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UNIVERSIDAD DE LOS ANDES

FACULTAD DE INGENIERÍA Y
CIENCIAS APLICADAS

EVALUACIÓN NORMATIVA Y
ECONÓMICA DE DISTINTAS
ALTERNATIVAS DE
DESARROLLO INMOBILIARIO
EN LA COMUNA DE LAS
CONDES

JUAN PABLO EDUARDO LILLO PANIAGUA

MEMORIA PARA OPTAR AL TITULO DE


INGENIERO CIVIL EN OBRAS CIVILES

PROFESOR GUÍA: DANIEL YARAD JADUE

MEMORIA ING-IOC-09/16

SANTIAGO, JUNIO DE 2016


UNIVERSIDAD DE LOS ANDES
FACULTAD DE INGENIERÍA Y
CIENCIAS APLICADAS

EVALUACIÓN NORMATIVA Y
ECONÓMICA DE DISTINTAS
ALTERNATIVAS DE
DESARROLLO INMOBILIARIO
EN LA COMUNA DE LAS
CONDES

JUAN PABLO EDUARDO LILLO PANIAGUA

Memoria presentada a la Comisión integrada por los profesores:

DANIEL YARAD JADUE

ÁLVARO PAUL QUIROZ

DANIEL ESCAFF DIXON

SANTIAGO, JUNIO DE 2016


AGRADECIMIENTOS

A toda mi familia por el cariño y apoyo incondicional que me han entregado a lo largo de
este largo proceso.

A Daniel Yarad por su gran apoyo, tanto como profesor como amigo, su asesoría y tiempo
dedicado al mejoramiento de este trabajo.

A los profesores Rodrigo Astroza, José Antonio Abell, Rodrigo Retamales y Francisco
Hernández. Prácticamente les debo a ustedes toda mi formación académica, todos siempre
con una excelente disposición y facilidad para transmitir conocimiento. Me siento orgulloso
de haber sido su alumno y de hoy considerarme su amigo.

1
INDICE GENERAL

NOMENCLATURA ............................................................................................................. 8
1 INTRODUCCIÓN ....................................................................................................... 11
2 MARCO CONCEPTUAL ........................................................................................... 22
PRINCIPALES INDICADORES FINANCIEROS: .............................................................. 24
3 PRESENTACIÓN DEL PROBLEMA ...................................................................... 26
OBJETIVOS ............................................................................................................... 28
3.1.1 Objetivo general ............................................................................................... 28
3.1.2 Objetivos específicos ........................................................................................ 28
4 METODOLOGÍA ........................................................................................................ 29
5 ESTUDIO DE MERCADO ......................................................................................... 32
ESTUDIO DE MERCADO HABITACIONAL ................................................................... 32
5.1.1 Proyectos habitacionales en venta .................................................................... 38
5.1.2 Estudio de arriendo de departamentos .............................................................. 42
ESTUDIO DE MERCADO DE OFICINAS ....................................................................... 44
5.2.1 Proyectos de oficinas clase B en venta ............................................................. 49
5.2.2 Estudio de arriendo de oficinas ........................................................................ 51
6 ESTUDIO NORMATIVO ........................................................................................... 53
USO DE SUELO ......................................................................................................... 53
ZONA DE EDIFICACIÓN ............................................................................................. 55
OTRAS CONSIDERACIONES ....................................................................................... 57
6.3.1 Conjunto armónico ........................................................................................... 57
6.3.2 Reducción de dotación de estacionamientos .................................................... 59
6.3.3 Estudio de sombras ........................................................................................... 60
6.3.4 Título 6, OGUC: Reglamento Especial de Viviendas Económicas ................. 60
6.3.5 Soterramiento de redes ..................................................................................... 62
6.3.6 Incremento de densidad .................................................................................... 62
RESUMEN DE ALTERNATIVAS DE CONSTRUCCIÓN .................................................... 62
DIMENSIONAMIENTO DE PROPUESTAS ...................................................................... 63
6.5.1 Alternativa habitacional .................................................................................... 63
6.5.2 Alternativa de oficinas ...................................................................................... 66
7 ESTUDIO ECONÓMICO .......................................................................................... 68
EDIFICIO DE VIVIENDAS ........................................................................................... 69
7.1.1 Opción de venta de departamentos ................................................................... 70
7.1.2 Opción de renta de departamentos.................................................................... 72
EDIFICIO DE OFICINAS .............................................................................................. 77
7.2.1 Opción de venta de oficinas.............................................................................. 78
7.2.2 Opción de renta de oficinas .............................................................................. 80
8 EVALUACIÓN ECONOMICA ................................................................................. 83

2
EDIFICIO HABITACIONAL ......................................................................................... 83
8.1.1 Opción de venta de departamentos ................................................................... 83
8.1.2 Opción de renta de departamentos.................................................................... 85
EDIFICIO DE OFICINAS .............................................................................................. 87
8.2.1 Opción de venta de oficinas.............................................................................. 87
8.2.2 Opción de renta de oficinas .............................................................................. 88
SELECCIÓN DE ALTERNATIVAS ................................................................................ 90
9 CONCLUSIONES ....................................................................................................... 91
10 GLOSARIO............................................................................................................... 94
11 BIBLIOGRAFÍA ...................................................................................................... 97
12 ANEXOS ................................................................................................................... 99
CERTIFICADO DE INFORMACIONES PREVIAS MANQUEHUE 298. ............................ 99
ESTUDIO DE MERCADO DE DEPARTAMENTOS EN ARRIENDO. ............................. 103
ESTUDIO DE MERCADO DE OFICINAS EN ARRIENDO. .......................................... 105
USOS DE SUELOS SEGÚN PRC LAS CONDES........................................................ 107
COSTO DIRECTO EDIFICIO HABITACIONAL ......................................................... 111
COSTO TOTAL PROYECTO HABITACIONAL SIN FINANCIAMIENTO BANCARIO ..... 114
COSTO TOTAL PROYECTO HABITACIONAL CON FINANCIAMIENTO BANCARIO ... 115
COSTO TOTAL DE EDIFICIO DE VIVIENDA PARA RENTA ...................................... 116
COSTO DIRECTO EDIFICIO DE OFICINAS.............................................................. 117
COSTOS TOTALES PROYECTO OFICINAS – VENTA DE OFICINAS.......................... 120
COSTOS TOTALES PROYECTO DE OFICINAS – VENTA DE OFICINAS CON
FINANCIAMIENTO BANCARIO ........................................................................................... 121
COSTO TOTAL DE EDIFICIO DE OFICINAS PARA RENTA ....................................... 122
FLUJOS DE INVERSIONISTAS VENTA PROYECTO HABITACIONAL .......................... 123
FLUJOS DE INVERSIONISTAS RENTA PROYECTO HABITACIONAL .......................... 125
FLUJOS DE INVERSIONISTAS VENTA PROYECTO OFICINAS .................................... 126
FLUJOS DE INVERSIONISTAS RENTA PROYECTO OFICINAS .................................... 128

3
INDICE DE FIGURAS

FIGURA 1: COLOCACIONES DE CRÉDITOS PARA VIVIENDAS. FUENTE: SALFACORP, JUNIO DE 2015, RESEÑA
ANUAL DE CLASIFICACIÓN. ..................................................................................................................... 11
FIGURA 2: VENTA DE UNIDADES DE VIVIENDAS EN EL GRAN SANTIAGO (SERIE DESESTACIONALIZADA) Y TASAS
DE INTERÉS ANUALES REALES PARA CRÉDITOS CON PLAZO ENTRE 13 Y 20 AÑOS. (ELABORACIÓN PROPIA
CON DATOS DEL BANCO CENTRAL DE CHILE Y DE LA SUPERINTENDENCIA DE BANCOS E INSTITUCIONES
FINANCIERAS) ......................................................................................................................................... 12
FIGURA 3: OFERTA Y VELOCIDADES DE VENTA A NIVEL NACIONAL. FUENTE: INFORME MACH N°37, CÁMARA
CHILENA DE LA CONSTRUCCIÓN. ............................................................................................................. 13
FIGURA 4: PORCENTAJE DE VENTA DE DEPARTAMENTOS EN EL GRAN SANTIAGO POR TRAMOS DE SUPERFICIE EN
M². FUENTE: CÁMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCIÓN. ........................................................................ 14
FIGURA 5: TERRENO ORIGINAL FUNDO SAN LUIS. FUENTE: GOOGLEEARTH. INTERVENIDA POR EL AUTOR...... 16
FIGURA 6: PLANTA GENERAL DE URBANISMO CONJUNTO HABITACIONAL PARQUE SAN LUIS (VERSIÓN 1972).
“SANTIAGO ORIENTE SEGÚN LA CORMU”, EYQUEM, ARQ N°40, 1998. ................................................ 17
FIGURA 7: VISTA ÁREA DEL PROYECTO PARQUE ARAUCO. FUENTE: PARQUE ARAUCO SHOPPING CENTER, EL
PRIMER SHOPPING DE CHILE. PRESENTACIÓN DE PROYECTO A INVERSIONISTAS, 1979. .......................... 18
FIGURA 8: PLANO XIII-1-5658-C.U. DEL MINISTERIO DE BIENES NACIONALES INTERVENIDO POR EL AUTOR. EN
AZUL LOS LOTES VENDIDOS A INMOBILIARIA PARQUE SAN LUIS. EN NARANJO EL LOTE 18-A CUYO FUE
ADQUIRIDO POR INMOBILIARIA LOTE 18. ................................................................................................. 19
FIGURA 9: BLOQUE DE VILLA SAN LUIS DEL LOTE 18-A Y EDIFICIO CORPORATIVO DE LAN. FOTO DE NICOLÁS
VERDEJO, 2008. ....................................................................................................................................... 20
FIGURA 10: ESTRUCTURA GENERAL DE EVALUACIÓN DE PROYECTOS. (URBINA, 2010) .................................... 23
FIGURA 11: UBICACIÓN DE O’CONNELL 269-281-315 Y MANQUEHUE 280-298-302. FUENTE: GOOGLE EARTH.
................................................................................................................................................................ 26
FIGURA 12: DISPOSICIÓN DE LAS PROPIEDADES QUE CONFORMAN EL TERRENO. ............................................... 27
FIGURA 13: VISTA 3D DEL TERRENO PREVIO A LA DEMOLICIÓN. FUENTE: GOOGLE EARTH. ............................. 27
FIGURA 14: VENTAS MENSUALES DE VIVIENDAS EN EL GRAN SANTIAGO. FUENTE: CCHC ............................... 32
FIGURA 15: VENTAS MENSUALES DE DEPARTAMENTOS EN EL GRAN SANTIAGO. FUENTE: CCHC .................... 33
FIGURA 16: VENTAS MENSUALES DE CASAS EN EL GRAN SANTIAGO. FUENTE: CCHC ...................................... 33
FIGURA 17: VENTA DE DEPARTAMENTOS POR TRAMO DE PRECIO EN UF. FUENTE: CCHC ................................ 34
FIGURA 18: AUMENTO DE PRECIOS DE VIVIENDA DEBIDO A APLICACIÓN DEL IVA PARA VIVIENDAS.
ELABORACIÓN PROPIA. ............................................................................................................................ 35
FIGURA 19: OFERTA DE VIVIENDAS EN EL GRAN SANTIAGO Y MESES PARA AGOTAR OFERTA. .......................... 36
FIGURA 20: OFERTA POR TIPO DE VIVIENDAS EN EL GRAN SANTIAGO Y MESES PARA AGOTAR OFERTA. FUENTE:
CCHC. ..................................................................................................................................................... 36
FIGURA 21: LAS CONDES: VELOCIDAD Y PRECIO DE VENTA. FUENTE: CCHC ................................................... 37
FIGURA 22: CATASTRO DE PROYECTOS HABITACIONALES. ELABORACIÓN PROPIA. ........................................... 39
FIGURA 23: ÁREA DELIMITADA PARA EL ESTUDIO DE MERCADO DE ARRIENDO DE VIVIENDAS.......................... 43
FIGURA 24: EDIFICIOS CLASE A+: EDIFICIO BIRMANN, ISIDORA 3000 Y TERRITORIA EL BOSQUE ................... 45
FIGURA 25: EDIFICIOS CLASE A: EDIFICIO TORRES DEL PARQUE Y WORLD TRADE CENTER ............................ 45
FIGURA 26: EDIFICIOS CLASE B: APOQUINDO 6410 Y EDIFICIO GEOCOSTANERA ............................................. 46
FIGURA 27: COMPORTAMIENTO HISTÓRICO DEL MERCADO DE OFICINAS CLASE A+/A. FUENTE: COLLIERS (4T
2015). ...................................................................................................................................................... 47
FIGURA 28: DELIMITACIONES GEOGRÁFICAS DE SUB-MERCADOS DE OFICINAS EN SANTIAGO. FUENTE: COLLIERS
(4T 2015). ............................................................................................................................................... 48
FIGURA 29: PROYECTOS DE OFICINAS EN VENTA. .............................................................................................. 49
FIGURA 30: ÁREA DELIMITADA PARA EL ESTUDIO DE MERCADO DE ARRIENDO DE OFICINAS. ........................... 52
FIGURA 31: EXTRACTO “PLANO USO DE SUELO”, PLAN REGULADOR LAS CONDES ......................................... 53
FIGURA 32: EXTRACTO “PLANO ZONA DE EDIFICACIÓN”, PLAN REGULADOR LAS CONDES ............................. 55
FIGURA 33: PLANTA TIPO DE UN TERRENO. EJEMPLO DE DISTANCIAMIENTO Y ANTEJARDÍN. ............................ 56
FIGURA 34: ELEVACIÓN TIPO DE UN TERRENO. EJEMPLO DE RASANTE Y ALTURA MÁXIMA. .............................. 56

4
FIGURA 35: DISTANCIAMIENTOS, ANTEJARDÍN Y LÍNEA OFICIAL. ...................................................................... 57
FIGURA 36: ÍNDICE REAL DE PRECIOS DE VIVIENDA. FUENTE: CCHC. ............................................................... 75

5
INDICE DE TABLAS

TABLA 1: INFORMACIÓN GENERAL DE PROYECTOS HABITACIONALES EN DESARROLLO. ................................... 40


TABLA 2: INFORMACIÓN DE VENTA DE PROYECTOS HABITACIONALES EN DESARROLLO. .................................. 41
TABLA 3: INDICADORES CLAVES MERCADO DE OFICINAS CUARTO TRIMESTRE 2015. FUENTE: COLLIERS (4T
2015) ....................................................................................................................................................... 48
TABLA 4: INFORMACIÓN GENERAL DE PROYECTOS DE OFICINAS CLASE B. ........................................................ 50
TABLA 5: INFORMACIÓN DE VENTA DE PROYECTOS DE OFICINAS EN DESARROLLO. .......................................... 51
TABLA 6: USOS DE SUELO PERMITIDOS. FUENTE: ORDENANZA LOCAL DEL PLAN REGULADOR COMUNAL DE
LAS CONDES – VÍA TRONCAL ................................................................................................................... 54
TABLA 7: NORMAS ESPECÍFICAS ZONA DE EDIFICACIÓN EAA-2 ........................................................................ 55
TABLA 8: REQUISITOS Y BENEFICIOS DE LA CALIDAD DE CONJUNTO ARMÓNICO ............................................... 58
TABLA 9: CONDICIONES QUE APLICAN A AMBAS ALTERNATIVAS DE CONSTRUCCIÓN ....................................... 63
TABLA 10: CONDICIONES QUE APLICAN A CADA ALTERNATIVA DE CONSTRUCCIÓN.......................................... 63
TABLA 11: CONSTRUCTIBILIDAD HABITACIONAL MÁXIMA ............................................................................... 64
TABLA 12: TIPOLOGÍAS Y SUPERFICIES DE DEPARTAMENTOS PROPUESTAS. ...................................................... 64
TABLA 13: CUADRO DE SUPERFICIES EDIFICIO HABITACIONAL.......................................................................... 65
TABLA 14: CONSTRUCTIBILIDAD DE OFICINAS MÁXIMA .................................................................................... 66
TABLA 15: TIPOLOGÍAS Y SUPERFICIES DE OFICINAS PROPUESTAS. ................................................................... 66
TABLA 16: CUADRO DE SUPERFICIES EDIFICIO DE OFICINAS .............................................................................. 67
TABLA 17: COSTO DIRECTO EDIFICIO HABITACIONAL ....................................................................................... 69
TABLA 18: COSTO DE CONSTRUCCIÓN EDIFICIO HABITACIONAL CON IVA ........................................................ 69
TABLA 19: COSTOS DE CONSTRUCCIÓN UNITARIOS EDIFICIO DE VIVIENDAS. .................................................... 69
TABLA 20: COSTOS TOTALES PROYECTO HABITACIONAL - VENTA DE DEPARTAMENTOS .................................. 70
TABLA 21: VALORES DE VENTA DE DEPARTAMENTOS ....................................................................................... 70
TABLA 22: INGRESO DE VENTA DE DEPARTAMENTOS ........................................................................................ 70
TABLA 23: COSTOS PROYECTO HABITACIONAL – VENTA DE DEPARTAMENTOS CON FINANCIAMIENTO BANCARIO
................................................................................................................................................................ 72
TABLA 24: COSTO DE CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIO DE VIVIENDA PARA RENTA ................................................. 73
TABLA 25: COSTOS DE OPERACIÓN RENTA DE DEPARTAMENTOS PURA SIN VACANCIA ...................................... 73
TABLA 26: INGRESOS POR RENTA DE EDIFICIO DE VIVIENDAS ........................................................................... 74
TABLA 27: CÁLCULO DE RATIOS P/E DE VIVIENDAS .......................................................................................... 76
TABLA 28: COSTOS DE OPERACIÓN RENTA DE DEPARTAMENTOS CON FINANCIAMIENTO A TRAVÉS DE
LEASEBACK SIN VACANCIA ...................................................................................................................... 77
TABLA 29: COSTO DIRECTO EDIFICIO DE OFICINAS ............................................................................................ 78
TABLA 30: COSTO DE CONSTRUCCIÓN EDIFICIO DE OFICINAS CON IVA ............................................................ 78
TABLA 31: COSTOS DE CONSTRUCCIÓN UNITARIOS EDIFICIO DE OFICINAS ........................................................ 78
TABLA 32: COSTOS TOTALES PROYECTO OFICINAS – VENTA DE OFICINAS ........................................................ 78
TABLA 33: PRECIOS DE VENTA OPCIÓN DE VENTA DE OFICINAS ........................................................................ 79
TABLA 34: TOTAL INGRESOS OPCIÓN DE VENTA DE OFICINAS ........................................................................... 79
TABLA 35: COSTOS TOTALES PROYECTO DE OFICINAS – VENTA DE OFICINAS CON FINANCIAMIENTO BANCARIO80
TABLA 36: COSTO DE CONSTRUCCIÓN EDIFICIO DE OFICINAS PARA RENTA ....................................................... 80
TABLA 37: COSTOS DE OPERACIÓN RENTA DE OFICINAS PURA SIN VACANCIA ................................................... 81
TABLA 38: INGRESOS DE RENTA DE OFICINAS SIN VACANCIA ............................................................................ 81
TABLA 39: COSTOS DE OPERACIÓN RENTA DE OFICINAS CON FINANCIAMIENTO A TRAVÉS DE LEASEBACK SIN
VACANCIA ............................................................................................................................................... 82
TABLA 40: INDICADORES FINANCIEROS – OPCIÓN DE VENTA DE DEPARTAMENTOS ........................................... 83
TABLA 41: ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD PRECIO DE VENTA Y COSTO DE CONSTRUCCIÓN – EDIFICIO
HABITACIONAL 26 MESES DE VENTA CON FINANCIAMIENTO BANCARIO ................................................... 84
TABLA 42: INDICADORES FINANCIEROS – OPCIÓN DE RENTA DE DEPARTAMENTOS .......................................... 85

6
TABLA 43: ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD PRECIO DE ARRIENDO Y COSTO DE CONSTRUCCIÓN – EDIFICIO
HABITACIONAL CON FINANCIAMIENTO BANCARIO Y VACANCIA DE UN 5% .............................................. 86
TABLA 44: INDICADORES FINANCIEROS – OPCIÓN DE VENTA DE OFICINAS ....................................................... 87
TABLA 45: ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD PRECIO DE VENTA Y COSTO DE CONSTRUCCIÓN – EDIFICIO DE OFICINAS
36 MESES DE VENTA CON FINANCIAMIENTO BANCARIO ........................................................................... 88
TABLA 46: EDIFICIO DE OFICINAS PARA RENTA – TIR SIN Y CON FINANCIAMIENTO BANCARIO ......................... 88
TABLA 47: ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD PRECIO DE ARRIENDO Y COSTO DE CONSTRUCCIÓN – EDIFICIO DE
OFICINAS CON FINANCIAMIENTO BANCARIO Y VACANCIA DE UN 5% ....................................................... 89
TABLA 48: ALTERNATIVAS DEFINITIVAS DE DESARROLLO INMOBILIARIO ......................................................... 90
TABLA 49: RENTABILIDADES DE PROYECTOS DE VENTA DE VIVIENDAS Y OFICINAS .......................................... 93

7
NOMENCLATURA

AFR: Aportes Financieros Reembolsables


CCHC: Cámara Chilena de la Construcción
CEEC: Crédito Especial para Empresas Constructoras
CIP: Certificado de Informaciones Previas
EISTU: Estudio de Impacto sobre el Sistema de Transporte Urbano
INE: Instituto Nacional de Estadísticas
IRPV: Índice Real de Precios de Vivienda
OGUC: Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones
PRC: Plan Regulador Comunal
PRMS: Plan Regulador Metropolitano de Santiago
RM: Región Metropolitana
SEREMITT: Secretaria Regional Ministerial de Transporte y Telecomunicaciones
SII: Servicio de Impuestos Internos

8
RESUMEN

Este trabajo consiste en un estudio normativo y económico de distintas alternativas de


inversión en un terreno adquirido por desarrolladores inmobiliarios en la comuna de Las
Condes. Dichas alternativas incluyen el desarrollo de un edificio de uso habitacional o
equipamiento (oficinas), destinado a la venta o arriendo.

Se aborda en una primera instancia, un estudio del mercado de viviendas y oficinas, tanto a
nivel del Gran Santiago como local, en la comuna de Las Condes. Este estudio, revisa el
comportamiento de la oferta y demanda, para concluir la existencia (o no) de una demanda
insatisfecha que se traduzca en una oportunidad de negocio inmobiliario.

Una segunda etapa, consiste en un estudio normativo del terreno, tanto a nivel regional como
comunal. Se estudian los posibles usos de suelo y normas específicas de la zona de
edificación en la cual se emplaza el terreno para determinar la factibilidad de cada alternativa
de desarrollo.

En una tercera etapa, se realiza el estudio económico, que incluye la estructuración de costos
e ingresos y plan de financiamiento del proyecto. A partir de lo anterior se calculan los flujos
netos de efectivo, con y sin financiamiento bancario, que son la base para la siguiente etapa.

Una cuarta etapa consiste en la evaluación económica y financiera. En esta etapa se


comprueba la rentabilidad económica de cada alternativa, teniendo en cuenta el valor del
dinero a través del tiempo, utilizando indicadores como la tasa interna de retorno (TIR) y el
valor actual neto (VAN). Adicionalmente se realiza un análisis de sensibilidad para distintos
escenarios de variables importantes como el costo de construcción, la velocidad de venta,
vacancia de arriendo, el precio de venta y arriendo.

