A Responsabilidade Civil Do Incorporador e Do Construtor, Sob o Ponto de Vista Consumerista

9/6/2014 A responsabilidade civil do incorporador e do construtor, sob o ponto de vista consumerista - Consumidor - mbito Jurdico
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A responsabilidade civil do incorporador e do construtor, sob o ponto de vista consumerista

Barbara Heliodora de Avellar Peralta
Resumo: Inicialmente, pretendo abordar no trabalho em pauta, alguns aspectos da responsabilidade civil do incorporador e do construtor, devido ao grande
desenvolvimento da atividade no mercado imobilirio. A contratao parece envolvente, pois ao adquirir um imvel na planta, estamos aparentemente realizando um
excelente negcio que em sua grande maioria bastante proveitoso, do ponto de vista econmico. A rentabilidade em voga mais palpvel se estamos diante de uma
empresa confivel e segura no mercado, onde os riscos so calculados. No entanto, mesmo diante de tais caractersticas, podemos nos deparar com situaes de
empresas que no respeitam seus clientes, bem como a funo social do contrato e so desleais no decorrer da execuo destes tratos. Assim, baldada as previses
abusivas contratualmente diante da proteo consumerista aplicvel em nossas relaes.
Sumrio: 1. Introduo; 2. A responsabilidade do construtor 3. A responsabilidade do incorporador e a multa do art. 35, pargrafo 5 da lei 4.591/64; 4. A solidariedade
do incorporador e do construtor; 5. A incidncia do CDC no contrato de incorporao imobiliria; 6. A inverso do nus da prova; 7. A responsabilidade objetiva do
incorporador e construtor de unidades; 8. Da antecipao da tutela no caso da mora na entrega da unidade; 9. O dano moral decorrente desta relao; 10. Concluso;
11. Bibliografia.
1. Introduo
Inicialmente, pretendo abordar no trabalho em pauta, alguns aspectos da responsabilidade civil do incorporador e do construtor, devido ao grande desenvolvimento da
atividade no mercado imobilirio.
A contratao parece envolvente, pois ao adquirir um imvel na planta, estamos aparentemente realizando um excelente negcio que em sua grande maioria bastante
proveitoso, do ponto de vista econmico.
A rentabilidade em voga mais palpvel se estamos diante de uma empresa confivel e segura no mercado, onde os riscos so calculados. No entanto, mesmo diante de
tais caractersticas, podemos nos deparar com situaes de empresas que no respeitam seus clientes, bem como a funo social do contrato e so desleais no
decorrer da execuo destes tratos.
Assim, baldada as previses abusivas contratualmente diante da proteo consumerista aplicvel em nossas relaes.
2. A RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR
Inicialmente, cumpre assinalar que a responsabilidade do construtor decorre do contrato de empreitada, onde uma das partes, denominado empreiteiro se obriga a
realizar uma obra por intermdio de terceiros ou pessoalmente, recebendo uma remunerao que fornecida pelo proprietrio da obra.
A obrigao derivada de tal contrato a de resultado, onde a obrigao principal executar a obra, como contratualmente pactuada.
Assim, deve ser certo e determinado o resultado, onde do contrrio, gera o inadimplemento ou mora contratual.
A responsabilidade do construtor de resultado, como j assinalado, porque se obriga pela boa execuo da obra, de modo a garantir sua solidez e capacidade para
atender ao objetivo para qual foi encomendada. Defeitos na obra, aparentes ou ocultos que importem sua runa total ou parcial configuram violao do dever de
segurana do construtor, verdadeira obrigao de garantis(ele o garante da obra), ensejando-lhe o dever de indenizar independentemente de culpa. Essa
responsabilidade s poder ser afastada se o construtor provar que os danos resultaram de uma causa estranha- fora maior, fato exclusivo da vtima ou de terceiro,
no tendo aqui, relevncia o fortuito interno. [1]
Tendo em vista que a maioria dos defeitos de obra so ocultos, no seria razovel que a responsabilidade do construtor cessasse com a entrega desta.
Por sua vez, estabelece o artigo 618 do CC/02 :
Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifcios ou outras construes considerveis, o empreiteiro de materiais e execuo responder, durante o prazo
irredutvel de cinco anos, pela solidez e segurana do trabalho, assim em razo dos materiais, como do solo.
Pargrafo nico. Decair do direito assegurado neste artigo o dono da obra que no propuser a ao contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao
aparecimento do vcio ou defeito.
Assim, verificamos que o prazo do caput um prazo de ordem pblica, devido sua ateno ser voltada coletividade e no somente as partes envolvidas, bem como
verificamos, se tratar de um prazo irredutvel.
No que tange ao prazo do pargrafo nico, o mesmo decadencial, fazendo referencia ao dono da obra que no propuser a ao contra o empreiteiro em 180 dias
decorrente ao aparecimento do vcio.
Temos que observar ainda que terceiros, estranhos ao contrato principal, podem vir a sofrer danos decorrente desta relao. Neste caso, ns teremos a
responsabilidade extracontratual do construtor, onde diante de danos acarretados a este terceiro, incidir tambm a responsabilidade civil.
Tratando-se de danos pelo fato da obra, surge a responsabilidade independente da comprovao de culpa, bastando que se comprove o dano e o nexo causal.
Saliente-se que h a possibilidade de inverso do nus da prova, como ser analisado mais adiante.
Urge frisar que diante do dano ocorrido, torna-se imperiosa a responsabilidade solidria do incorporador e do construtor, sendo a responsabilidade do construtor
abalizada pelo art. 618 do CC/02 e a do incorporador no art. 937 CC/02.
3. RESPONSABILIDADE DO INCORPORADOR
Cumpre notar que incorporao toda atividade destinada a alienar fraes ideais de um terreno, vinculando-se a unidades autnomas, sem edificaes a serem
construdas ou em construo sob regime condominial, podendo ou no o incorporador tambm efetivar a construo do prdio (artigos 28 e 29 da Lei n.4591/64), in
verbis:
Art. 28. As incorporaes imobilirias, em todo o territrio nacional, reger-se-o pela presente Lei.
Pargrafo nico. Para efeito desta Lei, considera-se incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao
total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas.
http://www.ambito-juridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=6588 1/10
Inicialmente, a lei que rege a obrigao do incorporador a n 4.591/1964 e a responsabilidade pelos danos advindos da relao contratual, est expressa art. 43 da
referida lei.
Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preos certos, determinados ou determinveis, mesmo quando pessoa fsica, ser-lhe-o
impostas as seguintes normas:
II - responder civilmente pela execuo da incorporao, devendo indenizar os adquirentes ou compromissrios, dos prejuzos que a stes advierem do fato de no se
concluir a edificao ou de se retardar injustificadamente a concluso das obras, cabendo-lhe ao regressiva contra o construtor, se fr o caso e se a ste couber a
culpa;
Frise-se que a demora na entrega da obra, configura a mora do devedor e conseqentemente este estar obrigado a indenizar quele que sofreu prejuzos decorrentes
da mora ou inadimplemento.
Uma das obrigaes do incorporador est prevista no artigo 32 da lei em comento, onde estabelece que o incorporador tm a obrigao de entregar o prdio de
acordo com o projeto de construo e o memorial descritivo. Assim, podemos observar com maior clareza a obrigao de resultado decorrente do contrato de
empreitada.
Art. 32. O incorporador somente poder negociar sobre unidades autnomas aps ter arquivado, no cartrio competente de Registro de Imveis, os seguintes
documentos:
d) projeto de construo devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
g) memorial descritivo das especificaes da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei
Outras obrigaes tambm decorrem do artigo 32, no entanto, no apresentam complexidades de interpretaes ou no so objetos de anlise do presente trabalho,
in verbis:
I - informar obrigatriamente aos adquirentes, por escrito, no mnimo de seis em seis meses, o estado da obra;
III - em caso de falncia do incorporador, pessoa fsica ou jurdica, e no ser possvel maioria prosseguir na construo das edificaes, os subscritores ou candidatos
aquisio de unidades sero credores privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador, respondendo subsidiriamente os bens pessoais destes;
IV - vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere unidade do adquirente e s partes comuns, modificar as especificaes, ou desviar-se do
plano da construo, salvo autorizao unnime dos interessados ou exigncia legal;
V - no poder modificar as condies de pagamento nem reajustar o preo das unidades, ainda no caso de elevao dos preos dos materiais e da mo-de-obra, salvo se
tiver sido expressamente ajustada a faculdade de reajustamento, procedendo-se, ento, nas condies estipuladas;
VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poder o Juiz
notific-lo para que no prazo mnimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificao, poder o incorporador ser destitudo pela
maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuzo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito cobrana executiva das importncias comprovadamente
devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra (VETAD O).
VII - em caso de insolvncia do incorporador que tiver optado pelo regime da afetao e no sendo possvel maioria prosseguir na construo, a assemblia geral
poder, pelo voto de 2/3 (dois teros) dos adquirentes, deliberar pela venda do terreno, das acesses e demais bens e direitos integrantes do patrimnio de afetao,
mediante leilo ou outra forma que estabelecer, distribuindo entre si, na proporo dos recursos que comprovadamente tiverem aportado, o resultado lquido da venda,
depois de pagas as dvidas do patrimnio de afetao e deduzido e entregue ao proprietrio do terreno a quantia que lhe couber, nos termos do art. 40; no se obtendo,
na venda, a reposio dos aportes efetivados pelos adquirentes, reajustada na forma da lei e de acordo com os critrios do contrato celebrado com o incorporador, os
adquirentes sero credores privilegiados pelos valores da diferena no reembolsada, respondendo subsidiariamente os bens pessoais do incorporador. (Includo pela Lei
n 10.931, de 2004)
Como bem elucidou o nobre o Des. Sergio Cavalieri Filho[2], ao trazer a colao dos ensinamentos de Aguiar Dias, citando a obra Responsabilidade civil em debate, 1
Ed., Forense, pg. 54, in verbis:
o incorporador e o responsvel por qualquer espcie de dano que possa resultar da inexecuo ou da ma execuo do contrato de incorporao . Trata-se de
entrega retardada, de construo defeituosa, de inadimplemento total, pondera Aguiar Dias, responde o incorporador, pois e ele que figura no plo da relao
