Apostila GestaoAluguel V12!1!2

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TOTVS
Incorporao Linha RM Verso
12.12
Gesto de
Aluguel
Habilitar o participante nas funcionalidades do ambiente de forma sistemtica e prtica,

abordando diversas opes oferecidas pelo sistema, tais como: Imveis, Contratos de
Administrao, Contratos de Locao e Eventos Financeiros.
TOTVS Incorporao - Gesto de Aluguel
Sumrio
Sumrio ...................................................................................................................................................................................2
1 Objetivo ........................................................................................................................................................................6
2 Introduo ....................................................................................................................................................................6
3 Parmetros ...................................................................................................................................................................7
4 Aluguel: Entidades ......................................................................................................................................................8
4.1 Cadastros ................................................................................................................................................... 9
4.1.1 Administrador do condomnio .........................................................................................................................11
4.1.2 Beneficirio .....................................................................................................................................................11
4.1.2.1 Dados bancrios (do Beneficirio) .................................................................................................12
4.1.3 Corretor ...........................................................................................................................................................12

4.1.4 Fiador ..............................................................................................................................................................13
4.1.5 Locatrio .........................................................................................................................................................13
4.1.6 Prestadoras de servio ...................................................................................................................................14
4.1.7 Procurador ......................................................................................................................................................14
4.1.8 Locador ...........................................................................................................................................................15
4.1.8.1 Dados bancrios (do locador) ........................................................................................................15
4.1.9 Parmetros de integrao Financeira .............................................................................................................16

4.1.10 Motivo de Aditivo .............................................................................................................................................17
4.1.11 Modelo de Contrato de Locao .....................................................................................................................17
4.1.12 Regra de Vencimento .....................................................................................................................................18
4.1.13 Tipo de Contrato de Locao ..........................................................................................................................21
4.1.14 Tipo de Evento Financeiro ..............................................................................................................................21
4.2 Campos complementares .......................................................................................................................... 23
4.2.1 Comisso ........................................................................................................................................................24
4.2.2 Contrato de administrao ..............................................................................................................................24
4.2.3 Contrato de locao ........................................................................................................................................24
4.2.4 Imvel..............................................................................................................................................................24
4.2.5 Garantias.........................................................................................................................................................24
4.2.6 Evento Financeiro ...........................................................................................................................................25
4.3 Imvel ......................................................................................................................................................... 26
4.3.1 Anexos ............................................................................................................................................................26
4.3.1.1 Imvel ............................................................................................................................................27
4.3.1.2 Prestadoras de servio ..................................................................................................................27
4.3.1.3 Administradoras de Condomnio....................................................................................................28
4.3.1.4 Caractersticas ...............................................................................................................................28
Verso 1.0 2
4.3.1.5 Endereos Adicionais ....................................................................................................................29
4.3.1.6 Histrico de Situao do Imvel ....................................................................................................29
4.3.2 Campos complementares ...............................................................................................................................30

4.3.3 Processos .......................................................................................................................................................31
4.3.3.1 Alterar situao do imvel..............................................................................................................31
4.4 Contrato de administrao ......................................................................................................................... 32

4.4.1 Anexos ............................................................................................................................................................32
4.4.1.1 Contrato de administrao .............................................................................................................33
4.4.1.2 Imveis (itens do contrato de administrao) ................................................................................33
4.4.1.3 Locadores ......................................................................................................................................34
4.4.1.4 Aditivos ..........................................................................................................................................36
4.4.1.5 Encerrar/ Rescindir ........................................................................................................................40
4.4.1.6 Histrico Situao do Contrato Administrao ..............................................................................41
4.4.2 Processos .......................................................................................................................................................42

4.4.2.1 Efetivar Contrato de Administrao ...............................................................................................43
4.4.2.2 Imprimir Contrato de Administrao ..............................................................................................43
4.4.2.3 Reabrir Contrato de Administrao................................................................................................44
4.4.2.4 Encerrar / Rescindir .......................................................................................................................45
4.4.2.5 Efetivar Aditivo de Reajuste do Valor Sugerido .............................................................................45
4.4.2.6 Efetivar Aditivo de Renegociao de Taxas ..................................................................................46
4.4.2.7 Efetivar Aditivo de Renovao da Data de Vencimento ................................................................47
4.4.2.8 Efetivar Aditivo de Troca de Locador .............................................................................................47
4.4.2.9 Efetivar Aditivo de Troca de Beneficirio .......................................................................................48
4.4.2.10 Efetivar Aditivo de Troca de Procurador ........................................................................................49
4.4.2.11 Efetivar Aditivo de Troca de Imvel ...............................................................................................50

4.5 Contrato de locao ................................................................................................................................... 52
4.5.1 Anexos ............................................................................................................................................................52
4.5.1.1 Contrato de locao .......................................................................................................................53
4.5.1.2 Imveis...........................................................................................................................................53
4.5.1.3 Locatrios ......................................................................................................................................54
Verso 1.0 3
4.5.1.4 Corretores ......................................................................................................................................55
4.5.1.5 Campos complementares ..............................................................................................................55
4.5.1.6 Fiadores .........................................................................................................................................56
4.5.1.7 Garantias .......................................................................................................................................56
4.5.1.8 Escalonamento ..............................................................................................................................57
4.5.1.9 Encerrar/ Rescindir (Ct Locao)...................................................................................................59
4.5.1.10 Parcelas do Contrato de Locao..................................................................................................60
4.5.1.11 Reajustes vigentes.........................................................................................................................61
4.5.1.12 Histrico Situao Contrato de Locao........................................................................................62
4.5.1.13 Lista de verificao para encerramento .........................................................................................62
4.5.1.14 Aditivos ..........................................................................................................................................63
4.5.1.15 Histrico de reajustes ....................................................................................................................67
4.5.2 Processos .......................................................................................................................................................68

4.5.2.1 Imprimir Contrato de locao .........................................................................................................68
4.5.2.2 Efetivar Contrato de locao..........................................................................................................69
4.5.2.3 Gerar lanamentos financeiros ......................................................................................................69
4.5.2.4 Excluir Lanamentos Financeiros ..................................................................................................71
4.5.2.5 Aplicar reajuste ..............................................................................................................................71
4.5.2.6 Desfazer Reajuste .........................................................................................................................73
4.5.2.7 Reabrir Contrato de Locao .........................................................................................................73
4.5.2.8 Efetivar Aditivo de Garantia do Contrato de Locao ....................................................................74
4.5.2.9 Efetivar Aditivo de Locatrio do contrato de locao .....................................................................75
4.5.2.10 Efetivar Aditivo de Alterao de Taxas de Reajuste ......................................................................76
4.5.2.11 Efetivar Aditivo de Renegociao do Valor de Locao ................................................................76
4.5.2.12 Efetivar Aditivo de Renovao do contrato de locao .................................................................77
4.5.2.13 Efetivar Aditivo de Dia de vencimento do contrato de locao ......................................................78

4.6 Comisso ................................................................................................................................................... 80
4.6.1 Processos .......................................................................................................................................................80
4.6.1.1 Incluir clculo e Movimento da comisso ......................................................................................80
Verso 1.0 4
4.6.1.2 Excluir clculo e movimento da comisso .....................................................................................81
4.7 Aplicar Reajuste ......................................................................................................................................... 82

4.8 Evento Financeiro ...................................................................................................................................... 84
4.8.1 Parcelamento ..................................................................................................................................................86
4.8.2 Distribuio .....................................................................................................................................................86
4.8.2.1 Cenrios.........................................................................................................................................87
4.8.3 Processos .......................................................................................................................................................94

4.8.3.1 Incluir Lanamento Financeiro .......................................................................................................94
4.8.3.2 Cancelar Lanamento Financeiro ..................................................................................................94
4.8.3.3 Excluir Lanamento Financeiro......................................................................................................95
5 Aluguel: Processos Funcionais .................................................................................................................................97

5.1 Cadastro do Imvel .................................................................................................................................... 97
5.2 Cadastro de Contrato de Administrao .................................................................................................... 98
5.3 Cadastro de Contrato de Locao.............................................................................................................. 99
5.4 Gerar Lanamento Financeiro.................................................................................................................... 100
5.5 Cadastro de Evento Financeiro .................................................................................................................. 101
5.6 Evento Financeiro Inclui Lanamento Financeiro .................................................................................... 102
6 Concluso ....................................................................................................................................................................103
Verso 1.0 5
1 Objetivo
O objetivo deste documento demonstrar o funcionamento do Mdulo de Aluguis desenvolvido para a verso 12.1.1 e atualizado na verso
12.1.2 do TOTVS Incorporao, descrevendo de forma clara todas as etapas para manuteno e gesto dos imveis, contratos de administrao,
contratos de locao e evento financeiro.
Sero indicados em casa recurso o caminho para Acesso, link do Wikhelp, Tabela do banco de dados e Especificao. Alguns recursos no
tero suas Especificaes indicadas.
2 Introduo
Visando atender o segmento de administradoras de imveis e imobilirias de forma mais abrangente, foi desenvolvido no TOTVS Incorporao
um novo mdulo para Gesto de Aluguel. Este mdulo contempla a gesto do imvel do contrato de administrao e do contrato de locao,
bem como despesas do imvel ou do contrato de locao que so cobradas/ repassadas aos locadores e/ou locatrios.
Veremos em detalhes cada recurso disponvel no mdulo de gesto de aluguel passando por todos os recursos disponveis e utilizaremos para
isso, contedo terico, fluxos e documentos adicionais como help e especificaes.
Verso 1.0 6
3 Parmetros
Para adequada utilizao do mdulo de gesto de aluguel necessrio que sejam informados alguns parmetros.
O mdulo de Gesto de aluguel s ser habilitado para uso se marcado o parmetro Utilizar Mdulo de Aluguel que se encontra em Ambiente/
TOTVS Incorporao/ Aluguel/ Geral. Sem a marcao do Parmetro o menu Aluguel no ser disponibilizado no TOTVS Incorporao.
Outros parmetros necessrios para a adequada utilizao do mdulo de aluguel:
Cdigo da Administradora: cdigo da entidade que representa a imobiliria ou administradora. Este parmetro por coligada. Esta identificao
ser utilizada no contrato de administrao para que a imobiliria no seja utilizada como locador do imvel evitando assim a gerao de repasse
financeiros para a prpria imobiliria (administradora de imveis);
Acesse: Ambiente/ TOTVS Incorporao/ Aluguel/ Imvel
Wikihelp: http://wikihelp.totvs.com.br:1210/WikiHelp/IMB/IMB.RMSGI.aspx
Cdigo do Calendrio: o calendrio informado nos parmetros ser utilizado no clculo do Vencimento da cobrana de aluguel, caso a Regra
de Vencimento associado ao contrato de Locao utilize o clculo de dia til. Neste calendrio devero ser indicados os feriados no mbito da
coligada (nacional/ estadual/ municipal) para que o sistema desconsidere tais dias no clculo de dia til. Este parmetro por coligada.
Acesse: Ambiente/ TOTVS Incorporao/ Aluguel/ Imvel
Frmula do Valor Final: Frmula utilizada para fazer o clculo do campo Valor Final do contrato de locao. Este parmetro por coligada.
Se o parmetro for deixado em branco o sistema atribuir o Valor Total do Contrato ao campo de valor final do contrato de locao;
Acesse: Ambiente/ TOTVS Incorporao/ Aluguel/ Contrato de Locao
Utiliza Rateio Manual no Contrato de Locao: Parmetro que define o comportamento do Rateio por Centros de Custos no Contrato de
Locao. Se desmarcado o sistema far o rateio automtico dos Centros de Custo, buscando primeiro os centros de custo associados ao
imvel, se no encontrar utiliza o centro de custo indicado nos Parmetros de Integrao Financeira indicado no contrato de locao.
Valor de Integrao para Resduo: O Parmetro ser por coligada e exige que o valor de integrao seja criado previamente com
a ao de Acrescenta. Em caso de deflao o sistema tratar o mesmo valor de integrao atribuindo o valor negativo. Este
parmetro ser utilizado no processo de Reajuste do contrato de locao, caso no consiga atualizar uma parcela que deveria ter o
reajuste aplicado, gerando resduo. O valor de resduo ser atribudo ao Valor de Integrao indicado no parmetro e ser associado
ao lanamento financeiro.
Tabela para Todos os Parmetros: XPARAMETROSCOLIGADA
Verso 1.0 7
4 Aluguel: Entidades
A seguir relacionamos todas as entidades do mdulo de Gesto de Aluguel do TOTVS Incorporao na verso 12.1.2 da linha RM.
O mdulo de gesto de aluguel pode ser dividido em seis partes que apresentamos abaixo, so elas: Cadastros; Campos complementares;
Imvel; Contrato de Administrao, Contrato de Locao e Evento Financeiro.
Cadastros
Imvel
Campos complementares
Contrato de administrao
Evento Financeiro
Contrato de locao
Administrador do Comisso Prestadoras de Imveis Imveis Evento
Condomnio Contrato de servio Locadores Locatrios Parcelas
Beneficirio administrao Administradoras Procuradores Corretores Distribuio
Dados bancrios Contrato de locao Caractersticas Beneficirios Comisso
Corretor Imvel Endereos Encerrar/ Rescindir Campos
Fiador Garantia Adicionais Aditivos complementares
Locatrio Evento Financeiro Histrico da Reajuste do valor Fiadores
Prestador de situao do Imvel sugerido Garantias
servio Campos Renegociao das Escalonamentos
Procurador complementares taxas Encerrar/ Rescindir
Locador Renovao da Parcelas do
Dados bancrios data de Contrato de
Parmetros de vencimento Locao
Integrao Troca de Locador Reajustes vigentes
Financeira Troca de Histrico situao
Motivo de Aditivo Beneficirio contrato locaao
Modelo de Troca de Aditivos
Contrato de Procurador Garantia do
Locao Troca de Imvel contrato
Regra de Encerrar/ Rescindir Locatrio do
Vencimento Histrico Situao imvel
Tipo de Contrato de do Contrato Alterao das
Locao Administrao taxas de reajuste
Tipo de Evento Campos Renegociao do
Financeiro complementares valor de locao
Renovao do
contrato de
locao
Dia de
vencimento do
contrato
Histrico de
reajustes
Campos
complementares
Verso 1.0 8
4.1 Cadastros
O recurso de cadastros foi desenvolvido para centralizar todas as entidades bsicas necessrias para a gesto de aluguel. Uma caracterstica
importante, referente as entidades que constituem o recurso de cadastros do mdulo de gesto de aluguel , que algumas entidades so uma
especializao da entidade cliente/fornecedor do *ERP TOTVS linha RM. Ou seja, essas entidades herdam todas as informaes do
cliente/fornecedor, facilitando assim a identificao e centralizao das informaes referentes a cada entidade. Este modelo de especializao
muito importante, porque permite que um cliente/fornecedor possa se especializar como vrias entidades diferentes dentro do mdulo de gesto
de aluguel, permitindo assim que os dados sejam informados apenas uma vez, reduzindo a redundncia de informao e centralizando os dados
em um s lugar.
A seguir detalharemos cada entidade relacionada ao recurso de cadastros definindo e explicando suas partes. As entidades que compe o
recurso de cadastro so: Administrador do condomnio; Beneficirio; Dados Bancrios, Corretor; Fiador; Locatrio; Prestador de servio;
Procurador; Locador; Parmetros de integrao, Motivo de Aditivo, Modelo de Contato de Locao, Regra de Vencimento, Tipo de Contrato de
Locao e Tipo de Evento Financeiro.
Verso 1.0 9
Administrador do
condomnio
Beneficirio Dados bancrios
Corretor
Fiador
Locatrio
Prestador de servio
Cadastros
Procurador
Locador Dados bancrios
Parmetros de
integrao
Motivo de Aditivo
Modelo de Contrato
de Locao
Regra de Vencimento
Tipo de Contrato de
Locao
Tipo de Evento
Financeiro
*ERP = Enterprise Resource Planning (Sistema integrado de gesto empresarial)
Verso 1.0 10
4.1.1 Administrador do condomnio

O Administrador do condomnio, representa uma entidade que responsvel por auxiliar o sndico no exerccio das atividades cotidianas,
orientando-o sobre os aspectos legais e dando-lhe suporte s atividades administrativas do condomnio. Ou pode representar tambm, o prprio
sndico, que pode ser pessoa fsica ou jurdica, moradora ou no do condomnio, responsvel direta do condomnio.
Imobilirias ou Administradoras de imveis podero utilizar os dados do Administrador de Condomnio para contatos eventuais ou campanhas
de marketing.
Premissas e Restries
O Administrador do Condomnio uma especializao da entidade Cliente / Fornecedor;

O cadastro informativo e no sofre processo;
O Administrador do Condomnio ser associado o imvel;
O mdulo de Aluguel no est apto a fazer a gesto de despesas de condomnio;
Acesse: Aluguel/ Cadastros/ Administrao do Condomnio
Wikihelp: http://wikihelp.totvs.com.br:1210/WikiHelp/IMB/IMB.CadastrosAluguel.aspx
Tabela: XALGADMINISTRADORCONDOMINIO
Especificao: N/A.
4.1.2 Beneficirio
O beneficirio a pessoa fsica ou jurdica que recebe parte ou total do valor do repasse da locao de um imvel, e ser associado ao locador
no cadastro do Contrato de Administrao.
O beneficirio uma especializao da entidade Cliente / Fornecedor;
Acesse: Aluguel/ Cadastros/ Beneficirio
Tabela: XALGBENEFICIARIO
Especificao: N/A.
Verso 1.0 11
4.1.2.1 Dados bancrios (do Beneficirio)

Os Dados bancrios so as informaes bancrias associadas ao beneficirio, que podem ser utilizadas na edio de lanamentos financeiros
do beneficirio.
Os dados bancrios incluem informaes simples como forma de pagamento e informaes da conta como banco, agncia e nmero da conta.
Os dados bancrios no so obrigatrios, mas podero ser utilizados para pagamentos de repasse via depsito, TED ou DOC.
Acesse: Aluguel/ Cadastros/ Beneficirio/Anexos / Dados Bancrios
Tabela: FDADOSPGTO
Especificao: N/A.
4.1.3 Corretor
O corretor ou corretor de imveis, a pessoa que intermedia, a relao comercial entre o proprietrio do imvel e o cliente ou locatrio. Cabe,
portanto, ao corretor apresentar ao(s) locatrio(s) o imvel que ser negociado, disponibilizando as informaes necessrias para que a locao
seja efetuada.
O corretor pode ser tipificado em Corretor (aquele que comercializa o imvel), Captador (aquele que traz o imvel para ser administrado pela
Imobiliria) e Atendente (aquele que faz o atendimento inicial a um locatrio interessado e encaminha ao corretor);
O Corretor uma especializao da entidade Cliente / Fornecedor;

O corretor a entidade associada ao processo de comisso e deve ser indicado no Contrato de Locao.
Acesse: Aluguel/ Cadastros/ Corretor
Tabela: XALGCORRETOR
Especificao: N/A.
Verso 1.0 12
4.1.4 Fiador
Quando se aluga um imvel, preciso dar uma garantia para compensar o locador caso o locatrio no consiga honrar com o pagamento mensal.
O fiador a pessoa responsvel por dar esta garantia, normalmente necessrio que ele tenha imvel quitado em seu nome na mesma cidade
em que o locatrio pretende alugar o imvel, e que comprove uma renda mensal compatvel para arcar com o aluguel do imvel, caso o locatrio
venha a no realizar o pagamento mensal do aluguel.
O Fiador uma especializao da entidade Cliente / Fornecedor;

