TTULO VII

EXTINCIN DE INSCRIPCIONES
Y ANOTACIONES PREVENTIVAS

ARTCULO 91.- EXTINCIN DE INSCRIPCIONES

Las inscripciones se extinguen respecto de terceros desde que se cancela el
asiento respectivo, salvo disposicin expresa en contrario. Ello, sin perjuicio
que la inscripcin de actos o derechos posteriores pueda modificar o
sustituir los efectos de los asientos precedentes.
ANTECEDENTES
Artculo 90 del R. de las I.
Artculo 91 del Anteproyecto
Artculo 91 del Proyecto
Artculo 76 de la LH
Artculos 206 y 211 del RH
CONCORDANCIAS
Artculo 82 del RIRPU
Artculos 94, 95, 96, 98, 99 y 103 NRGRP

Comentario
1.- En el presente Captulo se han regulado los diferentes supuestos de extincin de las
inscripciones y anotaciones preventivas. Nuestro ARGRP no contena una regulacin especfica
sobre la extincin de los asientos de inscripcin, limitndose en el inciso d) de su artculo 169, a
indicar que los reglamentos de cada Registro determinaran los motivos de extincin de las
inscripciones. Por ello, las normas que con mayor detalle y precisin regulaban la extincin de los
asientos registrales se encontraban constituidas por el Ttulo VIII de la Seccin Primera del
Reglamento de las Inscripciones, que, sin embargo, estaban destinadas exclusivamente al Registro
de la Propiedad Inmueble.
2.- El primer artculo de este Captulo se refiere al asiento de cancelacin como nico modo de
extincin de las inscripciones, respecto de terceros. Ntese que en este caso nos estamos
refiriendo a asientos de inscripcin en sentido estricto (asientos definitivos de eficacia temporal no
limitada) no comprendiendo en dicha expresin a las anotaciones preventivas, que se encuentran
sujetas a supuestos de extincin ms amplios (caducidad o conversin en inscripcin) previstos
especficamente en el artculo 92 del NRGRP. Sobre el concepto de cancelacin expresa Lacruz
Berdejo: En principio, tiene la misma eficacia declarativa frente a tercero que la inscripcin:
tambin la extincin de los derechos, como su nacimiento, se verifica fuera del Registro y la
cancelacin viene luego a hacer constar algo sucedido antes; y tambin, mientras lo extinguido
pero no cancelado vale para el adquirente de buena fe como existente, y en tal sentido el artculo
76 LH explica que las inscripciones no se extinguen en cuanto a tercero sino por su cancelacin, lo
cancelado, aun extinguido, vale como si no existiera: cancelado un asiento, se presume extinguido
el derecho a que dicho asiento se refiere (artculo 97)(199) Para Dez-Picazo, la cancelacin puede
definirse como aquel asiento u operacin registral que tiene por nico y exclusivo objeto dejar sin
efecto y publicitar la prdida de vigencia de un asiento anterior (200).
Entre las notas tpicas del asiento de cancelacin se encuentra la de no ser causa sino
consecuencia de la extincin del derecho o acto inscrito. Vale decir, que no es que el acto o
derecho inscrito se extinga por haberse extendido el asiento cancelatorio, sino que la extincin se
produce extrarregistralmente, de modo tal que la cancelacin slo torna oponible a terceros (con
todas los efectos sustantivos propios de la publicidad registral) lo que, previamente, ha extinguido.
En este sentido expresa Manzano Solano que La cancelacin no es, por tanto causa de la
extincin de un asiento registral, sino todo lo contrario, consecuencia de esa extincin. Extinguido
un asiento, cesados sus efectos inoperantes registralmente, lo que procede es barrerlo, expulsarlo
de los libros. El medio adecuado a esa finalidad es un nuevo asiento llamado cancelacin. La
cancelacin no provoca, pues, la muerte de un asiento; la cancelacin es la ceremonia que se
organiza registralmente para darle sepultura (201).
3.- Respecto a los efectos de la cancelacin, Pau Pedrn expresa que produce un doble efecto:
material y formal;
a) El efecto formal consiste en la extincin del asiento correspondiente. La cancelacin puede
estar destinada a extinguir una inscripcin (ex artculo 76), una anotacin preventiva (artculo
77) u otra cancelacin (por ejemplo, en caso de haberse extendido errneamente ().
b) El efecto material consiste en que se presume extinguido el derecho a que se refera el asiento
cancelado (artculo 97 LH). Esta presuncin es simplemente juris tantum cabe probar por
tanto la subsistencia del derecho pero frente al tercero hipotecario es iuris et de iure (ex
artculo 76 LH)(202).
4.- El artculo bajo comentario tiene su antecedente inmediato en el artculo 90 del Reglamento
de las Inscripciones(203), que a su vez se inspira en el artculo 76 de la Ley Hipotecaria (204). Sin
embargo, manteniendo el sentido general de su antecedente, se ha efectuado una sustancial
modificacin, toda vez que ya no se considera como supuesto de extincin de las inscripciones, la
transferencia de la propiedad o del derecho real a favor de tercero, como consideraban
(errneamente en nuestro criterio) tanto el Reglamento de las Inscripciones como la Ley
Hipotecaria espaola.
Ello obedece a la consideracin que la transferencia de propiedad o de otro derecho real (en el
caso de inscripciones prediales) no extingue el derecho del transferente ni el asiento registral
respectivo, sino que simplemente lo priva de los efectos de presuncin de exactitud actual al ser
sustituido por el asiento que publicita la nueva titularidad del adquirente del derecho. Dicho de otra
manera, el asiento que contiene el derecho de propiedad de, p. ej., el anterior titular registral, no se
extingue sino que constituye un presupuesto de la extensin del asiento de inscripcin del
adquirente de su derecho. Por ello, la Comisin Revisora, desech la formulacin prevista en el
artculo 91 del Anteproyecto (que mantena la redaccin del Reglamento de las Inscripciones pero
ampliada a otros Registros distintos al de Propiedad Inmueble), al precisar que adems de la
cancelacin tambin daba lugar la extincin de las inscripciones: la inscripcin de la transferencia
del derecho inscrito a favor de otra persona, tratndose de registros de bienes y en los registros
de personas () la inscripcin de hechos o actos modificativos posteriores.
5.- El texto propuesto por la Comisin Revisora en el artculo 91 del Anteproyecto, que
finalmente fue aprobado sin modificacin alguna por el Directorio de la SUNARP considera, salvo
la existencia de una disposicin expresa en contrario, que la cancelacin es el nico modo de
extincin de las inscripciones. Y a los efectos de superar la antigua redaccin del Reglamento de
las Inscripciones, precisa que (sin que ello constituya una extincin de las inscripciones) la
inscripcin de actos o derechos posteriores puede modificar o sustituir los efectos de los asientos
precedentes, formulacin reglamentaria que, adems de ser aplicable a todos los Registros
conformantes del Sistema Nacional, expresa mayores supuestos que la sola transmisin del
derecho (sustitucin del mismo) al comprender, tambin, las modificaciones que un acto o derecho
publicitado puede experimentar por la inscripciones de otros posteriores.
As, por ejemplo resultaba incoherente sostener (como pareca desprenderse de la formulacin
contenida en el Anteproyecto) que, p. ej., la inscripcin de la modificacin parcial de los estatutos
de una asociacin era una extincin parcial de la inscripcin que contena los estatutos
primigenios de dicha persona jurdica. Lo que ocurra en verdad, como precisa el NRGRP, que el
asiento de inscripcin anterior resultaba modificado por la inscripcin de un acto posterior.
Coincide con el criterio adoptado por el NRGRP, Lacruz Berdejo, cuando al criticar la redaccin del
artculo 76 de la Ley Hipotecaria indica que Con cierta imprecisin terminolgica aade el
precepto; o por la inscripcin de transferencia del dominio o derecho real a favor de otra persona .
Pues si bien la inscripcin precedente es presupuesto bsico de la siguiente, no es propiamente
extinguida por sta, sino que tan slo es sustituida: la titularidad del primitivo dueo deja de ser
publicada por el Registro, que desde entonces manifiesta otra nueva. (205)
6.- Finalmente, debe precisarse que en este artculo se incluy el trmino salvo disposicin
expresa en contrario debido a que la existencia del artculo 3 de la Ley N 26639 (206), que con
incorrecta tcnica prev la extincin de asientos de inscripcin por el transcurso del tiempo, puede
ser considerado como una excepcin en la que, sin perjuicio que el asiento de cancelacin no
pueda practicarse de oficio, las inscripciones ya se encontraran extinguidas por la aplicacin del
plazo previsto en el citado dispositivo legal, que ms bien debi orientarse exclusivamente a
regular la caducidad de las anotaciones preventivas derivadas de medidas cautelares.

ARTCULO 92.- EXTINCIN DE ANOTACIONES PREVENTIVAS

Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelacin, por caducidad o
por su conversin en inscripcin.
ANTECEDENTES
Artculo 90 del R. de las I.
Artculo 92 del Anteproyecto
Artculo 92 del Proyecto
Artculo 77 de la LH
Artculos 206 y 211 del RH
CONCORDANCIAS
Artculo 6 del Decreto Ley N 18278
Ley N 26639
Artculos 64, 68, 70 y 103 del NRGRP

