Reestruturao Imobiliria e

Reconfigurao do Espao: a
produo da Odebrecht na
Operao Urbana Consorciada
gua Espraiada
Real Estate Restructuring and Urban
Reconfiguration: the Odebrecht's production in
Urban Renewal area gua Espraiada.
Cristina Wehba, mestranda FAU USP, cristina.wehba@gmail.com

Universidade de So Paulo, Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, rea de Concentrao

Planejamento Urbano e Regional.
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Resumo
Este artigo busca compreender algumas relaes entre os processos de
reestruturao imobiliria - e suas consequncias nos empreendimentos e na
cidade e a reconfigurao do espao urbano, atravs da analise da produo
da empresa empreiteira Odebrecht dentro da Operao Urbana Consorciada
gua Espraiada (OUCAE). Primeiro, reflete sobre as condies que levaram
criao da Odebrecht Realizaes Imobiliria (OR). A separao, crescimento e
fortalecimento do brao autnomo de incorporao do grupo coincidem com
o perodo mais recente de expanso e reorganizao da produo imobiliria
no Brasil. Depois, analisa as caractersticas da atuao da Odebrecht dentro
da OUCAE, destacando a aposta imobiliria desta empresa no setor Chucri
Zaidan e suas relaes com a produo mais geral do espao em obras civis
realizadas pela Odebrecht na rea. Quatro grandes empreendimentos
imobilirios da OR esto em construo na regio, e na parte de obras de
infraestrutura a Construtora Norberto Odebrecht (CNO) participa, atravs de
um consrcio, do prolongamento da Av. Jornalista Roberto Marinho, com
obras virias e Habitao Social, alm da construo de uma ponte sobre o rio
Pinheiros, como compensao viria pelos empreendimentos da empresa.
Finalmente, observa a grande escala da produo imobiliria da OR na rea e
aprofunda na compreenso da viabilizao de um bairro planejado com valor
geral de vendas (VGV) estimado em quatro bilhes de Reais, que est sendo
construdo em um terreno de oitenta mil metros quadrados chamado de
Parque da Cidade.

Palavras Chave: Produo Imobiliria, Reestruturao Imobiliria,

Reconfigurao Urbana, Odebrecht, Operao Urbana gua Espraiada.

Abstract
This paper seeks to understand some relationships between real estate
restructuring processes - and their consequences in enterprises and in the city
- and the reconfiguration of the urban space, by analyzing the production of
the Odebrecht contractor company within the urban renewal area gua
Espraiada (OUCAE). First, it reflects on the conditions that led to the creation
of Odebrecht Realizaes Imobilirias (OR). The separation, growth and
strengthening of the group's autonomous incorporation arm coincide with the
most recent period of expansion and reorganization of real estate production
in Brazil. Then analyzes the characteristics of Odebrecht's activities within
OUCAE, highlighting the company's real estate betting in the Chucri Zaidan
sector and its relations with Odebrecht's more general production of civil
construction in the area. Four major real estate developments are under
construction in the region. Construtora Norberto Odebrecht (CNO), through a
consortium, is involved in the extension of Av. Jornalista Roberto Marinho,
with road works and Social Housing and in the construction of a bridge over
the Pinheiros River, as road compensation for the company's ventures. Finally,
it looks at the large scale of real estate production of the OR in the area and
deepens the understanding of the viabilisation of a planned neighborhood
with overall sales value estimated at four billion of Reais being built on an
area of eighty thousand square meters called Parque da Cidade.

Keywords: Real Estate Production, Real Estate Restructuring, Urban

Reconfiguration, Odebrecht, Urban Renewal Area gua Espraiada.

DESENVOLVIMENTO, CRISE E RESISTNCIA: QUAIS OS CAMINHOS DO PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL? 2

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INTRODUO

D
esde as ltimas dcadas do sculo XX a atividade imobiliria vem apresentando um
aumento expressivo de investimentos que pode ser, em parte, relacionado globalizao
financeira (DE MATTOS, 2007), mas tambm aos processos de concentrao e
centralizao do capital que atingem as empresas brasileiras do ramo imobilirio neste perodo
mais recente (PEREIRA, 2005; LENCIONI, 2014; RUFINO, 2012). Estes processos se fazem notar com
o aumento da escala dos empreendimentos privados e de sua importncia nos processos de
reconfigurao de reas urbanas nas cidades brasileiras. Diversos estudos apontam para o perodo
entre 2006 e 2007 como um ponto de inflexo neste processo, pelo fato de, nestes anos, a
estrutura de propriedade das empresas construtoras e incorporadoras passar por forte
reorganizao aps conhecido processo de capitalizao por via de oferta de suas aes na bolsa
de valores de So Paulo. Trata-se, ainda, de perodo favorvel intensificao da atividade
imobiliria incentivada pela alterao do marco regulatrio do setor, pela estabilidade da
economia e pela disponibilidade de crdito (RUFINO, 2013). A abertura de capital das empresas
incorporadoras bastante recente no circuito imobilirio brasileiro e favoreceu os processos de
centralizao de capitais, ampliando as possibilidades para a entrada de maiores investimentos no
processo imobilirio. Esta capitalizao pela via financeira possibilitou s empresas novas fuses e
aquisies de outras menores, reestruturando o setor (LENCIONI, 2014; FIX, 2011). Como
consequncia, estas empresas passam a responder s presses advindas dos investidores e
acionistas, reorganizando sua produo para responder lgica do mercado financeiro, a qual
passam a se submeter.

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o setor imobilirio se torna tardiamente, mas de maneira cada vez mais

ntida, um setor subordinado ao grande capitalismo, ocupado por suas
empresas (industriais, comerciais, bancrias), com uma rentabilidade
cuidadosamente organizada sob a cobertura da organizao do territrio. O
processo que subordina as foras produtivas ao capitalismo se reproduz aqui,
visando subordinao do espao que entra no mercado para investimento
dos capitais (LEFEBVRE, 1999: 163).

