Estudio Pre-factibilidad Pub

RICA E INTELIGENTE

Josue Aburto Apablaza | Evaluacin Proyectos de Inversin | 18 de agosto de 2014

 Un apuesto universitario de nombre Luciano Andrs Bello al finalizar su carrera decide instalar
un Pub-Restaurant, al que gustara llamarle Chile, Puro el Aire?,

Dado sus cabales conocimientos en Marketing, aprendidos en sus aos de estudios pens
situarlo en el bohemio barrio Brasil situado en el barrio antiguo de Santiago. En la actualidad,
Luciano Andrs bello cuenta con $230.000, sin embargo ante la posibilidad de que las inversiones
del proyecto superen este monto, tiene la opcin que una amiga Rica e inteligente, le preste la
diferencia. Como es rica, acepto prestar los fondos sin costo alguno para Luciano y como es
inteligente, exigi que se le prestara una evaluacin del proyecto que le permitiera determinar los
riesgos asociados a la capacidad de pago del negocio.

Lo que la amiga de Luciano desea es que se le entregue un informe que contenga la evaluacin
del proyecto que indique la conveniencia econmica de instalar un Pub- Restaurant, adems de
Algunas recomendaciones respecto a las alternativas de localizacin y tecnologa bajo tcnicas de
proyeccin de costos. Asimismo requiere conocer el efecto que producira el financiamiento en la
conveniencia del proyecto. Para ello, Luciano Andrs ha presentado la siguiente informacin.

Existen dos localizaciones donde se puede realizar el proyecto. La primera se encuentra frente la
plaza, en un local que operaba como cine y cuya habilitacin demandara 10 meses, con un
desembolso de $180.000. Prorrateable linealmente en dicho periodo. El actual dueo pide
$200.000 por la venta del establecimiento, valor que se podr pagar con un 25% al contado y el
resto al finalizar las obres correspondientes.

La segunda alternativa consiste en adquirir el Pub que actualmente se encuentra en

funcionamiento, por lo que sus obras de habilitacin demoraran bastante menos, estimndose en
un mes. El dueo acepta vender el Pub en $220.000 con un cheque a 30 das. El contratista de las
obras le ha entregado el siguiente presupuesto:

Presupuesto Pinto Paredes Angulo, contratistas

Piso 20.000
Cielo 10.000
Revestimiento 30.000
Estuco 32.000
Pintura 6.000
Mano de Obra 42.000
Total 140.000

Pago: Contra entrega

Al quinto ao de operacin del negocio, el valor de salvamento de las localizaciones corresponder

a un 20% de su valor de adquisicin. Por otro lado independiente del lugar que se elija se necesita
equipamiento correspondiente a sillas, mesas, vasos, etctera, por un monto de $8000. Otra de las
decisiones que Luciano debe enfrentar dice relacin con el tipo de tecnologa por utilizar en la cocina
del Pub, ya que no sabe si resulta ms conveniente adquirir un horno elctrico o a gas. El horno
elctrico tiene un valor de 12000 y un costo de operacin de $2,5 la hora. El horno a gas tiene un
valor de $10000 y un costo operacional de $3 la hora ms reparaciones anuales por 600.

PGINA 1
Independiente del horno que se trate, al quinto ao tendr un valor de 20% de su valor de
adquisicin.

Para el primer ao de operacin del local, se ha estimado una atencin promedio de 10 clientes
diarios, con un consumo promedio de $50 por persona. El segundo ao de operacin, la demanda
aumentara 50% y posteriormente crecer 10% por 3 aos consecutivos. El local atender en forma
continua 5 horas diarias independiente de. El 50% de estos paga en efectivo y el resto con tarjetas
de crdito, por lo que todo el consumo facturado por este concepto se recibe el mes siguiente. Las
entidades administradoras de tarjetas de crdito cobran una comisin de 4,5% del monto cancelado.

El costo variable promedio de atencin por cliente es de $10 y todos los insumos se deben comprar
al contado por anticipado para todo el consumo mensual. El costo fijo mensual para toda la
mantencin del local asciende a $5000 e incluye agua, luz, telfono y sueldos, adems de otros
gastos menores. Para dar a conocer el lugar a introducir el servicio, se plantea introducir una
campaa publicitaria por $18.000 y posteriormente mantener una publicidad mensual de $1000.

Dentro de 5 aos, Luciano Andrs podr vender el proyecto como unidad econmica a su amigo
Pipe Camiroaga en base a los antecedentes aqu proporcionados. Finalmente se sabe que los
activos son depreciables a razn de 10% anual y que la autoridad tributaria le asigna un valor de
10% de valor residual, por otro lado, los activos nominales son amortizables en 5 aos. Asimismo,
se sabe que el beta del sector es de 1,2 y que segn los diarios especializados los pagars del
banco central a 8 aos retornan un 5%. El retorno del mercado se sita en torno a 12,5%. La
autoridad fija un impuesto a la empresa de 15%.

