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PROPUESTA PARA LA DETERMINACIN DEL VALOR DE


PREDIOS POR MEDIO DEL MTODO RESIDUAL DINMICO Y
LA SIMULACIN; CASO: PREDIO EL CAMPESTRE EN LA
CIUDAD DE SAN LUIS RIO COLORADO, SON.

Tesis

Que para obtener elgrado de:

Maestro en Valuacin Inmobiliaria e Industrial

Presenta: David Elias Camarera Bermdez

A s e s o r : M . l . Jaime Francisco Gmez Vega

Estudios con reconocimiento de validez oficial por la Secretara de


Educacin Pblica, conforme al acuerdo R.V.O.E. SEP No. 2 0 0 4 3 2 4 , de
fecha 11 de Agosto 2 0 0 4

Mexican, B.C. Noviembre de


2010.
DEDICATORIA

A DIOSSOBRETODAS LASCOSAS,

GRACIAS POR LAVIDA ,LASALUD, LA PAZ, LA HUMANIDAD DE BUENA

VOLUNTAD.

A MI FAMILIA, MAESTROS, COMPANEROS DE LA MAESTRA

AL INGENIERO JAIME GOMEZ VEGA POR SUAMISTAD.

"BIENAVENTURADO EL HOMBRE QUE HALLA LASABIDURA, Y QUE

OBTIENE LA INTELIGENCIA; PORQUE SU GANANCIA ES MEJOR QUE LA

GANANCIA DEL DINERO,YSUS FRUTOS MAS QUE EL ORO FINO,"


PROVERBIOS CAP. 3: 13-14

ING. DAVID ELIAS CAMARENA BERMUDEZ


AGRADECIMIENTO

A MI FAMILIA POR ELAPOYO INCONDICIONAL

A MIS MAESTROS POR SUAPOYO

A MIS COMPANEROS DECLASES DE LA MAESTRA EN VALUACIN

AL INSTITUTO TECNOLGICO DE LA CONSTRUCCIN

Y LACMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIN

POR SUAPOYO PARA LOGRAR UNOBJETIVO MAS, EL DE LA MAESTRA

EN VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

MUCHAS GRACIAS

ING. DAVID ELIAS CAMARENA BERMDEZ


RESUMEN

Con el advenimiento de lacrisis se recrudeci la necesidad detener mucho


cuidado con el emprendimiento de cualquier proyecto y en especial con
aquellos que se refieren a la construccin de vivienda, es por eso que
resulta imprescindible que los maestros en Valuacin Inmobiliaria e
Industrial encuentren una manera, que si bien no les dar la certeza
absoluta de la viabilidad de un proyecto, si los deber acercar al
conocimiento de los riesgos a que se enfrentarn, tanto al realizar las
valuaciones como alasumir elcarcter de emprendedores.

En atencin a lo anterior se propone la siguiente metodologa para aplicar


el mtodo del residuo, la tesis comienza con una relatora histrica de San
Luis Rio Colorado, Son.Que es la ciudad donde se desarrollar el proyecto,
se recopilaron algunos conceptos de la valuacin, se buscaron los
conceptos inherentes al anlisis de inversiones y se describe el mtodo
residual yse bosqueja lasimulacin.

Como culminacin del proceso se aplican los anteriores conceptos a un


proyecto de inversin.

1
David EliasCamarena Bermdez
ABSTRACT

Withthe advent ofthe crisis intensified the needto becarefulwiththe undertaking


of any project and in particular those relating to housing construction, which is
why it is essential that teachers and Industrial Property Valuation find a Thus,
while not given the absolute certainty of the viability of a project, if you must bring
to the knowledge of the risks they face, both when making assessments as to
assume the character of entrepreneurs.

In response to the above we propose the following methodology for applying the
residual method, the thesis begins with a historical Rapporteur San Luis Rio
Colorado, Son. That is the city where the project will be collected some concepts
of the valuation, it sought the concepts inherent in investment analysis and
describes the residual method and outlines thesimulation.

As aculmination ofthe previous concepts are applied to an investment project.

2
DavidEliasCamareraBermdez
NDICE

RESUMEN 1

ABSTRACT 2

INTRODUCCIN 5

ANTECEDENTES 5

Historia 5
Problemas 7
OBJETIVOS 10

JUSTIFICACIN DEL TEMA 10

PROBLEMTICA 11

HIPTESIS DESOLUCIN 12

CAPTULO 1.INICIOY DESARROLLO DE LA VALUACIN 13

1.1 E L POR QU DELA VALUACIN 13

1.2 Los TRATADOS DELVALOR 14

1.3 E L SIGNIFICADO DE LA PALABRA "VALUACIN" 18

1.4 VALUACIN: TCNICA ODISCIPLINA 23

1.5 SIMULACIN 26

CAPTULO 2. ELEMENTOS DEL ANLISIS DE INVERSIONES 30

2.1 EVALUACIN DE PROYECTOS 31

2.1.1 VALOR PRESENTE NETO (VPN) 33

2.12 TASA INTERNA DE RETORNO (TIR) 36

2.1.3 RELACIN BENEFICIO SOBRE COSTO (B/C) 37

2.2 INFLACIN YPRDIDA DEL PODER ADQUISITIVO 37

CAPTULO 3. EL MTODO RESIDUAL 39

CAPTULO 4. TCNICAS DEANLISIS FINANCIERO 45

4.1 ANLISIS DESENSIBILIDAD YANLISIS DE RIESGO 45

3
DavidEliasCamarena Bermdez
4.2 TASAS, TASAS EFECTIVAS, TASAS EQUIVALENTES Y CLASIFICACIN DE

TASAS DE INTERS: 46

4.3 ANLISIS DESENSIBILIDAD 47

4.4 INCORPORACIN DE RIESGO EN LAS DECISIONES DE PROYECTOS DE

INVERSIN UTILIZANDO SIMULACIN 48

4.5 SIMULACIN MONTECARLO 49

4.6 EL VALOR DEL DINERO EN ELTIEMPO 51

CAPTULO 5.APLICACIN DEL MTODO RESIDUAL Y SIMULACIN A UN


CASO PRCTICO ANALIZANDO RIESGO DEL PROYECTO 54

5.1 ANLISIS DELTERRENOY LA CONSTRUCCIN 54

5.2 DESCRIPCIN DEL PRESUPUESTO 61

5.3 SIMULACIN DEL PROCESO CONSTRUCTIVO 63

5.4 ANLISIS DE LAS VENTAS Y EL PROCESO CONSTRUCTIVO 63

CONCLUSIONES 66

BIBLIOGRAFA 68

ANEXO 70

4
DavidEliasCamarenaBermdez
INTRODUCCIN

Antecedentes

Historia

LaciudaddeSanLuisRoColorado,naciaprincipiosdelsiglo pasadoy
existenreferencias dequelosprimeros ncleosfamiliares sesituaronaorillasde
la lnea fronteriza en loque hoy es la calle Cuauhtemoc. La buena voluntadde
los primeros pobladores considerados pioneros, los llevo a ver coronados sus
esfuerzos, y poco a poco la incipiente poblacin fue creciendo con base en el
sistemadelaganaderaylaagricultura1

En el ao de 1881, a fines del mes de diciembre, la familia Osuna


Domnguez se estableci en el lugar antes mencionado. Traan desde colonia
AntiguaoMesadeAndrade,alaniarecinnacida:DelfinaOsunaDomnguez.

Posteriormente se fueron asentando otros nuevos ncleos familiares


como:los Domnguez, losCastro,losYpez, Brito,Careaga,Loroayotrosque
se escapan a la memoria; sin olvidar por supuesto, a una mujer que manifest

1
Pgina web http://www.sonoraturismo.aob.mx/san-luis-rio-colorado-sonora.htm., consultada el 3 de agosto de
2007.

5
DavidEliasCamarenaBermdez
siempre mucha energa para batallar en la vida de la regin, como lo fue doa
Victoria Ochoa. 2

Durante largos aos, muchos de los mexicanos que fueron


permanentemente hostigados en el vecino pas a partir de la guerra 1848 de
Estados Unidos contra Mxico, por lo cual poco a poco prefirieron perder sus
derechos optando por repatriarse, poco a poco regresaron a su tierra natal
algunos, y otros, se establecieron en la frontera norte. Nuestro pas en esa
poca, a fines del siglo pasado y principios del presente, requera necesaria y
urgentemente de familias que en calidad de colonos ocuparan la porcin norte y
noroeste delamplio deltadelro.

Paulatinamente los mrgenes derecha e izquierda del ro colorado se


fueron poblando para aprovechar las frtiles tierras regadas por los cauces y
ramales delamplio delta delro.

En 1872-1873, gente con visin agrcola, ganadera y comercial, tanto


nacionales como extranjeros, vieron la gran importancia que esta regin
significara en el desarrollo del futuro; de inmediato se construyeron en grupos y
sociedades para lograr lasconcesiones anteelgobierno de Mxico.

2. dem

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DavidEliasCamarenaBermdez
Problemas

Elantecedente paraconseguir suspropsitosfueron las leyesdebaldos


establecidas por los gobiernos de Jurez, Lerdo de Tejada, Gonzlez y
posteriormente Don Porfirio Daz; para tal caso, los objetivos fundamentales
fueron:

1. Atravs deconcesionarios ydepeticionesdeparticulares,cedertierrasa


solicitantesdeellas.
2. Proteger los terrenos ridos y baldos del norte del pas del espritu
anexionistadelosnorteamericanosydeaventurerosofilibusteros.
3. Obtenerbeneficioseconmicosparaelerariopblico,yaquenuestropas
se encontraba en constante bancarrota por los problemas sociales,
polticos y econmicos, durante las intervenciones extranjeras en la
segundamitaddelsiglopasado.

Unode los primeros concesionarios queaprovecharon lasfacilidades de


lasleyesdebaldosfueelseorGuillermoAndrade,quienlogroobtener permiso
para concesionar 352,000 hectreas aproximadamente en su primer intento.
Posteriormente hasta el medio milln de hectreas. Todo este territorio
comprenda loquehoy eselmunicipio de Mexicali,Baja California,ensumayor
parte hasta el puerto de San Felipe. La regin de puerto Isabel y la margen

DavidEliasCamarera Bermdez
izquierdadelrocolorado,desdeladesembocaduradelcauceviejohastalalnea
fronteraconEstadoUnidos.3

El convenio de Don Guillermo Andrade con el gobierno de Mxico


consistatambin,entreotrascosas,enlaobligacindeestablecerde 150a200
familias de colonos en las tierras concesionadas; este propsito no fue logrado
deltodo,puessegndatoscensalesdelmunicipiodeCaborca,alcualperteneca
laantiguacoloniaLerdo,en1894existan261personasregistradasencalidadde
colonos o rancheros la Mesa de Andrade, localizada al sur del poblado Nuevo
MichoacnoRuto,Sonora(masomenosentre30y40familias).

La poblacin de San Luis aun no exista, y solamente se tienen datos


imprecisosencuantoalacantidaddepersonas avecinadasenlacalledeabajo,
(calle Cuauhtemoc, actualmente), y que formaban la incipiente poblacin
denominndoseRanchoSanLuis.

***zi'm

Esta investigacin halocalizado untemaconcreto y ha recopiladovarios


documentos sobre este tema. Ha examinado el material conseguido y se ha
sintetizado de modo que quien lea este documento comprenda lo que se ha
queridodecirypueda,siaslodesea,acudiralasmismasfuentesdocumentales
parareconsiderareltemaporsucuentademaneracrtica.

idem

8
DavidEliasCamareraBermdez
El enfoque original del tema considerado es de especial inters,
actualidad y relevancia. Se ha apoyado en fuentes calificadas, exponiendo
razonamientos claros, de calidad y con precisin, evitndose repetir simplemente
lo que ya han dicho otros. La eleccin del tema ha dependido de los intereses
particulares del autor, as como tambin de su formacin acadmica y
profesional.

Se han revisado las opiniones doctrinales del tema especfico que se est
tratando, aunque desde una perspectiva distinta: la de la investigacin
experimental, proponiendo la conjugacin razonada de tres mtodos
independientes entre s, pero orientados el rea de la toma de decisiones, con
aplicacin en el campo de la valuacin inmobiliaria, especficamente a la
identificacin ycuantificacin defactores de homologacin.