contratual oposto aquele em que se coloca o adquirente da unidade ou das unidades autnomas.
Analisaremos agora, a multa decorrente do artigo 35 da lei em seu pargrafo 5, que traz a previso para o incorporador de um prazo para realizar a celebrao do
contrato relativo a frao ideal de terreno e do contrato de construo e da conveno de condomnio respeitando previso do inciso i do artigo 32, ou seja,
somente poder negociar sobre unidades autnomas aps ter arquivado, no RGI, os documentos exigidos em lei, in verbis:
Art. 35. O incorporador ter o prazo mximo de 45 dias, a contar do trmo final do prazo de carncia, se houver, para promover a celebrao do competente contrato
relativo frao ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construo e da Conveno do condomnio, de acrdo com discriminao constante da alnea "i", do art.
32(Art. 32. O incorporador smente poder negociar sbre unidades autnomas aps ter arquivado, no cartrio competente de Registro de Imveis, os seguintes
documentos: i:discriminao das fraes ideais de terreno com as unidades autnomas que a elas correspondero). (Vide Lei n 4.864/65 que altera o prazo mximo
concedido ao incorporador para 60 (sessenta) dias)
5 Na hiptese do pargrafo anterior, o incorporador incorrer tambm na multa de 50% sobre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrvel por via executiva,
em favor do adquirente ou candidato aquisio.
Assim, a simples negociao de unidades antes deste registro, enseja a aplicao da multa em favor do consumidor, devendo os responsveis pagar uma multa
correspondente a 50% sobre a quantia que tiver recebido.
Ressalte-se que um sinal de reserva de imvel j suficiente para a incidncia da multa, se o incorporador no cumpriu os requisitos do art. 32.
Registre-se ainda que a multa em comento, no est condicionada a nenhum outro pr-requisito do artigo 35, como por exemplo, seu pargrafo 4, tendo em vista que
o aludido pargrafo, apenas concede uma opo ao adquirente de resguardar seu direito real de aquisio terceiros.
Assim, a multa pode ser exigida antes ou depois da faculdade do pargrafo 4 do aludido artigo.
Neste sentido a Des. Leila M ariano[3], proferiu sua deciso com uma maestria mpar sobre o estudo em pauta.
O fato determinante da aplicao da penalidade prevista no art. 35, 5 consiste no simples descumprimento pelo incorporador de suas obrigaes legais, sendo devida
a multa independentemente do fato de os adquirentes optarem pelo adimplemento ou pela extino do contrato.
A ilustre Desembargadora ainda aduz os ensinamentos do M inistro BARROS DE M ONTEIRO em voto proferido como relator[4] sobre a dispensa de outros requisitos, como
do pargrafo 4 do artigo 35 para a execuo da multa:
O SR. M IN. BARROS M ONTEIRO (Relator): - Desassiste razo recorrente, conforme bem evidenciou o Tribunal a quo, com base no voto proferido pelo Sr.
Desembargador M rio M achado durante o julgamento da apelao. O art. 35, 4, da Lei 4.591/64, estabelece uma mera faculdade ao adquirente: a averbao da carta
proposta ou do ajuste preliminar confere-lhe direito real oponvel a terceiro. J o 5 independe da formalizao acima referida. O atraso imputvel ao incorporador,
excedente aos 60 (sessenta) dias contados da celebrao do ajuste preliminar, d ensejo a que o adquirente possa exigir a sano ali prevista por meio da execuo,
ou seja, a multa de 50% sobre a quantia por ele paga. Consoante assinalou o pronunciamento judicial acima aludido: no h, permissa venia, nenhum condicionamento a
que, previamente cobrana executiva, seja registrado o documento preliminar no Registro de Imveis. Esse registro, como j se viu, faculdade de que dispe o
adquirente. Nunca obrigao. M uito menos pr-requisito para a execuo (fl. 84). Tal foi, por sinal, a interpretao atribuda a esta Corte aos referidos incisos legais.
Quando do julgamento do REsp 96.841-SP, Rel. M in. Ruy Rosado de Aguiar, anotou: Como se v, tem sido decidido que o fato determinante da aplicao da multa o
descumprimento pelo incorporador, da sua obrigao de outorgar os contratos nos prazos fixados, sendo devida independentemente do fato de o adquirente optar
pelo adimplemento ou pela extino do contrato. Trata-se de sano relativamente grave que a lei impe ao incorporador no porque tenha em vista a economia do
contrato, no seu aspecto puramente patrimonial, mas atendendo ao interesse social na regularidade de empreendimentos dessa natureza. Do quanto foi exposto, no
conheo do recurso.
Assim, verificamos que o consumidor pode e deve pedir a execuo da multa, independente da opo pela resoluo do contrato.
Neste sentido, trazemos a conferncia os demais julgados que serviro de fulcro para a brilhante deciso supra mencionada:
Direito civil e processual civil. Recurso especial. Incorporao imobiliria. M ulta. Aplicao. CDC. M atria jurdica no apreciada pelo Tribunal de origem. Indenizao.
Fatos e provas insuscetveis de reexame.- No se conhece do recurso especial no tocante matria jurdica no apreciada pelo Tribunal de origem. - Ao concluir o
Tribunal Estadual pela ausncia de culpa da incorporadora no atraso da entrega do imvel, lastreou-se nos fatos e provas apresentados no processo, o que impede a
modificao do julgado no particular em sede especial. - O art. 32 da Lei n. 4.591/64 dispe que a incorporadora somente poder negociar as unidades autnomas aps
ter arquivado, no cartrio competente de Registro de Imveis, a respectiva incorporao. - O descumprimento da obrigao que incumbe incorporadora de proceder
outorga vlida do contrato de compra e venda de frao ideal de terreno no prazo fixado em lei, impe a aplicao da multa prevista no art. 35, 5 da Lei n.
4.591/64. Precedentes. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, provido. (REsp 678498/PB, Rel. M inistra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em
25/09/2006, DJ 09.10.2006 p. 286)
Incorporao. Atraso na celebrao do contrato. M ulta de 50% (art. 35, 5, da Lei .591/64). Execuo cabvel. A multa prevista no art. 35, 5, da Lei 4.591/64
decorre do descumprimento, pelo incorporador, da sua obrigao de outorgar ao adquirente o contrato no prazo legal, independentemente da averbao a que se
refere o 4 do mesmo preceito legal. Precedente. Recurso especial no conhecido. (REsp. 147.826/DF, Rel M in. BARROS M ONTEIRO, Quarta Turma, julgado em
02/12/2003, DJ 29/03/2004)
CONDOM NIO E INCORPORAO. APLICAO DOS ARTS. 32 E 35, PAR. 5. DA LEI 4.591/1964. 1. O INCORPORADOR S SE ACHA HABILITADO A NEGOCIAR UNIDADES
AUTNOM AS UM A VEZ REGISTRADOS OS DOCUM ENTOS PREVISTOS NO ART. 32 DA LEI 4.591/1964, SENDO SUSCETVEL DE SOFRER A M ULTA DO ART. 35, PAR. 5., NO CASO DE
VIOLAO. 2. A QUALIFICAO JURDICA DO NEGOCIO REALIZADO NO EM PANA A NATUREZA DA OPERAO PARA AFASTAR A APLICAO DA M ULTA, DESNECESSRIA A
ASSINATURA DE UM CONTRATO DE PROM ESSA DE COM PRA E VENDA. 3. QUANDO A PROVA REALIZADA NAS INSTANCIAS ORDINRIAS DEIXA CLARO QUE O INCORPORADOR
OFERECEU PARA VENDAS AS UNIDADES RESERVADA AO AUTOR, QUE J HAVIA PAGO DIVERSAS PARCELAS DO PREO AVENADO, E, AINDA, REALIZOU O NEGOCIO EM
DESCONFORM IDADE COM A LEGISLAO PRPRIA, NO TEM RELEVNCIA A RECUSA DE ASSINATURA, PELO ADQUIRENTE, DA PROM ESSA DE COM PRA E VENDA. 4. RECURSO
ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. (REsp 58280/M G, Rel M in. CARLOS ALBERTO M ENEZES DIREITO, Terceira Turma, julgado em 15/10/1996, DJ 16.12.1996 p. 50863)
CONDOM NIO E INCORPORAO (LEI N. 4591/64). OBRIGAES DO INCORPORADOR PARA COM O ADQUIRENTE. M ULTA. O INCORPORADOR S SE ACHA HABILITADO A
NEGOCIAR SOBRE UNIDADE AUTNOM AS UM A VEZ REGISTRADOS OS DOCUM ENTOS PERTINENTES (ART. 32). A FALTA DO REGISTRO, OS CONTRATOS FIRM ADOS COM O
ADQUIRENTE DEIXAM DE TER VALIDADE, DAI A CORRETA INCIDNCIA DA M ULTA PREVISTA NO PAR-5 DO ART. 35. 2. UNIFORM IZAO DA JURISPRUDNCIA. QUESTO NO
PREQUESTIONADA (SUM ULAS 282 E 356/STF). 3. RECURSO ESPECIAL NO CONHECIDO. (REsp 7119/SP, Rel. M inistro NILSON NAVES, Terceira Turma, julgado em 09/04/1991,
DJ 20.05.1991 p. 6529)
Em sentido contrrio, algumas decises ainda fazem a ligao da aplicao da multa somente nos casos de extino do contato. No entanto, acredito que no seria a
sua melhor interpretao da lei, que expressa e ainda norteada pelos princpios da boa-f objetiva e probidade contratual.
Complementando, no tange ao patamar da referida multa, o Superior Tribunal de Justia julgou que tal previso legal, ser norteada pelas normas gerais que
regulamentam a mora. Neste sentido, os arestos abaixo ementados:
CIVIL. INCORPORAO. M ULTA. A multa prevista no 5 do art. 35 da Lei n 4.591/64, sujeita-se s regras gerais sobre a mora, estatudas no art. 955 e seguintes do
Cdigo Civil e este, em seu art. 924, permite ao julgador reduzir proporcionalmente a pena estipulada para o caso de mora ou de inadimplemento, quando se cumpriu
em parte a obrigao. Considerando as peculiaridades da espcie em que, mais do que em parte, a obrigao foi cumprida por inteiro, a multa fica reduzida para 10%
(dez por cento) do valor das parcelas pagas, fixados os honorrios advocatcios em 10% sobre o valor da condenao, j considerada a compensao pela sucumbncia
recproca, e as custas devero ser suportadas na proporo de 40% pelos autores e 60% pela r. Recurso dos autores no conhecido. Recurso da r parcialmente
conhecido e nessa parte parcialmente provido. (REsp 200657/DF, Rel. M inistro CESAR ASFOR ROCHA, Quarta Turma, julgado em 03/08/1999, DJ 12.02.2001 p. 120)
Ainda de forma mais clara, no voto do supracitado Acrdo, ponderou o ilustre relator M inistro CESAR ASFOR ROCHA:
A regra retro indicada no impe outra condio para aplicao da multa seno a s ocorrncia do disposto no 4 do reportado art. 35. E tal se deu, por isso mesmo
no h que ser feito qualquer questionamento para aplic-lo. M esmo assim, quanto ao seu percentual, pode ser estipulado com um certo temperamento, que
depender das peculiaridades de cada caso concreto. (...) Sendo assim, a multa h de ser aplicada, mas seu percentual pode e deve ser ajustado a cada situao. E as
peculiaridades da espcie impem inquestionavelmente a aplicao da multa, mas em baixo percentual, por isso que o reduzo a dez por cento das importncias pagas.
Neste ponto, pois, conheo parcialmente do recurso.
4. SOLIDARIEDADE DO INCORPORADOR E DO CONSTRUTOR
No pairam dvidas de que o incorporador e construtor, respondem solidariamente pelos danos causados aos adquirentes das unidades pactuadas. Neste sentido,
trazemos a baila o entendimento do Professor Srgio Cavalieri Filho [5] :
Em nada altera esta concluso o fato de ter sido a construo cometida ao construtor. O incorporador continua responsvel porque o contratante. Responde tambm o
construtor, porque causador direto do dano, e tem responsabilidade legal, de ordem pblica, de garantir a solidez e segurana da obra em benefcio do seu dono e da
incolumidade coletiva, conforme j demonstrado.
Desta forma, quando o incorporador celebra contrato de incorporao com o construtor, nada mais faz do que estender-lhe a sua obrigao, passando ambos a ser
