Método de Valor Residual - Lois José Luis

Valoracin de Terrenos Inmobiliarios.
Mtodo Residual.
Jos Luis Lois Daz
JEFE UNIDAD INMOBILIARIA TINSA CHILE
Valoracin de Terrenos Inmobiliarios. Residual.
Qu es un Terreno Inmobiliario?
ES TODO TERRENO EN EL QUE SE PUEDA EDIFICAR UN PROYECTO INMOBILIARIO
CASAS
DEPARTAMENTOS
OFICINAS
LOTES
OTROS
COLEGIOS
CENTROS
COMERCIALES
STRIP CENTER
NO ES TERRENO EN EL QUE NO SE PUEDA DAR DESARROLLO INMOBILIARIO (AUNQUE SE PUEDA CONSTRUIR)

Deteccin de un Terreno Inmobiliario
ZONIFICACIN
USOS PERMITIDOS
ANTE JARDN
NORMATIVA

CONSTRUCTIBILIDAD
OCUPACIN
DENSIDAD
AGRUPAMIENTO
EQUIPAMIENTO
OTROS
CABIDA
OFERTA
PRODUCTO
TIPOLOGAS
SUPERFICIES
MERCADO
VALORES
OTROS
DEMANDA
SEGMENTO S-E
VELOCIDAD DE VENTAS
OTROS
Metodologa de Valoracin
MTODO DIRECTO: COMPARACIN
ELECCIN
MTODO DE
INDIRECTO: RESIDUAL CRITERIOS CUALITATIVOS
REFERENTES CRITERIOS CUANTITATIVOS
REFERENTES
COMPARBLES UBICACIN
EN LA CIUDAD
EN EL ENTORNO
EN LA CUADRA
VS
VS
UBICACIN
MTODO INDIRECTO: RESIDUAL
COMUNA SECTOR CUADRA
CRITERIOS CUALITATIVOS
FORMA
MTODO
Sup.: 1000 m2
MEJOR
Sup.: 1000 m2
IGUAL
PEOR
Sup.: 1000 m2
TAMAO
NORMATIVA
CRITERIOS CUANTITATIVOS

PLANO DE REFERENTES
Ref 4
Ref 2
Ref 5
Ref 3
Ref 1
MTODO INDIRECTO: RESIDUAL
OBJETIVO: EsDmar el precio mximo que, en el momento de la tasacin, estara

dispuesto a pagar por el terreno un promotor inmobiliario de Qpo medio, que lo
comprara y aprovechara su mayor y mejor uso, dadas sus dimensiones y
caractersDcas, la normaDva que regula su uso (planos reguladores, ordenanzas,
etc.) y el mercado, en funcin de los costos de construccin y comercializacin y los
ingresos por ventas.

HIPTESIS PREVIAS:
1. Promotor medio de la zona.
2. NormaDva
3. Mercado Inmobiliario
4. Producto Inmobiliario a desarrollar
5. Anlisis de Costos de Produccin (directos e indirectos) del producto inmobiliario
6. EsDmacin del valor de venta del inmueble para la hiptesis de Edicio
Terminado

MTODO INDIRECTO: RESIDUAL ESTTICO
Valor terreno = Ingresos - Costos - UQlidades

Directos Unidades vendibles
Por producto Tipologa
Casas Supercie
INGRESOS
COSTOS (Comparacin con otros Proyectos)
Deptos. Ubicacin
Ocinas Bodegas
Otros
Por Regin / Comuna
Estacionamientos
Por Materialidad Otros usos
Por valor de venta
Por nmero de
unidades
Comparacin de UQlidades
Indirectos Proyectos semejantes
Honorarios Misma Comuna
UTILIDADES
Permisos / Aportes
Ventas / Publicidad
Financieros
AdministraDvos
MTODO INDIRECTO: RESIDUAL DINMICO
INGRESOS
FLUJOS DE CAJA FUTUROS

COSTOS
MTODO INDIRECTO: RESIDUAL DINMICO. FUNDAMENTO MATEMTICO
VALOR ACTUAL NETO

(VAN)
Cn
i
Co
to tn
VALOR ACTUAL NETO

(VAN)
Valor de terreno (Vs)
C1 C2 C3 C4 Cn
C0 = + + + + ... +
1
(1 + i) (1 + i) 2
(1 + i)3
(1 + i)4
(1 + i)n
VALOR ACTUAL NETO

(VAN)
Valor de terreno (S)
Vi: Ingresos por ventas tci: plazo en que se prev se ejecutar la construccin.
tvi: plazos en que se prev se realizarn las ventas S: Costo del terreno
Ci: costos de inversin en construccin (directos e indirectos) ts: plazo en que se prev se adquirir el terreno
VALOR ACTUAL NETO

(VAN)
Hipotesis: Rentabilidad esperada = Rentabilidad Obtenida
Hipotesis: Momento de compra del terreno = Actual (ts = 0)

Metodologa de Valoracin: Procedimiento
ANTECEDENTES
ANTECEDENTES PRESCINDIBLES
(se deben solicitar pero no deben atrasar la tasacin)
1. Cabida del cliente
2. Permisos de edicacin
3. Evaluacin econmica
4. Rol
5. Escrituras

ANTECEDENTES IMPRESCINDIBLES
(deben ser invesDgados por el tasador)
1. Supercie, deslindes y forma del terreno.
2. Expropiaciones
3. NormaDva
NORMATIVA

- Plan Regular Comunal.
- Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
- Plan Regulador Metropolitano.
- Otros.