O Fiador uma das garantias previstas na lei do inquilinato, mas pode ser substitudo por outra garantia, no sendo assim obrigatrio
no processo de locao.
Acesse: Aluguel/ Cadastros/ Fiador
Tabela: XALGFIADOR e XCLIENTEPESSOAFISICA
Especificao: N/A.
4.1.5 Locatrio
Se trata da pessoa que aluga um imvel por tempo determinado ou no, mediante o pagamento de certa quantia estipulada em contrato.
O Locatrio uma especializao da entidade Cliente / Fornecedor;

O Locatrio e inquilino so a mesma entidade;
O Locatrio ser associado ao Contrato de Locao e receber a cobrana do aluguel do imvel;
Acesse: Aluguel/ Cadastros/ Locatrio
Tabela: XALGLOCATARIO e XCLIENTEPESSOAFISICA
Verso 1.0 13
Especificao: N/A.
4.1.6 Prestadoras de servio

O Prestador de servio a entidade responsvel por fornecer servios bsicos como energia, agua e saneamento e gs para o imvel. Podem
ter identificaes como:
Operadora de Energia: nome da empresa que fornece a energia para o imvel. A identificao se justifica pois em alguns estados existem mais
de uma operadora atuando com sites diferentes, como por exemplo, So Paulo.
Empresa de Agua e Saneamento: nome da empresa que presta o servio de fornecimento de Agua e saneamento;
Prestadoras de Servio uma especializao da entidade Cliente / Fornecedor;

A prestadora de servio ser associada ao imvel como seu anexo;
Esta entidade no sofre processos do sistema TIN.
Acesse: Aluguel/ Cadastros/ Prestadoras de Servio
Tabela: XALGPRESTADOR
Especificao: N/A.
4.1.7 Procurador
O procurador o representante legal de uma pessoa fsica ou jurdica que possui poderes para movimentar bens e/ou valores conforme outorga
dada por procurao.
O procurador pode ser nomeado em diversas situaes, entre elas:
Menoridade legal
Incapacidade intelectual para tomadas de deciso
Ausncia fsica (residente fora do pas ou local distante)
Idoso com capacidade reduzida
Quando definido um procurador, este poder assinar contratos e responder em nome do proprietrio, porm, o contrato ser feito no nome do
proprietrio e constaro os dados do respectivo procurador.
Verso 1.0 14
O Procurador uma especializao da entidade Cliente / Fornecedor;

O Procurador ser associado Locador no Contrato de Administrao;
Acesse: Aluguel/ Cadastros/ Procurador
Tabela: XALGPROCURADOR e XCLIENTEPESSOAFISICA
Especificao: N/A
4.1.8 Locador
O Locador ou proprietrio uma pessoa fsica ou jurdica, proprietria de um imvel, que poder firmar contrato com a imobiliria para a prestao
de servio de administrao do imvel.
Nos contratos de administrao de imveis a imobiliria recebe do locatrio o valor do aluguel, e depois de descontadas as taxas de administrao
e eventuais despesas, faz o repasse ao locador do valor descontado.
O Locador uma especializao da entidade Cliente / Fornecedor;

O Locador ser associado ao Contrato de Administrao;
O locador ser associado aos lanamentos financeiros de repasse do contrato de locao e aos lanamentos de repasse e cobrana
do evento financeiro, desde que tenha um percentual maior que zero indicado no contrato de Administrao.
Acesse: Aluguel/ Cadastros/ Locador
Tabelas: XALLOCATARIO e XCLIENTEPESSOAFISICA
Especificao: N/A;
4.1.8.1 Dados bancrios (do locador)

Os Dados bancrios so as informaes bancrias associadas ao proprietrio, que podem ser utilizadas na edio de lanamentos financeiros
do proprietrio.
Os dados bancrios incluem informaes simples como forma de pagamento e informaes de conta bancria tais como banco, agncia e nmero
da conta.
Verso 1.0 15
Acesse: Aluguel/ Cadastros/ Locador/ Anexos / Dados Bancrios
Tabelas: FDADOSPGTO
Especificao: N/A.
4.1.9 Parmetros de integrao Financeira

Os parmetros de integrao so constitudos de informaes necessrias para realizar a integrao financeira do mdulo de gesto de aluguel
do TOTVS Incorporao e o TOTVS Gesto Financeira.
Estas informaes podem ser indicadas apenas uma vez e utilizadas diversas vezes no contrato de locao e no evento financeiro para gerao
dos lanamentos financeiros. Ou seja, as informaes contidas em um parmetro de integrao vo para os lanamentos financeiros gerados
pelo processo de Gerar lanamentos financeiros do contrato de locao.
Os Parmetros de Integrao Financeira tambm sero utilizados nos Eventos Financeiros e sero responsveis por realizar a integrao com
o mdulo de Gesto Financeira, para eventos com a cobrana Avulsa;
O Parmetro de Integrao Financeira ser associado ao contrato de locao e ao evento financeiro e ser obrigatrio em ambos os
registros;
Um mesmo Parmetro de Integrao Financeira poder ser utilizado em N contratos de locao ou Eventos Financeiros.
Atravs deste cadastro ser possvel determinar se sero gerados lanamentos de Previso e Realizado. Proviso ou Previso so
lanamentos que no permitem baixa/ pagamento/ remessa a banco. J os Lanamentos realizados ou Sem classificao podem ser
Baixados ou remetidos a banco a qualquer tempo. Para a linha RM ser possvel por exemplo gerar o 1 lanamento como realizado
ou sem classificao e os demais como previso. J para a Linha Protheus o comportamento estabelecido pelo parmetro de
Integrao TIN X Protheus do TBC. Para que sejam gerados lanamentos de Previso ou Proviso da Linha RM o usurio deve marcar
o campo Utiliza lanamentos futuros como proviso e preencher os campos de Cdigo tipo de documento a receber (Futuro) e
Cdigo tipo de documento a Pagar (Futuro);
O locador ser associado aos lanamentos financeiros de repasse do contrato de locao e aos lanamentos de repasse e cobrana
do evento financeiro, desde que tenha um percentual maior que zero indicado no contrato de Administrao.
O Tipo de Documento indicado no parmetro de integrao financeira poder ser um filtro para indicar quais lanamentos comporo o
arquivo F100 do Sped Pis/Cofins da linha RM;
Acesse: Aluguel/ Cadastros/ Parmetros de Integrao Financeira
Verso 1.0 16
Tabelas: XALGPARAM
Especificaes: criada no projeto TIN002 e evoludo no projeto TIN004;
R_TIN002_ALG_PAR R_TIN004-BRA27 -
AMETROSINTEGRACAOFINANCEIRO.docx
CONTA CAIXA.docx
4.1.10 Motivo de Aditivo

O Motivo de Aditivo uma subclassificao que o usurio poder criar para associar aos Aditivos do Contrato de Locao e que poder ser
utilizado posteriormente em relatrios ou processos personalizados, sendo obrigatria sua indicao no Aditivo de Renovao do Contrato de
Locao
O Motivo de Aditivo ser obrigatrio apenas para o Aditivo / Renovao do Contrato de Locao;
O motivo de aditivo possui uma classificao que limitar sua utilizao em cada tipo aditivo do contrato de locao.
O Motivo de Aditivo poder ser classificado para utilizao nos seguintes tipos de aditivos: Garantia, Locatrio, Reajuste, Renegociao,
Renovao e Vencimento.
Acesse: Aluguel/ Cadastros/ Motivo de Aditivo
Tabelas: XALGMOTADIT
R_TIN004-BRA39 -
MOTIVO ADITIVO RENOVACAO CONTRATO.docx
Especificao:
4.1.11 Modelo de Contrato de Locao

O Modelo de Contrato um recurso com o objetivo de acelerar o cadastro do contrato de locao, permitindo que o usurio estabelea algumas
regras como default.
O Modelo prev os seguintes defaults para o contrato de locao: Regra de Vencimento, regras de Reajuste, regras de Resciso e Tipo de
Evento Financeiro.
Verso 1.0 17
Desta forma o usurio no precisar preencher todas as vezes tais regras, mas se necessrio poder editar os dados preenchidos como default
para eventuais ajustes.
Exemplo:
Podem ser criados os seguintes modelos comuns no mercado.
Padro 1:
Com vencimento no 5 dia til, com reajuste anual pelo IGPM com o ndice acumulado e como clculo pr-rata dia, e para a resciso
ser utilizada a formula Multa3 que cobra trs meses do valor do aluguel caso o contrato seja rescindido antes de 36 meses de
vigncia.
Padro 2:
Com vencimento no 10 dia til, com reajuste anual pelo INCC com o ndice acumulado e capitalizado sem clculo pro-rata dia, e para
a resciso ser utilizada a frmula MultaSimples que cobra 50% de multa sobre o valor do aluguel;
Podem ser criados N modelos de Contratos;

No h como desativar um modelo de contrato;
O modelo pode ser editado a qualquer tempo;
Ser associado ao contrato de locao e ser obrigatrio;
No sero fornecidas formulas de resciso padro para serem associadas ao modelo de contrato, no entanto existem funes de
frmula que podem auxiliar na confeco de formulas. Tais funes esto descritas na especificao associada ao tpico Encerrar/
Rescindir (Ct Locao)
Acesse: Aluguel/ Cadastros/ Modelo de Contrato de Locao
Tabelas: XALGCONTRATOLOCMODELO
R_TIN004-BRA32_02
MODELO DE CONTRATO DE LOCAO.docx
Especificao:
4.1.12 Regra de Vencimento

A Regra de Vencimento determina como ser calculado o vencimento do Lanamento financeiro (parcela) de cobrana do Aluguel do contrato
de locao;
A regra de vencimento permite vencimentos em dia Fixo ou til
Verso 1.0 18
Dias Fixos: baseado no Dia do Vencimento as datas sero exatamente iguais.
Exemplo: se o dia do Vencimento informado for dia 01, os vencimentos sero todo dia 01 dos meses subsequentes. No ser tratado
se o dia do vencimento til ou no e se o vencimento deve ser prorrogado ou antecipado.
Dias teis: com base no Dia do Vencimento o sistema contar o dia para o vencimento.
Exemplo: se o dia do Vencimento informado for dia 05, o sistema contar cinco dias teis para gerar o vencimento. O calendrio base
ser o informado em Ambiente/ Parmetros/ TOTVS Incorporao/ Aluguel/ Imvel campo Cdigo do Calendrio. Para integrao
com o BackOffice Protheus dever haver uma rplica manual dos calendrios e parametrizao.
Exemplos de cenrios de Vencimento
1) Supondo um Contrato de Locao com Incio em 03/01/2014 com Trmino em 02/01/2015.

Se na Regra de Vencimento for parametrizado Dia Fixo=3 e Cobrana (Ao divergncia vencimento) = Valor do Contrato o sistema
far a seguinte gerao de Vencimentos
Vigncia Primeiro
Incio Fim Vencimento
03/01/14 02/01/15 03/01/14
03/01/2014 02/02/2014 03/01/2014
03/02/2014 02/03/2014 03/02/2014
03/03/2014 02/04/2014 03/03/2014
03/04/2014 02/05/2014 03/04/2014
03/05/2014 02/06/2014 03/05/2014
03/06/2014 02/07/2014 03/06/2014
03/07/2014 02/08/2014 03/07/2014
03/08/2014 02/09/2014 03/08/2014
03/09/2014 02/10/2014 03/09/2014
03/10/2014 02/11/2014 03/10/2014
03/11/2014 02/12/2014 03/11/2014
03/12/2014 02/01/2015 03/12/2014
2) Se o mesmo contrato for associado a uma Regra de Vencimento Dia Fixo=3 mas a cobrana (Ao divergncia vencimento) for =
Fraciona / Acumula e o campo de 1 vencimento for 20/01/2014 haver um deslocamento de competncias
Vigncia Primeiro
Incio Fim Vencimento
10/01/14 09/01/15 20/01/14
10/01/2014 20/01/2014 20/01/2014
21/01/2014 03/02/2014 03/02/2014
04/02/2014 03/03/2014 03/03/2014
04/03/2014 03/04/2014 03/04/2014
04/04/2014 03/05/2014 03/05/2014
Verso 1.0 19
04/05/2014 03/06/2014 03/06/2014

04/06/2014 03/07/2014 03/07/2014
04/07/2014 03/08/2014 03/08/2014
04/08/2014 03/09/2014 03/09/2014
04/09/2014 03/10/2014 03/10/2014
04/10/2014 03/11/2014 03/11/2014
04/11/2014 03/12/2014 03/12/2014
04/12/2014 09/01/2015 09/01/2015
Sempre que na regra de Vencimento tiver a Ao divergncia vencimento com a indicao Fraciona/ Acumula ser comparado a data do 1
vencimento indicado no contrato de locao ao dia indicado na regra de vencimento.
Se o 1 vencimento for antes do dia de vencimento da regra, como por exemplo 1 venc. em 20/jan. mas os demais vencimentos sero todo dia
3 de cada ms ser feito um fracionamento da primeira Cobrana, gerando uma parcial de cobrana com rateio de valor do perodo 03/01/2014
a 19/01 com vencimento em 20/01, na segunda parcela de 20/01 a 02/02 com vencimento dia 03/2, e a terceira de 03/02 a 02/03 com vencimento
em 03/03 e assim por diante sem mais deslocamentos. Estes so cenrios de exceo, pois o mais comum usar o valor do contrato de locao
sem deslocamento de competncia
Regras de
Vencimento.xlsx
Na planilha a seguir outros cenrios de clculo da data de vencimento.
A regra de vencimento pode impactar no clculo de vencimento da parcela de repasses, se no contrato de administrao, relacionado
ao imvel que est sendo locado pelo contrato de locao, estiver indicado que o vencimento do repasse ser x dias depois do
Vencimento da parcela de aluguel;
A regra de vencimento pode interferir no perodo inicial e final de cobrana de aluguel.
Acesse: Aluguel/ Cadastros/ Regra de Vencimento
Tabelas: XALGVENCIMENTO
R_TIN004-BRA29 -
DATA VENCIMENTO EM DIA UTIL.docx
Especificao:
Verso 1.0 20
4.1.13 Tipo de Contrato de Locao

O tipo de contrato serve para categorizar os contratos de locao e se necessrio aplicar tratamentos na resciso do mesmo.
No h tratamento direto do sistema sobre este cadastro, sendo apenas informativo;

A associao do tipo de contrato a um contrato de locao permitir filtros em relatrios e consultas da viso;
Acesse: Aluguel/ Cadastros/ Tipo de Contrato de Locao
Tabelas: XALGCONTRATOLOCTIPOLOC
R_TIN004-BRA2 -
DISTRATO CONTRATO LOCACAO.docx
Especificao:
4.1.14 Tipo de Evento Financeiro

O tipo de Tipo de Evento Financeiro uma classificao que pode ser utilizada para distinguir um conjunto de despesas que sero cobradas e/ou
repassadas a um locador ou locatrio.
Devem ser criados Tipos de Eventos distintos para cada situao.
Abaixo apenas alguns Exemplo de Tipos de Eventos Financeiros utilizados:
01. Despesa de Manuteno com a Finalidade = Diversos
02. Despesa com Reforma com a Finalidade = Diversos
03. IPTU com a Finalidade = Diversos
04. Taxa de Incndio com a Finalidade = Diversos
05. Cobrana de Aluguel com a Finalidade = Locao
06. Luvas com a Finalidade = Luvas
07. Resciso com a Finalidade = Resciso
08. Multa Indenizatria com a Finalidade = Resciso
Verso 1.0 21
No Tipo de Evento Financeiro ser possvel indicar a finalidade a que ele se aplica. A seguir o comportamento de cada Finalidade associada a
um Evento Financeiro.
Diversos: permite a incluso do Evento Financeiro manualmente.

Locao: S poder ser gerado via sistema a partir do processo de Gerar Lanamento Financeiro da Viso de Contrato de
Locao.
Luvas: permite a incluso do Evento Financeiro Manualmente mas no permite que o vencimento das parcelas exceda o Perodo
Final de vigncia do Contrato de Locao
Resciso: S poder ser gerado via sistema a partir do anexo de Encerrar/ Rescindir da Viso de Contrato de Locao.
Para cada Tipo de Evento devem ser informados os Campos de Integrao (Soma e Subtrai) indicando os Valores de Integrao para cada
uma das operaes.
Uma vez associado a um Evento Financeiro, no ser possvel editar ou excluir o Tipo de Evento;
O Tipo de Evento determina comportamento do Evento Financeiro, tais comportamentos sero apresentados na descrio da
funcionalidade Evento Financeiro.
No deve ser indicado o mesmo valor de integrao para Soma ou Subtrao, nem o mesmo valor de integrao para Tipos de Eventos
Financeiros diferentes como Resciso, Locao, etc., pois ao gerar o lanamento financeiro sero unificados os eventos que forem
agregados e que tiverem os mesmos valores de integrao.
Acesse: Aluguel/ Cadastros/ Tipo de Evento Financeiro
Tabela: XALGTIPOEVENTOFINANCEIRO
R_TIN004_BRA49_EV R_TIN005_EVENTOS
_FINANCEIROS_DE_LOCAO.docx
ENTO_FINANCEIRO.docx
Especificao: e
Verso 1.0 22
4.2 Campos complementares

Os Campos complementares so campos criados pelo prprio usurio, para complementar as informaes de alguns cadastros especficos
dentro do mdulo de gesto de aluguel. Eles tm como objetivo, completar um determinado cadastro, com informaes que o usurio julgue
necessrio.
Voc pode, por exemplo, criar um campo complementar para um dos cadastros do mdulo de gesto de aluguel do TOTVS Incorporao. Os
cadastros do mdulo de gesto de aluguel que permitem o cadastro de campos complementares so: Imvel, Evento Financeiro, Contrato de
administrao, Contrato de locao e Comisso. Por exemplo, caso seja criado um campo complementar do tipo texto para informaes adicionais
para o cadastro de imvel, todos os imveis tero o campo complementar de informaes adicionais disponvel.
Alm de texto, crie campos complementares com outros tipos de dados, como nmeros inteiros, data, texto simples, nmeros reais e
alfanumricos. Para este ltimo, possvel aplicar tipo de texto simples, link para um e-mail, link de uma URL e link para chamar um telefone
usando o Skype. Obs.: preciso que o Skype esteja instalado em sua estao para que funcione corretamente.
Outra vantagem ao usar os campos complementares que voc pode associar o campo a uma tabela dinmica. Tome como exemplo o cadastro
de um campo Tipo de Imvel. Voc pode cadastrar uma tabela dinmica, e como itens da tabela voc inclui os tipos existentes de tipo de imvel:
Apartamento, Casa, Chcara, Galpo, Loja, Quitinete, etc.
Depois, associe no cadastro de campo complementar a tabela dinmica com os tipos de imvel. Quando cadastrar um imvel, voc no precisa
preencher um tipo de imvel, basta selecionar um na lista que foi cadastrada nos itens da tabela dinmica. Quando voc for associar um campo
complementar a uma tabela dinmica, voc pode pesquisar por cdigo ou descrio do campo.
Por fim, voc pode definir tambm o tamanho do texto contido nos dados, definir um valor default (padro) para vir no campo sempre que criar
um registro, definir a ordem de listagem do campo e controlar a incluso dos dados a partir de uma frmula.
Comisso
Campos complementares
Contrato de
administrao
Contrato de
locao
Imvel
Garantias
Evento Financeiro
Verso 1.0 23
4.2.1 Comisso
O campo complementar de comisso, permite adicionar campos e consequentemente mais informaes ao cadastro de comisso, com valores
que o usurio julgar necessrio.
Tabela: GDEFCOMPL
4.2.2 Contrato de administrao

O campo complementar de contrato de administrao, permite adicionar campos e consequentemente mais informaes ao cadastro de contrato
de administrao, com valores que o usurio julgar necessrio.
Tabela: GDEFCOMPL
4.2.3 Contrato de locao

