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DERECHO CIVIL III (US)

DERECHO CIVIL III, PROPIEDAD E HIPOTECARIO

CURSO 12-
LAURA CABEZUELO, ANA
13
 25/09/2012.
DERECHOS REALES.
El Derecho real por antonomasia es el derecho de propiedad, ya que es el ms
completo. Tambin nos encontramos con derechos limitativos de la propiedad, como el
usufructo, el derecho de uso y habitacin
Caractersticas:
1. Inmediatilidad. Para ver satisfecho mi inters, no me hace falta de la
cooperacin de nadie.
2. Absolutos. Se tienen frente a cualquiera (erga omnes)
3. Reipersecutoriedad. El titular de un derecho real tiene derecho a perseguir la
cosa all donde est. Ahora bien, hay restricciones.
- Concesiones:
Teora clsica: Los derechos reales atribuyen un seoro. Se relacionan los objetos.
Teora obligacionista: Las personas se relacionan entre s. Yo ejercito un derecho real
y los dems tienen el deber de respetarlo, no obstaculizando mi ejercicio.
4. Inherencia. Utilidad del bien sin la cooperacin de otra persona. Se pueden
extraer utilidades, aunque no sea poseedor (banco, acreedor pignoraticio)
- Facultad de expresin:
Vertiente preventiva: Queremos evitar un desconocimiento futuro de nuestro derecho
(deslinde y amojonamiento)
Vertiente represiva: Accin reivindicatoria. Cuando alguien ha posedo mi propiedad.

Diferenciar entre:
1. Derecho Real: Absoluto (frente a cualquiera), Determinado en funcin del bien,
Accesible al Registro de la Propiedad (derechos reales inmuebles con trascendencia
jurdico-real), Ttulo + Entrega (modo)
2. Derecho de Crdito: Relativo (Acreedor exige una prestacin al Deudor ejercitable
solo frente al Deudor y a sus herederos), No acceso al Registro de la Propiedad, Nace
por ttulo, contrato.

Figuras Intermedias:
1. Ius ad rem. Derecho a la cosa.
Evocacin al derecho real no consolidado. Situacin transitoria. Ej: cuando solo
tenemos el ttulo, pero an no se han producido la entrega. Ej2: un bien est puesto en
el Registro a nombre de una persona, y yo digo que me pertenece a m. Est por
decidir a quin pertenece el bien.
2. Derechos reales in faciendo.
En los derechos reales, los dems tenan una obligacin pasiva de abstencin y en el
derecho de crdito, el deudor tiene que cooperar.
Fisura a esta tesis: puede que los dems no se limiten a una abstencin, sino que
puede que tengan que realizar un comportamiento positivo.
Ej: servidumbre oneris ferendi: servidumbre de apoyo en mi muro. Tengo que soportar
que el vecino se apoye en mi muro sin obstaculizarlo, pero adems tengo que
mantenerlo.
Quiebra a la teora clsica.
3. Obligaciones prod terrem; Ambulatoria; o por razn de la cosa.
Ej: cuando yo soy comunero con otras dos personas, mi obligacin es mantenerla,
contribuyendo en su mantencin segn la cuota.
Ej2: bloque de pisos. Pago de cuotas de la comunidad.
Ambulatoria: A medida que va cambiando la propiedad del bien, las obligaciones se
van transmitiendo. Yo me libero cuando renuncio al bien.
Las obligaciones prod terrem se ligan a la funcin social de los bienes.
4. Cargos Reales.
El que en cada momento sea propietario de un bien, debe realizar peridicamente
prestaciones a otra persona, de cuyo pago responde el bien hasta el lmite de su valor.
Se recibe un capital, gravando a cambio la finca, por lo que si se incumple el pago, se
ir contra el bien gravado.

26/09/2012.

Se gener una polmica de si los Derechos Reales eran un numerus clausus o no

(crear nuevos derechos reales) -> numerus apertus.
A la hora de definir nuestro sistema, hay dos teoras:
 1. Numerus apertus. Puede generar problemas a la hora de registrarlo.
Tambin se evoca al inters de terceras personas que pudieran comprar el bien en un
futuro, afectando as a la fluidez en el trfico jurdico, ya que el tercero no comprar la
finca gravada por algo que no conoce.
2. Conferir a los particulares el poder de crear nuevos derechos reales era
bueno, porque se antepona el derecho.
Art. 467: la autonoma de la voluntad puede modificar el contenido tpico de un
derecho real. As, hay dos posibilidades de numerus apertus:
a) Ex novo. Nuevo derecho.
b) Modificacin de contenidos tpicos.
Finalmente, lo que se admiti es el numerus apertus.

Requisitos:
- Poder directo e inmediato sobre los bienes.
- Documento pblico.
- No vinculacin perpetua de los bienes.
- Cumplimiento de una razn socio-econmica nueva, no reconducible a un
derecho real ya existente.
27/09/2012.

Elementos personales: Para adquirir:

- El tradens debe tener poder de disposicin sobre la cosa. Hay situaciones
patolgicas cuando el que vende no es el verdadero dueo, por lo que hay
que decidir si proteger al nuevo adquirente o al adquirente originario.

Modos de Adquirir.
Art. 609 CC.
Modos de adquirir:
1. Originarios. Cuando adquirimos sin tener contacto con un transmitente. Ej:
Ocupacin: posesin de un bien mueble que no tiene dueo, con la intencin
de obtenerlo.
2. Derivativas. Cuando se ha adquirido de un transmitente.
Las adquisiciones pueden ser:
a) De un bien en particular.
b) Universal, adquiriendo todo lo que tena el transmitente. Sucesin en bloque,
tanto de las titularidades activas como de las pasivas.
En Espaa:
Transmisin: Ttulo (surgen obligaciones) + Modo (adquisicin del derecho real)
Esta teora NO se aplica en la Donacin, donde es suficiente con el ttulo.

Modos:
1. Tradicin. Entrega de la posesin para transmitir la propiedad o derecho real
de que se trate.
Requisitos:
- Voluntad de ambas partes de adquirir y transmitir la propiedad
respectivamente.
- Ejecucin del acuerdo, que no tiene porqu ser material, pudiendo ser
tambin simblica (entrega de llaves, escritura)
- Justa causa de la tradicin.
En estos casos, se optar por el nuevo adquirente, siempre que rena ciertos
requisitos:
- Haber adquirido a ttulo oneroso, ya que si no tendr la misma proteccin que el
donante.
- Buena fe.
- Haber adquirido por apariencia, habiendo hechos objetivos que pongan al no
dueo como propietario.
2. Capacidad. Transmitente y adquirente deben tener capacidad de comprar y
vender respectivamente.

Elementos Reales:
Cosas susceptibles de enajenacin.

Elementos formales:
Multiplicidad de formas.
Signos externos para que los dems perciban que el bien ha cambiado de dueo.
1. Traditio Real. Entrega fsica o material del bien. Art. 1462 CC. Entrega
corporal.
2. Traditio Instrumental. Entrega instrumental. Art. 1462 CC. A travs de
instrumento pblico (escritura pblica), no siendo necesaria ya la entrega
corporal, a no ser que se deduzca lo contrario. Ej: posposicin hasta que se
pague: pacto de reserva de dominio.

*Art. 1473 CC: Doble venta:

Si no hay inscripcin, la propiedad ser del primero que posea de buena fe.
Si no hay poseedor, la propiedad ser del que tenga ttulo de fecha ms antigua.
*Adquirente que ya tiene la posesin por ttulo distinto y que el que transmite la tuviera
tambin por distinto ttulo. Ej: Arrendatario -> Dueo (traditio brevi manu) Ej2: Duea -
> el usufructo que me reservo para m, sobre lo que antes era mo y que ahora es de
otro, porque lo he vendido (constitutum posesorium)

3. Traditio Simblica. No entrega material de la cosa, sino un smbolo (cosa

accesoria), que representa la cosa principal. Ej: entrega de llaves, ttulos de
pertenencia.
4. Entrega por simple acuerdo entre las partes. Cuando las cosas muebles no se
pueden trasladar a poder del comprador en el momento de la venta o cuando
ste las tena ya en su poder por cualquier motivo.
5. Traditio referida a Bienes Incorporales. Se usa la traditio instrumental; y otra
forma de entrega sera el uso que viene haciendo el comprador con el
consentimiento del vendedor. Art. 1464 CC.

Prdida y Extincin del Derecho.

1. Prdida de la cosa. Para que una prdida extinga los derechos reales sobre la
cosa, sta debe ser absoluta. Da igual el origen de la prdida:
a) Prdidas parciales.
b) Prdidas absolutas.
c) Prdidas dolosas (indemnizacin)
d) Prdidas fortuitas.
2. Subrogacin real: el derecho recae sobre cosa distinta. Si se pierda un bien
hipotecado, la hipotecado recaer sobre la indemnizacin que reciba por ella.
3. Prdidas por consolidacin. Una nica persona no puede ser comprador y
vendedor de una misma cosa, en el mismo momento.
4. Prdida por expropiacin forzosa. Por causa de utilidad pblica o por
revocacin. Ej: Donacin: negocio vlido con efectos, pero revocacin por
incumplimiento de las cargas o por ingratitud.

1/10/2012.

LA PROPIEDAD.
Arts. 348 y ss. CC.
1. Derecho absoluto porque es un poder ilimitado sobre la cosa.
Es el poder sobre un bien ms completo. Ahora bien, no es un poder desptico: est
sujeto a limitaciones en razn de la utilidad social.
2. Poder exclusivo. Accin reivindicatoria contra la persona que posee sin tener
derecho.
Ahora bien, este poder se puede compartir con otros derechos limitativos de dominio a
favor de terceros.
3. Derecho perpetuo. Dura tanto como la cosa misma, aunque se vaya
transmitiendo de unas personas a otras.
4. Elasticidad del dominio. Las facultades del dominio pueden comprimirse o
ampliarse.
El dominio NO es una simple suma de facultades, ya que ste es elstico (tiene vis
atractiva)
Se comprime cuando se pierden algunas facultades, aunque no se pierda el dominio.
Ej: se establece un usufructo a favor de un tercero, pero yo conservo el dominio,
aunque comprimido. Cuando se extinga el usufructo, el propietario volver a tener el
dominio pleno, expandindose as el dominio.
 5. Dominio Abstracto. Seoro sobre los bienes, independientemente de que en
un determinado momento no tenga todas las facultades, o que solo tenga
algunas.

Doctrina: ms que hablar de propiedad, se habla de propiedades, porque el objeto y el

rgimen sobre los bienes puede ser absolutamente distinto.

Clasificaciones:
1. Segn el sujeto:
a) Pblica.
b) Privada: -Individual; -Comunidad, copropiedad: *Tipo romano; Tipo
germnico.
Tipo Romano: divisin del derecho por cuotas. La participacin ser
proporcional a la cuota, y las decisiones se votarn por mayora. Accin de
divisin de la cosa comn, cuando se quiere salir de la comunidad.
Tipo Germnico: comunidad creada para cumplir una misin especfica. Ej:
Sociedad de gananciales. Art. 1362 CC.
2. Segn el objeto:
a) Mobiliaria.
b) Inmobiliaria: -Rstica; -Urbana.
3. Segn la relacin sobre las cosas:
a) Plena: Ms valor econmico.
b) Gravada: Menos valor econmico.

La propiedad se puede dividir en aprovechamiento por turnos (gozar de un bien

durante un determinado de tiempo)
Tambin es posible que unas personas tengan aprovechamientos distintos sobre un
mismo bien. Ej: misma finca: caza, lea

Facultades sobre la cosa objeto de la propiedad:

Romanos:
1. Usar.
2. Disfrutar.
3. Abusar. Facultad proscrita (Art. 7 CC) Determinadas conductas pueden ser
constitutivas de delito.
4. Disponer. Poder ceder su derecho a otras persona, tanto la propiedad como
los derechos limitativos de dominio, excepto en algunos casos: Art. 525: uso y
habitacin, que tienen un componente personalsimo: Ej: criada.
5. Vindicar. Restricciones:
- El propietario tambin puede transformar la cosa objeto de su propiedad y destruir,
salvo restricciones subjetivas. Ej: tutores sobre los bienes del tutelado, Jueces sobre
bienes del litigio. Art. 1459 CC.
- Tambin hay restricciones sobre la cuanta. Ej: no hay donaciones inoficiosas.
Cuando donas, deber reservarte una parte del derecho para mantener el nivel de vida.
- Art. 781. Fideicomiso: propietarios temporales.
- Disposiciones de los particulares.

3/10/2012.

- Se podr transformar la cosa, siempre que se deje a salvo el objeto y la sustancia.

Por tanto, la facultad de transformar la cosa est limitada por el Art. 7 CC: La Ley no
ampara el abuso del derecho. Limitado tambin por el CP.
- Facultad de libre aprovechamiento (a extraer cuentas utilidades pueda reportarle la
cosa: frutos naturales, civiles)

Facultades de exclusin:
1. Accin de deslinde.
2. Accin de amojonamiento. Una vez precisado hasta donde llega la propiedad,
se permite poner seas externas.
3. Cercamiento. Art. 388 CC.

La Propiedad en la CE 1978.
- Art. 33 CE: Consagra la propiedad privada: el derecho de cualquier individuo a tener
un poder sobre los bienes. Al contrario de anteriores Constituciones, la de 1978 no ha
elevado el derecho a la propiedad a derecho fundamental, por lo que no tiene un
mecanismo de proteccin reforzado.
- No se reconoce solo un poder en vida, sino un poder para decidir sobre los bienes
despus de la muerte.
- El Art. 33 CE se debe compaginar con una serie fines a alcanzar. La propiedad se
debe entender bajo un marco de un Estado Social y de Derecho:
a) Art. 45: Derecho a disfrutar de un medio ambiente adecuado: lmites para el
sostenimiento del Medio Ambiente.
b) Art. 47: Disfrutar de una vivienda digna y adecuada. NO especulacin.
c) Art. 128.1: Toda riqueza subordinada al inters general.

Funcin Social (que debe cumplir una propiedad)

Concepto: introduccin del deber en el derecho de propiedad (Ley andaluza 1984, de
reforma agraria), de manera que el primero module el ejercicio del segundo.
- Qu determina?
1. Porque nuestra propiedad recaiga sobre bienes de determinada naturaleza,
nuestras facultades pueden verse restringidas. Ej: propietario de un inmueble
con inters histrico.
2. Respecto de las facultades mantenidas, el propietario para ejercitarla debe
cumplir ciertos requisitos. Su incumplimiento puede dar lugar a Sanciones.
3. A veces, la funcin social impone conductas activas, porque del
mantenimiento de la actitud pasiva deriva un dao a la Sociedad. Puede dar
lugar a medidas de la Administracin.
4. Las Leyes deben regular la propiedad respetando el contenido esencial, el
cual no se respetara:
a) Cuando la Leu no regula los intereses que dan vida al derecho de
propiedad.
b) Cuando una Ley regula esos intereses, pero se introducen tantos lmites a
las facultades del propietario, que el derecho se haga impracticable.

*Qu leyes tienen que regular el derecho de la propiedad? Una Ley ordinaria
(absoluta o relativa) Reserva de Ley.
Reserva de Ley ordinaria en qu papel sita a los Reglamentos de la Administracin?
Reserva absoluta. La Ley regula la materia reservada y el Reglamento solo se
ocupara de detalles necesarios para su ejecucin, de acuerdo con la propia
Ley.
Reserva relativa. Los Reglamentos s podran desarrollar lo dispuesto en las
leyes, actuando las directrices de la misma.
La lnea que se sigue es la segunda. Lo que se prohbe es la deslegalizacin: un
Reglamento fuera de la Ley (extra legem) no puede regular el derecho de la
propiedad.

4/10/2012.

La Reserva de Ley en las CCAA. La Propiedad. Art. 141.1 CE.

Hay distincin entre CCAA con derechos formales sin derechos forales?
Decir que haya CCAA que no puedan regular el derecho de la propiedad no se puede
entender, ya que sin ello no podra regular correctamente las dems competencias.
Por tanto, se entiende que, para desarrollar las competencias conferidas por el
Estatuto de Autonoma, se podr legislar en lo que tenga que ver con dicha
competencia.
Lo que no podemos es regular la propiedad abstractamente considerada. El Estado
quiere que se mantenga un modelo econmico unitario.

LAS FACULTADES DE USO DEL PROPIETARIO.

1. Uso. El propietario puede usar la cosa sin incurrir en un ejercicio antisocial de
su derecho.
El propietario puede transformar completamente la cosa:
- Posesin inmediata: contacto directo.
- Posesin mediata: cesin del contacto directo a una tercera persona,
obteniendo frutos civiles.
2. Disfrute. Puede realizarse por diversas vas:
 - Directo.
- A travs de frutos civiles.
3. Accesin. Art. 353 CC: Derecho a todo lo que produce o se une.
a) Accesin discreta: por produccin.
b) Accesin continua: por incorporacin.
a) Ius fuendi: Derecho del propietario a hacer suyos todos los frutos que la cosa
produce. Se produce desde adentro hacia afuera, porque emanan de la cosa en s.
b) Elementos extraos del exterior se unen al objeto de mi propiedad, bien por obra de
la naturaleza, bien por un comportamiento humano, adquiriendo el propietario de la
cosa principal ese elemento. As, sera desde fuera hacia adentro (fenmeno anmalo)
Ej: Aluvin (Art. 366)

Posesin Vertical del Dominio.

- Mueble: objeto de la propiedad: realidad corprea del bien.
- Inmueble: concepcin vertical del dominio desarrollada en la Edad Media. El
Propietario del suelo lo es tambin de todo lo que hay por debajo y por encima
de l.
Ms tarde: donde no se pueda ostentar un inters del propietario, no podra
entenderse el derecho de propiedad.
Art. 350 CC: El Propietario del suelo tambin lo es de su superficie y de lo que est
debajo de ella, pero hay restricciones por parte de la legislacin administrativa.
El Propietario puede excavar lo que quiera, Podra negarse a que otros hiciesen
excavaciones? Si no afecta a su superficie no podra negarse (esto sin tener en cuenta
otras limitaciones) porque podra incurrir en abuso de su derecho.
En cuanto a la superficie, deber respetar las restricciones administrativas. Y, adems,
no podremos evitar las restricciones de la navegacin area.

8/10/2012.

Roma: Derecho de la Propiedad: Derecho ABSOLUTO.

Actualidad: Derecho de la Propiedad: Derecho SOMETIDO a limitaciones, ya que la
Propiedad tiene una funcin social que cumplir.

La Doctrina distingue entre:

- Lmites: naturales a los derechos intrnsecos, porque configuran el derecho
mismo. No gravmenes, los cuales sern una barrera a respetar.
NO gravmenes NO restricciones (no indemnizacin) NO es necesario probarlo,
basta alegar la norma (Art. 7)
- Limitaciones: parten del derecho y suponen restricciones al mismo. Son
alteraciones a la configuracin normal del derecho. Provienen del exterior y por
unas determinadas razones.
Gravamen Restricciones (merman mi poder como propietario, Indemnizacin)
Probarla (el dominio se presume libre)

Clases de Lmites:
1. Intrnsecos: Dicen hasta dnde se extiende la Propiedad.
a) Abuso de derecho.
b) Derecho al uso inofensivo. Ius usus inocui.
2. En inters pblico (preservacin del medio ambiente) / En inters privado
(derechos reales de adquisicin preferente)
Defensa nacional.
Patrimonio cultural e histrico-artstico.
Ley de costas.
Ley de navegacin area.
Etc
1.a) Abuso de Derecho. Acto de emulacin: En la Edad Median recortan el poder del
Propietario, entendiendo que no le es lcito efectuar actos con el solo objeto de daar a
los dems, sin que le reporte utilidad alguna (animus nocendi)
Fallos de esta teora:
- Es subjetiva, por lo que puede ser difcil probarla.
- Hay situaciones en las que si se obtienen beneficios, daando a la otra
persona. Esto dar lugar a la teora del Abuso de Derecho.
El Abuso se puede producir:
 a) Atendiendo a la intencionalidad del sujeto.
b) Segn las circunstancias del lugar o del tiempo.
c) Por extralimitacin: exceso o anormalidad en el medio de ejercicio.

1.b) Derecho al Uso Inofensivo.

Propietario: facultad de exclusin. Se puede cercar o no.
Derecho Romano: el Propitario no puede prohibir a terceros aquello que le reporte
provecho, si en nada le perjudica.
El Derecho al Uso Inofensivo se desarrolla en el plano rural, y despus se extiende.
Exponentes:
- Rebusca: que una persona se haga con los restos de la cosecha que estn en
el suelo.
- Espigue: una persona se lleva los restos de la cosecha de cereales.
- Pasear por la finca.
- Arrancar frutos silvestres.
Mundo urbano:
- Techo en un patio de titularidad comn, pero de uso privativo: derecho al uso
inofensivo, ya que no supone perjuicio.
Uso tolerado:
- Te causa un perjuicio, pera lo toleras. Puede ser revocado.
- Tendedero encima de tu terraza:
1. Se tolera, porque no le molesta.
2. Se revoca, porque se comporta de una manera intolerante.
9/10/2012.
Relaciones de Vecindad.
- Conflictos con el Propietario o con el Arrendatario; entre persona que moren en
los fundos.
- CC: No tiene un rgimen especfico. Artculos dispersos.
- Lmites en inters de los particulares (NO confundir con las Servidumbres, que
son un gravamen en el que existe un fundo dominante y fundo sirviente)
- Las Relaciones de Vecindad deben basarse en la Igualdad y en la
Reciprocidad. Sacrificio para ambos fundos, NO gravamen.
Pueden surgir problemas, en caso de que los Propietarios quieran y puedan construir,
pero con lmites: Guardar una serie de distancias para no perjudicar a los vecinos (Art.
590 CC), las cuales sern marcadas por los Reglamentos. Si no se guardan estas
distancias, los perjudicados podrn acudir a los Tribunales para que se demuela lo
construido y, en su caso, responsabilidad por daos y perjuicios causados a terceros.
- Art. 552: predios a distintos niveles. El inferior tiene que soportar lo proveniente
de la naturaleza.
- Art. 592: ramas y races de los rboles que invaden la Propiedad ajena -> tiene
derecho a cortarlas (este derecho NO prescribe nunca)
- Luces y vistas.
Luces: Luz y Aire. Se permiten distancias menores (Art. 581 CC) Huecos
de 30 cm cubiertos con alambre (Huecos de TOLERANCIA) El
Propietario del otro fundo no puede taparlo. Sera posible que se
permitiesen huecos ms grandes si se cubren con material traslcido.
Vistas. Rgimen ms severo.
a) Directas: Muro paralelo al del vecino: ningn esfuerzo para percibir esas
vistas: 2 metros.
b) Oblcuas: Muro perpendicular a las vistas del vecino. Habr que girarse para
percibirlas. Las distancias en este caso son menores de 60 cm.
Si no se respetan las distancias, el Propietario del otro fundo puede:
1. Taparlo levantando pared en tu fundo.
2. Ejercitar la negatoria.
3. No hacer nada. Con el paso del tiempo adquiere la Servidumbre (Art. 585)
Establecida sta, el dueo del fundo sirviente NO podr edificar a menos de 3
metros.

