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La guida rapida e concreta per imparare a fare Tabelle Millesimali in un solo giorno
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INDICE
PREMESSA ......................................................................... 4
IL CONDOMINIO E LE PARTI COMUNI ............................... 7
TABELLE MILLESIMALI, LINEE GUIDA................................. 9
I COEFFICIENTI CORRETTIVI ............................................ 12
TABELLELLE MILLESIMALI GENERALI ............................... 21
TABELLE MILLESIMALI SCALE E ASCENSORE ................... 24
ESEMPIO DI CALCOLO MILLESIMI SCALE ......................... 27
RIFERIMENTI NORMATIVI ................................................ 29
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PREMESSA
Dal 2005 aiuto professionisti e costruttori a realizzare Tabelle Millesimali
facendogli risparmiare il 70/80% rispetto ai normali prezzi di mercato.
Sono il responsabile del sito www.1000millesimi.net che, ad oggi, è
l’unico portale in Italia dedicato interamente alle Tabelle Millesimali di
Condominio.
Se già conosci www.1000millesimi.net sai benissimo di cosa parlo, se
invece hai conosciuto solo adesso il sito ed il servizio ad esso collegato ti
do il benvenuto e ti ringrazio per il tuo interesse.
Leggendo questa pratica guida capirai i concetti che sono alla base delle
Tabelle Millesimali di Condominio, capirai su cosa devi portare la tua
attenzione in maniera pratica, sia che tu voglia provare a farle da solo sia
che tu voglia rivolgerti ad un esperto in materia.
Questa guida che ti sto proponendo non è un vero è proprio trattato sui
Millesimi Condominiali, bensì un estratto di ciò che devi conoscere sia a
livello pratico che a livello teorico e normativo. In particolare andremo a
vedere insieme il funzionamento delle Tabelle Millesimali Generali, Scale
ed Ascensore che sono solitamente le più richieste. Non intendo
assolutamente fornirti un volume di 500 pagine pieno di leggi, normative
ed esempi complessi su cui spendere intere giornate lavorative. Di quei
testi ne esistono già tanti e per fortuna almeno un paio di essi possono
essere ritenuti veramente validi. Oltretutto sono fermamente convinto di
una cosa: per capire un argomento difficile deve essere reso il più
semplice possibile.
Sarai in grado di leggere questa guida in un solo giorno ma non voglio
illuderti: l’esperienza fa tanto, imparerai indubbiamente i concetti di base
per realizzare Tabelle Millesimali, ma se provandoci, un giorno, ti
accorgerai di essere in difficoltà non essere superficiale: le Tabelle
Millesimali sono un argomento molto complesso e per essere presentate
ed approvate in Assemblea va fatto un lavoro accurato da parte
dell’Amministratore Condominiale e da parte del Tecnico. I proprietari
degli appartamenti investono parte del loro prezioso tempo per andare in
Assemblee condominiali dove spesso, lo sai, non c’è un clima disteso,
quindi, se non ti senti sicuro degli elaborati che hai fatto non esitare a
confrontarti con una persona competente in materia. Non presentare a
nessuno Tabelle Millesimali improvvisate o arrangiate.
Da parte mia posso solo limitarmi a farti presente che sul sito
www.1000millesimi.net trovi un supporto adeguato a qualsiasi tua
esigenza nel campo dei Millesimi di Condominio.
Buona Lettura!
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usciranno dieci risultati diversi, alcuni più vicini tra loro ma altri
mostreranno una differenza notevole.
