EL DERECHO REGISTRAL: UNA FORMA DE PROTEGER EL

PATRIMONIO

El Derecho Inmobiliario Registral es un conjunto sistemtico de normas que

regulan la inscripcin del dominio y dems derechos reales sobre bienes
inmuebles, los efectos que stas producen y la organizacin y funcionamiento del
Registro. (Introduccin al Derecho Inmobiliario Registral Nicaragense: Escobar
Fornos Ivn, pg 25)

Del concepto anterior, se puede afirmar que el principal objetivo del Derecho
Registral es tener constancia de la existencia de un derecho real, de tal modo
que dicho derecho pueda estar protegido frente a terceros. No en vano muchos
autores sealan que el Derecho Registral se constituye como la seguridad de los
derechos o seguridad del trfico.

El considerando II de la Ley General de los Registros Pblicos, a la letra expresa

lo siguiente: Que los Registros Pblicos cumplen un papel importante en la
organizacin y desarrollo econmico de una sociedad, con trascendencia en la
seguridad jurdica que brindan a los agentes econmicos, a las transacciones
jurdicas de bienes muebles e inmuebles y a otras actividades que son
susceptibles de incorporarse a un sistema de registro seguro y eficiente.
Segn el arto. 30 de la Ley General de los Registros Pblicos, Ley No. 698, los
Principios Registrales de nuestro Sistema de Registro son:

1. Inscripcin;
Es importante, ya que por una parte sirve de requisito para adquirir la posesin, de
prueba y garanta y por otra, sirve de solemnidad para el perfeccionamiento de
ciertos actos jurdicos.

2. Legalidad;
Para que puedan inscribirse, anotarse o cancelarse los documentos en el Registro
Pblico, debern constar en escritura pblica, ejecutoria firme, documento
administrativo o cualquier otro instrumento pblico o documento autntico,
expresamente autorizado por la Ley para ese efecto.

3. Rogacin;
El procedimiento registral se iniciar con la presentacin del documento inscribible
en el Registro a solicitud del que tenga inters legtimo o por su representante
debidamente acreditado, con excepcin de aquellos casos en que el Registrador o
Registradora deba de actuar de oficio conforme a lo previsto en esta Ley o a
instancia de autoridad competente en los casos autorizados por mandato de Ley
expresa.

4. Prioridad;
La Prioridad se determina por la hora y fecha de presentacin del documento en el
Registro. Se considera como fecha de Inscripcin para todos los efectos que deba
producir, la del asiento de presentacin que deber constar en la inscripcin
misma.

5. Especialidad o determinacin;
Est basado en la asignacin a cada unidad inmueble de un folio nico y en l se
consigne progresivamente toda la historia jurdica del bien raz.

6. Tracto sucesivo;
Se dice que el principio de tracto sucesivo tiene carcter formal por estar
impuesto por una norma que no es de Derecho Inmobiliario Registral Material, sino
formal ya que pertenece al procedimiento de inscripcin y se dirige al Registrador,
mandndole que cierre el libro de inscripciones a todo ttulo que pretenda su
inscripcin cuando no cumpla el tracto sucesivo.

7. Legitimacin;
Conocido en la doctrina como "principio de credibilidad general del asiento", en
virtud del cual el asiento produce todos sus efectos mientras no sea declarado
inexacto o invlido; su fundamento es esencialmente facilitar la vida jurdica
mediante la presuncin de que toda apariencia de derecho conlleva a la existencia
del mismo.

8. Fe pblica registral;
Este principio se fundamenta en la necesaria proteccin de la seguridad jurdica
de los Actos que se realizan como una forma de prevencin a terceros de Buena
Fe.

9. Publicidad.
El Registro debe entenderse como pblico. Esta presuncin es "juris et de jure"
porque no se admite prueba en contrario nadie podr alegar desconocimiento o
ignorancia de lo que aparece inscrito en las formas y/o fichas de inscripcin que
constan en los Registros Pblicos, ni de los ttulos que dieran mrito para su
respectiva inscripcin, los que se encuentran archivados.