Eldesarrollo de este tema se encuentra delimitado entrminos espaciales


y temporales, y no ha exigido remontarse a investigaciones retrospectivas;
adems el material bibliogrfico consultado fue accesible.

Este trabajo plantea preguntas acerca de aspectos derivados de la observacin


en la prctica profesional, pero bajo la perspectiva del mtodo cientfico, el cual
contribuye a la articulacin ydelimitacin de la hiptesis.

Entrando en materia, sobre el desarrollo de este trabajo diremos que,


primeramente, se formular la problemtica identificada y que se pretende
resolver, seguida de laformulacin de una hiptesis que ser sujeta a un proceso
de experimentacin, para lo cual se expondrn las bases metodolgicas que dan
sustento a cada uno de los mtodos aplicados en esta investigacin,
posteriormente se articular una experimentacin de donde se desprender
informacin que permitir, finalmente, emitir conclusiones concretas y hacer las
recomendaciones pertinentes enloque respecta aesta aplicacin metodolgica.

9
DavidEliasCamarera Bermdez
Objetivos

Determinar de una manera comprensible yexpedita elvalor residual de un


predio, considerando eldesarrollo planeado ysus proyecciones financieras.

Se busca articular una secuencia racional de aplicacin de mtodos


financieros y de valuacin para establecer el valor ms probable de un terreno,
qu puede ser de gran extensin, considerando los aspectos intrnsecos fsicos
endgenos y de entorno, de manera que se coadyuve con la valuacin
inmobiliaria ycon la adecuada toma de decisiones de inversin.

Justificacin del Tema

Para la realizacin de este trabajo fue necesario aplicar el conocimiento


adquirido a travs de la Maestra en Valuacin Inmobiliaria e Industrial, con las
materias principalmente abordadas.

1) Introduccin alaValuacin.
2) Anlisis de Costos.
3) Administracin de Finanzas.
4) Valuacin de Inmuebles Urbanos.
5) Valuacin de Maquinaria yEquipo.
6) Teora de Decisiones.
7) Valuacin de Negocios Inmobiliarios.
8) Seminario deTesis.

Como es sabido, algunas veces las decisiones se basan en el anlisis de


varias alternativas de solucin a un problema, mismas que al ser evaluadas nos
permiten llegar aconclusiones que nos ayudan a minimizar el riesgo dado que la
evaluacin exhaustiva del problema por medio de la simulacin nos da la

10
DavidEliasCamareraBermdez
oportunidad de analizar las decisiones ante distintos escenarios o un escenario
sujeto a una leyde probabilidades de ocurrencia.

Problemtica

El principal problema del tomador de decisiones en un momento dado,


es buscar el mtodo o procedimiento que lo ayude a elegir entre un conjunto de
alternativas aquella que satisfaga de mejor manera sus cualidades y respuesta
hacia el riesgo y que tomando en consideracin dichas cualidades resulte la
mejor evaluada, esto problema se acrecienta en el momento enqu ala decisin
se le aada la incidencia de la variable estrs, dado qu el resultado de la
decisin puede significar un elemento sumamente importante para le desarrollo
de lavidafutura.

La explosin demogrfica y el consecuente crecimiento de centros de


poblacin han hecho que se Integren nuevos espacios geogrficos a las
poblaciones importantes para formar conurbamientos, surgiendo as problemas
relativos a ladeterminacin de valores deterrenos de amplia extensin.

Cuando los predios son los nicos disponible en la familia y le tenemos


aadir los costos de construccin de los desarrollos es recomendable aplicar el
mtodo delvalor residual, ydado el caso de que alafamilia le representa elvalor
del desarrollo menos el costo de las construcciones, y esto mejora
considerablemente elvalor del predio por s solo, esta arriesgada prctica deber
sustentarse e un anlisis exhaustivo de los posibles resultados, por lo que se
propone el uso de la simulacin como herramienta ms adecuada para sustentar
ladecisin de laconstruccin final.

11
DavidEllasCamareraBermdez
Hiptesis de Solucin

Es posible estructurar una metodologa residual dinmica confiable,


fundamentada en principios financieros de evaluacin de proyectos y en
simulacin que permita determinar conunmuy buengrado deaproximacin el
valor que puede alcanzar un predio que se destinar a la construccin de un
conjuntohabitacionaldeinterssocialymedio.

., =
Variableindependiente:
aplicacindelametodologa ^' "^
residualdinmica.
ENTONCES "Y"
i f

Variable dependiente: obtencin


Enconjuntos
habitacionales deunvalorconfiabledelpredio

12
DavidEliasCamarenaBermdez
CAPTULO 1.INICIOYDESARROLLO DELAVALUACIN

1.1 El Por Qu de la Valuacin

El valor en libros de cualquier bien especifico por lo general es diferente


que elvalor de mercado del mismo bien esto se debe fundamentalmente aque el
comportamiento de las polticas de depreciacin de una empresa son
significativamente distintas al comportamiento del mercado algunas otras
variables que inciden en estos valores son quebranto, crisis o recesin temporal
en el mercado de bienes y/o servicios similares o sustitutos de aquel que nos
referimos.4

Elobjeto de actualizar los registros relativos alos valores de los bienes de


una entidad econmica no es otro ms que la coexistencia entre la dinmica de
ios valores en el mercado y los registros contables de la misma para poder
reflejar, en el instante en que sea necesario tomar una decisin, la situacin real
en cuanto al posible potencial que puede tener la compaa para con sus
accionistas, acreedores ydirectivos.

Sin embargo, ste no es el nico propsito por el cual se efectan


valuaciones de bienes, tambin se realizan, entre otras razones, para pagar
algn gravamen impuesto cuando la cuanta de ste se determina con base en
su valor actualizado (ordenado por alguna norma jurdica), para determinar la
cantidad presente sobre la cul pueden ser garanta en caso de prstamo, para
determinar la cantidad monetaria que se debe intercambiar para su enajenacin,
o bien, para simplemente conocer, por curiosidad, el valor que en el presente
tiene; en pocas palabras, se efectan valuaciones de bienes y/o servicios para
tomar decisiones sobre deellos.

4
Hernndez-Ruiz, EnriqueAugusto, Teoray Praxis de ValuacinInmobiliaria, Industrialy de Negocios, Divisin
de Educacin Continua de la Facultad de Ingeniera de la Universidad NacionalAutnoma de Mxico,2002.

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David Elias Camarera Bermdez
1.2 LosTratados del Valor

Los fundamentos tericos del valor han sido resultado de profundos


razonamientos de varios filsofos a lo largo de la historia de la humanidad. El
concepto nace cuando el hombre comienza a obtener excedentes en su
produccin ydesea cambiarlos por otros bienes que necesita yque no produce.

As surgen los conceptos tales como, costo, valor, precio y sus derivados
como valor de uso yvalor de cambio, mismos que sern expuestos ms adelante
enel presente documento.

Aristteles, en la edad de oro de los griegos, enuncia su teora del valor


subjetivo y dice que el valor de los objetos creados por el hombre no est en el
objeto, sino en la mente humana, estableciendo as un carcter subjetivo a este
concepto.

En el siglo XVI surge en Inglaterra el grupo llamado "los mercantilistas",


integrado por hombres de negocios que sostenan que el bienestar econmico
individual slo era posible en un estado econmicamente fuerte y polticamente
estable, lo cual exiga un control absoluto de lasfuentes productivas de latierray
de los medios de transporte. Con esta filosofa capitalista, se aplicaron valores a
la tierra, aunque sta no tuviese un costo de produccin; y es en esta poca
cuando comienza a hablarse de la ley noescrita de laoferta y lademanda.

En el siglo XVIII, John Stuart, primer ministro de Jorge III (1761-1763),


aborda eltema del valor de latierra desde el punto de vista poltico econmico, y
recomienda a su gobierno que proceda a valuaciones peridicas de todas las
propiedades agrcolas y urbanas a efecto de cobrar impuestos sobre dichas
valoraciones. Sinembargo, por su autoritarismo, solo dur 2aos enelcargo.

14
DavidEliasCamareraBermdez
Adam Smith consider la produccin de riqueza o actividad determinada
por la conjuncin de dos factores: el trabajo (principio activo) y la tierra (principio
pasivo). Sostuvo que el trabajo es la fuente productora de riqueza, as como la
medida real de valor de cambio de todos los bienes, ya que el valor de un bien
viene definido por la cantidad de trabajo que dicho bien proporciona a cambio, lo
cual se trata del concepto de Labour Commanded. Adems consider la
posibilidad de medir el valor a travs del trabajo incorporado o cantidad de
trabajo que ha sido necesario emplear en su produccin, pero lo consider
nicamente vlido en el estadio de la sociedad que precede a la acumulacin de
capital, en el que los bienes pueden ser considerados como embodiments de
trabajo.

En Smith resulta evidente la existencia de un "trabajo productivo" como


aquel que da lugar a un aumento de valor, cuando el producto en que se plasma
es tal que puede poner en funcionamiento una cantidad de trabajo mayor que la
del trabajo empleado, y el de "trabajo improductivo", cuando no se dan estas
caractersticas.

Definitivamente, el criterio de Labour Commanded de Smith puede


concretarse del modo siguiente: el valor de un producto no se calcula con
referencia al trabajo mediante el cual ha sido producido, sino con el trabajo que
pondr enfuncionamiento.

En el mismo siglo XVIII, David Richard aporta su teora sobre la renta


econmica, en la cual establece que, el valor de un bien es determinado por su
escasez y por la cantidad de trabajo necesario para su produccin. Bajo este
concepto, la renta de la tierra es un pago diferencial obtenido en funcin de su
capacidad productiva. Acepta la idea smithiana de que es el trabajo el
determinante de los valores, pero abandona el concepto de Labour Commanded
y ampla laconcepcin de Smith de "trabajo incorporado".

15
DavidEllasCamareraBermdez
El criterio de la cantidad de trabajo incorporado enfrenta a Richard con la
existencia de la tierra y del capital para la determinacin del valor; desposee a la
tierra de influencia en la determinacin del valor y considera el capital como
cristalizacin del trabajo anteriormente realizado, suponiendo que el trabajo
anterior y el actual se combinan en las distintas producciones en proporciones
idnticas.

La teora de la renta marginal de Thomas R. Malthus vino despus a


incorporar conceptos de valor de uso, renta y cambio, relacionndolos con la
demanda de bienes enel mercado.Acept en principio el Labour Commandedde
Smith, pero define el valor real de cambio como poder de disposicin de las
cosas necesarias y tiles de la vida, incluyendo el trabajo, en contraposicin con
poder de disposicin de metales preciosos; no obstante, distingue claramente el
trabajo comofactor productivo originario de la mercanca fuerza detrabajo; hecha
esta distincin, consider que Smith se refiri al trabajo y no a la mercanca
fuerza de trabajo, mientras que para Malthus el criterio del Labour Commanded
se refiere claramente ala mercanca fuerza-trabajo y nosolamente altrabajo.

En contraposicin a David Richard, para quien el examen de las


variaciones del valor se remite en ltima instancia al examen a largo plazo de las
modificaciones en el costo de produccin del trabajo, l, por el contrario,
fundament la teora de valor en el razonamiento de que el examen de las
variaciones del valor lleva necesariamente al anlisis de las alteraciones en los
precios de mercado; por esta causa, en Malthus la demanda adquiere una
importanciafundamental.

Karl Marx parte en suteora del valor del concepto de trabajo incorporado
de David Richard, desarrollndolo e intentando hacer rigurosa al mximo lateora
ricardiana. Define la fuerza de trabajo como una mercanca constituida por la
suma de cualidades que hacen al hombre capaz de producir trabajo; al valor de

16
David Elias Camarera Bermdez
la fuerza de trabajo como el trabajo necesario para mantener y desarrollar la
capacidad de trabajo de los hombres; y el trabajo como la actualizacin de la
fuerza detrabajo.

Marx se plante frontalmente un problema no resuelto en Richard, el del


beneficio del capitalista, plusvala generada por el hecho de que la cantidad de
trabajo que eltrabajador efecta es superior a la cantidad detrabajo precisa para
la produccin de sus medios de subsistencia, siendo la diferencia entre el valor
producido yel consumido la plusvala.