O campo complementar de contrato de locao, permite adicionar campos e consequentemente mais informaes ao cadastro de contrato de
locao, com valores que o usurio julgar necessrio.
Tabela: GDEFCOMPL
4.2.4 Imvel
O campo complementar de imvel, permite adicionar campos e consequentemente mais informaes ao cadastro de imvel, com valores que o
usurio julgar necessrio.
Tabela: GDEFCOMPL
4.2.5 Garantias
O campo complementar de Garantias, permite adicionar campos e consequentemente mais informaes ao cadastro de Garantias, com valores
que o usurio julgar necessrio.
Tabela: GDEFCOMPL
Verso 1.0 24
4.2.6 Evento Financeiro

O campo complementar do Evento Financeiro, permite adicionar campos e consequentemente mais informaes ao cadastro de Eventos, com
valores que o usurio julgar necessrio.
Tabela: GDEFCOMPL
Verso 1.0 25
4.3 Imvel
O Imvel uma unidade autnoma no contexto das imobilirias, sendo cadastrado individualmente, mesmo que esteja em um prdio ou
condomnio que possua outros imveis.
Um imvel pode ser em uma rea rural ou urbana que, neste cenrio, est destinado locao para fins comerciais ou residenciais.
Imvel Rural: sofre a incidncia de ITR (Imposto Territorial Rural) e em hiptese alguma dever ser cobrado IPTU (Imposto sobre Propriedade
Predial e Territorial Urbana).
Imvel Urbano: sofre a incidncia do IPTU (Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial Urbana)
A determinao do Padro do imvel estabelecida por Lei Municipal e depende das condies nesta lei estabelecidas.
Exemplos de tipo de imveis: Casa, Barraco, Apartamento, Galpo, Sala, Terreno, Chcara, Edifcio, etc.
O imvel no contexto do mdulo de gesto de aluguel do TOTVS Incorporao possui uma relao direta com algumas entidades bsicas do
recurso de cadastros, so elas: Prestadoras de Servio; Administradoras de condomnio, Caractersticas, Endereos Adicionais e Campos
complementares. Sendo que a relao com o cadastro de Caractersticas em especfico foi herdado do mdulo de gesto de vendas, para uma
adequao das informaes e centralizao dos dados de caractersticas.
4.3.1 Anexos
Prestadoras de
servio
Administradoras
Imvel
Caractersticas
Endereos
Adicionais
Histrico de
Situao de Imvel
Campos
complementares
Verso 1.0 26
4.3.1.1 Imvel
Como j vimos o Imvel uma unidade autnoma no contexto das imobilirias, sendo cadastrado individualmente, mesmo que esteja em um
prdio ou condomnio que possua outros imveis.
E neste contexto o imvel possui vrios atributos que o definem e o caracterizam, como: dimenses, endereo e outros, que sero apresentadas
a seguir como anexos.
Podem ser cadastrados imveis prprios e/ou de terceiros. Um mesmo imvel pode ser prprio e de terceiro. Este caso identificado
pelo campo Imvel de Propriedade da Administradora de Imveis. Se o campo estiver desmarcado o imvel exclusivamente de
Terceiros e dever ter um contrato de Administrao associado, para que os locadores sejam identificados. Se o campo estiver marcado
deve ser preenchido tambm o campo Percentual de Propriedade da Administradora. Se informado 100% trata-se de um imvel de
propriedade exclusiva da Imobiliria (administradora) e No precisa de um contrato de Administrao. J os percentuais menores que
100% caracterizam o imvel em sociedade com terceiros e este imvel deve ter um contrato de administrao associado;
obrigatrio informar o valor sugerido para locao e este valor poder ou no ser alterado no contrato de locao se o campo
Proprietrio Aceita Negociao do Valor de Locao estiver marcado o usurio poder alterar o valor tanto no contrato de locao
quanto no contrato de Administrao. Se estiver desmarcado o valor no poder ser editado em nenhum dos contratos;
Os dados da aba de Endereo so obrigatrios pois sero remetidos a DIMOB;
Um imvel poder ser inativado desde que no tenha nenhum contrato de administrao ou locao vigentes;
Acesse: Aluguel/ Imvel
Wikihelp: http://wikihelp.totvs.com.br:1210/WikiHelp/IMB/IMB.Imovel.aspx
Tabela: XALGIMOVEL
R_TIN004-BRA35 -
CTR DE ADM PARA IMVEIS PRPRIOS E DIMOB(C318565).docx
Especificao:
4.3.1.2 Prestadoras de servio

Como j sabemos uma prestadora de servio uma empresa que presta algum servio para o imvel, como gua e Saneamento, Energia e Gs,
dentre outros.
Neste anexo do imvel podemos associar vrias prestadoras de servio ao imvel, inclusive a mesma prestadora de servio pode ser associada
mais de uma vez, caso existam mais de um contrato para o imvel correspondente.
comum que administradoras de imveis utilizem os dados das prestadoras de servio para resolver problemas relacionados ao imvel, como
por exemplo, acompanhar o dbito de energia ou de fornecimento de gua/ saneamento, IPTU e para tal acompanhamento necessrio o
nmero ou cdigo de identificao da instalao ou do imvel junto as prestadoras (ex: CEMIG, CPFL, COPASA, Light, Prefeituras Municipais,
etc.)
Verso 1.0 27
Acesse: Aluguel/ Imvel/ Anexos/ Prestadoras de Servio
Wikihelp: http://wikihelp.totvs.com.br:1210/WikiHelp/IMB/IMB.PrestadorasServicoImovel.aspx
Tabela: XALGIMOVELPRESTADORAS
Especificao: N/A
4.3.1.3 Administradoras de Condomnio

Como j sabemos uma administradora de condomnio responsvel por auxiliar o sndico no exerccio das atividades cotidianas, orientando-o
sobre os aspectos legais e dando-lhe suporte s atividades administrativas do condomnio. Ou pode representar tambm, o prprio sndico, que
pode ser pessoa, fsica ou jurdica, moradora ou no do condomnio, responsvel direta do condomnio.
Neste anexo do imvel podemos associar vrias administradoras de condomnio, inclusive a mesma administradora de condomnio pode ser
associada mais de uma vez, caso existam mais de um contrato para o imvel correspondente.
comum que administradoras de imveis utilizem os dados dos sndicos ou das administradoras de condomnio para campanhas de marketing
ou outras aes.
importante a informao da vigncia da administrao.
Acesse: Aluguel/ Imvel/ Anexos/ Administradoras de Condomnio
Wikihelp: http://wikihelp.totvs.com.br:1210/WikiHelp/IMB/IMB.AdministradorasImovel.aspx
Tabela: XALGIMOVELADMCONDOMINIO
Especificao: N/A
4.3.1.4 Caractersticas
As caractersticas so os atributos que qualificam um imvel, por exemplo: quantidade de quartos, quantidade de vagas, rea de lazer, tipo de
acabamento, etc.
Neste anexo do imvel podemos associar vrias caractersticas, mas cada caracterstica deve ser de um tipo especfico. O tipo de caracterstica
agrupa as caractersticas em um conjunto similar de ndices ou caractersticas, exemplo: Tipo de caractersticas igual Nmeros de quartos e o
ndice de caractersticas um quarto, dois quartos, etc.
Tais caractersticas podem ser utilizadas para filtros ou localizao de imveis que desejados.
Trata-se de um cadastro aberto, assim o usurio poder determinar quais tipos de caratersticas mais se adaptam a realidade da imobiliria/
administradora.
Verso 1.0 28
Acesse: Aluguel/ Imvel/ Anexos/ Caractersticas
Wikihelp: http://wikihelp.totvs.com.br:1210/WikiHelp/IMB/IMB.CaracteristicasImovel.aspx
Tabela: XALGIMOVELCARACTERISTICA
Especificao: N/A
4.3.1.5 Endereos Adicionais

O anexo Endereos Adicionais uma opo para imveis que ocupam mais de uma posio no quarteiro, possuem entradas/sadas em mais
de uma rua, dentre outras particularidades, assim podem ser identificados endereos diferentes do principal, como por exemplo, endereo de
uma portaria secundria, guaritas ou da garagem, etc.
Acesse: Aluguel/ Imvel/ Anexos/ Endereos Adicionais
Wikihelp: http://wikihelp.totvs.com.br:1210/WikiHelp/IMB/IMB.EndAdicionaisImovel.aspx
Tabela: XALGENDERECOADIC
R_TIN004-BRA38 -
MLTIPLOS ENDEREOS IMVEL.docx
Especificao:
4.3.1.6 Histrico de Situao do Imvel

O histrico de situao do imvel, consiste em uma lista com os dados da alterao da situao do imvel que ficam disponveis no imvel para
leitura, ou seja, estes dados no podem ser alterados.
Esta lista de histrico de situaes alimentada todas as vezes que a situao do imvel alterada por algum processo.
Acesse: Aluguel/ Imvel/ Anexos/ Histrico de Situao do Imvel.
Wikihelp: http://wikihelp.totvs.com.br:1210/WikiHelp/IMB/IMB.Hist%C3%B3ricoSitImovel.aspx
Tabela: XALGIMOVELHISTSIT
Verso 1.0 29
R_TIN004_BRA3_RE
ABRIR_REFECHAR_CONTRATO.docx
Especificao:
4.3.2 Campos complementares

necessrio.
Ao incluir um campo complementar para uma determinada entidade apresentada uma nova rea para que o campo seja informado. Neste
contexto, poderia ser criado um campo complementar do tipo texto para o cadastro de imvel do mdulo de gesto de aluguel do TOTVS
Incorporao.
Tabela: XALGIMOVELCOMPL
Verso 1.0 30
4.3.3 Processos
Aqui apresentamos uma viso geral dos processos envolvidos com a entidade de imvel.
Podemos visualizar apenas o processo de alterao da situao do imvel
4.3.3.1 Alterar situao do imvel

O imvel pode assumir vrias situaes ao longo do tempo, ou seja, em funo de processos externos ao imvel, sua situao pode ser alterada.
Algumas situaes possveis para o imvel seriam: (disponvel para locao, inativo, locado, etc.)
Contudo o usurio poder ativar ou inativar um imvel manualmente, atravs do processo de alterar a situao do imvel.
Para isso o usurio acessa o sistema, seleciona o mdulo de Incorporao, acessa a funcionalidade de Aluguel, acessa o cadastro de Imvel e
executa o processo de Alterar a situao do imvel. Ser apresentada uma tela que solicitar que o usurio informe a ao ativar ou inativar
e o motivo. Ao inativar ou ativar um imvel o processo ir alterar a situao do imvel para Inativo ou para a situao anterior do imvel quando
ele for ativado.
Acesse: Aluguel/ Imvel/ Processos/ Alterar situao do Imvel
Wikihelp: http://wikihelp.totvs.com.br:1210/WikiHelp/IMB/IMB.AlteracaoSituacaoImovel.aspx
Tabela: N/A
Especificao: N/A
Verso 1.0 31
4.4 Contrato de administrao

O Contrato de Administrao de Imvel o instrumento jurdico que regulamenta a relao entre o(s) proprietrio(s) do Imvel e a empresa de
administrao de imveis. O Proprietrio firma com a administradora de imveis uma taxa de remunerao pelo servio de administrao do(s)
imvel(eis) que a taxa de administrao. A taxa de administrao um percentual sobre o valor de locao do(s) imvel(eis) que pode sofrer
ou no interferncia de outros acrscimos ou descontos.
O contrato de administrao no contexto do mdulo de gesto de aluguel do TOTVS Incorporao possui uma relao direta com algumas
entidades bsicas do recurso de cadastros e imveis, so elas: Imveis, Locador, Procuradores, Beneficirios, Aditivos e Campos
complementares.
O contrato de administrao possui tambm entidades com dependncia exclusiva, os aditivos. Os aditivos se dividem em: Aditivo de reajuste
do valor de locao; Aditivo de renegociao das taxas e Aditivo de renovao da data de vencimento.
4.4.1 Anexos
Imveis
Beneficirios
Locatrios
Procuradores
Reajuste do Valor Sugerido
Renegociao das taxas
Renovao da Data de
Vencimento
Aditivos Troca de Locador
Encerrar/ Rescindir Troca de Beneficirio
Histrico Situao Contrato Troca de Procurador

de Administrao
Campos complementares Troca de Imvel
Verso 1.0 32
4.4.1.1 Contrato de administrao

O Contrato de Administrao de Imvel o instrumento jurdico que regulamenta a relao entre o proprietrio do Imvel e a empresa de
administrao de imveis. O Proprietrio firma com a administradora de imveis algumas taxas de remunerao pelo servio de administrao
do imvel que so a taxa de administrao e taxa de intermediao.
Ao firmar o contrato de administrao deve ser estabelecido um perodo de vigncia (data inicial e final) que se refere ao tempo que a imobiliria/
administradora ter para locar o imvel. Passado o tempo estabelecido inicialmente para que a imobiliria loque o imvel, o proprietrio poder
ou no renovar o prazo de vigncia. Caso o faa deve criar um aditivo de renovao. Caso no haja renovao do prazo de administrao do(s)
imvel(eis), o contrato de administrao deve ser encerrado (processo do contrato de administrao) e o imvel deve ser inativado (processo do
cadastro do imvel). Caso o imvel seja locado, a vigncia do contrato de administrao passa a ser a mesma do contrato de locao conforme
determina a lei do inquilinato.
No contrato de Administrao tambm deve ser estabelecido como ser feito o repasse do valor de Aluguel ao(s) locador (es) / Beneficirio(s).
O Repasse pode ser Padro ou Garantido. O repasse Padro se caracteriza por s pagar o locador depois que o locatrio paga. J no contrato
Garantido o locador recebe independente do pagamento do locatrio. Ambos os processos devem ser controlados via procedimento do cliente
pois o sistema no gera bloqueios quanto aos pagamentos ao locatrio. A data de pagamento dos repasses pode ser fixa ou condicionada ao
vencimento ou pagamento da parcela de cobrana do aluguel, ou seja, se o aluguel vence no dia 10 de cada ms e o repasse for 3 dias depois
do vencimento do locatrio, o pagamento do locador ser dia 13.
obrigatrio informar ao menos um imvel no contrato de locao;

obrigatrio informar ao menos um locador no contrato de locao. O percentual de propriedade ser consistido com o percentual
estabelecido no cadastro do imvel no campo Percentual de Propriedade da Administradora, onde o somatrio deve fechar em 100%;
Acesse: Aluguel/ Contrato de Administrao
Wikihelp: http://wikihelp.totvs.com.br:1210/WikiHelp/IMB/IMB.ContratoAdmImovel.aspx
Tabela: XALGCONTRATOADM
R_TIN004_BRA3_RE R_TIN004-BRA35 -
CTR DE ADM PARA IMVEIS PRPRIOS E DIMOB(C318565).docx
Especificao:
4.4.1.2 Imveis (itens do contrato de administrao)

O contrato de administrao permite a associao de imveis, e seus respectivos valores.
Os valores dos imveis informados formam o valor total do contrato de administrao.
Verso 1.0 33
No podem ser associados ao contrato de locao imveis 100% da Imobiliria;

No podem ser associados ao contrato de locao imveis que j estejam associados a outro Contrato de Administrao ativo de
mesma vigncia;
Somente imveis ativos podem ser associados ao contrato de administrao;
Acesse: Aluguel/ Contrato de Administrao/ Imveis
Wikihelp: N/A.
Tabela: XALGCONTRATOADMIMOVEL
Especificao: N/A.
4.4.1.3 Locadores
O contrato de administrao necessita da associao dos proprietrios dos imveis associados. O proprietrio informado no contrato de
administrao possui um percentual de participao que garante o valor de repasse do valor de locao quando um dos imveis associados ao
contrato for locado.
Deve ser informado qual o locador principal para eventuais repasse de despesas. O locador pode ou no ser identificado na DIMOB, para que
o mesmo seja listado no arquivo deve ser marcado o campo Envia locador para DIMOB
Somente entidades especializadas como locador podero ser associados ao contrato de locao;
Acesse: Aluguel/ Contrato de Administrao/ Locadores
Wikihelp: N/A.
Tabela: XALGCONTRATOADMPROPRIETARIO
Especificao: N/A.
4.4.1.3.1 Procuradores
O procurador do locador o representante legal do proprietrio que possui poderes para movimentar bens e/ou valores conforme outorga dada
por procurao.
Quando definido um procurador para o locador, este poder assinar contratos e responder em nome do proprietrio, porm, o contrato ser feito
no nome do proprietrio e constaro os dados do respectivo procurador.
Verso 1.0 34
O locador pode ter mais de um procurador em perodos diferentes de procurao, portanto tais perodos devero ser registrados no contrato de
administrao
Este cadastro no sofre a interferncia de nenhum processo padro de sistema. Qualquer tratativa quanto a vigncia, avisos, etc.,
devero ser tratados via processos personalizados ou via procedimento manual.
Acesse: Aluguel/ Contrato de Administrao/ Locadores/ Anexos/ Procuradores
Wikihelp: N/A.
Tabela: XALGCONTRATOADMPROPPROC
Especificao: N/A.
4.4.1.3.2 Beneficirios
O beneficirio a pessoa fsica ou jurdica que recebe o repasse da locao de um imvel no lugar do locador do imvel.
O locador pode ter mais de um beneficirio favorecido por contrato de administrao.
No obrigatria a indicao de um beneficirio;

Se o total do(s) percentual(ais) atribudo(s) ao(s) beneficirio(s) for menor que 100%, a diferena ser atribuda (repassada) ao locador
pai;
Acesse: Aluguel/ Contrato de Administrao/ Locadores/ Anexos/ Beneficirios
Wikihelp: N/A.
Tabela: XALGCONTRATOADMBENEFICIARIO
Especificao: N/A.
Verso 1.0 35
4.4.1.4 Aditivos
Um aditamento ou aditivo de contrato permite que as informaes do contrato sejam alteradas, acrescentadas ou modificando dados, ou seja,
permite corrigir ou esclarecer novas clusulas especficas, ou ainda, complementar com novos dados em falta no contrato original. O aditamento
ou aditivo de contrato um instrumento legal utilizado para proceder a alterao de dados do contrato.
Sero permitidos aditivos para contratos efetivados e vigentes.
Acesse: Aluguel/ Contrato de Administrao/ Aditivos
Tabela: XALGCONTRATOADMADIT
R_TIN004-BRA44 -
NOVOS ADITIVOS CONTRATO ADMINISTRACAO.docx
Especificao:
4.4.1.4.1 Reajuste do valor Sugerido

Neste contexto o aditivo de reajuste do valor de locao, permite que o valor de locao de cada imvel do contrato de administrao seja
modificado. O aditivo guarda a informao do imvel aditado, do seu valor de locao anterior e do novo valor de locao.
A alterao do valor feita por imvel;

Se o imvel j estiver locado, o valor de locao no ser alterado;
O novo valor sugerido no retroage a nenhum processo;
O aditivo s entra em vigor a partir da Data do Aditivo e somente quando o mesmo for Efetivado (Processo do prprio aditivo);
Acesse: Aluguel/ Contrato de Administrao/ Aditivos/ Reajuste do Valor Sugerido
Verso 1.0 36
R_TIN004-BRA44 -
Especificao:
4.4.1.4.2 Renegociao das taxas

O aditivo de renegociao das taxas, permite que as taxas de administrao e intermediao acordadas no contrato de administrao sejam
modificadas. O aditivo guarda a informao das taxas de administrao e intermediao anteriores com suas respectivas carncia e diviso de
meses, e guarda tambm, as novas taxas de administrao e intermediao informadas, com suas respectivas nova carncia e diviso de meses.
As novas taxas no retroagem a nenhum processo de gerao financeira;

