Publicidad Juridica y Proteccion Del Arrendamiento Urbano - BIB - 2014 - 3287

Publicidad jurídica y protección del
arrendamiento urbano.
Publicidad jurídica y protección del arrendamiento urbano.

BIB 2014\3287
Ramón Durán Rivacoba.

Catedrático de Derecho Civil, Universidad de Oviedo
Gabriel de Reina Tartière.
Doctor en Derecho
Publicación: Revista Doctrinal Aranzadi Civil-Mercantil num.6/2014 parte Comentario

Editorial Aranzadi, S.A.U., Cizur Menor. 2014.
SUMARIO
1 - Introducción: la publicidad como fenómeno jurídico y sus manifestaciones
2 - Apreciaciones generales y previas acerca del conflicto entre las distintas clases de publicidad
jurídica
3 - El trascendental cambio de régimen operado por la Ley 4/2013 en materia de arrendamientos
urbanos
4 - La oponibilidad del arrendamiento inscrito
5 - La inoponibilidad del arrendamiento no inscrito
6 - El anómalo caso de la finca no inmatriculada ofrecida en arrendamiento por un no propietario
7 - Fe pública registral y arrendamiento inscrito
8 - Una destacada consecuencia refleja de la reforma: la necesaria revisión de la jurisprudencia
plenaria sobre la dinámica exacta de la buena fe registral
9 - Cuestiones adjetivas vinculadas con la reforma
10 - Problemática cancelatoria
11 - Bibliografía especialmente consultada
I . Introducción: la publicidad como fenómeno jurídico y sus manifestaciones
Como indica el título bajo el cual se presentan, estas páginas se proponen acometer la importante
reforma operada en materia de arrendamientos urbanos por la Ley 4/2013, de 4 de junio (RCL 2013,
841) , de medidas de flexibilización y alquiler de viviendas, tratada desde un punto de vista
estructural: el que atañe al fenómeno de la publicidad jurídica.
El Derecho, como sistema de normas que gobiernan la conducta humana, es necesariamente
relativo a los comportamientos externos. Esto significa que la publicidad en cuanto exteriorización de
los fenómenos jurídicos frente a terceros juega un papel esencial en su disciplina.
En este sentido, cabe referir tres órdenes publicitarios: el oficial (o legal stricto sensu ), el artificioso
o artificial (a través de la institución registral que se instaure al efecto) y el fáctico (gracias al juego de
la posesión o apariencia). Cada componente opera en distintas órbitas y con repercusiones diversas
con arreglo a su respectiva naturaleza.
La publicidad oficial, estrictamente legal, o si se prefiere previo acto oficial de publicación general
al efecto, compete sobre todo a las disposiciones jurídico-positivas1. En tanto cautela garantizada por
el artículo 9.3 de la Constitución (RCL 1978, 2836) , el Código Civil vendría a afirmar antes, en su
Título Preliminar, que «la ignorancia de la ley no excusa de su cumplimiento» ( art. 6.1, pfo. 1º , CC
[LEG 1889, 27] ). Sin embargo, dicho axioma constituye una completa petición de principio. No
contempla un conocimiento real, que sería directamente imposible requerir a los sujetos individuales;
y ni tan siquiera constituye una premisa válida para los expertos, que pueden dominar determinados
sectores del ordenamiento, pero resulta utópico para todos los protagonistas y en toda su extensión
sustantiva. Luego no se trata ya de un conocimiento real el exigido, por lo que la ignorancia se
03 de enero de 2018 © Thomson Reuters 1
acomete como una mera presunción de posible noticia. Más que de saber el designio de las normas,
mejor concierne a la capacidad de conocerlas. Es decir, a su publicidad. Por eso el propio Código
advierte que «las leyes entrarán en vigor a los veinte días de su completa publicación en el Boletín
Oficial del Estado, si en ellas no se dispone otra cosa» ( art. 2.1 CC). Las normas son públicas y de
hipotético acceso por cualquiera que desee hacerlo. En realidad, la tremenda expansión legislativa,
el continuo devenir de reformas y modificaciones, los distintos órdenes de su producción –europeo,
estatal, autonómico, local–, hacen del todo imposible su efectivo conocimiento seguro y completo.
Sin embargo, la presunción continúa, como una especie de presupuesto para la válida existencia del
Derecho positivo.
1 Por muy genéricos que sean en cuanto a sus posibles destinatarios, no deben confundirse los medios de publicidad con los
de notificación de un acto jurídico, de los que los edictos son buen ejemplo. La comunicación edictal (véase, como mejor
muestra, el artículo 164 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, precisamente reformado por la Ley 4/2013 [RCL 2013, 841] )
comparte, sin embargo, con la publicidad legal la plenitud de su eficacia más allá de que se compruebe su efectivo
conocimiento de su contenido.
Esta fórmula general de advertencia en la esfera jurídico-normativa recibe para concretos ámbitos
el auxilio de otros mecanismos publicitarios artificiales, que facilitan saber con certeza el estatuto
jurídico de cosas o personas. Es lo que se denomina sector registral del Derecho. En dicha órbita se
distingue con firmeza entre dos facetas muy distintas. La primera constituye cuanto se conoce como
Registros administrativos. Tales instrumentos se gobiernan con arreglo a principios tabulares de
carácter formal bien precisos, y comportan una cierta calificación a los simples efectos de su
relevancia publicitaria exterior, nunca interna o sustancial. No existe un presupuesto de legalidad que
supere dicho filtro. Prosperan, como es lógico, requerimientos de formalidades externas y coherencia
de sistema en el que se circunscriben, con atributos acerca de prioridades, tracto sucesivo, cierre
registral que purga de posibles incompatibilidades, etc. Sin embargo, no acompaña otros controles
materiales que superan con creces su sentido y alcance, y los situaría en su caso en la órbita de los
Registros llamados jurídicos. A pesar de todo ello, ciertas leyes sectoriales incurren en el
atrevimiento de definir por sí y ante sí como jurídicos a determinados Registros que, a nuestro juicio,
distan mucho de serlo, como sería el caso del de Fundaciones.
Por tanto, en un escalón superior de garantías y eficacia, constan los mencionados Registros
jurídicos, por cuanto fiscalizan la esencia y naturaleza de los actos cuyo acceso pretenden. Una de
sus señas de identidad precisamente radica en que califican el fondo, la legitimidad sustantiva de los
hechos sometidos a inscripción, según su categoría, ya sea del estado civil, del estatuto de los
bienes inmuebles o de las entidades mercantiles. Frente a ellos, según dijimos, se sitúan el conjunto
de sedes aptas para la publicidad –que han proliferado últimamente con el fin de la salvaguarda de
algunos sectores concretos del tráfico jurídico–, cuya meta estriba en el conocimiento público de los
hechos, relativamente al margen de la eficacia de su contenido. En el presente panorama jurídico, el
fenómeno atañe incluso a la convivencia marital fáctica, con los Registros de parejas estables, de los
cuales hay en funcionamiento algunos de ámbito autonómico y otros municipal, en clara expansión
aun cuando persistan las dudas sobre la conveniencia y relevancia jurídica de la institución. Tales
Registros se llaman administrativos, porque suelen estar bajo la órbita de una entidad de Derecho
público y, sobre todo, no incorporan un filtro acerca de la legalidad sustantiva de los actos que
publican tan acusado como los jurídicos. A la postre, resultan, más que nada, una fuente de noticia e
información, pero sin atributo alguno de presunción de legitimidad sobre su contenido2.
2 Cabría sostener incluso, con motivo de la distinción, un Derecho registral como rama trasversal del ordenamiento, al confluir
en él intereses públicos y privados. Los públicos se manifiestan en sus aspectos procedimentales y organizativos y se
fundamentan en los beneficios que la publicidad de ciertas situaciones jurídicas ha de cumplir con respecto al orden y óptimo
desarrollo de la economía y el tráfico jurídico. Los privados, en cambio, se vinculan con el relieve que la inscripción tendrá en
el régimen jurídico de lo publicado, en su titular y en el resto de personas con las que se relacione. Es al amparo precisamente
de sus efectos, de las consecuencias, de mayor o menor alcance, que se prevén para la reseña registral, por lo que se
discrimina entre Registros administrativos y jurídicos stricto sensu. Se pone el acento, así, en los fines y la eficacia
respectiva.De tal modo, se reputa «administrativo» el que tiene por objeto la recopilación y racionalización de datos para
ponerlos al servicio de una organización pública. Por el contrario, se considera «jurídico» aquel Registro cuyo fin primario
consiste en otorgar certeza sobre las situaciones jurídicas; es decir, el que no se circunscribe a recoger y publicar mera
información, por ejemplo, sobre la titularidad de un derecho, sino que acredita o, al menos, hace presumir que quien figura en
sus libros como titular lo es efectivamente. En estos últimos Registros, y en justa correspondencia con los mayores efectos
que derivan de la inscripción, se requiere que los actos respectivos superen previamente un control mínimo de legalidad, en
sus elementos formales y, a veces, no siempre, de fondo. Repárese que para los Registros administrativos, «a diferencia del

