INVALIDAÇÃO DE ASSEMBLÉIAS DE CONDOMÍNIO André Luiz Junqueira

Invalidao de assemblias de condomnio
INVALIDAO DE ASSEMBLIAS DE CONDOMNIO

Revista de Direito Privado | vol. 34/2008 | p. 12 - 39 | Abr - Jun / 2008
DTR\2008\249
Andr Luiz Junqueira

Advogado e consultor.
rea do Direito: Civil

Resumo: Este trabalho tem o propsito de esclarecer quais seriam as principais medidas
para se evitar a invalidao de assemblias de condomnio atravs da anlise da
legislao e jurisprudncia do Brasil e, paralelamente, empreendendo um estudo
comparativo com o direito portugus e refletindo sobre a limitao do direito de
propriedade em condomnio.
Palavras-chave: Condomnio - Propriedade - Assemblia - Conveno - Invalidao

Abstract: This work has the purpose to make clear which would be the main measures to
avoid the condominium assemblies invalidation through the analysis of the legislation
and jurisprudence of Brazil, and, in parallel, enterprising a comparative study with the
Portuguese Law and reflecting about the limitation of the right of property in
condominium.
Keywords: Condominium - Property - Assembly - Convention - Invalidation

Sumrio:
1.Introduo - 2.Consideraes iniciais - 3.Ao anulatria ou declaratria de nulidade -

4.Convocao para assemblia - 5.Quorum para deliberao em assemblia -
6.Assemblia e o direito de propriedade - 7.Direito de defesa em assemblia e
participao do inadimplente - 8.Formalidade da assemblia - 9.Concluso -
10.Referncias bibliogrficas
1. Introduo
O tema proposto para este trabalho, assemblia geral (AG), ordinria (AGO) e
extraordinria (AGE), integra profundamente a vida em condomnio. E, mediante anlise
do texto legal, da doutrina especializada e jurisprudncia correlata, explicitaremos quais
os principais aspectos que devem ser observados para que o condomnio no seja
surpreendido com algum pedido de anulao ou de declarao de nulidade de uma
assemblia.
Na elaborao deste estudo, buscaremos identificar e analisar as principais causas de

invalidade de assemblias de condomnio sob a luz do Cdigo Civil (LGL\2002\400)
brasileiro (CC), de decises recentes dos tribunais brasileiros e empreendendo um
estudo comparativo com o direito de Portugal, onde, a nosso ver, o instituto da
propriedade horizontal encontra melhor abordagem legislativa.
O presente trabalho no visa esgotar todo o tema, por esse motivo, no exploramos
todas as posies doutrinrias e jurisprudenciais existentes.
2. Consideraes iniciais
Tratando-se de condomnio edilcio, verificamos que, tanto a doutrina especializada

quanto a jurisprudncia brasileiras, no apresentam posies uniformes quanto s
questes relacionadas ao instituto. Nesse cenrio, vemos como essencial tecermos
algumas consideraes iniciais.
Os subitens deste captulo tambm j foram abordados em nosso artigo Destituio de

sndico de condomnio edilcio (Junqueira, 2007).
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2.1 Interpretaes apropriadas da norma
Antes de adentrarmos no tema proposto, consideramos relevante fazermos alguns

comentrios sobre a metodologia usada neste estudo, principalmente no que toca a
interpretao literal da lei. A interpretao literal da norma em geral , por vezes,
desprestigiada pelos profissionais do direito devido a uma crena de que se constituiria
em uma forma limitada ou ultrapassada de se ler a norma. Contudo, tratando-se,
principalmente, de normas gravosas ou que tratem de direitos fundamentais e
indisponveis, a interpretao literal somente poder no ser utilizada se, aps uma
interpretao sistemtica, a letra da lei estiver em patente desconformidade com nosso
ordenamento jurdico ou se prejudicar de alguma forma o bem jurdico que a prpria
norma busca proteger.
Interpretaes extensivas aplicadas a normas que j so suficientemente claras, alm de

desnecessrias, so as causas para a criao de entendimentos pouco tcnicos e
assistemticos, onde cada um aplica o seu bom-senso sem nem mesmo verificar a
norma escrita ou investigar seus objetivos.
A nosso ver, os juristas brasileiros devem dar nfase interpretao que confira uma
maior efetividade justia de uma norma, do que simplesmente depreciar o legislador.
Devemos sempre exercitar e expressar o senso crtico em relao aos trabalhos
legislativos, pois erros habitualmente ocorrem, mas jamais alegar que o legislador
cometeu um erro sem antes promover uma extensa anlise do texto legal.
Como a Constituio Brasileira de 1988, o Cdigo Civil (LGL\2002\400) de 2002 segue

bem a fase atual do positivismo ps-moderno, na medida em que inclui valores morais
na norma escrita e tambm as chamadas "clusulas abertas" e conceitos jurdicos
indeterminados especialmente criados para que a doutrina e jurisprudncia exercitem a
hermenutica jurdica e mantenham a Lei, na medida do possvel, atual e dinmica.
Porm a interpretao de normas que j so suficientemente claras, como no caso em
anlise, desnecessria e, em nossa opinio, prejudicial ao bom direito.
necessrio que busquemos analisar os fenmenos jurdicos com uma viso mais ampla
e no limitada por um positivismo irredutvel, mas no se deve abolir a leitura da letra
da lei, tendo em vista que ainda temos a norma positiva como a principal reguladora da
convivncia dos indivduos da sociedade. Abolir o positivismo de vez seria condenar a
sociedade a um caos social, onde todos os seus membros agem da forma que mais lhe
agradam.
2.2 Derrogao da Lei 4.591
O art. 2. da Lei de Introduo ao Cdigo Civil (LGL\2002\400) brasileiro (LICC

(LGL\1942\3)), aprovada pelo Dec.-lei 4.657, de 1942, reza:
"Art. 2. No se destinando vigncia temporria, a lei ter vigor at que outra a

modifique ou revogue.
1. A lei posterior revoga a anterior quando expressamente o declare, quando seja

com ela incompatvel ou quando regule inteiramente a matria de que tratava a lei
anterior.
2. A lei nova, que estabelea disposies gerais ou especiais a par das j existentes,
no revoga nem modifica a lei anterior.
3. Salvo disposio em contrrio, a lei revogada no se restaura por ter a lei

revogadora perdido a vigncia."
A LICC (LGL\1942\3) tem sido a principal referncia para a sistemtica de leis no

ordenamento jurdico brasileiro, sendo que poucos contestam a sua aplicabilidade.
Todavia, existe a dvida se as disposies de condomnio edilcio do Cdigo Civil
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(LGL\2002\400) de 2002 se enquadram no 1. ou no 2. do art. 2. da LICC

(LGL\1942\3).
De um lado, sustentando a aplicao do 1. do artigo mencionado, o Cdigo Civil

(LGL\2002\400) teria revogado parcialmente a Lei Federal 4.591/64 (arts. 1. ao 27)
quando tomou para si a responsabilidade de regular o instituto de condomnio edilcio
por completo. O Ttulo II da Lei 4.591 no teria sido atingido pela revogao, uma vez
que o Cdigo Civil (LGL\2002\400) no trata de Incorporaes Imobilirias.
Por outro lado, defendendo a aplicao do 2. do art. 2. da LICC (LGL\1942\3), as

disposies da Lei 4.591 permaneceriam em vigor em tudo que no colidisse com os
artigos do Cdigo Civil (LGL\2002\400).
Porm, nos filiamos primeira posio de que o Ttulo I da Lei 4.591 encontra-se
revogado tacitamente pelo Cdigo Civil (LGL\2002\400) de 2002, uma vez que o Cdigo
regula claramente todo o instituto de condomnio edilcio nos arts. 1.331 ao 1.358. Essa
posio tambm fundamentada no art. 7., IV, da LC 95, de 1998, que dispe sobre a
redao de leis (regulamento do art. 59, pargrafo nico, da CF/88 (LGL\1988\3)), que
determina: "o mesmo assunto no poder ser disciplinado por mais de uma lei, exceto
quando a subseqente se destine a complementar lei considerada bsica, vinculando-se
a esta por remisso expressa".
O Cdigo Civil (LGL\2002\400) no faz nenhuma meno Lei 4.591, diferente da Lei
Federal 8.245/91 - A Lei do Inquilinato - a qual o Cdigo teve o cuidado de mant-la em
vigor mediante uma remisso expressa no art. 2.036. O que nos leva a concluso lgica
da derrogao da Lei 4.591.
Ao editar a Lei Federal 10.931, em 2004, o Legislador teve a oportunidade de resguardar

a vigncia do Ttulo I da Lei 4.591, mas no o fez. Muito embora a citada lei tenha
alterado substancialmente as disposies relacionadas s Incorporaes Imobilirias
(criando o instituto do patrimnio de afetao), em relao aos Condomnios, as
alteraes foram exclusivamente promovidas no texto do Cdigo Civil (LGL\2002\400). E
nessa mesma lei, o legislador resguardou a vigncia da legislao especial pertinente
propriedade fiduciria, por meio da incluso do art. 1.368-A.
Em uma interpretao sistemtica do Cdigo Civil (LGL\2002\400), nos parece claro que
o legislador, quando h necessidade, protege a vigncia de leis que considera
compatveis com o Cdigo. Outro exemplo seria a Lei Federal 6.404, que trata das
Sociedades Annimas, cuja vigncia foi mantida pelo art. 1.089: "a sociedade annima
rege-se por lei especial, aplicando-se-lhe, nos casos omissos, as disposies deste
Cdigo".
Caso anlogo o do Decreto Federal 2.681, de 1912, que regulava a responsabilidade

civil nas estradas de ferro, e que foi revogado tacitamente pelo Cdigo Civil
(LGL\2002\400), uma vez que o Cdigo disciplina tanto o transporte de bens e pessoas
quanto a responsabilidade civil.
possvel que, dos que advogam a vigncia da antiga lei de condomnios, no tenham
ainda se acostumado com a forma com que o instituto de condomnio edilcio abordado
no Cdigo Civil (LGL\2002\400) de 2002, e, por esse motivo, insistem em fundamentar
suas posies ou decises na antiga lei e resistem s novidades do Cdigo.
Constantemente se voltam para a Lei 4.591 por no encontrarem previso adequada no
Cdigo Civil (LGL\2002\400). S que as "lacunas" que existem no Cdigo devem ser
preenchidas pela conveno do condomnio e no por uma lei derrogada.
2.3 Prevalncia da norma pblica perante a conveno
A conveno de condomnio tem o objetivo de regular a convivncia dos

