PODER JUDICIRIO

TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

Registro: 2017.0000878521

ACRDO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao n

1039102-13.2017.8.26.0100, da Comarca de So Paulo, em que apelante E.Z.L.I
EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIO LTDA, so apelados ROSIMEIRE PERES
BALDAN e SILVIO LUIZ BALDAN.

ACORDAM, em sesso permanente e virtual da 5 Cmara de Direito Privado do

Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acrdo.

O julgamento teve a participao dos Desembargadores A.C.MATHIAS

COLTRO (Presidente) e ERICKSON GAVAZZA MARQUES.

So Paulo, 15 de novembro de 2017.

Fernanda Gomes Camacho

Relatora
Assinatura Eletrnica
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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

Apelao n 1039102-13.2017.8.26.0100
Relatora: FERNANDA GOMES CAMACHO
rgo Julgador: 5 CMARA DE DIREITO PRIVADO
APELANTE: E.Z.L.I. EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA.
APELADOS: ROSIMEIRE PERES BALDAN E OUTRO
Comarca: So Paulo Central Cvel 4 Vara Cvel
Juiz Prolator: Rodrigo Csar Fernandes Marinho

VOTO n 5848

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Resciso por

iniciativa dos compradores. Devoluo dos valores pagos pelos
compradores, com percentual de reteno pela vendedora.
Smulas n 1, 2 e 3, TJSP. Sentena que determinou percentual de
reteno de 20% dos valores pagos. Clusula penal abusiva. Art.
51, IV, CDC. Percentual fixado em sentena que razovel e se
amolda que vem sendo adotado pelo STJ, suficiente para
compensar os gastos administrativos da vendedora. Juros de
mora. Incidncia a partir do trnsito em julgado. Inexistncia de
mora da vendedora. Sentena parcialmente reformada apenas para
alterar o termo inicial dos juros de mora. Recurso parcialmente
provido.

Vistos.
Trata-se de ao relativa a compromisso de compra e
venda de imvel julgada procedente pela r. sentena de fls. 274/278, cujo
relatrio fica adotado, para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes
e condenar a r devoluo de 80% das parcelas pagas, com correo
monetria e juros de mora de 1% ao ms desde a citao. Pela sucumbncia, a
r foi condenada a arcar com custas e despesas processuais, bem como
honorrios advocatcios fixados em 10% do valor da condenao.
Embargos de declarao rejeitados s fls. 284.
Inconformada, apela a r, sustentando, em sntese: 1)
que a resciso se por conta dos compradores, devendo ser aplicada a clusula
10, itens 2.2 e 2.2.1 com as dedues ali previstas; 2) subsidiariamente pede a
reteno de 30%; e, 3) os juros de mora devem incidir a partir do trnsito em
julgado (fls. 287/306).
Recurso preparado (fls. 307/308) e respondido (fls.
340/361).
o relatrio.
Apelao n 1039102-13.2017.8.26.0100 -Voto n 5848 VST 2
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incontroversa a celebrao, em 12/12/2013, de

compromisso de compra e venda de imvel consistente na unidade n 703, Torre
Praa, do Condomnio Cidade Maia Residencial, pelo valor de R$560.173,19 (fls.
22/56).
Divergem as partes quanto ao percentual de reteno.
No caso, a atividade empresria de oferecer ao pblico
em geral a venda de imveis em construo ou a serem construdos constitui a
conduta ao mesmo tempo de fornecedor de um produto (unidade imobiliria) e
tambm de prestao de servios vinculados prpria edificao.
Assim, aplicvel o Cdigo de Defesa do Consumidor
relao jurdica entre as partes, nos termos dos arts. 2 e 3 do referido cdigo.
O direito do compromissrio comprador de imvel
resciso do contrato, com restituio das quantias pagas, j foi sedimentado por
este E. Tribunal de Justia, atravs das Smulas n 01, 02 e 03:
Smula 1: O compromissrio comprador de imvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a resciso do contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensao com gastos prprios de administrao e
propaganda feitos pelo compromissrio vendedor, assim como com o valor
que se arbitrar pelo tempo de ocupao do bem.

Smula 2: A devoluo das quantias pagas em contrato de

compromisso de compra e venda de imvel deve ser feita de uma s vez,
no se sujeitando forma de parcelamento prevista para a aquisio.

