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LA GU�A COMPLETA DE remodelar y vender PROPIEDADES

Steve Berges

RECONOCIMIENTOS

La mayor parte de mi vida ha sido profundamente bajo la influencia de no un, pero


dos, amando a padres. El primer padre es el padre de mi esp�ritu. Es mi Padre
Divino. Es con humildad profunda y gratitud eterna que reconozco Su mano en todo
que est� bien y virtuoso en mi vida. El segundo padre es el padre de mi cuerpo. Es
mi padre terrenal. Es con amor intenso y gran respeto que reconozco su mano en todo
que es puro y decente en mi vida. El principio de paternidad, y m�s en particular,
paternidad, es un principio eterno. Es un modelo que se estableci� en nuestra
existencia premortal, sigue en nuestra existencia terrenal y debe durar durante
nuestra existencia postmortal. Es con toda la sinceridad de mi coraz�n que rezo que
pueda seguir el modelo honrado y cari�oso de la paternidad antes establecida a los
ni�os queridos que se han confiado en mi cuidado Philip, Samuel y Benjamin.

ix

Cap�tulo 1

Introducci�n

La compra andinvestments finca puede el que del mostparticipate la venta verdadero


ser provechosa e individuo de actividades lucrativo puede
en. Hay muchos enfoques a la inversi�n en bienes inmuebles, la mayor parte de los
cuales se centran alrededor de varios horizontes temporales. Durante un final de la
inversi�n el espectro es la estrategia comprar-y-sostener, donde un inversionista
podr�a comprar una propiedad y sostenerlo durante muchos a�os. Durante el otro
final es la estrategia comprar-y-vender, donde un inversionista podr�a sostener la
propiedad durante s�lo unos meses, semanas, o hasta d�as. Es �ste de estas dos
estrategias en las cuales me concentro en este libro. Mientras los lectores de este
libro probablemente tendr�n fondos amplios y diversos, realmente comparte una cosa
en com�n que siendo su inter�s a bienes inmuebles y, en particular, su inter�s en
remodelar y vender propiedades. Trato de ser el m�s cuidadoso posible ya que
algunos de ustedes probablemente tendr�n poco a ninguna experiencia, mientras los
otros de usted son profesionales sazonados que buscan ese borde. Este que es el
caso, aquellos de ustedes que tienen mucha experiencia pueden encontrar un poco del
material siendo un poco b�sico. Es esencial, sin embargo, que ponga la fundaci�n
apropiada para aquellos que como no se experimentan. Muchos de ustedes han comprado
con la mayor probabilidad casas de la familia sola en alg�n momento y tienen al
menos un nivel m�nimo de la experiencia de la propiedad del alquiler. En el
Cap�tulo 2, hablan m�s totalmente del concepto de remodelar y vender propiedades,
junto con tipos concretos de remodelar y vender. Entonces en el Cap�tulo 3
1

examinamos la noci�n de un t�rmino que acu�� en un libro anterior, La Gu�a Completa


