INSTITUTO DE CAPACITACION JURIDICA

ICJ

DIPLOMADO EN DERECHO NOTARIAL,

REGISTRAL E INMOBILIARIO

LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE
DOMINIO DE BIENES INMUEBLES EN
SEDE NOTARIAL
 INTRODUCCIN
Se entiende la Prescripcin Adquisitiva de Dominio como un modo originario de
adquisicin de la propiedad y tambin como una institucin que cumple una funcin
social porque otorga la propiedad a quien explota el bien, y excluye de dicha
propiedad al que descuida el predio. Siendo un modo originario de adquisicin de la
propiedad, porque el derecho de propiedad no se basa en un hecho que produce
consecuencias jurdicas, como puede ser la muerte de una persona que permite
heredar por testamento o va sucesin intestada o un acto jurdico derivado como
pueda ser la compra y venta. La adquisicin de la propiedad por prescripcin no
deriva de otro derecho traslativo, sino de la posesin con ciertos atributos como son:
la posesin continua, pacfica y pblica como propietario durante 10 aos. Tambin se
adquiere a los cinco aos cuando median justo ttulo y buena fe.

Es el instituto por el cual el poseedor adquiere el derecho real que corresponde

a su relacin con la cosa (propiedad, usufructo), por la continuacin de la posesin
durante todo el tiempo fijado por ley.

La prescripcin adquisitiva de dominio o usucapin se justifica, normalmente,

como un mecanismo probatorio absoluto de la propiedad, que busca poner punto final
a los debates interminables sobre el dominio de un bien. Su finalidad es simplificar la
situacin jurdica existente. La prescripcin adquisitiva, adems otorga seguridad
jurdica porque convierte al poseedor en propietario, terminando con la incertidumbre
por parte del poseedor en cuanto a los alcances de la explotacin del inmueble.

Estas virtudes de la prescripcin adquisitiva, resultan importantes para el

saneamiento de inmuebles, sobre todo en nuestro pas donde rige la informalidad en
las contrataciones.

El saneamiento Legal de Inmuebles, principalmente consiste en los procesos

que se siguen ante el Poder Judicial (Juzgados Civiles o Mixtos) y tambin Notariales
que se realizan con la finalidad de consolidar el derecho de propiedad. Implica, a su
culminacin, la existencia de derechos de propiedad debidamente inscritos en el
registro de la Propiedad, tanto del terreno como de la edificacin, de tal manera que el
titular pueda gozar de todos los derechos que tiene sobre su propiedad.

Inicialmente, los procesos de saneamiento Legal de Inmuebles, como son la

Prescripcin Adquisitiva de Dominio, la Formacin de Ttulos Supletorios y la
Rectificacin de reas y Linderos, solo podan ser canalizados por la Va Judicial;
siendo estos procesos, en su desarrollo, largos y complicados. Pero con la dacin de
la Ley 27157, denominada Ley de Regularizacin de Edificaciones, del
Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades
Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn, publicada el 20 de Julio
de 1999, y su reglamentacin aprobada a travs del Decreto Supremo N 008-
2000-MTC del 16 de Febrero del 2000; esto cambi, porque esta norma otorga
potestad, tambin a los Notarios para realizar los procesos de saneamiento Legal de
Inmuebles; pues establece nuevos Procedimientos no Contenciosos de Competencia
Notarial: La Prescripcin Adquisitiva de Dominio, la Formacin de Ttulos Supletorios
y la Rectificacin de reas y Linderos. Lo que es de gran utilidad para sanear los
inmuebles urbanos y presenta una serie de cuestiones importantes a lo largo de su
tramitacin; asimismo conlleva el descongestionamiento de los Juzgados.

En la Va Notarial, se tramita como un Asunto no Contencioso de Competencia

Notarial (Ley N 26662), porque no hay asunto litigioso, sino que se trata de la
declaracin de un derecho, lo que la diferencia del proceso judicial. Tiene como
finalidad obtener la declaracin de propiedad a favor del poseedor que cumpla con los
requisitos de Ley, para brindar seguridad jurdica, recuperando al mismo tiempo el
valor econmico del inmueble, e incentivando as el trfico jurdico. Especificando que
solo podrn intervenir en los Procesos no Contenciosos, los Notarios que posean
ttulo de Abogado, pues no todos los Notarios son abogados, ya que anteriormente no
era un requisito para ejercer la funcin notarial tener ttulo de abogado; pues esto
recin se exige desde el ao 1992, a partir de la entrada en vigencia de la Ley 26002.
No estando permitida la Prescripcin Adquisitiva sobre Inmuebles rsticos o eriazos,
sino solamente sobre inmuebles urbanos, y estando permitida solamente la
prescripcin cuyo tiempo de posesin sea de diez aos, descartndose la posibilidad
de utilizar la prescripcin corta de cinco aos, con justo ttulo y buena fe.

La Prescripcin Adquisitiva de dominio en el mbito notarial ha demostrado ser

un mecanismo efectivo para el saneamiento de bienes inmuebles. Y los ltimos
cambios normativos, pretenden que se efecte con las mayores garantas y
transparencia.

La esperanza ms inmediata que motivo esta investigacin, fue difundir ese

mnimo de informacin y de objetividad que en esta materia constantemente requiere
la actividad de la vida presente. Sobre todo en un campo en que el hombre
desenvuelve su accionar en una atmsfera de necesidades jurdicas, y sus cotidianas
relaciones contractuales implican una trama de formalidades legales.
 LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIENES
INMUEBLES EN SEDE NOTARIAL
INDICE

CAPITULO I

ANTECEDENTES DE LA USUCAPION O PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE

DOMINIO.

1.1 ANTECEDENTES HISTORICOS 7

1.1.1 La Jurisdiccin Voluntaria 7

1.2. DEFINICION DE TERMINOS BASICOS 9

CAPITULO II
FUNDAMENTOS, NATURALEZA, ELEMENTOS, TEORIAS Y BASE
CONSTITUCIONAL DE LA USUCAPION

2. 1 FUNDAMENTOS DE LA USUCAPION 13

2.2 NATURALEZA DE LA USUCAPION 17

2.3. ELEMENTOS GENERALES 18

2.4 TEORIAS DE LA USUCAPION 20

2.5 BASE CONSTITUCIONAL DE LA USUCAPION 21

CAPITULO III
LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES EN
SEDE NOTARIAL

3. 1 ASUNTOS NO CONTENCIOSOS DE COMPETENCIA NOTARIAL 22

3.2 LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO EN SEDE NOTARIAL 23

3.3. BASE LEGAL 26

3.4 EL PROCESO DE PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO 26

3.5 JURISPRUDENCIA 28

3.6 PRECEDENTES 29

3.7 DIRECTIVA N 013-2003-SUNARP/SN 32

BIBLIOGRAFA 34
ANEXOS 36
5 Op. Cit. p.94
 CAPITULO I

ANTECEDENTES

1.2. Antecedentes Histricos de la Investigacin

Escribe PAU PEDRN que cuando surgen las ciudades y, con ellas el anonimato
de sus habitantes -siglo XVII-, ni las frmulas pblicas, ni la posesin sirven ya para
dar a conocer a la sociedad los derechos reales que se constituyen ................ con el
nacimiento de la gran ciudad surge en Europa una institucin marcadamente
burocrtica -sin que el adjetivo quiera ser peyorativo- : el Registro de la Propiedad. Y
surge para que el rasgo bsico de los derechos reales -la absolutividad, la eficacia
frente a todos pueda seguir desplegndose por un nuevo cauce, adecuado a las
caractersticas del nuevo mbito social.1

De este modo se otorga a los bienes incorporados en los registros, una importancia
especial, en la medida en que se reconoce la trascendencia del hecho de encontrarse
inscritos y resultar oponibles a terceros los derechos referidos a los mismos
debidamente registrados.

1.1.1 La Jurisdiccin Voluntaria (Procesos no Contenciosos)

Se usa el trmino Jurisdiccin voluntaria, para designar entre tales actos, a

aquellos que pasaron con el tiempo, de la competencia de los Jueces
ordinarios a la de los Notarios.

Al respecto, Jose Chiovenda planteaba que la posicin tradicional sealada

entre jurisdiccin contenciosa y voluntaria hoy es impropia.2

En la Sexta Jornada de Derecho Notarial del Norte, Centro Amrica y el Caribe,

desarrollada en Tegucigalpa - Honduras, en el mes de Mayo de 1991, se
establece que no existe consenso sobre la denominacin de aquellos actos que
se han trasladado del campo judicial a las sedes notariales.3 De all que se
denomine a esta actividad notarial como jurisdiccin voluntaria, jurisdiccin
derivada, procedimientos o procesos no contenciosos y jurisdiccin notarial,
entre otros. Siendo la de mayor aceptacin la primera de ellas: jurisdiccin
voluntaria.

Evolucin Histrica
Desde la antigua Roma, la jurisdiccin no contenciosa difiere de la jurisdiccin
contenciosa , por la carencia de la litis, asimismo la jurisdictio es declarativa y
formal por carecer de elementos litigiosos, es de naturaleza extra procesal;
mientras los procesos judiciales por su controversia litigiosa requieren del
cognitio, por tratarse de un proceso judicial propiamente dicho. En dicho
contexto, seala Antonio Fernndez, cabra referirse dentro de los actos afines
a la jurisdiccin voluntaria, al uso de transcribir por los funcionarios pblicos,
provistos del ius actorum conficicuorum, los ms importantes actos jurdicos en

1 PAU PEDRN, Antonio. Efectos de la Inscripcin en la Constitucin de los derechos reales en RCI - Colegio de Registradores de la
Propiedad y Mercantiles de Espaa, Madrid, 1994. p 2).
2 En su obra: Principios de Derecho Procesal Civil. T.I. Reus S.A. Madrid 2000, p.393
3 Ver, al respecto las conclusiones publicadas en la Revista Internacional del Notariado, Buenos Aires 1991, ao 42, N 87,

p.269.
 los registros pblicos, y por otra parte a la actividad de los tabeliones que
constituyeron el antecedente ms remoto de la funcin notarial, otorgndose a
sus documentos, confeccionados pblicamente, instrumenta publice confecta,
especial valoracin y eficacia procesal.4 Determinndose de esta manera los
orgenes de la funcin notarial en lo que a jurisdiccin facultativa se refiere, en
razn a que mediante dicho acto se dan los criterios de credibilidad, certeza y
seguridad jurdica propios de la fe pblica intermedia, sin necesidad de recurrir
a procesos contenciosos para obtener la cosa juzgada sobre asuntos no
litigiosos.
Siguiendo esta misma lnea de desarrollo, durante el medioevo se le atribuye al
notario competencias especficas en materias relacionadas con la jurisdiccin
voluntaria. Al igual que haba sucedido con los tabeliones romanos, los
notarios medievales intervienen tanto en la documentacin privada,
autorizando negocios, testamentos, declaraciones testificales, etc., como en la
actividad judicial, confeccionando escrituras procesales por mandato de los
jueces, hasta el punto de ser considerados principales colaboradores de
estos.... A partir del siglo IX se legitiman a travs de la va de un proceso
aparentemente simplificado, con claras influencias de la in iure cessio romana.
en el siglo XII, una parte importante de las actuaciones legitimadas a travs de
la prctica, se atribuy a los notarios que estaban adscritos a los tribunales.5 Lo
que fue evolucionando de tal manera que los documentos elaborados por estos
eran considerados instrumentos de garanta, considerndose ttulo ejecutivo,
siendo sometidos a procesos sumarsimos, o sea regidos por el principio de
concentracin como resultante de los plazos breves.
La jurisdiccin voluntaria ha sido adoptada en diversas partes del mundo de
diversa manera, as tenemos que en Alemania desde finales del siglo XIX se
fue aceptando dicha posibilidad; fue implementndose en pases como
Francia, Hungra y Espaa. En la mayora de los pases latinoamericanos
miembros de la Unin Internacional del Notariado Latino, dicha aceptacin se
ha ido dando desde la dcada del 80; en pleno siglo XX pases tales como El
Salvador que en 1982 da la Ley de Ejercicio Notarial de la Jurisdiccin
Voluntaria, que contempla actos: como diligencias judiciales, comprobaciones,
discernimiento de la tutela o curatela y aceptacin de herencia; en Colombia
desde 1998 se puede realizar la Separacin de Cuerpos por Mutuo
Consentimiento de los Cnyuges por escritura pblica, e incluso al ao
siguiente se estableci la celebracin del matrimonio civil en sede notarial; en
Guatemala los Abogados Notarios pueden actuar como auxiliares y
colaboradores de justicia. En Mxico, segn el Cdigo de Procedimiento Civil
del Estado de Veracruz, en Notario puede intervenir en las Sucesiones
Testamentarias.

Fundamento y Objeto de la Jurisdiccin Voluntaria (Procesos no

Contenciosos en Sede Notarial)

5 Op. Cit. p.94 FERNANDEZ DE BUJAN, Antonio. La Jurisdiccin Voluntaria. Civitas, Madrid 2001, pp
82 y 83.
 Esta aaao por una accin o acto que persigue a travs ae ia comproDacion y
publicidad, regularizar o consolidar hechos de relevancia jurdica que
determinan derechos sustantivos, creando seguridad jurdica, en el menor
tiempo y menor costo; obviamente, debiendo carecer de controversia, ya que
la litis judicializa su tramitacin, ya que nunca por eficacia se debe sacrificar
la justicia.
El objeto de la jurisdiccin voluntaria, es por lo general, consolidar una
relacin jurdica de carcter privado que carece de controversia, de all que
estos actos jurdicos, adems de los Jueces, se encomiendan a los notarios.
1.2. - DEFINICIN DE TRMINOS BASICOS

Bien.- Es todo ente (corpreo o incorpreo) que puede serle til al hombre y al
mismo tiempo ser susceptible de valoracin econmica.
La utilidad radica en que la persona pueda satisfacer sus necesidades bsicas
o sofisticadas con dicho bien. Adems dicho ente debe ser susceptible de ser
valorizado para que pueda ser sometido a la circulacin comercial, esto es,
pasible de ser traspasado de un titular a otro titular.6
Bienes Inmuebles
Bienes Races. Predios.7

Posesin.- El artculo 896 del Cdigo Civil Vigente define la posesin como el
ejercicio de hecho de uno o ms poderes inherentes a la propiedad.
Es el derecho real ms bsico de todos los derechos reales, es decir es la vinculacin
ms simple que un sujeto pueda tener con un bien. Esta vinculacin es factual, de
hecho, sobre el bien.
Cuando un sujeto se vincula con un bien, realiza conductas propias del derecho de
propiedad: usa, disfruta, reivindica y hasta dispone del bien.8
Propiedad
Es el derecho subjetivo de disponer libremente de los objetos sobre los que recae.9

Propietario.- El que posee sobre alguna cosa el derecho de propiedad. Dueo de

bienes inmuebles. 10
Propiedad Inmueble.- Es la propiedad que recae sobre bienes inmuebles (predios),
incluidos sus partes integrantes y accesorios.11
Justo Ttulo.- El ttulo es el acto jurdico mediante el cual se transfiere el derecho de
propiedad; por ejemplo la compra venta, la donacin, la permuta, la dacin en pago,
etc.
El justo ttulo se configura cuando este acto tiene todos los elementos que lo hacen
vlido, estando todos los requisitos necesarios para la formacin del acto, pero uno
adolece de defecto.
El que transfiere el bien, no es el propietario.
Por tanto el justo ttulo se configura cuando en el acto o contrato traslativo de dominio

6 SIGUAS RIVAS Julin. (2000). "PRESCRIPCIN ADQUISITIVA Y TTULO SUPLETORIO EN SEDE NOTARIAL". Primera Edicin.
Librera y Ediciones Jurdicas. Lima - Per. Pag. 15.
7 REAL ACADEMIA ESPAOLA. (2007) . DICCIONARIO VIRTUAL DE LA REAL ACADEMIA ESSPAOLA -RAE. Sin nmero de pgina

por ser CD.

8 SIGUAS RIVAS Julin. (2000). "PRESCRIPCIN ADQUISITIVA Y TTULO SUPLETORIO EN SEDE NOTARIAL". Primera Edicin.

Librera y Ediciones Jurdicas. Lima-Per. Pag. 15.

9 REAL ACADEMIA ESPAOLA. (2007) . DICCIONARIO VIRTUAL DE LA REAL ACADEMIA ESPAOLA -

RAE. Sin nmero de pgina por ser CD.

10 RAMIREZ GRONDA Juan D. (1988). "DICCIONARIO JURDICO". Dcima Edicin Actualizada. Editorial Heliasta. Buenos Aires.

Argentina. Pag. 251.

11 REAL ACADEMIA ESPAOLA. (2007) . DICCIONARIO VIRTUAL DE LA REAL ACADEMIA ESPAOLA - RAE. Sin nmero de pgina

por ser CD.

el transferente no es el real propietario del bien.12

Buena Fe.- La buena fe en el posesionario se genera como la creencia que, la

persona que le transfiere el derecho de propiedad era realmente el propietario del
mismo.