Los resultados de la etapa anterior indican que no es recomendable ninguna alternativa de


renta, tanto de oficinas como departamentos debido a la baja TIR y VAN negativo que estas
presentan. De manera contraria, las alternativas de venta presentan TIR atractivas, de un 18%

9
y un 19,4%, para el caso de oficinas y habitacional respectivamente, y plazos de proyecto de
35 y 44 meses, respectivamente. Tomando en cuenta lo anterior, la nula producción de
oficinas clase B en la zona, la vacancia de arriendo mínima que este mercado, y la difícil
reposición de terrenos en la zona, es que se recomienda el desarrollo de un proyecto de
oficinas.

10
1 INTRODUCCIÓN

El mercado inmobiliario y de la construcción se caracteriza por su estrecha correlación con


la actividad económica, de tal manera que la evolución de variables macroeconómicas y las
condiciones del mercado financiero inciden fuertemente en el desarrollo de este sector.

Al analizar el comportamiento del sector inmobiliario en Chile, es posible observar un


elevado crecimiento, el que es posible aproximar por la evolución de los préstamos
hipotecarios, en relación a la evolución de la actividad económica en general. En términos
nominales, se observa que estas colocaciones avanzan a una tasa de crecimiento tal, que el
año 2014 llegó a representar un 21,5% del PIB como se observa en la Figura 1. (Salfacorp,
2015)

Figura 1: Colocaciones de créditos para viviendas. Fuente: Salfacorp, junio de 2015,


Reseña Anual de Clasificación.
Tan importante como la cantidad de créditos destinados a la vivienda, lo son las tasas de
interés de los mismos. En efecto, existe una relación inversa entre el volumen de ventas de
viviendas nuevas y la tasa de crédito hipotecario vigente en el mercado, tal como se
desprende de la Figura 2.

11
4.500 7,00

4.000
6,00
3.500
Venta de unidades

3.000 5,00

Tasa de interés
2.500
4,00
2.000

1.500 3,00

1.000
2,00
500

0 1,00
1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Unidades Tasa de Interés

Figura 2: Venta de unidades de viviendas en el Gran Santiago (serie desestacionalizada) y


tasas de interés anuales reales para créditos con plazo entre 13 y 20 años. (Elaboración propia
con datos del Banco Central de Chile y de la Superintendencia de Bancos e Instituciones
Financieras)

Es posible distinguir en el gráfico tres hitos importantes: i) la crisis Subprime del 2008, ii) el
terremoto del 27 de febrero de 2010, y iii) la aprobación de la reforma tributaria que grava
con IVA la venta de viviendas. En el primer hito se observa como aumentan las tasas de
interés y una baja significativa en los niveles de venta por el temor global gatillado por la
crisis; en el segundo hito, no son las condiciones económicas las que cambian sino el temor
de la población a adquirir viviendas después del terremoto, tanto debido al miedo a vivir en
altura como las evidencias de construcciones deficientes - que no alcanzaron el 1% del total
de viviendas afectadas por el sismo -; y por último, el tercer hito refleja el adelanto por parte
de los consumidores a la aplicación de la reforma tributaria.

Es preciso señalar que las condiciones del mercado financiero no sólo afectan las decisiones
de compra por parte de los consumidores, sino que también constituyen una variable
relevante para el desarrollo de nuevos proyectos, debido a los altos requerimientos de capital
de trabajo y financiamiento que necesitan las empresas inmobiliarias para llevar a cabo su
ejecución.

12
Otra forma de analizar los equilibrios en el mercado inmobiliario, y su dependencia de
variables económicas, es observando el comportamiento de los meses para agotar stock.
Como se observa en la Figura 3, ante la presencia de shocks (recesión económica y
terremoto), se observa un aumento en los meses para agotar stock, sin variaciones
significativas del total de oferta, lo que evidencia estancamientos en el mercado inmobiliario.

Figura 3: Oferta y velocidades de venta a nivel nacional. Fuente: Informe Mach n°37,
Cámara Chilena de la Construcción.

En la Figura 3 se observa claramente como la crisis subprime afectó a todo el mercado


inmobiliario pero no así el terremoto del 2010 que afectó significativamente al mercado de
departamentos, pero no al de casas, debido a la razón explicada anteriormente. Por otro lado,
cuando existe liquidez suficiente y buenas condiciones de tasas (períodos post crisis y post
terremoto), se observan incrementos en la demanda inmobiliaria y una mayor velocidad de
venta.

En consecuencia, el mercado inmobiliario es bastante cíclico, y enfrenta una demanda muy


sensible a las condiciones de financiamiento del sector. Los shocks externos y las
restricciones de liquidez inciden fuertemente en el comportamiento de la demanda
inmobiliaria y en la capacidad de financiamiento de proyectos.

13
El desarrollo urbano de Santiago ha reflejado los cambios demográficos de Chile desde el
comienzo del nuevo milenio. El envejecimiento de la población, la postergación del primer
hijo y de la vida en pareja, y la disminución de la tasa de natalidad, entre otros factores, han
implicado que los chilenos busquen hogares que respondan a estas transformaciones.
(Martínez, 2014)

A modo de ejemplo, durante el trascurso de los últimos años, la participación de


departamentos más pequeños sobre la venta total ha mantenido una tendencia al alza,
representando desde un 67% del total de la venta el 2010 hasta un 85% el 2015 como se
observa en la Figura 4.

Figura 4: Porcentaje de venta de departamentos en el Gran Santiago por tramos de


superficie en M². Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.

Esta tendencia se asocia a un mayor alcance de la educación superior y la inserción en el


mercado laboral de profesionales jóvenes con ingresos suficientes para la adquisición de
viviendas. A su vez, tener hijos o casarse, pasan de ser hitos adscritos al ciclo de vida de las
personas a ser decisiones, eligiendo cuándo y cómo llevarlas a cabo o simplemente no
realizarlas. Las motivaciones, económicas o personales, explican la opción de las personas
de vivir solas por un período de tiempo.

14
Factores tales como las transformaciones demográficas descritas, el alza de los costos de
transporte, la reducción de terrenos disponibles y la percepción de seguridad de los
departamentos, generan que la nueva población prefiera “densificarse”, dejando de la lado el
modelo de crecimiento en expansión (casas) que primó en Santiago durante el siglo XX.

Este comportamiento impacta no solo al mercado inmobiliario habitacional sino también al


mercado de oficinas. La tendencia actual de la gente es de vivir lo más cercano al trabajo,
debido al ahorro en transporte y tiempo, y a la calidad de vida que va asociada con disponer
de mayor tiempo para actividades recreativas. El Golf, Nueva Las Condes, Ciudad
Empresarial, el eje Apoquindo y Avenida La Dehesa son ejemplos donde viviendas y oficinas
conviven y se complementan con buenos resultados. Por supuesto, a medida que se vuelve
más comercial el barrio, tanto oficinas como viviendas se vuelven más atractivas y esto incide
en los valores comerciales de los mismos.

La densificación tiene la capacidad de transformar sectores de manera sustancial. Un ejemplo


emblemático corresponde a la transformación que sufrió Santiago con la llegada del alcalde
Jaime Ravinet (1990-2000). El año 1992, se inicia el Plan de Repoblamiento cuyo propósito
era captar y organizar la demanda de vivienda nueva y vincularla con proyectos inmobiliarios
de la zona de renovación urbana definida por el municipio en 1987. Sus mecanismos de
acción se basaron en tres estrategias: i) la captación de inmobiliarias interesadas en invertir
en el área central, ii) la creación de una bolsa de demanda para todos aquellos que estuvieran
interesados en residir en ella, y iii) la creación de un banco de terrenos para la compra de
terrenos deteriorados, sitios eriazos, entre otros, susceptibles de desarrollar proyectos
inmobiliarios. El Plan resultó de la acción combinada entre una oferta de terrenos como
mecanismo de gestión orientado a la compra de sitios obsoletos y abandonados, y una
demanda residencial (bolsa de demanda), a objeto de capturar a todos los interesados en
comprar viviendas en las zonas de densificación. (Aravena, 2003)

En conjunto con el subsidio de renovación urbana, la flexibilización de la altura máxima y la


disponibilidad de terrenos, la comuna de Santiago se posicionó como una de las líderes en
producción de departamentos nuevos, atrayendo 80.000 residentes entre los años 1992 y
2002. (Gatica, 2011)

15
Transformación urbana en Las Condes: el caso de la Villa San Luis

El fundo San Luis, como se muestra en la Figura 5, es un terreno de 190 hectáreas que
limitaba al norte con Avenida Kennedy, al sur con Los Militares, al poniente con Américo
Vespucio y al oriente con Nuestra Señora del Rosario.

Figura 5: Terreno original Fundo San Luis. Fuente: GoogleEarth. Intervenida por el autor.

Durante el gobierno del presidente Frei Montalva (1964-1970), la Corporación de


Mejoramiento Urbano1 (CORMU), cuyas principales funciones eran mejorar y renovar las
áreas deterioradas de las ciudades mediante programas de rehabilitación y desarrollo urbano,
expropió las tierras del fundo2, el cual había sido objeto de allegados legales por más de dos

1
En 1976 es reemplazado por el Servicio Regional de Vivienda y Urbanización, SERVIU.
2
Parte del predio fue vendido en 1940 al Ejército para la construcción de la Escuela Militar. Este sitio no fue
parte de la expropiación.

16
décadas e ideó en el predio, uno de los más grandes proyectos urbanísticos de la época como
se muestra en la Figura 63.

Figura 6: Planta general de urbanismo conjunto habitacional Parque San Luis (versión
1972). “Santiago Oriente según la CORMU”, Eyquem, ARQ n°40, 1998.

Los destinatarios de tal proyecto no serían solo de clase media y media-alta, sino que también
en el mismo lugar se daría vivienda para los pobladores de los campamentos de la misma
comuna. El objetivo de esto era evitar el traslado de los pobladores a comunas donde
quedarían alejados de sus fuentes de trabajo y redes sociales. La construcción de estos blocks
de 4 pisos se llevó a cabo entre los años 1971 y 1972, ofreciendo departamento de 2 y 3
dormitorios de entre 60 y 80 m². El conjunto alcanzo a alojar aproximadamente a 5.000
personas en su primera etapa, que fue la única que se concretó.

De manera paralela en 1971, el terreno que hoy ocupa el Parque Araucano fue permutado a
la CORFUCH (Corporación de Futbol Profesional de la Universidad de Chile) por predios
de lo que hoy es el Museo Interactivo Mirador. En este paño se ideó un estadio con capacidad
para 15.000 personas que nunca se concretó. Estos terrenos siguieron en poder de la

3
El predio se encontraba paralizado puesto que había sido testado por su propietaria a la Beneficencia
(antecesora del Servicio Nacional de Salud). Sus herederos objetaron el traspaso, lo que paralizó cualquier
desarrollo en el terreno. La expropiación se llevó a cabo por medio de una ley orgánica que permite una decisión
constitucional en asuntos que llevan un juico un largo tiempo sin vislumbrar solución en el corto o largo plazo.
Esta requiere de una aprobación de cuatro séptimos del Senado y Cámara de Diputados.

17
Universidad de Chile hasta 1985, año en que los vendieron a la Municipalidad de Las Condes
para financiar la reconstrucción de sus sedes debido al terremoto del mismo año (Qué Pasa,
2010).

En 1976, con cerca de 5.000 personas viviendo en la Villa San Luis, el Gobierno Militar
decide reubicar a los pobladores de la villa a comunas periféricas como Renca y asigna los
departamentos a familias de suboficiales del Ejército. Este proceso finaliza en 1978 pero se
excluyó parte del lote 18-A.

Durante el período en que sucedieron estos hechos el precio de suelo de éste sector comenzó
a elevarse rápidamente, debido a las dinámicas de crecimiento de la ciudad y por estar en el
eje exacto del desplazamiento de la cuña ABC1. De hecho, en 1979, la sociedad conformada
por Thomas Furst, la familia Said, los arquitectos Berderky y Brunnetii SA y una firma de
inversionistas brasileños compraron el tercio norte del ex-fundo San Luis, abarcando desde
Américo Vespucio hasta Manquehue.

Su proyecto consistía en 60 edificios de departamentos y el primer mall de Chile (ver Figura


7). Desafortunadamente para ellos la crisis de 1982 los obligo a entregar buena parte del
terreno a los bancos en parte de pago quedándose solo con el terreno destinado al mall.

Figura 7: Vista área del proyecto Parque Arauco. Fuente: Parque Arauco Shopping Center,
el Primer Shopping de Chile. Presentación de proyecto a inversionistas, 1979.

Con respecto al resto del terreno, en los últimos días de su mandato, Augusto Pinochet decreta
el traspaso del mismo al Ministerio de Bienes Nacionales desde el SERVIU. En 1991, por
medio del Decreto Exento n°38 se regulariza la situación de los blocks utilizados por personal
del Ejército y se destinan los terrenos y departamentos a la Subsecretaria de Guerra y Apoyo

18
Administrativo del Ejercito del Ministerio de Defensa. En 1993 se modifica el decreto
anterior excluyendo de dicho destino los blocks 16 y 17 del lote 18-A. En 1996, a través de
una licitación privada, se venden los lotes 13-A, 14-A, 15-A, 16-A y 17-A de la villa San
Luis a la Inmobiliaria Parque San Luis, ligada a Marcelo Cox Vial por la suma de 80 millones
de dólares (ver Figura 8). En los años siguientes, las viviendas del lote 18-A fueron adquiridas
por la Inmobiliaria Lote 18 - cuyos dueños son los mismos de la Inmobiliaria Parque San
Luis -, en valores desde los 80 millones de pesos el año 2000, hasta los 490 millones de pesos
en 2014. Este proceso terminó sólo recientemente en 2015 cuando el último departamento
fue vendido.

Figura 8: Plano XIII-1-5658-C.U. del Ministerio de Bienes Nacionales intervenido por el


autor. En azul los lotes vendidos a Inmobiliaria Parque San Luis. En naranjo el lote 18-A
cuyo fue adquirido por Inmobiliaria Lote 18.

La demolición de los blocks de la Villa San Luis se inició en 1997 y fue bastante publicitada.
Joaquín Lavín, entonces alcalde de Las Condes, posaba sobre una retroexcavadora cuando al
iniciar la demolición la estructura no cedió y fue necesario el uso de explosivos.

En lo que fueron los terrenos de la Villa San Luis, hoy se erige el proyecto inmobiliario
Nueva Las Condes, destinado a oficinas y a edificios de vivienda en altura de alto estándar.
Entre los edificios del proyecto se encuentran el edificio corporativo de LAN (lote 16), las
torres Corpbanca y Corpseguros (lote 14), el Edificio Parque Andino y Edificio de las Artes

19
(lote 13), el Edificio Deloitte (lote 17) entre otros. Es posible encontrar también
departamentos desde los 30 m² hasta 140 m² interiores en los lotes 15 y 17. El lote 18-A aún
se mantiene en pie (ver Figura 9).

Figura 9: Bloque de Villa San Luis del lote 18-A y edificio corporativo de LAN. Foto de
Nicolás Verdejo, 2008.

Por otro lado, el Parque Araucano hoy cuenta en superficie con juegos infantiles, una
pajarera, zonas de picnic, canchas de tenis y baloncesto, máquinas de ejercicios y un
skatepark. Bajo la superficie se encuentran pubs, un gimnasio, Kidzania y un centro de
eventos.

Por último, en el sector norte del ex-fundo San Luis es posible encontrar además del Parque
Arauco, gran cantidad de edificios de viviendas con superficies desde los 35 m², los hoteles
Hyatt y Marriot, y locales del grupo Falabella entre otros.

El crecimiento de las ciudades es producto de los niveles de urbanización y el crecimiento


demográfico que experimentan. Por supuesto, estas transformaciones afectan de distinta
manera a distintos sectores, encontrándose algunos que constantemente se valorizan y
mejoran, mientras que otros se deterioran. Los barrios que se valorizan son los que tienden a

20
densificarse debido a los atractivos que el sector posee, tales como conectividad, cercanía a
servicios, áreas verdes, etc.

La densificación es por supuesto un proceso doloroso para muchos habitantes. Al hacerlo, se


afectan los intereses individuales de quienes hoy disfrutan, de forma exclusiva, de los
beneficios que terminan atrayendo al resto de las personas de la ciudad a migrar a los barrios
que se valorizan. Un ejemplo de esta pugna corresponde a la restricción de la altura de
edificación en varios barrios de la comuna de Providencia el año 2015, promovida
principalmente por los vecinos. A fines del mismo año, la comuna de Ñuñoa, en la misma
dirección, inicio un proceso de participación ciudadana para modificar el actual plan
regulador y disminuir la altura de edificación en ciertos sectores.

Lo anterior constituye una limitante a la cantidad de bienes raíces que puede albergar una
zona, lo cual genera inevitablemente una plusvalía de los mismos, por lo que la adquisición
de estos activos escasos, representa una buena alternativa de inversión y corresponde a la
génesis del negocio inmobiliario.

21
2 MARCO CONCEPTUAL

La evaluación de un proyecto de inversión, cualquiera que este sea, tiene por objetivo conocer
su rentabilidad económica y social, de tal forma que asegure resolver una necesidad humana
en forma eficiente, segura y rentable. Solo así es posible asignar los escasos recursos
económicos a la mejor alternativa. (Urbina, 2010)

La evaluación, aunque es la parte fundamental del estudio, dado que es la base para decidir
sobre el proyecto, depende en gran medida del criterio adoptado de acuerdo con el objetivo
general del proyecto. En el ámbito de la inversión privada, el objetivo principal no es
necesariamente obtener el mayor rendimiento sobre la inversión. En los tiempos actuales de
crisis, el objetivo principal puede ser que la empresa sobreviva, mantener la misma
participación en el mercado o diversificar la producción, aunque no se aumente el
rendimiento sobre el capital. Por lo tanto, la realidad económica, política, social y cultural de
la entidad donde se piense invertir, marcará los criterios que se seguirán para realizar la
evaluación adecuada, independiente de la metodología empleada. Los criterios y la
evaluación son, por tanto, la parte fundamental de toda evaluación de proyectos. (Urbina,
2010)

El objetivo de la evaluación de un proyecto de inversión es seleccionar la alternativa que


maximice la rentabilidad y acote el riesgo e incertidumbre. (Alcorta, 2013)

La estructura general de la metodología de evaluación de proyectos puede ser representada


como se muestra en la Figura 10.

22
Figura 10: Estructura general de evaluación de proyectos. (Urbina, 2010)

En la evaluación de proyectos no puede saberse si la alternativa seleccionada es la óptima,


solamente se sabrá cuál es la mejor de las analizadas. (Alcorta, 2013)

Un proyecto de inversión inmobiliario reúne un conjunto de información de mercado y


antecedentes técnicos, económicos, financieros y legales, que considerados en un contexto
actual y futuro, permitirán establecer la conveniencia del proyecto estudiado. La razón por la
que se debe evaluar un proyecto de inversión inmobiliario es para determinar la rentabilidad
del mismo y el nivel de riesgo e incertidumbre asociados, y poder, de esta manera, generar
parámetros para decidir si se invierte en este proyecto o en otro.

Para cada alternativa de desarrollo se deberán estudiar los costos de terreno, construcción,
proyectos de especialidades, permisos municipales, comercialización, gestión inmobiliaria,
etc. Un proyecto de inversión inmobiliaria consiste en afectar fondos a un terreno con el
objetivo de construir para obtener un flujo de fondos que permita la recuperación del capital

23
invertido más un plus de ganancia que premie el riesgo asumido y la inmovilización de dicho
capital (López, 2014).

En la evaluación de proyectos inmobiliarios, son varios factores los que inciden en la decisión
de invertir (o no) en un determinado proyecto. Estos son los siguientes:

a) Existencia de una demanda insatisfecha.


b) Ubicación atractiva del terreno sobre el cual edificar. Este factor puede traducirse en
atributos tales como conectividad, accesibilidad, cercanía a servicios, etc.
c) Factibilidad normativa, técnica y legal de la edificación.
d) Indicadores económicos que demuestren que es financieramente factible el
desarrollo.

Estos factores a su vez, son complementados con diversos estudios. Se debe realizar un
estudio de mercado, para poder analizar qué tan atractivo es el desarrollo del negocio, basado
en variables relevantes tales como: producción, absorción, valores de arriendo o venta, tasas
de vacancia o meses para agotar stock en el sector o comuna, y así concluir acerca de la
existencia o no de una demanda insatisfecha actual y futura. De manera análoga se debe
estudiar la oferta, de tal forma de identificar los proyectos actualmente en desarrollo, e
identificar atributos valorados por los consumidores, para incorporarlos en un nuevo
proyecto.

Principales Indicadores Financieros:

1. Valor Actual Neto (VAN):

Es la suma, a valores de hoy, de los componentes del flujo de caja.


𝑇
𝐹𝐶𝑡
𝑉𝐴𝑁 = −𝐼0 + ∑
(1 + 𝑟)𝑡
𝑡=1

Siendo “𝐼0 ” la inversión inicial, “𝐹𝐶𝑡 ” el flujo de caja en el periodo t, y “r” la tasa de
descuento. Dicha tasa de descuento representa el costo de oportunidad del capital, siendo la

24
tasa de rentabilidad de una inversión alternativa de riesgo equivalente a la que el inversor
renuncia por inmovilizar su capital en el proyecto. Puede utilizarse también la tasa marginal,
que es la tasa de rentabilidad del proyecto más desfavorable que estaría dispuesto a enfrentar.

La tasa de descuento a emplear debe tener en cuenta todos los riesgos que pueden influir en
la variabilidad del flujo de fondos proyectado.

El criterio para aceptar un proyecto es que arroje un VAN positivo y este sea mayor que otros
proyectos similares. Esto significa que el inversor obtiene una utilidad adicional por sobre la
inversión alternativa de riesgo equivalente a la que renunció por invertir en el proyecto.

2. Tasa Interna de Retorno (TIR):

La tasa interna de retorno se define como la tasa de descuento que hace que el VAN sea igual
a cero.

El criterio de la tasa interno de retorno es aceptar un proyecto de inversión si el costo de


oportunidad del capital es menor que la TIR y esta sea mayor a la de otros proyectos similares.

3. Periodo de Recuperación

Las empresas desean frecuentemente que la inversión realizada en un determinado proyecto


sea recuperado dentro de una ventana de tiempo acotada. El plazo o periodo de recuperación
de un proyecto corresponde al número de meses o años que deben transcurrir hasta que el
flujo de caja acumulado sea igual a cero.

25
3 PRESENTACIÓN DEL PROBLEMA

En la comuna de Las Condes, entre la Calle O’Connell y Avenida Manquehue, se ubica un


terreno de 2.509 m² (ver Figura 11). Este está conformado por 5 propiedades adquiridas por
desarrolladores inmobiliarios en los últimos 5 años.

Figura 11: Ubicación de O’Connell 269-281-315 y Manquehue 280-298-302. Fuente:


Google Earth.

En este terreno se ubicaban, tres casas por Calle O’Connell (Nº 269-281-315), un edificio y
dos casas por Avenida Manquehue (Nº 280-298-302) como se muestra en la Figura 13.
Recientemente estas edificaciones fueron demolidas para preparar el terreno para un nuevo
edificio.

26
Figura 12: Disposición de las propiedades que Figura 13: Vista 3D del terreno previo a la
conforman el terreno. demolición. Fuente: Google Earth.

El terreno se emplaza en el sector conocido como Nueva Las Condes, que es delimitado por
el triángulo formado por las avenidas Presidente Riesco, Kennedy y Manquehue.