Prohibiciones de Disponer.
1. Por Ley.
Estatuto Jurdico de los Bienes de que se trate. No necesitan acceder al Registro de la
Propiedad. Ej: bienes de dominio pblico, que son inalienables, imprescriptibles,
inembargables hasta que se no desafecten / bienes muebles de inters cultural /
Iglesia: no puede venderse, ni donarse a un particular, SOLO al Estado o a otra
Institucin Eclesistica.
2. Sucesin por Declaracin de Fallecimiento.
Art. 196 CC: No se podr disponer a ttulo gratuito en 5 aos a contar desde la
apertura de la sucesin.
Si aparece, recuperar los bienes o el precio que se obtuvo por ellos.
3. Supuesto intermedio: Unidad mnima de cultivo.
La Ley de Modernizacin de Explotaciones Agrarias: Unidad Mnima de cultivo: cada
CCAA tiene competencia para establecerla.
Se establece un lmite por debajo del cual la tierra no es apta para producir. Este lmite
ser distinto segn las tierras sean de secano o de regado.
Si dividimos nuestra finca, y no se respeta la unidad mnima de produccin, esa
divisin se considera nula.

Excepciones:
A. Segregacin como consecuencia de una expropiacin forzosa.
B. Segregacin, si el terreno no est destinada al cultivo y se han obtenido las
licencias perceptivas para edificar, por ejemplo.
C. Segregacin y agregacin a otra finca. Si el resultado es superior a una
Unidad Mnima de cultivo.

4. Resolucin Judicial, o Actos Administrativos.

Accede al Registro de la Propiedad. Si no, un tercero podra adquirir de buena fe. Esto
sera una adquisicin preventiva.
5. Prohibiciones Voluntarias.
Lmites:
- La finalidad sera que el Ordenamiento pueda tutelar.
- Temporalidad. No se pueden sustraer los bienes del trfico jurdico para
siempre.

Art. 781 CC: Sustituciones fideicomisarias:

a) Bienes para un primer heredero (Sr. A)
b) Cuando el Sr. A muera, pasarn al Sr. B.
c) El Sr. B podr disponer de los bienes.
Solo podr llamar a dos personas ms (2 llamamientos, a parte del heredero principal)
Ms de un segundo llamamiento ser nulo.
Rgimen distinto:
- Actos gratuitos: Donaciones, testamentos, capitulaciones patrimoniales S
acceden al Registro de la Propiedad (Art. 26 LH)
- Venta de un bien a un tercero, quien se compromete a no enajenar el bien
durante un cierto tiempo o hasta que no se cumpla cierta condicin:
PRESTACIN CONTRACTUAL, la cual NO accede al Registro de la
Propiedad.
Los daos que se causaran en caso de vender, se cifrar en una cantidad, la
cual se asegurar mediante hipoteca, que se inscribir para asegurar la
obligacin de NO HACER.

11/10/2012.

La Comunidad.
Comunidad: un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.
Hay comunidad cuando hay derecho cualitativamente idntico al de otras personas,
independientemente de que tambin lo sea cuantitativamente.
Ej: Sr. A (70%) y Sr. B (30%): Comunidad, cualitativamente igual, pero no
cuantitativamente.
Contractual Puede alcanzar Personalidad Jurdica Genera ganancias (patrimonio
dinmico)

Sociedad: Dos o ms personas se obligan a poner bienes o dinero en comn para

repartir las ganancias.
No contractual (legal) No puede alcanzar Personalidad Jurdica Patrimonio
esttico.
Principios de la Comunidad.
1. Principio de la voluntad: Acuerdo de los comuneros. Si no hay acuerdo, habr
que atenderse al CC.
2. Principio de proporcionalidad: Cargas, beneficios
3. Mayora (de cuota) en la toma de acuerdos. Gestin: mayora / Disposicin o
alteracin: unanimidad.
Tipos de Comunidad:
1) Segn la fuente:
a. Legales. Ej: Mezcla de vinos. Las ganancias se repartirn en funcin del
valor de cada vino / Comunidad hereditaria. Se sucede el patrimonio en
general, no bienes en concreto.
b. Negocial. Nace de la voluntad de los particulares.
2)
a. Comunidad Romana. Arts. 392 y ss.
- Enfoque individualista. La Comunidad es una situacin odiosa de la que hay
que librarse cuanto antes.
- Divisin por Cuota, que se puede enajenar incluso a terceros extraos.
- Accin de divisin de la cosa comn en cualquier momento.
- Accin de retracto de comuneros.
Ej: Comunidad compuesta por A, B y C. A vende a W. Entonces, B y/o C tiene derecho
a esta accin, pagando a W lo que pag, concentrndose as los derechos hasta que
se concentre en una sola persona.
b. Comunidad Germnica. De Mano Comn.
- Comunidad deseable, porque sirve a un bien superior y, por tanto, hay que
mantenerla.
- Inconcebible hablar de cuotas. No se puede disponer de una participacin: No
se puede enajenar, ya que hay que tener una cualidad para ser comunero. Ej:
Sociedad de gananciales, unida a la cualidad de cnyuge.
- Carcter permanente. Ej2: Aprovechamientos vecinales de pastos y leas.
Pacto de una Servidumbre sobre una finca a favor de quienes, en cada
momento, sean vecinos de un pueble. Esto es una Servidumbre PERSONAL,
con un nmero determinado de beneficiarios.
- Ej3: Comunidad hereditaria. 3 sobrinos por partes iguales, no dndoles bienes
concretos:
Finalidad: liquidar las deudas del causante.
Accin para pedir la particin: para dejar de tener un derecho en
abstracto, y se me entreguen unos derechos en concreto.
Derecho abstractos: anotables preventivamente en el Registro.
Enajenable. Embargo del derecho hereditario en abstracto para cuando
se concreten bienes, cobrar.

En nuestro CC, la Comunidad es romana, porque todo gira en torno a la CUOTA, que
determina nuestra participacin en los beneficios y en las cargas. Salvo prueba en
contrario, se presume que las cuotas son iguales.
Todos los comuneros pueden usar la cosa. Requisitos:
- No puede alterar el destino de la cosa.
- No puede excluir del uso de la cosa a los dems comuneros.
Puede que haya una Cuota superior al resto; pero quien la posea no puede pretender
excluir al resto de aprovechamientos simultneos. Los particulares podrn pactar un
Aprovechamiento No simultneo.

Vas:
1. Ceder el uso de un tercero. Ej: arrendamiento. Los frutos se hacen de la
Comunidad, porque la cosa tiene unos gastos. Luego se repartir segn la
cuota.
2. Adoptar periodos rotatorios. Mayor o menos segn la cuota.
Problema: Meses -> Se pueden dar acuerdos abusivos. Lo justo seran pactos
rotatorios.
Art. 398 CC: Mayora de cuotas.
- Si una persona que tiene la mayora quiere imponer un uso abusivo, habr que
acudir al Juez. Ej: nombramiento de un administrador.

15/10/2012.
Mayora de las cuotas (70%):
- Acto de Administracin: Puede.
- Acto de alteracin o Acto de disposicin: Unanimidad -> hipoteca,
enajenacin

Art. 388: En caso de uso abusivo o de desacuerdo, habr que acudir al Juez.

- En la Comunidad todo gira en torno a la Cuota. Cuando renuncio a ella, me

liber y se produjo un incremento en la Cuota de los dems.
- Cuando se trata de mantener la cosa comn, cualquier comunero puede gastar
lo necesario, y luego reclamar a los dems la parte correspondiente (Gastos
necesarios) Pueden ser materiales (fsicos) o jurdicos.
- Hay otra serie de gastos que NO son obligatorios, sobre los cuales no puede
decidir cualquier comunero, aunque esos gastos puedan ser ventajosos
(gastos suntuarios)
- Tampoco un comunero puede alterar la cosa comn, ni aunque resulte
ventajoso para la misma y para los dems (Mejoras)
- Las Alteraciones o Disposiciones deben ser aprobados por todos, qu ocurre
con las Acciones? Puede actuar uno solo. Stc: favorable (beneficio de todos) o
adversa (no perjudica a todos)
Ej: Art. 1933 CC: lo ganado (prescripcin adquisitiva) por un comunero lo
aprovechan los dems. Si un comunero usucape, y llega a adquirir la
Propiedad, esto beneficiar a todos. La Comunidad ha usucapido por los actos
del comunero.
Ej2: Art. 548 CC: Si la servidumbre no se usa, prescribe. Ahora bien, basta con
que un comunero la use para impedir su prescripcin.
- Ningn comunero est obligado a permanecer en la Comunidad. Podr:
1. Renunciar todos a la cuota, menos uno.
2. Consolidacin por compra de la Cuota de los dems.
3. Divisin de la cosa comn:
a) Convencional. Practicada por los comuneros.
b) Por terceros (discrepancias) Ser arbitral o judicial.
- No es posible la divisin en los siguientes casos:
a) Cosa indivisible. Art. 400.1 CC.
Objetiva: material.
Jurdica.
b) Pacto de indivisin. Art. 400.2 CC.
No puede exceder de 10 aos; pero puede prorrogarse:
Una sola prrroga o varias.
Cada prrroga NO podr exceder de 10 aos.
- Art. 406 CC: En lo no dispuesto en la particin, se estar a lo que diga la
herencia. En la particin convencional, cada uno se llevar la proporcin a su
cuota; en la particin por tercero, habr de haber una regla de igualdad,
repartindose los bienes de la misma naturaleza en todas las cuotas.
Ej: Bienes muebles, inmuebles y dinero: todas las cuotas deben tener de los
tres, aunque sea en menor medida.

16/10/2012.
Participantes en la Divisin.
Art. 403 CC: Comuneros, acreedores y cesionarios. stos ltimos tambin son
comuneros (personas a las que los partcipes han cedido derechos)
Todos los que eran comuneros quedan obligados por eviccin, salvo:
1. Que se haya pactado. Para que el pacto sea vlido, debe haber buena fe.
2. Que haya eviccin, cuya causa sea posterior a la divisin.
3. Que la cosa se pierda, pero por culpa del adjudicatario.
Si alguno de los comuneros es insolvente, los dems tienen que suplir la falta, sin
perjuicio de que puedan reclamarle cuando deje de serlo.

La Medianera.
Conjunto de derechos y obligaciones que dimanan para los propietarios de fundos
continuos, por compartir un elemento de separacin comn.
Se mal-regula en el CC, en el apartado de las Servidumbres.
Constitucin:
1. Por acuerdo entre los interesados. Contrato:
a) Acuerdo. Se construye entre ambos.
b) Muro construido por uno, y luego el otro quiere adquirir la medianera,
indemnizando por mi suelo y por la obra.
c) Acto unilateral del dueo de uno de los fundos. ste acta por su cuenta,
pudiendo dar lugar a una Servidumbre.
Art. 572 CC: Se presume medianera, a no ser que se demuestre lo contrario:
1. Punto comn de elevacin. Arts. 577 y 578 CC.
2.
3.

Clases de Medianera:
- Medianera homognea. La pared separa dos edificios con elementos idnticos.
- Medianera heterognea. Tambin puede existir (segn la doctrina)
Lo decisivo es el cercamiento. Es secundario que las Propiedades sean homogneas.

Los medianeros pueden edificar y apoyarse en el muro comn e introducir vigas hasta
la mitad de su grosor, siempre que se lo comuniquen al otro y no impidan ejercer sus
derechos.
Si quiere sobreelevar la pared comn, si es en mi propio inters, ser a mi costa. Si al
otro medianero le viene bien, y lo usa, deber pagarle la mitad de la obra y la mitad del
valor del terreno.
Los medianeros tienen la obligacin de realizar los gastos necesarios para que el muro
se mantenga.
Si derribamos el edificio que se apoya en el muro, puedo renunciar a la medianera. Si
el derrumbe del edificio le produce dao al muro, deber repararlo.
No existe medianera. Ejemplo:
a) Si en la pared hay una ventana.
b) Obras, Zanjas entre dos fincas, pero la tierra solo est en un lado.
c) Etc

Propiedad Horizontal.
Se refiere a la Propiedad por piso.
Tipos de Propiedades:
1. Privativa. Propiedad en exclusiva, que tiene salida a un elemento comn o a la
va pblica.
2. Elementos Comunes (cuota): Azotea, bajantes, fachadas
Cuando se transmite el elemento privativo, tambin asume la cuota sobre los
elementos comunes.

La Propiedad Horizontal nace para hacer frente a la escasez del suelo urbano y el
fenmeno migratorio. LPH: 1950, cuya reforma ms importante se llev a cabo en
1999:
1. Suprime la regla de la unanimidad y la restringe a casos excepcionales, ya
que sta paralizaba la vida de la Comunidad: sistema de mayora de cuotas,
ms o menos significativa, segn los objetivos.
2. Morosos.
Al Propietario moroso se le suprime el derecho al voto.
Acepcin real del piso al pago de los gastos comunes.
Obligacin del transmitente, de declarar que se haya al corriente de la
obligacin de pago de los gastos comunes. Responde el piso por lo
debido este ao y el anterior.
3. Obligacin de constituir un fondo de reserva. Cantidad con la que se pueda
hacer frente a la conservacin del inmueble; y para hacer frente al pago de un
seguro obligatorio.

17/10/20112.

La Ley de la Propiedad Horizontal y el Art. 396 CC pone ejemplos de elementos

comunes. NO nmeros clausus.
- Elemento comn: todo aquello que no tiene la consideracin de privativo.
- Elementos procomunales: elemento comn que podra devenir privativo por
 producirse la desafectacin.
Ej: mediante acuerdo de propietarios, se prescinde del portero y queda libre el
habitculo donde ste viva. Por unanimidad, ste se puede vender a un tercero, quien
contar con cuota en la Comunidad -> modificacin del ttulo de Constitucin ->
DESAFECTACIN.

Tipos de elementos comunes:

1. Por naturaleza.
2. Por destino.
Puede haber elementos comunes que se utilicen en exclusiva por un propietario.
Entonces, en cuanto a los Gastos:
- Uso normal: el que usa ese elemento comn en exclusiva. Ej: pintura.
- Problemas derivados del edificio que pongan en peligro la seguridad del
edificio; o vicios de construccin: Comunidad.

Todo gira en torno a la CUOTA. En el ttulo de constitucin se determina la cuota de

cada Propietario, determinada en centsimas. Cuota: modelo por el que se determinan
las cargas y beneficios.

A la Propiedad Horizontal se someten:

Las Comunidades constituidas que tienen Ttulo de Constitucin, donde consta el
supuesto de hecho que da paso a un rgimen de Propiedad Horizontal.
a) Edificio ya construido. Ej: 3 hermanos que heredan una casa de tres
plantas y cada uno se queda con una.
b) Edificio pos construir. Ej: Un hombre tiene un solar y proyecta construir un
bloque de pisos. Pre-horizontalidad: puede acceder al Registro.
Problema: se compra a ttulo privado, con uso exclusivo del patio; pero al final, el patio,
en el ttulo de constitucin, pone que el patio ser de uso comunitario.
- El constructor es el dueo y vende por contrario privado.
- Al ser dueo, puede alterar el ttulo constitutivo, porque al celebrar los
contratos, los compradores an no son Propietarios. Si hubiere escriturado o
transmitido, no podra.
- Si el patio es para todos, en caso de incumplimiento de contrato, habr
indemnizacin (Art. 1101 CC)

Contenido del Ttulo de Constitucin:

No se requiere la forma pblica, pero normalmente se hace as, porque si no, no
podra acceder al Registro.
a) Contenido mnimo:
Descripcin del edificio en su conjunto.
Descripcin y enumeracin consecutiva de los elementos privativos.
Cutos sobre los elementos comunes.
Criterios para constituir la cuota:
Superficie de cada piso y local.
Si es interior o exterior.
El emplazamiento.
El uso que, presumiblemente, va a hacer de los elementos
comunes.
* Clusulas de exoneracin de gastos: Vlidas. Ej: El Bajo puede No tener que
mantener el ascensor; pero si hay que reponerlo, s tiene que contribuir. Es necesario
que no se use el elemento objeto de exoneracin.
b) Contenido facultativo:
- Estatutos. Se critican por reiterar la LPH. Son normas sobre el uso y el disfrute
de los elementos comunes y de los pisos y locales. Ej: limitaciones del dominio:
Bar, Consultas profesionales, etc
Adaptacin de la LPH a las peculiaridades de cada Comunidad
(Administracin, conservacin

22/10/2012.

RESUMEN: Normalmente, para alterar los elementos comunes, es necesaria la

unanimidad. Pero esta regla ha sido suavizada, ya que se permite a los Propietarios
hacer determinadas obras que no pusieran en peligro el edificio y que fuesen
necesarias.

Reglamentos: Rgimen interior: Reglamentan la convivencia entre Propietarios:

Normas relativas al uso de elementos comunes.
Ej: Piscina comn (horario, temporada), Ascensor (nios acompaados de adultos),
Horario de recogida de basura por el portero, etc Vinculan tanto a titulares del
dominio, como a arrendatarios.

Derechos y Obligaciones.
Mxima utilizacin del Propietario del elemento privativo, siempre que respete la
Propiedad de otras personas y los elementos comunes.
Obligaciones:
- Evitar causar daos o desperfectos.
- Uso del elemento privativo ordenado para mantenerlo en buen estado,
indemnizando a otros Propietarios por daos y perjuicios.
- Art. 7: No realizar actividades insalubres, peligrosas a travs de la accin de
cesacin (apercibiendo primero) Esta accin puede dar lugar a la privacin del
uso de la vivienda por un tiempo de hasta 3 aos.
- Deber de comunicacin. Obras en las que estn comprometidos elementos
comunes.
Aunque se haga una obra que no afecte a ningn elemento comn, debe comunicarlo
al presidente de la Comunidad.
- Soportar las Servidumbres necesarias para instalar servicios comunes.
Indemnizacin por los daos que se puedan causar.
- Deber de contribuir a los Gastos comunes.

Tipos de Gastos en relacin con las Obras:

1. Necesarias.
Art. 10. Son Gastos ineludibles por estar comprometida la seguridad del edificio
(estructura, accesibilidad, habitabilidad, seguridad) Cualquier Propietario las puede
exigir.
Gastos: responde cada Propietario, en virtud del Art. 9 en proporcin a la cuota.
Si obstaculizas el cumplimiento de la obligacin, se impondrn sanciones
administrativas.
Problema: Puede haber alguien que diga que no es una obra necesaria.
Caso peculiar: Discapacitados. Art. 10: es un Gasto necesaria el de las reformas que
aseguren la accesibilidad de los discapacitados, adaptando los elementos comunes o
instalando dispositivos mecnicos para que puedan acceder al exterior. Estarn
Obligados mientras que no excedan de 3 mensualidades ordinarias.
2. Innovaciones.
Se trata de nuevos elementos comunes o nuevos servicios que se quieren introducir.
Habr que analizar esos elementos. Si no son indispensables para conservar,
acceder, asegurar, habilitar el inmueble, no podrn ser exigidos por ningn
Propietario.
En funcin del asunto, el legislador exigir mayoras distintas. En algunos casos,
conviene aligerar la decisin y, en otras, postergarla.
Ej: Portero, guarda de seguridad, ascensor 3/5 partes de los propietarios; o bien 3/5
partes de las cuotas.
Para instalar servicios de telefona o para el aprovechamiento de energas: Art. 18.2.
Bastar con la peticin de cualquier propietario; o bien por la aprobacin de las 3/5
partes propietarios.
Disidentes: Puede ser excluido o no. Ej: Piscina, gimnasio, etc Es injusto que sea
obligado a mantener este Gasto:
a) Excede de 3 cutas mensuales. Si no se puede privar, no es justo el aumento
de la cuota.
b) Si se puede privar. Efectivamente, se privar; pero si en el futuro quiere hacer
uso del elemento, deber pagar los Gastos que le corresponderan.
23/10/2012.

En caso de que una derrama se aprueba cuando yo era propietario, pero cuando son
exigidas las cantidades, ya he vendido el piso. Deber pagar esa derrama el nuevo
dueo, que ser quien disfrute de la reforma.
Yo podr realizar obras, siempre cuando no sobrepase los siguientes lmites:
- No alterar la configuracin externa del edificio.
- Perforar las cubiertas.
- No poner en peligro la seguridad del edificio.
- No obviar los derechos de otros Propietarios. Ej: salida de humos que moleste
a otros Propietarios.
- Informar al presidente.