Otro problema que resuelve Marx, es la eliminacin del supuesto


restrictivo de Richard cuando ste considera que el capital y el trabajo se
combinan siempre en proporciones idnticas, mediante la introduccin del
concepto de composicin orgnica del capital, definiendo el concepto de capital
variable como el costo de la mercanca, fuerza de trabajo y el de capital
constante como costo de los instrumentos productivos distintos a la fuerza de
trabajo. El valor, entonces, vendr definido por la suma de capital constante, de
capital variable y de plusvala, con lo que composiciones orgnicas distintas
producen el mismo valor, perodistintotipo de beneficios.

Sin embargo, J. B. Sayfue el primero que consider elvalor de cambio de


un bien definido por la demanda y la oferta, la demanda determinada por la
utilidad del bien y la oferta fijada por la suma de remuneracin de los factores
productivos ocosto de produccin.

Marshall, fundador de la escuela neoclsica, parti de una concepcin


muy precisa: el precio trmino es el valor expresado en dinero, y el valor expresa
la relacin entre los bienes; el valor de cambio de un bien entrminos de otro es
la cantidad de este segundo bien que en ciertas circunstancias puede ser
obtenida acambio del primero. Consider el contenido de lateora del valor fijado

17
DavidEllasCamareraBermdez
en dos puntos: formacin de los precios y examen de las fuerzas que estn
detrs de lademanda yla oferta, concebidas entrminos psicolgicos.

Entre los aos 1825 y 1850, Johann H. Thunen, economista alemn que
desarroll la teora de la renta de la tierra en su pas, hace una clara distincin
entre el valor del suelo y las contribuciones al capital yeltrabajo, y reconoce que
la localizacin de la tierra influye en su propio valor. Idea que persiste hasta
nuestros das.

En esa misma poca, el francs Claude F. Bastiat, influenciado por la


abundancia de tierras vrgenes enAmrica, sostena que el valor de la tierra era
funcin de su localizacin, de su productividad yde sus mejoramientos.

1.3 ElSignificado de la Palabra "Valuacin"

Hoy se puede definir a la valuacin como un procedimiento tcnico y


metodolgico que, mediante la investigacin fsica, econmica y social, permite
determinar las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de los
bienes.

En trminos gramticos, valuacin es un sustantivo femenino, cuyo


significado es conocido como accin y efecto de valuar; por lo que valuar es un
verbo transitivo que consiste en sealar la cuanta econmica de intercambio de
una cosa; proviene del latn tardo "valoris", que significa grado de utilidad o
aptitud de las cosas para satisfacer necesidades odar bienestar.

Para efectos de definicin la palabra valor significar: grado de utilidad de


las cosas, cualidad de las cosas que las hace objeto de aprecio, y a partir de ello
se emplearn las palabras avalo,valuacin yvaloracin como derivadas de este
concepto.

18
David Elias Camarera Bermdez
Normalmente, por avalo se conoce al dictamen emitido por perito en la
materia (experto en valuacin) con el cual se describe un bien especfico y, a
travs de metodologa determinada, se le asigna un valor referido en trminos
econmicos. Se entender pues, que la palabra avalo se trata de un sustantivo
masculino que se define como la accin de valuar, es decir, de asignacin de un
valor. Palabras sinnimas de sta son valuacin yvaloracin.

Elvalor de un bien puede ser apreciado bajodos esquemas bsicos:

1. Valor de uso,y
2. Valor de cambio.

El valor de uso es aquel que poseen los bienes por su capacidad de


proporcionar una satisfaccin. Este valor es asignado subjetivamente por cada
individuo, dependiendo del grado de utilidad que recibe; por tanto, el grado de
satisfaccin ser distinto de una persona aotra ysu expresin objetiva puede ser
que seestablezca entrminos distintos alos monetarios.

Por otra parte, el valor de cambio de los bienes, es aquel que toman en los
mercados al momento de su intercambio, y se identifica atravs del equilibrio de
lasfunciones deoferta ydemanda.

Cabe llamar la atencin en el sentido de que el concepto de valor debe ser


diferenciado de los de costo y precio, pues por costo entendemos que se trata
dela cuanta monetaria que debepagar elproductor de un bieny/o servicio para
producirlo y ponerlo adisposicin en elmercado; y porprecio nos referimos ala
cuanta tambin monetaria que pretende recibir dicho productor del bien y/o
serviciopor su venta,esdecir, por suintercambio.

19
DavidEliasCamarera Bermdez
Esto significa que el precio est formado por el costo ms una cuanta
monetaria adicional que es referida en trminos contables como "utilidad",
aunque en realidad puede ser entendida tambin como "plusvala", la cual es
originada por la existencia de ciertos factores que hacen atractivo el adquirir una
cosa.

Lo anterior hace entender que las cuantas del valor, del costo y del precio
son iguales nicamente al momento de llevar a cabo el intercambio del bien y/o
servicio entre el oferente yel demandante del mismo, pues desde el momento en
que una persona paga por adquirirlo, por esa simple accin, queda establecido
su valor en un instante dado; despus, por distintas circunstancias (inflacin,
cambio en las condiciones de mercado, oferta y demanda, etc.), ste puede
cambiar, aunque el hecho histrico contable se conserva y mantiene el monto del
precio ydel costo para elvendedor yelcomprador respectivamente.

Noobstante, en momentos de recesin econmica, el precio puede llegara


ser igual o menor que el costo, en la inteligencia que setiene urgencia y premura
porvender el bien, llevando esta situacin asu remate.

Con base en lo anterior, se definir al valor como la cuanta econmica,


expresada en nuestra poca en trminos monetarios, dispuesta a ser cambiada
por la posesin de una cosa; es decir, con la cual se llevan a cabo los
intercambios de bienes y/o servicios entre los oferentes de los mismos y sus
demandantes en mercados especficos.

Por su capacidad de conservar el valor, algunos bienes son mercancas


acumuladoras de valor, es decir, tienen el potencial de conservarlo, y de
incrementarlo en el tiempo en trminos reales. Esta clase de bienes toma la
forma decapital,destinado ala produccin ocomo capitalfinanciero.

20
DavidEliasCamareraBermdez
Es importante considerar que el valor de los bienes son meras
manifestaciones estadsticas de un componente intrnseco del bien que es
expresado por el productor o productores del mismo (precio); de este modo
podemos admitir que el valor es funcin de un precio potencial, o sea, el precio
que podra alcanzar un bienen undeterminado mercado y momento.

Si se atiende al comportamiento de los precios en el mercado, la


predictibilidad aproximada de los precios se basa en principios que dan a tal
pronstico un fundamento cientfico; la ciencia resultante se llama timografa. La
timografa se integra por cinco principios fundamentales: permanencia,
coherencia, equivalencia, proporcionalidad y normalidad. Tales principios
configuran unmodelo que explica con aproximacin satisfactoria larealidad.

Por el principio de permanencia sabemos que hay un lapso durante el


cual los precios se mantienen; esto admite la variabilidad de los precios, pero
siempre habr un intervalo durante el cual el precio pronosticado tiene vigencia.
El principio de coherencia refiere las diversas manifestaciones del precio de un
bien, las cuales guardan una relacin lgica entre s. El principio de equivalencia
sostiene que dos bienes equivalentes en mercados equivalentes tendrn el
mismo precio. El principio de proporcionalidad afirma que dos bienes semejantes
en mercados semejantes tienen precios semejantes y que la diferencia de
precios es proporcional a las diferencias entre sus caractersticas (de bienes yde
mercados). El principio de normalidad asegura que los pronsticos de precio
obtenidos para un mismo bien en un mismo mercado tienen todos una
distribucin estadstica llamada "distribucin normal".

Los primeros cuatro principios timogrficos inducen a la comparacin


como tcnica para el pronstico de los precios, en virtud de que el precio no se
calcula, sino que se mide,ytoda medicin implica comparacin.

21
DavidEliasCamarenaBermdez
Es importante sealar que todos los principios y tcnicas son aplicados
por un ente fsico al cual denominamos valuador, persona que tiene deberes y
obligaciones que cumplir.

Es obligacin del valuador determinar, describir y definir la expresin de


valor adecuada, toda vez que existen diferentes metodologas aplicables, cada
una de las cuales tiene validez en la conclusin final dependiendo del trabajo de
valuacin solicitado, es obligacin del valuador establecer cul de stas es la
adecuada al caso particular. El procedimiento y mtodo para determinar el valor
requerido, es una eleccin que el valuador mismo debe realizar, no se le podra
hacer responsable del resultado a menos que tenga la libertad de seleccionar el
proceso a travs del cual se obtendr ese resultado; no obstante, la prctica
correcta de lavaluacin requiere que el mtodo seleccionado sea adecuado para
el propsito, que incluya la consideracin de todos losfactores que influyen en el
valor yque sea presentado enforma clara ylgica.

Al cumplir con esta obligacin, el valuador puede considerar las


instrucciones de su cliente o puede buscar asesora legal profesional, pero la
seleccin de laexpresin correcta devalor es responsabilidad nica del valuador.
Es tambin su obligacin explicar y describir claramente el significado de la
expresin de valor especfico que l hadeterminado con el propsito de obviar un
mal entendido y as evitar la aplicacin equvoca, incorrecta o mala, ya sea en
forma deliberada nodeliberada.

De lo anterior, se desprende la obligacin de determinar los resultados


numricos adecuados y aplicables con el grado de exactitud que exige el
propsito mismo de la valuacin, evitando expresar e Informar un resultado
numrico falso.

Para poder cumplir con sus obligaciones, el valuador debe ser


competente en su campo de ejercicio; tal competencia se lograr mediante el

22
DavidEliasCamareraBermdez
estudio, la prctica y la experiencia. Tambin debe reconocer, comprender y
guiar su conducta por los principios de tica que son parte esencial del autntico
ejercicio y prctica profesional.

Una profesin est basada en un conjunto organizado de conocimientos


especficos que no poseen los legos. El conocimiento es de carcter general y
especfico, por tanto, requiere un alto grado de capacitacin, as como una
inversin considerable de tiempo y esfuerzo para adquirirse y poderse aplicar. El
cliente, debido a que no tiene el conocimiento especializado necesario, deposita
toda su confianza en el valuador y confa que ste aplique sus conocimientos y
habilidades profesionales hasta el punto que sea necesario para lograr los
objetivos del trabajo. Losvaluadores deben reconocer esta responsabilidad hacia
el cliente y para con lasociedad.

1.4 Valuacin: TcnicaoDisciplina

Definitivamente no existe un slo mtodo apto para el progreso de


cualquiera de las ramas del conocimiento humano, se emplean varios mtodos,
sustentados principalmente en el mtodo cientfico, del cual se puede decir, sin
lugar a dudas, que es una herramienta consistente y sumamente til para
identificar si se est hablando de una tcnica o de una disciplina del
conocimiento. El mtodo cientfico, en trminos generales, puede decirse que se
integra con la unin de cuatro pasos esenciales para su desarrollo: la
observacin, la formulacin de hiptesis, la experimentacin y, finalmente, el
pronunciamiento de una ley oun principio.

La observacin es la etapa que consiste en la realizacin de un


diagnstico yelestablecimiento de una visin sobre unfenmeno especfico, con
lo cual se formular el problema por resolver, base sustantiva para establecer un
punto de partida para entender el objeto en estudio. Un diagnstico ser

23
DavidEllasCamareraBermdez
entendido como la descripcin del estado actual del fenmeno en estudio,
mientras que una visin ser una descripcin de lo deseado sobre el mismo; y,a
travs de estas dos descripciones, puede establecerse una diferencia en
trminos cuantitativos, misma que representar el planteamiento de un problema
propiamente dicho.

Seguidamente, con base en laexperiencia acumulada por el conocimiento


formal, o bien, en la experiencia emprica, se establecen las teoras con las que,
posiblemente, se puede dar una solucin adecuada al problema planteado, es
decir, un mecanismo terico o prctico para reducir la diferencia entre el estado
real del fenmeno y el estado que se desea alcanzar; con este segundo paso se
enuncia una hiptesis, misma que en trminos "a priori" puede establecer una
solucin al problema formulado. La hiptesis propondr, adems, la estructura
metodolgica oserie de pasos que sedeben satisfacer.