Comentario
1.- A diferencia de las inscripciones, las anotaciones preventivas son asientos provisionales y
transitorios, por lo que la regla general no ser que su extincin se produzca por la extensin de un
asiento cancelatorio, sino que existen supuestos que determinan su extincin, como lo son el solo
transcurso del tiempo de su vigencia (caducidad) y la inscripcin del acto cuya prioridad registral
cautelaban (conversin en inscripcin). Todo ello se encuentra regulado en el presente artculo, el
mismo que es copia textual del artculo 77 de la Ley Hipotecaria espaola. A nivel del
Anteproyecto y Proyecto, se mantuvo inalterable la misma redaccin que fue aprobada por el
NRGRP. En el Reglamento de las Inscripciones, si bien no se estableca una regla general para la
extincin de las anotaciones preventivas, sus artculos 87, 92 y 97 regulaban, algunas reglas
respecto a la extincin de esta clase de asientos registrales. Sobre el tema materia del presente
artculo resulta importante distinguir la relacin existente entre la caducidad y la cancelacin de los
asientos de anotacin preventiva, que son supuestos diferentes, como estudiaremos en los
acpites siguientes.
2.- Respecto a la caducidad de la anotacin preventiva, resulta pertinente recordar que las
mismas, por regla general, nacen con una naturaleza temporalmente limitada. Por tal razn, en los
ordenamientos registrales que las regulan, es frecuente encontrar plazos generales de caducidad
de las mismas.
Sobre este aspecto, es importante distinguir que al regularse la caducidad de las anotaciones
preventivas, no necesariamente se est normando la caducidad del derecho o de la situacin
materia de anotacin. En este sentido, es uniforme el pronunciamiento de diversos autores
espaoles cuyos comentarios respecto a la Ley Hipotecaria espaola resultan sumamente
ilustrativos. As Manzano Solano seala que En la caducidad de derechos, la extincin del asiento
es consecuencia de la previa extincin de su contenido sustantivo. En la caducidad de asientos
que ahora estudiamos, estos se extinguen directamente, con independencia de la subsistencia o
no del derecho amparado por la inscripcin(207).
En este sentido, Lacruz Berdejo (208) sostiene que la caducidad de asientos responde a dos
notas principales:
a) Efecto automtico: es decir, que la caducidad origina que el asiento deje de surtir efectos y
quede jurdicamente extinguido, aun cuando subsista su expresin material.
b) Independencia de la existencia del derecho: toda vez que la caducidad no produce ningn
efecto sobre la existencia del derecho, ni depende de ella.
 3.- Queda claro, entonces, que la caducidad del asiento de anotacin preventiva viene a
constituir, una casual adjetiva de extincin del asiento registral, pues est referida a la extincin
formal del asiento; a diferencia de las cancelaciones sustantivas, en las que su origen se produce
en la extincin del derecho publicitado. Esta distincin puede apreciarse en el artculo 77 (cuyo
texto es igual al del artculo 92 del NRGRP) de la Ley Hipotecaria espaola, en la que se dispone
que las anotaciones preventivas se extinguen por cancelacin, por caducidad o por su
conversin en inscripcin. Las causales de cancelacin total o parcial de las anotaciones
preventivas, que corresponden a supuestos sustantivos, se encuentran regulados en los artculos
79 y 80 de la citada Ley (que son muy similares a los establecidos en los artculos 94 y 95 del
NRGRP), mientras que la regulacin general de caducidad de dichas anotaciones debe
encontrarse en su artculo 86. En nuestro ordenamiento nacional, el artculo 94 inciso 1) del
Reglamento de las Inscripciones, recoge casi literalmente el artculo 79 inciso 2) de la Ley
Hipotecaria espaola, estableciendo como supuesto de extincin de las inscripciones y
anotaciones preventivas: Cuando se extinga del todo el derecho inscrito. Obviamente, este
supuesto no es el de caducidad, que como se ha enunciado, produce la extincin de la anotacin
preventiva, sin que necesariamente se haya extinguido el derecho publicitado.
4.- El artculo 86 de la Ley Hipotecaria espaola dispone que las anotaciones que no tengan
un plazo de caducidad ms breve sealado en la Ley, caducan a los cuatro aos y pueden
prorrogarse por un plazo de cuatro aos ms. Supuestos de plazos ms breves son, p. ej., los de
las anotaciones preventivas por defectos subsanables del ttulo que caducan a los sesenta das de
su fecha (artculo 96 LH); la anotacin preventiva a favor del legatario que no lo sea de especie
que caduca al ao de su fecha (artculo 87 LH); entre otros. En dicho ordenamiento, Chico y
Ortiz(209) apunta que puede considerarse que la caducidad genera plazos preclusivos en los que el
derecho puede ejercitarse y por ello, la caducidad por la extincin del plazo de vida legal opera en
forma automtica, aunque en el Registro, por el principio de proteccin judicial de los Tribunales y
el principio de rogacin, la cancelacin muchas veces no puede practicarse de oficio y s en forma
indirecta o inducida, como en el caso del artculo 353.3 del Reglamento Hipotecario segn el que
se entiende solicitada la cancelacin por el solo hecho de pedirse la certificacin o que se
practique cualquier asiento referente a la finca o al derecho afectado. Roca Sastre coincide con
este criterio al afirmar que la jurisprudencia y la doctrina atribuyen a la caducidad carcter de
radical y automtico que extingue, por el mero transcurso del plazo legal, el asiento que naci con
vida limitada, y cuya virtualidad dura hasta el da predeterminado, en el que se produce su
extincin, sin necesidad de oposicin alguna y por ellos aunque no se haya extendido la nota
marginal (cancelatoria) correspondiente, el asiento caducado no podr producir efectos. Puede
apreciarse, que si bien la cancelacin no ser practicada de oficio, los efectos de la anotacin
caduca ya se habrn extinguido por el mero transcurso del tiempo, salvo la excepcin prevista en
el artculo 199 inc. 2) del Reglamento Hipotecario espaol, referido a las anotaciones ordenadas
por autoridad judicial, las cuales tienen valor hasta que haya recado resolucin definitiva en el
procedimiento, pero siempre que la prrroga hubiera sido solicitada antes de caducar y cumplirse
el plazo de vigencia.
5.- Similares previsiones, podemos encontrar en la legislacin boliviana, que regula las
anotaciones preventivas conforme a los artculos 1522 del Cdigo Civil y 26 de la Ley de
Noviembre de 1887, en donde existe un plazo de caducidad de dos aos, prorrogables por el Juez
por un ao ms. Tambin puede citarse el artculo 302 de la Ley 879 de la Repblica del
Paraguay, donde, entre otros supuestos, se regula la caducidad de las anotaciones preventivas en
un plazo de diez aos de su inscripcin. En el caso de la legislacin argentina, conforme al artculo
37 de la Ley N 17801 las anotaciones de embargo, prohibiciones y dems providencias caducan,
en forma automtica, a los 5 aos. De igual forma, el artculo 3035 del Cdigo Civil para el Distrito
Federal de Mxico prescribe la caducidad de las anotaciones preventivas, cualquiera sea su
origen, a los tres aos de su fecha, salvo aquellas a las que se les fije un plazo de caducidad ms
breve.
6.- De lo expuesto anteriormente puede colegirse que, operados los plazos legalmente
establecidos para la caducidad de las anotaciones preventivas, stas se habrn extinguido,
perdiendo sus efectos retroprioritarios y no siendo susceptibles de renovacin, prrroga o
conversin en inscripcin. Ello, sin perjuicio que, dependiendo de la regulacin especfica que
corresponda a cada anotacin preventiva, pueda ser necesaria una rogacin de parte (expresa o
presunta) para la extensin del asiento cancelatorio. As, p. ej., las anotaciones preventivas de
Bloqueo Registral, PreDeclaratoria de Fbrica regulada por la Ley N 27157, Reserva de
Preferencia Registral, entre otras, caducarn de pleno derecho al vencimiento de su plazo de
vigencia (60 das hbiles, 1 ao y 30 das naturales, respectivamente), sin que sea necesaria la
extensin de un asiento cancelatorio para que sus efectos se encuentren extinguidos. De igual
modo ocurra con las derogadas anotaciones preventivas por falta de inscripcin del derecho de
donde emanaba la transmisin o el gravamen o las derivadas de defectos subsanables [incisos 3) y
4) del artculo 79 del Reglamento de las Inscripciones] en las que (salvo prrroga judicial), la
caducidad se produca a los sesenta das contados partir del asiento de presentacin
correspondiente, en armona con el artculo 92 del mismo Reglamento.
Sin embargo, como se ha indicado al comentar el artculo 70 del NRGRP, dada la carencia de
un plazo general de caducidad de las anotaciones preventivas, existirn algunas, principalmente
derivadas de la aplicacin de normas urbansticas que, al no existir un plazo especfico en las
normas que las regulan, permanecern vigentes de manera indefinida (anotaciones preventivas de
venta garantizada, inscripciones provisionales individualizadas, anotaciones preventivas de
predeclaratoria de fbrica reguladas por el derogado Decreto Ley N 22112, entre otras). En este
caso, la ausencia de un plazo general de caducidad de las anotaciones preventivas, similar al
regulado por el artculo 86 de la Ley Hipotecaria espaola, permite que se desnaturalice la figura
de la anotacin preventiva, pues las mismas slo se extinguirn por su cancelacin o por su
conversin en inscripcin, puesto que los plazos de caducidad no pueden ser establecidos en va
interpretativa, sino que deben encontrarse consignados en disposiciones normativas que
expresamente las regulan.
7.- Merece especial comentario la caducidad de las anotaciones preventivas extendidas en
virtud de orden judicial, como las medidas cautelares de embargo y anotaciones de demanda. Para
esta clase de anotaciones preventivas el artculo 97 del Reglamento de las Inscripciones, exiga
que su cancelacin sea ordenada por mandato de juez competente. Esta disposicin, muy
semejante a la prevista en el artculo 83 de la Ley Hipotecaria espaola (210), provoc serios
inconvenientes para la eficaz liberacin de anotaciones judiciales de gran antigedad, toda vez
que, no existiendo un plazo general de caducidad como el previsto en el artculo 86 de la Ley
Hipotecaria espaola, era sumamente difcil obtener el mandato judicial de su cancelacin, no
obstante que el proceso judicial hubiera concluido.
Esta situacin se agrav teniendo en cuenta que el Cdigo de Procedimientos Civiles
abrogado, no estableci un plazo de caducidad para las medidas de naturaleza cautelar y que el
Cdigo Civil vigente de 1984 no contena un artculo similar al 1049 del Cdigo Civil de 1936, en
cuya virtud se estableca un plazo de 30 aos para la extincin de diversos gravmenes, como
embargos y anotaciones de demanda, entre otros. De esta manera, existan anotaciones
preventivas de embargo y demanda, cuya vigencia se tornaba en prcticamente indefinida, al no
existir ningn plazo de caducidad que permitiera su extincin.
Lo expuesto vari sustancialmente con la promulgacin del Cdigo Procesal Civil, cuyo artculo
625 regul la caducidad de las medidas cautelares (211). Esta previsin, sin embargo, no tuvo
relevancia inmediata en la cancelacin de anotaciones preventivas que publicitaban medidas
cautelares, toda vez que se entenda limitada a las medidas cautelares dictadas en el marco del
nuevo ordenamiento procesal (entendida la ejecucin como la inscripcin en el registro respectivo).
Adicionalmente, no obstante que se estableca un plazo de caducidad, y en el primer prrafo se
seala que operaba de pleno derecho, no se contaba con una disposicin que regulara si la
anotacin preventiva de la medida cautelar caduca, dejaba automticamente de surtir efectos, o
deba extenderse el asiento de cancelacin, de oficio o a solicitud de parte. Esta situacin fue
modificada con la expedicin de la Ley N 26639, publicada el 27 de junio de 1996, que ampli,
modific y estableci normas procesales para la aplicacin de dicho plazo de caducidad.
8.- El artculo 1 de la Ley N 26639 ampla los alcances del artculo 625 del Cdigo Procesal
Civil, en cuanto dispone su aplicacin a todos los embargos y otras medidas cautelares de origen
judicial o administrativo, inclusive a los dispuestos con anterioridad a la vigencia del aludido
Cdigo. De tal modo, podrn ser susceptibles de caducidad, por ejemplo, los embargos trabados
dentro de un procedimiento judicial laboral; los dictados en un proceso administrativo de cobranza
coactiva de tributos o los dispuestos al amparo de las normas del abrogado Cdigo de
Procedimientos Civiles de 1912. En suma, bajo tal contexto, toda medida cautelar,
independientemente de la clase de autoridad jurisdiccional o administrativa que la dicte, estara
sujeta a plazo de caducidad, de dos o cinco aos segn el caso. Sin embargo, la claridad de esta
norma, por una aparente duplicidad de regulacin, se complica con la redaccin de su artculo
2(212), pues, aparentemente, regulara los mismos supuestos ya previstos en el artculo 1 de la
misma Ley N 26639, que haba establecido la aplicacin del citado plazo de caducidad para los
embargos trabados bajo la regulacin procesal civil derogada (incluso con anterioridad a este
Cdigo).
Nuestra opinin respecto a esta aparente incongruencia es que este artculo 2 se refiere a
Embargos definitivos y otras medidas de ejecucin, atendiendo a que el Cdigo de
Procedimientos Civiles de 1912, a diferencia del vigente, regulaba el Embargo Preventivo en forma
diferente al Definitivo, por lo que el legislador habra entendido que slo el preventivo reuna los
caracteres de una medida cautelar (que precisamente es variable y no definitiva), por lo que al no
estar comprendido dentro del plazo de caducidad del artculo 1 (que se refiere exclusivamente a
medidas cautelares) era necesaria su regulacin especfica, para que resultara indubitable que los
embargos definitivos (no los preventivos ya regulados como medida cautelar) se encontraran
sujetos a caducidad.
9.- Empero, si bien la caducidad de las anotaciones preventivas de medidas cautelares ya
cuenta con una regulacin especfica, es evidente que la Ley N 26639 adolece de defectos
conceptuales sumamente graves, por no haberse entendido la verdadera naturaleza de la
caducidad de clase de asientos registrales. As, el establecimiento de rogacin expresa para la
extensin (a travs de la Declaracin Jurada prevista en el segundo prrafo de su artculo 1) del
asiento cancelatorio, es inconveniente e innecesaria, puesto que asientos evidentemente caducos,
no podrn ser cancelados de oficio por el Registrador (ni siquiera con ocasin de la expedicin de
una certificacin), publicitndose la existencia de asientos extinguidos.
Sin embargo, el error conceptual del legislador al exigir dicha rogacin para la extensin del
asiento cancelatorio, no puede llevarnos a otra confusin an peor: la de afirmar la plena vigencia
de anotaciones preventivas de medidas cautelares caducas por no haberse podido extender el
asiento cancelatorio (precisamente debido a la falta de instancia del interesado). Sobre este tema,
aun careciendo de preceptos especficos respecto a caducidad de anotaciones preventivas que s
existen en nuestro NRGRP, la Jurisprudencia Registral ha sido uniforme en afirmar la carencia de
efectos de los asientos caducos, no obstante que no se haya extendido el asiento cancelatorio.
Obviamente, la Ley N 26639 requiere una modificacin en este aspecto, lo cual no ha sido posible
de regular en una norma de inferior jerarqua como el NRGRP. Respecto a los efectos automticos
de la caducidad volveremos a referirnos en el comentario del artculo 103 del NRGRP.
10.- En cuanto se refiere a la cancelacin de los asientos de anotacin preventiva, resultan
aplicables las consideraciones expresadas respecto a los asientos de inscripcin. Los supuestos
especficos de su aplicacin son similares a los de las inscripciones (artculos 94, 95, 96, 98 y
102 del NRGRP). Sin perjuicio de ello, es pertinente reiterar que en los supuestos de caducidad
de las anotaciones preventivas, la extensin del asiento de cancelacin no marca la extincin de la
anotacin, sino que solamente deja constancia de la extincin ya producida por el solo transcurso
del tiempo. No obstante ello, la cancelacin de la anotacin preventiva puede producirse antes de
que opere su caducidad (ms an cuando en nuestro sistema registral existen anotaciones
preventivas que carecen de plazo de vigencia alguno), debido a, p. ej., la declaracin de su
nulidad, la extincin del bien, o, en el caso de medidas cautelares, el mandato judicial que
disponga su cancelacin (p. ej., por haber concluido definitivamente el proceso que dio lugar a la
anotacin de demanda, habindose declarado infundada la pretensin).
11.- Respecto a la conversin en inscripcin de la anotacin preventiva, su aplicacin resulta
muy simple. Por ejemplo, en el caso de una anotacin preventiva de Predeclaratoria de fbrica
extendida de conformidad con la Ley N 27157, con vigencia de un ao, antes del vencimiento de
su plazo de caducidad, se presenta el ttulo que contiene la Declaratoria de Fbrica definitiva. Si la
calificacin registral del ttulo que contiene la Declaratoria de Fbrica es positiva, la inscripcin de
la misma dar lugar a la conversin en inscripcin de dicha Predeclaratoria de Fbrica,
manteniendo la misma prioridad registral. Inclusive, el asiento podra ser redactado de la siguiente
manera: La Predeclaratoria de Fbrica anotada preventivamente en el asiento 2-c) de esta
Partida, se ha convertido en definitiva en mrito a .. Manzano Slano es sumamente claro al
describir este supuesto de extincin al precisar que: La etimologa del trmino conversin (verter
en, verter con) es en este caso, el mejor reflejo de la naturaleza de la figura. La conversin de un
asiento registral en otro es, efectivamente, el trasvase del contenido sustancial de un asiento
caducable como es en nuestro caso la anotacin en otro definitivo. Se trata de un vertido de real
sustancia hipotecaria o registral, aunque por razones de economa libraria, no es necesario repetir
en el nuevo asiento todos los datos ya contenidos en el preexistente, utilizndose la tcnica de la
remisin.(213)
12.- Sin embargo, no puede afirmarse (en estricto) que toda anotacin preventiva sea
susceptible de conversin en inscripcin, pues la conversin en inscripcin implica, precisamente,
que el contenido sustantivo de la inscripcin sea el mismo que el de la anotacin preventiva, pero
con efectos definitivos. As, Lacruz Berdejo expresa que Se trata de asientos que tienen
exactamente el contenido que la anotacin que les precede y que forman una simple continuacin
de ella, en la que slo cambia el veste formal. Por eso, no puede hablarse de conversin cuando a
una anotacin de demanda sucede, al prosperar la accin, una inscripcin a favor del demandante.
Pues, el contenido de la anotacin es la demanda; y el de la inscripcin, la sentencia favorable; por
cierto, tal asiento adquiere efectos con mayor o menor fuerza desde la fecha del primero, pero
esta adquisicin de efectos no supone identidad de su contenido. (214) Como se ha sealado en los
comentarios del artculo 68 del NRGRP, coincidimos con dicho criterio, en el sentido que en el
presente artculo debi utilizarse, ms bien, el trmino inscripcin del acto o derecho cuya
prioridad ha sido cautelada por la anotacin preventiva en lugar de conversin en inscripcin.
Puede, sin embargo, afirmarse que la inscripcin de la sentencia definitiva no da lugar a la
extincin de la anotacin preventiva de demanda, en la medida que se trata de actos diferentes,
subsistiendo la anotacin de demanda a los efectos de publicitar la retroprioridad aplicable a la
inscripcin de la sentencia. No obstante ello, consideramos que, p. ej., en un supuesto de
anotacin de demanda de reivindicacin, con la inscripcin de la sentencia ejecutoriada que
ampara la demanda y otorga la titularidad dominial al accionante, no sera tcnicamente correcto
seguir publicitando la anotacin de dicha demanda como un gravamen que afecta el derecho del
nuevo titular registral, sino que debera interpretarse (por haber cumplido su finalidad) la extincin
de dicha anotacin, precisando en el asiento de inscripcin de la sentencia, la retroprioridad
derivada de la aplicacin de lo establecido en el artculo 68 del NRGRP. Este criterio, tambin
podra aplicarse a la anotacin de embargo en forma de inscripcin, en la que tampoco puede
hablarse, en estricto, de conversin en inscripcin cuando se produce la inscripcin en remate de
la adjudicacin del bien objeto de afectacin.
13.- Finalmente, aunque sea evidente, es conveniente recalcar que slo dar lugar a que la
inscripcin sea protegida por la retroprioridad especial establecida por el artculo 68 del NRGRP,
una anotacin preventiva vigente, es decir, aquella no se encuentre caduca (o eventualmente
cancelada), pues si bien no existira inconveniente que (de no existir obstculos o defectos que lo
impidan) se efecte la inscripcin del acto o derecho, el mismo no gozara de la prioridad derivada
de la fecha del asiento de presentacin que dio lugar a la anotacin preventiva, sino, a la de fecha
del asiento de presentacin del correspondiente acto o contrato.
JURISPRUDENCIA
Res. N 136-95-ORLC/TR de fecha 15-12-95, Tomo II, fojas 30 ...Que, si bien, con arreglo a lo
previsto en el artculo 2007 del Cdigo Civil, la caducidad se produce transcurrido el ltimo da del
plazo, no siendo necesario extender otro asiento que seale expresamente la ocurrencia de tal
extincin, esta circunstancia no obsta para que la caducidad pueda ser declarada expresamente de
oficio o a pedido de parte, de conformidad con el artculo 2006 del citado cuerpo legal, y tal como lo
solicita la recurrente en el caso sub-materia.
 Res. N 098- 96-ORLC/TR de fecha 08-03-96, Tomo II, fojas 42 ..Cuando la anotacin preventiva
de un derecho se convierte en inscripcin del mismo, como en el presente caso, surte sta sus efectos
desde la fecha de la anotacin...

ARTCULO 93.- CLASES DE CANCELACIN

La cancelacin de las inscripciones y anotaciones preventivas podr ser de
carcter total o parcial.
ANTECEDENTES
Artculo 93 del R. de las I.
Artculo 93 del Anteproyecto
Artculo 93 del Proyecto
Artculo 78 de LH
Artculos 173 y 206 del RH
CONCORDANCIAS
Artculos 94 y 100 del NRGRP

Comentario
1.- Este artculo tiene un carcter meramente remisivo, puesto que no hace ms que precisar
que se acoge la existencia de dos clases de cancelacin: total o parcial. En el artculo 93 del
Anteproyecto y el artculo 93 del Proyecto, la redaccin fue exactamente igual a la del artculo 78
de la Ley Hipotecaria espaola(215) (que con la sola diferencia del tiempo verbal podr por el de
puede es la misma que la contenida en el artculo 93 del Reglamento de las Inscripciones). Sin
embargo, en el texto final aprobado por la SUNARP, se alude al carcter total o parcial de la
cancelacin, modificacin que entendemos slo obedece al deseo de lograr (a criterio de dicho
Directorio), una mejor redaccin del presente artculo, puesto que en los artculos 94 y 100 del
NRGRP se contina utilizando los trminos cancelacin total y cancelacin parcial.
2.- Sin perjuicio que en los artculos 94 y 100 del NRGRP nos referiremos a los supuestos de
cancelacin total y parcial, slo a modo de referencia debemos precisar que la diferencia se
establece en funcin a si el asiento cancelatorio va a producir la extincin integral del contenido y
efectos del asiento registral precedente, o, mantenindose sus efectos y vigencia, slo se reducir
el derecho inscrito o anotado. En verdad, en nuestro criterio personal esta distincin es ociosa y
peor an la redaccin del artculo 100, en cuanto tambin se prev la modificacin del derecho
anotado como una causal de cancelacin parcial. Para nuestro entender, la simple reduccin de un
derecho (p.ej. la reduccin del monto de la hipoteca) no necesariamente implicara una
cancelacin propiamente dicha, sino slo una modificacin del derecho o acto inscrito por los
efectos de un asiento posterior. Ello, como se coment al referirnos al artculo 91 del NRGRP no
es considerado una cancelacin, sino como los efectos propiamente sustitutorios o modificatorios
de los actos posteriormente inscritos.
3.- Quizs la distincin entre cancelaciones totales y parciales que recoge la Ley Hipotecaria
espaola se basa en el hecho que al entender la transferencia del dominio o derecho real como un
supuesto de cancelacin y no de modificacin o sustitucin (artculo 78 de la LH), era coherente
entender a la reduccin del derecho inscrito como una cancelacin parcial. Sin embargo, no
habiendo entendido el artculo 91 de nuestro NRGRP dicha transferencia como un supuesto
cancelatorio, sino como una modificacin o sustitucin, consideramos que, se hubiera podido
prescindir de regular la cancelacin parcial, que hubiera sido solamente una modalidad de
modificacin de los asientos. Nuestra opinin, en este caso contraria al texto aprobado de este
artculo, es que el verdadero asiento cancelatorio (ex artculo 91 del NRGRP) es el que extingue
en todos sus efectos y contenido al de inscripcin o anotacin preventiva. La incongruencia
existente se pondr an ms de manifiesto al comentar el artculo 100 del NRGRP, en el que no
slo se alude como cancelacin parcial a la reduccin del derecho inscrito sino a la modificacin
del mismo.
ARTCULO 94.- SUPUESTOS DE CANCELACIN TOTAL DE LAS INSCRIPCIONES Y
ANOTACIONES PREVENTIVAS
La cancelacin total de las inscripciones y anotaciones preventivas se
extiende:
a) Cuando se extingue totalmente el bien, la persona jurdica o el derecho
inscritos;
b) Cuando se declara la nulidad del ttulo en cuya virtud se hayan extendido;
c) Cuando se declara la nulidad de la inscripcin o anotacin preventiva por
falta de alguno de los requisitos esenciales establecidos en el Reglamento
correspondiente, sin perjuicio de los supuestos de rectificacin de asientos
previstos en este mismo Reglamento;
d) Cuando se haya producido la caducidad de la inscripcin o anotacin
preventiva por mandato de la Ley o por el transcurso del tiempo previsto en
ella;
e) Cuando por disposicin especial se establezcan otros supuestos de
cancelacin distintos a los previstos en los literales precedentes.
ANTECEDENTES
Artculo 94 del R. de las I.
Artculo 94 del Anteproyecto
Artculo 94 del Proyecto
Artculo 79 de la LH
Artculo 173 del RH
CONCORDANCIAS
Artculos 70, 90, 91, 92, 93, 95, 96, 98, 99, 100, 101, 102 y 103 del NRGRP.
Artculo 81 del RIRPU
Artculos 121 y 161 del RRS

