Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

INTERAO DO PEUC COM

OUTROS INSTRUMENTOS
E PROGRAMAS

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INTERAO DO PEUC COM OUTROS

INSTRUMENTOS E PROGRAMAS

Na gesto da poltica urbana municipal possvel manejar o PEUC, combinando-o a outros

instrumentos ou a programas e projetos urbansticos e ambientais. Essas interaes podem
contribuir para a potencializao dos efeitos da aplicao do PEUC e para induzir os projetos e
programas de interveno urbana.

a. Consrcio Imobilirio
O consrcio imobilirio est previsto no Estatuto da Cidade como um instrumento suplemen-
tar ao PEUC, isto , como uma medida que permite ao proprietrio de imvel notificado, sem
condies financeiras de empreender, o estabelecimento de parceria com poder pblico para
viabilizar o aproveitamento do imvel.

O Estatuto da Cidade define o consrcio imobilirio como a forma de viabilizao de planos de

urbanizao ou edificao por meio da qual o proprietrio transfere ao Poder Pblico municipal
seu imvel e, aps a realizao das obras, recebe, como pagamento, unidades imobilirias de-
vidamente urbanizadas ou edificadas (Art. 46, pargrafo 1). O Poder Pblico assume a funo
de empreendedor, investindo recursos para o parcelamento ou edificao no imvel urbano e,
como contrapartida, o proprietrio transfere a titularidade do imvel para o municpio, receben-
do, em troca, ao final das obras, unidades imobilirias correspondentes ao valor do imvel antes
da execuo das obras.

O consrcio imobilirio um instrumento facultativo para as duas partes: o proprietrio noti-

ficado poder ou no requerer a formalizao do consrcio, cabendo ao Municpio analisar a
convenincia e a possibilidade de estabelecer o consorciamento requerido.

Trata-se, sem dvida, de um mecanismo que visa a facilitar o aproveitamento dos imveis no edi-
ficados ou subutilizados, j que legaliza o aporte de recursos pblicos para tal. No entanto, no h
notcia de experincias concretas de aplicao do consrcio imobilirio pelos municpios brasileiros.

b. Zonas Especiais de Interesse Social

A conjugao dos instrumentos do PEUC e das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) favore-
ce a produo de habitao de interesse social.

A imposio do PEUC s ZEIS cria um duplo condicionamento: em funo do PEUC o propriet-

rio fica obrigado a dar utilizao a seu imvel que, sendo uma ZEIS, somente pode ser utilizado
como habitao de interesse social. Assim, a sobreposio dos dois instrumentos refora o di-

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recionamento da propriedade imobiliria, da qual se exige o cumprimento de sua funo social

que, nesse caso, a viabilizao de habitao de interesse social.

O Plano Diretor do Municpio de So Bernardo do Campo (Lei n 6.184, de 21 de dezembro de

2011) gravou vrios imveis como ZEIS-2 (terrenos vazios ou subutilizados destinados pro-
viso habitacional para a faixa de renda familiar de at trs salrios mnimos) e os sujeitou ao
PEUC. Na aplicao desse instrumento, que se iniciou em 2013, foi priorizada a notificao das
ZEIS-2. At final de 2014 foram notificados 150 imveis, dentre eles 26 ZEIS-2, cuja somatria
de reas corresponde a cerca de 50% do quantitativo total de terras notificadas.

O Municpio de So Paulo priorizou, na primeira etapa de notificao, imveis localizados, em

sua maior parte, na regio central da cidade, onde o percentual de domiclios vagos elevado24,
com a inteno de viabilizar programas voltados a Habitao de Interesse Social (HIS) e Habi-
tao de Mercado Popular (HMP)25, nas ZEIS 2, 3 e 526 e nas reas localizadas no permetro das
Operaes Urbanas Centro e gua Branca, por meio de desapropriao e adaptao de imveis
(retrofit). A articulao desse tipo de programa com a aplicao do PEUC pode ampliar as possi-
bilidades de destinao dos referidos imveis para habitao social.

c. Instituto do Abandono
Diferentemente do consrcio imobilirio e das ZEIS, ambos os instrumentos de poltica urbana
designados no Estatuto da Cidade, o instituto do abandono encontra sua previso no Cdigo
Civil (Lei n 10.246, de 24 de abril de 2002), cujo Art. 1.276 prev:

Art. 1.276. O imvel urbano que o proprietrio abandonar, com a inteno de no

mais o conservar em seu patrimnio, e que se no encontrar na posse de outrem,
poder ser arrecadado, como bem vago, e passar, trs anos depois, propriedade do
Municpio ou do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscries.
()

24 Segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica (IBGE) (2010), So Paulo/SP apresenta 290.317 domiclios
vagos. Vale ressaltar que o imvel classificado como vago, pelo IBGE, no necessariamente notificvel para PEUC,
uma vez que pode no cumprir exigncias como rea de abrangncia de aplicao do instrumento, tempo de ociosidade,
tipologia etc.
25 O Municpio de So Paulo define, assim como o Ministrio das Cidades, HIS como aquela voltada a atender faixa de
renda familiar de zero a trs salrios mnimos. J HMP definida como aquela voltada ao segmento de renda de trs a
dez salrios mnimos.
26 As ZEIS 2 so constitudas por imveis no edificados ou subutilizados, adequados urbanizao e onde haja interesse
pblico ou privado em produzir Empreendimentos de Habitao de Interesse Social. As ZEIS 3 so reas com ocorrn-
cia de imveis ociosos, subutilizados, no utilizados, encortiados ou deteriorados localizados em regies dotadas de
servios, equipamentos e infraestruturas urbanas, boa oferta de empregos, onde haja interesse pblico ou privado em
promover Empreendimentos de Habitao de Interesse Social. As ZEIS 5 so formadas por lotes ou conjunto de lotes,
preferencialmente vazios ou subutilizados, situados em reas dotadas de servios, equipamentos e infraestruturas urba-
nas, onde haja interesse privado em produzir empreendimentos de HMP e HIS.