juicio calificador de los jurídicos, se despliega una actividad tan sólo de comprobación del hecho o relación que se inscribe. El
funcionario realiza un somero estudio, no califica la competencia, facultades de quien autoriza el documento, las formas
extrínsecas y demás requisitos de validez. La Administración comprueba la existencia de los hechos o situaciones de que se
trate, pero no emite juicio… Es actividad solamente de apreciación o constatación, no hay valoración basada en la técnica
jurídica… Esta actividad de examen y aportación de datos requeridos convierte, a veces, la comprobación en labor
indagadora, de pesquisa de datos y petición de prueba documental. Como consecuencia de la falta de calificación en los
registros administrativos, podemos señalar la del asesoramiento y ejercicio consultivo». «La persona encargada del registro
administrativo, en consecuencia, no precisa ser profesional del Derecho especializado, ni poseer una elevada y profunda
instrucción jurídica. Así, el quehacer registral se confía a funcionarios administrativos, que obran en nombre del Estado, siendo
retribuidos y haciéndose responsable la Administración pública. Inherente a la ausencia de calificación es la escasa e
imprecisa regulación de recursos contra la comprobación, motivos, efectos. Trasciende, por fin, la falta de calificación a los
asientos registrales, de manera que puedan realizarse mediante copias, transcripciones o archivo de los documentos
presentados» (Leyva de Leyva, «Planteamiento general de los registros públicos y su distinción en Registros administrativos y
Registros jurídicos», en Revista Crítica de Derecho Inmobiliario nº 591 [1989], pp. 261 y ss).Pues bien, curiosamente, la Ley
4/2013 (RCL 2013, 841) , en su artículo 3º , nos ofrece también un nuevo Registro de índole administrativa, llamado de
sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. Se dispone con la finalidad de ofrecer información acerca del riesgo que
supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en
contratos de arrendamiento, y que, por dicho motivo, hayan sido condenadas por sentencia definitiva en un procedimiento de
desahucio. A su información tendrán acceso «los propietarios de inmuebles que deseen suscribir contratos de arrendamiento
sobre los mismos, sean personas físicas o jurídicas. A tales efectos deberán presentar una propuesta de contrato de
arrendamiento en la que se identifique al eventual arrendatario, limitándose la información a la que tendrá derecho, a los datos
que consten en el Registro, relacionados exclusivamente con dicho arrendatario». En perspectiva, sobre su real eficacia, vid.
Rivero Ortiz, «El Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos:
una nueva crónica de una muerte anunciada», en Diario La Ley de 4 de septiembre de 2013.
Pues bien, retomando la idea, los Registros jurídicos propiamente dichos, pertenecen a la
trayectoria, casi a la esencia, de la evolución del Derecho moderno, que busca mayores dosis de
seguridad jurídica en específicos sectores del ordenamiento, donde más se reclama desde la
perspectiva del orden público que materializan, ya sea en su órbita personal o económica, pero
siempre jurídica. Así surgieron las Contadurías de Censos e Hipotecas en el terreno de los derechos
reales, pues no hay otro modo de adquirir por terceros la certeza objetiva de su existencia, eliminada
por hipótesis la publicidad posesoria propia del ámbito en que se despliegan.
El Registro de la Propiedad es el que mejor asume la categoría del sistema publicitario artificioso
de carácter jurídico. Sus disposiciones incorporan los principios registrales, como una fórmula más
bien abstracta y teórica en que se traduce su disciplina. Al efecto meramente previsor de los terceros
–negativo, de tradición francesa–, que contempla el artículo 32 de la Ley Hipotecaria (RCL 1946,
886) – «los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén
debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero» –, se
suma el paradigma germánico de la fe pública registral ex artículo 34 del mismo texto legal, que
permite a ciertos terceros, los hipotecarios, ser mantenidos en su adquisición, aun cuando con
arreglo a las normas sustantivas dicho status debería decaer. Su relevancia, sin embargo, no
conduce al extremo de sustituir a la legalidad material de los hechos que contiene, por cuanto «la
inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes» ( art. 33 LH). El
sistema conserva sus caracteres privados, que revela el principio de rogación (cfr. art. 6 LH), pero le
añade la consecuencia de que, una vez solicitado el asiento, el encargado del Registro deba
proceder, en virtud del llamado principio de legalidad o de calificación (cfr. art. 18 ), a rendir de
seguido un conjunto de actividades de control acerca de los requisitos jurídico-materiales de los
actos susceptibles de inscribirse. Tal conducta también aporta dosis de certeza jurídica nucleares en
el instrumento, que luego se despliega en numerosas presunciones favorables para el titular inscrito,
que logra su cenit en la figura del tercer hipotecario, protagonista en estas mismas páginas de
apuntes posteriores.
Asimismo, en la invención del Registro Civil concurrieron notorias circunstancias sociológicas, que
motivarían el intervencionismo público en la órbita de lo privado, a medida que adquirió ésta unas
dimensiones sociales relevantes. Aquí estriba la ratio práctica de la moderna noción del estado civil:
cuando las relaciones humanas superaron el ámbito de comunidades pequeñas, cerradas y con un
perfecto conocimiento interno; y la convivencia social se generalizó gracias a nexos culturales, a la
expansión demográfica, a la movilidad facilitada por los intercambios comerciales y al fenómeno de
los grandes núcleos urbanos que sumían al individuo en un alter anónimo, el poder público tomó
para sí el cometido de intermediario entre los ciudadanos, cuyo status era preciso determinar y
difundir de alguna manera en garantía de los vínculos jurídico-personales que pudieran contraer.

Entonces aparecieron unos instrumentos públicos a cargo de agentes oficiales, con el propósito de
objetivar mediante su efecto publicitario el estado civil de los sujetos frente a quien estuviera
facultado por motivo familiar o de cualquier otra especie –interés legítimo– para conocerlo. A la
faceta publicitaria del Registro vino a sumarse la vertiente probatoria, pues el Estado reguló su propio
tipo de matrimonio, lo cual requería, para la coordinación de los derechos que concurren en la
materia, la prueba del estado civil de los ciudadanos y su conocimiento ante las instancias jurídicas
oportunas3.
3 Así conseguía éste satisfacer su cometido primario respecto del ordenamiento jurídico al «coadyuvar a la formación,
demostración y plena eficacia de los derechos», «mediante instituciones que aseguren la legitimidad y autenticidad de los
hechos y actos jurídicos y la publicidad de los derechos que tales actos originen» (Castán Tobeñas, Función notarial y
elaboración notarial del Derecho, Madrid, Reus, 1946, p. 36); máxime cuando «el papel que juega el estado civil en las
complejas comunidades políticas de nuestro tiempo, el intenso comercio jurídico entre personas... y la frecuencia de
relaciones entre el individuo y la administración» (Pere Raluy, Derecho del Registro Civil, Madrid, 1962, p. 41) lo reclaman
imperiosamente.
En la esfera comercial, las sociedades mercantiles tenían que hacer públicas tanto su válida
existencia, como los elementos estructurales que dieran cuenta de su organización y el capital
responsable del resultado de sus actividades, aunque de manera limitada. Es una consecuencia del
privilegio de la circunscripción en la responsabilidad patrimonial universal que se introdujo en los
ordenamientos continentales a propósito de favorecer la explotación económica de las colonias. Los
individuos que desearan arriesgar sus bienes en dicha empresa colectiva de alcance concerniente al
interés público recibían a cambio este beneficio extraordinario dentro del sistema general de asumir
las deudas. Supone un paso más en la evolución del modo de responder frente a los actos
económicos desde la óptica jurídica. De las primitivas fórmulas personales más crudas, la ejecución
manu militarii, a la Lex Poetelia Papiria; de la responsabilidad patrimonial universal, a la limitada en
favor de ciertas personas jurídicas mercantiles.
Las diferencias entre los tipos de Registros también afectan a los instrumentos básicos de su
articulación, como son las inscripciones y su tipología jurídica con arreglo a la naturaleza y efectos
que les resulten propios.
La primera distinción atañe a las inscripciones obligatorias y facultativas. A priori, el principio de
rogación implica la libertad de los sujetos a la hora de la constancia de los hechos jurídicos
pertinentes (cfr. art. 6 LH, aquí ya citado). Con todo, sin negar la premisa, eso sucede solamente
relative tantum. Las opciones pueden ser libres, pero no las responsabilidades en que incurre quien
omite conductas propicias a sus propios intereses jurídicos, sirviendo como ejemplo el artículo 32 LH
por establecer que lo no inscrito tampoco puede perjudicar a terceros. Es decir, las inscripciones
serían obligatorias en la medida que aparejasen sanciones a su incumplimiento. No existe castigo
específico por dicha negligencia, pero sí consta uno latente, como es la inoponibilidad a terceros. En
esta línea, la conducta silente puede ser libre, pero con ciertas repercusiones negativas, a veces de
verdadera entidad. Efectivamente, los terceros de buena fe quedan protegidos en dos facetas de
distinto alcance. Primero, frente a la ineficacia de los negocios que les pudieran de algún modo
afectar, sobre todo por la falta del título sobrevenida en su transmitente; y, la otra, respecto a los
actos cuyo conocimiento les fue imposible conseguir, a causa de su ocultación en los cauces de
publicidad por el causante. Con este último propósito, se distinguen varios tipos de inscripciones; a
saber, obligatorias cuando los intereses públicos señalen su necesidad por la garantía del tráfico en
que se circunscriben; y voluntarias, si el sujeto es libre de plasmar el acto de que se trata, si bien
perdiendo los beneficios que tal hecho comporta. En este sentido, la inmensa mayoría de los
asientos registrales en el Derecho español son facultativos, al menos en los instrumentos jurídicos
clásicos en la materia.
También opera en este aspecto la dicotomía entre inscripciones declarativas y constitutivas, que
atiende a su despliegue jurídico. Las declarativas solo dan noticia del hecho que contienen, que se
causa fuera del Registro y luego accede a su seno a los efectos publicitarios que sean del caso. Por
el contrario, las constitutivas materializan la existencia del fenómeno jurídico que publican. Este
modelo resulta excepcional por completo para el ordenamiento español. Con todo, la distinción
propuesta, que resulta pacífica para los estudiosos, en el fondo puede llegar a encubrir una cierta
falacia. Las inscripciones declarativas también incorporan un conjunto de repercusiones frente a