Fecha Cierta.- La fecha cierta, es la que adquiere un documento, cuando no se puede

cuestionar la data, y por ello la produccin de sus efectos jurdicos entre las partes y
los terceros al mismo, por haber sido fehacientemente establecida. El cdigo Procesal
Civil establece en su Artculo 245 la manera en que un documento adquiere la calidad
de fecha cierta.13

Proceso.- Conjunto de diligencias y actuaciones de una causa criminal. Pero en

realidad y con mayor amplitud, podra decirse del proceso que se trata de una
secuencia o serie de actos que se desenvuelven progresivamente, con el objeto de
resolver, mediante un juicio de la autoridad, el conflicto sometido a su decisin
(Couture).14

Saneamiento
(Derecho Civil) Segn el jurista Figueroa Estremadoyro, es la obligacin que tiene el
transferente de un derecho de dejar expedito el derecho transferido, quedando el
transferente obligado a responder frente al adquiriente cuando no se transfiere un
derecho firme o no permitiendo que su nuevo titular lo disfrute o ejerza plenamente. /
En el contrato de compra-venta, dcese de la obligacin que tiene el vendedor de
garantizar al comprador la posesin legal y pacfica de la cosa vendida y de
responsabilizarse por los vicios ocultos que pueda tener el bien.15

Saneamiento Legal (de la Propiedad Inmueble)

Principalmente consiste en los procesos que se siguen ante el Poder Judicial
(Juzgados Civiles o Mixtos) y tambin Notariales que se realizan con la finalidad de
consolidar el derecho de propiedad. 16

Proceso Judicial.- Secuencia o serie de actos que se desenvuelven

progresivamente, con el objeto de resolver, mediante un juicio de la autoridad, el
conflicto sometido a su decisin (Couture).17
Proceso Notarial.- Secuencia o serie de actos que se desenvuelven
progresivamente, con el objeto de resolver, mediante un juicio del Notario, la
declaracin del derecho sometido a su decisin.* 18

Procedimiento.- En general accin de proceder. Sistema o mtodo de ejecucin,

actuacin o fabricacin. Modo de proceder en justicia, actuacin de trmites judiciales
o administrativos.19

Inscripcin.- Anotacin en un Registro pblico, de algn acto o contrato: del

12 SIGUAS RIVAS Julin. (2000). "PRESCRIPCIN ADQUISITIVA Y TTULO SUPLETORIO EN SEDE NOTARIAL". Primera
Edicin. Librera y Ediciones Jurdicas. Lima-Per. Pag.
17.
13 Op. Cit. Pag. 16.
14 Op. Cit. Pag. 250.
15 REAL ACADEMIA ESPAOLA. (2007) . DICCIONARIO VIRTUAL DE LA REAL ACADEMIA ESPAOLA - RAE. Sin nmero de

pgina por ser CD.

16 Op. Cit. Sin nmero de pgina por ser CD.

Op. Cit. Sin nmero de pgina por ser CD.

18 SIGUAS RIVAS Julin. (2000). "PRESCRIPCIN ADQUISITIVA Y TTULO SUPLETORIO EN SEDE NOTARIAL". Primera Edicin.

Librera y Ediciones Jurdicas. Lima-Per. Pag. 17.

19 REAL ACADEMIA ESPAOLA. (2007). DICCIONARIO VIRTUAL DE LA REAL ACADEMIA ESPAOLA

- RAE. Sin nmero de pgina por ser CD.

nacimiento de una persona, de una hipoteca, de un mandato, de la constitucin de
una sociedad, etc.20

Inmatriculacin.- Los inmuebles en nuestro sistema registral, son registrados en el

Registro de la Propiedad Inmueble bajo el sistema de Folio Real; esto significa que a
cada uno le corresponde su propia partida. Cuando el inmueble no tiene esa partida,
se procede a darle esa partida registral; a eso se le conoce como inmatriculacin.

Registros Pblicos.- La oficina y los libros donde se anotan o inscriben

determinados actos o contratos que la ley ordena hacer para los efectos de la
publicidad y para su mayor certeza.21

Registro de la Propiedad.- Registro en que se inscriben por el registrador todos los

bienes races de un partido judicial, con expresin de sus dueos, y se hacen constar
los cambios y limitaciones de derecho que experimentan dichos bienes.22

Catastro.- Censo y padrn estadstico de inmuebles.23

Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos.- La Superintendencia

Nacional de los Registros Pblicos - SUNARP, es un organismo descentralizado y
autnomo del Sector Justicia, que se constituye, conforme a Ley, como el ente rector
del Sistema Nacional de los Registros Pblicos a nivel nacional. Fue creada el 16
octubre de 1994 mediante Ley N 26366.
El Sistema Nacional de los Registros Pblicos, tiene por finalidad mantener y
preservar la unidad y coherencia del ejercicio de la funcin registral en todo el pas,
orientado a la especializacin, simplificacin, integracin y modernizacin de la
funcin, procedimientos y gestin de todos los registros que lo integran.
Es en ese sentido, que la SUNARP tiene como finalidad dictar las polticas y normas
tcnico administrativas de los Registros Pblicos, estando encargada de planificar,
organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la inscripcin y publicidad de los
actos y contratos que se inscriben en los Registros Pblicos que integran el Sistema
Nacional y que han tenido acogida al cumplir los requisitos de Ley.24

Normativa.- Conjunto de normas aplicables a una determinada materia o actividad.

Que sirve de norma.25

Prescripcin Adquisitiva de Dominio (de Bienes Inmuebles).- Es uno de los

modos de adquirir el derecho de propiedad sobre inmuebles. Esta modalidad tiene
como elementos configurantes el ejercicio de la posesin sobre el inmueble por un
lapso de tiempo, de manera pblica y pacfica; la existencia o no de justo ttulo, y la
intencin del poseedor de poseer como propietario.26

Formacin de Ttulo Supletorio.- El nombre jurdico desglosable en dos conceptos:

ttulo y supletorios puede a priori entenderse como: Titulo al acto jurdico

20 RAMIREZ GRONDA Juan D. (1988). "DICCIONARIO JURDICO". Dcima Edicin Actualizada. Editorial Heliasta.
Buenos Aires. Argentina. Pag. 176.
21 RAMIREZ GRONDA Juan D. (1988). "DICCIONARIO JURDICO". Dcima Edicin Actualizada. Editorial Heliasta.

Buenos Aires. Argentina. Pag. 264.

22 REAL ACADEMIA ESPAOLA. (2007). DICCIONARIO VIRTUAL DE LA REAL ACADEMIA ESPAOLA

- RAE. Sin nmero de pgina por ser CD.

23 RAMIREZ GRONDA Juan D. Op. Cit. Pag. 73.

24
ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. (2001). EXEGESIS DEL CODIGO CIVIL PERUANO DE 1984. Primera Edicin. Editorial Gaceta
jurdica S.A. Lima - Per. pp. 73.
25 Op. Cit. Sin nmero de pgina por ser CD.
26 SIGUAS RIVAS Julin. (2000) . "PRESCRIPCIN ADQUISITIVA Y TTULO SUPLETORIO EN SEDE NOTARIAL". Primera

Edicin. Librera y Ediciones Jurdicas. Lima-Per. Pag.

15.
mediante el cual una persona pretende irrogarse el derecho de propiedad sobre un
inmueble. Y supletorio como la circunstancia que dicho ttulo no existe, o que
faltando alguno para lograr la concatenacin de antecedentes dominiales, lo
resuelto por el organismo competente suple dicha ausencia de ttulo o completa el
faltante.27

Rectificacin de reas y Linderos.- Proceso Judicial o Notarial que se sigue

cuando sea necesario determinar el rea, linderos y medidas perimtricas del
terreno, o cuando existan discrepancias entre el rea real del terreno, sus medidas
28
perimtricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral del predio.28

CAPITULO II

FUNDAMENTOS, NATURALEZA Y ELEMENTOS DE LA USUCAPION

2.1. Fundamentos de la Usucapin

La prescripcin adquisitiva de dominio o usucapin se justifica, normalmente, como
un mecanismo probatorio absoluto de la propiedad, que busca poner punto final a los
debates interminables sobre el dominio de un bien. Ante la dificultad de la prueba
diablica, esto es, que se acredite la condicin de propietario lo cual exige probar esa
misma condicin del transmitente y as hasta el infinito, es decir, hasta el origen
mismo del derecho. Esa pretensin es imposible, razn por la cual el ordenamiento
jurdico establece un mecanismo dogmtico de prueba de la propiedad: la usucapin.
Por tanto, su verdadera funcin no es facilitarle las cosas al usurpador, sino servir de
prueba definitiva de la propiedad, pues ya no importa que el transmitente no sea
domino, en tanto que finalmente cualquier vicio de los sucesivos ttulos queda
subsanado con la posesin y el paso del tiempo.
Es de primera importancia que las distintas titularidades sobre los derechos se
definan en forma incontrovertible y definitiva, tanto para lograr consecuencias
relevantes de orden social, como econmico. En efecto, el ser humano no puede vivir
en angustia permanente, y es necesario que los debates se resuelvan en algn
momento. Aun cuando la solucin sea intrnsecamente injusta, el solo hecho de que
se produzca la conclusin de ese problema ya es un acto de justicia. Por otro lado, es
bien conocido que el uso y disfrute sobre las cosas se potencia cuando los derechos
estn claramente determinados, por lo que cerrar la discusin propietaria incentiva la
creacin de riqueza, la circulacin de los bienes y, con ello, los actos econmicos de
inversin, siempre favorables al bienestar general. 29

La usucapin es una solucin de seguridad jurdica, por la cual se cierra o

cancela el debate sobre la propiedad. Es decir, llegado un punto en el tiempo, ya no
importa el origen de la propiedad ni la validez y legalidad de los actos sucesivos de
transmisin, ni la capacidad de los otorgantes o la formalidad de los ttulos. Todo ello
se reemplaza con un mecanismo dogmtico y absoluto de prueba de la propiedad. La
Sentencia del Segundo Pleno Casatorio de nuestra Corte Suprema apunta
claramente en tal sentido, pues siguiendo a Albaladejo dice: En suma, la usucapin
viene a ser el instituto por el cual el poseedor adquiere el derecho real que

27 Op. Cit. Pag.2 0

28 Concepto de acuerdo al Cdigo Civil y Ley 27333.
29 GONZALES BARRON, Gunter Hernn. (2010) . Separata del curso de Especializacin Anlisis Doctrinal de los Procesos no

Contenciosos. Noviembre del 2010. Cusco-Peru.

pp 1.
corresponde a su relacin con la cosa (propiedad, usufructo), por la continuacin de la
posesin durante todo el tiempo fijado por ley. Sirve adems, a la seguridad jurdica
del derecho y sin ella nadie estara cubierto de pretensiones sin fundamento o
extinguidas de antiguo, lo que exige que se ponga un lmite a las pretensiones
jurdicas envejecidas (considerando 43).

En el Derecho alemn se introduce un interesante concepto de pacificacin de la

situacin jurdica, que corre paralelo a la satisfaccin de seguridad y estabilidad. As
se dice que: Finalidad de la usucapin es dificultar situaciones duraderas de
contradiccin entre la situacin posesoria y de propiedad y, con ello, simplificar la
situacin jurdica y pacificarla y, a la vez, completar la proteccin del trfico. En este
aspecto, usucapin y prescripcin se asemejan30.

Algunos dirn que la usucapin permite que los invasores terminen como titulares
legales de un bien; y de hecho as ocurre en muchos casos. Sin embargo, la otra
salida, consistente en eliminar la prescripcin adquisitiva, resulta claramente
inconveniente y anti-econmica. Es uno de los casos en donde el remedio sera peor
que la enfermedad. As, por ejemplo, en un mundo sin usucapin todas las
adquisiciones (o casi todas) deberan producirse por modo derivativo, es decir, el
nacimiento del derecho de propiedad estara condicionado obligatoriamente a tres
requisitos fundamentales; primero, que el transmitente sea propietario; segundo, que
otorgue un acto vlido de transmisin; tercero, que se refiera a un objeto determinado.

Por tanto, en todas las situaciones conflictivas de falta de titularidad, doble cadena de
transmisiones, posesin contradictoria al dominio, vicios del negocio jurdico,
indeterminacin del objeto, confusin de linderos, superposicin de reas o cabida,
doble inmatriculacin registral, entre otras, no se tendra una solucin definitiva y, en
consecuencia, la indefinicin de los derechos quedara latente. Bien puede decirse
que es preferible la mala solucin de un litigio, pero que solucione el tema en forma
definitiva, antes que una buena salida que nunca llega. La definicin es un bien por s
mismo, y la controversia eterna siempre es un mal social.

En efecto, tal escenario tendra gravsimos efectos sociales y econmicos, pues

muchos ciudadanos quedaran imposibilitados de acceder al dominio a pesar de
contar con una posesin largamente consolidada; y ante ello no habra frmula alguna
que permita titularlos. La propiedad quedara absorbida en pocas manos y no habra
distribucin de la riqueza; nico mecanismo para que la sociedad organizada a travs
de un Estado sea viable. En efecto, si la inmensa mayora no tiene nada, entonces
tampoco tiene motivacin para defender ese orden social, y ms bien los disturbios y
revoluciones se vuelven cosa comn con grave peligro para la estabilidad. No es
posible sostener un Estado en donde la riqueza se encuentra concentrada en pocas
manos, pues all falta la necesaria legitimacin del sistema establecido, y ello
necesariamente da lugar a la desobediencia de la ley. En tal situacin, pues, nadie se
siente identificado con dicho orden y ste es desacatado en forma explcita e impune.

Es conocido que los recursos se sub-utilizan cuando no existe definicin jurdica sobre
stos. Ello trae aparejado que los bienes solo tengan valor de uso, una escasa
inversin en los mismos, as como bajo precio del recurso por la inseguridad y
dificultad en su circulacin. En tal contexto, la ausencia de una figura jurdica como la
usucapin genera propietarios ausentes o meramente rentistas, quienes se sienten
inmunes frente a cualquier intromisin de tercero, por lo que no tienen incentivos en
usar y disfrutar de la riqueza.

30 WESTERMANN, Harry y otros. DERECHOS REALES, Fundacin Cultural del

Notariado, Madrid 2007, 7 Edicin, traduccin del alemn de Jos Mara
Miquel Gonzlez y otros, Volumen I, pg. 698.
La prescripcin adquisitiva, adems de la seguridad jurdica que otorga, debe contar
con una suficiente base de justicia que la haga viable, a efecto que las soluciones no
se reduzcan a buscar la certeza por encima de todo, y terminemos privilegiando una
justicia de menor entidad. Recurdese que en las controversias propietarias siempre
hay uno a quien el Derecho prefiere, pero tambin hay otro que es necesariamente
perjudicado. Por tanto, decdase lo que se decida habr alguien que se ver privado
en su inters, y a quien el ordenamiento lo dejar con las manos vacas. El conflicto se
presenta entre el propietario que desea conservar su derecho, mientras en el otro lado
se encuentra un poseedor que pretende confirmar su adquisicin por efecto de un
largo aprovechamiento de la cosa. Pues bien, para hallar una solucin armoniosa es
necesario pensar en las razones de ambos contradictores, y no dejarse seducir por
una solucin facilista en aras de la simple seguridad jurdica. Si bien existe un inters
del propietario por mantener el derecho, tambin existe un legtimo inters del
poseedor por extinguir las situaciones del pasado, conflictivas, inciertas y
abstencionistas.

En tal sentido, llega un momento en que el legislador de cualquier poca (pasada,

presente y futura) se pregunta si podr seguir protegiendo al propietario ausente -
aunque el mejor trmino sera el del legislador encubridor-, o si alcanzado un punto
temporal ya es preferible tutelar al poseedor e investirlo como domino. El tema tiene
implicancias de todo orden, desde filosficas hasta polticas. La regla legal dura e
inflexible debe ceder ante la fuerza de los hechos? La respuesta siempre ha sido
afirmativa, y la usucapin es un ejemplo ms de que el derecho se compone
finalmente de hechos, sucesos reales y de vida en relacin, actuante y dinmica.

En este sentido, pensamos que la prescripcin adquisitiva tiene una razn de ser, tal
vez de igual o mayor importancia que la seguridad jurdica, que hunde sus races en la
racionalidad econmica. Por qu el Estado -suma y sntesis de las voluntades
individuales- reconoce distintas titularidades privadas sobre los bienes? Cul es su
fundamento? La razn es simple: la atribucin de la riqueza solo se justifica si se la
utiliza y disfruta para el logro del bienestar colectivo. De nada sirve conceder
titularidades con nulo contenido econmico y que ms bien representan una carga
para la sociedad. La usucapin constituye un mecanismo que en forma indirecta
obliga a que los bienes sean puestos en movimiento, produzcan y circulen para
beneficio general31.

