12me OBJET

Demande de permis d'environnement de classe 1B (dossier 1222) et de permis d'urbanisme

(dossier 16760) pour dmolir un immeuble de bureaux et deux maisons unifamiliales,
construire un ensemble compos de 8 maisons unifamiliales et un immeuble de 8 duplex sur
un parking commun de 35 emplacements ainsi qu'un immeuble de 56 appartements
comprenant au rez-de-chausse deux espaces dquipements/professions librales (395m) et
un parking en sous-sol de 135 emplacements rpartis sur deux niveaux et amnager les
abords.

ZONE : au PRAS : zone d'habitation et zone verte le long d'un espace

structurant

DESCRIPTION : Dmolir un immeuble de bureaux et deux maisons unifamiliales,

construire un ensemble compos de 8 maisons unifamiliales et un immeuble de 8 duplex sur
un parking commun de 35 emplacements ainsi qu'un immeuble de 56 appartements
comprenant au rez-de-chausse deux espaces dquipements/professions librales (395m) et
un parking en sous-sol de 135 emplacements rpartis sur deux niveaux et amnager les abords

ENQUETE : du 31 aot 2017 au 14 septembre 2017. 28 lettres de rclamations individuelles,

309 lettres type dont une hors dlai ainsi quune ptition en ligne comportant 2028 signatures
nous sont parvenues en cours denqute. Elles concernent principalement :

- le caractre unilingue de la demande

- le refus du raccordement aux gouts de la Commune dOverijse
- des remarques sur le rapport dincidence : linfiltration des eaux en zone verte qui ne
constitue pas une amlioration de la zone, laccs aux serres et le caractre ducatif de
celles-ci, le niveau de la nappe phratique, les comptages limits et insuffisants du
trafic, lestimation non raliste de limpact du projet sur son environnement
- le manque demplacements de stationnement dans la rue et laugmentation excessive
du trafic, lutilisation peu raliste dun parking public pour les visite de courte dure
- le non respect de la zone non constructible de 30m le long de lautoroute
- linsuffisance de la justification des drogations du projet aux rglements
urbanistiques
- les impacts ngatifs du projet sur le village de Jesus-Eik (visuel, circulation, gabarits,
densit, trafic)
- limplantation dun projet de grande chelle dans un environnement villageois et de
constructions ouvertes avec jardins
- la construction de lentiret de la zone constructible et la consquence de lutilisation
de la zone verte comme jardin des immeubles
- les btiments projets qui dpasseront le niveau des constructions environnantes,
principalement des villas (+ 2)
- lespace commercial, qui, comme lhtel dans le prcdent projet, na pas sa place
dans une zone rsidentielle
- la concentration trop leve du nombre dhabitants sur un espace resserr entre la
lisire de la fort et la bretelle dautoroute
- les gabarits de ce complexe qui dtruiraient le paysage des lisires de fort et dune
des portes dentre de la Rgion de Bruxelles-Capitale
 - le nombre despace de parking, insuffisant par rapport au nombre dhabitants, visiteurs
et employs prvus. Cela impliquera la prsence de vhicules sur la drve de
Willerieken qui entraveront le trafic et provoqueront des embouteillages
- le parking souterrain pourrait faire usage de parking de transit pour le futur mtro, or il
sagit dun parking priv
- en ce qui concerne la circulation, aucune enqute na t ralise pour le territoire
dOverijse
- quest-il prvu comme trottoirs, pistes cyclables, accs aux transports en commun...
- les nuisances du chantier (charroi de 1650 camions de 20 tonnes avec seule issue vers
le ring et par le centre de Jesus Eik, bruit et poussire)
- la socit ARH INVEST manque de capitaux, ce qui conduira le projet lchec
- La trop grande densit du projet ;
- La hauteur trop importante des gabarits
- Le nombre excessif et injustifi de drogations ;
- Le manque despaces verts que propose le projet ;
- Les problmes de mobilit que vont engendre le parking de emplacements de voiture
et en particulier les entres et sorties sur la drve de Willerieken;