terceros que les conceden mayor entidad de cuanto a simple vista cupiera pensarse, aunque
signifique la más básica y primaria de las protecciones que ofrecen los Registros públicos. En un
escalón más elevado de la relevancia del servicio, encontramos las actas que otorgan un título
declarativo; con ello se añade una prueba preconstituida del acto, y la necesidad de rectificación del
Registro junto a la reforma del status sustantivo que se propugne. Por eso los asientos del Registro
de la Propiedad «en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los
Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos
establecidos en esta Ley» ( art. 1, pfo. 3º , LH). En suma y habida cuenta de que la inscripción
constitutiva genera para el mundo del Derecho el acto que contiene –resultan sus ejemplos más
característicos la hipoteca, la sociedad anónima y otros múltiples del estado civil, mientras dependan
de declaraciones de voluntad por el interesado– siguen siendo de carácter excepcional en nuestro
régimen jurídico.
Finalmente, un tercer escalón de la publicidad jurídica pertenece al fenómeno posesorio, lo que
comporta la esfera de su alcance meramente fáctico. El modelo justinianeo, en cuanto a la posesión
se refiere, todavía informa el ordenamiento español. En lo relativo a la adquisición y modificación de
los derechos reales rige, como sabemos, el sistema del título y el modo, siendo título aquel acto o
negocio jurídico que fundamente la entrega que se haga de la cosa; de suerte que los vicios de la
causa, debidos a la violencia, el error, el dolo y demás irregularidades de que adolezca el título se
transmiten junto con el derecho que se adquiere o constituye, pudiendo invocarse contra el sucesor,
dejando a salvo por el momento la protección que cabe dispensar a los terceros de buena fe. Frente
al modelo alemán, se trata, entonces, de un sistema profundamente causalista, que no requiere,
como regla general, de la inscripción en el Registro de la Propiedad para que los derechos reales se
perfeccionen; luego entre nosotros, el asiento registral solo sirve para favorecer que los terceros
conozcan las relaciones constituidas previamente.
Más en concreto, el modo desempeña dos funciones. Una interna, basada en el cumplimiento del
contrato, del título previamente concluido y que requiere la puesta en disposición de la cosa; y otra
externa, que a su vez, presenta un doble carácter: positivo, en cuanto la posesión que por ella se
logre, cuya proyección externa proporciona un signo de reconocimiento de la titularidad sobre la
cosa; y negativo, en la medida en que la transferencia obtenida evitará que su objeto se derive a otra
persona en perjuicio del compromiso adquirido sobre la base del título. El análisis del último aspecto
permanece a reserva de cuanto se dirá en cuanto a la buena fe como presupuesto de común
aplicación para el fenómeno adquisitivo (cfr. art. 1.473 del CC).
En nuestro panorama jurídico, antes de la tradición, funcionalmente considerada, no cabe adquirir
ningún derecho real de forma derivativa (cfr. art. 1.095 del CC), salvedad hecha, en primer lugar, de
los derechos cuyo contenido no incorpora la posesión (hipoteca, servidumbres negativas); en
segundo lugar, de la donación, respecto de la cual, y más allá de tener en cuenta la aceptación del
donatario (cfr. arts. 623 y 629 CC) basta el título (escritura pública tratándose de inmuebles: cfr. art.
633 CC), siendo que la traditio se requiere sólo por vía de excepción si la donación es verbal y de
bienes muebles (cfr. art. 632 CC); y, en tercer lugar, de lo dispuesto en sede sucesoria, dado que los
derechos que hayan sido del causante y que no hubieran de terminarse con él se transmiten ope
legis a sus herederos.
Pues bien, sin adentrarnos de suyo en la cuestión conflictual, a la que se dedicará el epígrafe
siguiente, contempla el artículo 5º LH que «los títulos referentes al mero o simple hecho de poseer no
serán inscribibles». El arrendatario es tenedor, tiene un derecho de posesión o a poseer la vivienda,
que ahora se declara por principio inscribible gracias a la Ley que justifica este estudio. Pero no es a
esa vertiente de la posesión a la que se refiere. Lo que la disciplina hipotecaria repudia es el «mero
hecho posesorio», el factum posessionis, la posesión por la tenencia misma; y ello por cuanto su
despliegue informal, siempre versátil por el libre cauce de los hechos, no constituye un modelo apto
para la inscripción en el Registro de la Propiedad. El Registro español es un catálogo de títulos,
auténticos, fehacientes, que señalan que tal o cual otra persona es propietaria, pero sin advertir si se
ha hecho entrega material de la posesión a su favor, en cumplimiento del modo.
Mas no es sólo en la órbita de los derechos reales donde se manifiesta la publicidad fáctica. A ella
se suman otros escenarios, como los relativos al estado civil. Por ejemplo, el artículo 18 CC – «la
posesión y utilización continuada de la nacionalidad española durante diez años, con buena fe y
basada en un título inscrito en el Registro Civil, es causa de consolidación de la nacionalidad,
aunque se anule el título que la originó» – establece un mecanismo para mantener nacionalidades
inseguras desde la perspectiva jurídica, gracias a un sistema del todo paralelo a la usucapión.
Igualmente, la doctrina de la posesión de estado –con sus tres elementos característicos: nomen,
tractatus, fama – consigue para las filiaciones cauces procesales oportunos en su reclamación.
II . Apreciaciones generales y previas acerca del conflicto entre las distintas clases de
publicidad jurídica
Establecidas las distintas manifestaciones jurídicas de la publicidad, conviene ocuparse de los
supuestos de mutuo conflicto que puedan advertirse, siempre en el plano patrimonial, más
concretamente, inmobiliario, en virtud del objeto de la Ley que motiva estas líneas.
La primera hipótesis contempla la primacía entre los sistemas publicitarios oficial, característico de
las normas, y la de artificiosa naturaleza que incorpora los Registros. La pregunta que ha ocupado
por extenso a los expertos de la disciplina es cuándo las facultades reconocidas en las leyes afectan
en su eficacia iure proprio, y por encima de la defensa que se concede a los terceros adquirentes,
cuando no consta su vestigio tabular. Recordemos que, con arreglo al artículo 34 LH (RCL 1946,
886) , «el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el
Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que
haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas
que no consten en el mismo Registro». Luego, el así definido tercer o tercero hipotecario, mantiene
su adquisición en determinadas condiciones, al margen de que, con arreglo a la teoría del título y el
modo que disciplina el sistema de adquisición y modificación de los derechos reales en el sistema
español, tuviera el asunto distinto designio. Resulta muy elocuente dicha figura de origen suizo, por
cuanto hace, a nuestro juicio, inútiles las disquisiciones que algunos estudiosos han venido
sosteniendo acerca del modo de adquirir que contempla4. Simplemente ninguno, porque no incorpora
disposición alguna de corte sustantivo, sino una cautela registral que logra mantener en su status a
quien adquiera bajo concretas circunstancias jurídicas, con independencia de sus repercusiones
conforme al Derecho sustantivo. En consecuencia, no es un modelo de adquisición, sino de
inviolabilidad jurídica de su postura, que deviene inatacable. Se conserva precisamente porque, a la
vista de las normas codiciales, tiene una posición claudicante.
4 Resulta paradigmático el tratamiento que realizan de la cuestión los maestros de Derecho Civil que por vez primera
propusieron un Derecho Registral Inmobiliario con carácter autónomo y una calidad científica desconocida en su tiempo.
Empleamos una edición clásica de su tratado, que conserva el original pensamiento de sus autores; cfr.Lacruz
BerdejoySancho Rebullida, Derecho Inmobiliario Registral, Barcelona, Bosch, 1984, pp. 209 y ss.
Sin embargo, este concreto predominio tampoco permite argüir un régimen generalizado de
privilegio registral, ni mucho menos. Al contrario, los derechos que contemplan de oficio las normas
sustantivas no tienen porqué recibir una especie de «pase registral» para que adquieran eficacia,
porque la obtienen ope legis, por ministerio de la ley. Tan es así que ciertas facultades en forma de
retractos y tanteos legales (cuyos correlatos normativos citaremos al final de este epígrafe) también
operan completamente al margen de sus inexistentes reflejos registrales. Se producen por encima de
las atribuciones que acompañan al tercer hipotecario, por autoridad normativa, sin que sea precisa
su constancia tabular, que nada empece a su debida vigencia. Por tanto, la publicidad legal es
automática y de superior calidad a los mecanismos artificiales de conocimiento público que
incorporan los modelos registrales, aun cuando sean de naturaleza y alcance jurídico.
Distinta es la coyuntura que ofrece la posible disputa entre la publicidad artificiosa frente a la de
corte fáctico ex possessionis. El Registro de la Propiedad intenta por todos los medios que la
realidad tabular alcance también relevancia fáctica y por eso contempla distintas fórmulas, a la
manera de presunciones para su efectiva convergencia jurídica. En concreto, el primer párrafo del
artículo 38 LH establece que «a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales
inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento
respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o
derechos reales tiene la posesión de los mismos». Esta presunción posesoria es iuris tantum y
admite prueba en contrario, como sucede con todo el conjunto del esquema de las suposiciones
características que operan en el fenómeno posesorio, casi todas ellas dirigidas al mecanismo
consolidatorio por medio de la usucapión.
En esta dirección, establece el artículo 35 LH que «a los efectos de la prescripción adquisitiva en
favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública,
pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus
antecesores de quienes traiga causa». Este remedio convalidante de la posesión eleva su eficacia y
permite reconocer el dominio u otro derecho real ejercido a favor de quien ostente su despliegue
jurídico. Sin embargo, este mecanismo reproduce de forma semejante cuanto sucedía con el anterior
presupuesto posesorio registral. La fuerza de los hechos sigue siendo prioritaria. Por consiguiente,
se abren dos procesos, conocidos por usucapio secundum tabulas o contra tabulas, según cuál sea
la hipótesis de partida.
El artículo 36 LH contempla sendos fenómenos. Lo hace considerando que incluso frente a
terceros hipotecarios cabe usucapir por quien posea efectivamente. La usucapio contra tabulas es el
mejor indicio de que la publicidad fáctica puede, solo en determinadas condiciones, vencer de nuevo
a la de corte artificiosa; es decir, a la del Registro, basada en presunciones. El conflicto se resuelve
atendiendo a muy concretas circunstancias. «Frente a titulares inscritos que tengan la condición de
terceros con arreglo al artículo 34, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que
pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición», siempre que, o bien supiera o hubiese
podido conocer el hecho, lo que de paso excluye la buena fe del tercero, que ya no sería por eso
hipotecario; o cuando «la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la
adquisición». Luego la composición de intereses hace prevalecer al Registro y su publicidad sobre la
posesión y la suya, salvo las excepciones que sean del caso. Por eso, el propio artículo dispone que
«en cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus
sucesores que no tengan la consideración de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo
con arreglo a la legislación civil» 5.
5 El mismo precepto cierra el sistema con algunas matizaciones relativas a la mecánica de la posesión: «Los derechos
adquiridos a título oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se
hubieren constituido, no se extinguirán por usucapión de éste. Tampoco se extinguirán los que impliquen aquella facultad
cuando el disfrute de los mismos no fuere incompatible con la posesión causa de la prescripción adquisitiva, o cuando,
siéndolo, reúnan sus titulares las circunstancias y procedan en la forma y plazos que determina el párrafo b) de este artículo».
A la vista de todo ello, cabe concluir como guión básico en la materia que las publicidades jurídicas
se ordenan de la siguiente manera: la de naturaleza oficial, que proporciona la vigencia de las
normas jurídicas a través de los mecanismos de su publicación, hoy en los distintos Boletines al uso,
opera de suyo, sobreponiéndose a la de carácter artificial que suministran los sistemas registrales.
Ésta, sin embargo, se impone de ordinario a la fáctica que representa la posesión, si bien en ambos
casos existen matizaciones concretas que deben ser exceptuadas relativamente, y sin privilegios
que, desde luego, no se autorizan a los particulares favorecidos frente al poseedor o tenedor
ilegítimo o sin título.
Entiéndase bien, que la publicidad registral goce de amplia y teórica prelación no significa que
quien resulte titular inscrito pueda proceder contra el ocupante por la vía fáctica, sin intermediación
de autoridad alguna. Aparte de los remedios posesorios en su caso, dispone de otro trámite expedito
que le concede la conocida por «acción real registral» del artículo 41 LH, que prescinde para su
ejercicio de cualquier connotación posesoria a cumplir en la persona del demandante, titular según
Registro6.
6 El conflicto modo-inscripción es tan arraigado como nuestro Derecho Civil en la medida en que ambos cumplen una función
manifestadora. El modo, en cuanto investidura posesoria en la persona del adquirente también constituiría fuente –algo más
precaria, menos perfecta o evolucionada, es cierto, pero fuente posible al fin–, para la oponibilidad del derecho pretendido.
Existiría, por tanto, un cierto solapamiento entre ambas fórmulas que plantearía seculares problemas en la práctica.En suma,
el ordenamiento, al asumir la institución registral, se habría decantado por ella para ofrecer mayores garantías a la
contratación inmobiliaria, pero no al extremo de prescindir del modo y su consiguiente fenómeno posesorio. De tal manera que
sin modo, el derecho real no se habrá perfeccionado, aunque conste inscrito; dicho asiento obligará, eso sí, a quien esté
dispuesto a contravenir la titularidad publicada a ofrecer prueba en el oportuno expediente judicial y declarativo sobre que no
se ha realizado la tradición, siquiera en alguna de sus variantes ficticias o espiritualizadas.Acaso para evitar tales
consecuencias, la doctrina, dando un paso adelante, se ha planteado si la tradición es o no requisito previo de la inscripción;
es decir, si no sería conveniente acreditar el cumplimiento del modo al presentar el título correspondiente en el Registro.Se ha