La usucapin, por tanto, tiene un fundamento positivo, pues se incentiva una accin
productiva en la utilizacin de los recursos que el ordenamiento juzga como valiosa
objetivamente; y un fundamento negativo, pues se basa en rechazar la inaccin que
se considera inconveniente. Por el primero, se premia la actividad del poseedor que
incorpora un bien al circuito econmico, posee, explota, produce, crea riqueza y
genera un beneficio general, al margen de la titularidad formal. Por el segundo se
castiga una conducta abstencionista y negligente de un propietario que no acta el
contenido econmico del derecho, y cuya inactividad simplemente perjudica a todos.

Incluso para el razonado Anlisis Econmico del Derecho32, la usucapin (o adverse

31 "El orden jurdico protege a quienes con su actividad logran que los bienes cumplan la funcin social de productividad a que estn
destinados, porque no solo redunda en provecho individual, sino tambin en beneficio de la sociedad, y le brinda seguridad que
-trascurridos los plazos legales- no ser molestado en el ejercicio de esas facultades, porque habr consolidado su situacin,
adquiriendo definitivamente el derecho correspondiente": MOISSET DE ESPANS, Luis. PRESCRIPCIN, Editorial Advocatus, 2
Edicin, Crdoba 2006, pg. 87.
32 Por nuestra parte distinguimos entre el "razonado" AED y el "irreflexivo". El primero es aquel realizado por economistas o juristas con
base econmica y en el cual hay congruencia entre sus postulados y la finalidad de defensa de los postulados del liberalismo. El
segundo, que es el predominante en nuestro pas, se realiza sin ninguna base econmica, por mero empirismo y sin coherencia alguna
con los principios liberales. En caso contrario, cmo se explica que los economicistas jurdicos peruanos sean partidarios del registro
constitutivo para la transferencia de bienes inmuebles? Ello implica que el Estado es el seor que dilucida quin es propietario de las
cosas y, por tanto, el dominio ya no se origina por la relacin entre los particulares y su contacto con la riqueza, sino por la injerencia
possession, cmo se le llama en ingls) tiene un claro sustento econmico que la
justifica, pues de esa manera, segn opinan, se elimina las nubes del ttulo, es decir,
las imperfecciones, dudas o confusiones respecto a la legalidad de las sucesivas
transmisiones dominicales operadas en el pasado. Por otro lado, la prescripcin
adquisitiva impide que los recursos valiosos queden ociosos o improductivos por
mucho tiempo. La regla legal busca, entonces, desplazar los bienes de la inactividad a
los usos productivos33. Ntese que estas dos razones econmicas de la usucapin
son las mismas que nosotros hemos mencionado como fundamentos positivo y
negativo de la misma. Es decir, el anlisis econmico no descubre nada nuevo
frente a la teora jurdica tradicional; y esa es la mayor crtica que se le puede hacer,
pues expone verdades que ya son conocidas, pero las disfraza como novedosas
mediante el uso de una terminologa pseudo cientfica.
En suma, nuestro instituto hunde sus races en el mbito social y colectivo, por lo cual
se identifica con la propiedad misma. As, la prescripcin adquisitiva responde a la
eterna necesidad moral de justificar la titularidad de unos y el despojo de los otros, lo
cual se basa en el trabajo y esfuerzo individual. La posesin es trabajo, y el desarrollo
personal, familiar, social y nacional se funda en ello. La obligacin de producir y
explotar la riqueza es un imperativo que surge de la colectividad misma para evitar
que los recursos sean desperdiciados y abandonados. Por su parte, la posesin
representa la situacin dada, el statu quo, la estabilidad de las relaciones sociales y
econmicas que llegado un punto en el tiempo dan lugar al mejor ttulo adquisitivo 34 35
36.

2.2. Naturaleza de la Usucapin

La usucapin puede catalogarse como hecho jurdico preclusivo, esto es, que pone
fin a los debates interminables sobre la legalidad de las adquisiciones, pues dentro de
un razonable marco de tiempo transcurrido, el Derecho legtimamente deduce que del
pasado remoto no sobrevive ningn inters jurdico que solicite su garanta (el del
antiguo dueo); y mas bien se manifiesta como preferente el inters encarnado por la
situacin de hecho presente (el del poseedor). Para superar este conflicto, el
ordenamiento crea un mecanismo de prueba absoluta de la propiedad por la que
todos los debates potenciales o reales sobre la titularidad de los bienes quedan
concluidos35 36.

De la misma opinin, aunque ms coloquial, es Albaladejo: El fundamento de la

usucapin se halla en la idea (acertada o no, pero acogida por nuestra ley) de que, en
aras de la seguridad del trfico, es, en principio, aconsejable que, al cabo de
determinado tiempo, se convierta en titular de ciertos derechos quien, aunque no le

estatal cada vez ms asfixiante. Un liberal no puede entregarle alegremente al Estado el poder de decisin de las relaciones privadas,
salvo incoherencia flagrante.
33 COOTER, Robert y ULEN, Thomas. DERECHO Y ECONOMA, Fondo de Cultura Econmica, Mxico 1999, pg. 186-187.
34 Con inmejorables palabras: "La ontologa de la propiedad es social y
colectiva. La propiedad -el territorio y las cosas- son realidades ontolgicamente comunes, que parten de la apropiacin colectiva de un
territorio (soberana). La propiedad privada procede del reparto (es redistributiva). Por eso la usucapin puede considerarse de esencia
en la definicin de la propiedad privada, porque define la propiedad como lo dado, del cual debemos partir, la esencia misma del orden,
el substrato inamovible definitorio de lo jurdico en s": LVAREZ CAPEROCHIPI, Jos
Antonio. CURSO DE DERECHOS REALES, Editorial Comares, Granada 2005, pg. 92.
35 "En presencia de una situacin de hecho que expresa un inters real y

actual, y a falta de hechos que, dentro de un razonable marco de tiempo transcurrido, demuestran la real vigencia de una situacin
jurdica incompatible, el Derecho legtimamente deduce que del pasado remoto no sobrevive algn inters jurdico el cual exija y amerite
su garanta, en preferencia del inters manifestado por la situacin de hecho presente. Para superar el eventual conflicto entre la
situacin jurdica nueva y el estado jurdico preexistente y, al mismo tiempo, para tener en cuenta la hiptesis opuesta de total
coincidencia entre ellos, el Derecho se vale de efectos jurdicos que cubren la alternativa de la innovacin y de la conservacin y que
por su eficacia se diferencian sea de los hechos exclusivamente constitutivos, sea de aquellos exclusivamente declarativos": FALZEA,
ngelo. Voci di Teora Generale del Diritto, (Voz: Efficacia
Giuridica), Giuffr Editore, Miln 1985, pg. 410.
36 ALBALADEJO GARCA, Manuel. LA USUCAPIN, Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de

Espaa, Madrid 2004, Pg. 14.

pertenezcan, los ostenta como suyos, sin contradiccin del interesado. Todo lo
dems, que se diga sobre el fundamento de la usucapin, son msicas .
Por tanto, la usucapin busca poner punto final, cierre y clausura a los debates sobre
la titularidad de los derechos; por tal razn, se le considera un hecho jurdico
preclusivo, que agota la controversia sobre el dominio.

La ventaja de todo ello es doble: se eliminan situaciones dudosas o litigiosas, que

siempre son inconvenientes, y al mismo tiempo se incentivan los actos de inversin y
de explotacin econmica del bien, pero una vez que ha cesado la incertidumbre37 38.
Por ese motivo los fundamentos que explican la usucapin normalmente son dos, y
tienen directa relacin con la naturaleza de este instituto jurdico, cul es, una
situacin activa que encarna el aprovechamiento efectivo de la riqueza, la del
poseedor, y otra situacin abstencionista, emanada del propietario, de quien no hace
nada por recuperar la posesin del bien y sin plantear, siquiera, la reclamacin judicial
por la cosa. As, se dice que la usucapin se justifica como premio a quien usa y
disfruta de los bienes, explotndolos y aprovechndolos pues esa es la razn ltima
que subyace tras el reconocimiento de los derechos reales (motivo objetivo). Por otro
lado se dice que la usucapin es un castigo al propietario inactivo y cuya conducta
produce dao a la economa en general pues deja que la riqueza se mantenga
improductiva (motivo subjetivo).

2.3. Elementos Generales que Definen la Usucapin: Posesin, Tiempo e

Inaccin

La exigencia de soluciones razonables, alejada de dogmatismos, obliga a reconocer

la usucapin como el ltimo mecanismo de certeza de las relaciones patrimoniales
sobre las cosas. Siempre se requiere un instituto de cierre o de clausura que impida
continuar con los debates interminables. El fin de las discusiones es ya, de por s, un
bien que el ordenamiento jurdico alienta y necesita para lograr sus objetivos de paz,
estabilidad, mantenimiento del orden, incentivo del trabajo y esfuerzo, entre otros no
menos valiosos. Ahora bien, para que se constituya la prescripcin adquisitiva se
requiere de la posesin como elemento de justicia, y de un largo perodo de tiempo
como elemento de seguridad. Por ltimo, tambin debe presentarse la inaccin del
propietario, quien no reclama jurdicamente la devolucin del bien posedo por un
tercero, y que constituye un elemento de sancin, pues la actitud negligente,
abstencionista e improductiva del dueo justifica la prdida del dominio aun en contra
de su voluntad. Es la causa dogmtica por la cual se entiende y comprende la
expoliacin que sufre el titular; y siendo ello as, existe una cuestin de justicia
material implicado en ese hecho.

Y por qu se escoge la posesin como base de justicia para la usucapin o elemento

caracterstico? La razn es muy simple: la posesin es la realidad misma y efectiva del
derecho; por eso la mejor doctrina seala que la propiedad se justifica gracias a la
posesin, ya que el ttulo formal es solo un medio para lograr la finalidad intrnseca de
cualquier derecho real, cul es, el aprovechamiento y disfrute mximo de los bienes,
lo cual significa poseerlos. Por tanto, si desde una perspectiva axiolgica el fin se
encuentra en grado superior al medio, entonces es evidente que la posesin se
encuentra en situacin de primaca sobre la propiedad,

37El padre de la antropologa moderna, el eminente jurista ingls, profesor de Oxford, Henry Sumner MAINE (El Derecho Antiguo, Tomo II, pg. 65),
ha dicho que la usucapin es una
regla de oro legada para siempre por la jurisprudencia romana, y por medio del cual la falta de regularidad del ttulo de propiedad queda
siempre salvada, por lo que la propiedad y la posesin pueden volver a reunirse en una sola mano; luego agrega que por algo este
instituto ha subsistido y se mantiene inclume en el Derecho comparado.
ya que sta existe y se reconoce para hacer efectiva a la segunda 38. El art. 923 CC
define la propiedad como el poder jurdico que confiere las facultades de uso y
disfrute, entre otras. Por tanto, la propiedad permite poseer en forma legtima; por lo
que la primera es el medio para lograr la segunda, que viene a ser su finalidad. De
esta manera, adems, se eliminan los propietarios meramente abstencionistas, que
no dan contenido social o econmico a los bienes y los dejan improductivos.
La riqueza material tiene como finalidad que el sujeto la aproveche para crear ms
riqueza en beneficio general; pero si alguien abdica de ejercer el contenido mismo de
la propiedad, y peor an, un tercero posee ese bien, entonces debe considerarse que
la situacin preferente es la del poseedor.

Por tal motivo, resulta evidente que la usucapin o adquisicin por posesin no puede
ser erradicada del Derecho, ya que en ella est la ontologa misma, la razn de ser de
la propiedad, por encima del formalismo39 40 41.

Por otro lado, la usucapin requiere de un tiempo bastante extendido, pues de esa
manera se permite que el propietario pueda equilibrar nuevamente las cosas a travs
del ejercicio de las acciones de recuperacin de la posesin (reivindicacin). Si luego
de todo ese tiempo se mantiene la tensin entre el titular formal desprovisto de
iniciativa econmica frente al poseedor que invierte y produce, entonces la solucin a
favor de este ltimo se impone por s misma40 41. La usucapin reconoce en el tiempo
a su ms poderoso aliado. En palabras del jurista alemn WINDSCHEID: el tiempo es
un poder al cual ningn ser humano puede sustraerse; lo que ha existido largo tiempo
nos aparece, slo por eso, como algo firme e inconmovible y es un mal defraudar las
expectativas que creaA\

El tercer elemento de la usucapin lo constituye la inactividad del titular, cuya

conducta improductiva y negligente merece una sancin del ordenamiento, cul es, la
extincin de dominio cuando ello vaya unido a la posesin de un tercero. De esta
manera no estamos ante una solucin de pura seguridad, sin que existan
consideraciones de justicia material implicadas en el hecho. Por el contrario, la
inactividad es una sancin en contra del titular que se debe a l mismo y su desidia;
por tanto, el ordenamiento se siente tranquilo cuando expolia a un sujeto por sus
propios actos que se hallan en contradiccin con los principios que inspiran la
regulacin jurdica de los bienes y la riqueza en general. En consecuencia, el tercer
elemento es el fiel de la balanza que la inclina a favor del poseedor.

SACCO, Rodolfo y CATERINA, Raffaele. IL POSSESSO, Giuffr, Miln 2000,

pg. 9.

39 Algunos sostienen que la usucapin debe ser removida totalmente a favor del Registro, pues "no se puede admitir el despojo". La idea es
simplemente absurda, pues la propiedad toda est llena de guerras de conquista, invasiones, usurpaciones, fraudes, abusos, despojos,
abandonos, olvidos, etc. Es muy difcil pensar que un solo pedazo de tierra no haya pasado por alguna de estas patologas. Para eso
surge la usucapin como hecho jurdico calificado de PRECLUSIVO, esto es, que pone fin a los debates interminables sobre la legalidad
de las adquisiciones
40 Sin embargo, en opinin nuestra, lo que s puede ser criticable en nuestro ordenamiento es el plazo legal extraordinario de diez aos

para que opere la usucapin, el cual es REDUCIDO segn un anlisis comparativo con los sistemas jurdicos nacionales ms
representativos, y lo que permite sospechar, obviamente, que en ese tiempo se puedan mantener las contradicciones entre el inters de
quien pretende conservar el derecho y el inters del que busca la preclusin del debate. Sobre este punto, el del plazo, s merece
pensarse en serio una reforma legal.
41 DEZ PICAZO, Luis. FUNDAMENTOS DE DERECHO CIVIL PATRIMONIAL. Ed. Civitas.

Madrid 1995. Tomo III, pg. 699.

Desde nuestra perspectiva, no es posible imponer soluciones de justicia formal a
rajatabla, esto es, proclamar la verdad dogmtica de las adquisiciones derivativas (y
del registro, por ejemplo) y olvidarse de las situaciones contradictorias, los estados de
hecho, el cierre definitivo de los debates, la seguridad jurdica, etc.

Ntese que los elementos definitorios de la prescripcin adquisitiva se encuentran

vinculados con los propios fundamentos que la justifican. En efecto, se dice que la
usucapin premia la conducta econmicamente valiosa del poseedor pues un bien
entra del circuito de uso, disfrute y produccin; lo cual est vinculado con los
requisitos de posesin por un tiempo determinado. Por otro lado, la usucapin se
justifica, tambin, como sancin al propietario descuidado, lo que se encuentra
relacionado con el requisito de inactividad del propietario en la reclamacin jurdica de
la cosa42.

2.4 Teoras de la Usucapion

Teora subjetiva.- Seala que el fundamento est en la renuncia, el abandono o la
voluntad de renunciar al derecho real que tiene el titular no ejercitando ninguna accin
de defensa frente a la posesin de otro. Sin embargo esta teora hay que rechazarla
pues bastara con demostrar que esa voluntad de renuncia no existe para invalidar la
usucapin.
Teora Objetiva.- Seala que el fundamento es dar certeza y seguridad a las
relaciones jurdicas consolidando las titularidades aparentes, es decir, el statu quo de
la posesin. Es decir, que exista una exteriorizacin de los actos posesorios, que
acte conforme lo hace el titular de un derecho. El usucapiente es un contradictor del
propietario o del poseedor anterior. Por eso es necesario que la posesin sea ejercida
de manera que pueda ser conocida por estos, para que puedan oponerse a ella si esa
es su voluntad. si ellos pudieron conocer esa posesin durante todo el tiempo que
dur, y no lo hicieron, la ley presume en ellos el abandono, y la posesin del
usucapiente se consolida. Lo contrario a la posesin pblica es la posesin
clandestina, que carece de eficacia posesoria.

