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El nuevo derecho de

superficie
Nuevo CCYC. Art. 2114 a 2128

Derecho real sobre el suelo, vuelo y


subsuelo

Derecho de superficie y propiedad


superficiaria

Disertante: Osvaldo Baln 1


Derecho de superficie.
Aspectos generales
Es un derecho real temporario.

Tiene un plazo de duracin


determinado.

Partes: Superficiante y Superficiario

Disertante: Osvaldo Baln 2


Derecho de superficie
Aspectos generales

Se deja de lado el principio de accesin, que


significa que el titular dominial de la tierra, lo
es de todo lo que se encuentra edificado o
sembrado (todo lo adherido natural o
artificialmente) sobre ella y en el espacio
areo, lo mismo en cuanto a la dimensin
inferior a la corteza terrestre.

Disertante: Osvaldo Baln 3


Derecho de superficie.
Aspectos generales
ARTICULO 2114.- Concepto. El derecho de superficie
es un derecho real temporario, que se constituye
sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular
la facultad de uso, goce y disposicin material
y jurdica del derecho de plantar, forestar o
construir, o sobre lo plantado, forestado o
construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo,
segn las modalidades de su ejercicio y plazo de
duracin establecidos en el ttulo suficiente para su
constitucin y dentro de lo previsto en este Ttulo y
las leyes especiales.
Disertante: Osvaldo Baln 4
Derecho de superficie.
Aspectos generales
ARTICULO 2115.- Modalidades. El superficiario puede
realizar construcciones, plantaciones o forestaciones
sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno,
haciendo propio lo plantado, forestado o construido.

Tambin puede constituirse el derecho sobre plantaciones,


forestaciones o construcciones ya existentes, atribuyendo al
superficiario su propiedad.

En ambas modalidades, el derecho del superficiario


coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.

Disertante: Osvaldo Baln 5


Derecho de superficie.
Aspectos generales
ARTICULO 2116.- Se puede constituir sobre todo el inmueble o
sobre una parte determinada, con proyeccin en el espacio
areo o en el subsuelo o sobre construcciones ya existentes,
aun dentro del rgimen de propiedad horizontal.

ARTICULO 2117.- Plazos. El plazo convenido en el ttulo de


adquisicin no puede exceder de setenta aos cuando se
trata de construcciones y de cincuenta aos para las
forestaciones y plantaciones, ambos contados desde la
adquisicin del derecho de superficie. El plazo convenido puede
ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos mximos.

Disertante: Osvaldo Baln 6


Derecho de superficie.
Aspectos generales
Art. 2119. Se constituye por contrato oneroso
o gratuito. Puede ser transmitido por actos
entre vivos o por causa de muerte.

Art. 2122. No se extingue la propiedad


superficiaria por destruccin de lo construido
si el superficiario construye nuevamente
dentro de los 6 aos.

Disertante: Osvaldo Baln 7


Derecho de superficie.
Aspectos generales
Art. 2125. Extincin. Al momento de la
extincin el propietario del suelo hace suyo lo
construido, plantado o forestado.

Art. 2126. Producida la extincin el titular del


derecho real sobre el suelo debe indemnizar
al superficiario, excepto pacto en contrario.

Disertante: Osvaldo Baln 8


Derecho de superficie.
Aspectos generales
Se abre un abanico de posibilidades, ya que
no ser necesario adquirir la tierra para
efectuar determinados emprendimientos
(siendo el costo del terreno muy significativo
en algunos casos.)

El dueo de la tierra tampoco tendr la


necesidad de desprenderse de la misma, sino
que podr utilizar este nuevo derecho real.

Disertante: Osvaldo Baln 9


Derecho de superficie.
Tratamiento impositivo
Tratamiento impositivo para el superficiante y para el
superficiario.

Impuesto a las Ganancias. Impuesto al Valor


Agregado e Impuesto sobre los Ingresos Brutos.