Outro aspecto, menos estudado, destes processos de centralizao do capital o aumento dos
investimentos na produo imobiliria por parte de grandes grupos empresariais com tradio no
desenvolvimento de obras de infraestrutura (empreiteiras), que intensificam sua atividade
imobiliria por considerarem que este novo cenrio oferece grandes potencialidades de negcios.
Estas empresas se colocam rapidamente na lista das maiores incorporadoras brasileiras,
colaborando para este quadro de enormes investimentos em negcios imobilirios durante o
perodo de expanso do mercado.

As consequncias desta reestruturao se fazem notar com a ampliao da escala dos

empreendimentos imobilirios e com a criao de novos produtos (PEREIRA, 2011) como grandes
condomnios de uso misto e bairros planejados. Esta nova produo estimulada, em parte, pela
associao com o poder pblico atravs das Operaes Urbanas propostas como forma de
financiamento reconfigurao de algumas reas da cidade. Ao responder a esta lgica de
produo, as empresas incorporadoras alteram a concepo dos empreendimentos imobilirios de
maneira que atendam a este novo patamar de ganhos. A lgica da valorizao imobiliria do
territrio se impe, inclusive, esfera pblica, que nas operaes urbanas incorpora intensamente
a busca por valorizao como objetivo das transformaes urbanas, entendendo estes
investimentos como condio para que as mesmas aconteam.

Quanto ao processo imobilirio, (...) os mecanismos preponderantes na

produo imobiliria estaro voltados para a satisfao de demandas solvveis
que proporcionem a maior taxa de retorno do capital invertido, o menor
tempo de imobilizao desse capital e os menores riscos. Desse modo, o perfil
predominante dos empreendimentos imobilirios que participam das
operaes urbanas onde a compra do potencial adicional de construo
pode representar maior necessidade de imobilizao de capital e diminuio
da taxa de retorno ser formado pelos empreendimentos destinados a
atividades que possam torn-los viveis.. (CASTRO, 2007: 278)

Neste cenrio de transformaes, se destacam empresas incorporadoras e construtoras de maior

porte, capitalizadas, bem estruturadas financeiramente, e que apresentam nveis elevados de
centralizao e concentrao de capital, posto que conseguem formatar arranjos financeiros
inovadores e viabilizar grandes empreendimentos em grandes reas, consolidando a relevncia da
participao dessas empresas, e do setor imobilirio como um todo, nos planos e polticas
urbanas. Por este motivo relevante o estudo dos mecanismos de funcionamento do setor
privado, buscando identificar as ligaes entre as reas de atuao no urbano, seu essencial
entrelaamento com as propostas pblicas, e os arranjos que tornam possveis estas
transformaes.
1
Este artigo aborda as relaes entre os processos de reestruturao imobiliria - e suas
consequncias nos empreendimentos e na cidade e a reconfigurao do espao urbano, atravs

1
Os dados e anlises apresentados neste artigo so resultados parciais da pesquisa de mestrado da autora e de pesquisa
realizada com apoio da FAPESP, sob coordenao da Profa. Dra. Maria Beatriz Cruz Rufino, com o ttulo Incorporao

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da analise da produo da empresa empreiteira Odebrecht dentro da Operao Urbana

Consorciada gua Espraiada (OUCAE). Na primeira parte Reestruturao imobiliria e a criao
da Odebrecht Realizaes (OR) - reflete sobre as condies que levaram separao da rea
imobiliria da Odebrecht, com a criao da Odebrecht Realizaes Imobiliria (OR). Na segunda
parte - A aposta no setor chucri zaidan e a Odebrecht como empreiteira, construtora e
incorporadora na OUCAE - analisa as caractersticas da atuao da Odebrecht dentro da OUCAE,
destacando a aposta imobiliria desta empresa no setor Chucri Zaidan e suas relaes com a
produo mais geral do espao em obras civis realizadas pela Odebrecht na rea. Na terceira parte
- Reconfigurao urbana, os empreendimentos da OR Realizaes e o projeto Parque da Cidade -
discute a grande escala da produo imobiliria da OR na rea e aprofunda na compreenso da
viabilizao de um bairro planejado com valor geral de vendas (VGV) estimado em quatro bilhes
de Reais, que est sendo construdo em um terreno de oitenta mil metros quadrados chamado de
Parque da Cidade.

1. REESTRUTURAO IMOBILIRIA E A CRIAO DA ODEBRECHT REALIZAES (OR)

A diversificao das atividades das grandes empreiteiras no fenmeno recente. Conforme
demonstrado por Pedro Henrique Pedreira Campos em seu estudo sobre as grandes empreiteiras
brasileiras durante a ditadura civil-militar2, estas empresas j atuavam em outros setores - que no
de grandes obras civis - como estratgia para melhorar seu desempenho, recorrendo ao domnio
de atividades exercidas por fornecedores, tal como a produo de insumos para a construo,
maquinrio pesado e at mesmo empresas de projetos. Estas empresas passaram por um longo
processo de ramificao e diversificao de suas atividades durante naquele perodo, ampliando
sua especializao inicial relacionada construo de obras pblicas, para se tornarem grandes
conglomerados econmicos, que no inicio dos anos oitenta se expandem para setores importantes
da economia, como minerao e agropecuria de exportao, e, principalmente, para a rea
imobiliria, produzindo empreendimentos comerciais e residenciais nos grandes centros urbanos,
uma vez que estes projetos complexos exigiam empresas de maior porte e capacidade para sua
execuo (Campos, 2012).

Ano de criao/ ano em que

Empresa empreiteira Brao imobilirio autnomo
aumentam as atividades
Camargo Corra
Camargo Corra 2002/2009
Desenvolvimento Imobilirio
OAS Empreendimentos
OAS 2004/2006
imobilirios
Queiroz Galvo
Queiroz Galvo 2008
Desenvolvimento Imobilirio
Andrade Gutierrez
Andrade Gutierrez 2014/2016
desenvolvimento Imobilirio
Odebrecht OR Realizaes Imobilirias 2004/2007
Elaborado pela autora com dados dos sites das empresas

Imobiliria e metropolizao: centralizao do capital na produo do espao em So Paulo , processo n 2015/25214-9,

Fundao de Amparo Pesquisa do Estado de So Paulo (FAPESP).
2
CAMPOS, Pedro Henrique Pedreira. A Ditadura das Empreiteiras. Tese de Doutorado. Universidade Federal Fluminense,
2012.