Al analizar el sector, podemos encontrar varias externalidades positivas. En primer lugar,


está ubicado en la comuna de las Condes, la cual es la comuna con mejor calidad de vida de
Santiago4. En segundo lugar, Nueva Las Condes se ha consolidado como un centro de
negocios debido a la concentración de grandes edificios de oficinas y hoteles. En tercer lugar,
el desarrollo del Bulevar VidaParque dentro del Parque Araucano y la presencia del mall
Parque Arauco en constante expansión, generan una creciente afluencia de público. Por
último, el sector posee una excelente conectividad con el resto de Santiago, dada por las
Avenidas Kennedy, Presidente Riesco, Manquehue, Apoquindo, etc. y la estación de metro
Manquehue de la Línea 1. Visto de otra forma, es un lugar público interesante, que funciona
animadamente tanto en las horas de almuerzo de oficinistas, como los fines de semana para
las familias del sector.

Aunque inicialmente se contemplaba el desarrollo de un proyecto de equipamiento con


plantas libres y locales comerciales en superficie, la situación económica del país, sumado a
la actualidad del mercado de oficinas de este tipo (que será analizada más adelante), generan

4
Según índice ICVU 2015 elaborado por el Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la Universidad
Católica y la Cámara Chilena de la Construcción.

27
dudas con respecto a esta alternativa, por lo que un análisis de otras opciones, se vuelve
imprescindible.

La relevancia de este trabajo está en que el propietario podrá contar con un estudio acabado
de cada alternativa de desarrollo, sea habitacional o de equipamiento, destinada a venta o
arriendo, y con las distintas rentabilidades que entregan cada opción.

Objetivos

3.1.1 Objetivo general

El objetivo del presente trabajo es evaluar la factibilidad normativa y económica de distintas


alternativas de desarrollo inmobiliario de un terreno ubicado en la comuna de Las Condes,
para facilitar la decisión del dueño del sitio, en cuanto al mejor uso que puede darle a la
propiedad.

3.1.2 Objetivos específicos

(i) Realizar un estudio de mercado relevante para cada alternativa de desarrollo.


(ii) Determinar la factibilidad normativa de las distintas alternativas de desarrollo a partir
de las disposiciones de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones
(OGUC), del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) y del Plan
Regulador Comunal (PRC) de Las Condes.
(iii) Generar una evaluación económica y financiera de cada alternativa para determinar
la factibilidad económica de cada una.
(iv) Entregar recomendaciones al propietario del terreno en relación a la mejor alternativa
de inversión.

28
4 METODOLOGÍA

a) Estudio de Mercado

La primera etapa del desarrollo de este trabajo incluye todo lo relacionado con el mercado de
viviendas y oficinas en Santiago y a nivel más local, en la comuna de Las Condes. Se
recopilará información de fuentes primarias como la Cámara Chilena de la Construcción
(CCHC) y de fuentes secundarias, incluyendo a empresas especializadas, cuyos estudios
entregan información con respecto al movimiento del mercado en los últimos años.

Demanda

Se realizará un análisis, a través de indicadores tales como precios de venta o de arriendo,


velocidades de venta o vacancias, con el objetivo de cuantificar la producción y absorción
del mercado, para así concluir la existencia o no de una demanda insatisfecha.

Oferta

Posteriormente se analizará la oferta existente en el sector, con el objetivo de recopilar


información de fuentes primarias tales como permisos de edificación, visitas a terreno, sitios
web de empresas desarrolladoras y levantamiento a través del sitio web
www.portalinmobiliario.cl. Se recopilará a su vez, información sobre especificaciones
técnicas, precios y velocidades de venta y arriendo, tamaños y tipologías de los productos
ofrecidos por la competencia.

b) Estudio Normativo

En una segunda etapa, se solicitará a la Ilustre Municipalidad de Las Condes, el Certificado


de Informaciones Previos (CIP), de tal forma de estudiar la factibilidad normativa de cada
alternativa de desarrollo, considerando los usos de suelo y normas específicas de la zona en
que se ubica el terreno. Se recopilará información sobre el coeficiente de constructibilidad,

29
coeficiente de ocupación de suelo, altura máxima, cantidad de estacionamientos exigidos y
condiciones especiales que puedan aplicar al predio. Se revisará a su vez, la OGUC, el PRMS
y el PRC, en busca de exigencias y beneficios que puedan aplicar.

c) Estudio Económico

En una tercera etapa, se cuantificarán los ingresos y la estructura de costos (costos de terreno,
construcción, honorarios, gestión inmobiliaria, etc.) de cada alternativa de desarrollo. Los
ingresos se determinarán en función de los precios de venta y arriendo que son definidos por
el mercado. El costo de construcción, que corresponde al costo más importante después del
terreno, se determinará a partir de un análisis de precios unitarios elaborado por el alumno,
cuya metodología ha sido corroborada por los desarrolladores inmobiliarios a través de los
años.

Con lo anterior es posible determinar los flujos netos de efectivo, con y sin financiamiento
bancario, que son la base para la siguiente etapa.

Al citar el financiamiento bancario, se mostrará cómo funciona y se aplica, pues modifica los
flujos netos de efectivo.

d) Evaluación Económica y Financiera

En esta última etapa, la información anterior será utilizada para evaluar económicamente el
proyecto bajo distintos escenarios, para lo cual se utilizarán indicadores como VAN, TIR y
PRC, que son comúnmente utilizados en la evaluación de proyectos de empresas
inmobiliarias y reflejan información necesaria y suficiente para la toma de decisión de
invertir (o no) en un proyecto de este tipo, a pesar de las limitaciones inherentes a cada
indicador.

30
En esta misma etapa se efectuará un análisis de sensibilidad de las variables de mayor
relevancia, como son el costo de construcción, los precios y velocidades de venta (o
arriendo), para conocer el efecto que estas tienen sobre la TIR.

31
5 ESTUDIO DE MERCADO

Estudio de Mercado Habitacional

Los resultados de febrero del 2016 fueron significativamente negativos para el sector en
términos de comercialización, lo cual se explica por la estacionalidad propia de los meses de
verano, así como por el efecto adverso de la introducción del IVA a viviendas. El ritmo de
ventas registró un dinamismo propio de los peores años del sector, situación que contrasta
notoriamente con la fuerte demanda observada durante todo el año anterior (ver Figura 14)
(CCHC, 2016).

5.000

4.500

4.000

3.500

3.000

2.500

4.681

4.521
3.996
3.876
3.835

3.816

3.756
3.748

2.000

3.698
3.619
3.609

3.584

3.549
3.540
3.524

3.386

3.381
3.356
3.335

3.334
3.324

3.313

3.290
3.108

3.069

3.068
3.052

3.042
3.006
2.932
2.902

2.873
2.869

2.866
2.792

2.767
2.750

2.742
2.727

1.500
2.705
2.625

2.529
2.509

2.506
2.382

2.369
2.343
2.286

1.000

1.528
1.424
500

0
Mar

Mar

Mar

Mar
May

May
Ene
Feb

Jul

Sep

Ene
Feb

Jul

Sep

May
Ene
Feb

Jul

Sep

May
Ene
Feb

Jul

Sep

Dec
Ene
Feb
Ago

Ago

Ago
Abr

Dic
Jun

Oct
Nov

Abr

Dic

Dic
Jun

Oct
Nov

Abr

Jun

Oct
Nov

Abr

Jun

Oct
Nov
Aug

2012 2013 2014 2015 2016

Figura 14: Ventas mensuales de viviendas en el Gran Santiago. Fuente: CChC

Según tipo de vivienda, la comercialización de departamentos del periodo enero a febrero,


anotó un descenso de 52% en comparación con igual periodo del 2015. En el mercado de
casas, de igual forma, las ventas mostraron un retroceso de 35% en términos anuales. En el
primer caso, la cifra de ventas de febrero registró su menor nivel de los últimos seis años (ver
Figura 15), ubicándose por debajo de su promedio histórico para dicho mes (1.423 unidades),
mientras que la comercialización de casas alcanzó un mínimo de quince años (ver Figura 16),
32
0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
1.600
1.800
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
febrero).

Ene 831 Ene 1.455


Feb 744 Feb 1.599
Mar 1.089 Mar 1.536
Abr 1.094 Abr 1.958
May 1.645 May 2.103
Jun 1.124 Jun 2.485

2012
2012
Jul 1.035 Jul 2.584
Ago 1.350 Ago 2.485
Sep 1.283 Sep 2.052
Oct 1.014 Oct 1.888
Nov 919 Nov 1.950
Dic 1.060 Dic 1.732
Ene 957 Ene 1.552
Feb 714 Feb 1.668
Mar 850 Mar 1.900
Abr 918 Abr 2.190
May 1.139 May 2.385
Jun 947 Jun 2.377

2013
2013
Jul 924 Jul 2.410
Ago 1.164 Ago 2.420
Sep 826 Sep 2.040
Oct 865 Oct 2.521
Nov 777 Nov 2.579
Dic 689 Dic 2.380
Ene 709 Ene 2.058
Feb 648 Feb 1.858
Mar 858 Mar 2.015
Abr 827 Abr 2.105
May 841 May 2.227
Jun 965 Jun 2.416

2014
2014
Jul 851 Jul 2.191
Ago 811 Ago 2.195
Sep 769 Sep 1.600
Oct 945 Oct 2.368
Nov 749 Nov 1.978
Dic 686 Dic 2.019
Ene 675 Ene 1.854
Feb 637 Feb 2.105
Mar 791 Mar 2.499
Abr 861 Abr 2.688
May 913 May 2.627
Jun 862 Jun 2.954

2015
2015

Jul 812 Jul 3.064

Figura 16: Ventas mensuales de casas en el Gran Santiago. Fuente: CChC


Aug 917 Aug 3.764
Sep 658 Sep 3.040
Oct Oct
Figura 15: Ventas mensuales de departamentos en el Gran Santiago. Fuente: CChC

679 3.317
Nov 719 Nov 3.037
Dec 845 Dec 3.676
ubicándose también por debajo de sus cifras históricas (691 unidades promedio mensual para

33
Ene 384 Ene 1.144

2016
2016

Feb 414 Feb 1.010


A nivel local, en línea con lo anterior, la comuna de Las Condes exhibe un rezago de 23% en
la venta de departamentos con respecto al periodo enero a febrero del 2015 (ver Figura 17).

Figura 17: Venta de departamentos por tramo de precio en UF. Fuente: CChC

El resultado del año 2016 finalmente estará condicionado entre otros factores, a la etapa de
construcción en la cual se encuentren hoy los proyectos en edificación. El 1 de febrero del
2016 se promulgo la Ley 20.899 que simplifica la reforma tributaria. El cambio más relevante
en el ámbito inmobiliario corresponde a la exención del pago de IVA de las viviendas cuya
recepción municipal sea solicitada a la Dirección de Obras Municipales (DOM) de la
respectiva municipalidad durante el año 2016, sin importar la fecha de escrituración (venta)
de la vivienda. Esta modificación le resta presión a los consumidores que ya no sienten la
necesidad de comprar hoy día para evitar el pago de IVA, razón por la cual se espera la
velocidad de ventas mejore a medida que stock exento de IVA disminuya. Sumado a lo
anterior, en junio y julio del año 2015, circulares por parte del Servicio de Impuestos Internos
(SII), con respecto a las modificaciones al Crédito Especial para Empresas Constructoras
(CEEC) y al crédito de IVA al cual tendrán derecho las inmobiliarias5, indicaron aumentos
de precios considerablemente menores a los publicados en un principio que según los análisis

5
Circular n°42 del 5 de junio de 2015 y Circular n°70 del 23 de julio de 2015.

34
iniciales indicaban aumentos de hasta 14% dependiendo del valor de la vivienda. En la Figura
18, se presenta un gráfico que muestra el aumento de precios porcentual, basado en los
precios sin IVA de las viviendas, suponiendo un margen de la inmobiliaria de un 15% y 20%
sobre los costos.

6,5% 6,20% 6,21% 6,20%


Aumento de precio que debiese

6,0% 5,6% 5,6% 5,64% 5,65%


5,31%
5,5%5,25%
5,1%
experimentar

5,0%4,7% 4,7%

4,5%

4,0%

3,5%

3,0%
0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000 10.000 11.000
Valor actual de Vivienda en UF

Margen de Inmobiliaria de 15% sobre costos Margen de Inmobiliaria de 20% sobre costos

Figura 18: Aumento de precios de vivienda debido a aplicación del IVA para viviendas.
Elaboración propia.

Consultados algunos desarrolladores inmobiliarios en la comuna de Las Condes sobre este


aumento de precio6, las respuestas varían desde un aumento de precio nulo para aquellos
desarrollos que finalizan la construcción este año, aumentos de precio de un 3% para
compensar parte del efecto IVA, y aumentos de precios de un 6% para compensar el efecto
IVA. Por supuesto estos precios son propuestos por las inmobiliarias y serán los
consumidores los que finalmente decidirán si los aceptan o no.

Continuando con el estudio de mercado, desde la perspectiva de la oferta, a nivel del Gran
Santiago, en febrero la oferta de viviendas aumentó 17,8% con respecto a doce meses atrás.
Esto estuvo motivado por el mayor nivel de unidades disponibles de departamentos (19,3%)
y de casas (10,3%). De esta oferta, el 84,8% corresponde a departamentos y 15,2% a casas.

6
Cuyo origen sea exclusivo de la aplicación del IVA.

35
Figura 19: Oferta de viviendas en el Gran Santiago y meses para agotar oferta.
Fuente: CChC.

En la Figura 19, se observa que la velocidad de venta en el Gran Santiago alcanzo a 26,2
meses para agotar el stock. Al desglosar por tipo de vivienda, se observa un comportamiento
similar, con velocidades de venta de 31 y 16 meses para agotar el stock, en el caso de
departamentos y casas respectivamente (ver Figura 20).

Figura 20: Oferta por tipo de viviendas en el Gran Santiago y meses para agotar oferta.
Fuente: CChC.

36
A nivel local en la comuna de Las Condes, siguiendo el mismo comportamiento anterior, se
observa una disminución significativa en la velocidad de venta, alcanzando 53 meses para
agotar el stock (ver Figura 21), siendo 16 meses el promedio histórico para la comuna.

Figura 21: Las Condes: velocidad y precio de venta. Fuente: CCHC

En la Figura 21, se observa también el comportamiento del precio en UF por m² en la comuna,


cuya tendencia al alza que mantenía desde fines del año 2011 se ha estabilizado alcanzando
los 86 UF/m².

Es claro que la velocidad de venta se ha visto mermada los dos primeros meses del año. Esta
baja es atribuida a tres factores: la introducción del IVA, que repercute en el precio final; la
modificación a la reforma tributaria que le restó presión a los consumidores; y la gran
cantidad de oferta que ingreso el 2015, cuyo propósito era realizar la mayor cantidad de
ventas exentas de IVA. Luego, al tener un stock alto y una demanda baja, la cantidad de
meses para agotar el stock aumenta considerablemente. Durante este año, la venta de
viviendas se desglosará en dos tipos: las viviendas cuya construcción finaliza el año 2016 y
las que no. El primer grupo tiene una ventaja competitiva sobre el segundo, pues su venta no
estará afecta a IVA, razón por la cual los consumidores optarán por estos desarrollos en

37
desmedro de los segundos. Este trabajo se encuentra dentro del segundo grupo, pues no es
posible finalizar la construcción durante el año 2016, aún suponiendo un plazo de desarrollo
mínimo. En relación a este grupo, aun no hay claridad con respecto a la capacidad del
mercado de absorber el alza que propondrán las inmobiliarias para mantener sus niveles de
utilidad; alza que obedecerá a dos factores: el efecto IVA, cuantificado en un aumento
máximo de 6,2% como se muestra en la Figura 18, y el aumento de tasa impositiva, que
alcanzaría un 27% dado que las inmobiliarias se inclinarían por el régimen semi-integrado.

Otro factor que añade mayor incertidumbre, corresponde a la agenda laboral impulsada por
el gobierno, siendo el sector de la construcción, uno de los más afectados por la negociación
colectiva. En la construcción, es común la contratación por etapas de construcción o faenas
de plazos bastante acotados de entre tres y seis meses, razón por la cual una negoción
colectiva de una de estas afecta significativamente en términos proporcionales. Esto al final
se traduce en aumentos de costos que repercutirán en los precios de venta, enfriando aún más
el mercado inmobiliario.

A modo de conclusión se observa que las mayores amenazas corresponden a la disminución


en la velocidad de venta y a los posibles aumentos de costos debido a la reforma laboral,
factores que repercutirán finalmente en los precios de venta. Por otro lado, a modo de
oportunidad, dada la disponibilidad mínima de paños sobres los cuales edificar en el área, la
competencia futura será cada vez menor. Esto, sumado a la constante demanda por viviendas
en el sector oriente convierte al proyecto en un alternativa interesante de inversión.

5.1.1 Proyectos habitacionales en venta

Este análisis contempla el estudio de los proyectos habitacionales en desarrollo en los


alrededores del terreno en análisis. Al momento de definir el producto, es muy relevante,
conocer en detalle las características generales de cada uno de los proyectos, tales como
ubicación, tamaño, cantidad de departamentos y terminaciones. En este mismo análisis, se
obtendrá información con respecto a velocidades de venta y precios de los distintos
productos.

38
En la Figura 22 se presentan los proyectos habitacionales en un radio de 1,5 km alrededor
del terreno en análisis.

Figura 22: Catastro de proyectos habitacionales. Elaboración propia.

Se recopiló información de los proyectos de interés a partir de los permisos de edificación,


portales de internet de cada inmobiliaria y visitas a salas de venta. Esta información se
presenta en la Tabla 1.

39
Tabla 1: Información general de proyectos habitacionales en desarrollo.
Cantidad Superficie Superficie
Nombre
Nº Inmobiliaria Tipologías de interior Terraza Características Principales
Proyecto
unidades [m²] [m²]
2D2B 34 85 14 Piso flotante en todo el
departamento. Ventanas con
marcos de PVC y vidrios
1 Las Malvas Almagro termopanel. Barandas de
3D3B 40 133 22
cristal. Calefacción por losa
radiante. Cubierta de granito
en cocinas y baños
3D2B 18 93 16 Piso flotante en todo el
3D2B 10 80 15 departamento. Ventanas con
marcos de aluminio y vidrios
2 Escandinavia Vialcorp
termopanel. Cubierta de
4D3B 10 122 14 granito en cocinas y baños.
Calefacción por losa radiante.
2D2D 18 93 12 Piso flotante en todo el
2D2D 18 120 23 departamento excepto cocina y
baños. Ventanas con marco de
3 Oslo 330 Nahmias PVC y vidrios termopanel.
3D2B 12 135 23 Calefacción por losa radiante.
Cubierta de granito en baños y
cocina.
3D3B 22 107 30 Piso flotante en todo el
3D3B 21 144 50 departamento. Ventanas con
marcos de aluminio y vidrios
termopanel. Barandas de
Molina
4 Gustavo V cristal. Cubierta de granito en
Morel
3D3B 25 117 27 cocinas y baños. Calefacción
por losa radiante. Paneles
solares en apoyo a agua
caliente.

En cuanto al tamaño de los departamentos se puede concluir que las superficies interiores de
departamentos se encuentran en el rango de 80 a 144 m² y el tamaño de las terrazas alcanza
en promedio un 22% de la superficie interior. Se observa en las características de los
proyectos varios elementos que se repiten como:

 Piso flotante en todo el departamento.


 Ventanas con vidrios termopanel (marco de aluminio o PVC).
 Barandas de cristal.

40
 Calefacción por losa radiante.
 Cubiertas de granito en cocinas y baños.

Esta información será la base para determinar el tamaño de los departamentos y la


elaboración de un presupuesto de construcción estimativo para el proyecto a desarrollar.

Se recopiló también información respecto a los precios de venta para los distintos productos
que ofrecen cada uno de los proyectos analizados. Los precios de venta de los distintos
proyectos, se recopilaron a través del sitio web www.portalinmobiliario.cl y visitas a salas
de venta, mientras que las velocidades de venta se obtuvieron del informe inmobiliario de la
empresa GFK Collect, con información actualizada al primer trimestre del 2016 (ver Tabla
2).

Dado que algunos precios de venta publicitados por las inmobiliarias incluyen
estacionamiento o bodega, se descontó UF 340 por estacionamiento y UF 90 por bodega
según el caso, que corresponden a los valores promedios de los proyectos restantes, para
obtener el precio de venta de los departamentos.

Tabla 2: Información de venta de proyectos habitacionales en desarrollo.


Precios de Venta Velocidad de Estacion
Nombre Bodegas
Nº Tipologías Desde Hasta Desde Hasta venta amiento
Proyecto [UF]
[UF] [UF] [UF/m²] [UF/m²] [unidad/mes] s [UF]
2D2B 8.840 9.073 96,1 98,6
1 Las Malvas 3 340 90
3D2B 12.260 12.912 85,1 89,7
3D2B 8.300 9.500 82,2 94,1
2 Escandinavia 3D2B 7.900 8.300 90,3 94,9 4,0 330 80
4D3B 9.400 11.900 72,9 92,2
2D2D 8.645 9.345 87,3 94,4
3 Oslo 330 2D2D 11.045 11.745 84,0 89,3 1,7 340 90
3D2B 12.595 13.195 86,0 90,1
3D3B 9.050 9.800 74,2 80,3
4 Gustavo V 3D3B 12.897 13.495 76,3 79,9 3,3 350 100
3D3B 9.800 10.460 75,1 80,2
Promedio 86,1 3,0 340,0 90,0

41
Se debe tener presente que el valor UF/m² es calculado por los actores de la industria como:

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑈𝐹 𝑉𝑖𝑣𝑖𝑒𝑛𝑑𝑎
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑈𝐹/𝑚2 =
𝑆𝑢𝑝𝑒𝑟𝑓𝑖𝑐𝑖𝑒 𝐼𝑛𝑡𝑒𝑟𝑖𝑜𝑟 + (𝑆𝑢𝑝𝑒𝑟𝑓𝑖𝑐𝑖𝑒 𝑇𝑒𝑟𝑟𝑎𝑧𝑎)/2

El propósito de ponderar la superficie de terrazas en un 50% es el de reconocer que la


superficie interior es más cara que la superficie de terrazas.

De la tabla anterior se concluye que el precio de venta promedio de departamentos


corresponde a 86,1 UF/m², valor cercano al presentado en la Figura 21.

A modo de conclusión, se escoge la construcción de departamentos con superficies útiles


entre 80 y 144 m², privilegiando los metrajes menores debido al mayor precio UF/m² a los
que estos pueden ser comercializados. Se debe tener en cuenta, que este rango, más que
obedecer a una propuesta comercial de parte de las inmobiliarias, es producto de las
condiciones de edificación de la zona, las cuales se verán en detalle en el estudio normativo.

5.1.2 Estudio de arriendo de departamentos

Dado que se analizará la opción de la construcción de departamentos para su posterior


arriendo, es necesario realizar un levantamiento de valores de arriendo para determinar los
ingresos de esta alternativa. La fuente de esta información corresponde al sitio web
www.portalinmobiliario.cl.

Al igual que en el caso de venta de departamentos, se delimitó un área cercana al terreno en


análisis con acceso directo al metro (ver Figura 23). Se recopiló información exclusivamente
de departamentos con superficie entre 80 a 144 m² interiores, excluyendo a departamentos
amoblados.

42
Figura 23: Área delimitada para el estudio de mercado de arriendo de viviendas.

Dado que los precios de arriendo publicados por los propietarios incluyen estacionamiento o
𝑈𝐹 𝑈𝐹
bodega, se descontó 2 por estacionamiento y 0,8 por bodega según el caso, para
𝑚𝑒𝑠 𝑚𝑒𝑠

obtener un precio de arriendo de departamento. Consecuentemente, estos valores serán


utilizados cuando se calculen los ingresos de la renta del edificio.