Ver doctrina (15 Simposio Tributario: Luis Omar


Fernndez y Eduardo Gil Roca y DTE 09/2015 Martn
Caranta)

Disertante: Osvaldo Baln 10


Derecho de superficie.
Ganancias. Superficiante
Si se trata de un sujeto empresa, la renta derivada
de la constitucin del derecho de superficie estar
gravada por el impuesto, por aplicacin del Art. 2
apartado 2 de la ley del gravamen.

Podr utilizar el criterio del devengado exigible, ya


que los derechos estn comprendidos en la norma
del Art. 23 del DR (ver Fallos Alto Palermo SA.
CNCAF. Sala I. 23/12/2008, y Montes de la Paz SA
TFN - SALA B - 18/12/2006 )

Disertante: Osvaldo Baln 11


Derecho de superficie.
Ganancias. Superficiante
Mayores dudas existen con relacin a supuesto que el
superficiante sea una persona fsica. En este caso, algunos
entienden que no corresponde en gravamen por el
otorgamiento del derecho de superficie, por no estar
contemplado expresamente en la norma impositiva, y no
cumplir con los requisitos del Art. 2 ap. 1. de la ley.

Otros opinan que debera encuadrar como una renta de la 1


categora, ya que se trata de un derecho real originado en un
inmueble. El Art. 2127 del CCyC contempla pero para otros
casos la aplicacin supletoria del derecho de usufructo. Sin
embargo, se trata de un tema que deber ser aclarado.

Disertante: Osvaldo Baln 12


Derecho de superficie.
Ganancias. Superficiario
En cuanto a la extincin del derecho de superficie, si
el superficiario (que es quien tiene derecho a la
indemnizacin, segn el Art. 2126) es persona fsica,
podra considerarse que se trata de una ganancia de
capital que estara fuera del mbito del gravamen.

En cambio, de tratarse de un sujeto empresa, la


renta obtenida siempre estar gravada, por
aplicacin del apartado 2 el Art. 2 de la ley de
ganancias.

Disertante: Osvaldo Baln 13


Derecho de superficie.
Ganancias. Amortizacin
En cuanto a lo abonado por el superficiario en
concepto de derecho de superficie, sera un
bien inmaterial con una duracin
determinada, por lo que su amortizacin
resulta vlida (no pueden amortizarse los
bienes inmateriales que no tienen duracin
fijada legal o contractualmente, como la llave
de negocio.)

Disertante: Osvaldo Baln 14


Amortizacin de lo construido
Las construcciones realizadas por el superficiario (o
adquiridas en propiedad fiduciaria), se amortizaran
en 50 aos, o en el plazo de duracin del derecho de
superficie, si ste es menor.

Existen antecedentes en que no hay que respetar los


50 aos, si el plazo de utilizacin econmica de los
bienes inmuebles es menor (Alto Palermo TFN. Sala
D, 11/04/2005.)

Disertante: Osvaldo Baln 15


Venta de lo construido
Segn el Art. 2120 del CCyC, el superficiario puede afectar la
construccin al rgimen de propiedad horizontal (con separacin del
terreno), y puede transmitir como inmuebles independientes las
viviendas, locales u otras unidas privativas, durante el plazo del
derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario.

Si es persona fsica y construye y vende por el rgimen de propiedad


horizontal, le corresponder IG por el resultado obtenido, de acuerdo
con el Art. 49 inciso d) de la ley. En caso contrario slo tributar
ganancias si es habitualista en tales operaciones.

Si quien vende lo construido es sujeto empresa, como ya se dijo,


siempre tributar ganancias por la utilidad que se genere.

Disertante: Osvaldo Baln 16


Derecho de superficie. IVA.
Cualquiera fuera la condicin del
superficiante (persona fsica o sujeto
empresa), el otorgamiento del derecho
de superficie estara fuera del mbito de
imposicin del gravamen, por no estar
comprendido en ninguno de los hechos
imponibles establecidos en el Art. 1 de
la ley del IVA.