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Ainda que a diversificao da atuao das empresas empreiteiras tenha origem nesta poca, a
separao, crescimento e fortalecimento de seu segmento imobilirio coincidem com o perodo
mais recente de expanso e reorganizao da produo imobiliria no Brasil. Em um perodo de
reestruturao do setor, quando as empresas de incorporao crescem e o imobilirio como um
todo ganha importncia econmica, estreitando seus laos com o mercado financeiro (BOTELHO,
2007), a Odebrecht mantm sua estrutura de capital fechado, resistindo s presses a que outras
empresas se submentem e se beneficiando com a estratgia de levar para o mercado da
incorporao a experincia do grupo em grandes obras, apresentando processos de centralizao
e concentrao de capitais particulares3.

Como destacado por um de seus executivos em reportagem da revista Exame4, manter a estrutura
de propriedade da empresa fechada possibilitou que a OR tivesse uma atuao destacada,
priorizando obras de grande porte.

A atuao da Odebrecht no ramo imobilirio acontece inicialmente no estado da Bahia, na dcada

de 1940 e 1950, se limitando a edifcios simblicos e investindo na arquitetura moderna e na
racionalizao da construo como diferenciais. J na dcada de 1960, com atuao consolidada
em outros estados do Nordeste, comea sua expanso para Sul e Sudeste com a construo do
edifcio-sede da Petrobras no Rio de Janeiro, e expanso dos empreendimentos imobilirios nestas
regies a partir da dcada de 1970 e 1980. Os anos 1990 marcam uma ampliao da atuao no
Sudeste, com construo de grandes condomnios e complexos de lazer.

At o inicio dos anos 2000, acompanhando o movimento de expanso do setor imobilirio no pas,
a construtora Norberto Odebrecht j tem em seu currculo grandes empreendimentos imobilirios
como a Costa do Saupe. A separao do segmento imobilirio da empresa acontece em 2004, com
objetivo de desenvolver projetos diversos e fortalecer a presena da Organizao na rea. Se
desde 2004 esta rea separada da empresa como estratgia de aumento de ganhos, em 2007 o
segmento se consolida com a criao da marca OR Realizaes Imobilirias (OR). De maneira
espantosa, esta empresa de incorporao atinge, em 2012, a marca de 6,5 bilhes de reais em
novos projetos, se colocando como a maior incorporadora brasileira em termos do valor total dos
empreendimentos e ultrapassando grandes empresas de capital aberto j consolidadas no
segmento, como a Cyrela5. A Odebrecht cria, tambm neste ano, a empresa Bairro Novo, uma
Joint Venture6 com a Cyrela, voltada para o segmento econmico, em sintonia com o programa
federal Minha Casa Minha Vida (MCMV).

3
A estratgia da OR foi levar para o mercado de incorporao nacional sua experincia em grandes obras de
infraestrutura e a boa reputao que acumulou no setor imobilirio em seu estado de origem. Diferentemente das
empresas abertas, que tm ampla gama de casas e prdios menores, quase todas as obras da OR so de grande porte
que geralmente demoram mais de um ano para ser aprovadas e podem ser vendidas por pelo menos 300 milhes de
reais. Reportagem da revista exame. A incorporadora OR, novata do grupo Odebrecht, virou lder.
http://exame.abril.com.br/revista-exame/a-novata-virou-lider/ acessado em 17/11/2016.
4
Ibidem.
5
De acordo com reportagem da Revista Exame, citada anteriormente. A incorporadora OR, novata do grupo Odebrecht,
virou lder. http://exame.abril.com.br/revista-exame/a-novata-virou-lider/ acessado em 17/11/2016.
6
Uma Joint venture um empreendimento conjunto entre empresas onde nenhuma delas perde sua personalidade
jurdica. A empresa Bairro Novo originou-se de uma joint venture entre as empresas Gafisa e Odebrecht, e posteriormente
ficou sob o controle exclusivo desta ltima. Em Fortaleza, a empresa responsvel pelo empreendimento Parque dos
Pssaros, que corresponde a um total de 5440 casas e apartamentos em um terreno de 850 mil m2 desenvolvidos em
vrias fases. RUFINO, 2012: 219.

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Trajetria de implantao do brao imobilirio da Odebrecht. Fonte: apresentao

institucional sobre empreendimento Reserva do Paiva.

Apesar de a OR manter seu capital fechado, sua atuao imobiliria acompanha o cenrio de forte
financeirizao da atividade imobiliria no pas. Em 2010, a OR passa a ter como scio e acionista
a Gvea Investimentos, um dos principais bancos de investimentos privados do pas (private
equity) que passa a deter 14,5% da empresa. Conforme divulgado por seus executivos em
reportagem da Revista Exame7 , esta sociedade se d devido ao aquecimento do mercado
imobilirio, que atraiu o ex-presidente do Banco Central, Armnio Fraga, e com ele a Gvea, sua
gestora de fundos. De acordo com o presidente da OR, Paul Altit, a principal contribuio da
Gvea8 foi a capacidade de atrair novos investidores para a empresa. Passaremos a contar com a
Gvea para atingir nossa meta de ser a escolha preferencial de investidores imobilirios, tanto do
Brasil, quanto do exterior, afirmou o executivo.

Outra particularidade da OR a notria a preferncia por reas onde estejam acontecendo

grandes reformas estruturais ou processos de valorizao imobiliria, conforme aponta a
conhecida participao da Odebrecht nas reas dos mega eventos, e em reas em processo de
reestruturao por parcerias pblico privadas (PPPs) pelo Brasil todo. Nestas situaes, possvel
uma associao entre a produo de infraestruturas, rea amplamente explorada pela empresa, e

7
REVISTA EXAME. Gvea vira scia da Odebrecht no mercado imobilirio. http://exame.abril.com.br/negocios/gavea-
vira-socia-odebrecht-mercado-imobiliario-558084 acessado em 30/11/2016.
8
Fundada em 2003, a Gvea gerencia, atualmente, um patrimnio de 10,2 bilhes de reais.