Luego de catastrar 52 departamentos, con superficies entre 80 y 144 m², se determinó que el
𝑈𝐹
precio de arriendo promedio corresponde a 0,27 . El detalle de este catastro se
𝑚2 ∗𝑚𝑒𝑠

encuentra en el Anexo 12.2.

Con respecto a los precios de arriendo de viviendas, es necesario enfatizar que estos pueden
sufrir variaciones tanto a la baja en el corto plazo, como al alza en un mediano plazo, debido
a factores que hoy son posibles de observar y se analizan a continuación.

Durante los últimos meses los precios de arriendo se han mantenido a la baja por diversas
razones, a diferencia de los precios de venta de los inmuebles que han experimentado un
aumento. El aumento del precio de las viviendas, producto de las continuas alzas del costo

43
del suelo, de las especificaciones, de la mano de obra, y adicionalmente, la anticipación a los
cambios introducidos por reforma tributaria, ha provocado la irrupción en ciertos mercados
de inversionistas institucionales y naturales, que han introducido más viviendas al stock en
arrendamiento, que junto a una demanda constante ha presionado los precios de arriendo a la
baja. Las inmobiliarias esperan para el año 2016 que esta baja se mantenga a medida que siga
ingresando stock de viviendas en arriendo pero en menor magnitud que el presente año. (Gfk
Adimark, 2015)

Por otro lado, a partir del año 2017, se espera que los precios de arriendo suban, debido a las
mayores restricciones crediticias por parte de los bancos en la compra de viviendas -
exigiendo un pie de un 20% - por lo que el mercado de arriendo enfrentaría una mayor
demanda.

Estudio de Mercado de Oficinas

Las oficinas se pueden desglosar en tres clases:

Clase A+: Clasificación dada a aquellos edificios de oficinas que poseen características
exclusivas de diseño, arquitectura y ubicación. Dentro de los criterios más relevantes se
encuentran: poseer plantas libres de más de 600 m², piso técnico, climatización independiente
por piso, una altura entre piso y cielo falso de al menos 2,5 m., sistemas de eficiencia
energética y antigüedad máxima de 15 años. En la Figura 24 se muestran ejemplos de
edificios Clase A+.

44
Figura 24: Edificios Clase A+: Edificio Birmann, Isidora 3000 y Territoria El Bosque

Clase A: Es la clasificación otorgada a aquellos edificios que, aunque poseen características


y terminaciones de calidad, no alcanzan a ser Clase A+. Estos edificios deben tener un
máximo de 25 años de construcción, con plantas libres de al menos 400 m² y una altura entre
piso y cielo falso entre 2,4 y 2,5 m. En la Figura 25 se muestran ejemplos de edificios Clase
A.

Figura 25: Edificios Clase A: Edificio Torres del Parque y World Trade Center

45
Clase B: Clasificación otorgada a aquellos edificios que poseen características y
terminaciones de calidad media a alta, o incluso superior. Estos edificios deben tener un
máximo de 40 años de construcción, generalmente sin plantas libres, con oficinas de 100 m²
o menos y una altura entre piso y cielo falso de al menos 2,30 m. En la Figura 26 se observan
edificios clase B.

Figura 26: Edificios Clase B: Apoquindo 6410 y Edificio Geocostanera

De manera análoga al estudio de mercado de viviendas, el objetivo de este estudio es


determinar si existe una demanda insatisfecha para cada clase de oficinas y principalmente,
definir qué tipo de oficinas desarrollar, basado en índices de vacancias, valores de arriendo
y producción futura.

46
Figura 27: Comportamiento Histórico del Mercado de Oficinas Clase A+/A. Fuente:
Colliers (4T 2015).

Durante el cuarto trimestre de 2015, la producción de oficinas clase A/A+ registró una baja
en relación a los metros cuadrados ingresados el tercer trimestre de 2015, debido
principalmente a la demora en la entrega de proyectos que se esperaba ingresaran durante el
semestre en estudio. Esto, sumado a un aumento en los niveles de absorción, conlleva a una
disminución en la tasa de vacancia, alcanzando un 11,7%, muy distinta a las proyecciones
efectuadas el semestre anterior en donde se esperaba un aumento en la disponibilidad de
metros cuadrados por sobre el 14% como se muestra en la figura anterior. (Colliers, 2015).

En la Tabla 3 se presentan los indicadores clave para cada clase de oficinas a nivel de sub-
mercado.

47
Tabla 3: Indicadores claves mercado de oficinas cuarto trimestre 2015. Fuente: Colliers (4T
2015)
Clase A Clase B
Renta En En Renta
Sub-mercado
Promedio Construcción Vacancia Stock Stock Vacancia Construcción Promedio
[UF/m²] [m²] (%) [m²] [m²] (%) [m²] [UF/m²]
0,63 6,4% 871.554 El Bosque 119.048 4,4% 5.700 0,59
0,58 14,3% 383.642 Nueva Las Condes 40.987 1,2% 0,58
0,50 15.579 25,0% 211.381 Nueva Apoquindo 115.590 2,7% 0,53
0,42 11,7% 418.415 Santiago 138.280 1,0% 0,42
0,52 12,5% 226.570 Providencia 369.934 3,0% 0,49
0,53 8,2% 47.635 Vitacura 112.679 10,6% 10.432 0,59
0,37 23,9% 57.540 Huechuraba 229.885 16,1% 0,37
0,46 13,3% 43.465 Estoril - La Dehesa 133.769 33,8% 0,45

Figura 28: Delimitaciones geográficas de sub-mercados de oficinas en Santiago. Fuente:


Colliers (4T 2015).

48
Los sub-mercados relevantes para el estudio corresponden a Nueva Apoquindo y Nueva Las
Condes. Respecto a las oficinas clase A+/A se observan vacancias de 25% y 14,3%, lo que
sumado a la superficie en construcción, representa una amenaza pues presiona los niveles de
vacancia al alza y los precios de arriendo a la baja. Contrario a esto, en las oficinas clase B,
se observan vacancias de 2,7% y 1,2% en Nueva Apoquindo y Nueva Las Condes
respectivamente, lo que sumado a la nula producción de oficinas de este tipo en este sector,
representan una oportunidad, al ingresar un producto al mercado sin competencia inmediata.

En conclusión, se escoge para desarrollar un edificio de oficinas de clase B, debido a sus


menores niveles de vacancia y más importante aún, debido a la nula producción de estos
espacios en los alrededores del terreno en análisis.

5.2.1 Proyectos de oficinas clase B en venta

En la Figura 29 se presentan los proyectos en venta en las cercanías del terreno en análisis.

Figura 29: Proyectos de oficinas en venta.

49
A pesar de que ninguno de estos proyectos es comercializado por inmobiliarias sino por
terceros, estos han sido entregados recientemente y contemplan unidades de oficinas en venta
aun sin uso a febrero del 2016.

Tabla 4: Información general de proyectos de oficinas clase B.


Superficie
Nombre
Nº Inmobiliaria Tipologías Interior Características Principales
Proyecto
[m²]
3P1B 39 Equipado con sistema de climatización
3P2B 65 individual, incluye ductos y canalizaciones
Apoquindo
1 Aldebarán 4P2B 62 (los equipos son opcionales). Piso flotante.
Center
Ventanas con vidrios termopanel en las
5P2B 85 fachadas. Baños y kitchenette habilitados
1P1B 24
2P1B 33
2P1B 35 Equipado con sistema de climatización
individual, incluye ductos y canalizaciones
Apoquindo 2P1B 39
2 Ralei (sin equipos). Entrega con piso flotante, sin
Downtown 2P1B 45 cielo. Ventanas con vidrios termopanel.
2P1B 53 Baños y kitchenette habilitados.
2P1B 61
2P1B 67
1P1B 22
Alonso de Se entregan habilitadas son piso flotante,
1P1B 22
3 Córdova C&K cielos y climatización.
5870 2P1B 35
3P1B 68 Se entrega en obra gruesa.

En la Tabla 4 se aprecia que el tamaño de las oficinas se encuentra en el rango de 22 m² a 85


m², con una gran participación de los metrajes menores en términos de oferta. Además, es
claro que tanto el proyecto Nº1 como el Nº2, entregan sus productos en exactamente las
mismas condiciones. Estas características serán consideradas al momento de evaluar el costo
de construcción.

50
En la Tabla 5 se presenta la información de venta de los proyectos.

Tabla 5: Información de venta de proyectos de oficinas en desarrollo.


Precios de Venta IVA Incluido Velocidad Estacion Bodeg
Nombre Superficie
Nº Desde Hasta Desde Hasta de venta amiento a neto
Proyecto Interior [m²]
[UF] [UF] [UF/m²] [UF/m²] [m²/mes] neto [UF] [UF]
39 3.530 3.890 90,1 99,3
65 5.680 6.040 88,0 93,6
Apoquindo No
2 62 5.620 5.980 90,0 95,7 560 150
Center Disponible
85 8.030 8.380 94,2 98,3
122 12.110 12.110 99,0 99,0
24 2.250 2.250 94,6 94,6
33 3.030 3.030 91,0 91,0
35 3.150 3.150 89,2 89,2
Apoquindo 39 3.490 3.490 88,6 88,6
5 363 500 125
Downtown 45 4.100 4.100 91,4 91,4
53 4.360 4.360 82,3 82,3
61 5.230 5.230 85,7 85,7
67 (1) 5.217 5.217 77,9 77,9
22 2.340 2.340 106,4 106,4
Alonso de
22 2.100 2.100 95,5 95,5
4 Córdova No Aplica 540 150
35 3.350 3.350 95,7 95,7
5870
68 (1) 5.370 5.370 79,0 79,0
(1) Valores
Promedio 91,2 363 533,3 141,7
sin IVA

De la tabla anterior se concluye que el precio de venta promedio de las oficinas corresponde
a 91,2 UF/m² IVA incluido. A su vez de determina un precio de estacionamiento promedio
de UF 533 neto y bodega promedio de UF 140 neto. Esta información será utilizada para
determinar el monto de venta del proyecto.

5.2.2 Estudio de arriendo de oficinas

De la misma forma que se analizó el arriendo de departamentos en el estudio del mercado


habitacional, se definió un área para recopilar información de arriendo de oficinas habilitadas
(ver Figura 30).

51
Figura 30: Área delimitada para el estudio de mercado de arriendo de oficinas.

Dado que los precios de arriendo publicados por los propietarios incluyen en algunos casos
𝑈𝐹 𝑈𝐹
estacionamiento o bodega, se descontó 2 por estacionamiento y 0,8 por bodega
𝑚𝑒𝑠 𝑚𝑒𝑠

según el caso, para obtener un precio de arriendo de oficina. Consecuentemente estos valores
serán utilizados cuando se calculen los ingresos por arriendo del edificio.

Luego de catastrar 37 oficinas, con superficies entre 15 y 60 m², se determinó que el precio
𝑈𝐹
de arriendo promedio corresponde a 0,57 . Es relevante notar que este valor es
𝑚2 ∗𝑚𝑒𝑠

consistente con el presentando en la Tabla 3, que señala un valor promedio de arriendo de


𝑈𝐹
0,58 para el sub-mercado de Nueva Las Condes. El detalle de este catastro se
𝑚2 ∗𝑚𝑒𝑠

encuentra en el Anexo 12.3.

52
6 ESTUDIO NORMATIVO

Una vez revisados los antecedentes generales del mercado tanto de departamentos como de
oficinas, se puede concluir que resulta atractivo bajo un primer análisis, el desarrollo de un
proyecto inmobiliario en el terreno en estudio. A continuación se procede al estudio
normativo del proyecto, el cual comprende estudio de usos de suelo y normas específicas,
para finalizar con un cuadro de superficies para cada alternativa.

Se solicitó a la Ilustre Municipalidad de Las Condes, el Certificado de Informaciones Previas


(CIP) de cada terreno que está contenido en el terreno, de tal forma de determinar las
limitantes y beneficios que aplican a cada alternativa de inversión. El CIP de Manquehue 298
se encuentra en el Anexo 12.1

Uso de Suelo

El uso de suelo extraído del CIP corresponde a U-V0, tal como se muestra en el plano de uso
de suelo (ver Figura 31).

Figura 31: Extracto “Plano Uso de Suelo”, Plan Regulador Las Condes

53
El sitio enfrenta por el oriente a la Avenida Manquehue, que está clasificada como una vía
troncal en el PRMS. La clasificación de la vía que enfrenta el sitio es determinante pues
incide en los posibles usos de suelo.

En la Tabla 6 se presenta un extracto del cuadro de usos de suelo presente en la Ordenanza


Local del PRC que aplica cuando el terreno enfrenta una vía troncal. El cuadro completo se
presenta en el Anexo 12.4.

Tabla 6: Usos de suelo permitidos. Fuente: Ordenanza local del Plan Regulador Comunal
de Las Condes – vía troncal
Tipo Clase Actividad Condiciones
Vivienda
Sin restricción.
Hogares de acogida
Residencial - Estas actividades podrán desarrollar usos
Hoteles
complementarios como parte del
Apart Hotel
principal.
Áreas Verdes Parques, Plazas Sin restricción.
Espacio Público Vialidad Sin restricción.
Salud Consultorios Solo en locales de escala básica.
Parvularios, Jardines En locales de escala básica, con una
Infantiles superficie edificada máxima de 500 m².
Estas actividades están condicionadas a
Educación
Pre-básica, Básica, desarrollarse en calles con una calzada
Media, Superior mínima de dos pistas por sentido de
tránsito, entre vías colectoras o superior
Seguridad Retenes Solo en locales de escala básica.
Culto Capillas, Parroquias,
Solo en locales de escala básica.
Cultura Templos, Bibliotecas
Juntas de Vecinos,
Social Centros de Madres, Solo en locales de escala básica.
Equipamiento Centros Sociales
En locales existentes o nuevos de escala
básica, con ocupación de suelo máxima de
Canchas, Gimnasios
Deportes 0.4 y coeficiente de constructibilidad de
sin espectadores
0.6, y edificación aislada y superficie
máxima construida de 500 m².
En locales de escala básica, existentes o
nuevos, con ocupación de suelo máxima
Comercio Locales Comerciales
de 0.4 y coeficiente de constructibilidad de
0.6, y edificación aislada.
Oficinas en general,
En locales existentes o nuevos, de escala
Servicios Actividad comercial
básica y menor.
complementaria.

54
Se observa que el uso residencial y equipamiento; que son los de interés para este estudio,
son permitidos en el terreno.

Zona de Edificación

La zona de edificación extraída del CIP corresponde a EaA-2 (edificación aislada alta número
2), tal como se muestra en la Figura 32.

Figura 32: Extracto “Plano Zona de Edificación”, Plan Regulador Las Condes

Las condiciones que aplican a esta zona, tanto para uso residencial como equipamiento se
presentan en la Tabla 7.

Tabla 7: Normas específicas zona de edificación EaA-2


Densidad máxima neta 220 viv/há Rasante 70º
Subdivisión predial mínima 1.500 m² Altura máxima 15 pisos / 52,5 m.
Coeficiente de constructibilidad 2,0 Antejardín 7 m.
Coeficiente de uso de suelo 0,3 Distanciamiento 8 m.
Aislado. No se
Agrupamiento y
Coeficiente de área libre 0,5 permite
Adosamiento
adosamiento.

A continuación, en la Figura 33 y Figura 34 se aclaran los conceptos de antejardín,


distanciamiento, rasante y altura máxima que se definen en el Glosario.

55
Figura 33: Planta tipo de un terreno. Ejemplo de distanciamiento y antejardín.

Figura 34: Elevación tipo de un terreno. Ejemplo de rasante y altura máxima.

A continuación se presenta una vista en planta del sitio, con sus respectivos distanciamientos
y antejardines (ver Figura 35).

56
Figura 35: Distanciamientos, antejardín y línea oficial.

Otras Consideraciones

6.3.1 Conjunto armónico

El terreno en análisis puede acogerse al Artículo 2.6.4 de la OGUC, es decir, optar a la calidad
de conjunto armónico. Según el uso de suelo que se escoja, los requisitos y beneficios varían.
Estos se detallan en la Tabla 8.

57
Tabla 8: Requisitos y beneficios de la calidad de conjunto armónico
Condición a la cual se
Uso de Suelo Requisitos Beneficios
acoge
Residencial Condición de Estar emplazado en un terreno Aumento de coeficiente de
resultante de una fusión predial,
dimensión, letra c) constructibilidad en un
conforme al artículo 63 del
D.F.L. Nº 458, de Vivienda y 30%
Urbanismo, de 1975, siempre
que su superficie no sea inferior
a 2.500 m2.
Equipamiento Condición de uso Estar destinado a equipamiento Aumento de coeficiente de
y emplazado en un terreno en
constructibilidad en un
que el Plan Regulador
respectivo consulte el 50%
equipamiento como uso de
suelo, que tenga una superficie
total no inferior a 2.500 m² y
cumpla con lo preceptuado en el
artículo 2.1.36 de la O.G.U.C.
El distanciamiento entre los
edificios que contemplan el
proyecto y los deslindes con los
predios vecinos, no podrá ser
inferior a 10 m., aunque se
emplace en áreas de
construcción continua
obligatoria.

Adicionalmente, se establecen requisitos independientemente del uso de suelo.

“Los proyectos que cumplan con alguna de las condiciones señaladas en el inciso anterior
deberán, además, cumplir copulativamente con los siguientes requisitos:
a) Que el terreno enfrente en al menos 20 metros a una vía existente o proyectada en el Plan
Regulador respectivo, de un ancho mínimo de 20 m., con calzada de no menos de 14 m.
En el caso que la calzada no se encuentre materializada con las características señaladas,
deberá ser ensanchada por el proyecto, hasta encontrarse o empalmarse con una calzada
existente de al menos el mismo ancho.

58
b) Que se ejecute un proyecto de mejoramiento en el espacio público que enfrenta el terreno,
en toda el área comprendida entre la línea oficial y la solera, de acuerdo al diseño y
características establecidos en el respectivo plano seccional.” 7

El primer requisito se cumple porque el terreno enfrenta en 39,9 m. a Avenida Manquehue,


que tiene un ancho entre líneas oficiales de 40 m., con una calzada de 20 m.

De manera análoga, el artículo 2.6.9 de la OGUC otorga un beneficio de aumento de altura


máxima, independiente del uso de suelo, que se detalla a continuación:

“Los proyectos que cumplan con la condición de dimensión y/o de uso, podrán exceder hasta
en un 25% la altura máxima establecida por el Plan Regulador respectivo.
Cuando la altura esté expresada en pisos y de la aplicación de este porcentaje resulte una
fracción de piso igual o mayor que 0,5 se permitirá la construcción de un piso más.”8

Por un lado, una mayor altura permite concentrar la estructura en una menor superficie, dando
mayores espacios en el primer piso tanto a áreas verdes como comunes, y por otro lado,
mejora la vista de las unidades en los pisos superiores, traduciéndose en mayores valores de
venta.

6.3.2 Reducción de dotación de estacionamientos

El artículo 2.4.1 de la OGUC establece:

“Salvo que el respectivo instrumento de planificación territorial lo prohíba, los proyectos


que se emplacen cerca de una estación de tranvía o de ferrocarril urbano o interurbano, a
una distancia de menos de 300 ó 600 metros según se trate de proyectos de vivienda o de
equipamiento de servicios, respectivamente, podrán rebajar hasta la mitad la dotación de
estacionamientos requerida.”9

7
Artículo 2.6.4, Planificación 6-8, OGUC.
8
Artículo 2.6.9, Planificación 6-9, OGUC.
9
Artículo 2.4.1., OGUC.

59
Este beneficio es de gran importancia porque permite reducir la cantidad de estacionamientos
cuando los requerimientos comerciales son menores o cuando la cantidad de
estacionamientos requerida implica estudios de transporte mayores.

6.3.3 Estudio de sombras

El artículo 2.6.11 de la OGUC establece una alternativa al cumplimiento de la rasante de la


edificación. (Ver Tabla 7).

“Con el fin de evitar diseños con planos inclinados de los edificios producto de las rasantes
a que se refiere el artículo 2.6.3. de este mismo Capítulo, las edificaciones aisladas podrán
sobrepasar opcionalmente éstas siempre que la sombra del edificio propuesto, proyectada
sobre los predios vecinos no supere la sombra del volumen teórico edificable en el mismo
predio y se cumplan las condiciones que señalan los artículos siguientes, todo lo cual deberá
graficarse en un plano comparativo que permita verificar su cumplimiento.”10

6.3.4 Título 6, OGUC: Reglamento Especial de Viviendas Económicas

Es necesario y obligatorio tener en consideración este título al analizar la alternativa de


desarrollo de viviendas pues establece obligaciones y beneficios que serán aplicables.

“El presente Título fija el texto del Reglamento Especial de Viviendas Económicas a que se
refieren el artículo 1° del D.F.L. N° 2, de 1959 y el TITULO IV de la Ley General de
Urbanismo y Construcciones, establece las condiciones que deberá cumplir una vivienda
para que sea considerada vivienda económica, las normas por las cuales se regirá su
urbanización y dispone los preceptos que se considerarán en la aprobación de los proyectos
que las incluyen.”11

La definición de vivienda económica que aplica en este caso es la siguiente12:

10
Artículo 2.6.11, Planificación 6-9, OGUC.
11
OGUC Titulo 6, Reglamento Especial de Viviendas Económicas.
12
Las otras definiciones hacen referencia a Viviendas Sociales y Viviendas Progresivas.

60
“Vivienda económica: la que se construye en conformidad a las disposiciones del D.F.L. Nº
2, de 1959; las construidas por las ex Corporaciones de la Vivienda, de Servicios
habitacionales y de Mejoramiento Urbano y por los Servicios de Vivienda y Urbanización y
los edificios ya construidos que al ser rehabilitados o remodelados se transformen en
viviendas, en todos los casos siempre que la superficie edificada no supere los 140 m2 y
reúna los requisitos, características y condiciones que se fijan en el presente Título.”13

Esta definición es clara al limitar el tamaño de los departamentos a 140 m² útiles


municipales14 para que sean consideradas como viviendas económicas. El mayor beneficio
de este título se encuentra en el artículo 6.1.5.

“Para el cálculo de la superficie edificada por unidad de vivienda o departamento, se


aplicará lo dispuesto en el artículo 5.1.11. de la presente Ordenanza. Con todo, no se
contabilizará como parte de la misma la superficie edificada que le corresponde en el
prorrateo de los bienes comunes, si ésta es inferior al 20% de la superficie de cada vivienda
o departamento. Consecuentemente, cuando la superficie común habitacional del proyecto
sea inferior al 20% de la superficie útil habitacional, dicha superficie común no se
contabilizará para la aplicación del coeficiente de constructibilidad.”15

Lo anterior se traduce en que cuando se habla de coeficiente de constructibilidad y de la


superficie máxima a edificar que le otorga a un edificio habitacional, dicha superficie
corresponde a la superficie útil de las viviendas, excluyendo espacios comunes, siempre y
cuando estos no sobrepasen un 20% de la superficie útil de las viviendas. En el caso de
oficinas, este título no aplica y se debe contabilizar tanto la superficie útil como la superficie
común para efectos del coeficiente de constructibilidad.

13
Artículo 6.1.2, OGUC
14
La superficie municipal puede diferir de la superficie interior pues no se incluyen shafts ni un porcentaje de
la logia.
15
Artículo 6.1.5, OGUC

61
6.3.5 Soterramiento de redes

El artículo 38 del PRC establece que los proyectos emplazados en zonas de edificación alta
– como es el caso –, “que consideren la ejecución de una urbanización que incluya tendido
subterráneo de todo el cableado aéreo cualquiera sea su naturaleza en todos su frentes,
podrán incrementar el coeficiente de constructibilidad hasta en un 10%”16

Este artículo permite la edificación de una mayor superficie que se traduce en un proyecto de
mayor envergadura, aprovechando de mejor manera el terreno.

