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MANUAL DE
DERECHOS REALES

EDUARDO MOLINA QUIROGA

Eduardo Molina Quiroga, 2015


de esta edicin, La Ley S.A.E. e I., 2015
Tucumn 1471 (C1050AAC) Buenos Aires
Queda hecho el depsito que previene la ley 11.723

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ISBN 978-987-03-2847-6
SAP 41790168
Argentina

Molina Quiroga, Eduardo


Manual de derechos reales.- 1a ed.- Ciudad Autnoma de Buenos Aires: La Ley, 2015.
784 p.; 24x17 cm.
ISBN 978-987-03-2847-6
1. Derecho Civil. 2. Derechos Reales.
CDD 346.043

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Manual de Derechos Reales
Captulo 1 - Introduccin Captulo 14 - Derechos reales de garanta. Parte general
Captulo 2 - Posesin y tenencia Captulo 15 - Hipoteca
Captulo 3 - Dominio Captulo 16 - Prenda y Anticresis
Captulo 4 - Modos de adquisicin Captulo 17 - Acciones posesorias
Captulo 5 - Prescripcin adquisitiva (usucapin) Captulo 18 - Acciones reales
Captulo 6 - Condominio Captulo 19 - Publicidad registral inmobiliaria
Captulo 7 - Propiedad horizontal Captulo 20 - Rgimen jurdico del automotor
Captulo 8 - Conjuntos inmobiliarios
Captulo 9 - Tiempo compartido Inicio de Captulo 12 - Derechos reales de uso y disfrute
Captulo 10 - Cementerios privados sobre cosa ajena
Captulo 11 - Superficie 1. Usufructo. Introduccin
Captulo 12 - Derechos reales de uso y disfrute sobre cosa 2. Uso
ajena 3. Habitacin
Captulo 13 - Servidumbre

CAPTULO 12 - DERECHOS REALES DE USO Y DISFRUTE SOBRE COSA AJENA

1. Usufructo. Introduccin
El Cd. Civ. y Com. regula en veinticuatro artculos la figura del usufructo, que en el Cd. Civil se extenda a ciento cuarenta y
uno, lo que en palabras de la Comisin demuestra que se ha simplificado y clarificado la disposicin de este derecho real, pero
manteniendo su misma estructura bsica.
No se regula el usufructo de los padres sobre los bienes de los hijos pues se ha suprimido este derecho, que slo daba ventajas a los
padres. En el Cd. Civ. y Com. el concepto de "patria potestad" se transforma en "responsabilidad parental", y con relacin a los
bienes de los hijos menores, el art. 685 Cd. Civ. y Com. dice que "La administracin de los bienes del hijo es ejercida en comn por
los progenitores cuando ambos estn en ejercicio de la responsabilidad parental. Los actos conservatorios pueden ser otorgados
indistintamente por cualquiera de los progenitores. Esta disposicin se aplica con independencia de que el cuidado sea unipersonal o
compartido".
Recordemos que el usufructo es uno de los derechos reales enumerados por el art. 1887, inc. h), Cd. Civ. y Com. Es un derecho
sobre cosa ajena (art. 1888 Cd. Civ. y Com.), principal (art. 1889 Cd. Civ. y Com.) y que se ejerce por la posesin (art. 1891 Cd.
Civ. y Com.).
El derecho real de usufructo, si bien no es de los ms utilizados, tampoco es de los menos, como sucede con el derecho de
anticresis. Tiene un mbito de aplicacin importante, aunque en la prctica se observa que muchas veces es utilizado en casos de
donacin del dominio, con reserva del usufructo. En ocasiones, se trata de padres que se aseguran su permanencia en el inmueble
mientras vivan(1).
El Cd. Civ. y Com., al enumerar en el art. 1887, los derechos reales, y en los incs. i) mencionar el usufructo, en el j) el uso, en el
k) la habitacin, y en el l) la servidumbre, pone fin a la discusin sobre si el usufructo, el uso y la habitacin son especies de
servidumbres personales, tesis que fue sostenida por importantes autores siguiendo el derecho romano posclsico, como Salvat(2),
aunque gran parte de la doctrina no la comparta(3). Es claro que el usufructo, el uso y la habitacin son derechos reales autnomos.
El Cd. Civ. y Com., a diferencia del Cd. Civil, ubica el usufructo luego de los derechos reales sobre cosa propia, en el Ttulo IX
del Libro Cuarto, ocupndose al final de las acciones posesorias y reales.
El usufructo se puede adquirir en forma derivada por actos entre vivos (ttulo y modo suficientes), por testamento, por
prescripcin, y en el caso de cosas muebles no hurtadas ni perdidas transmitidas por un no legitimado a un poseedor de buena fe, por
voluntad de la ley (ver arts. 1892 Cd. Civ. y Com. y sigtes.).
Se consagra la prohibicin de usufructo judicial, lo que implica que en ningn caso el juez puede constituir un usufructo o imponer
su constitucin (arts. 1896 y 2133 Cd. Civ. y Com.), de modo similar a lo que prevea el art. 2035 del Proyecto de 1998. Tambin el
art. 2791 (ex 2818) Cd. Civil prohbe a los jueces constituir usufructo(4), lo que s se admita en el derecho romano.
El art. 2140 Cd. Civ. y Com. establece la intransmisibilidad hereditaria: "El usufructo es intransmisible por causa de muerte, sin
perjuicio de lo dispuesto para el usufructo a favor de varias personas con derecho de acrecer". Es semejante el art. 2043 del Proyecto
de 1998 y sigue la lnea de los arts. 2795 (ex 2822), 2798 (ex 2825) y 2893 (ex 2920) Cd. Civil, que establecen que el usufructo
acaba con la muerte del titular. Es un derecho vitalicio.
La modificacin como se ver ms adelante es que se admite en forma expresa que el usufructuario puede transmitir su
derecho de usufructo, cuestin que por lo menos era dudosa en el Cd. Civil. Otro cambio es que tambin se prev que el usufructo
puede ser ejecutado por los acreedores.

1.1. Concepto
Segn el art. 2129 Cd. Civ. y Com., el usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurdicamente de un bien ajeno, sin
alterar su sustancia. Hay alteracin de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un
derecho, cuando se lo menoscaba.
El texto proviene del art. 2031 del Proyecto de 1998, pero se agrega la facultad de disponer jurdicamente del derecho, antes
inexistente. El usufructuario puede transmitir su derecho por actos entre vivos, y constituir derechos reales de uso, habitacin y
servidumbre (art. 2142 Cd. Civ. y Com.). Esto se explica en los Fundamentos, pues aunque es su propia vida y no la del adquirente

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la que determina la duracin del derecho, nada impide que el usufructuario realice estos actos. Ello ser as si no se estipul un plazo
menor(5).
Otra novedad es que la definicin se refiere a "un bien ajeno", y en el segundo prrafo a "un derecho". Es decir que un derecho
puede ser objeto del usufructo (art. 2130, inc. b], Cd. Civ. y Com.), y en tal caso tampoco se debe alterar su sustancia,
menoscabndolo. Esta norma armoniza con el art. 1883 Cd. Civ. y Com., en tanto dispone que el objeto de los derechos reales
"tambin puede consistir en un bien taxativamente sealado por la ley"(6). Este artculo es ms preciso que el Cd. Civil en describir
qu se entiende o cundo se configura la alteracin de la sustancia de la cosa o derecho que el usufructuario est obligado a conservar
para restitursela al dueo(7).