de Compra y Venta de Bloques de pisos: el juego del valor. Amo usar la estrategia
de juego del valor, ya que es el modo m�s r�pido y m�s seguro que s� para construir
la riqueza cuando viene a bienes inmuebles. En el Cap�tulo 4, exploramos varios
m�todos que puede comenzar a usar inmediatamente para localizar propiedades de la
inversi�n anticipadas, y en el Cap�tulo 5, estudiamos en profundidad los m�todos
m�s comunes de determinar el valor y examinamos el m�s apropiado del uso en su
an�lisis. El entendimiento apropiado del proceso de la valoraci�n facilitar�
enormemente construir su carpeta de bienes inmuebles. Entonces en el Cap�tulo 6,
examinamos m�s totalmente la aplicaci�n pr�ctica de los m�todos de la valoraci�n
descritos en el Cap�tulo 5 usando varios modelos de an�lisis financieros que se
crearon para analizar oportunidades de compra potenciales. El cap�tulo 7 le ayuda a
entender m�s totalmente las reglas de compromiso ya que se aplican a compra y venta
de propiedades, ya que examinamos los siete pasos de la negociaci�n exitosa. En el
Cap�tulo 8, estudiamos las ventajas y las desventajas de los muchos de los m�todos
de financiar. Tambi�n miramos a los elementos claves de escribir un plan de
negocios profesional, as� como puntuaci�n de cr�dito, asegurando pautas y el
proceso de cierre. Entonces en el Cap�tulo 9, hablamos c�mo puede reunir un equipo
victorioso de profesionales para ayudarle a maximizar su potencial. En el Cap�tulo
10, examinamos los m�ritos de tres llaves que le ayudar�n a maximizar su potencial
como un inversionista de bienes inmuebles. Finalmente, el Cap�tulo 11 habla de lo
que me refiero como a los tres principios del poder. Estos tres principios no se
limitan s�lo con la ayuda de usted a tener �xito en bienes inmuebles, pero, cuando
correctamente aplicado, le beneficiar�n en muchos aspectos de su vida y llevar�n a
un aumento de su nivel de realizaci�n y felicidad. El FONDO Una convergencia de
acontecimientos de mis propias experiencias de la vida sobre los 20 pasados - m�s
a�os me ha prove�do de la percepci�n �nica del

2
Introducci�n

mercado inmobiliario. Tres componentes primarios han contribuido a mi experiencia.


Antes que nada, como muchos de ustedes, he comprado y he vendido vario tanto
propiedades de la multifamilia como la familia sola durante los a�os, y soy
actualmente un inversionista activo. En segundo lugar, mi experiencia como un
analista financiero en uno de los bancos m�s grandes en Texas me ha prove�do de un
entendimiento completo del an�lisis del flujo de fondos. Trabajando en el grupo de
adquisiciones y fusiones para el banco, examin� pr�cticamente cada art�culo de la
l�nea de informes financieros de ingresos relacionados y gastos para candidatos de
adquisici�n potenciales de numerosos bancos a los cuales ten�amos un inter�s en
cualquier momento dado. Gast� varias horas por d�a usando un modelo sofisticado y
un conjunto de suposiciones espec�fico para determinar el valor de mercado de estos
bancos. Desde la salida del banco hace algunos a�os, he desarrollado mi propio
modelo patentado que ahora uso para facilitar el proceso de la valoraci�n para
familia sola, multifamilia y oportunidades de desarrollo. La belleza del
entendimiento del an�lisis del flujo de fondos es que una vez que agarre el
concepto, se puede aplicar a algo que genere alg�n tipo del flujo de fondos, si
esto ser bancos, casas de la familia sola, negocios industriales o salidas
detallistas. El tipo de negocio no es importante a condici�n de que entienda las
asunciones clave con relaci�n a la industria espec�fica que eval�a. Finalmente, mi
experiencia como un agente de bolsa de la hipoteca comercial me ha prove�do de una
mirada interior al proceso de pr�stamo y, m�s expresamente, lo que los
departamentos de aseguramiento de los prestamistas t�picamente requieren para
aprobar un pr�stamo. Creo que la culminaci�n de mis propios juegos de habilidad y
experiencias de la vida ser� de la gran ventaja para usted ya que procura ampliar
su carpeta de bienes inmuebles personal. Deber�a mencionar una caracter�stica m�a
adicional que atribuyo m�s a mi personalidad que a cualquier otro factor. Es mi
inhabilidad para satisfacerse por cualquier compra de bienes inmuebles sola o
adquisici�n. En otras palabras, el proceso tradicional de compra y posesi�n de una
propiedad, completamente francamente, me aburre. �Qui�n en su mente correcta quiere
comprar una pieza de bienes inmuebles y luego s�lo sentarse en ello durante 10 o 20
a�os? S�, s� que mucha gente hace, incluso algunos de ustedes, estoy seguro. En
cuanto a m�, sin embargo, no me puedo quedar quieto el bastante mucho tiempo para
sostener una inversi�n