condminos/ocupantes com a ponderao dos direitos de vizinhana e de propriedade,
visando administrao do interesse comum.
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E se existe previso legal, deve-se presumir que o assunto de grande importncia para
ser regulado. Acreditamos que essa deve ser a principal premissa ao julgar a prevalncia
de uma norma pblica em relao ao ato-regra que a conveno de condomnio.
Tratando-se de condomnio edilcio, embora haja o entendimento de que a lei somente

estipula normas gerais para uma relao eminentemente privada, a nosso ver, no
existe espao para esse pensamento com o Cdigo Civil (LGL\2002\400) de 2002.
O Cdigo possui diversos conceitos jurdicos indeterminados que permite sociedade

adapt-los para a sua realidade. Somente no captulo do Cdigo Civil (LGL\2002\400)
destinado a condomnio edilcio, temos as seguintes expresses: "reiterado",
"anti-social", "insuportvel", "incompatibilidade de convivncia" (todos do art. 1.337); e
"no administrar convenientemente" (art. 1.349).
Ao estipular em conveno um quorum menos rgido do que a Lei, o condomnio

desvaloriza o objeto da prpria Lei. E ao determinar um quorum mais rgido do que a
Lei, o condomnio est impedindo que os sucessores dos condminos ou futuros
ocupantes tenham possibilidade de alterar regras internas do condomnio que se
transformam, em ltima anlise, em clusulas imutveis. Diferente de um estatuto de
uma sociedade annima, em que o art. 136 da Lei Federal 6.404 permite a estipulao
de quoruns mais rgidos que o da lei, aos condminos no foi concedida a faculdade de
dificultar a aprovao de determinadas matrias com quoruns fixados em lei.
Em nossa opinio, toda deciso de assemblia poder ser anulada ou declarada nula se
tomada por um quorum previsto na conveno, mas que esteja diferente do quorum
especial que o legislador teve o cuidado de estipular. Assumindo que toda norma
relacionada a direito das coisas tem carter jus cogen, salvo quando a prpria Lei d a
entender que tem carter jus dispositivum. Abaixo, o acrdo do Tribunal de Justia do
Rio de Janeiro segue essa mesma linha de raciocnio:
"Apelao cvel. Declaratria. Condomnio. No comprovada qualquer irregularidade na

convocao da assemblia condominial litigiosa, cujo edital de convocao previa a
deliberao para contratar a instalao de um sistema automtico de controle de entrada
e sada das vagas de garagem. A clusula 15 da conveno do condomnio estabelece
que o fundo de reserva se destina ao pagamento de despesas extraordinrias, que
certamente compreendem a contratao litigiosa. A deliberao objeto da lide resultou
da afronta da norma estabelecida no art. 1.341, II, do CC/2002 (LGL\2002\400), que
fixa o quorum qualificado da maioria dos condminos para a aprovao de realizao de
benfeitorias teis como se configura a contratao objeto do litgio. O art. 1.341, II, do
CC/2002 (LGL\2002\400) dispositivo legal de ordem pblica e de observncia
obrigatria, no podendo ser desrespeitado pelo ru, mesmo que este se louve na sua
conveno condominial, que no h de prevalecer sobre norma civil cogente. Agravo de
instrumento retido de que no se conhece em razo do descumprimento da norma
contida no art. 523, caput e 1., do CPC (LGL\1973\5). Desprovimento de ambos os
recursos." (TJRJ, 8 Cm. Cvel, ApCv 2006.001.50927, rel. Des. Odete Knaack de
Souza, j. 28.11.2006, grifo nosso).
Ressaltamos que a conveno de condomnio tem como objeto regular e at limitar o

direito de propriedade entre os condminos, e somente se pode alegar a no aplicao
da lei, e tambm da conveno, quando o prprio direito de propriedade estiver sob
risco. Por exemplo, havendo uma clusula que determina que o texto da conveno
somente poder ser alterado por voto de todos os condminos , a nosso ver, anulvel,
pois o Cdigo Civil (LGL\2002\400) expressa que a alterao poder ser promovida por
dois teros dos condminos.
Mesmo sendo um ato jurdico perfeito, a jurisprudncia, de forma quase unnime,

impediu que os condomnios cobrassem multas superiores a 2% por atraso de
pagamento a partir da vigncia do Cdigo Civil (LGL\2002\400), em janeiro de 2003, ou
seja, desde a data que passa a vigorar, a norma pblica se sobrepe ao ato jurdico
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perfeito para a cobrana de quotas em atraso vencidas aps janeiro de 2003.
O entendimento acima exposto no atenta contra o ato jurdico perfeito, previsto no art.
5., XXXVI, da CF/1988 (LGL\1988\3), isso se deve pelo fato de que a conveno de
condomnio no possui prazo de validade determinado e rege situaes que se
prolongam no tempo e admitir sua intangibilidade como ato jurdico perfeito para fatos
posteriores vigncia da lei nova seria "imunizar" o condomnio da aplicao de normas
pblicas.
Todo o exposto acima se fundamenta no art. 2.035 do CC/2002 (LGL\2002\400), que

prev:
"Art. 2.035. A validade dos negcios e demais atos jurdicos, constitudos antes da
entrada em vigor deste Cdigo, obedece ao disposto nas leis anteriores, referidas no art.
2.045, mas os seus efeitos, produzidos aps a vigncia deste Cdigo, aos preceitos dele
se subordinam, salvo se houver sido prevista pelas partes determinada forma de
execuo.
Pargrafo nico. Nenhuma conveno prevalecer se contrariar preceitos de ordem

pblica, tais como os estabelecidos por este Cdigo para assegurar a funo social da
propriedade e dos contratos."
Em outras palavras, o Cdigo Civil (LGL\2002\400) brasileiro no tem efeito retroativo,

mas possui efeito imediato. Acreditamos que o Cdigo adotou a Teoria das Situaes
Jurdicas Constitudas de Paul Roubier (Elias Avaad, 2007, p. 42).
Contudo, mesmo sustentando que as normas legais que regem as questes de

condomnio edilcio so cogentes e tm aplicao imediata, admitimos que deva haver
uma flexibilizao da interpretao e aplicao dessas normas ao caso concreto,
priorizando a harmonia e transparncia do condomnio. Mas, por outro lado, no se deve
flexibilizar as questes atinentes ao direito de propriedade e outros consagrados
constitucionalmente.
3. Ao anulatria ou declaratria de nulidade
Embora no sejam expressamente previstas nas disposies legais relacionadas a

condomnio edilcio, a ao anulatria e a ao declaratria de nulidade so os meios
judiciais utilizados por condminos ou moradores para neutralizar os efeitos de uma
deciso assemblear.
A legislao brasileira tambm no clara quanto invalidade das assemblias. Seriam

suas decises nulas ou anulveis? Por outro lado, o Cdigo Civil (LGL\2002\400) de
Portugal bem mais explcito em seu art. 1.433 que trata da "impugnao das
deliberaes". A seguir, destacamos os aspectos mais interessantes da lei portuguesa:
1. As deliberaes de assemblia so anulveis (item 1 do art. 1.433);
2. A deliberao s pode ser impugnada por condmino que no a tenha aprovado (item
1 do art. 1.433);
3. O direito de propor ao judicial de anulao caduca no prazo de 60 dias contado a

partir da data da deliberao (item 4 do art. 1.433).
O Cdigo Civil (LGL\2002\400) portugus deixa claro que as decises de assemblia so

anulveis, assim como fixa um prazo decadencial especfico para se propor ao de
anulao de assemblia.
Infelizmente, o Cdigo Civil (LGL\2002\400) brasileiro deixa espao para interpretaes,

pois no trata o tema de forma especfica. Como a Parte Especial do Cdigo Civil
(LGL\2002\400) que trata de condomnio edilcio carece de informaes sobre a
nulidade/anulabilidade das assemblias, o intrprete deve voltar-se para a Invalidade
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dos Negcios Jurdicos inclusa na Parte Geral do Cdigo, onde o art. 166 do CC/2002
(LGL\2002\400) dispe:
"Art. 166. nulo o negcio jurdico quando:
(...)
IV - no revestir a forma prescrita em lei;
V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade;
VI - tiver por objetivo fraudar lei imperativa;"
Pela leitura do artigo supracitado, chegaramos a concluso que defeitos como a falta de
convocao de todos os condminos ou no observncia de quorum previsto em lei
gerariam nulidade da assemblia. E uma assemblia nula no pode gerar quaisquer
efeitos ou sequer ser confirmada em assemblia futura (art. 169 do CC/2002
(LGL\2002\400)). Conforme Caio Mrio da Silva Pereira (1997, p. 135):
"Nenhuma declarao de vontade pode prevalecer e produzir efeito contra a lei. Se se

insurge contra o preceito e o infringe, obviamente frustra, e no obriga nem gera
conseqncias."
Segundo lio de Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery (Nery Junior; Nery,
2005, p. 257):
"2. Nulidade e conseqncias. O negcio nulo no pode produzir nenhum efeito jurdico.
Caso tenha produzido efeitos no mundo ftico, o reconhecimento judicial dessa nulidade
retira esses efeitos, pois esse reconhecimento tem eficcia ex tunc, isto , retroativa,
retroagindo data da celebrao do negcio nulo. Pronunciada a nulidade as coisas
voltam ao estado anterior, como se no tivesse sido celebrado o negcio ou ato nulo. J
o negcio anulvel, uma vez anulado judicialmente, essa deciso tem eficcia a partir do
momento em que foi prolatada, vale dizer, a eficcia ex nunc. Essa uma das
principais diferenas entre o negcio nulo e o anulvel."
J. Nascimento Franco tambm nos ensina que (Franco, 2005, p. 151):
"Como os atos jurdicos em geral, a Assemblia de condomnio tem de obedecer s

regras jurdicas que lhe so aplicveis, sob pena de nulidade, nos termos do disposto
nos arts. 166 e seguintes do Cdigo Civil (LGL\2002\400)."
Todavia, a interpretao dominante a de que as deliberaes de assemblias de

condomnio so anulveis e a ocorrncia de uma assemblia nula a exceo regra. A
nosso ver, deve-se afastar o rigor da nulidade absoluta das assemblias condominiais,
porque, na maioria das hipteses, uma deciso de assemblia poder ser ratificada
posteriormente (nulidade relativa). Os acrdos abaixo complementam o exposto:
"Apelao cvel. Ao proposta por condmino objetivando anular deciso da assemblia