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2 Presumir-se- de modo absoluto a inteno a que se refere este artigo quando,

cessados os atos de posse, deixar o proprietrio de satisfazer os nus fiscais.

O abandono uma das causas de perda da propriedade enumeradas no Cdigo Civil (Art. 1.275).
Uma vez caracterizado, o Municpio poder arrecadar o bem imvel e assumir seu domnio. A
caracterizao do abandono faz-se com base na constatao da cessao dos atos de posse
o no uso do bem e a ausncia ou descaso com a manuteno do imvel (capina, cercamento,
pintura, reparos estruturais necessrios etc.) e na constatao de inadimplncia fiscal, em
especial o no pagamento do IPTU. Se, decorridos trs anos, o proprietrio no sanar os ele-
mentos que deram ensejo arrecadao, o Municpio dever adotar as medidas cabveis para a
transferncia da propriedade, no mbito do Registro de Imveis.

Embora o no uso seja um dos elementos que sustentam o instituto do abandono, este no se
confunde com o PEUC. O no uso (em sentido amplo) , por si s, o que permite a implementa-
o do PEUC, mas apenas um dos fatores a serem considerados no caso do abandono.

Alm disso, se o processo de aplicao for levado a suas ltimas consequncias, o instituto do
abandono leva perda da propriedade sem qualquer tipo de indenizao; j em caso de no
cumprimento da obrigao instituda pelo PEUC (mesmo aps a aplicao do IPTU progressivo
no tempo), faz-se a desapropriao-sano, remunerando-se o proprietrio.

Por outro lado, tal como o PEUC, o instituto do abandono assenta-se no princpio da funo so-
cial da propriedade, contribuindo para combater o no uso27.

d. Programas de valorizao do patrimnio cultural

O PEUC pode ser articulado a programas de valorizao do patrimnio cultural, contribuindo
para potencializar os resultados de ambos.

o que prev o Plano Diretor do Municpio de Santos (Lei n 821, de 27 de dezembro de 2013),
ao determinar a aplicao do PEUC rea de abrangncia do Programa de Reabilitao do Uso
Residencial na Regio Central Histrica de Santos Alegra Centro Habitao, com a finali-
dade, entre outras, de estimular a recuperao do centro histrico, que abriga muitos imveis
vazios e abandonados.

O referido programa foi criado pela Lei Complementar n 688, de 29 de julho de 2010, com o
objetivo de preservar ou recuperar os imveis situados na rea de abrangncia do projeto, es-
timular o uso residencial e induzir a implantao de novas atividades econmicas, tursticas e
culturais.

27 No objetivo deste Caderno Tcnico aprofundar o debate sobre o instituto do abandono, nem detalhar sua operaciona-
lizao, mas to somente alertar quanto complementaridade que tal instituto demonstra com relao ao PEUC, o que
permite que os municpios o apliquem em paralelo implementao do PEUC, no mbito da poltica urbana municipal.

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e. Projetos urbansticos e ambientais

O Municpio de Maring, que aplica o PEUC desde 2009, emprega o instrumento para facilitar a
implantao de vias paisagsticas ao longo dos cursos dgua que cortam o permetro urbano.

A Lei Complementar n 889, de 27 de julho de 2011, que dispe sobre o parcelamento do solo
nesse Municpio, estabelece que, nos parcelamentos do solo para fins urbanos, as reas de
fundo de vale devero ser transferidas para o Municpio, divididas em duas faixas de terra: a
primeira, correspondente rea de Proteo Permanente (APP), com 30 metros de largura, de
cada lado do curso dgua; e a segunda, com outros 30 metros, para funcionar como rea de
recreao e lazer, onde so implantados parques lineares. Alm disso, o loteador deve doar,
tambm, uma terceira faixa que constituir a via paisagstica28.

Situao 1: imvel no parcelado Situao 2: imvel parcelado

imvel no
parcelado

Via paisagstica

rea de recreao e lazer 30m

rea de Proteo Permanente 30m

A lei define que a via paisagstica destina-se a separar as reas de fundo de vale dos loteamentos,
permitindo o livre acesso para fins de monitoramento e conservao por parte do Municpio
(Art. 9).

28 A legislao no traz a definio da dimenso mnima das vias paisagsticas. Essas devem seguir as diretrizes e os par-
metros estabelecidos por lei em funo da categoria da via a ser implementada.

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Assim, um imvel notificado para fins de parcelamento compulsrio, se localizado em fundo de

vale, dever proceder doao das reas descritas, propiciando a implantao das vias paisagsticas
que constituem parte do programa de sustentabilidade ambiental desenvolvido pelo Municpio.
FOTOS GUILHERME MADEIRA, 2015

Maring: Vias paisagsticas com fundos de vale delimitados

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