Cuando un piso se divide en dos:

- Si el Propietario es el mismo, no se afecta la cosa, por lo que no tiene que pedir
permiso.
- Si uno es de un Propietario, y el otro se lo da a alguien, o se lo vende, afecta a
la cuota, por lo que necesita autorizacin de la comunidad (UNANIMIDAD) para
que se reconozca la enajenacin a efectos jurdicos.
Tambin se necesitar UNANIMIDAD cuando el vecino me compra parte de mi piso
para agregarlo al suyo, ya que se estar modificando el ttulo constitutivo y la cuota.

En caso de que un Propietario haga obras para las que necesita autorizacin, sin
tenerla: si las obras se ejecutaron a la vista de todos y no se emprendieron acciones
legales; si ahora otro Propietario hiciese lo mismo o algo parecido y se emprenden
acciones legales por enemistad, este segundo Propietario podra alegar
consentimiento tcito basndose en el Principio de Igualdad.

Cmo se extingue la Propiedad Horizontal?

1. Destruccin del edificio. Cuando reconstruirlo supondra un sacrificio
econmico que excede del 50% del valor actual del edificio.
2. Pasar a un rgimen de copropiedad o de propiedad ordinaria.
Una persona compra todos los pisos de un edificio: no se extingue la
Propiedad Horizontal.
Ley: Accin de divisin de la cosa comn: no tiene efectos en este caso. No
apta para extinguir la Comunidad.
Cmo se desafecta? Se procede a escritura pblica para la desafectacin del
rgimen de Propiedad Horizontal y se pagan los Impuestos pertinentes
derivados de esta operacin.
Ej: Se compra una casa entre dos, que se divide y se afecta al rgimen de Propiedad
Horizontal. Si la del bajo compra el piso del primero, y no quiere un rgimen de
Propiedad Horizontal, tiene que acudir a escritura pblica otra vez para desafectarla.

24/10/2012.

rganos de la Propiedad Horizontal.

1. Junta de Propietarios. Mnimo, una vez al ao.
A la Junta asisten los Propietarios:
a) Personalmente.
b) Legalmente: - Legal; o Voluntaria, por pertenecer a varias personas. El
usufructo asiste al Propietario.
Votarn los Propietarios que hayan satisfecho todas las obligaciones vencidas
para/con la Comunidad.
Problema: Se tienen en cuenta los morosos para formar las mayoras? NO.
Los morosos acudirn a la Junta y expresan su opinin, pero no votarn, a no ser que
consignen judicialmente las cantidades.

Los acuerdos tomados en Junta se recogen en el Libro de Actos, firmado por

Presidente y Secretario.
El acuerdo es impugnable cuando:
a) Sea en beneficio de uno o varios Propietarios.
b) Vaya en contra de los Estatutos.
c) Sea contrario a la Ley.
Aunque se impugnen los acuerdos ante el Juez, esto no significa que se suspendan
los actos, a no ser que el Juez lo determine como medida cautelar.

Quin puede impugnar?

1. Quien salv su voto en la Junta.
 2. El ausente.
3. Personas indebidamente privadas de su derecho al voto.

Ocupacin.
Toma de posesin o aprehensin de una cosa mueble con la intencin de hacerla
propia.
Se toma la posesin para apropiarnos del bien (intencionalidad) por entender que el
bien no pertenece a nadie.
El menor tambin podr ocupar, si tiene suficiente discernimiento, pero para ejercer
los derechos derivados de la Propiedad, debiendo actuar los presentantes legales.

Hallazgo.
El hallazgo se realizar sobre cosas que no tienen dueo:
a) Nunca tuvieron dueo (nullius) Ej: conchitas de la playa.
b) Fueron abandonadas (derelictae)
A veces contemplamos el acto de abandono (peridico que t ves como lo tiran)
Es interesante saber si se trata de a) o b). Si es a), la cosa se convierte en nuestra
automticamente; y si es b) tambin, siempre que observes el acto de abandono, o
que por sus caractersticas se deduzca. Pero cuando, por sus caractersticas, no sea
creble que el objeto est abandonado, estaramos obligados a buscar al dueo. Si al
cabo de 2 aos no aparece el dueo, adquirimos por ocupacin.
Procedimiento:
1. Depositar el objeto ante la Oficina de objetos perdidos. Art. 615 CC: se
publicar este hallazgo durante 2 domingos consecutivos.
Puede ocurrir que:
a) La cosa se conserve sin problemas.
b) La cosa no se puede conservar. Entonces, se vende y se deposita su precio.
Si aparece el dueo, se le entrega el bien; y si NO aparece, se le entregar al hallador.
En el caso en que aparezca el dueo del bien, el dueo debe pagarle al hallador a
ttulo de premio la dcima parte del valor de la cosa.
Esto es una obligacin porque la persona ha actuado con rectitud, pudiendo obtener
beneficio de la misma (dinero) o no (taln nominativo)
No se tiene derecho a la recompensa cuando el comportamiento no es espontneo.
A veces, quienes pierden bienes, ofrecen una recompensa superior a la del CC: en
este caso, habr que pagar la superior (NO las dos), ya que es un PROMESA
PBLICA.
Tesoro.
Art. 352 CC: depsito oculto con alhajas y objetos valiosos. No se exige la antigedad.
Romanos: Nuevo: hallazgo oculto / Antiguo: tesoro.
Hay dos tipos de hallazgo:
1. El propietario encuentra un tesoro en propio suelo: SUYO.
2. Un extrao encuentra un tesoro en propiedad ajena o en propiedad del
Estado: MITAD para cada uno.

Si una persona encuentra un tesoro que tenga valor artstico, histrico o cientfico,
aunque sea en propio suelo, pertenece al patrimonio artstico espaol. El hallador
debe comunicarlos a la Administracin obligatoriamente para que la misma realice una
Tasacin, divindose el Importe que resulte de la misma entre el Hallador y el Dueo.

25/10/2012.

Ocupacin de Bienes Inmuebles.

Antes, exista la polmica sobre si se podran adquirir por ocupacin los Bienes
Inmuebles.
2003: los BI sin dueo conocido pertenecen a la Administracin. Se confirma que el
Estado no necesita ningn acto para adquirir estos bienes. Los particulares NO podrn
adquirir por ocupacin, aunque S por usucapin.

Ocupacin de Animales.
Ley de Caza, ao 1970 -> Ley de Flora y Fauna silvestre (andaluza, 2003 y Regl.
2005) -> Cdigo Civil.
Se distingue entre:
1. Animales mansos. Semovientes. Se consideran Bienes Muebles, por lo que se
 atiende al rgimen general.
2. Animales fieros.
3. Animales amansados o domesticados. Eran salvajes y, como consecuencia
del trabajo de hombre, se vuelven mansos (consuetudo revertendi) Cundo
se pierden estos animales? Cuando vuelven a su antigua fiereza.

Sistema de plazos y situaciones puntuales:

Art. 465: extravo del animal amansado. Si es encontrado por otro, conservamos el
dominio durante 20 das desde la ocupacin del otro. Si el dueo lo reclama, el que ha
encontrado al animal tiene la obligacin de devolver el animal, debiendo el dueo
satisfacer los Gastos que le hubiese ocasionado el animal. En el caso de que no se
reclame pasados los 20 das, el hallador adquirir la propiedad por ocupacin.

Prdida del enjambre de abejas:

Si pierdes tu enjambre de abejas, tienes derecho a entrar en fundo ajeno para
perseguirlo (Art. 612 CC) con permiso del dueo e indemnizando por los daos que
pudieses ocasionar. Si se deja de perseguir 2 das, se perder la Propiedad.

Criaderos de palomas, peces o conejos. Art. 613 CC.

Ej: Las palomas vuelan a otro lugar (de criadero en criadero):
- No fraude: las palomas pertenecen a donde estn.
- Fraude: pertenecen a su dueo primitivo en el caso de que sean atradas por
algn artificio o fraude.

Accesin.
Siendo Propietarios de un bien, ste recibir una influencia externa por la que queda
incorporado algo al mismo sin posibilidad de separacin: RES NOVA.
La regla es que el Propietario de lo principal, adquiere tambin la Propiedad de lo
accesorio.
Se puede producir:
1. Por naturaleza. Ej. Aluvin.
2. Por voluntad del hombre:
a) En los BI. Inmobiliaria.
Ej: una persona siembra en mi terreno, incluyendo la cosa mueble a un inmueble.
b) En los BM. Mobiliaria.
Ej: Alguien es Propietario de un cuadro; y luego viene otro y lo enmarca, sin poder
separar el marco del cuadro. En este caso, se atribuir la Propiedad de lo accesorio al
dueo de lo Principal, por lo que habr que decidir qu bien es la principal.

La verdadera Accesin es la CONTNUA: siempre habr un elemento del exterior (de

fuera hacia adentro) sta se diferencia de la Accesin DISCRETA, por FRUTOS y por
PRODUCCIN, porque sta se da de adentro hacia afuera. El Propietario puede
extraer del Bien sus Frutos (facultad de dominio)

Principios de la Accesin.
1. Huir de la Comunidad o condominio, excepto en caso de MEZCLA.
2. Lo ACCESORIO sigue a lo PRINCIPAL. El problema es que, a veces, no est
claro qu es cada cosa. Arts. 376 y 377 CC: Generalmente, ser principal lo
que se incorpora; pero puede ocurrir que se considere principal al bien que
tenga ms valor.
3. Principio de BUENA FE. Ej: siembra: abonar una parte al que sembr.
4. NADIE puede enriquecerse a COSTA DE OTRO.
29/10/2012.

La Accesin NATURAL.
Aluvin: los Propietarios de previos ribereos hacen suyo el arrastre paulatino de las
aguas, bien por inconvenientes soportados; bien por la agricultura.
No se perdera el terreno inundado por crecidas extraordinarias.
Ablucin: fenmeno violento de las aguas.
Puede ocurrir que se segregue una porcin de terreno conocida, no perdindose la
propiedad de ese terreno segregado, no hay que indemnizar al Propietario del terreno
donde recae mi porcin del terreno.
rboles trasladados a otra finca. El Propietario los puede reclamar en el plazo de 1
MES. No accesin, sino adquisicin por Ley.
Mutacin del cauce de un ro:
a) Obra humana. Deben mediar trabajos iniciados previa concesin
administrativa.
b) Fenmeno natural. El terreno por donde discurre ahora entre el ro es de
dominio pblico. El antiguo cauce se divide entre los dueos de los predios
ribereos en proporcin a su longitud.
Islas:
a) Ros navegables y mar. Dominio pblico.
b) Otros ros. Puede adquirirlas los particulares:
i. Arrastres superiores. Criterio de la proximidad.
ii. Se divida en brazos la corriente del ro, invadiendo parte de mi finca. Se
conservar la Propiedad de mi finca.

Accesin INDUSTRIAL en Bienes Inmuebles.

Actuacin del hombre en el suelo.
Principios bsicos:
1. Superficies solo cedit.
El suelo es lo principal, todo lo adherido a l es accesorio (edificado, plantado o
sembrado) Art. 358 CC: lo que edificas, plantas o siembras en otra finca pertenece al
Propietario de la misma.
2. Necesidad de indemnizar.
Se habr de indemnizar al que edifica, planta o siembra para evitar un enriquecimiento
injusto, una vez que desvirtuamos la presuncin de que quien edific, plant o sembr
no es el dueo. Tambin habr que ver si haba buena o mala fe.
3. Evitar el condominio. El dueo del suelo indemniza, pero no hay condominio.

Casos:
a) Incorporacin en suelo propio con materiales ajenos. Construido o plantado en
nuestro suelo, pero los materiales eran de otro. Varios casos:
Si el dueo del suelo obra de buena fe, pagar los materiales (accesin)
En caso de que obre de mala fe, deber indemnizarse por daos y
perjuicios.
Si el dueo de los materiales puede retirarlos sin sufrir la cosa
menoscabe, lo har.
Siempre que haya mala fe, habr que indemnizar.
b) Operar en suelo ajeno, con materiales propios.
El artfice edifica, planta o siembra en suelo ajeno, pero con materiales propios.
Buena fe: el dueo tiene dos opciones:
1. Le interesa hacer suyo lo edificado plantado o sembrado, abonando una serie
de conceptos y aplicndose las reglas de liquidacin del estado posesorio:
Gastos necesarios: se abonan.
Gastos tiles. Mejoras.
Gastos de ornato o recreo. Si se pueden retirar, no se abona.
2. Tambin puedo obligar a que el artfice se quede con lo construido, pagando
el valor del terreno, o con lo sembrado, pagando una renta.
Mala fe: siembra o edifica, sabiendo que el terreno no es suyo. Art. 363 CC.
1. Opcin de hacer nuestro lo edificado, sembrado o plantado, sin indemnizar.
2. Imponer que reponga las cosas a su estado primitivo, afrontando los gastos de
ello el artfice de mala fe.

Laguna: No se le exige al de mala fe que indemnice o pague renta. As, se protege

ms al de mala fe, que al de buena fe: No hay posibilidad de quedarse con la cosa.
30/10/2012.

c) Construir en suelo ajeno con materiales ajenos.

1. Se permite al dueo de los materiales retirarlos, si la obra no sufre deterioro.
2. Art. 365: Obliga al dueo del terreno a responder del valor de los materiales
subsidiariamente, si el que los emple no tiene para pagarlo.
No hay lugar a esto cuando hace uso de la opcin del Art. 363 -> Actuacin de mala
fe, eligiendo reponer la finca al estado anterior.
- Artfice de mala fe conforme a los materiales, y de buena fe respecto al terreno.
El artfice deber pagar al Propietario de los materiales el valor de stos +
indemnizacin. El Propietario del terreno solo estar obligado a pagar
subsidiariamente el valor de los mrmoles, pero no la indemnizacin.
3. Accesin invertida / Construcciones extralimitados.
Elaboracin jurisprudencial.
En la accesin siempre se ha considerado el suelo como principal; pero aqu se parte
de que lo principal es la edificacin y, por tanto, el Propietario de la edificacin hace
suyo el terreno sobre el que est la edificacin, previo pago de determinadas
cantidades y bajo determinados requisitos.
Este fenmeno se produce: constructor que, de buena fe, ha construido parte en
terreno propio, parte en terreno ajeno. Accede, por tanto, a la Propiedad del suelo
ajeno, pagando lo conveniente ms indemnizacin por la prdida de valor de la finca.
Requisitos:
a) Edificacin, parte en terreno propio, parte en terreno ajeno.
b) Constructor: dueo de lo construido.
c) Buena fe en el momento de iniciar la construccin -> incompatible si el otro
formula oposicin, a no ser que crea que su derecho es ms fuerte que el del
otro.
d) Que la construccin forme un todo indivisible.
e) El valor de lo construido sea materialmente superior al valor del suelo.
Porqu NO condominio?
- La Comunidad es odiosa para el legislador.
- Es una solucin absurda: puede que el terreno invadido sea muy pequeo por
lo que sala perdiendo el constructor, ya que el que ha visto invadido su terreno
se llevara unos beneficios extraordinarios.

Accesin en Bienes Muebles.

1. Adjuncin / Unin.
Unin de dos Bienes Muebles, sin poder separase -> Res Nova. Ej: lienzo y marco: si
pueden separarse, los Propietarios podrn separarlos.
Lo general ser que el dueo de lo principal, haga suya lo accesorio.
Para saber qu es principal y qu accesorio:
a) Criterio de la finalidad. Si una cosa sirve para usar o embellecer otra, ser
ACCESORIA.
b) Criterio econmico. La cosa que parece accesoria. Tiene un valor superior. Ej:
Marco de oro (Principal) + lienzo de escaso valor (Accesorio) En este caso, el
dueo de lo principal puede separarlo, aunque sufra detrimento lo accesorio.
Art. 378 CC.
c) Criterio del volumen.
Voluntad:
a. Voluntad del dueo de lo principal (Lienzo)
Buena fe: Lo accesorio sigue a lo principal, teniendo que pagar el valor.
Mala fe: El dueo de lo accesorio, puede pedir:
- La separacin, aunque el lienzo se pierda + indemnizacin.
- Pago de lo accesorio + indemnizacin.
b. Voluntad del dueo de lo accesorio (Marco)
Buena fe: Lo accesorio siguen a lo principal, teniendo que pagar el valor.
Mala fe: Pierde todo derecho sobre la Res Nova, no pudiendo reclamar nada y tendra
que indemnizar.
* Si ambos tiene mala fe, se neutraliza: buena fe de ambos.
31/10/2012.

2. Mezcla.
Unin de dos cosas que no se pueden separar. Ej: Aleacin de metales, vinos
El legislador ha optado por el condominio, dando lugar a cuotas en proporcin al valor
de lo mezclado.
Puede producirse:
a) De acuerdo entre ambos.
b) Por voluntad de uno:
i. Buena fe: condominio.
ii. Mala fe: el que mezcla, pierde su cosa + indemnizacin.
Problema:
Derechos de terceras personas. Ej: cosa mueble consumible. Si se pueden separar, se
mantienen. Si no, se extinguirn, y stas personas deberan ser indemnizados.
Dinero: no se confunde.
3. Especificacin.
Hay que aplicar el trabajo humano a una materia que no nos pertenece. Ej: escultura
de mrmol telas de un vestid: COSA NUEVA.
No hay que confundir con la reparacin o restauracin, ya que no se est creando una
Cosa Nueva.
Buena fe: El legislador protege las obras de ingenio. As, se adquirir ipso iure (por
ministerio de la Ley), naciendo un derecho de crdito conforme al dueo del material.
Si el valor del material es mucho ms valioso, podr:
- Quedarse con la obra y pagar lo conveniente por la obra o;
- Dejarle al otro la obra, teniendo ste que pagar el valor del material.
Mala fe: No tiene derecho a reclamar nada + indemnizacin por daos y perjuicios.
Usucapin.
Adquisicin de la Propiedad o de otros derechos reales por poseer pacfica, pblica e
ininterrumpidamente; y en concepto de dueo durante el tiempo que la Leu marca.
Objetivo: purgar los defectos de la adquisicin.
Fundamento: dos tesis:
1. Subjetiva. Castigar al Propietario negligente. Castiga la pasividad.
2. Objetiva. Proteger el trfico jurdico y hacer que la realidad coincida con la
apariencia.
Clases:
1. Ordinaria:
a) Mobiliaria: 3 aos.
b) Inmobiliaria: Presentes (10 aos); Ausentes (20 aos)
Cuando concurre el justo ttulo y la buena fe: Plazos ms cortos.
2. Extraordinaria:
a) Mobiliaria: 6 aos.
b) Inmobiliaria: 30 aos.
Cuando hay mala fe, habr ms impedimentos (plazo ms largo)
Puede ocurrir que, durante un periodo de tiempo, el Propietario estuviera presente y,
en otro periodo de tiempo, estuvo ausente: Art. 1958 CC. Cada 2 aos de ausencia,
habr 1 ao para completar los 10 del presente.
Presunciones:
- El poseedor que posey antes y que posee ahora, posee tambin en el tiempo
intermedio, salvo que el que usucape reconozca que el bien es de otro.
- Posibilidad de unir nuestra posesin a la de la persona de la que traemos
causa. Diversos fenmenos:
A) Unin de Posesiones.
Adquisicin derivativa y por actos inter vivos: si quien nos vendi no era Propietario, no
puede transmitir el bien al Sr. A; pero si el Sr. A llevaba un tiempo usucapiendo, el Sr.
B puede unir ese tiempo al suyo. Ahora, si el Sr. W reclama, y est fuera de plazo, el
Sr. B puede ejercitar la reivindicatoria.
B) Sucesin en la Posesin.
Heredero, quien adquiere la misma posesin del causante. Art. 440 CC.
El Sr. A muere el 1 de Enero. El Sr. B (heredero) puede aceptar hasta el 1 de Marzo,
pero si acepta el 1 de Marzo, la herencia se retrotrae al 1 de Enero.
Art. 442 CC: El Sr. A tena mala fe en la usucapin, por lo que se le aplicara el plazo
ms largo. El Sr. B no sabe que era de mala fe, por lo que se sucede la misma
posesin, pero no en la mala fe, ya que es una cualidad subjetiva.

Casos en que haya Primero buena fe, y luego mala fe. Ej: usucapin ordinaria entre
presentes: El Sr. A usucape 5 aos de buena fe, y entonces se entera de que el del Sr.
B. Entonces, pasara a ser usucapin de mala fe: me quedaran 5 aos para usucapir,
pero el periodo que restara (5 aos) se multiplica por 3 -> 15 aos restaran para ser
Propietario.
5/11/2012.

Derechos Reales Usucapibles.

Ej: no se podr usucapir la hipoteca, si la inscripcin no se hace.
A) La Servidumbre s puede usucapirse, siempre que sea continua y aparente:
1. Continua, cuando su uso puede ser incesante sin acto humano. Ej: Acueducto.
2. Discontinua. Ej: servidumbre de paso.
B) El Usufructo tambin puede ser susceptible de la usucapin. Y tambin el uso, la
habitacin y los ttulos nobiliarios (40 aos)
*No se podrn adquirir los apellidos y el estado civil. Tampoco se podrn usucapir los
bienes de dominio pblico.
C) Cosas hurtadas o robadas (mala fe) respecto de los autores e encubridores.
Art. 1956 CC: no sern prescritas. Dos interpretaciones:
1. Estimar que los autores o encubridores podran usucapir, pero no hacer valer
la usucapin hasta que no prescriban las responsabilidades penales.
2. En el momento en que prescriban las acciones penales, no empezar a contar
el tiempo de la usucapin.

Capacidad, Quin puede usucapir? Contra quin?

Quin?
Todas las personas que puedan adquirir por los dems modos legtimos.
Contra quin?
Roma: Contra non valentem agere no currit praescriptio. La usucapin no opera contra
quines no se pueden defender. Accin rescisoria de dominio (bienes de un nio o de
un loco)
Espaa: Se pueden usucapir los bienes de cualquier persona. Ej: Nio -> sus padres
son quienes deben velar por sus intereses, pudiendo el nio cuando sea mayor de
edad, dirigirse contra sus padres por no velar por sus bienes.