Smula 3: Reconhecido que o compromissrio comprador

tem direito devoluo das parcelas pagas por conta do preo, as partes
devero ser repostas ao estado anterior, independentemente de
reconveno.

O contrato firmado entre as partes prev, em sua

clusula 10, itens 2.2 e 2.2.1, o percentual de reteno em caso de resciso por
culpa dos compradores, nos seguintes termos (fls. 39/40):
2.2 A seu exclusive critrio, e renunciando faculdade
acima prevista, a VENDEDORA poder considerar resolvido, de pleno
direito, este contrato, na forma adiante estipulada. Nesse caso, concordam
desde j as partes com o reconhecimento em juzo do direito da
VENDEDORA antecipao de tutela no sentido de ser ela reintegrada
imediatamente na posse do bem.

2.2.1 Para os fins de resciso do contrato ou ainda para o

Apelao n 1039102-13.2017.8.26.0100 -Voto n 5848 VST 3
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clculo a ser apreciado em juzo para a fixao do valor a ser devolvido ao

COMRPADOR na situao mencionada em 2.2, fica desde logo
convencionado que:

a) Ser inicialmente procedida a atualizao monetria de

todos os valores que o COMPRADOR tiver pago vendedora por conta do
preo ajustado, pelos critrios estabelecidos neste contrato;

b) Desse valor obtido, ser deduzida a percentagem de 10%

(dez por cento) do preo da venda atualizado, a ttulo de ressarcimento das
despesas da vendedora com corretagem, publicidade e custos
administrativos;

c) Ser ainda e sucessivamente, efetuada a deduo de 1%

(hum por cento) ao ms do preo da venda atualizado, caso o
COMPRADOR esteja na posse do bem, pelo perodo de sua posse; e
calculada at a data da efetiva restituio do imvel VENDEDORA, a ttulo
de retribuio pela fruio e compensao pela indisponibilidade do imvel
pela vendedora;

d) Em forma subsequente, sero tambm deduzidos valores

de despesas de IPTU, condomnio, luz, gua, gs, etc..., desde que no
pagos pelo COMPRADOR;

e) Apurado o valor total pago pelo COMPRADOR e

devidamente corrigido como est disposto na letra a, e aps as dedues
mencionadas nas letras b, c e d, o saldo encontrado ser parcialmente
restitudo pela vendedora, obedecidos os seguintes critrios:

- Se j tiverem sido pagos at 30% (trinta por cento) do

preo total da venda, a restituio ser de 30% (trinta por cento) do saldo
encontrado;

- Se j tiverem sido pagos mais de 30% (trinta por cento) do

preo total da venda, a restituio ser de 50% (cinquenta por cento) do
saldo encontrado

Em que pesem os argumentos da requerida, a clusula

supracitada coloca o consumidor em desvantagem exagerada, alm de ser
incompatvel com a equidade, sendo nula de pleno direito, nos termos do artigo
51, inciso IV, do Cdigo de Defesa do Consumidor.
Deve-se levar em conta, ademais, que os autores
sequer tiveram a posse do imvel, o qual poder ser vendido a terceiro pela r,
de maneira a amortizar os prejuzos pela resciso.
Portanto, entendo razovel e adequada a fixao do
percentual de reteno em 20% dos valores pagos, pois se amolda ao parmetro
que vem sendo adotado pelo Superior Tribunal de Justia:

Apelao n 1039102-13.2017.8.26.0100 -Voto n 5848 VST 4

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DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE

IMVEL. RESCISO. INADIMPLNCIA DO COMPRADOR. DEVOLUO
DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. RETENO DE PARTE DOS
VALORES PELO VENDEDOR. INDENIZAO PELOS PREJUZOS
SUPORTADOS. CABIMENTO. ARRAS. SEPARAO.
1. A resciso de um contrato exige que se promova o
retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no mbito dos
contratos de promessa de compra e venda de imvel, em caso de resciso
motivada por inadimplncia do comprador, a jurisprudncia do STJ se
consolidou no sentido de admitir a reteno, pelo vendedor, de parte das
prestaes pagas, como forma de indeniz-lo pelos prejuzos suportados,
notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgao,
comercializao e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes
sobre o imvel e a eventual utilizao do bem pelo comprador.
2. O percentual de reteno fixado por esta Corte entre
10% e 25% deve ser arbitrado conforme as circunstncias de cada caso
(Recurso Especial n 1.224.921 PR, Min. Rel. Nancy Andrighi, data de
julgamento: 26/04/2011).