Acesse: Aluguel/ Contrato de Administrao/ Aditivos/ Renegociao das Taxas
R_TIN004-BRA44 -
Especificao:
4.4.1.4.3 Renovao da data de vencimento

O aditivo de renovao da data de vencimento, permite que a data de vencimento (vigncia final) do contrato de administrao seja modificada.
O aditivo guarda a informao da data de vencimento anterior, e da nova data de vencimento do contrato de administrao.
A data de vencimento do contrato de administrao no pode ser menor que a data de vigncia do contrato de locao, ou seja, a
vigncia do contrato de locao sobrepe a vigncia do contrato de administrao conforme determina a lei do inquilinato;
Acesse: Aluguel/ Contrato de Administrao/ Aditivos/ Renovao da data de Vencimento
Verso 1.0 37
R_TIN004-BRA44 -
Especificao:
4.4.1.4.4 Troca de Locador

Este aditivo permite que um imvel que foi vendido seja mantido sobre a administrao da imobiliria, bastando apenas indicar o novo locador.
Outra situao que este aditivo atende a excluso (tambm devido venda) de um dos locadores ou mesmo a mudana do percentual de
propriedade de um dos locadores.
necessrio que tenha pelo menos um locador;

O percentual de propriedade ser consistido at que feche em 100%;
Ao efetivar o aditivo os lanamentos financeiros associados ao Locador sero refeitos (regerados) desde que no haja restrio
financeira (estejam baixados, remetidos a banco, cheque emitido, etc.), conforme indicado no aditivo pelo campo Tipo de Repasse dos
lanamentos Financeiros. Mais detalhes acesse a especificao abaixo.
Acesse: Aluguel/ Contrato de Administrao/ Aditivos/ Troca de Locador
R_TIN004-BRA44 -
Especificao:
4.4.1.4.5 Troca de Beneficirio

Este aditivo permite a alterao ou excluso de um beneficirio existente, ou a incluso de um novo beneficirio.
Verso 1.0 38
Ao efetivar o aditivo os lanamentos financeiros associados ao beneficirio sero refeitos (regerados) desde que no haja restrio
financeira (estejam baixados, remetidos a banco, cheque emitido, etc.), conforme indicado no aditivo pelo campo Tipo de Repasse dos
lanamentos Financeiros. Mais detalhes acesse a especificao abaixo.
Acesse: Aluguel/ Contrato de Administrao/ Aditivos/ Troca de Beneficirio
R_TIN004-BRA44 -
Especificao:
4.4.1.4.6 Troca de Procurador

O aditivo de Troca de Procuradores se aplica quando uma procurao perde a validade e o proprietrio (locador) renomeia o procurador ou
nomeia um novo procurador.
A troca de procurado (es) no interfere nos valores financeiros uma vez que no so gerados lanamentos financeiros para os
procuradores, a no ser que a mesma entidade seja um beneficirio, mas este caso ser tratado no aditivo de troca de beneficirio;
Acesse: Aluguel/ Contrato de Administrao/ Aditivos/ Troca de Procurador
R_TIN004-BRA44 -
Especificao:
4.4.1.4.7 Troca de Imvel

O aditivo de troca de imvel atende ao cenrio, onde o contrato de administrao tendo um ou mais imveis um destes vendido, ou ainda o
locador retira da administrao da imobiliria um dos imveis.
Verso 1.0 39
A troca de imvel s pode ser feita se no houver contrato de locao vigente para o imvel;
Acesse: Aluguel/ Contrato de Administrao/ Aditivos
R_TIN004-BRA44 -
Especificao:
4.4.1.5 Encerrar/ Rescindir

O encerramento ocorre quando o contrato de administrao chega ao fim e no h interesse das partes pela renovao do mesmo. A partir do
enceramento do contrato de administrao o imvel (eis) deve(m) ser inativado(s);
J a resciso ocorre quando motivos de fora maior impedem a continuidade da administrao do imvel por parte da imobiliria.
vedada o encerramento/ resciso do contrato de administrao com um contrato de locao vigente. Primeiro encerre/ rescinda o
contrato de locao;
O Locador s poder pedir a resciso de um contrato de administrao de um imvel j locado nos casos previstos pela lei do inquilinato;
O Encerramento/ Resciso s ter validade a partir da data de encerramento e aps sua efetivao (via processo);
Um encerramento/ Resciso poder ser desfeito via processos desde que o(s) imvel(eis) j no tenham sido associados a um novo
contrato de administrao;
O encerramento/ resciso do contrato de administrao no gera nenhum efeito financeiro.
Acesse: Aluguel/ Contrato de Administrao/ Anexos/ Encerrar/ Rescindir
Tabela: XALGCONTRATOADMENCERRAMENTO
Verso 1.0 40
R_TIN004-BRA2 -
Especificao:
4.4.1.6 Histrico Situao do Contrato Administrao

O histrico de situao do contrato de administrao, consiste em uma lista com os dados da alterao da situao do contrato que ficam
disponveis no contrato de administrao para leitura, ou seja, estes dados no podem ser alterados.
Esta lista de histrico de situaes alimentada todas as vezes que a situao do contrato de administrao alterada por algum processo.
Acesse: Aluguel/ Contrato de Administrao/ Anexos/ Histrico Situao do Contrato Administrao
Tabela: XALGCONTRATOADMHISTSIT
R_TIN004_BRA3_RE
Especificao:
Verso 1.0 41
4.4.2 Processos
Apresentaremos uma viso geral dos processos envolvidos com a entidade de contrato de administrao.
Efetivar Contrato Imprimir Contrato Reabrir Contrato
Encerrar/Rescindir Aditivos
de Administrao de Administrao de Administrao
Reajuste do Valor Renegociao das Renovao da data Troca de Troca de

Troca de Locador Troca de Imvel
Sugerido taxas de vencimento Beneficirio Procurador
Efetivar Aditivo de Efetivar Aditivo de

Efetivar aditivo de Efetivar aditivo de Efetivar aditivo de Efetivar Aditivo de Efetivar Aditivo de
Troca de Troca de
reajuste renegociao renovao Troca de Locador Troca de Imvel
Beneficirio Procurador
Verso 1.0 42
4.4.2.1 Efetivar Contrato de Administrao

O processo de efetivao, altera a situao de um contrato que esteja em Elaborao para Efetivado e altera a situao de todos os imveis
do contrato de administrao para disponvel locao.
Para isso o usurio acessa o sistema, seleciona o mdulo de Incorporao, acessa a aba de Aluguel, acessa o cadastro de contrato de
administrao de imvel, seleciona o contrato e executa o processo Efetivar contrato de administrao.
Ao ser apresentada a tela do processo o usurio confirma a ao de efetivao e confirma a execuo do processo.
necessrio informar ao menos um imvel que esteja na situao disponvel para administrao e no esteja associado a outro
contrato de locao no mesmo perodo e com situao Efetivado;
Todos os locadores devem totalizar 100% de participao de propriedade, em alguns casos o total dos locadores deve ser somada a
participao da imobiliria/ administradora, conforme cadastro do imvel;
Acesse: Aluguel/ Contrato de Administrao/ Processos/ Efetivar Contrato de Administrao
Tabela: N/A
Especificao: N/A
4.4.2.2 Imprimir Contrato de Administrao

O processo de impresso, permite ao usurio visualizar e imprimir um contrato de administrao atravs do TOTVS Report. O processo permite
ao usurio escolher um relatrio do TOTVS Report para visualizao e impresso do contrato de administrao.
administrao de imvel, seleciona o contrato e executa o processo de imprimir um contrato de administrao.
Ao ser apresentada a tela do processo o usurio seleciona um relatrio do TOTVS Report para impresso do contrato de administrao. O usurio
executa o processo e confirma a ao de impresso.
No ser fornecido modelo padro de relatrio para o contrato de administrao devido variedade encontrada no mercado.
Acesse: Aluguel/ Contrato de Administrao/ Processos/ Imprimir Contrato de Administrao
Verso 1.0 43
Tabela: N/A
Especificao: N/A
4.4.2.3 Reabrir Contrato de Administrao

A reabertura do contrato de administrao um processo do contrato de administrao que permite que a situao do contrato de administrao
seja definida como Elaborao novamente para que o usurio possa alterar qualquer informao do contrato.
O processo de reabertura do contrato de administrao faz as validaes do contrato verificando se possvel reabrir o contrato novamente ou
se a partir de agora ser necessrio utilizar o processo de aditivo para alterar informaes do contrato de administrao.
Somente contratos de administrao em situao Efetivado podero ser reabertos atravs do processo de reabertura de contrato.
S sero reabertos contratos de administrao que no tenham um contrato de locao relacionado a um imvel da lista de imveis do
contrato de administrao em situao Efetivado.
Se o contrato de administrao possuir algum aditivo relacionado no poder ser reaberto.
Despois de reaberto o contrato de Administrao:
o A situao muda para Elaborao.
o As situaes dos imveis relacionados ao contrato passaro para Disponvel para administrao.
o Ser gerado um registro de histrico de alterao da situao de cada imvel associado ao contrato de administrao, em
uma tabela com o histrico de alterao da situao do imvel. Sendo que estas informaes so somente para exibio, e
podem ser visualizadas atravs do imvel do contrato de administrao correspondente.
o gerado um registro com os dados da alterao da situao do contrato de administrao em uma tabela com o histrico de
alterao da situao do contrato. Sendo que estas informaes so somente para exibio, e podem ser visualizadas atravs
do contrato de administrao correspondente.
o O contrato de administrao fica disponvel para alterao.
Acesse: Aluguel/ Contrato de Administrao/ Processos/ Reabrir Contrato de Administrao
Tabela: N/A
R_TIN004_BRA3_RE
Especificao:
Verso 1.0 44
4.4.2.4 Encerrar / Rescindir

O processo de encerramento/resciso, encerra ou rescindi um contrato que esteja efetivado. O processo valida a situao atual do contrato de
administrao, altera a situao do contrato para Encerrado ou Rescindido e grava o histrico de alteraes no contrato de administrao.
administrao de imvel, e executa o processo de encerramento/resciso de contrato.
Ao ser apresentada a tela do processo o usurio pode definir a data de encerramento/resciso e o motivo de encerramento/resciso do contrato.
O Encerramento ou Resciso s entra em vigor aps sua efetivao.

O encerramento ou resciso s podero ser defeitos se os imveis do contrato de administrao estiverem ativos e no tenham sido
associados a outro contrato de administrao ativo no mesmo perodo.
Acesse: Aluguel/ Contrato de Administrao/ Anexos/ Encerrar/Rescindir
Tabela: N/A
Especificao: N/A
4.4.2.5 Efetivar Aditivo de Reajuste do Valor Sugerido

O Proprietrio solicita a atualizao do preo de locao do imvel. Assim necessrio atualizar o valor do imvel associado ao contrato de
administrao. A atualizao do valor de um item do contrato de administrao atualiza o valor total do contrato de administrao.
O usurio acessa o sistema, seleciona o mdulo de Incorporao, acessa a funcionalidade de Aluguel, e acessa o cadastro de contrato de
administrao de imvel. O usurio acessa o contrato de administrao desejado, seleciona anexo Aditivos e cria um novo aditivo de Reajuste
do contrato.
Ao incluir um novo aditivo ser apresentada uma tela onde ser mostrado o aditivo com informaes bsicas como data, tipo de aditivo e situao
e ser apresentada tambm uma grid onde o usurio poder selecionar um imvel relacionado ao contrato de administrao e visualizar o seu
valor atual, bem como poder informar um novo valor para o item de contrato selecionado (imvel).
Depois que o aditivo for includo, ele ficar em situao Preparao, onde o usurio conseguir, edit-lo ou exclu-lo caso seja necessrio.
Aps a incluso do aditivo pelo usurio ele dever selecionar o aditivo, e executar o processo de Efetivar Aditivo, informando a data de efetivao
e uma observao caso deseje, para que suas alteraes sejam aplicadas ao contrato de administrao relacionado ao aditivo que ser efetivado.
O Aditivo s entra em vigor aps sua efetivao.
Verso 1.0 45
Uma vez efetivado o aditivo no poder ser desfeito ou excludo.
Acesse: Aluguel/ Contrato de Administrao/ Anexos/ Aditivos/ Reajuste do Valor Sugerido
Tabela: N/A
Especificao: N/A
4.4.2.6 Efetivar Aditivo de Renegociao de Taxas

Motivados pela movimentao do mercado ou mesmo por negociao com o proprietrio, podem ser feitos ajustes nos valores das taxas de
administrao de imveis e ou taxa de intermediao.
Neste ajuste, sero definidas novas regras e valores que sero pagos pelo proprietrio administradora, referentes ao servio de administrao
de imvel.
O usurio acessa o sistema, seleciona o mdulo de incorporao, acessa a funcionalidade de aluguel, e acessa o cadastro de contrato de
administrao de imvel. O usurio acessa o contrato de administrao desejado, seleciona anexo Aditivos e cria um novo aditivo de
renegociao do contrato.
e ser apresentada tambm as informaes de taxas de administrao onde o usurio poder visualizar o seu valor atual, bem como poder
informar um novo valor para a taxa de administrao, carncia de administrao, taxa de intermediao e diviso da taxa de intermediao.
Depois que o aditivo for includo, ele ficar em situao Preparao, onde o usurio conseguir, edit-lo ou exclu-lo caso seja necessrio. Aps
a incluso do aditivo pelo usurio ele dever selecionar o aditivo, e executar o processo de Efetivar Aditivo, informando a data de efetivao e
uma observao caso deseje, para que suas alteraes sejam aplicadas ao contrato de administrao relacionado ao aditivo que ser efetivado.

Acesse: Aluguel/ Contrato de Administrao/ Anexos/ Aditivos/ Renegociao de Taxas
Tabela: N/A
Especificao: N/A
Verso 1.0 46
4.4.2.7 Efetivar Aditivo de Renovao da Data de Vencimento

Proprietrio solicita a renovao do contrato de administrao de imvel.
Na renovao, a data de vigncia ser alterada para uma data posterior, definida entre as partes.
administrao de imvel. O usurio acessa o contrato de administrao desejado, seleciona anexo Aditivos e cria um novo aditivo de renovao
do contrato.
e ser apresentada tambm as informaes de data de vencimento onde o usurio poder visualizar o seu valor atual, bem como poder informar
um novo valor para a data de vencimento do contrato de locao.

Acesse: Aluguel/ Contrato de Administrao/ Anexos/ Aditivos/ Renovao da Data de Vencimento
Tabela: N/A
Especificao: N/A
4.4.2.8 Efetivar Aditivo de Troca de Locador

Um Locador (proprietrio) pode vender o imvel e manter a administrao com a imobiliria e neste caso ser criado um aditivo de troca de
Locador.
Na troca do locador ser registrada a data de vigncia de cada um (data de incio e Fim) e no caso de existirem lanamentos financeiros de
repasse para o Locador poder ser decido se o valor a ser recebido (todos em aberto ou apenas os abertos depois do aditivo) sero transferidos
para o novo locador.
Ao incluir um novo aditivo ser apresentada uma tela onde sero listados todos os locadores. Os locadores podero ser alterados, includos ou
excludos.
Verso 1.0 47

Acesse: Aluguel/ Contrato de Administrao/ Anexos/ Aditivos/ Troca de Locador
Tabela: N/A
R_TIN004-BRA44 -
Especificao
4.4.2.9 Efetivar Aditivo de Troca de Beneficirio

Um Locador (proprietrio) pode incluir um Beneficirio a qualquer tempo. Um beneficirio ser sempre associado a um locador.
Na troca do Beneficirio ser registrada a data de vigncia de cada um (data de incio e Fim) e no caso de existirem lanamentos financeiros de
repasse para o Beneficirio poder ser decido se o valor a ser recebido (todos em aberto ou apenas os abertos depois do aditivo) sero
transferidos para o Beneficirio.
Ao incluir um novo aditivo ser apresentada uma tela onde ser necessrio informar primeiro o Locador ao qual o Beneficirio ser associado e
depois sero listados todos os Beneficirios associados ao locador, caso existam. Os Beneficirios podero ser alterados, includos ou excludos.

Acesse: Aluguel/ Contrato de Administrao/ Anexos/ Aditivos/ Troca de Beneficirio
Verso 1.0 48
Tabela: N/A
R_TIN004-BRA44 -
Especificao
4.4.2.10 Efetivar Aditivo de Troca de Procurador

Um Locador (proprietrio) pode incluir um Procurador a qualquer tempo. Um Procurador ser sempre associado a um locador.
Na troca do Procurador ser registrada a data de vigncia de cada um (data de incio e Fim). No so gerados lanamentos financeiros para
procuradores.
Ao incluir um novo aditivo ser apresentada uma tela onde ser necessrio informar primeiro o Locador ao qual o Procurador ser associado e
depois sero listados todos os Procuradores associados ao locador, caso existam. Os Procuradores podero ser alterados, includos ou excludos.

Acesse: Aluguel/ Contrato de Administrao/ Anexos/ Aditivos/ Troca de Procurador
Tabela: N/A
R_TIN004-BRA44 -
Especificao
Verso 1.0 49
4.4.2.11 Efetivar Aditivo de Troca de Imvel

O Locador poder alterar o(s) imvel(eis) do contrato de administrao a qualquer tempo desde que o imvel no tenha sido alugado, ou seja,
no pode constar em contato de locao efetivado.
Imveis includos sero realmente incorporados ao contrato com a efetivao do aditivo e tero como data de entrada no contrato a mesma data
do aditivo.
Imveis excludos sero realmente removidos do contrato com a efetivao do aditivo e tero como data de sada do contrato a mesma data do
aditivo.
A excluso lgica, uma vez marcado a data de sada como se o inativssemos e o registro fica na tabela somente a ttulo de histrico
com data de incio e fim da participao no contrato.
Ao incluir um novo aditivo ser apresentada uma tela onde sero listados os imveis j associados ao contrato de administrao.