La Usucapin tambin puede operar en la Comunidad:

1. Un comunero puede usucapir a favor de la misma.
2. Tambin puede ocurrir que, en un determinado momento, uno de los
comuneros deje de comportarse como tal, ejecutando actos de cara al exterior
como si fuese Propietaria nica. Si se mantiene esa situacin durante el tiempo
que marca la Ley, podr adquirir la Propiedad plena.

Intervencin del Concepto Posesorio.

Antes Comunero -> Ahora Propietario nico.
La usucapin surte efectos a favor y en contra de la Herencia, mientras sta est
yacente.

Requisitos. Condiciones:
1. La Buena Fe. Se puede usucapir con buena o mala fe, pero los plazos
cambian. La mala fe sobrevenida le perjudica.
2. Justo Ttulo. Art. 1952 CC: el que legalmente baste para transferir el dominio o
derecho real en cuestin. Ej: Compraventa, Permuta, Donacin, Legado NO
Arrendamiento, ni Comodato, ni Depsito.
3. Ttulo Verdadero. Existencia real. Si no, no vale para usucapir.
4. Ttulo Vlido. Si el que me transmiti era Propietario, el ttulo ser vlido
(objeto, causa, consentimiento y, en su caso, forma)
S servira un Ttulo Anulable, un Ttulo Revocable y un Ttulo Resoluble o Rescindible.

Reacciones por los Propietarios.

Se produce la interrupcin de la prescripcin:
1. Natural. Cuando se da un acto de la naturaleza que impide que pueda seguir
ejerciendo la posesin. Ej: caso de que la cosa que destruya o pierda, se
destruya la posesin + 1 ao sin interdicto. Arts. 460 y 1944 CC.
2. Civil. Ha habido una reaccin del Propietario de los bienes por va procesal
(Ej: demanda) y he sido debidamente notificado de esas acciones.
Actos:
a) Acto de conciliacin: Previo al procedimiento, susceptible de producirlo.
b) Acto de reconocimiento expreso o tcito del que est usucapiendo.
c) Demanda y citacin al usucapiente, aunque sea por Juez incompetente.
No se producen si no se respetan las solemnidades legales (desistimiento,
absolucin)

3/11/2012.

Efecto Retroactivo de la Usucapin.

- Respecto a las actuaciones realizadas en el periodo intermedio mientras
estbamos usucapiendo, cuando adquirimos la Propiedad, los efectos de esas
 actuaciones se retrotraen.
- Los actos realizados por el verdadero dueo, mientras otro usucapa, cuando el
usucapiente adquiere la Propiedad, devienen ineficaces.
- Usucapio libertatis. Usucapes tanto cuanto posees, podemos adquirir el
dominio libre de algo gravado? Dez Picazo: Si acta como si la finca estuviera
libre de cargas (uso y disfrute)

Usucapin ordinaria o extraordinaria. Dos casos:

1. Si, por ejemplo, en la CV se menciona que hay un usufructo, me faltar la
buena fe: 30 aos.
2. Si la CV dice que la vivienda est libre de cargas y tengo buena fe: plazo
corto, 10 aos, ya que se ignoraba la existencia del usufructo.

Renuncia de la Usucapin. Art. 1935 CC.

Se puede renunciar a la prescripcin ganada pero no a prescribir en lo sucesivo.
Hay que tener capacidad para enajenar.
Ej: Yo puedo renunciar a la prescripcin ganada a mi favor, pero no al bien. Ahora
bien, los acreedores pueden hacer valer esa prescripcin, si la renuncia fuera en
fraude de los mismos.

Acciones para Defender el Dominio.

A) Accin Reivindicatoria.
Accin del Propietario no poseedor contra el poseedor no Propietario. Pide que se le
reponga en la cosa y sus frutos y que se le indemnice..
Caractersticas:
- Accin real, oponible frente a cualquiera (erga omnes)
- Accin recuperatoria.
- Accin de condena por resolucin judicial.
A veces, el Ordenamiento Jurdico, para proteger la seguridad en el trfico jurdico,
decide que haya cosas irreivindicables.
El verdadero Propietario puede ir contra el que introdujo su bien en el trfico jurdico
de mala fe y lo ha vendido a un tercero de buena fe. Puede exigir responsabilidad civil
(indemnizacin) e inclusin penal.
Una persona puede constituir un usufructo y seguir siendo Propietaria; pero una vez
que el Propietario deja de tener la facultad de reivindicar, deja de serlo.
NO confundir con otras acciones, como:
1. El Interdicto, que repondra a la persona a una situacin de posesin de la que
fue despojada. Se protege el hecho de la posesin.
Se pretende con esto que no se tome la justicia por su mano; pero a ese
poseedor no se le prejuzga, protegindose aunque no tenga buena fe, ni sea
Propietario.
2. Terceras. Evitan que se embargue algo que no era del deudor.

Requisitos para la Reivindicatoria.

1. Dominio del demandante, no siendo necesario que ste sea nico
(Comunidad) Stc favorable: favorable a todos; Stc no favorable: perjudicial
SOLO al demandante.
2. Privacin ilegal.
Cuando una persona ha adquirido un bien, pero no se ha producido la entrega, yo no
soy Propietaria todava, por lo que NO puede reivindicar.
La Propiedad sobre el bien debe demostrarse.
Vas de adquisicin:
a) Modos originarios. Ej: Usucapin.
b) Modos derivativos. Prueba diablica: hay que probar todas las transmisiones.
Solucin: alegar los mismos plazos que para la usucapin: Unin de
posesiones del transmitente y del transmitido.
Cuando decirnos que tenemos que probar la Propiedad, no tengo porqu aportar
ningn documento escrito (usucapin de mala fe) Lo que tendr que justificar
(adquisicin originaria) es que soy Propietario, sea cual sea el medio por el que la
adquir.
Ej: No basta con un Testamento. Sociedad de Gananciales: No basta, ya que, como
consecuencia de la liquidacin de la Sociedad, puede no habrseme atribuido el bien.
 7/11/2012.

B) Accin contra una Persona que no tiene Ttulo.

1. La accin reivindicatoria nos lleva a probar nuestro dominio: el demandado debe
desvirtuar mi pretensin, pero no tiene que probar que es Propietario (pero puede
hacerlo) Pero basta con demostrar que el demandante NO es Propietario.
2. El demandante debe presentar ttulo donde se describa exactamente el objeto de su
pretensin (no algo parecido o igual)
3. Posicin del demandante: Actual e indebida.
El demandante, maliciosamente, puede entregarle el bien a otra persona. Entonces:
a) Continuo con el procedimiento.
b) El tercero (si es de buena fe) tiene una posicin atacable: Debe anotar la
demanda en el Registro de la Propiedad.
c) Si adquiere el tercero de buena fe y la demanda no est anotada, solo
procede pedir indemnizacin. Dicho tercero frustrar la reivindicatoria.
d) Si el tercero acta de mala fe, no puede ser condenado, puesto que al
iniciarse la reivindicatoria, no era poseedor; pero s puedo demandarlo
separadamente -> restitucin del bien + indemnizacin del primer condenado,
el cual puede exigir que se le devuelva la indemnizacin, pero no entera (se
detrae el valor del bien, pero no los Gastos por los procedimientos)

C) Accin Declarativa de Dominio.

El Propietario es perturbado en su derecho, pero no deja de ser poseedor. Consiste en
que haya otra persona que se jacta de ser Propietario.
Ej: Que en el Registro aparezca que el Propietario es el Sr. A, pero en realidad, el
Propietario es el Sr. B. Se busca que el Juez (declaracin) le reconozca al Sr. B el
ttulo y se cambie el nombre del Registro.
No es solo limitativa a la Propiedad, extendindose tambin a otros ttulos, como al
usufructo.

D) Accin Negatoria.
En su virtud, se niega que exista sobre la Propiedad un derecho real limitativo de
dominio que otra persona deca ostentar, consiguiendo el Propietario que se declare la
ausencia de gravmenes sobre el objeto de mi Propiedad.
Reivindicatoria: Privacin total / Negatoria: Privacin parcial.
El dominio se presume libre y es quien dice ostentar un derecho real limitativo de
dominio el que tiene que probarlo.
La Accin Negatoria nos protege contra intromisiones. Por tanto, la jurisprudencia lo
entendi de una forma muy amplia de forma que permiti que tambin la ejercitara un
titular de un derecho real limitativo de dominio -> Criticado por la doctrina.
Requisitos para ejercitar la Accin Negatoria:
1. Probar el dominio.
2. Probar la perturbacin de la que hemos sido objeto.
3. La perturbacin no puede identificarse con la privacin de la posesin.
El demandado tendr que probar que existe un derecho real limitativo de dominio.
Finalidad: que se deje de atribursele el derecho real limitativo de dominio.

Deslinde y Amojonamiento.
Deslinde:
- Accin imprescriptible.
- Enlaza con la facultad del Propietario de cerrar el objeto de su Propiedad (Art.
388)
- Objetivo: delimitar el permetro de nuestra finca.
- Vas:
a) No controversia. Deslinde convencional. Expediente de jurisdiccin
voluntaria -> se inscribe en el Registro.
b) Controversia. Proceso judicial. Juicio declarativo.
Problema: distingue el deslinde de la Accin Reivindicatoria, la cual NO es un
problema de confusin de linderos: habr que resolver el problema de determinar la
superficie de dos fincas colindantes, pero no resuelve el problema de la validez de los
ttulos.
Ej: controversia sobre si he adquirido por usufructo una parte de otra finca:
Reivindicatoria.
 8/11/2012.

Cmo practicar el Deslinde?

1. Mostrando los ttulos.
2. No hay ttulo, o el mismo no es suficiente: Habr que estar a la posesin de
los colindantes.
3. No ttulo, no resolucin por posesin: distribuir por mitad el objeto de la
contienda.
4. Tenemos ttulo, pero o se pasa o no llega, o exceden de la superficie real o no
es suficiente. El incremento o la disminucin se distribuir proporcionalmente
entre los fundos.

Practicando el deslinde, procederemos al Amojonamiento: colocacin de signos

externos que sirvan para indicar los trminos de mi finca.

Usufructo.
Roma: nace para salvaguardar el mantenimiento de un nivel de vida de la viuda.
Se trata de disfrutar de una cosa ajena, pero conservando la forma y la sustancia (no
alterar su finalidad econmica y su esencia), a no ser que la Ley o las partes autoricen
otra cosa (Regla Salva Rerum)
a) La Ley puede autorizar que se vulnere esta regla. Ej: usufructo sobre cosa
consumible, teniendo que restituir algo igual.
b) Por voluntad del Propietario; tambin se puede vulnerar esa regla.
Ej: El Sr. A le deja al Sr. B el usufructo y al Sr C la Propiedad de un bien; pero
el Sr. A puede indicar que, si el Sr. B est en una situacin de necesidad,
puede vender la finca -> usufructo con poder de disposicin.
Caractersticas:
1. Derecho real de goce sobre la cosa ajena.
2. Mobiliario o Inmobiliario.
3. Derecho Real limitativo de dominio: supone despojar al Propietario del uso y
del disfrute.
4. Limitado temporalmente: Vitalicio o Temporal (Ej: 5 aos)

Personas Jurdicas:
El usufructo tambin se puede constituir sobre personas jurdicas.
Ej: los frutos de una finca se destinan a una finalidad loable. Problema: Manos muertas
-> es necesario marcar un tope, que ser de 30 AOS. Si se dispone que dure 50
AOS, no ser nulo el negocio, sino que se permitirn los 30 primeros AOS.

Clases de Usufructo.
1. Segn las personas:
a) Simple.
b) Mltiples: Simultneo (Comunidad); o Sucesivo (A medida que los
derechos de unas personas mueren, van entrando otras con el lmite del
segundo grado)
Cuando se llama a varias personas al usufructo por ttulo testamentario, si una no
puede o no quiere aceptar, se produce el acrecimiento de las otras sobre la vacante.
2. Ordinario: Sobre bienes que NO presenten peculiaridades; Especial: Sobre
bienes que S presenten peculiaridades.
3. Mobiliario; Inmobiliaria.
4. Regular (el que marca el CC); De disposicin (ms all del uso y del disfrute)
5. Contenido: a) Normal (de disposicin); b) Cuasiusufructo o falso usufructo.
6. Total; Parcial.
Cuando se destruye la cosa parcialmente, el usufructo contina con la otra parte.

Sujetos.
1. Nudo propietario. Propietario despojado del uso y del disfrute. Puede coincidir
o no con el constituyente.
2. Usufructuario.
3. Constituyente.
Modos de Constitucin.
1. Inter vivos. CV, donacin
2. Mortis causa. Legados (se puede, sobre una misma Propiedad, dar a uno la
Nuda Propiedad y a otro el usufructo)

Objeto de Usufructo.
Todas las cosas en el comercio de los hombres que puedan producir goce. Tambin
los derechos, siempre que no sean personalsimos (uso y habitacin)
No tiene requisitos formales para su constitucin. Ahora bien, si se quiere Registrar,
habr que respetar las condiciones para ello.

Vas de Extincin.
1. Muerte del usufructuario. Si es vitalicio; Si es temporal (7 AOS) se hereda el
tiempo que reste.
2. Extincin por acaecimiento del trmino.
3. Por cumplimiento de la condicin.
Supuesto peculiar: Usufructo en contemplacin de que un tercero llegue a
cierta edad. Ej: usufructo del Sr. A hasta que el Sr. B (su hijo) llegue a la
matora de edad (18 AOS, aunque el hijo se muera); pero tambin puede
establecer que el usufructo sea velado por el hijo -> se extinguir cuando el hijo
muera (Art. 516)

15/11/2012.
Usufructo de Retracto.
Derecho a colocarnos en la posicin de una persona que adquiri por compra.
Ser ejercitado por el Usufructuario sobre el derecho de retracto, bajo el pago de las
cantidades que la persona ha pagado y los gastos del contrato.
Al finalizar el retracto, tendr que pagar las cantidades.

Usufructo de Accin Real.

Usufructo sobre una Accin Real -> Reivindicatoria, la cual pertenece al Propietario.
El Propietario da al Usufructuario los documentos de prueba necesarios para
reivindicar, actuando como su representante.
Cuando triunfe la Accin, se volver al mismo Usufructo ordinario sobre el bien.

El Uso y la Habitacin.
Se trata de Usufructos reducidos.
Uso: Da derecho al usuario a percibir los frutos del bien, en la medida en que sea
necesario para colmar sus necesidades y las de su familia. Ej: Tierras, animales El
objeto es un Bien Mueble.
Habitacin: Derecho a ocupar en una cosa ajena las piezas necesarias para l y su
familia. El objeto es un Bien Inmueble habitable.

Contenido del Derecho.

En el mbito de la FAMILIA:
- Uso: Personas bajo nuestro techo, incluida la Servidumbre.
Art. 525: estos ttulos son intransmisibles. La LH prohbe que se hipoteque este
derecho: Un tercero no puede adquirirlo. Si no se permite Hipotecar, no se podr
Enajenar.
- Habitacin: Personas a las cuales deberamos alimento (sustento, techo,
educacin, vestido)
Ej: padres, hijos, hermanos (auxilios necesarios para la vida), servidumbre
NO se incluyen los realquilados.
Art. 527: Tanto el usuario, como el habitacionista puede ir adquiriendo cada vez ms
derecho.
No tienen que cubrir en nada, excepto que el usuario y/o el habitacionista se hagan
con tal aprovechamiento del bien, que el Propietario no pueda obtener nada: mismo
tratamiento que el Usufructuario.

Inventario y Fianza.
El CC no prev nada sobre esto.
Al ser un derecho de contenido mnimo, no tendrn que hacer inventario, ni prestar
fianza.

Las Servidumbres.
Se trata de aprovechamientos parciales sobre el fundo de otro: es un derecho real
limitativo de dominio. Dos posibilidades:
1. Servidumbres parciales: Gravamen sobre un Bien Inmueble en beneficio de
otro perteneciente a distinto dueo.
2. Servidumbres personales: Gravamen sobre un Bien Inmueble en beneficio de
otra persona, una Comunidad, o varias personas.
Sin la Utilidad NO se entiende la Servidumbre.
Fuentes:
a) Voluntad de los particulares..
b) Por Ley. Ej: con el tiempo, las fincas que lidaban con la ma, se fueron
dividiendo hasta que mi finca se qued enclavada: derecho de paso hasta el
camino pblico.
Caractersticas:
a) Derecho Real: Accin confesoria.
b) Derecho del titular del fundo dominante a exigir que el titular del Sirviente:
1. Le deje hacer algo (atravesar el fundo)
2. Exigir que no haga algo. Ej: no edificar por encima de una altura.
NO se puede exigir que se haga algo. Excepcin: Servidumbre de apoyo en el muro: el
dominante se apoyaban en un muro del sirviente -> el dominante debe mantener el
muro.
c) Derecho real sobre cosa ajena.
d) Constituye una relacin entre dos predios (que no tienen porqu lindar)
e) Las Servidumbres son invisibles.
- El Dominante se divide, pero la Servidumbre NO, teniendo que soportar ms
que antes.
- El Sirviente se divide, as que cada titular deber soportar la Servidumbre que
le corresponda.
- El Sirviente pertenece a una Comunidad: Debe haber Unanimidad a la hora de
establecer la Servidumbre, ya que es un acto de enajenacin.
f) Las Servidumbres son gravmenes. Habr que probar que existe, ya que el
dominio se presume libre. En el ttulo de constitucin de la Servidumbre debe
incluirse la Utilidad y debe hacer Civiliter. Ej: Derecho de paso, escogiendo la
hora y el uso ms adecuados.
Tipos:
1. Prediales.
2. Personales.
Problema: Pastos y leas: podemos estar ante:
a) Una Comunidad de pastos.
b) Una Servidumbre Personal.
c) Una Servidumbre Predial.

19/11/2012.

Comunidades sobre Servidumbre.

- Comunidad de Pasto. Comunidad o Servidumbre?
Art. 600 CC: La Comunidad de pastos slo se establecer por concesin expresa de
los Propietarios, que resulte de contrato o de ltima voluntad, y no a favor de una
universalidad de individuos y sobre una universalidad de bienes, sino a favor de
determinados individuos y sobre predios ciertos y determinados.
En las Servidumbres Personales se puede redimir por voluntad unilateral, debiendo
indemnizar (4% sobre el valor anual de los pastos) Se expresa esta intencin con el
cerramiento de la finca. Art. 602: Criticado, porque as, el que cerca, extingue a
Servidumbre de otro, pero no la de l sobre otra finca no cercada (NO equitativo)
Distinguir:
1. Servidumbres continuas. Su uso es o puede ser interesante sin necesidad de
un acto humano. Ej: acueducto, conduccin elctrica, luz y vistas)
2. Servidumbres discontinuas. Su uso precisa un acto humano. Ej: Servidumbre
de paso: transitar, atravesar el fundo vecino, saca de aguas y abrevadero
El que una Servidumbre sea continua, no quiere decir que ininterrumpidamente, esa
Servidumbre se est ejercitando. Ej: canalizaciones de agua: suelo propio o va
pblica. Puede que solo pueda caer en el vecino -> Servidumbre de agua pluvial
(continua)
---
1. Servidumbres aparentes. Se anuncian mediante signos externos. Ej:
Acueducto.
2. Servidumbres NO aparentes. No revelan la existencia de la Servidumbre.
Hay algunas que pueden ser aparentes o no (Ej: Servidumbre de PASO)
Las Servidumbres Continuas y aparentes no tienen porqu ir unidas.
La Servidumbre puede ser continua y aparente; o no ser aparente. Ej: Servidumbre de
NO edificar.
---
1. Servidumbres Positivas. Permiten hacer algo al fundo dominante.
2. Servidumbres Negativas. Prohben al fundo sirviente hacer algo que sera
lcito si no existiera la Servidumbre. Ej: Edificar.
No se puede imponer al titular del fundo sirviente un hacer.
3. Servidumbres Ambiguas. Pueden ser positivas o negativas, dependiendo de,
por ejemplo en la Servidumbre de luces y sombras, si la pared es toda ma,
medianera o ajena. En caso de que sea entera de mi Propiedad, no se
necesitar el permiso del vecino, debiendo ste abstenerse de construir
tapndome las luces (NEGATIVA); y si es ajena o medianera, deber pedir
permiso para que deje hacer (POSITIVA)
---
1. Servidumbres Voluntarias. Atienden al caso concreto al detalle. Ej: para un
periodo de tiempo concreto.
2. Servidumbres Legales. Estarn basadas en la generalidad de la norma.
a) Saca de agua y abrevadero: Servidumbre de paso accesoria.
b) Servidumbre de acueducto: Justificar la necesidad, la menos gravosidad y
la conveniencia.
c) Servidumbre de desage: Necesidad de gravar otro fundo.
d) Finca enclavada: Gravar otra finca para acceder a un camino pblico en
caso de camino peligroso, camino que no permite la finalidad a la que va
dirigido
Por particin: El problema lo han creado los particulares. Si el 1 y el 2 no tienen
anda que ver (VER DIBUJITO. Pgina 3.b))
CC: Art. 517: Deben dar paso al 3 y al 4, sin indemnizacin; no el 1 y el 2 ->
caso en que se trate de una particin entre 3, 4 y 5.
El CC da dos posibles usos del camino:
Todas las necesidades. Valor del terreno ocupado + perjuicio.
Usos determinados. Perjuicios.
La indemnizacin ha de ser distinta en un caso y en otro.
La Ley ha previsto unos supuestos, en los que puede ocurrir que:
1) Los afectados exijan la Servidumbre a otros apelando a la Ley y stos la
acepten.
2) El fundo sirviente no acepta la Servidumbre, por lo que nace por resolucin
judicial o acto administrativo.

20/11/2012.

Modos de Constitucin de la Servidumbre.