responsvel ela construo. O incorporador, na realidade, est apenas, se fazendo substituir pelo construtor.
Neste mesmo sentido, ilustra Arnaldo Rizzardo:
Tanto que se impe a responsabilidade solidria do dona da obra e do construtor, o mesmo acontece relativamente ao incorporador e ao construtor. O incorporador
figura como o contratante junto aos adquirentes das unidades, enquanto o construtor considerado o causador direto do dano. No entanto, os adquirentes de
unidade tem ao direta contra o incorporador, facultando-se-lhes via responsabilizando o construtor. Caso no acionado o ultimo, e se vier atender a postulao,
reserva-se-lhe o direito de regresso, a fim de reembolsar-se do montante pago.[6]
Estabelece ainda o Art. 942 do CC/02:
Art.942: Os bens do responsvel pela ofensa ou violao do direito de outrem ficam sujeitos reparao do dano causado; e, se a ofensa tiver mais de um Autor, todos
respondem solidariamente pela reparao.
In casu, incide ainda a previso do artigo 7 pargrafo nico, do CDC no mesmo sentido.[7]
Ainda no que tange a solidariedade, estabelece o artigo 25 do CDC:
Art.25: vedada a estipulao contratual de clausula que impossibilite , exonere ou atenue a obrigao de indenizar prevista nesta e nas sees anteriores.
Pargrafo primeiro: havendo mais de um responsvel ela causao do dano, todos respondero solidariamente pela reparao prevista nesta e nas sees anteriores. Sendo
o dano causado por componente ou pea incorporada ao produto ou servio, so responsveis solidrios seu fabricante, construtor ou importador e o que realizou a
incorporao.
Logo, o entendimento consolidado em sede doutrinaria e jurisprudencial no sentido de que h solidariedade do incorporador e do construtor no contrato de
incorporao imobiliria.
5. INCIDNCIA DO CDC NO CONTRATO DE INCORPORAAO IMOBILIRIA
Cedio que o adquirente pactuou um contrato de adeso e assume figura de consumidor na relao jurdica formada, nos termos do art. 3 da lei consumerista que
conceitua como fornecedor toda pessoa que desenvolve atividade, entre outras, a de distribuio ou comercializao de produtos e servios.
Assim, o foro eleito o do domiclio do consumidor, nos termos do art. 101, I do CDC. Portanto, restando comprovada a relao de consumo, so aplicveis as regras
previstas no CDC.
A jurisprudncia j pacificou neste sentido:
DES. PAULO CESAR SALOM AO - Julgamento: 15/02/2000 - NONA CAM ARA CIVEL 1999.001.18191 - APELACAO - 1 Ementa
ACAO ORDINARIA RESCISAO DE CONTRATO COM PRA E VENDA DE IM OVEL RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONSTRUTOR RESPONSABILIDADE OBJETIVA DANO M ORAL
INDENIZACAO FIXACAO DO VALOR DESCONSIDERACAO DA PERSONALIDADE JURIDICA C.DE DEFESA DO CONSUM IDOR Ao Ordinria de resciso e indenizao. Edifcio Palace
I. Aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor. Danos materiais e morais. Desconsiderao da autonomia da personalidade jurdica. Procedncia. O
incorporador/construtor e' um fornecedor de servios `a luz dos conceitos claros e objetivos constantes do art. 3. do CDC. Salta aos olhos, "mxima vnia", a
ocorrncia de fato gerador da resciso do contrato de compra e venda, pois publica e notria a insegurana resultante do evento para todos os proprietrios dos
apartamentos que ficaram interditados por longos oito meses. O caos que se instalou na vida daqueles que acreditaram nas promessas da Incorporadora e' indescritvel
e, alem da resciso, obvio que deve ela indenizar os prejuzos efetivamente causados. A responsabilidade da Construtora, segunda Re', e' objetiva como se ve no art.
12, do CDC e da primeira Re' encontra amparo no art. 28 do mesmo Cdigo, que acolheu a teoria da desconsiderao da personalidade jurdica quando se trata de
empresas coligadas, o que ocorre na hiptese em julgamento. O dano moral resulta da dor intensa, da frustrao causada e da humilhao a que foi submetida a vitima.
E' certo que sua fixao deve levar em considerao a natureza de real reparao do abatimento psicolgico causado, mas, por outro lado, no se pauta no
enriquecimento indevido. O montante deve proporcionar uma compensao pelo desgosto, dor e tristeza sofridos, ao mesmo tempo em que representa uma sano ao
infrator, alem do desestimulo a outras infraes. Para seu arbitramento devem ser observadas as condies sociais e econmicas das partes envolvidas, sopesando o
Juiz, com bom senso, as circunstancias da causa em exame. A fixao do ilustre M agistrado de primeiro grau no e' razovel, merecendo, diante das circunstancias, ser
aumentada para 500 (quinhentos) salrios mnimos para cada um dos Autores. Provimento do primeiro recurso e improvimento do segundo. (SCK)
No que tange a incidncia do CDC na presente demanda, resta ntido que mesmo com a matria regulada em lei especfica, a lei consumerista intervm, quando
favorvel ao consumidor, sendo denominado pela brilhante doutrinadora Claudia Lima M arques, como dilogo das Fontes. E neste sentido, aclara Arnaldo Rizzardo [8]:
Decorrendo a incorporao da atividade de fornecedor de produtos e servios, exercida pelo incorporador, tem incidencia o Codigo de DEFESA DO Consumidor.
Ocorre que se opera a atividade de construo e venda das unidades imibilirias, as quais se destinam para consumidores finais, que passam a usa-las para moradia ou
para outro uso pessoal. Esta pois submetida ao mbito do art. 3 da Lei n 8.078 a incorporao, aplicando-se as regras sobre o fato do produto e do servio (art. 12), e
sobre os vcios ou defeitos na qualidade(art. 18 e 20), no divergindo a disciplina sobre incidncia das mesmas regras atividade do dono da obra e do construtor.
(rizzardo 551)
Corroborando o entendimento, segue a posio do Desembargador Sergio Cavalieri Filho [9]:
Dessa forma, os institutos e contratos continuam regidos pelas norma e princios que lhe so prprios , mas sempre que gerarem relaes de conumo ficam tambm
sujeitos disciplina do Cdigo do Consumidor. E isso que ocorre tambm com a incorporao /construo. Sergio 359
Sobre o tema pacfico, o STJ j posicionou favoravelmente:
INCORPORAO IM OBILIRIA CONTRATO CLUSULA ABUSIVA. O contrato de incorporao, no que tem de esecfico, regido pela lei que lhe prpria (Lei
4.591/1964), mas sobre ele tambm incide o Cdigo de Defesa do Consumidor, que introduziu no sistema civil princpios gerais que realam a justia contratual, a
equivalncia das prestaes e o princpio da boa-f objetiva (...)(4 Turma., REsp 80.036, M in. Ruy Rosado)
Impende ressaltar, que uma das causas tuteladas pelo CDC o prazo imprevisto para a entrega da coisa, como ensina o ilustre Desembargador e Professor Srgio
Cavalieri Filho [10]:
Em face dessa nova concepo contratual, so reputadas abusivas, entre outras, clusulas que estabelecem reajustes aleatrios nos contratos de compra e venda de
imveis, ou com base em ndices a serem escolhidos pelo incorporador, prazo impreciso para a entrega da obra ou a sua prorrogao injustificvel; a perda total das
prestaes pagas em favor do credor que, em razo do inadimlemento do consumidor, pleitear resciso do contrato e a retomada do imvel (Cdigo de Defesa do
Consumidor, art. 53).
Devemos observar ainda, todos os deveres atinentes a contratao leal, respeitando a funo social do contrato, a boa f objetiva, bem como todos de deveres
decorrentes do CDC expressos no artigo 6, como por exemplo, o dever a informao, dever de redao clara, proteo contra publicidade enganosa, dentre outros
estipulados no mencionado artigo.
Nesse diapaso, encontramos algumas clausulas abusivas no contrato de adeso, que ferem direitos bsicos do consumidor, expressos nos seguintes artigos, 39, V, X, XI,
XII, e 51 e 53 do CDC.
Eis algumas decises em defesa do consumidor, por clausulas abusivas diversas:
DES. M AURO DICKSTEIN - JULGAM ENTO: 31/03/2009 - DECIM A SEXTA CAM ARA CIVEL ORDINRIA. INCORPORAO IMOBILIRIA(...) EM UM DILOGO ENTRE FONTES COM AS
DEMAIS NORMAS PERTINENTES. PRELIMINAR DE EXISTNCIA DE CLUSULA QUE IMPE A UTILIZAO DE ARBITRAGEM, AFASTADA POR VIOLAR O ART. 51, VII, DO CDC.
PRECEDENTES DO C.STJ. APLICAO DA TEORIA DA BASE OBJETIVA, QUE NO EXIGE QUE OS FATOS SUPERVENIENTES SEJAM EXTRAORDINRIOS E IMPREVISVEIS, MAS,
TO-SOMENTE, A CONFIGURAO DA ONEROSIDADE EXCESSIVA, TAL COMO PREVISTA NO ART. 6, V, DO CDC., E DEMONSTRADA NA ESPCIE. CLUSULA LIMITADORA
DA MAIOR PARTE DA RESTITUIO QUE SE AFIGURA, IGUALMENTE, ABUSIVA (ART. 51, II, E IV, DO CDC.), DEVENDO SER RESTITUDO O RESPECTIVO PERCENTUAL
DETERMINADO NA SENTENA, REDUZINDO-SE EQUITATIVAM ENTE A CLUSULA PENAL COM PENSATRIA, NA FORM A DO ART. 413, DO CDIGO CIVIL DE 2002(...)
2009.001.06634 - APELACAO - 1 EMENTA
Como bem asseverado na sentena esgrimida, verificamos a previso contratual de arbitragem, em ofensa direta ao art. 51, VII do CDC, devendo ser considerada nula.
Temos ainda a a clausula unilateral que garante vantagem somente para o fornecedor onde no equilibra a relao jurdica e enfraquece ainda mais a posio
contratual do consumidor[11] .
Verificamos tambm a clusula que estipula que a devoluo das parcelas somente ocorrer aps a venda do imvel. A mencionada clusula abusiva devido a situao
de desigualdade que deixa o consumidor e caso a obra no seja concluda nunca, ficar o consumidor sem receber o valor devido[12].
A clausula penal que estipula valor irrisrio tambm considerada abusiva, tendo em vista que o valor deve compensar os danos acarretados ao adquirente e por vedar
ao principio constitucional da plana indenizao[13].
Portanto, uma obra que no estipula um prazo para entrega da obra, um prazo elevado e no razovel, de atraso na obra injustificadamente, as clausulas de
decaimento, reajustes aleatrios nos contratos de compra venda de imveis ou com base em ndices a serem escolhidos elo incorporador, dentro outras so clausulas
que no podem ser regidas pela autonomia de vontade, pois estaria indo contra a prpria razo de existir um cdigo consumerista.
Cristiano Heineck Schmitt [14], em sua obra Clausulas abusivas nas relaes de consumo, traz as formas de controle das clausulas abusivas, onde de forma mais
concisa, tentaremos demonstr-las:
O controle concreto[15] ocorre quando a relao de consumo j foi concluda.
O controle interno[16] o caso do art. 46 do cdc, onde o consumidor ter meios de exercer tal controle. J o controle externo o exercido pelos rgos
administrativos e judiciais.
O controle antecipado[17] como o nome j diz, prvio e de acordo com o referido autor, exercido em sua maioria na via administrativa e nos contratos de adeso,
responsveis pelo exame prvio, com aprovao, ou no, das condies gerais dos negcios pr-confeccionadas, pelos fornecedores.
Para o Autor, esta forma de controle mais comum nos contratos de adeso diante da leitura do art. 54 do CDC. Enquanto que o Controle posterior[18], seriam as
sanes do art. 56 do CDC.
J o controle legislativo[19] poder adquirir feio formal, no caso do art. 46, bem como na sua forma material, exemplo do art. 51.