sugerido así que la tradición ha de resultar de la titulación presentada para el asiento. En el Registro no se daría noticia del
título con finalidad traslativa, sino de la efectiva transferencia. Una cosa es que la traditio resulte facilitada por la vía del
artículo 1.462 CC (LEG 1889, 27) y otra que su puesta en práctica no sea necesaria, de tal forma que cuando falte –si en la
escritura pública se hace constar salvedades u obstáculos para que opere la tradición instrumental–, el registrador debe
denegar la inscripción.Sin embargo, para inscribir no es necesario justificar la tradición. El Registro no controla –ni puede
hacerlo, pues carece de medios para ello–, si en verdad ha operado el traspaso posesorio. Téngase presente que cuando
registrador examina, califica títulos, estando fuera de sus funciones comprobar cuestiones fácticas. En los casos en que se
hubiese publicado un título de dominio y su titular todavía no fuera puesto en posesión del inmueble, el asiento estaría
publicando un derecho real in fieri, todavía, por ello, personal, mientras la tradición no se realice. Por virtud del principio
registral de legitimación, el titular de ese derecho publicado –mas, como se dice, imperfecto– gozaría de todos los beneficios
consecuentes a su inscripción, en tanto no se impugne en su aparente rectitud el asiento.La cuestión se agudiza cuando de la
correspondiente escritura pública surge que la entrega de la posesión se pacta diferida, excluyendo las partes en su aplicación
el artículo 1.462 CC. En dicha hipótesis, al constar en el clausulado del documento, parece habilitarse un control del Registro
acerca del presupuesto, ya no ausente, sino excluido, de momento, por las partes. Sin embargo, aun en estos casos, no sería
muy congruente la calificación registral sobre dicho extremo cuando la posesión está, por su intrínseca materialidad, excluida
del Registro como hecho inscribible y de ahí, con mayor razón, resulta incalificable.
Por supuesto, y para terminar, antes de proceder propiamente con la reforma operada por la Ley
4/2013 (RCL 2013, 841) , queda el análisis de dos cuestiones. En primer término, conviene aclarar
algo que resulta muy obvio: que allí donde no existe Registro, tampoco está previsto régimen artificial
de publicidad alguno, como sucede respecto de los bienes de uso común, de ordinario valor y fácil
traslación, no previstos, por ello, como registrables7. Entonces, la posesión se destacará, nunca por
encima de la ley, sino por su mismo impulso, como fuente de publicidad, al extremo de hacer
inatacable frente al verus dominus el derecho del poseedor que cumpla con determinadas pero muy
básicas condiciones8.
7 El Registro de Bienes Muebles se creó en 1999, pero para objetos de contrastado valor, y fácil individualización, los que, por
ello, pueden soportar el mayor coste de transacción.
8 Como expresara don JerónimoGonzález, el padre de nuestro moderno Derecho hipotecario, «en materia de transacciones
mobiliarias, puede uno contentarse con admitir el poder de hecho, la potestad exterior sobre las cosas, la posesión, como la
forma única de la manifestación de un derecho real. Siendo el poseedor el dueño de la cosa, está autorizado para obrar como
tal respecto a cualquier tercero de buena fe, sin que este último pueda sufrir ningún daño. La posesión basta para legitimar a
su autor, de suerte que es la forma reveladora de los derechos reales sobre los muebles. No pasa lo mismo con los bienes
inmuebles en los que la posesión no puede tener la misma importancia porque su ejercicio, exteriormente, no representa más
que una parte mínima de la potestad de hecho que se puede adquirir sobre un predio. ¿Qué significa ocupar un inmueble,
habitar una casa, en comparación con la omnipotencia del poseedor de una cosa mueble? Este puede enajenarla,
abandonarla, transformarla, destruirla, mientras que el poseedor del inmueble puede tan solo gozarlo o excluir a otro o quizá
modificar la superficie de la finca poseída» ( Estudios de Derecho hipotecario y Derecho civil, I, Madrid, Ministerio de Justicia,
1948, p. 133).
En esta línea se sitúa el paradigma del artículo 464 CC. En el conflicto que contempla el artículo, el
tercero que de buena fe adquiere la posesión de bienes muebles no privados ilegalmente o perdidos
se impone al verdadero propietario del objeto, actuando la tenencia como fuente de publicidad y la
Ley como medio adquisitivo. De tal manera que, una vez contrastados los requisitos recogidos en el
precepto, se puede inferir que la manera de adquirir la posesión actúa como criterio legitimador en
favor del tercero. Ahora bien, es la Ley la que concluye asignando el dominio del bien mueble a éste,
pero no siempre que un derecho se constituye por mandato legal, es porque la Ley haya actuado
como fuente de publicidad, y consecuente oponibilidad, en el caso.
En segundo término, existen otras hipótesis donde la Ley establece derechos sin mediar ningún
otro medio de publicidad distinto al de la previsión normativa de turno. En tales supuestos, estos
derechos reciben la oponibilidad por la misma fuerza de la Ley, no pudiendo ser el efecto publicitario
de carácter oficial más que constitutivo. Así, se atribuyen al Estado la propiedad de los inmuebles
vacantes (cfr. art. 17 de la Ley 33/2003 [RCL 2003, 2594] , de Patrimonio de las Administraciones
Públicas ), o se contempla el retracto de comuneros y colindantes (cfr. arts. 1.522 y 1.523 CC [LEG
1889, 27] ), mencionados casos –al menos éstos– que hallan su fundamento en el mandato del
legislador, sin contemplaciones en cuanto a distinta publicidad se refiere. En realidad, toda
adquisición por tener que cumplir con la Ley sería legal, pero de los supuestos marginales de los que
tratamos es de aquellos en los que la misma Ley sirve de «fuente específica» para la mutación
jurídico-real de que se trate, sin mediar nada más que su declaración para la constitución o
adquisición del derecho frente a los demás supuestos regulares que con carácter general se
contemplan en el artículo 609 CC: ocupación, donación, título seguido de tradición, sucesión mortis
causa y usucapión. Luego si por el juego de la apariencia, la Ley manda suplir el presupuesto
ausente (la legitimación activa en el transmitente), también podría hablarse de adquisición legal. Es
el caso de los aquí ya mencionados artículos 464 CC y 34 LH, discriminados ahora por el
presupuesto de apariencia, posesoria o registral, respectivamente, en que se basan.
III . El trascendental cambio de régimen operado por la Ley 4/2013 en materia de

arrendamientos urbanos
Hasta la Ley 4/2013, de 4 de junio (RCL 2013, 841) , de medidas de flexibilización y fomento del
mercado del alquiler de viviendas, el arrendamiento urbano constituía una de dichas excepciones por
las que un derecho, el derivado del pertinente contrato a favor del arrendatario, se imponía por
mandato legal. El principio era, pues, que la venta no quitaba renta, como sigue rigiendo hoy en día
para los arrendamientos rústicos9pero se invertía –y todavía se invierte– mediando buena fe registral
en el tercero si de arrendamiento para uso distinto de vivienda se trataba10 , disponiéndose en el
artículo 14 de la Ley 29/1994 (RCL 1994, 3272) , de Arrendamientos Urbanos, del siguiente modo:
9 El artículo 22 de la Ley 49/2003 (RCL 2003, 2755) , de Arrendamientos Rústicos establece, así, que «el adquirente de la
finca, aun cuando estuviese amparado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, quedará subrogado en todos los derechos y
obligaciones del arrendador, y deberá respetar el plazo que reste de la duración mínima del contrato prevista en el artículo 12
o la de la prórroga tácita que esté en curso si se trata del tercero hipotecario, mientras que en los demás casos deberá
respetar la duración total pactada».
10 El inmodificado artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (RCL 1994, 3272) vendría a sostener que «el adquirente
de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en
el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria».
Enajenación de la vivienda arrendada

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del
arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los
requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la
totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley
Hipotecaria (RCL 1946, 886) . En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento
durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante
indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por
cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.
Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento,
el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso
del plazo de cinco años.
La condición de tercero hipotecario se tenía en cuenta, es cierto, pero sólo para imponerse al
arrendamiento convenido más allá de los cinco años, que resultaba el plazo mínimo legal que por
entonces quedaba establecido. El arrendatario, seguro por ese tiempo, prevalecía sobre el tercero
adquirente, y así al menos se reflejaba en el texto normativo. Esa constituía la regla legal
completamente al margen de la buena fe del tercero, aun cuando juzgase la casa libre, por cómo
aparentaba la vivienda en la época de su adquisición. Su excusable ausencia de conocimiento no era
considerada, salvo a partir de los cinco años. La vida corriente del arrendamiento, por otra parte
mucho más extensa que ahora –repárese que la misma Ley 4/2013 rebaja la duración «legal» del
arrendamiento de cinco a tres años–, trascurría sin las posibles interferencias que hubiese de
provocar el ejercicio del ius disponendi por parte del propietario.
Hoy, el panorama legal es justamente el contrario. La reforma viene a circunscribir el
arrendamiento en el Registro de la Propiedad como un derecho más, superando las trabas
dogmáticas acerca de su naturaleza jurídica, real o personal11 , los reparos –ya manifestados por
sendos informes del Consejo General del Poder Judicial y del Consejo General de la Abogacía12 –
sobre los mayores costes de transacción que repercutirán directamente en el arrendatario13 y el
favorecimiento de la infracción del pacta sunt servanda que traería consigo14 . El Preámbulo de la Ley
4/2013 lo explica como una verdadera necesidad, en cuanto viene a «normalizar el régimen jurídico

del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como
del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la
actualidad». Asimismo, afirma que «la consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de
viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta
al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en
consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan
surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el
tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley
Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo
ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario».
11 Es verdad que dicho arrendamiento cumple con las dos pautas básicas de todo derecho real: inmediación y absolutividad,
debiendo ser respetado, en primer lugar, por el arrendador. Con todo, la Ley de Arrendamientos Urbanos, por más que
prescriba su inscripción, no da motivos para considerar la locativa más allá de una relación jurídico-personal, Si fuera un
derecho real bien iría contra él la inmediación de las cosas que el sujeto gravado, en esto consiste el principio, deba un
sucesivo facere. Tanto es así, que el tercero adquirente, con arreglo al precepto legal, sucederá en los derechos y
obligaciones convenidas con el anterior propietario.Partiendo de la calificación de derecho personal del arrendamiento,De la
Iglesia Prados, considera que «la decisión adoptada, de innegable trascendencia, y basada formalmente en criterios
admisibles desde un punto de vista jurídico, y especialmente beneficiosa para notarios y registradores desde un punto de vista
económico más aún en época de crisis, sin embargo es discutible por el perjuicio que pueda acarrear a los arrendatarios que,
para conservar íntegramente su posición, deberán en la actualidad inscribir su derecho, con todo lo que ello conlleva,
integrando la nueva redacción de la Ley en el contrato una exigencia para el disfrute de los derechos derivados del mismo de
carácter real a un contenido obligacional que no está plenamente justificado, pues la novación del arrendador puede acarrear
importantes perjuicios no sólo al nuevo sujeto o ente que pase a ocupar tal posición, sino también al arrendatario por el
cambio que ello supone, además de dotar materialmente de un carácter necesario a la inscripción para la conservación y
aseguramiento de sus derechos frente a terceros. Y es que "esta drástica solución podría haberse evitado recurriendo a las
posibilidades existentes, en relación a esta problemática cierta, en la propia normativa contractual y obligacional, esto es
dentro del ámbito del derecho de crédito que le es propio a este contrato, pues debe tenerse en cuenta que la adquisición del
dominio por un tercero de la vivienda arrendada y la ausencia de conocimiento de tal realidad pudiera traer causa de una
actuación ilícita de la parte arrendadora disponente, que lógicamente la conoce, para lo cual ya existen múltiples efectos
protectores en nuestro ordenamiento jurídico, desde la resolución contractual o anulabilidad del contrato por vicio del
consentimiento hasta la indemnización de daños por incumplimiento parcial o cumplimiento defectuoso, que hacen, sino
innecesaria, al menos discutible la solución adoptada, claramente perjudicial para el arrendatario y no trascendentemente
beneficiosa para el eventual nuevo arrendador, al que se le podrían haber articulado, por tanto, otras vías para la tutela de sus
derechos ante la imposibilidad del goce de la vivienda arrendada sobre la base de la mala fe o del incumplimiento del contrato
traslativo del que emana su derecho, sin necesidad de actuar, por tanto, contra la posición jurídica reconocida al
arrendatario"» [«La reforma en la regulación del contrato de arrendamiento urbano de vivienda de junio de 2013», en
Actualidad Civil nº 12 (2013), pp. 1259 y ss.].
12 Como nos informaMagro Servet, la opción habría sido cuestionada en el informe consultivo del CGPJ, señalando que debe
considerarse el coste económico que supone para el inquilino y recomendado que se establezcan aranceles reducidos.
También, en el informe se habría manifestado que debería regularse el régimen de las cancelaciones de las inscripciones
registrales de los arrendamientos: cuándo, cómo, quién debe instar y costear la cancelación, etc. Por su parte, el Consejo de
la Abogacía Española habría considera inoportuna la propuesta del anteproyecto por entender que encarecería «el sistema
arrendatario en perjuicio del arrendatario, que es a quien más interesa que el tercero conozca su derecho de inquilinato. No
parece adecuado que la eficacia frente a terceros venga determinada por este requisito, cuando el régimen actual es
perfectamente válido en este sentido. En consecuencia con ello, también se tacha de inadecuada la nueva redacción dada al
artículo 14, que regula la enajenación de la vivienda arrendada» («Ideas básicas sobre la nueva reforma arrendaticia», en
Práctica de Tribunales, nos96-97).
13 Sobre dicho extremo,Carrasco Pererase opone frontalmente, como hace con el resto de la reforma cuando todavía no se
había promulgado la Ley. Así afirma que «el Gobierno que patrocina este proyecto se verá precisado de explicar antes o
después por qué la protección de los arrendamientos de vivienda, que no sólo se quieren promocionar frente a la propiedad,
sino que además se espera que pueda servir de "colchón" para las necesidades de viviendas de los expulsados del sistema
hipotecario, se va a articular mediante un mecanismo que hará bastante más costoso el contrato para el arrendatario... Salvo
que suprima el arancel de notarios y registradores, el Gobierno tendrá que explicar que este sobrecoste constituye el pago de
una renta monopolística a profesionales de la fe pública tan necesitados de dinero como lo estarán los inquilinos a quienes se
impone esta tasa. Es tan ridículo que en la España de hoy se acabe imponiendo la necesidad de una escritura notarial y de un
arancel registral para realizar un contrato de arrendamiento de vivienda que por su propia naturaleza es inestable, fugaz. Este
sobrecoste es tan abusivo, tan injustificado, que no hay lugar para la duda de que apenas habrá arrendamientos que se
documenten notarialmente y se inscriban. Se venderá la especie, mentirosamente, como si este sobrecoste protegiera a los
arrendatarios de viviendas frente a terceros adquirentes o bancos subastadores de hipotecas, que los quieran echar. Cuando
es manifiesto que estos temidos "buitres" no reunirán las condiciones para estar protegidos por la fe pública registral. Y,
aunque así no fuera, no se ve qué necesidad y racionalidad puede haber en la asunción de ese sobrecoste para un
arrendamiento cuya duración no se le asegura por más de tres años, y todavía menos, si el propietario requiere la vivienda por
causa de necesidad», en alusión a una de las novedades de la Ley [«Comentarios al proyecto de Ley de reforma de los
arrendamientos de viviendas», en Revista CESCO de Derecho de Consumo, nº 4 (2012), pp. 131-132]. En la misma
Revista,González Carrascohace también una valoración negativa de la reforma, en cuanto el tratamiento dispar que de la

