INDICE

INTRODUCCIN

Antes de llegar al concepto definitivo acerca del significado,

caractersticas e implicancias de la propiedad horizontal, superficie y
nudo propietario es necesario realizar un repaso histrico sobre el
origen, antecedentes, etimologa, definicin, caracteres entre otros
temas relevantes para as poder diferenciar ntidamente, estos temas de
los dems.

Ello es de suma importancia, porque en el presente trabajo es

imprescindible dejar sentadas dichas diferencias, por un lado la
propiedad horizontal que viene a ser una institucin jurdica que hace
alusin al conjunto de normas que regulan la divisin y organizacin de
diversos inmuebles, como resultado de la segregacin de un edificio o
de un terreno comn; as como tambin la persona que slo tiene el nudo
propietario de una cosa, el dominio de un bien sobre el cual pesa un
derecho de usufructo, de uso o de habitacin.

Cabe afirmar que en la actualidad, existen mltiples

contradicciones dentro de nuestro ordenamiento jurdico, es por tal razn
que es necesario realizar un estudio detallado de todos los temas con
gran cautela para seguir mejorando, con investigaciones a nuestro
sistema jurdico.

En consecuencia en el presente trabajo pasamos a detallar todo

lo referente a los temas de propiedad horizontal, superficie y nudo
propietario esperando colmar las expectativas del nuestros lectores.
 PROPIEDAD HORIZONTAL

1. Breve origen histrico.- 2. Antecedentes legislativos.-

3. Crtica al legislador de 1984.- 4. Rgimen
legal vigente.- 5. Definicin.- 6.
Terminologa.- 7. Naturaleza jurdica.- 8. La
propiedad exclusiva.- 9. Los bienes o
partes comunes.- 10. Naturaleza jurdica
del terreno.- 11. Diferencias de la
propiedad horizontal con la propiedad
ordinaria.- 12. Diferencias con la
copropiedad.- 13. Ventajas de la propiedad
horizontal.-

1. BREVE ORIGEN HISTRICO

La propiedad horizontal tiene hoy da una trascendencia indiscutible,

aunque sus orgenes son mucho ms lejanos. Parece indiscutible que
existi en la antigua Caldea, Egipto y Grecia.

En Roma, en cambio, no la conocieron ni la practicaron. Y quiz ah

radica el error conceptual, de algunos juristas de querer asociarla con la
copropiedad romana, cuando es obvio que son instituciones diferentes.

Pero donde alcanza los contornos con que hoy se la conoce, es en la

Edad Media. Nace "a comienzos del siglo XV y se encuentra ya regulada
en las costumbres de Bretaa, art. 714, de Orlens, art. 257, de Berry,
Tit. II. arts. 15 y 16, etc.". Entre los siglos XVII y XVIII cobra mayor auge,
merced a las ordenanzas municipales de las ciudades -adems de
Orlens de Grenoble, Nantes, Rennes. La institucin muchas veces
creci, por decirlo as, debido a la fuerza de los hechos, a la realidad. As
por ejemplo. Joao BATISTA LPES, citando a RACCIATI, trae a colacin la
ciudad de Rennes, donde un incendio gigantesco dio origen luego a la
construccin de viviendas para 8,000 personas de exiguos recursos,
pero como tambin haba escasez de espacio fsico, ello motiv su
agrupamiento en familias, construyndose edificios divididos en
departamentos. Otro tanto sucedi en la ciudad de Grenoble, de poca
superficie y encerrada entre murallas, donde se construyeron predios
divididos en departamentos (ARIAS SCHREIBER). En el fondo, como se ve,
la situacin de emergencia y necesidad de vastos sectores fue, si no la
causa, por lo menos el aliciente para el crecimiento de esta institucin.

Toda esa legislacin medioeval -Ordenanzas y reglamentos

municipales- pas ms adelante al Cdigo Civil de NAPOLEN, que fue el
primer corpus moderno que la incorpor. En opinin de BALLESTER, ello
se debi al influjo del gran tratadista POTHIER.