Para validar el postulado o postulados que sostenga la hiptesis, se


proceder a repetir, de manera controlada, los aspectos del fenmeno sobre los
que existe cuestionamiento e integran el planteamiento del problema por
resolver, comparando los resultados obtenidos con lo sostenido por la hiptesis,
de manera que si la comparacin es positiva, es decir, si se cumple, la hiptesis
tendr carcter detesis,en casocontrario, se habr obtenido una anttesis.

Cuando un proceso de investigacin, que necesaria y evidentemente


debe sustentarse en el mtodo cientfico, logra integrar sistemticamente y de
manera suficiente los postulados convertidos en tesis y anttesis en un proceso
de "sntesis", establece, por una parte, las condiciones y lineamientos bajo los
cuales es posible repetir y explicar undeterminado fenmeno, y por otra, formula
los mecanismos con los cuales es posible resolver problemas especficos. Enese
momento, se dice que se ha conformado una disciplina, misma que tendr
fronteras definidas respecto del conocimiento materia de suestudio.

24
DavidEliasCamareraBermdez
Esta aplicacin recursiva del proceso de investigacin establece la
perspectiva inductiva del mtodo cientfico, ya que atravs del estudio sistmico
de particularidades es posible enunciar la generalidad, no obstante que, una vez
integrada la generalidad, es posible dar respuesta y resolver aspectos
particulares.

Con base en lo anteriormente sustentado, cuando se hable de valuacin,


se debe pensar en sta como una tcnica multidisciplinaria, ya que de ninguna
manera establece postulados objetivamente mesurables como lo hace una
ciencia o disciplina, tampoco desarrolla metodologas propias para la asignacin
de losvalores abienes especficos, sino que recurre alconocimiento desarrollado
en otras ramas del conocimiento para lograr su fin; en otras palabras, no genera
ni enriquece conocimiento; sin embargo, esta no debe ser razn para desmeritar
la actividad valuatoria, por el contrario, su fortaleza radica en el hecho de que se
adjunta al quehacer humano como herramienta fundamental para la toma de
decisiones en materia de valor.

Evidentemente, se busca que la valuacin proporcione soporte para la


adecuada toma de decisiones y, en ese sentido, sta se constituye en apoyo
fundamental para otras reas, particularmente lajurdica. Por eso es importante
que sta se sujete siempre al anlisis lgico y a la metodologa que ha
caracterizado el trabajo de investigacin, conocido como "mtodo cientfico",
porque eventualmente sus resultados pueden ser sujetos arplica yverificacin.

Decimos entonces que la valuacin es una tcnica porque aporta una


base metodolgica para asignar unvalor econmico a unbien especfico, aunque
tambin decimos que es unatcnica multidisciplinaria porque utiliza y combina
los conocimientos formulados por otras disciplinas o ciencias. Por su naturaleza
social y econmica, podramos decir que la valuacin es una tcnica tica
profesional, con normas y metodologas definidas y adaptables, encargada de

25
DavidEllasCamareraBermdez
indagar, analizar yseleccionar las variables objetivas ysubjetivas que influyen en
ladeterminacin del valor.

1.5 Simulacin

(Estetema sedesarroll con presentaciones del suscrito en diferentes


foros yse consider pertinente dejarlo como se present)

Ques la simulacin?

"Es una forma de reproducir las condiciones de una situacin dada, por medio de
un modelo, para estudio, prueba,entrenamiento, etc."

Clasificacin de los modelos

1. Por el sistema que representan:

Estticos

Dinmicos

Ambos pueden ser determinsticos oprobabilsticas.

2. Por la Naturaleza del modelo:

MATERIALES
A. Rplicas o prototipos
B. Cuasi- rplicas
C. Analoga
SIMBLICOS
A. Descriptivo

26
DavidEliasCamareraBermdez
B. SIMULADO
C. Formal (frmulas)

Porqu usar la simulacin?


Los enfoques de prueba y error con el sistema real son costosos, llevan
tiempo y pueden resultar peligrosos.

Las caractersticas de la simulacin que la vuelven una herramienta


poderosa para la planeacin y la toma de decisiones pueden resumirse como
sigue:

Captura las interdependencias del sistema.


Toma encuenta lavariabilidad en elsistema.
Es losuficientemente verstil para modelar cualquier sistema.
Muestra elcomportamiento del sistema atravs deltiempo.
Es menos costosa, demorada y peligrosa que el experimentar con el
sistema real.
Proporciona informacin sobre mltiples medidas de desempeo.
Esvisualmente sugestiva ycaptura el inters de las personas.
Proporciona resultados que sonfciles de entender y comunicar.
Corre entiempo comprimido, real oencmara lenta.
Obliga a poner atencin a losdetalles eneldiseo.
La simulacin no es ms una herramienta de ltimo recurso reservada a
unos pocos "expertos", pues en su desarrollo se ha ido simplificando
notablemente y su costo ha disminuido en varios rdenes de magnitud.
Definicin desistema:
Coleccin compleja de elementos que funcionan juntos para lograr un fin
deseado.
Elementos de unsistema:

27
DavidEllasCamareraBermdez
EntidadesLo que se procesa a travs del sistema (productos, clientes,
documentos, etc )ActvidadesTareas realizadas en el sistema que estn directa
o indirectamente involucradas enel procesamiento de las entidades.
RecursosSon los medios con losque se realizan las actividades.
Controlesindican cmo, cundo y dnde se realizan las actividades.Dinmica de
los sistemas:
Complejidad del sistema
Es bsicamente unafuncin de lossiguientes factores:
Interdependencias +Variabilidad = Complejidad
InterdependencasOcasionan que el comportamiento de un elemento del
sistema afecte aotros elementos del mismo.
VarlabilldadComprende la incertidumbre tanto de los factores ambientales que
influyen enelsistema como del desempeo de loselementos del mismo.
Optlmizacln del sistema
Se llama optlmizacln ai proceso para encontrar los valores de las
variables de decisin que mejor logren los objetivos del sistema.Busca encontrar
la combinacin de valores de las variables de decisin que minimizan o
maximizan alguna funcin objetivotal como los costos olas utilidades.

Unafuncin objetivo es unavariable de respuesta delsistema.


Elenfoque de sistemas
Es muy importante no perder de vista al sistema completo, pues en
ocasiones la optimizacin de una parte (o local) da por resultado un subptimo
global.

Principios bsicos de lasimulacin:


Tipos desimulacin:
Simulacin esttica vs. Dinmica
La simulacin esttica no se basa en el tiempo, en tanto que la dinmica
s.
Simulacin estocstica vs. Determinstica.

28
DavidEliasCamareraBermdez
Las simulaciones en que una o ms variables de entrada son aleatorias,
se conocen como simulaciones probabilsticas oestocsticas.

29
DavidEliasCamarena Bermdez
CAPTULO2. ELEMENTOS DELANLfSIS DE
INVERSIONES

Es sabido que el objetivo preciso de un inversionista es incrementar su


patrimonio, y por eso necesita una base slida sobre la cual fundamente la toma
de una buena decisin respecto de qu alternativa elegir con tal efecto; es decir,
el inversionista debe determinar y comparar parmetros e indicadores que le
permitan eliminar de inmediato las alternativas no viables segn la rentabilidad
que cada alternativa leaporte al.

Para lograr este objetivo, es conveniente y necesario seguir los


lineamlentos de un proceso estructurado, en el cual se distinguen cuatro etapas
fundamentales:

1) Identificacin de la necesidad de una decisin o de una oportunidad


deinversin.

2) Formulacin de alternativas de accin para satisfacer la necesidad, o


bien para aprovechar la oportunidad que se presenta (proyectos de
inversin).

3) Evaluacin de las alternativas de inversin en trminos de su


contribucin para el alcance de las metas.

4) Seleccin de una o varias alternativas de inversin para su


implantacin.

Habiendo identificado una necesidad de inversin, el paso a seguir es la


formulacin de alternativas de accin, y en ese sentido debe sealarse que para
tomar la mejor decisin esfundamental tratar de agotar lasdiferentes alternativas
que "a priori" cumplen con las restricciones establecidas para cada caso

30
DavidEliasCamareraBermdez
especfico; esdecir, sedefinir el mejor esquema preoperative y operativo para el
diseo, desarrollo y comercializacin del proyecto o negocio, conformando un
plan de ventas y estrategias de comercializacin adecuadas, que otorguen el
mejor desempeo financiero del mismo.

2.1 Evaluacin de Proyectos.

Una vez determinados los "proyectos de inversin", se proceder en


consecuencia a la evaluacin determinstica (condiciones de certidumbre) y
jerarquizacin de los mismos para determinar la contribucin o utilidad de cada
unodeellos allogro de las metas establecidas porel inversionista. Generalmente
la contribucin de los proyectos se expresa en trminos de retornos monetarios
como base de comparacin entre cada accin a emprender.5

Con base en los resultados obtenidos en la evaluacin y considerando


que la pretensin es maximizar la utilidad susceptible de ser generada, se
seleccionar la mejor alternativa de inversin, y para ello se deber seleccionar
el, o los subconjuntos de proyectos que maximicen la utilidad global respectiva,
toda vez que cumplan con las restricciones de tipo tecnolgico, econmico y de
financiamiento queensu caso procedan.

Suponiendo la certeza de las caractersticas cuantitativas de un proyecto,


se presentan tres criterios que permiten clasificar las inversiones en favorables
(rentables) odesfavorables (no rentables) entrminos del crecimiento patrimonial
del inversionista.

Para efectos de la exposicin de estos criterios, la notacin utilizada para


ladefinicin de unproyecto ser elsiguiente:

5
Luna Mndez Jaime Eduardo- Tesisevaluacin econmico-financiera delproyecto del acceso Salina Cruz en
la carretera: Pinotepa Nacional-Salina Cruz; subtramo: km. 381+100 al km. 387+700; origen: Pinotepa Nacional,
Oax, (ITC).-2003.

31
DavidEliasCamarenaBermdez
FENt Flujo de Efectivo Neto del periodo "t".
Bt Beneficio generado porel proyecto duranteel perodo"t".
Ct Costo causado porel proyecto enel perodo "t".
n Horizonte de la inversin dividido en periodos.

Debe sealarse que el Flujo de Efectivo Neto del periodo "t" (FENt) ser
determinado calculando la diferencia que exista entre los ingresos generados
menos las erogaciones causadas en el mismo periodo; pero cuando a esta
diferencia le corresponda un signo negativo, el Flujo de Efectivo Neto ser
entendido como el "dficit" o costo neto incurrido en el punto "t" del tiempo (Ct),
mientras que si su signo es positivo ser referido como un "supervit" o beneficio
neto (Bt) afavor del proyecto onegocio en marcha, segn sea elcaso.

En este contexto, para efectos de egresos monetarios se utilizarn las


estimaciones de las inversiones, costos de operacin, comisiones, infraestructura
general considerada, etc., y por otra parte, se har lo propio para el clculo de los
ingresos con base entarifas, demanda y beneficios generales detipo financiero.

Con estos elementos descritos sern calculados los indicadores con los
cuales se establecer la conveniencia o inconveniencia de realizar una inversin,
o bien, en caso de analizar un conjunto de alternativas de inversin, cules son
las ms adecuadas para incrementar el patrimonio del inversionista, y cules no.
Dichos indicadores son los siguientes:

1. Valor Presente Neto (VPN),


2. Tasa Interna de Retorno (TIR),
3. Relacin Beneficio sobre Costo (B/C),

Los Flujos de Efectivo Neto forman el conjunto bsico y fundamental que


deber determinarse para proceder con el clculo de estos indicadores, sin ellos

32
DavidEliasCamareraBermdez
es imposible efectuar el anlisis de una inversin o de varias. Primeramente
habr que conocer la utilidad o la prdida neta integrando una proyeccin
"proforma" de los Estados de Resultados que se esperan obtener a lo largo del
plazo uhorizonte de vida del proyecto de inversin, periodo por periodo con base
en elementos contables quefueron abordados en el apartado inmediato anterior.

Como siguiente paso se elaborar una proforma denominada "Origen y


Aplicacin de Recursos" o "Fuentes y Destinos de Recursos", misma que
corresponde al concepto contable de "estado de cambios en la situacin
financiera" ya expuesto anteriormente. Esta pro forma, al igual que los Estados
de Resultados, contendr los mismos periodos proyectados.