1.2. Objeto
El art. 2130 Cd. Civ. y Com. establece qu bienes pueden ser objeto de este derecho real.
El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa de los siguientes objetos: a) una
cosa no fungible; b) un derecho, slo en los casos en que la ley lo prev; c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de
animales; d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario.
El texto reconoce como fuente el art. 2032 del Proyecto de 1998.
El usufructo puede recaer sobre una cosa mueble o inmueble ajena no fungible ni consumible, razn por la cual el usufructuario
tiene la obligacin de devolver la misma cosa al extinguirse el usufructo.
Que deba restituir la misma cosa no implica que deba hacerlo en el mismo estado en que la recibi, puesto que dada la naturaleza
que tiene este derecho real y sobre todo su extensin en el tiempo, es muy factible que la cosa fructuaria sufra un desgaste, un
deterioro. El usufructo puede recaer sobre cosas registrables o no registrables. A su vez, la inscripcin puede ser declarativa o
constitutiva, segn cul sea su objeto.
En el Cd. Civ. y Com., segn lo admite el inc. b) del art. 2130, el usufructo puede recaer sobre un derecho, lo que como se
dijo no estaba permitido por el art. 2815 (ex 2842) Cd. Civil(8). El derecho puede ser objeto "slo en los casos en que la ley lo
prev"(9).
La redaccin del artculo es pasible de crtica en cuanto se refiere a los derechos, como posibles objetos del usufructo, ya que lo
que es factible sobre las cosas (ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa) no resulta igual en los
derechos(10).
En cuanto al cuasiusufructo, slo se lo permite si se trata de un conjunto de animales. La diferencia con el Cd. Civil es que
mientras el inc. c) del art. 2130 Cd. Civ. y Com. dice "fungible"(11), los arts. 2781 (ex 2808)(12), 2782 (ex 2809)(13), 2784 (ex 2811)(14)
y 2844 (ex 2871)(15) Cd. Civil apuntan especialmente a las cosas consumibles (v.gr.: granos, mercaderas).
El Cd. Civ. y Com. slo admite el cuasiusufructo sobre un conjunto de animales; no de otras cosas fungibles, y menos an
consumibles. Ello significa que se elimina prcticamente el denominado "cuasiusufructo" y el "usufructo de mercaderas", que tenan
por objeto cosas muebles y dentro de dicha categora aquellas que eran fungibles y/o consumibles. Para el prstamo de cosas fungibles
se aplican los contratos de mutuo (arts. 1525(16) y sigtes., Cd. Civ. y Com.) y comodato (arts. 1534(17) y sigtes., Cd. Civ. y Com.).
El usufructuario debe devolver lo que recibi y, si faltan animales, cosas de la misma especie y calidad (art. 2141, inc. a], Cd.
Civ. y Com.). El usufructo de ganado est contemplado por el art. 2875 (ex 2902)(18) Cd. Civil, segn el cual se debe reemplazar a
los que mueren con las cras, y no se debe devolver cuando los animales perecen sin culpa del usufructuario, quien slo debe restituir
los despojos.
El inc. d) del art. 2130 Cd. Civ. y Com. se refiere al usufructo universal, que actualmente contempla el art. 2800 (ex 2827(19))
Cd. Civil. Para Llerena, tal usufructuario es en rigor un legatario a ttulo particular(20), lo que es opinable. Segn el art. 2842 (ex
2869(21)) Cd. Civil, al usufructuario le corresponde "todo lo que pueda provenir de las cosas dadas en usufructo"(22).

1.3. Legitimacin
Slo estn legitimados para constituir usufructo el dueo, el titular de un derecho de propiedad horizontal, el superficiario y los
comuneros del objeto sobre el que puede recaer (art. 2131 Cd. Civ. y Com.).
Si bien es similar al art. 2034 del Proyecto de 1998, como en este ltimo no se creaban algunos derechos reales nuevos, esto
provoca algunas desarmonas. En lo que hace al derecho real de superficie, hay una contradiccin. Segn el art. 2120 Cd. Civ. y
Com., el superficiario puede constituir derechos reales de garanta, y no se mencionan otros derechos, como podra ser el usufructo,
mientras que el dueo no puede turbar al superficiario (art. 2121 Cd. Civ. y Com.). Entonces, el dueo puede constituir, siempre que
no turbe al superficiario, pero ste no podra, ya que esta norma slo menciona derechos de garanta. Por eso se ha sealado una
contradiccin entre los textos citados y el art. 2131 Cd. Civ. y Com. que menciona al "superficiario", entre los sujetos legitimados
para constituir usufructo(23). Compartimos la crtica, desde la tcnica legislativa, pero en la idea de compatibilizar ambas
disposiciones, habr que entender que el superficiario s puede constituir usufructo, ya que el 2120 Cd. Civ. y Com. dice que puede
constituir derechos de garanta, pero no impide no los menciona que constituya otros derechos, como por ejemplo el usufructo,
situacin que es congruente con la segunda parte del art. 2120 Cd. Civ. y Com. que dice: "El superficiario puede afectar la
construccin al rgimen de la propiedad horizontal, con separacin del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario;
puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el plazo del
derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario".
Con respecto al condmino y la parte indivisa, el artculo se refiere a los "comuneros" y no menciona claramente al condmino y
su parte indivisa, en el art. 2131 Cd. Civ. y Com. Sin embargo, resulta aplicable el art. 1989 Cd. Civ. y Com., que dice que "Cada
condmino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condminos", de
modo similar a lo que permita el art. 2816 (ex 2843(24)) Cd. Civil.

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El art. 2814 (2841) Cd. Civil prohbe al dueo fiduciario constituir usufructo. Dicha limitacin no figura en el Cd. Civ. y Com.,
ya que el fiduciario puede disponer o gravar los bienes fideicomitidos, segn lo dispuesto por los arts. 1688(25) y 1704(26) Cd. Civ. y
Com., salvo que en el contrato o testamento se limite esta facultad. Tambin el dueo revocable se encuentra legitimado para tal fin,
pero el usufructo estar sujeto a la verificacin del evento resolutorio (art. 1966 Cd. Civ. y Com.), salvo que se trate de cosas no
registrables y el usufructuario sea de buena fe (art. 1967 Cd. Civ. y Com.).
Se ha cuestionado que al determinar los legitimados para constituir el usufructo se ha omitido incorporar los derechos reales que el
propio Cd. Civ. y Com. ha agregado a la enumeracin legal, como los "conjuntos inmobiliarios", el "tiempo compartido" y el
"cementerio privado". En este sentido se sostiene que el usufructo, aunque con dificultades mayores o menores, no es incompatible
con ninguno de ellos(27).
El usufructo puede establecerse conjunta y simultneamente a favor de varias personas. Si se extingue para una, subsiste para las
restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto si en el acto constitutivo se prev lo contrario, conforme lo establece el art. 2132 Cd.
Civ. y Com.
Se trata del "co-usufructo", que reproduce lo que deca el art. 2033 del Proyecto de 1998 y tambin coincide con los arts. 2794 (ex
2821(28)), 2796 (ex 2823(29)) y 2797 (ex 2824(30)) Cd. Civil.
No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre s, a menos que el indicado en un orden
precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo. Esta ltima salvedad, si bien no estaba en el Cd. Civil, recoge lo que
interpretaba la doctrina(31).
El art. 2799 (ex 2826(32)) Cd. Civil regulaba la posibilidad del usufructo alternativo, que el Cd. Civ. y Com. no menciona, pero
dado que a partir del art. 779 Cd. Civ. y Com. se regulan las obligaciones alternativas, se sostiene que puede interpretarse que existe
esta modalidad, aunque tambin es posible sostener lo contrario(33).
El art. 2132 Cd. Civ. y Com. armoniza con el art. 2490 Cd. Civ. y Com., que se refiere al legado de usufructo: "La muerte del
colegatario de usufructo, posterior a la del testador, no produce el acrecimiento de los otros colegatarios excepto disposicin en
contrario del testamento".

