso de inmatriculacin, se traduce en un Ttulo real inatacable, que es la

misma inscripcin, la cual, una vez realizada, se desentiende de la causa obligacional y
no puede invalidarse.

No slo es la prueba o documento justificativo del derecho sino que se convierte

en el derecho mismo, y en un derecho con adquisicin originaria porque cada Ttulo que
suscribe el Registrador va liberada de todo posible vicio que tuviera la adquisicin, el
instrumento y las partes contratantes.

La fuerza probatoria del Ttulo es absoluta y contra su contenido no puede

prosperar accin alguna. En el Sistema Australiano no existen los principios regstrales
de legitimacin y fe pblica, ya que las constancias del Registro prevalecen siempre sin
hacer distinciones de ninguna especie. Este Sistema se funda en la ficcin jurdica de
que, en las sucesivas enajenaciones de titularidad, vuelve al Estado que la toma de
manos del vendedor anulando el Ttulo de ste y hace una nueva concesin al
comprador, entregndole el nuevo certificado o Ttulo Real.

30
 El Sistema Torrens, sintetiza los principios fundamentales de todo buen Sistema
Registral a saber-" sustantividad de la inscripcin, publicidad y garanta que presta el
Estado a quien ha registrado el derecho, principios que se realizan a base de la
organizacin del Catastro. La inscripcin primera del dominio es facultativa, o sea la
llamada inmatriculacin, para lo cual se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades
de orden sustantivo, como el examen minucioso de los Ttulos y de orden adjetivo, como
la publicidad en los diarios, con la finalidad de que las personas que se crean con
derecho al bien inmueble se presenten. Cumplido este trmite es obligatoria la
inscripcin para las sucesivas transmisiones y constituciones de derechos reales. El
Sistema Torrens, tiene el mrito de que el Estado ampara los derechos inscritos,
reconociendo su legitimidad, toda vez que la inscripcin se efecta a base de Ttulos
saneados. No ampara en cambio actos nulos e ilcitos y la publicidad garantiza los
derechos reales que resultan o aparecen de la inscripcin.

Caractersticas.
1) El proceso enajenativo se halla sumamente simplificado, pues es suficiente
que los contratantes lleven un impreso de modelo oficial y lo remitan, junto
con el ttulo, a la oficina del Registro, quien expedir un nuevo Ttulo,
previa calificacin.
2) La inscripcin es constitutiva con fuerza legitimadora y sustantividad
absoluta.

3) Existe separacin total del contrato causal y de sus efectos reales en el

negocio jurdico de transmisin de inmuebles.

4) El proceso de inmatriculacin, se traduce en un Ttulo real inatacable, que

es la misma inscripcin, la cual una vez realizada, se desentiende de la
causa obligacional y no puede invalidarse.

5) Cada ttulo que suscribe el Registrador va liberado de todo posible vicio

que tuviera la adquisicin, el instrumento y las partes contratantes.

6) La fuerza probatoria del Ttulo es absoluta y contra su contenido no puede

prosperar accin alguna.

31
 7) En este Sistema no existen los Principios Regstrales de Legitimacin y Fe
Pblica.

8., Se funda en la ficcin jurdica de que, en las sucesivas enajenaciones, la

titularidad vuelve al Estado, que la toma de manos del vendedor anulando
el Ttulo de ste y entrega uno nuevo al comprador.

9. Se adopta un rgimen de seguro, para posibles daos y perjuicios que

ocasionen las inscripciones.
10.Representa el grado ms avanzado de organizacin registral. (P. 34,35)

1.4.4. Sistema Registral Espaol

El Registro como Institucin, nace en Espaa con la Ley Hipotecaria de 1861,

que ha sido modificada para adecuarla a los cambios socio-econmicos as como por la
integracin del pas a la Comunidad Europea.

Es importante por el hecho de ser fuente de la mayora de las legislaciones

americanas, entre ellos el Sistema Registral Peruano, pues en el Sistema Espaol, para
poder transmitir un bien se requiere justa causa o Ttulo y la entrega de la cosa o
tradicin, lo que significa que la virtualidad del acto transmitivo inmobiliario, descansa en
la escritura notarial como exteriorizacin de las relaciones obligacionales.
La inscripcin es declarativa de los derechos y su objetivo es, simplemente, la
informacin a terceros, pero un acto inscrito obtiene una presuncin de exactitud juris-
tantum que debe ser destruida para invalidarlo.
A su vez, los terceros que adquieren de buena fe un derecho, que conste perfecto
en el Registro, pueden apoyarse en la fe pblica registral que legtima el derecho
hacindolo inatacable.
La inscripcin de los derechos de dominio es facultativa, pero es obligatorio para
la constitucin del derecho real de hipoteca.

Las reglas fundamentales del Registro Espaol son:

a. El Registro de la Propiedad es una oficina pblica constituida por el

personal que recibe y valora los documentos y libros en los que se
practican las inscripciones.