Comentario
1.- Este artculo regula (directa o remisivamente) los diferentes supuestos que pueden dar lugar
a la cancelacin total de los asientos de inscripcin o de anotacin preventiva. El texto aprobado es
fundamentalmente similar al existente en el artculo 94 del Reglamento de las Inscripciones y al
del artculo 79 de la Ley Hipotecaria espaola.
2.- El primero de los supuestos de extincin total, se refiere a la extincin total del bien, la
persona jurdica o el derecho inscrito, que recoge (ampliando sus alcances a otros Registros
distintos al de Propiedad Inmueble) las causales de extincin previstas en los dos primeros incisos
del artculo 79 de la Ley Hipotecaria espaola (Cuando se extinga por completo el inmueble
objeto de las mismas o Cuando se extinga tambin por completo el derecho inscrito o anotado).
En el caso del Registro de la Propiedad Inmueble, no existe mayor dificultad en su aplicacin,
puesto que resulta fcil entender que si se extingue por completo el predio, normalmente, por una
catstrofe natural, resultar ineficaz e inexacta la publicidad registral de derechos o actos referidos
a un inmueble que realmente no existe. As, expresa Lacruz Berdejo que Por ejemplo, de-
saparece la finca por haber mudado el cauce del ro quedando enteramente cubierta por el nuevo
curso de las aguas; derriban el edificio del cual formaba parte el piso inmatriculado; se extingue la
concesin administrativa a la que se abri el folio. Tambin es caso de extincin del inmueble (en
cuanto finca objeto de dominio inscribible) el quedar fuera del comercio, en calidad de bien de uso
pblico, como si es expropiado para abrir una plaza (216). Obviamente, la extincin del bien debe
acreditarse con instrumento suficiente, debindose aplicar, supletoriamente, lo establecido por el
artculo 98 del NRGRP.
3.- Respecto a la extincin del derecho inscrito (que incluye tambin al anotado) las causales
de la extincin debern ajustarse a las establecidas en las disposiciones sustantivas que regulen el
acto o contrato inscrito. Algunas requerirn el consentimiento del titular del derecho expresado en
ttulo inscribible (por ejemplo, una escritura de cancelacin de la hipoteca por extincin de la
obligacin que garantiza conforme al artculo 1122 del Cdigo Civil), mientras que otras podrn
inferirse de hechos debidamente probados con instrumentos fehacientes (p. ej., extincin del
derecho de usufructo vitalicio acreditada con la partida de defuncin del usufructuario conforme al
artculo 1021 del Cdigo Civil) o del contenido mismo del ttulo constitutivo ( p.ej extincin de un
derecho de superficie pactado por un plazo de cinco aos conforme al artculo 1030 del Cdigo
Civil). En todos estos casos, bien por expresin de voluntad del titular del derecho (que pueden
incluir la renuncia del derecho), por mandato judicial (si el titular del derecho no quisiera extender el
instrumento declarativo de la extincin ya producida), por el contenido mismo de los asientos
registrales o el ttulo archivado o bien a travs de instrumentos fehacientes, se deber demostrar al
Registrador la extincin del derecho inscrito o anotado. Concuerdan con ello, los artculos 98 y
101 del NRGRP.
4.- En cuanto atae a la extincin de la persona jurdica, resultan aplicables las normas que
regulan a la persona jurdica en particular (Cdigo Civil, Ley General de Sociedades, Ley General
de Cooperativas, etc.) que establecen los supuestos y procedimientos para la declaracin de su
extincin. En el caso del Registro de Sociedades, el nuevo RRS, dispone la cancelacin de las
partidas de sociedades extinguidas por fusin (artculo 121), escisin (artculo 127) as como el
cierre de las partidas registrales de las sociedades que se han extinguido por otras causas (artculo
161). No se ha establecido una previsin similar en el Registro de Personas Naturales, puesto
que, en los Registros de Sucesiones Intestadas y el de Testamentos, es precisamente la extincin
fsica de la persona natural (muerte) la que dar lugar a la extensin de asientos o a la plena
publicidad de las inscripciones que en ellos se practica. Lo contrario, ocurre en el Registro de
Mandatos y Poderes, en el que el fallecimiento del representado o el representante, dar lugar, por
regla general, a la extincin de mandato o poder inscrito, motivo por el cual, conforme al artculo
833 del C.P.C. (modificado por la Ley N 26716), se ha previsto la anotacin de la solicitud de
sucesin intestada en el Registro de Mandatos y Poderes, precisamente para que pueda inscribirse
la extincin de los que hubiera otorgado el causante.
5.- En el Registro de Bienes Muebles, para el caso del Registro de Propiedad Vehicular, como
registro de bienes, seran aplicables reglas similares a las vertidas respecto al Registro de
Propiedad Inmueble. En relacin con los Registros de Prendas Especiales (Agrcola, Industrial,
Global y Flotante, etc.) como lo que se registran son contratos y derechos que de ellos emergen,
no ser aplicable la causal de extincin del bien inscrito sino la de la extincin del derecho inscrito
o anotado, de acuerdo, tambin, con la legislacin que los regula, la que deber acreditarse de las
formas previstas en los citados artculos 98 101 del NRGRP.
6.- El segundo de los supuestos de cancelacin total previstos en el artculo sub exmine, se
refiere a la nulidad del ttulo en cuya virtud se hayan extendido las correspondientes inscripciones
o anotaciones preventivas. Al respecto, al comentar el segundo prrafo del artculo 46 del NRGRP
hemos precisado que la inscripcin no convalida los actos nulos o anulables, por lo que la validez
presunta (principio de legitimacin) de los asientos registrales puede ser enervada por declaracin
judicial en contrario (artculo 2013 del Cdigo Civil y artculo VII del T.P. del NRGRP). En tal
sentido, la declaracin de nulidad del ttulo causal que dio lugar al asiento de inscripcin o de
anotacin, conllevar la nulidad del asiento respectivo, en la medida que no se podra continuar
publicitando, con los efectos sustantivos provenientes de la inscripcin registral, un derecho ya no
vigente, debido a la declaracin de su invalidez.
Esta causal ya exista en el inciso 2) del artculo 94 del Reglamento de las Inscripciones,
siendo tambin prevista en el artculo 79.3 de la Ley Hipotecaria, en trminos fundamentalmente
iguales al establecido por el NRGRP. Sin embargo, exista la mala prctica de algunos
Registradores, en el sentido de considerar que no era suficiente la presentacin de la sentencia
firme que contena la declaracin de nulidad del acto o derecho inscrito para proceder a la
cancelacin del derecho inscrito o anotado, sino que la resolucin judicial debera, necesariamente,
contener el mandato de cancelacin expreso, indicando el asiento registral objeto de extincin.
Dicha interpretacin, evidentemente incorrecta, ha sido rechazada uniformemente por la actual
Jurisprudencia Registral, que aplicando correctamente el inciso 2) del artculo 94 del Reglamento
de las Inscripciones, precis que basta la sentencia consentida o ejecutoriada, remitida por el
rgano jurisdiccional competente, en la que se declare la nulidad del acto o derecho inscrito o
anotado, para que resulte procedente la extensin del asiento cancelatorio, obviamente, si el texto
de la resolucin o resoluciones permita identificar plenamente el acto o derecho materia de
declaracin de invalidez.
 7.- Debe precisarse que, aunque la aplicacin del Principio de Fe Pblica Registral pudiera
determinar que el derecho de un tercero se encuentre protegido por l mismo y sea por tanto
inatacable, la evaluacin de dicha circunstancia no corresponde ser determinada por el Registrador
sino por la autoridad jurisdiccional competente, que es la nica facultada para declarar la nulidad
de los asientos de inscripcin (artculos 90 y 107 del NRGRP). En tal sentido, aunque las
instancias registrales puedan considerar que el acto o derecho contenido en un asiento registral se
encuentra amparado por el referido principio registral, no podrn denegar la inscripcin de una
sentencia firme que declare su nulidad, siempre que se haya emplazado al titular o titulares del
derecho materia de cancelacin. Sin perjuicio de ello, la cancelacin por nulidad del acto o derecho
publicitado en un asiento registral no implicar la cancelacin de los asientos posteriores, pues ello
requiere un pronunciamiento jurisdiccional con las mismas caractersticas.
Concurrentemente, aunque el texto del NRGRP no lo precise de esta manera, consideramos
pertinente indicar el comentario de Dez-Picazo, cuando respecto a este supuesto cancelatorio
indica que A pesar de la expresin legal nulidad parece que deben entrar aqu todas las causas
de la ineficacia del acto o negocio jurdico causante de la inscripcin (v. gr., del negocio de
transmisin de la propiedad o de constitucin del derecho real) y no solamente las de nulidad en
sentido estricto y tcnico(217). Dentro de ello, como afirma Roca Sastre, pueden caber otros como la
rescisin o la resolucin que priven de sus efectos al acto o derecho inscrito o anotado.
8.- El tercer supuesto de cancelacin total es derivado de la denominada nulidad formal del
asiento de inscripcin o de anotacin preventiva, por falta de los requisitos esenciales establecidos
en el Reglamento correspondiente. Su antecedente se encuentra en el inciso 3) del artculo 94
del Reglamento de las Inscripciones y en el artculo 79.4 de la Ley Hipotecaria espaola. Sobre
ste comenta Manzano Solano que: A diferencia de la nulidad material, esta es una nulidad que se
deriva directamente del asiento como unidad registral, siendo de naturaleza formal (218) Esto quiere
decir, que la declaracin de nulidad (que siempre tendr que efectuarse en sede jurisdiccional) no
se refiere al acto o derecho inscrito o anotado, sino a defectos provenientes del mismo asiento, con
independencia de la validez de su contenido sustantivo.
Cabe sealar, sin embargo, que como puede verificarse de la simple revisin de nuestro
NRGRP, que en el mismo no se ha establecido una distincin entre requisitos esenciales y no
esenciales de los asientos de inscripcin. Solamente se ha regulado los requisitos de los asientos
de inscripcin (comprendiendo tcitamente a los de anotaciones preventivas) en los artculos 50 al
53 del NRGRP. Bajo tal contexto, la carencia de cualquiera de sus requisitos (aun aquellos tan
intrascendente como la indicacin del monto pagado de los derechos registrales) podra haber
dado lugar a la declaracin de nulidad de un asiento de inscripcin.
Por ello, es que se ha establecido la indicacin en el sentido que dicha nulidad es sin perjuicio
de los supuestos de rectificacin de asientos previstos en este mismo Reglamento. Esto obedece
a que, conservndose el ttulo archivado respectivo, normalmente ser posible rectificar la omisin
incurrida consignando, a travs de otro asiento, los datos que aparezcan en el correspondiente
ttulo archivado. Inclusive, en aplicacin del inciso b) del artculo 81 del NRGRP, la omisin de
algn dato o circunstancia que debe constar en el asiento constituye un supuesto de error
material, que es rectificable de oficio por el Registrador.
Respecto a la falta de suscripcin del asiento (autorizacin en el caso de asientos
electrnicos), ya se han analizado los medios para su regularizacin en el Captulo IV del Ttulo V
del NRGRP. De todo ello se desprende que, salvo supuestos muy extraos (por ejemplo, aquellos
que no consignen el ttulo que les dio mrito y no sea posible identificarlo a travs del Diario) la
falta de alguno de los requisitos del asiento no deber dar lugar a su declaracin de nulidad formal
sino slo a su rectificacin, sin perjuicio que pueden presentarse supuestos en que su rectificacin
o regularizacin no sea posible (p. ej. los previstos en el tercer prrafo del artculo 73 y tercer
prrafo del artculo 77 del NRGRP). En todo caso, es conveniente expresar que el criterio de la
Comisin Revisora fue tratar de lograr, como regla general, la conservacin de eficacia del asiento
registral incompleto, entendiendo la nulidad formal como un supuesto que deba ser evitado, en la
medida que su rectificacin fuera posible.
9.- El cuarto supuesto de cancelacin es el de caducidad de la inscripcin o anotacin
preventiva por mandato de la Ley o por el transcurso del tiempo previsto en ella. Esta previsin no
tiene antecedente en el artculo 94 del Reglamento de las Inscripciones ni tampoco en el artculo
79 de la Ley Hipotecaria espaola. Ms bien, exclusivamente respecto a las anotaciones
preventivas, se prev la procedencia de la cancelacin de dichas anotaciones (conforme al artculo
206 apartado 7 del Reglamento Hipotecario espaol), cuando caducase la anotacin por
declaracin expresa de la Ley, en cuyo caso se har constar de oficio o a instancia del dueo del
inmueble o del derecho real afectado por nota marginal.
Sobre este supuesto, volveremos a reiterar que en las anotaciones preventivas, la caducidad
implica la extincin del asiento por el solo transcurso del tiempo, por lo que, la extensin del
asiento de cancelacin, no es el que extingue el asiento, sino que solamente deja constancia de la
extincin ya producida. Por ello, no es la cancelacin la que origina la aplicacin de la caducidad
sino que es la caducidad producida la que determina que pueda extenderse un asiento
cancelatorio, por carecer de efectos la anotacin caduca. En tal sentido, aunque un Bloqueo se
encuentre ya caduco (por haber vencido su plazo de vigencia) nada impedira que un interesado
solicite la extensin del asiento cancelatorio expreso, lo que no va a significar que el Bloqueo se
encuentra vigente hasta la fecha de extensin del asiento cancelatorio. Inclusive, la regla general
prevista en el artculo 103 del NRGRP es que los asientos caducos pueden ser cancelados de
oficio, sin perjuicio de su extincin de pleno derecho cuando opere la caducidad. Respecto al caso
de la caducidad de las medidas cautelares, al amparo de la Ley N 26639 y su deficiente
regulacin respecto a la necesidad de rogacin expresa para la extensin del asiento de
cancelacin ya nos hemos referido en el artculo 92 del NRGRP y ampliaremos nuestros
conceptos en el artculo 103 del NRGRP. A dichos comentarios nos remitimos para evitar
reiteraciones innecesarias.
Se ha contemplado, tambin, que el plazo de caducidad puede emanar no de la disposicin
legal que regula la anotacin preventiva, sino del transcurso del tiempo previsto en ella. Ello se
orient al caso de medidas cautelares de no innovar o genricas, en las que el Juez o Tribunal,
dentro de las amplias facultades que les confiere nuestro ordenamiento procesal, pueda establecer,
p.ej., que la prohibicin de efectuar nuevas inscripciones (no innovar) tenga una vigencia de 5
meses. En este caso, el plazo de caducidad se encontrara regulado por el mismo contenido de la
anotacin preventiva y no por una norma legal o reglamentaria.
10.- Lo que s puede llamar la atencin es que se haya previsto la cancelacin de inscripciones
por haberse producido su caducidad. Esto, por cuanto, mientras la regla general en las anotaciones
preventivas es su temporalidad, en las inscripciones ocurre todo lo contrario, pues son asientos
definitivos de duracin temporalmente ilimitada. Sin embargo, como el NRGRP no poda modificar
el artculo 3 de la Ley N 26639 que regula supuestos de extincin de verdaderos asientos de
inscripcin (p.ej. hipotecas), por el solo transcurso del tiempo, ha sido indispensable referirnos a
esta clase de cancelacin.(219) Ntese, sin embargo, que dicho artculo 3 de la Ley N 26639 no
regula en forma expresa la necesidad de rogacin ni menos el ttulo inscribible para que se
extienda el asiento de cancelacin, aprecindose que la Jurisprudencia Registral viene aplicando
de manera analgica la formalidad de Declaracin Jurada con firma legalizada prevista en el
artculo 1 de la misma Ley.
11.- El ltimo literal del presente artculo contiene una formulacin remisiva a cualquier otra
disposicin que establezca supuesto de cancelacin diferentes a los precedentemente enunciados.
A modo de ejemplo, en el mismo NRGRP existen dos supuestos ms (muy discutibles por cierto)
regulados en los dos artculos siguientes (artculos 95 y 96 del NRGRP).
JURISPRUDENCIA
Res. N 148-99-ORLC/TR de fecha 17-06-99, Tomo VIII, fojas 139 ...Que en todo caso, siendo
que de los instrumentos contenidos en el ttulo alzado, ha quedado acreditado el fallecimiento de doa
Gertrudis Garca Robledo, y en consecuencia, la extincin del derecho real de usufructo constituido a su
favor resultara procedente, en aplicacin del artculo 94 inciso 1) del Reglamento de las Inscripciones,
cancelar el asiento 3 de fojas 125 del tomo 69 del Registro de Propiedad Inmueble, que contiene el
precitado derecho real, de solicitarlo as el recurrente.
 Res. N 351-98-ORLC/TR de fecha 07-10-98, Tomo VII, fojas 207 ..Que importando la declaracin
de nulidad del ttulo sustantivo en cuya virtud se extendi la inscripcin un supuesto cancelatorio
previsto en el artculo 94 inciso b) del Reglamento de las Inscripciones, esta instancia se ha
pronunciando en la Resolucin N 202-97-ORLC/TR del 05 de junio de 1997 en el sentido que en tanto
el acto declarado nulo no surte los efectos deseados por las partes y en consecuencia no da lugar a la
situacin jurdica pretendida por ellos, le es aplicable el principio quod nullum est, nullum productir
effectum, por lo que al declararse la nulidad del ttulo en cuya virtud se extendi una inscripcin,
procede pedirse u ordenarse la cancelacin de ste, por lo que la inscripcin de las sentencias que
declaran la nulidad de las transferencias dominiales efectuadas por Luca Falcn Silva a favor de
terceros importa la privacin de los efectos de los asientos que la publicitan...

ARTCULO 95.- CANCELACIN POR INEXISTENCIA DEL ACTO CAUSAL O DE LA

ROGATORIA
Tambin se cancelarn de oficio o a peticin de parte, los asientos de
inscripcin o de anotacin preventiva cuando contengan actos que no
consten en los ttulos consignados como sustento de los mismos o cuando
se hayan extendido sin estar comprendidos en la rogatoria de inscripcin.
ANTECEDENTES
Artculo 95 del Anteproyecto
Artculo 95 del Proyecto
CONCORDANCIAS
Artculos 81, 86, 87, 91 y 96 del NRGRP