Os juros de mora, por sua vez, so devidos a partir do

trnsito em julgado da deciso que fixa o valor a ser devolvido, pois,
considerando que os compradores deram causa resciso e impugnam a
clusula contratual a respeito da reteno, no houve mora da vendedora.
Tal entendimento vem sendo adotado pelo Superior
Tribunal de Justia:
AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL.
AUSNCIA DE FUNDAMENTAO. INEXISTNCIA. PROMESSA.
COMPRA E VENDA. DESISTNCIA. PROMITENTE COMPRADOR.
VALORES PAGOS. RESTITUIO. RETENO. 25% (VINTE E CINCO
POR CENTO). JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DECISO JUDICIAL.
PARCIAL PROVIMENTO. 1. No deficiente em sua fundamentao o
julgado que aprecia as questes que lhe foram submetidas, apenas que em
sentido contrrio aos interesses da parte. 2. A desistncia do promitente
comprador, embora admitida por esta Corte, rende ao promitente vendedor o
direito de reter at 25% (vinte e cinco por cento) dos valores por aquele
pagos a qualquer ttulo, desde que no supere o contratualmente estipulado.
3. "Na hiptese de resoluo contratual do compromisso de compra e
venda por simples desistncia dos adquirentes, em que postulada,
pelos autores, a restituio das parcelas pagas de forma diversa da
clusula penal convencionada, os juros moratrios sobre as mesmas
sero computados a partir do trnsito em julgado da deciso." (REsp
1008610/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, SEGUNDA
SEO, julgado em 26/03/2008, DJe 03/09/2008). 4. Agravo regimental a
que se d parcial provimento (AgRg no Recurso Espacial n 927.433 DF,
Ministra Relatora: Maria Isabel Gallotti, data de julgamento: 14/02/2012).

Da mesma forma j decidiu esta C. Cmara:

Apelao n 1039102-13.2017.8.26.0100 -Voto n 5848 VST 5
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Pretenso de resciso do negcio pelo compromissrio

comprador, que declara no ter mais interesse no negcio. Impossibilidade
de perda total das prestaes pagas, bem como de perdimento total pela
vendedora. A reteno de 10% das parcelas pagas pela construtora
adequada para atender ao princpio da proporcionalidade, sem privilegiar o
locupletamento indevido de quaisquer das partes. Devoluo de 90% dos
valores pagos pertinente. Juros de mora incidentes a partir do trnsito em
julgado (Apelao n 1034954-27.2015.8.26.0100, Desembargador Relator:
James Siano, data de julgamento: 25/05/2017, 5 Cmara de Direito Privado
TJSP).

RESTITUIO DE VALORES - Compromisso de compra e

venda - Parcial procedncia do pedido - Inconformismo das partes -
Acolhimento parcial - Resciso do contrato - Possibilidade de reteno de
parte do montante pago pelo compromissrio comprador para ressarcimento
dos gastos com a administrao do empreendimento - Reteno de 20% e
devoluo de 80% da quantia paga - Correo monetria que deve incidir
desde o efetivo desembolso - Validade da cobrana de comisso de
corretagem - Valor informado previamente ao consumidor, com o necessrio
destaque acerca do valor da comisso - Negcio concretizado -
Impossibilidade de restituio - Juros moratrios cuja incidncia se inicia
a partir do trnsito em julgado - Mora dos compradores - Precedente do
Colendo Superior Tribunal de Justia - Aplicao do disposto no art. 252
do RITJSP - Sentena reformada em parte - Recursos parcialmente providos
(Apelao n 1006555-61.2015.8.26.0011, Desembargador Relator: J.L.
Mnaco da Silva, data de julgamento: 17/05/2017, 5 Cmara de Direito
Privado TJSP).

Assim, a sentena deve ser parcialmente reformada,

apenas para determinar que os juros de mora devam incidir a partir do trnsito em
julgado.
Ante o decaimento da maior parte do recurso,
mantenho a sucumbncia fixada em primeiro grau.
Para fins de prequestionamento em recursos s
superiores instncias, consideram-se includas no acrdo todas as questes
levantadas pelas partes, nos termos do art. 1.025 do CPC.
Por tais fundamentos, d-se parcial provimento ao
recurso, nos termos da fundamentao supra.

FERNANDA GOMES CAMACHO

Relatora

Apelao n 1039102-13.2017.8.26.0100 -Voto n 5848 VST 6