2.5 Base Constitucional de la Usucapion

Ha surgido hace poco una posicin singular sobre los fundamentos de la usucapin, y
por la cual se pone en entredicho la constitucionalidad de esta figura cuando sirve
para que un sujeto se convierta en domino por efecto de la posesin durante el tiempo
legalmente establecido. En todo caso, la prescripcin adquisitiva solo podra admitirse
si el usucapiente es el verdadero propietario con problemas de titulacin o de falta de
pruebas acreditativas de su derecho, pero nunca podra utilizarla el poseedor en
contra del titular. El citado autor se pronuncia de la siguiente manera en distintas
partes de su polmico trabajo43:

- Emocionadas afirmaciones sobre la usucapin provienen, al decir de las

citas a pie de pgina, de igualmente emocionados espaoles ochenteros.

42 La usucapin tiene plena vida en el Common Law, aunque con el nombre de adverse possession, que bien puede traducirse como
"posesin contradictoria", lo cual implica que se trata de una posesin en contradiccin al ttulo del propietario. Eso seguramente
provocar angustia y asombro en nuestros economicistas, acostumbrados a denigrar de la prescripcin adquisitiva, aun cuando sean
fervientes admiradores de la tradicin jurdica anglosajona.
En el Derecho ingls, por ejemplo, se admite la usucapin contra el registro luego de doce aos segn la LAND REGISTRATION ACT de
2002, aunque el sistema es bastante detallista y complicado, de acuerdo a la conocida complejidad del rgimen de propiedad en ese
pas, el que tiene un origen histrico feudal. Sobre el particular puede verse: RIDALL, J.G. Land Law, 7 edicin, Lexis Nexos UK.
Londres 2003. pg. 587 ss.
Por su parte, en el Derecho de Irlanda, fuertemente inspirado por el sistema ingls, el plazo de la adverse possession es tambin de doce
aos a favor del poseedor en concepto de dueo (squatter) , segn el STATUTE OF LIMITATIONS (Ley de Restricciones) de 1957:
COUGHLAN, Paul. PROPERTY LAW, 2 edicin, Gill & McMillan Ltd. Dubln 1998. pg. 212 ss.
43 MEJORADA CHAUCA, Martn. "FUNDAMENTO DE LA USUCAPIN, A PROPSITO DEL PLENO CASATORIO NO.

2229-2008-LAMBAYEQUE". EN: Dilogo con la Jurisprudencia, Gaceta Jurdica, Nmero 132, Septiembre 2009, pg. 53- 54.
 Ellos comentaron su sistema legal cuando el Muro de Berln aun cortaba los
vientos del Este. Tiene la usucapin el mismo fundamento ahora que en
los aos setenta u ochenta? Los fines de una figura que sustrae la
propiedad de su dueo, son los mismos ahora que en tiempos de la
Constitucin de 1979 o cuando rega el Estatuto Revolucionario del General
Velazco? Opino que no. Las figuras del Derecho Patrimonial estn en
constante movimiento. De ellas menos que de ninguna se puede exigir
universalidad y permanencia.

- El fundamento o fines de una figura tan grave como la usucapin no puede

prescindir del rgimen constitucional en el cual se ubica. La usucapin,
cuando realmente se produce es una excepcin a la proteccin de la
propiedad. Este derecho tiene el alcance que seala la Constitucin vigente
del Per, no el que dicen los respetados profesores espaoles sobre su
propio sistema y Constitucin de los ochenta.

- En la Constitucin actual el tratamiento de la propiedad es radicalmente

diferente al pasado. El artculo 70 de la Carta Magna describe una
proteccin especial y contundente. La propiedad es inviolable. A nadie
puede privarse de ella sino exclusivamente por expropiacin pagada y
previa calificacin del Congreso. Es la garanta del rgimen econmico que
se sustenta en el incentivo de la actividad privada.

- La Constitucin ni siquiera la menciona y ciertamente no es un caso de

expropiacin. En esta circunstancia la usucapin es una figura en
permanente sospecha. Su deseable legitimidad solo se sustenta en lo
excepcional del efecto traslativo. No es admisible que el sistema legal utilice
la usucapin como la frmula legal de adquirir el dominio, por ms posesin
que exhiba el usucapiente. Lo contrario es relajar la proteccin de la
propiedad.

- Si el sistema legal quisiera un rgimen de circulacin basado en el hecho

de la explotacin de los bienes y en la sancin de los dueos desatentos, lo
podra hacer pero necesitara un marco constitucional diferente.

CAPITULO III
LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES EN
SEDE NOTARIAL

3.1 Asuntos no Contenciosos de Competencia Notarial

La ley ha preferido denominar a los a los Procesos no Contenciosos, que reciben
este nombre en el Cdigo Procesal Civil, como Asuntos no Contenciosos, porque
ante notario el trmite es meramente formalista, ya que no es un conjunto de actos
que las partes van a desarrollar, sino nicamente el cumplimiento de todos y cada uno
de los requisitos de fondo y forma que la ley establece; tanto mas porque
tramitndose un asunto no contencioso ante notario, por ninguna circunstancia se
admitir la continuacin del trmite si se produjera alguna oposicin.
La Ley 26662 del 20 de Septiembre de 1996, ampla la Competencia del Notario a los
Asuntos no Contenciosos, y las normas ampliatorias y modificatorias determinan
que sern de conocimiento del Notario Profesional en Derecho (Abogado), algunos
Asuntos no Contenciosos. En estos mismos trminos se establece en la Ley 27157,
Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de
Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de
Propiedad Comn, del 20 de Julio de 1999, y su Reglamento el Decreto Supremo
008-2000-MTC de febrero del 2000, la Ley 27333, Ley Complementaria a la Ley
26662, Ley de asuntos no Contenciosos para la Regularizacin de Edificaciones; Ley
28325, por la que se amplia la facultad del Notario para realizar el trmite de la
prescripcin adquisitiva de vehculos menores.
La Ley 26687, Modifica el artculo 42 de la Ley de Competencia Notarial en Asuntos
no Contenciosos, Ley 26662.
La Ley 26809, Modifica la Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos,
Ley 26662.
La Ley 26987, Modifica la segunda disposicin final de la Ley 26662, Ley de
Competencia Notarial en Asunto no Contenciosos. *
El Decreto Supremo N 001-2009- Vivienda, que ha efectuado modificaciones al
Procedimiento de prescripcin Adquisitiva de dominio de inmuebles en la va notarial.

El trmite de estos Asuntos no Contenciosos ante Notario, se efecta tomando en

cuenta los principios contenidos en la Constitucin, la Ley del Notariado, el Cdigo
Civil y el Cdigo Procesal Civil.

Son Asuntos no Contenciosos de Competencia notarial los siguientes:

1. Rectificacin de Partidas de nacimiento, matrimonio, defuncin.
2. Adopcin de Personas Capaces (Mayores de edad).
3. Constitucin de Patrimonio Familiar
4. Inventarios
5. Comprobacin de Testamentos (Cerrados)
6. Sucesin Intestada
7. Prescripcin Adquisitiva de Dominio.
8. Formacin de Ttulos Supletorios.
9. Rectificacin de reas y Linderos.
10.Declaracin de Propiedad por Prescripcin Adquisitiva de Dominio de Vehculos
Menores.

De conformidad con lo dispuesto en el artculo 1 de la Ley N 26662, los interesados

pueden recurrir indistintamente ante el Poder Judicial o ante Notario para tramitar
segn corresponda los procesos no contenciosos.

3.2 La Prescripcin Adquisitiva de Dominio de Bienes Inmuebles en Sede

Notarial: Antecedentes.
La prescripcin Adquisitiva de inmuebles fue introducida como competencia notarial a
partir del ao 1999, con la dacin de la Ley 27157, Ley de Regularizacin de
Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de
Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn, publicada el
20 de Julio de 1999. Trmite notarial cuyo procedimiento fue detallado posteriormente
a travs del Decreto Supremo N 008-2000-MTC (Reglamento de la Ley 27157) y la
Ley 27333 (Ley Complementaria de la Ley 26662, la Ley de Asuntos no Contenciosos
de Competencia Notarial para la Regularizacin de Edificaciones), publicada el 30 de
Julio del 2000. Normas que en la actualidad cumplen un rol efectivo para el
saneamiento de inmuebles urbanos, ya que se trata de una va rpida para la
declaracin de propiedad. Un procedimiento cuya duracin en promedio es de cuatro
meses.
La Ley 27157, fue emitida con la finalidad de regularizar las edificaciones,
declaratorias de fbrica, independizaciones y reglamentos internos que por diferentes
razones no haban logrado ingresar al registro Pblico, principalmente por no haber
obtenido la licencia de construccin y/o el certificado de conformidad de obra que
exigan las municipalidades. Se trataba entonces de edificaciones nuevas,
modificaciones, remodelaciones o ampliaciones de la fbrica que se haban realizado
de manera informal y, por lo tanto, sin un control respecto a la seguridad de la obra o
del cumplimiento de los parmetros urbansticos y edificatorios que deben respetarse
en estos casos.
La Ley 27157 es una Ley de Excepcin de las que surgen cada cierto tiempo, como
una manera de regularizar la informalidad en la que crece el campo inmobiliario,
especficamente en el mbito de predios urbanos, para que de esta manera puedan
acceder a los beneficios que otorga la formalidad, como puede ser el acceso al crdito
o la revalorizacin de las propiedades, al contar con el saneamiento correspondiente.
Dicha norma estableci mecanismos no municipales para la regularizacin, mediante
la utilizacin de formularios registrales, informes tcnicos de verificacin y planos
elaborados por verificadores, que podan ser ingenieros civiles o arquitectos, para lo
cual se creo un registro de verificadores, asimismo se otorg facultades al notario
para la certificacin de estos documentos.
En el artculo 7 de la Ley 27157 se incorpor lo que se denomin la regularizacin de
edificaciones sin contar con ttulo de propiedad, con la sola posesin por diez aos de
manera pacfica, pblica, continua y como propietario, recogiendo de esta manera lo
contemplado en el artculo 959, primer prrafo del cdigo civil. Sin embargo, la Ley
27157 no regul el procedimiento concreto en la va notarial para obtener el ttulo de
propiedad a travs de la prescripcin. Para ello se emiti el Decreto Supremo nmero
008-2000-MTC y la Ley 27333 donde se precisaron los alcances del procedimiento
notarial de prescripcin adquisitiva de dominio.

El Estado a pretendido y pretende que de una vez por todas se encuentre el camino
ms viable, para poder regularizar el derecho de propiedad sobre un terreno urbano,
as como la fbrica mandada a construir sobre aquel terreno, este inscrito o no en el
Registro de Propiedad Inmueble de la Oficina Registral de los Registros Pblicos
donde se ubica el inmueble.

Sobre la Ley N 27157.

Publicada el da 20 de Julio de 1999 y su reglamentacin aprobada a travs del
Decreto Supremo N 008-2000-MTC del 16 de Febrero del 2000, han significado la
introduccin de un nuevo rgimen de saneamiento inmobiliario y de regularizacin
de la inscripcin registral de inmuebles y edificaciones, que ha modificado de
manera trascendente toda la regularizacin preexistente y que por largos aos ha
sido utilizada por los distintos operadores jurdicos vinculados al sector inmobiliario.
Para tal efecto, como elemento necesario para dicha regularizacin, establece
mecanismos que permiten la regularizacin registral de la propiedad del terreno, de
modo tal que se otorga calidad de ttulos susceptibles de inscripcin a documentos
privados de fecha cierta e inclusive establece dos nuevos Procedimientos no
Contenciosos de Competencia Notarial: El Procedimiento Notarial de Prescripcin
Adquisitiva de Dominio y el Procedimiento Notarial de Formacin de Ttulos
Supletorios.
Como resulta evidente, la importancia de las disposiciones contenidas en los
acotados dispositivos legales dio lugar a que, hasta la promulgacin de la
Reglamentacin de la Ley, sancionada por Decreto Supremo N 008-2000-MTC, tanto
los particulares, profesionales, empresas particulares, notarios y los organismos
regstrales, experimentaran un prolongado perodo de indefinicin, en la que los
distintos agentes involucrados con las actividades inmobiliarias, no encontraban la
manera legal ni tcnicamente eficiente para dar operatividad a los nuevos
procedimientos destinados a lograr la inscripcin registral de los predios. Inclusive la
inscripcin registral de actos que no revestan mayor complejidad, se torno
sumamente difcil en un primer lugar debido a la carencia de normas reglamentarias y
luego, ya dictado el Reglamento antes mencionado, por la carencia de criterios
interpretativos claros que permitieran la aplicacin adecuada de la normatividad legal
vigente.
Ante dicha situacin, ms an teniendo en cuenta que la nueva legislacin se
encuentra destinada a lograr una simplificacin de los procesos existentes para lograr
el saneamiento registral de los predios urbanos, diversas instituciones pblicas y
privadas asumieron el reto de lograr, a travs de la expedicin de normas
complementarias y la realizacin de eventos acadmicos referidos a los temas
regulados por la Ley N 27157, que la aplicacin del mencionado rgimen legal fuera
viable y sobre todo beneficioso para la comunidad. A ello se suma, la introduccin de
nuevas modificaciones normativas, como la establecida por la Ley N 27333,
denominada Complementaria a la Ley N 26662, Ley de Asuntos no Contenciosos de
Competencia Notarial para la Regularizacin de Edificaciones (Publicada el 30 de
Julio del 2,000), la cual contiene, fundamentalmente previsiones relacionadas con el
procedimiento de regularizacin establecido por el Ttulo I de la Ley N 27157, siendo
sumamente relevantes las modificaciones que establece respecto al procedimiento de
Prescripcin Adquisitiva de Dominio en sede notarial.
A travs de estas normas, lo que se busca es simplificar el trmite por el cual se
reconozca el derecho de propiedad por el transcurso del tiempo, a quien posee un
bien inmueble por ms de diez aos (o cinco aos con justo ttulo), en forma
pacfica, pblica, continua, notoria y a ttulo de propietario, exigindosele
nicamente que cumpla con presentar los requisitos formales que establece la Ley;
para ello es imprescindible la participacin de los profesionales, Ingenieros civiles o
Arquitectos colegiados, que, registrados en la Superintendencia Nacional de los
Registros Pblicos (SUNARP) del lugar donde ejerzan su funcin verificadora,
certifiquen los datos tcnicos como: rea, permetro, linderos, planos de ubicacin,
perimtrico, distribucin, memoria descriptiva. Todo ello a travs de los certificados
de parmetros urbansticos e informe tcnico respectivamente.
De esta forma se permite no solo el acceso al Registro de la Propiedad Inmueble
sino tambin y sobre todo, que el propietario legalmente reconocido pueda
acceder a crditos bancarios o financieros.
Lo importante es que de esta manera se est pretendiendo obtener la garanta y
seguridad del derecho que una persona ejerce sobre un bien que posee y/o sobre
una construccin de la cual se beneficia.44

Las instancias jurisdiccionales son competentes para cualquiera de estas

prescripciones, en cambio en sede notarial slo puede solicitarse la prescripcin larga
(bienes muebles e inmueble)

3.3 Base

Legal

Especfica
- Decreto Legislativo del Notariado N 1049.
- Ley de Asuntos no Contenciosos de Competencia Notarial - Ley N 26662, que
amplia la Competencia del Notario a Los Asuntos no Contenciosos y las normas
ampliatorias y modificatorias que determinan que sern de conocimiento del notario
profesional en Derecho.

44 SALAZAR PUENTE DE LA VEGA, Mercedes. (2007). "PROTOCOLO NOTARIAL". Editora Jurdica Grijley. Cusco - Per.
Pags. 371 -372.
Publicada el 20 de Septiembre de 1996.
- La Ley 26687, Modifica el artculo 42 de la Ley de Competencia Notarial en
Asuntos no Contenciosos, Ley 26662.
La Ley 26809, Modifica la Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos,
Ley 26662.
La Ley 26987, Modifica la segunda disposicin final de la Ley 26662, Ley de
Competencia Notarial en Asunto no Contenciosos.
- Ley 27157. Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la
Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarios de Propiedad
Exclusiva y de Propiedad Comn y su Reglamento, el Decreto Supremo 008-2000-
MTC.
Publicada el 20 de julio de 1999.
- Reglamento aprobado por Decreto Supremo N 008-2000-MTC.
Publicado el 17 de febrero del 2000.
- Ley 27333, Ley Complementaria a la Ley 26662, la Ley de Competencia Notarial
para Asuntos no Contenciosos.
Publicada el 30 de Julio del 2000.
- Decreto Supremo N 001-2009- Vivienda (Ultima modificatoria).
Publicado el 05 de Febrero del 2009

Supletoria
- Constitucin Poltica del Per.
- Cdigo Civil
- Cdigo Procesal Civil

3.4 El Proceso de Prescripcin Adquisitiva de Dominio.

El poseedor de un bien inmueble a ttulo de propietario puede solicitar se le declare
propietario, sea por el Notario (Abogado) o por el Juez, previo trmite y cumpliendo
con los requisitos establecidos por la Ley.