Comentario
1.- Este artculo constituye una innovacin, creemos que sumamente peligrosa, en nuestra
regulacin reglamentaria. Trata de un supuesto de cancelacin (tanto de inscripciones como de
anotaciones preventivas) no reconocido doctrinalmente y, que (en sus efectos) se asemeja a una
declaracin de nulidad del asiento publicitado; en la medida que sanciona con su extincin total a
los asientos que carecen de un acto causal que d lugar a la extensin del asiento o cuya
inscripcin o anotacin no ha sido materia de rogatoria. El antecedente del presente artculo se
encuentra en el artculo 95 del Anteproyecto, que a su vez fue modificado parcialmente en el
artculo 95 del Proyecto.
2.- Plantea dos supuestos principales para la extensin de la cancelacin, a saber:
a) Que, revisado el ttulo archivado que dio lugar a la inscripcin o anotacin, se verifique que el
mismo no contiene el acto o actos publicitados a travs del correspondiente asiento registral.
b) Que, revisado tambin el ttulo archivado, se constate que uno de los actos inscritos, si bien se
encuentra contenido en el ttulo archivado respectivo, no haya sido materia de rogacin, bien
por reserva de la rogacin (efectuada a la presentacin del ttulo) bien por desistimiento parcial
de la rogacin, efectuada tanto en primera como en segunda instancia del procedimiento
registral.
3.- Nuestra opinin personal respecto a la introduccin de este supuesto cancelatorio fue
opuesta a su inclusin en el Proyecto. Sin embargo, no podemos dejar de reconocer que esa clase
de cancelacin se encuentra exactamente en el lmite entre la nulidad del asiento y su
rectificacin. As, por ejemplo, en el caso de la inscripcin de una hipoteca legal inexistente
(puesto que consta el pago total del precio en el ttulo archivado que le dio mrito), la rectificacin,
si bien implicara la cancelacin del asiento, podra ser tambin entendida como una rectificacin
de un error de concepto que aparece claramente del mismo contenido del ttulo archivado. La
diferencia radicara en el hecho que para la extensin del asiento rectificatorio debera mediar, en
principio, solicitud de parte interesada y, en el supuesto excepcional previsto en el segundo prrafo
del artculo 76 del NRGRP, la presentacin de un ttulo cuya inscripcin no pudiera efectuarse sino
se rectifica el error existente; mientras que, en el presente artculo se prev la cancelacin tanto de
oficio como por solicitud de parte. Seguimos creyendo que este supuesto debi merecer, ms bien,
una regulacin en el Ttulo VI del NRGRP (Inexactitud Registral y su Rectificacin), guardando
reglas similares a las establecidas para la rectificacin de errores de concepto.
4.- Respecto al caso de inexistencia de rogacin (debido a reserva o desistimiento parcial),
entendemos que este supuesto cancelatorio no debera (en teora) presentar muchos
inconvenientes, dado que ha sido el mismo solicitante de la inscripcin el que ha estimado (por las
razones que ha considerado pertinentes para su derecho) renunciar al derecho a la inscripcin del
acto o contrato, lo que es admisible dentro de un esquema de inscripcin voluntaria y no
obligatoria, que es el generalmente aceptado por nuestro Sistema Registral. Un ejemplo, podra
ser, una escritura de compraventa de acciones y derechos y divisin y particin de un inmueble, en
la que el presentante del ttulo, en la solicitud de inscripcin, ha formulado reserva de la inscripcin
del acto de divisin y particin, planteando slo la rogacin respecto a la inscripcin del acto de
compraventa. En esta hiptesis en aplicacin del precepto materia del presente artculo, el
Registrador inclusive de oficio de verificar que se inscribi tambin (sin existir rogacin debido a
la reserva de la inscripcin) la divisin y particin que no consta en el ttulo archivado
(especficamente en la solicitud de inscripcin), podr cancelar el asiento correspondiente a dicha
divisin y particin. De igual modo ocurrira, si el presentante del ttulo o su representado han
formulado y consta en el ttulo archivado, desistimiento parcial de la rogacin en relacin a la
inscripcin del acto de divisin y particin.
5.- Sin embargo, no obstante que la redaccin del presente artculo fue aprobado por mayora
en la Comisin Revisora, pensamos que su texto debi consignar expresamente una limitacin que
no fluye en forma expresa en el NRGRP. Esta es, en nuestro concepto, que el ttulo archivado que
dio lugar al asiento que publicita un acto o derecho inexistente o carente de rogatoria, debe ser
slo uno de los contenidos en el ttulo que dio lugar al asiento de inscripcin o de anotacin.
No consideramos que este supuesto debiera aplicarse (aunque su redaccin no lo prohbe) a la
cancelacin del asiento de inscripcin o anotacin que es el nico contenido en el ttulo archivado,
pues esto s implicara la privacin absoluta de los efectos del ttulo inscrito (asimilable a la nulidad)
contraviniendo el Principio de Legitimacin contenido en el artculo 2013 del Cdigo Civil y el
artculo VII del Ttulo Preliminar del NRGRP. Ello, porque si se considera como inexistente el nico
acto o derecho que consta en el ttulo inscrito, esto implicara un supuesto de nulidad sustantiva del
ttulo o cuando menos de intrascendencia registral, cuya cancelacin implicara enervar totalmente
los efectos de la calificacin registral que determin su inscripcin.
De igual modo, si se formul reserva o desistimiento del nico acto o derecho contenido en el
ttulo inscrito, no hubiera resultado procedente su inscripcin sino la tacha del ttulo, por lo que se
estara constituyendo un supuesto de nulidad formal del asiento, por carencia de un requisito
esencial para la extensin del asiento constitudo por la existencia de una solicitud de inscripcin.
Aunque resulte reiterativo, volvemos a insistir que este supuesto no debi ser regulado como uno
de cancelacin, sino de rectificacin de error de concepto, con lo que su lmite siempre hubiera
sido la conservacin, cuando menos parcial, de los efectos del ttulo inscrito.
6.- Algunas otras caractersticas particulares que pueden destacarse en el presente artculo,
son las siguientes:
a) La cancelacin se efectuar en mrito a la evaluacin que practique el Registrador (o
eventualmente el Tribunal Registral), siendo de su responsabilidad exclusiva la verificacin de
los supuestos de hecho que determinan la aplicacin de esta clase especial de cancelacin.
Ello, es diferente al supuesto previsto en el artculo siguiente, en el que la calificacin del
supuesto cancelatorio corresponder a la Jefatura de la Oficina Registral respectiva. Como se
ha indicado anteriormente, el Registrador podr actuar de oficio, sin que sea necesaria la
presentacin de pedido de parte. En el caso que se formule pedido de parte, consideramos que
el mismo debe efectuarse a travs de su presentacin por el Diario, en la medida que juzgamos
aplicables las reglas sobre solicitud de rectificacin de errores de concepto (inclusive respecto
a la vigencia del asiento rectificatorio) previstas en los artculos 77 y 96 del NRGRP.
b) La cancelacin del asiento o los asientos no perjudicar a los terceros que hayan adquirido
derechos durante su vigencia, aunque su facultad se derive de los actos o derechos materia de
 la inscripcin o anotacin cancelada. En tal sentido, los asientos posteriores al que es materia
de cancelacin, se encontrarn provisionalmente protegidos por la legitimacin que de ellos
emana; y, en su caso, en un grado superior de proteccin, por el principio de fe pblica
registral, de reunirse los requisitos establecidos por el artculo 2014 del Cdigo Civil y el
artculo VIII del T.P. del NRGRP. Ello, se encuentra reconocido tanto por los artculos 87
(referido a rectificacin) y 97 (Inoponibilidad de la cancelacin) del NRGRP. Tngase presente
que, dado que en nuestro NRGRP las causas de inexactitud registral deben constar en los
asientos registrales para enervar la buena fe del tercero, la inexistencia del derecho o acto
causal o la falta de rogacin, que pueda verificarse slo de la revisin del ttulo archivado (pero
no del asiento mismo), no perjudicara la buena fe del tercero.
c) La aplicacin del presente artculo presume la existencia de una solicitud de inscripcin que ha
dado lugar a la extensin de los asientos de inscripcin o anotacin preventiva. No comprende
los supuestos en que no exista el asiento de presentacin del ttulo que debera darles mrito o
cuando se determine que dicho ttulo fue materia de denegacin denifitiva (tacha procesal), en
los que se aplicar el artculo siguiente (96 del NRGRP)

ARTCULO 96.- CANCELACIN POR COMPROBADA INEXISTENCIA DEL ASIENTO DE

PRESENTACIN O DENEGATORIA DE INSCRIPCIN
Las inscripciones y anotaciones preventivas, podrn ser canceladas, de
oficio o a peticin de parte, en mrito a la resolucin que expida la jefatura de
la oficina registral respectiva, previa investigacin del rgano competente,
cuando se compruebe la inexistencia del asiento de presentacin del ttulo
que debera sustentarlas o la denegatoria de inscripcin del ttulo
correspondiente.
ANTECEDENTES
Artculo 96 del Anteproyecto
Artculo 96 del Proyecto
CONCORDANCIAS
Artculo 2013 del C.C.
Artculos VIII del TP, 91, 92, 94, 95 y 97 del NRGRP

Comentario
1.- Este artculo establece una lamentable innovacin respecto a la cancelacin de asientos de
inscripcin o anotacin preventiva. Transgrede evidentemente el Principio de Legitimacin, por lo
que, en el seno del debate de la Comisin Revisora, fue el nico en el que nos vimos obligados a
dejar constancia expresa en actas, de nuestra radical oposicin a su inclusin. Si bien en otros
artculos tuvimos opiniones particulares, que fueron recogidas o no, aprobndose siempre por
consenso o mayora, la redaccin del Proyecto, en este artculo no hubo forma de conciliar nuestro
criterio con el de los dems miembros de la Comisin Revisora. No dejamos de reconocer que es
una solucin prctica, y quizs deseable por la lentitud de la expedicin de los pronunciamientos
judiciales, pero, reafirmamos nuestra opinin en el sentido que este supuesto es uno de nulidad
formal del asiento, que debi reservarse para el conocimiento del rgano jurisdiccional, por
evidenciar, inclusive, la presunta comisin de un delito contra la fe pblica por parte del Registrador
que los extendi o de quienes procedieron a la falsificacin del asiento registral. Dicho ello, como
quiera que, aunque nos encontremos en contra del texto aprobado, debemos proceder a su
comentario, a continuacin analizaremos los alcances de este nuevo supuesto cancelatorio.
2.- La cancelacin prevista en el presente artculo no tiene precedentes ni en el Reglamento de
las Inscripciones ni en la legislacin hipotecaria espaola. Fue propuesto en el artculo 96 del
Anteproyecto y modificada su redaccin en el artculo 96 del Proyecto. Abarca, dos supuestos
distintos de procedencia de cancelacin, a saber:
a) La comprobada inexistencia del asiento de presentacin del ttulo que debera sustentar el
asiento de inscripcin o anotacin preventiva. Obviamente, en dicho caso, no debera existir un
ttulo archivado.
b) La comprobada denegatoria de inscripcin del ttulo que dio lugar a la extensin del asiento. En
este supuesto, s debera existir un ttulo archivado, con la correspondiente anotacin de tacha
o cuando menos la informacin del Diario, en el sentido que el ttulo fue tachado.
3.- Para ambos casos, se establece que, previamente a la cancelacin, debe haberse
efectuado una investigacin del rgano competente y que la misma deber ser extendida en mrito
a la Resolucin que expida el Jefe de la Oficina Registral respectiva. Obviamente, las
investigaciones se orientarn, primero, a establecer si en el Diario consta el asiento de
presentacin correspondiente, si existe el ttulo archivado (aun con otro nmero) consignado en el
asiento cuestionado, si existiendo el ttulo archivado consta la anotacin de tacha o aparece en el
Diario informacin que acredite haber sido tachado. Luego, debera establecerse si la firma o
autorizacin que aparece en el asiento corresponde al Registrador que se consigna en el asiento,
si no existe posibilidad de informacin faltante o inexacta tanto respecto a asientos del Diario como
respecto al ttulo archivado, si la firma que, eventualmente, aparece en la anotacin de tacha
corresponde realmente al Registrador, etc.
4.- Obviamente, adems de la lesin del Principio de Legitimacin, se est obligando al Jefe de
la Oficina Registral a establecer la autenticidad o falsedad de firmas, documentos u otras
circunstancias que por su propia naturaleza seran propias de un procedimiento jurisdiccional, con
plenas garantas de un debido proceso para que las partes que puedan resultar afectadas o
involucradas con la extensin del asiento cancelatorio; y, eventualmente, dar lugar al inicio de
acciones penales por la presunta comisin de diversos delitos contra la fe pblica (Falsedad
Documentaria o Falsedad Ideolgica, segn el caso) previstos en los artculos 427 y 428 del
Cdigo Penal.
Por ello, reafirma nuestra oposicin a la incorporacin del precepto comentado, el hecho que
se est otorgando facultades cuasi jurisdiccionales a un funcionario administrativo (Jefe de la
Oficina Registral), para decidir a travs de una simple investigacin, en la que no se prev
especficamente el derecho de intervencin de los interesados, una declaracin de validez o
invalidez de asientos registrales Entonces, los asientos registrales ya no se encuentran (para
utilizar un trmino de gran tradicin hipotecarista) exclusivamente bajo la salvaguarda de los
Tribunales, sino que tambin pueden ser anulados (bajo el falaz trmino de cancelacin) por una
autoridad administrativa.
5.- Grave responsabilidad tendrn que asumir los Jefes de las Oficinas Registrales respecto a
la conduccin de la investigacin que sustente la Resolucin que disponga la cancelacin de
asientos al amparo del presente artculo. Imaginemos, slo por poner un ejemplo, que la prdida de
informacin existente en el Diario conjugada con la eventual destruccin o extravo del ttulo
archivado, d lugar a la cancelacin de un asiento que se deriv de un ttulo que realmente s fue
inscrito. En este caso, como la cancelacin ya se habr extendido, aun en el caso que el
interesado llegue a acreditar, luego, la existencia del asiento de presentacin, ya se habr perdido
irremediablemente la prioridad registral de su inscripcin. Pueden, adems, haberse extendido
durante la vigencia del asiento cancelatorio, posteriores inscripciones incompatibles, que
determinen la imposibilidad absoluta de la nueva inscripcin del acto o derecho indebidamente
cancelado. Todo ello, adems de la derogacin inmediata de este artculo, aconseja a que las
Jefaturas de las Oficinas Registrales sean sumamente rigurosas en la investigacin que realicen
para la aplicacin del presente supuesto cancelatorio.
6.- Una alternativa diferente, que planteamos en la Comisin Revisora, hubiera sido que de
comprobarse la existencia de este supuesto, se hubiera dispuesto mediante anotacin preventiva,
la suspensin provisional de los efectos de los asientos presunta e indebidamente extendidos. Ello,
podra dar lugar a que la Oficina Registral, a travs del Procurador Pblico responsable, formulase
la demanda de nulidad del asiento, cuyos efectos se encontraran amparados por el asiento de
anotacin preventiva de suspensin provisional de los efectos del asiento o asientos objeto de
impugnacin ante el Poder Judicial. De esta manera, se hubieran logrado los mismos propsitos
perseguidos en este supuesto cancelatorio, sin perjudicar la legitimacin registral: enervar la
presuncin de exactitud de los asientos registrales e impedir de manera inmediata la extensin de
nuevos asientos derivados del presuntamente extendido de manera irregular. Lamentablemente,
prim el criterio de una solucin radical e inmediata, inspirada en casos especficos de
irregularidades producidas en diversos Registros Jurdicos que se han incorporado recientemente
al Sistema Nacional (como p. ej. el de Propiedad Vehicular), que hubieran podido resolverse, ms
bien, a travs de regulaciones transitorias (slo respecto a los asientos extendidos cuando dichos
registros se organizaban bajo principios administrativos y no registrales), pero no a travs de un
precepto general como el consagrado en el presente artculo.
7.- Para concluir, aunque en nuestro criterio resulte obvio, esta clase de cancelacin de
asientos tampoco perjudicar la vigencia de asientos posteriores que pudieron haberse extendido
sobre la base del asiento cancelado. A ello nos hemos referido tambin en el comentario del
artculo precedente, aplicando los principios de legitimacin y fe pblica registral. En el artculo
siguiente, volveremos a tratar el mismo tema.

ARTCULO 97.- INOPONIBILIDAD DE LA CANCELACIN

La cancelacin de las inscripciones y anotaciones preventivas no perjudica al
tercero amparado en lo establecido por el Artculo 2014 del Cdigo Civil.
Tampoco perjudicar la inscripcin de los ttulos pendientes cuya prioridad
registral sea anterior al asiento cancelatorio.
ANTECEDENTES
Artculo 97 del Anteproyecto
Artculo 97 del Proyecto
Artculos 31 y 40 de la LH
Artculo 173 del RH
Artculo 173 del ARGRP
CONCORDANCIAS
Artculos VII, IX del TP, 87, 91, 94, 95 y 96 del NRGRP

Comentario
1.- El presente artculo delimita los efectos de la cancelacin de las inscripciones o anotaciones
preventivas respecto a terceros. Es parcialmente una derivacin del Principio de Fe Pblica
Registral, conjugado con el Principio de Prioridad de Rango. Sin embargo, en Sede Registral,
guardar relacin tambin con el Principio de Legitimacin.
El artculo 97 del Anteproyecto contena una formulacin diferente, destinada ms bien a
establecer que la procedencia de la cancelacin poda verse afectada por la existencia de ttulos
pendientes de inscripcin o derechos de terceros que pudieran verse afectados con la cancelacin.
Sin embargo, a criterio de la Comisin Revisora, dicho texto podra haberse interpretado en el
sentido que la existencia de dichas circunstancias podran impedir la extensin del asiento
cancelatorio, cuando ms bien lo que se pretende regular es la carencia de efectos de la
cancelacin respecto a los titulares de derechos derivados del asiento cancelado (inscritos o
pendientes de inscripcin con prioridad registral).
2.- As planteada la finalidad del presente artculo, lo que se busca precisar es que la
cancelacin de un asiento registral no perjudica el derecho de un tercero amparado en el Principio
de Fe Pblica Registral. Tngase presente, que una de las causas principales que pueden
determinar la cancelacin de una inscripcin o anotacin preventiva, es la nulidad del ttulo que dio
lugar al asiento objeto de extincin. Sin embargo, por aplicacin del Principio de Fe Pblica
Registral consagrado en el artculo 2014 del Cdigo Civil y el artculo VIII del T.P. del NRGRP, la
cancelacin de un asiento registral derivada de su nulidad, rescisin o resolucin no debe
perjudicar al tercero registral que ha contratado sobre lo que consta en los asientos registrales,
siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales. Inclusive,
cuando es la rectificacin de errores la que regulariza la inexactitud registral (a travs de la
extensin de un asiento cancelatorio), el artculo 87 del NRGRP prev expresamente que, dicha
rectificacin no perjudica los derechos adquiridos por tercero de buena fe durante la vigencia del
asiento que se declare inexacto (entendido ste como tercero registral). Esto es recogido, tambin,
en el artculo 31 (nulidad de inscripciones) y el artculo 34 (rectificacin) de la Ley Hipotecaria
espaola.
 3.- Consecuentemente, la eventual cancelacin de un asiento por acreditarse la existencia de
un supuesto de inexactitud registral (entendida sta en sentido amplio, es decir, proveniente de
nulidad, anulabilidad, rescisin, resolucin del ttulo causal o existencia de errores registrales), no
debe perjudicar el derecho de los terceros registrales que han contratado e inscrito su derecho
durante la vigencia del asiento inexacto. Esta proteccin no es ms que una derivacin del
Principio de Fe Pblica Registral, con lo que, si bien podr extenderse el asiento que publicite la
cancelacin del asiento sujeto a inexactitud, la cancelacin no afectar el derecho de dichos
terceros (obviamente si ya hubieran inscrito su derecho y no existiera causas que enerven la
presuncin de buena fe) que se encuentren amparados por el artculo 2014 del Cdigo Civil
inclusive, como quiera que para la calificacin registral (salvo la existencia de asientos registrales
que la desvirten) no ser factible determinar si dicho tercero constituye o no un verdadero tercero
registral (la evaluacin de la buena fe deber efectuarse en sede juridisccional) la proteccin
inmediata del derecho inscrito de los terceros se derivar en forma inmediata de la aplicacin del
Principio de Legitimacin, cuya consecuencia es que las inscripciones extendidas sobre la base del
asiento cancelado no sern afectadas por la cancelacin del asiento del cual se deriva su derecho,
mientras no exista mandato judicial cancelatorio que expresamente los afecte (obviamente
pronunciado en juicio en el que sea demandado el tercero). Claro que, de encontrarse amparados
dichos derechos inscritos por el Principio de Fe Pblica Registral, stos se tornarn inatacables,
pero, reiteramos que corresponder al rgano jurisdiccional establecer en definitiva, si el tercero
tiene condicin de tercero registral.
De lo expuesto, se colige sin lugar a dudas que la cancelacin de un asiento no determinar la
cancelacin de los posteriores, aunque los derechos en ellos contenidos se deriven del publicitado
en el asiento cancelado. No obstante, deber siempre tenerse en cuenta la eventual existencia de
supuestos de retroprioridad, que determinen que la cancelacin s afecta al tercero, por existir, p.
ej., una anotacin de demanda de nulidad del derecho materia de cancelacin.
4.- Resulta clara, entonces, la proteccin de los derechos de terceros inscritos antes de la
extensin del asiento cancelatorio. Sin embargo, tambin resultaba necesario precisar la regla
aplicable a los ttulos presentados (pero an no inscritos) con anterioridad a la fecha del asiento de
presentacin del ttulo que da lugar al asiento cancelatorio. Por ejemplo, se presenta un ttulo de
compraventa que otorga A (titular registral) representado por X a favor de B; luego, al da
siguiente se presenta el ttulo que contiene la revocacin del poder otorgado por A en favor de
X, que es precisamente el poder ejercido por X al suscribir la escritura de compraventa a favor
de B. Puede ocurrir, entonces, que la cancelacin del poder sea registrada con anterioridad a la
calificacin de la escritura de compraventa. En este caso, conforme al artculo sub exmine, la
cancelacin del asiento en que consta el poder, no deber afectar la normal inscripcin de la
compraventa a favor de B, en la medida que teniendo sta prioridad registral (derivada de su
asiento de presentacin), anterior a la del asiento cancelatorio, el contenido del mismo no le resulta
oponible. Esto es, slo una consecuencia del Principio de Prioridad de Rango regulado en el
artculo 2016 del C.C., concordante con el artculo IX del T.P. del NRGRP.
JURISPRUDENCIA
Res. N 341-97-ORLC/TR de fecha 27-08-97 Tomo V, fojas 180 ... Que, no obstante lo expresado
en los considerandos que anteceden, la inscripcin de la sentencia que declara la nulidad del asiento
3c) de la ficha N 367361 es procedente sin que para ello constituya obstculo que existan asientos de
transferencia de dominio a favor de terceros que deban previamente cancelarse o anularse
judicialmente, ello en aplicacin del artculo 2014 del Cdigo Civil por el cual la adquisicin de buena fe
del tercero a ttulo oneroso es cautelada aunque despus se anule el derecho del otorgante en virtud de
causas que no consten en los Registros Pblicos...

