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17 Ermittlung der Grundflchen von Gebuden ganz so einfach ist

es nicht

Univ.-Prof. Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche

Lehrstuhl Planungs- und Baukonomie, Fakultt Architektur, Bauinge-


nieurwesen und Stadtplanung, Brandenburgische Technische Universitt
(BTU) Cottbus

Sebastian Herke M.Sc.

Lehrstuhl Planungs- und Baukonomie, Fakultt Architektur, Bauinge-


nieurwesen und Stadtplanung, Brandenburgische Technische Universitt
(BTU) Cottbus

17.1 Vorbemerkung
Die Verfasser dieses Beitrages beobachten, dass in der Praxis bei der Ermittlung der
Grundflchen von Gebuden viele Fehler gemacht werden. Diese fhren sowohl bei der
Planung als auch bei der Nutzung von Gebuden zu Missverstndnissen und Auseinander-
setzungen. Anwlte und Gerichte befassen sich im Rahmen des Mietrechts und der Ab-
rechnung von Nebenkosten mit diesen Fragen intensiv. Architekten und Ingenieure wid-
men dagegen diesem notwendigen Teil ihrer Arbeit zu wenig Aufmerksamkeit. Um diesem
Umstand Rechnung zu tragen, werden mit dem vorliegenden Beitrag die Grundlagen und
Besonderheiten des Aufgabenfeldes ausfhrlich behandelt.
Bei der Vorbereitung, Planung, Ausfhrung, Nutzung sowie bei Abbruch und Beseitigung
von Gebuden sind Mengenermittlungen erforderlich. Sie beziehen sich neben Bauleistun-
gen vor allem auf Grundflchen und Rauminhalte. Zu Mengenermittlung und Aufma von
Bauleistungen wie auch zur Vergabe- und Vertragsordnung fr Bauleistungen (VOB) gibt
es umfangreiche Fachliteratur. Fr die Ermittlung der Grundflchen von Gebuden trifft
das nicht zu.
In Einzelfllen wird bei der Ermittlung der Grundflchen von Gebuden sogar bewusst ge-
tuscht. Spektakulr war in den 1990er Jahren die Flchenermittlung fr das Bauprojekt
Zeilgalerie in Frankfurt am Main. Der Investor Jrgen Schneider hatte der finanzierenden
Bank eine falsche Mietflche angegeben. Dies war Auslser fr einen bundesweiten Im-
mobilien- und Bankenskandal, der groes Aufsehen erregte und der Bau- und Immobilien-
branche insgesamt geschadet hat.
Hierzu ein Auszug aus den Bekenntnissen des Baulwen Jrgen Schneider: Die Netto-
grundrissflchen (gemeint sind Netto-Grundflchen nach DIN 277, Anmerkung der Ver-
fasser) betrugen im Endzustand 20 500 Quadratmeter. Nach meiner Anweisung wurden als
Kalkulationsbasis alle diese begehbaren Flchen fr den Finanzierungsantrag als Mietfl-
chen zugrunde gelegt, obwohl bei einer Galeriepassage, wie schon ein oberflchliches Stu-
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dium der beigefgten Bauplne gezeigt htte, der Anteil der Verkehrsflchen mehr als 30
Prozent betrgt. Jeder Laie wei, dass die begehbaren Flchen einer Galerie mit Einzel-
handelsgeschften niemals zu 100 Prozent mit den vermietbaren Verkaufsflchen identisch
sind denn es werden Flchen fr Zuwege, Passagen, Andienung, Technik, Lager Neben-
rume, Toiletten und Verwaltung gebraucht, die zwar begehbar, aber nicht als Verkaufs-
flche vermietbar sind. Wie viele Quadratmeter an reiner Verkaufsflche am Ende heraus-
springen wrden, wusste zu diesem Zeitpunkt niemand; irgendeine Zahl ber 10 000
Quadratmeter musste es sein. 144

17.2 Grundlagen der Ermittlung von Grundflchen


Wie die Ermittlung von Grundflchen zu erfolgen hat, wird durch Normen, Verordnungen
und Richtlinien weitgehend vorgegeben. Die folgenden Ausfhrungen beziehen sich stets
auf den Quadratmeter (m) eines Gebudes. Allein die Dimension stellt keine eindeutige
und erschpfende Information dar. Eine Flchenangabe ohne die Angabe der Grundlage,
z. B. DIN 277, und ohne eine Definition der Flchenart, z. B. Brutto-Grundflche, ist nicht
nur unvollstndig, sondern auch irrefhrend.

Abbildung 01: Was kann in der Bau- und Immobilienwirtschaft ein Quadratmeter (m) sein?

144 Schneider, 1999, S. 132


Ermittlung der Grundflchen von Gebuden ganz so einfach ist es nicht 241

Die in Abbildung 01 enthaltenen Flchenbezeichnungen sind, auch wenn die Grundlagen


bereits berarbeitet oder aufgegeben wurden, alle noch gltig und werden in der Praxis an-
gewendet. Je nachdem welche Flche gemeint ist, z. B. die Geschossflche (GF nach
BauNVO) im Bebauungsplan als stdtebauliche Rahmenbedingung, oder die Nutzflche
(NF nach DIN 277:2005-02) im Raum- und Funktionsprogramm fr ein Bauprojekt, macht
sie einen unterschiedlich groen Teil eines Gebudes aus. Die folgenden Abschnitte bein-
halten die Grundlagen, Besonderheiten sowie Unterschiede der Normen, Verordnungen
und Richtlinien aller in der Abbildung 01 aufgefhrten Flchen.

17.2.1 Art und Ma der baulichen Nutzung


Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) ergnzt das Baugesetzbuch in Bezug auf die Bau-
leitplanung. Sie setzt Mastbe fr die bauliche Nutzung von Grundstcken. Mit diesem
Instrument knnen die Gemeinden unter anderem mit dem Bebauungsplan verschiedene
Festlegungen treffen. Hierzu gehrt neben der Art der baulichen Nutzung, z. B. Wohnen,
auch das Ma der baulichen Nutzung durch die Grundflchenzahl, die Geschossflchen-
zahl, die Baumassenzahl, die Zahl der Vollgeschosse sowie die Hhe baulicher Anlagen.
Das Baugesetzbuch (BauGB) ist ein Instrument des Stdtebaus und regelt die Zulssigkeit
von Bauvorhaben im Bebauungsplan, vgl. 30 Abs. 1 BauGB. Wesentlich ist in diesem
Zusammenhang, dass Art und Ma der baulichen Nutzung festgelegt werden. Eine vorbe-
reitende Bauleitplanung (Flchennutzungsplan) und ein qualifizierter Bebauungsplan (B-
Plan) bilden die Grundlage der Objektplanung, die durch den Architekten erfolgt. Im B-
Plan werden, bezogen auf das Grundstck, die Bebaubarkeit insgesamt und fr das Gebu-
de die Geschossflche und die Baumasse begrenzt.
Die stdtebaulichen Kennziffern hierfr sind:
Grundflche nach Grundflchenzahl GRZ ( 19 BauNVO)
Geschossflche nach Geschossflchenzahl GFZ ( 20 BauNVO)
Baumasse nach Baumassenzahl BMZ ( 21 BauNVO).
242 Ermittlung der Grundflchen von Gebuden ganz so einfach ist es nicht