Disertante: Osvaldo Baln 17


IVA. El derecho de superficie no est gravado.
Antecedentes para otros derechos reales

La AFIP se pronunci en el Dictamen DAL 55/2001 sobre el


tratamiento en el IVA del usufructo oneroso.
Destaca las diferencias entre ambos institutos (formas de
constitucin, plazo, tipo de contrato, normas que los rigen y
cmo se satisfacen los cargos e impuestos. El usufructo es un
derecho real, mientras que la locacin estara regida por las
normas del derecho creditorio.
Concluye que los contratos formalizados mediante escritura
pblica, en los cuales las partes constituyen expresamente un
usufructo, sometiendo la relacin al rgimen que para ste
establece el Cdigo Civil, sin que existan clusulas que lo
desnaturalicen convirtindolo en una locacin, no son
asimilables a la locacin gravada por la Ley del IVA.

Disertante: Osvaldo Baln 18


IVA. El derecho de superficie no est gravado.
Antecedentes para otros derechos reales

Dictamen DAT 57/98: Servidumbre onerosa sobre un inmueble.

Servidumbre constituida sobre un predio perteneciente a la entidad deportiva en


condicin de fundo sirviente, sobre el cual la empresa constructora se
comprometi a construir una cancha de golf, un club house y el rea recreativa
de los fundos dominantes de propiedad de esta ltima.

La AFIP opin que estas cesiones de derechos, no estn gravadas por el IVA, en
tanto no resulten conexas con locaciones alcanzadas por el gravamen en virtud
de lo dispuesto en el ltimo prrafo del artculo 3 de la ley del tributo.

Tampoco estaran gravados los contratos de comodato, dado que no son


locaciones y se efectan a ttulo gratuito. Segn el Art. 2255 del Cdigo Civil "
Habr comodato o prstamo de uso, cuando una de las partes entregue a la
otra gratuitamente alguna cosa no fungible, mueble o raz, con facultad de
usarla."

Disertante: Osvaldo Baln 19


IVA. Indemnizacin al
superficiante
Mayores dudas ofrece la indemnizacin que segn el
Art. 2126 le corresponder al superficiario producida
la extincin del derecho de superficie.

Una alternativa sera considerar justamente que se


trata de un concepto indemnizatorio, que de acuerdo
con reiterados antecedentes, estara fuera del mbito
del gravamen, o de que no se tratara de un trabajo
sobre inmueble ajeno.

Disertante: Osvaldo Baln 20


IVA. Indemnizacin al
superficiante.
Otra posibilidad es que se considere que el
superficiario s ha realizado un trabajo sobre
inmueble ajeno a ttulo oneroso, siendo
dicho trabajo retribuido con el importe de la
indemnizacin pactada.
Al respecto, existen antecedentes en el caso
de mejoras efectuadas por los locatarios, en
el caso de contratos de locacin.

Disertante: Osvaldo Baln 21


Las mejoras efectuadas
por el inquilino
Las mejoras realizadas sobre inmuebles alquilados estn
gravadas, ya que nos encontramos ante un hecho imponible
alcanzado por el gravamen (trabajos efectuados directamente o
a travs de terceros sobre inmueble ajeno.)

Gran Hotel Tomaso Di Savoia SRL TFN, Sala B, 30/09/02.


C & A Argentina S.C.S. TFN. Sala C, 16/03/2010
Las obras y mejoras realizadas por la firma locataria en el
inmueble del locador, se encuentran gravadas por el Impuesto
al Valor Agregado -art. 3 inc a) de la ley 23.349-, ya que de la
lectura del contrato de locacin surge que la inquilina se oblig,
no slo al pago del canon mensual, sino tambin a ejecutar
tales obras, lo cual demuestra el carcter oneroso de stas.

Disertante: Osvaldo Baln 22


IVA. Venta de lo construido
Si el superficiario vende lo construido, podra encuadrar en el Art. 3
inciso b) de la ley del gravamen. Por ejemplo, construye y vende
departamentos. Sera una empresa constructora que realiza la obra con
el propsito de obtener un lucro con su posterior enajenacin.

