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TASACIÓN DE PREDIO URBANO

I. MEMORIA DESCRIPTIVA

1.1. NOMBRE DEL PROPIETARIO : Cervecería San Juan S.A.A

1.2. NOMBRE DEL SOLICITANTE

DE LA TASACIÓN : Cervecería San Juan S.A.A.

1.3. OBJETO DE LA TASACIÓN Y

METODOLOGÍA EMPLEADA : Determinar el valor real del predio mediante el método de
la tasación directa, según el General de Valuaciones del
Perú.
1.4. FECHA A LA QUE ESTÁ
REFERIDA LA TASACIÓN : 31 de Julio del 2003

1.5. ZONIFICACIÓN Y USO

ACTUAL DEL PREDIO : Uso comercial Residencial, densidad media,

1.6. INFRAESTRUCTURA DE
SERVICIOS URBANOS : Agua, desagüe, energía eléctrica, teléfono, pistas y
veredas.

1.7. UBICACIÓN : El predio, materia de la presente tasación se encuentra

ubicado en el Jr. Emilio Acosta Cdra. 02,
Barrio de Belén,Distrito y Provincia de Moyobamba,
Región San Martín, signada con el
Número 203. (Según escritura pública)

1.8. LINDEROS Y COLINDANCIAS : POR EL FRENTE:

Colinda con el Jr. Emilio Acosta y mide 7.00 mt.
POR EL COSTADO DERECHO ENTRANDO:
Colinda en línea recta con la propiedad de Carolina
Guerra Tipa y mide 13.00 mt.
POR EL COSTADO IZQUIERDO ENTRANDO:
Colinda en una línea quebrada de tres tramos, el primero
con la propiedad de María Más, mide 6.00mt. luego
voltea hacia la derecha un tramo de 2.50mt.y de este
punto con una línea inclinada hacia la derecha de 7.00
mt, que colindan con la propiedad de María Chilón
Cholán.
POR EL FONDO:
Colinda con la propiedad de la vendedora Carolina
Guerra Tipa, y mide 0.50 mt.

El perímetro total del predio es de 36.00 metros lineales.

1.9. ÁREA TOTAL DEL TERRENO : 59.50 m2 (según documento de RR. PP)
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1.10. DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN DE LAS PLANTAS :

La Construcción comprende una edificación de material noble en dos niveles:

- El primer nivel consta físicamente de un solo ambiente que se viene utilizando como
tienda/ depósito, SS. HH y la escalera de acceso al segundo piso; área techada = 52.50 m2
- El segundo piso consta de un solo ambiente que puede ser habilitado para usos
diversos( depósito, vivienda);área techada = 52.50 m2

1.11. DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN.

La edificación presenta las siguientes características físicas:

ESTRUCTURAS:
 Muros y columnas, a base de ladrillo de arcilla con columnas y vigas de
Amarre(C)
 Techos, tanto en el primer piso como en el segundo es a base de losas
Aligeradas( B)

ACABADOS:
 Pisos, en general a base de cemento pulido(H).
 Puertas y ventanas, en el primer nivel a base de madera corriente y en el
Segundo nivel no cuenta con puertas ni ventanas (G,I).
 Revestimientos, en general son a base de tarrajeo frotachado, pintura
 Lavable(F).
 Baños, en general es a base de sanitarios blancos, sin mayólica y sin Tina (F)

INSTALACIONES:
 En general, las instalaciones eléctricas y sanitarias son empotradas: agua fría y
corriente monofásica (F).

1.12. ANTIGÜEDAD DE LA
EDIFICACIÓN : La antigüedad promedio de la edificación es de 15 años,
correspondiéndole una depreciación de 8%

1.13. ESTADO DE CONSERVACIÓN : Bueno

II. VALORIZACIÓN DEL TERRENO (VT) S/. 1,279.50 y/o $ US 370.87

El Valor Arancelario Urbano (VAU) establecido por la Municipalidad Provincial de Moyobamba y el

CONATA correspondiente al año 2,003; en esta zona es de veintiuno con 50/100 nuevos soles (S/.
21.50).

De acuerdo al art. II.C.24 del Reglamento General de Tasaciones se tiene que el área del terreno es
menor que el triple del cuadrado del frente del lote por lo que el valor del terreno será:

VT  100%(VAU )  A
VT  21.50  59.50
VT  1,279.25

III. VALORIZACIÓN DE LA EDIFICACIÓN (VE) S/. 37,204.04 y/o $ US 10,783.78

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De acuerdo al artículo II.D.34 del Reglamento Nacional de Tasaciones para la valorización de

edificaciones se aplica la siguiente fórmula:

 % 
VE  AT  VUE   1  
 100 

Considerando el análisis de valorización de la edificación por niveles se tiene:

 % 
VE i  AT i  VUE i   1  
 100 
donde:
VEi = valor de la edificación en el nivel i
ATi = área techada en el nivel i
VUEi = valor unitario de la edificación en el nivel i
% = porcentaje de depreciación

Considerando el cuadro de valores unitarios oficiales de edificaciones para la selva vigentes para el año
2,003; se tiene:
 Primer Nivel:
 % 
VE 1  AT  VUE   1  
 100 
 8 
VE 1  52.50  394.84   1  
 100 
VE 1  19,070.77

 Segundo Nivel:
 % 
VE 2  AT  VUE   1  
 100 
 8 
VE 2  52.50  375.43   1  
 100 
VE 2  18,133.27
Luego:

VE  VE 1  VE 2
VE  19 ,070.77  18 ,133.27
VE  37 ,204.04

IV. VALORIZACIÓN TOTAL DEL PREDIO (VTP) S/. 38,483.29 y/o $ US 11,154.58

VTP  VT  VE
VTP  1,279.25  37 ,204.04
VTP  38,483.29

Tipo de cambio: un dólar americano = 3.45 nuevos soles

38,483.29/3.45 = $ 11,154.58
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VTP = $(USA) 11,154.58

Son: Once mil, ciento cincuenta y cuatro y 58/100 dólares americanos.

V. VALORIZACIÓN COMERCIAL DEL TERRENO (VCT) $ US. 8,925.00

Considerando que la ubicación del terreno se encuentra en la zona de alta densidad comercial y
tomando referencias de transacciones de predios en esa zona, se estima:

VCT  VED  A
VCT  $150.00  59.50
VCT  $( USA )8925.00
donde:
VCT = valor comercial del terreno
VED = valor estimado de demanda
A = área de terreno

VI. VALORIZACIÓN TOTAL COMERCIAL DEL PREDIO (VTCP) $ US. 19,708.78

VTCP  VCT  VE
donde:
VTCP = valorización total comercial del predio
VCT = valorización comercial del terreno estimado de demanda
VE = valorización de la edificación
Siendo:
VE = 37,204.04/3.45 = $ 10,783.78
VCT = $ 8,925.00

VTCP  8 ,925.00  10 ,783.78

VTCP  $( USA )19 ,708.78

Son: Diecinueve mil, setecientos ocho y 78/100 dólares américanos.

VII. RESUMEN DE VALORIZACIONES

VALORIZACIÓN TOTAL DEL PREDIO (VTP) = $US. 11,154.58

VALORIZACIÓN TOTAL COMERCIAL DEL PREDIO (VTCP) = $US. 19,708.78

VIII. ANEXOS

- Plano de localización
- Plano de ubicación
- Panel fotográfico

Moyobamba, 01 de Septiembre del año 2,003