Considrant que le dossier a t soumis aux mesures particulires de publicit en matire

dincidences pour les motifs suivants :

- application de l'art. 147 du COBAT: demande soumise rapport d'incidence :

- amnagement d'une proprit plante de plus de 5.000 m ;
- garages, emplacements couverts o sont gars des vhicules moteur comptant de 25
200 vhicules automobiles ou remorques)

Considrant que le dossier a t soumis aux mesures particulires de publicit en application

de diverses prescriptions du PRAS et dedrogations au titre I du RRU et au RCU de la
commune dAuderghem :
- Application du Plan Rgional dAffectation du Sol (P.R.A.S.) :
o Prescription gnrale 0.3 : actes et travaux dans les zones d'espaces verts,
publics ou privs) ;
o Prescription gnrale 0.5 :projets de construction ou de lotissement sur une
proprit plante de plus de 3.000 m ;
o Prescription gnrale, 0.6 : actes et travaux portant atteinte lintrieur dlot
o Prescription gnrale 0.12. : modification (totale ou partielle) de l'utilisation ou
de la destination d'un logement ou dmolition d'un logement) ;
o Prescription particulire 2.5.2 : modification des caractristiques urbanistiques
dans une zone de forte mixit ;
- Application de larticle 153, 2 du COBAT:
- Drogations au Titre I du Rglement Rgional dUrbanisme, articles:

o 7 (implantation dune construction isole) ;

o 8 (hauteur d'une construction isole) ;
o 10 (lments en saillie sur la faade (balcons, terrasses et oriels)) ;
o 11 (zones de recul amnage en jardinet );
o 12 (amnagement des zones de cours et jardins) ;

- drogation au rglement communal sur les btisses de la commune dAuderghem en

ce qui concerne les articles :
 o 3 les zones de recul ;
o 4 les zones latrales non aedificandi ;

- Considrant que la demande est soumise l'avis de la commission de concertation

pour les motifs suivants :

- application de l'art. 207 1.al4 du COBAT (monument ou ensemble antrieur 1932

inscrit titre transitoire l'inventaire)

Vu lavis du Service Incendie et dAide Mdicale Urgente en date du 09/03/2017 (ses

rfrences : C.1989.2614) ;

Considrant que cet avis, en son point 6 relve que les voies daccs ne rpondent pas partout
aux exigences (points 1.1 et 1.3 de lannexe 3 de larrt..) ;

Vu lavis dfavorable de la Commune dOverijse sur la demande ;

Vu lavis de Bruxelles-Mobilit direction stratgieen date du 23/10/2017 ;

Considrant quil sagit dune demande de permis mixte qui require un permis durbanisme
et un permis denvironnement de classe 1B ;

Situation existante
Considrant que le terrain comporte en situation existante :
- un immeuble de bureau de gabarit : rez-de-chausse+2 3 tages +toiture plate datant
de 1990 et comptabilisant 3700 m2 de surface hors sol ;
- une maison unifamiliale 4 faades implante entrela drve de Willerieken et la
bretelle de sortie de lautoroute E40 ;
- une maison unifamiliale 4 faades implante au 22de la drve de Willerieken ;

Considrant que limmeuble de bureau est implant sur le site sans relation avec le contexte
environnant ;

Considrant que le programme de limmeuble (bureau)et ses caractristiques architecturales et

urbanistiques ne rpondent plus au principe de bon amnagement des lieux ;

Considrant que les deux autres habitations ne sont pas reprises linventaire scientifique et
ne prsentent pas de caractre remarquable qui justifierait leur conservation ;

Considrant en outre que le terrain comporte en partie arrire des serres dont le demandeur en
propose le maintien pour partie dentre elles ;

Considrant que la demande initiale prvoyait un projet plus ambitieux comprenant :

- 99 logements,
- un appart-htel de 42 units
- des bureaux (735 m2) ;
- 190 emplacements de parking rpartis sur deux niveaux en sous-sol,