ese mucho tiempo. Soy m�s de un comerciante de clases, o ya que esto se aplica a
bienes inmuebles, una aleta. Mi personalidad conviene mucho mejor a la compra, la
creaci�n del valor, la venta, y luego volver a hacer todo esto otra vez. Es la
emoci�n de la caza de la cual m�s disfruto. Encuentra que despu�s tratan, luego
explorando cada manera posible de maximizar el valor de ello. En toda la
honestidad, realmente no siento cari�o hasta por el trabajo y las reparaciones que
a menudo se requieren al valor agregado a la propiedad. Prefiero delegar tanto de
esa parte del proceso como posible a aquellos cuyas habilidades convienen m�s
estrechamente a aquellos tipos de actividades.Inmueble: Una INVERSI�N SANA El
concepto de compra y venta de propiedades de bienes inmuebles o remodelar y vender,
es indiscutiblemente uno de los medios m�s seguros para la acumulaci�n de riqueza.
Aunque la implicaci�n de la estrategia remodelar y vender sea a corto plazo en la
naturaleza, d�jeme en�rgicamente declarar que esto no es un libro conseguir-
richquick. No soy consciente de ninguno llamado se enriquecen libros r�pidos que
valen el precio pagado por ellos. La recogida de una carpeta de bienes inmuebles
importante es un proceso que puede tomar en todas partes de unos a�os a muchos
a�os. El inversionista paciente y diligente que aplica un enfoque bien definido y
sistem�tico con el tiempo disfrutar� de una alta probabilidad de ganar vueltas por
encima de la media para su esfuerzos. Como un inversionista de bienes inmuebles, la
fruta de la cual disfruta, sin embargo, directamente se relaciona hasta un total
del esfuerzo echado de su parte. Uno es incuestionablemente una funci�n del otro.
Mientras que un �rbol hermoso y sano requiere la luz del sol, la comida y el agua
para el alimento apropiado, tan el proceso de construir la riqueza. Deje su fortuna
para ocurrir, y las posibilidades son usted no tendr� fortuna para irse. Para
construir la riqueza, debe plantar las semillas apropiadas y luego alimentarlos con
la comida y agua con el tiempo. Tambi�n se requerir� una poda ocasional. Casi antes
de que lo realice, un �rbol fuerte y magn�fico comenzar� a tomar la forma
directamente antes de sus mismos ojos. Aunque el roble magn�fico y noble exponga la
belleza alt�sima y la fuerza encima de la superficie de la tierra, es el sistema de
la ra�z del �rbol, extendi�ndose profundamente bajo

Introducci�n

la superficie e invisible por ojos humanos, que le da la capacidad de resistir las