O Controle judicial[20], admitindo algumas previses favorveis ao consumidor, como a inverso do nus da prova e a desconsiderao da personalidade jurdica.
Por fim, o controle administrativo[21] est na instaurao do inqurito civil.
No que tange a segurana da obra, o artigo 12 e 14 do CDC, regulam a matria decorrente do defeito do produto ou do servio e desta forma, o defeito na obra est na
ceara da responsabilidade objetiva, devendo o fornecedor provar por sua conta prpria que o defeito no existiu.[22]
Sobreleva acentuar que a responsabilidade pela a qualidade da obra, engloba os materiais de baixa qualidade e a m tcnica utilizada e os artigos 18 e 20 do CDC,
cuidam do vcio do produto ou do servio.
Aqui, temos que observar que os prejuzos decorrentes da ma qualidade de servio e de materiais, no compensam com a contraprestao realizada pelos adquirentes.
Deve atender ainda a um prazo normal e razovel com as caractersticas do produto, portanto, se o defeito aparecer apos o prazo de 5 anos, consoante artigo 27 do
CDC, sendo um defeito decorrente da obra, o fornecedor ser obrigado a reparar o dano.
A responsabilidade do construtor no termina com a entrega da obra. Temos a responsabilidade pela segurana e qualidade da obra, com previso no artigo 618 do
CC/02 c/c artigo 12 pargrafo 3 e 14 do CDC.
O mencionado prazo s comea a fluir a partir da ocorrncia do acidente de consumo, nada importando q esse acidente tenha ocorrido durante ou depois dos 5 anos.
Nas palavras do Professor Sergio Cavalieri F.[23]
Em outras palavras, o prazo de garantia ou de segurana pelo cdigo do consumidor no e mais de apenas cinco anos, mas sim por todo o perodo de durabilidade
razovel da obra. A qualquer tempo em que o acidente ocorrer responde o incorporador/construtor, s afastando a sua responsabilidade se provar que a obra no
tinha defeito, ou seja, que o acidente decorreu do tempo e do desgaste natural da obra por falta de conservao. O defeito do produto devera ser examinado tendo
em vista o temo decorrido entre o momento em que foi colocado no mercado e a ocorrncia do dano.
No tocante a qualidade da obra, esta pode parecer perfeita no momento da entrega da unidade, no entanto, vcios ocultos acarretados de baixa qualidade dos
materiais empregados e/ou a m tcnica utilizada, podem acarretar danos posteriores como rachaduras, infiltraes, vazamentos, problemas hidrulicos. Saliente-se que
estes vcios podem no comprometer a segurana da obra, porm lhe diminui o valor e sua utilidade.
Esta responsabilidade pelo vicio do produto ou servio decorre da falta de conformidade com a qualidade da coisa ou do servio com sua perspectiva de durabilidade e
utilidade.
6. DA INVERSO DO NUS PROBANDI Art. 6, VIII da Lei 8.078/90
Cedio que o consumidor, pessoa natural, no se encontra no mesmo plano de igualdade com o incorporador/construtor, at porque no dispe de acesso as
informaes internas, sendo, portanto hipossuficiente. Em sendo assim, poder solicitar a inverso do nus da prova tendo preenchidos os seguintes requisitos:
- Verossimilhana das alegaes do consumidor (a alegao do Autor verossmil, visto que trouxe provas irrefutveis);
- Hipossuficincia tcnica (falta de conhecimento tcnico, especfico).
Vejamos a posio da melhor doutrina:
Neste enfoque, a Lei 8.078/90 prev a facilitao da defesa do consumidor atravs da inverso do nus da prova, adequando-se universalidade de jurisdio, na
medida em que o modelo tradicional mostrou-se inadequado s sociedades de massa, obstando o acesso ordem jurdica efetiva e justa.[24] (Cdigo de Defesa do
Consumidor, comentado pelos autores do anteprojeto, Ed. Forense Universitria, 5 ed., pg. 119, 1997).
O entendimento pretoriano entende no mesmo diapaso (inclusive determinando a prevalncia do art. 6, VIII sobre a regra do art. 333, I do CPC), in verbis:
Tribunal de Justia de So Paulo. Prova nus Inverso Admissibilidade Existncia de verossimilhana nas alegaes do autor Provas do adimplemento no
apresentadas pela requerida Inaplicabilidade do art. 333, I do Cdigo de Processo Civil, face prevalncia do art. 6, VIII, do Cdigo de Defesa do Consumidor, por ser
norma especfica Recurso no provido. (Aplica-se a regra da inverso do nus da prova, visto que h verossimilhana nas alegaes do autor.(Apelao Cvel n. 240.757-
2 Presidente Prudente Relator DEBATIN CARDOSO CCIV 9 V.U. 22.09.94)
Tribunal de Justia de So Paulo. INDENIZAO Prova nus Inverso Cabimento Comprovao do adimplemento no apresentada pela r Inaplicabilidade do art.
333, I, do Cdigo de Defesa do Consumidor, como norma especfica Recurso no provido. (Apelao Cvel n. 268.090-2 M arlia 16 Cmara Civil Relator: Soares Lima
14.11.95 V.U.)
Assim, h a possibilidade de inverso do nus da prova, nos termos do art. 6, VIII da Lei 8.078/90.
7. DA RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO INCORPORADOR E CONSTRUTOR DE UNIDADES
Elucida Arnaldo Rizzardo [25]:
no se executando a obra de acordo com as revises contratuais, ou insatisfatoriamente, arca com a obrigao de indenizar, ou refazer a obra, por imposio dos
dispositivos acima indicados, reservando-se lhe os prazos para o exerccio do direito ou para remover a pretenso que lhe assegurada.
Inobstante a regulamentao especfica da matria, diante do j demonstrado dilogo das fontes da escritora Claudia Lima M arques, a responsabilidade em pauta ter
a incidncia do CDC e conseqentemente a responsabilidade ser OBJETIVA sendo, portanto, suficiente a demonstrao do dano efetivo suportado pelo Autor e o
nexo causal.
DES. NAGIB SLAIBI - Julgamento: 19/03/2008 - SEXTA CAM ARA CIVEL 2007.001.67456 - APELACAO - 1 Ementa
Direito do Consumidor. Promessa de compra e venda de unidade imobiliria residencial em construo. Restituio do valor pago, devido ao inadimplemento da
obrigao de entrega da coisa. Cabimento. Devoluo de valor proporcional.As atividades do incorporador e do construtor, voltadas para a construo de imveis
residenciais, configura relao de consumo, com a solidria responsabilidade objetiva dos mesmos pelos danos causados ao promitente comprador. Ao assumir os
direitos e obrigaes da empresa sob o regime de liquidao extrajudicial, a sucessora, que j atuava no setor, sabia bem do sistema de exigncias para a retomada do
empreendimento, seja no mbito da municipalidade seja no mbito do agente financeiro, com o que a circunstncia no ampara a identificao da fora maior. A
sucessora, ao assumir a obrigao de concluir o empreendimento, tornou-se responsvel pelos prejuzos causados pelo atraso na entrega da obra causado pela empresa
sucedida (STJ, REsp n 260731/RJ, 3 Turma, M inistro Carlos Alberto M enezes Direito).Proporcionalidade na fixao da reteno de 30%. Teoria da causalidade
adequada.Desprovimento dos recursos, mantendo-se a sentena.
DES. NAGIB SLAIBI - Julgamento: 28/03/2007 - SEXTA CAM ARA CIVEL 2007.002.02966 - AGRAVO DE INSTRUM ENTO - 1 Ementa Direito do Consumidor. Promessa de compra
e venda de unidade imobiliria residencial em construo. Pedido indenizatrio com resoluo contratual pelo inadimplemento da obrigao de entrega da coisa.
Denunciao da lide pretendida pela promitente vendedora construtora ora em estado falimentar. Descabimento.As atividades do incorporador e do construtor,
voltadas para a construo de imveis residenciais, configura relao de consumo, com a solidria responsabilidade objetiva dos mesmos pelos danos causados ao
promitente comprador.Pedido de antecipao da tutela. Impossibilidade. Coisa julgada. Ausncia dos requisitos.Desprovimento do agravo.
Assim a falha no contrato de incorporao fato do produto ou do servio, nos termos do art. 12 do CDC, sendo regida pela responsabilidade OBJETIVA e demonstrados
os danos que o adquirente vm sofrendo, bem como o nexo causal, impe-se o necessidade da reparao civil.
Logo, diante da mora do incorporador em entregar a unidade ao adquirente, deve o mesmo ser indenizado por qualquer prejuzo advindo desta mora.
Neste sentido, trazemos a baila o entendimento jurisprudencial do Tribunal de Justia do Rio de Janeiro:
DES. ORLANDO SECCO - Julgamento: 25/02/2008 - OITAVA CAM ARA CIVEL 2008.001.04181 - APELACAO - 1 Ementa APELAO CVEL. Civil. Consumidor. Contratos.
Promessa de compra e venda de bem imvel. Resciso de contrato c/c Indenizao por Danos M ateriais. Atraso na entrega da obra em mais de sete anos. Inexecuo
do pacto. M ora contratual. Devoluo de prestaes. Lucros cessantes.// Promessa de compra e venda de bem imvel celebrado em 12/2004. Prazo de entrega do bem
em Fev./98. Pagamento das prestaes at M aro/98. Clusula contratual prevendo a prorrogao do prazo de entrega at 180 dias. Suspenso do pagamento. Efetiva
entrega da obra mais de sete anos aps o prazo contratual previsto. Alegao de caso fortuito e falta de recursos pela suspenso dos pagamentos pelos promitentes
compradores, como excludente de responsabilidade pelo atraso na entrega da obra. Sentena de procedncia parcial do pedido, determinando a devoluo de todos
os valores pagos pela autora, mais um percentual fixado a ttulo de lucros cessantes a partir da data prevista para entrega do imvel. Apelao. Alegao de (i)
inexistncia de infrao contratual ante a mora anterior da autora, e (ii) ausncia de prova quanto aos alegados lucros cessantes.// Demanda oriunda de promessa de
compra e venda celebrada com grupo econmico que, exemplo de inmeras outras, pretende a resciso ou execuo completa do pacto em funo de atraso de
quase uma dcada na entrega do bem objeto do contrato. M ora contratual confessa pela construtora/incorporadora e que se consubstancia em fato pblico e notrio
em funo da enxurrada de aes com base no negcio jurdico celebrado, sendo, inclusive, objeto de ao coletiva. Fortuito interno atribuvel somente a parte
contratual responsvel pela execuo da obra. Entendimento consagrado no STJ, segundo o qual o promitente comprador tem direito a perceber, a ttulo de lucros
cessantes, valor relativo a alugueres desde a data prevista para a entrega do imvel. M anuteno da sentena. Pretenso recursal manifestamente improcedente e
contrria ao entendimento j fixado pela Corte quanto matria. Negativa de seguimento ao Apelo. Resciso de contrato aquisitivo de apartamento. ... Cabimento da
reparao do dano material consistente no valor do aluguel de imvel correspondente ao prazo entre a data contratada para a entrega do imvel e a data da resciso
do contrato. (...) Apelao Cvel n 2006.001.15044)
Compromisso de compra e venda de unidade imobiliria descumprimento do prazo convencionado para a entrega da obra por parte da promitente vendedora
Resciso do contrato devoluo das prestaes pagas e indenizao por perdas e danos cabimento- ndices de reajuste monetrio e juros de mora previstos no
contrato legalidade. O risco empresarial inerente atividade de incorporao e construo civil ante os fatores aleatrios e imprevisveis, sendo da exclusiva