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a produo imobiliria em grande escala produzida pela OR, como o caso do Ilha Pura9, na regio
da Barra da Tijuca, e da controversa operao urbana Porto Maravilha, tambm no Rio de Janeiro,
na rea porturia.

Mapa da produo da OR Realizaes Imobilirias em So Paulo at 2013.

Produzido pela autora com dados da EMBRAESP.

Na metrpole paulistana, observamos esta mesma estratgia da empresa ao priorizar a

implantao de seus empreendimentos nas reas mais valorizadas de So Paulo, muitos deles
concentrados em reas de Operaes Urbanas. Esta ideia foi reforada em conversa da autora
com executivo da empresa 10 , que destaca entender as Operaes Urbanas como muito
inteligentes, e que, por proporcionarem uma convergncia entre interesses do mercado e da
cidade, se tornam muito atrativas. Percebemos um alinhamento da atividade imobiliria da
empresa com questes de infraestrutura, que definem uma opo pela localizao dos
empreendimentos recentes da OR no setor Chucri Zaidan, da OUCAE. Conforme destacado pelo
executivo, a estao Morumbi da CPTM, que est a aproximadamente trezentos metros do vrtice
de um de seus terrenos, vai crescer pela interligao com a linha Ouro do Metr, e esta ampliao
ser em direo ao empreendimento Parque da Cidade:

Tem a estao Morumbi, depois vem o Rocha Ver, o W Torre, e depois o

Parque da Cidade. L para frente vai ter o Carrefour (outro empreendimento
OR, que ainda no foi lanado, mas est nos planos da empresa), l para

9
O Ilha Pura um bairro planejado desenvolvido pela Odebrecht em parceria com o grupo Carvalho Hosken. O
empreendimento tem mais de 800 mil m, com empreendimentos residenciais e comerciais.
10
Entrevista concedida autora pelo diretor de incorporaes da OR Realizaes Imobilirias, realizada em 03/11/2016.

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frente, ainda mais, era a fbrica da Giroflex, onde a Brookfield est fazendo
duas torres. Entre a estao Granja Julieta e Morumbi que est o sentido do
desenvolvimento, e por isso vo ampliar para o lado de c.

Alm da rea onde incidam incentivos via operaes urbanas, a empresa prioriza, tambm, reas
em processo de valorizao, onde possa adquirir terrenos grandes, como o caso da produo da
OR em Barueri ou Osasco. Nestes bairros, a empresa produz conjuntos muito sofisticados, se
beneficiando dos processos de valorizao j iniciados por meio de transformaes urbanas.

2. A APOSTA NO SETOR CHUCRI ZAIDAN E A ODEBRECHT COMO EMPREITEIRA,

CONSTRUTORA E INCORPORADORA NA OUCAE

A OUCAE regulamentada pela lei 13.260 de 28 de dezembro de 2001, que estabelece as

diretrizes urbansticas para a rea concomitante antiga Av. gua Espraiada, hoje Av. Jornalista
Roberto Marinho, abrangendo toda a rea de influncia do prolongamento proposto at a Rodovia
dos Imigrantes, criando incentivos urbansticos que viabilizam sua execuo. Os melhoramentos
planejados com a operao so financiados pela venda de CEPACs e tambm com recursos
municipais. regulada, ainda, pelo projeto de lei (01-00722/2015) que aprovou o Plano
Urbanstico Complementar do Setor Chucri Zaidan, alterando a Lei n 13.26011.

Plano de melhoramentos virios do Setor Chucri Zaidan. 41 REUNIO ORDINRIA

DO GRUPO DE GESTO. 30 de agosto de 2016

11
O Objetivo da operao a revitalizao da regio atravs da execuo de intervenes no sistema virio, transporte
coletivo, habitao social e da criao de espaos pblicos de lazer e esportes. A Lei n 15.416, de 2011, determina um
percentual mnimo de 10% (dez por cento) a ser aplicado na construo de Habitao de Interesse Social (HIS), calculado
sobre o total do valor arrecadado pela OUCAE.

DESENVOLVIMENTO, CRISE E RESISTNCIA: QUAIS OS CAMINHOS DO PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL? 9

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O Caso do setor Chucri Zaidan chama ateno para as relaes entre as transformaes urbanas e
o interesse do mercado imobilirio. Este setor tem como particularidade aproximadamente 85%
de seu territrio estar, originalmente, enquadrado como zona de predominncia industrial. Com a
transferncia das fbricas para outras localidades, muitos dos lotes estavam subaproveitados ou
vazios. O tipo de parcelamento presente no setor marcado pelas grandes glebas. Por estas
particularidades, e pela quantidade de grandes terrenos mapeados na operao, o Setor Chucri
Zaidan despertou grandes expectativas em relao venda de CEPACs, cenrio que se confirmou
posteriormente, comprovada a transformao da regio, a valorizao dos terrenos e a imensa
concentrao de grandes empreendimentos extremamente valorizados na rea12.

O plano urbanstico para o setor consolida melhoramentos pblicos para a rea, e inclusive a
diviso de grandes quadras atualmente existentes, de modo a melhorar as condies de circulao
na regio para pedestres e veculos (GESTO URBANA, 2016). No entanto, o que se observa um
conjunto de empreendimentos privados que vm reconfigurando este setor atravs de grandes
condomnios comerciais, residenciais e de uso misto, que se beneficiam das melhorias realizadas
pelo setor pblico que prev uma extensa rede de ciclovias, interligada com a rede existente na
cidade, alm de melhoramentos na rede de transporte coletivo, com novas estaes da CPTM e a
linha ouro do Metr (SP Urbanismo, 2011).

notrio como a OR tem claramente uma preferncia por este setor, que demonstrada por
depoimento de executivo da empresa13 que destaca o alinhamento entre prefeitura e mercado
para o desenvolvimento da rea:

A prefeitura j tinha a vontade de fazer deste setor um modelo de

desenvolvimento. Houve o mapeamento destes grandes terrenos de fabricas.
Tinha o da Monark, onde esta sendo construdo o Parque da Cidade, que o
maior deles. Tinha o da Kibon, Giroflex, o do Praa So Paulo... Tem o
Carrefour, que tambm nosso. O mercado veio para c e ns fizemos trs
apostas grandes: o Parque da Cidade, o RSVP/Praa so Paulo, e o Carrefour.

