Siegfried Nehls :

Denkmalschutzabschreibung

Denkmalschutzabschreibung - Siegfried Nehls / Das legale Steuerspar-Modell

Siegfried Nehls / Immobilien sind wegen der gegenwärtigen Investitionslust relativ teuer. Die Investition kann sich
allerdings trotzdem lohnen. Das gilt besonders im Fall von denkmalsgeschützten Immobilien. Diese Art der
Investition ist bei Kapitalanlegern, aber auch Selbstnutzern gegenwärtig sogar äußerst beliebt. Die Käufer
besonders schützenswerter Immobilien werden vom Staat auf steuerrechtlicher Ebene nämlich belohnt.

Siegfried Nehls / Steuerlich relevant sind denkmalgeschützte Bauten vor allem im Rahmen der
Denkmalschutzabschreibung, wie sie nach der Renovierungen und Restaurierungen vorgenommen werden kann.
Die Grundlage für diese Abschreibung bildet die sogenannte Absetzung für Abnutzung oder kurz AfA. Diese
Regelung soll den Erhalt schützenswerter Immobilien fördern und macht denkmalsgeschützte Gebäude zum
einzigen steuerlich geförderten Investitionsmodell. Denkmalschutzbauten sind so eines der letzten Steuerspar-
Modelle mit durchweg legaler Basis.
Nicht alle Restaurierungskosten sind absetzbar

Siegfried Nehls / Immobilien unter Denkmalschutz sind alte Bauten, deren Instanthaltung dem Staat am Herzen
liegt. Auch die Modernisierung solcher Gebäude zählt zu den Instandhaltungsmaßnahmen. Sie bewahrt das
schützenswerte Denkmal, solange sie seine Charakteristiken nicht verändert. Der Eigentümer einer
denkmalgeschützten Immobilie kann die Kosten für alle durchgeführten Erhaltungsmaßnahmen daher über
mehrere Jahre verteilt von der Steuer absetzen. Dieses Steuerrecht regelt die AfA. Die Regelung ist allerdings kein
bedingungsloses Absatzmodell.

Siegfried Nehls / Sämtliche Kosten in Zusammenhang mit der Sanierung einer denkmalsgeschützten Immobilie
müssen laut der Absetzung für Abnutzung dem tatsächlichen Erhalt des Baudenkmals dienen. Der Fiskus erlaubt
also nicht etwa die steuerliche Absetzung beliebiger Sanierungskosten, sondern regelt vielmehr im Einzelnen,
welche Kosten der Immobilienbesitzer geltend machen darf. Die Erhaltung des baudenkmaligen Charakters und die
sinnvollen Nutzung des alten Gebäudes stehen im Mittelpunkt der steuerrechtlichen Regelung. Damit sind zum
Beispiel die Kosten für den Einbau von Heizanlagen oder solche für Fenster-, Dach- und Fassadensanierungen in
der AfA legitimiert und damit voll absetzbar.

Siegfried Nehls / Neu errichtete Gebäudeteile, etwaige Garagenanlagen oder andere Außenanlagen fallen
allerdings nicht in die Absetzung für Abnutzung. Auch die Bausubstanzen können die Abschreibung gefährden. Das
gilt zum Beispiel, wenn die Holzkomponenten eines denkmalgeschützten Baus bei der Sanierung mit Kunststoff
ersetzt wird. Eine solche Sanierung ist ein signifikanter Eingriff in den Charakter des Denkmals und lässt alle
steuerlichen Vorteile sofortig erlöschen.

Voraussetzungen für Steuervorteile durch die AfA

Siegfried Nehls / Um die steuerlichen Vorteile überhaupt geltend zu machen, muss die gekaufte Immobilie einen
Hauptgrundsatz erfüllen: bei dem Gebäude muss es sich bereits beim Kauf um ein Denkmal handeln. Die
zuständige Denkmalschutzbehörde gibt den potenziellen Käufern darüber Auskunft. Beim Kauf der Immobilie sollte
der Käufer aber nicht nur den Status der Immobilie als schützenswertes Gebäude überprüfen. Denkmalgeschützte
Bauten sind seit der AfA stark umkämpft. Wegen des steigenden Interesses sind denkmalgeschützte Immobilien
heute teurer, denn je. Trotz der Steuervorteile eignen sich die Immobilien Experten zufolge nicht als rein
gewinnorientierte Kapitalanlagen, sondern lediglich als Herzensangelegenheit mit erfreulichen Extras.