Al respecto, entendemos igualmente que debera adaptarse dicha


norma ya que se refiere a obras efectuadas directamente o a travs
de terceros sobre inmueble propio, y literalmente las construcciones
no se estaran efectuando sobre un inmueble propiedad del
superficiario.

En lo que hace a la base imponible, como solo se estar enajenando la


obra, no habr ninguna proporcin que atribuir al terreno al calcular el
precio neto gravado.

Disertante: Osvaldo Baln 23


IVA. Venta de lo construido
Tambin podra ser que el inmueble no se haya construido para
lucrar con su enajenacin, sino para ser utilizado con bien de
uso (por ejemplo un hotel o un supermercado.)

En estos de venderse lo construido no correspondera el IVA por


no verificarse el elemento subjetivo. En todo caso si la venta se
produce dentro de los diez aos de la finalizacin de la
construccin o de su afectacin a la actividad gravada, deber
devolverse el crdito fiscal oportunamente computado (Art. 11
3 prrafo de la ley.)

Ver tambin el caso de alquiler previsto en el Art. 5 del DR.

Disertante: Osvaldo Baln 24


Ingresos Brutos
Ejercicio habitual de una actividad a ttulo oneroso.

En principio, la constitucin y extincin del derecho de superficie


no encuadran en el hecho imponible de este gravamen.

La venta de lo construido, si es bien de uso no est gravado.

Si se trata de bienes de cambio (construccin para la venta)


corresponder el impuesto. Si se pactan ms de 12 cuotas, las
normas permiten considerar ingreso bruto devengado a la
sumas de las cuotas que venzan en cada periodo.

Disertante: Osvaldo Baln 25


Fideicomiso y nuevo Cdigo
Civil y Comercial

Se mantiene la estructura de la Ley 24.441

Se derogan los Arts. 1 al 26 de la Ley 24.441

Se incorpora el nuevo texto al Libro Tercero,


Captulo 30, Arts. 1666 a 1707

Disertante: Osvaldo Baln 26


Principales cambios del nuevo
Cdigo Civil y Comercial
Respecto de la inscripcin, el Art. 1669 dispone que
el contrato debe inscribirse en el Registro Pblico que
corresponda.
Puede celebrarse por instrumento pblico o privado,
excepto cuando se refiere a bienes cuya transmisin
debe ser celebrada por instrumento pblico.
El Fideicomiso es un ente contable sin personalidad
jurdica y estar obligado a llevar contabilidad segn
el Art. 320 del CCy C.

Disertante: Osvaldo Baln 27


Principales cambios del nuevo
Cdigo Civil y Comercial
Un cambio importante es que el fiduciario podr ser
beneficiario (hasta ahora esto estaba vedado.)

En estos casos el fiduciario deber evitar conflictos


de intereses y privilegiar siempre los de los restantes
sujetos intervinientes en el contrato.

Podr haber varios co-fiduciarios.

Se otorga mayor protagonismo a los fideicomisarios.

Disertante: Osvaldo Baln 28


Fiduciario = Beneficiario.
Impuesto a las Ganancias
Recordemos que el fiduciario no puede ostentar el rol de
fideicomisario, ni ser fiduciante.

Impositivamente si el fiduciario reviste la condicin de


beneficiario, se tratar de fideicomisos no transparentes.

En el impuesto a las ganancias estos fideicomisos son sujetos


segn el Art. 69, inciso a) punto 6), debiendo tributar el 35%
del total de la utilidad impositiva en cabeza propia.

Es decir, no aplica la norma del inciso agregado a continuacin


del 49 d) (fideicomisos en los que el fiduciante posea la calidad
de beneficiario).

Disertante: Osvaldo Baln 29


Para la AFIP no existen los fideicomisos mixtos

De acuerdo con los dictmenes DIALIR 08 y 09/2010,


la AFIP no acepta los fideicomisos mixtos.

Es decir que todos los fiduciantes deben ser


beneficiarios para que el fideicomiso sea
transparente.

Si alguno de los fiduciantes no reviste la calidad de


beneficiario (o es beneficiario del exterior), el
fideicomiso ser sujeto, debiendo tributar por la
totalidad de la renta generada.