Con todos estos antecedentes, Ud acepta realizar la evaluacin correspondiente cobrando

honorarios por $5000 con el objetivo de presentar el informe que la amiga de Luciano Rica e
inteligente, requiere para facilitar los recursos adicionales. Recomienda la inversin? Tiene el
proyecto capacidad de pago?

Solucin

Lo primero que debe identificarse en este problema es que existen 3 decisiones diferentes de tomar,
dos de las cuales son fundamentales para proponer la conveniencia del proyecto. La primera dice
relacin con la localizacin y la segunda con la tecnologa. Cabe sealar que no podemos tomar la
decisin de llevar a cabo el proyecto si no se tiene definido previamente el lugar y el tipo de horno
que se va a utilizar.

PGINA 2
Partamos por la localizacin

En primer lugar debemos enfrentar la decisin de localizacin como una evaluacin independiente,
es decir, considerando nicamente aquellos factores de carcter econmico que afectan la
decisin. Si bien es cierto que la localizacin de un Pub, es fundamental al momento de determinar
su demanda, asumiremos que en este caso particular que es irrelevante, lo que significa que
independiente de la localizacin, las ventas del establecimiento sern las mismas y por lo tanto
irrelevantes de ser consideradas en la evaluacin. Los nicos factores de carcter cuantitativos que
deben considerarse para evaluar la localizacin son los costos de adquisicin, remodelacin,
condiciones de pago, depreciaciones y el valor de venta de los activos al cabo de 5 aos. Hagamos
el siguiente anlisis comparativo:

Base de Calculo

Adquisicion $ 200.000 $ 220.000

Remodelacion $ 180.000 $ 140.000
Total $ 380.000 $ 360.000

10% valor residual contable -$ 38.000 -$ 36.000

Vida util 10 aos
Depreciacion Local 10 aos $ 34.200 $ 32.400

Costo habilitacion $ 180.000 $ 140.000

c/u 10 Meses $ 18.000 Contado

Tasa descuento anual CAPM 13,3%

Tasa Compuesta Mensual 1,046% 187.533
Valor de Activacion $ 55.483,17

V. C establecimiento 5 aos 20% $ 76.000 $ 72.000

Valor libro $ 209.000 $ 198.000

PGINA 3
Anlisis de localizacin

Alternativa 1 Pub en Funcionamiento

Item 0 1 2 3 4 5
Depreciacion -$ 32.400 -$ 32.400 -$ 32.400 -$ 32.400 -$ 32.400
Venta de activos $ 72.000
Valor libro -$ 198.000
Inversion en remodelacion
UAI $ - -$ 32.400 -$ 32.400 -$ 32.400 -$ 32.400 -$ 158.400
Impuestos 15% $ 4.860 $ 4.860 $ 4.860 $ 4.860 $ 23.760
UDI $ - -$ 27.540 -$ 27.540 -$ 27.540 -$ 27.540 -$ 134.640
Depreciacion $ 32.400 $ 32.400 $ 32.400 $ 32.400 $ 32.400
Valor libro $ 198.000
Inversion en Remodelacion -$ 140.000
Inversion en Local -$ 220.000
Flujo Neto -$ 360.000 $ 4.860 $ 4.860 $ 4.860 $ 4.860 $ 95.760
VAC -$ 294.343
Tasa Descuento 13,30%

Alternativa de localizacion Frente a la plaza

Item - 1 2 3 4 5
Depreciacion -$ 34.200 -$ 34.200 -$ 34.200 -$ 34.200 -$ 34.200
Venta de activos $ 76.000
Valor libro -$ 209.000
UAI -$ 34.200 -$ 34.200 -$ 34.200 -$ 34.200 -$ 167.200
Impuesto 15% $ 5.130 $ 5.130 $ 5.130 $ 5.130 $ 25.080
UDI -$ 29.070 -$ 29.070 -$ 29.070 -$ 29.070 -$ 142.120
Depreciacion $ 34.200 $ 34.200 $ 34.200 $ 34.200 $ 34.200
Valor libro $ 209.000
Inversion remodelacion -$ 180.000
Costo financiero remodelacion -$ 8.713
Inversion local Contado 25% -$ 50.000
Inversion local Final Obras -$ 150.000
Costo financiero local -$ 5.483
Flujo Neto -$ 394.196 $ 5.130 $ 5.130 $ 5.130 $ 5.130 $ 101.080
VAC -$ 324.892
Tasa Descuento 13,30%

De acuerdo con los antecedentes sealados y los flujos proyectados la localizacin que representa
un menor VAC es la adquisicin del PUB en funcionamiento puesto que el VAC corresponde a $
294.343 en comparacin de la otra alternativa.-