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I COEFFICIENTI CORRETTIVI
Circolare ministero dei ll.pp. 26 marzo 1966, 12480
Coefficiente di DESTINAZIONE
Coefficiente di ORIENTAMENTO
Coefficiente di PIANO
Coefficiente di PROSPETTO
Coefficiente di LUMINOSITA’
Coefficiente di FUNZIONALITA’ GLOBALE
Ci sono poi altri coefficienti che possono essere utilizzati; Questi non
vengono espressamente indicati dalla circolare, sono indicati nei testi più
rilevanti che trattano di Tabelle Millesimali e non sono da sottovalutare
perché forniscono un valido supporto in alcuni casi particolari. Eccoli:
Coefficiente di RUMOROSITA’
Coefficiente di INQUINAMENTO AMBIENTALE
Coefficiente di ISOLAMENTO TERMICO
Coefficiente di FORMA
DESCRIZIONE VALORE
Appartamenti 1,00
Negozi 1,50
Laboratori 0,85
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Cantine 0,40
Servizi 0.90
(cucina,bagno,latrina,ripostigli)
DESCRIZIONE VALORE
Nord 0,80
Nord-Est 0,90
Est 0,95
Sud-Est 0,97
Sud 1,00
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Sud-Ovest 0,97
Ovest 0,95
Nord-Ovest 0,90
DESCRIZIONE VALORE
Seminterrato 0,75
Terreno 0,85
Rialzato 0,90
Primo 0,95
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detrazioni)
FABBICATI SENZA ASCENSORE
DESCRIZIONE VALORE
Seminterrato 0,80
Terreno 0,90
Rialzato 0,90
Primo 1.00
DESCRIZIONE VALORE
Giardini 1,00
Strade 1,00
Cortili 0,85
Chiostrine 0,80
Cantinati 0,75
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DESCRIZIONE VALORE
DESCRIZIONE VALORE
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DESTINAZIONE PIANO FUNZIONALITA’ NOME SUPERFICIE ALTEZZA ORIENTAMENTO LUMINOSITA’ VEDUTA UTILIZZO RUMOR VOLUME
D’USO UNITA’ U.I. COMPLESSIVA VANO VANO in INTERNA VANO VANO O VANO OSITA’ VIRTUALE
IMMOBILIARE U.I. MQ VANO PROSPET VANO VANO
TO VANO
CAMERA 1
10.00 2.70 0.80 nord 1.00 1.00 1.00 1.00 20.52
parco parco
CAMERA 2
7.00 2.70 1.00 sud 0.97 0.96 1.00 0.95 15.88
str. prin. str. prin.
CAMERA 3
5.00 2.70 1.00 sud 0.97 0.96 1.00 0.95 11.35
str. prin. str. prin.
SOGGIORNO
1,00 0,95 1,00 15.00 2.70 0.80 nord 0.97 1.00 1.00 1.00 29.85
parco parco
(appartamento) (primo
DISIMPEGNO
con
ascensore)
2.00 2.70 0.75 no fin. 0.75 0.75 0.80 1.00 1.73
no fin. no fin.
WC
3.00 2.70 0.95 est 0.97 0.85 0.90 1.00 5.42
cortile cortile
CUCINA
5.00 2.70 1.00 sud 1.00 0.96 0.90 0.95 10.53
str. prin. str. prin.
BALCONE
6.00 2.70 1.00 sud 1.00 0.96 0.25 0.95 3.51
str. prin. str. prin.
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ai 30 giorni ed assistenza compresa a fine lavoro. Tutto ciò che devi fare è
inviare le planimetrie delle U.I.. Ricorda che hai sempre la possibilità di far
ottenere le planimetrie catastali, di far effettuare il sopralluogo o
addirittura di far eseguire il rilievo planimetrico completo dell’immobile.
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Fase 1
Fase 2
Fase 3
singoli piani ottenuti nella fase 2 per il valore millesimale delle U.I. che
esistono in quel piano. La formula è questa:
A questo punto grazie alla Fase 2 ed alla Fase 3 sai quanti dei secondi 500
millesimi spettano ad ogni piano e li hai attribuiti alle U.I. che partecipano
ad ogni piano, proporzionalmente al loro valore.
E’ facile capire che più i piani si trovano in alto e più i millesimi di piano
aumentano, mentre, per il piano terreno, che si trova al livello 0,00 il
valore di piano è ancora pari a 0.
Fase 4
In questa fase basta sommare i millesimi delle singole unità ottenuti nella
Fase 1 ai valori delle stesse unità ottenute nella fase 3.
Formula:
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Fase 1
(125/2) = 62.5
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Fase 2
(500/18) x 3 = 83.33
Fase 3
Fase 4
Tutto ciò che devi fare è ripetere quest’operazione per tutti gli
appartamenti. Il totale deve essere ovviamente pari a 1000.
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RIFERIMENTI NORMATIVI
Art. 1117 (Parti comuni dell' Edificio)
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o
porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i
lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i
cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia,
per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in
comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono
all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli
acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per
l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino
al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei
singoli condomini.
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tempo dall'assemblea.
Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun
condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131,
se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono
fondati sospetti di gravi irregolarità. La nomina e la cessazione per
qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in
apposito registro.
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Art. 66
L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni
indicate dall’articolo 1135 del codice, può essere convocata in via
straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o
quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino
un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla
richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla
convocazione.
In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto
straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del
giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data
fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta
raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a
mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.
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aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date
ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente
costituitasi.
Art. 67
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Art 68
Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti
indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore
proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in
apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del
canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di
ciascuna unità immobiliare.
Art. 69
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portiere (ove esista) e di ogni altra area comune. Ciò premesso, allo scopo
di raggiungere uniformità ed obiettività di criteri, si forniscono e si
illustrano i valori indicativi medi per ognuno dei coefficienti sopraindicati.