1.4. Modos de constitucin


El art. 2134 Cd. Civ. y Com. dispone que el usufructo puede constituirse: a) por la transmisin del uso y goce con reserva de la
nuda propiedad; b) por la transmisin de la nuda propiedad con reserva del uso y goce; c) por transmisin de la nuda propiedad a una
persona y el uso y goce a otra.
Se mantiene lo previsto por los arts. 2786 (ex 2813(34)); 2787 (ex 2814(35)) y 2785 (ex 2815(36)) Cd. Civil.
El art. 2133 Cd. Civ. y Com. determina que el usufructo no puede constituirse ni imponer su constitucin por orden judicial.
Otras normas del Proyecto armonizan con lo aqu previsto. As el art. 1551 Cd. Civ. y Com., al contemplar el objeto de la
donacin, prev que "la donacin no puede tener por objeto la totalidad del patrimonio del donante, ni una alcuota de l, ni cosas
determinadas de las que no tenga el dominio al tiempo de contratar. Si comprende cosas que forman todo el patrimonio del donante o
una parte sustancial de ste, slo es vlida si el donante se reserva su usufructo, o si cuenta con otros medios suficientes para su
subsistencia".
Por su parte, el art. 2416 Cd. Civ. y Com. determina que "el donante puede transmitir la plena propiedad de los bienes donados, o
bien nicamente la nuda propiedad, reservndose el usufructo".
En el Derecho Romano se mencionaban las siguientes formas:
a) Per translationem, eran los casos en que el contrato tena por objeto directo la constitucin del usufructo y siempre era el dueo
del inmueble quien se desprenda del usufructo y lo transmita al usufructuario; b) Per deductionem, que era cuando el contrato se
otorgaba con el objeto de transmitir la propiedad de la cosa, pero al mismo tiempo se reservaba el usufructo, es decir cuando el nudo
propietario enajenaba solamente la nuda propiedad de un fundo, reservndose su goce, es decir, el derecho de usufructo.
Cabe advertir que adems del contrato y el testamento, el usufructo tambin puede constituirse por usucapin (art. 2565 Cd. Civ.
y Com.(37)).
En caso de testamento, o constitucin del usufructo a ttulo gratuito, debe respetarse la legtima. El art. 2460 Cd. Civ. y Com.
dispone que "Si la disposicin gratuita entre vivos o el legado son de usufructo, uso, habitacin, o renta vitalicia, el legitimario o, en
su caso, todos los legitimarios de comn acuerdo, pueden optar entre cumplirlo o entregar al beneficiario la porcin disponible".
El usufructo puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a condicin o plazo resolutorios, o con cargo. No puede sujetarse a
condicin o plazo suspensivos, y si as se constituye, el usufructo mismo se tiene por no establecido. Cuando el testamento subordina
el usufructo a una condicin o a plazo suspensivos, la constitucin slo es vlida si se cumplen antes del fallecimiento del testador, de
acuerdo al art. 2136 Cd. Civ. y Com.
El texto sigue la lnea del art. 2802 (ex 2829(38)) Cd. Civil, pero se corrigi y donde deca "despus" se puso "antes", como
corresponde, ya que era un error tomado del Esbozo y sealado por la doctrina.
El fundamento de la prohibicin de constituir usufructo sujeto a modalidad suspensiva es evitar perjuicios en la cosa dada en
usufructo. En efecto, si se permitiera la constitucin del usufructo bajo condicin o plazo suspensivo el propietario no cuidara ni
mejorara la cosa puesto que, cumplido el plazo o la condicin, otra persona recibira la cosa para usufructuarla(39).

1.5. Presuncin de onerosidad


En caso de duda, la constitucin del usufructo se presume onerosa, de acuerdo al art. 2135 Cd. Civ. y Com.
El art. 2792 (ex 2819) Cd. Civil estableca que cuando el usufructo era constituido por disposicin de ltima voluntad se presuma
gratuito. Si era constituido por testamento, se sostiene que deba haber un cargo impuesto por el testador al beneficiario para que
pudiera ser reputado oneroso. El Cd. Civ. y Com. suprime esta solucin, que s mantena el art. 2037 del Proyecto de 1998.

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Cabe entender que la presuncin es iuris tantum. No obstante, el art. 2461 Cd. Civ. y Com., sobre la transmisin de bienes a
legitimarios, establece que "si por acto entre vivos a ttulo oneroso el causante transmite a alguno de los legitimarios la propiedad de
bienes con reserva de usufructo, uso o habitacin, o con la contraprestacin de una renta vitalicia, se presume sin admitir prueba en
contrario la gratuidad del acto y la intencin de mejorar al beneficiario".