PGINA 4
Anlisis Comparativo de las Tecnologas a utilizar.-

Horno Electrico Ao
Item 0 1 2 3 4 5
Depreciacion -$ 1.080 -$ 1.080 -$ 1.080 -$ 1.080 -$ 1.080
Costo de Operacin -$ 4.550 -$ 4.550 -$ 4.550 -$ 4.550 -$ 4.550
Venta de Activo $ 2.400
Valor Libro -$ 6.600
UAI -$ 5.630 -$ 5.630 -$ 5.630 -$ 5.630 -$ 9.830
Impuesto 15% $ - $ 845 $ 845 $ 845 $ 845 $ 1.475
UDI $ - -$ 4.786 -$ 4.786 -$ 4.786 -$ 4.786 -$ 8.356
Depreciacion $ - $ 1.080 $ 1.080 $ 1.080 $ 1.080 $ 1.080
Valor libro $ 6.600
Inversion En Horno -$ 12.000
Flujo Neto -$ 12.000 -$ 3.706 -$ 3.706 -$ 3.706 -$ 3.706 -$ 676
Vac -$ 23.315
Tasa Descuento 13,30%

Horno Gas Ao
Item 0 1 2 3 4 5
Depreciacion -$ 900 -$ 900 -$ 900 -$ 900 -$ 900
Costo de Operacin -$ 5.460 -$ 5.460 -$ 5.460 -$ 5.460 -$ 5.460
Reparaciones -600 -600 -600 -600 -600
Venta de Activo $ 2.000
Valor Libro - 5.500
UAI -$ 6.960 -$ 6.960 -$ 6.960 -$ 6.960 -$ 10.460
Impuesto 15% $ - $ 1.044 $ 1.044 $ 1.044 $ 1.044 $ 1.569
UDI $ - -$ 5.916 -$ 5.916 -$ 5.916 -$ 5.916 -$ 8.891
Depreciacion $ - $ 900 $ 900 $ 900 $ 900 $ 900
Valor libro $ 5.500
Inversion En Horno -$ 10.000
Flujo Neto -$ 10.000 -$ 5.016 -$ 5.016 -$ 5.016 -$ 5.016 -$ 2.491
Vac -$ 26.162
Tasa Descuento 13,30%

Concluido el anlisis se pudo determinar que alternativa ms eficiente de implementar corresponde

a la utilizacin de horno elctrico que representa un menor VAC en relacin al horno de Gas.

Requerimiento en Capital de Trabajo: Base de Calculo

Tabla de Calculo de Capital de Trabajo

Item 0 1 2 3 4 Recuperacion
Base C.V Directos $ 3.033 $ 1.517 455 500 550 $ 6.055
Base C.V + C.F $ 4.942 $ 2.471 741 815 897 $ 9.867

PGINA 5
Item Ingresos Ing. Tarj. de Creditos
CV CV Local Publicidad C.OP. Horno Flujo Ingresos Deficit Acumulado Maximo
0 -$ 3.033 -$ 3.033 -$ 3.033
1 $ 250 $ 250 -$ 2.783
2 $ 250 $ 250 -$ 2.533
3 $ 250 $ 250 -$ 2.283
4 $ 250 $ 250 -$ 2.033
5 $ 250 $ 250 -$ 1.783
6 $ 250 $ 250 -$ 1.533
7 $ 250 $ 250 -$ 1.283
8 $ 250 $ 250 -$ 1.033
9 $ 250 $ 250 -$ 783
10 $ 250 $ 250 -$ 533
11 $ 250 $ 250 -$ 283
12 $ 250 $ 250 -$ 33
13 $ 250 $ 250 $ 217
14 $ 250 $ 250 $ 467
15 $ 250 $ 250 $ 717
16 $ 250 $ 250 $ 967
17 $ 250 $ 250 $ 1.217
18 $ 250 $ 250 $ 1.467
19 $ 250 $ 250 $ 1.717
20 $ 250 $ 250 $ 1.967
21 $ 250 $ 250 $ 2.217
22 $ 250 $ 250 $ 2.467
23 $ 250 $ 250 $ 2.717
24 $ 250 $ 250 $ 2.967
25 $ 250 $ 250 $ 3.217
26 $ 250 $ 250 $ 3.467
27 $ 250 $ 250 $ 3.717
28 $ 250 $ 250 $ 3.967
29 $ 250 $ 250 $ 4.217
30 $ 250 -$ 3.033 -$ 5.000 -$ 1.000 -$ 375 -$ 9.158 -$ 4.941
31 $ 250 $ 250 -$ 4.691
32 $ 250 $ 250 -$ 4.441
33 $ 250 $ 250 -$ 4.191
34 $ 250 $ 250 -$ 3.941
35 $ 250 $ 250 -$ 3.691
36 $ 250 $ 250 -$ 3.441
37 $ 250 $ 250 -$ 3.191
38 $ 250 $ 250 -$ 2.941
39 $ 250 $ 7.163 $ 7.413 $ 4.472
40 $ 250 $ 250 $ 4.722
41 $ 250 $ 250 $ 4.972
42 $ 250 $ 250 $ 5.222
43 $ 250 $ 250 $ 5.472
44 $ 250 $ 250 $ 5.722
45 $ 250 $ 250 $ 5.972
46 $ 250 $ 250 $ 6.222
47 $ 250 $ 250 $ 6.472
48 $ 250 $ 250 $ 6.722
49 $ 250 $ 250 $ 6.972
50 $ 250 $ 250 $ 7.222
51 $ 250 $ 250 $ 7.472
52 $ 250 $ 250 $ 7.722
53 $ 250 $ 250 $ 7.972
54 $ 250 $ 250 $ 8.222
55 $ 250 $ 250 $ 8.472
56 $ 250 $ 250 $ 8.722
57 $ 250 $ 250 $ 8.972
58 $ 250 $ 250 $ 9.222
59 $ 250 $ 250 $ 9.472
60 $ 250 -$ 3.033 -$ 5.000 -$ 1.000 -$ 375 -$ 9.158 $ 314