La diferencia que exista entre la suma de los orgenes y la suma de los


destinos representar ala cuanta monetaria que existir como fondo de recursos
lquidos en la entidad, es decir, ser el flujo de efectivo neto propiamente dicho
que mantendrn sus arcas (chequeras, cajas, etc.).

2.1.1 Valor Presente Neto (VPN)

El mtodo del Valor Presente Neto incorpora el valor del dinero en el


tiempo, en la determinacin de losflujos de efectivo netos del proyecto, con elfin
de poder hacer comparaciones correctas entre flujos de efectivo en diferentes
periodos alo largo deltiempo.

El valor del dinero en el tiempo est incorporado en la tasa de inters


con la cual se convierten o ajustan en el tiempo los flujos netos de efectivo del
proyecto.

Es el valor monetario que resulta de restar la suma de los flujos


descontados ala inversin inicial.

33
DavidEliasCamareraBermdez
Cuando se hacen clculos para pasar en forma equivalente dinero del
presente al futuro se tiene una tasa de crecimiento ( i ) y para llevar cantidades
futuras al presente se usa unatasa dedescuento ( k).

Al sumar todas las ganancias y compararlas contra todos los


desembolsos necesarios para producir esas ganancias, en trminos de valor
equivalente en una fecha definida por el valuador, se obtiene el valor presente
neto (VPN), es claro que para aceptar un proyecto las ganancias debern ser
mayores que las inversiones, lo que nos dar que el VPN sea mayor que cero
(positivo). Para calcular elVPN latasa a utilizar es latasa de costo de capital ola
tasa mnima aceptable de rendimiento (TMAR).

En que debe basarse un individuo o una empresa para fijar su propia tasa
mnima aceptable de rendimiento?

La base debe darse en mantener el poder adquisitivo y las expectativas


de crecimiento, es decir, interesa un rendimiento que haga crecer el dinero mas
all de haber compensado losefectos de lainflacin.

El VPN es inversamente proporcional a la tasa de costo de capital, ya


que al ir aumentando la tasa el VPN decrece hasta el punto en que VPN = 0 y
despus se vuelve negativo, la tasa donde el valor presente neto es cero es la
tasa interna de retorno (TIR).

El mtodo del Valor Presente Neto consiste en comparar flujos de


efectivo del proyecto a pesos constantes a valor presente contra el valor de las
inversiones y para sudeterminacin seefectan los siguientes pasos:

1. Encontrar elvalor presente de cada flujo de efectivo, ya sean egresos o


ingresos,descontados con latasa de costo decapital.

34
DavidEliasCamareraBermdez
2. Sumar los flujos de efectivo a valor presente, ingresos con ingresos y
egresos con egresos.
3. Comparar la suma de ingresos con la suma de egresos, obteniendo as
elValor Presente Neto.
4. Si el VPN es positivo, el proyecto es aceptado, si es negativo se
rechaza, si los proyectos son mutuamente excluyentes, se acepta el
proyecto con mayorVPN.

Cuando se emplea una tasa adecuada en elvalor presente neto, este se


convierte en un criterio de evaluacin de la rentabilidad, muy confiable para
decidir sobre un proyecto de inversin opara comparar propuestas de inversin.
Frmula deValor Presente:

VPN =A +B*(1+i)-1+C*(1 +i)-2+...+ K*(1 + i)"(n"1)+ L*(1 +i)"n

Ventajas:
1) Considera elvalor deldinero eneltiempo.
2) Indica si la rentabilidad real de la inversin supera o no a lo exigible, si el
VPN >= 0 se cubre la inversin de capital, si VPN < 0 no cubre la
inversin.
3) Supone la comparacin deflujo positivo y negativo sobre una misma base
detiempo.
4) Se interpreta fcilmente su resultado entrminos monetarios.
Desventajas:
1) Se necesita conocer la tasa de costo de capital para evaluar los
proyectos.
2) Supone una reinversin total de lasganancias anuales.
3) Un aumento o disminucin en la tasa de descuento, puede cambiar la
jerarquizacin de los proyectos.

35
DavidEliasCamareraBermdez
Obtencin de los Flujos Netos de Efectivo por ao.- Elaborando una
lnea del tiempo, colocando los flujos netos de efectivo segn los periodos en
este caso mensuales, se calcula elvalor presente al primer mes.

2.1.2 Tasa Interna de Retomo (TIR).

Es un mtodo que proporciona otra medida de rentabilidad de un


proyecto. Equivale a la tasa de inters que dicho proyecto le va a dar al
inversionista.

Tasa de costo de capital que hace que el Valor Presente Neto sea Igual
a cero, iguala lasuma de ingresos con lasuma deegresos.

Se llama Tasa Interna de Retorno porque supone que el dinero que se


gana ao con ao en su totalidad, se tiene que reinvertir, es la tasa de
rendimiento generada ensutotalidad enel interior de laempresa.

Si se tiene una tasa de retorno superior al costo utilizado para financiar


los flujos del proyecto, entonces setendr una ganancia despus de pagar por el
capital, siesta es menor, es mas conveniente desistir de invertir enel proyecto.

Ventajas:
1. Nosseala exactamente la rentabilidad del proyecto.
2. No es necesario determinar una tasa de costo de capital como en el valor
presente neto.
3. En general nos conduce a los mismos resultados que el VPN, sin
embargo la rentabilidad interna considera como tasa de inversin su valor
y noelcosto decapital.

Desventajas:

36
DavidEllasCamareraBermdez
1. existencia de tasas de retorno mltiples, en algunos proyectos no existe
una sola tasa interna, sinovarias.

2.1.3 Relacin Beneficio sobre Costo (B/C)

Este indicador se define como la relacin entre los Beneficios (Flujos de


Efectivo Neto positivos) y los Costos (Flujos de Efectivo Neto negativos) de un
proyecto avalores actuales (Valor Presente). Si la relacin Beneficio sobre Costo
(B/C) es mayor que la unidad, el proyecto deber aceptarse pues indica que sus
beneficios son mayores que sus costos, y por lo tanto es conveniente para el o
los inversionistas (inversin rentable). Si por el contrario, esta relacin fuera
menor que uno, se debe rechazar el proyecto pues indica que sus costos son
mayores asus beneficios y por lotanto el proyecto noes rentable.

La relacin Beneficio sobre Costo (B/C) se calcular aplicando la siguiente


relacin:

2.2 Inflacin y Prdida del Poder Adquisitivo

En trminos conceptuales macroeconmicos, la inflacin es el aumento


medido entrminos porcentuales del nivel agregado de precios entre dos fechas
determinadas en un mercado general, o bien, de bienes especficos; si por el
contraro, entre dichas fechas correspondiera una disminucin en lugar de un
aumento, se dir que ocurri deflacin. El nivel agregado de precios es la media

37
DavidEliasCamarera Bermdez
de los precios de los bienes y/o servicios de la economa en relacin con una
fecha basedada.

Es importante notar que la definicin de inflacin o deflacin, segn


proceda, es relacionada con el precio y no con el valor, ya que si en trminos de
intercambio de bienes existiera aumento o disminucin, se dir que existe
plusvala (utilidad) ominusvala (prdida) correspondientemente.

Como yafue explicado, los precios de mercado estn ligados con la oferta
y la demanda y, consecuentemente, la inflacin o deflacin depender de las
reacciones del mercado ante loscambios en la oferta y lademanda.

Cuando en una economa se presenta inflacin continua combinada con


recesin o estancamiento de la actividad econmica durante un periodo
determinado, a dicho periodo se le llama "estanflacin", situacin que es
frecuentemente vista eneconomas detipo emergente.

Se mencion que la inflacin es medida como un porcentaje, misma que


tiene como consecuencia inherente la prdida del poder adquisitivo, concepto
tambin macroeconmico que se define como la cantidad porcentual de bienes o
servicios que una unidad monetaria dejade adquirir.

Debe entenderse que la inflacin y la prdida del poder adquisitivo son


conceptos diferentes, la primera tiene como consecuencia la segunda, por lo que
de ningn modo les corresponder el mismo valor porcentual como medida de
cada una deellas.

38
DavidEliasCamareraBermdez
CAPTULO3. ELMTODORESIDUAL

Su premisa fundamental indica que es posible encontrar el valor de


cambio individual de un elemento que integre una unidad econmica en un
momento dado, a partir del valor de uso o de cambio de toda ella, pero
reducindolo con el costo propio del complemento del conjunto; es decir, que si
se desconoce el valor de cambio de un elemento perteneciente a un conjunto
entendido como unidad econmicamente divisible, ste puede determinarse a
travs de la reduccin del valor de cambio o de uso asociado con dicha unidad,
hecha con los costos netos de reposicin de los componentes restantes de la
misma.6

Obvio es que al hablar del valor de una unidad econmicamente divisible


nos referimos al correspondiente por su mayor y mejor uso en condiciones de
bajo riesgo, sea ste valor de uso o valor de cambio; sin embargo, no debe
confundirse esta idea con el concepto de unidad econmica mnima indivisible,
yaque elsegundo esintegrante de la primera y noal revs.

Este mtodo es empleado principalmente para estimar el valor de los


predios de bienes inmuebles, pues los bienes inmuebles son considerados como
la unin de un terreno o solar, edificaciones o construcciones, instalaciones
especiales, elementos accesorios y obras complementarias, y a todos stos,
menos alterreno, se les puede establecer uncosto netode reposicin especfico;
aunque tambin puede ser utilizado en lavaluacin de derechos ode otrotipo de
bienes.

Pragmticamente, el mtodo consiste en establecer, antes de todo, el


valor de uso o elvalor de cambio que le corresponde a la unidad completa, en la

6
Hernndez-Ruiz, Enrique Augusto, Teoray Praxis de ValuacinInmobiliaria, Industrialy de Negocios, Divisin
de Educacin Continua de la Facultad de Ingeniera de la Universidad NacionalAutnoma de Mxico,2002.

39
DavidEliasCamarenaBermdez
que ei bien que quiere valuarse es parte; por separado se determinarn los
costos netos de reposicin de los dems componentes y se adicionarn; y
posteriormente, esta suma ser restada del valor de la unidad econmicamente
divisible, con lo cual se estar estableciendo el "valor residual" que le
corresponder al bien que sevala.

Recurdese que el valor de cambio provendr de la indagacin que se


efecte en el mercado propio de los bienes similares o idnticos al que
pertenezca la unidad econmicamente divisible, considerando que cuando se
trate de bienes similares se incluir el proceso de homologacin respectivo; por
su parte, el valor de uso se determinar mediante la capitalizacin de los
beneficios que la mencionada unidad genere realmente, o bien, sea capaz de
generar; en el primer caso se proceder directamente acalcular elvalor presente
de las rentas que se cobrarn mediante la deflactacin de las mismas con latasa
de inters que sea aplicable (tasa de productividad), pero en el segundo ser
necesario, primeramente, proceder con una indagacin de mercado y,
eventualmente, tambin homologar para definir la cantidad a la que ascenderan
los posibles beneficios producidos en el futuro; finalmente, los costos netos de
reposicin de los complementos de la unidad ya referida se establecern
demeritando el costo de reposicin nuevo de cada uno de ellos por las
consideraciones particulares de los mismos por lo que respecta a su vida
agotada, obsolescencia tcnica yeconmica.

Resulta importante sealar que, cuando el mtodo parta del valor de


cambio recibir el nombre de "residual esttico", pero cuando se aplique con el
valor de uso se llamar "residual dinmico". No obstante, debe tenerse presente
que la metodologa ser "esttica" cuando no se considere el valor del dinero en
el tiempo, y cuando s se haga ser "dinmica", por tanto puede decirse que, al
contrario del residual esttico, eldinmico aplica unavisin financiera.

40
DavidEliasCamareraBermdez
Cuando se vale un terreno baldo de cualquier extensin, yrequiera
hacerse por esta tcnica, ser necesario formular la "hiptesis" de que el predio
en cuestin actualmente es parte de una unidad econmicamente divisible
concluida y nueva, que corresponda al principio fundamental devaluacin (mayor
y mejor uso en condiciones de bajo riesgo), lo cual constituye la forma esttica
del residual; o bien, lasuposicin consistir en plantear una situacin que
contemple que en el solar sern ubicados, al paso del tiempo, otros elementos
que junto con el predio conformarn la unidad econmicamente divisible que se
trate, desarrollndose as laforma dinmica del mtodo del residuo.