1.6. Inventario
La realizacin del inventario de los bienes y determinacin del estado del objeto del usufructo est regulada en el art. 2137 Cd.
Civ. y Com.
Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a inventariar y determinar el estado del objeto del usufructo, antes de entrar en
su uso y goce.
Cuando las partes son mayores de edad y capaces, el inventario y determinacin del estado del objeto del usufructo son
facultativos y pueden hacerse por instrumento privado.
En caso contrario, son obligatorios y deben ser hechos por escritura pblica.
Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado usufructuario est obligado a inventariar y determinar el
estado del objeto, en escritura pblica. Esta obligacin tampoco es dispensable.
La parte interesada puede reclamar en cualquier momento el cumplimiento de la ejecucin no efectivizada.
La disposicin sigue la orientacin del art. 2040 del Proyecto de 1998, salvo que no menciona que pueda el heredero hacer
inventario, lo que s menciona el Cd. Civ. y Com. La supresin se debe, probablemente, a que si el usufructuario testamentario est
obligado a hacerlo, no tena sentido mencionar al heredero del nudo propietario. El Cd. Civ. y Com., a diferencia del Cd. Civil, no
se refiere al estado de los inmuebles sino al estado del objeto, lo cual resulta acertado por cuanto el estado en que se entrega la cosa
fructuaria puede referirse tanto a cosas muebles como inmuebles(40).
El inventario, en principio es facultativo, y puede hacerse por instrumento privado, lo que tambin autoriza el art. 2820 (ex
2847(41)) Cd. Civil, salvo que alguna de las partes sea incapaz, o que el usufructo se constituya por testamento (as tambin lo exige
el art. 2823 [ex 2850(42)] Cd. Civil).
El art. 2137, primera parte, Cd. Civ. y Com. aclara "Cuando las partes son mayores de edad y capaces", expresin que se ha
observado como sobreadundante. Entendemos que no es as y no es redundante, ya que los menores de edad, pero que cuentan con
grado de madurez suficiente, pueden ejercer ciertos actos (conf. arts. 24(43), 25(44) y concs. Cd. Civ. y Com.)(45).
A diferencia del art. 2820 (ex 2847) Cd. Civil, no se exige la presencia de dos testigos, ni se menciona quin carga con los gastos,
lo que queda librado a lo que pacten las partes. Adems, ya no es de orden pblico, como se desprenda del art. 2818 (ex 2849) Cd.
Civil, para el que se hace por contrato.
El art. 2138 Cd. Civ. y Com. establece la presuncin, cuando falta el inventario y la determinacin del estado de los bienes, que
stos se corresponden con la cantidad indicada en el ttulo y que se encuentran en buen estado de conservacin, excepto que se haya
previsto lo contrario.
La disposicin es similar al art. 2041 del Proyecto de 1998 y muy parecida al art. 2821 (ex 2848(46)) Cd. Civil, pero extiende la
presuncin a la "cantidad", y permite que se pacte lo contrario.
Si se puede pactar en contrario, la presuncin debe ser iuris tantum.
En el usufructo constituido por testamento la obligacin de inventariar no puede ser dispensada, ya que es de orden pblico. El
fundamento de esta disposicin es evidente: si hay herederos forzosos se procura evitar que ante la incertidumbre provocada por la
falta del inventario surjan discusiones entre herederos y usufructuarios sobre las cosas entregadas y su estado, y que se pueda afectar
la legtima de un heredero forzoso.

1.7. Garanta suficiente en la constitucin y en la transmisin


En el acto de constitucin puede establecerse la obligacin, previa al ingreso en el uso y goce, de otorgar garanta suficiente, por la
conservacin y restitucin de los bienes, una vez extinguido el usufructo (art. 2139 Cd. Civ. y Com.).
Tal como establece el art. 2824 (ex 2851(47)) Cd. Civil, en el Cd. Civ. y Com. la garanta es optativa y ya no se habla de fianza,
lo que es correcto. Tampoco es necesaria su dispensa (expresa o tcita), como en el Cd. Civil, donde el propietario puede negarse a
entregar si no se otorga la garanta (art. 2825 (ex 2852) Cd. Civil. Si las partes nada estipulan, no hay garanta.
Desaparecen tambin las normas sobre la demora en otorgar la garanta (art. 2826 [ex 2853(48)] Cd. Civil, la posible sustitucin de
la fianza por otras garantas que no sean hipoteca (art. 2827 [ex 2854] Cd. Civil), la entidad de la fianza (art. 2828 [ex 2855(49)] Cd.
Civil), la posible intervencin de un juez y las distintas soluciones para el caso de incumplimiento del usufructuario (arts. 2828 [ex
2855], 2829 [ex 2856] Cd. Civil, y 2830 [ex 2857] Cd. Civil), el caso del donante con reserva de usufructo (art. 2832 [ex 2859]
Cd. Civil), la alternativa de la insolvencia del usufructuario (art. 2833 [ex 2860] Cd. Civil), as como el supuesto de expropiacin
del inmueble (art. 2834 [ex 2861] Cd. Civil). Estas disposiciones eran una casustica innecesaria.
El art. 2042 del Proyecto de 1998 tena un segundo prrafo que autorizaba que el usufructuario pudiera transmitir su derecho si el
adquirente daba garanta suficiente al nudo propietario, norma que est en el art. 2142 Cd. Civ. y Com., referido a los actos de
disposicin del usufructuario.

1.8. Intransmisibilidad hereditaria


El usufructo no es transmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para el usufructo a favor de varias personas con
derecho de acrecer, como determina el art. 2140 Cd. Civ. y Com.

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1.9. Derechos del usufructuario
El art. 2141 Cd. Civ. y Com. establece que pertenecen al usufructuario singular o universal:
a) los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales, el usufructuario est obligado a reemplazar los
animales que faltan con otros iguales en cantidad y calidad, si no opta por pedir su extincin;
b) los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al tiempo de su extincin pertenecen al nudo
propietario;
c) los productos de una explotacin ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo.
El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza, sin contraprestacin
alguna.
Es similar al art. 2044 del Proyecto de 1998.
El inc. a), sobre los frutos percibidos, si bien es obvio, se aparta del art. 2838 (ex 2865(50)) Cd. Civil que, en cuanto a los frutos
civiles, dispone que se adquieren da por da, aunque no se hubieren percibido. Ahora le pertenecen al usufructuario los frutos
percibidos, aunque se trate de los civiles, sin perjuicio de lo previsto para los pendientes al constituirse el usufructo (inc. b]).
La parte referida al usufructo de animales coincide con el actual art. 2875 (ex 2902) Cd. Civil.
El inc. b), referido a los frutos pendientes, coincide con el art. 2837 (ex 2864(51)) Cd. Civil, y modifica el criterio del art. 2838 (ex
2865) Cd. Civil, que como vimos, estableca un sistema distinto para los frutos civiles.
El inc. c) sobre productos, sigue la lnea del art. 2839 (ex 2866(52)) Cd. Civil que se refiere a las canteras. Ahora se alude a una
explotacin sin aclarar.
No obstante, si se trata de minas, se aplica el Cdigo de Minera(53), que establece otra solucin. Transcribiremos las disposiciones
del Ttulo XX del Cdigo de Minera que regula el usufructo de minas, para advertir que existen diferencias entre este rgimen y el
derecho civil.
Art. 338 Cd. Minera: "El usufructo debe comprender toda la mina, aunque se haya constituido a favor de diferentes personas. El
usufructuario tiene derecho a aprovechar los productos y beneficios de la mina, como puede aprovecharlos el propietario. Pero el
usufructuario de un fundo comn no podr explotar las minas que en sus lmites se comprendan, aunque se encuentren en actual
trabajo. El usufructo de minas podr celebrarse por un plazo de hasta cuarenta (40) aos, ya fuere constituido a favor de una persona
jurdica o natural y no se extingue por muerte del usufructuario, salvo pacto en contrario".
Art. 339 Cd. Minera: "Cuando la industria principal del fundo fructuario sea la explotacin de canteras o de cualquier sustancia
perteneciente a la tercera categora, el usufructuario podr explotarlas, estn o no en actual trabajo; salvo clusula en contrario. En
todo caso, podr tomar los materiales necesarios para las reparaciones que exija el fundo y para las obras que est obligado a
ejecutar".
Art. 340 Cd. Minera: "Si durante el usufructo se hace concesin de una mina dentro del permetro de un fundo comn, el valor
de las indemnizaciones correspondientes al no uso y aprovechamiento del terreno, a la prdida de las cosechas, a la destruccin o
inutilizacin de los trabajos, pertenece al usufructuario. Corresponde al propietario el valor de las indemnizaciones por el deterioro o
inutilizacin del suelo".
Art. 341 Cd. Minera: "El usufructuario puede disfrutar los puentes y macizos como puede hacerlo el propietario".
Art. 342 Cd. Minera: "Puede el usufructuario, bajo su responsabilidad, dar en arrendamiento el usufructo o ceder a otros el
derecho de explotar la mina".
Art. 343 Cd. Minera: "El usufructo constituido sobre todos los bienes de una persona, comprende el usufructo de las minas
comprendidas en esos bienes".
Art. 344 Cd. Minera: "Son aplicables al derecho de usufructo las disposiciones referentes al arrendamiento contenidas en los
arts. 332, 333, 334 y 335".
Art. 345 Cd. Minera: "Corresponden al usufructuario lo mismo que al arrendatario, los derechos acordados al propietario en los
casos de ampliacin e internacin".
El ltimo prrafo del art. 2141 Cd. Civ. y Com. sigue la lnea del art. 2840 (ex 2867(54)) Cd. Civil, que se refiere a la accesin y
al aluvin. Esta norma ha sido criticada por mencionar slo los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza y no otras
especies, como edificacin, adjuncin, etctera.
Tambin se ha cuestionado que no diga nada sobre los tesoros. El usufructuario tiene derecho a buscar tesoros (art. 1952 Cd. Civ.
y Com.), de modo que si encuentra alguno le pertenece la mitad (art. 1953 Cd. Civ. y Com.).