1. Por negocios jurdicos. Por ttulos. Cualquier tipo de Servidumbre.
2. Por usucapio. Solo Servidumbres continuas o aparentes.
Art. 594: Todo Propietario puede establecer en su fundo la Servidumbre que quiera,
sin perjudicar al usufructuario (si lo hubiera) Ej: NO Servidumbre de paso.
- Copropiedad: para gravar el fundo, es necesaria la unanimidad.
- El fundo que se quiere gravar pertenece a una persona casada. Art. 1.320:
Derecho al hogar: Aunque la casa pertenezca solo a uno, si es la vivienda
familiar, para disponer de sus derechos, deber haber autorizacin del otro
cnyuge, Si no autoriza, habr que acudir al Juez, sea cual sea el rgimen.

Negocios Hbiles.
1. Inter vivos:
a) A ttulo oneroso.
b) A ttulo gratuito.
 2. Mortis causa: Testamento.
No se requieren requisitos formales concretos. Pero para inscribir la Servidumbre en el
Registro, es necesario documento pblico: Ttulo + Modo (entrega del derecho:
Servidumbres positivas)
3. Por destino del padre de familia. Art. 541. Titular de dos fincas o de una que
se separa, con signo aparente de Servidumbre.
CC: Si al vender alguna finca, no se elimina el signo aparente de Servidumbre, esto se
considera indicativo de la existencia de una Servidumbre. Da igual si es continua o
discontinua, pero s debe ser aparente: el signo debi colocarlo el Propietario, o el
Propietario anterior.
Todo esto se considera sin perjuicio de que en la escritura se declare que no hay
Servidumbre (libre de cargas) El que est libre de cargas NO es suficiente, sino que
habr que especificar que NO hay una Servidumbre.
Ej: Derecho de paso que grava la Servidumbre con un camino, aunque tenga un
camino pblico.
4. Por usucapio. Deben ser continuas y aparentes. Art. 537.
Por contrato, en virtud de ttulo; o por transcurrir 20 aos. Se exige continuidad y
apariencia, ya que la usucapio supone poseer en concepto de dueo pacfica, pblica
e ininterrumpidamente. El Plazo ser NICO.
- Cmo se computan los 20 aos?
a) Servidumbres positivas. Art. 538: se computan desde que el dueo dominante
hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente.
b) Servidumbres positivas. El dueo de un fundo que construye huecos a una
distancia menor que la reglamentaria sin Servidumbre -> Tolerancia.
Acto obstativo: requiere al dueo del predio sirviente para que no haga algo.
Impedir que el que toleraba construya tapndome los huecos. El hueco debe
estar en propia pared: si fuera en pared ajena o medianera, la Servidumbre
sera positiva.

Modificacin de las Servidumbres.

Servidumbre: relacin de servicio en la que se prestan dos fundos.
Vas:
1. Variacin de los fundos. Art. 546.3: Si el predio dominante se destruye, ya no
habr Servidumbre, pero si ms tarde se repone el predio dominante, sta se
reconstituir, a no ser que haya prescrito (20 aos criticado)
2. Acuerdo de los interesados: Convenio entre los interesados, a ttulo oneroso o
gratuito.
Problema: Se expone al fundo sirviente a un sacrificio innecesario, porque el soportar
la Servidumbre le priva del derecho a construir, mejorar, reparar considerndose
que habra que modificar la Servidumbre constituida, ejercitndose de otro modo y por
todo lugar, siempre que haya otra alternativa pro la que se obtenga la misma utilidad.

Extincin de la Servidumbre.
CC:
1. Consolidacin: reunin en una sola persona de la condicin de dueo del
fundo dominante y del fundo sirviente.
2. Por el transcurso del tiempo convenido por las partes.
3. Por el transcurso de 20 aos:
a) Servidumbres discontinuas: el cmputo empieza el da que dejaran de
utilizarse.
b) Servidumbres continuas: el cmputo empieza el da que se da un acto
obstativo.
4. Cuando los predios vengan a tal estado que la Servidumbre no pueda
continuar.
5. Por renuncia del titular del fundo dominante.
6. Por redencin: el dueo sirviente paga al dueo dominante.
No contemplado en el CC:
1. Servidumbre NO inscrita en el Registro de la Propiedad; y la adquiere un
tercero con las condiciones del Art. 34 a ttulo oneroso, de buena fe e
inscribiendo.
El titular de la Servidumbre NO inscrita, NO puede oponer su derecho.
2. Usucapio libertatis: poseemos un bien gravado como si fuese libre.
 21/11/2012.

Superficies.
En virtud del derecho de accesin, el Propietario hace suyo lo edificado, plantado o
sembrado en su suelo.
El Derecho de superficie deroga este supuesto, pues en su virtud, otra persona NO
Propietaria edificar sobre un suelo, adquiriendo la Propiedad Temporal de lo
edificado.
Dos tipos de Propiedad:
1. Del suelo.
2. De lo edificado.
El Derecho de superficie es el Derecho que el concedente otorga al superficiario para
que construya en su suelo, haciendo suyas, bajo ciertas concesiones, las edificaciones
que levante en el terreno del primero.
Porqu existe el Derecho de Superficie?
Para abaratar la vivienda: Si no tiene que pagar el suelo sobre el que edificas, la
vivienda ser ms barata.
Ej: Un constructor adquiere un Derecho de superficie por una cantidad (canon) inferior
a si lo comprase. Entonces, se concede el Derecho a construir y hacer tuyo lo
construido durante, mximo, 99 aos (no vinculacin perpetua de la Propiedad) As, el
constructor vender lo construido ms barato.
Cmo se constituye?
Tanto por personas pblicas, como por particulares; pero siempre debe ser el
Propietario del suelo.
Ley 2008 del suelo: el derecho de superficie confiere el derecho a edificar sobre
terreno ajeno; o sobre el suelo o en el subsuelo, haciendo suyas las edificaciones con
carcter temporal.
Ese carcter temporal diferencia la superficie del Derecho de vuelo y de subsuelo. Ej:
Hago un garaje subterrneo, cuya Propiedad tendr carcter temporal (Derecho de
Superficie); Propiedad para siempre (Derecho de Subsuelo)
Problema: Determinar si la inscripcin tena carcter constitutivo o no: se considera
excesivo que el legislador imponga estos requisitos.
Ley 2007 de Suelo (derogada) Art. 352: para que quedase vlidamente constituida la
superficie, se requeran dos requisitos tambin.
En todo lo que no est en la Ley de Suelo de 2008, acudiremos al CC, y al ttulo de
constitucin en lo que contravenga las normas imperativas.

Transmisibles y Enajenables.
Se dispone del derecho en s. Por tanto, es hipotecable, ya que esto es una fuente de
riqueza que a cualquiera podra interesarle.
Tambin se puede transmitir lo construido sobre el terreno ajeno.
Podr edificar una construccin sometida al Rgimen de Propiedad Horizontal,
pudiendo convenirse a favor del Propietario un Rgimen de tanteo y retracto para
quedarse con algn piso o local.
Prestaciones:
1. Un tanto alzado.
2. Cantidad peridica.
3. Pago por arrendamientos de lo construido.
4. Combinacin de algunas frmulas de las anteriores.
Extincin:
1. El beneficiario construye fuera de plazo.
2. Cuando se construye: por el transcurso del periodo de vida del derecho
(mximo 99 aos), haciendo el Propietario suya la edificacin sin
indemnizacin al superficiario.
3. Renuncia del superficiario: NO indemnizacin, a no ser que se previera en el
ttulo de constitucin.

22/11/2012.

Derecho de Vuelo o Subsuelo.

Ms plantas por encima o por debajo de un edificio ya construido.
Ej: casa unifamiliar: el hijo tiene derecho de vuelo para construir un tico, naciendo as
ex novo una Propiedad Horizontal.
Ej2: Edificio sometido a rgimen de Propiedad Horizontal y la Junta por unanimidad,
concediendo a un tercero, a cambio de una prestacin, un derecho de subsuelo, o de
vuelo, debiendo fijar unas cuotas para las nuevas edificaciones.
Cuando se ejercita un derecho de vuelo o de subsuelo, se da lugar a un supuesto de
Propiedad Horizontal, bien porque ya estaba constituida, bien porque se modifique la
situacin, crendose la misma.
Se diferencia del Derecho Superficiario porque el Derecho de Vuelo y Subsuelo no
tiene carcter temporal.
Art. 16 Reglamento Hipotecario: Se declara, en parte, ilegal. Su regulacin se
dispersa:
- Art. 12 Ley PH.
- Art. 16 Reglamento Hipotecario. Partes legales:
Art. 16.2: Derecho de Vuelo o Subsuelo, registrable, pero con las condiciones
para la Propiedad Horizontal.
Dos vas para constituir el Derecho de Vuelo:
1. El Propietario de un edificio o la Junta del mismo, le transmite el Derecho de
Vuelo o Subsuelo a un tercero.
2. Reserva (problemtica) El promotor, cuando va a constituir un edificio con
Propiedad Horizontal, se puede reservar para s el Derecho de Vuelo y/o
Subsuelo. No es posible, ya que esto sera un acto unilateral, cosa que no
sera posible: debe decidirse por Unanimidad. Art. 396 CC: Adems,
quedaramos sumidos en una situacin de provisionalidad.
2009: Contraste entre esta regulacin y la catalana, en la cual se haca referencia a
que los promotores se comprometan a ejercer ese derecho en un plazo concreto,
especificando los pisos a construir y sus cuotas: Aqu ya no estara la Provisionalidad.
Sin embargo, nosotros no contamos con una regulacin que le permita esto al
promotor.
Reglamento hipotecario:
- Art. 16: Partes ilegales: No puede regular un aspecto sustantivo, ya que la Ley
no lo ha hecho. Ej: El Art. 16.2.b) es ilegal -> no determinar de antemano el
nmero de plantas a construir, ni el plazo.

Derechos Reales de Garanta.

Finalidad:
Garantizar el cumplimiento de una obligacin, de la que pasan a ser accesorios. Podr
haber obligacin sin garanta, pero no garanta sin obligacin.
Ventajas:
1. Los bienes gravados con la prenda o hipoteca responden del cumplimiento,
independientemente de que est en el patrimonio de mi Propiedad o se haya
pasado a un tercero: responder de todas formas.
2. Nada impide que una persona garantice convienes propios el cumplimiento de
obligaciones ajenas, ampliando el Art. 1.911 CC.
Tambin cabe la posibilidad de otra garanta -> fiador real. Ej: hipotecar mi piso
para una obligacin ma; pero mi padre tambin puede hipotecar el suyo. Solo
se exige que el hipotecante sea el dueo de la cosa hipotecada, pero no tiene
porqu ser deudor (tercer adquirente de finca hipotecada)
Caracteres:
1. Autnticos derechos reales: erga omnes / inmediatilidad.
No necesita de la cooperacin del dueo del bien pignorado o hipotecado para cumplir
su inters. El acreedor pignoraticio o hipotecado, si no se le satisfacen sus derechos,
podr subastar el bien pignorado o hipotecado incluso en contra del dueo.
2. Las garantas son accesorias del crdito. Esto determina que cuando la
obligacin se cumpla, se extinguir la garanta, teniendo que solicitarlo al
Registro. NO desaparece automticamente con el Pago.
3. Las garantas son indivisibles. Subsiste ntegra hasta que se cumpla la deuda
que se garantiz con ella.
Ej: Se divide la deuda entre dos: hasta que no se cumplan las dos partes, no se
extinguir la prenda o la hipoteca.
Ej2: Fallece el acreedor: Se divide entre tres. Hasta que no cobren los tres, no se
extinguir la garanta.
- Este es un requisito natural; pero es derogable:
Art. 123 LH: Divisin de una finca. El constituyente afecta al inmueble,
diciendo el crdito por el que la finca va a responder: la garanta sigue
 subsistiendo ntegra, afectando a las dos fincas.
Si acreedor y deudor hubieran acordado gravar diversos bienes: se van
liberando los bienes a medida que se va pagando.

La Prenda.
Derecho Real de garanta caracterizado por el desplazamiento del Bien Mueble al
acreedor o a una tercera persona para asegurar el cumplimiento de la obligacin. Si
sta se incumple el Bien Mueble pasar a pblica subasta para satisfacer el derecho
del acreedor.
La hipoteca presenta mayor atractivo, ya que se puede seguir poseyendo el Bien
Inmueble: En 1954, se establece una prenda peculiar sobre bienes tasados que no
comporta la restriccin del uso. Prensa sin desplazamiento de la posesin.
Caractersticas:
1. Derecho real: ius distraendi. Poder erga omnes.
2. Accesoriedad respecto al crdito.
3. Mobiliaria.
4. Indivisible, salvo pacto en contrario.
Constitucin. Elementos:
1. Acreedor pignoraticio: Deudor.
Bienes propios por deudas propias.
Bienes propios por deudas ajenas.
2. Ser Propietario de los bienes pignorados y tener libre disposicin sobre los
mismos. No es un deber personalsima, ya que cabe poder para otra persona.
Es nulo el pacto comisorio: pacto por el cual, acreedor y deudor, al constituir la
garanta, pactaran que de incumplir la obligacin, el bien pasara a ser Propiedad del
acreedor (Art. 1.859 CC)
Este pacto es nulo porque lo que evita es que se proceda a la realizacin del valor del
bien. Provoca un perjuicio para el deudor, ya que el acreedor se quedar con algo de
un precio superior al crdito. Tambin ser un perjuicio para los dems acreedores del
deudor.
Pacto marciano: Vlido.
Acreedor y deudor: incumplimiento -> el acreedor puede hacer suya la cosa previa
pago de las cantidades necesarias determinadas conforme a la cotizacin en un
determinado mercado; o por la tasacin de un perito

27/11/2012.

Qu puede garantizarse?
Pueden garantizarse todo tipo de obligaciones, incluso las negativas (no hacer),
determinando una suma pecuniaria que se corresponda con el perjuicio que se
causara.
Los bienes pignorables deben cumplir tres requisitos:
1. Bienes muebles.
2. Bienes en el comercio de los hombres.
3. Bienes posedibles.
* Cosa futura: No podr recaer la prenda sobre cosas futuras. Ej: No frutos futuros,
que sern bienes inmuebles hasta que no se separaren de su matriz.
* Cosa ajena: Tampoco podr recaer la prenda sobre cosa ajena. Si se hiciera, se
podra incurrir en responsabilidad criminal.
Requisitos formales:
1. Desplazamiento posesorio, pasando a poder del acreedor o de una tercera
persona en el caso de que pudieran burlarse derechos de terceras personas
(otros acreedores)
2. Documento pblico de la constitucin de la prensa, que haga certeza de su
fecha.
Problemas:
La prenda da lugar a un entramado de relaciones entre acreedor y deudor:
El Acreedor tiene derecho a retener la cosa hasta que se satisfaga su derecho.
- Art. 1.866:
El deudor entrega en prenda un bien. Posteriormente, el deudor contrae otra deuda
con el mismo acreedor que no est garantizada y es exigible antes de la que s lo
estaba: En este caso, el CC dice que el Acreedor podr retener la prenda hasta que
sean satisfechos ambos crditos: PIGNUS GORDIANUM (prrroga de la retencin)
Esto existe porque si no, el deudor se centrara en la que est garantizada y no pagar
una deuda anterior una vez devuelto el bien que aseguraba el cumplimiento de la otra
obligacin.
- El Acreedor no puede crear otra prenda donde no la haba: SOLO tiene un
derecho de retencin, no pudiendo sacar el bien o pblica subasta, ni
pretendiendo ser acreedor privilegiado.
- El Acreedor pignoraticio tiene derecho a pedir el reembolso por el
mantenimiento de la cosa.
- El Acreedor pignoraticio no puede usar ni disponer de la cosa pero s puede
quedarse con los intereses de la prenda para compensarlos con los intereses
que se le deben: COMPENSACIN ANTICRTICA.
- El Acreedor pignoraticio puede ejercitar acciones frente a terceras personas
que pretenda perturbarlo en la posesin: INTERDICTOS.
- El Acreedor Pignoraticio, tambin el ius distraendi: vender la cosa en pblica
subasta, sino se cumple la obligacin. Preferencia sobre otros acreedores.
- Promesa de garanta, que luego se niega a constituir, cuando el crdito ya ha
sido concedido: La promesa es un precontrato (si contiene todos los
elementos: suma, capital, intereses, cul es el bien gravado)
Si hay cumplimiento voluntario, no hay problema.
Si no hay cumplimiento voluntario, el Juez determinar lo previsto en el precontrato.
Problema: No est perfectamente limitado el contenido del precontrato: no se puede
imponer el entregar el bien -> indemnizacin por daos y perjuicios + responsabilidad
criminal, si procede (bienes ajenos, bienes gravados que se dijo que eran libres)

- Prenda irregular: Dinero.

- Prenda ordinaria: Bien Mueble.
- Garanta hipotecaria: Bien Mueble.
---

Anticresis.
Derecho real de garanta que permite al acreedor el aprovechamiento total o parcial de
los frutos de la cosa, aplicndolos primero al pago de los intereses que les son
debidos; y despus a la satisfaccin de su crdito.
El Acreedor Anticrtico no es libre en el uso y disfrute de la finca y de sus frutos.
Tiene en comn la Prensa y la Hipoteca en:
1. Indivisibilidad.
2. Sobre bienes propios para garantizar deudas propias o ajenas.
3. Garantiza todo tipo de obligaciones: puras y sometidas a trminos.
A veces, se aproxima a la Prenda y otras a la Hipoteca:
a) Si la finca pasa a poder del acreedor, se aproxima a la Hipoteca.
b) Si la finca permanece en poder del deudor, se aproxima a la Prensa.
La Anticresis no necesita la inscripcin en el Registro; pero si no se registra, a los
terceros de buena fe no les ser oponible esta garanta.
Derechos del Acreedor Anticrtico:
1. Hacer suyos los frutos de la Finca.
2. Pignus Gordianum: remisin al Art. 1.866.2 CC: Si se contrae una segunda
obligacin no garantizada.
3. No tiene un verdadero ius distraendi: no tiene preferencia en cuanto al cobro
por la venta del Inmueble.

29/11/2012.

Ius Distraendi:
Cuando se cumple la obligacin y no se ha pagado, el acreedor puede:
a) Exigir el cumplimiento.
b) Pasar a Subasta Pblica: Venta del Inmueble.
El Acreedor Anticrtico NO puede exigir la Subasta Pblica: no tiene un verdadero ius
distraendi, no teniendo tampoco privilegios, ni preferencias para el cobro.
Los privilegios son un numerus clausus. No se podrn aplicar por analoga.
Ius distraendi -> Acreedor pignoraticio y Acreedor hipotecario.
Art. 1.923.3: Privilegios sobre la determinacin de bienes muebles: se nombra al
Acreedor Hipotecario. Al hablar de Acreedores Hipotecarios cuya Hipoteca est
inscrita, se incluir tambin alos Acreedores Anticrticos que tambin hubieran
inscrito.
- Derechos:
1. Hacer suyos cualquier tipo de frutos.
2. Derecho de retencin: Pignus Gordianum.
- Obligaciones:
Hacer frente a los Gastos de reparaciones de la Finca y a las contribuciones.
Ahora bien, los afrontar deducindolos de los frutos, por lo que esto repercute
indirectamente en el Propietario.
Posicin del Dueo.
Podr vender la Finca, pero si la garanta est inscrita, afectar al comprador.
Cuando se constituyan otras garantas, si la Anticresis est inscrita, la nueva garanta
estar supeditada.
Al constituir otros derechos reales. Ej: Ususfructo -> condicionado a la extincin de la
Anticresis.
Problema:
Art. 1.883 CC: Hasta que el Deudor no pague todo lo que debe, no podr vovler a
poseer la Finca.
As, se presupone que la Finca la tiene el Acreedor. Entonces, no sera necesario el
desplazamiento de la posesin.
Si el Acreedor obliga al Deudor a entrar de nuevo en el goce de la finca, se entendera
renunciada a la Anticresis, en caso de que el desplazamiento posesorio fuera
CONSTITUTIVO de la garanta; pero si no fuera constitutivo (por pactarse), no se
estara renunciando a la Anticresis.

La Hipoteca.
Art. 104 LH: La Hipoteca sujeta directa e inmediatamente bienes sobre los que se
impone, cualquiera que sea su deudor, dando al acreedor un poder directo a inmediato
sobre el bien imponible a todos.
Caractersticas:
1. Derecho accesorio.
2. Derecho real limitado: sobre el dominio ajeno.
3. Nulo: una persona se compromete a no enajenar bienes hipotecados.
4. Nulo: el Deudor se compromete con el Acreedor a no hipotecar de nuevo ese
bien en lo sucesivo.
1 Hipoteca: Subasta de la casa.
2 Hipoteca: Subasta de la casa, con la 1 Hipoteca.
A medida que constituye ms hipotecas, el valor del crdito es menor.
Si se ejecuta la 1 Hipoteca, las sucesivas desaparecern.
(PONER DIBUJITO)
5. Indivisible. Art. 123 LH.
6. No hay desplazamiento de la posesin. El Hipotecante puede hacer que la
cosa pierda valor, protegindose al Acreedor Hipotecaria con la Accin de
devastacin. Art. 117.
7. Inmediatilidad. El Acreedor Hipotecario tiene el ius distraendi: podr subastar
el bien sin la autorizacin del dueo de los bienes si el deudor no cumple.
8. Escritura pblica + Inscripcin en el Registro de la Propiedad obligatoriamente
para erradicar las Hipotecas ocultas y las desconocidas.