A participao da Odebrecht nesta operao urbana chama a ateno por abarcar intervenes de
carter tanto imobilirio quanto de obras de infraestruturas, indicando vnculos especiais destas
reas que se fortalecem mutuamente acarretando em grandes transformaes espaciais.

As obras de prolongamento da Av. Roberto Marinho no setor Jabaquara incluem a construo de

um parque linear, melhorias no sistema virio, as obras de prolongamento e adequao da
avenida, construo de oito mil unidades de habitao de interesse social (HIS), obras de
drenagem e melhorias urbanas alm de aes direcionadas construo de um tnel de ligao
com a Rodovia dos Imigrantes, cuja execuo foi suspensa pelo prefeito Fernando Haddad. Estas
14
intervenes foram divididas em quatro lotes e licitadas separadamente .

12
Conforme reportagem vinculada na folha de So Paulo, em fevereiro de 2013, intitulada valor de lanamento triplica em
2
Santo Amaro, desde 2006 o valor do metro quadrado na regio mais que triplicou, passando de R$ 3.337,00/m de rea
privativa para R$ 11.315,00, puxado pelos empreendimentos observados na Chcara Santo Antnio.

13
Entrevista concedida autora pelo diretor de incorporaes da OR Realizaes Imobilirias, realizada em 03/11/2016.
14
Cf. apresentao da 41 reunio ordinria do grupo de gesto da OUCAE, em 30 de agosto de 2016. Disponvel em
http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/desenvolvimento_urbano/arquivos/GGOUCAE_41a_RO_2016
_08_30_apresentacao_v2.pdf acessado em 30/11/2016

DESENVOLVIMENTO, CRISE E RESISTNCIA: QUAIS OS CAMINHOS DO PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL? 10

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A Odebrecht participa desta transformao atravs do consorcio Via Roma, formado pela
Odebrecht e pela empresa de construo Constran, executando o previsto no pacote de obras do
Lote dois, com a ampliao de parte da Av. Jornalista Roberto Marinho e com a construo de
conjuntos de habitao social no setor Jabaquara.

Alm disso, a Odebrecht, atravs da Construtora Norberto Odebrecht (CNO), executou as obras da
Ponte Itapaina, sobre o Rio Pinheiros, uma exigncia da Licena Ambienta Prvia (LAP) da OUCAE,
com recursos prprios como compensao por dois grandes empreendimentos imobilirios da OR,
o Praa So Paulo e o Parque da Cidade, que foram considerados como Polo Gerador de Trfego
(PGT), como resultado de um acordo com o poder pblico, que a princpio deveria ser o
responsvel pelas pontes.

A Construtora Norberto Odebrecht a empresa que deu origem s organizaes Odebrecht.

Presente em diversas reas, presta servios de engenharia e construo atuando no
desenvolvimento urbano, edificaes de uso pblico e corporativo e at saneamento. A empresa
aponta como seu grande diferencial os projetos viabilizados por parcerias pblico-privadas,
tomando parte nas obras dos grandes eventos e de mobilidade urbana no pas. Participa de
grandes obras de infraestrutura como portos, aeroportos, estdios e nos transportas atravs da
Odebrecht Transportes.

Como mostra a analise da atuao mais global da empresa Odebrecht, existe grande interao
entre as aes das subsidirias, ainda que cada uma se concentre em rea especfica, nota-se o
domnio da operao como um todo e consequente poder na reconfigurao da rea, que fica
claro em conversa citada anteriormente com membro da empresa, que apresenta um
conhecimento elevado sobre como se estrutura uma operao e tambm grande simpatia pelo
conceito de operao urbana no geral e sobre as caractersticas gerais das melhorias pblicas
previstas para a rea. Esta capacidade de uma atuao integrada entre reas do setor da
construo civil e imobiliria demonstra uma grande centralizao de capital da empresa, podendo
atuar na incorporao imobiliria, na construo das edificaes e tambm nas melhorias urbanas,
o que traz vantagens competitivas.

Por meio da expanso dos negcios, da ampliao do mercado, da

intensificao da produo, da ampliao do nmero de equipamentos e de
trabalhadores, dentre outras estratgias, as empresas se tornam cada vez
maiores, concentrando capitais. Esse processo leva a uma maior acumulao
de capitais; baseia-se, portanto, na acumulao. (...) Isso se desdobra numa
maior capacidade tcnica da empresa e por corolrio h maior possibilidade
de se acelerar o processo construtivo e de se obter vantagens concorrenciais.
(LENCIONI, 2014:34)

3. RECONFIGURAO URBANA, OS EMPREENDIMENTOS DA OR REALIZAES E O

PROJETO PARQUE DA CIDADE

A reestruturao recente do setor imobilirio e de seu marco legal, que potencializa aproximaes
entre mercado imobilirio e mercado financeiro, se traduz para as cidades atravs do aumento dos
investimentos na produo imobiliria e na consequente exacerbao da tendncia construo
de grandes condomnios, que ultrapassam a escala da quadra se colocando na cidade de So Paulo
como bairros planejados e grandes complexos de uso misto.

DESENVOLVIMENTO, CRISE E RESISTNCIA: QUAIS OS CAMINHOS DO PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL? 11

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Chamados pela rea imobiliria de supercondomnios 15 , como explicou o advogado de

incorporaes Olivar Vitale em entrevista concedida autora 16 , estes grandes conjuntos
condominiais apresentam unidades autnomas com reas privativas e reas comuns, assim como
em qualquer condomnio, porm trazem como caracterstica especial a convivncia entre
diferentes usos, em diferentes blocos ou subcondomnios autnomos. Esses usos diversos
convivem dentro de um nico condomnio edilcio, o chamado supercondomnio, que devido sua
grande escala tem sua comercializao e construo divididas em diversas fases. Ainda de acordo
com o advogado, a incorporao em fases j estava prevista na lei de incorporao de 1964, que
foi complementada, um ano depois, com a lei 4.864 de 1965 de fomento ao mercado imobilirio.
Esta lei traz a previso de diversos prazos de carncia e lanamento, possibilitando ao
incorporador desistir em at seis meses do lanamento daquela fase ou daquele produto
especifico, caso no tenha boa resposta em vendas, podendo alterar o produto dentro deste
prazo, lanando ao mercado algo mais vendvel. Este lei integra e refora uma segurana para o
incorporador colaborando para a viabilidade de empreendimentos imobilirios maiores, que
podem ser adaptados ao momento do mercado e que tm estratgias prprias de valorizao
atravs da construo em fases.