Acesse: Aluguel/ Contrato de Administrao/ Anexos/ Aditivos/ Troca de Imvel
Tabela: N/A
R_TIN004-BRA44 -
Especificao

necessrio.
Verso 1.0 50
exemplo, foi criado um campo complementar do tipo texto para o cadastro de contrato de administrao do mdulo de gesto de aluguel do
TOTVS Incorporao.
Tabela: XALGCONTRATOADMCOMPL
Verso 1.0 51
4.5 Contrato de locao

O contrato de Locao o instrumento formal que regulamenta sesso de uso de um imvel para uma pessoa, seja ela fsica ou jurdica.
O contrato de locao aquele contrato pelo qual uma das partes (locador) se obriga a ceder outra (locatrio), por tempo determinado ou no,
o uso e gozo de coisa no substituvel, mediante certa retribuio.
A atividade de locao de imvel regulamentada pela Lei do Inquilinato n 8245 de 18 de outubro de 1991.
4.5.1 Anexos
Imveis
Locatrios
Campos
Corretores Comisso
complementares
Fiadores
Garantias
Contrato de locao
Escalonamento
Encerrar/ Rescindir
Parcelas do Contrato
de Locao
Reajustes vigentes
Histrico Situao
Contrato de Locao
Garantia do contrato
Lista de Verificao
para Encerramento
Locatrio do imvel
Aditivos
Alterao das taxas
de reajuste
Histrico de reajustes
Renegociao do
valor de locao
Campos
complementares
Renovao do
contrato de locao
Dia de vencimento do
contrato
Verso 1.0 52
4.5.1.1 Contrato de locao

O Contrato de locao de imvel o instrumento jurdico que regulamenta a relao entre o locatrio do Imvel e a empresa de administrao
de imveis. O locatrio firma com a administradora de imveis o valor de locao do imvel, atravs do contrato de locao.
A identificao da finalidade de cada campo deve ser vista no Wikihelp abaixo indicado.
Acesse: Aluguel/ Contrato de Locao
Wikihelp: http://wikihelp.totvs.com.br:1210/WikiHelp/IMB/IMB.ContratoLocacao.aspx
Tabela: XALGCONTRATOLOC
Especificao:
Contrato de locao: N/A.
R_TIN004-BRA32_02
MODELO DE CONTRATO DE LOCAO.docx
Modelo de Contrato:
R_TIN004-BRA29 -
Regra de Vencimento:
Parmetros de Integrao Financeira: N/A
R_TIN005_EVENTOS
Tipo de Evento Financeiro:
R_TIN004-BRA2 -
Tipo de Contrato:
4.5.1.2 Imveis
O contrato de locao permite a associao de imveis, e seus respectivos valores.
Os valores dos imveis informados formam o valor total do contrato de locao.
Verso 1.0 53
Somente imveis ativos e com a situao disponvel para Locao podero ser associados ao contrato de locao;
Um imvel no pode ser associado a mais de um contrato ativo num mesmo perodo de vigncia;
Para imveis de terceiros necessrio que primeiro seja cadastrado o contrato de administrao e que o mesmo esteja efetivado e
vigente;
No ser permitida a associao de imveis de terceiros de contratos de administrao diferentes. O sistema no trata a variao de
participao do locador que pode ocorrer nestes casos, e nem a variao de percentuais de taxas de administrao de um contrato de
adm. para o outro, por este motivo aplicou o bloqueio.
O valor da locao pode ser alterado desde que no cadastro do imvel esteja marcada a opo o locador aceita negociao do valor
do contrato.
O centro de Custo associado ao imvel ir gerar o rateio de centro de custo do contrato de locao, desde que nos parmetros do
TOTVS Incorporao ->Aluguel no esteja marcado que o rateio de centro de custo ser manual.
Acesse: Aluguel/ Contrato de Locao/ Imveis
Tabela: XALGCONTRATOLOCIMOVEL
Especificao:
Imvel do contrato de locao: N/A
R_TIN004-BRA28 -
Centro de Custo no imovel.docx
Rateio de centro de Custo do contrato de locao:
4.5.1.3 Locatrios
Se trata da pessoa que aluga um imvel por tempo determinado ou no, mediante o pagamento de certa quantia estipulada em contrato.
Podem ser associados N locatrios a um contrato de locao, mas apenas um poder ser o principal.
O Locatrio principal ser o nico para o qual sero gerados os lanamentos financeiros de cobrana (receber);
A data inicial e final de cada locatrio s poder ser preenchida via processos do sistema como efetivao, Encerramento/ resciso ou
aditivos do contrato de locao;
Acesse: Aluguel/ Contrato de Locao/ Locatrios
Tabela: XALGCONTRATOLOCLOCATARIO
Verso 1.0 54
Especificao: N/A.
4.5.1.4 Corretores
O corretor de imveis, a pessoa que intermedia a relao comercial entre o proprietrio do imvel e o cliente ou locatrio. Cabe, portanto, ao
corretor apresentar ao(s) locatrio(s) o imvel que ser negociado, disponibilizando as informaes necessrias para que a locao seja efetuada.
Os corretores podero ser comissionados. Para maiores informaes sobre como comissionar acesse Comisso.
Acesse: Aluguel/ Contrato de Locao/ Anexos/ Corretores
Wikihelp: http://wikihelp.totvs.com.br:1210/WikiHelp/IMB/IMB.AluguelCorretores.aspx
Tabela: XALGCONTRATOLOCCORRETOR
Especificao: N/A.
4.5.1.4.1 Comisso (regra)

Para cada corretor deve ser informado a regra de clculo da comisso. Para permitir que mais de uma regra de comisso seja cadastrada
(Exemplo: comisso gerada no incio da Locao, comisso, para reajuste e comisso para renovao) possvel adicionar vrias comisses
para um corretor.
A regra de clculo de comisso baseada em frmula permitindo que a administradora de imvel crie vrias regras de comissionamento. Podem
ser comissionados por um contrato de locao: 1 ou N Captadores; ou N Gerentes tendo nveis de hierarquia e percentuais diferentes; ou N
atendentes;
Acesse: Aluguel/ Contrato de Locao/ Anexos/ Corretores/ Anexos / Comisses
Wikihelp: http://wikihelp.totvs.com.br:1210/WikiHelp/IMB/IMB.ComissaoAluguel.aspx
Tabela: XALGCONTRATOLOCCORRETORCOMISSA
Especificao: N/A.
4.5.1.5 Campos complementares

necessrio.
Verso 1.0 55
Ao incluir um campo complementar para uma determinada entidade apresentada uma nova rea para que o campo seja informado.
O campo complementar na comisso pode ser utilizado na criao de variveis de clculo como percentuais ou atributos que diferenciem o
vendedor naquela venda. Por exemplo, na venda 001 o vendedor atuou como captador tambm portanto sua comisso deve ter um acrscimo
de 0,28%
Tabela: XALGCONTRATOLOCCOMISSAOCOMPL
4.5.1.6 Fiadores
Quando se aluga um imvel, preciso dar uma garantia para compensar o locador caso o locatrio no consiga honrar com o pagamento mensal.
O Fiador pode ser uma garantia possvel. O fiador a pessoa responsvel por dar esta garantia, normalmente so necessrios dois fiadores, um
que tenha imvel quitado em seu nome na mesma cidade em que o locatrio pretende alugar o imvel, e outro que comprove uma renda mensal
compatvel para arcar com o aluguel do imvel, caso o locatrio venha a no realizar o pagamento mensal do aluguel.
O fiador uma das modalidades de garantia previstas na lei do Inquilinato. (LEI No 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991)
Para que o contrato de Locao permita a indicao dos fiadores, necessrio que na aba identificao, no campo Modalidade de
Garantia esteja selecionada a opo Fiador. Caso contrrio o sistema no permitir a indicao.
No permitida a indicao de mais de uma garantia num mesmo perodo (ex: fiador e cauo). Esta uma restrio prevista na lei
do inquilinato.
Uma vez efetivado o contrato de locao a garantia, seja fiador ou outra modalidade, s poder ser alterada via aditivo de troca de
garantia.
Acesse: Aluguel/ Contrato de Locao/ Anexos/ Fiadores
Tabela: XALGCONTRATOLOCFIADOR
Especificao: N/A.
4.5.1.7 Garantias
(Lei 8245 de 18 de outubro de 1991, capitulo I, SEO VI)
A garantia locatcia uma forma prevista por lei de garantir que o locador ser remunerado pela locao mesmo se o locatrio no efetue os
pagamentos. Sua cobertura limitada, podendo de 3 meses ou mais de acordo com o tipo de garantia escolhido.
No contrato de locao, pode o locador exigir do locatrio umas das seguintes modalidades de garantia:
Verso 1.0 56
Cauo: A Cauo uma modalidade que permite ao locatrio dispor de um bem (mvel ou imvel) ou dinheiro para garantir o pagamento do
aluguel. A cauo deve equivaler a 3 meses do valor da locao. No h determinao quanto ao valor do Bem.
Carta Fiana Bancria: A carta Fiana Bancria uma garantia adquirida junto a instituio bancria, que garante o valor do aluguel mais
despesas (negociadas de acordo com exigncia da imobiliria + locador) durante perodo determinado, podendo ser por 12 meses ou at o final
do contrato. A carta fiana no prev devoluo do valor para adquiri-la.
Seguro de Fiana locatcia: O Seguro Fiana Locatcia trata-se de uma aplice adquirida pelo locatrio junto a uma empresa seguradora, que
garante o valor do aluguel mais despesas (negociadas de acordo com exigncia da imobiliria + locador) durante perodo determinado, podendo
ser por 12 meses ou at o final do contrato. Este seguro funciona como um seguro de carro, onde o segurado no tem o valor devolvido no final
do perodo de garantia;
Ttulo de Capitalizao: O Ttulo de Capitalizao outra modalidade permitida para garantir o pagamento do contrato de locao. O ttulo deve
ser adquirido junto a instituio financeira autorizada pela Imobiliria e seu valor negociado com a mesma. Diferente do seguro fiana, no final
do perodo de cobertura, o valor do Ttulo devolvido ao locatrio com as devidas correes estabelecidas.
Cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento. (Includo pela Lei n 11.196, de 2005): permitido dar como garantia aes (quotas de
investimento) desde que devidamente registradas, e caso no haja pagamento do aluguel o locador ou imobiliria toma posse da(s) quota(s);
vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locao, num mesmo perodo.
Pode ser dada mais de uma garantia desde que seja do mesmo tipo, ou seja, dois ttulos de capitalizao, N grupos de quotas de
aes, etc.
Uma vez efetivado o contrato de locao a garantia, a modalidade s poder ser alterada via aditivo de troca de garantia.
Acesse: Aluguel/ Contrato de Locao/ Anexos/ Garantias
Tabela: XALGCONTRATOLOCGARANTIA
R_TIN004-BRA42 -
ADICIONAR TIPO DE GARANTIA.docx
Especificao:
4.5.1.8 Escalonamento
O escalonamento uma interferncia no valor mensal do contrato que pode durar um perodo variado, e podem ser inseridos vrios
escalonamentos desde que estejam no perodo de vigncia do contrato de locao.
Exemplo:
Um contrato com a vigncia entre 01/01/2014 a 31/12/2018, onde o valor mensal ser de R$ 5.000,00. O contrato de locao pode
estabelecer que por motivo qualquer, nos trs primeiros meses o valor cobrado ser R$ 1.500,00, do quarto ao oitavo ms o valor
cobrado ser R$ 3.000,00, e a partir do nono ms ser os R$ 5.000,00.
Verso 1.0 57
Atravs do escalonamento o usurio poder indicar esta variao de cobrana por perodo;
O valor indicado no escalonamento pode ser maior ou menor que o valor total do contrato.
O valor de escalonamento substituir o valor mensal do contrato de locao na gerao dos lanamentos financeiros, apenas no
perodo informado.
Incluso, Alterao e excluso
Apenas podero ser includos, alterados e excludos Escalonamentos para contratos em situao igual a Em Preparao ou
Efetivados
O escalonamento no poder ser aplicado a um nico item do contrato de locao (imvel), uma vez que o escalonamento
altera o valor do contato como um todo;
No sero tratados na rotina de escalonamento controles de aprovaes, ou validaes diferentes das descritas neste
documento.
Para Contratos Efetivados:
Caso haja necessidade de alterar o escalonamento poder ser feito a qualquer momento mesmo que o contrato esteja efetivado,
seguindo apenas as seguintes restries:
Incluso:
o Um novo escalonamento pode ser includo a qualquer momento desde que o perodo (data inicial e final) no
coincidam com um perodo de vigncia de outro escalonamento;
o No pode haver lanamento financeiro pago (baixado) ou remetido a banco no mesmo perodo do novo
escalonamento.
o Ao incluir um novo escalonamento em um perodo que j houve a gerao de lanamentos financeiros, mas que
estejam em aberto, o TIN far a regero destes lanamentos, excluindo os antigos com valor do contrato e gerando
os lanamentos novos com o valor escalonado.
Alterao
o S podero ser alterados:
Data inicial do escalonamento: se no houver lanamento financeiro da mesma competncia baixado

ou remetido a banco;
Valor e Desconto (% e $): se no houver lanamento financeiro da mesma competncia baixado ou

remetido a banco;
Data final do escalonamento: poder ser alterada desde que seja maior que a competncia dos
lanamentos pagos ou remetidos a banco, assim um escalonamento poder ser abreviado desde que
no interfira no que j est pago;
Para toda alterao de escalonamento vlida o TIN regerar os lanamentos financeiros existentes;
Excluso
o Podero ser excludos escalonamento que no tenham lanamentos pagos ou remetidos a banco;
o A excluso de um perodo escalonado disparar a regero de lanamentos financeiros, para voltar com o valor
do contrato.
Verso 1.0 58
IMPORTANTE: Toda alterao que refaa os lanamentos financeiros apresenta uma mensagem de aviso ao usurio informando que
todos os lanamentos financeiros afetados pela alterao sero regerados e se deseja continuar com a alterao. O usurio poder
continuar ou cancelar. Se cancelar volta para a tela de edio do escalonamento. Se indicar continuar, o sistema grava ou exclui o
escalonamento e refaz os lanamentos financeiros.
Para Reajuste de Escalonamento: O sistema aplicar o reajuste conforme regra do contrato de locao, no havendo regra especifica
de reajuste para o escalonamento;
o Sero reajustados todos os perodos de escalonamento que sejam maiores que a data de Reajuste (aniversrio) do contrato
de locao.
Acesse: Aluguel/ Contrato de Locao/ Anexos/ Escalonamento
Wikihelp: http://wikihelp.totvs.com.br:1210/WikiHelp/IMB/IMB.AluguelEscalonamento.aspx
Tabela: XALGCONTRATOLOCESCALONAMENTO e XALGCONTRATOLOCREAJUSTEESCALON
R_TIN004-BRA25
-ESCALONAMENTO ALUGUEL.docx
Especificao:
4.5.1.9 Encerrar/ Rescindir (Ct Locao)

O Encerramento o trmino de um contrato de forma natural dentro do prazo de vigncia determinado, ou seja no havendo a renovao
(prorrogao) o contrato ser encerrado.
Assim que o contrato de Locao for encerrado o imvel ser liberado para uma nova locao desde que no haja posio contrataria do Locador
(proprietrio).
J a Resciso o encerramento de um contrato antes do perodo previsto de vigncia final e pode ocorrer por iniciativa do locador ou locatrio,
conforme previsto na lei do Inquilinato.
O anexo permite que o usurio informe se est sendo feito um encerramento normal ou se uma Resciso atravs da marcao do campo de
mesmo nome.
Quando se tratar de uma resciso importante informar o Tipo de resciso, embora no seja obrigatrio.
Ao marcar o campo Resciso e salvar o sistema habilitar a aba de Clculos de Resciso onde sero apresentadas as abas de Locador e
Locatrio, pois de acordo com quem pediu a resciso uma multa poder ser calculada.
Supondo se tratar de uma resciso do Tipo Unilateral solicitado por Locatrio, o usurio deve utilizar a pasta Locatrio. Ser preenchido pelo
sistema o campo de frmula rescisrio conforme cadastrado no contrato de locao. Para que o sistema faa o clculo da resciso usando a
frmula indicada necessrio clicar no cone.
A partir do clculo da resciso o sistema incluir um Evento Financeiro de resciso para cobrana do valor. Outros eventos de resciso podero
ser cadastrados pelo usurio para eventuais cobranas de danos ou reembolso de benfeitorias.
Verso 1.0 59
obrigatrio que o anexo de Lista de Verificao para Encerramento esteja preenchido ao menos o campo A lista de verificao de
encerramento foi concluda com sucesso;
A Data de Encerramento ser obrigatria;
Ao efetivar o encerramento/ resciso o imvel ter sua situao alterada para disponvel para locao, e a situao do contrato de
locao ser alterada para Encerrado ou Rescindido com o preenchimento da data de encerramento.
No sero encerradas as parcelas financeiras em aberto no financeiro.
No sero encerrados eventos financeiros j existentes.
Se houver necessidade de cancelamento das parcelas dos eventos financeiros para uma cobrana acumulada na resciso deve ser
feito manualmente no recurso de Evento Financeiro e a frmula de resciso deve ser preparada para buscar tais valores.
Alm da Multa rescisria gerada automaticamente conforme frmula indicada, podero ser criados N eventos financeiros de cobranas
rescisrias, como por exemplo, Cobrana de danos na instalao que no podem ser calculados por frmula uma vez que requer
anlise do local e oramento de conserto. Podem haver tambm a incluso de Eventos Financeiros de Resciso para a devoluo
financeira em virtude de melhorias realizadas no imvel, entre outros. Todos os Eventos Financeiros, adicionados a resciso, devem
ser criados manualmente pelo usurio atravs da tela de resciso;
Acesse: Aluguel/ Contrato de Locao/ Anexos/ Encerrar/ Rescindir
Wikihelp: http://wikihelp.totvs.com.br:1210/WikiHelp/IMB/IMB.AluguelEncerrarRescindir.aspx
Tabela: Tabela: XALGCONTRATOLOCENCERRAMENTO (dados do Encerramento),
XALGCONTRATOLOCENCEREVENTFINPE (dados do(s) Evento(s) Financeiro(s) Gerado(s) pela Resciso),
XALGCONTRATOLOCENCERINQUILINOS (memria de clculo da resciso unilateral do Locatrio (Inquilino),
XALGCONTRATOLOCENCERPROPRIETAR (memria de clculo da resciso unilateral do Locador (Proprietrio)
R_TIN004-BRA2 -
Especificao:
4.5.1.10 Parcelas do Contrato de Locao

No anexo de Parcelas do Contrato de Locao so listados os lanamentos gerados a partir da execuo do Processo Gerar Lanamentos
Financeiros (processo da viso do contrato de Locao).
Ao executar este processo o sistema gera simultaneamente os Lanamentos a Receber atribudos ao locatrio com o valor mensal do aluguel,
e os lanamentos a Pagar atribudos aos locadores e seus respectivos beneficirios conforme percentuais de participao. Os lanamentos a
Pagar equivalem ao Repasse do valor do aluguel ao locador (proprietrio), o sistema dever descontar o valor da taxa de administrao e de
intermediao, se existirem.
Estes lanamentos so integrados entre os sistemas TOTVS Incorporao e TOTVS Gesto financeira utilizando para isso o Evento Financeiro.
Verso 1.0 60
Premissas Restries
No h lanamento a pagar/ repasse para a prpria imobiliria, portanto imveis 100% da imobiliria no geram lanamentos a Pagar.
Se o imvel for da imobiliria e de terceiros, sero gerados os lanamentos a pagar correspondentes aos percentuais atribudos aos
locadores e beneficirios no contrato de administrao.
Sero descontados do valor de Repasse os valores correspondentes as taxas de administrao e intermediao;
Os vencimentos dos Lanamentos a receber respeitaro a Regra de Vencimento indicado no contrato de locao;
J os vencimentos dos Lanamentos a Pagar (repasse) respeitaro a regra indicado no contrato de Administrao;
Os dados de integrao como Tipo de documento, Natureza Financeira Oramentria, etc., sero atribudos conforme Parmetros de
Integrao Financeira indicado no cadastro do contrato de locao;
Podero ser gerados lanamentos de N perodos, desde que estejam dentro do perodo de Vigncia (inicial e prorrogao) do contrato
de locao;
O Valor dos Lanamentos Financeiros (pagar e Receber) podero ser alterados em caso de Escalonamento ou Reajuste.
Acesse: Aluguel/ Contrato de Locao/ Parcelas do Contrato de Locao
Tabela: XALGEVEFINLOC (esta tabela foi criada na verso 12.1.2)
R_TIN005_EVENTOS
Especificao:
4.5.1.11 Reajustes vigentes

O anexo exibe os reajustes vigentes para o contrato de locao escolhido. Esta funcionalidade permite visualizar apenas os dados dos reajustes
que foram realmente aplicados ao contrato de locao e que esto vigentes.
A regra de clculo do reajuste ser detalhada no Processo de Reajuste deste documento.
No sero apresentados reajustes que foram desfeitos.
Acesse: Aluguel/ Contrato de Locao/ Reajustes Vigentes
Tabela: XALGCONTRATOLOCREAJUSTE
Especificao: N/A
Verso 1.0 61
4.5.1.12 Histrico Situao Contrato de Locao

O histrico de situao do contrato de administrao, consiste em uma lista com os dados da alterao da situao do contrato que ficam
disponveis no contrato de administrao para leitura, ou seja, estes dados no podem ser alterados.
Esta lista de histrico de situaes alimentada todas as vezes que a situao do contrato de administrao alterada por algum processo.
Acesse: Aluguel/ Contrato de Locao/ Anexos/ Histrico Situao Contrato de Locao
Tabela: XALGCONTRATOLOCHISTSIT
R_TIN004_BRA3_RE
Especificao:
4.5.1.13 Lista de verificao para encerramento

