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IMPLEMENTAO
DO PEUC
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Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao
IMPLEMENTAO DO PEUC
Uma vez regulamentado o PEUC, o processo de aplicao pode ser iniciado. Trata-se de um pro-
cesso, de fato, porque aplicar o instrumento mais do que notificar imveis ociosos, exercer
sua efetiva gesto, desde o planejamento at a avaliao dos efeitos da aplicao e do alcance
do instrumento frente aos objetivos colocados pela poltica urbana municipal.
A aplicao do PEUC, portanto, implica em uma srie de aes e procedimentos encadeados, que
devem ser cuidadosamente planejados e executados, de forma a garantir eficcia ao instrumen-
to19. Organiza-se em quatro etapas principais (a) planejamento da aplicao, (b) notificao, (c)
averbao e (d) monitoramento , as quais no so necessariamente sequenciais. Ao longo do pro-
cesso, muitas vezes, faz-se necessrio revisar o que foi inicialmente planejado; da mesma forma, a
notificao pode vir a ser refeita, o monitoramento deve ser constante e as avaliaes, peridicas.
g@CPRSP?BMQNPMACQQMQBCLMRGDGA?MAMK?HSLR?B?B?BMASKCLR?MNCPRGLCLRC
gRMB?LMRGDGA?MNPCQCLAG?JMSNMPCBGR?J
Notificao
g!SKNPGKCLRMBMNP?XMPCQCPT?BMN?P?GKNSEL?CQC?LJGQCBCCTCLRS?GQPCOSCPGKCLRMQ
de impugnao.
g1MJGAGR?M?MA?PRPGMBCPCEGQRPMBCGKTCGQN?P?OSCNPMACB??TCP@?M
gRCLBGKCLRM?CTCLRS?GQCVGELAG?QPCEGQRP?GQ
Averbao
Monitoramento gAMKN?LF?KCLRMB?QGRS?MBMQGKTCGQLMRGDGATCGQCLMRGDGA?BMQNMPKCGMBCSK
adequado sistema de informaes.
19 A ateno dispensada etapa de aplicao contribui, tambm, para que os prazos impostos pela norma geral no sejam
distendidos.
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PEUC e IPTU progressivo no tempo
Para que a aplicao do PEUC seja operacionalmente bem sucedida, faz-se necessria a capa-
citao das equipes envolvidas, a organizao de um sistema de monitoramento eficiente e a
disponibilizao de recursos materiais e humanos, ou seja, a oferta de meios que deem suporte
s atividades condutoras do processo.
Esses requisitos devem ser compatveis com a escala local, mas, ainda assim, podem representar
um desafio capacidade institucional do Municpio. No entanto, os possveis desafios devem ser
enfrentados para colocar em prtica o plano diretor e os instrumentos do Estatuto da Cidade. Os
recursos a serem disponibilizados para a aplicao do PEUC devem ser vistos e buscados como
parte do necessrio e indispensvel aperfeioamento da administrao pblica.
a. Planejamento da aplicao
O planejamento da aplicao deve considerar os marcos gerais estabelecidos no plano diretor e
na lei especfica do PEUC, que obrigatoriamente definem:
A identificao dos imveis no edificados ou subutilizados deve ser iniciada pela consulta ao
cadastro fiscal-imobilirio do municpio. Uma vez relacionados os elementos que caracterizam
a no edificao e a subutilizao, poder ser gerada uma listagem geral de imveis abrangidos
pelo PEUC com base no referido cadastro. Essa listagem, no entanto, precisar ser refinada, ten-
do em vista que, na maioria dos municpios brasileiros, o cadastro no se mantm atualizado,
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apresentando lacunas e/ou imprecises. A listagem geral pode ser revisada e complementada
com informaes de outras fontes, tais como:
recomendvel fazer o cruzamento da listagem inicial com o cadastro de reas pblicas munici-
pais, para que essas sejam excludas. Igualmente, uma vez que os assentamentos precrios no
constam dos cadastros oficiais, necessrio recorrer aos levantamentos produzidos pelo setor
de habitao do municpio para excluir reas dadas como vazias pelo cadastro fiscal-imobilirio.
