LA TASACION INMOBILIARIA

Qu es una tasacin?

Una tasacin se entiende como la valoracin de un objeto, ya sea una vivienda,

una joya, etc. si nos referimos a las tasaciones inmobiliarias las podemos definir
como un informe o documento destinado a determinar el valor de los inmuebles en
el mercado en relacin con la oferta y la demanda en determinado momento

Las tasaciones que se realizan con finalidad hipotecaria tienen efectos jurdicos,
por lo que estn sujetas al cumplimiento de normas relativas a quin puede
hacerlas y cmo deben hacerse para poder asegurar que el valor de tasacin que
se calcula es vlido. Por eso los informes de tasacin los elaboran las sociedades
de tasacin homologadas y supervisadas por el banco de Espaa, y analizan
aspectos tcnicos y jurdicos de la vivienda que pudieran afectar a su valor

La valoracin de la vivienda la realiza un arquitecto o arquitecto tcnico que

adems cuenta con formacin especfica en materia de valoracin. este tcnico no
realiza la tasacin a ttulo individual, sino que est adscrito a una sociedad de
tasacin que pone a su disposicin medios tcnicos para realizar su trabajo
(herramientas informticas, bases de datos, estudios tcnicos) y controla la
calidad de la valoracin emitida el tcnico tasador est sujeto a un rgimen de
incompatibilidades que garantiza su independencia, y que no puede tener ningn
tipo de inters particular en la valoracin el valor de tasacin es generalmente el
valor de mercado de un bien, salvo que el mismo est sujeto a algn tipo de
proteccin oficial, en cuyo caso el valor de tasacin se corresponder con el valor
mximo legal del bien el valor de mercado es el importe neto que razonablemente
podra esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad (bien valorado)
en la fecha de la valoracin, mediante una comercializacin adecuada, y
suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado
de las caractersticas del bien, y que ambos, comprador y vendedor actan
libremente y sin un inters particular en la operacin el precio mximo de venta de
un bien sujeto a proteccin pblica establecido en la normativa especfica que le
sea aplicable. Cada comunidad autnoma marca todos los aos unos mdulos de
proteccin pblica a travs de los cuales se fijan los diferentes mximos legales
para cada tipo de proteccin (rgimen general, rgimen especial, precio tasado). el
tipo de rgimen viene explicado por el nmero de expediente de proteccin oficial
que figura en las escrituras del bien bajo el epgrafe beneficios fiscales

CATEGORAS DE TASACIN

Las tasaciones se clasifican en las siguientes categoras:

- Estimativas: la apreciacin del valor econmico se realiza por impresin del

experto, basada en comparaciones de valores no analizados tcnicamente. Se
comunica de palabra o por escrito, con explicaciones relativas a las razones de la
estimacin.

- Ordinarias: se funda en la comparacin de valores analizados en detalle, de

acuerdo con las reglas tcnicas. Se acompaar de una memoria descriptiva con
el detalle de la tarea ejecutada.

- Extraordinarias: Se dan cuando, adems de las que caracterizan a las

ordinarias, se realiza una o ms de las siguientes tareas:

Anlisis de precios para todos los rubros de la tasacin en que sean aplicables.
Investigacin de circunstancias tcnicas, de mercado, etc., correspondientes a
una poca anterior (no menos de 5 aos)
Actuacin conjunta con otros profesionales.

Los motivos que comnmente hacen necesaria o procedente la tasacin son:

La compraventa.

La garanta de prstamos.

La divisin de condminos.

La confeccin de inventarios.

Los reclamos por invasin de terrenos.

La regulacin de cargas impositivas.

Las expropiaciones.

La especulacin.

Qu es un informe de tasacin?

El informe de tasacin de una casa es un trabajo muy minucioso que confecciona

el tasador en base a unas normas de valoracin especficas y, para ello, tiene el
derecho de pedir al cliente toda la informacin que sea necesaria para establecer
el valor del inmueble cuando lo considere oportuno.

Quin paga la tasacin de una casa?

Habitualmente, la persona que debe ocuparse de cubrir todos los gastos que
conlleva el servicio del tasador es el comprador o solicitante de la hipoteca, an
as la ley estipula que sera fructuoso que existiera un acuerdo entre ambas
personas, es decir, entre el tasador y el comprador.

Valor de tasacin de una casa

En definitiva, debemos saber que es estrictamente necesario tener en cuenta el

valor de tasacin de una casa para solicitar el prstamo hipotecario e iniciar el
proceso de compra. La cantidad mxima del prstamo estar determinada
siempre por lo que el tasador haya precisado en el informe y la entidad financiera,
a su vez, se asegurar de que el dinero que va a prestar no es superior en ningn
caso al valor de la vivienda que va a ser comprada.

Qu mtodos de valoracin existen?

Para calcular el valor de mercado de un bien, existen varios mtodos:

Mtodo de comparacin: es el mtodo ms utilizado y consiste en valorar

el bien objeto de la tasacin mediante su comparacin con otros bienes de
similares caractersticas cuyo valor sea conocido. la normativa exige como
mnimo 6 inmuebles testigo que sern ponderados por coeficientes para
asemejarlos al bien objeto de valoracin. con ello obtendremos un valor
unitario del m2 de inmueble que multiplicado por los m2 del inmueble objeto
de valoracin supondr el valor de mercado del mismo
Mtodo residual: cuando el mtodo de comparacin no es posible, ya que
no es posible encontrar suficientes inmuebles testigo de caractersticas
similares, se suele utilizar el mtodo residual. consiste en calcular el valor
del inmueble con el que tendra la construccin una vez finalizada y restarle
los gastos en los que hay que incurrir para que el inmueble llegue a ese
estado.