En ste, como en muchos otros temas, fue el Code el instrumento que

sirvi de modelo a todos los dems cdigos europeos y
latinoamericanos. Sin embargo, nuestro Cdigo Civil de 1852 no la
acogi. La divisin horizontal de la propiedad ha sido un tema muy
debatido, hasta el punto de que algunas legislaciones la prohiban. En
Argentina, el cdigo de ese pas la proscribi, estableciendo el artculo
2.617 que el propietario no puede dividir horizontalmente la propiedad
inmueble. No obstante, la realidad y las necesidades sociales se han
impuesto y pases que la rechazaban han terminado por admitirla como
en el caso del cdigo argentino tal como lo sostiene Guillermo BORDA, la
ley 13.512 de 1948 derog dicho articulo y la admiti. El cdigo espaol
la regula en el artculo 396 y el Cdice italiano la legisla en los
numerales y siguientes.
La aceptacin de la propiedad horizontal en el derecho contemporneo
est fuera de duda y puede decirse que actualmente la mayor parte de
las viviendas se construye y se adquieren en propiedad horizontal en las
grandes ciudades. Pero lo que s llama la atencin es su enorme
desarrollo. De ah que cobran sentido las palabras de Guillermo
ALLENDE, de que "nunca un nuevo derecho real en tan poco tiempo se
ha expandido tanto, slo admitira parangn con la introduccin de la
hipoteca en Roma en poca de CICERN".
 2. ANTECEDENTES LEGISLATIVOS

El Cdigo Civil peruano de 1852 no legisla este instituto, aunque en la

prctica, segn los tratadistas, sta se produca.

El derogado Cdigo de 1936, acertadamente incluy por primera vez la

propiedad horizontal y la regul en tres numerales (arts. 855. 856 y 857),
an cuando se le denominaba con el trmino de propiedad por pisos;
esta regulacin, si bien fragmentaria e incompleta (slo legislaba a los
edificios), sent "las bases de este tipo de propiedad en el Per".

Con posterioridad, su tratamiento fue ampliado por la Ley N 10726 de 1

de diciembre de 1946, Ley sobre propiedad de los diversos pisos de un
edificio, que dispona que: "Las secciones en que se divide cada piso de
un edificio podrn pertenecer a diferentes propietarios" (art. 1),
dispositivo luego reglamentado mediante D. S. N 156 de 22 de julio de
1965. Esta norma es considerada la primera Ley de Propiedad Horizontal
en el Per

Hasta hace poco tiempo, y durante poco ms de dos dcadas, ha regido

en el Per el Decreto Ley N 22.112 de 14 de marzo de 1978 y su
reglamento aprobado por D. S. N 019-78-VC de 27 de abril de 1978,
normas derogadas por la nueva ley. Esta normatividad buscaba
"incentivar la construccin de viviendas de tipo econmico, y
particularmente la modalidad multifamiliar".

3. CRTICA AL LEGISLADOR DE 1984

El Cdigo vigente, a diferencia del abrogado, prcticamente la deja de

lado puesto que slo contiene una simple norma de remisin a la ley
especial. En efecto, el artculo 958 dice: La propiedad horizontal se rige
por la legislacin de la materia.

Con ello el codificador ha ignorado visiblemente el tratamiento de esta

modalidad de la propiedad inmobiliaria, sin que haya ninguna razn de
ndole jurdica, econmica, sociolgica o aun moral para ello, limitndose
el corpus a regular la propiedad de algunos afortunados que todava
pueden ser propietarios de viviendas unifamiliares y por el contrario
margine a las grandes mayoras nacionales que habitan en conjuntos
habitacionales, unidades vecinales o edificios multifamiliares".

El legislador -con un criterio dieciochesco- ha incurrido en un error

gravsimo, en la medida que la propiedad horizontal viene a resolver un
lgido problema, cual es el de la falta de vivienda para las mayoras.
Mediante este instituto, que es la propiedad del futuro, puede contribuirse
a solucionar el problema de la falta de recursos econmicos, ya que su
construccin es mucho ms barata que la de las viviendas unifamiliares.
Por lo dems, el codificador no ha querido ver la realidad existente,
donde es visible la proliferacin de edificios, conjuntos habitacionales,
unidades vecinales, las llamadas
ciudades satlites, agrupamientos residenciales y de toda modalidad
multifamiliar. Y sin embargo, no la ha legislado en el cdigo.

4. RGIMEN LEGAL VIGENTE

Actualmente rige en el Per la nueva ley de propiedad horizontal (si bien

no con ese nombre). Ley N 27.157, publicada en El Peruano el 20 de
julio de 1999, esta ley modifica el nomen juris tradicional de propiedad
horizontal, por el de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y
propiedad comun, el mismo que no tiene antecedente en el derecho
comparado, al respecto Gonzales Barrn menciona que el legislador,
antes de colocar un nombre al instituto, lo est definiendo.