geral do condomnio que aprovou a contratao de locao de rea da cobertura do
prdio para instalao de rdio-base para telefonia celular, sendo a pretenso fundada
em alegao de inexistncia de quorum de 2/3 dos condminos e, em conseqncia, a
anulao do contrato de locao. Sentena acolhendo a argio de prescrio da
pretenso de anular o contrato. Existe, no caso, litisconsrcio passivo necessrio e
unitrio, pelo que deve ser observada a simetria das decises relativas aos
litisconsortes.- As decises das assemblias gerais de condomnios so anulveis, posto
que podem ser confirmadas pelos condminos mediante nova assemblia (art. 172 do
CC/2002 (LGL\2002\400)). A ao que visa obter a anulao constitutiva negativa,
tendo a sentena de procedncia efeitos ex-nunc, o que significa que sero vlidos os
atos praticados anteriormente. - Embora seja omissa a lei que rege os condomnios no
que tange ao prazo para a propositura da ao anulatria, no ocorre o mesmo em
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relao ao prazo para anular ou rescindir contratos realizados sob a gide do Cdigo Civil
(LGL\2002\400) antigo, que era de quatro anos, prazo que foi mantido no atual. (art.
178 do CC/2002 (LGL\2002\400)). Reconhecida a prescrio quanto pretenso de
anular o contrato de locao, seus efeitos atingem, tambm, a pretenso de anular as
decises assembleares, tendo em vista a unitariedade do litisconsrcio, at porque seria
ineficaz anular a deciso da assemblia, mantendo-se o contrato de locao. A locatria
terceira em relao ao que foi decidido pela Assemblia, no se exigindo para a
aprovao do contrato o quorum qualificado, bastando maioria simples. Apelo
improvido." (TJRJ, 9 Cm. Cvel, ApCv 2007.001.02028, rel. Des. Joaquim Alves de
Brito, j. 22.05.2007, grifo nosso)
"Condomnio. Assemblia. Quorum. Nulidade. Defesa. A alegao de nulidade da deciso

da assemblia geral deve ser examinada como exceo, tese de defesa que independe
de reconveno ou mesmo de pedido em favor do ru, nos termos do art. 278, 1., do
CPC (LGL\1973\5). Por isso, deve ser renovado o julgamento, que no examinou a
defesa fundada na nulidade porque faltara o pedido a que se refere o dispositivo supra.
Recurso conhecido e provido". (STJ, 4 T., REsp 325.895-RJ, Min. Ruy Rosado de Aguiar,
j. 06.12.2001, grifo nosso)
Face o exposto neste captulo, conclumos que:
A assemblia nula (nulidade absoluta) se for de encontro a direitos fundamentais

como o direito de defesa ou de propriedade. Uma assemblia nula no pode ser
ratificada por outra posterior. A ao cabvel a declaratria de nulidade de assemblia
que imprescritvel ou, ainda, poder ser declarada a nulidade por meio de incidente
processual. A declarao de nulidade produzir efeitos ex tunc, retroagindo a partir da
data da assemblia, pois uma assemblia nula no pode produzir efeito algum;
A assemblia anulvel (nulidade relativa) se no respeitar alguma formalidade legal

(desconsiderando os incisos IV e V do art. 166 do CC/2002 (LGL\2002\400)) e,
necessariamente, causar prejuzo a algum. Uma assemblia anulvel pode ser ratificada
por outra posterior, retificando o vcio da primeira. A ao cabvel a anulatria de
assemblia cujo prazo decadencial de 4 anos (art. 178 do CC/2002 (LGL\2002\400)) -
embora haja o entendimento de que seria de 10 anos (art. 205 do CC/2002
(LGL\2002\400)). A sentena judicial que decidir anular a assemblia produzir efeitos
ex nunc, a partir da data de sua publicao.
Em qualquer das duas hipteses acima, a alegao de invalidade da assemblia s ter

chance de sucesso se efetivamente algum dano tiver sido causado.
Por fim, cumpre ressaltar que o condomnio no legitimado para propor nenhuma
medida judicial visando invalidar uma assemblia do prprio condomnio. O acrdo a
seguir deixa isso bem claro:
"Apelao cvel. Condomnio de edifcio. Anulao de deliberao em assemblia.

Alterao da finalidade de residencial para misto. Ilegitimidade do condomnio para
promover a demanda. Reconveno objetivando a declarao de nulidade da clusula
que determina a submisso em assemblia da atividade comercial a ser exercida.
Admitir uma ao do condomnio para anular clusula estipulada em assemblia seria o
mesmo que admitir uma ao do condomnio contra todos os condminos, ou seja, do
rgo representante da comunidade contra todos os representados, inclusive o sndico.
Isso porque todos os condminos, em tese, teriam interesse no assunto. Hiptese
diversa seria daquela em que s um condmino move a ao (com o mesmo objeto)
contra o condomnio, j que esse representaria o interesse de todos os demais
condminos. Por outro lado, se sabemos que o condomnio representa a vontade da
maioria, bastaria convocar uma assemblia para deliberar sobre a questo,
falecendo-lhe inclusive interesse para promover uma demanda sobre o tema. A clusula
que determina a submisso da atividade comercial a ser exercida no condomnio, alm
de excessiva, abusiva, eis que determina grave limitao ao exerccio de propriedade,
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que j sofre regular limitao da Prefeitura municipal e da prpria conveno do

condomnio, que prev limites em razo da sua prpria finalidade mista. Provimento do
recurso." (TJRJ, 6 Cm. Cvel, ApCv 2007.001.45606, rel. Des. Marco Aurelio Froes, j.
30.01.2008, grifo nosso)
4. Convocao para assemblia
Devemos ter em mente que a convocao tem o intuito de dar cincia a todos os
membros de uma comunidade que determinada matria ser debatida. Nesse contexto,
deve-se ter dois cuidados principais: (1) todos os condminos devem ser convocados; e
(2) deve-se definir no edital de convocao quais os assuntos que sero debatidos.
Sobre a convocao de todos os condminos, existe previso expressa em lei, o art.

1.354 do CC/2002 (LGL\2002\400), que diz: "a assemblia no poder deliberar se
todos os condminos no forem convocados para a reunio". A Lei Federal 4.591 no
previa essa obrigatoriedade. Mas regras, mesmos as legais, comportam excees, como
o julgado abaixo do Tribunal de Justia do Rio de Janeiro:
"Ao anulatria. Procedimento sumrio. Assemblia geral ordinria. Condomnio

horizontal. Irregularidades na convocao dos condminos. Pretenso de obter anulao
da assemblia a fim de afastar as deliberaes nela tomadas. Algumas exigncias
formais de convocao para assemblias condominiais no so levadas em conta quando
no h prejuzo para os condminos em geral. Ao que se v dos documentos anexados o
quorum foi vlido e alcanara todos os objetivos. A falta de convocao de oito
condminos no suficiente para anular o ato, j que o condomnio possui 288
unidades, sendo correta a convocao por documento colocado na caixa de correio de
cada apartamento. Sem dano no h nulidade. Inexistncia de dano. Correta a deciso
monocrtica de improcedncia que ora se mantm. Desprovimento do apelo." (TJRJ, 10
Cm. Cvel, ApCv 2006.001.12551, rel. Des. Wany Couto, j. 07.03.2007)
Embora o art. 1.334, III, do CC/2002 (LGL\2002\400) d liberdade para que a

conveno determine a forma de convocao, aconselhvel que a convocao seja
feita por escrito e que seja colhida alguma prova de seu recebimento. Dependendo da
previso da conveno, at mesmo cartas simples podem ser utilizadas para a
convocao, como j foi decidido pelo Superior Tribunal de Justia no julgamento do
REsp 801.295/SP, cujo relator foi o Ministro Castro Filho:
"Recurso especial. Condomnio habitado. Assemblia geral. Convocao. Carta simples.

Validade.
I - A exigncia de carta registrada ou protocolar para convocao da assemblia geral do

condomnio, nos termos do art. 49, 2., da Lei 4.591/64, diz respeito to-somente ao
perodo em que o edifcio est em construo.
II - Validade da assemblia convocada por carta simples, em condomnio habitado.
Recurso no conhecido, com ressalva quanto terminologia."
A lei tambm no impe nenhum prazo mnimo para a convocao, deixando livre
disposio da conveno do condomnio. Mas, para deliberaes em geral, sem urgncia,
mesmo que a conveno permita um prazo menor, orientamos que a convocao seja
promovida com, pelo menos, dez dias de antecedncia, pois na prtica de gesto
condominial, esse prazo tem se mostrado mais adequado para a publicidade da AG.
A assemblia geral ordinria pode ser convocada pelo sndico ou por 1/4 dos condminos
ou mediante requerimento judicial de qualquer condmino. Assim prev o art. 1.350 do
CC/2002 (LGL\2002\400):
"Art. 1.350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da assemblia dos condminos,

na forma prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as
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contribuies dos condminos e a prestao de contas, e eventualmente eleger-lhe o

substituto e alterar o regimento interno.
1. Se o sndico no convocar a assemblia, um quarto dos condminos poder

faz-lo.
2. Se a assemblia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de qualquer

condmino."
Por outra banda, a assemblia geral extraordinria pode ser convocada pelo sndico ou
por 1/4 dos condminos, conforme o art. 1.355 do CC/2002 (LGL\2002\400). Mas, como
ser visto em captulo posterior, sugerimos que o condomnio permita a convocao por
condmino que deseje recorrer de alguma penalidade aplicada. Essa convocao era
prevista no 3. do art. 22 da Lei 4.591/1964: "a Conveno poder estipular que dos
atos do sndico caiba recurso para a assemblia, convocada pelo interessado". A adoo
desse dispositivo, mesmo que facultativa quando no h previso convencional,
altamente recomendvel, pois ser vista com bons olhos frente eventual questionamento
judicial do direito de defesa de um condmino ou ocupante.
Ainda sobre quem pode convocar uma AGE, na hiptese de obras ou reparos necessrios
que gerem despesas excessivas, o art. 1.341, 3. do CC/2002 (LGL\2002\400),
permite a convocao de AGE por qualquer condmino.
O segundo item indicado no incio deste captulo diz respeito a definir no instrumento de
convocao quais os assuntos que sero debatidos. Tanto o Cdigo Civil (LGL\2002\400)
quanto antiga lei de condomnios no dedicam muito espao em seus textos para esse
detalhe, porm, de grande importncia que os assuntos a serem debatidos sejam
conhecidos pelos condminos de antemo. importante que conste como item de pauta
qualquer matria que (a) implique em aumento de despesas (tais como obras ou fixao
de quota), (b) afete direitos dos condminos (deliberao de multa, destituies, sorteio
de vagas de garagem, criao de normas, etc.) ou (c) possua quorum definido pela lei.
freqente a anulao de assemblias que deliberam sobre assuntos importantes, mas

cuja pauta consta apenas a expresso "assuntos gerais". Deve-se seguir a
recomendao de Marco Aurlio Bezerra de Melo (Bezerra de Melo, 2007, p. 267):
"Dentro do possvel, deve ser evitada a expresso vaga e imprecisa 'assuntos gerais',
pois o condmino tem o direito de saber adredemente quais sero os temas versados na
assemblia, at mesmo para que decida sobre o seu comparecimento."
O nico item que permite a discusso de vrios assuntos de interesse do condomnio,

seja ele envolvendo despesas ou normas que restrinjam direitos, , a nosso ver, o item
"aprovao/alterao de conveno". Itens de pauta amplos ou no especificados
servem, to-somente, para discutir, sugerir, reclamar, mas jamais decidir algum
assunto, principalmente se este resultar em restrio de direitos.
Por derradeiro, como todo instituto da propriedade horizontal (nomenclatura preferida

pelo legislador portugus para condomnio edilcio), a convocao para assemblias
tratada com mais rigidez pelo Cdigo Civil (LGL\2002\400) de Portugal em seu art.
1.432, cujos dois primeiros itens citamos:
"1. A assembleia convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de
antecedncia, ou mediante aviso convocatrio feito com a mesma antecedncia, desde
que haja recibo de recepo assinado pelos condminos.
2. A convocatria deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunio e

informar sobre os assuntos cujas deliberaes s podem ser aprovadas por unanimidade
dos votos."
Diferentemente do Cdigo Civil (LGL\2002\400) brasileiro, o Cdigo Civil