cuestión registral se establece, con los gastos de la escrituración y registro que provocará al arrendatario «no será capaz de
protegerlo frente al principal peligro de extinción de su derecho durante el período prorrogado, consistente en la alegación de
causa de necesidad por parte del propio arrendador (nuevo art. 9.3 LAU [RCL 1994, 3272] ), frente al cual no protege la
inscripción del arrendamiento. Como hemos visto ya –expresa– debido a la interpretación judicial de las reglas registrales, el
arrendatario no va a necesitar la inscripción para gozar de una protección efectiva cuando la necesite frente a terceros
adquirentes. Pero tampoco va a poder defenderse de la precariedad del uso cuando aquélla se manifieste. Pocos
arrendamientos se inscribirán para protegerse por un tiempo reducido a tres años y los que lo hagan, o bien habrán perdido la
ventaja del desistimiento (que no utilizarán para amortizar el sobrecoste registral ya realizado) o tratarán de negociar a la baja
la renta en función del nuevo coste que el Legislador les impone. Pero esta última repercusión negativa para los intereses del
arrendador no será la única. Una vez extinguido el arrendamiento por causas ajenas a una resolución judicial (expiración del
plazo, causa de necesidad, desistimiento del arrendatario), el inquilino tiene cogida por el mango la sartén de la cancelación
registral de su derecho, que podrá utilizar como moneda de cambio frente al arrendador para liquidar su situación posesoria en
posición privilegiada». Y, entonces, se pregunta la autora: «¿se ha flexibilizado realmente el mercado del alquiler?» («El nuevo
régimen de los arrendamientos de vivienda tras la Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler», nº
6/2013, pp. 179 y 180).
14 Ciertamente, opera contra un elemental principio del Derecho contractual (cfr. art. 1.256 CC [LEG 1889, 27] ) que la
relación pueda extinguirse, resolverse por la mera voluntad de una de las partes por el hecho de transmitir el objeto del
contrato. El derecho de tanteo establecido a favor del arrendatario, según el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos,
por demás disponible al contratar, no resultará suficiente para el inquilino que de ordinario no podrá disponer de la oportunidad
para comprar. La defensa la encontrará el inquilino en la inscripción inmediata de su derecho para que la contingencia no le
afecte; de lo contrario, permanece a lo dispuesto en el artículo 1.571 CC (LEG 1889, 27) en el sentido contemplado por la
reforma.
Así, el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (RCL 1994, 3272) , siendo tal el propósito
del legislador, queda redactado como sigue:
Enajenación de la vivienda arrendada
1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en
todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo
quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase
inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la
transmisión de la finca.
2. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el
párrafo primero del artículo 1.571 del Código Civil (LEG 1889, 27) . Si el adquirente usare del
derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar
durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los
cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir,
además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.
Confrontando el texto con su redacción anterior puede hablarse, desde luego, de un vuelco radical.
El cambio conlleva la registración como sistema normal de defensa del arrendamiento, se conozca o
no por el arrendatario el nuevo régimen, pudiendo, entonces, quedar resuelto con motivo de la
enajenación de la vivienda que pueda interesarse, y sin que un eventual pacto en contrario al
formalizar el contrato de arrendamiento pueda incidir sobre sus efectos, pues todo el régimen de
oponibilidad, por serlo, es régimen erga omnes 15 . En todo momento podría enajenar el arrendador la
finca, por más que la infracción sobre una cláusula del estilo acarree una justa mayor
responsabilidad por parte del arrendador frente al arrendatario16 .
15 Frente a la razón del artículo 6 LAU (RCL 1994, 3272) , por el que serían nulas, teniéndose por no puestas, las
estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del Título II de la Ley, salvo los casos
en que la propia norma expresamente lo autorice.
16 Tal tipo de cláusulas, por ser tal su carácter, no deberían acceder al Registro en consecuencia.
Mas el Registro no se pone al servicio exclusivo del arrendador, como sí sucede con la reducción
del plazo legal mínimo, cuyo nuevo límite se ha establecido claramente a su favor, sino también del
arrendatario. Es decir, escenifica un panorama reformado para el contrato en su conjunto,
equilibrando de otra manera las respectivas posturas de las partes en relación con los principios
emergentes de carácter económico y social en la materia. Se insta un cambio de actitud, a cuyas
resultas el derecho más comúnmente convenido, junto con el de propiedad, sobre los bienes que
acceden al Registro Inmobiliario despliegue sus efectos con arreglo a su naturaleza propia y

sustantiva. El alcance sociológico de la reforma en este aspecto resulta incontestable, siendo en este
punto donde más arriesga el legislador en un momento en el que las reformas estructurales son tan
necesarias como mayormente incomprendidas. No constituye un modelo aceptable de conducta que
se alquile un inmueble como vivienda confiando en la «mera palabra de propietario», quien es el que
pide y exige las cautelas y (sobre)garantías de turno; que se instale la premisa típica de contar con el
Registro, según aconseja un atisbo de prudencia ordinaria suena mucho más recomendable.
IV . La oponibilidad del arrendamiento inscrito

El artículo 14.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (RCL 1994, 3272) , tras la citada reforma,
precave al arrendatario de la enajenación voluntaria de la vivienda por el arrendador durante la
vigencia del contrato. Este axioma se completa, en cuanto a la prórroga legal, con el artículo 10.2,
que reza: «una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el
artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en
relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria». El
arrendamiento inscrito enerva, pues, y en los términos estructurales sobre los que más adelante
profundizaremos, la buena fe del tercero que quisiera alegar a su favor el artículo 34 LH por haber
convenido ex professo con el propietario. No están cubiertos todos los posibles supuestos por el
inciso, por tanto. Para ello debemos acudir al principio general del artículo 7 de la Ley intitulado
«Condición y efectos frente a terceros del arrendamientos de viviendas», cuyo número 2º dispone
que «en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto
frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el
Registro de la Propiedad».
De tal modo, el artículo 13 LAU completa el horizonte jurídico novedoso tratando de la resolución
del derecho del arrendador. Es así que si «durante la duración» ( sic [valga la legal redundancia]) del
contrato, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la
eficacia de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución
hipotecaria o de sentencia judicial, o el ejercicio de un derecho de opción de compra, «conforme a lo
dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptuarán los supuestos en
los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a
los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el
arrendamiento por la duración pactada».
Es, en consecuencia, el principio de oponibilidad el que protege al arrendamiento inscrito. Aquel en
cuya virtud todo lo inscrito se tiene por conocido, sin que aquí opere la fe pública registral del artículo
34 LH. En el supuesto de que no se hubiera contratado con el legítimo propietario el arrendamiento,
la reforma guarda especial cautela, nada favorecedora para el arrendatario, como veremos.
La oponibilidad incorpora el efecto característico del principio de inscripción, al constituir la
publicidad material operante. Parte de la presunción absoluta de conocimiento de cuanto permanece
inscrito, así como del carácter declarativo del asiento. Esto es, de la posible vigencia de derechos y
relaciones registrables sin que conste su vestigio tabular. De modo que cabe la existencia de
derechos no registrados susceptibles de conocerse, y por tanto de imponerse, aunque no podrá
pasarse por alto lo inscrito, a menos que se inicie un expediente contradictorio pertinente.
Oponibles eran también, antes de la Ley 4/2013 (RCL 2013, 841) , los arrendamientos urbanos
cuya inscripción facultaba con carácter general el artículo 2., inciso 5º , de la Ley Hipotecaria (RCL
1946, 886) reformada por la Ley de Arrendamientos de 1994 en su original redacción a tal efecto.
Mas la oponibilidad de los arrendamientos durante los plazos de duración mínima establecidos con
sus sucesivas y frecuentes prórrogas no emergía del asiento, sino de la Ley, imponiéndose como
hemos visto, frente al tercer adquirente aunque reuniera los requisitos del artículo 34 LH. Aquella
situación legal anterior nos dejó el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero (RCL 1996, 957) , sobre
inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos, norma
reglamentaria que ahora emerge con toda su potencialidad, en tanto no cumpla el Gobierno con el
mandato de adaptación de su normativa que contempla la disposición final segunda de la Ley
4/2013.