El trmite ante Notario se efectuar teniendo en cuenta la ubicacin del inmueble.

En este sentido no se debe olvidar que el Notario tiene competencia provincial, por
tanto el Notario ante quien se tramite ser el de la provincia donde se ubica el inmueble.
Procede:
- Cuando se acredita la posesin, pacfica, pblica, continua y notoria a ttulo de
propietario por mas de 10 aos.
- Est o no este registrado el terreno o la edificacin.
- Cuando la propiedad consta en documento de fecha cierta.
- Cuando la propiedad consta en Resolucin Administrativa.

Requisitos y Procedimiento
a. Deber presentarse ante el Notario, una peticin firmada por un abogado, de
acuerdo a lo dispuesto por el artculo 505 del cdigo Civil (Datos generales del
peticionante, la fecha, forma de adquisicin del bien y el tiempo de posesin,
etc).
Adjuntando: Certificado Compendioso, expedido por la Oficina Registral, con el
cual se acredite si el bien se encuentra o no inscrito y a nombre de quien; planos
georeferenciados (ubicacin, perimtrico, distribucin), debidamente suscritos
 por ingeniero o arquitecto colegiado y visados por la Municipalidad; Recibos de
pago de los tributos municipales (Impuesto al Patrimonio Predial) y de los
servicios bsicos( energa elctrica, agua, desage, limpieza pblica y otros),
con los que se acredite la posesin pacfica, pblica y continua; Certificado
Catastral; copia fotosttica del documento de identidad de los peticionantes.
Expediente tcnico elaborado por el Verificador de la SUNARP, conteniendo:
Certificado de parmetros urbansticos y edificatorios, expedido por la
Municipalidad; planos de localizacin y ubicacin; planos de distribucin por
pisos; Informe Tcnico de Verificacin y Formulario Oficial Registral.
b. El notario, mandar publicar un edicto, en el Diario Oficial El Peruano (diario
de circulacin nacional) y en un Diario de circulacin local, por tres veces, con
intervalo de tres das (Inc. C del artculo 5 de la Ley 27333).
c. Se fijaran carteles, por lo menos dos, en el inmueble materia de prescripcin
adquisitiva de dominio (Inciso D del artculo 5 de la Ley 27333).
d. Si el bien se encuentra inscrito, a nombre de persona distinta al peticionante,
el notario solicitar la anotacin preventiva en el Registro de la Propiedad
Inmueble de la Oficina de Registros Pblicos del lugar donde se ubica el
inmueble (Inciso C, del artculo 5 de la Ley 27333).
e. Se notificar al titular registral, si el inmueble se encuentra inscrito a nombre
de persona distinta de quien solicita el trmite
f. Transcurridos 25 das hbiles, desde la ltima publicacin, sin que exista
oposicin, en notario continuar con el trmite.
g. El notario notificar a los testigos y colindantes, de forma individual, indicando
la fecha y hora en que se apersonar al inmueble materia de prescripcin a
levantar el Acta de Presencia Notarial, Toma de dicho de los Colindantes y
Testigos.
h. El notario verificar la posesin del inmueble por el peticionante, tomar el
dicho de los colindantes y testigos y luego levantar el Acta de Presencia
Notarial (Inc. E, del artculo 5 de la Ley 27333).
i. El notario protocolizar lo actuado, expidiendo el Acta Notarial declarando la
prescripcin adquisitiva de dominio a favor del solicitante, individualizando el
inmueble, con rea, permetro, linderos e incluso construccin si la hubiera;
datos estos basados en el Expediente Tcnico presentado por el verificador, el
cual se adjunta al parte notarial que expide el notario (Inc. I, del artculo 5 de la
Ley 27333).
j. Se inscribir en los Registros Pblicos, la declaracin que emita el notario,
contenida en el parte notarial del Acta de Protocolizacin (inciso I, del artculo 5
de la Ley 27333).
l. Concluido el trmite de la inscripcin registral, el notario proceder a expedir el
correspondiente testimonio, con el cual se acreditar el trmite efectuado ante
l.

3.5 JURISPRUDENCIA

- SLO CIERTOS TIPOS DE BIENES DEL ESTADO PUEDEN SER ADQUIRIDOS

POR PRESCRIPCIN ADQUISITIVA
No existe prohibicin alguna para que bienes de dominio privado del Estado puedan
ser adquiridos por prescripcin adquisitiva, ya que solamente los bienes de dominio o
uso pblico tienen el carcter de imprescriptible e inalienable, de acuerdo con el
artculo 73 de la Constitucin Poltica del Estado (CAS. N 1157-2002-Lambayeque.
El Peruano, 01/12/2004).
- EL COPROPIETARIO NO PUEDE ADQUIRIR POR PRESCRIPCION LOS
BIENES COMUNES
Si sobre el inmueble y fbrica objeto de la demanda existe una copropiedad, la
demanda no puede ser amparada por imperio del artculo 985 del Cdigo Civil que
expresamente niega que un copropietario o sus herederos puedan adquirir por
prescripcin los bienes comunes (EXP. N 498-2001. 08/11/2001).
- LOS REQUISITOS PARA EJERCER LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA
ORDINARIA SON COPULATIVOS
El artculo 950 del Cdigo Civil en su primer prrafo regula la prescripcin adquisitiva
larga u ordinaria, la cual para su calificacin requiere que la posesin que se ejerce
sea continua, pacfica y pblica como propietario durante diez aos. Del texto de la
norma se infiere que se debe poseer como propietario, y que todos los requisitos
sealados deben concurrir copulativamente en el lapso del tiempo previsto por la
norma material para que se pretenda adquirir la propiedad, no obstante, cabe advertir
que la posesin debe ejercerse como propietario, esto es, se posea el bien con
animus domini (CAS. N 2345-2000-Lima. 03/09/2001
- NO ES IGUAL POSEER COMO PROPIETARIO QUE POSEER CON JUSTO
TITULO
No debe confundirse el requisito de la prescripcin adquisitiva ordinaria de poseer el
bien como propietario, con el requisito de la prescripcin extraordinaria de poseer el
bien con justo ttulo. El primero supone que el poseedor se comporta como
propietario; en cambio en el segundo debe existir un ttulo o documento de por medio
(CAS. N 3818-00-Huaura. El Peruano 31/07/2001).
- CUALES SON LAS CARACTERISTICAS DEL JUSTO TITULO
Es infundada la pretensin, si el ttulo que ostenta la accionante no le transfiere la
propiedad. El justo ttulo debe tener las siguientes caractersticas: ser un acto
traslativo de dominio, no estar sujeto a causal de nulidad, tener existencia efectiva y
probar su existencia (EXP. N 1060-99. 03/12/1999).

- EL PAGO DEL IMPUESTO PREDIAL NO ES PRUEBA SUFICIENTE PARA LA

PRESCRIPCIN ADQUISITIVA
No procede amparar la demanda de prescripcin adquisitiva si el actor acompaa
documentos que evidencian el pago del Impuesto del Patrimonio Predial y no as que
haya ejercitado derecho de posesin alguno sobre el referido bien, tanto ms, si
dichos documentos no se encuentran corroborados con medio probatorio idneo que
permita inferir un comportamiento en el actor, orientado a adquirir el inmueble por
usucapin (EXP. N 236-2001. 09/11/2001

- SI EL ACCIONANTE EXTRAVI EL TTULO DE PROPIEDAD DEBE

INTERPONER UNA DEMANDA DE PRESCRIPCIN ADQUISITIVA O DE TTULO
SUPLETORIO?
El propietario de un bien con ttulo extraviado, perdido o deteriorado, no est obligado
a interponer nica y exclusivamente la pretensin de ttulo supletorio, toda vez que,
siendo el fin defender, cautelar o preservar el derecho de propiedad, el titular del
derecho puede hacer uso de todos los mecanismos que le franquee la Constitucin y
la ley para la obtencin de dicho fin. Por ello, si una persona que se considera
propietaria de un inmueble ha extraviado su ttulo de propiedad, esta se encuentra
perfectamente legitimada para optar por interponer demanda de prescripcin
adquisitiva de dominio (CAS. N 2750-2003-La Libertad. El Peruano, 30/03/2005
3.6 PRECEDENTES
Son acuerdos del Pleno del Tribunal Registral (TR) que establecen criterios de
interpretacin de las normas que regulan los actos y derechos inscribibles, a ser
seguidos de manera obligatoria por las instancias regstrales a nivel nacional mientras
no sean modificados o dejados sin efecto por el TR, mandato judicial firme o norma
modificatoria posterior (Art. 158 RGRP).

- PRECEDENTE 3RO DEL SETIMO PLENO DEL TRIBUNAL REGISTRAL

(PUBLICADO EL 01-10-2004).

Tratndose de la solicitud de inmatriculacin de un predio, el Registrador se limitar a

la calificacin del ttulo presentado y a la verificacin de la existencia de inscripciones
relativas a dicho predio. En tal sentido no proceder denegar la inscripcin sobre la
base de presuntos obstculos que emanen de partidas registrales referidas a otros
predios.

Criterio Adoptado conforme a la RESOLUCIN N 059-2002-SUNARP-TR-L del 11-

10-2004

- PRECEDENTE 9NO DEL DECIMO SEGUNDO PLENO DEL TRIBUNAL

REGISTRAL (PUBLICADO EL 13-09-2005).

No impide la inmatriculacin de un predio el informe del rea de catastro, sealando

la imposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o no.
Criterio Adoptado conforme a la RESOLUCIN N 0067-2005-SUNARP-TR-L del
25-04-2005 y 252-2005- SUNARP-TR-L del 29-04-2005.

- REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS

- 7. El artculo 47 del Reglamento General de los Registros Pblicos debe

interpretarse en concordancia con los artculos 26 y 29 del mismo reglamento, es
decir, en el caso que un ttulo presentado con posterioridad no sea incompatible con
uno anterior pendiente de inscripcin referente a la misma partida, debe procederse a
su calificacin y de ser positiva a su inscripcin; y en el caso de ser incompatible, debe
procederse a la calificacin y suspensin del asiento de presentacin del ttulo
posterior.

Resolucin N 145-2002-ORLC/TR del 21 de marzo de 2002

- PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO ANTE NOTARIO
No existe impedimento para que posteriormente a la regularizacin de fbrica, se
solicite el saneamiento de titulacin, no siendo necesario que se tramite ante el mismo
notario que certifique las firmas puestas en el FOR y la documentacin
complementaria.

- VALORIZACIN DEL INMUEBLE

No existe sustento legal de requerir la valorizacin del inmueble en la inscripcin de
prescripcin adquisitiva de dominio, por cuanto es un acto invalorado.

Resolucin N 475-2001-ORLC/TR del 31 de octubre de 2001

- FACULTADES DEL NOTARIO EN EL PROCESO DE DECLARACIN DE
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA
La actuacin de los notarios en los asuntos no contenciosos que les confieren las
leyes se realiza dentro de los mrgenes preestablecidos en tales normas, lo que
determina que tratndose de un proceso de declaracin de prescripcin adquisitiva en
sede notarial, el notario no cuente con facultades para nombrar curador procesal al
emplazado en dicho procedimiento, cuyo domicilio es desconocido.

- PRESCRIPCION ADQUISITIVA
Si el rea materia de prescripcin adquisitiva est comprendida en el rea destinada a
escuela dentro de una urbanizacin, no es pasible de prescripcin, por ser un bien de
uso pblico.

Resolucin N 149-2000-ORLC/TR del 23 de mayo de 2000

- IMPLICANCIAS DE LA SENTENCIA DE PRESCRIPCIN ADQUISITIVA
La prescripcin adquisitiva de dominio procede sobre inmuebles inscritos y no
inscritos, tratndose de predios inscritos la sentencia ordenar la cancelacin del
derecho del anterior propietario. Si se trata de predios no inscritos la sentencia es
ttulo suficiente para inmatricular el predio en el registro, segn lo establecido en el
artculo 952 del Cdigo Civil.

RESOLUCION DEL TRIBUNAL REGISTRAL DEL NORTE N 047-2000-ORLL-TRN.

- EFECTOS RETROACTIVOS DE LA PRESCRIPCIN

Si bien la prescripcin de dominio se produce al cumplirse el plazo que, en cada caso,
la ley marca, sin embargo, tiene efectos retroactivos que alcanzan hasta el momento
en que empez a usucapirse

RESOLUCION DEL TRIBUNAL REGISTRAL N 009-97-ORLC-TR

- CARACTER SOCIAL DE LOS BIENES ADQUIRIDOS POR PRESCRIPCION

POR UNO SOLO DE LOS CONYUGES.

PLENO 46 (2 Y 3 DE ABRIL DEL 2009)

- LA PRESCRIPICON ADQUISITIVA DE DOMINIO TRAMITADA EN SEDE

NOTARIAL SE INSCRIBE EN MRITO A ESCRITURA PBLICA, ACTA
PROTOCOLAR O FORMULARIO REGISTRAL.

PLENO 50 ( 03-08-2009)

PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA EN MATERIA DE

PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

- III PLENO, 6 PRECEDENTE:

ANTIGEDAD DE USUCAPIN PARA INMATRICULAR
Sentencia que declara usucapin es ttulo suficiente para inmatricular el predio. No es
exigible antigedad prevista en el artculo 2018 del Cdigo Civil. (Mas de 05 aos).

- PLENOS XXVII Y XXVIII, 1 PRECED:

NOTIFICACIN A TITULAR REGISTRAL EN USUCAPIN
Debe calificarse adecuacin de usucapin con la partida. Por ello, se califica si el
titular registral fue notificado. ste debe aparecer como demandado o emplazado.

- PLENOS XXVII Y XXVIII, 2 PRECED:

ANOTACIN DE SOLICITUD DE USUCAPIN COMO ACTO PREVIO
La anotacin de la solicitud de usucapin no es acto previo. Puede inscribirse la
declaracin sin aqulla.
- PLENOS XXXII, 5 PRECEDENTE:
ASPECTO TRIBUTARIO DE LA INSCRIPCIN DE LA USUCAPIN
No es exigible prueba del pago de los impuestos predial y de alcabala, por ser la
usucapin un modo de adquirir la propiedad, y no un ttulo.

- PLENO XLVI, 3 PRECED:

CALIDAD DE BIEN ADQUIRIDO POR UN CNYUGE VA USUCAPIN
Se presume que es social el bien adquirido por uno solo de los cnyuges mediante
usucapin

- PLENO V, 7 PRECED:
CALIDAD DE BIEN ADQUIRIDO POR CONVIVIENTES
El bien se inscribe como social si la convivencia ha sido reconocida judicialmente

- PLENO V, 7 PRECED:
CALIDAD DE BIEN ADQUIRIDO POR CONVIVIENTES
El bien se inscribe como social si la convivencia ha sido reconocida judicialmente
- PLENO XIX, 1 PRECED:
CALIDAD DE RSTICO O URBANO DE UN PREDIO
La calidad de urbano se prueba con cualquier documento municipal que lo considere
como tal, pese a estar inscrito como rstico. No es exigible su previa habilitacin
urbana.

3.6 Directiva N 013- 2003- SUNARP/SN

Aprobada por Resolucin N 490-2003-SUNARP/SN, publicada el 09 de octubre del

2,003, tiene por finalidad uniformizar los criterios de calificacin registral en Asuntos
no Contenciosos Notariales de Prescripcin Adquisitiva, formacin de ttulos
supletorios y de saneamiento de rea y linderos:

Numeral 5.1: Consagra procedencia de prescripcin adquisitiva notarial y formacin

de ttulos supletorios, en inmuebles que no cuenten con proyecto de habilitacin
urbana, pero en los que se acredite que cuenten con zonificacin urbana. Ello se
efecta a travs del certificado de zonificacin o certificado de parmetros emitido por
la municipalidad distrital.

Numeral 5.2; La calificacin registral no comprende la validez de los actos procesales

de competencia del notario ni el fondo o motivacin de la declaracin notarial

Numeral 5.3: para la anotacin preventiva se requiere el oficio, copia certificada de la

solicitud (sin anexos) y copia certificada de planos de ubicacin y localizacin del
predio. Si el petitorio se modifica en el proceso, ello no implica la modificacin de la
anotacin como requisito previo para la inscripcin del acto definitivo.

Numeral 5.4: No se anota preventivamente cuando el predio no se encuentra

inmatriculado.

Numeral 5.5: Como se sabe normalmente la subdivisin requiere la presentacin de

un resolucin municipal de subdivisin y el plano y certificado catastral del predio. sin
embargo, el artculo 7.2 de la Ley N 27333 elimina este requisito en el caso de
predios objeto de regularizacin, lo que soluciona el problema respecto a
prescripciones referidas a predios ubicados dentro de otros de mayor extensin este
numeral precisa que para efectos del remanente no es necesario la intervencin del
titular registral. Sobre el cumplimiento de los parmetros de rea normativa y frente
mnimo. Remitirse al artculo.
Numeral 5.6: La comunicacin de la oposicin da lugar a la cancelacin de la
anotacin preventiva, siempre que se ingrese como ttulo y se formule rogatoria
expresa en tal sentido.