32
b. El Registro se lleva por fincas, es decir, sigue un sistema de folio real. El
Acto de ingresar una finca en los libros, la inmatriculacin, no es una
inscripcin corriente, como ocurrira en un Registro que fuera un puro
depsito de contratos, sino que supone, a la vez, la apertura del folio, con
la descripcin que ha de servir para la identificacin del inmueble en lo
sucesivo y la determinacin del propietario y titulares de derechos reales
limitados.

c. Las modificaciones reales se producen con independencia del Registro,

salvo la hipoteca. Es decir, que el Ttulo y modo bastan para transmitir la
propiedad, crear la servidumbre, etc., y ello aun cuando se trate de
inmuebles que ya estn inmatriculados en el Registro. El adquirente de
ellos, inscriba o no su Ttulo, es verdadero propietario, y lo mismo el que
adquiere la servidumbre en favor de su finca. Slo la hipoteca necesita
indispensablemente, para nacer, de la inscripcin.

d. La inscripcin es voluntaria. Salvo limitadas excepciones, ninguna norma

obliga a inscribir, o castiga al que no inscribe; evidentemente, en materia
de hipoteca el no inscribir impide el nacimiento del derecho! pero ms que
de una obligacin podemos hablar aqu de una carga. Sin embargo,
nuestra legislacin registral estimula la inscripcin por diversos medios.

e. Las declaraciones del Registro se presumen exactas. El titular inscrito

puede hacer valer esa presuncin de exactitud en el proceso, con la
consiguiente inversin de la carga de la prueba. Pero se trata de una
presuncin "Juris Tantum", demostrada la inexactitud registral, el
Registro no atribuye, per se, una titularidad en consonancia con lo
constatado en l (Presuncin de exactitud del Registro).
f. Sin embargo el que adquiere fiado en la apariencia de titularidad de su
transmitente, es protegido, de tal modo que su adquisicin deviene vlida
y eficaz, una vez que ingresa en el Registro, como si la situacin
aparente fuera real.

33
 Evidentemente, la confianza en la apariencia, slo puede ser
protegida cuando existe, es decir, cuando el adquirente desconoce la
situacin real y es engaado por la aparente (principio de buena fe).

Dada esa buena fe, la transmisin se produce a pesar del dolo o fraude
con que acte el transmitente^ el hecho de ser ste titular registra!,
determina que tenga la posibilidad de hecho de hacer adquirir, a la
persona que con l contrata, unos bienes -los registrados a su nombre-
que l mismo no tiene (principio de legitimacin). La constancia registral
no es, sobre todo, una forma de ser, sino una forma de valer. No quiere
decir esto que los derechos no valen por s, pero, en cambio, las
apariencias regstrales tienen un valor formal que puede llegar a ser
independiente del valor material en tanto y en cuanto se den las
condiciones precisas para invocar la proteccin del Registro.

g. El Registro publica derechos y no hechos, sin embargo los derechos

inscritos hacen presumir la existencia de correlativas situaciones de
hecho.

h. La proteccin registral se otorga a quienes inscriben en el Registro sus

Ttulos, y por orden de ingreso de aqullos, conforme a la naturaleza
propia de cada derecho (principio de prioridad).

i. En principio, los cambios regstrales se producen exclusivamente a

instancia de parte, o sea que el Registrador no puede realizar asientos en
los libros si no es solicitado por quien tenga derecho al asiento o resulte
perjudicado por l (principio de rogacin). Cada asiento, salvo el primero,
debe apoyarse sobre otro anterior, vigente y suficiente para servirle de
base. Tratndose de transmisiones de propiedad, esta regla quiere decir
que cada adquirente slo puede inscribir su derecho si lo ha recibido del
ltimo titular segn el Registro (principio de tracto sucesivo).

j. El Registrador debe negarse a inscribir cuando no se den los

presupuestos materiales y formales para la inscripcin en el Ttulo, el

34
 solicitante y el Registro! por consiguiente debe examinar en cada caso si
existen tales presupuestos (principios de legalidad).

k. Para conseguir una claridad absoluta en las manifestaciones del Registro,

es preciso que la inscripcin pueda publicar con toda exactitud el titular de
cada derecho, la finca sobre la que recae, el contenido del derecho y la
proporcin en que al titular corresponde, y, en su caso, el importe del
crdito que es asegurado con hipoteca y el objeto individualizado sobre el
que recae (principios de especialidad y determinacin) (P. 36:39)

1.4.4.1. Caractersticas de este sistema

1. La transmisin de un bien requiere justa causa o Ttulo y la entrega de la cosa o
radicin.

2. La inscripcin es declarativa de los derechos y su objetivo es simplemente, la

informacin a terceros.