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(LGL\2002\400) luso no deixa margem para que a conveno determine formas

diferentes de convocao.
5. Quorum para deliberao em assemblia
Quorum o nmero mnimo de votos exigido por lei ou conveno para a aprovao de
determinado assunto. Matrias como alterao de conveno, alguns tipos de obras,
construo de novo pavimento, alterao de destinao, destituio do sndico, dentre
outras, tm quorum fixado pela Lei.
Embora opinemos pela prevalncia do quorum legal perante um quorum convencionado,

caso a conveno estipule quorum diferente do da Lei, orientamos que o condomnio, se
possvel, aprove com o quorum mais rgido possvel, para evitar que a deciso do
condomnio fique merc da interpretao do Juiz sobre o quorum aplicvel ao caso.
Todos os votos em assemblia devem ser proporcionais s fraes ideais, salvo

estipulao em contrrio na conveno (art. 1.352, pargrafo nico, do CC/2002
(LGL\2002\400)).
Tambm importante que diferenciemos os termos "maioria simples" e "maioria

absoluta":
"(...) analisemos o significado da expresso 'maioria absoluta'. Maioria absoluta

representa mais da metade de todos os votos do condomnio. Por outro lado, maioria
simples [relativa] consiste em mais da metade dos votos dos condminos presentes
assemblia. As expresses no so sinnimas, o legislador sempre busca expressar uma
idia sem o emprego de sinonmia, essa a regra expressa no art. 11, II, b, da LC
95/1998." (Junqueira, 2007).
Quando possvel, tambm sugerimos que se inclua no edital de convocao o quorum

respectivo de deliberao de cada item de pauta, essa medida permite que os
condminos tenham noo de que as suas ausncias impediro a aprovao de uma
matria relevante.
A seguir, relacionamos as matrias que possuem forma de aprovao fixada pela Lei
(assunto, fundamentao legal e quorum, respectivamente).
a) Aplicao de multa de at 5 quotas por descumprimento de deveres condominiais -

art. 1.336, 2., do CC/2002 (LGL\2002\400) - 2/3 dos votos (OBS: essa multa no
pode ser aplicada se o dever descumprido o do pagamento de quotas; OBS: essa
multa pode ser aplicada mesmo se no houver previso na conveno);
b) Aplicao de multa de at 5 quotas por descumprimento reiterado de deveres

condominiais - art. 1.337, caput, do CC/2002 (LGL\2002\400) - 3/4 dos votos (OBS:
essa deliberao s pode ocorrer se a conveno estipular o critrio de reiterao, uma
vez que o Cdigo no o faz);
c) Aplicao de multa de 10 quotas por descumprimento reiterado de deveres

condominiais e que gere incompatibilidade de convivncia com os demais - art. 1.337,
pargrafo nico, do CC/2002 (LGL\2002\400) - 3/4 dos votos (OBS: essa deliberao
s pode ocorrer se a conveno estipular o critrio de reiterao, uma vez que o Cdigo
no o faz; OBS: o valor de 10 quotas no pode ser diminudo, afinal, se a assemblia
reduzir o valor, a nosso ver, fica claro que a conduta no era to insuportvel a ponto de
causar incompatibilidade de convivncia);
Como mencionado, as multas por reiterado descumprimento de 5 e 10 quotas no so

aplicveis sem previso expressa da conveno. Isso se deve no s pela falta de
definio da reiterao (nmero de transgresses em determinado perodo de tempo),
mas, principalmente pela obrigao legal da conveno prever todas as sanes a que os
condminos esto sujeitos, por fora do art. 1.334, IV, do CC/2002 (LGL\2002\400). Em
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outras palavras, se a conveno no prev a penalidade no pode ser aplicada. Com

exceo da multa prevista no art. 1.336, 2., do CC/2002 (LGL\2002\400), onde o
legislador teve o cuidado de permitir a sua aplicao, ainda que a conveno fosse
omissa.
Outro detalhe importante o termo "anti-social". Anti-social significa o que contrrio a

sociedade. Quando associado a uma pessoa, anti-social seria aquela que transgride as
normas de determinado lugar ou tempo, portanto, ao inserirmos esse significado em
matria de condomnio edilcio, obtemos o seguinte conceito: conduta anti-social toda
aquela que transgride as normas internas do condomnio criadas pela Conveno,
Regimento Interno ou Assemblia. Toda conduta anti-social punvel, mas somente a
que for reiterada e gerar incompatibilidade de convivncia que ser punvel pela multa
de 10 quotas prevista no art. 1.337, pargrafo nico, do CC/2002 (LGL\2002\400). Por
isso destacamos a necessidade de tratamento adequado do assunto na conveno do
condomnio.
d) Realizao de obras volupturias - art. 1.341, I, do CC/2002 (LGL\2002\400) c/c o

art. 96, 1., do CC/2002 (LGL\2002\400) - dependem do voto de 2/3 dos condminos
(OBS: o Cdigo Civil (LGL\2002\400) expressa que: "so volupturias as de mero
deleite ou recreio, que no aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais
agradvel ou sejam de elevado valor"; OBS: exemplos desses tipos de obras seriam as
construes de uma quadra esportiva ou de uma piscina);
e) Realizao de obras teis - art. 1.341, II do CC/2002 (LGL\2002\400), c/c o art. 96,
2., do CC/2002 (LGL\2002\400) - dependem do voto da maioria dos condminos
(OBS: o Cdigo Civil (LGL\2002\400) expressa que: "so teis as que aumentam ou
facilitam o uso do bem"; OBS: um exemplo dessa obra seria a instalao de um porto
de garagem eletrnico no lugar de um mecnico);
f) Realizao de obras necessrias e que importem em despesas excessivas - art. 1.341,

3. do CC/2002 (LGL\2002\400), c/c o art. 96, 3., do CC/2002 (LGL\2002\400) -
maioria simples em 2 convocao (OBS: o Cdigo Civil (LGL\2002\400) no fixa
quorum algum para esta deliberao, o que nos remete regra geral do art. 1.352 do
CC/2002 (LGL\2002\400) e do art.1.353 do CC/2002 (LGL\2002\400); OBS: em nossa
opinio, a conveno no pode fixar um quorum mais rgido para essa votao, devido
essencialidade da obra; OBS: o Cdigo Civil (LGL\2002\400) expressa que: "so
4
necessrias as que tm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore"; OBS : por
exemplo, seriam obras necessrias as de reforma de fachada ou telhado que ameace
runa);
g) Realizao de obras de acrscimo em partes comuns - art. 1.342 do CC/2002

(LGL\2002\400) - 2/3 dos votos (OBS: a ampliao da rea da garagem seria um
exemplo desse tipo de obra);
importante deixar claro que a classificao de uma obra como necessria, til,
volupturia ou de acrscimo tem espao para inmeras interpretaes. Deve-se sempre
analisar o caso concreto antes de se tirar concluses definitivas quanto natureza da
obra.
Selecionamos alguns julgados do Tribunal de Justia do Estado do Rio de Janeiro que

demonstram a dificuldade na classificao das obras:
"Condomnio - Cobrana de cotas extraordinrias - Elevadores com mais de cinqenta

anos de uso - Reforma - Obra til e necessria - Aprovao por maioria dos condminos
(art. 1.341, II, do CC/2002 (LGL\2002\400)). A reforma de elevadores com mais de 50
(cinqenta) anos de uso no pode ser considerada volupturia e sua aprovao por
maioria em Assemblia Geral obriga a todos condminos no pagamento das respectivas
cotas extraordinrias. Recurso improvido." (TJRJ, 7 Cm. Cvel, ApCv 2007.001.38066,
rel. Des. Jose Geraldo Antonio, j. 25.07.2007)
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"Civil. Sumria. Condomnio edilcio. Deliberao assemblear. Declaratria de nulidade.