Al haber dicho que la perspectiva esttica de la metodologa considerar


que el terreno ya es parte de la unidad en estado nuevo, simplemente se quiere
decir que, al valor de cambio de la misma, fundamentado en la indagacin de
mercado correspondiente, se restarn los costos de reposicin nuevo de las
edificaciones o construcciones, de las instalaciones especiales, de los elementos
accesorios y de las obras complementarias que deberan existir para dar lugar a
la unidad econmicamente divisible terminada en estado nuevo como se ha
dicho, adems de las comisiones y utilidades derivadas de la percepcin
equivalente al valor de cambio referido, as como tambin los gastos inherentes
de los costos que reciben el nombre de "indirectos". Esto puede expresarse de la
siguiente manera:

V C
- -terreno) =Mvx:. ~C.R.N.^^ -C.yU.-I.

o bien:

V C C
- -x(terreno) =/Vi/.' -R-N-e.ea^oc -C.yU.-I.

Donde:

41
DavidEliasCamareraBermdez
V.C.X(terreno): Valor de cambio delterreno por valuar.
Dv.cJ Valor de cambio medio de la unidad econmicamente
divisible.
rivu.: Meda del valor de uso de la unidad econmicamente
divisible.
C.R.N.e.ea.ieoc: Costos de reposicin nuevo de las construcciones,
elementos accesorios, instalaciones especiales y obras
complementarias del inmueble.
C.yU. Comisiones y utilidad vinculadas con el valor de cambio o
de uso.
I. Indirectos de los costos de reposicin nuevo.

Por su parte, la forma dinmica del mtodo residual es un procedimiento


anlogo alseguido enel anlisis de unnegocio en marcha detipo inmobiliario, en
el que seestablecer que elvalor del predio es igual alvalor presente neto de los
flujos de efectivo neto que se formulen, deflactados a travs de la tasa de
productividad o tasa de inters que seleccione el tomador de decisiones
(valuador). Para ello se tomar en cuenta que el terreno ser complementado
paulatinamente por las edificaciones o construcciones, por las instalaciones
especiales, por los elementos accesorios y por las obras complementarias,
incurriendo as en erogaciones al paso del tiempo que correspondern a los
costos de reposicin nuevo de estos elementos y, por supuesto, tambin a sus
indirectos; as mismo y paralelamente, se fijarn como ingresos o beneficios
peridicos las cantidades que se establezcan equivalentemente al valor de
cambio o de uso, segn considere el estudio, de la unidad econmicamente
divisible, menos lascomisiones y utilidades que procedan deestas percepciones.

Sobre la forma dinmica, resta decir que la formulacin de los flujos de


efectivo neto se har a partir de la diferencia que se aplique en instantes
determinados al paso del tiempo de los ingresos o beneficios, menos las
comisiones y utilidades de stos, menos los costos de reposicin nuevo de los

42
DavidEliasCamarenaBermdez
complementos delterreno, menos susindirectos respectivos. Loanterior puede
definirse conlasexpresiones siguientes:

V-C.x(lemno)=t{l +T.P.yj(M(VC)J-C.R.N.{moc)J -CyU.j - / . , )

o bien:

y-c.x(terreno)=Z{i+T.p.yj(il U.)J~ C-R-N-(e,ea,,e,oc)j _ C


-yU-J ~ J'J )
7=1

Donde:

"^xterreno)- Valor de cambio delterreno por valuar.


T.P. Tasa deproductividad odeinters dedeflactacin de los
flujosdeefectivo neto.
D(V-C.)j. Valor decambio delaunidad econmicamente divisible en
elj-simo instante.
D(V.U.)j. Valor de usodelaunidad econmicamente divisible enel j -
simo instante.
U . K . l N . ( e e a i e o 0 )j. Costos de reposicin nuevo de las construcciones,
instalaciones especiales, elementos accesorios y obras
complementarias del inmueble en elj-simo instante.
C.yU. Comisiones y utilidad vinculadas conelvalor decambioo
de uso aplicables enelj-simo instante.
Indirectos de los costos de reposicin nuevo
correspondientes alj-simo instante.
n: Totaldeperiodos analizados enelmtodo.

Cabe acotar la Importancia de latasa deinters dedeflactacin que sea


elegida, pues silosflujos deefectivo neto seformulan entrminos deunidades

43
DavidEliasCamareraBermdez
monetarias constantes de la fecha en que se vala, lo cual es lo recomendable,
la tasa de Inters o de productividad que deber aplicarse ser de tipo "real"; si
por el contrario, fueran formulados mediante unidades monetarias corrientes,
entonces se deflactarn contasas de productividad ode inters detipo"nominal".

La aplicacin del mtodo del residuo de ninguna manera garantiza el xito


en lo que a la valuacin del bien se refiere, pues al tratar con la diferencia de un
valor, menos ms de un costo, podra obtenerse un resultado negativo, lo cual se
debe interpretar como un valor resultante nulo. Con esto habr de tenerse sumo
cuidado, pues cabe la posibilidad de que el minuendo (valor de uso ode cambio)
o el sustraendo (suma de las comisiones y utilidades, de los costos de reposicin
nuevo de los complementos del terreno y de sus indirectos) hayan sido
calculados de una manera inapropiada.

Ocasionalmente para el clculo de los costos de reposicin nuevo se


aplican costos paramtricos, y para las comisiones, utilidades e indirectos
cantidades relativas o porcentuales, lo cual da agilidad a este mtodo, pero
puede darse lugar a imprecisiones intolerables que redundarn en la obtencin
de los resultados negativos que referimos, o bien, a valores discordantes con el
sentido comn; por tal motivo es aconsejable que siempre se revisen las
magnitudes empleadas en la formulacin del mtodo residual en trminos
absolutos, es decir, en trminos de las unidades monetarias empleadas y sus
fracciones.

44
DavidEliasCamarera Bermdez
CAPTULO4. TCNICAS DEANLISIS FINANCIERO

Aplicaremos la simulacin en conjuncin con el mtodo residual para


analizar el riesgo del proyecto.

4.1 Anlisis de Sensibilidad y Anlisis de Riesgo.

El comportamiento de las variables est sujeto a los caprichos


econmicos de la Humanidad en general y estos influyen de diferentes maneras
y generan cambios en el proyecto, por lo que ser prcticamente imposible
esperar que la rentabilidad calculada corresponda efectivamente a la del
proyecto, por lo anterior resulta mejor esperar una buena aproximacin, que no
tener nadaque nos sirva de apoyo alatoma de decisiones para emprender o no
el negocio.7

La diferencia entre los modelos de sensibilidad y de riesgo, radica en que


las variables en el modelo de sensibilidad son aquellas en las cuales podemos
tener control, como ejemplo modificar el nmero de periodos de construccin, el
nivel de costos de operacin, los periodos de la concesin, etc. Un anlisis de
riesgo maneja aquellas variables en las que no se tiene control, entre otras la
demanda del bien oservicio, que para nuestro caso es el anlisis de mercado de
las viviendas.

Luna Mndez Jaime Eduardo.-Tesis evaluacin econmico-financiera del proyecto del acceso Salina Cruz en
la carretera: Pinotepa Nacional-Salina Cruz; subtramo: km. 381+100 al km. 387+700; origen: Pinotepa Nacional,
Oax, (ITC).-2003.

45
DavidEliasCamarera Bermdez
4.2 Tasas, Tasas Efectivas, Tasas Equivalentes y Clasificacin de
Tasas de Inters:

La tasa convenida para una operacin financiera es la tasa nominal, la


tasa efectiva de inters es la que generalmente acta sobre el capital de la
operacin financiera.
Frmula utilizada:

S =C*(1 +i)n Con S monto


C Capital
i Tasa de inters
n Nmero de periodosde tiempo
Nota. El monto (S) es mayor que el capital (C), puesto que el capital mas los
intereses es igualalmonto.

Equivalencia de tasas de inters- las tasas equivalentes son aquellas


que a diferentes periodos de capitalizacin, producen la misma tasa efectiva
anual,frmulas de igualdad detasas:
Tasa Nominal tasa efectiva anual:
(1+i(m)/m)m = 1 + 1
con i(m)=tasa nominal
m =nmerode capitalizaciones alao
i =tasa efectiva anual
Tasa Nominal tasa efectiva por subperiodo:
1 +i(m)/m=1+1'
i' =tasa efectiva por subperiodo

de aqu lafrmula del monto ser:


S =C*(1 + i(m,/m)m'n

Clasificacin detasas de inters:

46
DavidEliasCamarenaBermdez
Tasa Lder.- Se denomina tasa lder a aquellas que influyen
decisivamente en el comportamiento d otro tipo de tasas, es decir, pequeas
fluctuaciones en estas tasas repercuten en el resto de tasas en el mercado, en
Mxico existe CETES, en Estados Unidos latasa de Fondos Federales.

Tasa de mercado.- se le da este nombre a toda aquella tasa fijada por


lasfuerzas de laoferta y lademanda,fluctan diariamente.
Tasas activas.- la tasa de colocacin de una institucin financiera, recibe este
nombre por ser los prstamos a clientes los activos de dicha institucin: Costo
Porcentual Promedio, Tasa de Inters Interbancario de Equilibrio, Tasa de Inters
Interbancario promedio.

Tasas pasivas.- es la tasa de captacin de una institucin financiera, a


laque invierte elcliente, creando as los pasivos de la misma,en Mxico CETES.

Tasa equivalente.- en el mercado financiero existe una gran cantidad


de tasas correspondientes a plazos diferentes, mediante el proceso de
conversin atasas equivalentes, se pretende encontrar la misma para dos o mas
plazos.

4.3 Anlisis de Sensibilidad.

Se denomina anlisis de sensibilidad al procedimiento por medio del


cual se puede determinar cuanto se afecta la tasa interna de retorno ante
cambios en algunas variables del proyecto, entre otras: ingresos, costos y gastos
que al desglosarse contemplan variables como: volumen de produccin, abasto
de materia prima,distribucin,etc. Elanlisis de sensibilidad noest encaminado
a modificar cada una de estas, de hecho hay variables que al modificarse afectan
automticamente alas dems, osu cambio puede ser compensado de inmediato.

47
DavidEliasCamarenaBermdez
El mtodo mas tradicional y comn es el que analiza que pasa con el
valor presente neto cuando se modifica el valor de alguna variable, que se
considera susceptible de cambiar durante el periodo de evaluacin, por ejemplo
si se modifica el precio de venta a la alza (o a la baja), si simultneamente sube
(o baja) uno o mas factores de costo y s el volumen de fabricacin o el nivel de
servicio vendido cambia respecto a lo esperado en diferentes proporciones,
debern elaborarse flujos de efectivo para cada una de las combinaciones
consideradas como posibles.

La correccin ms conocida es la que lleva a confeccionar solo tres


flujos de caja: el inicial o conservador, uno optimista y otro pesimista, en zonas
realmente posibles de esperar el suceso.

El modelo unidimensional.- Este permite trabajar con una sola variable a


la vez, a diferencia del anterior, en vez de analizar que pasa con el VPN, este
mtodo busca la variacin mxima para que el proyecto siga siendo atractivo
para el inversionista. Quien toma las decisiones puede incorporar su propia
aversin al riesgo y ver que tan sensible es una de las variables a un incremento
o decremento.

De acuerdo con esto la tasa interna de retorno correspondera a una


sensibilizacin de latasa de costo de capital, de hasta donde se puede aumentar
la misma yque el proyecto siga siendo conveniente.

4.4 Incorporacin de riesgo en las decisiones de proyectos de


inversin utilizando simulacin.

Hay variables que estnfuera del control del empresario y sobre ellas es
necesario practicar un anlisis de riesgo, la primera de esas variables es el

48
DavidEliasCamarera Bermdez
volumen de produccin que afectara directamente a los ingresos en el caso de
unfraccionamiento la principal variable es laventa de lascasas.