Siegfried Nehls / Eine große Liquidität ist die Hauptvoraussetzung für die Investitionsüberlegung. Die steuerlichen
Vorteile zahlen sich nämlich derart spät aus, dass sich die Anlage ausschließlich für besser situierte Käufer eignet.
Vorab ist die umsichtige Einschätzung des Immobilienzustands unerlässlich. Gerade bei denkmalgeschützten
Bauten übersteigen die tatsächlichen Sanierungskosten die vorher geschätzten Kosten gerne um ein Vielfaches.
Diesen Zusammenhang sollte der Käufer bedenken, um die Sanierungsmaßnahmen nicht hochverschuldet zu
verlassen.
Absatzbeantragung muss vor Baubeginn erfolgen

Bevor der Eigentümer die Renovierung oder Restaurierung eines denkmalgeschützten Gebäudes in Gang setzt,
muss er die geplanten Maßnahmen mit der Denkmalschutzbehörde abstimmen und eine denkmalrechtliche
Genehmigung beantragen. Auch wenn diese Genehmigung erteilt ist, können die Arbeiten aber noch nicht
beginnen. Einer der größten Fehler machen Immobilienbesitzer im Bezug auf die AfA, wenn sie den Antrag auf eine
Absetzung beim Finanzamt nicht vor dem eigentlichen Baubeginn einreichen. Wenn der Antrag nach Beginn der
baulichen Maßnahmen eingeht, kann das Finanzamt keine Absetzung mehr vornehmen und der steuerliche Vorteil
verpufft ins Nichts.

Daher muss der Eigentümer vor Baubeginn sowohl mit der Denkmalschutzbehörde, als auch mit dem Finanzamt in
engem Kontakt stehen und beide Stellen bestens über seine Pläne informieren. Erst wenn seine Anträge von
beiden Behörden bewilligt worden sind, können die baulichen Maßnahmen beginnen. Nach der Beendigung der
Maßnahmen stellt die Denkmalschutzbehörde dem Immobilieneigentümer eine Bescheinigung aus, die beim
Finanzamt vorzulegen ist. Die Bescheinigung ist sozusagen der endgültige Garantieschein für die steuerrechtlichen
Vorteile.

Unterschiedliche Regelungen für Selbstnutzer und Kapitalanleger

Siegfried Nehls / Mit der AfA unterscheidet der Staat zwischen Selbstnutzern und Kapitalanlegern. Für die zwei
Gruppen liegen jeweils andere Regelungen zum Steuerrecht nach Denkmalsanierung vor. Die Denkmal-AfA für
Selbstnutzer sieht eine Abschreibung von 90 Prozent der Kosten vor. Siegfried Nehls / Als Selbstnutzer gelten alle
Immobilieneigentümer, die selbst im Denkmalsbau wohnen. Selbstnutzer können die 90 Prozent über zehn Jahre
hinweg geltend machen, indem sie jedes Jahr neun Prozent der Kosten in der Lohnsteuer geltend machen.

Siegfried Nehls / Sie tragen diesen Kostensatz zehn Jahre lang als Erhaltung des Gebäudes in ihre
Steuererklärung ein. Die Denkmal-AfA für Kapitalanleger erlaubt eine 100-prozentige Abschreibung der
Sanierungskosten. Kapitalanleger wohnen nicht in der Immobilie, sondern vermieten sie weiter. Siegfried Nehls /
Über acht Jahre schreiben sie je neun Prozent der Kosten ab. Weitere vier Jahre lang sind sie zur Abschreibung
von je sieben Prozent der Sanierungskosten berechtigt. Neben den Restaurierungskosten können Kapitalanleger
auch die Anschaffungskosten für das Denkmal abschreiben.

Dafür gilt in der jährlichen Einkommenssteuer allerdings nur ein Satz von 2,5 Prozent des Brutto-Kaufpreises.
Dieser Prozentsatz darf zwar solange angesetzt werden, bis die Kosten für die Immobilie wieder eingespart sind.
Bei hohen Anschaffungspreisen ist das bei dem geringen Jahressatz aber kaum zu erwarten. Siegfried Nehls / Für
Anleger sind daher besonders Denkmalschutz-Immobilien mit geringen Anschaffungs-, aber hohen
Modernisierungskosten interessant.