Deliberao de AGE que acatou parecer jurdico e concluiu pela natureza volupturia de
obra de aquecimento de piscina, considerando prejudicado o tema da ordem do dia pelo
no comparecimento da totalidade dos condminos. Rejeio da obra em AGE posterior,
por maioria absoluta de votos. Pretenso de condmino em anular a deliberao, por
entender que a obra til e no volupturia, com pleito de que seja declarada,
incidentalmente, essa natureza jurdica. Deliberao soberana sem qualquer vicio,
impossibilidade de sua modificao pelo rgo de justia, sentena de improcedncia
incensurvel, improvimento ao recurso que pretendia revert-la. Unnime." (TJRJ, 3
Cm. Civ., ApCiv 2005.001.18518, rel. Des. Murilo Andrade de Carvalho, j. 17.01.2006)
"Consignao em pagamento. Condomnio. Cotas extras. Obras teis e necessrias,

aprovadas em age, posteriormente sua realizao, por maioria de votos. Inexistncia
de irregularidade. A alegao de que teriam sido volupturias depende de prova pericial,
no produzida. Interpretao dos arts. 1.315, 1.341 e pargrafos do Cdigo Civil
(LGL\2002\400). O condmino responde pelos encargos aprovados em assemblia,
ainda que ausente ou tenha sido vencido na votao. Sentena correta. Apelao
improvida." (TJRJ, 7 Cm. Civ., ApCiv 2005.001.17010, rel. Des. Carlos C. Lavigne de
Lemos, j. 16.11.2005)
Ainda sobre obras em condomnio, o legislador perdeu uma boa oportunidade de deixar
a cargo da prpria conveno determinar a forma de aprovao de cada obra. Pois, o
Cdigo Civil (LGL\2002\400) no levou em conta o porte dos condomnios ao fixar os
quoruns das obras. Resultando na quase impossibilidade de se realizar obras teis ou
volupturias em condomnios com grande nmero de proprietrios. Felizmente, a
jurisprudncia tem evitado anular obras que so realizadas sem observncia do quorum
legal, desde que no haja prejuzo evidente para os condminos.
h) Aprovao da conveno do condomnio - art. 1.333, caput, do CC - 2/3 dos votos,

obrigatoriamente proporcionais s fraes ideais (OBS: essa a forma de aprovao da
primeira conveno do condomnio, por isso os votos devero ser proporcionais s
fraes ideais, conforme o pargrafo nico do art. 1.352);
i) Alterao da conveno do condomnio - art. 1.351, 1 parte, do CC - 2/3 dos votos;
A alterao da forma de rateio das despesas do condomnio tambm deve respeitar esse
quorum, uma vez que cabe conveno determinar a forma de contribuio para as
despesas do condomnio (art. 1.334, I, do CC). No Tribunal de Justia do Rio de Janeiro,
o acrdo a seguir adotou a mesma interpretao:
"Ao de cobrana. Cotas de rateio de despesas condominiais. Ausncia de quorum de

2/3 em assemblia para alterao de conveno. Nulidade. Ao contrrio do que alega o
Condomnio, a deciso tomada para o rateio das despesas do oramento anual vai contra
o que determina a Conveno, configurando alterao, sendo assim o quorum da
Assemblia para alterao de Conveno foi desrespeitado, ensejando nulidade, pois no
alcanou dois teros dos condminos. Sentena que se mantm". (TJRJ, 13 Cm. Cv.,
ApCv 2007.001.08548, rel. Des. Lindolpho Morais Marinho, j. 08.08.2007)
A 3 Turma do Superior Tribunal de Justia tambm j decidiu da mesma forma:
"AgRg no Ag 420775-SP, rel. Min. Ari Pargendler - Direito civil. Despesas condominiais.
Critrio de rateio, segundo a frao ideal de cada unidade autnoma, fixado na
conveno de condomnio. O critrio de rateio das despesas condominiais fixado na
Conveno de Condomnio somente pode ser alterado em assemblia se respeitado o
quorum mnimo previsto no art. 25, pargrafo nico, da Lei 4.591, de 1964. Agravo
regimental no provido."
Por outro lado, a 1 Cmara Cvel do Tribunal de Justia do Estado do Rio de Janeiro
aplicou interpretao diversa no julgamento da ApCv 2007.001.61538, cuja ementa
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reproduzimos:
"Declaratria. Condomnio. Conveno. Assemblia geral extraordinria. Alterao da

conveno no que se refere apenas ao rateio das despesas condominiais. Quorum.
Maioria simples. Possibilidade. Ausncia de violao ao direito de propriedade dos
autores-apelantes. Sentena correta. Improvimento do recurso." (TJRJ, 1 Cm. Cv.,
ApCv 2007.001.61538, rel. Des. Maldonado de Carvalho, j. 11.12.2007)
Particularmente, concordamos com o acrdo fluminense, todavia, se o texto da

conveno precisa ser mudado para que a forma de rateio de despesas seja modificada,
recomendamos que a aprovao em assemblia se d por 2/3 dos votos de todos os
condminos.
j) Aprovao ou alterao do Regimento/Regulamento Interno - art. 1.334, V, do CC -

2/3 dos votos, mas a conveno pode fixar quorum diferente (OBS: Enunciado 248 da
III Jornada de Direito Civil da Justia Federal);
Sobre o Regimento Interno, h necessidade de algumas consideraes. Como

mencionado, no que tange as normas internas do condomnio, no h uniformidade
entre os entendimentos da doutrina e da jurisprudncia. A grande maioria entende que
Regimento Interno e Regulamento Interno seriam a mesma coisa, e quando o Cdigo
Civil (LGL\2002\400) determinou que o Regimento Interno deve fazer parte da
conveno (art. 1.334, V), a maioria sustentou que a prpria conveno poderia fixar um
quorum diferenciado (menos rgido) para a alterao do Regimento, no sendo
obrigatoriamente 2/3 (conforme consta at do Enunciado 248 da III Jornada de Direito
Civil da Justia Federal, que embora no tenha fora de smula, trata-se de respeitvel
referncia). Concordamos com este entendimento, considerando que o art. 1.351 do CC
foi alterado pela Lei Federal ordinria 10.931/2004, que, por sua vez, excluiu a alterao
do regimento interno por 2/3 dos condminos.
Mas a chegamos a um impasse: os Cartrios de Registros de Imveis somente

registram Convenes inteiro teor, e geralmente se recusam a registrar Regimentos
Internos em separado, e se o Regimento Interno no registrvel, seria ele oponvel a
terceiros? E mais, se o Regimento estiver no corpo da Conveno, pode o RGI fazer o
registro sem a assinatura de 2/3 dos proprietrios?
No nos alongaremos nesse assunto especfico, temendo nos afastar do tema, contudo,
a presena dessas questes nos leva a ponderar a oponibilidade a terceiros das normas
internas de condomnio criadas por uma conveno/regimento no registrado em
cartrio de imveis. Mas, respondendo s questes do pargrafo anterior: o registrador
imobilirio est correto em recusar o registro de Regimentos/Regulamentos em separado
ou que, mesmo inclusos na conveno, no possuam aprovao de 2/3 dos votos dos
condminos. A conduta do registrador no est incorreta e tambm no gerar prejuzo
aos condomnios, isso porque um Regulamento Interno no deve conter disposies que
afetem diretamente os direitos reais dos condminos, mas to-somente regras de
conduta ou detalhes do cotidiano da comunidade que no tm a necessidade de produzir
efeitos erga omnes.
Finalizamos com um exemplo: o direito uso concedido a um proprietrio sobre laje

adjacente a seu apartamento de cobertura deve estar contido na conveno para que
esta possa ser registrada em cartrio de registro de imveis e, conseqentemente, gerar
efeitos contra terceiros.
Sobre a aprovao do Regulamento, o Cdigo Civil (LGL\2002\400) de Portugal

novamente mais claro que o Cdigo brasileiro:
"Art. 1429.-A (Regulamento do condomnio)
1 - Havendo mais de quatro condminos e caso no faa parte do ttulo constitutivo,

deve ser elaborado um regulamento do condomnio disciplinando o uso, a fruio e a
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conservao das partes comuns.
2 - Sem prejuzo do disposto na alnea b) do n. 2 do art. 1.418., a feitura do

regulamento compete assembleia de condminos ou ao administrador, se aquela o no
houver elaborado."
k) Construo de outro pavimento ou edifcio ou novas unidades imobilirias - art. 1.343

do CC brasileiro - unanimidade (OBS: esse um assunto que afeta a todos,
demandando reclculo das fraes ideais adquiridas; OBS: em nossa opinio, no h
como impedir um condmino, mesmo inadimplente, de votar em matria deste tipo);
l) Alterao da destinao do edifcio ou da unidade - art. 1.351 2 parte do CC brasileiro

- unanimidade (OBS: essa deliberao se limita alterao da qualificao do
edifcio/unidade como residencial, no residencial ou misto, a nosso ver, no o quorum
adequado para alterao da finalidade de determinada rea comum);
m) Alterao da forma ou cor das fachadas, partes e esquadrias externas - art. 10,
2., da Lei 4.591/64 - a princpio, unanimidade (OBS: embora acreditemos na
revogao tcita do referido dispositivo pelo Cdigo Civil (LGL\2002\400), um
condomnio corre riscos caso aprova a modificao de sua fachada por quorum menor
que o da unanimidade).
A unanimidade somente deve ser exigida na hiptese de um condmino alterar sua

fachada por iniciativa prpria sem o consentimento dos demais em assemblia. Em
nossa opinio, o condomnio pode alterar sua fachada atravs de assemblia geral, pois
acreditamos que a interpretao mais correta a de que a alterao de fachada se
subordina classificao da obra que a motiva, ou seja, respeitando as formas de
aprovao contidas no art. 1.341 do CC brasileiro para realizao de obras volupturias,
teis e necessrias. Tambm essencial analisar a legislao urbanstica local para
garantir que a assemblia no aprove uma modificao de fachada que colida com
norma pblica.
n) Eleio do sndico e conselho fiscal - art. 1.347 e 1.356 do CC brasileiro,

respectivamente - maioria simples em 2 convocao (OBS: o Cdigo Civil
(LGL\2002\400) no fixa quorum algum para esta deliberao, o que nos remete regra
geral do art. 1.352 e 1.353; OBS: em nossa opinio, a conveno no pode fixar um
quorum mais rgido para essa votao, sob pena de no se eleger nenhum sndico);
o) Destituio do sndico em Assemblia de transferncia de poderes - art. 1.349 c/c o

art. 1.348, 2., do CC brasileiro - a princpio, maioria absoluta.
Tivemos a oportunidade de explorar o assunto em nosso trabalho "Destituio de sndico

de condomnio edilcio" (Junqueira, 2007). A seguir reproduziremos boa parte de nossas
concluses expostas naquela oportunidade.
Conforme mencionamos, a destituio do sndico prevista no art. 1.349 do CC/2002

(LGL\2002\400) expressa:
"Art. 1.349. A assemblia, especialmente convocada para o fim estabelecido no 2. do

artigo antecedente, poder, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o
sndico que praticar irregularidades, no prestar contas, ou no administrar
convenientemente o condomnio."
Como a transcrio menciona o 2. do art. 1.348 do mesmo Cdigo, o citamos para

maior esclarecimento:
"Art. 1.348. Compete ao sndico:
(...)
2. O sndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de

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representao ou as funes administrativas, mediante aprovao da assemblia, salvo

disposio em contrrio da conveno."
A seguir abordaremos os entendimentos possveis sobre o quorum de destituio do

sndico, apresentando tambm os seus respectivos fundamentos jurdicos.
1 posio: aplicabilidade da Lei 4.591/64 (fundamentada no art. 2., 2., da LICC