Considrant que cette demande a fait lobjet dun avis dfavorable de la commission de
concertation en date du 15/12/2016 pour les motifs suivants:
 - Considrant que la densit et les gabarits du projet soumis aux mesures particulires
de publicit sont excessifs;
- Considrant quil y a lieu damliorer l'offre de stationnement et d'assurer une
meilleure disposition des accs ;
- Considrant que des dispositifs relatifs au dpt des dchets doivent tre prvus pour
viter la dissmination de ceux-ci avant la collecte ;
- Considrant quil convient de tenir compte des dispositions relatives aux zones non-
aedificandi en bordure d'autoroute et de voiries rgionales qui figurent dans un avis de
Bruxelles-Mobilit ;
- Considrant galement quil est souhaitable d'examiner la possibilit de pouvoir
rejeter les eaux uses dans l'gouttage de la commune limitrophe d'Overijse. Avis
dfavorable sur la demande telle que prsente.
- Considrant que, suite cet avis dfavorable, le projet a, dans cette nouvelle demande,
t revu afin de rpondre la majorit des objections souleves prcdemment ;

En matire de programme
Considrant que le programme de la demande comporte
ainsi :
- 8 villas unifamiliales ;
- 8 appartements duplex ;
- 1 immeuble de 56 appartements comprenant :
- 4 studios ;
- 4 appartements 1 chambre ;
- 20 appartements 2 chambres ;
- 27 appartements 3 chambres (dont 8 duplex) ;
- 1 appartement 4 chambres (duplex) ;

Considrant ainsi que le programme ne comporte plusdappart-htel de 42 units et que la

superficie de 735 m2 de bureaux a t rduite 395m de surface ddie aux quipements
et/ou aux professions librales ;quil y a lieu de faire un choix ;

Considrant que limmeuble appartements comporte en outre un espace fitness en sous-

sol, accessoire limmeuble ;

Considrant que la mixit des logements en terme de nombres de chambres garantit une
majorit dappartements familiaux (deux et trois chambres) ;

Considrant que ceux-ci sont majoritairement traversants et disposent dun espace

extrieur (terrasse ou jardin) ; quils disposent ainsi de bonnes conditions dhabitabilit,
conformes au titre II du RRU ;

Considrant que des locaux communs ont t prvus mais que le nombre de vlos par
logement est probablement insuffisant ;

Considrant que la problmatique des poubelles a t intgre au projet en prvoyant des

locaux poubelles au sous-sol ainsi que des bulles et poubelles enterres en zone de recul, objet
de drogation (Titre I, art. :11) ;

En matire dimplantation et de gabarit :

Considrant que les immeubles projets sont implants plus de 100 m de la zone forestire
(Fort de Soignes) ;

Considrant que lensemble des btiments simplante en tenant compte du contexte

spcifique, savoir :
- un terrain longeant la drve Willerieken dans sa partie sud,
- ceintur par la bretelle de lautoroute en partie est,
- et comportant une importante zone verte en partie nord ;

Considrant que les constructions se rpartissent en 2 ensembles (partie A, villas et petits

immeubles et partie B, grand immeuble appartements) distribus par des voiries daccs
prives ;

Considrant que le choix dimplantation est justifi par limportante zone de recul existante et
le caractre quelque peu alatoire de limplantation des quelques constructions existantes le
long de la drve ;

Considrant galement quen matire dimplantation,cette deuxime version du projet a t

modifie afin de tenir compte de la zone de recul de 8m le long de la bretelle dautoroute
impose par la rglementation en vigueur ;
Considrant quune seconde modification a consist supprimer laile de gabarit Rez+3
perpendiculaire la drve, venant refermer lensemble form par les blocs de limmeuble B ;

Considrant quen matire de gabarit le projet droge toujours en hauteur (Titre I, art. :8) ;

Considrant que lide du projet demeure toujours dtablir une gradation entre le gabarit des
maisons unifamiliales (rez+2) et un nouvel immeuble dangle qui constituera un repre dans
le paysage, proximit de lautoroute ;