3. Un acto inscrito obtiene una presuncin de exactitud Juris Tantum que debe ser
destruida para invalidarlo.

4. Tiene plena vigencia el Principio Registral de Fe Pblica Registral que legtima el

derecho hacindolo inatacable.

5. La inscripcin de los derechos de dominio es facultativa, pero es obligatoria para la

constitucin del derecho real de hipoteca (P. 39)

1.5.6. El sistema Registral Peruano.

Guevara (1996)

Realmente existe un Sistema Registral Peruano...? Consideramos que no,

porque en nuestra norma positiva se han incorporado todos los sistemas. Al respecto, la
exposicin de motivos del C.C. vigente, nos dice: "Antes de referirnos al articulado del
libro de Registros Pblicos, en necesario sealar cul es el carcter de las inscripciones
en nuestro sistema registral.

35
 "Debemos definir si estamos ante un sistema de transcripcin o de inscripcin,
potestativo y obligatorio y constitutivo o declarativo".

"Son sistemas que admiten la transcripcin, aquellos en los cuales los ttulos que
logran acogida registral son transcritos literalmente en los archivos de los registros, sin
abreviacin ni omisin alguna (Francia)".

"En los sistemas de inscripcin, al contrario, se extrae de los ttulos que buscan
acogida registral los elementos esenciales, para que de ellos quede constancia en los
asientos de inscripcin correspondientes".

"Nuestro sistema registral es el de inscripcin porque aun cuando se archive

copia de los ttulo y la publicidad registral se extienda a ellos, se publica un asiento, esto
es, un resumen o extracto del ttulo que logra acceso al registro".

"Admitiendo que nuestro sistema es el de inscripcin queda por determinar si

esta inscripcin es potestativa u obligatoria y constitutiva o declarativa".

"Son potestativas aquellas que establecen que las personas pueden inscribir o no
los actos que tienen acogida registra; mientras que son Obligatorias aquellas que
establecen sanciones para quienes no cumplen con inscribir los actos correspondientes".

"Por otro lado, son constitutivos aquellos sistemas que no admiten la existencia
de un acto si ste no se ha inscrito. La inscripcin resulta p elemento de validez del acto
jurdico. Mientras que son simplemente declarativos los que admiten la existencia del
acto a pesar de su falta de Inscripcin".
"Estas definiciones nos sirven para no confundir la caracterstica de ser
obligatoria con la de ser constitutiva. Un sistema puede ser obligatorio y a la vez ser solo
declarativo, como el caso del francs, poif ejemplo, el que se imponen sanciones
econmicas para los casos de falta de inscripcin desde 1955, lo que lo hace obligatorio,
sin perjuicio de seguir siendo declarativo en la medida que el acto existe a pesar de su
falta de inscripcin".

"Qu establece nuestro Cdigo al respecto?".

"Es cierto que en el C. Civil se encuentra una amplia variedad, pues al lado de la
inscripcin de la hipoteca que resulta constitutiva, tenemos la transferencia de propiedad
y otros derechos reales cuya ; inscripcin es declarativa. Tambin se encuentra el caso

36
de la inscripcin de las personas jurdicas, que de acuerdo a lo sealado por el artculo
77 del Cdigo, es coristitutiva".

"Toda esta variedad no es causal, pues pretende otorgar a la inscripcin de cada

institucin la naturaleza que a ella le sea ms conveniente".

"Mucho se ha discutido la necesidad y conveniencia de establecer un sistema

registral constitutivo de derechos y actos jurdicos y muchas voces se han levantado
sosteniendo esta posibilidad, quizs entusiasmados por la aparente perfeccin del
sistema registral alemn".

"En este sentido, cabe mencionar el Proyecto, del Libro de Registros Pblicos
que fuera presentado a la Comisin Revisora por la ONR, en el que se propona adoptar
el sistema constitutivo de la inscripcin y hacerlo en forma progresiva, es decir comenzar
por algunas grandes ciudades para luego extender este sistema al resto del pas".

"Esta idea de extender paulatinamente la inscripcin constitutiva no parece

adecuada, por cuanto obligara al pas a regirse por normas jurdicas distintas segn el
lugar de residencia y adems porque debemos reconocer la enorme posibilidad de que
esta generalizacin no se cumpla y en lugar de que la indeseable circunstancia de
tener regmenes jurdicos distintos, sea momentnea e episdica, pase a ser
permanente".
De lo glosado anteriormente, podemos apreciar que la exposicin de motivos del
C.C. reconoce la existencia de todos los sistemas registrales, cuando dice: es cierto que
en el Cdigo Civil se encuentra una amplia Variedad.", consecuentemente nos dan la
razn cuando afirmamos que no un sistema registral. Adoptar todos es no tener ninguno.