(LGL\1942\3)) devido omisso do Cdigo Civil (LGL\2002\400), estabelecendo o
quorum de 2/3 dos condminos presentes em Assemblia Geral especialmente
convocada para destituio do sndico (art. 22, 5., da Lei 4.591/64), sendo que a
conveno poderia fixar outro quorum e, em princpio, a destituio no precisaria ser
motivada; e quorum especial de maioria absoluta em Assemblia de transferncia de
poderes do sndico, a deciso deve ser motivada por um ato de m-gesto do sndico
(art. 1.349 do CC/2002 (LGL\2002\400)).
Dessa forma, estaria em pleno vigor o 5. do art. 22 da Lei 4.591/64, que prev:
" 5. O sndico poder ser destitudo, pela forma e sob as condies previstas na
Conveno, ou, no silncio desta pelo voto de 2/3 (dois teros) dos condminos,
presentes, em assemblia-geral especialmente convocada."
De acordo com essa interpretao, o Cdigo Civil (LGL\2002\400) no disps sobre a

votao da destituio do sndico, uma vez que o art. 1.349 se restringe a uma
assemblia diferente. O Cdigo apenas criou a facilidade para os condminos de
destiturem seu sndico em outro tipo de assemblia e compensou estipulando o quorum
de maioria absoluta.
2 posio: no aplicabilidade da Lei 4.591/64 (por derrogao ou por entender que o

Cdigo Civil (LGL\2002\400) brasileiro j rege o assunto da destituio), estabelecendo
o quorum especial de maioria absoluta em Assemblia especialmente convocada para
destituio ou de transferncia de poderes do sndico, a deciso deve ser motivada por
um ato de m-gesto do sndico (fundamentada em uma interpretao extensiva do art.
1.349 do CC).
Nesse entendimento, aplica-se o quorum especial de maioria absoluta para qualquer

hiptese de destituio do sndico. Fundamentando-se no pensamento de que no seria
razovel impor um quorum maior do que o de maioria absoluta para uma assemblia
especialmente convocada para destituio. E por outro lado, tambm no se pode deixar
que a destituio seja aprovada por um quorum menor do que o de maioria absoluta,
tendo em vista que, se tratando de uma medida gravosa para o sndico, deve-se
interpretar a norma da forma mais favorvel sua defesa. Se o motivo ensejador da
destituio do sndico ser o mesmo, seja em uma assemblia de transferncia de
poderes ou em assemblia para destituio, no h como no se exigir o mesmo quorum
.
O Tribunal de Justia do Rio de Janeiro j decidiu a respeito:
" Apelao cvel. Anulao de deciso de assemblia condominial. Inexistncia de

conveno condominial. Aplicao da Lei 4.591/64. Quorum qualificado de dois teros
no atingido pelos condminos presentes. Deciso anulada. Inexistindo conveno
condominial e no prevendo o atual Cdigo Civil (LGL\2002\400) como se far a
destituio do sndico ou administrador de condomnio de edifcio,deve se aplicar a Lei
4.591/64, conforme precedente do Superior Tribunal de Justia - REsp 620.406-RJ, rel.
Min. Fernando Gonalves. Deciso Assemblear que destituiu sndico e elegeu outro, sem
observar o quorum qualificado na lei aplicvel espcie. Anulao de deciso e
reconduo da sndica irregularmente destituda do cargo e pagamento dos valores dos
pro labore no recebidos durante o tempo de afastamento do cargo. Restitutio in
integrum. Agravo retido no reiterado do qual no se conhece. Sentena mantida.
Desprovimento de ambos os recursos." (TJRJ, 6 Cm. Cv., ApCv 2006.001.51760, rel.
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Des. Ronaldo Alvaro Martins, j. 24.01.2007)
Passaremos agora para a terceira e ltima posio sobre o tema.
3 posio: no aplicabilidade da Lei 4.591/64 (por derrogao, conforme o art. 2.,

1., da LICC (LGL\1942\3) e o art. 7., IV, da LC 95), estabelecendo o quorum de
maioria absoluta em Assemblia Geral especialmente convocada para destituio do
sndico em uma 1 convocao (art. 1.352 do CC /2002) e maioria simples na 2
convocao (art. 1.353 do CC/2002 (LGL\2002\400)), exceto quando a conveno fixar
algum quorum especial; e quorum especial de maioria absoluta em Assemblia de
transferncia de poderes do sndico, e, em ambas as assemblias, a deciso deve ser
motivada por um ato de m-gesto do sndico (art. 1.349 do CC/2002 (LGL\2002\400)).
No se deve ignorar a meno do art. 1.348, 2. do CC/2002 (LGL\2002\400), uma

vez que sempre se deve avaliar que o legislador no utiliza palavras por acaso. Se o
Cdigo Civil (LGL\2002\400) tivesse a inteno de estipular um quorum especial para a
destituio do sndico alm do art. 1.349 do CC/2002 (LGL\2002\400), o prprio Cdigo
o faria. Portanto, fora da hiptese de assemblia para transferncia de poderes de
representao ou de funes administrativas do sndico, no se pode exigir um quorum
que a prpria lei no exige. A nosso ver, o Cdigo Civil (LGL\2002\400) deixou uma
lacuna que deve ser preenchida pela conveno do condomnio, por esse motivo, incluiu
a obrigatoriedade da destituio estar baseada em um ato de m-gesto do sndico
como um obstculo a eventuais arbitrariedades, que podem ser anuladas pelo Judicirio.
Segundo este entendimento, se a deciso de assemblia especialmente convocada para

destituir o sndico est fundamentada em uma conduta irregular do sndico, o quorum
no precisa ser mais rgido do que a maioria simples, pois o prprio Cdigo Civil
(LGL\2002\400) no o exige. Do nosso ponto de vista, o objetivo do Cdigo conceder
ao condomnio uma forma de autotutelar seus direitos fundamentais de propriedade e
exigir um quorum mais alto impor riscos ao patrimnio e convvio dos condminos e
ocupantes.
Pela redao do art. 1.349 do CC/2002 (LGL\2002\400), presumimos que o legislador foi
mais rgido com o quorum de maioria absoluta, porque, em uma assemblia de
transferncia de poderes e funes, o sndico pode ser surpreendido por uma destituio
que no estava includa na pauta. Ao passo que, em uma assemblia onde consta como
assunto nico a sua destituio, o sndico ter um tempo maior para a sua defesa, e, por
isso a maioria dos presentes poder destitu-lo baseada em um ato ou omisso irregular.
Consideramos esta ltima posio como a mais tcnica e a que se apresenta em maior
harmonia com os valores do Cdigo Civil (LGL\2002\400), que a melhor proteo para
o condomnio.
Contudo, acreditamos que o caminho mais razovel a ser tomado em relao

destituio do sndico no o da anlise do quorum aplicvel, mas o da verificao do
fundamento de sua destituio. A doutrina e a jurisprudncia devem manter o foco no
que motivou a deciso e no dar maior importncia se ela foi tomada por maioria
absoluta ou dois teros dos condminos. Ressalvada a hiptese de assemblia do art.
1.348 2. do CC/2002 (LGL\2002\400), se o Cdigo Civil (LGL\2002\400) no deu
importncia ao quorum da destituio, devemos investigar somente se: (1) o sndico foi
convocado e teve oportunidade de apresentar sua defesa; (2) se a deciso teve algum
fundamento; e (3) se a deciso foi realmente tomada pela maioria dos presentes. Se um
desses trs requisitos estiver ausente, podemos afirmar que a assemblia ser anulada.
E ressaltamos que, principalmente os juzes, devem apenas se certificar da presena de
um motivo, mas devem se abster de julgar o mrito da deciso da assemblia, uma vez
que o termo "administrar convenientemente" do Cdigo Civil (LGL\2002\400) amplo o
suficiente para que o condomnio tenha a liberdade de destituir o seu sndico.
Claramente, o Cdigo Civil (LGL\2002\400) impede a destituio do sndico sem

fundamentao (como era possvel pela redao do art. 22, 5., da Lei 4.591/1964),
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mas, em nenhum momento, incluiu o quorum como defesa do sndico em detrimento da

proteo propriedade dos condminos.
Voltando-nos para o direito comparado, o Cdigo Civil (LGL\2002\400) portugus deixa

mais claro a possibilidade de qualquer condmino propor ao judicial para destituir do
sndico que pratica irregularidades ou que age com negligncia em suas funes (art.
1.435, item 3, do CC/Portugal). No Brasil, predomina o entendimento de que somente a
assemblia pode destituir o sndico. A seguir, um acrdo do Tribunal de Justia do Rio
de Janeiro que reflete esse entendimento:
"Ao com pedido de destituio de sndico eleito em assemblia geral. Segundo o art.
22, 5., da Lei 4.591/64, o sndico dever ser destitudo nos termos da conveno de
condomnio, por deliberao dos condminos. No cabe ao Judicirio se imiscuir no
mrito dessa deciso, eis que a prtica de irregularidades pelo sndico, que impliquem
em m administrao e gesto do condomnio, dever ser avaliada apenas pelos
prprios condminos, que so os nicos interessados. Assim, se, em assemblia geral,
foram as contas do sndico aprovadas, sendo ele mantido no cargo, no cabe agora ao
Judicirio rever essa deciso, eis que a lei confere aos condminos a prerrogativa de
escolher seu sndico, mesmo que ele seja mau administrador. Eventuais crimes ou danos
praticados contra terceiros pelo sndico no exerccio de suas funes, contudo, podero
ser apreciados em juzo, no cabendo, to-somente, a interveno na escolha do sndico,
deciso que compete apenas aos condminos. Sentena reconhecendo a carncia de
ao e extinguindo o processo sem julgamento de mrito que se mantm". (TJRJ, 1
Cm. Cvel, ApCv 2006.001.13522, rel. Des. Maria Augusta Vaz, j. 06.06.2006)
6. Assemblia e o direito de propriedade
Iniciamos este captulo citando Hrcules Aghiarian (Aghiarian, 2005, p. 191):
"Problema cada vez mais atual o conflito entre a noo de plena propriedade pelo
condmino no uso de sua unidade, em face da ao coibitiva, muitas vezes legitimada
pela vontade coletiva assemblear, ser ou no superior quele conceito tradicional de uso
ilimitado da propriedade."
Neste contexto, tambm constatamos que habitual a presena da seguinte clusula em

convenes de condomnio: "ser exigida a unanimidade para a deliberao que afete o
direito de propriedade de qualquer um dos condminos".
Ento, indagamos: o que no direito de propriedade em condomnio?
Analisando a questo, pensamos em dois exemplos: (1) alterao do horrio de

funcionamento de academia de ginstica de um prdio e (2) alterao da frao ideal
das unidades imobilirias do condomnio.
A nosso ver, todos os dois exemplos citados so capazes de afetar o direito de