Para que um contrato seja encerrado ou rescindido necessrio que primeiro preencha a lista de verificao para Encerramento. Esta lista
permite que o usurio preencha uma lista de pr-requisitos para o encerramento do contrato de locao.
Por exemplo: entrega de chaves, no existncia de contas pendentes de agua, luz etc.
Aps o preenchimento destas informaes ser necessrio marcar o campo A lista de verificao de encerramento foi concluda com sucesso
verificador informando que a lista de verificao est concluda. Depois que este campo estiver marcado, o processo de encerramento do contrato
fica disponvel para execuo.
obrigatrio o preenchimento da lista de verificao para encerramento para que o contrato seja encerrado/ rescindido;
Acesse: Aluguel/ Contrato de Locao/ Lista de Verificao para Encerramento
Wikihelp: http://wikihelp.totvs.com.br:1210/WikiHelp/IMB/IMB.AluguelListaVerificacao.aspx
Tabela: XALGCONTRATOLOCLISTVERIFICAENC
Especificao: N/A.
Verso 1.0 62
4.5.1.14 Aditivos
Um aditamento ou aditivo de contrato permite que as informaes do contrato sejam acrescentadas ou modificadas, ou seja, permite corrigir ou
esclarecer alguma clusula especfica, ou ainda, complementar com novos dados em falta no contrato original. O aditamento ou aditivo de
contrato um instrumento legal utilizado para proceder a alterao de dados do contrato.
Wikihelp: http://wikihelp.totvs.com.br:1210/WikiHelp/IMB/IMB.AluguelAditivos.aspx
4.5.1.14.1 Aditivo de Garantia do contrato

Neste contexto o aditivo de garantia do contrato, permite que as garantias do contrato de locao sejam includas, modificadas ou excludas. O
aditivo guarda a informao da garantia antiga ou encerrada atravs do aditivo, e todas as informaes da nova garantia.
Premissas e Restrio
Uma garantia includa, modificada ou excluda s passa a valer a partir da data do aditivo e somente aps o aditivo ser efetivado.
As mesmas restries aplicadas no cadastro do contrato de locao onde vedada a incluso de uma garantia do mesmo tipo no
mesmo perodo sero aplicadas na efetivao do aditivo.
Acesse: Aluguel/ Contrato de Locao/ Aditivos/ Garantia do Contrato
Wikihelp: http://wikihelp.totvs.com.br:1210/WikiHelp/IMB/IMB.AditivoContratoLocacaoGarantiaContrato.aspx
Tabela: XALGCONTRATOLOCADIT e XALGCONTRATOLOCADITGARANTIA
Especificao: N/A
4.5.1.14.2 Aditivo de Locatrio do imvel

O aditivo locatrio do imvel, permite que os locatrios do contrato de locao sejam modificados (substitudos). O aditivo permite inativar os
locatrios atuais e adicionar novos locatrios. possvel modificar inclusive o locatrio principal.
Mudana de locatrio s vlida a partir da efetivao do aditivo pelo processo efetivar;

Ao efetivar o aditivo com a modificao de locatrio o sistema No refaz os lanamentos financeiros j gerados e se desejado o usurio
dever executar novamente o processo de Gerar Lanamentos financeiros do contrato de locao e se atentar para a data que est
regerando;
Verso 1.0 63
O lanamento financeiro s ser gerado para o locatrio principal.

No ser possvel apenas excluir um locatrio sem indicar outro, ou apenas incluir um novo.
O aditivo s pode ser excludo se estiver com a situao em preparao;
Depois de efetivado o aditivo no pode ser desfeito ou excludo.
Acesse: Aluguel/ Contrato de Locao/ Aditivos/ Locatrio do Imvel
Wikihelp: http://wikihelp.totvs.com.br:1210/WikiHelp/IMB/IMB.AditivoContratoLocacaoLocatarioImovel.aspx
Tabela: XALGCONTRATOLOCADIT e XALGCONTRATOLOCADITLOCATARIO
Especificao: N/A
4.5.1.14.3 Aditivo de Alterao das taxas de reajuste

Motivados pela movimentao do mercado ou mesmo por negociao com o Cliente, feito ajuste nos valores de reajuste do contrato de locao.
Neste ajuste, sero definidas novas regras e valores que sero pagos pelo locatrio administradora de imvel, referentes ao servio de reajuste
do contrato de locao.
A Alterao da Taxa de reajuste s ser vlida a partir da efetivao do aditivo pelo processo efetivar;
A data do aditivo no pode ser menor que o ltimo reajuste, pois a alterao no ir desfazer reajustes j aplicado e refazer o mesmo.
Neste caso o processo de desfazer reajuste, efetivar aditivo de troca de taxa e aplicar novamente o reajuste deve ser feito manualmente.
Acesse: Aluguel/ Contrato de Locao/ Aditivos/ Alterao das taxas de reajuste
Wikihelp: http://wikihelp.totvs.com.br:1210/WikiHelp/IMB/IMB.AditivoContratoLocacaoAlteracaoTaxareajuste.aspx
Tabela: XALGCONTRATOLOCADIT
Especificao: N/A
4.5.1.14.4 Aditivo de Renegociao do valor de locao
Verso 1.0 64
O locador ou a Administradora podem solicitar a atualizao do preo de locao do imvel para manter o equilbrio econmico do contrato face
ao mercado imobilirio. Assim necessrio atualizar o valor do imvel associado ao contrato de locao. A atualizao do valor de um item do
contrato de locao atualiza o valor total do contrato de locao.
A renegociao do valor do imvel comum em casos onde a imobiliria refaz a avaliao de mercado do imvel e solicita a equiparao do
valor que est sendo praticado.
A Renegociao do Valor ocorre quando a valorizao do imvel superior ao reajuste previsto em contrato.
O Aditivo de Renegociao sobrepe o valor de reajuste aplicado;
A Alterao do valor do Imvel/ Contrato de Locao s ser vlida a partir da efetivao do aditivo pelo processo efetivar;
A efetivao do aditivo no altera os lanamentos financeiros j gerados. Para isso necessrio que o usurio execute novamente o
processo de gerao de lanamento financeiro a partir da data do aditivo.
Acesse: Aluguel/ Contrato de Locao/ Aditivos/ Renegociao do valor de locao
Wikihelp: http://wikihelp.totvs.com.br:1210/WikiHelp/IMB/IMB.AditivoContratoLocacaorenegociacaoValorLocacao.aspx
Tabela: XALGCONTRATOLOCADIT e XALGCONTRATOLOCADITVALOR
Especificao: N/A
4.5.1.14.5 Aditivo de Renovao do contrato de locao

Cliente solicita a renovao do contrato de locao. Na renovao, a data de vigncia com prorrogao do contrato de locao ser alterada
para uma data posterior, definida entre as partes.
Esta situao se aplica quando o contrato inicialmente estabelecido em N meses, exemplo, 36 meses. Decorrido este prazo o cliente locatrio
manifesta o interesse em renovar o contrato e estender em mais N meses, no havendo objeo por parte do Locador um aditivo de renovao
criado estendendo a data de vigncia do contrato de locao.
A prorrogao da vigncia do contrato s ser vlida a partir da efetivao do aditivo pelo processo efetivar;
Verso 1.0 65
A efetivao do aditivo No gera novos lanamentos financeiros. Para isso necessrio que o usurio execute o processo de gerao
de lanamento financeiro a partir da data do aditivo.
Acesse: Aluguel/ Contrato de Locao/ Aditivos/ Renovao do contrato de locao
Wikihelp: http://wikihelp.totvs.com.br:1210/WikiHelp/IMB/IMB.AditivoContratoLocacaoRenovacaoContratoLocacao.aspx
Tabela: XALGCONTRATOLOCADIT e
Especificao: N/A
4.5.1.14.6 Aditivo de Dia de vencimento do contrato

Eventualmente o Locatrio solicita a alterao do dia de vencimento do contrato de locao. Na alterao, a regra de vencimento associada ao
contrato de locao ser alterada definindo um novo vencimento, em comum acordo entre as partes.
A diferena entre os dias (para maior ou menor) no gera recalculo financeiro automtico com a diferena entre a data antiga e a nova.
O usurio dever lanar manualmente como evento financeiro de cobrana agregada o valor de diferena dos dias.
O sistema no faz o recalculo de lanamentos financeiros j gerados. Caso necessrio o usurio dever regerar atravs do processo
Gerar Lanamento Financeiro.
A troca de regra de vencimento s ser vlida a partir da efetivao do aditivo pelo processo efetivar;
Acesse: Aluguel/ Contrato de Locao/ Aditivos/ Dia de vencimento do contrato
Wikihelp: http://wikihelp.totvs.com.br:1210/WikiHelp/IMB/IMB.AditivoContratoLocacaoDiaVencimentoContrato.aspx
Tabela: XALGCONTRATOLOCADIT
Verso 1.0 66
R_TIN004-BRA29 -
Especificao:
4.5.1.15 Histrico de reajustes

Exibe o histrico dos reajustes para o contrato de locao escolhido. Esta funcionalidade permite apenas visualizar os histricos dos reajustes
do contrato de locao que foram aplicados ou desfeitos e todas as tentativas de reajustes com suas respectivas memrias de clculo.
Acesse: Aluguel/ Contrato de Locao/ Reajustes Vigentes
Tabela: XALGCONTRATOLOCREAJUSTEHIST
Especificao: N/A
Verso 1.0 67
4.5.2 Processos
Contrato de locao
Gerar Excluir
Imprimir Efetivar Encerrar Aplicar Desfazer
lanamentos Lsnamento Corretores Aditivos
contrato contrato contrato reajuste reajuste
financeiros Financeiro
Alterao Renegocia Renovao Dia de

Garantia do Locatrio do
Comisso das taxas de o do valor de do contrato vencimento
contrato imvel
reajuste locao de locao do contrato
Incluir Excluir
Efetivar Efetivar Efetivar Efetivar Efetivar Efetivar
clculo e clculo e
aditivo de aditivo de aditivo de aditivo de aditivo de aditivo de
movimento movimento
garantia locatrio reajuste renegociao renovao vencimento
da comisso da comisso
4.5.2.1 Imprimir Contrato de locao

O processo de impresso, permite ao usurio visualizar e imprimir um contrato de locao atravs do TOTVS Report. O processo permite ao
usurio escolher um relatrio do TOTVS Report para visualizao e impresso do contrato de locao.
Para isso o usurio acessa o sistema, seleciona o mdulo de Incorporao, acessa a aba de Aluguel, acessa o cadastro de contrato de locao,
seleciona o contrato e executa o processo de imprimir um contrato de locao.
Ao ser apresentada a tela do processo, o usurio seleciona um relatrio do TOTVS Report para impresso do contrato de locao. O usurio
executa o processo e confirma a ao de impresso.
No ser fornecido modelo padro do relatrio de Contrato Locao devido variedade encontrada no mercado. Cada cliente dever
confeccionar o(s) seu(s) relatrio(s) atravs do TOTVS Report.
Acesse: Aluguel/ Contrato de Locao/ Processos/ Imprimir Contato de Locao
Tabela: N/A
Especificao: N/A
Verso 1.0 68
4.5.2.2 Efetivar Contrato de locao

O processo de efetivao, efetiva um contrato que esteja em elaborao. O processo altera a situao atual do contrato de locao para a
situao efetivado e altera a situao de todos os imveis do contrato de locao para locado.
Para isso o usurio acessa o sistema, seleciona o mdulo de Incorporao, acessa a aba de Aluguel, acessa o cadastro de contrato de locao,
seleciona o contrato e executa o processo de efetivao de contrato de locao.
Ao ser apresentada a tela do processo o usurio confirma a ao de efetivao e confirma a execuo do processo.
obrigatrio ter ao menos um locatrio principal informado no contrato de locao;

Ser validado se o valor final do aluguel maior que zero.
Ser validado para o tipo de garantia definido se suas informaes esto preenchidas.
obrigatrio ter ao menos um imvel no contrato de locao.
Os imveis do contrato de locao no podem fazer parte de outro contrato de locao efetivado.
Para imveis de terceiros valida a existncia contrato de administrao vigente e efetivado, e se todos imveis so do mesmo contrato
de administrao.
Valida se as taxas de administrao e intermediao no esto zeradas, para imveis de terceiros.
A data inicial de vigncia deve ser sempre igual ou maior que a data de contrato.
A data final de vigncia deve ser sempre maior que a data inicial de vigncia.
A data de prorrogao de vigncia deve ser igual ou maior a data final de vigncia.
Aps a efetivao do contrato de locao a situao do imvel ser alterado para Locado, que no permite alugar novamente;
Acesse: Aluguel/ Contrato de Locao/ Processos/ Efetivar Contato de Locao
Tabela: N/A
Especificao: N/A
4.5.2.3 Gerar lanamentos financeiros

A gerao de lanamentos financeiros o processo responsvel por parte da integrao com o sistema Financeiro.
Este processo ser o responsvel por gerar lanamentos a receber (para os locatrios) e lanamentos a pagar (para os locadores e
beneficirios dos imveis).
O processo estar disponvel nos contratos de locao, pois apenas haver gerao de lanamentos para os imveis locados, e dever permitir
a execuo para 1 ou N contratos de locao.
No processo, devem ser informados os campos Data Inicial e Data Final, assim os lanamentos sero gerados para o perodo informado. Por
default, estes campos sero preenchidos com o ms corrente.
Verso 1.0 69
Caso o processo seja reexecutado para um perodo j processado, os lanamentos sero atualizados pelo sistema considerando novos valores
e possveis despesas cadastradas.
Os lanamentos podero ter dois tipos distintos:
Lanamentos de Previso: este tipo de lanamento no pode ser pago. Ele utilizado apenas para permitir a gerao de previso do
fluxo de caixa, e permanecer na base, mesmo aps a criao de seu lanamento Realizado correspondente na linha RM. Sempre que forem
gerados lanamentos para os meses posteriores ao ms atual, estes sero gerados com o tipo Previso, caso o parmetro de integrao
financeira tenha a indicao do Tipo de Documento de Previso.
Lanamentos Realizados: este tipo de lanamento gerado sempre no ms corrente, sendo nico do tipo, por contrato e por ms/ano
de competncia. Ser utilizado o tipo de documento (pagar e receber) no condicional informado no Parmetro de integrao Financeira
associado ao contrato de locao. Deve ser informado um tipo de documento sem classificao, assim o ttulo gerado pode ser pago ou remetido
a banco;
No ser permitida a gerao de lanamento com valor zerado;

Os lanamentos financeiros do Contrato de Locao sero gerados como um Eventos Financeiro com finalidade Locao e com
cobrana avulsa. Vide Cenrios
No sero refeitos (regerados) lanamentos financeiros que tenham restries financeiras (baixado, remetido a banco, cheque emitido,
etc.)
Acesse: Aluguel/ Contrato de Locao/ Processos/ Gerar Lanamentos Financeiros
Tabelas: XALGEVEFINLOC (tabela de vnculo com os Eventos financeiros de cobrana avulsa para locao gerados);
XALGEVENTOFINANCEIRO (dados do Evento Financeiro gerado),
XALGEVENTOFINANCEIROPARCELAMEN (dados das Parcelas do Evento Financeiro Gerado),
XALGEVENTOFINANCEIRODISTRIBUIC (dados da Distribuio da cobrana)
XALGEVENTOAGREGADO (rastreabilidade dos Eventos financeiros Agregados a cobrana do Aluguel)
R_TIN005_EVENTOS
Especificao:
Verso 1.0 70
4.5.2.4 Excluir Lanamentos Financeiros

O Processo de Excluso de Lanamentos Financeiros Gerados visa permitir que o usurio volte atrs eliminando lanamentos financeiros de
cobrana.
Ao clicar no processo ser aberta tela onde deve ser informado o perodo (inicial e Final) onde os lanamentos devem ser excludos. O sistema
listar os contratos selecionados na viso independente de terem lanamentos financeiros no perodo selecionado.
Ao clicar em Executar o sistema tentar excluir todo lanamento financeiro Pagar e/ou Receber para locadores, locatrio e beneficirios oriundos
do evento financeiro de locao associado.
No sero excludos lanamentos que tenham alguma restrio financeira, como por exemplo, esteja baixado, remetido a banco,
cheque emitido, ou qualquer outra restrio financeira;
A no excluso de um lanamento no causar impacto nos demais que no tenham restrio, sendo assim excludos;
Acesse: Aluguel/ Contrato de Locao/ Processos/ Excluir Lanamentos Financeiros
Tabelas: XALGEVEFINLOC (tabela de vnculo com os Eventos financeiros de cobrana avulsa para locao gerados);
XALGEVENTOFINANCEIRO (dados do Evento Financeiro gerado),
XALGEVENTOFINANCEIROPARCELAMEN (dados das Parcelas do Evento Financeiro Gerado),
XALGEVENTOFINANCEIRODISTRIBUIC (dados da Distribuio da cobrana)
XALGEVENTOAGREGADO (rastreabilidade dos Eventos financeiros Agregados a cobrana do Aluguel)
R_TIN005_EVENTOS
Especificao:
4.5.2.5 Aplicar reajuste

O processo de aplicar reajuste reajusta um contrato que esteja efetivado. O processo valida a situao atual do contrato de locao, altera o valor
de locao do contrato baseado nas informaes de reajuste informadas no contrato de locao. So elas:
Periodicidade em que o clculo deve ser executado a partir da sua data base, normalmente o praticado de 12 meses. Assim, se um
contrato foi firmado em 10/02/2014 seu prximo reajuste ser em 10/02/2015.
Verso 1.0 71
Moeda ou ndice que utilizado para o reajuste, normalmente o mais comum nesses contratos o IGP-M. Ainda preciso saber se a
cotao cadastrada j est acumulada (ndice acumulado) ou se precisaremos acumular (ndice mensal), informando nos campos
Defasagem a informao que indica que ao realizar o clculo podemos utilizar uma cotao diferente da do ms corrente, por exemplo:
se a defasagem configurada igual a 1 e o clculo est sendo realizado em fevereiro, significa que a cotao a ser utilizada a de janeiro.
Capitalizado indica se a correo ser feita correo sobre correo;
Calculo Pro-rata dia indica que no ms de reajuste o sistema far o rateio do valor do contrato de locao conforme nmero de dias com
e sem reajuste, ou seja, se o reajuste for no dia 15/01 o sistema divide o valor mensal pelo nmero de dias do Ms (se o rateio for por ms
civil) ou divide por 30 (se o rateio for por ms comercial) e multiplica pelo nmero de dias que corresponde ao valor
Valor do Contrato: R$1.100,00 /30 = 36,67 * 14 = 513,33
Valor do Contrato Reajustado: R$1.200,00 /30 = 40*16= 640,00
Valor cobrado ref. Janeiro= 513,33+640,00= R$ 1.153,33
Valor mensal o valor inicial do contrato que periodicamente aplicado o reajuste sobre o mesmo e tem ao final do processo um novo valor. O
Reajuste tambm poder incidir sobre o escalonamento se o perodo escalonado estiver marcado para reajustar.
O reajuste tambm possui a opo de execuo por frmula.
Para isso o usurio acessa o sistema, seleciona o mdulo de Incorporao, acessa a aba de Aluguel, e executa o processo de aplicar reajuste.
Ao ser apresentada a tela do processo o usurio pode definir o ms e ano para reajuste do contrato.
S sero reajustados contratos de locao com a situao Efetivado;