responsabilidade da empresa promitente vendedora a sua ocorrncia que afeta o empreendimento imobilirio. Portanto, demonstrada a responsabilidade exclusiva da
r pelo no cumprimento da obrigao, afigura-se como medida justa e inteiramente compatvel com as diretrizes do Cdigo de Defesa do Consumidor a deciso que
decreta a resciso do contrato e a devoluo integral das parcelas pagas elo promitente comprador e a indenizao por perdas e danos emergentes, compreendendo
estes ltimos, no caso, os alugueres virtuais devidos a partir da data final convencionada para a entrega das chaves, at as restituies das quantias pagas pelo
promitente comprador. (17 cmara Cvel, Apelao. n 2003.001.11598, Rel. Des. Jos Geraldo Antnio, data do julgamento 11/06/2003. DES. PAULO M AURICIO PEREIRA -
Julgamento: 07/04/2009 - QUARTA CAM ARA CIVEL
2009.001.08614 - APELACAO - 1 Ementa1) Incorporao imobiliria. Atraso na entrega da obra. Indenizao. Consignao em pagamento. Sentena de parcial
procedncia. 2. Abusividade da clusula contratual que prev multa pelo atraso na obra, em valor desproporcional s penalidades impostas ao consumidor. Majorao, a
fim de se adequar ao efetivo prejuzo suportado pelos autores, equiparvel ao valor do aluguel de imvel semelhante. 3. Dano moral configurado. Indenizao fixada
por ano de atraso na entrega do imvel, mas cujo valor deve ser desde logo consolidado, pois no pode se transformar em nova multa. 4. Em se tratando de pedido
consignatrio, com efeito liberatrio, o levantamento dos valores pelo credor conseqncia lgica do decreto de procedncia. Para obst-lo devem ser buscadas as
vias prprias. 5. Sucumbncia da r quase total. No incidncia do art. 21, CPC. 6. Provimento parcial do recurso.
2007.001.18880 - APELACAO - 1 EmentaDES. ANA M ARIA OLIVEIRA - Julgamento: 19/06/2007 - OITAVA CAM ARA CIVEL Ao de conhecimento objetivando a reviso de
contrato de promessa de cesso de direitos de imvel em construo com pedido cumulado de indenizao por danos material e moral, fundada no inadimplemento da
promitente-vendedora que no concluiu a obra no prazo estipulado. Sentena que determinou a entrega do imvel acabado e com habite-se, no prazo de at noventa
dias, sob pena de multa diria de R$ 100,00, vedou a cobrana de juros moratrios sobre o saldo devedor da Autora e condenou a R ao pagamento de indenizao por
dano moral, e de lucros cessantes equivalentes ao valor locatcio do imvel, a serem apurados em liquidao de sentena, alm dos nus da sucumbncia. Apelao da
R. Agravo retido contra deciso que deferiu a inverso do nus da prova em favor da Apelada. Inverso do nus da prova que constitui direito bsico do consumidor.
Inteligncia do artigo 6, inciso VIII da Lei 8.078/90. Rejeio do agravo retido. Relao de consumo. Responsabilidade objetiva. Dificuldades financeiras decorrentes da
inadimplncia de terceiros e de promitentes compradores que no caracterizam motivo de fora maior a afastar a responsabilidade da R, por se tratar de fato
previsvel e inerente sua atividade. Atraso injustificado na entrega do bem. Falha na prestao do servio. Responsabilidade da R pela entrega do imvel pronto e
acabado, assumida no contrato celebrado entre as partes. Clusula penal abusiva se consideradas as penalidades impostas ao comprador no caso de inadimplncia,
revelando sua natureza to-somente moratria. Indenizao a ttulo de lucros cessantes equivalente ao valor locatcio do imvel que devida, tanto mais que a
Autora vem arcando com despesas de aluguel para sua moradia. Dano moral configurado. Quantum da reparao fixado em R$ 10.000,00, montante compatvel com a
repercusso dos fatos narrados nos autos, observados critrios de razoabilidade e de proporcionalidade. nus da sucumbncia corretamente imposto R por ter a
Autora decado de menor poro do pedido. Desprovimento da apelao.
2006.001.12252 - APELACAO - 1 EmentaDES. M ARIA AUGUSTA VAZ - Julgamento: 23/05/2006 - PRIM EIRA CAM ARA CIVEL AO DE REVISO CONTRATUAL. COM PRA E
VENDA DE IM VEL AINDA NA PLANTA. Atraso injustificado do ru na concluso da obra, ensejando reparao por perdas e danos em valor acima do previsto na clusula
contratual que, abusiva, trouxe desequilbrio relao de consumo. Fixao da multa mensal em aproximadamente 0,5% do valor do imvel na poca da avena,
refletindo montante mdio de aluguel cobrado no mercado, corrigidos at a data em que eram devidos, a partir da qual incidiro tambm juros. Aplicabilidade plena
do ndice INCC e de juros simples s prestaes negociais, eis que previstos no instrumento, no se mostrando eles excessivamente onerosos ou geradores de vantagem
indevida. Inexistncia de dano moral indenizvel pelo mero inadimplemento contratual. Smula 75 do TJERJ. Deduo do valor j depositado em juzo da quantia aferida
pelos clculos do juzo. Sentena que se reforma.
Inobstante a responsabilidade objetiva do Cdigo do Consumidor e seus requisitos j demonstrados, so os requisitos da Responsabilidade contratual:
a) Existncia de um contrato valido;
b) Inexecuo do contrato: inexecuo que se manifesta diante da mora do contrato.
c) Dano e nexo causal
Estamos diante da violao de um dever primrio estabelecido no contrato e que gera para o prejudicado o dever de ser ressarcido pelas perdas e danos sofridos.
Frise-se que sendo um contrato de relao consumerista, basta o consumidor preencher os requisitos da lei.8.078/90 para ter seus prejuzos reparados.
Estabelece ainda o art. 389:
No cumprida a obrigao, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualizao monetria segundo ndices oficiais regularmente estabelecidos, e
honorrios de advogado.
Sabemos que o Cdigo civil, estabelece em seu art. 475 que:
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resoluo do contrato, se no preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenizao por
perdas e danos.
No tocante a ocorrncia de caso fortuito ou fora maior, muitos incorporadores e construtores tentam se eximir da responsabilidade civil, alegando os tais institutos
por diversos fatores que na maioria das vezes no configura nem um caso, nem outro. Tais argumentos so sempre os mesmos, assim elencaremos alguns a ttulo de
demonstrao.
Alguns costumam alegar que o atraso no pagamento por parte dos demais promitentes cessionrios caso de fora maior que exclua responsabilidade pelo atraso da
obra e parecem esquecer a teoria que norteia tal relao, teoria do empreendimento que no pode ser transferido aos demais adquirentes. [26]
Outro argumento muito utilizado o fato de a construtora no ter obtido financiamento para continuar a obra, o que tambm no caracteriza fora maior e deve
ensejar a aplicao do art. 14 do CDC[27]
H tambm os que alegam o boom imprevisvel do mercado da construo civil e a conseqente escassez de M ao de obra, bem como material e equipamentos de
construo civil.
O que verificamos que os incorporadores alegam a escassez de mo de obra, mas no param de lanar empreendimentos, no dito perodo crtico.
Basta observar que se os incorporadores realmente estivessem realmente com escassez de material e M ao de obra no poderia lanar tantos empreendimentos de
prazos certos e determinados neste perodo do boom sabendo da sua impossibilidade no cumprimento da obrigao.
Portanto, seria ao menos dbio, alegar um fato para se excluir de indenizar os danos causados e outrora continuar exercendo a atividade com a mesma presteza
sempre.
Assim, no h que se falar em excluso de responsabilidade civil advindo do boom na construo civil, exceto em casos que sejam efetivamente comprovados,
devendo o incorporador/construtor reparar os danos causados aos adquirentes, tendo em vista que o alegado , em muitas das vezes contraditrio.
8. DA ANTECIPAO DE TUTELA NO CASO DE MORA DO INCORPORADOR/CONSTRUTOR NA ENTREA DA OBRA. Artigo 273, I do CPC
Diante da mora na entrega do imvel podemos verificar em quase todos os casos, que os adquirentes que residem de aluguel, fazem um planejamento mensal para poder
arcar com as prestaes do empreendimento e do aluguel simultaneamente por um perodo certo e determinado.
No entanto, tendo a obra extrapolado o prazo, inclusive da previso contratual que prev um perodo geralmente de 180 dias ou 90 dias, deve o
incorporador/construtor arcar com os alugueis dos adquirentes no valor de um aluguel no mesmo patamar do imvel adquirido.
Cabe frisar, que este lapso previsto contratualmente deve ser razovel e no pode caracterizar forma de excluir a responsabilidade no caso da mora, sendo muito
extenso. Assim, o prazo mais comum o de 180 dias ou 90 dias, sendo que se um incorporador estipula um prazo de 360 dias ou 400 dias est obviamente
desproporcional ao objeto do contrato, bem como est sendo desleal com a outra parte contratante, tentando mascarar a possibilidade de uma futura reparao de
danos decorrentes desta mora.
Diante do quadro em comento, alguns adquirentes acabam arcando com a manuteno de dois imveis por um tempo no programado, o que poder causar danos na
vida financeira do mesmo.
Estando o adquirente nesta situao, com dificuldades em arcar com os gastos de dois imveis, devido ao comprometimento do oramento, tendo em vista que este
adquirente acreditava j estar residindo no apartamento adquirido e estar livre de pagar aluguel, deve exigir do incorporador que arque com as custas do aluguel at
que seja entregue a unidade adquirida.
No que tange a concesso da tutela, adverte o processualista LUIZ GUILHERM E M ARINONI[28], in M anual do Processo de Conhecimento 5 ed. Revista dos Tribunais, p.
203:
A tutela antecipatria pode ser concedida no curso do processo de conhecimento, constituindo verdadeira arma contra os males que podem ser acarretados pelo
tempo do processo, sendo vivel no apenas para evitar um dano irreparvel ou de difcil reparao (art. 273, I, do CPC), mas tambm para que o tempo do processo
seja distribudo entre as partes litigantes na proporo da evidncia do direito do autor e da fragilidade da defesa do ru (art. 273, II e 6, do CPC)
No presente caso em pauta, so os requisitos para a concesso da medida:
- prova inequvoca da verossimilhana das alegaes devendo ser demonstrada claramente com a documentao (contrato de aquisio de unidade imobiliria,
escritura de compra e venda, contrato de aluguel, extratos bancrios, etc...) demonstrando a mora do incorporador/construtor na entrega da unidade pactuada.
- Fundado receio de dano irreparvel ou de difcil reparao: tendo em vista que o adquirente est arcando com a manuteno de dois imveis, o que no estaria
ocorrendo caso a obra estivesse sido entregue, demonstrando que a situao est causando abalo financeira na vida do Adquirente ou outro dano advindo da relao
jurdica.
Ainda recentemente o Des. M arcus Faver em lapidar acrdo[29] derivado do processo n 2000.002.00050, decidindo IDNTICA questo, enfatizou a necessidade da
concesso da tutela para o pagamento do aluguel at que seja entregue o imvel, in verbis:
Des. M ARCUS FAVER - Julgamento: 15/02/2000 - quinta cmara cvel