propriedade de um condmino. Digamos que, no primeiro caso, determinado proprietrio
tenha comprado seu imvel por ter a possibilidade de se exercitar todos os dias s sete
da manh na academia exclusiva do edifcio, se uma assemblia determinasse que a
academia deveria fechar durante alguns dias da semana, o proprietrio se sentiria lesado
em seu direito de usufruir de um bem comum, afetando indiretamente o seu direito de
propriedade.
Voltando nossa ateno para a segunda hiptese, uma determinada assemblia que
recalcula o valor da frao ideal das unidades altera um direito adquirido do proprietrio,
direito este que consta da escritura de seu imvel (ressalvada a hiptese de erro
manifesto no clculo original das fraes ideais).
No tocante abrangncia das normas internas de condomnio sobre o direito de

propriedade dos condminos, desenvolvemos uma classificao composta por dois
campos distintos:
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1. Matrias de direito de propriedade lato sensu: tudo em condomnio afeta, direta ou

indiretamente, a propriedade e a plenitude dos poderes a ela inerentes (uso, gozo,
disposio e reivindicao). Nessas matrias, deve-se seguir simplesmente o quorum da
conveno ou da lei e o condmino inadimplente pode ser impedido de votar. Se a
conveno permitir, o locatrio e o usufruturio podero votar em algumas dessas
matrias, caso o titular do imvel no comparea ou que no digam respeito a despesas
extraordinrias (art. 22, X, da Lei 8.245/1991). De nosso ponto de vista, a hiptese
sugerida de alterao do horrio de funcionamento de academia de ginstica de um
prdio se incluiria nesta classificao. Outros exemplos seriam: alterao da forma de
rateio, obras em geral etc.
2. Matrias de direito de propriedade stricto sensu: este campo abrangeria matrias que
afetam direta e profundamente o direito de propriedade dos condminos. Qualquer
deliberao de assemblia deve contar com o consentimento do condmino afetado (no
necessrio unanimidade, salvo determinao legal, como alterao da destinao da
edificao ou criao de novas unidades), independente do quorum da lei ou da
conveno. Nessas matrias, o condmino inadimplente deve poder participar e votar.
Como exemplo deste campo temos: alterao da frao ideal da unidade, eliminao de
vaga de garagem (que conste como propriedade exclusiva no RGI da unidade), etc.
Matrias desse tipo no podem ser tratadas em Regulamentos Internos, mas
to-somente na Conveno.
Do nosso ponto de vista, as decises assembleares que, sem justificativa relevante e

inequvoca, afetem matrias inseridas no segundo campo so nulas se no contarem
com o consentimento expresso do condmino afetado (ao declaratria de nulidade de
assemblia). Caso semelhante ocorreu no julgamento do REsp 400.767-SP no Superior
Tribunal de Justia, cujo relator foi o Ministro Aldir Passarinho Junior:
"(...) Deciso assemblear de condomnio que delibera, pelos votos presentes, extinguir
oito vagas de garagem de propriedade do banco condmino. Matrculas prprias.
Impossibilidade. Anulao da assemblia. Efeitos. Retorno ao status quo ante.
(...)
II. vedado assemblia de condomnio extinguir vagas de garagem que dispem de

matrcula prpria e pertencem a um dos condminos, ausente reunio, sob alegao
de que a quantidade total no comportada no espao fsico disponvel.
III. Anulada a assemblia no que tange extino das vagas, compete o

restabelecimento da situao anterior por inteiro.
IV. Recurso especial conhecido em parte e provido."
Na ementa do acrdo supracitado no h meno da necessidade de quorum unnime,

mas, sim, necessidade de consentimento do proprietrio afetado.
Ainda sobre a necessidade de aprovao por todos os condminos, apresentamos outro

exemplo: uma conveno, ao proibir a venda da vaga de garagem para estranhos,
estaria interferindo em direito de propriedade exclusiva (ao limitar um dos poderes da
propriedade: a disposio), mas nem por isso o Cdigo Civil (LGL\2002\400) brasileiro
determina que a unanimidade deve aprovar tal proibio.
Sobre o exemplo mencionado no pargrafo anterior, o Enunciado 91 da I Jornada de

Direito Civil da Justia Federal diz: "91 - Art. 1.331 - A conveno de condomnio ou a
assemblia geral podem vedar a locao de rea de garagem ou abrigo para veculos a
estranhos ao condomnio".
No h que se falar em direito adquirido em questes convencionais, nesse sentido,

citamos relevante passagem do acrdo da 8 Cm. Cvel do Tribunal de Justia do Rio
de Janeiro referente ApCiv 1992.001.04606, cujo relator foi o desembargador Marlan
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Marinho:
"(...) no adquirido o direito cuja alterao fica subordinada a interesses de terceiros.

Ademais, no conflito destes interesses, justo que predomine, sobre o direito particular
do condmino, o direito subjetivo da comunidade condominial de poder alterar as
normas do ato que regula sua existncia."
Deve-se ter cuidado ao estipular o quorum de unanimidade, pois alm de ser quase
inatingvel, isso permite que determinadas situaes do condomnio se tornem
imutveis. Em nossa opinio, exatamente para que o condomnio no condene todos
os condminos e seus sucessores a regramentos eternos, que o rigor da unanimidade
raramente exigido por Lei.
Pedro Elias Avaad critica a exigncia de quorum unnime para aprovao de matrias
condominiais. Reproduzimos a seguir um de seus comentrios:
"A unanimidade utpica, irreal, impraticvel e ineficaz. A exigncia de unanimidade

ignora o natural anseio do ser humano pelo progresso e pela evoluo e, ao contrrio
disso, d abrigo aos pusilnimes, agasalha interesses subalternos, propicia meios para
proteo de interesses ilegtimos posto que aparentemente tutelados pelo direito. A
unanimidade incentiva os oportunistas, os mais frios, os aproveitadores." (Avaad, 2003,
p. 177, apud Avaad, 2006).
Em nossa opinio, excetuando as situaes previstas em lei, discutvel a validade de

uma clusula de conveno que estipula a unanimidade para aprovao de alguma
matria. Se nem mesmo para alterar a Constituio brasileira necessria a
unanimidade (a aprovao de uma Emenda Constitucional se d com a aprovao por
3/5 de todos os membros do Congresso Nacional, conforme dispe o art. 60, 2., da
CF/88 (LGL\1988\3)), no h lgica em impor tal condio s deliberaes de uma
assemblia de condomnio.
Sobre a aprovao unnime de certos assuntos, seria de grande utilidade que o Cdigo
Civil (LGL\2002\400) brasileiro adotasse o mtodo previsto no Cdigo Civil
(LGL\2002\400) de Portugal. No Cdigo luso, o art. 1.432 trata da convocao e
funcionamento das assemblias e apresenta uma soluo para que um condomnio
consiga atingir o quorum da unanimidade. O item 5 do artigo reza:
"5. As deliberaes que caream de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser
aprovadas por unanimidade dos condminos presentes desde que estes representem,
pelo menos, dois teros do capital investido, sob condio de aprovao da deliberao
pelos condminos ausentes, nos termos dos nmeros seguintes."
Ou seja, a unanimidade atingida com base nos votos dos presentes, sendo certo que
2/3 do valor total das fraes ideais estejam presentes assemblia. Mais adiante, os
itens 6, 7 e 8 determinam a forma de manifestao dos condminos ausentes:
"6. As deliberaes tm de ser comunicadas a todos os condminos ausentes, por carta

registada com aviso de recepo, no prazo de 30 dias.
7. Os condminos tm 90 dias aps a recepo da carta referida no nmero anterior

para comunicar, por escrito, assembleia de condminos o seu assentimento ou a sua
discordncia.
8. O silncio dos condminos deve ser considerado como aprovao da deliberao

comunicada nos termos do n. 6."
Em nossa opinio, os itens mencionados do Cdigo Civil (LGL\2002\400) de Portugal

deveriam ser adotados pela legislao brasileira, pois viabilizam a votao de assuntos
de mxima importncia com a segurana jurdica que os mesmos merecem.
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Finalizando este tpico, citamos passagem oriunda do julgamento da ApCiv

1996.001.00860 do pela 9 Cm. Cvel do Tribunal de Justia do Rio de Janeiro:
"O direito de propriedade de um condmino no deve ser confundido com o direito erga
omnes do proprietrio individual, pois aquele tem que resignar-se deliberao da
maioria condominial, no gozando, assim, a plena liberdade sobre o imvel."
7. Direito de defesa em assemblia e participao do inadimplente
O direito fundamental de defesa. O art. 5., LV, da CF/1988 (LGL\1988\3) prev a

obrigao de se conceder de o direito de ampla defesa a qualquer cidado que for
acusado em processo judicial ou administrativo, inclusive na aplicao de penalidades
condminos ou ocupantes. A norma mencionada determina que: "aos litigantes, em
processo judicial ou administrativo, e aos acusados em geral so assegurados o
contraditrio e ampla defesa, com os meios e recursos a ela inerentes".
Muito embora os direitos fundamentais tenham sido inicialmente concebidos para

proteger o indivduo do poder de imprio do Estado. Acreditamos ser hoje pacfico o
entendimento de que os direitos fundamentais tambm so oponveis entre particulares
(a chamada eficcia horizontal dos direitos fundamentais). Todo o Cdigo Civil
(LGL\2002\400) deve ser interpretado e aplicado em conformidade com os preceitos
constitucionais.
Sendo assim, nos condomnios, o presidente da AG deve permitir ao condmino ou

morador a apresentao de sua defesa. Para garantir que o condomnio no ir
prejudicar o direito do acusado, recomendamos que, nas deliberaes que envolvem
punies, se inclua "defesa do condmino/ocupante" como item de pauta no edital de
convocao da AG, para deixar clara a oportunidade de defesa do acusado.
Ressaltamos a necessidade de tratamento adequado na conveno do condomnio,

concedendo mecanismos aos condminos para que possam recorrer assemblia contra
decises que lhes afetem. Tal providncia representa um grande passo para o
condomnio, na medida em que favorece a resoluo de divergncias internas sem
interveno judicial.
Tambm demanda cautela a questo do condmino inadimplente no poder votar ou,