El pronstico de las ventas puede ser calculado ajusfando una serie de


datos histricos, obteniendo una ecuacin que permite pronosticar cual ser el
futuro volumen de ventas,esto no implica que asvaya aser, elanlisis de riesgo
(AR) debe estar encaminado adeterminar cual sera la probabilidad de obtener el
valor mnimo de VPN de la inversin.) que deber tener la empresa para ser
econmicamente rentable. Otro factor que queda fuera del control del empresario
es el nivel de costo de capital a financiarse por terceros que afecta a los flujos
netos deefectivo (FNE) ya laTIR.

Uno de los principales problemas con los modelos de riesgo radica en


que bsicamente consideran informacin histrica para presuponer
probabilidades de ocurrencia de los flujos de efectivo proyectados, si se trata de
analizar un producto o servicio nuevo en el mercado y no se cuenta con datos
histricos se puede utilizar el Mtodo de Montecarlo para simular una distribucin
del VPN y tener una referencia de probabilidad de fracaso del proyecto, se
considera pertinente la adopcin de la funcin normal de probabilidad en la
representacin probabilstica de la construccin y de la venta de las casas, dado
que es lafuncin que mejor representa losfenmenos probabilsticos reales.

Los mtodos de simulacin ayudan a incorporar el riesgo en la


evaluacin de proyectos, el mtodo de simulacin de Montecarlo para el anlisis
de riesgo es ahora fcilmente disponible para la mayora de los evaluadores.

4.5 Simulacin Montecarlo

Llamado tambin mtodo de ensayos estadsticos, es una tcnica de


simulacin de situaciones que permite definir valores esperados para variables

49
DavidEliasCamarera Bermdez
no controlables, mediante la seleccin aleatoria de valores donde la probabilidad
de elegir entre todos los resultados posibles, est en estricta relacin con sus
respectivas distribuciones de probabilidad, para nuestro caso se consider
adecuado el usode lafuncin de probabilidad normal.

El primer paso consiste en expresar matemticamente el problema


(algoritmo). El siguiente paso es la especificacin de la distribucin de
probabilidades de cada variable, la asignacin de nmeros representativos se
efecta en proporcin a la probabilidad acumulada.

La etapa siguiente del modelo requiere generar nmeros aleatorios (al


azar), basados en los resultados de las pruebas aleatorias para cada variable
debe elaborarse una distribucin de probabilidades para la demanda del
Proyecto.

La simulacin de Montecarlo involucra el uso de distribuciones de


probabilidad y nmeros aleatorios con laayuda de una computadora, se crea una
distribucin de posibles flujos netos de efectivo (FNE's) comenzando de un
modelo convencional de evaluacin de proyectos, se utiliza el reemplazo de los
flujos de efectivo netos para cada ao con una probabilidad de distribucin para
cada uno de los factores que afectan a los flujos (variables de ingresos,
componentes de costos, etc.), cada distribucin de probabilidad reflejar la
incertidumbre asociada con el componente ofactor utilizado.

Se puede esperar que los flujos tengan una distribucin normal, cada
distribucin ser descrita por su media y su desviacin estndar, el nivel de
incertidumbre anexado a cada flujo ser determinado por su coeficiente de
variacin.

50
DavidEliasCamareraBermdez
Implantar distribuciones de probabilidad en una hoja de clculo requiere
del uso de la generacin de nmeros aleatorios y para una distribucin de
probabilidad elflujo de efectivo neto (FNE) es reemplazado por unafrmula.

El resultado obtenido de la utilizacin de una hoja de clculo de Excel, es


la obtencin de 500 posibles Flujos Netos de Efectivo para el ao que seevala,
de estos se calcula el promedio o media aritmtica y elfactor de riesgo que es la
Desviacin Estndar, la que resulta de los 1,000 valores operados con las
iteraciones.

4.6 EL Valor del Dinero en el Tiempo

Frecuentemente los proyectos de inversin suponen ingresos, costos,


gastos e inversiones que tienen lugar en diferentes periodos de tiempo, es
conveniente analizarlos dentro de cada periodo y posteriormente compararlos
sobre la misma base de tiempo, esto significa que tendremos que determinar El
Valor del dinero enelTiempo.

Descontar a unfactor X esas cantidades para determinar unvalor neto en


el momento de tomar la decisin, de esta manera estamos en posibilidades de
evaluar sobre la misma base a los ingresos, costos, gastos e inversiones que
ocurren endiferentes periodos.

Es necesario entender el significado del concepto del valor del dinero en


eltiempo. Qu valor adquisitivo tendr en elfuturo un peso de hoy?, Qu valor
adquisitivo tiene hoy da un peso que se recibir enel futuro?

Una cantidad de dinero puede ganar un beneficio si este es invertido por


un cierto periodo de tiempo, no vale lo mismo un peso invertido hoy que uno

51
DavidEliasCamareraBermdez
dado dentro de un ao, el cual valdr menos debido al inters acumulado que
genera durante unao el peso invertido hoy.

Para poder evaluar cantidades con el mismo valor en el tiempo, es


necesaria la utilizacin de herramientas de clculo, las cuales son resultado de la
aplicacin de las matemticas financieras, base fundamental en el desarrollo de
modelos financieros quesirven de soporte para latoma dedecisiones.

Elanlisis financiero utiliza mtodos para poder tasar un proyecto que nos
permita tomar ladecisin sobre realizar una inversin o no, siendo estos mtodos
la partefinal en ladeterminacin.

Se debe saber si hay una necesidad real de una obra de infraestructura,


ya se habr definido el lugar ptimo para la localizacin del proyecto, se
conocer y dominar la operacin de la obra, se habr calculado la inversin
necesaria; sin embargo an no se habr demostrado que la inversin propuesta
sea econmicamente rentable.

Es en este momento donde se estudia sobre que mtodo de anlisis se


emplear, se sabe que el dinero disminuye su valor real con el paso del tiempo,
por lo que el mtodo deber tomar en cuenta este cambio de valor a travs del
tiempo.

Al sumar todas las ganancias y compararlas contra todos los


desembolsos necesarios para producir esas ganancias, en trminos de valor
equivalente en una fecha definida por el valuador, se obtiene el valor presente
neto (VPN), es claro que para aceptar un proyecto las ganancias debern ser
mayores que las inversiones, lo que nos dar que el VPN sea mayor que cero
(positivo). Para calcular elVPN latasa a utilizar es latasa de costo de capital ola
tasa mnima aceptable de rendimiento (TMAR).

52
DavidEliasCamarera Bermdez
En que debe basarse un individuo o una empresa para fijar su
propiatasa mnima aceptable de rendimiento?

Para definir la tasa mnima aceptable de rendimiento se deben tomar en


cuenta tres aspectos bsicos:

El primero, ser el costo porcentual promedio de capital (CPPC), que resultara


de prorratear el porcentaje al que est trabajando el dinero con el que cuenta el
inversionista y el porcentaje que le cobrara una institucin financiera por
proporcionarle elcapitalfaltante para la inversin en el proyecto.

El segundo, ser la Tasa de riesgo (TR), que recibira el inversionista por invertir
sudinero en proyectos con riesgos similares.

Y eltercero lo conformara la Tasa del inversionista (TI),que equivaldra a la tasa


que pretende obtener el inversionista por arriesgar su dinero en el proyecto bajo
estudio.

TMAR =CPPC +TR +TI

53
DavidEliasCamarera Bermdez
CAPITULO5.APLICACIN DELMTODORESIDUALY
SIMULACINAUNCASOPRCTICOANALIZANDO RIESGO
DEL PROYECTO

5.1 Anlisis delterrenoy laconstruccin.

El primer paso consiste en conocer el terreno y la construccin


analizando el terreno y el proceso constructivo de tal manera que se puedan
detectar los posibles riesgos de no contar entiempo yforma con la realizacin
delproyecto.

Para aplicar este mtodo tomaremos en cuenta el valor delterreno de


5,400m2enelcualse pretende construir unfraccionamiento que consta de20
viviendas de 62.19 m2de tipo popular con un costo de $60/m2 del terreno sin
urbanizar, incluiremos el presupuesto de las construcciones tanto de la misma
vivienda, obras de urbanizacin, drenaje, electrificacin y pavimentacin para
llegar a el precio del terreno por m2 con vivienda y sus construcciones. Y las
cualessedeseanconcluiren6meses.

CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD P.U. IMPORTE

VIVIENDA POPULAR PZA 20 $216,750 $4,335,000

URBANIZACIN M2 5400 $ 442.82 $2,391,228

ADMINISTRACIN Y
PZA 20 $32,512.50 $650,250
VENTAS
TOTAL $7,700,478

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DavidEliasCamarena Bermdez
Descripcin del Terreno

Elterreno es sensiblemente plano, con una pendiente menor al 1%.Se


desarrolla en una superficie de 5,400 m2,cuenta con un rea vendible de 1,500
m2en una primeraetapa.

Se construir un tipo de vivienda: el prototipo Portales con rea de


estacionamiento enambos casos.

El prototipo Portales es una vivienda unifamiliar, con un rea de


construccin de 62.19 m2 de un lote de 6.21x 10.00 m., con una superficie de
62.19 m2 paravivienda con estacionamiento

Lasecuencia delsembrado devivienda sedescribeacontinuacin:

Se realizar el trazo y nivelacin del terreno, para el desplante de la losa


decimentacin.

Trazoy nivelacin paracimentacin.

55
DavidEliasCamarenaBermdez
Posteriormente se realizar el tendido de una geomembrana para
impermeabilizar el terreno y sobre ella se har el armado y habilitado del acero
de refuerzo de la losa de cimentacin, y uniendo las varillas de castillos y
refuerzode los murosdecarga.

Armado de la losa de cimentacin

A continuacin se proceder a lacolocacin delconcreto premezclado, no


sin antes dejar las preparaciones para las instalaciones elctricas e
hidrosanitarias,como se puede apreciar en lasiguientefigura.

Colado de lalosade cimentacin

Terminada la losa de cimentacin y una vez que el concreto obtenga una


resistencia tal que se pueda maniobrar sobre l,se proceder a la edificacin de

56
DavidEliasCamareraBermdez
los muros de carga con tabique hueco, reforzado con varilla a cada metro de
distancia,as mismo setendr elcuidado dequelos ductos delas instalaciones
tengancontinuidad.

Construccindemurosdetabique.

Terminados losmurosaniveldelosa,seprocederalainstalacindelosacero,
esta se fijar con el acero de refuerzo de los muros y o castillos; tambin se
tendr especial cuidado de la continuidad de los ductos de instalaciones, as
comodelaceroderefuerzoquedebatenerconexinconelsiguientenivelyque
trabajedeunamaneraadecuadaestructuralmente.

Colocacindelosaceroparalosa

57
DavidEliasCamarena Bermdez
Concluida la losa del primer nively unavezque elconcreto hayaadquirido una
resistencia dealmenos el75%desu resistencia de proyecto,seproceder ala
construccin de los muros enelsegundo nivel,dando continuidad alacero de
refuerzo en muros ya losductos de instalaciones.

Construccin de murosenelsegundo nivel

Terminados los muros a nivel de proyecto, se realizar el armado ycolado de las


trabes quesostendrn la losadetecho.

Construccin delosadesegundo piso

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DavidEliasCamareraBermdez
Concluidas las trabes se construir la losa de techo, la cualtendr la pendiente
necesaria para desalojar lasaguasdelluvia.

Techumbre de lacasa terminada

Laconstruccin delascasasse harrespetando elsembrado deproyecto


detalformaque quedendefinidas lasvialidades.

Vista generaldelconjunto decasas

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DavidEliasCamarenaBermdez
Terminada la construccin de la obra negra, se proceder a realizar los
acabados, empezando por elrepellado de muros con mortero,eninteriores como
enfachada, teniendo cuidado enlosemboquillados deventanas ypuertas, como
seaprecia enlasiguientefigura:

Repellado enmuros.

Hechos los repellados y la colocacin de la cancelera, se procede a la


aplicacin de lapintura.

Vista de unacasa muestra

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DavidEliasCamarenaBermdez
Proyeccin delconjunto habitacional ya habitado

Es importante recalcar que la correcta construccin de los bienes


inmuebles incide sustancialmente ensuvalor.

5.2 Descripcin del Presupuesto.

El presupuesto de construccin de cada casa se calcul de la forma que se


ilustra, del cual mostramos su resumen, su desglose se puede consultar en el
Anexo1.