2000.002.00050 - agravo de instrumento - 1 Ementapromessa de compra e venda de apartamento em construo ATRASO NA ENTREGA DA OBRA TUTELA ANTECIPADA
LOCACAO DE IMOVEL aluguel obrigao de pagamento Agravo de Instrumento. Tutela antecipada. Ao de natureza condenatria. Empresa de construo imobiliria.
Contrato de compromisso de compra e venda de apartamento, com obrigao de entrega da unidade ate' maio de 1999. No cumprimento. Antecipao do pedido para
compelir a construtora a pagar o aluguel do adquirente ate' a entrega do imvel. Pressupostos da medida evidenciadas. Verossimilhana das alegaes evidenciadas
por prova inequvoca. Dano de difcil reparao. patente o receio de dano de difcil. Evidenciando-se que o Autor encontrava-se na iminncia de no ter condies
de cumprir com a dupla obrigao: o pagamento dos alugueres e o da prestao do imvel prometido. Deciso correta. Recurso desprovido. (LCR)
Des. M aria Henriqueta Lobo - Julgamento: 27/06/2000 - dcima quarta cmara cvel 2000.002.04768 - agravo de instrumento - 1 ementapromessa de compra e venda
de apartamento em construo ATRASO NA ENTREGA DA OBRA TUTELA ANTECIPADA locao de imvel ALUGUEL obrigao de pagamento Agravo de Instrumento.
Direito Civil. Promessa de Compra e Venda de Imvel. Tutela antecipada. Se o promitente comprador pagou as prestaes do preo e o imvel no lhe foi entregue
pelo compromissrio vendedor, j' vencido o prazo ajustado entre as partes, cabe a tutela antecipada para determinar que a construtora antecipe o pagamento de
um montante mensal correspondente a 1% (um por cento) do valor do imvel, estabelecido na escritura de modo a ensejar possa o autor arcar com as despesas
relativas ao aluguel de um imvel em idnticas condies. Provimento parcial do recurso. (LCR)
No tocante ao requisito da reversibilidade da antecipao da tutela, o mesmo est presente no prprio direito aquisio do imvel do adquirente.
Assim, dever o adquirente solicitar a tutela no sentido de condenar o incorporador/construtor a efetuar o pagamento do aluguel no patamar de 05% ou 1% do imvel
adquirido, sob pena de multa a ser fixada pelo juzo ara o efetivo cumprimento da deciso judicial.
Dessa forma, evitar-se- a ocorrncia de mais danos de difcil reparao ou irreparveis na vida financeira dos adquirentes.
No demais lembrar que diante de uma deciso interlocutria de tutela antecipada cabvel o recurso de agravo de instrumento, diante da urgncia da demanda,
9. O DANO MORAL DECORRENTE DESTA RELAO
Por derradeiro, deve ser analisado o dano moral decorrente do inadimplemento contratual e suas conseqncias no plano subjetivo de cada indivduo.
Nesse nterim, verifica- se que o Tribunal de Justia do Rio de Janeiro, lanou o seguinte enunciado n 75, in verbis:
O simples descumprimento de dever legal, ou contratual, por caracterizar mero aborrecimento, em princpio, no configura dano moral, salvo se da infrao advm
circunstancia que atenta contra a dignidade da parte.
Brilhantemente, DES. CARLOS EDUARDO PASSOS[30], aduz que tal premissa no poderia ser aceita em termos absolutos e inflexveis sob pena de graves injustias.
Aduz ainda que nem todo inadimplemento contratual no causa conseqncias de menor importncia e , nem por isso, o Cdigo do Consumidor excluiu a presena do
dano moral (art. 6, inc.VI, da lei n 8.078/90).
Conclui ainda, as regras de experincia (art. 335, do CPC) mostram os desmandos e os descasos com que so tratados os consumidores ...
Acredito que diante da constitucionalizao do direito civil, publicizao ou ainda despatrimonializao, os direitos da pessoa humana, tornaram-se ainda mais fortes.
Por este instituto, devemos interpretar o direito civil concomitantemente com os preceitos constitucionais. E desta forma, no h como se excluir o dano moral
ocorrido, diante do enunciado mencionado, pelo simples fato de que tal dano decorrente de inadimplemento contratual.
Deve haver uma releitura das normas do direito civil, que regem as relaes jurdicas e conceder maior aplicao constitucional a estas relaes.
Diante da previso constitucional de que o dano moral indenizvel, no art. 5 e X, da CRFB/88 veremos que tal direito sobrepe ao direito de que no inadimplemento
contratual no h dano moral.
claro que trata-se de descumprimento contratual e a smula tem incidncia sobre as relaes jurdicas, no entanto as normas que regulam o dano moral tambm
incidem sobre os adquirentes de boa Fe que realmente sofreram danos imateriais com inadimplemento do incorporador e preciso observar os parmetros a conceder
tal reparao.
Sendo o dano moral, in re ipsa, logo no h que fazer prova, est provado por si s, pelo simples ocorrido.
Ultrapassado este obstculo, veremos que outro obstculo quando os julgadores entendem que o dano moral pode ocorrer no inadimplemento contratual, no
entanto o atraso na entrega da unidade, de um ou dois ou cinco anos, no passou de mero dissabor.
No h como olvidar que os adquirentes, na grande maioria dos casos, dispensaram esforos financeiros durante anos e no final destes interminveis anos, somente
amargou a resoluo do contrato pelo seu descumprimento.
Como aceitar que o descumprimento do contrato de incorporao seja apenas um mero dissabor? Poderia ser um mero dissabor no caso de pessoas com altssimo
padro aquisitivo, onde aquele empreendimento seria apenas mais um em sua vida, que logo seria substitudo por outro sem ao menos ter sido visitado pelo adquirente
investidor, vez que em muitos casos a aquisio de um imvel na planta uma forma de investimento.
No pode ser considerado mero dissabor, uma famlia que junta economias durante anos e aps de todo o esforo empenhado se v diante de um acontecimento que
desestabiliza toda a famlia e em muitos casos traz sim, um enorme abalo psquico no indivduo, brigas e stress familiares.
No defendo que a indenizao do dano moral seja aplicado em qualquer caso de inadimplemento decorrente de um contrato de incorporao imobiliria, sem observar
as regras atinentes a concesso, defendo que seja aplicado nos casos em que houve um dano psquico, sendo que um atraso, uma mora deste plano, em sua grande
maioria depreende-se um dano no apenas cotidiano, como se depreende do acrdo em apelao cvel n 2008.001.28677:
DES. CONCEICAO M OUSNIER - Julgamento: 19/11/2008 - VIGESIM A CAM ARA CIVEL Ao cominatria cumulada com indenizatria por danos materiais e morais.
Incorporao imobiliria. Atraso na entrega de unidade autnoma. Construo inacabada. Sentena julgando parcialmente procedente os pedidos. Inconformismo da r.
Entendimento desta Relatora quanto manuteno da sentena guerreada. Relao de consumo. Demora injustificada na entrega de unidade imobiliria. Teoria do
risco do empreendimento. A parte r deve assumir os riscos de sua atividade, respondendo pelos danos ocasionados ao autor. Inexistncia de previso para entrega da
unidade imobiliria. No caso em exame decorridos mais de 6 anos para entrega do imvel adquirido pela parte autora, as obras sequer esto concludas. (...) Notrio
que a situao em exame ultrapassa em muito os meros aborrecimentos do dia-a-dia, no podendo ser considerada como simples inadimplemento contratual. Dano
moral passvel de compensao. Quantum compensatrio adequadamente fixado pelo juzo a quo em R$ 20.000 (vinte mil reais), pois em consonncia com os
princpios da razoabilidade e proporcionalidade. CONHECIM ENTO DO RECURSO e DESPROVIM ENTO DO APELO
No seria plausvel que fosse necessrio um dano incomensurvel a gerar o dano moral, como o caso da falncia da maior incorporadora e construtora do Brasil, a
ENCOL/S.A, na dcada de 90, que abalou a vida de mais de 40.000 famlias.
Acredito fielmente que uma famlia que juntou anos economias para adquirir uma casa prpria e aps anos aguardando a data prevista para a concluso da obra, tenha
que esperar ainda a mora contratual prevista e ainda assim, mais alguns anos pela inexecuo do incorporador/construtor, tenha sentido um mero dissabor. A
propsito, veja-se a jurisprudncia que corrobora tal aclaramento:
DES. ODETE KNAACK DE SOUZA - Julgamento: 08/10/2008 - VIGESIM A CAM ARA CIVEL APELAO CVEL. RELAO DE CONSUM O. PROM ESSA DE COM PRA E VENDA DE BEM
IM VEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA EM M AIS DE OITO ANOS. DANO MORAL CONFIGURADO. A LONGA DEMORA PARA A ENTREGA DO IMVEL FATO QUE NO PODE
SER CONSIDERADO MERO ABORRECIMENTO, J QUE PROVOCA FRUSTRAO E ABALO PSICOLGICO NAQUELE QUE EST NA EXPECTATIVA PELO RECEBIMENTO DA CASA
PRPRIA. VALOR CONDENATRIO ADEQUADAMENTE FIXADO. LUCROS CESSANTES NO RECONHECIDOS, J QUE OS AUTORES DEIXARAM DE CONTRIBUIR PARA O
PAGAM ENTO DAS PARCELAS DO FINANCIAM ENTO, EM M ARO DE 2003. RECURSO PARCIALM ENTE PROVIDO. 2008.001.50095 - APELACAO - 1 Ementa
Impende asseverar que a falta de respeito no trato dos direitos do consumidor gera dano moral.[31]
O fato que houve um claro avano em nosso tribunal e inmeros julgados podem respaldar tais aclaraes de incidncia de dano moral:
DES. TERESA CASTRO NEVES - Julgamento: 12/05/2009 - QUINTA CAM ARA CIVEL APELAO CIVEL. RELAO DE CONSUM O. PROM ESSA DE COM PRA E VENDA DE BEM IM VEL.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA EM MAIS DE 02 ANOS, DANO MORAL MANTIDO. LUCROS CESSANTES QUE DEVEM SER REPARADOS. Promessa de compra e venda de bem
imvel celebrada em 21.05.96. Prazo de entrega do bem em 30.05.99. Clusula contratual prevendo a prorrogao do prazo de entrega at 90 dias. Pagamento realizado
integralmente. Efetiva entrega da obra mais de dois anos aps o prazo contratual previsto. Alegao de motivo de fora maior como excludente de responsabilidade
pelo atraso da obra. Sentena de procedncia parcial do pedido, condenando ao pagamento de R$ 18.000,00 (dezoito mil reais), sendo R$ 3.000,00 (trs mil reais)
para cada autor, a ttulo de danos morais. Dano moral mantido, em razo do princpio tantum devolutum quantum apellatum. Entendimento consagrado pelo STJ,
segundo o qual o promitente comprador tem direito a perceber, a ttulo de lucros cessantes, valor relativo a alugueres desde a data prevista para a entrega do imvel.
Consequente alterao da sucumbncia, que agora deve ser suportada pela apelada(...) 2009.001.13275 - APELACAO - 1 Ementa
DES. REINALDO P. ALBERTO FILHO - Julgamento: 08/05/2009 - QUARTA CAM ARA CIVEL E M E N T A: Resciso Contratual c.c. Indenizao. Incorporao Imobiliria.
Instrumento Particular de Promessa de Cesso de Direitos Aquisitivos.I - Atraso na entrega da unidade imobiliria incontroverso. Alegao que tal se ultimou por culpa da
construtora encarregada das obras. Tese que no se sustenta. No desenvolvimento de suas atividades. Empreendedora poderia e deveria prever inadimplncias e o mais
conexo, de modo a no onerar quem fielmente cumpre o contrato. Risco do empreendimento.II - Autora que adimpliu as prestaes pactuadas at um ms depois da
data aprazada para a entrega do imvel. M ora exclusiva da R, impondo a resciso da avena, com a devoluo de todos os valores pagos, sem qualquer reteno.III -
Mero inadimplemento contratual no caracteriza dano moral. Hiptese em lide que se mostra excepcional. Frustrao da casa prpria interferiu no comportamento
psicolgico da Apelada, para fins de acolhimento de tal verba.(...) 2009.001.23393 - APELACAO - 1 Ementa
DES. PAULO M AURICIO PEREIRA - Julgamento: 07/04/2009 - QUARTA CAM ARA CIVEL Incorporao imobiliria. Atraso na entrega da obra. Indenizao. Consignao em
pagamento. Sentena de parcial procedncia. 2. Abusividade da clusula contratual que prev multa pelo atraso na obra, em valor desproporcional s penalidades
impostas ao consumidor. M ajorao, a fim de se adequar ao efetivo prejuzo suportado pelos autores, equiparvel ao valor do aluguel de imvel semelhante. 3. Dano
moral configurado. Indenizao fixada por ano de atraso na entrega do imvel, mas cujo valor deve ser desde logo consolidado, pois no pode se transformar em
nova multa. 4. (...) 2009.001.08614 - APELACAO - 1 Ementa
DES. ANTONIO SALDANHA PALHEIRO - Julgamento: 17/03/2009 - QUINTA CAM ARA CIVEL DIREITO DO CONSUM IDOR. COM PROM ISSO DE COM PRA E VENDA DE IM VEL.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. FATO INCONTROVERSO. IM PUTAO DE CULPA DO EM PREITEIRO. RETARDO PELO QUAL RESPONDE O PROM ITENTE VENDEDOR, QUE NO
COM PROVA A OCORRNCIA DE CIRCUNSTNCIA EXCLUDENTE. RESPONSABILIDADE OBJETIVA, COM BASE NA TEORIA DO RISCO DO EM PREENDIM ENTO. DANO MORAL
CARACTERIZAO. FRUSTRAO E CONSTRANGIMENTO DO CONSUMIDOR, COM INAFASTVEL ABALO EM SUA ROTINA PSICOLGICA. NEGADO PROVIM ENTO AO PRIM EIRO
APELO.PARCIAL PROVIM ENTO DO RECURSO ADESIVO 2009.001.06238 - APELACAO - 1 Ementa
H que se observar que no ramo de atividade em comento o prazo de entrega uma das principais causas que levam o consumidor a contratar, pois o atraso nas obras
causa inmeros transtornos na vida dos adquirentes. Esposa deste entendimento a Tribunal de Justia do Rio de Janeiro[32].