Abbildung 02: Anwendung der Grundflchenzahl (GRZ) nach BauNVO


Abbildung 02 verdeutlicht das Verhltnis von Baugrundstck zu berbaubarer Grundfl-
che. Der Begriff des Baugrundstcks wird durch den Gesetzgeber nicht definiert. Werner,
Pastor und Mller beschreiben das Baugrundstck als ein rumlich abgegrenzter Teil der
Erdoberflche, der im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblattes unter einer Nummer
eingetragen ist. Die berbaubare Grundflche wird nach 19 BauNVO, der Grundflchen-
zahl (GRZ), geregelt. Diese beschreibt die Grundflche, nach welcher ein Baugrundstck
mit baulichen Anlagen berdeckt werden darf. 145
Dabei ist zu beachten, dass die Grundflchen von Garagen und Stellpltzen, Nebenanlagen
und Anlagen unterhalb der Gelndeoberflche, z. B. Schwimmbecken, ebenso bei der GRZ
anzurechnen sind. Die Aufteilung der Flchen auf dem bebaubaren Grundstck ist nicht
definiert. Das Verhltnis der Vollgeschosse zum Baugrundstck ist in weiterfhrenden
Regelungen der BauNVO bestimmt.
Von besonderem Interesse im Hinblick auf die Bemessung von baulichen Anlagen ist ne-
ben dem Vollgeschoss (VG) die Geschossflchenzahl (GFZ). Sie ist mit der voraussichtli-
chen Brutto-Grundflche (BGF) des geplanten Gebudes abzugleichen. Eine Verwechs-
lung beider Flchenarten ist in der Praxis leider hufig anzutreffen. Unterschied und
Zusammenhang der stdtebaulichen Festlegung Geschossflche nach BauNVO einerseits

145 Werner, Pastor, Mller, 1995, S. 370


Ermittlung der Grundflchen von Gebuden ganz so einfach ist es nicht 243

und der Brutto-Grundflche als Ergebnis einer Flchenermittlung im Hochbau nach


DIN 277 andererseits werden durch die folgenden Abbildungen verdeutlicht.

Abbildung 03: Vergleich der Brutto-Grundflche (BGF) und der Geschossflche (GF)
Abbildung 03 lsst erkennen, dass die Grundflche eines Gebudes, hier die Brutto-
Grundflche, deutlich grer sein kann als die im Bebauungsplan festgelegte Geschossfl-
che. Kellergeschosse und Dachrume, die nach der Landesbauordnung (z. B. LBO Sach-
sen) nicht als Vollgeschosse zhlen, werden als Brutto-Grundflche bedingt oder voll an-
gerechnet.
Die Geschossflchenzahl (GFZ) regelt im qualifizierten B-Plan das Verhltnis der zulssi-
gen Geschossflche zur Flche des Grundstcks. Die tatschliche Geschossflche eines
Gebudes setzt sich zusammen aus:
der Summe der Flchen seiner Vollgeschosse einschlielich der Auen- und Innen-
wnde, der Treppenhuser sowie etwaiger in die Verkehrsflche auskragender Ge-
budeteile,
den Flchen von Aufenthaltsrumen in anderen Geschossen als Vollgeschossen (z. B.
Keller- und Dachgeschossen) einschlielich der zu ihnen gehrenden Treppenrume
und einschlielich der Auenwnde.
Nicht zu bercksichtigen sind bei der Ermittlung der Geschossflche Balkone, Loggien
und Terrassen. 146
Der Begriff Vollgeschoss wird in der Musterbauordnung (MBO Fassung November
2002) und in den Bauordnungen der Lnder (LBO) jeweils unterschiedlich definiert.
Vollgeschosse sind in der Schsischen Bauordnung (SchsBO) im 2 Begriffe Abs. 6 wie
folgt beschrieben: Geschosse sind oberirdische Geschosse, wenn ihre Deckenoberkanten
im Mittel mehr als 1,40 m ber die Gelndeoberflche hinausragen. Im brigen sind sie
Kellergeschosse. Hohlrume zwischen der obersten Decke und der Bedachung, in denen
Aufenthaltsrume nicht mglich sind, sind keine Geschosse. 147

146 Werner/Pastor/Mller, 1995, S. 355


147 Landesbauordnung des Landes Sachsen (SchsBO) Fassung: Juni 2010
244 Ermittlung der Grundflchen von Gebuden ganz so einfach ist es nicht

Abbildung 04: Welcher Teil der Grundflche eines Gebudes wird als Geschossflche oder Brutto-
Grundflche angerechnet?
Fr die Objektplanung ist von Bedeutung, dass auerhalb der Geschossflche die Grund-
flchen der
Sanitrrume, Abstellrume oder Fahrzeugabstellflchen, in DIN 277-2 unter Sonsti-
ge Nutzflchen (NF 7) zusammengefasst,
Hausanschlussrume, Heizungsrume oder Mllrume, in DIN 277-2 als Technische
Funktionsflche (TF) enthalten, sowie
Flchen der Verkehrserschlieung und -sicherung, in DIN 277-2 als Verkehrsflche
(VF) bercksichtigt,
mindestens teilweise, wenn nicht gar vollstndig in den Geschossen untergebracht werden
knnen, die nicht als Vollgeschosse zhlen.
Soweit es sich hierbei um Flchen in Kellergeschossen handelt, ist deren Ausfhrung, z. B.
mehrere Untergeschosse, unter technischen und wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu ent-
scheiden. Zu den technischen Gesichtspunkten zhlen z. B. die Beschaffenheit des Bau-
grundes und der Grundwasserstand. Ein wirtschaftlicher Gesichtspunkt ist z. B. die Hhe
der Bauwerkskosten von Kellergeschossen.
Folgendes Beispiel soll das verdeutlichen:
Das Ma der baulichen Nutzung ist im Bebauungsplan mit einer Geschossflchenzahl
(GFZ) von 0,6 beschrieben. Bei einem Grundstck mit einer bebaubaren Grundstcksfl-
che (Flche Baugrundstck - FBG) von 1 600 m, betrgt die zulssige Geschossflche al-
Ermittlung der Grundflchen von Gebuden ganz so einfach ist es nicht 245

ler Vollgeschosse 960 m. Die Verteilung auf die einzelnen Vollgeschosse ist von Fall zu
Fall unterschiedlich.
Bei der berwiegenden Zahl von Gebuden ist, soweit das Ma der baulichen Nutzung
ausgeschpft wird, fast immer die Brutto-Grundflche grer als die Geschossflche.
Werden ein Erdgeschoss, ein begehbares Dachgeschoss, das nicht als Vollgeschoss anzu-
rechnen ist, und ein Kellergeschoss mit gleicher Grundflche errichtet, kann die Brutto-
Grundflche bis zum Dreifachen der Geschossflche betragen. Das Verhltnis BGF/GF ist
also Ausdruck fr den Grad der Ausnutzung eines Baugrundstcks. Es soll unter wirt-
schaftlichen Gesichtspunkten, vor allem bei einem hohen Grundstckswert, deutlich gr-
er 1,0 sein.