Por otro lado, Gonzales Barrn, menciona que el nombre utilizado

tambin es equvoco, ya que coloca en el mismo plano de igualdad la
propiedad exclusiva de departamentos o tiendas, con la propiedad
comn de pasajes, escaleras o zonas de acceso. El legislador debi
tener en cuenta un hecho concreto: "el que adquiere un piso o local, lo
hace para DISFRUTARLO SOLO, no porque le seduzca convivir con los
dems titulares en las partes de general uso (escalera, patios, etc.). El
uso de estas partes en que convive con los dems, es de absoluta
necesidad, y como tal ha de procurarse que lo sea del modo menos
enojoso para todos"

La ley 27157 no menciona los elementos constitutivos que la configuran.

Se limita a describir que los edificios de departamentos, quintas, casas
en copropiedad, centros y galeras comerciales o campos feriales y otras
unidades inmobiliarias con bienes comunes, cuando pertenezcan a
propietarios distintos, estn sujetos al rgimen de unidades inmobiliarias
de propiedad exclusiva y propiedad comn (art. 37).

La Ley N 27157 Y su Reglamento se aplican a las unidades inmobiliarias

en las que coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o
servicios comunes, tales como edificios de departamentos de uso
residencial, comercial, industrial o mixto; quintas; casas en copropiedad;
y centros y galeras comerciales o campos feriales. Estas normas prevn
que los propietarios de las secciones pueden optar entre dos regmenes:
independizacin y copropiedad o propiedad exclusiva y propiedad
comn.

EL RGIMEN DE INDEPENDIZACIN Y COPROPIEDAD.-

Supone la existencia de unidades inmobiliarias exclusivas
susceptibles de ser independizadas y bienes de dominio comn,
sujetos al rgimen de copropiedad regulado en el Cdigo Civil.
Los propietarios de los bienes de propiedad exclusiva pueden
optar por este rgimen cuando se trata de quintas, casas en
copropiedad, centros y galeras comerciales o campos feriales u
otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, siempre que
estn conformadas por

secciones de un solo piso o que, de contar con ms de un piso,

pertenezcan a un mismo propietario y los pisos superiores se
proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva
de la seccin. No se puede optar por este rgimen en el caso de
edificios de departamentos.
EL RGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD
COMN.- Conocido como propiedad horizontal, supone la
existencia de una edificacin o conjunto de edificaciones
 integradas por:
Secciones exclusivas, pertenecientes a diferentes
propietarios,
Bienes comunes y
Servicios comunes,
Un reglamento interno y
Una junta de propietarios.

5. DEFINICIN

Se trata de una modalidad particular de propiedad que se produce

cuando el dominio de los diferentes pisos, o las secciones,
departamentos o locales en que se divide cada edificio o modalidad
multifamiliar, puede pertenecer o corresponder a varias personas.
Evidentemente, cada piso, seccin o departamento de l, pertenecer a
un propietario diferente. Se parte de la idea de que "as como un edificio
puede pertenecer entero en propiedad a una persona, cabe tambin que
sus diferentes pisos correspondan a sendas personas" (ALBALADEJO).
ROCA SASTRE define a esta figura como complejo jurdico de dos
derechos: uno singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio
suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento
independiente, con los elementos arquitectnicos o instalaciones de
todas clases, aparentes o no, que estn comprendidos dentro de sus
lmites y sirvan exclusivamente al propietario, as como el de sus anexos;
y otro, consistente en la copropiedad, con los dems dueos de pisos o
locales de los restantes elementos, pertenencias o servicios comunes.

La legislacin peruana no la define aunque da una cobertura ms amplia

-y que corresponde al auge de este instituto- comprendiendo no slo a
los departamentos ubicados en los edificios, sino tambin quintas,
centros y galeras comerciales, campos feriales y las mal llamadas
"casas en copropiedad" (art. 1o). La ley omite mencionar a las unidades
vecinales, ciudades satlites y agrupamientos residenciales, tan
generalizados y que s estaban mencionados en su antecesora.

6. TERMINOLOGA

Esta forma de propiedad inmueble recibe diversas denominaciones, a

saber: propiedad por departamentos, propiedad de casas por pisos, o
simplemente propiedad de pisos, divisin horizontal de la propiedad
edificada, dominio horizontal. etc. No obstante, ms frecuente y aceptada
es la denominacin de propiedad horizontal, segn expresa Manuel
Albaladejo, por no extenderse hacia arriba, englobando el edificio, en una
propiedad conjunta con la del suelo, sino haber diversas propiedades
horizontalmente superpuestas unas a otras. Y esta es precisamente la
terminologa que utiliza la doctrina nacional.