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O recurso a imagens areas, desde que recentes, pode indicar tanto a incluso quanto a excluso
de imveis da listagem inicial. Por exemplo, em um lote que consta no cadastro fiscal-imobilirio
como edificado, a construo pode ter sido demolida, sujeitando o imvel aplicao do PEUC,
aps a verificao de outros fatores. Ao contrrio, um lote que o cadastro fiscal-imobilirio re-
gistra como no edificado pode conter uma construo irregular, o que o excluir da aplicao
do PEUC se o coeficiente de aproveitamento for superior ao mnimo adotado para caracterizar
a subutilizao.
EMPLASA, 2000
As vistorias nos imveis listados permitem, com maior preciso, aferir possveis incluses e
excluses. Trata-se de um recurso de grande utilidade para a identificao do universo notifi-
cvel. Nesse sentido, o ideal seria que todos os imveis constantes da listagem inicial fossem
vistoriados antes da notificao, porm nem sempre isso vivel. Assim, caso seja adotado um
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escalonamento das notificaes, recomendamos que as vistorias sejam realizadas por etapas
precedentes s etapas de notificao. Tal procedimento mais adequado, tendo em vista que as
cidades sofrem constantes transformaes.
Ainda no tocante s vistorias, essas devem ser planejadas e os servidores incumbidos de realiz-las
devem ser capacitados para esse tipo de tarefa. Visando uniformizao da coleta de dados em
campo, recomendvel a utilizao de uma ficha de vistoria da qual constem os aspectos que
sero objeto da observao.
Informar sempre Aspectos ambientais relevantes, tais como APP, vegetao expressiva, restries
topogrficas, faixas no edificveis destinadas a dutos ou similares
Se for o caso, registrar Informaes obtidas com pessoas presentes no imvel ou com vizinhos
O mtodo empregado nas vistorias a observao permite que sejam feitas estimativas, mas
no produz informaes exatas, como em um levantamento planimtrico-cadastral. Por isso,
para que as estimativas sejam razoveis, importante que os servidores destacados para a reali-
zao das vistorias tenham experincia prvia em trabalhos dessa natureza. Recomenda-se que,
preferencialmente, sejam designados fiscais de obras, pois nesta funo, alm da mencionada
experincia, os servidores contam com poder de polcia que lhes autoriza a entrada no imvel,
facilitando a observao.
Restando dvidas sobre como enquadrar o imvel, recomenda-se verificar se existem processos
administrativos relacionados ao imvel em questo. Tais processos podem ser elucidativos,
contribuindo para definir se a propriedade deve ou no ser notificada.
Este ltimo recurso especialmente relevante quando se trata de imveis no utilizados, cuja
identificao mais complexa e no pode se valer do cadastro fiscal-imobilirio que, mesmo
sendo falho, o ponto de partida para a identificao dos imveis no edificados e subutiliza-
dos. As informaes de consumo de gua, luz e gs, geradas pelas concessionrias de servios
pblicos, so ainda mais relevantes para a identificao das edificaes no utilizadas, pois,
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com base nelas, pode ser gerado um rol de edificaes potencialmente no utilizadas em funo
da inexistncia de consumo no perodo de tempo que a lei municipal estabelecer. As vistorias
nos imveis arrolados o passo seguinte e deve acontecer conforme os procedimentos j indi-
cados. Uma vez que a no utilizao pode no apresentar evidncias fsicas claras, deve-se dar
especial ateno busca por informaes com os vizinhos do imvel em questo.
Para isso, uma alternativa possvel estimular os cidados para que denunciem edificaes no
utilizadas. Para tanto, necessrio que a populao seja informada sobre a aplicao do PEUC,
seus objetivos e benefcios para a coletividade.