6.3.6 Incremento de densidad

El artículo 38 del PRC, permite que en las áreas de edificación alta – como es el caso – “en
que se establecen densidades máximas, los proyectos de más de 3 pisos de altura, podrán
superar estas densidades establecidas en las tablas correspondientes hasta en un 30%,
siempre y cuando consideren para la totalidad del proyecto un estándar de estacionamiento
de 1 cada 30 m² de superficie útil de vivienda.”17

Este articulo permite obtener departamentos de menor superficie, que se comercializan a un


mayor valor UF/m² y tienen una mayor velocidad de venta. En estos casos, el excedente de
estacionamiento se puede destinar a un parking para ser operado por un tercero.

Resumen de Alternativas de Construcción

En la Tabla 9 y Tabla 10 se presenta un resumen consolidado de las condiciones de


edificación que aplican a cada alternativa de construcción.

16
Artículo 38, Plan Regulador Comunal de Las Condes.
17
Idem

62
Tabla 9: Condiciones que aplican a ambas alternativas de construcción
Altura máxima 15 pisos / 52,5 m. + 25% = 19 pisos / 65,6 m.
Coeficiente de ocupación de suelo
0,3
máximo
Coeficiente de área libre mínima 0,5
Antejardín mínimo 7 m.
Rasante máxima 70º

Tabla 10: Condiciones que aplican a cada alternativa de construcción


Oficinas Habitacional
Coeficiente de
2 ∗ 1,5 + 2 ∗ 0,1 = 3,2 2 ∗ 1,3 + 2 ∗ 0,1 = 2,8
constructibilidad máximo
𝑣𝑖𝑣 𝑣𝑖𝑣
Densidad máxima N/A 220 ∗ 1,3 = 286
ℎ ℎ
Distanciamiento mínimo 10 m. 7 m.

Dimensionamiento de Propuestas

Al contar con un estudio respecto a la superficie máxima edificable, el siguiente paso


corresponde a dimensionar cada alternativa de desarrollo para el posterior análisis
económico.

6.5.1 Alternativa habitacional

En primer lugar se busca aprovechar al máximo el terreno, es decir, edificar la mayor cantidad
de superficie útil posible. En la Tabla 11 se muestran los límites de tanto densidad como
constructiblidad del sitio, mientras que en la Tabla 12 se presenta un mix de productos que
alcanza el tope de constructibilidad, utilizando tamaños de departamentos en el rango de lo
indicado por el estudio de mercado. Se debe tener en cuenta que las terrazas se pueden diseñar
de manera que no contabilicen superficie útil.

63
Tabla 12: Tipologías y superficies de departamentos
propuestas.
Tabla 11: Constructibilidad habitacional
máxima Total
Superficie Cantidad Nº de
Tipo Tipología útil
Superficie Terreno 2.509 m² útil [m²] por piso pisos
[m²]
Coeficiente de
1 2D2B 80 2 10 1.600
Constructibilidad 2,8
2 2D2B 90 2 10 1.800
Constructibilidad máxima 7.025 m²
3 3D2B 120 2 10 2.400
Nº Viviendas máxima 72 viv
4 3D3B 122,5 1 10 1.225
Total 70 7.025

En segundo lugar, se determina la cantidad de estacionamientos requeridos. Según lo visto


en el punto 6.3.6, se requiere 1 estacionamiento cada 30 m² de superficie útil habitacional.
Este requerimiento se complementa con el PRMS, que establece: “Cuando el estándar se
refiera a “superficie útil construida”, se entenderá por tal la que resulte de descontar a la
superficie total construida, un 10% por concepto de muros estructurales y periféricos.”18
Adicionalmente, el PRMS establece en su punto 7.1.2.9 que se debe incorporar un 15%
adicional de estacionamientos para uso de visitas y que en el caso que surjan cifras decimales,
siempre se aproximara al entero inmediatamente superior. Luego,

7.025 ∗ 0.9
Estacionamientos viviendas = = 211
30
Estacionamientos visitas = 0,15 ∗ 211 = 32

Por lo tanto, el total de estacionamientos corresponde a 243. En el caso de un proyecto


habitacional, es importante no sobrepasar la cuota de 250 estacionamientos, debido a que
“Los proyectos residenciales y los proyectos no residenciales que consulten en un mismo
predio 250 o más y 150 o más estacionamientos, respectivamente, requerirán de un Estudio
de Impacto sobre el Sistema de Transporte Urbano (E.I.S.T.U.).”19 Estos estudios requieren
de un tiempo aproximado de elaboración de entre 6 y 10 meses, incluyendo su elaboración
por un ingeniero en tránsito y su aprobación por la Secretaria Regional Ministerial de

18
Artículo 7.1.2.4 Plan Regulador Metropolitano de Santiago
19
Artículo 2.4.3, Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.

64
Transporte y Telecomunicaciones. Las mayores complejidades de realizar un EISTU son su
costo y que su aprobación es requisito para la aprobación del permiso de edificación.

Una vez que se ha establecido la cantidad de estacionamientos, se puede definir un cuadro


de superficies (ver Tabla 13).

Tabla 13: Cuadro de superficies edificio habitacional


Superficie Espacios Superficie
Superficie Subterráneo Escaleras Ascensores Total
Nivel Terraza Comunes Cubiertas
útil [m²] [m²] [m²] [m²] [m²]
[m²] [m²] [m²]
-3 2.165 2.165
-2 2.165 2.165
-1 2.165 2.165
1 351 611 14 8 984
2 703 155 105 14 8 984
3 703 155 105 14 8 984
4 703 155 105 14 8 984
5 703 155 105 14 8 984
6 703 155 105 14 8 984
7 703 155 105 14 8 984
8 703 155 105 14 8 984
9 703 155 105 14 8 984
10 703 155 105 14 8 984
11 703 155 105 14 8 984
Total 7.025 1.546 6.496 1.405 611 154 88 17.325

Los supuestos de la tabla anterior son:


 Rendimiento de subterráneos: 28 m²/estacionamiento. Este rendimiento es común en
la industria e incluye circulaciones, espacios comunes y estacionamientos. Se
consideraron 11 estacionamientos en superficie y 232 en subterráneo.
 Superficie de terrazas: 22% de la superficie útil del piso, como lo indicó el estudio de
mercado.
 Superficie común por piso: 15% de superficie útil del piso.
 Superficie común primer piso: 50% de superficie útil del piso 2.
 Las superficies de escaleras y ascensores corresponde a una caja escala y dos
ascensores.

65
6.5.2 Alternativa de oficinas

En el caso de un edificios de oficinas, los espacios comunes si cuentan para el coeficiente de


constructibilidad. Para homogenizar las condiciones de ambos desarrollos, se asumió un 15%
de la superficie útil por piso como espacio común, al igual que en el caso habitacional. El
saldo de constructibilidad se destinó a oficinas (ver Tabla 14 y Tabla 15).

Tabla 15: Tipologías y superficies de oficinas propuestas.


Tabla 14: Constructibilidad de oficinas Superficie
Cantidad Nº de Total
máxima Tipo Tipología Interior
por piso pisos útil [m²]
[m²]
Superficie Terreno 2.509 m²
1 1P1B 25 7 13 2.275
Coeficiente de
Constructibilidad 3,2 2 2P1B 35 4 13 1.820
Constructibilidad máxima 8.029 m² 3 2P1B 62 3 13 2.426
2P1B
4 61 5 1 304
Piso 1
Total 187 6.824

Para determinar la cantidad de estacionamientos requeridos se consulta el PRMS, que en su


artículo 7.1.2.9 establece que se debe disponer de un estacionamiento cada 30 m² de
superficie útil de oficina. No se requieren estacionamientos de visitas.

6.824 ∗ 0,9
Estacionamientos oficinas = = 205
30

Dado que la cuota de estacionamientos es mayor a 150, será necesario un EISTU. A pesar de
que podría reducirse la cantidad de estacionamientos – según el punto 6.3.2 – hasta que no
sea necesario el estudio, comercialmente no es conveniente pues se requiere a lo menos un
estacionamiento por oficina.

Con la cantidad de estacionamientos establecida, se puede definir un cuadro de superficies


(ver Tabla 16).

66
Tabla 16: Cuadro de superficies edificio de oficinas
Superficie
Espacios Superficie
útil Subterráne Escaleras Ascensores Total
Nivel Comunes Cubiertas
Oficinas o [m²] [m²] [m²] [m²]
[m²] [m²]
[m²]
-3 1.102 1.102
-2 2.165 2.165
-1 2.165 2.165
1 304 251 20 14 16 605
2 502 73 14 16 605
3 502 73 14 16 605
4 502 73 14 16 605
5 502 73 14 16 605
6 502 73 14 16 605
7 502 73 14 16 605
8 502 73 14 16 605
9 502 73 14 16 605
10 502 73 14 16 605
11 502 73 14 16 605
12 502 73 14 16 605
13 502 73 14 16 605
14 502 73 14 16 605
Total 6.824 5.432 1.204 324 196 224 13.901

El único supuesto distinto con respecto al cuadro de superficies de viviendas es que se


consideraron cuatro ascensores en vez de dos.

67
7 ESTUDIO ECONÓMICO

El objetivo de este estudio es ordenar y sistematizar la información de carácter económico


que proporcionan las etapas anteriores, para luego elaborar los cuadros analíticos que sirven
de base para la evaluación económica (Urbina, 2010).

El costo más relevante de un proyecto inmobiliario corresponde al costo de construcción,


siendo casi en la totalidad de los casos mayor al costo del terreno. A diferencia de este último
que es conocido y fijo, el costo de construcción puede variar en el tiempo. Más aún, la
construcción depende de varios actores que interactúan, por lo que descoordinaciones entre
ellos pueden repercutir en aumentos de plazos, modificaciones de proyecto, etc. que inciden
finalmente en el costo final de la obra y tiempo de recuperación del dinero.

Para estimar este costo, tanto en el caso de viviendas como de oficinas, se realizó un
presupuesto estimativo de construcción por índices. La metodología consiste en:

1. Contar con los costos de construcción finales detallados por partida de una obra
referencial.
2. Obtener la siguiente información de la obra de referencia: superficie de terreno,
frente del terreno, superficie de excavación, perímetro de excavación, niveles de
subterráneo, número de pisos, superficie total, superficie con terminación,
superficie de terrazas, superficie de fachada del edificio, superficie de planta tipo,
duración de la obra, meses de grúa, cantidad de dormitorios, baños, logias y
cocinas, número de puertas y cantidad de ascensores.
3. Con esta información, cada partida del presupuesto puede reducirse a precios
unitarios. Por ejemplo, dado un total de superficie de losa (m²) y un costo total de
hormigón (UF), se determina un precio unitario de hormigón UF/m².
4. Contar con un cuadro de superficies y obtener la misma información del punto 2
para la nueva obra.
5. Utilizar la información del punto 4 y los precios unitarios del punto 3 para generar
un presupuesto de construcción estimativo para la nueva obra.

68
La validez de esta metodología ha sido comprobada a través de los años por los
desarrolladores inmobiliarios, obteniendo diferencias no mayores a un 3% cuando los
supuestos de la obra de referencia son correctos.

Edificio de Viviendas

Aplicando la metodología anterior, se obtiene el siguiente presupuesto de construcción, cuyo


detalle se encuentra en el Anexo 12.5.

Tabla 17: Costo directo edificio Tabla 18: Costo de construcción edificio
habitacional habitacional con IVA
Total % del Costo Directo UF 241.287
[UF] total Utilidad Constructora 7,5% UF 18.096
Obras Previas 9.644 4,0% Imprevisto 2% UF 4.826
Obra Gruesa 39.271 16,3% Total Costo de construcción
UF 264.209
Terminaciones 59.537 24,7% neto
Especialidades 34.612 14,3% IVA 11,11%20 UF 29.357
Obras Exteriores 1.400 0,6% Total Costo de construcción UF 293.565
Gastos Generales 30.340 12,6%
Mano de Obra 63.870 26,5%
Empalmes 2.611 1,1%
Total Costo
241.287 100,0%
Directo

Es común en la industria desglosar el costo de construcción en costos unitarios por tipo de


superficie: superficie sobre y bajo nivel natural de terreno (NNT). Luego el costo de
construcción neto se desglosa de la siguiente manera.

Tabla 19: Costos de construcción unitarios edificio de viviendas.


Superficie Costo Unitario Neto Costo Total
Costo sobre NNT 10.829 m² 19,00 UF/m² UF 205.745
Costo bajo NNT21 6.496 m² 9,00 UF/m² UF 58.464
Total UF 264.209

20IVA reducido debido al Crédito Especial para Empresas Constructoras. Art. 21 D.L. N° 910 de 1975
21 Este costo se suele mantener constante debido a la poca variabilidad del costo de subterráneos.
Al momento de sensibilizar el costo de construcción solo se variara el costo sobre NNT.

69
7.1.1 Opción de venta de departamentos

El costo total del proyecto habitacional se resume en la Tabla 20, cuyo detalle se encuentra
en el Anexo 12.6.

Tabla 20: Costos totales proyecto habitacional - Venta de departamentos


Costo [UF] % del total
Terreno 214.871 37%
Construcción 264.209 45%
Postventa y AFR 4.600 1%
Honorarios 13.131 2%
Gastos Generales 4.339 1%
Permisos Municipales 12.586 2%
Ventas 19.666 3%
Gestión Inmobiliaria 23.143 4%
IVA 29.357 5%
Costo Total 585.901 100%

En términos de ventas, se utilizaron los siguientes valores:

Tabla 21: Valores de venta de departamentos


Cantidad Valor Neto IVA Precio Final
Departamentos 7.798 m² 75,5 UF/M² 14,1% 86,1 UF/M²
Estacionamientos deptos. 105 329,0 UF/uni 3,3% 340,0 UF/uni
Bodegas 70 87,7 UF/uni 2,6% 90,0 UF/uni
Estacionamientos Parking 106 300,0 UF/uni 3,3% 310,0 UF/uni

A continuación se presenta el resumen de los ingresos del proyecto.

Tabla 22: Ingreso de venta de departamentos


Ingresos [UF] % del total
Departamentos 588.730 82,8%
Estacionamientos deptos. 34.545 4,9%
Bodegas 6.142 0,9%
Estacionamientos Parking 31.800 4,5%
IVA22 50.200 7,1%
Total 711.417 100,0%

22
Correspondiente al 19% del costo de construcción neto según circular n°42 del 5 de Junio de 2015 y Circular
n°70 del 23 de Julio de 2015.

70
Estimados los costos e ingresos del proyecto, se debe definir cómo se va a financiar. La
estrategia de los desarrolladores es financiar parte del terreno y otros costos, tales como
honorarios o permisos municipales, por medio de los ingresos durante la venta en verde y
capital propio, pidiendo una línea de crédito al banco, para financiar la construcción y la parte
restante del terreno. Dependiendo de la garantía, es posible obtener un financiamiento de
hasta un 70% de los gastos.

En esta etapa, el proyecto es evaluado por primera vez por un externo, es decir, un banco. El
proceso de obtención de financiamiento bancario es el siguiente:

• Se presenta información general del terreno: ubicación, caracteristicas, accesos,


etc.
Presentación • Se incluye un estudio de mercado de la zona, con precios y velocidades de venta.
del terreno al • Se presenta una evaluación del proyecto y un analisis de sensibilidad.
banco

• Esta presentación es realizada por el ejecutivo al cual se le presentó el terreno.


Presentación a
• Si la Gerencia de Riesgo aprueba el financiamiento del terreno, este es evaluado
la Gerencia de por el Comité de Riesgo.
Riesgo

• Evalúa el terreno presentado por la Gerencia.


Evaluación
• En caso de ser positiva la resolucion, se establecen condiciones tales como la tasa
Comité de de interés del financiamiento, el monto a financiar y el plazo del crédito.
Riesgo

Los montos que requiera la inmobiliaria dependerán del mes en que se encuentre dentro del
periodo de construcción. A medida que la empresa constructora facture a la inmobiliaria los
estados de pago, esta última solicita el dinero al banco en forma proporcional al porcentaje
de avance, de tal manera de no acumular intereses por dinero que estará inmovilizado.

Para el análisis de costos se consideró una tasa de financiamiento de UF + 4,5% anual.


Aunque las tasas de interés de los últimos créditos solicitados por los desarrolladores
inmobiliarios son actualmente menores, se optó por una tasa de interés más conservadora.
71
Los pagos de deuda de la empresa al banco comienzan una vez que se inicia el periodo de
escrituración, que es aproximadamente tres meses después del fin de la construcción e
inmediatamente después de la recepción municipal. Este último hito, contempla
habitualmente demoras, debido primero, a la dificultad que tienen las constructoras para
obtener los certificados requeridos, ya que son en su mayoría extendidos por organismos
públicos, y segundo, a las solicitudes que realizan las municipalidades en el último minuto y
son imposibles de prever. Estos factores pueden atrasar la entrega de los proyectos
significativamente, postergando la recuperación de capital, disminuyendo la utilidad del
proyecto y generando incomodidades en los clientes. A medida que ingresa dinero por la
venta de departamentos, se paga la línea de construcción hasta que esta deuda se extingue.

Un resumen del total de los costos con financiamiento bancario se presenta en la Tabla 23.

Tabla 23: Costos proyecto habitacional – Venta de departamentos con financiamiento


bancario
Costo [UF] % del total
Terreno 214.871 35%
Construcción 264.209 43%
Postventa y AFR 4.600 1%
Honorarios 13.131 2%
Gastos Generales 4.339 1%
Permisos Municipales 12.586 2%
Ventas 19.396 3%
Gestión Inmobiliaria 22.669 4%
Gastos Financieros 29.695 5%
IVA 29.357 5%
Costo Total 614.852 100%

El detalle se presenta en el Anexo 12.7.

7.1.2 Opción de renta de departamentos

El costo total de construcción es distinto al presentado anteriormente pues no se incluyen


gastos por concepto de ventas, marketing y menores gastos en el ítem “Gastos Generales”,

72
debido a que no hay una puesta en marcha asociada a la etapa de construcción. El detalle se
encuentra en el Anexo 12.8.

Tabla 24: Costo de construcción de edificio de vivienda para renta


Costo [UF] % del total
Terreno 214.871 38%
Construcción 264.209 47%
Postventa y AFR 4.600 1%
Honorarios 13.131 2%
Gastos Generales 2.232 0%
Permisos Municipales 12.586 2%
Ventas 0 0%
Gestión Inmobiliaria 22.669 4%
IVA 29.357 5%
Costo Total 563.654 100%

A estos gastos, se deben agregar los gastos de operación del proyecto que se detallan en la
Tabla 25.

Tabla 25: Costos de operación renta de departamentos pura sin vacancia


Costo
Cantidad Costo Unitario
Anual
Contribuciones 4 422 UF/trimestre UF 1.686
Corretaje 1 UF 769 UF 769
Seguro de incendio 1 UF 1.353 UF 1.353
Gastos Generales 1 UF 502 UF 502
Administración 1 UF 1.550 UF 1.550
Publicidad 1 UF 143 UF 143
Mantención 1 UF 620 UF 620
Total Anual UF 6.622

Los costos anteriores, consideran los siguientes supuestos


1. Comisión de corretaje igual a media renta cada dos años. Esto equivale a un cuarto
de renta cada un año.
2. Seguro de incendio equivalente a un 0,24% del costo total del edificio.
3. Gastos generales incluyen contratos, contabilidad de la sociedad, etc.
4. Administración equivalente a un 5% de la renta anual.
5. Publicidad constante en el portal inmobiliario.

73
6. Fondo de reserva (Mantención) equivalente a un 2% de la renta.
7. Dado que no hay vacancia, no se consideraron gastos comunes.

En relación a los ingresos, se utilizaron los valores de arriendo mensuales obtenidos del
estudio de mercado, asumiendo una tasa de vacancia igual a 0% (escenario ideal). En la etapa
de la evaluación económica se sensibilizará esta variable.

En la siguiente tabla, se presentan los ingresos anuales del proyecto.

Tabla 26: Ingresos por renta de edificio de viviendas


Ingreso
Cantidad Canon mensual
mensual
Departamentos 7.798 m² 0,27 UF/m² UF 2.105
Estacionamientos 211 UF 2,0 UF 422
Bodegas 70 UF 0,8 UF 56
Total mensual UF 2.583
Total anual UF 31.001

El último parámetro a determinar corresponde al valor residual. Para su cálculo, se utilizarán


dos métodos y se promediara el resultado de cada uno.

El primer método a utilizar es el Índice Real de Precios de Vivienda23 (IRPV).

23
El IRPV es un set de índices de precios para viviendas nuevas en el Gran Santiago, elaborados en base a la
metodología de precios hedónicos la cual es ampliamente utilizada para estos fines en los países desarrollados.
Son índices “reales” por cuanto se estiman a partir de precios de venta de viviendas en Unidades de Fomento.

74
Figura 36: Índice real de precios de vivienda. Fuente: CChC.

El IRPV indica que los precios de los departamentos han aumentado en un 60,5% desde 2004
(CChC, 2015), es decir, un incremento real anual de un 4,4%. Por lo tanto, suponiendo el
mismo aumento de precio, el valor residual al cabo de 15 años corresponde a:

𝑉𝑟1 = 𝑉0 ∗ 1,04414 ∗ (1 − 𝑣)

Donde,
v corresponde a gastos asociados a la venta, expresados como un porcentaje del
precio de venta, equivalente a un 2,5%.
𝑉0 corresponde al precio total de venta neto presentado en la Tabla 22, es decir, UF
661.217.
Luego, 𝑉𝑟1 = 𝑈𝐹 1.178.027 + 𝐼𝑉𝐴

El segundo método corresponde al ratio Price-Earnings (P/E). Utilizando los precios de venta
y de renta de departamentos que entregó el estudio de mercado, es posible determinar que el
ratio P/E para los departamentos en análisis.

75
Tabla 27: Cálculo de ratios P/E de viviendas
Superficie útil Arriendo Precio Venta25
Ratio P/E
[m²] Anual24 [UF] [UF]
80 321 7.843 4,1%
90 357 8.762 4,1%
120 465 11.519 4,0%

Por lo tanto, suponiendo un ratio P/E de un 4% (ver Tabla 27), considerando una renta de UF
31.001 según la Tabla 26, se obtiene un valor residual igual a

31.001
𝑉𝑟2 = ∗ (1 − 𝑣) = 𝑈𝐹 755.642 + 𝐼𝑉𝐴
4%
Luego,

𝑉𝑟1 + 𝑉𝑟2
𝑉𝑟 = = 𝑈𝐹 966.834 + 𝐼𝑉𝐴
2

Para el caso de renta de departamentos se escogió un financiamiento bancario distinto al caso


de venta. En vez de solicitar una línea de crédito y pagar intereses y capital a medida que los
flujos lo permitan, se utiliza la modalidad de leaseback.

El leaseback es una herramienta que permite hacer líquido un inmueble de una empresa,
mediante la venta del mismo al banco. A través de esta operación se obtienen recursos
“frescos”, a cambio de un contrato de arriendo financiero con opción de compra de esa misma
propiedad. Entre sus variadas ventajas, se puede mencionar que el pago mensual de una
operación de leaseback es un gasto tributario y, como tal, permite rebajar base tributable de
la empresa (Economía y Negocios, 2015). Según la experiencia de la inmobiliaria en sus
últimos proyectos de renta, la tasa de interés para operaciones de este tipo es de un UF 5,15%.