sequer, participar de assemblias de condomnio. Conforme preceitua o Cdigo Civil
(LGL\2002\400): "Art. 1.335. So direitos do condmino: (...) III - votar nas
deliberaes da assemblia e delas participar, estando quite" (grifo nosso). No se deve
confundir o condmino isento da participar no rateio das despesas, que tem direito a
voto, com o condmino inadimplente, que no tem direito (ApCv 2007.001.22424,
julgada pela 4 Cm. Cvel do TJRJ).
Mesmo no exerccio de seu direito, o condomnio deve ser cuidadoso quando restringir o
acesso do inadimplente s assemblias. A seguir, o acrdo do Tribunal de Justia do Rio
Grande do Sul um bom exemplo:
"Responsabilidade civil. Ao de indenizao. Assemblia de condomnio. Determinao

de retirada de condmino, no momento da votao do tema em discusso, porque
inadimplente com cotas condominiais. Atitude que caracteriza excesso do presidente da
assemblia, cargo exercido pelo sndico. Comprovado que o Sndico, que presidiu a AGE
do Condomnio, exorbitou os poderes que lhe foram conferidos pela Conveno
Condominial e pela legislao aplicvel, constrangendo condmino perante os demais
participantes da reunio, correta a sentena que reconhece o dano moral, ainda que
inadimplente com as cotas condominiais. Sentena mantida. Apelao improvida.
Unnime." (TJRS, 10 Cm. Cvel, ApCiv 70015980055, rel. Jorge Alberto Schreiner
Pestana, j. 03.05.2007).
Diferente da antiga lei de condomnios, o Cdigo Civil (LGL\2002\400) garante srias

restries ao condmino inadimplente. Tendo em vista que a multa pelo no pagamento
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da quota de condomnio em seu vencimento sofreu forte reduo (o art. 12, 3., da Lei
4.591/64 permitia aplicao de multa de at 20%, mas o art. 1.336, 1., do CC/2002
(LGL\2002\400) limitou a multa para at 2%), claramente o legislador concedeu outros
meios para que o condomnio pudesse evitar e punir a inadimplncia.
Alm da possibilidade fixao de juros moratrios em ndice superior a 1% ao ms (art.

1.336, 1. do CC/2002 (LGL\2002\400)) e aplicao de multa de at cinco quotas por
atrasos reiterados (art. 1.337, caput do CC/2002 (LGL\2002\400)), o Cdigo Civil
(LGL\2002\400) permitiu que o inadimplente fosse proibido de participar e votar em
assemblias. No se trata de um tratamento abusivo, mas to somente um tratamento
proporcional ao descumprimento do dever do condmino. Afinal, se o condmino d "as
costas" para o condomnio no pagando sua contribuio, ele abdica da sua participao
em assemblias. Lembrando que o inadimplente deve ser convocado, mas no poder
participar ou votar.
O inadimplente ter cincia do que foi deliberado mediante comunicao da

administrao ou por meio de consulta ao livro de atas de assemblia.
importante destacar a hiptese de um condmino ou morador inadimplente que faz um

acordo de parcelamento de dbito com o condomnio. A realizao de um acordo de
parcelamento de dbito no desqualifica a condio de inadimplente do devedor,
todavia, salvo disposio em contrrio na conveno ou no termo do acordo (neste
ltimo caso, somente se a conveno for omissa), suspende todas as penalidades
aplicveis ao inadimplemento. Sobre essa questo, selecionamos uma deciso colegiada
do Tribunal de Justia do Estado do Rio de Janeiro:
"Direito civil. Condomnio. Direito de voto. Ao cautelar com pedido de liminar em que
objetivam os autores exercer o direito de voto nas assemblias condominiais, no
obstante se encontrem cumprindo acordos administrativos. Fumus boni iuris e periculum
in mora presentes. Na hiptese vertente, foi publicado Edital de Convocao para a
Assemblia Geral Ordinria do Condomnio-ru, que exigiu, como condio para
participao nas eleies de sndico, no se encontrar o condmino com qualquer
pendncia, inclusive acordos em andamento. Todavia, o condmino que est em dia com
as obrigaes condominiais, mas cumpre acordo administrativo, o qual est sendo
quitado a medida dos vencimentos das respectivas parcelas, no pode ser tido como
inadimplente e, por via de conseqncia no pode ser impedido de votar e ser votado
em assemblias condominiais. Precedente desta E. Corte. Verba honorria corretamente
fixada, em observncia aos ditames do 4. do art. 20 do CPC (LGL\1973\5), diante das
circunstncias do caso concreto. Pedido procedente. Sentena mantida. Desprovimento
do recurso." (TJRJ, 17 Cm. Cvel, ApCiv 2006.001.61830, rel. Des. Maria Ines Gaspar,
j. 13.12.2006, grifo nosso).
Em outras palavras, em nossa opinio, ao inadimplente que est cumprindo acordo

extrajudicial ou judicial de parcelamento de dbitos condominial deve ser concedido
direito de participar e votar nas assemblias.
Como mencionado no captulo anterior, independente da existncia de acordo,

entendemos que os inadimplentes no podem ser impedidos de votar em certos
assuntos que afetem diretamente sua propriedade, que classificamos como "matrias de
direito de propriedade stricto sensu".
Outra questo importante da harmonia entre o direito do condomnio em restringir o

acesso do inadimplente assemblia e o direito de defesa desse mesmo condmino. Se
solicitado, o condomnio deve permitir que o inadimplente se manifeste em assemblia
em prol de sua prpria defesa.
Recomendamos muita cautela ao punir condminos que atravessam por dificuldades

financeiras, pode ser mais razovel no aplicar algumas penalidades nesses casos.
Embora no possam ser consideradas como um abuso de direito, uma vez que no
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ultrapassam os limites objetivos da lei e, portanto, no indenizveis, tais penalidades

podem ser anuladas dependendo da anlise do caso concreto pelo Juiz.
8. Formalidade da assemblia
Sobre aprovao de conveno e regimento interno, a antiga Lei Federal 4.591/64 dizia:
"Art. 9. Os proprietrios, promitentes compradores, cessionrios ou promitentes

cessionrios dos direitos pertinentes aquisio de unidades autnomas, em edificaes
a serem construdas, em construo ou j construdas, elaboraro, por escrito, a
Conveno de condomnio, e devero, tambm, por contrato ou por deliberao em
assemblia, aprovar o Regimento Interno da edificao ou conjunto de edificaes."
(Grifo nosso.)
A expresso "contrato" como substituta de "deliberao em assemblia" no foi utilizada

em nenhum outro artigo da antiga lei de condomnios, assim como no utilizada em
nenhuma parte do Cdigo Civil (LGL\2002\400) brasileiro (muito embora no mencione
necessidade de assemblia para aprovao da primeira conveno, art. 1.333 caput).
Mas, pensemos, por que no admitir como lcita uma deliberao por "abaixo-assinado"?
Como no atribuir efeitos jurdicos vontade dos condminos, manifestada atravs de
suas assinaturas?
Desde que o quorum legal ou convencional seja atingido, que seja comprovado que
todos os condminos tiveram cincia do assunto e do "abaixo-assinado" e desde que no
haja cerceamento de defesa do condmino eventualmente prejudicado, a nosso ver, tal
aprovao lcita e, portanto, no passvel de anulao pelo Poder Judicirio.
Essa prtica realmente existe e a lei deveria dedicar algum espao em seu texto para
regular esse fato social. Da mesma forma que o Cdigo Civil (LGL\2002\400) brasileiro
prev a possibilidade de deliberao dos scios de uma sociedade limitada sem
assemblia ou reunio:
"Art. 1.072. As deliberaes dos scios, obedecido o disposto no art. 1.010, sero
tomadas em reunio ou em assemblia, conforme previsto no contrato social, devendo
ser convocadas pelos administradores nos casos previstos em lei ou no contrato.
(...)
3. A reunio ou a assemblia tornam-se dispensveis quando todos os scios

decidirem, por escrito, sobre a matria que seria objeto delas."
De qualquer forma, priorizando a segurana jurdica dos atos do condomnio,

recomendamos que no se busque aprovaes por "abaixo assinado" ou deixar atas de
Assemblia em aberto com o intuito de atingir quorum para determinada deliberao.
Embora paream formas inocentes de se decidir assuntos de condomnio, existe o risco
que tais decises sejam anuladas por serem formas de aprovao no previstas em Lei.
9. Concluso
Por fim, estas so algumas das precaues que o condomnio deve tomar para evitar o
transtorno de se ter uma deciso de assemblia anulada ou declarada nula. Lembrando
que de suma importncia que toda Assemblia seja realizada em um ambiente de
cortesia e respeito, uma vez que os excessos, como gritarias e xingamentos, devem ser
evitados, pois, podem ser objeto de futuros pedidos de indenizao.
E, entendemos que no se deve invalidar determinada clusula convencional ou ato do

condomnio (obra, multa etc.) se este no causar um claro desequilbrio entre os
condminos gerando, necessariamente, dano a algum. Assim como, tambm se deve
analisar se esse "dano" realmente pode ser considerado como tal, pois,
alternativamente, pode-se causar um dano ainda maior aos demais (hiptese de
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alterao da forma de rateio ou penalidades). No se pode anular ou, muito menos,

declarar nula uma assemblia geral simplesmente por no respeitar o quorum legal ou
outra formalidade, porque a vida em condomnio , por sua natureza, flexvel.
10. Referncias bibliogrficas
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Disponvel em:
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Pgina 24

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Invalidao de assemblias de condomnio

INVALIDAO DE ASSEMBLIAS DE CONDOMNIO

Andr Luiz Junqueira

rea do Direito: Civil

Palavras-chave: Condomnio - Propriedade - Assemblia - Conveno - Invalidao

Keywords: Condominium - Property - Assembly - Convention - Invalidation

1.Introduo - 2.Consideraes iniciais - 3.Ao anulatria ou declaratria de nulidade -

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"Condomnio. Assemblia. Quorum. Nulidade. Defesa. A alegao de nulidade da deciso

Face o exposto neste captulo, conclumos que:

A assemblia nula (nulidade absoluta) se for de encontro a direitos fundamentais

A assemblia anulvel (nulidade relativa) se no respeitar alguma formalidade legal

Em qualquer das duas hipteses acima, a alegao de invalidade da assemblia s ter

"Apelao cvel. Condomnio de edifcio. Anulao de deliberao em assemblia.

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Sobre a convocao de todos os condminos, existe previso expressa em lei, o art.

"Ao anulatria. Procedimento sumrio. Assemblia geral ordinria. Condomnio

Embora o art. 1.334, III, do CC/2002 (LGL\2002\400) d liberdade para que a

"Recurso especial. Condomnio habitado. Assemblia geral. Convocao. Carta simples.

I - A exigncia de carta registrada ou protocolar para convocao da assemblia geral do

II - Validade da assemblia convocada por carta simples, em condomnio habitado.

Recurso no conhecido, com ressalva quanto terminologia."