Escalonar as notificaes pode contribuir para ampliar a eficcia do instrumento, uma vez que:
(i) permite correo de rumo, caso se verifique uma alterao na dinmica de crescimento e ex-
panso da cidade; (ii) evita que se notifique um quantitativo de terras maior do que a capacidade
de absoro do mercado e do setor pblico; (iii) permite adequar a quantidade de notificaes
efetiva capacidade administrativa do municpio. O tamanho do universo notificvel um fator
importante a ser considerado na tomada de deciso.
Se o Municpio optar pelo escalonamento preciso que as etapas de notificao sejam definidas
estrategicamente, estabelecendo-se uma escala temporal de notificaes que evolua a partir dos
imveis mais significativos do ponto de vista do no cumprimento da funo social da propriedade.
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Como se nota, so variadas as possibilidades. Cabe, portanto, aos municpios consider-las com
base nos objetivos da poltica urbana local.
Recomenda-se, ainda, que o laudo tcnico mencionado anteriormente (reunindo os dados cadas-
trais e as informaes das vistorias) seja entregue juntamente com a notificao, com intuito de
melhor esclarecer o notificado e conferir transparncia ao ato administrativo.
Observe-se que a notificao por edital, a ser feita quando a notificao presencial no for viabi-
lizada aps trs tentativas (Art. 5, pargrafo 3, inciso II, EC), deve obedecer a um texto-padro,
que deve ser definido na fase de planejamento da aplicao. O edital dever conter todos os
elementos necessrios compreenso do ato.
Para cada um dos imveis notificveis ser aberto um processo administrativo prprio. Nele,
devem ser juntados todos os documentos que amparam e subsidiam o ato da notificao (os
dados e informaes cadastrais, as pesquisas realizadas, a ficha de vistoria, o laudo tcnico, a
certido de matrcula do imvel), a notificao emitida e a documentao subsequente. O pro-
cesso administrativo deve ser montado de forma a registrar devidamente as questes e decises
relacionadas aplicao do PEUC ao imvel.
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b. Notificao
A notificao deve ser realizada seguindo o rito ditado pela Lei Federal, isto , deve ser entregue
por funcionrio do rgo competente do Poder Pblico Municipal, ao proprietrio do imvel ou,
no caso de este ser pessoa jurdica, a quem tenha poderes de gerncia geral ou administrativa
(Estatuto da Cidade, Art. 5, pargrafo 3, inciso I)20. Porm, se por trs vezes a tentativa de no-
tificao presencial no tiver xito, a notificao ser feita por meio de edital.
O rgo competente para exercer a tarefa de notificar ter sido decidido no mbito do arranjo
institucional. O funcionrio designado por esse rgo deve estar preparado para abordar o
proprietrio de forma adequada, ou seja, conhecendo o conceito e os objetivos do instrumento,
bem como a regulamentao municipal e as consequncias da notificao, alm de ter cincia
do caso, objeto da notificao, em concreto.
O endereo do proprietrio a ser notificado pode representar uma dificuldade a ser superada
ou contornada nos casos de incorreo ou desatualizao dos dados constantes do cadastro
fiscal-imobilirio e no registro de imveis. Nessa situao, indica-se a realizao de pesquisas
complementares, tais como: consultas a processos administrativos internos de parcelamento de
dvidas tributrias e a processos judiciais de execuo fiscal; pesquisas no stio eletrnico da Re-
ceita Federal; ou, at mesmo, consultas a listas telefnicas. H que se fazer algum esforo para
localizar o endereo do proprietrio, pois embora, a rigor, no se encontrando o proprietrio no
endereo constante do cadastro fiscal-imobilirio, nem no endereo da matrcula, a notificao
possa ser feita por edital, resta dvida sobre o alcance da publicao, em especial nos casos em
que o proprietrio possui dbito tributrio com o Municpio.