No sero reajustados contratos sem ndice, ou sem cotao do ndice selecionado ou que a formula apresente erro.
Para meses onde o reajuste deveria ter sido aplicado mas a parcela j est paga, ser gerado um valor de resduo que ser cobrado
na prxima parcela aps reajuste que esteja em aberto;
O valor de resduo a diferena do novo valor do contrato de locao em relao ao antigo valor do contrato de Locao (ex: 1500,00
-1200,00=300,00). O clculo de resduo do contrato de locao no feito da mesma forma do contrato de venda.
Acesse: Aluguel/ Contrato de Locao/ Processos/ Aplicar Reajuste
Tabelas: XALGCONTRATOLOCREAJUSTE (memria de clculo dos reajustes aplicados ao contrato de locao e vigentes),
XALGCONTRATOLOCREAJUSTEESCALON (memria de clculo dos reajustes aplicados ao Escalonamento do contrato de locao e

vigentes),
XALGCONTRATOLOCREAJUSTEHIST (Memria de clculo de todos os reajustes, aplicados e desfeitos, do contato de locao),
XALGCONTRATOLOCREAJUSTEITEM (Memria de clculo de todos os reajustes aplicados ao Item (Imvel) do contato de locao),
XALGEVENTOFINANCEIROPARCELAMEN (vnculo com parcela que receber o resduo do reajuste)
Verso 1.0 72
R_TIN004-BRA31 R_TIN004-BRA32_01 R_TIN004-BRA32_02 R_TIN005_EVENTOS

TRATAMENTO
PRIMEIRO REAJUSTE CONSIDERA MODELO
PRO-RATA
CARNCIA.docxDIA NODE
REAJUSTE _FINANCEIROS_DE_LOCAO.docx
CONTRATO DE LOCAO.docx
DE CONTRATO DE LOCAO.docx
Especificao: , , e
4.5.2.6 Desfazer Reajuste

O processo de desfazer reajuste permite cancelar um reajuste executado para um contrato de locao que esteja efetivado. O processo valida a
situao atual do contrato de locao, e desfaz o reajuste executado para o contrato de locao.
Para isso o usurio acessa o sistema, seleciona o mdulo de Incorporao, acessa a aba de Aluguel, e executa o processo de desfazer reajuste.
Ao ser apresentada a tela do processo o usurio pode definir o ms e ano para desfazer o reajuste do contrato.
O Reajuste s poder ser defeito se as parcelas no tiverem impedimento financeiro;

Para Desfazer o reajuste no pode haver aditivo de alterao do Contrato de Locao no perodo que se deseja desfazer.
Acesse: Aluguel/ Contrato de Locao/ Processos/ Desfazer Reajuste
Tabelas: XALGCONTRATOLOCREAJUSTE (memria de clculo dos reajustes aplicados ao contrato de locao e vigentes),
XALGCONTRATOLOCREAJUSTEESCALON (memria de clculo dos reajustes aplicados ao Escalonamento do contrato de locao e

vigentes),
XALGCONTRATOLOCREAJUSTEHIST (Memria de clculo de todos os reajustes, aplicados e desfeitos, do contato de locao),
XALGCONTRATOLOCREAJUSTEITEM (Memria de clculo de todos os reajustes aplicados ao Item (Imvel) do contato de locao),
Especificao: N/A.
4.5.2.7 Reabrir Contrato de Locao

A reabertura do contrato de locao um processo que permite que a situao do contrato de locao seja definida como Elaborao novamente
para que o usurio possa alterar qualquer informao do contrato.
O processo de reabertura do contrato de locao faz as validaes do contrato verificando se possvel reabrir o contrato novamente ou se a
partir de agora ser necessrio utilizar o processo de aditivo para alterar informaes do contrato de locao.
Verso 1.0 73
Somente contratos de locao em situao Efetivado podero ser reabertos atravs do processo de reabertura de contrato.
S sero reabertos contratos de locao que no tenham lanamentos financeiros gerados.
Se o contrato de locao possuir algum aditivo relacionado no poder ser reaberto.
No podero ser reabertos contratos de locao que possurem reajuste.
Aps a reabertura do Contrato de Administrao
o O contrato de locao fica em situao Elaborao.
o As situaes dos imveis relacionados ao contrato de locao passaro para Reservado.
o Ser gerado um registro de histrico de alterao da situao de cada imvel associado ao contrato de locao, sendo que estas
informaes so somente para exibio, e podem ser visualizadas atravs do imvel correspondente.
o gerado um registro com os dados da alterao da situao do contrato de locao em uma tabela com o histrico de alterao
da situao do contrato. Sendo que estas informaes so somente para exibio, e podem ser visualizadas atravs do contrato
de locao correspondente.
o Altera a situao das garantias, caso houver, relacionadas ao contrato para Negociao.
o Altera a situao dos fiadores, caso houver, relacionados ao contrato para Inativo.
o Altera a situao dos locatrios do contrato de locao para Inativo, e limpa a data de incio e fim no contrato.
o O contrato de locao fica disponvel para alterao.
Acesse: Aluguel/ Contrato de Locao/ Processos/ Reabrir Contato de Locao
Tabela: N/A
R_TIN004_BRA3_RE
Especificao:
4.5.2.8 Efetivar Aditivo de Garantia do Contrato de Locao

Locatrio solicita a troca ou a desassociao de uma garantia ao contrato de locao.
Na alterao da garantia, a garantia atual ser alterada para uma outra garantia, ou a garantia atual ser removida e uma nova ser adicionada
ao contrato de locao.
locao. O usurio acessa o contrato de locao desejado, seleciona anexo Aditivos e cria um novo aditivo de garantia do contrato.
e ser apresentada tambm uma grid onde o usurio poder selecionar uma garantia relacionada ao contrato de locao para ser removida do
contrato, alterando sua situao para inativa, bem como poder informar uma nova garantia para o contrato de locao.
e uma observao caso deseje, para que suas alteraes sejam aplicadas ao contrato de locao relacionado ao aditivo que ser efetivado.
Verso 1.0 74
O aditivo s poder ser editado ou excludo enquanto estiver com a situao Preparao;
Acesse: Aluguel/ Contrato de Locao/ Anexos/ Aditivos/ Garantia do Contrato de Locao /Processos/ Efetivar Aditivo de Garantia
Wikihelp: http://wikihelp.totvs.com.br:1210/WikiHelp/IMB/IMB.AditivoEfetivarAditivo.aspx
Tabela: N/A
Especificao: N/A
4.5.2.9 Efetivar Aditivo de Locatrio do contrato de locao

Locatrio solicita a troca, modificao ou desassociao do locatrio do contrato de locao.
Na alterao do locatrio, o locatrio ser alterado para um outro locatrio, ou o locatrio atual ser removido e um novo ser adicionado ao
contrato de locao.
locao. O usurio acessa o contrato de locao desejado, seleciona anexo Aditivos e cria um novo aditivo de locatrio do imvel.
e ser apresentada tambm uma grid onde o usurio poder selecionar um locatrio relacionado ao contrato de locao para ser removido do
contrato alterando sua situao para inativo, bem como poder informar um novo locatrio para o contrato de locao.

Acesse: Aluguel/ Contrato de Locao/ Anexos/ Aditivos/ Locatrio /Processos/ Efetivar Aditivo de Locatrio;
Tabela: N/A
Especificao: N/A
Verso 1.0 75
4.5.2.10 Efetivar Aditivo de Alterao de Taxas de Reajuste

Motivados pela movimentao do mercado ou mesmo por negociao com o locador, feito ajuste nos valores das taxas de administrao de
imveis. Neste ajuste, sero definidas novas regras e valores que sero pagos pelo proprietrio administradora, referentes ao servio de
administrao de imvel.
O usurio acessa o sistema, seleciona o mdulo de incorporao, acessa a funcionalidade de aluguel, e acessa o cadastro de contrato de locao.
O usurio acessa o contrato de locao desejado, seleciona anexo Aditivos e cria um novo aditivo de alterao das taxas de reajuste. Ao incluir
um novo aditivo ser apresentada uma tela onde ser mostrado o aditivo com informaes bsicas como data, tipo de aditivo e situao e ser
apresentada tambm as informaes de taxas de administrao onde o usurio poder visualizar o seu valor atual, bem como poder informar
um novo valor para a taxa de administrao, carncia de administrao, taxa de intermediao e diviso da taxa de intermediao.
Este aditivo no altera o valor de taxas do contrato de administrao;
Acesse: Aluguel/ Contrato de Locao/ Anexos/ Aditivos/ Alterao de Taxas de reajuste/ Processos/ Efetivar Aditivo de Reajuste;
Tabela: N/A
Especificao: N/A
4.5.2.11 Efetivar Aditivo de Renegociao do Valor de Locao

Administradora solicita a atualizao do preo de locao do imvel. Assim necessrio atualizar o valor do imvel associado ao contrato de
locao. A atualizao do valor de um item do contrato de locao atualiza o valor total do contrato de locao.
locao. O usurio acessa o contrato de locao desejado, seleciona anexo Aditivos e cria um novo aditivo de Renegociao do valor de
locao.
e ser apresentada tambm uma grid onde o usurio poder selecionar um imvel relacionado ao contrato de locao e visualizar o seu valor
atual, bem como poder informar um novo valor para o item de contrato selecionado.
Verso 1.0 76
Acesse: Aluguel/ Contrato de Locao/ Anexos/ Aditivos/ Renegociao do Valor de Locao/Processos/ Efetivar Aditivo de Renegociao;
Wikihelp: http://wikihelp.totvs.com.br:1210/WikiHelp/IMB/IMB.AditivoContratoLocacaorenegociacaoValorLocacao.aspx
Tabela: N/A
Especificao: N/A
4.5.2.12 Efetivar Aditivo de Renovao do contrato de locao

Locatrio solicita a renovao do contrato de locao.
Na renovao, a data de vigncia ser alterada para uma data posterior, definida entre as partes.
locao. O usurio acessa o contrato de locao desejado, seleciona anexo Aditivos e cria um novo aditivo de renovao do contrato de locao.
e ser apresentada tambm as informaes de data de vigncia com prorrogao onde o usurio poder visualizar o seu valor atual, bem como
poder informar um novo valor para a data de vigncia com prorrogao do contrato de locao.
Acesse: Aluguel/ Contrato de Locao/ Anexos/ Aditivos/ Renovao do Contrato de locao/ Processos/ Efetivar Aditivo de Renovao;
Wikihelp: http://wikihelp.totvs.com.br:1210/WikiHelp/IMB/IMB.AditivoContratoLocacaoRenovacaoContratoLocacao.aspx
Tabela: N/A
Verso 1.0 77
Especificao: N/A
4.5.2.13 Efetivar Aditivo de Dia de vencimento do contrato de locao

Locatrio solicita a alterao do dia de vencimento do contrato de locao.
Na alterao, o dia de vencimento ser alterado para um dia posterior ou anterior, definida entre as partes.
locao. O usurio acessa o contrato de locao desejado, seleciona anexo Aditivos e cria um novo aditivo de dia de vencimento do contrato.
e ser apresentada tambm as informaes de dia de vencimento onde o usurio poder visualizar o seu valor atual, bem como poder informar
um novo valor para o dia de vencimento do contrato de locao.
Acesse: Aluguel/ Contrato de Locao/ Anexos/ Aditivos/ Dia de vencimento do Contrato/ Processos/ Efetivar Aditivo de Vencimento;
Wikihelp: http://wikihelp.totvs.com.br:1210/WikiHelp/IMB/IMB.AditivoContratoLocacaoDiaVencimentoContrato.aspx
Tabela: N/A
Especificao: N/A
Verso 1.0 78

necessrio.
exemplo, foi criado um campo complementar do tipo texto para o cadastro de contrato de locao do mdulo de gesto de aluguel do TOTVS
Incorporao.
Tabela: XALGCONTRATOLOCCOMPL
Verso 1.0 79
4.6 Comisso
Comisso o resultado do servio prestado pelo corretor, captador e/ou atendente.
Os percentuais pagos a ttulo de comisso podem ser parametrizados de acordo com a poltica de cada empresa, j que o clculo feito
atravs de frmula.
Aps a efetivao do contrato de Locao o sistema gera o registro de comisso que integrado com TOTVS Gesto de Estoques, Compras e
Faturamento, mas a gerao do movimento de comisso no automtica sendo necessrio executar o processo de Incluir Calculo e
Movimento de Comisso.
A indicao do corretor (s) e outras entidades comissionadas devem ser feitas no contrato de locao com situao em preparao.
Depois de efetivado o contrato
Mais de um corretor/ atendente/ captador pode ser de comissionado, basta que tenham sido informados no contrato de locao/
anexo/ corretores/ anexo comisso.
Acesse: Aluguel/ Comisso
Wikihelp: http://wikihelp.totvs.com.br:1210/WikiHelp/IMB/IMB.ComissaoAluguel.aspx
Especificao: N/A.
4.6.1 Processos
4.6.1.1 Incluir clculo e Movimento da comisso

O processo responsvel por Gerar Valor de Comisso executando a frmula informada no cadastro da comisso e guardando o valor calculado
da comisso no TOTVS Incorporao e tambm integrando este valor de comisso ao TOTVS Gesto de Materiais, estoque e faturamento,
gerando um movimento. Este processo s poder gerar uma comisso quando o contrato de locao estiver efetivado.
O contrato de locao deve estar preenchido o (s) corretor, sua (s) formula (s) de comisso e seus parmetros de integrao com o
BackOffice;
Somente depois de efetivado o contrato de locao e que a comisso ser gerada;
Acesso: Aluguel/ Comisso/ Processos/ Incluir Clculo de Movimento da Comisso;
Verso 1.0 80
Wikihelp: http://wikihelp.totvs.com.br:1210/WikiHelp/IMB/IMB.IncluiMovComissao.aspx
Especificao: N/A.
4.6.1.2 Excluir clculo e movimento da comisso

Cancelar Valor de Comisso: O processo executa o a excluso da comisso removendo o valor calculado da comisso no TOTVS Incorporao
e tambm removendo o movimento integrado ao TOTVS Gesto de Materiais, estoque e faturamento, cancelando o movimento. Este processo
s poder remover uma comisso quando o contrato de locao estiver efetivado.
O Movimento no pode ser excludo se j integrado com Financeiro e pago;
Acesso: Aluguel/ Comisso/ Processos/ Incluir Clculo de Movimento da Comisso;
Wikihelp: http://wikihelp.totvs.com.br:1210/WikiHelp/IMB/IMB.IncluiMovComissao.aspx
Especificao: N/A.
Verso 1.0 81
4.7 Aplicar Reajuste

O Reajuste a forma prevista em lei para que um contrato mantenha seu equilbrio econmico financeiro, sendo aplicado periodicamente por
ndice que compense a inflao e outras perdas econmicas.
A regra de reajuste deve ser acordada entre as partes e registradas no contrato de locao.
O sistema permite que regras de reajustes sejam previamente estabelecidas no cadastro do Modelo de Contrato. Ao associar o Modelo de
Contrato a um Contrato de Locao o sistema traz por default toda regra previamente estabelecida, mas permite que o usurio altere a regra
conforme necessidade.
Depois de determinada a regra de reajuste ser possvel executar o Processo via menu (Aluguel/ Aplicar Reajuste) onde o usurio dever informar
a competncia (ms/ ano) de reajuste para que sejam filtrados os contratos que atendam a competncia.
O reajuste tambm pode ser executado atravs da viso de contrato de locao no processo Aplicar Reajuste.
O reajuste tem a funo de permitir ao cliente realizar e agendar o clculo de reajuste sobre os contratos de aluguel de uma, algumas ou vrias
coligadas ao mesmo tempo, que o usurio tenha permisso de acesso. necessrio um contrato de locao e que o mesmo esteja efetivado e
que possua regra de reajuste indicada.
Nas telas de Aplicar Reajuste, Desfazer Reajuste e Agendar Reajuste de contrato de aluguel ser criado um filtro de coligada para permitir
o usurio filtrar apenas uma coligada ou todas as coligadas.
Obs.: o menu Agendar Reajuste s fica habilitado em ambientes 3 camadas.
Mais detalhes sobre os campos e clculos relacionados ao reajuste acesse a especificao indicada abaixo.
A regra de reajuste deve ser estabelecida com o contrato na situao em preparao;

Depois de efetivado o contrato de locao a regra de reajuste s poder ser alterada via aditivo;
O Reajuste s pode ser aplicado a um contrato Efetivado e vigente.
Ao aplicar o reajuste se alguma parcela que deveria ser atualizada possuir restrio financeira (paga, remetida a banco, etc.) o sistema
guarda o valor como Resduo. Quando o sistema gerar Resduo de Reajuste o valor ser acrescido ao valor final da prxima parcela
regerada aps o reajuste e enviar ao financeiro como um valor de integrao da parcela. Vale ressaltar que valor de integrao no
afeta o Valor Original, alterando apenas o Valor lquido.
Acesse: Aluguel/ Aplicar Reajuste;
Ou
Aluguel/ Contrato de Locao/ Processos/ Aplicar Reajuste;
Ou
Aluguel/ Contrato de Locao/ Edio do Contrato/ Processos/ Aplicar Reajuste.
Verso 1.0 82
Wikihelp: http://wikihelp.totvs.com.br:1210/WikiHelp/IMB/IMB.AplicarReajustAlg.aspx
Tabela: vide Reajuste Vigente
R_TIN004-BRA31 R_TIN004-BRA32_01 R_TIN004-BRA33

TRATAMENTO
PRIMEIRO REAJUSTE CONSIDERA REAJUSTE
PRO-RATA
CARNCIA.docx DEREAJUSTE
DIA NO CONTRATODEDE LOCAODE
CONTRATO - VRIAS COLIGADAS.docx
LOCAO.docx
Especificaes: , e
Verso 1.0 83
4.8 Evento Financeiro

O Evento Financeiro o cadastro onde o usurio ir registrar qualquer valor financeiro a ser cobrado do locador ou do Locatrio. No se trata do
registro de movimento de Notas Fiscais de entrada de produto ou servio, trata-se do repasse das despesas do imvel ou contrato de locao
para o responsvel adequado.
comum, por exemplo, que despesas de manuteno estrutural de um imvel feitas pela imobiliria e pagas pela prpria, sejam cobranas
(recebidas) do dono do Imvel (Locador). Se o Prprio dono fizer a manuteno e no houver interferncia da imobiliria no deve ser lanado
no Evento Financeiro.
Outro exemplo so as cobranas de IPTU e Taxas de Incndio, embora sejam tributos do imvel comum que seja estabelecido no Contrato de
Locao que o Inquilino (Locatrio) arque com a despesa. Para este exemplo temos os seguintes cenrios:
1. Locador paga a guia de IPTU

Deve ser criado um evento financeiro no valor total do IPTU devido.
O Parcelamento pode ser combinado com o inquilino.
No Evento Financeiro deve ser informado Ao para o Locatrio = Receber e Ao para o Locador = Pagar, ou seja, a imobiliria
Recebe do Inquilino e depois Paga (Repassa) para o Proprietrio do imvel.
2. Imobiliria paga a guia de IPTU

Deve ser criado um evento financeiro no valor total do IPTU devido.
O Parcelamento pode ser combinado com o inquilino.
No Evento Financeiro deve ser informado Ao para o Locatrio = Receber e sem Ao para o Locador, ou seja, a imobiliria
Recebe do Inquilino e no repassa para ningum j que a despesa foi dela e j foi reembolsada.
3. Locatrio paga a guia de IPTU