Disertante: Osvaldo Baln 30


Principales cambios del nuevo
Cdigo Civil y Comercial
En materia de responsabilidad del fiduciario,
se elimina la limitacin de la misma hasta el
valor del activo fideicomitido.

Dicha responsabilidad es suplida por su


obligacin de contratar seguros contra la
responsabilidad civil, que cubra los daos
causados por las cosas objeto del fideicomiso.

Disertante: Osvaldo Baln 31


Principales cambios del nuevo
Cdigo Civil y Comercial
Se introducen nuevos mecanismos de
liquidacin del fideicomiso ante
insuficiencia de activos fideicomitidos.
En estos casos, la liquidacin deber
estar a cargo del juez competente y
bajo las normas de procedimiento de
los concursos y quiebras.

Disertante: Osvaldo Baln 32


Principales cambios del Cdigo
Civil y Comercial
Los contratos de fideicomisos de construccin al costo,
son contratos de consumo? Ojo con clusulas abusivas,
informacin y publicidad, etc.

ARTICULO 1093.- Contrato de consumo. Contrato de consumo es


el celebrado entre un consumidor o usuario final con una
persona humana o jurdica que acte profesional u
ocasionalmente o con una empresa productora de bienes o
prestadora de servicios, pblica o privada, que tenga por objeto
la adquisicin, uso o goce de los bienes o servicios por parte de
los consumidores o usuarios, para su uso privado, familiar o
social.

Disertante: Osvaldo Baln 33


Nueva inscripcin de los
fideicomisos
ARTICULO 1669.- Forma. El contrato, que debe
inscribirse en el Registro Pblico que
corresponda, puede celebrarse por instrumento
pblico o privado, excepto cuando se refiere a bienes
cuya transmisin debe ser celebrada por instrumento
pblico.

Resolucin 07/2015 IGJ. (BO 31/07/2015)

Disertante: Osvaldo Baln 34


La Resolucin 7/2015 de IGJ
Reordenamiento general de normas y resoluciones. Sustituye a
la Res. (IGJ) 07/2005 y posteriores-

Vigencia general: Art. 2: 02/11/2015.

Vigencia excepcional: Art. 3 de la norma:entrarn en vigencia a


partir del da 3 de agosto del corriente, los artculos referidos a la
registracin de contratos de fideicomiso y las previsiones especiales de las
sociedades annimas unipersonales contenidas en los TTULOS II y V,
respectivamente del LIBRO III SOCIEDADES, CONTRATOS ASOCIATIVOS Y
OTRAS REGISTRACIONES as como el procedimiento de subsanacin
establecido en los artculos de la SECCIN CUARTA, CAPTULO V, TTULO I del
mismo LIBRO III. En el mismo sentido, entrarn en vigencia a partir del da 3 de
agosto del corriente las normas contenidas en el LIBRO VI respecto de las
asociaciones civiles y fundaciones.

Disertante: Osvaldo Baln 35


La Resolucin 7/2015 de IGJ
Resolucin gigante. Anexos a la Res. 07/2015. Organizados en
10 Libros y 518 artculos

Contratos de Fideicomisos Art. 284 a 291.

Se excepta de la inscripcin a los Fideicomisos Financieros.

Autorizada doctrina, como Silvio V. Lisoprawski, entiende que en


el caso de fideicomisos, esta norma contiene exigencias que van
por encima del nuevo Cdigo y hasta lo modifican.

Disertante: Osvaldo Baln 36


La Resolucin 7/2015 de IGJ
Art. 284. A partir de la vigencia de estas normas
(03/08/2015) , se registrarn en la IGJ los contratos
de fideicomiso en los siguientes supuestos:

1. Cuando uno o ms de los fiduciarios designados


posea domicilio real o especial en jurisdiccin de
CABA.