La presente directiva bajo comentario es de cumplimiento obligatorio, siendo

responsables de ello todas las instancias de calificacin registral.
 BIBLIOGRAFA
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- REGALADO VIVES, Cesar Humberto. (2010). NUEVA LEGISLACION

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- SIGUAS RIVAS, Julian. (1997). COMPETENCIA NOTARIAL EN ASUNTOS NO
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Nomos & Thesis. Lima - Per. pp. 841.

- URQUIZO PEREZ, Vctor Jorge. (2000). DERECHO PROCESAL CIVIL,

COMENTARIO Y ANLISIS. Editorial Rodas. Arequipa - Per. pp. 1400.
 ANEXOS

NORMAS LEGALES APLICABLES AL PROCESO DE PRESCRIPCION

ADQUISITIVA DE DOMINIO
Para realizar el proceso de saneamiento legal de inmuebles, en la Va notarial, debemos
tener en cuenta las siguientes normas legales:

A. CONSTITUCIN POLTICA DEL PERU DE 1993

ARTCULOS PERTINENTES:
Artculo 70.- Derecho de Propiedad. Expropiacin.
El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se
ejerce en armona con el bien comn y dentro de los lmites de
ley. A nadie puede privarse de su propiedad sino,
exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad
pblica, declarada por ley, y previo pago en efectivo de
indemnizacin justipreciada que incluya compensacin por el
eventual perjuicio. Hay accin ante el Poder Judicial para
contestar el valor de la propiedad que el Estado haya sealado en
el procedimiento expropiatorio.
Concordancias: C. Artculo. 2 Inc. 16; C.C. Arts. 923, 925.45
B. CODIGO CIVIL DE 1984
ARTCULOS PERTINENTES:
Artculo 885.- Bienes inmuebles.
Son inmuebles:
1. El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.
2. El mar, los lagos, los ros, los manantiales, las corrientes
de agua y las aguas vivas o estanciales.
3. Las minas, canteras y depsitos de hidrocarburos.
4. Las naves y aeronaves.
5. Los diques y muelles.
6. Los pontones, plataformas y edificios flotantes.
7. Las concesiones para explotar servicios pblicos.
8. Las concesiones mineras obtenidas por particulares.
9. Las estaciones y vas de ferrocarriles y el material rodante
afectado al servicio.
10. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.
11. Los dems bienes a los que la ley les confiere tal
calidad.46
LA PROPIEDAD Artculo
923.- Definicin.
La propiedad es el poder jurdico que permite usar, disfrutar,
disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armona con el
inters social y dentro de los lmites de la ley.47 PRESCRIPCION
ADQUISITIVA
Artculo 950.- Requisitos de la prescripcin adquisitiva de
bien inmueble.

45 PERU: MINISTERIO DE JUSTICIA. (1996). Compendio de Legislacin Constitucional.

Editora Per. Lima - Per. Pag. 20.
46 CAJAS BUSTAMANTE William (2005). "CDIGO CIVIL". Cuarta Edicin.

Editorial Rodas. Lima - Per. Pag. 173.

47 Op. Cit. Pag. 181.
 La propiedad inmueble se adquiere por prescripcin mediante la
posesin continua, pacfica y pblica como propietario durante
diez aos.48
Se adquiere a los cinco aos cuando median justo ttulo y buena
fe.
Artculo 952.- Declaracin judicial de la prescripcin
adquisitiva.
Quien adquiere un bien por prescripcin puede entablar juicio
para que se le declare propietario.
La sentencia que accede a la peticin es ttulo para la inscripcin
de la propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento
en favor del antiguo dueo.
Artculo 953.- Interrupcin del trmino prescriptorio.
Se interrumpe el trmino de la prescripcin si el poseedor pierde
la posesin o es privado de ella, pero cesa ese efecto si la
recupera antes de un ao o si por sentencia se le restituye.
PROPIEDAD PREDIAL
Artculo 954.- Extensin del derecho de propiedad.
La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo,
comprendidos dentro de los planos verticales del permetro
superficial y hasta donde sea til al propietario el ejercicio de su
derecho.
La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales,
los yacimientos y restos arqueolgicos, ni otros bienes regidos
por leyes especiales.49
REGISTROS PUBLICOS Artculo 2008.- Clases de registros.
Los registros pblicos de que trata este Libro son los siguientes:
1. Registro de la propiedad inmueble.
2. Registro de personas jurdicas.
3. Registro de mandatos y poderes.
4. Registro personal.
5. Registro de testamentos.
6. Registro de sucesiones intestadas.
7. Registro de bienes muebles.
Artculo 2009.- Rgimen legal de los registros.
Los registros pblicos se sujetan a lo dispuesto en este Cdigo, a
sus leyes y reglamentos especiales.
Quedan comprendidos en el prrafo anterior los registros de
naves, de aeronaves, de prenda agrcola y los dems regulados
por leyes especiales.
Artculo 2010.- Ttulo que da mrito a la inscripcin.
La inscripcin se hace en virtud de ttulo que conste en
instrumento pblico, salvo disposicin contraria.
Artculo 2011.- Principio de rogacin y legalidad.
Los registradores califican la legalidad de los documentos en
cuya virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus
antecedentes y de los asientos de los registros pblicos.

48 Op. Cit. Pag. 186.

49 CAJAS BUSTAMANTE William (2005). "CDIGO CIVIL". Cuarta Edicin. Editorial
Rodas. Lima - Per. Pag. 187.
Lo dispuesto en el prrafo anterior no se aplica, bajo
responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que
contenga una resolucin judicial que ordene la inscripcin. De ser
el caso, el Registrador podr solicitar al Juez las aclaraciones o
informacin complementarias que precise, o requerir se acredite
el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del
ingreso al Registro.
Artculo 2012.- Principio de publicidad.
Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona
tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.
Artculo 2013.- Principio de legitimacin.
El contenido de la inscripcin se presume cierto y produce todos
sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente
su invalidez.
Artculo 2014.- Principio de buena fe registral.
El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn
derecho de persona que en el registro aparece con facultades
para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su
derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en los registros
pblicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que
conoca la inexactitud del registro.
Artculo 2015.- Principio de tracto sucesivo.
Ninguna inscripcin, salvo la primera, se hace sin que est
inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.
Artculo 2016.- Principio de prioridad.
La prioridad en el tiempo de la inscripcin determina la
preferencia de los derechos que otorga el registro.
Artculo 2017.- Principio de impenetrabilidad.
No puede inscribirse un ttulo incompatible con otro ya inscrito,
aunque sea de fecha anterior.
REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE
Artculo 2018.- Primera inscripcin de dominio.
Para la primera inscripcin de dominio, se debe exhibir ttulos por
un perodo ininterrumpido de cinco aos o, en su defecto, ttulos
supletorios.
Artculo 2019.- Actos y derechos inscribibles.
Son inscribibles en el registro del Departamento o Provincia
donde est ubicado cada inmueble:
1. Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan,
extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre
inmuebles.
2. Los contratos de opcin.
3. Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
4. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las
cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados.
5. Las restricciones en las facultades del titular del derecho
inscrito.
6. Los contratos de arrendamiento.
7. Los embargos y demandas verosmilmente acreditados.
8. Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez
se refieran a actos o contratos inscribibles.
 9. Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos
inscribibles sobre inmuebles.
Artculo 2020.- Anotacin preventiva.
El reglamento indica los casos en que los actos o contratos a que
refiere el artculo 2019 son materia de anotacin preventiva. Artculo
2021.- Actos o ttulos posesorios no inscribibles. Los actos o
ttulos referentes a la sola posesin, que an no han cumplido con el
plazo de prescripcin adquisitiva, no son inscribibles.
Artculo 2022.- Oponibilidad de derechos reales sobre
inmuebles.
Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes tambin
tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho
que se opone est inscrito con anterioridad al de aqul a quien se
opone.
Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las
disposiciones del derecho comn.48

C. CDIGO PROCESAL CIVIL

ARTCULOS PERTINENTES:

PROCESO ABREVIADO Disposiciones generales Artculo

486.-Procedencia.-
Se tramitan en proceso abreviado los siguientes asuntos
contenciosos:
1. Retracto;
2. Ttulo supletorio, Prescripcin adquisitiva y Rectificacin de
reas o linderos;
3. Responsabilidad civil de los Jueces;
4. Expropiacin;
5. Tercera;
6. Impugnacin de acto o resolucin administrativa;
7. La pretensin cuyo petitorio tenga una estimacin patrimonial
mayor de veinte y hasta trescientas Unidades de Referencia
Procesal;
8. Los que no tienen una va procedimiental propia, son
inapreciables en dinero o hay duda sobre su monto o, por la
naturaleza de la pretensin, el Juez considere atendible su empleo;
y
9. Los que la ley seale.
Artculo 487.- Fijacin del proceso por el Juez.-
En el caso del inciso 8 del Artculo 486, la resolucin que declara
aplicable el proceso abreviado, ser expedida sin citacin al
demandado y es inimpugnable.
Artculo 488.- Competencia.-
Son competentes para conocer los procesos abreviados los Jueces
Civiles y los de Paz Letrados, salvo en aquellos casos en que la ley
atribuye su conocimiento a otros rganos

48 CAJAS BUSTAMANTE William (2005). "CDIGO CIVIL". Cuarta Edicin. Editorial Rodas. Lima - Per. Pags. 353 -
357.
 GLADYS ROXANNA GUERRERO PAREDES

jurisdiccionales. Los Juzgados de Paz Letrados son competentes

cuando la cuanta de la pretensin es mayor de veinte y hasta
cincuenta unidades de referencia procesal.
*Artculo vigente conforme a la modificacin establecida por el Artculo 3
de la Ley N 27155, publicada el 11-07-99.
Artculo 489.- Normatividad supletoria.-
Es aplicable a este proceso lo dispuesto en el Artculo 476, con las
modificaciones establecidas en este Captulo.
Artculo 490.- Reconvencin.-
Es improcedente la reconvencin en los asuntos referidos en los incisos
1., 2., 3., 5 y 6. del Artculo 486.
Artculo 491.- Plazos.-
Los plazos mximos aplicables a este proceso son:
1. Tres das para interponer tachas u oposiciones a los medios
probatorios, contados desde la notificacin de las resoluciones que
los tienen por ofrecidos.
2. Tres das para absolver las tachas u oposiciones.
3. Cinco das para interponer excepciones o defensas previas,
contados desde la notificacin de la demanda o de la reconvencin.
excepciones o defensas
4. Cinco das para absolver el traslado de las previas.
5. Diez das para contestar la demanda y reconvenir.
6. Cinco das para ofrecer medios probatorios si en la contestacin se
invocan hechos no expuestos en la demanda o en la reconvencin,
conforme al Artculo 440.
7. Diez das para absolver el traslado de la reconvencin.
8. Quince das para la realizacin de la audiencia de saneamiento
procesal y conciliacin referida en el Artculo 493, contados desde
el vencimiento del plazo para contestar la demanda o reconvenir.
9. Veinte das para la realizacin de la audiencia de pruebas,
conforme al segundo prrafo del Artculo 471.
10. Cinco das para la realizacin de las audiencias especial y
complementaria, de ser el caso.
11. Veinticinco das para expedir sentencia, conforme al Artculo
211.
12. Cinco das para apelar la sentencia, conforme al Artculo 373.
Artculo 492.- Plazo especial del emplazamiento.- Para los casos
previstos en el tercer prrafo del Artculo 435, los plazos sern de treinta
y cuarenticinco das, respectivamente.
Artculo 493.- Abreviacin del procedimiento.
El saneamiento procesal y la conciliacin se realizarn en una sola
audiencia de la siguiente manera:
1. Inicialmente el Juez actuar los medios probatorios ofrecidos
que considere necesarios para el saneamiento del proceso, si se
hubieran formulado excepciones o defensas previas; luego
proceder a pronunciarse sobre la validez de la relacin procesal,
atendiendo a lo dispuesto en el Artculo 465.
Si considera que la relacin es invlida pero subsanable,
conceder para ello un plazo de cinco das, sin alterar el curso de la
audiencia.
2. A continuacin, proceder a propiciar la conciliacin entre las
partes, salvo que hubiera concedido apelacin con efecto
suspensivo.
 3. Si la conciliacin no se produjera, proceder de acuerdo a lo
dispuesto en el Artculo 471.
Artculo 494.- Apelacin.-
En este proceso tendr efecto suspensivo la apelacin de la
resolucin que declara improcedente la demanda, la que declara la
invalidez de la relacin procesal con carcter insubsanable, la que
declara fundada una excepcin o defensa previa y de la sentencia.
Las dems apelaciones se concedern sin efecto suspensivo y
tendrn la calidad de diferidas, salvo que el Juez decida su trmite
inmediato, mediante resolucin debidamente motivada. 51

Sub captulo 2
Ttulo supletorio, Prescripcin adquisitiva y Rectificacin o
delimitacin de reas o linderos Artculo 504.- Tramitacin.-
Se tramita como proceso abreviado la demanda que formula:
1. El propietario de un bien que carece de documentos que
acrediten su derecho, contra su inmediato transferente o los
anteriores a ste, o sus respectivos sucesores para obtener el
otorgamiento del ttulo de propiedad correspondiente;
2. El poseedor para que se le declare propietario por prescripcin;
y

3. El propietario o poseedor para que se rectifiquen el rea o los

linderos, o para que se limiten stos mediante deslinde.
Este proceso slo se impulsar a pedido de parte.
Artculo 505.- Requisitos especiales.-
Adems de lo dispuesto en los Artculos 424 y 425, la demanda
debe cumplir con los siguientes requisitos adicionales:
1. Se indicar en todo caso: el tiempo de la posesin del
demandante y la de sus causantes; la fecha y forma de adquisicin;
la persona que, de ser el caso, tenga inscritos derechos sobre el
bien; y, cuando corresponda, los nombres y lugar de notificacin de
los propietarios u ocupantes de los bienes colindantes.
2. Se describir el bien con la mayor exactitud posible. En caso de
inmueble se acompaarn: planos de ubicacin y perimtricos, as
como descripcin de las edificaciones existentes, suscritos por
ingeniero o arquitecto colegiado y debidamente visados por la
autoridad municipal o administrativa correspondiente, segn la
naturaleza del bien; y, cuando sea el caso, certificacin municipal o
administrativa sobre la persona que figura como propietaria o
poseedora del bien.
El Juez podr, si lo considera necesario, exigir la presentacin de
los comprobantes de pago de los tributos que afecten al bien.
3. Tratndose de bienes inscribibles en un registro pblico o
privado, se acompaar, adems, copia literal de los asientos
respectivos de los ltimos diez aos, si se trata de inmuebles
urbanos, o de cinco aos si se trata de inmuebles rsticos o bienes
muebles, o certificacin que acredite que los bienes no se
encuentran inscritos.

51CAJAS BUSTAMANTE William (2005). "CDIGO CIVIL". Cuarta Edicin. Editorial Rodas.
Lima - Per. Pags. 185-188.
 4. Se ofrecer necesariamente como prueba la declaracin
testimonial de no menos de tres ni ms de seis personas, mayores
de veinticinco aos, sin perjuicio de los dems medios probatorios
que se estime pertinentes.
5. Tratndose de deslinde se ofrecer como prueba, adems, la
inspeccin judicial del predio.
CONCORDANCIAS: LEY N 28325, Art. 3, inc. b)
Artculo 506.- Emplazamiento.-
Aunque se conozcan el nombre y domicilio del demandado o
demandados y, en su caso, de los colindantes, en el auto admisorio
de la demanda el Juez dispondr que el extracto de la misma se
publique por tres veces, con intervalo de tres das, en la forma
prevista en los Artculos 167 y 168.
En los casos del artculo 435 y siempre que se trate de predios
rsticos, se efectuar asimismo notificacin por radiodifusin por
cinco das consecutivos como dispone el Artculo 169.
Artculo 507.- Intervencin del Ministerio Pblico.- En los casos
previstos en el segundo prrafo del Artculo 506, o cuando el
emplazado haya sido declarado en rebelda, se solicitar dictamen
del Ministerio Pblico antes de pronunciar sentencia. El dictamen
ser expedido dentro de diez das, bajo responsabilidad.
Artculo 508.- Consulta.-
Cuando el dictamen del Ministerio Pblico, en el caso del Artculo
507, fuera contrario a la pretensin demandada y la sentencia que
ampara la demanda no fuese apelada, se elevar en consulta a la
Corte Superior.49

LEGISLACION DE DERECHO NOTARIALL

D. DECRETO LEGISLATIVO DEL NOTARIADO N 1049 (Deroga el Decreto Ley

N 26002 - ley del Notariado).
ARTICULOS PERTINENTES:
Artculo 2.- El notario es el profesional del derecho que est
autorizado para dar fe de los actos y contratos que ante l se
celebran.
Para ello formaliza la voluntad de los otorgantes, redactando los
instrumentos a los que confiere autenticidad, conserva los
originales y expide los traslados correspondientes.
A su funcin tambin corresponde la comprobacin de hechos y
la tramitacin de Asuntos no Contenciosos previstos en las
leyes de la materia.50

E. LEY N 26662 - LEY DE COMPETENCIA NOTARIAL EN ASUNTOS NO

CONTENCIOSOS

TITULO I
DISPOSICIONES GENERALES
Artculo 1.- Asuntos No contenciosos.- Los interesados
pueden recurrir indistintamente ante el Poder Judicial o ante
Notario para tramitar segn corresponda los siguientes asuntos:

49 CAJAS BUSTAMANTE William (2005). "CDIGO CIVIL". Cuarta Edicin. Editorial Rodas. Lima - Per. Pags. 190-192.
50 TAMBINI AVILA Monica. (2006). "MANUAL DE DERECHO NOTARIAL". Editorial Nomos & Thesis. Lima - Per. Pags. 489-490.
1. Rectificacin de partidas;
2. Adopcin de personas capaces;
3. Patrimonio familiar;
4.Inventarios;
5.Comprobacin de Testamentos;
6.Sucesin intestada.