7. NATURALEZA JURDICA
a) Es una modalidad especial o peculiar de la propiedad, en la que
junto a la propiedad exclusiva (de los pisos, departamentos o
secciones) existe la copropiedad forzosa (de los elementos
comunes). No se trata, pues, de la copropiedad o condominio,
porque ste requiere que no haya propiedad global o
materializada, sin una participacin en el todo, fijada
aritmticamente. En la propiedad horizontal, en cambio, cada
dueo de un departamento o piso es el propietario absoluto; por
consiguiente, podr arrendarlo, hipotecarlo, venderlo y, en
general, gravarlo libremente.

Se trata de una figura compleja, resultante, dice Eleodoro

Romero Romaa, de "una combinacin de la propiedad
exclusiva sobre lo sustancial, con un condominio forzoso sobre
determinados elementos necesarios para todos". En esa misma
lnea de pensamiento, Jos Antonio lvarez-Caperochipi,
citando a Jaime Santos Briz, califica a la propiedad horizontal
de ser "una propiedad especial o sui generis, de carcter
complejo, caracterizada por la yuxtaposicin de dos clases de
propiedad: una propiedad privada sobre el piso o local y una
comunidad indivisible sobre los elementos comunes".

Dos son los elementos, en sntesis, que caracterizan la propiedad

horizontal:

Propiedad exclusiva sobre cada uno de los

 departamentos o pisos; y
Las partes o bienes comunes (copropietario
sobre el terreno y dems bienes de uso
comn).

Este temperamento ha sido sancionado por nuestros tribunales

mediante una ejecutoria que dice: "La propiedad horizontal se
caracteriza por el hecho de que cada propietario tiene derecho
exclusivo sobre un piso o departamento y copropiedad o
condominio sobre las zonas y servicios comunes del edificio. La
Constitucin de una servidumbre de paso sobre propiedad
ajena no basta para considerar que se trata de propiedad
horizontal".

A nivel comparado, la jurisprudencia espaola, por ejemplo, no

ha ido menos: la concibe como una institucin sui generis de
carcter complejo, a la que es intil buscarle semejanzas e
identidades parciales.

b) Pero esta tesis que ha terminado por imponerse, ha recorrido

un largo trecho. La doctrina clsica era opuesta a llamarla con
nombre propio. As, Castn Tobeas la llama "frmula anmala
d la propiedad", si bien es cierto recono- ce que ella "implica
un caso de coordinacin de varios derechos de propiedad muy
distinto de aquellos otros casos que solan regular las
legislaciones, y que, a su vez, es susceptible de modalidades
diversas", y que tiene relacin estrecha con el problema de la
vivienda. En Argentina, Luis M. Valiente Noailles (h) la estudia
entre los que l llama "regmenes anmalos de propiedad". Por
ltimo -y ste es un criterio tan generalizado que an hoy se
escucha-, en Italia Alberto Trabucchi la considera un tipo de
comunidad especial.

En realidad no son pocos los que siguen considerando a la

propiedad hori- zontal como un condominio. Todava hoy en
Per se sigue leyendo avisos publicitarios en los diversos
medios de comunicacin, donde se ofrece la venta de
departamentos con el nombre de condominios, como si se
 tratara de copropiedades. Se identifica al edificio como
condominio, cuando la forma correcta es la de propiedad
horizontal o, si se quiere, propiedad de departamentos.

A qu se debe toda esta confusin? Indudablemente ello

obedece a que los juristas clsicos han tratado de encorcetar
las instituciones dentro del derecho romano, y como en ste ella
no existi, buscan asociarla con lo mas parecido a ella, esto es,
con la copropiedad. Pero sta es slo una verdad a medias. Las
palabras de Manuel Batlle Vsquez510 son ilustrativas y zanjan
la cuestin, pues "como la sistemtica romanista ha sido base
del encuadramiento de todas las instituciones, slo se
encuentran vacilaciones

en la legislacin y en la doctrina para clasificar la que nos

ocupa, y queriendo a toda costa conservar el antiguo sistema,
o se la ha asimilado a la servidumbre o a la copropiedad o a
otro cualquiera de los tipos tradicionales de derechos, con
visiones unilaterales que buscan un esquema abstracto y
uniforme que no le cuadra a la realidad de esta institucin".

8. LA PROPIEDAD EXCLUSIVA

Est constituida por el dominio que cada propietario ejerce sobre un bien
de propiedad exclusiva, llmese seccin o departamento.