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DavidEliasCamareraBermdez
CDIGO CONCEPTO TOTAL
c01 Preliminares $2,897.00
c02 Cimentacin $14,714.37
c03 Instalaciones en cimentacin $1,845.19
c05 Albailera deobra negra $18,865.28
c06 Instalaciones en muros $1,012.88
c07 Estructura $20,523.57
c08 Instalaciones enentrepiso $996.57
c09 Albailera deobra general $11,792.70
CO Instalaciones enexterior $1,222.41
C11 Patio posterior $3,651.61
c12 Obra exterior $5,472.88
c13 Cancelera y herrera $5,912.58
c14 Carpintera ycerrajera $2,634.92
c15 Muebles hidrosanitarios $2,273.48
c16 Acabados $15,108.71
d01 Albailera deobra negra $22,668.14
d02 Instalaciones enmuros $1,373.45
d03 Estructura $22,239.57
d04 Instalaciones enazotea $668.47
d05 Albailera deobra general $11,566.70
d06 Albailera deazotea $4,266.09
d07 Canceleray herrera $2,849.20
d08 Carpintera ycerrajera $6,835.45
d09 Muebles hidrosanitarios $3,660.23
d10 Acabados $23,060.88
totalprototipo 2recamaras $208,112.33

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DavidEliasCamarenaBermdez
5.3 Simulacin del proceso constructivo.

Cuando se tiene el proceso constructivo y las erogaciones posibles de


dicho proceso,se procede asimulareltiempo deconstruccin conelfindesaber
los gastos que se tendran y los tiempos en que realmente se construira el
proyecto, esto se logra con un sistema de simulacin, al hacer el proyecto en el
sistema simulado se encuentran las posibles inversiones requeridas en los
diferentes mesesyesto aunadoalos prorrateosdelosgastos, nosconduce aun
flujo de efectivo muy aproximado a la realidad, la estimacin del flujo nos
permite encontrar posteriormente el riesgo del proyecto, dado que proporciona
una funcin de probabilidad de la realizacin del proyecto y con base en esa
funcin de probabilidad podremos saber cuando estaremos en disposicin de
vender los inmuebles ypor lotantotendremos unflujodeefectivo aceptable.

5.4 Anlisis de las ventas y el proceso constructivo.

La ltima parte del proceso consiste en simular las ventas y con esto
estimar el VPN del proyecto, con este VPN llegamos a la estimacin del valor
residualdelterreno.

El valor presente neto o sea el valor RESIDUAL del terreno result del
promedio de hacer 500 corridas financieras, considerando que el total de las
casas se hara en9.5 mesesy laventa de las mismas,sesimul para un periodo
mximo de 24 meses; resultando un valor residual promedio de $1,283,378.25,
si se considera un valor de mercado del terreno de $915,000.00 se tendr un
riesgodel2%aproximadamente deque elVPNdel proyecto nocubra elvalor de
mercado delterreno. Estoeselriesgodelnegocio.

63
DavidEliasCamarenaBermdez
INTERVALO
MARCA DE CLASE FRECUENCIA
DE A
388,708.09 520,482.47 454,595.28 1.00
520,482.47 652,256.86 586,369.66 2.00
652,256.86 784,031.24 718,144.05 4.00
784,031.24 915,805.62 849,918.43 2.00
915,805.62 1,047,580.00 981,692.81 16.00
1,047,580.00 1,179,354.39 1,113,467.19 104.00
1,179,354.39 1,311,128.77 1,245,241.58 172.00
1,311,128.77 1,442,903.15 1,377,015.96 121.00
1,442,903.15 1,574,677.53 1,508,790.34 54.00
1,574,677.53 1,706,451.91 1,640,564.72 24.00

HISTOGRAMA

200.00
180.00 \ i
160.00 s

|I40.00
120.00
^00.00
;80.00
60.00
40.00
20.00
0.00 - r-n . _ . n . -i r
f .< 5) A- *5 * A*'
ir &
&
\- J" \'
\-
^

MARCA DE CLASE
DHISTOGRAMA

64
David Elias Camarena Bermdez
Para hacer el clculo de la TIR consideraremos el valor de mercado del
terreno de$915,000yelVPN mediode nuestrascorridasfinancieras, resultando
de 52%. Con la misma consideracin anterior se obtuvo el beneficio costo que
serde 1.9

65
DavidEliasCamarenaBermdez
CONCLUSIONES

Del presente estudio, como elementos puntuales pueden afirmarse los


siguientes:

1. Que la metodologa queda al alcance de cualquier profesional que tenga


conocimientos bsicos de la evaluacin de proyectos, clculo de costos y
corretaje inmobiliario.

2. Puede verse que valuar predios de gran extensin, con base en


indagaciones inmobiliarias de terrenos para uso habitacional unifamiliar,
de poca superficie resulta inadecuado, pues no es lo mismo comprar una
unidad de terreno que varias, ya que cuando son varias el precio unitario
se reduce, pero no necesariamente de manera proporcional.

3. Viendo adems de una valuacin, el anlisis de un proyecto factible,


puede establecerse el tiempo en el cual se recuperan las inversiones del
negocio, que para el caso en estudio result a la mitad del horizonte de
planeacin establecido,esdecir, 10meses.

4. Tambin puede determinarse la tasa interna de retorno como indicador


para la toma de decisiones respecto del proyecto, que en el estudio
realizado result ser del 52%, situacin que respalda la hiptesis del
mayor y mejor uso del predio en condiciones de bajo riesgo (principio
fundamental de lavaluacin).

5. El valor presente neto o sea el valor RESIDUAL del terreno resulto del
promedio de hacer 500 corridas financieras considerando que el total de
las casas se haran en 9.5 meses y la venta de las mismas, se simul
para un periodo mximo de 24 meses; resultando un valor residual

66
DavidEliasCamarenaBermdez
promedio de $1,283,378.25 y si se considera un valor de mercado del
terreno de $915,000.00 se tendr un riesgo del 2% aproximadamente de
que elVPNdel proyecto nocubra elvalorde mercadodelterreno.

No obstante lo anterior, se recomienda vigilar que los periodos de referencia


de lastasas empleadas como costo decapital para lavaluacin coincidan con los
periodos empleados en la formulacin de los flujos del negocio, pues sera
incorrecto aplicar, por ejemplo, tasas de ndole anual sobre flujos mensuales.
Para elloser necesario establecerlos deforma adecuada alinicio delanlisis.

Tambin se recomienda hacer una adecuada revisin de los flujos con el fin
de verificar la imposibilidad de que surjan valores negativos como resultado de la
valuacin, y en todo caso cuando esto efectivamente proceda, deber asumirse
que no se ha establecido el mayor y mejor uso posible para el predio;
consecuentemente habr que formular otro tipo de proyecto inmobiliario para
realizar lavaluacin.

Cierto es que un valor negativo debe entenderse como un valor "nulo" del
bien, pero en trminos econmicos esto es imposible, pues se entendera que el
bien podra ser "regalado" a cualquier persona, y el sentido comn nos indicara
que nadie regalara un terreno de gran extensin. En ese sentido debe tenerse
cuidado en la formulacin e interpretacin del mtodo para no generar valores y
expectativas fuera delsentido comn.

Como conclusin general resultante de este trabajo se puede decir que la


valuacin es una tcnica integral que aplica conocimientos de ingeniera,
arquitectura, economa y matemticas financieras, con el fin de mejorar el
proceso detoma de decisiones relativasa lafijacin devalores que servirn para
lacomercializacin de los bienes sujetosalprocesovaluatorio.

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DavidEliasCamareraBermdez
BIBLIOGRAFA

i. Arce y Cervantes, Jos, De los Bienes, Porra, 3a edicin, Mxico,


1997,160 pp.

2. Ayres, Frank Jr., Matemticas Financieras, Me. Graw-Hill, I a edicin,


Mxico, 1991, 230pp.

3. Cdigo Civil para el Distrito Federal en Materia Comn, y para toda la


Repblica enMateriaFederal. Sista,S.A. de C.V., 2000.

4. Coss Bu, Ral, Anlisis y Evaluacin de Provectos de Inversin, Limusa


Noriega Editores,2 aedicin,Mxico, 1993,375pp.

5. Hernndez-Ruiz, Enrique Augusto, Teora y Praxis de Valuacin


Inmobiliaria, Industrial y de Negocios, Divisin de Educacin Continua de la
Facultad de Ingeniera de la Universidad Nacional Autnoma de Mxico,
2002.

6. Luna Mndez Jaime Eduardo.- Tesis evaluacin econmico-financiera del


proyecto del acceso Salina Cruz en la carretera: Pinotepa Nacional-Salina
Cruz; subtramo: km. 381+100 al km. 387+700; origen: Pinotepa Nacional,
Oax,(ITC).-2003.

7. Pgina web http://www.sonoraturismo.gob.mx/san-luis-rio-colorado-


sonora.htm.

8. Sapag Chain, Nassir, Sapag Chain, Reinaldo, Preparacin yEvaluacin de


Proyectos. Me.Graw-Hill,3 aedicin,Colombia, 1995,404 pp.

68
DavidEliasCamarenaBermdez
9. Ventlo Jr, Wiliam L, Williams, Martha R., TcnicasdelAvalo Inmobiliario,
Pax Mxico, Mxico, 1997,205 p.p.

io. Weiers, Ronald M., Investigacin de Mercados, Prentice Hall, 1 aedicin,


Mxico, 1986, 540 pp. Dobner Eberl, Horst Karl, Catastro: Conceptos,
Tcnicas,Avances, SistemasyAplicaciones, Instituto Mexicano de Estudios
del Comportamiento, A.C. y Editorial Concepto, S.A., I a edicin, Mxico,
1979,237 pp.

DavidEliasCamarenaBermdez
ANEXO

PRESUPUESTODESGLOSADODE OBRA

Cdigo Concepto Total

C01 PRELIMINARES
Total PRELIMINARES $ 2,897.00

C02 CIMENTACIN
Total CIMENTACIN $ 14,714.37

C03 INSTALACIONES EN CIMENTACIN


Total INSTALACIONES EN CIMENTACIN $ 1,846.19

C06 ALBANILERIA DEOBRA NEGRA


Total ALBAILERIA DEOBRA NEGRA $ 18,866.28

C06 INSTALACIONES EN MUROS


Total INSTALACIONES EN MUROS $ 1,012.88

C07 ESTRUCTURA
Total ESTRUCTURA 20,523.67

C08 INSTALACIONES EN ENTREPISO


Total INSTALACIONES EN ENTREPISO $ 996.67

C09 ALBAILERIA DEOBRA GENERAL


Total INSTALACIONES ENEXTERIOR $ 1,222.41

C11 PATIO POSTERIOR


Total PATIO POSTERIOR $ 3,661.61

C12 OBRA EXTERIOR


Total OBRA EXTERIOR 6,472.88

C13 CANCELERA Y H E R R E R A

Total CANCELERA Y HERRERA $ 6,912.58

C14 CARPINTERA Y CERRAJERA


Total CARPINTERA YCERRAJERA $ 2,63492

C16 MUEBLES HIDROSANITARIOS


Total MUEBLES HIDROSANITARIOS $ 2,273.48

C16 ACABADOS
Total ACABADOS $ 16.108.71

Total P U N T A BAJA LN6X13.6 3 RECAMARAS

D PLANTA ALTA LNSX13.5 3 RECAMARAS

D01 ALBAILERIA DEOBRA NEGRA


Total INSTALACIONES EN MUROS $ 1,373.45

D03 ESTRUCTURA
Total INSTALACIONES ENAZOTEA $ 668.47

DOS ALBAILERIA DEOBRA GENERAL


Total ALBAILERIA DEOBRA GENERAL $ 11,666.70

DM ALBAILERIA DE AZOTEA
Total ALBAILERIA DE AZOTEA $ 4,266.09

D07 CANCELERA Y HERRERA

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DavidEliasCamarenaBermdez
Total CANCELERA Y HERRERA $ 2,849.20

DOS CARPINTERA Y CERRAJERA


Total CARPINTERA Y CERRAJERA % 6,836.45

D09 MUEBLES HIDROSANITARIOS


Total MUEBLES HIDROSANITARIOS $ 3,660.23

DIO ACABADOS

TotalACABADOS $ 23,060.88
TOTALPROTOTITPO2RECAMARAS $ 208,112.33

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