DES. LINDOLPHO M ORAIS M ARINHO - Julgamento: 07/10/2008 - DECIM A SEXTA CAM ARA CIVEL INCORPORAO IM OBILIRIA PROM ESSA DE COM PRA E VENDA DE
APARTAM ENTO EM CONSTRUO. INADIM PLEM ENTO CONTRATUAL ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA EXCLUSIVA DO INCORPORADOR. RESCISO DE CONTRATO.
RESTITUIO DAS IM PORTNCIAS PAGAS. PERDAS E DANOS. PREVISO CONTRATUAL DE RESSARCIM ENTO. DANO MORAL. OCORRNCIA. TRANSTORNOS QUE EXTRAPOLAM O
MERO ABORRECIMENTO.Havendo inadimplemento contratual por parte da incorporadora, que no entrega a unidade no prazo avenado, e no logrando xito em
demonstrar as excludentes de responsabilidade, deve devolver as quantias pagas, uma vez rescindido o contrato.Havendo clusula no instrumento particular de
incorporao prevendo o ressarcimento do adquirente em caso de atraso na entrega das chaves, faz o mesmo jus reparao pretendida.O dano moral se caracteriza
em razo da demora na entrega da unidade e na frustrao da realizao do sonho da casa prpria, estando a verba indenizatria bem fixada, no merecendo
qualquer censura.Recurso ao qual se nega provimento. 2008.001.30306 - APELACAO - 1 Ementa
DES. ANA M ARIA OLIVEIRA - Julgamento: 08/07/2008 - OITAVA CAM ARA CIVEL Embargos infringentes. Ao de resciso de negcio jurdico com pedido cumulado de
restituio de valores pagos, lucros cessantes e indenizao por dano moral. Sentena que julgou parcialmente procedente o pedido, para rescindir o negcio jurdico
celebrado entre as partes, condenada a construtora a devolver as quantias pagas, acrescidas de juros e correo monetria, reformada em sede de apelao, em
deciso no unnime, para condenar a construtora ao pagamento de R$ 20.000,00, a ttulo de indenizao por dano moral e lucros cessantes equivalentes ao valor
locatcio do bem, a serem apurados em liquidao de sentena. Embargos infringentes objetivando que prevalea a concluso do voto vencido que mantivera os termos
da sentena. Partes que celebraram contrato de compra e venda de imvel em construo, cuja obra no foi concluda no prazo avenado. Resciso do contrato com a
restituio dos valores pagos corrigidos e acrescidos de juros. Atraso injustificado na entrega do imvel que enseja o dever de indenizar. Lucros cessantes no
verificados por inexistir evidncia de que a aquisio do imvel se destinava a locao. Dano moral configurado ante a frustrao do comprador que, apesar de efetuar
os pagamentos, no logrou receber o imvel. Quantum da indenizao fixado segundo critrios de razoabilidade e de proporcionalidade. Provimento parcial dos
embargos infringentes. 2008.005.00164 - EM BARGOS INFRINGENTES - 1 Ementa
Releva enfatizar, ainda, outras decises do pretrio excelso, acerca do tema:
DES. NAM ETALA M ACHADO JORGE - Julgamento: 25/06/2008 - DECIM A TERCEIRA CAM ARA CIVEL Civil. Processual Civil. Incorporao imobiliria. Contrato de promessa de
compra e venda. Atraso na entrega da obra. Dano moral. Configurao.Tratando-se de obrigao inerente ao direito de moradia, o atraso e principalmente os vcios
constatados na obra no configuram, diante das peculiaridades do caso, mero inadimplemento contratual.Ao revs, os percalos por que passou a autora, que,
inclusive, levaram-na a despender quantia relativa a obras que competiam ao apelado, a fim de que a casa que adquirira reunisse as condies mnimas para que fosse
ocupada, perpassam a fronteira do mero aborrecimento.Tal fato iniludivelmente configura dano moral, pois abala sua integridade psicolgica, causando-lhe tristeza,
angstia e sofrimento; e existe in re ipsa.Verba fixada em R$ 5.000,00, valor que corresponde a justa reparao do prejuzo extrapatrimonial da parte. Recurso provido.
2008.001.26174 - APELACAO - 1 Ementa
Verificamos a legitima expectativa para a aquisio da casa prpria, no percuciente entendimento do Des. Heleno Ribeiro P. Nunes, seguido do Des. Wagner Cinelli:
DES. HELENO RIBEIRO P NUNES - Julgamento: 27/06/2007 - SEGUNDA CAM ARA CIVEL DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COM PRA DE UNIDADE IM OBILIRIA EM CONSTRUO.
M ORA DA CONSTRUTORA NO CUM PRIM ENTO DA OBRIGAO DE CONCLUIR A OBRA. OBRIGAO DE FAZER. M ULTA. DANO MORAL. VALOR. LUCROS CESSANTES.
SUCUM BNCIA. 1) Se a construtora no concluiu a obra nos prazos limites previstos no contrato, acertada a deciso que acolheu o pedido de condenao da empresa
ao cumprimento de obrigao de fazer, sob pena de multa, se decorrido o prazo estabelecido para tal. 2) Esta sano no se confunde com a clusula penal
compensatria prevista no contrato celebrado pelas partes. 3) Embora a princpio o inadimplemento contratual no caracterize dano moral, as circunstncias do caso
concreto, em especial o largo tempo de atraso (mais de dois anos) no cumprimento da obrigao de concluir a obra, supera o mero aborrecimento, gerando profundo
abalo psicolgico no adquirente, o qual caracteriza o alegado dano imaterial. 4) O valor de R$14.000,00 fixado a ttulo de dano moral atende aos princpios da
razoabilidade e da proporcionalidade, indenizando de forma justa o dano imaterial sofrido pelo consumidor. 5) No demonstrados os alegados lucros cessantes
referentes aos rendimentos com a possvel locao do imvel, esta parcela no pode integrar a indenizao. 6) Se o autor formulou trs pedidos e apenas dois deles
foram acolhidos, os nus da sucumbncia devem ser proporcionalmente repartidos. 7) Provimento parcial da primeira apelao e desprovimento da segunda.
2007.001.25116 - APELACAO - 1 Ementa
DES. WAGNER CINELLI - Julgamento: 30/04/2008 - SEXTA CAM ARA CIVEL Apel(...)Frustrao da legtima expectativa para aquisio da casa prpria. Transtornos causados
ao consumidor que vo alm do mero aborrecimento. Consumidor que continua pagando as prestaes, apesar do manifesto atraso na obra. Incorporadora que se
queda silente diante das notificaes. Dano moral ocorrente. Jurisprudncia do TJ/RJ. M anuteno da sentena recorrida. Recurso conhecido e desprovido.
2008.001.10899 - APELACAO - 1 Ementa
Segundo ponto que enseja avaliao o arbitramento do dano moral. Cedio que este deve ter em suporte os princpios da razoabilidade, da proporcionalidade, sendo
justo para a reparao do dano.
E crvel a alegao que deve ser vedada o enriquecimento ilcito no momento da fixao do dano moral, no entanto, o arbitramento deve alm de reparar o dano
causado, servir de sano para que sejam abolidas das praticas abusivas de tais comportamentos, bem como educar o agente causador do dano.
E neste sentido, no podemos olvidar que uma empresa, ao ser condenada em valores irrisrios aos seus movimentos financeiros, ignoram a condenao e continuam a
reiterar os atos ilcitos.
Devemos ter em mente que o correto no cometer danos e a exceo a sua ocorrncia.
Partimos do pressuposto basilar de que o consumidor, nos casos em que houve a violao do direito deste, deve ser ressarcido e conseqentemente, se esta
condenao transmitisse prejuzos efetivos as empresas, o que fatalmente verificaramos, seria uma alterao comportamental expressiva na maneira de exercer seus
servios e produtos por parte das empresas, observando todos os direitos advindos da relao consumerista.
Neste particular, imperioso destacar que ao serem fixados valores insignificantes a estas prticas, sabemos que as empresas no sofrem o efeito de sano que
pretendia o legislador ao tecer a norma em aplicao.
A afirmativa ganha pujana especial, trazendo a colao dos ensinamentos do Professor Sergio Cavalieri Filho[33]:
... o juiz, ao valorar o dano moral, deve arbitrar uma quantia que, de acordo com seu prudente arbtrio, seja compatvel com a reprovabilidade da conduta ilcita, a
intensidade e durao do sofrimento experimentado pela vtima, a capacidade econmica do causador do dano, as condies scias do ofendido e outras
circunstncias mais que se fizerem presentes.
Neste sentido, finalizo o artigo acreditando no pode haver uma inverso de valores na sociedade, onde se deixa de punir a pratica de um dano em decorrncia de
uma suposta fabrica de dano moral, pois se h uma imensa demanda de dano moral porque os fornecedores esto prestando um pssimo servio.
O correto que as empresas, seja por serem leais com seus consumidores, seja por medo de sofrer um condenao pecuniria alta, passem a respeitar o consumidor. E
que seja abolido do cotidiano dos indivduos, situaes vexatrias a que so submetidos diariamente ao reclamar por seus direitos. No cabe mais em nosso mercado de
consumo nacional, o descaso e a falta de respeito com que so tratados os consumidores brasileiros.
Concluso
Diante do exposto, foroso concluir que o contrato de incorporao imobiliria deve ser analisado conjuntamente com o Cdigo de Defesa do Consumidor.
A afirmativa ganha pujana especial tendo em vista que o nosso Cdigo Consumerista foi elaborado para nortear as relaes jurdicas com a segurana que se espera de
qualquer relao contratual, pois devido ao patamar diferenciado em que se encontram as empresas e os consumidores, estes realmente mereciam normas
diferenciadas que as equiparem.
Perseverando pelos princpios protetivos do consumidor, devemos analisar cautelosamente as relaes jurdicas consumeristas, pois inmeras formas de clausulas
abusivas se apresentam com a difuso dos contratos de adeso e na maioria das vezes os fornecedores, mesmo sabendo serem abusivas continuam prevendo-as
expressamente, pois apostam na tentativa de ludibriar seno todos, alguns consumidores mais desinformados, o que muito comum em nosso pas devido ao baixo grau
de instruo da populao.
Bibliografia:
M anual do Processo de Conhecimento 5 ed. Revista dos Tribunais;
Cdigo de Defesa do Consumidor, comentado pelos autores do anteprojeto, Ed. Forense Universitria, 5 ed., 1997;
Clausulas abusivas nas relaes de consumo, 2 edio, editora revista dos tribunais;
Responsabilidade Civil, Arnaldo Rizzardo, editora forense, 2005;
Programa de Responsabilidade Civil, 5 edio, Sergio Cavalieri Filho, M alheiros Editores;
www.stj.gov.br;
www.tj.rj.gov.br;
www.planalto.gov.br
Notas:
[1] Programa de Responsabilidade Civil, 5 edio, Sergio Cavalieri Filho, M alheiros Editores, pgina 344;
[2] Ob. Cit. Pg. 357;
[3] apelao cvel n 2007.001.55326, na 2 Cmara cvel do Tribunal de Justia do Rio de Janeiro;
[4] REsp n 147.826/DF
[5] Ob. Cit. Pg.. 357;
[6] Responsabilidade Civil, Arnaldo Rizzardo, editora forense, 2005, pg. 550;
[7] Art. 7 (caput)
Pargrafo nico: Tendo mais de um Autor a ofensa, todos respondero solidariamente pela reparao dos danos previstas nas normas de consumo.
[8] Op. Cit. Pg.551;
[9] Ob. Cit. Pg. 359;
[10] Ob. Cit. Pg.361;
[11] Ementrio: 23/2004 - N. 10 - 02/09/20042003.001.11498 - APELACAO - 1 Ementa DES. M ALDONADO DE CARVALHO - Julgamento: 25/11/2003 - NONA CAM ARA CIVEL
[12] 2000.001.19407 - APELACAO - 1 Ementa DES. SERGIO CAVALIERI FILHO - Julgamento: 20/03/2001 - SEGUNDA CAM ARA CIVEL)
[13] (2002.001.15522 - APELACAO - 1 Ementa/ DES. SERGIO CAVALIERI FILHO - Julgamento: 11/09/2002 - SEGUNDA CAM ARA CIVEL)
[14] Clausulas abusivas nas relaes de consumo, 2 edio, editora revista dos tribunais, pg. 158;
[15] Ob. Cit. Pg 159;
[16] Ob. Cit. Pag 160;
[17] Ob. Cit. Pag. 160;
[18] Ob. Cit. Pag. 162;
[19] Ob. Cit. Pag. 162;
[20] Ob. Cit. Pag. 162;
[21] Ob. Cit. Pag. 163;
[22] Artigo 12 pargrafo 3 do CDC.
[23] Ob. Cit. Pag. 363;
[24] Cdigo de Defesa do Consumidor, comentado pelos autores do anteprojeto, Ed. Forense Universitria, 5 ed., pg. 119, 1997
[25] Ob. Cit. Pag. 550;
[26] 2009.001.05222 - APELACAO - 1 Ementa. DES. CELSO PERES - Julgamento: 04/03/2009 - DECIM A CAM ARA CIVEL
[27] 2008.001.34067 - APELACAO - 1 EmentaJDS. DES. M AURO NICOLAU JUNIOR - Julgamento: 29/07/2008 - OITAVA CAM ARA CIVEL
[28] M anual do Processo de Conhecimento 5 ed. Revista dos Tribunais, p. 203
[29] n2000.002.00050
[30] A. Cvel n 2003.001.12499
[31]DES. LUISA BOTTREL SOUZA - JULGAM ENTO: 24/06/2009 - DECIM A SETIM A CAM ARA CIVEL
DIREITO CIVIL. RESCISO DE CONTRATO PARTICULAR DE PROM ESSA DE COM PRA E VENDA DE IM VEL EM CONSTRUO. INADIM PLEM ENTO DA CONSTRUTORA. ATRASO NA
ENTREGA DA OBRA QUE JUSTIFICA A RESOLUO DO CONTRATO E O RETORNO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE". DANO MORAL. OCORRNCIA. A FALTA DE RESPEITO
NO TRATO DOS DIREITOS DO CONSUMIDOR GERADORA DE DANO MORAL. SE OS APELANTES RESTARAM VENCIDOS DEVEM SUPORTAR POR INTEIRO OS NUS DA
SUCUM BNCIA. RECURSO DESPROVIDO. 2009.001.18652 - APELACAO - 1 EM ENTA.
[32] 2009.001.08897 - APELACAO - 1 Ementa No ramo de atividade da autora, notrio que o respeito aos prazos de entrega do servio uma das principais
caractersticas que o consumidor procura ao contratar, visto que o atraso em obras causa muitos transtornos aos clientes, que, muitas vezes, aguardam sua concluso
para retornar s suas residncias ou a seus estabelecimentos.
[33] Ob. Cit. Pg. 116.
Barbara Heliodora de Avellar Peralta