Coefficiente di destinazione. – ha il fine di stabilire una valutazione degli
spazi costituenti l’alloggio in relazione alla misura della loro utilità. E’
chiaro che la percentuale di spazio destinata ad accessori (intendendo per
accessori tutti i vani ad eccezione delle stanze vere e proprie) in relazione
alla utilizzazione, non può avere , nella valutazione, lo stesso peso della
percentuale di spazio destinata a stanze.
Per due appartamenti di egual numero di stanze, e, quindi,
presumibilmente, di superficie totale pressoché eguale, lo spazio
destinato ad accessori in più o in meno, rispettivamente, non può offrire
vantaggi o svantaggi, valutabili in misura eguale alla maggiore o minore
superficie, come è giusto per la maggiore o minore superficie delle
stanze; detti vantaggi o svantaggi debbono essere valutati in misura
proporzionale alla maggiore o minore superficie dello spazio destinato ad
accessori, con l’applicazione di un coefficiente minore dell’unità. Per due
appartamenti di diverso numero di stanze, e quindi, di diversa superficie,
normalmente lo spazio destinato ad accessori (nel caso prima specificato)
costituisce una percentuale maggiore, rispetto alla totale superficie,
nell’alloggio più piccolo, mentre l’utilità di detto spazio è
proporzionalmente maggiore nell’alloggio più grande, in quanto serve
maggior numero di stanze.
Quindi, se la detta superficie di accessori fosse valutata in maniera eguale
alla superficie delle stanze, la stima sarebbe a discapito degli alloggi più
piccoli.
Per il coefficiente di destinazione si indicano i seguenti valori:
- camere ……………………………..………………..…… 1,00
- servizi (cucina, bagno, latrina, ripostiglio) ……..…….. 0,90
- corridoi, disimpegni …………………………….………. 0,80
- logge racchiuse tra tre pareti ………………..………… 0,50 / 0,35
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Coefficiente di piano.
Deve tener conto di tutte le condizioni che caratterizzano un
appartamento o un ambiente per il fatto di trovarsi ad una altezza minore
o maggiore relativamente ad altri e, deve, quindi, considerare ogni
aspetto, positivo o negativo, che deriva da questo fatto: comodità di
accesso, onerosità di spese per eventuale ascensore, appetibilità
commerciale, luminosità, rumorosità, panoramicità, soggezione ai venti,
onerosità di trasporti (masserizie ecc.). Taluni di questi aspetti non sono
univocamente legati alla sola altezza del piano, e, pertanto, per essi, con
questo coefficiente si considera la sola quota parte relativa.
Nella determinazione di questo coefficiente, è anzitutto necessario
rilevare la sostanziale differenza tra i casi, che normalmente si verificano,
di fabbricati dotati di ascensori e i casi, meno frequenti, ma pure possibili,
di fabbricati senza ascensore.
Valutando globalmente la misura dei vantaggi che ad un dato
appartamento derivano con l’aumentare dell’altezza e la misura
corrispondente degli svantaggi, non sembra che la condizione di optimum
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Coefficiente di orientamento.
Deve tener conto di tutti i vantaggi che ad un dato ambiente derivano
dalla sua posizione rispetto ai punti cardinali, valutando gli effetti per la
parte di competenza (quindi, quantità di sole, di luce, di calore,
esposizione ai venti dominanti) connessi ad un dato orientamento,
indipendentemente da altre condizioni caratteristiche del vano
considerato.
La variazione del coefficiente deve essere continua lungo tutto l’arco N-E-
S-W pur non essendo proporzionale all’angolo di rotazione. I valori da
adottare sono:
quadrante SE-SO : 1,00 / 0,97
quadrante NE-SE e NO-SO : 0,97 / 0,90
quadrante NO-NE : 0,90 / 0,80
per ambiente senza finestra, interni agli alloggi: 0,75.
Coefficiente di prospetto.
Si riferisce alla caratteristica relativa ai particolari maggiori o minori
benefici che derivano ad un alloggio o ambiente rispetto ad altri
dall’apertura su una facciata piuttosto che su di un'altra dell’edificio: è
chiaro che i maggiori o minori benefici sono condizionati dall’esterno in
quanto l’affaccio può essere su strada, su distacco, su cortile mentre la
visuale può essere più o meno libera e panoramica. E’ da tener presente
che i vantaggi connessi a quest’ultimo aspetto in relazione alla maggiore
altezza della quota stradale, sono già stati considerati nella stima del
coefficiente di piano. Nella stima del coefficiente in esame il collaudatore
dovrà porre particolare attenzione essendo evidente che i maggiori o
minori benefici devono riferirsi ad un assetto edilizio stabile già realizzato
o da realizzare sulla base di precisi vincoli urbanistici.