ARTCULO 98.- ACREDITACIN DE LA EXTINCIN DEL DERECHO

La extincin del derecho inscrito se acreditar mediante la presentacin de
ttulo suficiente, o cuando del mismo asiento o ttulo archivado se advierta
que la extincin se ha producido de pleno derecho.
ANTECEDENTES
 Artculo 98 del Anteproyecto
Artculo 98 del Proyecto
Artculos 95 y 96 del ARGRP
Artculos 79 y 82 de la LH
Artculos 173, 174, 196 y 199 del RH
CONCORDANCIAS
Artculos III del TP, 7, 8, 9, 10, 85, 91, 92 y 94 del NRGRP

Comentario
1.- El presente artculo pretende regular la forma instrumental en puede acreditarse la extincin
del derecho inscrito, lo que dar lugar a la cancelacin del asiento de inscripcin o anotacin
preventiva, conforme al artculo 94 inciso a) del NRGRP. Establece, de manera genrica y no
exclusiva, los diferentes instrumentos que deben presentarse o calificarse (por obrar en el archivo
registral), para determinar la extincin del derecho inscrito.
Su antecedente se encuentra constituido tanto por el artculo 95 del ARGRP como por el
artculo 82(220) de la Ley Hipotecaria espaola, concordante con el artculo 174 del Reglamento
Hipotecario espaol.
2.- Puntualmente, segn el texto del presente artculo, la extincin del derecho inscrito puede
acreditarse:
a) Mediante la presentacin de ttulo suficiente, como lo es, p.ej., una escritura de cancelacin de
hipoteca.
b) Por el contenido del mismo asiento registral o del ttulo archivado, cuando se advierta que la
extincin se ha producido de pleno derecho. Por ejemplo, la inscripcin de un contrato de
opcin de compraventa, en el cual se ha precisado (constando en el asiento registral y el ttulo
archivado) que la opcin tiene un plazo improrrogable de (6) seis meses.
Puede apreciarse que, en el primer supuesto ser necesaria la presentacin de un nuevo ttulo
material que contenga el acto que acredite la extincin del derecho inscrito En el otro supuesto, el
ttulo presentado deber slo invocar la causal de extincin, que se produce de pleno derecho por
el mismo contenido del asiento en el que consta el derecho extinguido o en el ttulo archivado que
dio lugar a dicho asiento.
3.- De los supuestos contenidos en el presente artculo, puede apreciarse que no se ha tomado
el texto sino el sentido de los preceptos contenidos en la Legislacin Hipotecaria espaola,
parcialmente recogidos en el Reglamento de las Inscripciones.
As, los autores espaoles que comentan la Ley Hipotecaria espaola, casi uniformemente
distinguen tres clases de cancelaciones segn los instrumentos que les den mrito: las practicadas
con, contra o sin el consentimiento del titular registral. En este sentido, expresa Chico y Ortiz: Dice
Roca Sastre que es regla general para poder cancelar algn asiento que se preste el
consentimiento por el titular o los titulares afectados, de suerte que no presta podr acudirse a los
Tribunales e incluso, por excepcin, puede decretar la cancelacin la Administracin Pblica. En
ambos supuestos la subsistencia del asiento a cancelar depende del consentimiento voluntario o
suplido de dicho titular segn el Registro, pero a veces la cancelacin puede producirse con
independencia de tal consentimiento del titular, debido a que el derecho objeto del asiento a
cancelar o el asiento mismo, queda extinguido.(221)
4.- El artculo bajo comento regula la primera y tercera clase de cancelaciones: la practicada
con el consentimiento del titular registral y la practicada sin su consentimiento. Las practicadas
contra el consentimiento del titular registral se encuentran previstas en el artculo 101 del NRGRP.
5.- As, el primer instrumento que puede acreditar la extincin del derecho inscrito, consistir en
la presentacin de ttulo suficiente. La regla general es que el ttulo suficiente est constituido por la
manifestacin de voluntad del titular del derecho inscrito, en el que declare la extincin del derecho
inscrito, por alguna de las causas de extincin previstas en nuestro ordenamiento vigente. La
formalidad que debe adoptar el instrumento suficiente, a falta de previsin legal o reglamentaria
especfica, debe ser, cuando menos, la misma que dio lugar a la inscripcin o anotacin del
derecho materia de extincin, As, siendo la regla general la titulacin autntica (escritura pblica),
si la hipoteca se ha inscrito por escritura pblica, el ttulo suficiente ser una escritura pblica de
cancelacin otorgada por el acreedor hipotecario. Sin embargo, si por disposicin especial como, p.
ej., el segundo prrafo del artculo 176 de la Ley N 26702, la hipoteca ha sido inscrita en mrito a
instrumento privado con firma legalizada, la formalidad de su cancelacin deber, cuando menos,
ser la misma (instrumento privado con firma legalizada) que dio lugar a su inscripcin, sin perjuicio
que pueda adoptarse una mayor (escritura pblica). Por ello, se alude a instrumento suficiente, el
mismo que deber evaluarse respecto a su formalidad, teniendo en cuenta las previsiones
establecidas por el artculo III del T.P y artculos 7 al 11 del NRGRP.
6.- No obstante ello, existirn supuestos excepcionales en que la cancelacin podr producirse
sin concurrir el consentimiento del titular registral ni de sus causahabientes, a travs de la
presentacin de un documento pblico fehaciente, independiente de manifestaciones de las partes,
que demuestre plenamente la extincin del derecho inscrito. Reiteraremos un ejemplo planteado
anteriormente, constituido por la inscripcin de un usufructo vitalicio a favor del seor Juan Prez.
Habiendo fallecido el seor Juan Prez, el seor Julio Gmez, titular registral del inmueble objeto
de usufructo, presenta al Registro una solicitud de cancelacin, acompaando la copia certificada
por el Registro Civil respectivo de la partida de defuncin de Juan Prez. En este caso,
consideramos que, la extincin del derecho se encontrara plenamente acreditada con el
instrumento fehaciente (partida de defuncin) presentada, no siendo necesario que los herederos
del usufructuario expresen su consentimiento a la cancelacin de la inscripcin del derecho real
antes mencionado.
7.- La segunda hiptesis planteada por este artculo es aquella en que la extincin del derecho
inscrito fluye del mismo asiento registral o del ttulo que le dio mrito. Se recoge con ello el
segundo prrafo del artculo 82 de la Ley Hipotecaria espaola, que no haba sido considerado
dentro de los preceptos del Reglamento de las Inscripciones, dando lugar a que algunos
registradores exigieran, no obstante el contenido expreso del asiento de inscripcin o su ttulo
archivado, que el titular registral expresara su (innecesario) consentimiento a la cancelacin. El
ejemplo ms frecuente ser el caso de aquellos derechos reales limitados, constituidos por un
plazo determinado. As, si un derecho de superficie inscrito se ha constituido por 20 aos, al
vencimiento de dicho plazo no ser necesario que el superficiario exprese su consentimiento a la
cancelacin del asiento respectivo, pues la extincin del derecho aparece claramente en el mismo
asiento o en el ttulo archivado que dio lugar a su inscripcin. Consecuentemente, bastar la
rogacin del interesado para que el Registrador disponga la cancelacin respectiva.
JURISPRUDENCIA
Res. N 148-99-ORLC/TR de fecha 17-06-99, Tomo VIII, fojas 139 ...Que en todo caso, siendo
que de los instrumentos contenidos en el ttulo alzado, ha quedado acreditado el fallecimiento de doa
Gertrudis Garca Robledo, y en consecuencia, la extincin del derecho real de usufructo constituido a su
favor resultara procedente, en aplicacin del artculo 94 inciso 1 del Reglamento de las Inscripciones,
cancelar el asiento 3 de fojas 125 del tomo 69 del Registro de Propiedad Inmueble, que obtiene el
precitado derecho real, de solicitarlo as el recurrente.

ARTCULO 99.- CANCELACIN POR NULIDAD DEL TTULO

La nulidad del ttulo supone la nulidad de la inscripcin o anotacin
preventiva extendidas en su mrito, siendo la resolucin judicial que declare
dicha nulidad, ttulo suficiente para la cancelacin del asiento respectivo.
ANTECEDENTES
Artculo 94 del R. de las I.
Artculos 172 y 182 del ARGRP
Artculo 99 del Anteproyecto
Artculo 99 del Proyecto
Artculos 79 inciso 3) y 82 de la LH
Artculo 173 del RH
CONCORDANCIAS
Artculos 91, 92, y 107 del NRGRP
 Comentario
1.- Este artculo tiene por finalidad establecer el ttulo inscribible en el caso que la cancelacin
se practique en virtud de la causal establecida por el inciso 2) del artculo 94 del NRGRP, referido
a la declaracin de nulidad en virtud de la cual se haba extendido la inscripcin o la anotacin
preventiva. Es obviamente, un supuesto de cancelacin contra el consentimiento del titular
registral.
Dicho ttulo estar constituido por la Resolucin Judicial que declare la nulidad, en la medida
que conforme al artculo 2013 del Cdigo Civil, concordante con los artculos VII del T.P., 90 y
107 del NRGRP, corresponde exclusivamente al rgano jurisdiccional la declaracin de invalidez
de los asientos registrales. La Resolucin Judicial que se expida deber encontrarse consentida o
ejecutoriada, conforme al artculo 51 del NRGRP, puesto que, caso contrario, slo dar lugar a su
anotacin preventiva prevista en el artculo 69 del NRGRP. En cuanto a su forma, la Resolucin
Judicial (o resoluciones) deber ser presentada en copia certificada por el Auxiliar Jurisdiccional,
acompaada del oficio en el que el rgano jurisdiccional disponga su inscripcin, con la
correspondiente constancia de encontrarse consentida o ejecutoriada. (artculos 148, 235, 379 y
385 del Cdigo Procesal Civil).
2.- De otro lado, consideramos que la verdadera finalidad del presente artculo es la de precisar
que no resulta necesario que se haya demandado, como pretensin adicional a la de nulidad del
ttulo que dio lugar a la inscripcin o anotacin, la nulidad del asiento registral en el que consta la
anotacin o inscripcin. Ello, debido a que, como se ha indicado al comentar el artculo 94 del
NRGRP, era frecuente que los Registradores exigieran que en la Resolucin Judicial, adems de
declararse la nulidad del ttulo inscrito, se declarase la nulidad del asiento registral respectivo.
Inclusive, sin que existiere sustento legal para ello, algunos Registradores efectuaban una
distincin muy peculiar: cuando la sentencia declaraba la nulidad de un ttulo de propiedad inscrito
pero no se indicaba la nulidad del asiento respectivo, se limitaban a inscribirla en el rubro d), como
si dicha sentencia fuera un gravamen o carga y no un ttulo referido a mutacin de la titularidad
dominial.
3.- Tambin se ha indicado ya, que la jurisprudencia registral es actualmente uniforme respecto
a que no se requiere que se haya demandado la nulidad del asiento registral para dar lugar a la
cancelacin por declaracin de nulidad del ttulo que ha dado lugar a la inscripcin o anotacin
preventiva. Cierto es que esta exigencia s ocurre en el Derecho Hipotecario espaol, pero debido
a previsiones especficas existentes en el mismo, que no se encuentran recogidas ni en nuestra
legislacin registral ni en nuestro ordenamiento procesal. El siguiente comentario de Lacruz
Berdejo nos ayudar a entender esta diferencia: Recurdese que para conseguir la declaracin
judicial de nulidad de un ttulo inscrito, es preciso solicitar a la vez la cancelacin de la inscripcin
correspondiente (artculo 38-2 LH); aunque no lo dice el artculo 79-3 con arreglo a la
interpretacin sistemtica de la ley, puede llegar a afirmarse esta exigencia (S. 22 diciembre
1970)(222).
Como puede apreciarse, Lacruz Berdejo infiere la necesidad que se demande la cancelacin
de la inscripcin correspondiente, por aplicacin sistemtica del segundo prrafo del artculo 38 de
la Ley Hipotecaria, que establece que: Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no
podr ejercitarse ninguna accin contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales
inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente, o a la vez, se entable
demanda de nulidad o cancelacin de la inscripcin correspondiente. La demanda de nulidad habr
de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a
tercero. Contrariamente, en nuestro Derecho nacional no existe norma que tenga el contenido
regulado en el artculo 38 de la LH, por lo que formular una exigencia similar carece de sustento
legal alguno.

ARTCULO 100.- PROCEDENCIA DE LA CANCELACIN PARCIAL

 La cancelacin parcial de las inscripciones y anotaciones preventivas
procede cuando el derecho inscrito o anotado se reduce o modifica.
ANTECEDENTES
Artculo 98 del R. de las I.
Artculo 100 del Anteproyecto
Artculo 100 del Proyecto
Artculo 80 de la LH
Artculo 173 del RH
CONCORDANCIAS
Artculos 91 y 93 del NRGRP

Comentario
1.- Este artculo regula los supuestos de procedencia de la cancelacin parcial de
inscripciones y anotaciones preventivas. Ya al comentar el artculo 93, que establece la
clasificacin de cancelaciones totales y parciales, nos hemos referido a que, en nuestro criterio
personal, carece de utilidad dicha diferenciacin, pues los supuestos de cancelacin parcial
previstos en el NRGRP, deberan ser considerados ms bien como causales de modificacin o
sustitucin de los asientos existentes, derivadas de la extensin de asientos posteriores, lo que no
es considerado por el artculo 91 del NRGRP como una clase de cancelacin. Peor an, la
redaccin del presente artculo puede dar lugar a que se entienda (por haberse querido regular
intilmente las cancelaciones parciales respecto a todos los Registros) que cualquier modificacin
(inclusive aquella que aumenta el derecho inscrito) configura una cancelacin parcial. Hecha esta
consideracin preliminar, pasemos a analizar el contenido del presente artculo.
2.- El primer supuesto est constituido por el caso en el que el derecho inscrito o anotado se
reduce. Ello no es nuevo, en la medida que se encontraba previsto en el artculo 97 del
Reglamento de las Inscripciones, con la particularidad que se refera a cuando el derecho que ha
sido inscrito se reduzca o disminuya a favor del dueo de la finca gravada. Esto daba a entender
que slo podra producirse la cancelacin parcial en el caso de derechos reales sobre bienes
ajenos, en los que los derechos reales limitados (usufructo, servidumbre, superficie) o de garanta
(hipoteca) disminuan su extensin (p.ej., por renuncia a parte del rea objeto de usufructo) o
reduca su cuanta (p.ej., cancelacin de parte del monto del gravamen debido a pagos parciales),
favoreciendo con ello al titular dominial del inmueble gravado.
As, lo ms frecuente era el caso de cancelacin parcial de la hipoteca, en la que mediante
escritura pblica otorgada por el acreedor hipotecario, se reduca el monto del gravamen. Sobre
este caso, comenta Dez-Picazo que En el RH de 1870 (artculo 70) se deca que se considerara
reducido el derecho inscrito o anotado, cuando se disminuyera la cuanta del mismo por renuncia
del interesado, o por convenio entre las partes, como si el acreedor hipotecario consintiese en
reducir su hipoteca a una parte del inmueble hipotecado, o si el usufructuario renunciara a parte del
usufructo () Tambin se reputaba como caso de reduccin del derecho inscrito, cuando
disminuyese la cuanta del mismo por efecto natural de contrato que diera causa a la inscripcin,
como sucede cuando el deudor hipotecario paga un parte de su crdito (..) (223).
Entonces, como puede apreciarse, la figura de la cancelacin parcial se encuentra
especialmente diseada para el caso de registros de bienes, y tiene mayor utilidad, respecto a la
inscripciones de derechos reales limitados o de garanta. Sin embargo, carece de utilidad prctica
en los registros de personas, en los que se publicitan ms bien actos o situaciones jurdicas
trascendentes, pero que usualmente no se reducen o aumentan, sino que slo se modifican. As, la
adecuacin de una sociedad a la Ley General de Sociedades, no aumenta o disminuye el
derecho inscrito, en la medida que slo sustituye una regulacin normativa de la sociedad por
otra armonizada a la legislacin vigente.
3.- No obstante lo expuesto, quizs hubiera sido admisible, ms por tradicin que por utilidad,
mantener la figura de la cancelacin parcial respecto a la reduccin de derechos inscritos,
orientndola exclusivamente a los registros de bienes. Empero, el deseo de extender la
cancelacin parcial a otros Registros, ha dado lugar a un grave error en la redaccin del presente
artculo, pues tambin procede la cancelacin parcial cuando el derecho inscrito se modifica, lo
implica inclusive el aumento. Bajo tal contexto, como quiera que al inscribirse el aumento del
gravamen hipotecario se est modificando el derecho inscrito: deber extenderse un asiento de
cancelacin parcial de la hipoteca? Obviamente, aunque as pueda interpretarse la redaccin del
artculo, no deber extenderse cancelacin parcial alguna, sino que solamente deber consignarse,
en nuevo asiento, el monto actual del gravamen. Inclusive, si la idea fue dirigirse tambin a los
Registros de Personas, en el caso que se otorgue un instrumento que ampla facultades a favor del
apoderado, deber inscribirse el mismo como una cancelacin parcial, al modificar el contenido
del poder ya inscrito? Creemos que no, y que siendo este artculo innecesario y deficientemente
redactado, su aplicabilidad ser limitada a los casos de derechos reales de garanta, siendo
inaplicado en los dems supuestos que parecera comprender.

