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Derecho Romano I - Tema 24 - Derecho Reales

Pretorianos
Angel Daz

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Derecho Romano I, Temas

domingo, 9 de noviembre de 2014

A. Derechos reales principales

a. Ius in agro vectigale
b. La enfiteusis
c. La superficie

B. Derechos reales accesorios

a. El pacto de fiducia
b. La prenda o pignus
c. La hipoteca

1) ENFITEUSIS
a. Concepto
Es un derecho real enajenable y transmisible, que da pleno goce de un fundo a una persona con la
obligacion de cultivarlo y pagar un canon anual.
Es un derecho real de carcter predial, constituido sobre un fundo ajeno, para usar, gozar y disponer
del el en la forma ms amplia, pero sin ser propietario.
La enfiteusis es un contrato especial
b. CARACTERES
No concede al enfiteuta la propiedad del fundo.
Es a perpetuidad
Se contrae la obligacion de cultivar del fundo. Facere
Es transmisible a los herederos
El hecho de ser un derecho real pretoriano, perpetuo, transmisible a los herederos y oneroso, la
diferencia del usufructo.
c. CONSTITUCIN
- Por convencin seguida de cuasi-tradicin. Recordemos que la cuasi tradito es el medio de
transmitir los derechos.
- por prescripcin. Aqu se siguen las mismas reglas que la usucapin, o sea, los requisitos para
usucapir y el tiempo de 10 aos entre presentes y 20 entre ausentes.
d. Extincin
- Por destruccin del fundo
- por renuncia de la enfiteuta
- por la muerte y capitis deminutio mxima
- por el advenimiento de la condicin y llegada del termino.
- por incumplimiento de las obligaciones del enfiteuta.
En Derecho justinianeo la enfiteusis es el derecho enajenable y transmisible a los herederos
de usar y disfrutar muy ampliamente de un fundo ajeno, con la obligacin de cultivarlo (no
deteriorarlo) y pagar un canon anual al propietario del mismo. Pero la concepcin de la
enfiteusis como derecho real sobre cosa ajena tal como aparece en la compilacin de Justiniano,
es el resultado de una lenta evolucin a travs de las pocas clsica y postclsica. El
mismo significado de la palabra enfiteusis, de origen griego, tiene mucho que ver con los
precedentes histricos del instituto, pues equivale a plantacin o cultivo de lo no plantado o inculto.
Vemoslo.
 Solo fundos rsticos.
Se dispone de la propiedad pero no puede transmitir la propiedad. Un Hacer.

Ya incluso desde poca republicana, el Estado u otros entes pblicos, como municipios y colonias,
solan conceder a perpetuidad el uso y disfrute de terrenos pblicos (agri vectigales) para que as
fuesen cultivados y no quedasen yermos e improductivos, con la obligacin por parte del cesionario
de pagar una contraprestacin llamada precisamente vectigal. En principio tal relacin jurdica tena
las caractersticas tpicas de un contrato de arrendamiento entre el propietario que ceda las
tierras (arrendador) y el que reciba el uso y disfrute de las mismas mediante pagos
peridicos (arrendatario), sin embargo, dado que el disfrute era concedido a perpetuidad se
plante la duda entre los juristas si tales relaciones deban ser contempladas ms bien como ventas
que como arrendamientos. De estas dudas jurisprudenciales hay constancia en las Instituciones de
Gayo (3, 154), prevaleciendo la tesis que consideraba tales relaciones como arrendamiento (magis
placuit locationem conductionem esse). ste era ya un slido precedente.

Pero adems, hacia finales de la poca clsica, y fundamentalmente a partir de Constantino (324
d.C.), a la vista del estado calamitoso de las tierras cultivables y para atraer a campesinos y
agricultores, se fueron consolidando otras formas de concesin tanto de tierras pblicas como
privadas, que recibieron diversas denominaciones y cuyo contenido nos aparece incierto. Para
hacer ms atractiva la oferta, tales concesiones se efectuaban a largo plazo o a perpetuidad y
con una renta inferior a lo usual con la obligacin, eso s, por parte de los cesionarios de mejorar los
cultivos.

Bien pronto los diversos tipos de concesiones tienden a unificarse bajo la denominacin comn
de ius emphyteuticum, pero fue el emperador Zenn en una novela del ao 476 (C. 4, 66, 1) quien
resolvi definitivamente la cuestin siempre discutida entre los juristas sobre la naturaleza del
derecho enfitutico, configurndolo como un derecho sui generis, con propio concepto y definicin
(conceptionem definitionemque habere propriam), distinto de la venta y el arrendamiento
2) LA SUPERFICIE
a. CONCEPTO
Es un derecho real pretoriano, enajenable y transmisible, que atribuye al superficiario el pleno goce
y uso de un edificio construido por l, en terreno de un tercero, con autorizacin de este. La
superficie es un arrendamiento de terreno no edificado, que se entregan al superficiario para que
este construya y se beneficie con el uso y goce del edificio levantado.

La superficie era en el antiguo Derecho romano un derecho real, transmisible inter vivos y mortis
causa, que inclua un pleno disfrute del edificio levantado en suelo ajeno.
 En el Derecho Justinianeo puede definirse la superficie como un derecho real enajenable y
transmisible a los herederos, que atribuye a su titular (superficiario) el pleno goce de un
edificio construido sobre suelo ajeno.

El derecho real de superficie entraa una quiebra del antiguo principio superficies solo cedit,
esto es, la superficie accede al suelo, entendindose por superficie todo lo que se eleva por
encima del mismo. Segn este principio, todo lo que se construa o edificaba sobre suelo ajeno
perteneca al propietario del mismo, como si se tratase de un caso de accesin, no existiendo la
posibilidad de constituir sobre la superficie un derecho real separadamente del suelo.
b. CARACTERES
El arrendatario solo debe pagar el canon y edificar.
El derecho del superficiario es transmisible a sus herederos.
El superficiario puede ceder, enajenar e hipotecar el derecho de superficie.
El concedente (quien entrega el terreno), conserva la propiedad del terreno y adquiere el edificio
construido.
El pretor protega al superficiario con el interdicto de superficie para hacer valer su derecho contra
quien lo desconociere; aun contra el propietario del terreno.
c. EXTINCIN
Destruccin total del edificio o que sufra daos, que impidan destinarlo al uso que se le daba (a
menos que el superficiario construya uno nuevo).
Por confusin. El arrendatario adquiere la propiedad del terreno.

La superficie se extingua por destruccin total del fundo. Es importante destacar que la
destruccin del fundo no extingua la superficie, ya que se reservaba un derecho de
reconstruccin.

3) IUS IN AGRO VECTIGALE

Consiste en el arrendamiento, hecho a perpetuidad, de los municipios o particulares, mediante el
pago de un canon o vectigali. No es un arrendamiento ni tampoco una venta por que se da a
perpetuidad y es transmisible.
Hecho sobre terrenos pblicos, que son extra comercio, pero cuando se realiza este acto jurdico se
convierten en intra comercio.
No es un arrendamiento, pues el arrendamiento es temporal y este era a perpetuidad. El canon era
pagado al Estado.

Ejerca todos los poderes de un propietario, pero no lo era, pues el propietario era el Estado.
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c. La superficie B. De...
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