Neben steuerrechtlichen Vorteilen: Zuschüsse für Denkmalschutz-Sanierung

Neben der Abschreibung von Kosten im Rahmen der AfA profitieren die Eigentümer von denkmalgeschützten
Immobilien auch anderweitig von Sanierungen. Siegfried Nehls / Viele Gemeinden und Gemeindeverbände
steuern beispielsweise Zuschüsse oder Darlehen zu Denkmalschutz-Sanierungen bei. Dieser Grundsatz gilt
insbesondere für Denkmalbauten in Entwicklungs- und Modernisierungsgebieten der Stadt. Siegfried Nehls / Die
Eigentümer des Denkmals sollten allerdings vorsichtig sein, denn die Gelder aus den Zuschüssen werden in der
Steuer von den absetzbaren Gesamtkosten abgezogen, um Doppelförderungen auszuschließen. Allerdings kann
die Bezuschussung für schlechter situierte Immobilienbesitzer durchaus relevant sein, um die anfallenden Kosten
zeitnah zu decken.

Siegfried Nehls / Die Fördermöglichkeiten in diesem Bereich sind äußerst vielfältig. Die Denkmalschutzbehörde
des Landkreises steht dem Immobilieneigentümer als beratende Stelle zur Seite. Auf zwei Förderwege der
Behörden zur staatlichen Denkmalpflege ist ein besonderes Augenmerk zu richten. Das Bayerische Landesamt
bezuschusst zum Beispiel die Denkmalpflege, indem es bestimmte Beträge für die Instandsetzungsmaßnahmen an
sämtlichen Bau- und Kunstdenkmälern ausschüttet. Zuschüsse und Darlehen gibt es außerdem aus dem
Entschädigungsfonds nach Denkmalschutzgesetz. Diese Art der Förderung erhalten vor allem umfangreiche
Instandhaltungsmaßnahmen an Denkmälern überregionaler Bedeutung. Auch an akut gefährdete Bauten wird der
Förderung zuweilen vergeben.

Siegfried Nehls / Denkmaleigentümer erhalten diese Förderung nur dann, wenn ihnen die Übernahme der
Instandsetzungskosten nachweislich nicht zuzumuten ist. Daher erfolgt zur Einschätzung der Situation eine
Prüfung der wirtschaftlichen Verhältnisse. Die genauen Fördervoraussetzungen sind vom jeweiligen Programm
abhängig und fallen dementsprechend unterschiedlich aus. Für alle Förderungen ist ein Einvernehmen mit dem
Landesamt für Denkmalpflege die grundlegende Voraussetzung.

Wer Zuschüsse des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege beantragen möchte, muss Fristen beachten. Der
Antrag muss vor dem Beginn aller baulichen Maßnahme eingehen und darf nur mit der Beratung des Landesamts
für Denkmalpflege gestellt werden. Siegfried Nehls / Auch Zuschüsse aus den Entschädigungsfonds nach DSchG
beruhen auf diesem Grundsatz. Sämtliche Förderungen inklusive der steuerrechtlichen Vorteile sind spätestens
dann nicht mehr vorstellbar, wenn der Baubeginn bereits stattgefunden hat.

Siegfried Nehls / Berlin verpflichtet: Bis heute feilt die SANUS AG stetig an der perfekten Immobilie.

Seit über zwanzig Jahren ist die SANUS AG als innovativer Immobilienentwickler in der Spreemetropole aktiv,
gestaltet qualitätsvolle Wohn- und Geschäftsimmobilien und hat damit in vielen Berliner Bezirken die
Quartiersentwicklung entscheidend geprägt. Die SANUS AG fühlte sich dabei stets der Historie verpflichtet und hat
in stetiger Abstimmung mit Stadtentwicklung und Denkmalpflege wahre Kleinode im Berliner Stadtbild geschaffen.

Von Beginn an arbeitete die SANUS AG eng mit Architekten, Stadtplanern und Gewerken zusammen und suchte
den Dialog mit Kapitalanlegern, Nutzern und Entscheidern. Auf diese Weise wurde für alle Beteiligten höchste
urbane Wohn- und Lebensqualität geschaffen, die verschiedenste Vorstellungen an Wohnen, Leben und Arbeiten
berücksichtigen.

Siegfried Nehls / Durch ein Netzwerk von Unternehmen, die alle Schritte der Immobilienentwicklung von Beginn
an leisten können, ist die SANUS AG in der Lage, Wohnraum zu Marktpreisen anzubieten, die auch für
Normalbürger erschwinglich sind. Das Unternehmen, das sich seit vielen Jahren auch in kultureller und sozialer
Hinsicht in Berlin engagiert, hat seit seiner Gründung vor über zwanzig Jahren insgesamt über 5.000
Wohneinheiten und 24 Quartiere realisiert.