Considrant que le gabarit maximal de la version initiale (rez+8) a t rduit (rez+5) ;

Considrant que ce gabarit constitue une derogation acceptable au vu du contexte spcifique ;

Considrant que laugmentation de hauteur se fait de manire progressive, de rez+2 rez+5

en passant par des blocs de gabarit rez+3 et rez+4 ;

Considrant toutefois quil y a lieu dassurer une transition plus progressive entre les maisons
dhabitation de la partie A et langle marqu de limmeuble B ;

Considrant de plus les vis--vis engendrs par limmeuble de duplex implant

perpendiculairement la drve ;

Considrant que ce btiment simplante en intrieurdlot de lensemble bti projet, et quil

engendre une promiscuit et de nombreuses vues vers les autres immeubles ;

En matire de couvert vgtal :

Considrant quil convient de distinguer les abordsdes immeubles de la zone verte du PRAS ;
Considrant quen zone dhabitation le projet prvoit des jardins avec terrasses en bois pour
les villas tandis que le centre de limmeuble dangle est amnag sous forme de jardins privs
;
Considrant cependant que le projet ne prvoit pas toujours 60 cm de terre au-dessus des
constructions en sous-sol, en drogation au RRU (Titre I, art. :7) ; ce quil convient dviter ;

Considrant que les zones minralises pour les accs sont de manire gnrale rduites leur
plus simple expression en privilgiant dalles-gazon et pavs de bton pour le SIAMU ;

Considrant en effet que lensemble est conu afin que les vhicules automobiles soient
directement orients vers les parkings souterrains,au profit dun espace extrieur verduris,
laccs carrossable en surface tant rduit aux zones de dmnagements et accs pompiers;

Considrant quen zone verte le projet prvoit le maintien de la plupart des arbres existants et
la cration dune zone humide dinfiltration ainsi quun lger mouvement de terres ;

Considrant toutefois que la zone verte ne peut servir de lieu de rinfiltration pour les eaux
issues de la construction dun projet immobilier;

En matire de gestion des eaux de pluie et dgouttage :

Considrant que le projet prvoit des stations dpuration des eaux avec rinfiltration mais en
zone verte ; ce qui ne peut se concevoir ;

Considrant que les toitures des maisons et des immeubles sont verdurises de manire
extensive ou intensive;

Considrant que des citernes dune capacit respective de 5000l sont dissmines sur le site
de manire rgulire ;

Considrant que deux stations dpuration sont implantes sous la voix daccs en dalle-gazon
pour le SIAMU (lune de 50 EH et lautre de 250EH);

Considrant quun bassin dinfiltration est implant en zone de recul (capacit de 72 m) ;

Considrant que ce systme est prvu vu le refus dela commune dOverijse de raccordement
lgout existant ;

Considrant que ce mode de gestion des eaux uses est conforme aux dispositions lgales de
la Rgion de Bruxelles-Capitale ;

Considrant que le permis denvironnement mentionnera les conditions dinfiltration

spcifiques au site afin de garantir le bon fonctionnement des stations dpuration et la
prennit de la zone verte ;

En matire de mobilit, daccessibilit et de stationnement :

Considrant que le site ne dispose pas dune bonne desserte par les transports en commun
(limite au bus) ;
Considrant que pour cette raison, le projet table sur un rapport : nombre
demplacements/ logement suprieur 1 et prvoit un niveau de parking public/accessible
un public tranger des logements du site, dans le
parking implant sous limmeuble appartements ;

Considrant que la gestion de ces emplacements de stationnement nest pas prcise, mais que
leur accs sera payant ou limit (cod) ;

Considrant ainsi que dans la partie I (maisons unifamiliales et immeuble duplex) un ratio de
deux emplacements de parking / logement est prvu, tandis que dans la partie II (grand
immeuble appartements ) un ratio de 1.5 emplacement de parking / logement est prvu;