17.2.2 Grundflchen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau (DIN


277)
Die Notwendigkeit einer einheitlichen Ermittlung der Grundflchen und Rauminhalte von
Gebuden im Hochbau, so lautet die Bezeichnung der heute gltigen DIN 277:2005-02,
wurde im Zusammenhang mit der Ermittlung der Kosten von Hochbauten und damit zu-
sammenhngenden Leistungen erkannt. Das ist die Bezeichnung der ersten Fassung der
DIN 276:1934-08. Fr die Kostenermittlung war eine Bezugseinheit zu definieren. Diese
wurde mit der im gleichen Jahr erschienenen DIN 277:1934-08, Umbauter Raum von
Hochbauten, vorgegeben.
Die jetzt gltige DIN 277 definiert im Wesentlichen drei verschiedene Grundflchen. Dies
sind die Brutto-Grundflche (BGF), die Netto-Grundflche (NGF) und als Differenz der
beiden Flchenarten die Konstruktions-Grundflche (KGF). Die Netto-Grundflche als
Grundflche zwischen den aufgehenden Bauteilen wird weiter in die Nutzflche (NF), die
Verkehrsflche (VF) und die Technische Funktionsflche (TF) unterteilt.
Die in der DIN 277 enthaltenen Bestimmungen sind Berechnungsgrundlagen fr die Ob-
jektplanung im Hochbau. Die Grundflchen beziehen sich auf alle Grundrissebenen ein-
schlielich Keller- und Dachgeschoss, unabhngig davon ob es sich hierbei um Vollge-
schosse handelt oder nicht. Vor der eigentlichen Planung soll durch ein Raum- und
Funktionsprogramm die Aufgabenstellung eindeutig beschrieben sein. Die darin aufge-
fhrten Rume sollen ausschlielich die Nutzflchen (NF) sein.
Die Brutto-Grundflche (BGF) nach DIN 277 ist fr die Realisierung eines Bauprojektes
die entscheidende Grundflche. Sie ergibt sich aus den ueren Maen aller nutzbaren
Ebenen eines Gebudes, gemessen ab der Oberkante der Fundamente und umfasst damit
das Bauwerk als Ganzes. Sie wird in die Konstruktions-Grundflche und die Netto-
Grundflche unterteilt. Die Netto-Grundflche gliedert sich in 7 Nutzungsgruppen, wobei
die Nutzungsgruppe Nr. 1 Wohnen und Aufenthalt eine davon ist. Die Nutzungsgruppen
Nr. 8 Betriebstechnische Anlagen und Nr. 9 Verkehrserschlieung und -sicherung bilden
die Technische Funktionsflche (TF) und Verkehrsflche (VF). Im Bereich Wohnen und
Aufenthalt unterscheidet die DIN 277 unter anderem in die Nutzungsart Wohnrume.
Hierbei handelt es sich nicht um eine abschlieende Definition der Wohn- oder Mietflche,
sie ist deswegen auch nicht als solche anzuwenden.
246 Ermittlung der Grundflchen von Gebuden ganz so einfach ist es nicht

Bei der Ermittlung von Grundflchen und Rauminhalten soll nach ihrer Zugehrigkeit in
folgende Bereiche getrennt ermittelt werden:
Bereich a: berdeckt und allseitig in voller Hhe umschlossen,
Bereich b: berdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Hhe umschlossen,
Bereich c: nicht berdeckt. 148
Bei Kostenermittlungen nach DIN 276-1:2008-12 dienen unter anderem die Grundflchen
(BGF, NF und weitere) sowie der Brutto-Rauminhalt nach DIN 277-3 als Bezugseinheiten
von Kostenkennwerten. Bei der Mehrzahl von Datensammlungen werden Kostenkennwer-
te mit der Bezugseinheit des Bereiches a gebildet, die Bereiche b und c werden vernachls-
sigt. Aus den Grundflchen und dem Brutto-Rauminhalt sowie aus Nutzeinheiten oder der
Wohnflche als Bezugseinheiten knnen Planungskennwerte gebildet werden (vgl. Abbil-
dung 05).
Grundlage dieser Kennwerte sind abgerechnete Bauvorhaben, die z. B. vom Baukostenin-
formationszentrum Deutscher Architektenkammern (BKI), Stuttgart, dokumentiert worden
sind. Die Planungskennwerte geben eine detaillierte Aussage ber die Flchenverhltnisse
eines Objektes. Die Kennwerte lassen eine umfassende Bewertung des betrachteten Objek-
tes mit anderen vergleichbarer Art zu.

Abbildung 05: Planungskennwerte fr Grundflchen und Rauminhalte - Beispiel Ein- und Zweifami-
lienhuser, unterkellert 149
Um die Finanzierbarkeit eines Objektes zu beurteilen, ist unter anderem eine Kostenermitt-
lung notwendig. Dafr kann, wenn noch keine Objektplanung vorliegt, das Verhltnis von
Brutto-Grundflche zu Nutzflche (BGF/NF) eine wichtige Grundlage sein. Hierbei ist zu
bercksichtigen, dass das Verhltnis BGF/NF je nach Nutzungsart sehr unterschiedlich
ausfllt. Diesen berlegungen folgend, sind darber hinaus weitere Planungskennwerte zu
beachten:

148DIN 277-1:2005-02
149Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern GmbH (Hrsg.): BKI Baukosten
2010. Teil 1: Statistische Kostenkennwerte fr Gebude. BKI Verlag, Stuttgart 2010, S. 227
Ermittlung der Grundflchen von Gebuden ganz so einfach ist es nicht 247

Technische Funktionsflche/Brutto-Grundflche (TF/BGF)


Verkehrsflche/Brutto-Grundflche (VF/BGF)
Konstruktions-Grundflche/Brutto-Grundflche (KGF/BGF).

17.2.3 Technische Normen, Gtevorschriften und Lieferbedingungen (TGL)


Die Technischen Normen, Gtevorschriften und Lieferbedingungen (TGL) der Deutschen
Demokratischen Republik (DDR) gingen nach der Grndung der DDR aus dem Deutschen
Normenausschuss (DNA), heute Deutsches Institut fr Normung e. V. (DIN), hervor. An-
fangs bearbeitete der DNA die Normen fr beide deutsche Staaten. Ab 1961 wurde die bis
dahin bestehende Kooperationsvereinbarung zwischen den beiden Instituten beendet. Die
TGL-Standards wurden durch das Deutsche Amt fr Messwesen, ab 1973 in Amt fr Stan-
dardisierung, Messwesen und Warenprfung (ASMW) umbenannt, eigenstndig weiter-
entwickelt. 150
Aufgrund der Geschichte von DIN und TGL ist es nicht verwunderlich, dass auf verschie-
denen Gebieten, so auch bei den Grundflchen im Hochbau, grundstzlich bereinstim-
mung besteht. Die einzelnen Flchenarten der TGL 13742:1962-03, Umbauter Raum von
Bauwerken, unterscheiden sich von der seinerzeit gltigen DIN 277:1960-11, Hochbauten,
Umbauter Raum, Raummeterpreis nur in der Bezeichnung, nicht aber in den Messvor-
schriften. Bezogen auf die Grundflchen im Hochbau ist die TGL 7798:1980-04, Flchen-
berechnung, Gebude und bauliche Anlagen, zu nennen (vgl. Abbildung 06).