Outro aspecto que merece ateno a notificao de pessoa jurdica, caso em que deve ser no-
tificado quem tem poderes de gerncia ou administrao. Uma das dificuldades para isso reside
no fato de que nem sempre quem se diz representante legal e apto a receber a notificao porta
documentos comprobatrios dessa condio. Nesse caso, recomenda-se que o funcionrio faa a
entrega da notificao e registre no processo administrativo do imvel que a pessoa apresentou-
se como representante da empresa. Se houver pedido de impugnao (de competncia exclusiva
do proprietrio ou de quem detenha procurao para tanto) fica comprovado que a notificao foi
recebida. Caso contrrio, o Municpio deve avaliar a oportunidade de fazer a notificao por edital.
Outra questo que deve ser considerada a recusa do proprietrio em receber a notificao,
caso em que, alm do registro do fato no processo administrativo do imvel, recomenda-se a
notificao por edital.
20 Cabe informar que Maring/PR, municpio que iniciou a aplicao do PEUC em 2009, vem realizando notificaes
extrajudiciais por meio do Cartrio de Registro de Ttulos e Documentos, que os cartrios de registro de imveis da
localidade averbam sem objees.
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Impugnao
Uma vez efetivada a notificao, seja de forma presencial ou por edital, deve-se respeitar o
prazo para impugnao por parte do proprietrio. As alegaes apresentadas nos pedidos de
impugnao, precisam ser avaliadas cuidadosamente para garantir a isonomia ao tratamento
de casos similares. A equipe municipal deve caracterizar e tipificar as situaes e alegaes e
estabelecer os critrios para deferimento e indeferimento.
Sem prejuzo do prazo para impugnao, importante que toda notificao seja informada ao
setor de aprovao de projetos to logo se concretize, para, com isso, evitar eventuais subter-
fgios que visem a escapar da obrigao imputada. Um exemplo: um lote vazio, notificado para
edificar, pode ser desdobrado em dois, antes que se averbe a notificao, de forma que a rea
total de cada um deles lhes permita escapar da notificao (caso concreto verificado em So
Bernardo do Campo/SP). Trata-se de uma medida de cautela. Havendo pedido de impugnao e
deferimento, o setor de aprovao de projetos ser informado do cancelamento da notificao.
Por fim, vale ressaltar que o momento da tramitao do pedido de impugnao da notificao
pode ser aproveitado para que a administrao dialogue com o proprietrio acerca dos objetivos
da aplicao do PEUC e de alternativas para o aproveitamento do imvel, inclusive por meio de
consrcio imobilirio21.
Em suma, podem ocorrer situaes diversas a partir do momento em que se inicia a notificao.
Nesse sentido, sugere-se a formao de uma comisso tcnica incumbida de analisar as questes e
propor os devidos encaminhamentos para os casos que surgem ao longo do processo de aplicao.
c. Averbao
A averbao grava o imvel com a obrigao de fazer, informando futuros adquirentes e tor-
nando desnecessria nova notificao (e o reincio da contagem dos prazos) em caso de trans-
misso.
21 Como ser detalhado adiante no Captulo Interao do PEUC com outros instrumentos e programas.
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Fazer a notificao e encaminhar o pedido de averbao com base na matrcula do imvel sana
previamente grande parte do que poderia se constituir em questionamento do registro de imveis.
d. Monitoramento e controle
A aplicao do PEUC estende-se, alm da averbao da notificao, tambm ao monitoramento e
controle contnuo das aes posteriores. Sua ausncia pode, de um lado, permitir que o proprie-
trio esquive-se da obrigao objeto da notificao e, de outro, causar danos ao Municpio decor-
rentes de questionamentos de proprietrios notificados, prejudicados por falhas na aplicao
do instrumento. Sobretudo, a ausncia de um sistema de informaes confivel cria obstculos
avaliao dos resultados da aplicao do instrumento e dificulta o cumprimento dos objetivos
do planejamento municipal.