Considrant ainsi que le nombre demplacements de stationnement par logement est tabli en
conformit avec larticle 6 du titre VIIIdu RRU;

Considrant quun parking de 48 vhicules permet daccueillir les visiteurs motoriss et est
ouvert au public;

Considrant en outre que la rampe daccs du plus grand parking est place de manire tre
loigne au maximum de la sortie de lautoroute dans le but de ne pas causer dembouteillage
et dinscurit sur la drve aux heures de pointe;

En matire de matriaux:

Considrant que le projet prvoit la mise en uvre de matriaux de qualit et de teintes

harmonieuses;

Considrant que les faades sont largement vitres,que des lments horizontaux viennent
souligner les niveaux et ainsi rduire limpression de hauteur des gabarits les plus levs ;

Considrant que, tant les btiments plus bas (villas) que limmeuble dangle, prsentent une
expression architecturale cohrente et constitue dlments assurant une belle animation des
faades ;

En conclusion :

Considrant que la zone dhabitation (zone constructible) stend sur environ la moiti du site
(8.400m) ;

Considrant que le projet densifie la zone mais reste dans un ratio acceptable eu gard la
proximit immdiate de lautoroute et la prsence grand jardin repris en zone verte du PRAS
mais qui reste partie intgrante du projet et proprit du demandeur ;

Considrant que la zone verte situe larrire duprojet participe son intgration dans cet
environnement particulier, entre Fort de Soignes et autoroute ;

Considrant que le dcoupage du projet en 2 ensembles de constructions de gabarits diffrents

assure une transition entre la partie plus rsidentielle de la drve et lautoroute ;
Considrant que le projet est acceptable dans cette version, condition de se limiter la zone
constructible de la parcelle, et dexclure toute intervention sur la zone verte, tampon entre la
Fort de Soignes et la zone urbaine ;

Considrant ainsi que le projet a t revu afin de diminuer son impact urbanistique et de
permettre de linsrer dans son contexte environnant, en rduisant ses nuisances ventuelles
spcifiques mais quil doit encore faire lobjet damliorations sur quelques points :

AVIS FAVORABLE condition de :

- rduire la longueur de limmeuble central implant perpendiculairement la drve en
prvoyant 3 units similaires au sol au lieu des 4 prvues
- rduire le gabarit de limmeuble B en partant dun gabarit de :rez+2 tages (volume E
face la zone verte) avant datteindre progressivement un rez+ 5 tages sur langle
(volume C face la bretelle de sortie de lautoroute) et en prvoyant un retrait
supplmentaire pour le gabarit rez + 4tages (face la dreve) en le faisant dmarrer
partir du volume B;
- faire un choix en ce qui concerne laffectation du rez-de-chausse du grand immeuble
B (quipement ou profession librale) ;
- Rpondre lavis du Service Incendie et dAide Mdicale Urgente en date du
04/03/2017 (ref C.1989.2614/8/DX/dd) et en particulier sa remarque n6 (voies
daccs) ;
- Les dalles gazon seront en plastique et non en bton ;
- Modifier laccs piton du btiment B au profit dun accs en dehors de la zone de
recul qui se trouve ct de lautoroute
- Prvoir 60 cm de terre au-dessus des dalles du parking (conformment au RRU) ;
- En zone verte, ne prvoir aucuns travaux ni rinfiltration des eaux;
- Utiliser leau de citerne de rcupration pour alimenter les toilettes des villas et des
duplex ;
- Augmenter la capacit des locaux vlos ;
- Sassurer que chaque logement dispose dun emplacement de stationnement de
1errang ;
- Assurer laccessibilit du public aux places de stationnement que le projet leur rserve
au niveau -1 sous limmeuble B ;
- Lextraction dair du parking souterrain doit se faire en toiture et ne peut en aucun cas
se faire en zone verte ;

Concernant la proximit la zone Natura 2000 :