fuerzas fuertes de la naturaleza. Como el roble, tambi�n, se debe bien arraigar en
principios fundamentalmente sanos de bienes inmuebles antes de que sus ramas puedan
crecer. Como aplica los principios que aprende de este libro, ser� finalmente capaz
de disfrutar de una comodidad dulce de la sombra que sus ramas proporcionar�n.
Aunque los vientos de adversidad puedan descender en usted con el gran vigor, si
est� preparado, no deben prevalecer. Tener �xito en bienes inmuebles no pasa por
casualidad. Debe tener un plan bien definido que perfila sus objetivos espec�ficos.
Determine exactamente lo que es usted quieren de sus actividades de la inversi�n de
bienes inmuebles e identifican su horizonte temporal para llevar a cabo sus
objetivos. Est� realista as� como espec�fico sobre sus objetivos. Debe comenzar con
el final en mente. En otras palabras, debe saber donde va antes de que pueda
comenzar el viaje a su destino. �Si no sabe d�nde va, c�mo sabr� cuando se ponga
all�? Recientemente viaj� a la Isla de Manhattan en Nueva York para una reuni�n de
negocios en la Wall Street s�lo abajo de la Bolsa de Nueva York. Ya que nunca hab�a
estado en Nueva York antes, la primera cosa que hice era planear un plan para mi
viaje. Comenc� con el final en mente. El final, el fondo de veinte segundos de 67
Wall Street, Ciudad de Nueva York, Nueva York, eran mi objetivo espec�fico. Ya que
sab�a que esto era mi destino, era bastante simple planear un plan preciso c�mo
ponerse all� de mi punto del origen. En vista de que estuve bien preparado, cuando
el d�a para el viaje lleg�, era capaz de viajar directamente a la ciudad y llegar
bien delante de mi tiempo previsto. S�lo puede determinar su destino en la vida. Si
no tiene un, entonces terminar� exactamente donde tuvo la intenci�n de ir, que no
es en ninguna parte. Debe analizar con cuidado cada propiedad que considera para la
inversi�n. No se puede permitir a disparar de la cadera. El an�lisis apropiado
requiere m�s que una revisi�n simple de estado f�sico de la propiedad y ubicaci�n.
Para tener �xito en este negocio, debe usar un enfoque integral. Este libro se
quiere como un gu�a para ayudarle a desarrollar un formato para un an�lisis
completo de cada propiedad que considera para remodelar y vender. Este formato,
cuando puntal

el erly aplicado, le proveer� de una ventaja competitiva significativa por los


motivos simples que la mayor parte de inversionistas no tienen un sistema en el
lugar. Pueden tener trozos de un sistema que usan de vez en cuando, pero esto es
por lo general el grado de �l. Por el siguiente las pautas en este libro ya no
comprar� arbitrariamente y sostendr� o comprar� y se vender�, pero mejor dicho,
entender� realmente las llaves a la inversi�n inmobiliaria exitosa. Cuando se
termina leyendo este libro, sabr� cuando pasar un acuerdo y cuando no a, y hasta lo
que es m�s importante sabr� por qu�. Tendr� un mejor entendimiento de los
principios de valoraci�n y c�mo aplicarlos a su mercado espec�fico. El
entendimiento apropiado de este principio solo puede ser la diferencia entre �xito
y fracaso. Use los instrumentos a su disposici�n para hacer decisiones comerciales
prudentes, y los bienes inmuebles resultar�n ser una de las inversiones mejores y
m�s sanas que har� alguna vez. ACCI�N DE PALANCA: EL PRINCIPIO OPM con la Mayor
probabilidad es familiar ya con el principio OPM: el dinero de otra gente. Su
objetivo es controlar tantos bienes inmuebles como posible usando tan poco de su
capital propio como posible, y esto significa que tiene que usar el dinero de otra
gente. El nombre del juego en este negocio es la acci�n de palanca. M�s de ello que
tiene, m�s propiedad puede controlar. El dinero prestado puede venir de muchas
fuentes, incluso fuentes tradicionales como un banco, un miembro de familia, un
socio de negocio, o hasta el vendedor (llevando una nota en la forma de un
segundo). Otra fuente popular de pr�stamo debe usar una l�nea del valor l�quido de
la vivienda de cr�dito (HELOC). Todav�a el otro usa una l�nea de cr�dito contra
tarjetas de cr�dito. No s� sobre usted, pero consigo varias ofertas por semana de
varias compa��as de la tarjeta de cr�dito, a menudo ofreciendo el cr�dito de
10,000$ o m�s. En un ambiente de la tasa de inter�s favorable, no hay nada en todo
el mal con la utilizaci�n de estos naipes como una fuente de financiaci�n para sus
inversiones. �Tenga cuidado aunque! No se haga agarrado en la trampa de la tarjeta
de cr�dito por maxing sus naipes