El Real Decreto dispone, así, que serán títulos suficientes para practicar la inscripción del
arrendamiento en el Registro de la Propiedad la escritura pública notarial o la elevación a escritura
pública del documento privado de dicho contrato. Es decir, un régimen oportuno a la vista del
principio de legalidad (formal) o de autenticidad que rige la disciplina registral ( art. 2 ).
Con alcance mucho más específico –por necesario, para favorecer las cosas en la práctica
cotidiana– introduce normas sobre la especialidad y la cancelación. Dejando la segunda cuestión,
concerniente a la cancelación para el último epígrafe de este trabajo, la especialidad hipotecaria,
más bien registral, queda en el Real Decreto matizada. Por ejemplo, en la medida en que «no será
obstáculo que suspenda la inscripción del contrato la circunstancia de que la finca arrendada no
forme folio registral independiente en el Registro, siempre que el edificio en su conjunto o la totalidad
de la finca figuren inscritos a nombre del arrendador. Bastará en este caso, sin necesidad de
segregación o de constitución previa de la propiedad horizontal, que la finca arrendada haya
quedado suficientemente delimitada con expresión de su superficie, situación y linderos. La
inscripción se practicará entonces en el folio abierto para la totalidad del edificio o de la finca». Sin
embargo, «cuando a juicio del Registrador, la claridad de los asientos así lo requiera, o cuando lo
solicite el presentante, la inscripción del arrendamiento de parte de la finca registral se practicará en
folio independiente, bajo el mismo número y el de orden correlativo que le corresponda. La apertura
del nuevo folio se hará constar por nota de referencia al margen de la inscripción de dominio» (art.
6.2).
V . La inoponibilidad del arrendamiento no inscrito

El arrendamiento no inscrito tampoco atañe a terceros interesados, aun cuando sean posteriores
titulares de un derecho, sea o no inscrito –esto es importante– sobre la vivienda. Si por la
oponibilidad el arrendamiento registrado quedaba libre de las posibles repercusiones jurídicas de una
resolución anticipada de los derechos del arrendador, el nuevo marco legal viene a disponer una
suerte de integridad del Registro de la Propiedad, tratándose de arrendamientos. El arrendamiento
no inscrito es como si no existiera frente a terceros inadvertidos, por más ocupada que permaneciera
la finca y por mucho que se pudiese comprobar por distintos cauces que dicho inmueble estaba
destinado a uso de vivienda de una familia distinta de la del arrendador. Esta conclusión,
aparentemente arriesgada, radicaría en la objetivación de la buena fe, pues una exégesis congruente
con la reforma erige al Registro como única fuente de conocimiento. Así funciona en abstracto la
inoponibilidad del arrendamiento extra tabulas.
Claro está que, como presupuesto lógico, la finca debería estar previamente inmatriculada, y el
derecho del arrendador inscrito y sin limitaciones expresas para poder arrendarla. Si esto último
sucede, la mera confrontación con el folio real impediría la inscripción del arrendamiento, que podría
resolverse, según estimamos, ex dicha causa legal por quien hubiera sido arrendatario. Sin embargo,
es la hipótesis de que la vivienda no se halle inmatriculada la que preocupa y entretiene al legislador.
En primer lugar, opera, por el reproducido artículo 14 de la Ley (RCL 1994, 3272) , una remisión al
pasado, al artículo 1.571 CC (LEG 1889, 27) , cuyo primer párrafo favorece al «comprador de una
finca arrendada a que termine el arriendo al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo
dispuesto por la Ley Hipotecaria». Normativa esta última, la hipotecaria, en la práctica inocua, pues
nada indica de cómo proceder a este propósito; hasta el momento, la remisión legal importante
suponía la legislación específica en materia de arrendamientos, omitida en el artículo 1.571 CC.
El artículo 1.571 CC continúa, en su segundo párrafo, permitiendo al «arrendatario recoger los
frutos de la cosecha que corresponda al año agrícola corriente y que el vendedor le indemnice los
daños y perjuicios que se le causen». Poco acertada resulta esta remisión al precepto del Código
Civil para indicar únicamente que la venta quinta renta, si tal es la disposición del nuevo propietario.
En lo demás, ahora se trata de vivienda en arrendamiento bajo su propia y específica legislación, y
es en dicha sede donde la reforma debió permanecer sin ulteriores matices; en todo caso, insertando
más claramente el supuesto. Carece de sentido remitirse al Código Civil, pues bien claro está que se
fija sobre todo en el arrendamiento rural o agrícola, mucho más propio de su época. Luego la
remisión al Código Civil sólo actúa en favor del párrafo primero del artículo 1.571, porque la Ley
4/2013 obvia su segundo párrafo, que concedía el beneficio al arrendatario de poder exigir –al

comprador– que le permitiera la recolección de los frutos de la cosecha que correspondiese al año
agrícola corriente, a reserva de su derecho de indemnización contra el vendedor.
Hoy la reforma frena, por su muy diferente destino, el de vivienda, la remisión a la citada norma del
Código. En su remedio la sustituye por el derecho del arrendatario a continuar durante un plazo de
tres meses en la posesión con reserva de su acción frente al arrendador por los daños y perjuicios –a
estimar– producidos, plazo a contar desde que se le notifique fehacientemente su «propósito». El
propósito de que, por haber mediado la compra, termine la vigencia del arriendo ( ex art. 1.571 CC).
Ahora bien, a la postre tampoco es del todo cierto que permanezca el adquirente subrogado en los
derechos y obligaciones del arrendador solo cuando el arrendamiento se hallara inscrito, como
expresa el primer párrafo del artículo 14 LAU. Tanto en uno como en otro caso, y aunque sea por el
plazo límite de tres meses, se subrogará en los derechos del arrendador. No ha estado feliz el
legislador, por cuanto en el mismo precepto confunde la inmatriculación de la finca con la inscripción
del derecho. Es el contexto el que nos aclara la confusión.
VI . El anómalo caso de la finca no inmatriculada ofrecida en arrendamiento por un no

propietario
Frente al error destacado, el legislador se ocupa efectivamente de la finca no inmatriculada, «no
inscrita», en el nuevo artículo 9.4 LAU (RCL 1994, 3272) , a cuyo tenor:
Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el
arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un
estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de
no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda
arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio
por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil,
además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados.
El inciso, evidentemente, se refiere a una finca no registrada, y de ahí los problemas sobre los que
versa. Se trata de un arrendamiento de vivienda que no puede inscribirse –a reserva en el caso de la
posible aplicación del artículo 312 RH (RCL 1947, 476, 642) 17 –, porque dicho inmueble no se halla
inmatriculado y en el que concurre la circunstancia de que no es legítimo disponente o propietario el
arrendador, sino alguien con apariencia jurídica de serlo. Según el precepto, el arrendamiento
convenido con tal persona sería totalmente válido desde que por la desidia o negligencia del verus
dominus se hubiera logrado tal situación, siendo justamente las fundadas apariencias el objeto de la
buena fe requerida para el tercero arrendatario. Esta cualidad extrema en la buena fe típica resulta
por completo novedosa. Solo puede precisarse al arrendatario la creencia de que, al no constar la
finca inmatriculada, el dueño es quien dice ser, pero no cómo ha conseguido esta persona dicha
condición: si existe algún vínculo fáctico con el legítimo propietario, si se halla en trayectoria de
usucapir, etc. En todo caso, no es justo que la venta por el arrendador, solo propietario aparente,
quite renta. Es decir, que tan provisional hipótesis desde un punto de vista jurídico logre resolver el
contrato de arrendamiento, que, por otra parte, y atendidas a las circunstancias de falta de
inmatriculación, no ha podido registrarse. Desde otra perspectiva, tampoco parece lógico que un
descubrimiento del verdadero propietario haya de perjudicarle, pues resulta un verus dominus que ha
dado pie con su actuar a que la finca hubiera podido arrendarse.
17 El artículo 312 del Reglamento Hipotecario establece cómo ha de proceder el titular de un derecho real impuesto sobre
fincas ajenas (por tanto, de una carga o gravamen, aun judicial) para obtener la inscripción del título del propietario. Las reglas
son las siguientes:1.ª El interesado presentará su título en el Registro de la Propiedad, solicitando que se tome anotación
preventiva por falta de previa inscripción. 2.ª Practicada la anotación, se requerirá al dueño, notarial o judicialmente, para que
en el término de 20 días, a contar desde el requerimiento, inscriba su propiedad, bajo apercibimiento de que si no lo verificare
o impugnare tal pretensión dentro de dicho término, podrá el anotante del derecho real solicitar la inscripción como establece
la regla cuarta. 3.ª El dueño no podrá hacer la impugnación sin solicitar a la vez la inscripción del dominio por cualquiera de los
medios establecidos en el Título VI de la Ley Hipotecaria. 4.ª Transcurrido el plazo de 20 días, el anotante, justificando el
requerimiento practicado, podrá pedir la inscripción del dominio. Si no tuviere, como será lo normal, los documentos
necesarios, acudirá al juez o jueces donde radiquen los archivos en que se encuentran, para que, con citación del dueño,
mande sacar copia de ellos y se le entregue al anotante a dicho objeto y, en defecto de documentos o cuando, siendo
defectuosos, no opte por subsanarlos, podrá justificar el dominio del dueño en la forma que prescriben la ley y este
reglamento. 5.ª El registrador inscribirá el dominio, dejando archivado, en su caso, el documento en que conste el
requerimiento, del cual dará las certificaciones que los interesados soliciten y convertirá en inscripción definitiva la anotación
del derecho real.
En este supuesto nada típico, mucho nos tememos que falte información al interesado sobre sus
atribuciones, nada claras por otra parte según la dicción legal. Creemos que sería el mejor consejo
de abogado eludir la firma del arrendamiento sobre una finca «no inscrita», ya que siendo tan breve
su plazo de duración resulta dudosa la oportunidad de acceder al recurso del artículo 312 RH para
inscribir pleno iure el derecho del dueño. Además, éste no es el protagonista del contrato, sino
diferente persona cuyas apariencias jurídicas permiten hacerlo, al ser quien detenta la vivienda en
concepto de dueño sin ser en realidad propietario. Acudir a dicho expediente debería suponer
haberse firmado antes el arrendamiento, luego la complejidad del trámite seguramente haga de
laboratorio la hipótesis en el corto espacio de la vigencia del contrato.
VII . Fe pública registral y arrendamiento inscrito

Posiblemente la cuestión más profunda que nos plantea la reforma del sistema de acceso y
protección registral del arrendamiento urbano sea la concerniente a la condición de tercero
hipotecario en el arrendatario inscrito. Es decir, si resulta favorecido por el principio de fe pública
registral el arrendatario que conste registrado. Difícil es la interrogante si partimos del supuesto visto
en el epígrafe anterior y de la estricta terminología con que instituye la Ley Hipotecaria su defensa.
Según hemos propuesto, el arrendamiento inscrito no debería permitir sino la oponibilidad frente a
terceros. El artículo 34 LH alcanza mayores cotas jurídicas como sabemos.
El mantenimiento de las adquisiciones a non domino por el «tercero hipotecario» constituye la
manifestación característica de la protección dispensada por dicha figura. La fe pública registral
supone, así, desconocer el derecho del verdadero titular o dueño, que se verá privado de su posición
jurídica sustantiva en favor de otra persona. Este sujeto que inscribe, adquirió de buena fe y a título
oneroso de quien frente a él aparecía como titular secundum tabulas, aunque luego decayera el título
sin conocimiento de causa por el adquirente privilegiado, ya se provoque dicho efecto deslegitimador
por concurrencia sobrevenida de resolución, revocación o rescisión de su derecho no explicitada ni
anunciada en ese tiempo en el Registro (cfr. art. 37 LH).
Por tanto, mientras que según el principio de inoponibilidad de lo no inscrito, con arreglo al artículo
32 LH, protege al tercero de lo que, pudiendo estar, no conste registrado, el principio de fe pública
resguarda en virtud de cuanto publica, frente a la inexactitud insospechada o sobrevenida sin
respaldo tabular. Con todo, ambos axiomas comparten el capital componente de la buena fe para
recibir protección por sus protagonistas respectivos.
Sobre la base de tales premisas básicas, solo el Preámbulo de la Ley puede ofrecer fundamento
para permitir la vigencia del artículo 34 LH respecto del arrendamiento. Sin embargo, de los distintos
artículos reformados no surge de inmediato la eficacia del arrendamiento por encima del tercer
hipotecario. Es más, la comentada confusa redacción del artículo 9.4 LAU junto a la omisión de
mayores precisiones en el texto legal resultan proclives a la negativa del derecho de arrendamiento
frente al del verdadero propietario no arrendador si es que surge el conflicto clásico reseñado. Se
trata de la respuesta, por demás, mayormente compartida por nuestra mejor doctrina incluso antes
de la reforma18 .
18 Cfr, la relación de autores y opiniones sobre la problemática, enPoveda Bernal, La inscripción del derecho de
arrendamiento en el Registro de la Propiedad, Madrid, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España,
1997, pp. 492 y ss. En contra, por virtud de su consideración monista en torno al tercero en los artículos 32 y 34 LH (RCL
1946, 886) ,Pau Pedrón, La protección del Arrendamiento Urbano, Madrid, Civitas, 1995, p. 116. (BIB 1995, 1359) Con la
nueva legislación a la vista, opinaGonzález Carrascoque, aun reiterado el artículo 34 LH (RCL 1946, 886) en su seno
constantemente, en ninguna de sus normas «se resuelve el problema que pretende solucionar el principio de fe pública
registral enunciado en dicho artículo: el de la ineficacia del propio derecho de arrendamiento inscrito y celebrado a non
domino, que, este sí, habrá de regirse por la regla del artículo 34 LH» (ob. cit., p. 179). Su postura, por tanto, es a favor.
VIII . Una destacada consecuencia refleja de la reforma: la necesaria revisión de la