ARTCULO 101.- MANDATO JUDICIAL DE CANCELACIN

Cuando se requiera la intervencin del titular del derecho para que proceda la
cancelacin del asiento y aqul no consintiere en ella, el interesado podr
solicitarla judicialmente.
ANTECEDENTES
Artculo 95 del R. de las I.
Artculo 101 del Anteproyecto
Artculo 101 del Proyecto
Artculos 82, 83, 84 y 86 de la LH
Artculo 175 del RH
CONCORDANCIAS
Artculos 51, 91, 94 y 98 del NRGRP

Comentario
1.- Como se indic en el comentario del artculo 98, el presente artculo regula una clase de
cancelacin contra el consentimiento del titular registral. Su supuesto de hecho radica en que, en
el mbito sustantivo del derecho registrado ya se haya verificado una causa de la extincin del
derecho inscrito, pero que solicitado el titular del derecho a expresar su consentimiento (por regla
general a travs de escritura pblica declarativa) a los efectos de inscripcin de la cancelacin,
ste se niega a otorgar el instrumento suficiente. Naturalmente, existirn casos en que no ser
necesario tal consentimiento del titular registral, en la medida que se presente alguno de los
supuestos previstos en el artculo 98 del NRGRP (que el mismo asiento o ttulo archivado permita
acreditar la extincin), para que se extienda el asiento inclusive sin el consentimiento del titular
registral. Constituye su antecedente el segundo prrafo del artculo 95 del NRGRP y el tercer
prrafo del artculo 82 de la LH.
2.- Roca Sastre se refiere a esta clase de cancelaciones expresando que: En esencia la norma
fundamental que se extrae de estos preceptos es que cuando el consentimiento cancelatorio del
titular registral sea cosa obligada, por ser consecuencia fatal de la extincin del acto o derecho
registrado, como por ejemplo, cuando haya sido satisfecho por completo un crdito garantizado
con hipoteca, es decir, en casos como este hay la obligacin de consentir la cancelacin por parte
del titular registral. En estos casos, al negarse dicho titular registral a consentir la cancelacin
ineludible, o no poder hacerlo por ser persona incierta o de paradero desconocido y sin
representacin, lgicamente la ley faculta a la persona a que la cancelacin le interese, para que la
exija, acudiendo al efecto y en forma ante los Tribunales en demanda de tal cancelacin, los
cuales, con citacin del titular segn el Registro y conocimiento de causa, ordenarn la cancelacin
que procede (224) Lo expresado por Roca Sastre resulta plenamente aplicable al contenido del
artculo sub exmine, dado que, con variaciones terminolgicas, el sentido del tercer prrafo del
artculo 82 de la LH, se orienta a la misma finalidad que el artculo 101 de nuestro NRGRP.
3.- Finalmente, es conveniente preguntarse si la demanda a ser planteada por el tercero
interesado en obtener la cancelacin tendr por finalidad que el titular registral otorgue la escritura
pblica de cancelacin o si ser la misma resolucin judicial la que disponga la cancelacin. Al
respecto, consideramos que si bien el artculo 1412 del Cdigo Civil se orienta a lograr una
formalidad de un acto ya celebrado (por ejemplo, minuta de cancelacin de hipoteca), algunas
autoridades judiciales lo vienen interpretando en sentido amplio, como referido a la orden de
otorgar una escritura pblica, cuando se configuran los supuestos legales necesarios para que el
obligado la extienda, Ms tcnico sera (aunque casi no ocurre en la prctica) que el Juez, en
sentencia declarativa, constatada la extincin del derecho inscrito (p.ej., verificando el pago total de
la obligacin garantizada con hipoteca) dicte resolucin que disponga la cancelacin del asiento
respectivo. Sin embargo, para efectos registrales, estimamos que ambas posibilidades sern
inscribibles, en cuanto contienen un mandato judicial que obliga al consentimiento (o lo sustituye)
del titular registral.
JURISPRUDENCIA
Res. N 031-2000-ORLC/TR de fecha 09-02-2000, Tomo X, fojas 131 Que, asimismo, el artculo
95 del Reglamento de las Inscripciones seala, respecto de las inscripciones extendidas a mrito de
escritura pblica que si su cancelacin procede y no consiente en ella la persona a quien esta
perjudique, puede el otro interesado exigirla judicialmente.

ARTCULO 102.- CANCELACIN DE ASIENTOS EXTENDIDOS POR MANDATO JUDICIAL

Las inscripciones o anotaciones preventivas extendidas en virtud de
mandato judicial se cancelarn slo por otro mandato judicial, sin perjuicio
de lo sealado en el literal d) del artculo 94 de este Reglamento.
ANTECEDENTES
Artculo 97 del R. de las I.
Artculo 102 del Anteproyecto
Artculo 102 del Proyecto
Artculo 83 de la LH
Artculo 174 del RH
CONCORDANCIAS
Artculo 79 del R. de las I.
Artculo 83 del RIRPU
Artculos 91, 92 y 94 del NRGRP

Comentario
1.- Este artculo se refiere a la cancelacin de asientos extendidos por mandato judicial, tanto
de inscripcin como de anotacin preventiva. Encuentra su antecedente (casi con el mismo texto)
en el artculo 97 del Reglamento de las Inscripciones y en el artculo 83 de la Ley Hipotecaria
espaola. En este caso, no interesa si existe consentimiento o no de la parte a favor de quien se
extendi la anotacin preventiva o la inscripcin, siendo siempre necesaria la expedicin de un
mandato judicial cancelatorio, salvo que la extincin se produzca por caducidad del asiento,
supuesto en el cual la extincin se produce de pleno derecho, sin perjuicio que para la extensin
del asiento cancelatorio, de acuerdo con las disposiciones especiales que regulan su caducidad
(como la Ley N 26639), se requiera la rogacin del interesado.
2.- Dentro de los alcances del presente artculo se encuentran comprendidos toda clase de
mandatos judiciales que den lugar a un asiento de inscripcin. Ello resulta evidente, por ejemplo,
respecto a las medidas cautelares de embargo, anotaciones de demanda, inhibiciones de gravar o
disponer, medidas de innovar, etc. Sin embargo, no resulta claro en relacin con las inscripciones
extendidas en mrito a resoluciones judiciales, como p.ej., una inscripcin de nulidad de escritura
de compraventa, que, para haberse registrado, por regla general, deben encontrarse firmes
(consentidas o ejecutoriadas). En esta hiptesis, el mandato judicial que ordena su cancelacin
puede provenir de un proceso distinto al que dio lugar a la inscripcin (como el de nulidad de cosa
juzgada fraudulenta previsto en el artculo 178 del Cdigo Procesal) que permita,
excepcionalmente, la revisin de un pronunciamiento judicial firme. Puede originarse, tambin, de
la revocacin de una sentencia, que no obstante haber sido inscrita por encontrarse aparentemente
consentida, s era susceptible de impugnacin (p.ej. debido a una notificacin defectuosa) ante la
instancia superior.
3.- Los motivos que den lugar al mandato judicial de cancelacin pueden ser diversos. Por
ejemplo, por haber concluido el proceso que dio lugar a la anotacin de demanda sin que se haya
acogido la pretensin del actor; bien, por existir sentencia firme que declara infundada o
improcedente la demanda objeto de anotacin preventiva; o en virtud de otras formas especiales
de conclusin del proceso (conciliacin judicial, transaccin judicial, desistimiento del proceso o de
la pretensin o abandono). Pero, tambin, sin que concluya el proceso, puede el Juez disponer la
cancelacin de una medida cautelar, por afectar sta un bien de tercero (artculo 623 del C.P.C.),
por haber devenido en innecesaria (artculo 627 del C.P.C.), por sustitucin de la medida (artculo
628 del C.P.C.), por haberse desestimado en primera instancia la demanda (artculo 630 del
C.P.C.), entre otros supuestos cuya evaluacin compete al rgano jurisdiccional.
4.- En el artculo bajo comentario se ha hecho expresa la exigencia que el mandato judicial
cancelatorio no resulta aplicable cuando se produce la caducidad de la anotacin o inscripcin
extendida por orden judicial. Esto, no obstante que la redaccin del artculo 97 del Reglamento de
las Inscripciones no lo contemplaba, resultaba evidente debido a la regulacin posterior que
respecto a la caducidad de medidas cautelares estableci el artculo 625 del Cdigo Procesal Civil
concordante con la Ley N 26639.
Empero, an resulta confusa, por decir lo menos la previsin establecida en el artculo 3 de la
Ley N 26639, que, entre otros supuestos (tambin de escaso rigor jurdico) dispone la extincin de
las inscripciones de las sentencias a los 10 aos de la fecha de su inscripcin. No comprendemos
como, una sentencia ejecutoriada e inscrita (p.ej., de reivindicacin o de nulidad de hipoteca)
puede extinguirse por el solo transcurso del tiempo. Ms an, no existe una va procesal que
permita la renovacin de una sentencia firme, en la medida que sta no se encuentra sujeta a un
plazo de vigor, lo que concuerda con la vigencia ilimitada de la inscripcin que la publicita. En este
orden de ideas, la nica forma de entender la previsin establecida por el citado artculo 3 de la
Ley N 26639, sera interpretar que slo se encontrarn sujetas a extincin las inscripciones de
sentencias no consentidas o ejecutoriadas, las cuales (precisamente por carecer de firmeza),
debern ser registradas como anotaciones preventivas, conforme al artculo 69 del NRGRP. En
todo caso, como quiera que esta forma de anotacin preventiva es recin establecida
expresamente por nuestro NRGRP, tambin podran encontrarse sujetas a extincin, aquellas
resoluciones judiciales no consentidas o ejecutoriadas, que se registraron como inscripciones (en
sentido estricto) durante la vigencia del ARGRP.
5.- Tambin resulta necesario precisar, que el mandato judicial que ordena la cancelacin de la
anotacin o inscripcin, debe encontrarse firme. As, si bien la anotacin preventiva de una medida
cautelar de embargo puede efectuarse aunque ella se encuentre sujeta a impugnacin, no ocurrir
lo mismo con la resolucin judicial que ordene su cancelacin, toda vez que nuestro ordenamiento
procesal no ha previsto que su ejecucin (a travs de su inscripcin en el Registro) sea anterior a
su notificacin y al eventual ejercicio del derecho de impugnacin de la parte procesal perjudicada
con dicho mandato cancelatorio. A este respecto, el artculo 83 de la Ley Hipotecaria es expreso,
al sealar que esta clase de asientos no se cancelarn sino por providencia ejecutoria.
6.- Finalmente, es conveniente indicar que el texto del artculo sub exmine, descarta que la
cancelacin de una inscripcin o anotacin preventiva extendida por mandato judicial, pueda
efectuarse con el solo consentimiento de la persona a quien confiere o asegura un derecho el
mandato judicial registrado. As, aunque el embargante exprese su consentimiento a travs de
escritura pblica, respecto a su consentimiento para que se practique la cancelacin de la
anotacin preventiva de dicha medida cautelar, la mencionada escritura pblica carecer de mrito
para que practique la cancelacin. En todo caso, como s lo prev expresamente el segundo
prrafo del artculo 83 de la Ley Hipotecaria espaola, (225) tal consentimiento deber ser expresado
en el mismo proceso (bien sea por desistimiento, conciliacin, transaccin judicial, etc.), que d
lugar a la expedicin de la resolucin que disponga la cancelacin correspondiente.
JURISPRUDENCIA
Res. N 327-98-ORLC/TR de fecha 21-09-98, Tomo VII, fojas 36 ...Que, en el mismo sentido se
orienta el artculo 97 del Reglamento de las Inscripciones al disponer que toda inscripcin o anotacin
extendida en virtud de orden judicial se cancela sino por otro mandato de juez competente, norma esta
que ratifica la exigibilidad del mandato cancelatorio expreso, sin perjuicio de la eventual aplicabilidad de
la norma sobre extincin por caducidad contenidas en el artculo 625 del Cdigo Procesal Civil y la Ley
N 26639, para lo cual la rogatoria tendra que ser formulada en los trminos previstos en la Ley
acotada.
Res. N 476-98-ORLC/TR de fecha 23-12-98, Tomo VII, fojas 48 ..Que, en tal sentido como regla
general y en armona con lo dispuesto en los artculos 79 y 97 del Reglamento de las Inscripciones,
las anotaciones de demanda y otras anotaciones preventivas extendidas en virtud de una orden judicial
slo son canceladas en virtud de otro mandato de Juez competente...
Res. N 048-99-ORLC/TR de fecha 22-02-99 Tomo VIII, fojas 115 ..Que, en ese sentido y acorde
con lo previsto en los artculos 79 y 97 del Reglamento de las Inscripciones, las anotaciones de
embargo y otras anotaciones preventivas extendidas en virtud de una orden judicial slo son canceladas
por otro mandato de Juez competente, debiendo adjuntarse para dicho efecto copia certificada de la
resolucin que ordene el levantamiento as como de la resolucin en que conste la circunstancia de
haber quedado consentida...

ARTCULO 103.- EXTINCIN DE PLENO DERECHO

Los asientos se entendern extinguidos de pleno derecho cuando opere la
caducidad. Sin perjuicio de ello, el Registrador podr, de oficio, extender los
asientos de cancelacin respectivos, salvo en los supuestos que por
disposicin especial se requiera solicitud de parte.
ANTECEDENTES
Artculo 103 del Anteproyecto
Artculo 103 del Proyecto
Artculo 86 de la LH
Artculo 206 del RH
CONCORDANCIAS
Artculos 91, 92, 94 y 102 del NRGRP