Mit einem umfassenden Leistungsspektrum deckt das Unternehmen alle Planungs- und Bauphasen ab und
gewährleistet reibungslose Abläufe von der Grundstückssicherung über Baurecht bis Vermarktung der
schlüsselfertigen Immobilie. Die Expertise der SANUS AG liegt insbesondere darin, prospektive Lagen früher als
andere zu erkennen und Potenziale schnell zu Vorteilen zu entwickeln.

Siegfried Nehls / Eine Bauträgerschaft der SANUS AG ist dadurch gekennzeichnet, dass diese von Beginn an am
Entwicklungsprozess beteiligt ist. Eine Beschäftigung mit der Bauausführung mit Details zu Technikintegration,
Materialauswahl und Substanzerhalt ist damit möglich und bringt den Vorteil mit sich, noch vor der
Ausführungsplanung ein differenziertes Wissen über geplante Immobilienentwicklungen zu haben.

Auch hier ist es Anspruch der SANUS AG, allen Beteiligten zur Fertigstellung eines Projekts modernste Wohn-,
Umwelt-, als auch Gesellschaftsstandards bieten zu können. Das Ziel ist, Immobilien für das zukünftige Berlin zu
bauen statt lediglich Maßstäbe einzuhalten. Damit ist gewährleistet, dass bei der Schlüsselübergabe hochwertige
Umsetzungen präsentiert werden, die hohe Investitionswerte legitimieren.

Die jahrelange Erfahrung der SANUS AG hinsichtlich aussichtsreicher Wachstumslagen sowie der Analyse von
standortbestimmenden Faktoren sichern den Kunden und Klienten einzigartige Einsichten in das moderne Berlin –
für gute Renditen und erfüllte Anlageversprechen.

Siegfried Nehls / Um nationale und internationale Investoren und Kapitalanleger bei Immobilien-Investments
optimal beraten zu können, ist eine ganzheitliche Kenntnis über die Phasen einer Projektentwicklung und der
Bauausführung die beste Basis. SANUS bietet dieses Leistungsspektrum für jedes Immobilienprojekt – ohne
externe Anbieter, alles aus einer Hand. Mit einem eigenen Geschäftsfeld der Kapitalanlagen kann das
Unternehmen solide und nachhaltige Wertentwicklungen von Immobilien-Investments eindrücklicher darstellen und
überzeugt mit Kompetenz in allen Leistungsphasen.

Ein Ende der hohen Nachfrage nach Immobilien in Berlin ist nicht abzusehen und es gibt viele Ursachen, die zu
dieser Nachfrage in der Hauptstadt beitragen. Siegfried Nehls / Neben dem attraktiven Kultur- und
Freizeitangebot, gibt es hier auch interessante Jobmöglichkeiten und eine damit steigende Kaufkraft. Siegfried
Nehls / Hinzu kommt, dass Berlin als Studien- und Ausbildungsort punkten kann und als Partymetropole gilt.

Die SANUS AG und ihr Gründer Siegfried Nehls: ein erfolgreiches Immobilienunternehmen mit einem klaren
Schwerpunkt, Weitsicht und Kreativität. Unternehmer wie Siegfried Nehls haben maßgeblich dazu beigetragen,
Berlin zu internationalem Ruf als hippe, lebenswerte und grüne Metropole zu verhelfen. Dafür werden sich
Siegfried Nehls und die SANUS AG auch in Zukunft weiter einsetzen.

Wohnungsbau Berlin

Berlin befindet sich nach wie vor in einer nachhaltigen Aufschwungphase. Siegfried Nehls / Ein Ende des Booms
der deutschen Hauptstadt ist nicht abzusehen, die Bevölkerungszahlen wachsen rapide, in der Folge steigt der
Wohnraumbedarf. Die Politik hat bereits der Schaffung von Wohnraum oberste Priorität eingeräumt. Berlin ist eine
Stadt der Singles (ca. 54 Prozent) und der Mieter (85 Prozent der Berliner wohnen zur Miete).