Abbildung 06: Gegenberstellung ausgewhlter Normen zu entsprechenden TGL


In der DDR wurden die Grundlagen zur Ermittlung von Wohnflchen mit der TGL ver-
bindlich geregelt. In der Bundesrepublik Deutschland (BRD) gab es drei Jahrzehnte lang
gleichzeitig eine Norm und die Zweite Berechnungsverordnung. Fr die Wohnungswirt-
schaft der DDR stand bis zur Wende die Deckung des Bedarfs an Wohnraum im Vorder-
grund. Ergebnis waren die typisierten und industriell hergestellten Wohnungsbauserien
(WBS). Die Wohnflche war ein entscheidendes Kriterium bei deren Herstellung und der
gezielten gesellschaftspolitischen Bedarfsdeckung.
Schon kurze Zeit nach dem Fall der Mauer stellte das DDR-Amt fr Normierung seine
Arbeit ein und berlie dem DIN-Institut die Vertretung der DDR in internationalen Nor-

150 VEB Bibliographisches Institut Leipzig, 1982, S. 880 und 921


248 Ermittlung der Grundflchen von Gebuden ganz so einfach ist es nicht

menorganisationen. Die so genannte Normenunion zwischen beiden deutschen Staaten trat


am 4. Juli 1990 in Kraft, drei Tage nach der Whrungsunion. 151

17.2.4 Mietflchen auf dem Immobilienmarkt


Der Kauf- oder Mietpreis einer Immobilie oder einer Grundflche hngt unter anderem
von deren Gre ab. Fr die Berechnung der Grundflchen von Bauwerken stehen unter-
schiedliche Verordnungen, Normen und Richtlinien zur Verfgung. Diese wurden vom
Gesetzgeber, vom Deutschen Institut fr Normung e. V. (DIN) oder anderen, z. B. Gesell-
schaft fr Immobilienwirtschaftliche Forschung gif e. V., entwickelt. Dabei liegt eine
gleiche Zielsetzung zugrunde: Die Ermittlung und die Bezeichnung von Grundflchen
muss nachvollziehbar und soweit mglich einheitlich sein. Einen fr den gesamten
Immobilienmarkt eindeutigen Begriff Mietflche und einheitliche Regeln fr diese Fl-
chenermittlung gibt es nicht (vgl. Abbildung 07).
Der Immobilienmarkt der Bundesrepublik Deutschland besteht im Wesentlichen aus den
Teilmrkten Wohnungsmarkt, Markt fr Gewerbeimmobilien und einem erforderlichen-
falls weiter unterteilten Markt fr sonstige Immobilien. Insbesondere der Wohnungsmarkt
wird weiter nach Gesichtspunkten der Finanzierung (privat oder ffentlich) unterschieden.

Abbildung 07: Immobilienmarkt, Teilmrkte und Grundlagen der Flchenermittlung bei Vermietung
Fr die Ermittlung der Grundflchen von Wohngebuden oder Wohnungen sind unter Be-
rcksichtigung lterer Grundlagen folgende Regelwerke vorhanden:

151 Tagesspiegel, 05.04.2010


Ermittlung der Grundflchen von Gebuden ganz so einfach ist es nicht 249

Die DIN 277:2005-02, Grundflchen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau,


ist eine Grundlage der Kostenplanung nach DIN 276-1:2008-12 Kosten im Bauwesen
Teil 1: Hochbau. Weiterhin dient sie der Bemessung der Nutzflche (NF) von Kel-
ler-, Abstellrumen oder Kraftfahrzeugstellpltzen ber die Wohnflche hinaus.
Die Wohnflchenverordnung (WoFlV:2004-01) zur Ermittlung der Wohnflche (WF)
ist eine Grundlage fr die Objektplanung im Wohnungsbau. Die Wohnflche wird
mehrheitlich im Mietvertrag angegeben, wobei es sich in der Regel um Zirca-
Angaben handelt. Darber hinaus werden die Betriebskosten, vorzugsweise nach der
Betriebskostenverordnung (BetrKV:2004-01), auf die Mietflche umgelegt.
Die Verordnung ber wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten
Wohnungsbaugesetz in der Fassung vom 17.10.1957 (Zweite Berechnungsverord-
nung - II. BV) wurde in Bezug auf die Ermittlung der Wohnflche durch die Wohn-
flchenverordnung ersetzt. Sie hat Bestandsschutz bei Objekten, die vor dem
1. Januar 2004 gebaut und Vertrgen, die vor demselben Zeitpunkt geschlossen wur-
den.
Die DIN 283-1:1951-03, Wohnungen - Teil 1: Begriffe, und die DIN 283-2:1962-02,
Wohnungen - Teil 2: Berechnung der Wohnflchen und Nutzflchen, wurden 1983
zurckgezogen und zwischenzeitlich durch die Zweite Berechnungsverordnung sowie
schlielich durch die Wohnflchenverordnung ersetzt (vgl. Abbildung 07).
Fr Gewerbe- und sonstige Immobilien und deren Mietflchen gibt es keine verbindliche
Regelung im Sinne von Normen und Verordnungen. Die Mietflche fr gewerblichen
Raum (MF-G), wie sie in der Richtlinie der Gesellschaft fr immobilienwirtschaftliche
Forschung gif e. V. definiert ist, bedarf der ausdrcklichen Vereinbarung im Mietvertrag
oder dient gegebenenfalls als Grundlage der Objektplanung. Die Anwendung der Richtli-
nie auf den Wohnraum ist nicht ausgeschlossen. Eine entsprechende gif-Richtlinie fr
Wohnflchen wird zurzeit diskutiert.
In zahlreichen Mietvertrgen stehen andere Eigenschaften der Mietsache im Vordergrund.
Es werden ein Gebude, eine Wohnung oder eine Gewerbeflche als Ganzes vermietet.
Die Mietflche ist hufig nur eine Eigenschaft des Objektes, da der Standort, der Grundriss
oder der bauliche Zustand des Gebudes ebenso von Bedeutung sind. 152
Vereinzelt werden in Vertrgen Grundflchen angegeben, die mit der Mietsache nur mit-
telbar zu tun haben, z. B. die Brutto-Grundflche. Fr Mieter kann das zu einer unrealisti-
schen Vorstellung ber die Gre der gemieteten Flche fhren. Es besteht bei der Verein-
barung zwischen den Parteien Vertragsfreiheit, was gegenber einem unerfahrenen Mieter
nicht unbedenklich ist.
Fr die Objektplanung ist die Vorgabe der Mietflche, unbeschadet der Tatsache, dass es
keine einheitliche Definition gibt, notwendig, um die Wirtschaftlichkeit des Objektes zu
beurteilen. Folgerichtig werden alle in der Praxis angewendeten Normen, Verordnungen
und Richtlinien fr die Definition und Ermittlung der Mietflchen von Wohn- und Gewer-
beflchen und sonstigen Nutzungen in den folgenden Punkten ausfhrlich behandelt.