Introducci�n
en bienes de consumo. Adem�s, aseg�rese que ha estructurado la compra de su
propiedad en una manera que permitir� que usted atienda la deuda en ello, todo lo
que la fuente de esa deuda es. La deuda es un maravilloso instrumento, pero, como
con cualquier instrumento, debe tener el cuidado y el respeto us�ndola. Por otra
parte, se puede encontrar r�pidamente en el problema. Debe estar en el control de
su deuda y manejarlo sabiamente. No permita que su deuda le controle.
Independientemente de la fuente de su financiaci�n, la idea es usar tan poco de su
propio dinero como posible, porque esto es en qu� sus vueltas est�n basadas. Su
vuelta en la inversi�n o dinero efectivo de la vuelta en efectivo, se saca de la
proporci�n simple del dinero efectivo neto dejado despu�s de que todos los gastos
se han pagado sobre la cantidad de su inversi�n original m�s cualquier mejora del
bolsillo o gastos que requieren la contribuci�n de un due�o adicional. En un
ejemplo muy simple, si pagara todo el dinero efectivo por una casa de 100000$ que
gener� 6000$ de ingresos, su vuelta en la inversi�n es el 6 por ciento. Podr�a
dejar tambi�n su dinero en el banco y salvarse el tiempo y energ�a que la inversi�n
en bienes inmuebles requerir�. Por otra parte, si invirti� s�lo 10000$ en el
acuerdo y tom� a pr�stamo o reforz�, 90000$ restantes, asumiendo mismos 6000$ de
ingresos, su vuelta en la inversi�n ahora brinca al 60 por ciento. Esto es c�mo el
concepto de la acci�n de palanca trabaja. Permite que usted tome un poquito de su
propio dinero y maximice la vuelta en ello. Varios libros populares explican c�mo
no aplicar ningunas-moneydown t�cnicas. Muchos de ellos bien se escriben y tienen
principios sanos. Mientras soy un creyente firme en el uso del dinero de otra
gente, en mi opini�n estos m�todos llevan el concepto de la acci�n de palanca a un
extremo. Esto no debe decir que no trabajan. Estoy seguro en muchos casos que
hacen. Confiando �nicamente en estas t�cnicas, sin embargo, se restringe a mucho
m�s fondo limitado de propiedades de las cuales elegir. Vamos a afrontarlo. Est� en
el negocio de bienes inmuebles para hacer el dinero, y el tiempo es el dinero. �Por
qu� pasan todo su tiempo tratando no de encontrar un acuerdo �ning�n dinero abajo�
cu�ndo hay mucho m�s casas que se pueden f�cilmente comprar con el 5 a 10 por
ciento abajo? Realizo que algunos de ustedes pueden no tener hasta tan mucho para
comenzar con; si esto es el caso, entonces deber�a buscar