---

La Constitucin de la Hipoteca.
1. Convenio entre las partes.
2. Unilateralidad del Propietario del bien.
Ambos debern inscribirse en el Registro.
Hasta que se inscribe, se tendr una promesa. Entonces, tendremos una accin
personal (no real hasta que no se inscriba)
Problema: Una persona de forma unilateral hipoteca unos bienes a favor de otra
persona -> Constitucin unilateral.
Ej: Art. 248 CC: La constitucin unilateral choca frontalmente con:
a) Nadie puede ser titular de una derecho real limitativo de dominio sobre un bien
propio.
b) Nadie puede constituir derechos sin que el titular acepte. La aceptacin tiene
efectos retroactivos.
Procedimiento para la Hipoteca diferida: Ej: El 1 de Enero se realiza la oferta de una
Hipoteca a favor de otro. Debe practicarse requerimiento al que sera favorecido con
esta Hipoteca. Pasados dos meses:
a) Acepta: se inscribir en el Registro de la Propiedad, con carcter retroactivo al
1 de Enero. Hasta que no transcurra el tiempo, el Titular del bien hipotecado no
puede cancelar unilateralmente. Hay dos doctrinas: 1: Expectativa del derecho
real de Hipoteca; 2: Reserva de rango.
b) Renuncia: Se puede constituir otra Hipoteca en esos dos meses. Si acepta,
sta pasa a ser 2 y la que estaba pendiente 1.
Bienes y Derechos Hipotecables.
Los bienes hipotecables son los Bienes Inmuebles; y los derechos son los Derechos
sobre los Bienes Inmuebles.
- Las Servidumbres son inseparables de los fundos, excepto algunos de aguas.
- No se podr hipotecar el Uso y la Habitacin.
- No se pueden hipotecar los Usufructos legales:
Los padres no adquieren los frutos de los menores, solo los administran.
Si se podr hipotecar el Usufructo del cnyuge viudo.
Derechos Hipotecables:
1. Usufructo sobre Bienes Inmuebles. Art. 107 LH.
Problema: Se hipoteca un usufructo sobre una finca, y luego se renuncia al mismo.
Subsistir la Hipoteca, a no ser que se cumpla la obligacin se extinga el derecho de
usufructo por otras causas distintas a la renuncia.
El Usufructo debe salir a pblica subasta en los trminos en que se constituy. Ej: Si
est constituido sobre la vida del Hipotecado, sea quien sea el que adquiera el
Usufructo, ste durar durante la vida del Hipotecado.
2. Nuda Propiedad.
Cabe pactar que si se incumple la obligacin, salga a pblica subasta la Nuda
Propiedad (aunque el obligado tenga ya el dominio pleno de modo que yo pierdo la
Nuda Propiedad, pero me quedo con el Usufructo)
Si no se pacta, saldr a pblica subasta la Propiedad Plena.
Cuando haya Bienes anteriormente hipotecados, habr que tener en cuenta los rasgos
de las Hipotecas, aunque hubiera pacto de no volver a hipotecar.
Las prohibiciones de disponer que tienen su origen en Ttulo gratuito NO se podrn
gravar.
En lo referente a los Bienes litigiosos, se podrn ejercitar la Accin Reivindicatoria, la
Accin de Reclamacin de la herencia
Habr que evitar el Art. 34 LH: El tercero de buena fe adquirir esos bienes, a no ser
que tenga conocimiento del litigio:
a) Medios extraregistrales. Ej: el que est litigando es una persona cercana a ti.
b) Medios registrales. Cuando haya anotacin preventiva de demanda..
La suerte de la garanta depender del resultado del pleito. Si se pierden los bienes, el
Acreedor, al haberse arriesgado, perder el objeto de la Hipoteca.

5/11/2012.

Bien sometido a condicin resolutoria expresa: Recibimos unos bienes y, al cabo

de un tiempo o bajo determinada condicin, esos bienes pasan a otro. Este derecho
puede ser hipotecado, pero respetando esa condicin.
Ej: El Sr. A (vendedor) se reserva el Retracto convencional, bajo el pago del precio,
perdiendo el Sr. B (comprador) la casa. El Sr. B puede hipotecar la casa, pero si el Sr.
A hace vale el pacto de Retracto, pagando las cantidades necesarias, el Sr. B pierda la
Propiedad, aplicndose el Art. 1.520 CC: El vendedor volver a recibir la cosa libre de
toda carga o hipoteca impuesta por el comprador. Por su parte, el Derecho de Retracto
que tiene el Sr. A tambin es hipotecable. En este caso, pueden pasar tres cosas:
1. El mismo Sr. A ejercita el derecho de Retracto y recupera el Bien Inmueble,
recayendo entonces la Hipoteca sobre el Bien Inmueble.
2. El Sr. A no ejercita el Retracto. Entonces, el Art. 107 LH le confiere una
facultad al Acreedor para que ejercite el Retracto sobre el Bien Inmueble,
pudiendo subastar la casa si el Sr. A no cumple la Deuda.
Ahora bien, el banco, con el producto de la subasta, tiene preferencia en el cobro de la
deuda, pero es que tambin se le debe la cantidad que pag por el Retracto y los
gastos de mantenimiento de la Finca.
La doctrina es contradictoria:
 a) Unos dicen que en estos Gastos no tienen preferencia.
b) Otros dicen que s tiene preferencia.
c) No ejercitan el Retracto ninguno de los dos. Entonces, se podra subastar el
propio derecho de Retracto. Algunos autores lo admite y otros no.

Sobre pisos y locales sometidos a Rgimen de Propiedad Horizontal:

La Regla General es que cada Propietario puede hipotecar su bien, no afectado a los
otros Bienes de los vecinos.
Otras situaciones:
1. Art. 218 Reglamento Hipotecario: Cuando los pisos de una casa pertenezcan
a diversos Propietarios, se podr acordar la Hipoteca de toda la Finca: Una
sola Hipoteca, siempre que lo autoricen todos los Propietarios.
2. Se afectan tambin los garajes y trasteros:
Incluido en la escritura: si se hipoteca, sern las dos cosas: Piso +
Garaje.
No incluido en la escritura: Si las plazas de garaje son independientes,
podremos hipotecar nuestra plaza (nuestra cuota)

Derecho de Superficie. Derecho Temporal:

Se distingue:
- Propiedad de lo edificado.
- Propiedad del suelo.
Se pueden hipotecar las dos cosas. Ahora bien al extinguirse el Derecho de Superficie,
se extingue tambin la Hipoteca.
Si se produce la consolidacin, qu pasa con los gravmenes? Se podr sacar a
subas el Derecho Hipotecado separadamente.

Cabe constituir una Hipoteca sobre Hipoteca:

Subhipoteca.
El Sr. A tiene un crdito por 5.000 ante el Sr. B. El Sr. A solicita un crdito de 2000 al
Sr. W: El Sr. A podr constituir una Hipoteca por 2000 sobre la Hipoteca de 5000 que
tena.
Riesgos de W: Que el Sr. B cumpla y la Hipoteca a favor del Sr. A se cancele, dejando
sin objeto la Hipoteca de W, Cmo podr evitarlo?
- La subhipoteca se constituye en escritura pblica.
- Se inscribe en el Registro.
- Se notifica al Sr. B para que no deje sin objeto la subhipoteca, porque despus
de esta notificacin, la cancelacin de la garanta solo ser posible con el
consentimiento de W, o consignando la cantidad debida al mismo.

21/12/2012.

Concesiones Administrativas: Registro de la Propiedad.

Requisitos:
1. Bien Inmueble.
2. Autorizacin de la Administracin. La obligacin que se asegura con la
concesin debe estar relacionada con la misma.

Derecho del Rematante.

El Adquirente en pblica subasta. El Derecho recae sobre los bienes, una vez sean
adjudicados (entregados)

Obligaciones Garantizables con Hipoteca.

Todo tipo de obligaciones (dar, hacer o no hacer), siempre que se pueda traducir en
una cantidad econmica.
Ej: no hacer: si se incumple, se producir un perjuicio de 15.000 euros.
Tipos:
1. Obligaciones condicionales:
a) Condicin suspensiva.
Situacin de suspense: estaremos ante una hipoteca de seguridad (si se cumple la
condicin, si nace, nacer la obligacin) As, estaremos reservando el rango de la
Hipoteca en el caso de que naciera; si fuera as, los efectos se retrotraen en la
constitucin de la Hipoteca (se escribe una nota marginal, haciendo constar que se ha
cumplido la condicin)
Desde que se constituye, el Acreedor puede ejercer la accin de devastacin (Art. 117
LH) en el caso de que el dueo de los bienes ejecute actos para devaluar la finca.
b) Condicin resolutoria.
El cumplimiento supone el fin de la obligacin.
- Situaciones:
La condicin se cumple: la obligacin deja de existir, pero la Hipoteca no
deja de existir automticamente, sino que habr que ir al Registro de la
Propiedad para solicitar la cancelacin de la Hipoteca.
Que se sepa que jams se podr cumplir esa condicin, por lo que la
obligacin no se podr extinguir por esa causa (nota marginal en el
Registro de la Propiedad)
Mientras no se sepa si la obligacin se extinguir o no, sta ser una Hipoteca
ordinaria.
2. Obligaciones Peridicas / De Tracto Sucesivo.
Su vida se prolonga varios aos.
Ej: Sr. A -> Sr. B: El Sr. B se compromete con el Sr. A a exigirle una renta vitalicia de
600 euros (contrato aleatorio)
- Problema:
Art. 157 LH: No es claro. El Acreedor podr ejecutar esta Hipoteca (subasta de la finca
si no se cumple la obligacin)
1. El que remate los bienes gravados, los adquirir con la Hipoteca que tena,
porque la obligacin existe en funcin de la vida de una persona.
2. Debe seguir pagando hasta la muerte del beneficiario de la Hipoteca.
Ej: El Sr. A vende al Sr. B bajo una renta de 600 euros. Luego, el Sr. C compra o
adquiere en subasta pblica la Finca; pero el Sr. B ser el que deba seguir pagando.
Si no lo hace, el Sr. C ver su Finca subastada.

11/12/2012.

Extensin de la Hipoteca.
La Hipoteca garantiza el pago ntegro de la obligacin. En cuanto a los intereses:
- Los retributivos: Fijo + Variable, por referencia a un ndice (Euribor)
- Moratorios.
Problemas:
Hay que establecer un lmite a partir del cual la Hipoteca no los va a cubrir: Hipotecas
de Mximo. No puede ocurrir que un tercero interesado no sepa hasta qu limite
responder la Finca.
En concepto de intereses, la Hipoteca garantiza el pago de las dos ltimas
anualidades y el aos que corre, pudiendo ampliarse por las partes hasta 5 aos (Art.
115 LH)
Dos supuestos de cumplimiento de la Hipoteca:
1. Habr casos en los que el Banco vea intereses no cubiertos, queriendo
realizar la ampliacin de la Hipoteca, estableciendo una segunda Hipoteca
sobre el piso, que an es del deudor, que garantice los intereses no cubiertos.
2. Habr casos en que la Hipoteca no cubra algunos intereses, pero el Deudor ya
ha vendido la Finca, por lo que no podr establecer una segunda Hipoteca
sobre esa Finca, debiendo constituirla sobre otros bienes.
Pacto de Anatosismo:
Anatosismo: intereses de intereses (frutos civiles)
Esto causa problemas en el Registro de la Propiedad. Si los anatosismos se
incorporan al Capital, se burlara el Art. 114 LH: Salvo pacto en contrario, la Hipoteca
constituida a favor de un crdito que devengue inters solo asegurar los intereses de
los dos ltimos aos transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente. En
ningn caso podr pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a 5
aos.
Ej: Deuda: 20; Inters: 5; Anatosismo: 1 -> 6. Puede que se quiera sobrepasar el tope
por querer incluir el Anatosismo en el Capital (20->21) Por tanto, se puede realizar,
pero no inscribir.

Extensin Objetiva de la Hipoteca.

Qu bienes quedan afectados por la Hipoteca? Ej: Piso -> Solo el Bien Inmueble o
qu ms bienes.
Dinamismo del Bien Inmueble Hipotecado:
1. Los bienes no permanecen iguales desde que se constituye la Hipoteca hasta
que se ejecuta: Mejoras.
2. Se vende el piso. No es lo mismo que las Mejoras las haga el Deudor, que un
tercero.

Extensin Legal/Natural de la Hipoteca.

La Hipoteca deber recaer sobre una serie de bienes/realidades/derechos, sin tener
que pactar nada.
El Bien Inmueble, considerado como una unidad global y fsicamente. Puede que la
Finca no est descrita en el Registro de la Propiedad, pudiendo haber un exceso de
cabida.
Ej: La Hipoteca se constituye por 200 hectreas, pero en realidad tiene 300 hectreas:
La Finca recae sobre TODA la Finca (300 hectreas)
- Servidumbres prediales.
- Participacin en elementos comunes, a no ser que, por ejemplo, el garaje est
inscrito por separado.
- Accesiones naturales (Aluvin)
No quedara comprendida: Agregacin de terreno por obra humana (Ej: yo hipoteco
300 hectreas y compro al vecino 100 hectreas, saliendo a subasta pblica solo las
300 hectreas)
Las construcciones que no existan primitivamente, platean problemas:
- Edifica donde no exista nada. No da respuesta el Art. 110 LH.
- Edifica el titular de un Derecho de Vuelo o Subsuelo: Subasta pblica del
derecho del dueo del suelo, siendo indiferentes las edificaciones de estos
terceros.
- Las indemnizaciones (justiprecio)
Prdida:
a) Completa. La Hipoteca se pierde, pasando a haber una garanta pignoraticia
(o una prenda irregular pagado- o de derecho no pagado-)
b) Parcial. Me la han expresado en parte o el estado de la Finca no tiene valor
suficiente (garanta + indemnizacin)
Si hay responsabilidad, deber resarcir los daos -> otra prenda.
La Hipoteca NO se extiende ni a los frutos; ni a las rentas vencidas pero no
satisfechas; ni los Bienes Muebles para el adorno del Bien Inmueble o para la
explotacin de una industria, a no ser que se pacte lo contrario.
Problema: Ley de 1954: se denuncian dobles adjudicaciones:
1. Bienes identificables: NO problema.
2. Bienes NO identificables: se hipotecan esos Bienes Muebles -> Doble venta.

Extensin Pactada/Convencional.
La Hipoteca deber especificar los bienes que legalmente no entraran.

12/12/2012.

Tercer Poseedor.
La Finca se ha vendido.
Si el comprador ha introducido mejoras, la Hipoteca se extiende a mejoras:
- De conservacin (reparacin)
- Por seguridad.
- De transformacin.
Puede pasar tambin que un nuevo dueo haya introducido Bien Mueble. Estos no
quedarn abarcados por la Hipoteca.
El comprador realiza otras mejoras que no se incluyen en las anterior. Por tanto, no
quedan abarcadas por la Hipoteca. Entonces, el tercero tendra derecho a:
a) Separarlas si la finca no experimenta deterioro.
b) Exigir el precio de los bienes porque la garanta solo alcanza el Bien
Hipotecado.
Podr exigir ambas cosas, pudiendo elegir.
Cuando se subasta el bien, habr que pagar el tercero esos bienes, aunque no haya
suficiente con lo que quede para que se cobre el Acreedor Hipotecario: Se dirige
contra l para satisfacer el resto de su crdito (Arts. 105 LH y 1.911 CC)
Compraventa de Finca Hipotecada.
La Hipoteca no priva al dueo de la facultad de vender o de donar. As:
1. Podemos liberarnos de la deuda, pasando el tercero a ser nuevo Deudor,
siempre que el Acreedor de su permiso expreso o tcito. Tanto para venta,
como para donacin. Hay casos en que no hara falta consentimiento del
Acreedor sino que la Ley prev casos en los que se permite la subrogacin sin
consentimiento (asuncin ex lege)
2. No son ex lege:
a) Hipoteca para asumir el cumplimiento de obligaciones peridicas (Hipoteca
vitalicia) Subsiste tanto la Hipoteca, como la obligacin. Art. 1.57.3 LH: T
no te conviertes en el nuevo deudor, pero el bien sigue gravado.
b) Rematante de unos bienes gravados con Hipotecas de rango superior.
Ej: tres Hipotecas sobre una misma casa. El adjudicatario se subroga en la
responsabilidad cuando existen Hipotecas preferentes a la suya.
H.1 H.2 H.3: Subasta pblica El rematante deber soportar la persistencia de la
H.1 u de la H.2: pero no ser nuevo Deudor. Sin embargo, si la ejecutada fuera la H.1
supondr la cancelacin de las otras dos, ya que son de rango inferior.
c) Hipoteca de responsabilidad limitada.
El Acreedor Hipotecario se limitar nicamente a los bienes hipotecados: El Deudor
enajena la Finca ejecutada, se convierte el nuevo Propietario en nuevo Deudor? NO.
Ahora bien, si se incumple la obligacin, el Acreedor ir contra el bien hipotecado, sea
quien sea el Propietario.
Para que haya asuncin de la Deuda, el Acreedor deber dar su consentimiento.
3. Lo normal es que si el Acreedor no consiente, el Adquirente quiera adoptar
ciertas garantas. As, en el plano interno se pueden suceder una serie de
pactos, convenios:
a) Pacto de retencin. La Finca vale 100, pero el nuevo Propietario retiene
20, por si el Deudor y antiguo dueo no paga. Una vez que pague, se
devuelven los 20.
b) Pacto de descuento. Una Finca hipotecada no vale lo mismo que una libre.
La libre valdr 100 y la Hipotecada 80, que ser lo que se pague.
En estos supuestos, podemos estar ante:
1) Mandato con provisin de fondo.
2) Prenda irregular.
Al pagar el Deudor, tambin habr que otorgrsele proteccin: As, se convierte en un
Acreedor Hipotecario, subrogndose en la Hipoteca para asegurar la obligacin del
nuevo Propietario que naci al constituirse el pacto.
El tercer poseedor no tiene porqu ser un tercero hipotecario. Puede ocurrir, o no, ya
que se puede adquirir a ttulo gratuito.
Tambin, por ejemplo, podr ser tercer poseedor una persona que adquiere el
usufructo por ttulo gratuito.

13/12/2012.

Tutela del Acreedor Hipotecaria.

Fases:
1. De seguridad o preventiva.
Se concreta en la consagracin del Acreedor Hipotecario de la accin de devastacin.
El Deudor seguir en contacto con los bienes, por lo que puede realizar maniobras
para devaluar el bien:
a) Actos materiales. Ej: Destruye unos cultivos provechosos y cultiva otros
menos fructferos /Ej2: destruye una planta de un edificio o de un
invernadero.
b) Actos jurdicos. Ej: Se renuncia a tres Servidumbres que tena con fincas
colindantes.
Hay que plantearse si el origen de la devaluacin tiene que ser voluntario (Art. 117 LH:
Si hay culpa, podr solicitar indemnizacin) o puede ser fortuito.
- Voluntario. Ej: el deudor prende fuego a la Finca, o se comporta con
negligencia.
- Fortuito. Ej: Rayo, inundacin. Tambin se incluye en caso de que el deudor no
hubiese actuado con la debida diligencia, o no hubiese puesto los remedios
necesarios para que hubiese los menos daos posibles.
Si tengo la Finca asegurada y, por ejemplo, me indemnizan por un incendio, sa
indemnizacin tambin se incluye en la Hipoteca:
- Prdida total: garanta pignoraticia.
- Prdida parcial: garanta pignoraticia + Hipoteca.
Dentro de los Actos Jurdicas, tambin se encuentra el Art. 219 Reglamento
Hipotecario: Arrendamientos a precio vil, irrisorio, no cobrndose anualmente lo que se
debe, cosa que devaluar la Finca.
El Acreedor se dirige al Juez, quien puede decretar:
a) Vencimiento anticipado de la deuda.
b) Extincin de la Hipoteca a otros bienes del Deudor.
c) Administracin Judicial.
d) Cualquier otra medida que estime procedente.

2. De ejecucin.
Accin Personal + Accin Real, ya que nos podemos dirigir contra otros bienes del
Deudor. Arts. 105 LH y 1.911 CC.
Responsabilidad:
- Accin Personal: Universalidad. Todos los bienes del Deudor, aunque luego se
concrete a uno.
- Accin Real: Principio de especialidad. Bien especfico.
Problema:
Plazo. La Accin Real hipotecaria tiene un plazo de 20 aos; y la Accin Personal
tiene uno de 15 aos, que es tambin el plazo general cuando no se diga otra cosa.
Cmo se explica esto?
Durante los primeros 15 aos, el Acreedor Hipotecario puede usar las dos vas. Luego,
solo se tendr la Accin Real sobre el bien concreto sujeto a la Hipoteca.
Realizacin de valor. En general, la Hipoteca necesita escritura pblica (ttulo
ejecutivo), por lo que podemos hacer uso de un procedimiento ejecutivo (No
declarativo), pudiendo ir contra todos los bienes del deudor. Tambin hay otro
especial.
Vas:
1. Procedimiento Judicial que posibilite la subasta del bien, atendiendo a la
tasacin del bien que se hizo en la escritura de constitucin.
2. Venta extrajudicial ante notario y bajo ciertas formalidades.
3. Convenios de realizacin de valor. Los gravmenes posteriores se cancelan; y
se conservan divisiones horizontales posteriores a la inscripcin de la Hipoteca.
Prensa Sin Desplazamiento de la Posesin e Hipoteca Mobiliaria.
Nacen en el ao 4 al desaparecer dogmas construidos en torno a las garantas:
1. Hacer atractiva la garanta pignoraticia (que solo se haca ya para las alhajas),
que estaba perdiendo relevancia, ya que supona la desposesin de los bienes.
Qued relegada a bienes suntuarios.
2. Con el auge de la industria, haba bienes que tenan un valor creciente
(maquinaria, aperos) Eran atractivas estas Prendas, pero no se queran
desposeer de ellas.
3. Los Bienes Muebles adquieren un valor superior al de los Bienes Inmuebles
(avin, ferrocarril)
4. Antes, los Bienes Muebles podran ser sustrados y los Bienes Inmuebles no,
ya que hay Bienes Muebles que se podran matricular, siendo perfectamente
identificables (coches, cuadros)

PSP: No se me despoja de la posesin, privndome de que siga ganando dinero con

esos Bienes.
Hay un numerus clausus de Hipoteca Mobiliaria:
a) Establecimientos mercantiles.
b) Automviles.
c) Propiedad intelectual e industrial.
d) Maquinaria industrial.
e) Aeronaves.
f) Tranvas y vagones.
PSP:
a) Frutos agrcolas.
b) Cosechas.
c) Productos forestales.
d) Animales.
 e) Algunas mquinas.
f) Aperos de explotacin agrcola.
g) Cuadros.
h) Porcelana.
i) Esculturas.
j) Libros.
Sobre estos cuatro ltimos: cualquiera que sea su valor histrico-artstico; sobre una
coleccin entera o sobre un objeto de ella, habiendo de identificar donde se sitan
estos bienes.