152
gif e. V. Richtlinie zur Berechnung der Mietflche fr gewerblichen Raum (MF-G), Fassung:
November 2004
250 Ermittlung der Grundflchen von Gebuden ganz so einfach ist es nicht

17.2.4.1 Vorhandene Regelwerke fr die Ermittlung der Wohnflche


Seit dem Jahr 2004 ist fr den Neubau sowie fr Umbau, Erweiterung und Modernisierung
ausschlielich die Wohnflchenverordnung anzuwenden. Es wird die Entwicklung der Re-
gelwerke zur Ermittlung der Wohnflche kurz wiedergegeben: Durch das Erste Woh-
nungsbaugesetz vom 24. April 1950 wurde die Bundesregierung ermchtigt, u. a. durch
Rechtsverordnungen, Vorschriften ber die Anwendung von Normen des Deutschen Nor-
menausschusses zu erlassen. Um den Besonderheiten der Wohnbauten gerecht zu werden,
erschienen bald darauf DIN 283-1:1951-03, Wohnungen - Teil 1: Begriffe, und DIN 283-
2:1962-02, Wohnungen - Teil 2: Berechnung der Wohnflchen und Nutzflchen. Aufgrund
unzureichender Abstimmung zwischen dem Gesetzgeber und dem Deutschen Normenaus-
schuss (DNA) - heute Deutsches Institut fr Normung e. V. (DIN) - gelang es nicht, die
Vorschriften zur Wohnflchenberechnung, insbesondere der Verordnung ber wohnungs-
wirtschaftliche Berechnung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (Zweite Berechnungsver-
ordnung - II. BV) vom 17. Oktober 1957 und der DIN 283, fr alle Wohnbauten einheit-
lich zu regeln.
So enthielt die DIN 283-2:1962-02, Wohnungen - Teil 2: Berechnung der Wohnflchen
und Nutzflchen, folgende Vorbemerkung: Bei Anwendung dieser Norm ist zu beachten:
Fr den mit ffentlichen Mitteln gefrderten und den steuerlich begnstigten Wohnungs-
bau gilt im Gebiet der Bundesrepublik Deutschland die Verordnung ber wohnungswirt-
schaftliche Berechnung des Zweiten Wohnungsbaugesetztes (Zweite Berechnungsverord-
nung - II. BV) vom 17.10.1957 (BGBl. S. 17/19), die fr wohnungswirtschaftliche
Berechnungen ergnzende Bestimmungen enthlt, insbesondere in Bezug auf die anre-
chenbare Grundflche. 153
Die Flchenarten der DIN 277-1 erlauben, wie bereits erwhnt, eine dem Zweck entspre-
chende Abgrenzung der Wohnungsflche nicht. Die Gliederung der Netto-Grundflche
nach Nutzflchen (NF 1 bis 7) nach DIN 277-2 enthlt unter Nutzflche Nr. 1 Wohnen und
Aufenthalt in der 2. Ebene der Gliederung Wohnrume, Gemeinschaftsrume, Pausenru-
me, Warterume, Speiserume sowie Haftrume. Die Nutzungsgruppe Nr. 7 Sonstige Nut-
zungen enthlt unter anderem Sanitrrume und die Nutzungsgruppe Nr. 9 Verkehrsfl-
chen beinhaltet Flure und Treppen. Die genannten Flchen oder Rume knnen Teil einer
Wohnung sein, aber eine Ermittlung der Wohnflche nach dieser Gliederung ist in der Pra-
xis nicht blich. Da Flchen auerhalb einer Wohnung einer anderen Nutzungsgruppe zu-
geordnet werden knnen, ist eine abgrenzende Gliederung der Wohnflchen bezogen auf
die gesamte Gebudestruktur problematisch.
Des Weiteren ist eine qualitative Unterscheidung von Flchen nach der lichten Raumhhe,
z. B. unter Dachschrgen, oder die teilweise Anrechnung von Flchen, z. B. Balkone, nicht
Gegenstand der DIN 277. Der Schwerpunkt der DIN 277 liegt in der Objektplanung und
ist fr die Nutzungsphase nicht immer sinnvoll.

153
Kalusche: Grundflchen und Planungskennwerte [ ]. In: Gralla; Sundermeier, 2010, S. 35
Ermittlung der Grundflchen von Gebuden ganz so einfach ist es nicht 251

Abbildung 08: Vergleich DIN 277-1:2005-02 (links) und WoFlV (rechts)


(Grundriss: T. Bamberger, Haus Reutlingen, EG)
In der Praxis herrscht folgendes Verstndnis: Die Wohnflche beginnt hinter der Eingangs-
tr der Wohnung. Die in der Wohnung gemessenen Grundflchen werden als Wohnflche
im Mietvertrag vereinbart. Zubehrrume, das heit, Keller sowie Dachbodenrume zur
Lagerung und sonstigen Verwendungen, sind davon ausgeschlossen 154 (vgl. Abbildung
08).
In den Erluterungen zu 19 Anm. 2 Wohnraumfrderungsgesetz (WoFG) vom Septem-
ber 2001 finden sich folgende Angaben zur Wohnflche, welche sich auf die Bestimmung
der II. BV und WoFlV beziehen.
Die Wohnflche unterliegt demnach folgenden Kriterien:
anrechenbare Grundflchen der Wohnrume
ausschlielich in der Wohnung befindliche Rume (Wohnungsabschluss)
gemessen und berechnete Grundflche (zwischen den aufgehenden Bauteilen).