La ley en vigor se orienta a posibilitar la regularizacin y saneamiento de

la situacin de todos aquellos propietarios de este tipo de unidades
inmobiliarias y edificaciones "que hayan sido construidas sin licencia de
construccin, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de
fbrica, independizacin y/ o reglamento interno".

Esta propiedad exclusiva tiene todos los caracteres que otorga el Cdigo
Civil a los bienes inmuebles (esto es, a la propiedad comn). De
consiguiente, reconociendo la ley el dominio exclusivo, el dueo tiene la
potestad o derecho de vender, hipotecar, alquilar, gravar y, en general,
disponer de la seccin o departamento de su exclusiva propiedad,
independientemente de los dems propietarios (lo deca expresamente
el art. 12, "c" del Reg. de la ley derogada).

9. LOS BIENES O PARTES COMUNES

Existen bienes o partes de la edificacin de dominio comn, es decir,

cuyo goce y utilizacin beneficia a todos los propietarios (de cada
departamento); estos bienes son inseparables del dominio y uso de su
respectiva propiedad.

Los bienes de dominio comn son los que estn destinados al uso y
disfrute de todos los propietarios de las secciones exclusivas o aquellos
respecto de los cuales depende la existencia de la edificacin. Es el caso
de los pasadizos y escaleras de acceso de un edificio o los cimientos y
otros elementos estructurales del mismo. Se puede distinguir entre
bienes comunes por naturaleza y bienes comunes por destino. Los
primeros son necesariamente comunes, porque sirven para el uso y
disfrute de todos los propietarios o para la integridad de la edificacin. La
comunidad sobre ellos es forzosa. Los bienes comunes por destino, en
cambio, no son imprescindibles para el uso y disfrute de los propietarios
o para la integridad de la edificacin, por lo que la

comunidad respecto de ellos no es forzosa. Los bienes comunes por

naturaleza son inseparables de los bienes exclusivos y no pueden ser
objeto de derechos singulares; los bienes comunes por destino son
separables y por tanto susceptibles de ser materia de derechos
singulares

Sin embargo, la Ley N 27157 y su Reglamento no distinguen entre

bienes comunes por naturaleza y bienes comunes por destino.

La ley vigente -contraviniendo a la ley anterior, que declaraba nula de

pleno derecho la transferencia o enajenacin de los bienes de dominio
comn- admite expresamente la transferencia de bienes de propiedad
comn, la misma que "debe aprobarse por los dos tercios de los votos
de la Junta de Propietarios" (art. 43).

La ley especial contiene una enumeracin enunciativa, no limitativa, de

los bienes y partes comunes, a saber:
 a. El terreno sobre el que est levantada o construida, la edificacin;
b. Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores,
techos y dems elementos estructurales, siempre que stos no
sean integrantes nicamente de una seccin sino que sirva a una
o ms secciones;
c. Los pasajes, pasadizos, escaleras y, en general, vas areas de
circulacin de uso comn;
d. Los ascensores y montacargas;
e. Las obras decorativas exteriores de la edificacin o ubicadas en
ambientes de dominio comn;
f. Los locales destinados a servicios de portera y guardiana:
g. Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desag,
electricidad, eliminacin de basura y otros servicios que no estn
destinados a una seccin en particular;
h. Los stanos y azoteas, salvo que en los ttulos de propiedad de
las secciones aparezcan clusulas en contrario;
i. Los patios, pozos de luz, ductos y dems espacios abiertos;
j. Los dems bienes destinados al uso y disfrute de todos los
propietarios.

Todos estos bienes son comunes por ser indispensables al uso y disfrute
de todos los dueos; la doctrina y la legislacin comparadas, siempre
han considerado que estos elementos estn sometidos al rgimen de
copropiedad forzosa. Empero, la ley

peruana, como se dijo, admite su enajenacin o transferencia, lo que

podra generar una gran cantidad de conflictos.

La lista contenida en el numeral referido es necesariamente enunciativa,

o sea no taxativa ni definitiva; as por ejemplo, es obvio que la puerta
general de entrada, las puertas comunes, los crematorios, los vestbulos,
etc., tienen carcter de bienes comunes, aunque la ley no lo diga. Ello es
as porque, el legislador no puede prever el desarrollo de la tcnica y sus
aplicaciones a la industria de la construccin, que de hecho generan
nuevas formas y servicios, no siendo factible ser enumerados.