Advogada atuante no contencioso civil, famlia e sucesses no Rio de Janeiro
Informaes Bibliogrficas
PERALTA, Barbara Heliodora de Avellar. A responsabilidade civil do incorporador e do construtor, sob o ponto de vista consumerista. In: mbito Jurdico, Rio Grande,
XII, n. 68, set 2009. Disponvel em: <
http://www.ambito-juridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=6588
>. Acesso em jun 2014.
O mbito Jur dico no se r esponsabiliza, nem de for ma individual, nem de for ma solidr ia, pelas opinies, idias e conceitos emitidos nos textos, por ser em de inteir a r esponsabilidade de seu(s) autor (es).

A Responsabilidade Civil Do Incorporador e Do Construtor, Sob o Ponto de Vista Consumerista - Consumidor - Âmbito Jurídico

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A Responsabilidade Civil Do Incorporador e Do Construtor, Sob o Ponto de Vista Consumerista - Consumidor - Âmbito Jurídico

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9/6/2014 A responsabilidade civil do incorporador e do construtor, sob o ponto de vista consumerista - Consumidor - mbito Jurdico

Por sua vez, estabelece o artigo 618 do CC/02 :

d) projeto de construo devidamente aprovado pelas autoridades competentes;

4. SOLIDARIEDADE DO INCORPORADOR E DO CONSTRUTOR

Neste mesmo sentido, ilustra Arnaldo Rizzardo:

Estabelece ainda o Art. 942 do CC/02:

Ainda no que tange a solidariedade, estabelece o artigo 25 do CDC:

A jurisprudncia j pacificou neste sentido:

Corroborando o entendimento, segue a posio do Desembargador Sergio Cavalieri Filho [9]:

Sobre o tema pacfico, o STJ j posicionou favoravelmente:

Eis algumas decises em defesa do consumidor, por clausulas abusivas diversas:

O controle concreto[15] ocorre quando a relao de consumo j foi concluda.

Por fim, o controle administrativo[21] est na instaurao do inqurito civil.

6. DA INVERSO DO NUS PROBANDI Art. 6, VIII da Lei 8.078/90

- Hipossuficincia tcnica (falta de conhecimento tcnico, especfico).

Vejamos a posio da melhor doutrina:

7. DA RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO INCORPORADOR E CONSTRUTOR DE UNIDADES

Elucida Arnaldo Rizzardo [25]:

a) Existncia de um contrato valido;

b) Inexecuo do contrato: inexecuo que se manifesta diante da mora do contrato.

c) Dano e nexo causal

Estabelece ainda o art. 389:

Sabemos que o Cdigo civil, estabelece em seu art. 475 que:

No presente caso em pauta, so os requisitos para a concesso da medida:

Des. M ARCUS FAVER - Julgamento: 15/02/2000 - quinta cmara cvel

9. O DANO MORAL DECORRENTE DESTA RELAO

Releva enfatizar, ainda, outras decises do pretrio excelso, acerca do tema:

Barbara Heliodora de Avellar Peralta

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