154
Kohnke-Wensing; Bachmann; Kinne, 2008
252 Ermittlung der Grundflchen von Gebuden ganz so einfach ist es nicht

Es ist geregelt, dass gewerblich genutzte Wohnungen als Wohnflche bestehen bleiben,
wenn die bauliche Ausstattung dem Wohnzweck entspricht. 155
Die Normen und Richtlinien zur Wohnflchenberechnung unterscheiden sich nach dem
46 WoFG in frei und ffentlich finanzierten Wohnraum. Der frei finanzierte Wohnraum
kann, unabhngig von den geltenden Regelungen, vereinbart werden. Preisgebundener
Wohnraum unterliegt einer weitaus strkeren Regulierung. So kann die DIN 283 (1983 zu-
rckgezogen), die Zweite Berechnungsverordnung (2003 zurckgezogen) oder die Wohn-
flchenverordnung angewendet werden. 156
Berechnung der Wohn- und Nutzflchen nach DIN 283
Die DIN 283 definiert ausschlielich Wohnflchen und Nutzflchen. Es folgt die Untertei-
lung in Wohn- und Schlafrume sowie Kchen und Nebenrume. Die Mae knnen den
Bauzeichnungen entnommen werden, wobei ein Putzabzug von 3 Prozent zulssig ist.
Ebenso sind Nutzrume im Sinne von Wirtschaftsrumen und gewerblichen Rumen als
solche auszuweisen.
1983 wurde die DIN 283 ersatzlos gestrichen, da mit der Zweiten Berechnungsverordnung
ein entsprechender Ersatz durch den Gesetzgeber erfolgte. DIN e. V. plant keine Neuaufla-
ge einer Norm zur Wohn- bzw. Mietflchenberechnung. Grund dafr sind die Regelungen
des Gesetzgebers, welcher mit eigenen Verordnungen zur Regulierung des Wohnungs-
marktes reagiert hat.
Zweite Berechnungsverordnung - II. BV (Verordnung ber wohnungswirtschaftliche
Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz)
Die Einfhrung einer gesetzlichen Regelung im ffentlich gefrderten Wohnungsbau ist
bedingt durch das Zweite Wohnungsbaugesetz (Wohnungsbau- und Familienheimgesetz -
II. WoBauG). Dieses diente der Schaffung sozialen Wohnraums. Es begnstigte sowohl
den preiswerten Mietraum als auch das selbstgenutzte Immobilieneigentum. Das Gesetz
fhrte zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungs-
gesetz - WoBindG) und erhhte den Schutz der Mieter. Im Gesetz sind sowohl die Kos-
tenmiete als auch die Vergleichsmiete enthalten.
In diesem Zusammenhang verffentlichte der Gesetzgeber 1957 die Zweite Berechnungs-
verordnung, in welcher die Wirtschaftlichkeitsberechnung von ffentlich gefrdertem
Wohnraum geregelt wird. Als Rechtsverordnung hat sie verbindlichen Charakter. Die
Zweite Berechnungsverordnung ist sowohl auf den sozialen, als auch fr den steuerbe-
gnstigten freien Wohnraum anzuwenden. Fr die Wohnflchenberechnung sind die 42
bis 44 der II. BV entscheidend.
In diesen Paragraphen werden entsprechende Festlegungen zur Flchenermittlung vorge-
geben. Die Art der Flchenermittlung beruht auf der DIN 283. Die II. BV bestand parallel
zur DIN 283 und galt als Ersatz der 1983 gestrichenen Norm, da nur geringe Abweichun-
gen enthalten waren. Bis zum Erscheinen der Wohnflchenverordnung und nach dem
Rckzug der DIN 283 war die II. BV die einzige Rechtsnorm im preisgebundenen Woh-
nungsmarkt. Sie wurde zudem vielfach auf dem freien Wohnungsmarkt angewendet.

155
Heix, 2004
156
Kohnke-Wensing; Bachmann; Kinne, 2008
Ermittlung der Grundflchen von Gebuden ganz so einfach ist es nicht 253

Abweichungen gibt es in der Wohnflchenermittlung zwischen II. BV und der DIN 283
bei der Flchenberechnung bei Balkonen und Terrassen sowie bei der Flchenreduzierung
in Zweifamilienhusern. Das Aufma kann im Rohbau erfolgen, ein Putzabzug von
3 Prozent ist zulssig.
Verordnung zur Berechnung der Wohnflche nach Wohnflchenverordnung
(WoFlV)
Ab dem 1. Januar 2004 ersetzt die Wohnflchenverordnung (WoFlV) die 42 bis 44 der
Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV). Fr bis dahin bestehende Gebude, die ab die-
sem Zeitpunkt nicht durch Umbau, Erweiterung oder Modernisierung verndert wurden,
gelten weiterhin die vorhandenen Ermittlungen nach der II. BV. Wurden oder werden Ver-
nderungen vorgenommen, hat eine Neuberechnung nach der WoFlV zu erfolgen.
Die Wohnflchenverordnung bezieht sich direkt auf den Mietwohnraum und wird den ver-
nderten Wohnungsbauweisen gerecht. Die WoFlV beruht auf der Zweiten Berechnungs-
verordnung. Dementsprechend fallen die nderungen nur geringfgig aus.

Abbildung 09: Flchenermittlung unter Dachschrgen nach WoFlV


(Zeichnung des Nutzers: Ernst Hrlimann)
254 Ermittlung der Grundflchen von Gebuden ganz so einfach ist es nicht

Die Ermittlung der Wohnflche nach der WoFlV unterscheidet sich zur II. BV gem
42 bis 44 vor allem in den folgenden Punkten:
Bei der Ermittlung der Grundflche ist von den lichten Maen zwischen den Bautei-
len auszugehen, die Vorderkante der Bekleidung ist dabei entscheidend ( 3 Abs. 1
WoFlV). Nach 43 Abs. 3 II. BV konnte, sofern die Rohbaumae zugrunde gelegt
wurden, die errechnete Grundflche um 3 Prozent fr z. B. Putz gemindert werden.
Diese Regelung ist entfallen.
Die Grundflchen von Balkonen, Loggien, Dachgrten und Terrassen sind in der Re-
gel zu einem Viertel, hchstens jedoch zur Hlfte anzurechnen ( 4 Abs. 4 WoFlV)
anstatt zur Hlfte nach 44 Abs. 2 II. BV.
Die Grundflchen von Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden
Pfeilern und Sulen bleiben auer Betracht, wenn sie eine Hhe von mehr als 1,50 m
und soweit ihre Grundflche mehr als 0,1 m betrgt; aber nach 43 Abs. 4, Ziffer 1
II. BV werden sie unabhngig von der Hhe abgezogen.
Ein pauschaler Abzug von 10 % der Wohnflche eines Wohngebudes ist nicht mehr
zulssig.
Es entfllt die mgliche Minderung der Wohnflche bei Wohngebuden mit einer
oder zwei Wohneinheit/en.
17.2.4.2 Mietflche nach gif e. V.
Fr die Nutzung und Vermietung von Flchen - besonders Wohnflchen und Gewerbefl-
chen - sind die Begriffe und die Gliederung der Grundflchen nach DIN 277 nicht gedacht
und nur mit Einschrnkungen geeignet. Aus diesem Grund erschienen in den letzten Jahr-
zehnten verschiedene Normen und Verordnungen zur Berechnung der Wohnflche. So war
es erforderlich, auch fr Gewerbeflchen ein eigenes Regelwerk aufzustellen, das den spe-
zifischen Erfordernissen der Vermietung und Nutzung von gewerblichem Raum entspricht.
Die notwendige Initiative ging von der Gesellschaft fr immobilienwirtschaftliche For-
schung e.V. (gif) in Wiesbaden aus. Sie zeichnet fr die vorliegende Richtlinie zur Be-
rechnung der Mietflche fr gewerblichen Raum (MF-G) verantwortlich.
Die Richtlinie zur Berechnung der Mietflche fr gewerblichen Raum (MF-G) in der Fas-
sung vom 1. November 2004 geht bereits von der seinerzeit noch in Bearbeitung befindli-
chen DIN 277:2005-02, Grundflchen und Rauinhalte von Bauwerken im Hochbau, aus.
Die in DIN 277 definierte Nutzflche (NF) ist Teil der Mietflche fr gewerblichen Raum
(MF-G). Hierbei werden Differenzstufen (maximal 3 Stufen) ohne Abzug zur Mietflche
gezhlt. Ferner knnen Flchen, die berdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Hhe um-
schlossen (Bereich b nach DIN 277-1) sowie nicht allseitig berdeckt (Bereich c nach
DIN 277-1) sind, Gegenstand einer Mietflche nach gif e. V. sein. Eine unterschiedliche
Bewertung der Grundflchen nach der lichten Raumhhe erfolgt nicht. Damit unterschei-
den sich Gewerbeflchen insbesondere in Dachgeschossen von entsprechenden Wohnfl-
chen.
Es werden zudem anteilige Flchen definiert, die Gegenstand einer gewerblichen Nutzung
oder Vermietung sein knnen. Dabei wird die Brutto-Grundflche eines Objektes in die
Mietflche fr gewerblichen Raum (MF-G) und solche Flchen unterschieden, die nicht
zur Mietflche zhlen: keine Mietflche (MF-0).
Ermittlung der Grundflchen von Gebuden ganz so einfach ist es nicht 255