En la misma exposicin de motivos, se seala cuatro razones para Consagrar

que la inscripcin sea declarativa y slo por excepcin que sea constitutiva; nosotros
consideramos que son pretextos ms no razones, por lo siguiente:

1. No poseer catastro nacional verdaderamente eficiente. Creemos que con

un poco de esfuerzo podemos tener un catastro eficiente e ir
perfeccionndolo
2. La realidad espaola es diferente; si ellos prefieren la inscripcin
declarativa, nosotros la preferimos coristitutiva, por sus ventajas obvias.
37
 Lo costoso se justifica, si en la inscripcin hay celeridad, pero con
seguridad. Dejemos ya de copiar leyes ajenas y hagamos la nuestra.
3. Si adoptamos el sistema constitutivo, desaparecer el temor de que "no
significa garanta alguna de que efectivamente vaya a Trnscribirse todo
acto inscribible". Los Registros Pblicos cumplieron cien aos como
Institucin el 2 de enero de 1988; estos temores ya hubieran sido
superados si se hubiera adoptado el sistema consumitivo. Ojal que no
transcurran otros cien aos y i sigamos con los mismos temores.
4. El hecho de que se haya establecido la consensualidad en un artculo, el
949, no es ninguna razn valedera para seguir con una modalidad que es
inconveniente y peligrosa; es que ignoramos los numerosos casos de
estafas y estelionatos, por el hecho de vender un mismo inmueble a varias
personas?.

Por otra parte, para el C.C, el trmino "inscripcin", que lo emplea en su

sentido ms genrico, se refiere a la inscripcin definitiva, a la anotacin
preventiva o marginal, a la cancelacin y en general a cualquier acceso al
registro que las normas legales permitan.(P. 87:89)

1.5. Estructura Legislativa del Derecho Registral peruano

1.5.1. Ley de creacin de la SUNARP.

Por Ley N 26366 se crea el Sistema Nacional de los Registros

Pblicos
(SINARP) y la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos (SUNARP).

El Sistema Nacional se cre por imperio del dispositivo legal mencionado, con
la finalidad de mantener y preservar la unidad y coherencia en el ejercicio de la funcin
registral en todo el pas, orientado a la especializacin, simplificacin integracin y
modernizacin de la funcin, procedimientos y gestin de todos los registros que lo
integran.

La Ley en comentario fue promulgada a los cuatro das del mes de Octubre de
38
mil novecientos noventa y cuatro y su estructura es de IV Ttulos: Del Sistema Nacional
de los Registros Pblicos, De los Registros, De los Registradores Pblicos, De la
Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos. Este ultimo comprende la
naturaleza de la SUNARP, de la Alta Direccin, del Directorio, del Consejo Consultivo,
del Rgimen Econmico y Financiero y del Rgimen Laboral.

La referida Ley tiene 22 Artculos, 10 Disposiciones Complementarias y

Disposiciones Transitorias.

1.5.2. Estatuto de la SUNARP

Fue aprobado por Resolucin Suprema N 135-2002-JUS y modificada por la

Resolucin Suprema N 027-2005-JUS. Esta ltima publicada en el Diario Oficial El
Peruano el 04.02.2005.

Comprende V ttulos, 50 Artculos, una Disposicin Complementaria y dos

Disposiciones Transitorias. Norma la Naturaleza, funciones generales y
rgimen econmico y laboral de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos-
SUNARP y establecesu estructura orgnica, as como las atribuciones y
obligaciones de sus distintos rganos.

1.5.3. Reglamento de Organizacin y FuncionesROF:

Fue aprobado por Resolucin Suprema N 139-2002-JUS de fecha 19.07.2002 y

est estructurada en IV Ttulos 116 Artculos, 2 Disposiciones
Complementarias y 3 Disposiciones Transitorias.

Los Ttulos estn referidos a: Contenidos y alcances, Naturaleza y Funciones

Generales, Estructura Orgnica y Rgimen Econmico y Financiero.

El ROF es un documento normativo que determina la finalidad, objetivos,

organizacin bsica y funciones generales de la Superintendencia Nacional de los
Registros Pblicos, as como la dependencia, nivel jerrquico y relaciones de las
39
unidades orgnicas que la conforman.

1.6.4. El texto nico de procedimientos Administrativos TUPA

Por Decreto Supremo 008-2004-JUS dado en la casa de gobierno a los 27

das del mes de julio del ao 2004, se aprob el Texto nico de Procedimientos
Administrativos-TUPA de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos,
refiriendo en su Art. 2 que la inscripcin de actos y contratos en los distintos registros
que integran el Sistema Nacional de los Registros Pblicos, por su naturaleza
Registral, est sujeta a la calificacin del Registrador, conforme a las disposiciones
legales y reglamentarias correspondientes; no obstante la relacin de procedimientos
registrales en el TUPA aprobado, no restringe el derecho de los administrados a
solicitar la inscripcin de otros actos o contratos no comprendidos en el mismo.

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