Comentario
1.- El carcter automtico y de pleno derecho de la extincin de los asientos registrales, en los
cuales hubiera transcurrido el plazo de caducidad legal o reglamentariamente establecido, ya ha
sido ampliamente explicado en nuestros comentarios de los artculos 92 y 94 del NRGRP. En
ellos concluimos que, si bien la extincin del asiento se produce de pleno derecho, siempre puede
solicitarse la extensin del asiento cancelatorio, que publicite expresamente la extincin del asiento
sujeto a caducidad. Ello no implica, que el asiento caduco deje de surtir efectos desde la extensin
del asiento cancelatorio, pues siempre su extincin se producir al vencimiento del plazo de su
vigencia.
En tal sentido, la finalidad del presente artculo, sin perjuicio de reconocer expresamente la
extincin de pleno derecho proveniente de la caducidad, es la de facilitar la extensin de los
asientos de cancelacin correspondientes a las inscripciones o anotaciones preventivas caducas.
Para tal efecto, como regla general, se ha establecido que dicha clase de cancelaciones puede
practicarse inclusive de oficio, vale decir, por la sola verificacin que efecte el Registrador
respecto a la caducidad producida. Sin embargo, no fue posible que a nivel reglamentario se
estableciera la extensin de asientos de cancelacin de oficio respecto a todos los supuestos de
caducidad, pues la imperfecta regulacin de la caducidad de medidas cautelares y asientos de
inscripcin prevista en la Ley N 26639, impeda que se exceptuara de la rogacin prevista en
dicha disposicin legal, a los asientos cancelatorios derivados de la caducidad en ella establecida.
2.- Entonces, con carcter general, el Registrador podr extender asientos de cancelacin de
anotaciones preventivas caducas, sin que sea necesaria solicitud alguna de parte interesada. Esto
resulta aplicable a las anotaciones preventivas de Bloqueo, Pre Declaratoria de Fbrica (Ley N
27157), Reserva de Preferencia Registral, entre otras. Tambin ser de aplicacin a la cancelacin
de las anotaciones preventivas extendidas de conformidad y durante la vigencia de los
(actualmente derogados) incisos 3 y 4 del artculo 79 del Reglamento de las Inscripciones.
En cambio, no ser posible la cancelacin de oficio de las anotaciones preventivas de toda
clase de medidas cautelares, aunque formalmente se encuentren extinguidas por haber operado el
plazo de caducidad establecido por el artculo 625 del Cdigo Procesal Civil, precisado y ampliado
en sus alcances por la Ley N 26639. Ello obedece a que, de conformidad con los artculos 1 y 2
de la Ley N 26639, para su cancelacin se requiere instancia del interesado, la que se produce a
travs de la presentacin de una declaracin jurada con firma legalizada por Fedatario o Notario
Pblico, en la que se indique la fecha del asiento de presentacin que origin la anotacin de la
medida cautelar y el tiempo transcurrido.
Anteriormente nos hemos referido a la inconveniencia de la rogacin expresa que exige esta
disposicin legal para la extensin del asiento cancelatorio, puesto que obligar a que se sigan
publicitando medidas que ya se encuentran extinguidas. Si bien la Jurisprudencia Registral,
interpretando correctamente la naturaleza de la caducidad, ha establecido carencia de efectos de
las anotaciones caducas (tanto para dar lugar a su renovacin como para efectos de reserva de
prioridad) lleva a confusin que no sea factible su cancelacin sin requerimiento de parte
interesada. Empero, reiteramos, que no era factible solucionar reglamentariamente este aspecto,
dado que para ello se requerira de la modificacin de la Ley N 26639.
3.- Tampoco ser posible la cancelacin de oficio de inscripciones sujetas a extincin conforme
al artculo 3 de la Ley N 26639. Ello, en la medida que si bien el artculo 3 de la Ley N 26639 no
establece expresamente la necesidad de una rogacin expresa para su cancelacin, se ha
interpretado (uniformemente) que su cancelacin se encuentra sujeta a la misma formalidad
prevista en el artculo 1 de la misma Ley (vale decir la presentacin de una Declaracin Jurada
con firma legalizada). Este supuesto de extincin se aplica fundamentalmente a las inscripciones
de garantas reales como la hipoteca o la prenda (excepto aquellas constituidas a favor de
instituciones integrantes del Sistema Financiero o de Seguros por exclusin establecida en el
artculo 172 de la Ley N 26702), siendo su plazo de extincin el de 10 aos contados a partir del
asiento de inscripcin o desde la exigibilidad de la obligacin del crdito garantizado. De igual
modo se aplica a las anotaciones de demanda, puesto que no obstante ser medidas cautelares, el
artculo 3 de la Ley N 26639 ha considerado, expresamente, que para ellas se aplica el plazo de
10 aos, descartando la aplicacin del previsto en el artculo 625 del Cdigo Civil.
4.- Respecto a las inscripciones de sentencias u otras resoluciones judiciales previstas en el
artculo 3 de la Ley N 26639, si bien, en principio su cancelacin ser posible al vencimiento del
plazo de 10 aos antes mencionado, postulamos que debe interpretarse restrictivamente su
aplicacin slo respecto a resoluciones judiciales que no se encuentren consentidas o
ejecutoriadas, tal como expresamos en el comentario del artculo precedente. Finalmente, en
relacin con los derechos reales limitados (como usufructo, uso, habitacin y superficie),
consideramos que resultara abusiva su aplicacin respecto a aquellos que tienen un plazo de
vigencia sustantiva superior fijado en su ttulo constitutivo (p.ej., un derecho de superficie otorgado
por 30 aos o un usufructo vitalicio), por lo que, en tanto no modifique o precise los alcances del
supuesto de extincin regulado por el mencionado artculo 3 de la Ley N 26639, consideramos,
tambin, que su interpretacin debe ser restrictiva, descartando aquellos casos en que el plazo de
extincin perjudique o modifique lo establecido en el ttulo que dio lugar a la inscripcin
correspondiente.
5.- Como quiera que la interpretacin de la Ley N 26639, dada su deficiente y oscura
redaccin, ha sido fundamentalmente efectuada por la Jurisprudencia del Tribunal Registral de la
Oficina Registral de Lima y Callao, consideramos pertinente formular un breve comentario de los
principales pronunciamientos expedidos por dicho Tribunal:
a) Plazo aplicable a la caducidad de anotaciones de demanda: si bien las normas generales sobre
caducidad de medidas cautelares, establecen un plazo especfico de 5 aos contados a partir
de su ejecucin (en este caso desde la fecha del asiento de presentacin del ttulo que dio
lugar a la anotacin de la medida cautelar), el artculo 3 de la Ley N 26639 tiene el siguiente
texto: Las inscripciones de las hipotecas, de los gravmenes y de las restricciones a las
facultades del titular del derecho inscrito y las demandas y sentencias u otras resoluciones
que a criterio del Juez se refieran a actos o contratos inscribibles, se extinguen a los 10 aos
de las fechas de las inscripciones, si no fueran renovadas. Como puede apreciarse, salta a la
vista una primera incongruencia, toda vez que se regula un plazo de extincin de 10 aos para
las demandas (que entendemos se refiere precisamente a la anotacin de la demanda como
 medida cautelar), cuando dichas demandas, dado su carcter de medida cautelar ya tenan
su propia regulacin dentro del plazo de 5 aos previsto en el artculo 1 de la Ley N 26639.
Ante esta aparente contradiccin, el Tribunal Registral, aplicando el criterio de la prevalencia de
norma especial sobre norma general, ha entendido que la mencin expresa del artculo 3 de la
Ley N 26639, implica una excepcin respecto a las dems medidas cautelares, por lo que el
plazo aplicable es el de 10 aos contados desde la inscripcin respectiva. En este sentido se
aprecia uniformidad en la Jurisprudencia Registral, pudiendo revisarse, entre otras, la
Resolucin N 075-97-ORLC/TR de 06 de marzo de 1997. Al respecto, siendo vlida esta
interpretacin, no podemos dejar de expresar que no encontramos ninguna razn para que,
legislativamente, la anotacin de demanda se encuentre sujeta a un plazo mayor que las
dems medidas cautelares.
b) Inaplicabilidad para el caso de embargos dictados en procesos penales: el Tribunal Registral,
en Resolucin N 050-97-ORLC-TR de 21-02-97, entre otras, ha rechazado la aplicacin de la
caducidad de embargos trabados dentro de procesos penales, sosteniendo que si bien en un
primer momento el artculo 1 de la Ley N 26639 parece comprender todo tipo de embargos y
medidas cautelares sin distincin alguna, incluso aquellas ordenadas con anterioridad a la
vigencia del Cdigo Procesal Civil; luego, en su artculo 2 establece una distincin, al sealar
expresamente que los plazos de caducidad tambin se aplicarn a los embargos civiles
trabados al amparo del Cdigo de Procedimientos Civiles, sin que se haga referencia con
posterioridad a otro tipo de embargos judiciales, por lo que resulta inadecuado aplicar los
plazos de caducidad de los embargos dispuestos por la judicatura penal al amparo de un
ordenamiento procesal distinto a los antes mencionados. En tal sentido, para la Jurisprudencia
Registral no resulta aplicable la Ley N 26639 en embargos de dicha naturaleza.
c) Inaplicabilidad de la Caducidad a Anotaciones Preventivas de Sucesin Intestada: el Tribunal
Registral, en Resolucin N 070-97-ORLC/TR de 28 de febrero de 1997, ha considerado que
no resulta aplicable el plazo de caducidad que para anotaciones de demanda contiene el
artculo 3 de la Ley N 26639, a las anotaciones preventivas de sucesin intestada, al
considerar que dicha anotacin: no constituye una medida cautelar, ya que al tratarse de una
medida dictada dentro de un Proceso No Contencioso, su anotacin en el Registro de
Sucesiones Intestadas no persigue asegurar una futura ejecucin forzada, sino, simplemente,
dar publicidad del Proceso de Sucesin Intestada iniciado para evitar que se inicien otros
procesos relativos a la sucesin del mismo causante, en diversos juzgados. Esta resolucin
es, cuando menos cuestionable, por cuanto en sus fundamentos no se encuentra ningn
motivo para descartar su naturaleza de medida cautelar. En todo caso, cuando menos el
Tribunal Registral debi interpretar su extincin como resolucin judicial, bajo los alcances del
mismo artculo 3 de la Ley N 26639.
d) Forma de Acreditar el Plazo de Caducidad en el supuesto que se aplique el plazo de dos aos
de consentida o ejecutoriada la decisin que ampar la pretensin garantizada: uno de los
supuestos de extincin por caducidad previstos en el artculo 625 del Cdigo Procesal Civil, se
refiere al hecho que hayan transcurrido dos aos de consentida o ejecutoriada la decisin que
ampar la pretensin garantizada con dicha medida. Al respecto, si bien el artculo 1 de la Ley
N 26639, establece que el ttulo inscribible consiste en una Declaracin Jurada, el Tribunal
Registral, en la Resolucin N 064-97-ORLC/TR de 26 de febrero de 1997, se ha interpretado
que para los efectos de poder computar el vencimiento del plazo antes indicado, resulta
necesario que (cuando de la partida registral y dems antecedentes registrales no se cuente
con informacin para determinar la fecha en que qued consentida la decisin que ampara la
pretensin garantizada) el interesado debe, adems de su Declaracin Jurada, acreditar el
cumplimiento del plazo de caducidad mediante documentacin adicional (copias certificadas
por la autoridad que dict la medida cautelar), que permita al Registrador ejercer su funcin
calificadora. Cabe indicar, que de dicha Resolucin del Tribunal Registral se desprende
tambin que la Declaracin Jurada que solicita la cancelacin por caducidad, puede ser
formulada por cualquier persona, no siendo necesario que se acredite legtimo inters, en la
medida que en su parte considerativa seala que: es el transcurso del tiempo y no la
manifestacin de voluntad formulada por el interesado el supuesto de hecho cuya
 consecuencia jurdica es la caducidad, constituyendo esta Declaracin Jurada nicamente la
forma obligatoria por mandato legal en que el interesado debe hacer valer su rogatoria.
e) Efecto automtico de la Caducidad aunque no se haya extendido el asiento de cancelacin
respectivo Imposibilidad de su Renovacin posterior: el Tribunal Registral, en la Resolucin
N 186-98-ORLC/TR de 07 de mayo de 1998, expresa que la renovacin de la anotacin de
embargo slo podr efectuarse antes del vencimiento del plazo de caducidad respectivo,
teniendo en cuenta que de la redaccin del artculo 2 de la Ley N 26639, se desprende que la
renovacin constituye el medio procesal que permite impedir la caducidad de la medida
cautelar (salvo que sean renovadas), pero no se encuentra regulada como forma de dejar sin
efecto la caducidad ya producida.
f) Cmputo de plazo de caducidad de dos aos de consentida o ejecutoriada la resolucin que
ampara la pretensin garantizada: es necesario precisar, que en el supuesto de caducidad de
medidas cautelares por haber transcurrido dos aos de consentida o ejecutoriada la Resolucin
que ampara la pretensin garantizada, el cmputo del plazo no debe efectuarse a partir de la
fecha de expedicin de la Resolucin de Primera Instancia, sino desde que la misma qued
firme, bien por no haber sido impugnada o por haberse confirmado la misma en las instancias
superiores. Al respecto, es ilustrativo lo expresado por el Tribunal Registral en la Resolucin N
460-98-ORLC/TR de 10 de diciembre de 1998, en la que se indica que resulta incorrecto
afirmar como lo hace el apelante que el conteo debe efectuarse a partir de la sentencia de
vista, pues contra sta, la ley franquea la posibilidad de interponer el Recurso de Casacin,
como efectivamente ocurri en el caso particular, siendo adems equvoco sealar como lo
hace la Registradora que el cmputo debe iniciarse a partir de la resolucin que por devueltos
dispone que se cumpla lo ejecutoriado, o como en el caso desde la fecha en que el Juzgado de
origen remite los actuados a los juzgados de ejecucin, estos ltimos creados a propsito de la
reorganizacin del Poder Judicial, mxime si por lo general estos decretos son expedidos en
fechas muy posteriores a las propias resoluciones. Obviamente, como se ha indicado
anteriormente, el interesado deber demostrar (de no contarse con informacin en los
antecedentes registrales), la fecha en que la resolucin que pone fin al proceso haya quedado
firme.
g) Caducidad de medidas cautelares dictadas en Ejecucin de Sentencia: como es conocido, las
medidas cautelares pueden ser dictadas no slo antes de haber concluido el proceso principal,
sino que, pueden ser expedidas para garantizar la ejecucin de un mandato firme, como ocurre
en el supuesto previsto en el artculo 716 del Cdigo Procesal Civil, que establece: Si el ttulo
de ejecucin condena al pago de cantidad lquida o hubiese liquidacin aprobada, se proceder
con arreglo al Subcaptulo sobre medidas cautelares para futura ejecucin forzada. Si ya
hubiese bien cautelado, judicial o extrajudicialmente, se proceder con arreglo al Captulo V de
este Ttulo. Consecuentemente, resulta plenamente posible que un embargo sea dictado en el
marco de la ejecucin de una sentencia que ha quedado firme (consentida o ejecutoriada) con
mucha anterioridad. En este orden de ideas, la aplicacin literal del artculo 625 del Cdigo
Procesal Civil, en la parte que establece que: Toda medida cautelar caduca a los dos aos de
consentida o ejecutoriada la decisin que ampar la pretensin garantizada, podra llevar a la
absurda interpretacin por la que, si en ejecucin de sentencia, transcurridos dos aos desde
que qued firme la resolucin del principal (plazo lamentablemente posible para concluir la
ejecucin de un mandato firme), el Juez decidiera trabar un embargo a efectos de garantizar la
ejecucin de la sentencia (p. ej. pago de una suma de dinero), la anotacin preventiva podra
ser cancelada, por caducidad, al da siguiente de su anotacin en el Registro respectivo. O
dicho de otra manera, sostener que esta clase de embargos dictados en ejecucin de
sentencia, podran nacer ya caducos.
Al respecto, el Tribunal Registral, en la Resolucin N 248-99-ORLC/TR de 30 de setiembre de
1999, ha acogido una interpretacin que descarta la aplicacin de un criterio de aplicacin
literal, que, como hemos demostrado slo podra conducirnos a un sin sentido jurdico. En
dicha resolucin, el Tribunal Registral, precisa que: resulta evidente que el plazo de caducidad
previsto en el primer prrafo del artculo 625 del Cdigo Procesal Civil, cuya aplicacin precis
la Ley N 26639 de 2 aos de consentida o ejecutoriada la decisin que ampar la pretensin
garantizada con sta encuentra sentido nicamente si la encontramos dentro del supuesto
 genrico descrito en el artculo 612 del Cdigo Procesal Civil, que define la medida cautelar
como aquella que importa un prejuzgamiento, es decir, dictada en forma previa al
pronunciamiento sobre el principal, y, en este sentido, es razonable considerar que si se dict
sentencia favorable en el proceso en que se haba dispuesto previamente una medida cautelar,
el plazo de dos aos establecido en la norma sera suficiente para que aquella se ejecute
efectivamente. En esa lnea de ideas, el Tribunal Registral considera, correctamente que el
plazo de caducidad de 2 aos deviene inaplicable tratndose de medidas dictadas para
garantizar la eficacia de la ejecucin de la sentencia, es decir, la regulada en el artculo 1147
del Cdigo de Procedimientos Civiles abrogado, o en el caso del Cdigo Procesal Civil vigente,
el supuesto especial regulado en el artculo 716, toda vez que como se aprecia del expediente
judicial submateria, la medida cautelar de embargo, fue trabada e inscrita cuando haba
vencido con exceso el plazo para la caducidad alegada por el recurrente, encontrndonos, de
pretender la aplicacin de la norma a este supuesto frente al imposible jurdico de sostener que
la caducidad del embargo se habra producido en fecha anterior a que la medida fuera trabada
e inscrita.
JURISPRUDENCIA
Res. N 236-99-ORLC/TR de fecha 21-09-99, Tomo IX, fojas 72 ... Que, en este sentido, si bien el
ttulo presentado no se adecua a los antecedentes registrales, por constar el dominio anotado en forma
preventiva y sujeto a caducidad de pleno derecho lo que supondr que el asiento extendido quede
desinscrito.

ARTCULO 104.- EFECTOS DE LA CANCELACIN DE ASIENTOS

Se presume, para efectos registrales, que la cancelacin de un asiento
extingue el acto o derecho que contiene.
ANTECEDENTES
Artculo 104 del Anteproyecto
Artculo 104 del Proyecto
Artculo 97 de la LH
CONCORDANCIAS
Artculos VII del TP y 91 del NRGRP

Comentario
1.- En este artculo se regula uno de los efectos propios de la extensin del asiento
cancelatorio: la presuncin de la extincin del derecho publicitado. Su antecedente se encuentra en
el artculo 97 del la Ley Hipotecaria cuyo texto es el siguiente: Cancelado un asiento se presume
extinguido el derecho a que dicho asiento se refiere. Luego, tanto en el artculo 104 del
Anteproyecto como en el artculo 104 del Proyecto, se propuso la misma redaccin: Cancelado
un asiento, se presume para efectos registrales, extinguido el derecho a que dicho asiento se
refiere. Sin embargo, el texto propuesto fue objeto de modificacin en el Directorio de la SUNARP,
establecindose la redaccin definitiva que es materia de comentario, en la que (probablemente
por fines de redaccin) se ha invertido totalmente el sentido del artculo, en la medida que se alude
(inversamente a lo planteado en el Proyecto) que la presuncin es respecto a que la cancelacin
extingue el acto o derecho que contiene, cuando ms bien la cancelacin no extingue en modo
alguno el derecho o acto inscrito, sino que genera la presuncin de que el mismo se encuentra
extinguido, lo que es totalmente diferente.
2.- Consecuentemente, la verdadera finalidad del presente artculo (aunque las modificaciones
introducidas en el texto aprobado desvirtan parcialmente su sentido) se orienta a completar, en
sentido negativo, el Principio de Legitimacin regulado por el artculo 2013 del Cdigo Civil y el
artculo VII del T.P. del NRGRP. Mientras que la formulacin positiva del Principio de Legitimacin
establece una presuncin juris tantum de existencia y validez de los asientos registrales (y
obviamente de los derechos o actos en ellos publicitados); la formulacin negativa del mismo
pregonara la presuncin de inexistencia de los actos o derechos no registrados. Consecuente con
ello, el derecho registrado en un asiento cancelado, para efectos registrales (y sobre todo para el
tercero que pretende acogerse a la eficacia sustantiva que deriva de la publicidad registral) se
presume extinguido, aunque este derecho subsista en la realidad extrarregistral.
3.- En este mismo sentido expresa Manzano Solano que: La cancelacin despliega sus
efectos en el orden formal del Registro, pues no supone necesariamente que el derecho inscrito se
haya extinguido en la realidad (salvo aquellos que carecen de vida extrarregistral, como la
hipoteca). La cancelacin implica, sencillamente, que ha cesado el estado registral del derecho, al
desaparecer el asiento que lo contena. La consecuencia es la desincripcin del derecho inscrito,
independientemente de su existencia () Lacruz Berdejo nos dice que la cancelacin tiene, en
principio, la misma eficacia declarativa y frente a tercero que la inscripcin; tambin la extincin de
los derechos, como su nacimiento, se verifica fuera del Registro, y la cancelacin viene luego a
hacer constar algo sucedido antes. Mientras lo extinguido, pero no cancelado, vale para el tercer
adquirente de buena fe como no existente, (artculo 76 LH); lo cancelado, an existente, vale
como si no existiera(226).
4.- Consecuentemente, habindose inscrito la cancelacin de un asiento de compraventa,
aunque dicha cancelacin se derive de un acto invlido (nulo o anulable) o ineficaz (sujeto a
rescisin o a resolucin) o inclusive que la cancelacin obedezca a un error al extenderse el
asiento cancelatorio (se registr la cancelacin de un asiento que corresponda a otro inmueble); el
tercero que adquiere bajo la fe que emana del Registro lo hace bajo la presuncin de extincin de
ese derecho, no enervando su buena fe el hecho que el derecho contine existiendo
extrarregistralmente, pudiendo constituirse en un tercero registral si concurren los requisitos
establecidos en el Principio de Fe Pblica Registral.
Por todo ello, no obstante la imperfecta redaccin del artculo finalmente aprobado,
consideramos que una sana interpretacin del mismo nos conducir a la misma conclusin. El
derecho o acto contenido en el asiento cancelado deja de surtir efectos contra tercero, el cual
podr contratar bajo la presuncin legitimadora que el mismo se encuentra extinguido.

JURISPRUDENCIA
Res. N 351-98-ORLC/TR de fecha 07-10-98, Tomo VII, fojas 207 ..Que importando la
declaracin de nulidad del ttulo sustantivo en cuya virtud se extendi la inscripcin un supuesto
cancelatorio previsto en el artculo 94 inciso b) del Reglamento de las Inscripciones, esta instancia se
ha pronunciando en la Resolucin N 202-97-ORLC/TR del 05 de junio de 1997 en el sentido que en
tanto el acto declarado nulo no surte los efectos deseados por las partes y en consecuencia no da lugar
a la situacin jurdica pretendida por ellos, le es aplicable el principio quod nullum est, nullum productir
effectum, por lo que al declararse la nulidad del ttulo en cuya virtud se extendi una inscripcin,
procede pedirse u ordenarse la cancelacin de ste, por lo que la inscripcin de las sentencias que
declaran la nulidad de las transferencias dominiales efectuadas por Luca Falcn Silva a favor de
terceros importa la privacin de los efectos de los asientos que la publican...