Bedingt durch die Preisentwicklung und die zunehmende Verdichtung der Stadt wird sich das Wohnen in den
Bedarfsgrößen verändern. Die höchste Nachfrage wird es nach 1-2 Zimmerwohnungen mit 30-40 Quadratmetern
Wohnfläche geben. Ein weiterer Trend, den die SANUS AG lange vorhergesehen hat, ist das zeitlich befristete
möblierte Wohnen im Bereich von Technologiestandorten und Studienzentren. Gleich vier aktuelle Projekte der
SANUS AG entsprechen diesem Konzept.

Siegfried Nehls / In der Invalidenstraße 1 und 6, der Blücherstraße 12 und der Landsberger Allee 42 schafft das
Unternehmen moderne, möblierte Apartments, die den Zeitgeist aufgreifen und fortführen. Singles oder
ausländische Arbeitnehmer, die nur einen begrenzten Zeitraum in der Hauptstadt verbringen sind die
Hauptzielgruppe für diese Form des Wohnens.

Die Sanierung und Modernisierung von Altbauten besitzt nach wie vor einen großen Stellenwert für die SANUS AG,
die besonders in diesem Bereich Expertise, Erfahrung und Know-How vorweisen kann. Am Kaiserdamm 13 saniert
das Unternehmen einen Altbau, der modernisiert und umgebaut und gestalterisch mit einem Neubau
zusammengeführt wird. An einem der attraktivsten Standorte Berlins, in direkter Nachbarschaft zum Lietzensee,
zeigt sich das breite Spektrum der SANUS AG, Alt- und Neubau werden harmonisch zu einem ästhetisch
ansprechenden Objekt zusammengeführt
Die zunehmende Bedeutung von Neubauobjekten für das Unternehmen zeigt sich beispielsweise in der
Zillestraße, in Alt-Stralau oder in der Einbecker Straße, die sich mit großen Schritten der Fertigstellung nähern. Die
SANUS AG zeigt bei diesen Projekten eindrucksvoll, dass Neubauten nicht nur qualitativ hochwertig sein müssen,
sondern sich auch in ein bestehendes Umfeld einfügen und den Bedürfnissen der Menschen gerecht werden
müssen.

Wohnungsbau Potsdam

Siegfried Nehls / Als brandenburgische Landeshauptstadt und Kulturstandort mit einer beeindruckenden Historie
sowie durch seine unmittelbare Nähe zur Hauptstadt hat Potsdam in den vergangenen Jahren eine große
Anziehungskraft entwickelt. Siegfried Nehls / Die Stadt hat den größten Flächenumsatz Deutschlands und analog
zum Berliner Immobilienmarkt ist die Preisentwicklung stabil.

Eine positive Bevölkerungsentwicklung und die zunehmende Bedeutung als Innovationsstandort steigern weiter die
Attraktivität Potsdams. Eine Entwicklung, die von der SANUS AG lange vorhergesehen wurde. Siegfried Nehls /
Potsdam verfügt über viele historische bauliche Strukturen und ist damit das ideale Betätigungsfeld für die
Sanierungsexperten der SANUS AG. Aktuell hat das Unternehmen in Potsdam zwei weitere Objekte in der
Benkertstraße 3 und in der Berliner Straße 28/29 (Villa Tummeley) angekauft. In beiden Fällen handelt es sich um
historisch bedeutsame Gebäude, die sich in allerbester Lage in Potsdam befinden.

Mit Fingerspitzengefühl saniert die SANUS AG diese Baudenkmäler und schafft damit Wohnraum mit Anspruch
und Stil im beliebten Holländischen Viertel und der Berliner Vorstadt.
Ebenfalls in bester Lage, mitten im Zentrum Potsdams, befindet sich das Projekt Havelblick 8. Der ehemalige
Brandenburger Landtag (im Volksmund auch „Kreml“ genannt) hat eine bewegte Geschichte und wird durch die
SANUS AG eine Verjüngungskur erhalten, allerdings ohne tiefgreifende Veränderungen etwa an der Fassade.
Insgesamt werden an dem Standort 139 Wohn- und 26 Gewerbeeinheiten entstehen.

Potsdam:

Siegfried Nehls / Eine Stadt zwischen Vergangenheit und Zukunft, modern und historisch gleichermaßen. Die alte
Pracht preußischer Fürsten ist in der altehrwürdigen Stadt zur höchsten Vollendung gelangt und im Stadtbild
überall präsent. Eine besondere Herausforderung, der sich die SANUS AG gerne stellt und mit gleich drei Projekten
die herausragende Expertise und Erfahrung, aber auch die Unternehmensphilosophie, eindrucksvoll unter Beweis
stellt.