No deve ser criado evento financeiro a no ser para controle sem gerar parcelamento.
So muitos os cenrios que o Evento Financeiro pode atender, mas a principal caracterstica que devem se tratar de valores a serem cobrados
e/ou repassados para o locador e/ou locatrio e a despesa deve estar relacionada ao imvel ou aos contratos de administrao ou locao.
Evento Financeiro
Parcelamento Distribuio
O Evento Financeiro pode ser gerado via Processo (Contrato de Locao/ Processo-> Gerao de lanamento Financeiro ou Contrato de
Locao/ Anexos-> Encerrar Rescindir Contrato) ou Manual.
Cada Evento Financeiro poder ter sua cobrana do tipo Avulso ou Agregado.
O Tipo de Cobrana do Evento Avulso indica que o prprio Evento integra com o Financeiro e suas distribuies estaro ligadas diretamente a
um lanamento financeiro.
Verso 1.0 84
J o Tipo de Cobrana do Evento Agregado precisa de outro Evento para integrar com o Financeiro. Trata-se de um evento dependente, onde
suas distribuies sero associadas as distribuies do Evento Financeiro de Locao Avulsa do Contrato de Locao associado.
Os Eventos Financeiros gerados por Processo so sempre com Cobrana Avulsa, j os eventos criados manualmente podem ser Avulsos ou
Agregados, caber ao usurio indicar.
Para integrao dos lanamentos financeiros com o mdulo de gesto financeira da linha Protheus, ser necessria configurar
toda a integrao entre o TOTVS Incorporao e o mdulo de gesto financeira do Protheus, integrao (TIN x Protheus). OBS.:
Este documento no detalha a configurao necessria para integrao com o mdulo de gesto financeira para a linha Protheus.
Acesse o TDN/ Integrao/ TIN X Protheus.
Ser necessrio informar os seguintes campos obrigatrios: Data do evento; Cdigo do tipo de evento; Parmetros de integrao,
Valor do evento, e ou Imvel, e ou Contrato de administrao e ou Contrato de locao dependendo da finalidade do tipo de evento
financeiro selecionado.
Quando o evento financeiro for de resciso e a resciso no estiver efetivada, as alteraes devero ser feitas via anexo de
resciso (Encerrar/ rescindir do contrato de locao), caso contrrio somente o parcelamento poder ser feito atravs da edio
direta do evento financeiro. Os processos de cancelar, incluir e excluir lanamento financeiro podero ser executados somente
quando a resciso estiver efetivada.
Um contrato de administrao no pode ser selecionado para um evento financeiro caso o contrato de administrao esteja em
situao diferente de Efetivado.
Um contrato de locao no pode ser selecionado para um evento financeiro caso o contrato de locao esteja em situao
diferente de Efetivado.
Ao confirmar a incluso ou alterao de um evento financeiro, ser validado se o valor do parcelamento igual ao valor do evento
financeiro, e caso o valor no seja igual, ser apresentada uma mensagem com esta informao, impedindo a incluso ou alterao
do evento financeiro.
O Valor do Evento Financeiro poder ser alterado a qualquer tempo desde que seja igual ao somatrio das parcelas, sua situao
no seja Integrado e no tenha um tipo de evento associado com a finalidade igual a Resciso e o contrato de locao associado
no esteja encerrado ou rescindido.
Ao confirmar a incluso ou alterao de um evento financeiro, ser validado o tipo de evento financeiro selecionado, seguindo as
restries definidas para cada finalidade do tipo de evento financeiro.
Ser permitido informar apenas imvel, contrato de administrao e contrato de locao, que estejam correlacionados pelo imvel,
ou imveis dos contratos de administrao e locao.
Acesse: Aluguel/ Evento Financeiro
Wikihelp: http://wikihelp.totvs.com.br:1210/WikiHelp/IMB/IMB.EventoFinanceiroAlg.aspx
Tabela: XALGEVENTOFINANCEIRO
R_TIN004_BRA49_EV R_TIN004-BRA50 - R_TIN005_EVENTOS

ENTO_FINANCEIRO.docx LUVAS.docx _FINANCEIROS_DE_LOCAO.docx
Especificao: e
Verso 1.0 85
4.8.1 Parcelamento
O Parcelamento do Evento Financeiro a diviso do valor total do Evento em vrios perodos que podem ser meses, anos, etc.
O parcelamento contm o valor de cada parcela e o seu vencimento, alm de sua situao em relao ao mdulo financeiro que pode ser No
integrada ou Integrada ou Cancelada. A mudana da situao de cada parcela alterada pelos processos:
Incluir Lanamento Financeiro: altera a situao da parcela de No Integrada para Integrada

Excluir Lanamento Financeiro: altera a situao da parcela de Integrada para No Integrada
Cancelar Lanamento Financeiro: altera a situao da parcela de Integrada para Cancelada
Caso o usurio opte pela gerao automtica do parcelamento do evento financeiro, ser necessrio informar os seguintes campos
obrigatrios: Quantidade de parcelas; Data vencimento 1 parcela; Periodicidade; Ms/Ano e Valor da parcela.
Para excluir um parcelamento de um evento financeiro, a parcela deve estar na situao No Integrado, ou seja, no podem existir
parcelas em situao Integrada ou Cancelada.
Quando o parcelamento for informado para um evento financeiro, ele ser registrado no banco de dados, somente se o somatrio do
valor parcelado for igual ao valor do evento financeiro.
Quando uma parcela for excluda do parcelamento, caso ela possua distribuio e ela esteja associada a um lanamento financeiro,
ser necessrio primeiro excluir o lanamento financeiro associado a distribuio da parcela.
O valor da parcela poder ser alterado pelo usurio somente se a parcela estiver em situao No Integrada.
Os valores das parcelas podem ser diferentes basta que a soma de todas as parcelas seja igual ao valor do evento;
Acesse: Aluguel/ Evento Financeiro-> Parcelamento
Wikihelp: http://wikihelp.totvs.com.br:1210/WikiHelp/IMB/IMB.EventoFinanceiroAlg.aspx
Tabela: XALGEVENTOFINANCEIROPARCELAMEN
Especificao: idem especificao indicada no Evento Financeiro.
4.8.2 Distribuio
Uma distribuio de Parcela basicamente representa um lanamento financeiro com seus valores distribudos entre as entidades envolvidas,
locadores (1 ou vrios) e/ ou Locatrios (1 ou vrios) e/ou Beneficirios (1 ou vrios). Desta forma um Evento contm parcelas que por sua vez
so compostas por Distribuies de Parcela. Vulgarmente podemos comparar a distribuio com a exploso da parcela.
A seguir sero dados alguns exemplos de cenrio para um melhor entendimento.
Verso 1.0 86
4.8.2.1 Cenrios
4.8.2.1.1 Distribuio para Evento Financeiro de Locao

4.8.2.1.1.1 Cobrana de Aluguel sem Repasse (Imvel Prprio)
O Processo de Gerar Lanamento Financeiro, localizado na viso do Contrato de Locao cria um Evento Financeiro de Locao com
cobrana avulsa.
O Fluxo abaixo demonstra o comportamento do sistema para a cobrana de um aluguel mensal de R$ 1.000,00.
Verso 1.0 87
4.8.2.1.1.2 Cobrana de Aluguel com Repasse (Imvel de Terceiros)
O Fluxo abaixo demonstra o comportamento do sistema para a cobrana de um aluguel mensal de R$ 1.000,00 ao locatrio, e com um repasse
para Locador com o desconto da taxa de Administrao;
Verso 1.0 88
4.8.2.1.1.3 Cobrana de Despesa (Evento Agregado) junto ao Evento de Aluguel com Repasse
O Fluxo abaixo demonstra o comportamento do sistema para a cobrana de um aluguel mensal de R$ 1.000,00, mas com um repasse para
Locador e com o desconto de taxa de Administrao mais a interferncia de valores de despesas como uma reforma, atravs de um Evento
Financeiro Diverso de cobrana Agregada.
Verso 1.0 89
Verso 1.0 90
Verso 1.0 91
4.8.2.1.2 Distribuio para Evento Financeiro Avulso

Este cenrio trata a cobrana de uma despesa financeira Avulsa que no ser cobrada junto com o valor do aluguel, ou seja, ser gerado um
lanamento financeiro especfico para cada um de suas parcelas. O Tipo de Evento Financeiro utilizado neste caso Diversos.
4.8.2.1.2.1 Cobrana de Despesa Diversa sem Repasse
Verso 1.0 92
4.8.2.1.2.2 Cobrana de Despesa Diversa com Repasse + 2 locadores + 1 Beneficirio
Este cenrio trata a cobrana de uma despesa financeira Avulsa que ter cobrana ao Locatrio e Repasse ao Locador e seus Beneficirios.
Supondo uma despesa de R$ 3.000,00 dividida em 3 parcelas onde um dos Locadores, o Joo repassa 30% do seu rendimento ao Filho Junior.
Locatrios:
Maria 60%
Joo 40%
Beneficirio -> Filho 30% (percentual que incide sobre os 40% do pai)
Verso 1.0 93
4.8.3 Processos
4.8.3.1 Incluir Lanamento Financeiro

A incluso de lanamento financeiro do evento financeiro um processo do evento financeiro que permite a gerao de lanamentos financeiros
no mdulo de gesto financeira da linha RM ou Protheus. Assim possvel gerenciar os pagamentos e recebimentos dos lanamentos atravs
do mdulo de gesto financeira.
O processo de incluso de lanamentos financeiros faz a leitura do parcelamento do evento financeiro e gera a distribuio das parcelas e inclui
os lanamentos financeiros correspondentes aos dados informados na distribuio do parcelamento. Para cada distribuio da parcela do evento
financeiro gerado um lanamento financeiro correspondente no mdulo de gesto financeira da linha RM ou Protheus.
S sero gerados lanamentos financeiros para eventos que possuam a situao igual a No integrado ou Parcialmente Integrado.
No est previsto neste processo o tratamento de rateio na incluso do lanamento financeiro.
S sero includos lanamentos financeiros de cobrana Avulsa.
Aps a integrao:
o Os lanamentos financeiros so integrados ao mdulo de gesto financeira da linha RM ou Protheus.
o A situao de um evento financeiro com lanamentos financeiros gerados ser: Integrado se todas as parcelas do evento
forem integradas, ou Parcialmente Integrado, caso o evento tenha parcelas no integradas.
o A distribuio das parcelas do evento financeiro recebe o identificador dos lanamentos financeiros da linha RM gerados.
o O evento financeiro bem como o parcelamento e respectiva distribuio fica bloqueado para alterao, caso todas as parcelas
sejam integradas, ou apenas os dados do evento ficam bloqueados para alterao, caso evento fique em situao
Parcialmente Integrado.
Acesse: Aluguel/ Evento Financeiro/ Processos/ Incluir Lanamento Financeiro
Wikihelp: http://wikihelp.totvs.com.br:1210/WikiHelp/IMB/IMB.IncluirLancamentoFinAlg.aspx
Tabela: N/A.
R_TIN004_BRA49_EV
Especificao:
4.8.3.2 Cancelar Lanamento Financeiro

O cancelar lanamento financeiro um processo do evento financeiro que permite o cancelamento de uma parcela do parcelamento do evento
financeiro que esteja integrado ao mdulo de gesto financeira da linha RM ou Protheus.
Se canceladas todas as parcelas de um evento financeiro, ser mantida a parcela e o lanamento financeiro em situao cancelado.
Verso 1.0 94
O processo de cancelar lanamento evento financeiro altera a situao da parcela para Cancelada e cancela o lanamento financeiro associado
a distribuio da parcela, alterando a situao do lanamento financeiro para cancelado tambm.
Somente lanamentos financeiros que no estejam baixados, parcialmente baixados ou em cobrana (remitidos a banco ou com boleto
gerado), podem ser cancelados.
Aps executar o processo:
o A parcela fica com situao Cancelada.
o O lanamento financeiro fica em situao Cancelado.
o A parcela em situao Cancelada no pode ser alterada ou excluda pelo usurio.
Acesse: Aluguel/ Evento Financeiro/ Processos/ Cancelar Lanamento Financeiro
Wikihelp: http://wikihelp.totvs.com.br:1210/WikiHelp/IMB/IMB.CancelarLancamentoFinAlg.aspx
Tabela: N/A.
R_TIN004_BRA49_EV
Especificao:
4.8.3.3 Excluir Lanamento Financeiro

A excluso de lanamento do evento financeiro um processo do evento financeiro que permite a excluso de lanamentos associados ao
parcelamento do evento financeiro e que estejam integrados ao mdulo de gesto financeira da linha RM ou Protheus. Assim possvel remover
todos os lanamentos financeiros relacionados a distribuio do parcelamento do evento financeiro desejado.
O processo de excluso de lanamentos financeiros faz a leitura da distribuio do parcelamento do evento financeiro localizando os respectivos
lanamentos financeiros associados e remove todos os lanamentos financeiros relacionados a distribuio do parcelamento do evento financeiro.
S sero excludos lanamentos financeiros para parcelas do evento financeiro que possuam a situao igual a Integrada ou Cancelada.
S sero excludos lanamentos financeiros que no estejam baixados, parcialmente baixados ou em cobrana (remitidos a banco ou com
boleto gerado), podem ser cancelados.
Aps executar o processo:
o Os lanamentos financeiros associados a distribuio do parcelamento do evento financeiro sero excludos.
o A distribuio das respectivas parcelas do evento financeiro selecionadas ser excluda.
o A situao da parcela passar de Cancelada ou Integrada para No integrada.
o A situao de um evento financeiro passar de Integrado ou Parcialmente integrado para No integrado ou continuar como
Parcialmente integrado.
o O evento financeiro fica disponvel novamente para alterao, caso no existam parcelas em Situao Integrada ou Cancelada.
Verso 1.0 95
Acesse: Aluguel/ Evento Financeiro/ Processos/ Excluir Lanamento Financeiro
Wikihelp: http://wikihelp.totvs.com.br:1210/WikiHelp/IMB/IMB.ExcluirLancamentoFinAlg.aspx
Tabela: N/A.
R_TIN004_BRA49_EV
Especificao:
Verso 1.0 96
5 Aluguel: Processos Funcionais

A seguir sero exibidos os principais processos de forma Grfica afim de facilitar o entendimento do novo mdulo;
5.1 Cadastro do Imvel
A descrio do cadastro foi realizada no menu Imvel
Verso 1.0 97
5.2 Cadastro de Contrato de Administrao

A descrio do cadastro foi realizada no menu Contrato de Administrao
Verso 1.0 98
5.3 Cadastro de Contrato de Locao

A descrio do cadastro foi realizada no menu Contrato de Locao
Verso 1.0 99
5.4 Gerar Lanamento Financeiro
Verso 1.0 100

5.5 Cadastro de Evento Financeiro
Verso 1.0 101

5.6 Evento Financeiro Inclui Lanamento Financeiro
Verso 1.0 102

6 Concluso
Como vimos o mdulo de gesto de aluguel visa atender demandas de mercado apresentadas por empresas do segmento imobilirio e
administradoras de imveis.
Foram disponibilizadas funcionalidades para os clientes dentro de uma soluo que trata desde a captao de imveis junto a pessoas fsicas
ou jurdicas que tenham a inteno de alugar o imvel at o controle de recebimento dos locatrios e pagamentos dos locadores.
Todas as alteraes foram realizadas no TOTVS Incorporao (TIN) para o tratamento da gesto de aluguel e gesto imobiliria.
Verso 1.0 103

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Conforme artigos 122 e 130 da LEI no. 5.988 de 14 de Dezembro de 1973.

Habilitar o participante nas funcionalidades do ambiente de forma sistemtica e prtica,

4.1.3 Corretor ...........................................................................................................................................................12

4.1.9 Parmetros de integrao Financeira .............................................................................................................16

4.3.1.2 Prestadoras de servio ..................................................................................................................27

4.3.1.3 Administradoras de Condomnio....................................................................................................28

4.3.1.4 Caractersticas ...............................................................................................................................28

4.3.1.5 Endereos Adicionais ....................................................................................................................29

4.3.1.6 Histrico de Situao do Imvel ....................................................................................................29

4.3.2 Campos complementares ...............................................................................................................................30

4.4 Contrato de administrao ......................................................................................................................... 32

4.4.1.2 Imveis (itens do contrato de administrao) ................................................................................33

4.4.1.3 Locadores ......................................................................................................................................34

4.4.1.4 Aditivos ..........................................................................................................................................36

4.4.1.5 Encerrar/ Rescindir ........................................................................................................................40

4.4.1.6 Histrico Situao do Contrato Administrao ..............................................................................41

4.4.2 Processos .......................................................................................................................................................42

4.4.2.2 Imprimir Contrato de Administrao ..............................................................................................43

4.4.2.3 Reabrir Contrato de Administrao................................................................................................44

4.4.2.4 Encerrar / Rescindir .......................................................................................................................45

4.4.2.5 Efetivar Aditivo de Reajuste do Valor Sugerido .............................................................................45

4.4.2.6 Efetivar Aditivo de Renegociao de Taxas ..................................................................................46

4.4.2.7 Efetivar Aditivo de Renovao da Data de Vencimento ................................................................47

4.4.2.8 Efetivar Aditivo de Troca de Locador .............................................................................................47

4.4.2.9 Efetivar Aditivo de Troca de Beneficirio .......................................................................................48

4.4.2.10 Efetivar Aditivo de Troca de Procurador ........................................................................................49

4.4.2.11 Efetivar Aditivo de Troca de Imvel ...............................................................................................50

4.4.3 Campos complementares ...............................................................................................................................50

4.5.1.3 Locatrios ......................................................................................................................................54

4.5.1.4 Corretores ......................................................................................................................................55

4.5.1.5 Campos complementares ..............................................................................................................55

4.5.1.6 Fiadores .........................................................................................................................................56

4.5.1.7 Garantias .......................................................................................................................................56

4.5.1.8 Escalonamento ..............................................................................................................................57

4.5.1.9 Encerrar/ Rescindir (Ct Locao)...................................................................................................59

4.5.1.10 Parcelas do Contrato de Locao..................................................................................................60

4.5.1.11 Reajustes vigentes.........................................................................................................................61

4.5.1.12 Histrico Situao Contrato de Locao........................................................................................62

4.5.1.13 Lista de verificao para encerramento .........................................................................................62

4.5.1.14 Aditivos ..........................................................................................................................................63

4.5.1.15 Histrico de reajustes ....................................................................................................................67

4.5.2 Processos .......................................................................................................................................................68

4.5.2.2 Efetivar Contrato de locao..........................................................................................................69

4.5.2.3 Gerar lanamentos financeiros ......................................................................................................69

4.5.2.4 Excluir Lanamentos Financeiros ..................................................................................................71

4.5.2.5 Aplicar reajuste ..............................................................................................................................71

4.5.2.6 Desfazer Reajuste .........................................................................................................................73

4.5.2.7 Reabrir Contrato de Locao .........................................................................................................73

4.5.2.8 Efetivar Aditivo de Garantia do Contrato de Locao ....................................................................74

4.5.2.9 Efetivar Aditivo de Locatrio do contrato de locao .....................................................................75

4.5.2.10 Efetivar Aditivo de Alterao de Taxas de Reajuste ......................................................................76

4.5.2.11 Efetivar Aditivo de Renegociao do Valor de Locao ................................................................76

4.5.2.12 Efetivar Aditivo de Renovao do contrato de locao .................................................................77

4.5.2.13 Efetivar Aditivo de Dia de vencimento do contrato de locao ......................................................78

4.5.3 Campos complementares ...............................................................................................................................79

4.6.1.2 Excluir clculo e movimento da comisso .....................................................................................81

4.7 Aplicar Reajuste ......................................................................................................................................... 82

4.8.3 Processos .......................................................................................................................................................94

4.8.3.2 Cancelar Lanamento Financeiro ..................................................................................................94

4.8.3.3 Excluir Lanamento Financeiro......................................................................................................95

5 Aluguel: Processos Funcionais .................................................................................................................................97

Outros parmetros necessrios para a adequada utilizao do mdulo de aluguel:

Acesse: Ambiente/ TOTVS Incorporao/ Aluguel/ Imvel