1.10. Derechos reales y personales


Se dice tanto en los fundamentos de la Comisin, como en el art. 2142 Cd. Civ. y Com., que el usufructuario puede transmitir su
derecho, pero es su propia vida y no la del adquirente la que determina el lmite mximo de duracin del usufructo. Esta circunstancia
hace que se lo califique como un derecho "vitalicio", cuya duracin mxima es la vida del usufructuario. Ello no le impide
transmitirlo, pero no puede subsistir ms all de la existencia de ste.
Con carcter previo a la transmisin, el adquirente debe dar al nudo propietario garanta suficiente de la conservacin y restitucin
del bien.
El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitacin y derechos personales de uso o
goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario.
El primer prrafo armoniza con el art. 2140 Cd. Civ. y Com., que dice que es intransmisible por causa de muerte. Slo se lo
puede transmitir por actos entre vivos y el lmite "mximo" es la vida del transmitente, si no se fij otro plazo menor (art. 2152,
inc. a], Cd. Civ. y Com.), como dice el art. 2153 Cd. Civ. y Com.
El art. 2843 (ex 2870) Cd. Civil slo le permita al usufructuario "ceder el ejercicio de su derecho". El Cd. Civ. y Com. es ms
categrico, ya que permite transmitirlo.

AnnT
En el Cd. Civil se aclaraba que el usufructuario permaneca obligado frente al propietario, mientras que en el Cd. Civ. y Com.
podra parecer que se desliga. Sin embargo, la garanta, que es optativa en general (art. 2139 Cd. Civ. y Com.), cuando hay
transmisin del derecho de usufructo es obligatoria, ya que la norma dice "el adquirente debe".
En cuanto a la anticresis, el art. 2142, segunda parte, Cd. Civ. y Com. armoniza con el art. 2213 Cd. Civ. y Com., que legitima al
usufructuario. En el Cd. Civil los arts. 3214 (ex 3241) y 3215 (ex 3242) Cd. Civil lo permitan. Lo mismo pasa con las
servidumbres (arts. 2952 [ex 2980(55)] y sigtes. Cd. Civil), y art. 2168 Cd. Civ. y Com.
Debera decirse en este prrafo que tambin el lmite es la duracin del usufructo, aunque s lo dice el art. 2153 Cd. Civ. y Com.
sobre extincin del usufructo (El usufructo cedido por el usufructuario, no puede durar ms all de la oportunidad prevista para la
extincin del usufructo originario).

1.11. Mejoras
El usufructuario puede efectuar otras mejoras, adems de las que est obligado a hacer, si no alteran la sustancia de la cosa. No
tiene derecho a reclamar su pago, pero puede retirarlas si la separacin no ocasiona dao a los bienes, segn lo autoriza el art. 2143
Cd. Civ. y Com. Es similar al art. 2046 del Proyecto de 1998 y mantiene la solucin del art. 2847 (ex 2874(56)) Cd. Civil, aunque sin
dar ejemplos innecesarios.
El art. 2143 Cd. Civ. y Com. se refiere a las mejoras facultativas, mientras que el art. 2146 Cd. Civ. y Com. prev las
obligatorias (v.gr.: las necesarias para mantener la cosa en buen estado).

1.12. Ejecucin por acreedores


Si el acreedor del usufructuario ejecuta el derecho de usufructo, el adquirente del usufructo debe dar garanta suficiente al nudo
propietario de la conservacin y restitucin de los bienes (art. 2144 Cd. Civ. y Com.).
El Cd. Civ. y Com. consagra aqu una novedad importante, similar al art. 2047 del Proyecto de 1998.
As como el usufructuario puede transmitir su derecho, tambin puede ser embargado y ejecutado por sus acreedores. El adquirente
debe dar garanta, la que en este caso es obligatoria (como en el supuesto de transmisin art. 2142 Cd. Civ. y Com.), dejando de
lado la regla de ser facultativa (art. 2139 Cd. Civ. y Com.). Sea la transmisin voluntaria o forzosa, el adquirente debe dar una
garanta obligatoriamente.
El Cd. Civ. y Com. sigue la lnea del art. 2881 (ex 2908(57)) Cd. Civil, pero con otro alcance, ya que se interpretaba que el
usufructuario segua sindolo a pesar del embargo, y que el acreedor embargaba el derecho a percibir los frutos(58). Ahora se permite
la ejecucin del derecho y no slo los frutos.
Cabe entender que el usufructo adquirido en una subasta no puede durar ms que el plazo original.
Esta norma, que permite la ejecucin del derecho de usufructo, parece contradecir el art. 744, inc. e), Cd. Civ. y Com., que dice:
"Bienes excluidos de la garanta comn. Quedan excluidos de la garanta prevista en el artculo anterior:.. e) los derechos de
usufructo, uso y habitacin, as como las servidumbres prediales...".
En el art. 743 Cd. Civ. y Com. se establece como regla general qu bienes constituyen la garanta: "Los bienes presentes y futuros
del deudor constituyen la garanta comn de sus acreedores. El acreedor puede exigir la venta judicial de los bienes del deudor, pero
slo en la medida necesaria para satisfacer su crdito. Todos los acreedores pueden ejecutar estos bienes en posicin igualitaria,
excepto que exista una causa legal de preferencia".
Frente a esta contradiccin, cabe interpretar que prevalece el art. 2147 Cd. Civ. y Com., por ser una norma especial, ya que se
encuentra en el Ttulo IX dedicado al usufructo.