ARTCULO 105.- CONTENIDO DEL ASIENTO DE CANCELACIN

El asiento de cancelacin de toda inscripcin o anotacin preventiva, debe
expresar:
a) El asiento que se cancela;
b) El acto o derecho que por la cancelacin queda sin efecto;
c) La causa de la cancelacin;
d) En los casos de cancelacin parcial, debe precisarse adems la reduccin
o modificacin realizada;
e) Los dems requisitos sealados en el Artculo 50 y siguientes, en cuanto le
sean aplicables.
ANTECEDENTES
Artculo 99 del R. de la I.
Artculo 105 del Anteproyecto
Artculo 105 del Proyecto
Artculo 103 de la LH
Artculo 193 del RH
CONCORDANCIAS
 Artculo 85 del RIRPU
Artculos 46, 50, 51, 52 y 53 del NRGRP

Comentario
1.- Este artculo regula el contenido del asiento cancelatorio, encontrando su antecedente en el
artculo 99 del Reglamento de las Inscripciones. Su finalidad es destacar exigencias especiales
que deben constar en los asientos de cancelacin, a los efectos de lograr una clara publicidad
registral, sin perjuicio de preverse la aplicacin de los requisitos generales previstos para todas las
inscripciones en los artculos 50 a 53 del NRGRP (segn la clase de instrumento que d lugar al
asiento cancelatorio). Por ello, quizs lo ms relevante de su contenido es la necesaria expresin
de la causa de la cancelacin, que si bien poda entenderse prevista supletoriamente en el artculo
46 del NRGRP, no ha dejado de provocar algn debate en la doctrina hipotecaria espaola.
2.- As, el artculo sub exmine exige que el asiento de cancelacin debe expresar
especialmente el asiento que es objeto de cancelacin y el acto o derecho que por la cancelacin
queda sin efecto. Si bien la redaccin no es la ms acertada (en cuanto el acto o derecho no
queda sin efecto por la cancelacin sino que se presume extinguido) estos requisitos son
evidentemente necesarios para dar a conocer con precisin el objeto de la extensin del asiento
cancelatorio. As, deber indicarse que La hipoteca registrada en el asiento 3-d) de esta partida ha
quedado cancelada en mrito de Los dems requisitos sern los generales de los asientos de
inscripcin (indicacin de los datos del asiento de presentacin del ttulo que le da lugar, derechos
registrales pagados, fecha de su extensin y autorizacin del Registrador responsable) y,
dependiendo de la clase de instrumento que le d lugar (escritura pblica, resolucin judicial,
resolucin administrativa o instrumentos otorgados en el extranjero) los especficamente previstos
para cada caso, en los artculos 50 a 53 del NRGRP.
3.- Respecto a la causa de la cancelacin, esta es la misma a que se refiere el artculo 46 del
NRGRP, es decir, la causa sustantiva que habra dado lugar a la extincin del acto o derecho
publicitado. Consecuentemente, no bastar que en la escritura pblica de cancelacin de una
hipoteca (ni en el asiento en que se registre) se exprese solamente el consentimiento abstracto (sin
expresar la causa sustantiva) del acreedor hipotecario respecto a la cancelacin de la hipoteca
inscrita, sino que deber precisarse si la misma se origina en, p.ej., el pago total de la obligacin
garantizada. Sin embargo, como quiera que dentro de otros supuestos previstos en el artculo
1122 del Cdigo Civil, se contempla la renuncia escrita del acreedor, bastar dicha indicacin
contenida en la escritura pblica como causa de la cancelacin.
4.- Nuestro NRGRP no ha recogido la expresin contenida en el artculo 82 de la Ley
Hipotecaria espaola, en el sentido que las inscripciones o anotaciones preventivas se cancelan
por una escritura o documento autntico, en el cual preste su consentimiento para la cancelacin la
persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripcin. Esta disposicin, dio lugar a interpretaciones
como la de Dez-Picazo en el sentido que se haba acogido el consentimiento formal en materia de
cancelaciones.
Sin embargo, aun dentro de la misma legislacin hipotecaria, Manzano Solano indica, en
sentido contrario que: La Jurisprudencia registral ms reciente confirma la necesidad de la
existencia de una causa expresa de la cancelacin. Su doctrina es la misma que tiene reiterada a
propsito de los desplazamientos patrimoniales entre cnyuges: que se produzcan por cualquiera
de los medios legtimos y la necesidad de precisar los elementos constitutivos del negocio de
aportacin y especialmente su causa (Resoluciones de 10 de marzo y 14 de abril de 1989, 26 de
noviembre de 1992 y 10 de junio de 1993). () Es doctrina del Centro Directivo que para que
pueda registrarse cualquier acto traslativo se requiere la expresin de la naturaleza del ttulo
causal, por exigirlo el principio de determinacin registral y por ser la causa presupuesto necesario
de la calificacin. Esta misma doctrina ha de regir cuando el asiento que proceda a practicar sea
una cancelacin, total o parcial. Sus normas imponen, adems, expresamente, entre las
circunstancias que debe contener el asiento, la expresin de la causa o razn de la cancelacin
(artculo 193.2 RH), exigencia lgica, pues no son los mismos requisitos que se exigen para la
extincin de un derecho real por redencin, para la extincin por pago del crdito hipotecario, o
para la extincin por donacin; no son las mismas la capacidad o las autorizaciones para un acto a
ttulo gratuito, que para una renuncia, o para una enajenacin a ttulo oneroso, etc. (227)
5.- De todo ello, como se ha recogido en el presente artculo, fluye la necesidad de expresin
de la causa que da lugar al asiento cancelatorio. En el caso de las cancelaciones ordenadas por
resolucin judicial o administrativa, si bien la causa de la extincin puede encontrarse
expresamente consignada en la misma resolucin (p.ej., declaracin de nulidad de la hipoteca
registrada en determinado asiento registral), puede darse el caso que (sobre todo respecto a
cancelacin de medidas cautelares), tal precisin no conste expresamente en el mandato judicial
cancelatorio, sin que ello impida la extensin del asiento correspondiente. En todo caso, no
tratndose de actos negociales, la causa fundamental de la cancelacin ser siempre el ejercicio
de las facultades legalmente establecidas para el rgano jurisdiccional o administrativo
correspondiente.
6.- Adicionalmente, debemos indicar que el asiento cancelatorio slo requiere la expresin de
voluntad unilateral del titular del derecho objeto de cancelacin, no siendo necesaria la expresin
de voluntad del otro interesado que se beneficia con la cancelacin. De igual modo, el acto
cancelatorio es un acto de disposicin, por lo cual, cuando se practica mediante representante,
ste deber tener facultades indubitables para otorgarlo (artculo 156 del C.C.), lo que sin
embargo no debe ser entendido como un apoderamiento especfico (referido a la cancelacin de
un derecho especialmente determinado) ni literal (en que expresamente se indique la facultad
cancelatoria, bastando que se otorgue genricamente la facultad de disposicin de derechos),
como ha reconocido, reiteradamente, nuestra jurisprudencia registral.

ARTCULO 106.- NULIDAD DEL ASIENTO DE CANCELACIN

La cancelacin de una inscripcin o anotacin preventiva es nula, cuando no
expresa los requisitos sealados en el Artculo 105 y su rectificacin no sea
posible con arreglo a lo dispuesto en el Ttulo VI de este Reglamento.
ANTECEDENTES
Artculo 101 del R. de las I.
Artculo 172 del ARGRP
Artculo 107 del Anteproyecto
Artculo 106 del Proyecto
CONCORDANCIAS
Artculos 94 y 105 del NRGRP

Comentario
1.- La norma materia del presente artculo slo reafirma, especficamente para el caso de
cancelaciones, la aplicacin del supuesto de nulidad formal de las inscripciones o anotaciones
preventivas, previsto en el literal c) del artculo 94 del NRGRP. Para tal efecto, de la misma forma
que el literal citado, se sanciona con nulidad a los asientos de cancelacin que no contengan los
requisitos establecidos en el artculo 105 del NRGRP, que es el que regula el contenido de dicha
clase de asientos. De esta manera, se ha evitado efectuar la extensa enumeracin de supuestos
de nulidad formal de los asientos de cancelacin que se encontraba prevista en el artculo 101 del
Reglamento de las Inscripciones y se ha superado la incompleta enumeracin de supuestos de
nulidad formal establecidos en el artculo 107 del Anteproyecto.
2.- Sin embargo, de igual manera que ocurre respecto a los asientos de inscripcin o
anotaciones preventivas, el criterio de la Comisin Revisora se ha orientado a facilitar la
conservacin de los efectos del asiento cancelatorio, para lo cual se excepta de la aplicacin de la
nulidad formal prevista en este artculo, los casos en que el asiento cancelatorio puede ser
rectificado. Como se ha expresado anteriormente, la rectificacin de omisiones formales en los
asientos registrales, siempre que el ttulo archivado realmente exista y coincida con el contenido
del asiento, ser casi siempre posible, aplicando para tal efecto las reglas establecidas en el Ttulo
VI del NRGRP [en especial el literal b) de su artculo 81]. Ms an, cuando lo que falte sea la
suscripcin por el Registrador, tambin ser muy posible la regularizacin del asiento conforme a las
disposiciones contenidas en el captulo IV del Ttulo V del NRGRP. De ello se desprende que sern
muy escasos los supuestos en que la carencia de requisitos en los asientos de cancelacin pueda
dar lugar a su nulidad formal, pues casi siempre ser posible su rectificacin o regularizacin.
Naturalmente, la declaracin de dicha nulidad corresponder exclusivamente al Poder Judicial (ex
artculos VII del T.P., 90 y 107 del NRGRP).
3.- Para concluir, consideramos que la nulidad formal no es el nico caso que puede dar lugar a
la cancelacin de un asiento cancelatorio. Tambin podra originarse en la nulidad sustantiva (o
cualquier otro supuesto de ineficacia) del acto o contrato que dio mrito al asiento cancelatorio; o
bien en un supuesto de rectificacin de error de concepto al extenderla; o, tambin, en los
supuestos previstos en los artculos 95 y 96 del NRGRP.

ARTCULO 107.- CANCELACIN POR DECLARACIN JUDICIAL DE INVALIDEZ

Quien tenga legtimo inters y cuyo derecho haya sido lesionado por una
inscripcin nula o anulable, podr solicitar judicialmente la declaracin de
invalidez de dicha inscripcin y, en su caso, pedir la cancelacin del asiento
en mrito a la resolucin judicial que declare la invalidez.
La declaracin de invalidez de las inscripciones slo puede ser ordenada por
el rgano jurisdiccional.
ANTECEDENTES
Artculo 100 del R. de las I.
Artculo 172 del AGRGRP
Artculos 108 y 109 del Anteproyecto
Artculo 107 del Proyecto
CONCORDANCIAS
Artculos 90, 91, 94 y 99 del NRGRP

Comentario
1.- Concluimos los comentarios de este Captulo, expresando que el artculo sub exmine slo
tiene por finalidad (quizs reiterativa) poner de manifiesto el derecho que asiste a cualquier
interesado para demandar la declaracin de invalidez de una inscripcin (en sentido amplio),
disponiendo que la resolucin judicial que declara su invalidez tiene mrito suficiente para que se
solicite la extensin del asiento cancelatorio. Como se recuerda, tanto la nulidad sustantiva
(referida al ttulo que dio mrito a la inscripcin) como la nulidad formal (referida a la falta de
requisitos en el contenido del asiento), se encuentran ya previstas en el artculo 94 del NRGRP.
De igual modo, la posibilidad que la cancelacin por nulidad sustantiva del ttulo que contiene el
acto o derecho publicitado se extienda por el solo mrito de la resolucin judicial que declare dicha
nulidad, tambin se encuentra ya prevista en el artculo 99 del NRGRP. Quizs, lo nico diferente
que contiene este artculo es la expresin de algunos presupuestos (procesales) para solicitar
judicialmente la declaracin de invalidez (por nulidad absoluta o relativa) de la inscripcin, es decir,
la existencia de un legtimo inters y la lesin de un derecho por una inscripcin nula o anulable,
exigencias stas que no establecen ningn elemento diferente a los aplicables (con carcter
general) por nuestro ordenamiento procesal.
2.- Igualmente, tambin es reiterativo el segundo prrafo del presente artculo, dado que la
competencia exclusiva del rgano jurisdiccional para la declaracin de invalidez de asientos de
inscripcin, adems de desprenderse del artculo 2013 del Cdigo Civil y el artculo VII del T.P. del
NRGRP (Principio de Legitimacin), tambin se encontraba enunciada expresamente por el
artculo 90 del NRGRP. Slo se recoge, con una formulacin diferente, lo establecido en el mismo
sentido por el artculo 172 in fine del ARGRP. Ntese, sin embargo, como se ha expresado
anteriormente, que la cancelacin por comprobada inexistencia del asiento de presentacin o
denegatoria de inscripcin prevista en el artculo 96 del NRGRP (que ya hemos comentado y
criticado ampliamente), si bien no se denomina nulidad sino cancelacin, produce todos los
efectos de la misma, es decir, la privacin absoluta de los efectos del asiento registral, por existir
vicios en su extensin, siendo, sin embargo, dispuesta por autoridad administrativa (Jefe de la
Oficina Registral correspondiente).
 JURISPRUDENCIA
Res. N 147-95-ORLC/TR de fecha 29-12-95, Tomo II, fojas 20 Que, por otro lado, est
establecido que el Poder Judicial es el nico rgano del Estado capacitado para declarar la nulidad de
una inscripcin tal como lo dispone el artculo 172 del Reglamento General de los Registros Pblicos,
lo cual es aplicable al presente caso, por tratarse de una nulidad del acto jurdico, y de su inscripcin
registral.
Res. N 115-95-ORLC/TR de fecha 11-12-95, Tomo II, fojas 57 ...Que, sin embargo no obstante
constituir la Resolucin de Alcalda N 310 un documento pblico expedido por funcionario competente
en ejercicio de sus funciones, sta no puede dar mrito a una inscripcin que declare la Nulidad del
aludido asiento toda vez que de acuerdo al artculo 2013 del C.C. concordado con el artculo 172 del
Reglamento General de las Inscripciones el Poder Judicial es el nico rgano del Estado capacitado
para declarar la Nulidad de una inscripcin.
Res. N 99-98-ORLC/TR de fecha 27-02-98, Tomo VI, fojas 21 ...Este colegiado no est facultado
legalmente para ordenar la anulacin de un asiento registral.
...Que, el Poder Judicial es el nico rgano del Estado capacitado para declarar la nulidad de una
inscripcin, segn lo preceptuado por el artculo 172 del Reglamento General de los Registros
Pblicos...
Res. N 323-98-ORLC/TR de fecha 21-09-98, Tomo VII, fojas 171 ...Que, conforme al artculo
2013 del Cdigo Civil, que recoge el Principio Registral de Legitimacin, el contenido de los asientos
registrales se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare
judicialmente su invalidez lo que concuerda con el artculo 172 del Reglamento General de los
Registros Pblicos, que precepta que el Poder Judicial es el nico rgano del Estado capacitado para
declarar la nulidad de una inscripcin.

(199) LACRUZ BERDEJO y SANCHO REBULLIDA, Op. cit., p. 239.

(200) DEZ-PICAZO, Luis, Op. cit., Vol. III, p. 512.
(201) MANZANO SOLANO, Antonio, Op. cit, Vol. II, p. 943.
(202) PAU PEDRN, Antonio, Op. cit., p. 48.
(203) Artculo 90 del Reglamento de las Inscripciones.-
Las inscripciones no se extinguen respecto de tercero sino por su cancelacin o inscribiendo la enajenacin del inmueble o
derecho inscrito a favor de otra persona.
(204) Artculo 76 de la Ley Hipotecaria Espaola.-
Las inscripciones no extinguen respecto de tercero sino por su cancelacin o por la inscripcin de la transferencia del
dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona
(205) LACRUZ BERDEJO y SANCHO REBULLIDA, Op. cit., p. 239
(206) Artculo 3 de la Ley N 26639.-
Las inscripciones de las hipotecas, de los gravmenes y de las restricciones a las facultades del titular del derecho inscrito y
las demandas y sentencias u otras resoluciones que a criterio del Juez se refieran a actos o contratos inscribibles, se
extinguen a los 10 aos de las fechas de las inscripciones, si no fueran renovadas.
La norma contenida en el prrafo anterior se aplica, cuando se trata de gravmenes que garantizan crditos, a los 10 aos de
la fecha de vencimiento del plazo del crdito garantizado.
(207) MANZANO SOLANO, Antonio, Op. Cit., Vol., p. 952.
(208) LACRUZ BERDEJO y SANCHO REBULLIDA, Op. cit., p. 247.
(209) CHICO Y ORTIZ, Jos Mara, La provisionalidad de los asientos y su aplicacin a los que se practican en el Registro de la
Propiedad, en Ponencias y Comunicaciones presentadas al VII Congreso Internacional de Derecho Registral, Centro de
Estudios Hipotecarios, pp. 284-285.
(210) Artculo 83 de la Ley Hipotecaria Espaola (primer prrafo).- Las inscripciones o anotaciones hechas en virtud de
mandamiento judicial no se cancelan sino por providencia ejecutoria.
(211) Artculo 625 del Cdigo Procesal Civil.-
Toda medida cautelar caduca a los dos aos de consentida o ejecutoriada la decisin que ampara la pretensin garantizada
con sta. La caducidad opera de pleno derecho siendo inimpugnables los actos procesales destinados a hacerla efectiva.
Sin perjuicio de lo dispuesto en el prrafo anterior, toda medida cautelar caduca a los cinco aos contados desde la fecha su
ejecucin. Si el proceso principal no hubiera concluido, puede el Juez, a pedido de parte, disponer la reactualizacin de la
medida. Esta decisin requiere de nueva ejecucin cuando implica inscripcin registral.
(212) Artculo 2 de la Ley N 26639.-
Los embargos definitivos y otras medidas de ejecucin trabados bajo las normas del Cdigo de Procedimientos Civiles,
caducarn en el plazo de 5 aos contados desde la fecha de su ejecucin, salvo que sean renovados.
 Si se trata de medidas inscritas se aplicar lo dispuesto por el segundo prrafo del Artculo 1.
(213) MANZANO SOLANO, Antonio, Op. cit., Vol. II, p. 812.
(214) LACRUZ BERDEJO, Op. cit., p. 234.
(215) Artculo 78 de la Ley Hipotecaria Espaola.-
La cancelacin de las inscripciones y anotaciones preventivas podr ser total o parcial.
(216) LACRUZ BERDEJO, Op. cit., p. 240.
(217) DEZ-PICAZO, Luis, Op. cit., Vol. III, p. 514.
(218) MANZANO SOLANO, Op. cit., Vol. II, p. 951.
(219) Para un mejor entendimiento de los problemas planteados por la extincin de asientos registrales regulada por el artculo 3
de la Ley N 26639, revisar nuestro artculo Caducidad de anotaciones preventivas y asientos de inscripcin: A propsito de
la aplicacin de la Ley N 26639 en Revista Jurdica del Instituto Peruano de Estudios Forenses, Ao V, N 9, Abril de 1998,
pp. 100-105.
(220) Artculo 82 de la Ley Hipotecaria Espaola.-
Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escrituras pblicas no se cancelarn sino por sentencia
contra la cual no se halle pendiente recurso de casacin, o por otra escritura o documento autntico, en el cual preste su
consentimiento para la cancelacin la persona a cuyo favor se hubiera hecho la inscripcin o anotacin, o sus
causahabientes o representantes legtimos.
Podrn, no obstante, ser cancelados sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito o anotado que extinguido por
declaracin de la Ley o resulte as del mismo ttulo en cuya virtud se practic la inscripcin o anotacin preventiva.
Si constituida la inscripcin o anotacin por escritura pblica procediere su cancelacin y no consintiera en ella aquel a quien
esta perjudique, podr el otro interesado exigirla en juicio ordinario.
Lo dispuesto en el presente artculo se entiende sin perjuicio de las normas especiales que sobre determinadas
cancelaciones se comprenden en esta Ley.
(221) CHICO Y ORTIZ, Jos Mara, Estudios sobre Derecho Hipotecario, Marcial Pons, Madrid, 1994, 3ra Edicin puesta al da,
Tomo II, pp. 1225-1266.
(222) LACRUZ BERDEJO y SANCHO REBULLIDA, Op. cit., p. 241.
(223) DEZ-PICAZO, Luis, Op, cit.,Vol. III, p. 515.
(224) ROCA SASTRE, Ramn y ROCA SASTRE MUNCUNILL, Luis. Op.cit., Tomo III, pp. 157-158.
(225) Artculo 83 de la Ley Hipotecaria Espaola.-
Las inscripciones o anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial no se cancelarn sino por providencia ejecutoria.
Si los interesados convinieren vlidamente en la cancelacin, acudirn al Juez o al Tribunal competente por medio de un
escrito, manifestndolo as, y despus de ratificarse en su contenido, si no hubiere ni pudiere haber perjuicio para tercero, se
dictar providencia ordenando la cancelacin.
Tambin dictar el Juez o Tribunal la misma providencia, cuando sea procedente, aunque no consienta en la cancelacin la
persona a cuyo favor se hubiera hecho
(226) MANZANO SOLANO, Op.cit., Vol. II, p. 943.
(227) MANZANO SOLANO, Op. cit, Vol. II, pp. 964-965.