38
38
ficha tcnica 3
de las comisiones / pericias y tasaciones / ficha tcnica 3: medianera
medianera
6) Mtodos de determinacin del valor del muro
medianero.
Existen distintos mtodos para la determinacin del valor del
muro medianero.
Independientemente del mtodo a utilizar, se deben considerar
los siguientes puntos para una correcta liquidacin:
1- Cmputo.
Corresponde nicamente a los tems utilizados en la
construccin del muro a liquidar y una vez definida la silueta del
segundo edificante.
Es importante tomar medidas en el lugar y cotejarlas con los
planos, fotografas o antecedentes de construccin.
En una liquidacin tradicional, se desglosan, computan y
estiman cada uno de los elementos que componen el muro.
Ejemplo: Limpieza del terreno, replanteo, excavacin de
cimientos, hormign de cimientos, mampostera de cimientos,
capas aisladoras horizontales y verticales, mampostera de
elevacin, revoques impermeable, dos gruesos y dos finos.
En la figura 1 se evidencia en corte los tems que generalmente
se computan para la liquidacin del muro medianero.
En caso de no existir alguno de ellos, no debern considerarse.
2- Presupuesto o estimacin econmica.
Se toman valores de materiales y mano de obra actuales del
mercado local para cada uno de los tems computados. Se
10 octubre2008
buscan referencias imparciales, publicaciones de costos que
puedan comprobarse. Ejemplo: Revista Cifras News, Diario El
Litoral, Obras y la revista Vivienda.
figura 1
2.a - Liquidacin tradicional:
La estimacin de los materiales y mano de obra podemos
hacerlas por unidad (tem) o segn las planillas para el anlisis
de costos; es decir, cantidad y costo de materiales ms cantidad
y costo de los jornales (Cmputo y Presupuestos Mario
Chandas). Este procedimiento es ms laborioso.
2.b - Liquidacin de la Revista Vivienda:
La determinacin del valor de la medianera se realiza a travs
de la suma de dos grupos de tems:
a) Excavacin de la zanja, cimentacin de ladrillos comunes y
aislacin hidrfuga y vertical. (metros lineales)
b) Elevacin de mampostera de ladrillos comunes, tres
revoques exteriores (impermeable, grueso y fino) y dos
interiores (grueso y fino) (metros cuadrados).
Nota: Estos valores, en general no representan la realidad de la
ciudad de Santa Fe y sus alrededores.
3- Gastos generales + Beneficios.
Refieren a los gastos y beneficios de la empresa que construy
el muro. Deben incluirse si correspondiere. Pueden existir
diferencias en los valores los cuales se debern consensuar
entre las partes: Ej: La Revista Cifras toma como Gastos
generales y Beneficios el 20%.
4- Impuestos.
Se deben incluir aquellos impuestos que correspondan, como
por ejemplo el IVA sobre los materiales y mano de obra o en su
caso, Ingresos Brutos, etc.
5- Depreciacin.
El valor estimado del muro, tendr una depreciacin o
disminucin de valor, segn su antigedad y estado de
conservacin. Para ello se considera la vida til del muro o cada
elemento del mismo, su antigedad y el estado de conservacin
en el que se encuentra. Segn dichas consideraciones
obtendremos un coeficiente que aplicaremos al valor del muro
actual, obteniendo la depreciacin de valor correspondiente.
La depreciacin puede realizarse de dos maneras:
a) Depreciando el muro completo. Se toma como referencia
una vida til entre 75 y 100 aos, de acuerdo a la caracterstica
del muro, previa calificacin numrica, segn la tablas de Ross-
Heidecke.
b) Depreciando cada uno de sus elementos.
Se detallan los aos de vida til que se considera para cada
tem, pues la vida til de todos los materiales no es la misma:
Ejemplo:
*Trabajos preliminares y Excavacin de cimientos: vida til
ilimitada. No se deprecia.
* Mampostera de cimientos 90 aos
* Capa aisladora horizontal 50 aos
* Capa aisladora vertical 40 aos
* Mampostera de elevacin 90 aos
* Revoques exteriores 40 aos
*Revoques interiores 60 aos.
6- Honorarios profesionales y aportes
6.a- Por construccin del muro:
Se deben considerar los honorarios del proyectista y/o director
de la obra, incluidos los aportes colegiados correspondientes
por presentacin ante Colegio de Arquitectos.
Nota: En algunos casos no se considera este punto, an siendo
correcta su aplicacin, sobre todo en aquellos en donde el muro
tiene cierta antigedad.
Los honorarios que se liquidan se toman sobre el valor total del
muro depreciado
6.b Por liquidacin de medianera:
Habiendo determinado el costo total del muro depreciado con
cualquiera de los mtodos utilizados, a continuacin debern
calcularse los honorarios profesionales por la liquidacin de la
de las comisiones / pericias y tasaciones / ficha tcnica 3: medianera
medianera con los aportes correspondientes a la presentacin Bibliografa consultada:
del expediente en el Colegio de Arquitectos.
Medianera y propiedad Horizontal. Homero Rondina. Derecho y
DETERMINACIN DEL MONTO A PAGAR POR Ciudad. Imprenta Lu. 1991 Santa Fe.
CADA CONDMINO
El ABC de la Medianera. Normas Legal y Tcnica. Placido
Hctor Garaffo. Nobuko. Julio de 2005. Buenos Aires.
Teniendo en cuenta que el muro medianero es un condominio,
del valor total al que se arrib en la liquidacin, cada uno de los
condminos, deber hacerse cargo del 50%. Manual de Medianera. Cesar Torriglia (h). Publicacin del
Una vez determinado el monto atribuible a cada condmino, se Consejo de Ingenieros de la Provincia de Santa Fe.
deducirn los aportes que hubieran realizado, establecindose
la diferencia a pagar por alguno de ellos. Revista Vivienda y Cifras News.
CONVENIO DE MEDIANERA
Por ltimo es importante documentar esta transaccin de
compra-venta de derechos de medianera, con un convenio
entre las partes, a fin de evitar futuros inconvenientes.
Para su validacin, el mismo deber cargarse con el importe del
sellado de ley correspondiente al contrato que se celebra, Este
importe deber ser solventado por partes iguales entre los
condminos
octubre2008 10
Nota: Ejemplo de liquidacin completa en la prxima edicin de
la ficha tcnica