PGINA 6
Flujo Puro de Capacidad de pago de la inversin

Ao 0 1 2 3 4 5
Ventas $ 182.000 $ 273.000 $ 300.300 $ 330.330 $ 363.363
C.Operacion Horno -$ 4.550 -$ 4.550 -$ 4.550 -$ 4.550 -$ 4.550
C.V Atencion -$ 36.400 -$ 54.600 -$ 60.060 -$ 66.066 -$ 72.673
Comision Tarjeta -$ 4.095 -$ 6.143 -$ 6.757 -$ 7.432 -$ 8.176
C.FIJO -$ 60.000 -$ 60.000 -$ 60.000 -$ 60.000 -$ 60.000
gsto Publicidad -$ 12.000 -$ 12.000 -$ 12.000 -$ 12.000 -$ 12.000

Inversion Remodelacion -$ 1.000 -$ 1.000 -$ 1.000 -$ 1.000 -$ 1.000

Amort Publicidad -$ 3.600 -$ 3.600 -$ 3.600 -$ 3.600 -$ 3.600
Depreciacion Horno -$ 1.080 -$ 1.080 -$ 1.080 -$ 1.080 -$ 1.080
Depreciacion Local -$ 32.400 -$ 32.400 -$ 32.400 -$ 32.400 -$ 32.400
Depreciacion Equipamiento -$ 720 -$ 720 -$ 720 -$ 720 -$ 720
UAI $ 26.155 $ 96.908 $ 118.133 $ 141.482 $ 167.165
Impuestos 15% -$ 3.923 -$ 14.536 -$ 17.720 -$ 21.222 -$ 25.075
UDI $ 22.232 $ 82.371 $ 100.413 $ 120.259 $ 142.090

Amortizacion Estudio $ 1.000 $ 1.000 $ 1.000 $ 1.000 $ 1.000

Amort Publicidad $ 3.600 $ 3.600 $ 3.600 $ 3.600 $ 3.600
Depreciacion Horno $ 1.080 $ 1.080 $ 1.080 $ 1.080 $ 1.080
Depreciacion Local $ 32.400 $ 32.400 $ 32.400 $ 32.400 $ 32.400
Depreciacion Equipamiento $ 720 $ 720 $ 720 $ 720 $ 720

Inversion Horno -$ 12.000

Inversion Remodelacion -$ 140.000
Inversion Local Contado -$ 220.000
Inversion Equipamiento -$ 8.000
Publicidad -$ 18.000
Capital de Trabajo -$ 4.942 -$ 2.471 -$ 741 -$ 815 -$ 897
Flujo Neto -$ 402.942 $ 58.561 $ 120.430 $ 138.398 $ 158.162 $ 180.890
VNA $ 30.584
Tasa Descuento 13,30%

Luego el Valor de Desecho Econmico corresponde a: $142.090/0,133=$1.068.890

Este valor incluye la recuperacin en capital de trabajo ya que el proyecto se liquida en

funcionamiento

Flujo Neto de Capacidad de Pago -$ 402.942 $ 58.561 $ 120.430 $ 138.398 $ 158.162 $ 180.890
Valor desecho Economico 1.068.346
Flujo Neto -$ 402.942 $ 58.561 $ 120.430 $ 138.398 $ 158.162 $ 1.249.236
VAN Puro $ 602.803
Tasa 13,30%

De esto se puede concluir que el proyecto es viable, rentable y absolutamente recomendable.

PGINA 7