Os processos de licenciamento dos supercondomnios, por requererem grandes reas, tm anlise

pelos rgos pblicos mais complexa, e depende do cumprimento do que estabelecido em uma
certido de diretrizes emitida pela Secretaria Municipal de Transportes (SMT). Nessa certido, se
estabelece uma normatizao particular do empreendimento, com exigncias da prefeitura no que
diz respeito a tudo que esteja previsto no projeto, estando o alvar de aprovao sujeito ao
cumprimento do que for estabelecido ali. Este alvar de aprovao nico para o projeto
completo, sendo que, posteriormente, cada fase de construo do empreendimento ter um
alvar de execuo de obras particular.

A percepo do advogado chama a ateno por considerar que as principais barreiras para
disseminao destes condomnios so os preos elevados dos terrenos, que se tornam viveis
apenas para aquisio por grandes empresas, com flego financeiro para grandes investimentos
com riscos mais altos. Outra questo importante que ele pontua so as limitaes urbansticas,
posto que em alguns municpios do Brasil sejam proibidos condomnios maiores que dez ou doze
mil m2, e existem supercondomnios em So Paulo com mais de trinta mil metros m 2. Nota-se, por
seu depoimento, que um terreno de trinta mil m 2 j considerado um grande terreno pelo
mercado, onde seria vivel a construo de grandes conjuntos, at de diferentes usos. No
entanto, em uma anlise dos terrenos da Chucri Zaidan, notamos que os terrenos so bem
maiores, chegando ao caso do Parque da Cidade da OR Realizaes, que detalharemos mais
adiante, que est em um terreno de oitenta mil metros quadrados17.

A atuao da OR em So Paulo marcada pela realizao de empreendimentos que se destacam

pela grande escala tanto de tamanho quanto de valorizao. Chama ateno a concentrao de
empreendimentos de grande porte desta empresa na regio da OUCAE, especificamente dentro
do setor Chucri Zaidan, como apontado anteriormente. So quatro empreendimentos lanados,
sendo o menor deles uma torre residencial no setor Brooklin, chamado Estao Gabriele. Lanado

15
Para origem da expresso, ver: VITALE, Olivar. Supercondomnio. Em: Operaes imobilirias. Estruturao e Tributao.
Coord. CASTRO, Leonardo / FARIA, Renato. Saraiva, 2016. Pg. 179.
16
Em entrevista concedida autora em 13 de setembro de 2016.
17 2
*Em atendimento s exigncias da Operao Urbana gua Espraiada, a incorporadora doou rea de 2.345,92m
Prefeitura Municipal de So Paulo para a construo de calada, o que ocasionou a reduo da rea do empreendimento
2
para 79.872,71m - Fonte: http://parquedacidade.com.br/2013/05/ficha-tecnica-2/#sthash.Eg2mr4cS.dpuf

DESENVOLVIMENTO, CRISE E RESISTNCIA: QUAIS OS CAMINHOS DO PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL? 12

 S ES S ES TE M TIC AS

em 2014, tem 398 unidades de 36 a 67,5 m2. Os outros trs empreendimentos, de porte maior,
ficam no setor Chucri Zaidan.
2
O RSVP um projeto de trs torres residenciais, em um terreno de 12 mil e oitocentos m .
Lanado em 2015, tem 320 unidades que vo de 189 a 346 m 2. Ao lado deste empreendimento
est o Praa So Paulo, um projeto de uso misto. Lanado em 2013 e situado em um terreno de
2
quase dez mil m , tem 57 unidades residenciais, 209 hoteleiras, 100 salas comerciais e 16 lojas.

O Parque da Cidade o maior dos empreendimentos em construo no setor. Em um terreno

previamente ocupado pela fbrica de bicicletas Monark, e comprado em 2010 por mais de 250
milhes de Reais, apresenta estratgias elaboradas de valorizao ao se colocar como um bairro
planejado que responde pela reurbanizao de uma rea de aproximadamente 80 mil m 2, com
2
rea construda total em torno de 600 mil m e um programa complexo de uso misto que inclui um
2
parque linear de uso pblico de 60 mil m .

Implantao do Parque da Cidade. Fonte: web site do empreendimento.

www.parquedacidade.com.br acessado em 24/11/2016

DESENVOLVIMENTO, CRISE E RESISTNCIA: QUAIS OS CAMINHOS DO PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL? 13

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Por se tratar de um bairro planejado, e estrutura do Parque da Cidade muito complexa e envolve
diversos agentes e investidores. O imbricamento entre a construo de infraestruturas na regio e
a produo deste empreendimento vem sendo bastante explorado pela empresa com objetivo de
18
maior valorizao dos de seus imveis , uma vez que seu projeto arquitetnico prope uma
implantao aberta para a cidade, sem muros e com espaos de uso pblico que incluem praas e
um parque que se integram aos sistemas pblicos de transporte.

REAS (m2) PROPOSTA TOTAL

SETOR A SETOR B SETOR C SETOR D

COMPUTVEL 89.725,00 122.298,59 64.184,61 52.666,31 328.874,52

NO GARAGEM 68.628,96 82.465,98 41.133,17 26.035,25 255.499,73

COMPUTVEL
DEMAIS 9.659,10 7.972,34 2.931,66 16.673,26
USOS

TOTAL 168.013,06 212.736,91 108.249,45 42.708,51 584.374,25

Quadro de reas do Parque da Cidade. Fonte: processo 2010-0.353.910-2

18
Consultar vdeo institucional sobre Melhorias Urbanas, da OR, acessado em 30/11/2016 e disponvel em
https://www.youtube.com/watch?v=djE7Th-erHc

DESENVOLVIMENTO, CRISE E RESISTNCIA: QUAIS OS CAMINHOS DO PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL? 14

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Implantao por setores do Parque da Cidade. Fonte: processo 2010-0.353.910-2

disponvel no setor de aprovaes da Prefeitura Municipal de So Paulo.