Artculo 2.- Competencia y Proceso Judicial.- Es competente

en la va judicial el Juez de Paz Letrado sujetndose los procesos
a las normas del Cdigo Procesal Civil.

Artculo 3.- Actuacin Notarial.- La actuacin notarial en los

asuntos sealados en el Artculo 1, se sujeta a las normas que
establece la presente ley, y supletoriamente a la Ley del
Notariado y al Cdigo Procesal Civil.

Slo podrn intervenir en procesos no contenciosos los notarios

que posean ttulo de abogado.

Artculo 4.- Responsabilidad de los Notarios.-El notario en el

ejercicio de la funcin debe abstenerse de autorizar instrumentos
pblicos contrarios a normas orden pblico.

En caso de incumplimiento asume las responsabilidades que

determinan los Artculos 144 y 145 de la Ley del Notariado.

Artculo 5.- Requisitos para iniciar el trmite.- El trmite se

inicia por peticin escrita de los interesados o sus representantes,
sealando nombre, identificacin, direccin de todos los
interesados, el motivo de la solicitud, el derecho que los asiste y el
fundamento legal.

Artculo 6.- Consentimiento Unnime.- Es requisito

indispensable el consentimiento unnime de los interesados. Si
alguno de ellos, en cualquier momento de la tramitacin
manifiesta oposicin, el notario debe suspender inmediatamente
su actuacin y remitir lo actuado al juez correspondiente, bajo
responsabilidad.

Artculo 7.- Colaboracin de las autoridades.- Los notarios de

oficio, pueden requerir de las autoridades la colaboracin para
obtener los datos e informes que le sean indispensables para la
tramitacin de los procesos no contenciosos. El funcionario est
obligado a remitir la informacin solicitada, bajo responsabilidad.

Artculo 8.- Protocolizacin de las actuaciones.- Las

protocolizaciones que se efecten en aplicacin de la presente
ley, se harn en el "Registro de Asuntos No Contenciosos".
Artculo 9.- Escritura Pblica.- Transcurrido el plazo que se
seala en cada trmite, sin que medie oposicin, el notario
extiende la escritura pblica correspondiente, en los casos en que
la ley lo mande e inserta las publicaciones respectivas.

Artculo 10.- Acta Notarial.- Las actuaciones que se

protocolicen deben constar en acta notarial.
 Artculo 11.- Inscripcin Registral.- La inscripcin registral se
efecta en mrito de los partes cursados por el notario.

Artculo 12.- Validez del documento notarial.- El documento

notarial es autntico y produce todos sus efectos, mientras no se
rectifique o se declare judicialmente su invalidez.

Artculo 13.- Publicaciones.- La publicacin de avisos a que se

refiere la presente ley, se realiza por una sola vez en el diario
oficial y en otro de amplia circulacin del lugar donde se realiza el
trmite, y, a falta de diario en dicho lugar, en el de la localidad mas
prxima. Si fuera el caso se observar lo dispuesto en el Artculo
169 del Cdigo Procesal Civil. En el aviso debe indicarse el
nombre y la direccin del notario ante quien se hace el trmite.

Artculo 14.- Intervencin del abogado.- Las solicitudes de

inicio del trmite y los escritos que se presenten deben llevar firma
de abogado.

F. LEY N 27157

LEY DE REGULARIZACION DE EDIFICACIONES, DEL PROCEDIMIENTO PARA

LA DECLARATORIA DE FABRICA Y DEL REGIMEN DE UNIDADES
INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN

TITULO PRELIMINAR

Artculo 1.- Del objeto de la Ley

La presente Ley establece los procedimientos para el

saneamiento de la titulacin y de unidades inmobiliarias en las
que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad
comn, tales como departamentos en edificios, quintas, casas en
copropiedad, centros y galeras comerciales o campos feriales,
otras unidades inmobiliarias con bienes comunes y
construcciones de inmuebles de propiedad exclusiva, as como el
procedimiento para la tramitacin de la declaratoria de fbrica y el
rgimen legal de las unidades inmobiliarias que comprenden
bienes de propiedad exclusiva y de propiedad comn.

Artculo 5.- De la funcin notarial

5.1. El Notario, adems de lo estipulado en el artculo precedente,

para los fines de la legalizacin, certifica y verifica la
documentacin que se adjunta al Formulario Registral, bajo
responsabilidad; y tramita los procesos a que se refiere la
presente Ley.

5.2. En casos de oposicin de terceros, el proceso debe seguirse

ante el Fuero Judicial o Arbitral.

Artculo 21.- De la prescripcin adquisitiva de dominio

La prescripcin adquisitiva a la que se refiere el presente Ttulo es

declarada notarialmente, a solicitud del interesado y para ello se
debe seguir el mismo proceso a que se refiere el artculo 504 y
 siguientes del Cdigo Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de
acuerdo a lo previsto en el artculo 5 de la presente Ley.

Artculo 22.- De la Inmatriculacin

La primera inscripcin de dominio a que se refiere el artculo 2018

del Cdigo Civil se declara notarialmente y para ello se debe
seguir el mismo proceso a que se refiere el artculo 504 y
siguientes del Cdigo Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de
acuerdo a lo previsto en el artculo 5 de la presente Ley.

Artculo 23.- De la procedencia de la inscripcin

No es impedimento para la inmatriculacin del terreno, de ser el

caso, ni para la inscripcin del derecho de propiedad de la unidad
inmobiliaria, ni de los bienes comunes que uno o ms de los
poseedores del mismo edificio, quinta u otros no acrediten su
derecho de propiedad. En estos casos particulares, el registrador
suspende la inscripcin cuyo derecho de propiedad no ha sido
solicitado o acreditado hasta que se demuestre el derecho
respectivo.

G. DECRETO SUPREMO N 008-2000-MTC

ARTCULOS PERTINENTES:
CAPTULO
II El
NOTARIO

Artculo 5.-Funcin notarial

El notario cumple las siguientes funciones:
a) Comprueba, bajo responsabilidad, la validez legal de los
ttulos o documentos de fecha cierta que sustentan los derechos,
actos o contratos objeto de inscripcin.
b) Tramita los asuntos no contenciosos de saneamiento de
titulacin previstos en este Reglamento, sujetndose al
procedimiento respectivo.
c) Certifica que se ha cumplido con las publicaciones
correspondientes a fin de garantizar la adecuada publicidad del
trmite.
d) Notifica a los colindantes, al titular registral o a terceros que
pudiesen tener derecho o pretensin, respecto de la propiedad
del terreno o de la edificacin, para que puedan ejercer su
derecho de oposicin si fuera el caso.
e) Certifica la identidad del propietario o de su representante,
legalizando la firma de ste en el FOR y otros documentos
anexos.
f) Certifica la identidad del o los verificadores, constata la
vigencia de su registro y legaliza su firma en el FOR, los planos y
el Informe Tcnico de Verificacin.
g) Tramita ante el Registro correspondiente, la inscripcin de los
derechos, actos o contratos objeto de regularizacin.
h) Devuelve al interesado, una vez concluido el trmite, una
copia completa del FOR y documentos anexos, con las
constancias de inscripcin respectivas.
i) Comunica a la municipalidad correspondiente la regularizacin
tramitada, remitiendo copia del FOR y documentos anexos para
los efectos tributarios y de catastro urbano consiguientes.

Artculo 6.- Competencia Notarial

Es competente para conocer el trmite de regularizacin, el
notario del distrito notarial donde se ubica la edificacin objeto de
regularizacin. Para los casos de saneamiento de titulacin
regulados en el Captulo IV del Ttulo II de la presente Seccin, el
notario debe ser abogado.

CAPTULO IV
REGULARIZACIN CON SANEAMIENTO DE TITULACIN

Artculo 35.-Saneamiento de titulacin

Si durante el trmite de regularizacin de una edificacin, se
advierte la necesidad de iniciar un procedimiento de saneamiento
de titulacin, va prescripcin adquisitiva de dominio o formacin
de ttulo supletorio, el notario, a peticin del interesado, iniciar el
asunto no contencioso de competencia notarial, regulado en los
artculos 39 a 43 de este Reglamento.

Artculo 36.-Prescripcin adquisitiva de dominio

Procede tramitar notarialmente la prescripcin adquisitiva de
dominio, cuando el interesado acredita posesin continua,
pacfica y pblica del inmueble por ms de diez (10) aos, est o
no registrado el predio.

El notario solicitar al registro respectivo, la anotacin preventiva

de la peticin de prescripcin adquisitiva, si el predio est
registrado.

Artculo 37.- Formacin de ttulos supletorios

Procede tramitar notarialmente la formacin de ttulos supletorios
de dominio, cuando el propietario carece de ttulos que acrediten
su derecho, siempre que la edificacin objeto de regularizacin
est levantada sobre un terreno no inscrito. El solicitante debe
acreditar, por lo menos, cinco (5) aos de posesin.
Procede tambin tramitar notarialmente la formacin de ttulos
supletorios, cuando el ttulo o ttulos de propiedad del solicitante,
no tiene(n) la antigedad exigida por el Art. 2018 del Cdigo
Civil. En este caso, no ser necesario que el solicitante acredite
los cinco aos de posesin a que se refiere el prrafo precedente.

Artculo 38.- Normas de procedimiento

La prescripcin adquisitiva de dominio o la formacin de ttulos
supletorios a que se refieren los artculos 21 y 22 de la Ley, se
tramitan por la va de los asuntos no contenciosos de
competencia notarial, conforme al procedimiento previsto en este
Reglamento y, supletoriamente, por las normas contenidas por el
Cdigo Procesal Civil.

Artculo 39.- Inicio del proceso

El proceso se inicia con una peticin escrita del interesado,
autorizada por abogado, la cual deber contener cuando menos:
a) La indicacin precisa de la fecha y forma de adquisicin, as
como del tiempo de posesin.
b) Nombre y direccin del titular registral, de ser el caso.
c) Nombre y direccin de su inmediato transferente, de los
anteriores a ste o de sus respectivos sucesores, en el caso de
formacin de ttulos supletorios.
d) Nombre y direccin de los propietarios u ocupantes de los
predios colindantes.
e) Certificacin municipal o administrativa de la persona que
figura en sus registros como propietaria o poseedora del bien.
f) Copia literal de dominio del predio si est inscrito, y/o
certificado de bsqueda catastral, de ser el caso.
g) El ofrecimiento de declaracin de no menos de tres ni ms de
seis testigos mayores de veinticinco (25) aos de edad,
preferentemente vecinos u ocupantes de los inmuebles
colindantes del predio cuyo saneamiento de titulacin se solicita.
h) Las dems pruebas que el interesado considere necesarias.

Artculo 40.- Emplazamiento

El notario notificar necesariamente:
a) A la persona o personas de quien el solicitante afirma que
deriva el derecho invocado.
b) Al titular registral del terreno y/o de la edificacin.
c) A los propietarios u ocupantes de los predios colindantes y a
todas las personas indicadas por el interesado en su solicitud.
Las notificaciones se regirn supletoriamente por las normas
establecidas para ellas en el Cdigo Procesal Civil.
Sin perjuicio de las notificaciones antes indicadas, el notario fijar
carteles en los lugares ms visibles de la edificacin cuyo
saneamiento se solicita. Asimismo, dispondr que se efecte una
publicacin que contenga el extracto de la solicitud de
saneamiento, por tres (3) das, con intervalos de tres das hbiles
entre cada una de ellas, en el diario oficial "El Peruano" y en el de
mayor circulacin del lugar donde se ubica el inmueble.

Artculo 41.- Substanciacin del procedimiento

41.1 El notario se constituir en el inmueble objeto de
saneamiento, extendiendo un acta de presencia en la que har
constar la descripcin y caractersticas del inmueble, la posesin
pacfica y pblica ejercida por el solicitante, y el dicho o
manifestacin de los ocupantes de los predios colindantes, as
como la declaracin de los testigos ofrecidos, mediante actas
notariales de presencia.
41.2 Transcurridos treinta (30) das hbiles, desde la fecha de la
ltima publicacin, sin que se hubiera interpuesto oposicin, el
notario levantar un acta donde har constar la evaluacin de las
pruebas y los actuados, y declarar la prescripcin adquisitiva de
dominio a favor del solicitante o dispondr la formacin de ttulos
supletorios, segn sea el caso.
41.3 El acta notarial y todos sus antecedentes, sern
incorporados al Registro Notarial de Asuntos no Contenciosos,
del cual se podr expedir todos los traslados instrumentales
previstos por la ley del notariado.
 Artculo 42.- Finalizacin
El acta notarial que declara la prescripcin adquisitiva de dominio,
o dispone el otorgamiento de ttulos supletorios, es ttulo
suficiente para la inscripcin de la propiedad en el registro
respectivo y para la cancelacin del asiento registral a favor del
antiguo dueo de ser el caso.
Copia certificada de dicha acta se adjuntar al FOR, a efectos de
que el notario la presente al Registro, de conformidad a lo previsto
en el Art. 31 del presente Reglamento.

Artculo 43.- La Oposicin

43.1 Hasta el momento de emitirse el acta notarial que ponga fin
al procedimiento, cualquier persona podr formular oposicin a la
declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio
o a la formacin de ttulos supletorios en trmite.
Esta oposicin debe formularse por escrito ante el notario, quien
suspender el trmite en el estado en que se encuentre y remitir
lo actuado al Juzgado Especializado en lo Civil de turno de la
jurisdiccin donde se ubica el inmueble, dentro del tercer da hbil
de presentada la oposicin.

43.2 El Juez, una vez recibido el expediente conceder un plazo

judicial, comn para ambas partes, para la adecuacin del
expediente a las exigencias del trmite judicial, tanto de la
demanda como de la contestacin, y proseguir el trmite
conforme a su procedimiento.
43.3 Una vez concluido el proceso judicial y agotadas todas las
instancias, el juez notificar al notario con la resolucin que pone
fin al proceso, para que ste prosiga segn el sentido de la
misma.

H. LEY 27333, LEY COMPLEMENTARIA A LA LEY N 26662, LA LEY DE

ASUNTOS NO CONTENCIOSOS DE COMPETENCIA NOTARIAL, PARA LA
REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES

ARTICULOS PERTINENTES:
Artculo 1.- De los alcances de la presente Ley
La funcin notarial prevista en la Ley N 27157, Ley de
Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la
Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias
de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn, se rige por las
disposiciones de dicha Ley, por lo establecido en la presente Ley
y, supletoriamente, por lo dispuesto en las Leyes N 26002, Ley
del Notariado y N 26662, Ley de Competencia Notarial en
Asuntos No Contenciosos y sus modificatorias, en lo que resulte
aplicable y no contravenga lo dispuesto en la Ley N 27157, su
reglamento y la presente Ley.