10. NATURALEZA JURDICA DEL TERRENO

El suelo o terreno sobre el que se levanta la edificacin es el elemento
ms importante. Expresamente la ley seala su carcter de bien comn
(art. 40. "a"). No obstante, en otras legislaciones se admite la posibilidad
de que pueda pertenecer en dominio exclusivo a un propietario.

Si ahondamos un poco ms en su naturaleza jurdica, nos encontramos

con que el reglamento de sometimiento a la propiedad horizontal es un
contrato esto es: un acto jurdico bilateral entre vivos, causado y de
contenido patrimonial, que bien puede ser un contrato bilateral ab initio:
cuando hay varios condminos de la cosa, o bien puede ser un contrato
por adhesin posterior (un nico titular que afecta el inmueble al rgimen
de la propiedad horizontal).

Artculo 40.- De los bienes de propiedad comn

Los bienes de propiedad comn pueden ser, segn sea el caso:

1. El terreno sobre el que est construida la edificacin;

11. DIFERENCIAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL CON LA

PROPIEDAD ORDINARIA

Si bien la propiedad horizontal tiene semejanzas con la propiedad

ordinaria (civil, comn) sobre casas, se diferencia de sta; esta ltima no
tiene lmites horizontales, sino verticales, y de otra parte, tanto el suelo
o terreno como la construccin constituyen una unidad, un objeto nico
(VALENCIA ZEA). En tanto que la propiedad horizontal supone que una
misma edificacin se divide en partes (departamentos, secciones o
pisos) superpuestas de manera horizontal.

12. DIFERENCIAS CON LA COPROPIEDAD

La propiedad horizontal tiene caractersticas comunes con la
copropiedad. Puesto que en aqulla, determinados bienes comunes
tienen el carcter de condominio forzoso, pero en la copropiedad pueden
ser divisibles; y adems, en la copropiedad se contemplan "derechos de
cuota sobre un objeto y cada una de sus partes (un tercio, una mitad),
pero semejantes cuotas no engendran un derecho singular o concreto
sobre una parte material del objeto. En cambio, la propiedad horizontal
contempla la titularidad y ejercicio de un derecho sobre una parte
material del edificio, en ningn caso, sobre la titularidad" (VALENCIA
ZEA).

Existen claras diferencias entre ambos institutos que Arturo VALENCIA

ZEA sintetiza muy bien:

a) El condmino, en la copropiedad, tiene derecho a tina parte de

los frutos del bien comn, en proporcin al valor de su cuota: el
propietario horizontal, en cambio, goza en forma singular de su
departamento o local (seccin), sin establecer relaciones de
disfrute con los otros propietarios.
b) El copropietario puede pedir la divisin del bien comn; el
propietario horizontal no puede pedir divisin alguna del edificio,
pues ejerce una propiedad singular y concreta.
c) La propiedad de un departamento puede pertenecer en
copropiedad a varios, lo cual ensea que aquella propiedad es
algo diferente de la indivisin o copropiedad.

En suma la propiedad de un departamento o seccin es pura y

simplemente una "propiedad individual, unitaria, pero con la
particularidad de que recae sobre un objeto que constituye la parte del
todo". (JOSSERAND). Se trata, en consecuencia, de una superposicin
de partes y no de una divisin ideal de cuotas, como en la copropiedad.

13. VENTAJAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Se trata, en resumidas cuentas, de una modalidad de propiedad
inmueble sui generis ("anormal" la llama LOUIS JOSSERAND), donde
una edificacin o conjunto de edificaciones (no slo edificios, sino
tambin unidades vecinales y todo tipo de viviendas multifamiliares)
constituye un todo, est dividida en forma de secciones, departamentos
o pisos que tienen dueos distintos. Estos tienen un dominio exclusivo
sobre cada seccin o departamento y, a su vez, un condominio forzoso
sobre los

bienes comunes. Precisamente, esta parte de copropiedad forzosa

origina relaciones complejas entre los propietarios, que a veces
producen conflictos.

No obstante, genera diversas ventajas, que LOUIS JOSSERAND pone

de relieve, a saber:

a) Permite evitar la venta de un inmueble familiar.

b) Facilita la adquisicin del hogar o vivienda propia, sin tener que
adquirir la integridad de un inmueble.
c) Facilita tambin en resolver los problemas del inquilinato, tan
agudos en los ltimos tiempos.

A ello hay que agregar, que la propiedad horizontal brinda una

inmejorable oportunidad de adquirir un inmueble propio, confortable y de
bajo costo, sobre todo para las personas de menores recursos
econmicos, tan abundantes en las grandes ciudades.