1.13. Obligaciones del usufructuario


El uso y goce por el usufructuario debe ajustarse al destino de los bienes del usufructo, el que se determina por la convencin, por
la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho, conforme dice el art. 2145 Cd. Civ. y Com.
En materia de mejoras, como se anticip, el art. 2146 Cd. Civ. y Com. establece que el usufructuario debe realizar a su costa las
mejoras de mero mantenimiento, las necesarias y las dems que se originen por su culpa. En cambio, no estn a su cargo las mejoras
originadas por vetustez o caso fortuito.
El nudo propietario puede exigir al usufructuario que realice las mejoras a las que est obligado, aun antes de la extincin del
usufructo.
Pero el usufructuario no est obligado a hacer ninguna mejora por causas originadas antes del acto de constitucin de su derecho,
conforme dice el art. 2147 Cd. Civ. y Com. Sin embargo, quien no recibe los bienes por su negativa a inventariarlos o a determinar
su estado, debe pagar esas mejoras realizadas por el nudo propietario.
El usufructuario tambin debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que afectan directamente a los
bienes objeto del usufructo, como lo determina el art. 2148 Cd. Civ. y Com.
Asimismo debe comunicar al nudo propietario las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razn de la cosa. Si no lo hace,
responde de todos los daos sufridos por el nudo propietario (art. 2149 Cd. Civ. y Com.).
Finalmente, el usufructuario debe entregar los bienes objeto del usufructo a quien tenga derecho a la restitucin al extinguirse el
usufructo, en la cantidad y estado a que se refieren los arts. 2137 y 2138 (art. 2150 Cd. Civ. y Com.).

1.14. No alterar la sustancia de la cosa

AnnT
Como se vio anteriormente, el art. 2129 Cd. Civ. y Com. impone al usufructuario la clsica obligacin de no alterar la sustancia,
dado que la cosa no le pertenece y la debe restituir en algn momento al nudo propietario. Dicha norma aclara que "hay alteracin de
la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino".
El art. 2145 Cd. Civ. y Com. agrega que "el uso y goce por el usufructuario debe ajustarse al destino de los bienes del usufructo,
el que se determina por la convencin, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho".
Esta norma es similar al art. 2048 del Proyecto de 1998 y es una sntesis de los actuales arts. 2851 (ex 2878(59)) y 2852 (ex 2879(60))
Cd. Civil, sin el casuismo exagerado del Cd. Civil. Con ello se ha mejorado la idea de qu significa no alterar la sustancia.

1.15. Mejoras necesarias


Se expuso anteriormente que el usufructuario tiene la facultad de hacer determinadas mejoras. En cambio, otras son obligatorias.
Dice el art. 2146 Cd. Civ. y Com.: "El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento, las necesarias y las
dems que se originen por su culpa. No estn a su cargo las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito.
"El nudo propietario puede exigir al usufructuario que realice las mejoras a las que est obligado aun antes de la extincin del
usufructo".
Es similar al art. 2049 del Proyecto de 1998.
Debe realizar las mejoras posteriores al acto constitutivo (ver art. 2147): a) las de mero mantenimiento; b) las necesarias; c) las
causadas por su culpa. Sigue la lnea de los actuales arts. 2854 (ex 2881(61)) y 2856 (ex 2883(62)) Cd. Civil.
Desaparece el tope fijado por el actual art. 2857 (ex 2884(63)) Cd. Civil, as como la distincin entre mejoras ordinarias y
extraordinarias (arts. 2854 [ex 2881] y 2857 [ex 2884] y 2858 [ex 2885] Cd. Civil). El ltimo prrafo sigue al art. 2860 (ex 2887)
Cd. Civil.
En cuanto a las mejoras anteriores a la constitucin del usufructo, dice el art. 2147 Cd. Civ. y Com.: "El usufructuario no est
obligado a hacer ninguna mejora por causas originadas antes del acto de constitucin de su derecho.
"Sin embargo, el usufructuario que no recibe los bienes por su negativa a inventariarlos o a determinar su estado, debe pagar esas
mejoras realizadas por el nudo propietario".
La norma es similar al art. 2050 del Proyecto de 1998.
El primer prrafo coincide con los arts. 2856 (ex 2883) y 2864 (ex 2891) Cd. Civil. No obstante, en vez de aludir al momento de
entrar en el uso y goce, o a la posesin, se refiere al acto de constitucin. La modificacin es opinable, ya que el derecho real nace con
la tradicin(64).
El segundo prrafo sigue la lnea del art. 2864 (ex 2891) Cd. Civil.

1.16. Impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes


El art. 2148 Cd. Civ. y Com. establece que "el usufructuario debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes
que afectan directamente a los bienes objeto del usufructo".
Esta norma sigue al art. 2051 del Proyecto de 1998, pero agrega las expensas, lo que constituye un acierto, ya que el Cd. Civil no
previ esta situacin porque la ley de propiedad horizontal es posterior (1948). Recordemos que Vlez incluso era contrario al
derecho real de propiedad horizontal.
Coincide con el art. 2050 Cd. Civ. y Com. que, al regular los obligados al pago de las expensas en materia de propiedad
horizontal expresa: "Adems del propietario, y sin implicar liberacin de ste, estn obligados al pago de los gastos y contribuciones
de la propiedad horizontal los titulares de otros derechos reales o personales que sean poseedores por cualquier ttulo".
Se han visto casos de usufructuarios de departamentos que no pagan las expensas y, como el obligado es el dueo, el inmueble se
remata pero con la carga real del usufructo, o en otras palabras, con el usufructuario dentro, lo que obviamente disminuye
enormemente el valor a obtener en la subasta, a menos que se trate de una persona de edad avanzada(65).
Por lo dems, sigue la lnea del art. 2867 (ex 2894(66)) Cd. Civil, aunque ste slo impone los impuestos ordinarios, no los
extraordinarios, previstos en el art. 2868 (ex 2895(67)) Cd. Civil.
Esta norma no distingue, ni repite un texto similar al segundo, por lo que puede interpretarse que donde la ley no distingue, no
cabe distinguir.
No se menciona que deba contribuir con los gastos de cerramiento forzoso, como lo hace el art. 2869 (ex 2896(68)) Cd. Civil.
Tampoco se alude a sueldos, pensiones, rditos, etc. (ver arts. 2871 [ex 2898] y 2872 [ex 2899] Cd. Civil), deudas de la sucesin
(art. 2873 [ex 2900] Cd. Civil, ni a gastos de litigios (art. 2882 [ex 2909] Cd. Civil). Coincidimos con que era un tremendo
casuismo.

1.17. Comunicacin al nudo propietario


Se dispone en el art. 2149 Cd. Civ. y Com. que "el usufructuario debe comunicar al nudo propietario las perturbaciones de hecho
o de derecho sufridas en razn de la cosa. Si no lo hace, responde de todos los daos sufridos por el nudo propietario".
Es similar al art. 2052 del Proyecto de 1998 y sigue la lnea del art. 2853 (ex 2880(69)) Cd. Civil. Adems, tanto en el Cdigo
actual como en el proyectado, el usufructuario cuenta con acciones posesorias y reales en defensa de su derecho real.