2. Cuando acciones de una sociedad inscripta ante la


IGJ forme parte de los bienes objetos del contrato de
fideicomiso.
Disertante: Osvaldo Baln 37
La Resolucin 7/2015 de IGJ
Art.285. Registracin. Requisitos. Ojo dictamen
precalificatorio emitido por escribano pblico o
abogado, segn la forma instrumental del contrato.
Art. 286. Documentacin adicional para Fiduciarios
personas jurdicas.
Art. 287. Inscripciones posteriores.
Art. 288. Fideicomiso sobre acciones.
Art. 289. Rgimen contable estados contables?
Art. 290. Registro de Fiduciarios ilegal s/ doctrina?
Art. 291. Extincin.
Disertante: Osvaldo Baln 38
Res. 07/2015. Requisitos
Formulario de inscripcin

Escritura pblica o instrumento privado por el que se formaliz


en contrato.

DJ del fiduciario sobre su condicin de P.E.P. (U.I.F.)

Dictamen precalificatorio emitido por escribano o abogado.

Disertante: Osvaldo Baln 39


Res. 07/2015. Requisitos
Dictamen precalificatorio:

- Datos de los partcipes (fiduciante, fiduciario, beneficiario y


fideicomisario)

- Existencia de restricciones al fiduciarios para gravar los bienes objeto


del F.

- Si surge del contrato la obligacin de emisin de EECC anuales como


modo de rendicin de cuentas del fiduciario.

- Aceptacin del beneficiario y del fideicomisario para recibir las


prestaciones del F

- Verificacin de la pliza de seguro de caucin contratada por el


fiduciario.

Disertante: Osvaldo Baln 40


Res. 07/2015.Requisitos
(Cont.)
- En el caso que el fiduciario sea una persona jurdica local inscripta en la I.G.J.
si su objeto social contempla la actuacin como tal.
- En el caso que el fiduciario sea una persona jurdica local inscripta fuera de la
C.A.B.A. se acompaar:
1) Copia del estatuto o texto ordenado vigente del contrato social con constancia
de inscripcin.
2) Copia del instrumento inscripto en el cual surjan las autoridades de la sociadad
cuando no surjan de la documentacin mencionada en 1)
- En el caso que el fiduciario sea una persona jurdica constituida en el extranjero
se deber acreditar su inscripcin segn arts. 118 123 de la Ley 19550.
- En el caso que el fiduciario sea una persona humana deber estar registrado en
el Registro de Fiduciarios (art. 290 Resoluc. 07/2015).
- Debern inscribirse tambin las modificaciones el contrato, cese del fiduciario y
su sustitucin, la extincin y toda otra inscripcin que proceda

Disertante: Osvaldo Baln 41


Res. 07/2015. Otras Normas
Estados Contables: En caso de surgir del contrato la obligatoriedad de
emitir EECC anuales como rendicin de cuentas del fiduciario se aplicarn
en lo pertinente en L IV de la Resoluc. 07/2015 (Rgimen contable Arts.
306 a 335).

Registro de Fiduciarios: La I.G.J. instrumentar por medios informticos un


registro de fiduciarios que contendr:
Altas y bajas de fiduciarios designados en contratos sujetos a registracin.
Comunicaciones judiciales o administrativas en las que se determine el
cese.
Facultad de la I.G.J. de intimar al fiduciante, de existir un causal de
cesacin del fiduciario, para que dentro de los 90 das de intimado acredite
la sustitucin a travs de la inscripcin.
Las modificaciones del contrato se inscribirn previa verificacin de la
inexistencia de comunicacin respecto de la cesacin del fiduciario

Disertante: Osvaldo Baln 42


Res. 07/2015.Extincin del
Fideicomiso
Debe registrarse cumpliendo los siguientes requisitos:
- DJ del fiduciario en escritura pblica o instrumento privado
con firma certificada por escribano, informando la extincin y
sus causas.
- Dictamen precalificatorio emitido por escribano o abogado
certificando que:
1) El fiduciario enteg todos los bienes fideicomitidos a los
fideicomisarios o sus sucesores.
2) Otorg los instrumentos necesarios
3) Procedi a las inscripciones registrales para dar cumplimiento
al punto 1)

Disertante: Osvaldo Baln 43


La Resolucin 7/2015 de IGJ
Dudas:
Cul es el plazo para registrar los contratos de Fideicomiso?