Cada um dos imveis notificveis deve ser acompanhado ao longo do processo de aplicao. O
controle deve ser feito por processo administrativo, registrando-se, em planilha prpria as se-
guintes informaes: os dados gerais do imvel (inscrio imobiliria, localizao, zoneamento
incidente, rea do lote, rea construda, coeficiente de aproveitamento); sua classificao ou
enquadramento no PEUC (no edificado, subutilizado ou no utilizado) e sua situao no curso
da aplicao (variveis diversas).
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A listagem geral de notificveis sofre redues conforme progride a aplicao, seja porque o
imvel foi notificado e passa a integrar um segundo rol ou porque foi excludo, antes ou depois
da notificao. Antes da notificao, caso a unidade responsvel obtenha informaes que indi-
quem a excluso; depois da notificao, se houver deferimento da impugnao ou cumprimento
da obrigao. Assim, o conjunto de imveis notificveis desdobra-se em imveis notificados, a
notificar e excludos, cabendo registrar as excluses e acompanhar a evoluo dos notificados
e dos ainda a notificar, at que se esgotem e se chegue a ter apenas duas relaes: a de imveis
notificados e a de excludos.
incursos
IMVEIS IMVEIS IMVEIS AVERBADOS no IPTU
NOTIFICVEIS A NOTIFICAR NOTIFICADOS PROGRESSIVO
NO TEMPO
IMVEIS EXCLUDOS
EXCLUDOS EXCLUDOS (cumprimento
(reviso das (impugnao) da obrigao)
informaes)
O monitoramento dos imveis notificados deve prosseguir aps a averbao e mesmo aps a
aplicao do IPTU progressivo no tempo. necessrio conhecer e monitorar: se o proprietrio
apresentou projeto; se o projeto foi aprovado; se a obra foi iniciada e concluda.
Esse monitoramento necessrio para avaliar a eficcia da aplicao dos instrumentos no sen-
tido de cumprir sua finalidade e para evitar que o proprietrio escape da obrigao. A ausncia
desse monitoramento pode gerar situaes como aquelas em que o proprietrio do imvel apre-
senta projeto, obtm a aprovao e acaba sem iniciar a obra, sendo ignorado pela Administrao
Municipal, que deixa de aplicar o IPTU progressivo no tempo.
O cotidiano da aplicao do PEUC exige a interface constante desses sistemas para a realizao
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O sistema deveria ainda auxiliar no monitoramento dos prazos estipulados para cada procedi-
mento, bem como possibilitaria uma consulta online aos sistemas visando a monitorar se a noti-
ficao foi atendida. O SGPEUC deve ser concebido de forma a ser acessado, via intranet, atravs
do navegador, com controle de acesso por usurio e respectivas permisses de acesso e edio
dos dados, possibilitando a extrao dos dados brutos e de relatrios gerenciais com intuito de
avaliar a eficcia de sua implementao (mais do que consultas pr-definidas).
O programa de capacitao pode ser organizado em oficinas com apoio de eventuais consulto-
rias e tambm com base em reunies de trabalho com as equipes diretamente envolvidas.
O objetivo primeiro deve ser informar os servidores pblicos acerca da relevncia do instru-
mento para o cumprimento dos objetivos da poltica urbana e motiv-los para a execuo das
tarefas. Deve ser elaborado um plano de trabalho que envolva os servidores no planejamento da
aplicao e no debate das situaes encontradas aps o incio das notificaes. Reunies peri-
dicas podem ser realizadas ao longo do processo com o objetivo de viabilizar a operacionaliza-
o das notificaes, monitorar aes e prazos assim como propor eventuais correes de rota.
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Adotar critrios simples e de fcil aferio para definir o conceito de imvel no edificado,
imvel no utilizado e imvel subutilizado.
Fixar prazos que no sejam inferiores aos estabelecidos pelo EC para obrigao de apre-
sentao de projeto e incio das obras.
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