- Que les (re)plantations darbres et arbustes soient ralises avec des espces indignes
et dorigine locale/autochtone (Brabant)
- Que les barrires et cltures permettent le passagede la petite faune, par exemple en
laissant un passage de minimum 10 cm dans le bas
- Que la pollution lumineuse soit limite autant que possible sur lensemble du site y
compris pendant le chantier et que le type dclairage choisi (pour les diffrentes
infrastructures) soit un clairage dont la projection lumineuse est oriente vers le bas
afin de ne pas liminer le(s) corridor(s) potentiel(s)
- Quune attention particulire soit porte la gestion future de la zone de jardin
(maintien de la lisire, sensibilisation lentretien sans pesticides, etc).
- Quil ny ait pas dabattage darbres durant la priode de nidification de la faune
arboricole, savoir du 1er avril au 15 aot. En cas de dcouverte fortuite danimaux
 protgs, ces derniers doivent tre dposs dans un centre reconnu (NB : les nids des
espces protges sont galementprotgs).
- Sil y a possibilit de rcuprer du bois dabattage : qu'un amnagement spcifique
soit ralis pour la population de l'espce d'importance communautaire Lucane cerf-
volant.

GUNSTIGE ADVIES op voorwaarde dat:

- de lengte van het centrale gebouw loodrecht gelegen ten opzichte van de Dreef
verminderen tot drie soortgelijke eenheden op de grondniveau in plaats van de vier
- vermindering van de omvang van het gebouw B uitgaande van: grond + 2
verdiepingen (volume E tegenover de groene zone) voordat geleidelijk op gelijkvloers
+ 5 op de hoek (C volume langs de helling afrit snelweg) en door een bijkomende
achteruit plaatsen van het verdiep + 4 (tegenover de Dreef) vanaf het volume B;
- keuze maken over de toewijzing van de begane grond van groot gebouw B
(quipements of vrij beroep);
- Reageer op het advies van de Brandweer en Dringende Medische gedateerd
2017/04/03 (ref C.1989.2614 / 8 / DX / dd) en vooral de opmerking 6 (opritten) ;
- De gazonplaten moet van plastic zin en niet beton;
- Wijzig de B-toegang voor voetgangers weg van de zone langs de afrit van de snelweg
- Laat 60 cm grond boven het dak van de parking (volgens de RRU);
- In de groene zone, voorziet men geen werken noch infiltratie van het water;
- Gebruik het recuperatiewater van de tank om de toiletten van de villa's en duplexen te
voeden;
- Verhoog de capaciteit van fietsruimten;
- Zorg ervoor dat elke woning een parkeerplaats van eerste rang heeft;
- Zorg voor de publieke toegankelijkheid van de parkeerplaatsen die het project voor
hen op niveau -1 onder gebouw B reserveert;
- De afvoer van lucht uit de ondergrondse parkeergarage moet op het dak worden
uitgevoerd en mag in geen geval in een groene zone worden uitgevoerd;

Met betrekking tot de nabijheid van het Natura 2000 gebied:

- Dat de (her) plantages van bomen en struiken gedaan worden met inheemse soorten en
van lokale / inheemse herkomst (Brabant)
- Dat hekken de doorgang van de kleine fauna toelaten, bijvoorbeeld door een doorgang
van minimaal 10 cm onderaan vrij te laten
- Wat lichtvervuiling betreft, beperkt licht zoveel mogelijk op de gehele site ook tijdens
de bouw en bepaal het type verlichting (bij verschillende infrastructuren) waarvan de
lichtprojectie omlaag gaat
- Bijzondere aandacht moet worden besteed aan het toekomstige beheer van de tuin (het
houden van de rand, bewustzijn onderhoud zonder pesticiden, enz.).
- Dat er tijdens de nestperiode van de arborale fauna geen boomkapping is, namelijk
van 1 april tot 15 augustus. Bij toevallige ontdekking van beschermde dieren, moeten
zij in een erkend centrum (NB: nesten van beschermde soorten zijn ook beschermd)
worden afgezet.
- Als er een mogelijkheid bestaat dan zeker hout recupereren specifiek voor de
populatie van het Vliegend Hert.