ASPECTOS FUNDAMENTALES DE LA NORMATIVA QUE DEBEMOS CONOCER

1. Usos permiDdos
2. Supercie predial min; (siDos)
3. Coeciente de ocupacin de suelo (1 piso)
4. Coeciente mx. de construcDbilidad (cabida mx..)
5. Altura mx.; segn metros o segn rasante.
6. Densidad; Aspecto fundamental para canQdad de unidades
7. Antejardn y distanciamiento a medianeros

NORMATIVA
www.observatoriourbano.cl
NORMATIVA
NORMATIVA
PRODUCTO: ENTORNO
LOCALIZACION: Ubicacin del terreno dentro de la trama urbana o rural

1. Ubicacin. Entorno Urbano o Rural.
2. Delimitar el rea homognea.
3. Vas principales: perimetrales y arteriales.
1. Entorno consolidado o en formacin.
2. Nivel socio-econmico.
4. Usos Predominantes: habitacional, ocinas, comercio, industrial

INFRAESTRUCTURAS Y GRADO DE URBANIZACION
1. Nivel de equipamiento: Infraestructuras, servicios (agua, electricidad, accesos, clnicas, colegios,
transporte, reas verdes.) distancias.
2. Calidad Vial. Estado de las comunicaciones.
3. Nivel de Urbanizacin.

CARACTERISTICAS DEL TERRENO
1. Frente principal.
2. Linderos, Morfologa, Supercie, Topograna.
3. Disponibilidad de paos inmobiliarios.
4. Cargas y Limitaciones: Expropiaciones, Servidumbres.
ANLISIS DE ACTIVIDAD INMOBILIARIA

1. Buscar imagen satelital
2. Reconocer la acDvidad inmobiliaria reciente y cercana.
3. Catastrar la ubicacin de proyectos dentro del radio cercano:

Uso y Tipologa
Porcentaje y velocidad de venta
Valor de venta
PROYECTOS DE LA COMPETENCIA
INCOIN
PROYECTO MS PROBABLE

Tipo de producto inmobiliario.

Descripcin del proyecto planteado.
Aprovechamiento esDmado del terreno.
Supercies construidas posibles y las vendibles Dles.

Una vez realizada la esDmacin del Proyecto o la Promocin Inmobiliaria ms probable a desarrollar sobre el terreno, segn el
principio de Mayor y Mejor Uso, que sea nsica, legal y econmicamente facDble, procedemos a analizar la cabida del predio.
Si existe un proyecto aprobado para el terreno, se podrn uDlizar sus cifras tras realizar la comprobacin de la NormaDva.
EGRESOS E INGRESOS

1. Egresos:
1. Costos unitarios de las obras a desarrollar, normales para un promotor de Dpo medio y para un proyecto de
caractersDcas similares al analizado.
2. Costos de urbanizacin y de construccin, considerndose como tal, la suma de los costos de ejecucin material
de la obra, sus gastos generales, la uDlidad del constructor e IVA.
3. Otros costos: Costos Indirectos

2. Ingresos : Valor de mercado de los inmuebles a promover para la hiptesis de conjunto o edicio terminado de acuerdo a las
supercies de las unidades vendibles y precios de venta promedio esperados en el mercado.
PLAZOS Y ETAPAS
ETAPA 1 ETAPA 2 ETAPA 3

RESULTADOS
Y LA i?
La i m
ide
ms r el riesgo:
ie
valor sgo, men
del t o
erren s
o
TASA DE DESCUENTO
TASA DE DESCUENTO: Tasa base (BCU) + Prima Adicional Riesgo
Tasa de Bonos del Banco Central de Chile en Depende del Dpo de proyecto
Unidades de Fomento (BCU)

Proyecto con plazos de venta entre 0 y 5 aos:
Considerar BCU 5 Aos.
PRIMA DE RIESGO
TASA BCU

La i m
ide
ms r el riesgo:
ie
valor sgo, men
del t o
erren s
o
TASA DE DESCUENTO
TASA DE DESCUENTO: Tasa base (BCU) + Prima Adicional Riesgo

Prima Adicional Riesgo
Tasa de Bonos del Banco Central
de Chile en Depende del Dpo de proyecto
Calicacin de Riesgo del Proyecto
Unidades Tipo de de Finmueble

omento (BCU) Valor de Venta de cada unidad Bajo Normal Alto
Casas Primera Vivienda Valor <= 1.000 UF 7% 8% 10%