Qu sanciones existen para quienes no lo hagan?

Qu ocurre si la IGJ rechaza o demora el trmite?

Las dems jurisdicciones copiarn esta norma, o emitirn otro


tipo de resoluciones?

Para la AFIP ser requisito la registracin de los Fideicomisos a los


efectos del otorgamiento de la CUIT respectiva?

Disertante: Osvaldo Baln 44


IGMP. Fallos sobre
fideicomisos al costo
Fallos: Fideicomiso San Gabriel,
Fideicomiso San Marco, EIDICO y
Fideicomiso San Lorenzo de los Zarzos.

No corresponde el IGMP por no haber


resultado alguno y no existir fondos ni
remanentes luego de adjudicarse las
viviendas a los fiduciantes-beneficiarios

Disertante: Osvaldo Baln 45


Fideicomisos y Ganancia Mnima
Presunta
En Hermitage SA la CSJN consider que ante la acumulacin
de quebrantos impositivos la empresa no estaba en condicin
de generar ganancias que los absorbiesen, y por lo tanto la
presuncin legal de ganancia mnima presunta que establece el
impuesto en cuestin deviene inconstitucional.

El Fisco sostuvo la postura de la gravabilidad, aun para los


patrimonios estticos no evolutivos, en los cuales no existen
operaciones que generen ganancia. Ver por ejemplo el
Dictamen DAT 75/2007.

Lo mismo haba opinado la AFIP con respecto a los fideicomisos


de construccin al costo, con el argumento que la norma legal
no distingue y que por lo tanto todos los fideicomisos comunes
u ordinarios son sujetos (Dictamen DAT 15/2006.).

Disertante: Osvaldo Baln 46


Fideicomiso San Gabriel
10/12/13, Sala B TFN
El TFN entiende el Tribunal Fiscal que no existi en este
caso ninguna utilidad, siendo que los recursos fueron
aportados slo para una futura vivienda de uso personal
y no para obtener ganancia alguna.

En fecha ms reciente, la Corte se ha manifestado


nuevamente por la inconstitucionalidad del impuesto a la
ganancia mnima presunta, en fallo Diario Perfil SA, del
11/02/2014, en el cual expresa que para que se verifique
dicha inconstitucionalidad, slo se requiere probar que en
el ejercicio involucrado existan prdidas contables y
quebrantos en la DDJJ de Ganancias.

Disertante: Osvaldo Baln 47


Fideicomisos y Ganancia
Mnima Presunta
Eidico SA. TFN, Sala A, 26/05/2014
Se trata de un fideicomiso creado para organizar un barrio
cerrado, orientado a la radicacin de familias en viviendas
permanentes.

Quin es sujeto en IGMP, el fiduciario o los fideicomisos?

Basndose en Hermitage SA y en Diario Perfil SA, el TFN


entendi que la presuncin sobre la que opera el IGMP no
encuentra correlato con la particular situacin del
contribuyentes.

Disertante: Osvaldo Baln 48


El rgimen de propiedad
horizontal y un nuevo seguro.
ARTICULO 2071.- Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos
sobre unidades construidas o proyectadas bajo el rgimen de
propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir
un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la
operacin de acuerdo a lo convenido por cualquier razn, y cuya
cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con ms un
inters retributivo o, en su caso, la liberacin de todos los gravmenes
que el adquirente no asume en el contrato preliminar.

El incumplimiento de la obligacin impuesta en este artculo priva al


titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que
cumpla ntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente
de sus derechos contra el enajenante.

Disertante: Osvaldo Baln 49


El Art. 2075 del nuevo CCy C
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la
normativa del derecho real de propiedad horizontal
establecida en el Ttulo V de este Libro, con las
modificaciones que establece el presente Ttulo, a los fines de
conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.

Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen


establecido como derechos personales o donde coexistan
derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las
previsiones normativas que reglan este derecho real.

Disertante: Osvaldo Baln 50