Zustzlich knnen weitere Grundflchen der DIN 277 anteilig zur MF-G gezhlt werden.
Hier werden die anteiligen Grundflchen gem DIN 277-2 benannt und erlutert, die im
Einzelfall zur Mietflche gezhlt werden knnen.
Technische Funktionsflche (TF): Hierzu zhlen grundstzlich die Rume fr be-
triebstechnische Anlagen fr die Ver- und Entsorgung des Bauwerks selbst, ein-
schlielich der unmittelbar zu deren Betrieb gehrigen Flchen fr Brennstoffe,
Lschwasser, Abwasser- und Abfallbeseitigung, weiterhin Hausanschlussrume, In-
stallationsrume, -schchte, -kanle und Abfallverbrennungsrume.
Es knnen als Mietflchen die Grundflchen angerechnet werden, die individuell fr
einen Mieter zur Ver- und Entsorgung selbst genutzter Flchen auf besondere Anfor-
derung eingerichtet werden.
Verkehrsflche (VF): Dabei handelt es sich grundstzlich um Flure, Gnge, Dielen,
Korridore einschlielich Differenzstufen, ferner Eingangshallen, Windfnge, Vor-
rume, Schleusen, Fluchtbalkone, Treppenrume, -lufe, Fahrtreppen, Rampen (je-
weils je Geschoss), Aufzugsschchte, Abwurfschchte (jeweils je Geschoss) sowie
Durchfahrten, befahrbare Rampen und Gleisflchen. Als Mietflchen gelten nicht die
bergeordneten Verkehrserschlieungen in Gebudekomplexen wie zum Beispiel die
Eingangsbereiche, Hallen, Flure und Treppenrume in Shopping-Centern.
Es knnen Verkehrsflchen als Mietflchen gelten, die aus individuellen Mieteran-
forderungen resultieren wie feste und bewegliche Treppen einschlielich der Zwi-
schenpodeste oder Aufzugs- und Abwurfschchte (jeweils je Geschoss).
Konstruktions-Grundflche (KGF): Sie wird gebildet aus Wnden, Sttzen, Pfeilern,
Schornsteinen, raumhohen Vormauerungen und Bekleidungen, Installationshohlru-
men der aufgehenden Bauteile, Wandnischen und Schlitzen, Wandffnungen, z. B.
Tren, Fenster und Durchgnge, Installationskanlen und -schchten sowie Kriech-
kellern bis 1,0 m lichtem Querschnitt.
Grundflchen von leichten Trennwnden oder anderen vernderbaren Konstruktionen
im Mietbereich zhlen zur Mietflche, insbesondere wenn sie zur Einteilung von gro-
en Mietflchen in Einzelrume nach individuellen Anforderungen des Mieters die-
nen.
ber die genannten Grundflchen oder -anteile hinaus knnen im Mietvertrag als Sonstige
Mietobjekte gelten, wenn sie ausdrcklich vereinbart werden:
1. Fahrzeugabstellflchen; die Stellpltze von Parkbereichen werden als Menge der
Nutzeinheiten ausgewiesen.
2. Schaufenster; Grundflchen der Bauteile von Schaufenstern knnen, gemessen in
Fubodenhhe in der lichten Breite, ein Mietobjekt sein.
3. Kundenbedienzonen; das sind auerhalb der eigentlichen Mietflche auf dem Grund-
stck liegende Grundflchen fr die Bedienung von Kunden im Umfang von 1,0 m
Tiefe und der Breite der Verkaufsffnung.
4. Deckenffnungen; auch grere ffnungen in Geschossdecken, oft als Luftgeschosse
bezeichnet, die nach DIN 277 nicht zur Netto-Grundflche des Geschosses zhlen,
knnen abweichend davon nach gif e. V. als Mietflche angerechnet werden, soweit
sie innerhalb einer exklusiven Mietflche liegen.
256 Ermittlung der Grundflchen von Gebuden ganz so einfach ist es nicht

5. Gastronomiezonen; hnlich den Kundenbedienzonen knnen Gastronomie- und


Schankflchen, die im Freien oder innerhalb von Allgemeinflchen liegen, sofern sie
auf dem Grundstck des Vermieters liegen Mietobjekt sein.
6. Eventzonen, Marktstnde; Bereiche in Malls oder Ladenpassagen von Einkaufszen-
tren, auch wenn sie nur kurzfristig fr Veranstaltungen dienen.
7. Schachteltreppenhuser; unter einer Schachteltreppe versteht man die Anordnung von
zwei rumlich getrennten, in der Regel bereinander liegenden Verkehrs- oder Ret-
tungswegen in einem gemeinsamen Treppenraum. Dabei kann die zustzliche Grund-
flche von Treppenlufen innerhalb von exklusiven Mietbereichen angerechnet wer-
den, wenn ihre Projektion grer ist als das darber liegende Geschoss.
8. berdachte Gebudebereiche im Freien; Grundflchen von Auenanlagen, die durch
Baukonstruktionen berdeckt sind, soweit sie der exklusiven oder gemeinschaftlichen
Nutzung der Mieter dienen, z. B. als Verkaufsflche im Auenbereich oder als Spei-
cher fr Einkaufswagen.
Die Grundflchen einer Mietsache sind Gegenstand des Mietvertrages. Die fr die Fl-
chenermittlung herangezogene Regel, in diesem Fall die MF-G, ist zu benennen. Eine Ab-
weichung der Flchenermittlung von der tatschlich vorhandenen Grundflche kann zum
Streitpunkt zwischen dem Mieter und Vermieter werden, wenn diese als erheblich anzuse-
hen ist, z. B. 10 Prozent oder mehr.