Seguono i valori da adottare per il coefficiente di prospetto:
- su giardini, vedute panoramiche, strade …………………………… 1,00 / 0,95
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Coefficiente di luminosità.
Considera la quantità di luce che penetra nei vari ambienti in relazione
alla loro superficie. La misura della luminosità dipende sia dall’altezza del
piano, sia dall’orientamento, sia dal rapporto tra la superficie illuminante
(apertura delle finestre) e quella illuminata (ampiezza del rispettivo vano).
Tuttavia, dato che gli effetti di maggiore o minore luminosità derivante
dai primi due fattori sono già stati considerati nei coefficienti di piano e di
orientamento, nella valutazione del coefficiente di luminosità si deve
tener conto soltanto del rapporto tra superficie illuminante e superficie
illuminata. Appare peraltro opportuno che il coefficiente, pur in relazione
con il detto rapporto, non coincida con esso al fine di non creare
eccessive sproporzionate differenze di valutazione. Pertanto, con
riferimento ai valori normalmente in uso per il sopraccennato rapporto di
luminosità e salve le eccezioni dovute a casi particolari, da valutarsi dal
collaudatore, si ritiene che i valori da attribuire al coefficiente di
luminosità in relazione al rapporto tra superficie delle finestre e superficie
degli ambienti siano i seguenti: indicando con K=Sf/Sa detto rapporto:
per K= 1/6 o maggiore l=1,000
per K=1/7 l=0,965
per K=1/8 l=0,940
per K=1/9 l=0,920
per K=1/10 l=0,900
per spazi aperti l=1,000
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GRAZIE ALLA NOSTRA ESPERIENZA, VISTO CHE ORMAI DA ANNI CI OCCUPIAMO SOLO DI TABELLE
MILLESIMALI, SERVIAMO TUTTE LE CITTA’ ITALIANE A PREZZI INCREDIBILMENTE RIDOTTI MANTENENDO LA
QUALITÀ DEL LAVORO IMPECCABILE E TEMPI DI CONSEGNA STRAORDINARI: € 25 PER APPARTAMENTO ED
IL LAVORO VIENE RICONSEGNATO IN MENO DI 30 GIORNI.
IL NOSTRO PUNTO DI FORZA STA NEL FATTO CHE SAPPIAMO PERFETTAMENTE COME OPERARE
DIRETTAMENTE SULLA SOLA BASE DEGLI ELABORATI GRAFICI. GLI ELABORATI PUOI FORNIRLI TU OPPURE
OTTERREMO NOI LE PLANIMETRIE CATASTALI, MA NON SOLO, PUOI ANCHE SCEGLIERE DI FAR EFFETTUARE
IL SOPRALLUOGO ED IL RILIEVO.
IL SERVIZIO:
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COME FUNZIONA
IL LAVORO VIENE SVOLTO IN 4 SEMPLICI FASI:
1- PREVENTIVO. Dopo averci descritto il condominio ti inviamo il nostro preventivo. Successivamente viene
sottoscritto il contratto e il committente procede al pagamento dell’importo dovuto. Ricordiamo che il
prezzo di € 25,00+iva comprende la redazione di Tabelle Millesimali sulla base degli elaborati grafici forniti
dal committente, pertanto, se sussiste la necessità di ottenere le Planimetrie Catastali, di effettuare un
Sopralluogo o un Rilievo Planimetrico degli immobili deve essere espressamente richiesto.
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3- SVOLGIMENTO LAVORO. Durante lo sviluppo delle tabelle millesimali il committente potrà essere
interpellato per fornire alcune informazioni necessarie al corretto svolgimento del lavoro. Questo è
importante per dare un lavoro fatto a regola d'arte. Il lavoro viene riconsegnato in meno di 30 giorni
lavorativi.
4- RICONSEGNA LAVORO E ASSISTENZA. La riconsegna del lavoro è un momento fondamentale perché per
esperienza sappiamo che è proprio da quel momento in poi che le persone si rendono conto di rettifiche da
apportare, di inesattezze o di integrazioni da inserire. Proprio per questo motivo ci impegniamo
espressamente (è scritto sul contratto) ad affiancarvi i 90 giorni successivi alla consegna delle Tabelle e ad
apportare correzioni e modifiche necessarie a dare il lavoro finito con la massima precisione.
INFO E PREVENTIVI
Via Rocca di Cambio, 3 – 67100 L’Aquila. Tel. 3297257330
info@1000millesimi.net - direzione@1000millesimi.net
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