17/12/2012.

Ley 1954: Reformada en 2007 Tiene aspectos impracticables a ls tiempos actuales.

Prenda Sin Desplazamiento de la Posesin.

Mediante la inscripcin en un Rgimen especial, el Acreedor cuenta con la facultad de
realizar el valor de un Bien Mueble. Los Bienes Muebles van a permanecer en poder
de su dueo, convirtindose en depositario de dichos bienes. El dueo tendr la
obligacin de conservarlo con la diligencia de un buen padre de familia, respondiendo
si los bienes pierden su valor.
Esta garanta recae sobre Bienes Tasados:
a) Cosechas pendientes, o para ese mismo ao agrcola.
b) Frutos separados. Cuando estn almacenados, hay que especificar el lugar
(status loci)
c) Productos y aprovechamientos forestales y animales (y sus cras)
d) Mquinas y aperos de exploracin agrcola.
e) Mercancas y materias primas.
En estos ltimos supuestos, hay que hacer referencia al nmero de serie y a la
identificacin de la misma para no confundirlo.
1. NO se puede establecer prenda por haber confluencia con otras garantas:
Bienes Muebles abarcados por la extensin pactada de la Hipoteca Mobiliaria.
2. Hayan recado Hipotecas Mobiliarias:
Este es un derecho de constitucin registral: Escritura pblica +
inscripcin en un Registro especial.
Registro de la Propiedad: Inscripcin de dominio Derecho reales limitativos de
dominio Hipotecas Cambio de dueo (Venta, herencia)
Registro Especial: Registro exclusivo de gravmenes. No accede el historial de un
bien, sino solo los gravmenes: o cuando est separado el usufructo de la Nuda
Propiedad.
Tambin es necesaria la determinacin del status loci. Cualquier cambio
de lugar deber ser autorizado por el Acreedor.
Hay que considerar que el pignorante es un Depositario. Si hace mal yso
de la cosa o incumple sus obligaciones legales, el Acreedor puede
exigir la devolucin de la cantidad.
El Acreedor tiene derecho a inspeccionar peridicamente la existencia y
el estado de los Bienes Muebles pignorados.
Prohibicin del Deudor de enajenar las cosas sin consentimiento del
Acreedor. Si hubiera una tercera persona, tiene preferencia el Acreedor
(por Dacin en Pago), y si lo que esa tercera persona paga es inferior a
la Deuda, la obligacin contina en lo restante.

Hipoteca Mobiliaria.
Hay que asegurar una obligacin, gravando:
1. Establecimientos mercantiles.
2. Vehculos a motor.
3. Aeronaves.
4. Propiedad intelectual e industrial.
5. Maquinaria industrial.
NO:
1. Bienes NO enajenables.
2. Separado el Usufructo de la Nuda Propiedad.
3. Bienes ya pignorados, hipotecados, cuyo previo no haya sido garantizado,
salvo para satisfacer el mismo), o embargados.
Existen varios contenidos a la hora de establecer Hipotecas, que depende del tipo:
a) De establecimiento mercantil.
La Hipoteca de establecimiento mercantil NO es un Bien Inmueble, sino un derecho de
arrendamiento sobre un establecimiento mercantil. Quin podra constituirla? Un
Arrendatario con derecho de traspaso (ya derogado); y el Propietario de un
establecimiento mercantil. Tres contenidos:
1. Mnimo o necesario: lo impona la Ley. Art. 20 LH:
2. Normal: Para que no se diera, tena que ser excluido por pacto expreso de las
partes. Art. 21 LH.
3. Mximo: Para que se diera, tena que ser acordado por las partes.
El Acreedor puede dar por anticipada la obligacin. Ejs:
- El Acreedor ve que se resuelve por stc firme el derecho del Arrendatario.
- El Constituyente de la garanta incumple las obligaciones de determinados
Tributos, teniendo entonces Hacienda preferencia cuando ste se subaste.
- Desahucio en caso de impago.

b) Vehculos a motor.
En el permiso de circulacin se hace constar esta Hipoteca. Control peregrino
Impracticable.
c) Propiedad Intelectual e Industrial.
Intelectual: Dos vertientes:
1. Personalista.
2. Patrimonial. Sobre sta se constituye la Hipoteca Mobiliaria.
Ej: Explotacin de la obra, nuevas ediciones
No se puede renunciar voluntariamente a los derechos econmicos de la obra.
Industrial:
Derechos econmicos sobre la patente.

18/12/2012.

Derechos Reales de Adquisicin Preferente.

Aqu se ve ms acentuada la nota de la inmediatividad.
No habr contacto fsico con los bienes: No me encuentro en la posesin de los
bienes, pero puedo tener un derecho a que se me transmita el bien.
Tanteo, retrato y opcin son derechos de adquisicin preferente. Se cercena la libertad
de vender el bien libremente. No se puede vender a un extrao si hay derechos
preferentes; y si se vende, se puede dar la transmisin por no vlido.
1. Tanteo ordinario: Origen legal (convencional por el numerus apertus)
Derecho a ser informado por el Propietario de una cosa de las condiciones en que se
verificar una venta que se proyecta en el futuro.
Ej: un tercero ofrece 180.000 euros por el bien: se le informa por si puede igualar la
suma, teniendo preferencia.
2. Retracto: Tanto origen legal, como convencional.
Derecho a subrogarse en las mismas condiciones que el que adquiere por venta o por
dacin en pago, pero pagando las cantidades del Art. 1.518 CC (precio de la venta)
Problema: precio simulado Precio que consta en la escritura y precio real. Habr que
pagar el precio Real + cualquier gasto hecho para la venta + gastos tiles y necesarios
hechos en la cosa vendida.
3. Opcin: Convencional.
Siempre es convencional (origen voluntario)
Puede acceder al Registro de la Propiedad en las condiciones del Art. 14 Reglamento
Hipotecario.
Se diferencia entonces:
a) Opcin registrada. Doctrinas:
- Se configura que es un derecho real.
- Se mantiene que es un derecho personal.
En todo caso, el Reglamento dota de eficacia erga omnes.
b) Opcin NO registrada. Simple pacto convencional.
Clases:
1. Opcin de compra.
Es la ms frecuente. El Propietario de un bien se compromete a vendernos ese bien
por un precio determinado durante un periodo de tiempo tambin determinado; y
nosotros tenemos la opcin de comprar o no.
Normalmente, se paga una prima por esa opcin.
No es libre de vendrselo a otro.
2. Opcin de venta.
El Propietario puede optar por vender o no. Si opta por vender, nosotros nos
obligamos a comprar por precio y tiempo determinado.
Tambin entregamos una prima si vende, la prima se descuenta del precio; si no
vende, la pierdo.
Requisitos: Art. 14 Reglamento Hipotecario:
1. Convenio de la partes para inscribir.
2. Determinacin del precio.
3. Determinacin, en su caso, de la prima.
4. Determinacin del periodo de vigencia de la opcin (Mximo 4 aos)
Una vez accede, el registrador veda la inscripcin de otros actos que sean contrario a
la preferencia del primero.

RETRACTOS:
No es suficiente que el tercero inscribiera el contrato, sino que tambin debe estar en
posesin del bien (entrega)
Manifestaciones:
1. Retracto de comuneros:
Fatal pgina 11.

2. Retracto de Coherederos.
Por haberse creado una Comunidad hereditaria, que se quiere disolver por medio de la
particin: Se adjudican bienes concretos para formar lotes.
No particin Derecho hereditario en abstracto (enajenable y anotable en el Registro
de la Propiedad) Se veden a un extrao una cuota en la Comunidad Hereditaria, el
resto ejercitaran el Retracto.
Si la venta se hace despus de la particin, no procede el Retracto, ya que ya no
hablamos de un Derecho Hereditario en abstracto, sino de la titularidad de un bien
concreto.
Requisitos:
a) Transmisin a ttulo oneroso.
b) Antes de la particin.

19/12/2012.

3. Retracto de Colindante.
Una Finca que lindaba con la nuestra que se vende a un tercero extrao.
Requisitos:
1. Colindancia.
2. Finca rstica.
3. No estar separadas por arroyos, ros, servidumbres aparentes, acueducto
4. Cabida. No debe exceder de una hectrea.
Se trataba de propiciar que esa Finca se agregue a la Finca que ya tengo,
engrandeciendo as las Fincas e intentando eliminar los minifundios.
Colisin: Varias personas quieren usar el Retracto. Se dar preeminencia al
interesado, cuya Finca tenga menor cabida. En caso de igual cabida, har uso del
Retracto el que primero lo solicitase.

La Posesin.
Seoro que se ejerce sobre los bienes que protege el Ordenamiento Jurdico, con
independencia de que luego ese seoro se corresponda o no con la verdadera
titularidad de los bienes.
Con la Posesin se crea una apariencia; pero esto puede coincidir o no con la realidad
(usucapin: consolida una situacin fctica)
Elementos:
1. Corpus. Elemento material. Art. 430 CC: Posesin natural es la tenencia de
una cosa o el disfrute de un derecho.
2. Animus. Elemento espiritual. Posesin civil. Tenencia o disfrute con la
intencin de ver la cosa o derecho como suyo.
Se han aproximado de tal manera que ya se confunden el uno con el otro.
- Art. 438: Posesin ocupacin material de la cosa o derecho posedo (corpus) o
 por el hecho de quedar esto sujeto a nuestra voluntad (animus)
- Art. 461: Estravo La Posesin del Bien Mueble no se entiende perdida,
mientras se halle en poder del Poseedor.
NO confundir Posesin con Detentacin: Tener un contacto fsico de la cosa NO es
Poseer, y puede poseer, aunque NO sea fsicamente, segn las caractersticas del
bien. As, el Corpus se relaja.
1. Posesin mediata.
El Poseedor posee mediante otra persona.
Ej: Propietario que arrienda un piso a otra persona. El Propietario es el Poseedor
Mediato: No tiene contacto directo con el piso, pero posee a travs del Arrendatario en
concepto de dueo. El Arrendatario ser el Poseedor en concepto de NO Dueo por el
hecho de pagar una Renta.
2. El Despojado.
El despojado tendr el Animus. Ha sido despojado de la Posesin como hecho,
gozando entonces del Interdicto (Acc. Pos. Sumaria Cuando se despoja, en 1 AO,
se puede ejercitar el Interdicto. Si no se ejercita, se pierde la Posesin, pero si se
ejercita y recupera la Posesin, se entiende que ha posedo sin interrupcin para todos
los efectos favorables.
3. Posesin civilsima.
Corresponde al heredero por los bienes del causante. Contina la misma posesin del
Causante.
Ej: Fallece el 1 de Enero: Acepta la Herencia el 1 de Febrero. Con carcter retroactivo,
se me pone en posesin de los bienes desde el 1 de Enero, sin interrupcin.
Podr ser en concepto de dueo (Finca), de depositario (Alhajas del amigo), posesin
mediatas e inmediatas.
Esta es una Posesin Incorporal (se desdibuja el corpus): Posesin de todos los
bienes en conjunto, sin haber tenido contacto fsico.
4. Unin de posesiones.
Suma de dos posiciones distintas. Adquisicin a ttulo singular (Compraventa)

Distinguir:
1. Posesin como Hecho. Ius possesionis.
2. Posesin como Derecho. Ius possidendi.
No es lo mismo el Hecho de poseer, que Derecho a seguir poseyendo.
Ej: Persona que est poseyendo (Hecho), sin ser el verdadero dueo, pero NO tiene
Derecho a seguir poseyendo.
Interdictos: protegen la Posesin como Hecho (aunque sea, por ejemplo, un ladrn)
No habr que despojarlo, sino acudir a los Tribunales. Si despojamos, el Despojado
podra ejercitar el Interdicto, ya que lo que protege es la Posesin de Hecho. Esto se
hace para evitar la Autotutela.

Modos de Adquisicin Preferente:

1. Modo originario. Ocupacin. Art. 438.
No es necesario ser mayor de edad para adquirir la Posesin y ser Propietario, pero
para ejercer las Acciones que de ello se deriva necesita la intervencin de sus
representaciones legales.
2. Modo derivativo. Formalidades legales. Art. 438.
3. Mortis causa. Posesin civilsima.

20/12/2012.

Prdida de la Posesin.
1. Abandono inequvoco.
2. Cesin de la cosa a otra persona (a ttulo gratuito u oneroso), entendiendo la
cesin de la Propiedad como algo ms all de la simple cesin del Uso.
Ej: Arrendamiento: Posesin Mediata (no se pierde)
3. Cuando al cosa se pierde o se destruye fsica o jurdicamente, que quede
fuera del comercio de los hombres.
4. Por ser vctimas de despojo, no se pierde la Posesin, ya que los Despojados
pueden ejercitar los Interdictos en el plazo de 1 AO. Arts. 460.4 y 466.

Posesin como Hecho: Problemas de incompatibilidad. Art. 445. Es una Posesin del
mismo signo. Sobre el mismo bien No puede existir a favor de personas distintas
simultneamente (en caso de indivisin), a no ser que haya Comunidad.
Art. 455: En caso de tres posesiones del mismo signo, se prefiere al actual. Pero si los
tres son actuales, se prefiere al ms antiguo. Y si todos tienen la misma antigedad, el
que presente ttulo. Si tienen el mismo ttulo, se guarda en depsito o se guarda en la
Administracin hasta que el Juez decida.
Ej: Propietario (posesin mediata en concepto de dueo) Usufructuario (posesin
mediata en concepto de NO dueo) Arrendatario (posesin inmediata en concepto de
NO dueo)

Eficacia de la Posesin.
1. A favor del Poseedor: Auxilio de los Tribunales (interdictos) en el caso de ser
vctima de un Despojo.
2. Presunciones para proteger a los Poseedores y consolidar su situacin:
a) Buena fe. Art. 434. Al que afirme la mala fe le incumbe la prueba. La
Buena fe no se mantiene a lo largo de todo el Procedimiento.
b) Continuidad en el concepto posesorio. Art. 436. Se presume que el
Poseedor sigue poseyendo en el mismo concepto en que posey
inicialmente, salvo prueba en contrario.
Habr que probar la Intervencin en el concepto posesorio y traditios ficticias (brevi
manu Arrendatario = Propietario- y pacto de constituto El Propietario vende, pero se
reserva un Usufructo)
Por actos unilaterales: Comuneros: un comunero deja de poseer en concepto de
comunero para poseer como si el bien solo fuera suyo Mutacin del concepto
posesorio.
Ej: El Arrendatario ejecuta actos externos como si fuera el dueo. 1 AO: Interdicto.
c) 459: Se presume a favor de Posesin actual que demuestre que posey
en tiempo anterior, que ha posedo tambin durante el tiempo intermedio.
Pero se admite prueba en contrario. Si hay dos Poseedores actuales, se
dar preferencia al ms antiguo.
d) 466: El que recupera conforme a derecho, la Posesin indebidamente
perdida, se entiende para todos los efectos favorables que ha posedo sin
interrupcin. En los efectos desfavorables NO se le aplica.
Diferencias: c) 459: Presuncun iuris tantum (prueba en contrario) / d) 466: No admite
prueba en contrario, ya que no es una presuncin, sino una ficcin. No estaba
poseyendo debido al Despojo.

Si hay Mala Fe:

1. Ejercita el Interdicto y me reponen en la posesin llega el verdadero Dueo y
me vence en el juicio. Entonces, se deben liquidar ciertas cantidades: devolver
al verdadero Poseedor los frutos percibidos + lo que se pudieron percibir por el
Poseedor legtimo (Art. 455)
2. Media un despojo por parte de un tercero. No debe indemnizar por los frutos,
ya que es una situacin desfavorable. El Art. 466 anula el Art. 455.

e) Extensin de la Posesin de los Bienes Races (Bienes Inmuebles) a los

Bienes Muebles que estn en ella.
Presumir que el que posee a ttulo de Dueo un Bien Inmueble,
tambin posee los Bienes Muebles que hay dentro.
No se dice que el Bien Inmueble deba poseerse a ttulo de Dueo (Ej:
Arrendamiento), por lo que no se presume que los Bienes Muebles
sean del Dueo. Por tanto, la Posesin, a ttulo cualquiera, de un
Bien Inmueble, es poseedor de los Bienes Mueble que all se
encuentran; pero se admite prueba en contrario.

8/01/2013.

Proteccin al Poseedor.
Art. 446 CC: Se protege a TODOS los Poseedores, incluso de Mala Fe. Este Artculo
prev ciertos Interdictos que se desarrollan por los medios del Juicio Verbal (sumario)
Aqu no se debate quin tiene ms Derecho a poseer, sino el Hecho de la posesin
para evitar la justicia por parte de los particulares.
Se trata de un Juicio plenario.
Dos:
 1. Interdicto de Retener. Actos de terceros que pretenden despojarnos o ejercer
una influencia fsica sobre la cosa que modifica nuestro modo de poseer:
Obtener una condena de NO hacer.
2. Interdicto de Recobrar. Supone la existencia de un despojo: Obligacin de
hacer reponernos en el Hecho de la Posesin.
Legitimacin Activa: TODO poseedor.
Legitimacin Pasiva: Terceros u otros Poseedores.
Poseedor mediato (Arrendador) Poseedor Inmediato (Arrendatario) Podrn ejercitar el
Interdicto entre ellos. Arrendamiento:
Entre Arrendatario y Arrendador.
Entre Arrendatario y Arrendador frente a terceros.
Tambin lo ejercitar un Comunero sobre el otro y otros.
Plazo: 1 AO desde la Perturbacin o el Despojo.
Penalidad: Hurto, robo, allanamiento de morada En este caso, deberamos acudir a
la va penal, respondiendo el Responsable tanto penal, como civilmente (restitucin)
Las Terceras personas que adquiriesen el bien a ttulo oneroso y de buena fe, NO
podrn perder ya el bien (Bien IRREIVINDICABLE) En caso de Donacin, Comodato o
Depsito, s tendran que devolver el Bien.

Accin Publiciana.
Roma: Hay que salvar el extremo formalismo de los romanos (Ttulo + Modo)
En caso de que faltase el Modo, el Accipiens (comprador) podra encontrarse ante una
situacin de perturbacin.
Pero no poda acudir a la Accin Reivindicatoria, ya que an no era Propietario. As,
por ejemplo, el vendedor poda arrebatarle el Bien Injusto.
As, se le concedan al accipiens la Accin Publiciana, que consideraba digno de
proteccin al Poseedor que hubiera posedo durante un tiempo (9 aos
aproximadamente), siempre que fuere apto para usucapir pblica, pacfica e
ininterrumpidamente frente a otro Poseedor cuya Posesin es ms dbil.
La Accin publiciana tiene su fundamento en el Art. 445 CC: La Posesin como Hecho
no puede reconocerse en dos personalidades distintas fuera de los casos de
indivisin. Si surgiere contienda sobre el Hecho de la Posesin, ser preferido el
Poseedor actual; si resultaren dos Poseedores, el ms antiguo; si las fechas de las
Posesiones fueren las mismas, el que presente ttulo; y, si todas estas condiciones
fuesen iguales, se constituir en depsito o guarda judicial la cosa, mientras se decide
sobre su Posesin o Propiedad por los trmites correspondientes.

Liquidacin del Estado Posesorio.

Pueden plantearse contiendas y pleitos sobre a quin corresponde la Posesin de un
Bien, a resultas de la cual vence una persona que fue apartada del contacto con el
Bien por otra persona, debiendo ser respuesta en el Bien por orden del Juez.
Formas: Ejs:
- Accin reivindicatoria.
- Peticin de herencia.
Aqu se resolveran problemas como el tratamiento que deben recibir los frutos que
produjo la cosa durante el tiempo en que posea el perdedor; los gastos, distinguiendo
los necesarios (de conservacin), los tiles (mejoras) y los suntuarios
Frutos: Valorar la buena o la mala fe del vencido:
- Buena fe: hace suyo los frutos, mientras no sea interrumpida legalmente la
posesin.
Frutos naturales: desde que son independientes de la cosa matriz, no
requirindose que se haya consumido, debido al esfuerzo para obtener
esos frutos (gastos de la semilla)
Frutos civiles: por das, en proporcin al tiempo en que haya posedo.
Interrupcin: por la citacin al poseedor, aunque sea por Juez incompetente; y por la
contestacin a la demanda.
Frutos industriales:
Frutos pendientes: Ej: la cosecha costeada por el vencido est a 1
mes.
Al poseedor de buena fe se le pagarn los daos que hizo para la produccin. De lo
que quedase, se har en paralelo atendiendo al tiempo en que se haya posedo.
Tambin puede ocurrir que el vencedor tambin realizase gastos para la produccin,
los cuales tambin han de deducirse.
Puede que al vencedor le interese que el vencido concluya el cultivo y que se cobre
con la cosecha, no obteniendo nada si no quiere acoger esta opcin.
Mala fe: tendr que indemnizar por los frutos ya percibidos y por los frutos que el
poseedor legtimo hubiera podido percibir. Ej: Arrienda la finca por un precio mucho
menor al que se podra arrendar, haciendo as que el poseedor real deje de percibir
una cierta cantidad de dinero. Ej2: La finca puede sembrarse, y el poseedor de mala fe
no cosecha.
En cuanto a los gastos de produccin, tendr el poseedor vencido derecho a
reclamarlos.
Las mejoras son incrementos de valor por gastos o por otros factores externos. Ej:
Aluvin.
A veces, el desembolso y el incremento tiene el mismo valor; pero hay otros en las que
el desembolso es mucho menor que el incremento de valor. Tambin se puede
incrementar el valor por accin de terceras personas.
Los gastos pueden ser:
1. Necesarios (de conservacin) Produccin, custodia, impuestos
Estos gastos se le abonan a todos los poseedores, ya tenga buena o mala fe. El de
buena fe tiene derecho a retener la cosa hasta que se le abone, pudiendo compensar
en ese tiempo los frutos con los gastos.
2. tiles (impensas) No necesarios, pero aumenta la utilidad del bien. Ej: Cambio
a un sistema de regado ms moderno.
El CC guarda silencio sobre el poseedor de mala fe, entendindose que no tiene
derecho; s lo tiene el derecho de buena fe. Ahora bien, el vencedor puede elegir entre
devolver los gastos o el incremento de valor que supuso esa mejora: Se critica que se
de la opcin al vencedor y no al poseedor de buena fe.
3. Suntuarios. Su nica funcin es adornar el bien.
No hay obligacin de abonarlos ni al poseedor de buena fe, ni al de mala fe. Pero el
poseedor de buena fe tiene derecho a llevarse los bienes de adorno, siempre que la
cosa principal no se dae. Si se daa, el poseedor legtimo deber pagar el importe de
lo gastado.
Sin embargo, se prev lo mismo para el poseedor de mala fe, pero abonndose el
valor que tenga en el momento de entrar en la posesin el poseedor legtimo.