Para el cálculo del máximo monto a financiar a través del leaseback, se busca un monto tal
que el ratio 𝐼𝑛𝑔𝑟𝑒𝑠𝑜𝑠⁄𝐶𝑢𝑜𝑡𝑎 𝐿𝑒𝑎𝑠𝑖𝑛𝑔 sea mayor a 1,426. Dado los ingresos presentados en

24
Incluye estacionamiento y bodega.
25
Incluye estacionamiento y bodega.
26
Este ratio tiene su origen en las exigencias de los financistas del leasing en las operaciones pasadas de la
inmobiliaria.

76
la Tabla 26 y el periodo de evaluación de 15 años, se determina un monto de financiamiento
máximo de UF 227.50027 + IVA.

Luego, los costos de operación del edificio de renta de vivienda con financiamiento a través
de leaseback quedan de la siguiente forma (ver Tabla 28).

Tabla 28: Costos de operación renta de departamentos con financiamiento a través de


leaseback sin vacancia
Costo
Cantidad Costo Unitario
Anual
Contribuciones 4 422 UF/trimestre UF 1.686
Cuota Leasing 1 UF 22.141 UF 22.141
Corretaje 1 UF 769 UF 769
Seguro de incendio 1 UF 1.353 UF 1.353
Gastos Generales 1 UF 502 UF 502
Administración 1 UF 1.550 UF 1.550
Publicidad 1 UF 143 UF 143
Mantención 1 UF 620 UF 620
Total Anual UF 28.763

Edificio de Oficinas

Utilizando la misma metodología explicada anteriormente, se estimó un presupuesto de


construcción para un edificio de oficinas (ver Tabla 29 y Tabla 30), cuyo se detalle se
encuentra en el Anexo 12.9.

27 Este monto será escalado proporcionalmente cuando se incorporen vacancias.

77
Tabla 29: Costo directo edificio de oficinas Tabla 30: Costo de construcción edificio de
oficinas con IVA
Total [UF] % del total
Obras Previas 7.624 3,7% Costo Directo UF 207.069
Obra Gruesa 31.097 15,0% Utilidad Constructora 7,5% UF 15.530
Terminaciones 56.841 27,5% Imprevisto 2% UF 4.141
Especialidades 50.675 24,5% Total Costo de construcción
UF 226.740
Obras Exteriores 1.238 0,6% neto
Gastos Generales 22.485 10,9% IVA 19% UF 43.081
Mano de Obra 35.293 17,0% Total Costo de construcción UF 269.821
Empalmes 1.816 0,9%
Total Costo Directo 207.069 100,0%

De igual forma que en el caso de viviendas, el costo de construcción neto se puede desglosar
de la siguiente manera.

Tabla 31: Costos de construcción unitarios edificio de oficinas


Superficie Costo Unitario Neto Costo Total
Costo sobre NNT 8.469 m² 21,00 UF/m² UF 177.852
Costo bajo NNT 5.432 m² 9,00 UF/m² UF 48.888
Total UF 226.740

7.2.1 Opción de venta de oficinas

El costo total del proyecto de oficinas se resume en la Tabla 32, cuyo detalle se encuentra en
el Anexo 12.10.

Tabla 32: Costos totales proyecto oficinas – Venta de oficinas


Costo [UF] % del total
Terreno 214.871 38%
Construcción 272.281 48%
Postventa y AFR 4.935 1%
Honorarios 11.631 2%
Gastos Generales 5.260 1%
Permisos Municipales 12.407 2%
Ventas 22.015 4%
Gestión Inmobiliaria 23.189 4%
Costo Total 566.588 100%

En términos de ventas se utilizaron los siguientes valores.

78
Tabla 33: Precios de venta opción de venta de oficinas
Cantidad Valor Neto IVA Precio Final
Oficinas 6.824 m² 80,3 UF/M² 13,7% 91,2 UF/M²
Estacionamientos Oficina 205 533,0 UF/uni 9,0% 580,7 UF/uni
Bodegas 40 140,0 UF/uni 8,3% 151,6 UF/uni

Estos precios de venta determinan los siguientes ingresos del proyecto.

Tabla 34: Total ingresos opción de venta de oficinas


Ingresos [UF] % del total
Oficinas 547.665 77,6%
Estacionamientos Oficina 109.265 15,5%
Bodegas 5.600 0,8%
IVA 43.081 6,1%
Total 705.610 100,0%

El IVA que aparece en los ingresos, corresponde al IVA soportado en la etapa de


construcción.

Al igual que en el caso habitacional, después de estimar los costos de construcción se debe
definir cómo se va a financiar el proyecto. El financiamiento de esta opción es idéntico al de
la venta de departamentos, es decir, financiar parte del terreno y otros costos tales como
honorarios o permisos municipales por medio de capital propio y venta en verde, y pedir una
línea de crédito al banco para financiar la construcción y el terreno restante.

Un resumen del total de los costos con financiamiento bancario se presenta en la Tabla 35.

79
Tabla 35: Costos totales proyecto de oficinas – venta de oficinas con financiamiento
bancario
Costo [UF] % del total
Terreno 214.871 36%
Construcción 272.281 46%
Postventa y AFR 4.935 1%
Honorarios 11.631 2%
Gastos Generales 5.260 1%
Permisos Municipales 12.407 2%
Ventas 22.015 4%
Gestión Inmobiliaria 23.189 4%
Gasto Financiero 26.301 4%
Costo Total 592.889 100%

El detalle se encuentra en el Anexo 12.11.

7.2.2 Opción de renta de oficinas

Al igual que en el caso anterior, el costo total de construcción es distinto al presentado


anteriormente pues no se incluyen gastos por concepto de ventas, marketing y se dan
pequeños ahorros en el ítem “Gastos Generales” debido a que no hay una puesta en marcha
asociada a la etapa de construcción (ver Tabla 36).

Tabla 36: Costo de construcción edificio de oficinas para renta


Costo [UF] % del total
Terreno 214.871 40%
Construcción 272.281 50%
Postventa y AFR 4.935 1%
Honorarios 11.631 2%
Gastos Generales 2.260 0%
Permisos Municipales 12.407 2%
Ventas 0 0%
Gestión Inmobiliaria 23.189 4%
Costo Total 541.573 100%

A estos gastos, se deben agregar los gastos de operación del proyecto que se detallan a
continuación (ver Tabla 37).

80
Tabla 37: Costos de operación renta de oficinas pura sin vacancia
Cantidad Costo Unitario Costo Anual
Contribuciones 4 1.064 UF/trimestre UF 4.256
Corretaje 1 UF 1.089 UF 1.089
Seguro de incendio 1 UF 1.316 UF 1.316
Gastos Generales 1 UF 502 UF 502
Administración 1 UF 2.614 UF 2.614
Publicidad 1 UF 411 UF 411
Mantención 1 UF 1.045 UF 1.045
Total UF 11.233

Los costos anteriores consideran los siguientes supuestos

1. Comisión de corretaje igual a media renta cada dos años. Esto equivale a un cuarto
de renta cada un año.
2. Seguro de incendio equivalente a un 0,24% del costo total del edificio.
3. Gastos generales incluyen contratos, contabilidad de la sociedad, etc.
4. Administración equivalente a un 5% de la renta anual.
5. Publicidad permanente en el portal inmobiliario.
6. Fondo de reserva (mantención) equivalente a un 2% de la renta.
7. Dado que no hay vacancia, no se consideraron gastos comunes.

En relación a los ingresos (ver Tabla 38), se utilizaron los valores de arriendo mensuales
obtenidos del estudio de mercado, asumiendo una tasa de vacancia igual a 0% (escenario
ideal). En la etapa de la evaluación económica se sensibilizará esta variable.

Tabla 38: Ingresos de renta de oficinas sin vacancia


Ingreso
Cantidad Canon mensual
mensual
Oficinas 6.824 m² 0,57 UF/m² UF 3.890
Estacionamientos 205 UF 2,0 UF 410
Bodegas 70 UF 0,8 UF 56
Total mensual UF 4.356
Total anual UF 52.271

81
Para determinar el valor residual, dado que el comportamiento de los precios de arriendo de
oficinas no tienen una tendencia clara, más aun teniendo en cuenta las mayores tasas de
vacancias que se proyectan, se optó por ocupar como valor residual, el valor de venta actual
de las oficinas, estacionamientos, local y bodegas, equivalente a,

Valor Residual Oficinas = UF 662.530 + IVA

En términos de financiamiento bancario, al igual que en el caso de arriendo de departamentos,


se decidió financiar el proyecto a través de un leaseback.

De la misma forma que en el caso de viviendas, para el cálculo del máximo monto a financiar
a través del leaseback, se busca un monto tal que el ratio 𝐼𝑛𝑔𝑟𝑒𝑠𝑜𝑠 𝑝𝑜𝑟 𝑅𝑒𝑛𝑡𝑎/
𝐶𝑢𝑜𝑡𝑎 𝑙𝑒𝑎𝑠𝑖𝑛𝑔 sea mayor a 1,4. Dado los ingresos presentados en la Tabla 37 y el periodo
de evaluación de 15 años, se determina un monto de financiamiento máximo de UF 384.00028
+ IVA.

Luego, los costos de operación del edificio de arriendo de vivienda con financiamiento a
través de leaseback quedan de la siguiente forma:

Tabla 39: Costos de operación renta de oficinas con financiamiento a través de leaseback
sin vacancia
Cantidad Costo Unitario Costo Anual
Contribuciones 4 1.064 UF/trimestre UF 4.256
Leasing 1 UF 37.371 UF 37.371
Corretaje 1 UF 1.089 UF 1.089
Seguro de incendio 1 UF 1.316 UF 1.316
Gastos Generales 1 UF 502 UF 502
Administración 1 UF 2.614 UF 2.614
Publicidad 1 UF 411 UF 411
Mantención 1 UF 1.045 UF 1.045
Total UF 48.605

Después de cuantificados todos los costos e ingresos de cada opción se procede a la etapa de
evaluación económica.

28
Este monto será escalado proporcionalmente cuando se incorporen vacancias.

82
8 EVALUACIÓN ECONOMICA

En esta etapa, se comprobará la rentabilidad económica de cada caso a través de indicadores


tales como la TIR y el VAN.

Para el cálculo de la tasa de descuento a utilizar, se consultó directamente a los


desarrolladores inmobiliarios cuál es la tasa que comúnmente utilizan para descontar sus
flujos. Dada la situación económica actual y la incertidumbre respecto a los años futuros, es
que los desarrolladores están utilizando una tasa de descuento de un 18% para la evaluación
de nuevos proyectos inmobiliarios, es decir, proyectos de venta de departamentos u oficinas.
Para el caso de proyecto de renta inmobiliaria, la empresa está utilizando una tasa de 13,5%.

Edificio Habitacional

8.1.1 Opción de venta de departamentos

En la Tabla 40 se presentan la TIR y VAN para distintos escenarios de velocidades de venta:


22, 26 y 30 meses, con y sin financiamiento bancario para determinar si es conveniente buscar
financiamiento distinto de la inmobiliaria.

Tabla 40: Indicadores financieros – opción de venta de departamentos


Velocidad de Venta TIR VAN (UF)
Sin financiamiento Bancario 22 meses 11,6% -48.652
Con financiamiento Bancario 22 meses 20,1% 7.256
Sin financiamiento Bancario 26 meses 11,3% -51.617
Con financiamiento Bancario 26 meses 19,4% 4.841
Sin financiamiento Bancario 30 meses 10,9% -56.246
Con financiamiento Bancario 30 meses 18,1% 352

Es claro que cualquiera sea la velocidad de venta, es conveniente financiar el proyecto con
deuda, dado que las TIR sin financiamiento bancario son mayores a la tasa de interés de los
créditos otorgados por la banca (UF +4,5%). Esta conclusión era inmediata debido al efecto
del apalancamiento positivo y la tabla anterior no hace más que cuantificar el beneficio.
Todos los escenarios con financiamiento bancario presentan un VAN positivo.

83
Los flujos de cada escenario se presentan en el anexo 12.13.

En términos de análisis de los resultados, se observa que la velocidad de venta no es un factor


que incida considerablemente en la TIR, disminuyendo hasta en 0,4% por cada 4 meses de
aumento en el plazo de venta en los casos sin financiamiento bancario. Por otro lado, en los
casos con financiamiento bancario, esta diferencia alcanza hasta un 1,3%, cuando el plazo se
alarga desde 26 a 30 meses.

Como se mencionó al inicio del trabajo, las otras dos variables de interés que inciden en el
resultado final son el precio de venta y el costo de construcción. Por esta razón se realiza un
análisis de sensibilidad de estas variables. Por un lado, el precio mínimo de venta será de 74
UF/m² y el máximo de 95 UF/m², que corresponden a los precios mínimo y máximos del
estudio de mercado de viviendas, descontando los valores extremos en cada caso, y por otro
lado, el costo de construcción neto sobre nivel natural de terreno variará entre 18 UF/m² y 20
UF/m².

El indicador económico a utilizar para medir el impacto de ambas variables es la TIR, porque
es el indicador más utilizado por las empresas inmobiliarias al momento de decidir si invertir
o no (López, 2014).

El análisis de sensibilidad se realizó considerando un plazo de 26 meses de venta. Los


resultados se presentan en la Tabla 41.

Tabla 41: Análisis de sensibilidad precio de venta y costo de construcción – Edificio


habitacional 26 meses de venta con financiamiento bancario
Precio de Venta [UF/m²]
74,0 77,0 80,0 86,1 89,0 92,0 95,0
18,0 7,0% 11,0% 14,6% 21,4% 24,4% 27,3% 30,0%
Costo de 18,5 5,8% 9,8% 13,5% 20,4% 23,4% 26,3% 29,1%
construcción 19,4%
19,0 4,6% 8,6% 12,4% 22,4% 25,4% 28,2%
neto sobre (*)
nnt [UF/m²] 19,5 3,3% 7,5% 11,2% 18,3% 21,4% 24,4% 27,3%
20,0 2,0% 6,3% 10,1% 17,3% 20,4% 23,5% 26,4%
(*) Valor presentando en la Tabla 40.

84
Se observa que la TIR incrementa o disminuye en 3,6% en promedio, al aumentar o disminuir
el precio de venta en 3 UF/m², respectivamente, y en sentido contrario, esta disminuye o
incrementa en 1,0% en promedio al aumentar o disminuir el costo de construcción en 0,5
UF/m², respectivamente.

Por último, se determina que el periodo de recuperación, suponiendo un precio de mercado


de 86,1 UF/m², un costo de construcción neto sobre el nivel natural del terreno de 19 UF/m²,
y un periodo de ventas de 26 meses, corresponde a 35 meses, restando 5 meses adicionales
para la obtención de la utilidad.

8.1.2 Opción de renta de departamentos

En la Tabla 42 se presenta el TIR para distintos escenarios de vacancia 29: 0, 5 y 10%, para
determinar si es conveniente buscar financiamiento externo.

Tabla 42: Indicadores Financieros – Opción de renta de departamentos


Vacancia TIR VAN (UF)
Sin financiamiento bancario 0% 6,6% - 275.674
Con financiamiento bancario 0% 6,9% - 201.821
Sin financiamiento bancario 5% 6,3% - 284.287
Con financiamiento bancario 5% 6,6% - 214.960
Sin financiamiento bancario 10% 6,1% - 292.957
Con financiamiento bancario 10% 6,3% - 227.250

En este caso, la TIR sin financiamiento es mayor a la tasa de interés de los créditos asociados
a operaciones de este tipo (UF +5,15%) en todos los escenarios, razón por la cual la TIR
aumenta al utilizar financiamiento bancario. Dado que ninguna TIR sobrepasa la tasa de
descuento de 13,5%, todos los VAN resultan negativos.

Los flujos de cada escenario se presentan en el anexo 12.14.

29
Para los casos con vacancia distinta a cero, se consideró por concepto de gastos comunes del edificio, $ 1.500
por cada metro cuadrado de superficie útil vacante.

85
En términos de análisis, se observa que la TIR varía en un 0,3% aproximadamente por cada
variación de 5% en la vacancia. Al igual que en el caso anterior, es de interés analizar que
ocurre con la TIR cuando varían los costos de construcción y valores de arriendo, los cuales
como se señaló en el estudio de mercado, aunque actualmente tiendan a la baja, se proyecta
en un mediano plazo que cambien de rumbo debido al menor acceso al crédito de parte de
𝑈𝐹
los consumidores. El precio de arriendo mínimo es de 0,23 y el máximo de
𝑚2 ∗𝑚𝑒𝑠
𝑈𝐹
0,30 según el estudio de mercado. Se varía el costo de construcción neto sobre nivel
𝑚2 ∗𝑚𝑒𝑠

natural de terreno de la misma manera que en el caso de venta, con un mínimo de 18 UF/m²
y un máximo de 20 UF/m².

Tabla 43: Análisis de sensibilidad precio de arriendo y costo de construcción – Edificio


habitacional con financiamiento bancario y vacancia de un 5%
Precio de Arriendo mensual UF/(m²*mes)
0,23 0,24 0,25 0,26 0,27 0,28 0,29 0,3
18 6,3% 6,5% 6,6% 6,7% 6,8% 7,0% 7,1% 7,2%
Costo de 18,5 6,2% 6,4% 6,5% 6,6% 6,7% 6,9% 7,0% 7,1%
Construcción 6,6%
19,0 6,1% 6,3% 6,4% 6,5% 6,7% 6,9% 7,0%
neto sobre nnt (*)
[UF/m²] 19,5 6,0% 6,2% 6,3% 6,4% 6,5% 6,6% 6,8% 6,9%
20 5,9% 6,1% 6,2% 6,3% 6,4% 6,5% 6,7% 6,8%
(*) Valor presentado en la Tabla 42.

Se observa en la Tabla 43 que la TIR varía en un 0,1% al aumentar o disminuir el precio de


arriendo en 0,01 UF/m² respectivamente, y en sentido contrario, esta varía en 0,1% al
aumentar o disminuir el costo de construcción en 0,5 UF/m² respectivamente.

Por último, se determina que el periodo de recuperación para todos los casos, corresponde al
periodo de evaluación de 15 años más 32 meses de desarrollo del proyecto, es decir 212
meses, momento en el cual se venden los departamentos.

86
Edificio de Oficinas

8.2.1 Opción de venta de oficinas

En la Tabla 44 se presentan el TIR y VAN para distintos escenarios de velocidades de venta:


22, 26 y 30 meses, con y sin financiamiento bancario, para determinar si es conveniente
buscar financiamiento

Tabla 44: Indicadores financieros – Opción de venta de oficinas


Velocidad de Venta TIR VAN (UF)
Sin financiamiento Bancario 32 meses 12,1% -52.701
Con financiamiento Bancario 32 meses 19,9% 5.749
Sin financiamiento Bancario 36 meses 11,3% -60.810
Con financiamiento Bancario 36 meses 18,0% 0
Sin financiamiento Bancario 40 meses 10,9% -65.798
Con financiamiento Bancario 40 meses 16,9% -6.464

En este caso, cualquiera sea la velocidad de venta, es conveniente financiar el proyecto con
deuda por las razones expuestas anteriormente. Se observa que hay sólo un escenario en el
cual el VAN es menor a 0.

Los flujos de cada escenario se presentan en el anexo 12.15.

Al igual que en el caso de venta de departamentos, se observa que la velocidad de venta no


es un factor que incida considerablemente en la TIR en los casos sin financiamiento bancario,
disminuyendo hasta en 0,7% por cada 4 meses de aumento en los meses de venta. En los
escenarios con financiamiento bancario, esta diferencia alcanza hasta un 1,9%.

A continuación se procede a realizar el análisis de sensibilidad. Por un lado, el precio mínimo


de venta será de 86 UF/m² y el máximo de 96 UF/m², que corresponden a los precios mínimo
y máximos del estudio de mercado de viviendas, y por otro lado, el costo de construcción
neto sobre nivel natural de terreno variará entre 20 UF/m² y 22 UF/m².

87
Tabla 45: Análisis de sensibilidad precio de venta y costo de construcción – Edificio de
oficinas 36 meses de venta con financiamiento bancario
Precio de venta [UF/m²]
86,0 88,0 90,0 91,2 94,0 96,0
20,0 15,4% 17,0% 18,5% 19,4% 21,5% 22,9%
Costo de
20,5 14,7% 16,2% 17,8% 18,7% 20,8% 22,2%
construcción
21,0 13,9% 15,5% 17,1% 18,0% (*) 20,1% 21,5%
neto sobre
21,5 13,2% 14,8% 16,4% 17,3% 19,4% 20,9%
nnt [UF/m²]
22,0 12,4% 14,0% 15,7% 16,6% 18,7% 20,2%
(*) Valor presentando en la Tabla 44.

Se observa en la Tabla 45 que la TIR varía en un 1,6% al aumentar o disminuir el precio de


arriendo en 2 UF/m² respectivamente, y en sentido contrario, esta varía en 0,7% al aumentar
o disminuir el costo de construcción en 0,5 UF/m² respectivamente.

Por último, se determina que el periodo de recuperación, suponiendo un precio de mercado


de 91,2 UF/m², un costo de construcción neto sobre el nivel natural del terreno de 21 UF/m²,
y una velocidad de venta de 36 meses, corresponde a 44 meses, restando 6 meses para la
obtención de la utilidad.

8.2.2 Opción de renta de oficinas

En la Tabla 46 se presenta el TIR para distintos escenarios de vacancia 30: 0, 5 y 10%, para
determinar si es conveniente buscar financiamiento externo.

Tabla 46: Edificio de oficinas para renta – TIR sin y con financiamiento bancario
Vacancia TIR VAN (UF)
Sin financiamiento bancario 0% 7,9% - 193.087
Con financiamiento bancario 0% 10,1% - 62.783
Sin financiamiento bancario 5% 7,5% - 206.839
Con financiamiento bancario 5% 9,2% - 83.413
Sin financiamiento bancario 10% 7,1% - 220.659
Con financiamiento bancario 10% 8,3% - 103.750

30
Para los casos con vacancia distinta a cero, se consideró por concepto de gastos comunes del edificio, $ 2.400
por cada metro cuadrado de superficie útil vacante.

88
En este caso, en todos los escenarios, la TIR sin financiamiento es mayor a la tasa de interés
de los créditos asociados a operaciones de este tipo (UF +5,15%), razón por la cual la TIR
aumenta al utilizar financiamiento bancario. Dado que ninguna TIR sobrepasa la tasa de
descuento de 13,5%, todos los VAN resultan negativos.

Los flujos de cada escenario se presentan en el anexo 12.16.

En términos de análisis se observa que la TIR varía en un 0,4% y 0,9% por cada variación de
5% en la vacancia, en los escenarios sin y con financiamiento bancario, respectivamente. Al
igual que en el caso anterior, es de interés analizar qué ocurre con la TIR cuando varían los
𝑈𝐹
costos de construcción y valores de arriendo. El precio de arriendo mínimo es de 0,4 𝑚2 ∗𝑚𝑒𝑠
𝑈𝐹
y el máximo de 0,7 según el estudio de mercado. Se variará el costo de construcción
𝑚2 ∗𝑚𝑒𝑠

neto sobre nivel natural de terreno de la misma manera que en el caso de venta con un mínimo
de 20 UF/m² y un máximo de 22 UF/m².

Tabla 47: Análisis de sensibilidad precio de arriendo y costo de construcción – Edificio de


oficinas con financiamiento bancario y vacancia de un 5%
Precio de Arriendo mensual UF/(m²*mes)
0,4 0,5 0,57 0,6 0,7
20 6,6% 8,2% 9,4% 10,0% 11,9%
Costo de
20,5 6,5% 8,1% 9,3% 9,8% 11,7%
construcción
21,0 6,4% 8,0% 9,2% (*) 9,7% 11,5%
neto sobre
21,5 6,3% 7,8% 9,0% 9,6% 11,4%
nnt [UF/m²]
22 6,2% 7,7% 8,9% 9,4% 11,2%
(*) Valor presentado en Tabla 46.