17.3 Schlussbemerkung und Ausblick


Dass es so viele verschiedene Regelwerke zur Ermittlung der Grundflchen von Gebuden
gibt, hat damit zu tun, dass an der Vorbereitung, Planung, Ausfhrung und Nutzung von
Gebuden zahlreiche Beteiligte mitwirken. In jeder dieser Phasen stehen fr die Beteiligten
immer wieder andere Gesichtspunkte im Vordergrund. Einmal ist es der Stdtebau, im an-
deren Fall sind es das Raumprogramm, die Kostenermittlung, die Vermietung oder der
Verkauf eines Gebudes. In vielen Jahrzehnten sind Normen, Verordnungen und Richtli-
nien erstellt und teilweise wieder aufgehoben worden. Es braucht Zeit und Aufmerksam-
keit, um all diese Entwicklungen bewusst wahrzunehmen, die Besonderheiten der Regel-
werke zu verstehen und richtig anzuwenden.
Fr Bauherren, Architekten, Ingenieure, Makler, Mieter und Erwerber der Grundflchen
von Gebuden ist es wichtig, dass derjenige, der eine Ermittlung aufstellt und derjenige,
der eine Ermittlung erhlt und prfen soll, das jeweils richtige Regelwerk kennt und an-
wenden kann. Schwierig ist es dann, wenn Angaben zu Flchen unvollstndig sind oder
wenn die Regelwerke vermischt oder falsch angewendet werden. Die Verwechslung der
Geschossflche (BauNVO) mit der Brutto-Grundflche (DIN 277) ist eine hufige Fehler-
quelle, die groe Abweichungen zur Folge haben kann. Die Anrechenbarkeit einer Grund-
flche zur Hlfte (WoFlV) oder der Abzug von 3 Prozent fr Putz bei gegebenen Roh-
baumaen (II. BV) erfolgen oft in unzulssiger Weise. Das wiederum fhrt zu eher
geringen Abweichungen, ist dennoch mehr als nur ein rgernis.
Wer beruflich mit der Ermittlung von Grundflchen zu tun hat, muss sein Handwerk be-
herrschen und die Regelwerke richtig anwenden. Wer nur gelegentlich hiermit in Berh-
rung kommt, muss den Fachleuten, die Grundflchen ermitteln, vertrauen knnen. Wer
heute bei einem Neubau die Wohnflchenberechnung nach DIN vorgelegt bekommt,
Ermittlung der Grundflchen von Gebuden ganz so einfach ist es nicht 257

darf zu Recht argwhnisch sein. Die Anwendung der beschriebenen Regelwerke ist nicht
schwer, aber es sind doch genaue Kenntnis und groe Sorgfalt erforderlich, um keine Feh-
ler zu machen.
Die Verfasser hoffen, dass sie dem Leser des vorliegenden Beitrages die Bedeutung dieses
scheinbar nicht so wichtigen Themas vermitteln konnten. Die vorhandenen Regelwerke
knnen ohne Zweifel verbessert, sollen auf jeden Fall weiterentwickelt und noch besser
aufeinander abgestimmt werden. Das wiederum gelingt nur, wenn sich Fachleute in den
Arbeitsgruppen des Deutschen Institutes fr Normung e. V. oder der Gesellschaft fr Im-
mobilienwirtschaftliche Forschung gif e. V., an den Universitten und weiteren Institutio-
nen zusammenfinden, um mglichst gemeinsam die jeweils beste Lsung zu erarbeiten.

17.4 Literatur
BKI (Hrsg.): Bildkommentar DIN 276/277, 3. Aufl., Stuttgart 2007
BKI (Hrsg.): Handbuch Kostenplanung im Hochbau, 2. Aufl., Stuttgart 2008
BKI (Hrsg.): Baukosten 2010. Teil 1: Statistische Kostenkennwerte fr Gebude, Stuttgart
2010
BKI (Hrsg.): Objektdaten Neubau N10, Stuttgart 2011
Blecken; Hasselmann: Kommentar zur DIN 276, Kln 2007
DIN 277:1934-08, Umbauter Raum von Hochbauten
DIN 277-1:2005-02, Grundflchen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau - Teil 1:
Begriffe, Ermittlungsgrundlagen
DIN 277-2:2005-02, Grundflchen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau - Teil 2:
Gliederung der Netto-Grundflche (Nutzflchen, Technische Funktionsflchen und Ver-
kehrsflchen)
Frhlich: Hochbaukosten Flchen Rauminhalte, 16. Aufl., Wiesbaden 2010
Heix, G.: Wohnflchenberechnung, 3. Aufl., Essen 2004
Hlting; Gaedtke: WISO Immobilienrecht, 2. Aufl., Frankfurt 2004
Kalusche, W.: Bemessen von Gebuden einfach aber richtig! In: Liebchen, Jens; Viering,
Markus G.; Zanner, Christian (Hrsg.): Baumanagement und Baukonomie: Aktuelle Ent-
wicklungen, Wiesbaden 2007
Kalusche, W.: Grundflchen und Planungskennwerte von Wohngebuden. In: Gralla;
Sundermeier (Hrsg.): Innovation im Baubetrieb, Werner Verlag Kln 2011
Kohnke-Wensing; Bachmann; Kinne: Flchen und Mietvertrge, Berlin 2008
Landesbauordnung des Landes Sachsen (SchsBO), Fassung: Juni 2010
Linhardt; Kandel; Hfler: Kosten- und flchensparendes Bauen, 3. Aufl., Mnchen 1985
Musterbauordnung (MBO), Fassung: November 2002
Richtlinie zur Berechnung der Mietflche fr gewerblichen Raum (MF-G), Fassung: No-
vember 2004
Richtlinie zur Berechnung der Mietflche fr Broraum (MF-B), Fassung: April 1996
Richtlinie zur Berechnung der Mietflche fr Handelsraum (MF-H), Fassung: Juli 1997
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Schneider, J.: Bekenntnisse eines Baulwen, Verlagsgruppe Econ Ullstein List, Mnchen
1999
VEB Bibliographisches Institut Leipzig (Hrsg.): Bi-Lexikon A Z. in einem Band, 3.
Aufl. 1982
Verordnung ber wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungs-
baugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV), Fassung: Oktober 1957
Verordnung zur Berechnung der Wohnflche (Wohnflchenverordnung - WoFlV), Fas-
sung: Januar 2004
Warnecke, K. H.: Wohnflchenberechnung, 3. Aufl., 2009
Wei; Hasselmann.: Normgerechtes Bauen, 20. Aufl., Kln 2007
Werner; Pastor; Mller: Baurecht von A-Z, 6. Aufl., Mnchen 1995
Winkler, W.: Hochbaukosten Flchen Rauminhalte, 7. Aufl., Braunschweig 1988
Whrmann, W.: Flchenbewirtschaftung in Verwaltungs- und Brogebuden, Renningen
2007
http://www.tagesspiegel.de/berlin/art270,1921829 am 05.04.2010

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