El Registro de la Propiedad.
Funciones:
1. Tiene una funcin de publicidad sobre la titularidad de los bienes y sobre los
derechos reales que haya sobre los mismos.
2. Se ahorran indagaciones suplementarias sobre la titularidad del bien,
paralizando as el trfico jurdico.
3. Sabremos la historia del bien, sabiendo as qu derechos reales limitativos de
dominio estn ejercitndose, no siendo vlidos si no estn reflejados en el
Registro.

10/01/2013.

La Finca.
El Registro gira en torno a la Finca.
Finca: porcin de terreno o superficie comprendida en una lnea poligonal cerrada.
Pero para el legislador, esta definicin no es del todo correcta, ya que podemos estar
ante una Finca Discontinua (varias fincas que no colindan, pero que se anan para
una finalidad comn, formando as una sola finca registral.
Adems de la Finca Discontinua, el legislador considera Finca, por ejemplo:
1. Una concesin administrativa, ya que abre folio en el Registro.
2. El Agua (por medio de concesin administrativa)
3. La Propiedad Horizontal. Art. 8.4 LH: edificios cuyas obras estn concluidas o,
al menos, comenzadas.
* La Pre-Horizontalidad:
Un folio: se describir TODO el edificio (elementos privativos +
elementos comunes + cuotas de participacin + Estatutos)
Otro folio: Para cada uno de los elementos privativos, donde constar la
historia de cada uno de ellos.
4. Complejo de Mobiliario Urbano (Art. 24):
Un folio: se describe TODA la urbanizacin en su conjunto.
 Otro folio: Cada uno de los edificios por separado.
Otros folios: Para cada uno de los elementos privativos.
5. Los Garajes y Trasteros: Cuotas indivisas destinadas a garajes o
estacionamiento de vehculos.
6. Derecho a un aprovechamiento por turnos de Inmuebles tursticos
(Multipropiedad)
Problemas:
Las Fincas pueden experimentar variaciones, no coincidiendo lo que consta en el
Registro con la realidad por:
1. Originario:
Inmatriculacin: Es la primera inscripcin.
Doble inmatriculacin: Dos propietarios. Por tanto, habr que ser
exhausto enla descripcin de la Finca.
2. Circunstancias Sobrevenidas:
Datos fcticos que NO coincidan con la realidad.
Ej: finca con 20 hectreas y en el Registro consta o 10, o 30. Nos interesa que en el
Registro conste nuestra verdadera Propiedad.
Ej2: Obras nuevas:
Distribucin distinto del edificio (divisin)
Nueva planta.
3. Mutaciones Jurdicas, que puede corresponderse o no con las fcticas:
Agrupacin.
Existen varias Fincas (distintos folios), que se anan para formas una SOLA Finca,
cerrando los folios de las anteriores Fincas, abrindose uno nuevo para la Finca
resultante.
Se segregan porciones de terreno de otras Fincas y las agrupamos, NO debindose
cerrar el folio.
Agregacin.
Sumar a una Finca preexistente, cuyo folio registral se conserva, una porcin de
terreno.
La Finca preexistente debe ser, al menos, 5 veces mayor que la porcin que se le
agrega.
Divisin.
Ej1: Yo tengo una Finca, y quiero hipotecar solo una parte, dividindola para ello.
Ej2: Dos hermanos heredan una Finca, y la dividen: una parte para cada uno.
Con motivo de la divisin, se extingue la Finca originaria, cerrndose el folio de
Registro y abrindose folio para cada Finca resultante de la divisin.
Segregacin.
Ej: Yo le vendo una parte de mi Finca al vecino (de 100 hectreas, vendo 20) Aqu NO
desaparece la Finca originaria.

14/01/2013.

Bienes Registrables.
Al Registro de la Propiedad, lo que acceden son los Bienes Inmuebles, adems de
derechos reales sobre esos Inmuebles.
NO acceden las obligaciones, NI el compromiso de futuras obligaciones, a no ser que
se garanticen mediante un derecho real.
Excepciones:
1. Arrendamientos sobre Inmuebles.
2. Derecho de retorno del Arrendatario.
3. Estatutos.
4. La Opcin, si rene las condiciones del Art. 14 Reglamento Hipotecario:
a) Convenio de las partes para inscribir.
b) Determinacin, en su caso, que de la prima que tiene que satisfacer el
optante para tener la preferencia.
c) Determinacin del plazo por el que dura la preferencia.

Hay Derechos Reales que NO acceden al Registro, ya que se estara reiterando la

publicidad:
1) Servidumbres aparentes (TS: hieren los sentidos los signos externos hacen
constar la existencia del gravamen) Ej: Acueducto.
2) Retractos legales. Comuneros, co-herederos.
 3) Servidumbre legal en beneficio de una Comunidad. Es la Ley la que dispensa
la publicidad.

Hay circunstancias sobre el estado civil de las personas que acceden al Registro de la
Propiedad:
Ej: Una persona que est perdiendo sus capacidades, pero que no ha sido declarada
incapaz. Entonces, se realiza un Asiento Provisional para avisar a terceros de que la
persona est incursa en un procedimiento de Incapacitacin.
Con esto, se proteger frente al tercero de buena fe, ya que si hubiera mala fe, el
contrato podra ser declarado NULO.
Cuando, finalmente, la persona es declarada Incapaz, se inscribe tal situacin en el
Registro de Incapaces, y se hace constar en todos los folios en los que el Incapacitado
conste como Titular.

Asientos Registrales.
Son excepcionales los casos en que el Registrador acta de oficio, entrando as en
juego el Principio de Rogacin.
Pueden pedir la inscripcin:
1. El que transmite.
2. El que compra.
3. El que tuviera inters legtimo en la prctica de la inscripcin.
La Inmatriculacin debe ser de Dominio. As, si el Usufructuario quiere inscribir su
derecho, pero no se ha inscrito la Propiedad del bien en cuestin, puede entonces el
Usufructuario instar la prctica de la Inscripcin.
4. El que tenga la representacin de cualquiera de ellos.
Asiento:
Cualquier constatacin de un hecho, acto o circunstancias en los Libros Registrales
que deba producir efectos segn la Legislacin Registral. Ej: la Inscripcin del pago
dar lugar a la cancelacin.
Los Asientos pueden ser:
a) Principales: Sustantividad propia, no siendo necesario referirse a otro Asiento.
b) Accesorios: Si tiene que referirse a otro Asiento para tener razn de ser. Ej:
Notas Marginales.

a) Positivos: Inscripcin o modificacin de un derecho.

b) Negativos: Extincin de un derecho.

a) Provisionales: Periodo de vigencia determinado.

Ej: Asiento de presentacin (60 das prorrogables excepcionalmente) Ingreso
en el Registro.
Ej2: Anotacin preventiva. Cuando no se puede practicar la Inscripcin. El Sr. A
denuncia al Sr. B por estar el Sr. B en el Registro, y el Sr. A alegar que es el
verdadero dueo. Se anota preventivamente la demanda.
b) Definitivos: Vigencia indefinida. Inscripcin.

La Inscripcin es, generalmente, voluntaria. Las Mutaciones se hacen constar al

margen del Registro (Ttulo + Modo) As, la Inscripcin tendra carcter declarativo y
voluntario.
Hay excepciones, ya que puede que la Inscripcin sea obligatoria para que nazca el
derecho (Hipoteca) As, hablamos de que la Inscripcin es constitutiva.
NO confundir:
1. Declaracin constitutiva: crea el Derecho.
2. Declaracin obligatoria: el Derecho ha nacido al margen del Registro; pero
existe obligacin de inscribir porque el legislador ha considerado que la
voluntariedad debe ceder para proteger ese caso concreto.
Ej: El Usufructuario NO puede inscribir. Art. 312 Reglamento: Anotacin
preventiva para que se tome nota de la falta de previa Inscripcin del dominio
Se requiere titular para que, en 20 das, inscriba su Propiedad Si no lo hace, el
Usufructo puede solicitar la Inscripcin del dominio, obligndosele al
Propietario a inmatricular para proteger al Usufructuario.
Incentivos para la Inscripcin:
Art. 319 Reglamento: Documento inscribible, NO inscrito, que debe ser pblico. Si
quieres entablar un pleito con relacin a ese bien o derecho no Inscrito (reivindicatoria)
Puedo presentar ante el Juez un documento registrable, pero no Registrado? NO Sin
embargo, el Asiento Registral si prueba que yo soy el Propietario.
Puede pasar que:
1. La Finca est inmatriculada y conste el nombre del antiguo titular. Entonces,
este documento NO se podr oponer frente a nadie.
2. La Finca NO est inmatriculada. Se inadmite el documento frente a terceros;
pero se admite frente al anterior dueo.

15/01/2013.

Efecto del Principio Prior Tempore Fortio Iure.

Pueden existir varios Derechos Reales Limitativos de dominio sobre una misma Finca.
Pero hay que proceder a una ordenacin de esos Derechos Reales mediante Rango
Registral.
NO Efecto del Cierre.
Puede pasar que un mismo Ttulo o Derecho recaiga sobre dos personas.
Art. 1.173 CC: Propietario es el que primero inscribe, produciendo el Efecto del cierre.
Una vez que se inscribe un Derecho en el Registro, se cierra el Registro para
Derechos incompatibles con el ya inscrito, que sean de igual o anterior fecha.
Art. 17 LH: Ej: el Sr. A le vendi al Sr. B en Enero y al Sr. C en Marzo. El Sr. C
inscribe, cerrando el Registro a la Inscripcin del Sr. B. As, solo podrn acceder al
Registro las adquisiciones del Sr. C.
Tracto: A B C D W.
Si el Sr. C no inscribe, romper la condena de Tracto Sucesivo. Si el Sr. W quisiera
inscribir, deber reanudar el Tracto, enlazando las cadenas que se han roto (probando
las adquisiciones anteriores)

Cuando solicitamos el acceso al Registro, se practica el Asiento de Presentacin (60

das hbiles desde el da siguiente a su fecha) Se pretende que el Registrador vaya
calificndolos documentos que se lleven al Registro.
Ej: El Sr. C se presenta en el Registro el da 1 de Abril, y el Sr. B el 2 de Abril: Se
inscribe el del Sr. C.
Todos los Ttulos son hbiles para crear Asiento de Presentacin? NO son hbiles:
1. El contrato privado.
2. Cuando se presente en un Registro no competente.
3. Cuando en el ttulo no haya mutacin jurdico-real.
Siempre se sigue un orden cronolgico?
Lo lgico es que el Registrador califique los Ttulos por orden de llegada. Pero puede
que califique un documento posterior. Ej: En enero se presenta documento de
compraventa; y en Febrero llega un mandamiento judicial que declara NULO ese
contrato.
El Asiento de Presentacin debe incluir necesariamente la fecha y la hora de la
presentacin, ya que la prioridad de inscripcin se determina de acuerdo al Asiento de
Presentacin para evitar la Doble Inmatriculacion.
Cuando varios Derechos Reales Limitativos de Dominio, deben ordenarse,
establecindose un Rango.
Hay varios Sistemas de Rango:
1. Sistema de rango variable (Espaa) Presupone que los Derechos Reales
Limitativos de Dominio recaen sobre TODA La Finca. As que, cuando se
extinguen, los Derechos Reales de rango inferior al extinguido avanzan de
puesto y ven mejorado su Rango.
Ej: H1 H2 H3. Si se extingue la H2, la H3 avanza de puesto y ocupa el lugar de H2.
2. Sistema de rango fijo (Alemania) Si la segunda Hipoteca se extingue, el
Propietario conserva esa parcela de valor con la que podr negociar. As, los
que le siguen en el Rango al extinguido, no mejoran su posicin.

Con el Rango se puede negociar:

Ej: El Acreedor Hipotecario puede renunciar a su Hipoteca, as que tambin puede
renunciar a su Rango: El que tiene la primera Hipoteca renuncia a su Rango,
ocupando el lugar de la segunda.
Pueden hacerse tres operaciones:
1. Posposicin. Dos Derechos Reales Limitativos de Dominio. El que es de
Rango Superior consiente en cederle su Rango al inferior.
 2. Permuta. Cambio en el Rango, pero la Titularidad de los Derechos Reales
Limitativos de Dominio NO son contiguos.
3. Reserva. Posposicin de Hipoteca futura. Un Derecho Real Limitativo de
Dominio, actualmente constituido, pospone su Rango a otra Hipoteca que se
constituya en futuro, reservndose el Rango a la misma.

16/01/2013.

El Tracto.
Lo importante para ver si existe o no Tracto, es el momento en el que se solicita la
Inscripcin, no siendo necesario en este caso atender al momento de celebracin del
contrato.
Tracto Abreviado:
Se implica una Inscripcin en la que se comprimen varias Inscripciones.
Ej: Sr. A (abuelo) heredan sus tres hijos Sr. B (muere, y heredan sus hijos los Srs. W
y Z); Sr. C y Sr. D.
En circunstancias normales, se inscribir primero el Sr. B, y luego a sus hijos (W y Z);
pero esto ya no tiene sentido, ya que el Sr. B ha muerto. Entonces, se comprimen en
UNA Inscripcin todas las Transmisiones realizadas para enlazarlas (Art. 20 LH)
Ej2: Comunidad Hereditaria: cuando los coherederos acuerdan vender un Bien a otro
Coheredero, entonces, en la Inscripcin a favor del Adquirente se hacen constar las
Transmisiones efectuadas.
Presuncin de Exactitud.
Principio de legitimacin:
- Art. 38 LH: Se presume que los Derechos Reales inscritos existen; y que el que
inscribi es tambin poseedor.
- Art. 97 LH: Cancelado un Asiento, se presume tambin extinguido el Derecho al
que se refiere.
Con esto, se consagra la exactitud del Registro (corresponde la realidad registral con
la extraregistral)
Pero estos son presunciones iuris tantum (admiten prueba en contrario), ya que las
posibles inexactitudes pueden ser:
1. Originarias: Ttulos que contengan actos Nulos.
2. Sobrevenidas:
a) El Sr. A, que es el que figura en el Registro, transmite al Sr. B, y ste NO
inscribe. Por tanto en el Registro sigue apareciendo el Sr. A como
Propietario.
b) Existen una serie de gravmenes inscritos que ya no existen. Ej: en el
Registro consta un Usufructo que ya se ha extinguido por haber renunciado
su Titular, y no haberse inscrito dicha extincin.
c) Adquisicin por Usucapin, ya que se admite la Usucapin contra el
Registro.
Contenido:
La presuncin de exactitud comprende:
1. La existencia del Derecho Real inscrito.
2. La pertenencia de ese Derecho a quien consta como Titular.
3. La razn o la causa por la que adquiri el Titular registral, ya que NO es lo
mismo adquirir a Ttulo Oneroso, que a Ttulo Gratuito.
Si un tercero de buena fe adquiere a Ttulo oneroso, ser mantenido en la posesin;
pero si adquiere a Ttulo gratuito, solo tendr la proteccin que tendra el que lo
transmiti.
La Presuncin NO abarca las Situaciones Fcticas:
1. Los Linderos.
2. Las Superficies.

El Registro ni te da, ni te quita. Ej: En el Registro constan 1.000 hectreas, pero en

realidad tengo 1.200 Ser Propietario de las 1.200 hectreas / Si en el Registro
constan 1.000 hectreas y en realidad tengo 800 Ser Propietario de las 800
hectreas.

Cmo beneficia la Inscripcin?

a) De cara a una legislacin activa, un certificado del Registro en el que conste a
tu favor un Asiendo de Inscripcin de Propiedad, es una prueba para entablar
 el Procedimiento.
b) Tercera registral: Embargo de mis bienes por deudas de otros: La tercera
hace suspender el Embargo. NO se suspender cuando:
El comprador adquiri los bienes ya gravados.
Se trate de Bienes Hereditarios. El heredero responde por las Deudas
del causante con todos sus Bienes, excepto en beneficio de inventario,
caso en que se responder SOLO con los Bienes de la Herencia.
c) Art. 38 LH: Cuando se ejercite una Accin Contradictoria del dominio o de los
Derechos Reales Inscritos por una tercera persona, debe solicitarse tambin la
cancelacin del Asiento contra el que aparece como actual Propietario.
Ej: Reivindicatoria contra el Titular registral: debe solicitarse previa o
simultneamente la cancelacin del Asiento, ya que si el Juez me da la razn,
el Registro sera inexacto si no se solicitase esa Cancelacin.
NO sera contradictoria:
- La que pretende que se cumpla un compromiso contractual.
- La que pretende que se plasme en el Registro una adquisicin tiene causa del
actual titular registral.

17/01/2013.

Eficacia Ofensiva de la Inscripcin.

Art. 34 LH: Tercero Hipotecario: Condiciones que debe reunir una persona para ser
inatacable en su posicin: El tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn
derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, ser
mantenido en su adquisicin, una vez que haya inscrito su derecho, aunque despus se anule
o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conoca la inexactitud
del Registro.
Los adquirentes a ttulo gratuito no gozarn de ms proteccin registral que la que tuviere su
causante o transferente.
En caso de Doble Venta, si el segundo rene ciertos requisitos ser inatacable, pero
solo en caso de que el primero NO haya Inscrito.

Es necesario:
1. Adquirir de un tercero que, segn el Registro, tiene facultad para transmitir.
2. Adquisicin a Ttulo Oneroso. Ej: Compraventa, Dacin en pago Si la
Adquisicin ha sido a Ttulo Gratuito, no se es tercero hipotecario, teniendo el
Adquirente la misma proteccin que su Causante (pudiendo ejercer la misma
defensa y pudindosele dirigir contra l las mismas acciones)
3. De buena fe, la cual se presume Siempre.
Para tener buena fe no hace falta la consulta previa al Registro; es suficiente con el
folio que el Transmitente te ensea.
Hay mala fe si se conoce por medios extraregistrales que el que aparece en el
Registro ya no es el Propietario.
La buena fe deber darse en el momento de adquirir el Derecho en el momento de la
Entrega.
4. Inscripcin de la adquisicin en el Registro.

Art. 207 LH: Supuestos en los que la fe pblica registral se suspende:

1. Cuando se inmatriculan Bienes peculiares.
Son necesarios Procedimientos Peculiares en los casos en que acuden la Iglesia
catlica, el Estado personas que no pueden acreditar una serie de extremos, pero
pueden acreditan otros.
Precaucin: la fe pblica registral queda en suspenso durante 2 Aos.
2. Art. 28 LH.
Caso en el que los Bienes Inscritos provengan de legados o adquisiciones mortis
causa. Entonces, se suspende la fe pblica tambin durante 2 Aos en caso de
herederos voluntarios, no forzosos.
Ej: Sr. A Un piso a cada sobrino: Srs. B, C y D. Pero puede ocurrir que el Sr. A haya
revocado este Testamento con otro (notarial, olgrafo), cuya existencia no era
conocida por los sobrinos. Esto da lugar a una Accin de Peticin de la herencia.
Esto NO afecta a la parte de los Herederos Forzosos.
3. Art. 113 Reglamento Hipotecario:
Los casos de Doble Inmatriculacin son supuestos patolgicos.
Ej: En un folio se dice que el Titular es el Sr. A, y en el siguiente dice que es el Sr. B.
Es necesario que el Juez decida quin es el verdadero Propietario, neutralizndose
hasta entonces la fe pblica registral.
Esto primero se hace sonta en una Nota Marginal que diga que es un bien litigioso, y
luego en Anotacin Preventiva de Demanda.

Art. 34 LH: Seremos mantenidos en la Adquisicin, aunque el que nos transmiti NO

fuera Propietario por venta a otro que NO inscribi; o por decaer su Derecho como
consecuencia de una serie de acciones que no constaban en el Registro.
Ej: El Sr. W vende al Sr. A, pero se reserva un Derecho de Retracto El Sr. A vende al
Sr. B; y luego el Sr. W ejercita el Retracto.
Este Retracto NO afecta si est Inscrito en el Registro.
Hay otras cosas que S me afectan (Art. 37 LH)
a) Retracto Legal (su publicidad se la da la misma Ley)
b) Revocacin de duracin.
Ej: El Sr. A dona al Sr. B bajo ciertas condiciones que se inscriben en el Registro. El
Sr. B vende al Sr. C. Si el Sr. B no respeta las condiciones que se inscribieron en el
Registro, el Sr. A recuperar el Bien.
c) Acciones rescisorias.
Ej: Si adquiero del Sr. A sabiendo que le han embargado el bien; cuando el Sr. A me
dona sabiendo que lo van a embargar. Estas situaciones son supuestos de Fraude de
Ley.