1.000 UF < Valor <= 4.000 UF 8% 9% 11%
Proyecto

con plazos de venta entre 0 Valor
y 5 >a 4.000
os: UF 8% 9% 11%
Deptos. Primera Vivienda Valor <= 1.000 UF 7% 8% 10%
Proyecto
con plazos de venta entre 5 UyF <1 V0
1.000 a<os:
alor = 4.000 UF 8% 10% 11%
PRIMA DE RIESGO
Considerar

BCU 10 Aos. Valor > 4.000 UF 9% 10% 11%
TASA BCU
Casas Segunda Vivienda Valor <= 1.000 UF 10% 11% 13%

1.000 UF < Valor <= 4.000 UF 11% 13% 14%
Considerar
BCU 2 0 A os. Valor > 4.000 UF 12% 13% 14%
Deptos. Segunda Vivienda Valor <= 1.000 UF 10% 11% 12%
1.000 UF < Valor <= 4.000 UF 10% 11% 12%
Valor > 4.000 UF 11% 12% 13%
Loteos Primera Vivienda 9% 10% 11%
Loteos 2a. Vivienda y Otros Usos 11% 12% 13%
Edicios de ocinas 9% 10% 11%
La i m 12%
Edicios comerciales 10% 11%
ide13%
el rie
Edicios industriales 11% 12%
m s rie13% sgo:
Otros 11% 12%
valo r s go, m
del ter enos

(*) Promedio de las tasas de inters de compra y venta de este Dpo de papeles en el mercado secundario
reno
Preguntas

Método de Valor Residual - Lois José Luis

Hochgeladen von

Dokumentinformationen

Copyright

Verfügbare Formate

Dieses Dokument teilen

Dokument teilen oder einbetten

Freigabeoptionen

Stufen Sie dieses Dokument als nützlich ein?

Sind diese Inhalte unangemessen?

Copyright:

Verfügbare Formate

Método de Valor Residual - Lois José Luis

Hochgeladen von

Copyright:

Verfügbare Formate

Valoracin de Terrenos Inmobiliarios.

ES TODO TERRENO EN EL QUE SE PUEDA EDIFICAR UN PROYECTO INMOBILIARIO

NO ES TERRENO EN EL QUE NO SE PUEDA DAR DESARROLLO INMOBILIARIO (AUNQUE SE PUEDA CONSTRUIR)

Deteccin de un Terreno Inmobiliario

MTODO DIRECTO: COMPARACIN

MTODO DIRECTO: COMPARACIN

MTODO DIRECTO: COMPARACIN

MTODO DIRECTO: COMPARACIN

MTODO DIRECTO: COMPARACIN

MTODO INDIRECTO: RESIDUAL

OBJETIVO: EsDmar el precio mximo que, en el momento de la tasacin, estara

MTODO INDIRECTO: RESIDUAL ESTTICO

Valor terreno = Ingresos - Costos - UQlidades

MTODO INDIRECTO: RESIDUAL DINMICO

FLUJOS DE CAJA FUTUROS

MTODO INDIRECTO: RESIDUAL DINMICO. FUNDAMENTO MATEMTICO

VALOR ACTUAL NETO

MTODO INDIRECTO: RESIDUAL DINMICO. FUNDAMENTO MATEMTICO

VALOR ACTUAL NETO

Valor de terreno (Vs)

MTODO INDIRECTO: RESIDUAL DINMICO. FUNDAMENTO MATEMTICO

VALOR ACTUAL NETO

Valor de terreno (S)

MTODO INDIRECTO: RESIDUAL DINMICO. FUNDAMENTO MATEMTICO

VALOR ACTUAL NETO

Hipotesis: Momento de compra del terreno = Actual (ts = 0)

Metodologa de Valoracin: Procedimiento

Metodologa de Valoracin: Procedimiento

ASPECTOS FUNDAMENTALES DE LA NORMATIVA QUE DEBEMOS CONOCER

Metodologa de Valoracin: Procedimiento

Metodologa de Valoracin: Procedimiento

Metodologa de Valoracin: Procedimiento

Metodologa de Valoracin: Procedimiento

LOCALIZACION: Ubicacin del terreno dentro de la trama urbana o rural

Metodologa de Valoracin: Procedimiento

ANLISIS DE ACTIVIDAD INMOBILIARIA

Metodologa de Valoracin: Procedimiento

Metodologa de Valoracin: Procedimiento

Tipo de producto inmobiliario.

Metodologa de Valoracin: Procedimiento

3. Otros costos: Costos Indirectos

Metodologa de Valoracin: Procedimiento

ETAPA 1 ETAPA 2 ETAPA 3

Metodologa de Valoracin: Procedimiento

Metodologa de Valoracin: Procedimiento

TASA DE DESCUENTO: Tasa base (BCU) + Prima Adicional Riesgo

Proyecto con plazos de venta entre 10 y 20 aos:

Metodologa de Valoracin: Procedimiento

TASA DE DESCUENTO: Tasa base (BCU) + Prima Adicional Riesgo

Unidades Tipo de de Finmueble

Casas Primera Vivienda Valor <= 1.000 UF 7% 8% 10%

Casas Segunda Vivienda Valor <= 1.000 UF 10% 11% 13%

Das könnte Ihnen auch gefallen