Se observa en la Tabla 47 que la TIR varía en un aproximadamente 1,7% en promedio al


aumentar o disminuir el precio de arriendo en 0,1 UF/m² respectivamente, y en sentido
contrario, esta varía en 0,1% al aumentar o disminuir el costo de construcción en 0,5 UF/m²,
respectivamente.

Por último, se determina que el periodo de recuperación, para todos los casos corresponde al
periodo de evaluación de 15 años más 31 meses de desarrollo del proyecto, es decir 211
meses, momento en el cual se venden las oficinas.

89
Selección de Alternativas

El criterio para escoger un escenario por cada alternativa de desarrollo se basa en el análisis
de las velocidades de venta (en los proyectos de venta) y en las vacancias (en los proyectos
de renta). Como se observó en los resultados, estos no alteran significativamente la TIR,
razón por la cual se escogió un punto medio para cada alternativa.

Las alternativas definitivas son:

Tabla 48: Alternativas definitivas de desarrollo inmobiliario


VAN Aporte de Utilidad Periodo de
Alternativa Escenario TIR
UF Capital UF UF Recuperación
Con financiamiento
Venta de
bancario – 26 19,4% 4.841 119.067 94.633 35 meses
Departamentos
meses de venta.
Con financiamiento
Arriendo de
bancario – vacancia 6,6% - 214.960 352.422 657.114 212 meses
Departamentos
de un 5%.
Con financiamiento
Venta de
bancario – 36 18% 0 128.323 111.415 44 meses
Oficinas
meses de venta.
Con financiamiento
Arriendo de
bancario – vacancia 9,2% - 83.413 194.094 554.072 211 meses
Oficinas
de un 5%.

90
9 CONCLUSIONES

Cualquiera sea el uso de un proyecto inmobiliario, son 4 los factores que determinaran la
decisión de invertir. Estos corresponden a la existencia de una demanda insatisfecha, una
ubicación que resulte atractiva debido a diversos factores tales como conectividad, cercanía
a servicios, etc., factibilidad normativa, técnica y legal de la edificación, y por último,
indicadores económicos que demuestren que es financieramente factible el desarrollo del
proyecto, dado los flujos esperados a lo largo de su vida.

En este informe se muestran todas las etapas que se deben incluir en la evaluación de un
proyecto inmobiliario, pasando por estudios de mercado, estudios normativos, elaboración
de presupuestos de construcción, determinación del costo total del proyecto y su
financiamiento, de tal forma de facilitar a los desarrolladores inmobiliarios la toma de
decisión respecto al terreno en análisis.

Primero, respecto del estudio de mercado habitacional, se puede concluir que a pesar de
proyectarse una baja en las ventas para el año 2016, la demanda constante de viviendas en el
sector oriente, el comportamiento histórico de sus precios y la escasez de sitios sobres los
cuales edificar, reduce significativamente el riesgo de proyectos inmobiliarios de viviendas
en la zona. Adicionalmente, se cuantificó – según la última información disponible – el
aumento de precios que experimentarían las viviendas cuya construcción no finaliza el 2016,
que podría alcanzar hasta un 6,2% según la Figura 18, suponiendo que las inmobiliarias
traspasarán a precio de venta todo el efecto IVA.

Con respecto al estudio de mercado de oficinas, se puede concluir que no hay una producción
de oficinas Clase B en el sub-mercado de Nueva Las Condes. Más aun, el stock actual, que
representa el 3,3% del total del mercado, presenta una vacancia mínima de un 1,2%,
convirtiéndose en el sub-mercado con menor vacancia después de Santiago y presentándose
como un mercado atractivo para invertir.

Segundo, respecto del estudio normativo, se determinó la factibilidad de edificar un edificio


de departamentos o de oficinas en el terreno en análisis. Además de obtener condiciones

91
generales tales como coeficiente de constructibilidad, densidad máxima, altura máxima,
distanciamiento, etc., por medio de la revisión de la OGUC, del PRMS y del PRC, fue posible
acogerse a distintos beneficios que mejoraban las condiciones anteriormente mencionadas,
aumentando el coeficiente de constructibilidad, la densidad habitacional, el número de pisos
posibles, etc. El resultado de estos beneficios es un proyecto de mayor envergadura,
aprovechando el terreno de mejor forma.

Tercero, respecto del estudio económico y de su posterior evaluación económica, se concluye


que es preferible financiar el proyecto con la mayor cantidad de deuda posible, pues la TIR
de todos los escenarios estudiados es mayor a la tasa de interés bancaria. Por otro lado, no es
recomendable ninguna de las alternativas de renta presentadas en la Tabla 48. Estas
alternativas presentan VAN negativo y periodos de recuperación de capital excesivamente
largos, por lo que el capital rentaría bajo lo requerido por la inmobiliaria por un largo tiempo.
Por el contrario, las alternativas de venta tienen tiempos de recuperación significativamente
menores, con un requerimiento de capital y TIR comparables. La diferencia entre ambas
alternativas radica en 3 factores: el VAN, presentándose la opción de vivienda como una
mejor alternativa; el riesgo asociada a cada alternativa y la preferencia del desarrollador
inmobiliario.

Por último, la decisión sobre qué proyecto desarrollar no es tan clara. Por un lado, la
alternativa de venta de departamentos presenta una TIR mayor y periodo de recuperación
menor en comparación con la alternativa de venta de oficinas; mientras que por el otro lado,
la utilidad y la rentabilidad sobre el aporte de capital en el caso de oficinas son mayores.
Entonces la decisión dependerá del tipo de inversionista (dueño) del proyecto y las
alternativas de inversión que este posea. Si por un lado cuenta con un espectro de
posibilidades que entregan una TIR mayor al 18%, la elección correspondería a la alternativa
de viviendas. En caso contrario, si el inversionista no posee alternativas que entreguen una
TIR mayor al 18%, la elección correspondería a la alternativa de oficinas pues desearía
obtener la mayor utilidad posible de esta oportunidad única que posee.

92
En consideración a lo anterior, se recomienda el desarrollo de un proyecto inmobiliario de
oficinas Clase B. Esta recomendación se basa en dos razones. Primero, actualmente hay nula
producción de este producto en la zona, posicionando al proyecto en una situación favorable,
lo cual sumado a la mínima vacancia de oficinas Clase B en la zona, convierte a esta
alternativa en una atractiva oportunidad de inversión. Segundo, a pesar de ser tanto el capital
requerido como el plazo de inversión mayores en el caso de las oficinas, la TIR es sólo
ligeramente menor que en el caso de viviendas. Tal diferencia podría ser perfectamente
compensada con el tiempo que le tome al inversionista obtener sus utilidades del proyecto de
viviendas y volver a invertirlas en otro proyecto. Se debe tener en consideración que en la
industria inmobiliaria, la reposición de materia prima, es decir los terrenos; no es sencilla,
razón por la cual es importante obtener el máximo provecho posible de cada proyecto. Esto
último se ve reflejado en la utilidad de cada alternativa.

Tabla 49: Rentabilidades de proyectos de venta de viviendas y oficinas


Aporte de Rentabilidad
Utilidad
TIR [%] inversionistas sobre inversión
[UF]
[UF] [%]
Venta de Viviendas 19,4% 94.633 119.067 79%
Venta de Oficinas 18% 111.415 128.323 87%

93
10 GLOSARIO

Altura de edificación: la distancia vertical, expresada en metros, entre el suelo natural y uno
paralelo superior al mismo.

Antejardín: área entre la línea oficial y la línea de edificación, regulada en el instrumento de


planificación territorial.

Área verde: superficie de terreno destinada preferentemente al esparcimiento o circulación


peatonal, conformada generalmente por especies vegetales y otros elementos
complementarios.

Calle: vía vehicular de cualquier tipo que comunica con otras vías y que comprende tanto las
calzadas como las aceras entre dos propiedades privadas o dos espacios de uso públicos entre
una propiedad privada y un espacio de uso público.

Coeficiente de constructibilidad: número que multiplicado por la superficie total del predio,
descontadas de esta ultima las áreas declaradas de utilidad pública, fija el máximo de metros
cuadrados posibles de construir sobre el terreno.

Coeficiente de ocupación del suelo: número que multiplicado por la superficie total del
predio, descontadas de esta ultima las áreas declaradas de utilidad pública, fija el máximo de
metros cuadrados posibles de construir en el nivel de primer piso.

Densidad: número de unidades (personas, familias, viviendas, locales, metros cuadrados


construidos, etc) por unidad de superficie (predio, lote, manzana, hectárea, etc.)

Densidad neta: número de unidades por unidad de superficie, siendo esta ultima la del predio
en que se emplaza el proyecto, descontada, en su caso, la parte afecta a declaración de utilidad
pública establecida en el respectivo instrumento de Planificación Territorial.

94
Distanciamiento: distancia mínima horizontal entre el deslinde del predio y el punto mas
cercano de la edificación, sin contar los elementos de techumbre en volado, aleros, vigas,
jardineras o marquesinas.

Equipamiento: construcciones destinadas a complementar las funciones básicas de habitar,


producir y circular, cualquiera sea su escala.

Espacio público: bien nacional de uso público, destinado a circulación y esparcimiento entre
otros.

Instrumento de Planificación Territorial: vocablo referido genérica e indistintamente al Plan


Regional de Desarrollo Urbano, al Plan Regulador Intercomunal o Metropolitano, al Plan
Regulador Comunal, al Plan Seccional y al Limite Urbano.

Línea de edificación: la señalada en el instrumento de planificación territorial, a partir de la


cual se podrá levantar la edificación en un predio.

Línea oficial: la indicada en el plano del instrumento de planificación territorial, como


deslinde entre propiedades particulares y bienes de uso público o entre bienes de uso público.

Normas urbanísticas: todas aquellas disposiciones de carácter técnico derivadas de la Ley


General de Urbanismo y Construcciones de esta Ordenanza y del Instrumento de
Planificación Territorial respectivo aplicable a subdivisiones, loteos y urbanizaciones tales
como, ochavos, superficie de subdivisión predial mínima, franjas afectas a declaratoria de
utilidad pública, áreas de riesgo y de protección, o que afecten a una edificación tales como,
usos de suelo, sistemas de agrupamiento, coeficientes de constructibilidad, coeficientes de
ocupan de suelo o de los pisos superiores, alturas máximas de edificación, adosamientos,
distanciamientos, antejardines, ochavos y rasantes, densidades máximas, exigencias de
estacionamientos, franjas afectas a declaratoria de utilidad pública, área de riesgo y
protección, o cualquiera otra norma de este mismo carácter contenida en la Ley General de

95
Urbanismo y Construcciones o en esta Ordenanza, aplicas a subdivisiones, loteos y
urbanizaciones o a una edificación.

Rasante: recta imaginaria que, mediante un determinado ángulo de inclinación, define la


envolvente teórica dentro de la cual puede desarrollarse un proyecto de edificación.

Superficie común: superficie edificada de uso común calculada hasta el eje de los muros o
línea que la separa de la superficie útil.

Superficie edificada: superficie de una construcción calculada horizontalmente por pisos, sin
incluir los vacíos, los ductos verticales y las escaleras de evacuación, medida hasta la cara
exterior de los muros perimetrales.

Superficie predial mínima: superficie mínima que deben tener los terrenos resultantes de una
fusión o subdivisión.

Superficie útil: suma de la superficie edificada de las unidades que confirman un edificio,
calculada hasta el eje de los muros o líneas divisorias entre ellas y la superficie común.

Uso de suelo: conjunto genérico de actividades que el Instrumento de Planificación


Territorial admite o restringe en un área predial, para autorizar los destinos de las
construcciones o instalaciones.

Vía: espacio destinado al tránsito.

Viviendas: edificación o unidades destinada al uso habitacional.

Zona: porción del territorio regulado por un Instrumento de Planificación Territorial con
iguales condiciones de uso de suelo o de edificación.

96
11 BIBLIOGRAFÍA

1. Alcorta, M. R. R., 2013. Evaluación de Proyectos de Inversión Inmobiliarios.


s.l.:s.n.
2. Aravena, B., 2003. Programa de Repoblamiento [Entrevista] (10 Septiembre
2003).
3. CChC, 2015. Informe sobre actividad del sector inmobiliario del Gran
Santiago, s.l.: s.n.
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5. Colliers, 2015. Research and Forecast Report - Oficinas Clase A+/A -
Cuarto Trimestre 2015, s.l.: s.n.
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http://www.economiaynegocios.cl/noticias/noticias.asp?id=151441
7. Gatica, Y. C., 2011. La recuperación urbana y residencial del centro de
Santiago: Nuevos habitantes, cambios socioespaciales significativos.
EURE, 37(112), pp. 89-113.
8. Gfk Adimark, 2015. [En línea]
Available at:
http://ioc.gfkadimark.cl/index.php?option=com_content&view=article&id=313
1:alto-stock-de-viviendas-lmpacta-precios-de-arriendos-en-zona-
oriente&catid=66:noticias&Itemid=343
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proyecto inmobiliario de oficinas en la comuna de Lo Barnechea. s.l.:s.n.
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Available at: http://www.quepasa.cl/articulo/ojos-de-la-llave/2010/10/17-
4117-9-la-u-quiso-hacer-su-estadio-en-el-parque-araucano.shtml/
12. Salfacorp, 2015. Reseña Anual de Clasificación, s.l.: s.n.
13. Urbina, G. B., 2010. Evaluación de Proyectos. México: s.n.

97
98
12 ANEXOS

Certificado de Informaciones Previas Manquehue 298.

99
100
101
102
Estudio de Mercado de Departamentos en Arriendo.

Precio
Superficie Superficie Valor
de
Tipología interior terraza Arriendo
Arriendo
[m²] [m²] [UF]
[UF/m²]
2D2B 80 3 24 0,26
3D2B 120 10 36,08 0,27
3D3B 84 9 27,66 0,28
4D3B 140 20 48,11 0,29
3D2B 135 13,5 32,07 0,23
3D2B 100 20 34,08 0,28
2D2B 80 5 23,05 0,25
2D2B 80 5 24,05 0,26
2D2B 75 10 23,3 0,26
2D2B 90 5 26,06 0,25
3D2B 100 20 34,08 0,27
3D2B 87 8 28,06 0,30
2D2B 75 5 23,25 0,26
2D2B 87 8 26 0,29
3D4B 105 15 34,08 0,30
4D3B 140 20 39,62 0,23
3D3B 100 15 28,06 0,23
3D3B 101 9 27,26 0,23
3D3B 110 15 34,08 0,27
2D2B 80 5 24,01 0,26
2D2B 77 3 24,05 0,27
3D2B 95 5 27,66 0,25
2D2B 88 8 28,06 0,27
3D2B 80 8 26,06 0,28
3D2B 90 10 23,65 0,25
2D2B 80 10 28,06 0,30
2D2B 71 10 23,05 0,27
2D2B 80 10 24,05 0,25
3D3B 140 15 43,7 0,26
2D2B 70 10 23,25 0,27
2D2B 70 16 24,05 0,27
2D2B 72 8 24,05 0,28
2D2B 75 5 22,05 0,25
2D2B 70 6 24,05 0,29
2D2B 90 10 26,06 0,24
2D2B 80 5 24,05 0,26
103
2D2B 85 5 26,06 0,27
3D2B 110 15 37 0,29
3D2B 85 10 25,26 0,25
2D2B 76 6 26,06 0,29
2D2B 77 9 25,26 0,28
2D2B 72 10 26,06 0,30
2D2B 75 10 26,06 0,29
4D3B 140 30 48,11 0,28
3D3B 143 37 48,11 0,27
3D2B 103 8 27,66 0,23
3D2B 150 20 44,1 0,25
3D2B 130 20 40,09 0,25
3D2B 98 13 35 0,29
3D2B 97 14 35 0,29
2D2B 95 7 26,2 0,24
3D2B 95 10 33,68 0,29
Promedio 0,27

104
Estudio de Mercado de Oficinas en Arriendo.

Superficie Valor Precio de


Tipología interior Arriendo Arriendo
[m²] [UF] [UF/m²]
2P1B 42,0 18,0 0,43
1P1B 41,0 30,0 0,73
1P1B 30,0 11,4 0,38
2P1B 46,0 25,1 0,55
2P1B 45,0 25,1 0,56
1P1B 46,0 25,1 0,55
1P1B 22 11 0,50
1P1B 24,0 15,6 0,65
1P1B 36,0 23,4 0,65
1P1B 23,0 13,0 0,57
1P1B 44,0 26,0 0,59
1P1B 22,0 14,1 0,64
3P1B 43,0 26,7 0,62
2P1B 22,0 13,6 0,62
1P1B 24,0 14,4 0,60
1P1B 22,9 16,0 0,70
1P1B 23,0 12,2 0,53
1P1B 35,0 20,3 0,58
1P1B 22,0 16,0 0,73
1P1B 15,0 12,0 0,80
1P1B 22,0 15,5 0,70
1P1B 22,0 9,4 0,43
1P1B 21,0 10,2 0,48
1P1B 22,0 8,6 0,39
3P2B 44,0 21,5 0,49
1P1B 27,0 9,7 0,36
1P1B 22,0 11,4 0,52
2P2B 50,0 21,2 0,42
1P1B 20,0 15,5 0,78
2P1B 32,0 17,5 0,55
2P1B 32,0 19,0 0,59
2P1B 32,0 21,0 0,66
1P1B 32,0 17,0 0,53
1P1B 20,0 12,0 0,60
4P2B 60,0 45,0 0,75
2P1B 32,0 21,1 0,66

105
2P2B 45,0 20,3 0,45
Promedio 0,57

106
Usos de Suelos según PRC Las Condes

107
108
109
110
Costo Directo Edificio Habitacional
1. Obras Previas
Precio Unitario
Unidad Cantidad Total [UF]
[UF]
Instalación de faenas gl 1 2.488,2 2.488
Demolición casas 6 209,8 1.259
Socalzado ml 190 8,3 1.580
Excavación y movimiento de tierra m³ 19.359 0,2 4.317
Total Obras Previas 9.644

2. Obra Gruesa
Precio Unitario
Unidad Cantidad Total [UF]
[UF]
Fundaciones m² 2.151 1,4 3.029
Muros y vigas m² 17.325 1,0 16.767
Losas m² 17.325 0,8 14.706
Radieres m² 2.151 0,4 866
Albañilerías ml 215 1,8 385
Techumbres m² 984 0,5 446
Andamios y carreras ml 2.200 1,3 2.860
Drenes m² 2.500 0,0 121
Estanque de agua gl 1 89,4 89
Total Obra Gruesa 39.271

3. Terminaciones
Precio Unitario
Unidad Cantidad Total [UF]
[UF]
Relleno de losas m² 10.130 0,0 474
Revoque de cielos y muros m² 10.130 0,1 649
Tabiques m² 10.130 0,1 1.405
Cornisas m² 10.130 0,0 123
Estucos m² 2.200 0,5 1.146
Revestimiento de muros
Baños uni 150 5,3 795
Cocinas uni 70 9,0 633
Hall
gl 1 1.983,3 1.983
principal
Pavimentos
Terrazas m² 1.546 0,4 656
Baños uni 150 1,4 203
Espacios
m² 1 1.499,7 1.500
comunes
Cocinas uni 70 5,3 373
Dormitorios uni 170 4,5 762
Living
uni 70 34,8 2.439
comedor
Gradas uni 14 15,4 215

111
Matapolvo m² 6.496 0,1 861
Guardapolvos m² 10.130 0,1 659
Puertas uni 530 8,5 4.517
Ventanas y Barandas ml 1.189 14,5 17.207
Muebles
Cocina uni 70 66,7 4.667
Baño uni 150 6,3 942
Closet uni 170 9,2 1.570
Elementos metálicos gl 1 944,9 945
Artefactos sanitarios
Artefactos uni 220 4,8 1.061
Baños uni 150 3,5 525
Shower
uni 70 8,2 572
door
Pinturas
Empaste m² 10.130 0,3 2.950
Fachada ml 2.200 1,3 2.764
Subterráneo m² 6.496 0,1 836
Barniz uni 170 7,6 1.291
Kit de cocinas uni 70 14,2 996
Remate de departamentos m² 10.130 0,0 238
Aseo m² 17.325 0,0 800
Señalética uni 14 3,9 54
Retiro de escombros m² 17.325 0,1 938
Impermeabilizaciones
Pisos m² 10.130 0,1 1.223
Losa Piso 1 m² 1.167 0,5 563
Total Terminaciones 59.537

4. Especialidades
Precio Unitario
Unidad Cantidad Total [UF]
[UF]
Agua potable y alcantarillado uni 70 112,0 7.840
Ascensores gl 1 2.120,0 2.120
Eléctrico uni 70 200,0 14.000
Corrientes débiles m² 10.829 0,1 1.191
Central de agua caliente y calefacción uni 70 100,0 7.000
Extracción y recolección de basura gl 1 360,7 361
Extracción de baños y cocinas gl 1 2.100,0 2.100
Total Especialidades 34.612

5. Obras Exteriores
Precio Unitario
Unidad Cantidad Total [UF]
[UF]
Áreas verdes m² 1.516 0,7 1.089
Pavimentos ml 87 3,6 311
Total Obras Exteriores 1.400

112
6. Gastos Generales
Precio Unitario
Unidad Cantidad Total [UF]
[UF]
Consumos de servicios mes 21 153,1 3.215
Supervisión de obra mes 21 456,6 9.589
Aporte a oficina central mes 21 316,0 6.636
Arriendo de maquinaria
Grúa mes 12 236,4 2.837
Otros
mes 21 171,4 3.600
equipos
Otros m² 17.325 0,3 4.463
Total Gastos Generales 30.340

Precio Unitario
Unidad Cantidad Total [UF]
[UF]
Mano de Obra gl 1 63.870 63.870

Precio Unitario
Unidad Cantidad Total [UF]
[UF]
Empalmes uni 70 37 2.611

Total Costo Directo 241.287

113
Costo Total Proyecto Habitacional Sin Financiamiento Bancario

Total
Costos del proyecto unidad cantidad Costo unitario Costo UF
Parcial UF
Terreno UF 214.871
Terreno m² 2.509 m² 85,64 UF/m² UF 214.871

Construcción UF 298.165
Departamentos m² 7.025 m² 19,00 UF/m²
Terrazas m² 1.546 m² 19,00 UF/m²
Áreas comunes m² 1.405 m² 19,00 UF/m²
Escaleras y Ascensores m² 242 m² 19,00 UF/m² UF 264.209
Superficies Cubiertas Primer
m² 611 m² 19,00 UF/m²
Piso
Subterráneo m² 6.496 m² 9,00 UF/m²
IVA 11,1% UF 29.357

Aportes gl 1 UF 400 UF 400

Postventa gl 1 UF 4.200 UF 4.200

Honorarios UF 13.131
Arquitecto m² 7.798 m² 0,81 UF/m² UF 6.316
Cálculo m² 17.325 m² 0,17 UF/m² UF 2.945
ITO mes 17 130 UF/mes UF 2.210
Otros gl 1 UF 1.660 UF 1.660

Gastos Generales UF 4.339


Administración gl 1 UF 800 UF 800
Legales gl 1 UF 615 UF 615
Contribuciones gl 1 UF 817 UF 817
Puesta en Marcha gl 1 UF 2.107 UF 2.107