jurisprudencia plenaria sobre la dinámica exacta de la buena fe registral
Los términos con que se despacha el legislador, sobre todo en el Preámbulo de la Ley, constituyen
una clara opción en favor del estricto componente objetivo, si se prefiere registral, de la buena fe
requerida para quedar protegido en cualquier otro caso distinto al que venimos contemplando
(arrendamientos). Incluyendo también la buena fe que se halla implícita como requisito en el artículo
32 LH (RCL 1946, 886) .
No se trata de dirimir ahora una cuestión meramente doctrinal, sino que su tratamiento supone la
revisión de la jurisprudencia emanada por el Tribunal Supremo en esta materia de importantes
consecuencias prácticas19 .
19 En apretada síntesis doctrinal,De La Rica(cfr. «Meditaciones hipotecarias: la buena fe y la publicidad del Registro», en
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario nº 256 [1949], pp. 537 y ss.) entendía el concepto positivo de la buena fe, que surge
del artículo 1950 CC (LEG 1889, 27) , por el cual la «buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de
quien recibió la cosa era dueño de ella, y podía transmitir su dominio». Por tanto, al titular registral le bastaría con haber creído
lealmente, al negociar, que lo inscrito era jurídicamente cierto. La diligencia prevenida para el tercer hipotecario sería la
encaminada exclusivamente a conocer el contenido del Registro, pues otra cosa minaría la credibilidad de la institución
publicitaria convirtiéndola en objeto de permanente sospecha.Por el contrario,Vallet(cfr. Estudios sobre Derecho de cosas y
garantías, Barcelona, [s. e.], 1962) añade «cierta obligación de diligencia» para fortalecer la buena fe. Justificaba su postura
en el dato de que, con arreglo al artículo 36 LH (en materia de usucapión contra tabulas ), para probar la mala fe de un
adquirente hay que advertir que tuvo medios racionales o motivos suficientes para conocer la verdadera situación posesoria
de la finca.Lacruzopinaba del mismo modo, en el entendimiento de que la disciplina de la usucapión y el Registro (cfr. art. 36
LH [RCL 1946, 886] ) no puede dejar de influir en el destino del tercer hipotecario (cfr. art. 34 LH), pues no hay razón para que
tenga un trato de favor quien adquiere del titular registral no estando la finca poseída por un tercero usucapiente. Según esta
segunda visión, la buena fe registral no puede circunscribirse a la previa y simple consulta del Registro (cfr.Lacruz y Sancho
Rebullida, ob. cit., pp. 183 y ss.).
En efecto, el Alto Tribunal tenía establecido sobre la buena fe del artículo 34 LH –en su alcance
plenamente compartida por el artículo 32 LH–, que dicha noción en materia de propiedad y derechos
reales consistía, «en su aspecto positivo, en la creencia, por parte de quien pretende acogerse a la
protección registral, de que la persona de quien adquirió la finca de que se trate resultaba dueño del
bien y podía transmitir su dominio. Y, en su sentido negativo, en la ignorancia y desconocimiento de
inexactitudes o de vicios invalidatarios que puedan afectar a la titularidad del enajenante, por lo que
carecen de tal categoría quienes tienen noticia perfecta de la situación extratabular o de las posibles
causas capaces de enervar el título de su transferente» ( SS, entre otras, de 19 de julio de 1989 [RJ
1989, 5728] y 22 de diciembre de 2000 [RJ 2000, 10136] ).
Sin embargo, y es aquí donde la cuestión se hace ahora concluyente, el Plenario de 7 de
septiembre de 2007 (RJ 2007, 5303) , de la misma Sala de lo Civil, tratando de resolver sobre un
supuesto de doble venta, no habría estimado la condición de buena fe en una entidad financiera que
hubo adquirido en escritura pública, luego inscrita, varias viviendas vendidas anteriormente por el
mismo sujeto, en documento privado, a diferentes personas que poseían las fincas a título de dueñas
y que las habían ocupado antes como arrendatarias. La regla del artículo 1.473 CC (LEG 1889, 27)
en su objetivo sentir otorga la propiedad al comprador que hubiera inscrito, pero no hasta el punto de
reconocer la injusticia de concederse a quien con la simple constatación personal de la finca, se
hubiera convencido de la consolidada ocupación de los bienes por terceros. Por tanto, la mala fe no
sólo consistiría «en el conocimiento de que la titularidad corresponde a otra persona distinta de la
registral, sino también en la posibilidad de tal conocimiento y, a la inversa, la buena fe no sólo
significa el desconocimiento total, sino también carecer de la posibilidad de conocer la exactitud del
Registro» ( Sentencia de 20 de diciembre de 2007 [RJ 2007, 9057] ).
Así las cosas, la nueva redacción del artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos puede
decirse que cambia por completo esta doctrina, en tanto que acotaría la buena fe exigida por el
artículo 34 LH (RCL 1946, 886) a la publicidad registral, no teniendo, por tanto, más que un
significado estrictamente tabular. De no ser así, no se comprendería sin mayores apreciaciones.
Trataríase la buena fe registral, entonces, en un no conocer y no, como antes, en un cierto hacer por
no conocer (componente activo), cifrado en el despliegue de actividades de diligencia material y
complementaria de la información que se brinda por el Registro; conducta que se limitaba, eso sí, a
la verificación elemental de la finca «sobre el terreno». En todo caso, ya entonces se concluía que si
la realidad posesoria en torno a la finca fuera equívoca o no concediese previsible noticia de la
existencia de situaciones incompatibles con la de su transmitente, la condición de buena fe del
tercero habría de quedar a salvo, incluso cuando no hubiera realizado trámite de verificación alguno
sobre la finca, pues, de haberlo hecho, de ningún error o sospecha hubiera salido.

Ahora, la cuestión, se dirime a la vista el Registro. Sólo se subrogará en los derechos y

obligaciones el tercero cuando antes se haya tomado la diligencia de inscribir el arrendatario. En
caso contrario, se aplicará el comentado artículo 1.571 , en su segundo párrafo, del Código Civil.
El legislador en apariencia ya no alberga dudas. Es el Registro el ámbito nacido para la publicidad
de los inmuebles y sólo cuando sus asientos no puedan resolver el conflicto, acuerda prescindir de
su contenido. Es así como se ha de comprender el artículo 9.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
(RCL 1994, 3272) tras su nueva redacción20 .
20 Antes de la reforma,Pau, valedor del criterio que hoy queda recogido, indicaba lo siguiente: «en el caso de los inmuebles
arrendados, la prueba frente a la presunción de la buena fe del artículo 34 LH no debe considerarse simplificada o facilitada
por el hecho de que el arrendamiento pueda tener una cierta publicidad por el contacto posesorio. Debe tenerse en cuenta que
en el caso de arrendamiento para uso distinto del de vivienda no se exige que el inmueble esté ocupado [la desocupación no
es causa de resolución, a diferencia del que dispone el artículo 27.2, f ]; que la existencia de ocupantes puede ser ocultada o
desfigurada por el transmitente; que la apariencia de arrendamiento puede ser confundida con la de hospedaje o con
situaciones posesorias meramente toleradas; y que la sospecha del adquirente sobre la existencia de arrendatarios no
desvirtúa su buena fe ni –como se ha dicho– le obliga a realizar investigación alguna. Es necesario probar que el adquirente
tiene plena seguridad sobre la existencia del arrendamiento no inscrito. Cualquier manifestación o acreditación de una
persona, o cualquier situación de hecho, no son suficientes para desvirtuar el silencio del Registro sobre la existencia del
arrendamiento» (ob. cit, p. 61).Hoy,Carrasco Pereraopina de muy distinto modo. Para él, la buena fe en su entendimiento a
efectos registrales no habría cambiado por más que tal sea la interpretación que cabe de la reforma, según aquí se ha
defendido. Así opina en su áspera crítica del que todavía fuera el proyecto de Ley, que «en la práctica, no habrá terceros de
buena fe que puedan desconocer el arrendamiento. La exigencia de una buena fe "ética", en el sentido exigido por la
jurisprudencia en la interpretación conjunta que ordinariamente hace de los artículos 34 y 36 LH (RCL 1946, 886) ("el
adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer que la finca o derecho se hallaba poseída de
hecho" por un tercero), hará poco menos que imposible que exista algún tercero que consiga satisfacer el estándar de buena
fe exigible para disfrutar del privilegio de la inoponibilidad de lo no inscrito. Basta repasar la jurisprudencia existente sobre el
artículo 34 LH para comprobar que son más las veces en que se rechaza su aplicación que las veces en que se aplica, y
precisamente por la imposición de un alto estándar de buena fe exigible, cuando el derecho no inscrito se publicita mediante la
posesión. Parece difícilmente concebible un supuesto en el que el tercer adquirente de un derecho registral pueda pretender
haber operado conforme a un estándar normativo (no sólo psicológico) de buena fe sin haber inspeccionado el inmueble sobre
el que desea invertir. Un derecho posesorio tan intenso como el arrendamiento vendrá a ser reputado, salvo casos marginales,
como una carga aparente de la finca, con la consecuencia de elevar a condición típica su oponibilidad universal sin necesidad
de hallarse inscrito» (ob. cit., p. 131).
IX . Cuestiones adjetivas vinculadas con la reforma