O condomnio Parque da Cidade ser composto por, ao todo, nove torres. O empreendimento
dividido em terrenos virtuais, denominados setores A, B, C e D, com distribuio das reas
conforme quadro acima. No setor A ficar o centro de compras com cinco pavimentos, hotel com
14 pavimentos e uma torre corporativa com 25 pavimentos. O setor B ser composto por trs
torres de escritrios com 16 a 25 pavimentos, com trs restaurantes no trreo. O setor C abrange
duas torres de escritrios com 26 e 36 pavimentos, e o setor D ser destinado construo de
duas torres residenciais com 35 e 38 pavimentos, com diferentes tipologias. Os espaos no nvel da
rua, com exceo da rea estritamente residencial, tero acessos abertos populao, e como
exigncia para aprovao do empreendimento, alm da doao de aproximadamente dois mil m 2
para caladas, foi criada uma rea de preservao permanente lindeira marginal pinheiros, onde
foram mantidas as arvores originais do terreno e feitos acrscimos em vegetao. especialmente
interessante analisar a montagem financeira para realizao de um empreendimento deste porte,
por uma incorporadora de capital fechado, pois os meios pelos quais ocorrem financiamento e
financeirizao da produo so especficos. Conforme mencionado, a OR tem, desde 2010, um
scio do mercado financeiro, que detm 14% da empresa, demonstrando estratgia especfica de
associao com o mundo das finanas. Tambm em 2010 comprado o terreno do Parque da
Cidade, por duzentos e noventa e milhes de Reais 19 , financiado com capital prprio da
incorporador-empreiteira. Entretanto, para que o terreno pudesse ter aproveitamento mximo,
com ndice quatro, baseado na incidncia de Operao Urbana, foi necessrio que a OR obtivesse,
ainda, mais 246.655,87 m2 adicionais de construo atravs da compra de potencial construtivo
(CEPAC). No entanto, para este recurso a OR tambm adota estratgia especfica.

Conforme ressalvas descritas no alvar de aprovao do empreendimento 20 , a certido de

quitao de CEPACs referente rea construda adicional deveria ser apresentada por ocasio do
pedido de alvar de execuo. No entanto, como o empreendimento est sendo construdo em
fases, foi possvel que a incorporadora fizesse o pedido de alvar de execuo para edificao nova
parcial do terreno virtual C21, correspondente primeira fase executada, que consiste em duas
torres comerciais, em 29 de maro de 2012, sem necessidade de apresentao da certido de
compra dos CEPACs, uma vez que, para esta primeira fase, foi possvel a utilizao do potencial
construtivo do terreno como um todo, sem a necessidade de compra de potencial adicional. Posto
que o lanamento desta fase fosse feito pela incorporadora em setembro de 2012, a incorporao
em fases possibilitou que a primeira fase fosse comercializada sem pagamento prvio de CEPACs,
representando grande vantagem financeira nesta montagem de incorporao, pois a certido foi
apresentada prefeitura em 21 de novembro de 2012, por ocasio do pedido de alvar de
execuo da fase seguinte22.

19 http://economia.ig.com.br/2012-09-10/novos-megapredios-mudam-a-cara-de-avenidas-empresariais-de-sao-
paulo.html acessado em 16/11/2016.
20
Ressalva nmero 17 de alvar de aprovao de edificao nova 2012/01689-00. Documento disponvel na Prefeitura de
So Paulo, acessado em maro de 2016.
21
Conforme solicitao feita pela OR prefeitura, de alvar de execuo parcial, processo 2010-0.353.910-2 em maro de
2012. Documento acessado pela Lei de Transparncia, atravs de pedido no portal da transparncia da Prefeitura de So
Paulo, em maro de 2016.
22
Processo 2010-2010-0.353.910-2.

DESENVOLVIMENTO, CRISE E RESISTNCIA: QUAIS OS CAMINHOS DO PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL? 15

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Alm desta jogada, a incorporadora contou tambm com a confiana do mercado no nome da
Odebrecht, poca. Conforme observado no contrato de securitizao23 que tem origem na
compra dos CEPACs, o financiamento desta transao se d via Certificado de Recebveis
Imobilirios (CRI). Uma transao como essa indica a forte confiana na empresa, por parte dos
investidores e financiadores, pois este considerado um ttulo pouco usual e seu valor
considerado alto.

Insero urbana do Parque da Cidade. Fonte: Skycrapercity.com.

Imagem ilustrativa do conjunto Parque da Cidade. Fonte: web site do escritrio

Aflalo & Gasperini Arquitetos.

23
Documento disponvel em http://pentagonotrustee.com.br/Files/Series/127ed579-1727-4877-85a3-
930b298ccd67_Termo%20de%20Securitiza%C3%A7%C3%A3o.pdf Acessado em 17/11/2016

DESENVOLVIMENTO, CRISE E RESISTNCIA: QUAIS OS CAMINHOS DO PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL? 16

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Outra caracterstica da viabilizao financeira deste projeto so os parceiros de peso. A compra do

Shopping e de uma torre comercial, negociada em ambiente privado, foi feita pelo fundo de
poupana dos funcionrios do Banco da Brasil (PREVI), realizada precocemente, em 2012 por
24
oitocentos e dezessete milhes de Reais , indicando tambm a crena numa estrutura slida de
uma empresa tradicional e capitalizada, que se destaca ao trazer estes parceiros e esta confiana,
de uma das maiores empresas do Brasil, para a rea imobiliria.

Reforando esta lgica, uma das torres comerciais lanadas em 2012 foi inteiramente comprada
por Saul Klein, da famlia detentora das Casas Bahia, e que demonstra grande interesse pelo setor
25
imobilirio como alternativa para seus investimentos . A outra torre, tambm com salas
26
comerciais, foi vendida em uma semana , depois de um lanamento espetacular organizado pela
incorporadora para apresentar o projeto como um conjunto, atravs de uma simulao do
empreendimento pronto, que contou com uma cpula 3D com plataforma para simular um
passeio de bicicleta pelo empreendimento, demonstrando grandes investimentos em marketing.