Permisos Municipales UF 12.586


P.E. gl 1 UF 2.186 UF 2.186
Soterramiento gl 1 UF 10.400 UF 10.400

Ventas UF 19.666
Marketing gl 1 UF 4.300 UF 4.300
Pilotos gl 1 UF 1.200 UF 1.200
Sala de Ventas gl 1 UF 941 UF 941
Gestión Ventas gl 1 13.224 UF 13.224
Gestión gl 1 UF 23.143 UF 23.143 UF 23.143
Costo Total UF 585.901

114
Costo Total Proyecto Habitacional Con Financiamiento Bancario

Costos del proyecto unidad cantidad Costo unitario Costo UF Total Parcial UF
Terreno UF 214.871
Terreno m² 2.509 m² 85,64 UF/m² UF 214.871

Construcción UF 298.165
Departamentos m² 7.025 m² 19,00 UF/m²
Terrazas m² 1.546 m² 19,00 UF/m²
Áreas comunes m² 1.405 m² 19,00 UF/m²
Escaleras y Ascensores m² 242 m² 19,00 UF/m² UF 264.209
Superficies Cubiertas
m² 611 m² 19,00 UF/m²
Primer Piso
Subterráneo m² 6.496 m² 9,00 UF/m²
IVA 11,1% UF 29.357

Aportes gl 1 UF 400 UF 400

Postventa gl 1 UF 4.200 UF 4.200

Honorarios UF 13.131
Arquitecto m² 7.798 m² 0,81 UF/m² UF 6.316
Cálculo m² 17.325 m² 0,17 UF/m² UF 2.945
ITO mes 17 130 UF/mes UF 2.210
Otros gl 1 UF 1.660 UF 1.660

Gastos Generales UF 4.339


Administración gl 1 UF 800 UF 800
Legales gl 1 UF 615 UF 615
Contribuciones gl 1 UF 817 UF 817
Puesta en Marcha gl 1 UF 2.107 UF 2.107

Permisos Municipales UF 12.586


P.E. gl 1 UF 2.186 UF 2.186
Soterramiento gl 1 UF 10.400 UF 10.400

Publicidad UF 19.396
Marketing gl 1 UF 4.300 UF 4.300
Pilotos gl 1 UF 1.200 UF 1.200
Sala de Ventas gl 1 UF 941 UF 941
Gestión de Ventas gl 1 12.954 UF 12.954
Gestión gl 1 22.669 UF 22.669 UF 22.669
Gastos Financieros gl 1 UF 29.695 UF 29.695 UF 29.695
Costo Total UF 614.852

115
Costo Total de Edificio de Vivienda para Renta

Total Parcial
Costos del proyecto unidad cantidad Costo unitario Costo UF
UF
Terreno UF 214.871
UF
Terreno m² 2.509 m² 85,64 UF/m²
214.871

Construcción UF 298.165
Departamentos m² 7.025 m² 19,00 UF/m²
Terrazas m² 1.546 m² 19,00 UF/m²
Áreas comunes m² 1.405 m² 19,00 UF/m²
UF
Escaleras y Ascensores m² 242 m² 19,00 UF/m²
264.209
Superficies Cubiertas Primer
m² 611 m² 19,00 UF/m²
Piso
Subterráneo m² 6.496 m² 9,00 UF/m²
UF
IVA 11,1%
29.357

Aportes gl 1 UF 400 UF 400

Postventa gl 1 UF 4.200 UF 4.200

Honorarios UF 13.131
Arquitecto m² 7.798 m² 0,81 UF/m² UF 6.316
Cálculo m² 17.325 m² 0,17 UF/m² UF 2.945
ITO mes 17 130 UF/mes UF 2.210
Otros gl 1 UF 1.660 UF 1.660

Gastos Generales UF 2.232


Administración gl 1 UF 800 UF 800
Legales gl 1 UF 615 UF 615
Contribuciones gl 1 UF 817 UF 817
Puesta en Marcha gl 1 UF 0 UF 0

Permisos Municipales UF 12.586


P.E. gl 1 UF 2.186 UF 2.186
UF
Soterramiento gl 1 UF 10.400
10.400

UF
Gestión gl 1 UF 22.669 UF 22.669
22.669
Costo
UF 563.654
Total

116
Costo Directo Edificio de Oficinas
1. Obras Previas
Precio
Total
Unidad Cantidad Unitario
[UF]
[UF]
Instalación de faenas gl 1 1.430,3 1.430
Demolición casas 6 83,5 501
Socalzado ml 203 16,9 3.421
Excavación y movimiento de tierra m³ 17.522 0,1 2.272
Total Obras Previas 7.624

2. Obra Gruesa
Precio
Total
Unidad Cantidad Unitario
[UF]
[UF]
Fundaciones m² 13.930 0,1 1.411
Muros y vigas m² 13.930 0,4 6.136
Columnas m2 13.930 0,2 3.123
Losas m² 13.930 1,3 18.507
Radieres m² 13.930 0,0 615
Albañilerías m² 13.930 0,0 129
Techumbres m² 13.930 0,0 397
Andamios y carreras ml 1.456 0,1 149
Drenes m² 13.930 0,0 88
Estanque de agua gl 1 542,2 542
Total Obra Gruesa 31.097

3. Terminaciones
Precio
Total
Unidad Cantidad Unitario
[UF]
[UF]
Relleno de losas m² 13.930 0,0 211
Revoque de cielos y muros m² 13.930 0,2 3.095
Tabiques m² 13.930 0,2 3.219
Cornisas m² 13.930 0,0 33
Estucos m² 1.456 0,1 176
Revestimiento de muros
Baños uni 183 0,4 81
Fachada m² 4.077 0,9 3.480
Hall
gl 1 1.740,9 1.741
principal
Pavimentos
Cerámicos m² 7.921 0,0 319
Hall
uni 183 4,2 775
Ascensores

117
Sala de
uni 1 15,8 16
basura
Oficinas m² 7.921 0,4 2.779
Gradas uni 13.930 0,0 277
Exteriores gl 1 357,5 357
Matapolvo m² 13.930 0,0 326
Guardapolvos m² 13.930 0,0 42
Puertas uni 638 7,7 4.939
Muro Cortina m² 4.077 6,2 25.116
Muebles
Conserje gl 1 349,6 350
Elementos metálicos gl 1 1.500,3 1.500
Artefactos sanitarios
Artefactos uni 183 5,5 998
Baños uni 183 4,3 793
Pinturas gl 1 3.452,8 3.453
Remate de departamentos m² 13.930 0,0 660
Aseo m² 13.930 0,0 196
Señalética gl 1 318,2 318
Retiro de escombros m² 13.930 0,0 349
Impermeabilizaciones gl 1 1.241 1.241
Total Terminaciones 56.841

4. Especialidades
Precio
Total
Unidad Cantidad Unitario
[UF]
[UF]
Agua potable y alcantarillado gl 1 4.349,8 4.350
Ascensores gl 1 4.667,2 4.667
Eléctrico gl 1 19.503,2 19.503
Corrientes débiles gl 1 8.965,7 8.966
Central de agua caliente y calefacción gl 1 12.908,1 12.908
Extracción y recolección de basura gl 1 280,6 281
Total Especialidades 50.675

5. Obras Exteriores
Precio
Total
Unidad Cantidad Unitario
[UF]
[UF]
Áreas verdes gl 1 407,9 408
Pavimentos gl 1 1.137,7 831
Total Obras Exteriores 1.238

6. Gastos Generales

118
Precio
Total
Unidad Cantidad Unitario
[UF]
[UF]
Consumos de servicios mes 20 87,9 1.758
Supervisión de obra mes 20 404,6 8.092
Aporte a oficina central mes 20 313,5 6.269
Arriendo de maquinaria
Grúa mes 14 133,8 1.873
Otros
mes 20 84,6 1.693
equipos
Otros m² 13.930 0,2 2.799
Total Gastos Generales 22.485

Precio
Total
Unidad Cantidad Unitario
[UF]
[UF]
Mano de Obra gl 1 35.292,7 35.293

Precio
Total
Unidad Cantidad Unitario
[UF]
[UF]
Empalmes uni 1 1.815,9 1.816

Total Costo Directo 207.069

119
Costos Totales Proyecto Oficinas – Venta de Oficinas

Total Parcial
Costos del proyecto unidad cantidad Costo unitario Costo UF
UF
Terreno UF 214.871
Terreno m² 2.509 m² 85,64 UF/m² UF 214.871

Construcción UF 277.215
Departamentos m² 6.824 m² 21,00 UF/m²
Áreas comunes m² 1.204 m² 21,00 UF/m²
Escaleras y Ascensores m² 420 m² 21,00 UF/m²
UF 226.740
Superficies Cubiertas
m² 20 m² 21,00 UF/m²
Primer Piso
Subterráneo m² 5.432 m² 9,00 UF/m²
IVA 19,0% UF 43.081

Aportes gl 1 UF 400 UF 400


Mitigaciones Viales gl 1 UF 2.460 UF 2.460
Postventa gl 1 UF 4.535 UF 4.535

Honorarios UF 11.631
Arquitecto m² 6.824 m² 0,81 UF/m² UF 5.528
Cálculo m² 13.901 m² 0,17 UF/m² UF 2.363
ITO mes 16 130 UF/mes UF 2.080
Otros gl 1 UF 1.660 UF 1.660

Gastos Generales UF 5.260


Administración gl 1 UF 800 UF 800
Legales gl 1 UF 615 UF 615
Contribuciones gl 1 UF 845 UF 845
Puesta en Marcha gl 1 UF 3.000 UF 3.000

Permisos Municipales UF 12.407


P.E. gl 1 UF 2.007 UF 2.007
Soterramiento gl 1 UF 10.400 UF 10.400

Ventas UF 22.015
Marketing gl 1 UF 6.550 UF 6.550
Pilotos gl 1 UF 1.200 UF 1.200
Sala de Ventas gl 1 UF 1.015 UF 1.015
Gestión de Ventas gl 1 13.251 UF 13.251
Gestión gl 1 UF 23.189 UF 23.189 UF 23.189
Costo Total UF 566.588

120
Costos Totales Proyecto de Oficinas – Venta de Oficinas con Financiamiento
Bancario
Total Parcial
Costos del proyecto unidad cantidad Costo unitario Costo UF
UF
Terreno UF 214.871
Terreno m² 2.509 m² 85,64 UF/m² UF 214.871

Construcción UF 277.215
Departamentos m² 6.824 m² 21,00 UF/m²
Local m² 0 m² 21,00 UF/m²
Áreas comunes m² 1.204 m² 21,00 UF/m²
Escaleras y Ascensores m² 420 m² 21,00 UF/m² UF 226.740
Superficies Cubiertas
m² 20 m² 21,00 UF/m²
Primer Piso
Subterráneo m² 5.432 m² 9,00 UF/m²
IVA 19,0% UF 43.081

Aportes gl 1 UF 400 UF 400


Mitigaciones Viales gl 1 UF 2.460 UF 2.460
Postventa gl 1 UF 4.535 UF 4.535

Honorarios UF 11.631
Arquitecto m² 6.824 m² 0,81 UF/m² UF 5.528
Cálculo m² 13.901 m² 0,17 UF/m² UF 2.363
ITO mes 16 130 UF/mes UF 2.080
Otros gl 1 UF 1.660 UF 1.660

Gastos Generales UF 5.260


Administración gl 1 UF 800 UF 800
Legales gl 1 UF 615 UF 615
Contribuciones gl 1 UF 845 UF 845
Puesta en Marcha gl 1 UF 3.000 UF 3.000

Permisos Municipales UF 12.407


P.E. gl 1 UF 2.007 UF 2.007
Soterramiento gl 1 UF 10.400 UF 10.400

Publicidad UF 22.015
Marketing gl 1 UF 6.550 UF 6.550
Pilotos gl 1 UF 1.200 UF 1.200
Sala de Ventas gl 1 UF 1.015 UF 1.015
Gestión de Ventas gl 1 UF 13.251 UF 13.251
Gestión gl 1 UF 23.189 UF 23.189 UF 23.189
Gastos Financieros gl 1 UF 26.301 UF 26.301 UF 26.301
Costo Total UF 592.889

121
Costo Total de Edificio de Oficinas para Renta
Total Parcial
Costos del proyecto unidad cantidad Costo unitario Costo UF
UF
Terreno UF 214.871
Terreno m² 2.509 m² 85,64 UF/m² UF 214.871

Construcción UF 277.215
Departamentos m² 6.824 m² 21,00 UF/m²
Local m² 0 m² 21,00 UF/m²
Áreas comunes m² 1.204 m² 21,00 UF/m²
Escaleras y Ascensores m² 420 m² 21,00 UF/m² UF 226.740
Superficies Cubiertas
m² 20 m² 21,00 UF/m²
Primer Piso
Subterráneo m² 5.432 m² 9,00 UF/m²
IVA 19,0% UF 43.081

Aportes gl 1 UF 400 UF 400


Mitigaciones gl 1 UF 2.460 UF 2.460
Postventa gl 1 UF 4.535 UF 4.535

Honoorarios UF 11.631
Arquitecto m² 6.824 m² 0,81 UF/m² UF 5.528
Cálculo m² 13.901 m² 0,17 UF/m² UF 2.363
ITO mes 16 130 UF/mes UF 2.080
Otros gl 1 UF 1.660 UF 1.660

Gastos Generales UF 2.260


Administración gl 1 UF 800 UF 800
Legales gl 1 UF 615 UF 615
Contribuciones gl 1 UF 845 UF 845
Puesta en Marcha gl 1 UF 0 UF 0

Permisos Municipales UF 12.407


P.E. gl 1 UF 2.007 UF 2.007
Soterramiento gl 1 UF 10.400 UF 10.400

Publicidad UF 0
Marketing gl 1 UF 0 UF 0
Pilotos gl 1 UF 0 UF 0
Sala de Ventas gl 1 UF 0 UF 0

Gestión gl 1 UF 23.189 UF 23.189 UF 23.189


Costo Total UF 541.573

122
Flujos de inversionistas venta proyecto habitacional

Velocidad de Venta
22 Meses 26 Meses 30 Meses
Sin Con Sin Con Sin Con
Mes Financiamiento Financiamiento Financiamiento Financiamiento Financiamiento Financiamiento
Bancario Bancario Bancario Bancario Bancario Bancario
0 -227.456 -227.456 -227.456 -227.456 -227.456 -227.456
1 0 0 0 0 0 0
2 0 0 0 0 0 0
3 0 0 0 0 0 0
4 0 0 0 0 0 0
5 0 0 0 0 0 0
6 0 0 0 0 0 0
7 0 0 0 0 0 0
8 -1.117 158.884 -979 158.896 -897 158.924
9 -45.867 -13.806 -45.725 -13.747 -45.639 -13.718
10 -10.551 -3.211 -10.409 -3.153 -10.323 -3.124
11 -13.487 -4.092 -13.345 -4.033 -13.259 -4.004
12 -13.574 -4.118 -13.433 -4.060 -13.347 -4.031
13 -15.400 -3.950 -15.258 -3.892 -15.173 -3.863
14 -14.378 -2.928 -14.236 -2.870 -14.150 -2.841
15 -14.466 -2.954 -14.324 -2.896 -14.238 -2.867
16 -10.763 0 -10.621 0 -10.535 0
17 -17.314 -3.122 -17.172 -3.005 -17.086 -2.947
18 -17.401 -3.835 -17.260 -3.777 -17.174 -3.748
19 -7.484 -144 -7.343 -86 -8.279 -1.079
20 -16.291 -2.787 -16.150 -2.728 -17.086 -3.721
21 -10.508 -1.052 -10.366 -993 -11.303 -1.986
22 -10.820 -1.145 -10.678 -1.087 -11.615 -2.080
23 -10.420 -1.025 -10.278 -967 -10.193 -938
24 -10.508 -1.052 -10.366 -993 -10.280 -964
25 -10.420 -1.025 -10.278 -967 -10.193 -938
26 -10.420 -1.025 -10.278 -967 -10.193 -938
27 -6.550 0 -7.430 -113 -7.345 -84
28 -5.440 0 -7.343 -86 -7.257 -57
29 -5.440 0 -7.343 -86 -7.257 -57
30 0 0 0 0 0 0
31 0 0 0 0 0 0
32 221.535 0 190.247 0 177.205 0
33 201.336 6.944 182.732 0 165.809 0
34 188.989 188.989 165.309 119.972 146.971 73.054

123
35 19.732 19.732 25.199 25.099 24.467 24.278
36 0 0 25.221 25.121 16.568 16.379
37 0 0 24.346 24.246 16.575 16.386
38 0 0 15.537 15.437 16.567 16.378
39 0 0 3.925 3.825 16.588 16.399
40 0 0 0 0 16.594 16.405
41 0 0 0 0 16.599 16.410
42 0 0 0 0 15.723 15.534
43 0 0 0 0 3.911 4.722
Utilidad 125.516 95.822 124.447 94.633 123.300 93.428
TIR
11,6% 20,1% 11,3% 19,4% 10,9% 18,1%
anual

124
Flujos de inversionistas renta proyecto habitacional

Vacancia
0% 5% 10%
Sin Con Sin Con Sin Con
Año Financiamiento Financiamiento Financiamiento Financiamiento Financiamiento Financiamiento
Bancario Bancario Bancario Bancario Bancario Bancario
-2 -227.456 -227.456 -227.456 -227.456 -227.456 -227.456
-1 -198.118 -113.078 -198.118 -124.965 -198.118 -134.476
0 -138.080 0 -138.080 0 -138.080 0
1 24.378 2.238 22.617 1.693 20.755 804
2 24.378 2.238 22.617 1.693 20.855 904
3 24.378 2.238 22.617 1.693 20.855 904
4 24.378 2.238 22.617 1.693 20.855 904
5 24.378 2.238 22.617 1.693 20.855 904
6 24.378 2.238 22.617 1.693 20.855 904
7 24.378 2.238 22.617 1.693 20.855 904
8 24.378 2.238 22.617 1.693 20.855 904
9 24.378 2.238 22.617 1.693 20.855 904
10 24.378 2.238 22.617 1.693 20.855 904
11 24.378 2.238 22.617 1.693 20.855 904
12 24.378 2.238 22.617 1.693 20.855 904
13 24.378 2.238 22.617 1.693 20.855 904
14 24.378 2.238 22.617 1.693 20.855 904
15 1.008.525 986.385 1.006.764 985.840 1.005.102 985.151
Utilidad 786.166 677.177 759.744 657.114 733.321 635.780
TIR
6,6% 6,9% 6,3% 6,6% 6,1% 6,3%
anual

125
Flujos de inversionistas venta proyecto oficinas
Velocidad de Venta
22 Meses 26 Meses 30 Meses

Sin Con Sin Con Sin Con


Mes Financiamiento Financiamiento Financiamiento Financiamiento Financiamiento Financiamiento
Bancario Bancario Bancario Bancario Bancario Bancario

0 -227.278 -227.278 -227.278 -227.278 -227.278 -227.278


1 0 0 0 0 0 0
2 0 0 0 0 0 0
3 0 0 0 0 0 0
4 0 0 0 0 0 0
5 0 0 0 0 0 0
6 0 0 0 0 0 0
7 0 0 0 0 0 0
8 -863 158.836 -803 158.854 -754 158.868
9 -42.368 -12.711 -42.307 -12.692 -42.255 -12.677
10 -9.607 -2.882 -9.545 -2.864 -9.494 -2.848
11 -12.330 -3.699 -12.268 -3.680 -12.217 -3.665
12 -12.418 -3.725 -12.356 -3.707 -12.305 -3.691
13 -13.949 -3.412 -13.887 -3.394 -13.836 -3.378
14 -13.949 -3.412 -13.887 -3.394 -13.836 -3.378
15 -14.037 -3.439 -13.975 -3.420 -13.924 -3.405
16 -13.397 -2.860 -13.335 -2.842 -13.284 -2.826
17 -16.120 -3.677 -16.058 -3.659 -16.007 -3.643
18 -16.208 -3.704 -16.146 -3.685 -16.095 -3.670
19 -7.952 -1.227 -7.890 -1.208 -7.838 -1.193
20 -16.120 -3.677 -16.058 -3.659 -16.007 -3.643
21 -10.762 -2.070 -10.700 -2.051 -10.649 -2.036
22 -10.523 -1.612 -10.461 -1.593 -10.409 -1.578
23 -10.123 -1.492 -10.061 -1.473 -10.009 -1.458
24 -10.210 -1.518 -10.148 -1.499 -10.097 -1.484
25 -9.571 -940 -9.509 -921 -10.009 -1.458
26 -9.571 -940 -9.509 -921 -10.009 -1.458
27 -6.936 -149 -6.874 -131 -7.375 -667
28 -14.465 -2.022 -15.506 -3.107 -15.455 -3.091
29 0 0 0 0 0 0
30 0 0 0 0 0 0
31 0 0 0 0 0 0
32 265.598 0 232.685 0 223.005 0
33 126.922 0 118.459 0 111.147 0

126
34 27.257 22.330 22.086 0 17.856 0
35 27.257 27.257 17.805 0 17.856 0
36 27.357 27.357 17.905 12.438 17.956 0
37 26.406 26.406 17.905 17.905 17.956 9.366
38 17.843 17.843 17.905 17.905 17.956 17.956
39 17.843 17.843 17.905 17.905 17.956 17.956
40 17.843 17.843 17.905 17.905 17.956 17.956
41 17.843 17.843 17.905 17.905 17.481 17.481
42 17.843 17.843 17.905 17.905 13.199 13.199
43 17.943 17.943 17.905 17.905 13.199 13.199
44 17.700 17.700 17.905 17.905 13.199 13.199
45 12.120 12.120 16.170 16.170 13.199 13.199
46 0 0 18.105 18.105 13.199 13.199
47 0 0 18.105 18.105 13.199 13.199
48 0 0 17.962 17.862 13.199 13.199
49 0 0 14.117 13.817 13.199 13.199
50 0 0 0 0 13.199 13.199
51 0 0 0 0 13.199 13.199
52 0 0 0 0 13.432 13.432
53 0 0 0 0 13.734 13.734
Utilidad 139.022 112.721 138.082 111.415 137.142 110.217
TIR
12,1% 19,9% 11,3% 18,0% 10,9% 16,9%
anual

127
Flujos de inversionistas renta proyecto oficinas

Vacancia
0% 5% 10%

Sin Con Sin Con Sin Con


Año Financiamiento Financiamiento Financiamiento Financiamiento Financiamiento Financiamiento
Bancario Bancario Bancario Bancario Bancario Bancario

-2 -227.278 -227.278 -227.278 -227.278 -227.278 -227.278


-1 -179.420 51.253 -179.420 33.184 -179.420 16.065
0 -141.448 0 -141.448 0 -141.448 0
1 50.870 13.498 47.626 12.103 44.381 10.611
2 50.970 13.598 47.726 12.203 44.481 10.711
3 50.970 13.598 47.726 12.203 44.481 10.711
4 50.970 13.598 47.726 12.203 44.481 10.711
5 45.425 8.053 44.663 9.141 43.736 9.966
6 41.038 3.667 38.291 2.768 35.543 1.772
7 41.038 3.667 38.291 2.768 35.543 1.772
8 41.038 3.667 38.291 2.768 35.543 1.772
9 41.038 3.667 38.291 2.768 35.543 1.772
10 41.038 3.667 38.291 2.768 35.543 1.772
11 41.038 3.667 38.291 2.768 35.543 1.772
12 41.038 3.667 38.291 2.768 35.543 1.772
13 41.038 3.667 38.291 2.768 35.543 1.772
14 41.038 3.667 38.291 2.768 35.543 1.772
15 703.668 666.297 700.921 665.398 698.173 664.402
Utilidad 774.073 585.621 732.857 554.072 691.475 521.849
TIR
7,9% 10,1% 7,5% 9,2% 7,1% 8,3%
anual

128