Dado el preciso propósito y objeto de nuestro estudio, no abordaremos en este punto el alcance de
la reforma en el juicio de desahucio, pretendidamente agilizado por la Ley 4/2013 (RCL 2013, 841) ,
sino en las cuestiones procesales vinculadas con la publicidad registral. Si se quiere un régimen
arrendaticio bajo el amparo jurídico del Registro, inevitablemente tenemos que ocuparnos del estado
de la cuestión para su confrontación posible con la reforma en lo relativo a tres aspectos dejados
siempre al estudio de los hipotecaristas.
En primer lugar, una de las manifestaciones jurídicas más evidentes y poderosas que arrastra
consigo la posesión es el ejercicio de la tutela sumaria que concede la ley a quien ejerce la tenencia.
Los interdictos, cuya denominación continúa pese a que la misma Ley de Enjuiciamiento Civil parece
cambiar su designio, supone un mecanismo de protección rápido y muy eficaz para la garantía de la
permanencia provisional de las situaciones, que deben anteceder a los planteamientos de los litigios
oportunos sobre su subsistencia futura. Todo debe retornar a su estado anterior mientras se plantea
el hipotético conflicto jurídico ante los tribunales, mientras que, a su vez, la posible autoprotección
vindicante de los derechos queda impedida. El problema es advertir si la presunción posesoria en
beneficio del titular inscrito da derecho a emprender este cauce procesal extraordinario.
Pues bien, cabe referir que sí, que sobre la base de la presunción posesoria del artículo 38 LH
(RCL 1946, 886) , la postura del arrendatario inscrito le autoriza sin mayor probanza sobre su
tenencia material a utilizar la vía de los interdictos. Es esta una de las interpretaciones más prácticas
acerca de la mencionada presunción de posesión que incorpora el artículo, con lo que el arrendatario
para ganar el interdicto sólo tendría que demostrar el hecho mismo de la perturbación posesoria, del
despojo y de que no se hubiera cumplido un año desde entonces (cfr. arts. 1968.1º CC [LEG 1889,
27] y 439.1 LEC (RCL 2000, 34, 962 y RCL 2001, 1892) . La simplicidad de la fórmula explica que
sea la visión mayoritaria. Sin embargo, en este punto se ha de mencionar la tesis deRoca Trías, en

cuanto si el presupuesto del interdicto es el efectivo despojo y, concurre dicha circunstancia, la

presunción iuris tantum queda por hipótesis contraria descartada por la fuerza de los hechos21 . Los
interdictos requieren por el actor prueba incontestable de su posesión previa y eso aquí deviene
imposible, salvo por una vía de suposiciones luego desmentida.
21 Cfr. «Las relaciones entre posesión y el Registro de la propiedad», en Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, nº 55 (1979),
pp. 9 y ss.
Sí puede acudir, ya en segundo lugar, el arrendatario inscrito al cauce de «acción real registral»
del artículo 41 LH, acción de protección sumaria de los derechos inscritos, cuyo aparato normativo
ha pasado a contemplarse dentro de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El problema que nos presenta
esta acción no es para el supuesto en que sea el arrendatario el que la ejercite, sino para el que se
dirija contra un arrendatario no inscrito. Esa protección sumaria, que no causa por tal naturaleza
efecto de cosa juzgada, tiene tasadas vías de oposición, en total cuatro. Entre todas ellas, la de
interés ahora es aquella que se basa en «poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho
discutido por contrato u otra relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores o en
virtud de prescripción, siempre que esta deba perjudicar al titular inscrito» ( art. 444.2, inciso 2º ,
LEC).
El motivo es claro y tan amplio en su redacción que induce a reconocer que nada ha cambiado al
respecto con la reforma. No se comprendería que fuera ésta la única relación jurídico-inscribible
excluida de tal concreto motivo de oposición. No puede pretender por esta vía el propietario
desahuciar al arrendatario no inscrito, incluso si el arrendamiento no se hubiera convenido con él,
sino por el antiguo propietario. Ni por mucha menos razón al arrendatario inscrito, protegido como
por lógica no podría ser de otro modo por un motivo de oposición específica; «que la finca o el
derecho se encuentren inscritos a favor del demandado y así lo justifique presentando certificación
del Registro de la Propiedad acreditativa de la vigencia de la inscripción» (la negrita es nuestra).
La reforma, en tercer y último término, tampoco ha querido modificar en concreto el ya reformado
por la Ley 1/2013 (RCL 2013, 718) , de medidas de ayuda para los deudores hipotecarios,
procedimiento de ejecución hipotecaria22 . El estatuto del arrendamiento inscrito se someterá como
una carga más al rango de prioridad, pieza clave para el sistema ejecutivo en cuanto a derechos y
obligaciones de interesados. Por supuesto, si estuviera inscrito antes que el derecho en ejecución
quedaría a salvo, mientras que estaría llamado a extinguirse si ocupara un peor rango.
22 Vid. , sobre todo este tema,Callejo CarriónyDe Prada Rodríguez, «Arrendamientos y ejecución hipotecaria: a propósito de
la Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas», en Actualidad Civil nº 2 (2014), pp. 147 y
ss.Ello se aduce aun cuando a la vista de la reciente resolución del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo
de 2013 prosperen las críticas que denuncian la insuficiencia de la citada reforma en materia de recursos en favor de los
consumidores, que sin duda impulsará nuevas medidas legales que sanen sus defectos.
En cuanto al arrendamiento no inscrito (obviamente de finca inmatriculada, recuérdese que

tratamos del procedimiento de ejecución hipotecaria y que la hipoteca es junto con el derecho de
superficie la gran excepción dentro de nuestro régimen no constitutivo de la formación de derechos
reales), se convierte ahora en especialmente relevante lo dispuesto en el artículo 661 LEC. A su
tenor, se requiere a los ocupantes del inmueble los títulos justificativos de su tenencia, y el ejecutante
podrá pedir que, antes de anunciarse la subasta, se declare su falta de derecho a permanecer en el
inmueble. En el sentido del precepto, el arrendatario no inscrito sin duda entrará en la desfavorable
categoría de ocupante «sin título suficiente».
X . Problemática cancelatoria
Es en este punto de la cancelación donde más conviene que se agilice por el Gobierno la
imprescindible adaptación del Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero (RCL 1996, 957) , sobre
inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos. Este
Reglamento está pensado para un régimen de inscripción como ahora facultativa, pero no
imprescindible durante el plazo legal mínimo establecido para oponerse a terceros y de una duración
del arrendamiento, junto con sus prórrogas, sensiblemente mayor23 . Mientras tanto, hay que
sujetarse al artículo 7º del citado Real Decreto, por el cual:

23 Al margen queda la hipótesis patológica de la que se ocupa el añadido apartado 4 al artículo 27 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos (RCL 1994, 3272) , la cancelación por resolución de pleno derecho por impago de la renta y falta de
oposición del arrendatario. En este caso, «el título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de
requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya
contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación en el Registro de la
Propiedad». Se trata de una norma que no se sale de lo general: para cancelar se requiere autorización de un modo u otro del
sujeto favorecido por la inscripción, si el demandado se opone, el título será el correspondiente fallo en el juicio de desahucio.
Conforme a lo dispuesto en el artículo 353, apartado 3, del Reglamento Hipotecario, se cancelarán

de oficio por el Registrador de la Propiedad las inscripciones de los arrendamientos urbanos de
duración inferior a cinco años, cuando hayan transcurrido ocho años desde la fecha inicial del
contrato y no conste la prórroga convencional de éste.
Por el mismo procedimiento se cancelarán de oficio las inscripciones de los demás arrendamientos
urbanos, una vez que haya transcurrido el plazo pactado y no conste en el Registro la prórroga del
contrato.
La copia del acta notarial por la que el arrendatario notifica al arrendador su voluntad de no
renovar el contrato, en los casos comprendidos en el párrafo primero del artículo 10 de la Ley
29/1994 será título suficiente para la cancelación del arrendamiento.
Del mismo modo podrá cancelarse la inscripción en los supuestos comprendidos en dicho párrafo
primero del artículo 10 de la Ley 29/1994, mediante la presentación de la copia del acta notarial por
la que el arrendador notifique al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato, siempre que la
notificación se haya hecho en tiempo oportuno y personalmente por el Notario en la forma prevenida
por el artículo 202 del Reglamento Notarial.
Seguramente, al tiempo en que la problemática se presente para los primeros arrendamientos
convenidos con el nuevo régimen, el nuevo Reglamento exista, lo que a su vez enmienda un
contraste detallado de la utilidad actual del precepto. El análisis general, mientras tanto, parte de un
término exagerado, cuando se ha reducido de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a
uno la prórroga tácita. Los ocho años en que se fijaron los dos primeros números del precepto
quedan así explicados. Para los arrendamientos, la cancelación de oficio procedería, entonces, por el
Registrador al expedir una certificación, entendiéndose solicitada la cancelación «por el solo hecho
de pedirse la certificación, y se practicará mediante extensión de la correspondiente nota marginal
cancelatoria, antes de expedirse aquélla. Del mismo modo podrá procederse cuando se practique
cualquier asiento relativo a la finca o derecho afectado». No obstante, «si la solicitud de certificación
se realiza por quien no es titular de la finca o derecho, o cuando el asiento a practicar no sea de
inscripción, el Registrador advertirá al solicitante o presentante antes del despacho de la certificación
o de practicar el asiento que éstos darán lugar a la cancelación de las cargas caducadas» ( art.
353.3, pfo 2º , LH).
El precepto se salvaría, con todo, en sus dos últimos incisos, por ese cauce de la intermediación
notarial en cuanto a la voluntad de no renovación, ahora de un año, del reformado artículo 10 de la
Ley de Arrendamientos Urbanos referido a la prórroga del contrato. Cualquiera de las partes podría
concurrir al Registro con el documento notarial correspondiente, referido a su falta de voluntad en su
renovación. Ello supondría, constatados los requisitos de turno, la liberación del gravamen.
Pero, ¿qué sucederá si como es más habitual –ha venido siendo lo corriente, a la espera de ver
cómo incide la reforma en la práctica ciudadana– el contrato completa el normal término mediante el
juego sumatorio de los cuatro años?
En todos estos casos, la prudencia impondría la regla general –efecto negativo de la legitimación
registral–, del artículo 82, párrafo 1º , LH (RCL 1946, 886) , según cuyo designio sólo podría
cancelarse la inscripción con consentimiento fehacientemente expresado por el sujeto titular del
derecho a cancelar, en nuestro caso, el arrendatario. Ello implica un verdadero obstáculo para el
propietario que quisiera reproducir el alquiler la vivienda frente al antiguo arrendatario renuente. Es
verdad que la devolución de la fianza jugaría como factor persuasivo a utilizar frente a esta situación;
sin embargo, su consideración a tal fin supondría rebajarla como garantía frente a la responsabilidad
del arrendatario por el uso inapropiado, los perjuicios que pudiere haber causado en el inmueble. Las
alternativas son más drásticas: que el arrendador impidiera la tácita reconducción anual
asegurándose la libertad del inmueble mediante la presentación en el Registro de la copia del acta
notarial por la que notifique al arrendatario su voluntad de no renovación24 .
24 Cfr.Carrasco Perera(ob. cit., pp. 132-133), quien similarmente advierte sobre el problema.
El tema, como vemos, es de interés, por problemático. Confiamos en que no sólo por la cuestión
–llamada, sobre todo, a simplificarse, tratándose de un derecho eminentemente temporal y de no
extensa duración susceptible de constituirse sucesivamente sin mayor dilación como contempla el
legislador25 –, sino por la gravedad de toda la reforma registral operada en torno al arrendamiento, el
Gobierno no se limite a simples adaptaciones, como meramente anuncia la disposición adicional
segunda de la Ley 4/2013 (RCL 2013, 841) , sino a establecer un nuevo texto mucho más
comprensivo de la dinámica registral de tal derecho, propósito que ha guiado el estudio presente.
25 Cfr.León Castro y De Cossío, La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, Granada, Comares, 1995, pp. 541-542.
XI . Bibliografía especialmente consultada

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Análisis
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