Artculo 2.- De la funcin Notarial en la Ley N 27157

2.1 Precsase que la certificacin y verificacin de la
documentacin que se adjunta al formulario registral a que se
refiere el prrafo 5.1 del Artculo 5 de la Ley N 27157 es la
constatacin efectuada por el notario respecto de la existencia y
legalidad de dicha documentacin. El Notario no incurrir en
responsabilidad si es inducido a error debido a la actuacin
maliciosa de los interesados, siempre y cuando haya tomado
todas las medidas necesarias en el proceso de verificacin
respecto a la legalidad de los documentos. Asimismo, en los
casos que la Ley N 27157 exige la intervencin de un verificador,
ste asume responsabilidad respecto a la veracidad de la
informacin tcnica que verifica as como su conformidad con las
normas tcnicas y urbanas correspondientes.
2.2 El Notario, para los efectos de constatar la existencia del
acuerdo a que se refiere el Artculo 6 de la Ley N 27157, slo
certificar haber tenido a la vista el acta simple respectiva,
acompaada de las cartas notariales cursadas y la publicacin
del correspondiente aviso, de ser el caso; as como que la reunin
de propietarios se realiz dentro del plazo de 10 (diez) das tiles,
contados a partir de la convocatoria, previsto en el numeral 6.1
del Artculo 6 de la Ley N 27157. Consecuentemente son los
interesados quienes asumen la responsabilidad respecto a la
veracidad de lo manifestado y la autenticidad de la
documentacin presentada. Para su inscripcin en el registro
correspondiente se adjuntar el acta simple.
2.3 El acuerdo adoptado debe constar en acta simple firmada por
los concurrentes. Si el acuerdo se adopt sin la asistencia de
todos los propietarios, una copia del acta deber exhibirse por lo
menos durante 3 (tres) das consecutivos en los lugares ms
visibles de la edificacin. Si el acuerdo se adopt con la asistencia
de todos los propietarios, no requerir de publicacin alguna. En
los casos en que se haya acordado la modificacin del porcentaje
de participacin en las reas comunes, si no asistieron a la
reunin todos los propietarios, adems de la exhibicin antes
referida, se deber publicar, por una vez, un extracto del acuerdo
en el Diario Oficial El Peruano y en otro de los de mayor
circulacin del lugar donde se ubica el inmueble.

Artculo 3.- De la alternativa de regularizacin mediante

instrumento pblico notarial
3.1 El procedimiento de regularizacin de edificaciones que
realice, al amparo del Ttulo I de la Ley N 27157, un propietario
que cuenta con ttulo de propiedad registrado o que conste por
escritura pblica y que no requiera de saneamiento, se tramita,
sin necesidad de intervencin notarial, con la intervencin de un
ingeniero civil o arquitecto colegiado, debidamente inscrito como
verificador responsable. Efectuada la inscripcin, el registro
pblico remite a la municipalidad respectiva una de las copias
completas del expediente para los efectos tributarios y catastrales
correspondientes. La otra copia podr ser recabada por el
interesado directamente del registro.
3.2 La regularizacin de edificacin que realice, al amparo del
Ttulo I de la Ley N 27157, un propietario que cuenta con ttulo de
propiedad que conste en documento de fecha cierta, resolucin
administrativa o que requiera de saneamiento por prescripcin
adquisitiva de dominio, formacin de ttulo supletorio o
rectificacin de rea o linderos, necesariamente se tramita ante
notario pblico; salvo los procedimientos de regularizacin que
tramite la COFOPRI en los procesos de formalizacin a su cargo,
los que se sujetarn a sus propias normas.
Artculo 5.- Del trmite notarial de Prescripcin Adquisitiva
de Dominio
El procedimiento de declaracin de propiedad por prescripcin
adquisitiva de dominio previsto en el Artculo 21 de la Ley N
27157 se tramitar, exclusivamente, ante el Notario de la
provincia en donde se ubica el inmueble, verificndose el
cumplimiento de los requisitos establecidos en el primer prrafo
del Artculo 950 del Cdigo Civil, de acuerdo con el trmite
siguiente:
a) La solicitud se tramitar como asunto no contencioso de
competencia notarial y se regir por lo establecido en las
disposiciones generales de la Ley N 26662, en todo lo que no
contravenga lo dispuesto en la Ley N 27157 y la presente Ley.
b) Recibida la solicitud, el Notario verificar que la misma
contenga los requisitos previstos en los incisos 1), 2) y 3) del
Artculo 505 del Cdigo Procesal Civil, para los efectos del
presente trmite. Asimismo, suscribirn la solicitud, en calidad de
testigos, no menos de 3 (tres) ni ms de 6 (seis) personas
mayores de 25 (veinticinco) aos de edad, quienes declararn
que conocen al solicitante y especificarn el tiempo en que dicho
solicitante viene poseyendo el inmueble.
c) El Notario mandar a publicar un resumen de la solicitud, por
3 (tres) veces, con intervalos de 3 (tres) das en el Diario Oficial El
Peruano o en el diario autorizado a publicar los avisos judiciales y
en uno de circulacin nacional. En el aviso debe indicarse el
nombre y la direccin del Notario donde se hace el trmite.
Asimismo, solicitar al registro respectivo la anotacin preventiva
de la solicitud.
d) Sin perjuicio de las publicaciones antes mencionadas, el
Notario notificar a los interesados y colindantes cuyas
direcciones sean conocidas y colocar carteles en el inmueble
objeto del pedido de prescripcin adquisitiva de dominio.
e) El Notario obligatoriamente se constituir en l inmueble
materia de la solicitud, extendiendo un Acta de Presencia, en la
que se compruebe la posesin pacfica y pblica del solicitante.
En dicha acta se consignar la descripcin y caractersticas del
inmueble, as como el resultado de la declaracin de quienes se
encuentren en los predios colindantes.
f) Transcurrido el trmino de 25 (veinticinco) das desde la fecha
de la ltima publicacin, sin mediar oposicin, el Notario
completar el formulario registral o elevar a escritura pblica la
solicitud, en ambos casos declarando adquirida la propiedad del
bien por prescripcin. Slo en caso de haber optado el solicitante
por elevar a escritura pblica la solicitud, se insertarn a la misma
los avisos, el acta de presencia y dems instrumentos que el
solicitante o el Notario consideren necesarios, acompandose al
Registro como parte notarial nicamente el formulario registral
debidamente llenado. Si se opta por presentar a los Registros
Pblicos slo el Formulario Registral, el Notario archivar los
actuados en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos.
g) Si existe oposicin de algn tercero el Notario dar por
finalizado el trmite comunicando de este hecho al solicitante, al
Colegio de Notarios y a la Oficina Registral correspondiente. En
este supuesto, el solicitante tiene expedito su derecho para
demandar la declaracin de propiedad por prescripcin
adquisitiva de dominio en sede judicial o recurrir a la va arbitral,
de ser el caso.
h) El Notario presentar a los Registros Pblicos copias
certificadas de los planos a que se refiere la Ley N 27157.
i) El instrumento pblico notarial o el formulario registral suscrito
por el Notario que declara la propiedad por Prescripcin
Adquisitiva de Dominio es ttulo suficiente para la inscripcin de la
propiedad en el registro respectivo y la cancelacin del asiento
registral a favor del antiguo propietario.
j) Los trminos se contarn por das hbiles, conforme con lo
dispuesto por el Artculo 141 del Cdigo Procesal Civil.
k) El presente trmite comprende tambin a la declaracin de
Prescripcin Adquisitiva de Dominio de terrenos ubicados en
zonas urbanas que no cuenten con edificaciones.

Artculo 6.- Del trmite para la primera inscripcin de

dominio
6.1 La declaracin notarial de formacin de Ttulos Supletorios
para solicitar la primera inscripcin de dominio a que se refiere el
Artculo 22 de la Ley N 27157 se sujetar al mismo
procedimiento establecido en el artculo precedente, en cuanto
sea aplicable.
6.2 Cuando se haya solicitado la declaracin notarial para la
primera inscripcin de dominio a que se refiere el Artculo 22 de
la Ley N 27157, sobre la base de ttulos con por lo menos 5
(cinco) aos de antigedad, el Notario verificar que se trate de
documentos de fecha cierta que contengan actos jurdicos de
enajenacin, salvo en los casos en que la ley establezca una
formalidad solemne para dicho acto. El Notario tambin verificar
el cumplimiento del tracto sucesivo archivando los documentos
presentados en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos.
6.3 En cualesquiera de los supuestos a los que se refieren los 2
(dos) numerales anteriores, el solicitante debe presentar ante el
Notario la certificacin del Registro de Propiedad Inmueble
respectivo y del Registro Predial Urbano, de ser el caso, en el
sentido de que el inmueble materia del asunto no contencioso no
se encuentra inmatriculado.
6.4 Para la inmatriculacin del inmueble no ser exigible la
documentacin catastral establecida por el Decreto Supremo N
002-89-JUS.

Artculo 7.- De la inscripcin en los Registros Pblicos

7.1 En las regularizaciones tramitadas al amparo de la Ley N
27157 y de la presente Ley, no ser exigible para su inscripcin
en el registro la previa autorizacin administrativa o municipal de
subdivisin o independizacin del terreno.
7.2 El Registro, por el solo mrito del acto de regularizacin,
proceder a la desmembracin o segregacin de las unidades
inmobiliarias objeto de la regularizacin.
Artculo 13.- Del saneamiento del rea, Linderos y medidas
perimtricas del terreno
13.1 Cuando sea necesario determinar el rea, linderos y
medidas perimtricas del terreno, o cuando existan discrepancias
entre el rea real del terreno, sus medidas perimtricas y/o
linderos, con los que figuren en la partida registral del predio,
 stas podrn determinarse o rectificarse de acuerdo con los
siguientes procedimientos:
a) Por mutuo acuerdo:
Mediante escritura pblica suscrita por el propietario del predio y
los propietarios de todos los predios colindantes, en la que estos
ltimos manifiesten su conformidad con el rea, medidas
perimtricas y/o linderos, segn corresponda.
b) Procedimiento Notarial:
Se podr tramitar como un asunto no contencioso de
competencia notarial, segn los procedimientos a los que se
refieren los Artculos 504 y siguientes del Cdigo Procesal Civil,
en lo que sea aplicable, siempre y cuando el rea real del predio
sea igual o inferior a la registrada en la partida.
Cuando el rea real es superior a la registrada proceder este
trmite siempre y cuando exista una certificacin registral de que
la mayor rea no se superpone a otra registrada.
Este procedimiento se tramita de conformidad con lo establecido
en el Reglamento de la Ley N 27157.
c) Procedimiento Judicial:
Se tramita por el procedimiento judicial previsto en los Artculos
504 y siguientes del Cdigo Procesal Civil, toda rectificacin que
suponga superposicin de reas o linderos, o cuando surja
oposicin de terceros.
13.2 Si, durante la tramitacin de cualquiera de los procesos
indicados en los incisos b) y c) precedentes, se produjese
acuerdo entre los propietarios podr otorgarse la escritura pblica
a la que se refiere el inciso a), dndose por concluido el proceso
iniciado.51

NORMAS DE DERECHO REGISTRAL

I. LEY N 27755

LEY QUE CREA EL REGISTRO DE PREDIOS A CARGO DE LA

SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS

Artculo 1.- Crea el Registro de Predios a cargo de la

Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos (SUNARP).

Crase el Registro de Predios en el Registro de la Propiedad

Inmueble, para cuyo efecto modifcase el inciso c) del Artculo 2
de la Ley N 26366 que crea el Sistema Nacional y la
Superintendencia de los Registros Pblicos, el mismo que
quedar redactado en los siguientes trminos:

Artculo 2.- El Sistema Nacional de los Registros Pblicos vincula

en lo jurdico registral a los Registros de todos los Sectores
Pblicos y est conformado por los siguientes Registros:
(...)
c) Registro de Propiedad Inmueble, que comprende los siguientes
registros:

- Registro de Predios;

51 TAMBINI AVILA Monica.(2006). "MANUAL DE DERECHO NOTARIAL". Editorial Nomos & Thesis. Lima - Per. Pags. 537 -
541.
- Registro de Buques;
- Registro de Embarcaciones Pesqueras;
- Registro de Aeronaves;
- Registro de Naves;
- Registro de Derechos Mineros;
- Registro de Concesiones para la explotacin de los Servicios
Pblicos.
...)
Artculo 2.- Unificacin de Registros
El Registro de Predios comprende el Registro de Propiedad
Inmueble, el Registro Predial Urbano y la Seccin Especial de
Predios Rurales. Su mbito es nacional.

La SUNARP conduce y supervisa el proceso de integracin de los

Registros a que se refiere el presente artculo. Dicho proceso se
efectuar progresivamente en el plazo de dos aos, computado a
partir de la vigencia de la presente Ley.

Artculo 3.- Proceso de integracin

La integracin del Registro Predial Urbano al Registro de Predios

de las Oficinas Registrales de la SUNARP, se efectuarn en dos
etapas. En la primera, el Registro Predial Urbano se incorporar a
la SUNARP desde la vigencia de la presente Ley, como rgano
desconcentrado de competencia nacional, con autonoma
registral, econmica y administrativa, en calidad de Unidad
Ejecutora del Pliego SUNARP. En la segunda etapa, el Registro
Predial Urbano, conjuntamente con los dems registros a que se
hace referencia en el Artculo 2, se integra al Registro de Predios
de cada Oficina Registral de la SUNARP, mediante Resolucin
del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos.

Artculo 4.- Trmite aplicable a los predios inscritos en el

Registro Predial Urbano

Las solicitudes de inscripcin y publicidad que se presenten a

partir de la entrada en vigencia de la presente Ley, respecto de
predios con partidas registrales abiertas en el Registro Predial
Urbano, as como las inscripciones solicitadas por la Comisin de
Formalizacin de la Propiedad Informal (COFOPRI), continuarn
rigindose en todo lo que no se oponga a la presente Ley, por los
Decretos Legislativos Nms. 495 y 496 y sus reglamentos;
directivas y dems normas legales, hasta la conclusin del plazo
de dos aos a que se refiere el Artculo 2 de la presente Ley.

Artculo 5.- Partidas Regstrales

El Registro Predial Urbano solicitar al Registrador Pblico

correspondiente del Registro de Propiedad Inmueble, el bloqueo,
traslado y cierre de las partidas registrales con sus respectivas
copias, as como de los certificados de vigencia de los poderes
que se requieran, respecto de aquellos predios sobre los que el
Registro Predial Urbano mantiene competencia. Para tal efecto,
los registradores tendrn acceso a la informacin registral del
Sistema Nacional de los Registros Pblicos, necesaria para los
procesos de inscripcin, estando tambin facultados para
proceder al cierre de las partidas registrales materia de traslado.

El Registro Predial Urbano, trasladar definitivamente las partidas

que obran en sus registros al Registro de Propiedad Inmueble,
cuando as lo soliciten los propietarios, siempre y cuando,
cumplan los requisitos y condiciones, que para tal efecto
establezca la SUNARP expidiendo las disposiciones que sean
necesarias.

Las contiendas de competencia relacionadas con el traslado de

partidas registrales que pudieran generarse, sern resueltas por
el Superintendente Nacional de los Registros Pblicos.

Artculo 6.- Trmite aplicable a los predios rurales inscritos

en la Seccin Especial de Predios Rurales

Las solicitudes de inscripcin y publicidad que se presenten a

partir de la entrada en vigencia de la presente Ley, respecto de
predios rurales con partidas registrales abiertas en una Seccin
Especial de Predios Rurales, o las inscripciones que solicite el
Proyecto Especial de Titulacin de Tierras y Catastro Rural -
PETT del Ministerio de Agricultura, continuarn rigindose en
todo lo que no se oponga a la presente Ley, por el Decreto
Legislativo N 667 y sus reglamentos; directivas y dems normas
legales, hasta la conclusin del plazo de dos aos a que se refiere
el Artculo 2 de la presente Ley.

Artculo 7.- Mecanismos de simplificacin, desregulacin y

reduccin de costos de acceso al Registro

La Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos podr

implementar en el Registro de Predios, en forma progresiva, los
mecanismos de simplificacin, desregulacin y reduccin de
actos administrativos. Dicha implementacin deber considerar
las polticas de promocin del acceso de la propiedad al registro y
de salvaguarda de la seguridad jurdica, de acuerdo a lo previsto
en el Artculo 2010 y dems normas del Cdigo Civil.

Vencido el plazo del proceso de integracin de los registros

previsto en el Artculo 2 de la presente Ley, todas las
inscripciones se efectuarn por Escritura Pblica, o mediante
formulario registral legalizado por Notario, cuando en este ltimo
caso el valor del inmueble no sea mayor a veinte Unidades
Impositivas Tributarias (UIT). En los lugares donde no exista
Notario Pblico, podrn habilitarse formularios registrales para
ser tramitados ante el Juez de Paz, siempre que el valor del
inmueble no supere las veinte UIT.

Los notarios pblicos a travs de sus rganos representativos

podrn celebrar convenios para garantizar que los costos
notariales de los instrumentos pblicos estn al alcance de los
otorgantes.

Del mismo modo, la SUNARP podr tambin extender

paulatinamente dichos mecanismos a todos los Registros
Pblicos que conforman el Sistema Nacional de los Registros
Pblicos, teniendo en cuenta para ello los resultados que se
puedan obtener de lo dispuesto en el prrafo precedente.

Para efectos de la mencionada extensin, la SUNARP continuar

ejecutando el proyecto de interconexin de sus oficinas a nivel
nacional, a fin que todos los Registros Pblicos que conforman el
Sistema Nacional de los Registros Pblicos tengan competencia
nacional.