Alm disso, uma das partes do terreno, relativa torre hoteleira do complexo, ser realizada pela
rede de hotis Four Seasons, atravs da compra de parte do terreno e coincorporao da parte do
Hotel, que ser responsvel pela construo e operao da nica unidade da rede no Brasil. Trata-
se de uma sociedade do grupo Cornlio Brennand27 com um fundo de investimentos dos Emirados
rabes. A estrutura da negociao envolve a empresa imobilirias do grupo Brennand com o
fundo, que administra ativos imobilirios no mundo todo, apontando para um grau elevado de
financeirizao desta produo. Este panorama de negcios e parcerias, acontecendo na rea mais
valorizada na maior metrpole do Brasil, ilustra bem a potencia que a cidade para os negcios
imobilirios atualmente.

CONSIDERAES FINAIS
Este artigo levanta indagaes sobre como relaes estruturais entre pblico e privado se
reproduzem atualidade28, e deixa caminhos abertos para maior compreenso destas relaes. Ao

24
http://veja.abril.com.br/economia/previ-compra-empreendimento-imobiliario-da-odebrecht-por-r-817-milhoes/
acessado em 17/11/2016
25
EXAME.com O sonho de Saul Klein de ter o seu prdio prprio. http://exame.abril.com.br/blogs/primeiro-
lugar/2013/11/08/o-sonho-de-saul-klein-de-ter-o-seu-predio-proprio/ Acessado em 17/11/2016
26
O Parque da Cidade, projetado pela Odebrecht Realizaes Imobilirias (OR), gerou tambm alto grau de interesse. Em
menos de uma semana, todas as 615 unidades comerciais da primeira fase foram vendidas. Conforme reportagem do
Valor Econmico. Bairro planejado atrai com promessa de valorizao, mas tambm h riscos, publicada em abril de 2013
e disponvel em http://www.valor.com.br/financas/3099502/bairro-planejado-atrai-com-promessa-de-valorizacao-mas-
tambem-ha-riscos acessado em 30/11/2016
27
O grupo Brennand j parceiro da Odebrecht no desenvolvimento da rea do Reserva do Paiva, no Recife, e que formou
sociedade tambm para a PPP Via Park, da mesma regio.
http://www.istoedinheiro.com.br/noticias/negocios/20151013/cornelio-brennand-estreia-sao-paulo-com-hotel/307686
acessado em 17/11/2016
28
Para maior compreenso histrica destas relaes, ver SZMRECSANYI, Maria Irene Q. F.; LEFVRE, Jos Eduardo de Assis.
Grandes empreiteiras, estado e reestruturao urbanstica da cidade de So Paulo, 1970-1996. IV Seminrio da Histria da
Cidade e do Urbanismo. 1996: seu objeto terico mais amplo so as relaes entre Estado e empresas oligopolistas,
captadas na transio do modelo desenvolvimentista nacional autoritrio para o modelo neoliberal democrtico, perodo
no qual perduram as relaes patrimonialistas clientelistas que, segundo autores clssicos (FAORO, 197 e 1993), definem a
natureza do Estado no Brasil..

DESENVOLVIMENTO, CRISE E RESISTNCIA: QUAIS OS CAMINHOS DO PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL? 17

 S ES S ES TE M TIC AS

discutir a maneira como a atuao de uma grande empresa empreiteira brasileira se d na cidade,
procurando confluncias entre reas que aparecem segmentadas em parte dos estudos sobre a
produo do espao (rea imobiliria e rea de obras civis), amplia a compreenso dos nexos
entre os processos de reestruturao pelos que passam as empresas do setor imobilirio, as
dinmicas de reestruturao urbana que se do por meio de parcerias pbico-privadas - no caso,
Operao Urbana Consorciada, mas podendo se estender esta lgica s Parcerias Publico Privadas
(PPPs) que se disseminam pelo Brasil e outras formas de interaes - e a reconfigurao da cidade
e seus espaos como consequncia das interseces entre estes processos.

O estudo desta forma de produo imobiliria mais recente, que encontra territrio e condies
econmicas para sua realizao em larga escala em reas que se reestruturam indicando que
haver grande valorizao imobiliria, aponta para uma sofisticao nos arranjos necessrios para
que esta realizao acontea plenamente e ilumina as relaes entre as dimenses sociais e
espaciais (PEREIRA, 2005) na cidade. Primeiro, a intrincada articulao dos agentes envolvidos
demonstra a fora dos laos entre mercado financeiro e produo imobiliria, que extrapolam o
ambiente das Ofertas pblicas iniciais (IPOs) e apresentam outros arranjos em suas estruturas
financeiras, como indica a participao da Gvea Investimentos na OR Realizaes Imobilirias ou
o fato do financiamento da compra de CEPACs acontecerem via securitizao imobiliria na forma
de Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs). Impressionam os valores envolvidos nas
transaes, como no caso do tipo de financiamento arquitetado pela Odebrecht para a compra
dos CEPACs necessrios para o Parque da Cidade, no valor de trezentos e trinta milhes de Reais.
O fato de a OR conseguir financiar a compra de CEPAC atravs de um CRI, ainda que como lastro
final e garantia chega-se no empreendimento, demonstra como a grande concentrao de capital
desta empresa trabalhou a favor da OR colaborando para sua atuao destacada no setor.

Importa ressaltar a necessidade de maior aprofundamento das questes levantadas para

compreenso de todos os aspectos dos processos descritos, no entanto se coloca como primordial
o entendimento de que estes processos, evidenciados aqui mas que se generalizam por todo o
pas, incidem na vida dos habitantes das cidades na medida em que elevam patamares de preos
em toda sua rea de influncia e, tambm, muitas vezes dependem da expulso de populaes
inteiras de reas no formalizadas ou at mesmo de pessoas e famlias que simplesmente no
podem pagar por permanecer em seus antigos bairros, para se realizarem atravs da forte
diferenciao destes espaos.

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