Mtodo de capitalizacin: cuando el inmueble es susceptible de producir

rentas y se pueden estimar de una manera lgica el importe de las mismas
se utiliza el mtodo de capitalizacin. Consiste en calcular el valor del
inmueble mediante la actualizacin a la fecha de tasacin de todas las
rentas netas que generar el inmueble mediante frmulas econmicas. Es
un mtodo para la valoracin de grandes negocios
Mtodo del coste: el mtodo del coste pocas veces es utilizado de manera
exclusiva, sino ms bien como apoyo al tasador de que la valoracin que ha
realizado por el mtodo de comparacin tiene lgica. consiste en calcular el
coste de re-emplazamiento o reposicin del inmueble objeto de valoracin

Qu aspectos comprenden las tasaciones?

Las comprobaciones que se realizan en las tasaciones, incluyen los siguientes
aspectos tcnicos y legales:

se localiza la vivienda, comprobando que realmente existe la vivienda es

inspeccionada ocularmente por un tcnico competente, que comprueba:
su superficie
otras caractersticas; distribucin, nmero de dormitorios y baos,
calidades constructivas, instalaciones visibles...
su estado de conservacin aparente, y su estado constructivo (si est o
no terminada)
la existencia de servidumbres visibles que pudiesen afectar al valor
El tcnico comprueba si la vivienda que ha visitado coincide con la
descripcin que consta en la documentacin utilizada para realizar la
tasacin, entre otras con la registral y la catastral.
se comprueba tambin el estado de ocupacin aparente del inmueble y
el uso al que se destina en el momento en el que se visita
Si investiga si la vivienda est sujeta a algn rgimen de proteccin
pblica que pudiera suponer limitaciones en su valor
Se confirma la adecuacin del inmueble al planeamiento urbanstico
vigente, comprobando si existe en esta normativa algn punto que pudiese
afectar al valor de la vivienda. Entre otras cuestiones, se comprueba si est
sujeta a un rgimen de proteccin del patrimonio arquitectnico que
suponga obligaciones especiales para el propietario

Para poder realizar la tasacin el tasador deber disponer de la documentacin

registral del inmueble objeto de la tasacin, ya bien sea copia de las escrituras de
propiedad del mismo o nota simple emitida por el registro. Dicha documentacin
deber ser aportada en el informe de tasacin y en caso de la nota simple no
deber tener una antigedad superior a tres meses entre el momento de su
emisin y la fecha de emisin del informe de tasacin.
Factores que afectan a la tasacin

Existen algunos factores que los tasadores tienen en cuenta para efectuar la
tasacin y obtener un valor ms preciso de la propiedad:

Ventas recientes: aunque cada propiedad es distinta, depende del valor de

las ventas recientes de viviendas en la misma zona. esta es la clave; los
dems criterios servirn para terminar de perfilar el valor de tasacin
Superficie: el tamao del piso, as como el nmero de habitaciones y
baos adems de su distribucin- importan a la hora de tasar de vivienda
antigedad: en general, una finca de obra nueva tiene ms valor que una
antigua, a no ser que se trata de un edificio catalogado o con valor
arquitectnico
Estado de conservacin: ver el estado actual de conservacin del
inmueble, si necesita una reforma, si est recin reformado, etc
Materiales de construccin e instalaciones: tipos de acabados, aire
acondicionado, calefaccin, etc
Edificacin: si dispone de ascensores, zonas comunes, accesos, etc
Entorno: la proximidad a centros comerciales, zonas ajardinadas y
deportivas da ms valor a la vivienda e influye en la tasacin
Transporte pblico: la cercana a medios de transporte pblico es otro de
los factores a tener en cuenta. No es lo mismo un piso al lado de una
parada de metro que otro a diez minutos

Una vez realizada la tasacin, tendr una validez de seis meses desde la
fecha de emisin.
Por qu es importante una tasacin?

Como hemos dicho, en la compraventa de una vivienda, una tasacin es

imprescindible para el comprador, para el vendedor y para el banco. No obstante,
se puede dar la circunstancia de que el vendedor de la vivienda que te gusta pida
por ella 250.000 euros, pero al realizar la tasacin el valor resultante es de
150.000 euros, 100.000 euros por debajo del precio que el vendedor estima que
debe ser el correcto.

Esto no te impide comprarla, ests en tu derecho de comprar una vivienda por

encima del precio de tasacin pero, si necesitas financiacin el banco muy
posiblemente no te concedan ms del 80% sobre el valor de tasacin porque
dicho valor es su garanta en caso de impago, asegurndose una prdida mnima
aunque tuvieran que venderla por debajo del precio de tasacin.

Adems, es importante realizar una tasacin porque es la mejor forma de saber si

la casa de tus sueos tiene un valor razonable, te da capacidad de negociacin en
caso contrario y, en ltimo caso, es la mejor va para que ambos podis alcanzar
el mejor acuerdo posible.