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RELATRIO FINAL

ENGENHARIA ECONMICA

2 semestre de 2017

Alunos: Fbio Gomes Vieira Filho 130950015


Michel Fernandes Silva 130950104
Nicole Alcntara Milanezi 130950072
Rodrigo Pereira Viana 140950139

Professora: Simone de Faria Narciso Shiki

So Joo del Rei


Dezembro 2017
Sumrio
1. INTRODUO .............................................................................................................................. 1
2. CLCULOS DO INVESTIMENTO (FLUXO CAIXA) .............................................................. 2
3. CONCLUSO ............................................................................................................................... 3
1. INTRODUO

O estudo de caso em questo um investimento de compra de lotes que j possuem


uma infraestrutura completa, com pavimentao asfltica, rede de esgoto, rede de
abastecimento de gua e rede de iluminao pblica.

Esse investimento foi baseado observando-se a tabela fipezape ao longo dos anos, e ao
longo de 2017, houve um regresso da taxa de valorizao dos lotes no perodo de fevereiro a
outubro, por volta de 0,3%. Entretanto, para os prximos anos de 2018 e 2019 tem-se
perspectivas de melhoras no mbito poltico e econmico do pas. Assim, o mercado
provavelmente ter uma valorizao no ramo imobilirio com aumento da taxa fipezape.
Consequentemente, o bairro do loteamento tende a valorizar.

Com a melhora do cenrio socioeconmico do pas e o aumento da taxa fipezap se


concretizando, os investidores podem contar com a ajuda de programas assistenciais como
minha casa minha vida, facilitando a venda dos lotes aos final da vida til do investimento.

Os lotes ficam situados no Residencial Novo Horizonte na cidade de So Joo del Rei,
Figura 1, localizado prximo ao trevo do Eloi, com lotes a partir de 250 m. Para revenda, o
pblico alvo sero famlias de classe mdia a procura de um lote para construir a sua casa
prpria. Aps uma pesquisa de mercado feita na regio foi constatada essa demanda de 10
lotes a cada 5 anos, tornando o investimento mais atrativo.

Figura 1: Loteamento.

1
2. CLCULOS DO INVESTIMENTO (FLUXO CAIXA)

Segue na Tabela 1 o valor do investimento inicial por lote para uma compra de 10 lotes
ao todo, com vida til de 5 anos. Contendo um custo fixo dos lotes mais documentao em
cartrio. Durante esses anos os custos consistem em IPTU, taxas de manuteno e de
limpeza dos lotes.

Tabela 1: Fluxo de caixa.

ANO 0 1 2 3 4 5
-
Custo inicial + Custo de documentao 20.000,00
IPTU -100 -103 -106 -110 -114
Taxa de manuteno -240 -240 -240 -240 -240
Limpeza -400 -450 -500 -550 -600
Valor de revenda 23.000 25.500 28.500 31.500 35.000

Clculo do valor presente lquido (VPL):


1,0745 1 100 + 400 103 + 450 106 + 500
= 20000 240 5

1,074 0,074 1,074 1,0742 1,0743
110 + 550 114 + 600 35000
+ = +1089,813
1,0744 1,0745 1,0745

Constatou-se que o investimento compensa pelo clculo do VPL.

Clculo da taxa interna de retorno (TIR):


= 10%
5
1,1 1 100 + 400 103 + 450 (106 + 500) 110 + 550
= 20000 240
1,15 0,1 1,1 1,12 1,13 1,14
114 + 600 35000
+ = 1355,89
1,15 1,15
Interpolando os valores de 7,4% e 10% temos:

10 1355,89
=
10 7,4 1355,89 1089,813
= 8,558

Constatou-se que o investimento compensa, pois a TIR calculada maior do que a


TMA de 7,4% ( valor baseado na taxa Selic Mercado de ttulos pblicos).

Anlise de sensibilidade:
2
Queda de 5% do valor do preo de venda, calculando o VPL com 5% de queda e os
custos variveis tambm com 5% de queda.

1,0745 1 95 + 380 97,85 + 427,5 100,7 + 465


= 20000 240
1,0745 0,074 1,074 1,0742 1,0743
104,5 + 522,5 108,3 + 570 32250
+ = 713,16
1,0744 1,0745 1,0745
Calculo da TIR:

1,055 1 95 + 380 97,85 + 427,5 100,7 + 465


= 20000 240 5

1,05 0,05 1,05 1,052 1,053
104,5 + 522,5 108,3 + 570 32250
+ = +1756,6
1,054 1,055 1,055

Interpolando:
7,4 5 713,16 1756,6
=
7,4 713,16
= 6,426

Caso o mercado tenha uma queda do preo de venda de 5%, feito o clculos do VPL e
da TIR conclui-se que o investimento no mais rentvel, o que significa que esse
investimento muito sensvel a essa queda do mercado. Mas o que se observa na realidade
so quedas menores que 5%.

3. CONCLUSO
Fazer a anlise de um investimento antes de coloc-lo em ao de suma importncia
para o sucesso do negcio, com esse auxilio possvel prever problemas futuros e uma
melhor organizao dos custos e benefcios do projeto. Nesse investimento em questo a
ateno deve ser redobrada as taxas vigentes no mercado.

Por todos os pontos analisados e os clculos feitos chega-se a concluso que o


investimento em compra de lotes na cidade de So Joo del Rei compensa num prazo de 5
anos tendo um retorno satisfatrio para o investidor. Porm, como todo investimento que
depende da especulao imobiliria de mercado, o investidor deve ficar atento as mudanas

3
repentinas na economia para agir rpido nessas situaes, sendo mais vantajoso a venda dos
lotes antes do tempo pr determinado.