1.18. Restitucin
Dice el art. 2150 Cd. Civ. y Com.: "El usufructuario debe entregar los bienes objeto del usufructo a quien tenga derecho a la
restitucin al extinguirse el usufructo, en la cantidad y estado a que se refieren los arts. 2137 y 2138".
Es semejante al art. 2053 del Proyecto de 1998.

AnnT
Es interesante sealar que la norma dice que el usufructuario debe restituir los bienes a quien tenga derecho a la restitucin, y ello
es correcto por que no slo el dueo puede tener derecho a la restitucin, ya que hay otros legitimados para constituir el derecho de
usufructo.

1.19. Derechos y deberes del nudo propietario


Como se trata de un derecho real sobre cosa ajena, el nudo propietario conserva la disposicin jurdica y material que corresponde
a su derecho, pero no debe turbar el uso y goce del usufructuario. Si lo hace, el usufructuario puede exigir el cese de la turbacin; y, si
el usufructo es oneroso, puede optar por una disminucin del precio proporcional a la gravedad de la turbacin. As lo determina el
art. 2151 Cd. Civ. y Com.
Coincide con el art. 2054 del Proyecto de 1998.
El primer prrafo sigue la lnea de los arts. 2885 (ex 2912), 2886 (ex 2913), 2887 (ex 2914), 2889 (ex 2916) Cd. Civil, sin el
casuismo de esas normas. Es una solucin lgica, ya que el nudo propietario no deja de ser el dueo y, por ende, conserva las
facultades inherentes a su condicin, con el nico lmite de no turbar el uso y goce del usufructuario. Si lo hiciera, el segundo podra
ejercer contra el primero acciones posesorias o reales.
El segundo prrafo es novedoso. Parece una suerte de actio quanti minoris. El art. 2888 (ex 2915(70)) Cd. Civil regula la eviccin
en el contrato oneroso de usufructo, en forma similar a la compraventa. Esta norma parece referirse a turbaciones de terceros, mientras
que la del Cd. Civ. y Com. se refiere a la conducta del nudo propietario.
El Cd. Civ. y Com. slo admite el usufructo de cosas fungibles cuando se trate de un conjunto de animales (art. 2130, inc. c] Cd.
Civ. y Com.), pero es razonable que esta disposicin del art. 2151, segunda parte Cd. Civ. y Com. no impida que se reclame la
reduccin del precio aun en el caso de usufructo de cosas fungibles que el art. 2888 (ex 2915(71)) Cd. Civil excluye.

1.20. Extincin
El art. 2152 Cd. Civ. y Com. establece que son medios especiales de extincin del usufructo: a) la muerte del usufructuario,
aunque no se haya cumplido el plazo o condicin pactados. Si no se pact la duracin del usufructo, se entiende que es vitalicio; b) la
extincin de la persona jurdica usufructuaria. Si no se pact la duracin, se extingue a los cincuenta aos desde la constitucin del
usufructo; c) el no uso por persona alguna durante diez aos, por cualquier razn. El desuso involuntario no impide la extincin, ni
autoriza a extender la duracin del usufructo; d) el uso abusivo y la alteracin de la sustancia comprobada judicialmente.
Extinguido el usufructo originario, se extinguen todos los derechos constituidos por el usufructuario y sus sucesores particulares.
El usufructo cedido por el usufructuario, no puede durar ms all de la oportunidad prevista para la extincin del usufructo originario,
establece el art. 2153 Cd. Civ. y Com..
Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa del usufructuario, ste cumple con entregar al
nudo propietario los despojos subsistentes. Si el conjunto de animales perece en parte sin culpa del usufructuario, ste tiene opcin de
continuar en el usufructo, reemplazando los animales que faltan, o de cesar en l, entregando los que no hayan perecido.
Los reseados son modos especiales de extincin, aplicables al derecho de usufructo, ya que en la Parte General de los Derechos
Reales el Cd. Civ. y Com. regula los modos de extincin aplicables a los derechos reales en general
As el art. 1907 Cd. Civ. y Com. prev que los derechos reales se extinguen: por la destruccin total de la cosa si la ley no
autoriza su reconstruccin, por su abandono y por la consolidacin en los derechos reales sobre cosa ajena.
Aqu se agregan causas especiales aplicables al usufructo. El art. 2891 (ex 2918) Cd. Civil alude a las "causas generales de
extincin de los derechos reales", pero stas no fueron previstas en el Cdigo de Vlez. Desaparecen la revocacin directa y la
demandada por los acreedores del dueo (arts. 2891 [ex 2918(72)] y 2892 [ex 2919(73)] Cd. Civil).
El inc. a) coincide con los arts. 2893 (ex 2920) y 2894 (ex 2921) Cd. Civil. En el caso de que se hubiera transmitido el derecho de
usufructo a un tercero o que hubiere sido adquirido en un remate judicial, el usufructo se extingue con la muerte del usufructuario
originario (arts. 2142 y 2144 Cd. Civ. y Com.).
El inc. b) tambin coincide con el art. 2893 (ex 2920) Cd. Civil, pero extiende el plazo de 20 a 50 aos.
El inc. c) sigue al art. 2897(ex 2924) Cd. Civil, aclarando que esto es as, cualquiera sea el motivo del no uso durante diez aos, y
que el uso puede provenir de una persona distinta del usufructuario. Al ser as, se podra interpretar que si hay cousufructuarios,
bastara con el uso de uno para mantener el derecho de ambos, aunque hoy se afirma lo contrario(74).
El Cd. Civ. y Com. no aclara qu pasa con el uso parcial, ni en los supuestos de pluralidad de cosas.
El inc. d), en cuanto establece que el usufructo se extingue por el uso abusivo y la alteracin de la sustancia comprobada
judicialmente, es novedoso. En el Cd. Civil se entiende que si abusa de la cosa, el dueo tiene acciones para impedir que contine la
conducta daosa(75).
Con esta disposicin ser preciso un juicio para comprobar la actuacin del usufructuario. En la legislacin comparada admiten
esta causal de extincin los Cdigo Civil de: Bolivia, Guatemala, Venezuela, Brasil, Per, Italia y Francia. La nueva causa de
extincin incorporada por la reforma implica una sancin como consecuencia del incumplimiento del usufructuario de una disposicin
legal, que es la de "no alterar la sustancia".
Podra haberse previsto que el no pago de expensas e impuestos tambin extinguiera el derecho.

1.21. Efectos de la extincin


Establece el art. 2153 Cd. Civ. y Com.: "Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los derechos constituidos por el
usufructuario y sus sucesores particulares.
El usufructo cedido por el usufructuario, no puede durar ms all de la oportunidad prevista para la extincin del usufructo
originario.

AnnT
Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa del usufructuario, ste cumple con entregar al
nudo propietario los despojos subsistentes. Si el conjunto de animales perece en parte sin culpa del usufructuario, ste tiene opcin de
continuar en el usufructo, reemplazando los animales que faltan, o de cesar en l, entregando los que no hayan perecido".
Est inspirado en el art. 2056 del Proyecto de 1998.
El primer prrafo sigue la lnea del art. 2920 (ex 2947) Cd. Civil, pero se ampla la regla a sus sucesores, dado que se permite la
transmisin voluntaria o forzosa del derecho de usufructo.
Nada se prev para los casos de abandono y de consolidacin en cabeza del usufructuario, actualmente controvertidos(76).

2. Uso

2.1. Concepto
El uso, como en el Cd. Civil, es ms limitado que el usufructo. No slo en contenido material sino en facultades, ya que no puede
constituir derechos reales. El art. 2921 (ex 2948) Cd. Civil lo describa as: "El derecho de uso es un derecho real que consiste en la
facultad de servirse de la cosa de otro, independiente de la posesin de heredad alguna, con el cargo de conservar la sustancia de ella;
o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia".
Se trata de una especie de usufructo reducido, afectado a las necesidades del usuario y su familia, lo cual lo torna derecho
alimentario e impide el embargo de frutos cuando son de esa envergadura mnima.
El art. 2154 Cd. Civ. y Com. establece que "El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte
material o indivisa, en la extensin y con los lmites establecidos en el ttulo, sin alterar su sustancia. Si el ttulo no establece la
extensin del uso y goce, se entiende que se constituye un usufructo. El derecho real de uso slo puede constituirse a favor de persona
humana".
Con esta disposicin, la constitucin del derecho real de uso debe ser expresa, ya que si no se aclara, se entender que existe
usufructo.

2.2. Normas supletorias


El art. 2155 Cd. Civ. y Com. establece que se aplican a este derecho real las normas del Ttulo VIII del Libro Cuarto, que regula
el usufructo, a excepcin de las disposiciones particulares establecidas en el Ttulo IX, que por cierto son muy breves.
En consecuencia, desaparecen una serie de precisiones sobre este derecho que regulaban los arts. 2926 (ex 2953) y sigtes. Cd.
Civil. El primero de ellos estableca que el uso (y la habitacin) se limitan a las necesidades personales del usuario, o del habitador y
su familia, segn su condicin social. La familia comprende la mujer y los hijos legtimos y naturales, tanto los que existan al
momento de la constitucin, como los que naciesen despus, el nmero de sirvientes necesarios, y adems las personas que a la fecha
de la constitucin del uso o de la habitacin, vivan con el usuario o habitador, y las personas a quienes stos deban alimentos. Ello
ha quedado resumido en la frase "en la extensin y con los lmites establecidos en el ttulo". En nuestra opinin, conforme a esta
redaccin, no estamos tan de acuerdo en que se haya mantenido como derecho real autnomo.
El art 2927 (ex 2954) Cd. Civil determinaba que Las necesidades personales del usuario sern juzgadas en relacin a las
diversas circunstancias que puedan aumentarlas o disminuirlas, como a sus hbitos, estado de salud, y lugar donde viva, sin que se le
pueda oponer que no es persona necesitada. Y el art. 2928 (ex 2955) Cd. Civil deca que No se comprenden en las necesidades del
usuario las que slo fuesen relativas a la industria que ejerciere, o al comercio de que se ocupare. Al no reproducirse estas normas,
se afirma nuestra idea sobre la innecesariedad de haber mantenido el uso como derecho autnomo, en lugar de dedicarle un artculo en
el Ttulo sobre usufructo.
Lo mismo cabe decir de los arts. 2929 (ex 2956(77)) Cd. Civil; 2930 (ex 2957(78)); 2931 (ex 2958(79)); 2932 (ex 2959(80)); 2933 (ex
2960(81)); 2934 (ex 2961(82)) ; 2935 (ex 2962(83)); 2936 (ex 2963(84)); 2937 (ex 2964(85)); 2938 (ex 2965(86)) Cd. Civil, ya que ms all
del casuismo que poda imputarse a la mayora de estas normas, marcaban claras diferencias con el usufructo, que ahora con la
remisin genrica a la regulacin de este derecho, prcticamente desaparecen.

2.3. Limitaciones
La principal limitacin del titular del derecho de uso o usuario es que no puede constituir derechos reales sobre la cosa, a
diferencia del usufructuario (art. 2156 Cd. Civ. y Com.). Recordemos que el usufructuario puede constituir los derechos reales de
servidumbre y anticresis, uso y habitacin y derechos personales de uso o goce (art. 2142, 2 parte, Cd. Civ. y Com.).
En el rgimen del Cd. Civil poda decirse que as como el usufructo permite no slo el uso y goce de la cosa, sino tambin
aprovechar todos los frutos que ella produzca (sean naturales industriales o civiles), el uso no confiere a su titular el derecho de
aprovechar econmicamente la cosa, y la facultad de percibir los frutos se encuentra limitada a tomar aquellos frutos que sean
necesarios para las necesidades del usuario y de su familia(87).

2.4. Ejecucin por acreedores


Otra diferencia importante con el usufructo es que los frutos no pueden ser embargados por los acreedores cuando el uso de stos
se limita a las necesidades del usuario y su familia (art. 2157 Cd. Civ. y Com.).
Vale la pena tambin sealar que en el usufructo no slo pueden embargarse los frutos sino el derecho mismo (art. 2144 Cd. Civ.
y Com.).

AnnT
3. Habitacin

3.1. Concepto
Segn el art. 2158 Cd. Civ. y Com., la habitacin es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en
parte material de l, sin alterar su sustancia. El derecho real de habitacin slo puede constituirse a favor de persona humana.
En este caso es una especie de usufructo ms restringido an que el uso, ya que su destino slo puede ser morar (habitar) en un
inmueble ajeno construido, en todo o parte de l.
Igual que el uso, slo puede ser constituido a favor de una persona humana.
Tiene tambin carcter alimentario.

3.2. Normas supletorias


Como en el caso del derecho real de uso, se aplican a la habitacin las normas que regulan dicho derecho, con excepcin de las
disposiciones particulares establecidas en el Ttulo X del Libro Cuarto, Cd. Civ. y Com., precisamente destinadas a regular este
derecho real.

3.3. Limitaciones
A diferencia de lo que acontece con el usufructo y aun con el uso en la medida en que esta limitacin no se menciona, el
derecho real de habitacin no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de muerte, y el habitador no puede constituir derechos
reales o personales sobre la cosa. Tampoco es ejecutable por los acreedores (art. 2160 Cd. Civ. y Com.).

3.4. Impuestos, contribuciones y reparaciones


Cuando el habitador reside slo en una parte de la casa que se le seala para vivienda, debe contribuir al pago de las cargas,
contribuciones y reparaciones a prorrata de la parte de la casa que ocupa (art. 2161 Cd. Civ. y Com.). Es una diferencia razonable
con la regla del usufructo (art. 2148 Cd. Civ. y Com.), pero no tan necesaria de enunciacin ya que la norma citada menciona a los
impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que afectan directamente a los bienes objeto del usufructo. Entendemos que
estos conceptos estn comprendidos en el art. 2161, slo que se limitan a la parte proporcional de la parte de la casa que ocupa el
habitacionario. ste es precisamente el "objeto" de su derecho. Aunque no se aclare, la norma abarca tanto impuestos, como tasas y
expensas comunes, si se tratara de propiedad horizontal. El texto sigue la lnea del art. 2941 (ex 2968) Cd. Civil.

AnnT