para esto nada abajo trata. Le animar�a a construir una base de la capital la m�s
grande posible de modo que pueda comprar r�pidamente y f�cilmente algunas
propiedades m�s atractivas ya que se hacen disponibles. Para cada uno o dos nada
abajo trata lo que est� disponible, hay al menos cien acuerdos que se pueden
comprar con el 10 por ciento abajo. El fondo de propiedades de la inversi�n
disponibles es mucho m�s grande a este nivel. �Al final, teniendo m�s opciones
significa la mayor oportunidad, que puede significar potencialmente mucho m�s
dinero, y por eso est� en el negocio de bienes inmuebles, verdad? PERSPECTIVA DEL
ALOJAMIENTO ECON�MICA PARA LA PR�XIMA D�CADA recientemente asist� a la Conferencia
del Alojamiento americana en Chicago. Aunque el tema de la conferencia se centrara
alrededor de fusiones, adquisiciones y m�todos de la valoraci�n, el Dr. David
Berson, vicepresidente y economista jefe para Fannie Mae, estaba all� para
presentar el Largo plazo Econ�mico, Alojamiento & Perspectiva de la Hipoteca hasta
2010. En su presentaci�n, Berson not� varios puntos claves con respecto a unas
perspectivas favorables para la industria del alojamiento en conjunto durante la
pr�xima d�cada. Las llamadas del pron�stico de Berson al verdadero crecimiento del
producto interno bruto (PIB) medio de 3,4 al 3,5 por ciento, contra el 3,2 por
ciento durante los a�os 1990 (ver la Tabla 11). Adem�s, su pron�stico de tipo de
inter�s fijo
La tabla 11 hist�rica y proyectada econ�mico y actividad del alojamiento
Los a�os 1980 Verdadero crecimiento del PIB Alojamiento de precios FRM de 30 a�os
comienzan Nuevos or�genes de la Hipoteca de ventas de casa Existentes de ventas de
casa el 3,2% el 12,3% 1,48 millones 0,61 millones de 2,98 millones de a�os 1990 de
$325,5 mil millones el 3,2% el 7,9% 1,41 millones 0,73 millones de 4,21 millones de
a�os 2000 de $934,6 mil millones � el 3435% el 7275% �� 164168 millones � 091093
millones � de 550564 millones de $1599,4$ 1808,1 mil millones�

Fuentes: departamento del comercio, Junta de la Reserva Federal, HUD, Asociaci�n


Nacional de agentes inmobiliarios, Fannie Mae proyecciones econ�micas.

Introducci�n

Objeto expuesto 11 Poblaci�n probablemente seguir� creciendo en precios de los a�os


1990.
Miles
325,000 315,000 305,000 295,000 285,000 275,000 265,000 255,000 245,000 235,000
225,000 2000 de 1990 de 1980 2010 actual 281,422 275305 proyecci�n de censo de 1996
315,513 312,456

Crecimiento demogr�fico

Variedad del pron�stico

Fuentes: oficina del censo y Fannie Mae.

las hipotecas son 72 al 7,5 por ciento, contra el 7,9 por ciento durante los a�os
1990 (ver la Tabla 11). Adem�s, los datos de censo para 2010 proyectan una
poblaci�n general de 315 millones, representando un aumento de 35 millones de
residentes (ver el Objeto expuesto 11). Finalmente, la media nacional de casas sin
vender est� a hist�ricamente niveles bajos, asegurando una relaci�n de demanda del
suministro apretada (ver el Objeto expuesto 12). Todos estos factores se combinan
para presentar una percepci�n muy positiva para inversionistas de bienes inmuebles.
All� lo tiene. El marco id�neo se ha creado. Seg�n Berson, deber�a ser capaz de
disfrutar de muchas oportunidades durante la pr�xima d�cada para participar con
�xito en uno de los m�s emocionantes
9
Objeto expuesto 12 inventario de casa sin Vender es hist�ricamente bajo.
El suministro de los meses de casas
10 9 ventas de casa existentes 8 7 6 5 nuevas ventas de casa 4 3 1998 de 1996 de
1994 de 1992 de 1990 2000

Fuente: el suministro de los Meses de casas existentes es de la Asociaci�n Nacional


de Agentes inmobiliarios; el suministro de los meses de nuevas casas es de la
Oficina del Censo.

industrias de todos, el sector inmobiliario. Los m�todos perfilados en este libro


le permiten a con eficacia y de manera rentable capturan una parte de muchas
ganancias que se generar�n durante los pr�ximos a�os. Depende de usted usar los
instrumentos provey� aqu� para conseguir el nivel de �xito que desea.

Lo que est� detr�s de nosotros y lo que no est� antes de nosotros son asuntos
diminutos comparado con lo que est� dentro de nosotros. Ralph Waldo Emerson

10

Cap�tulo 2

remodelar y vender propiedades definidas

La finca de Whilereal, athere es una cosa ellos andshare en com�n hay n�mero de
t�cnicas de estrategias usadas para invertir en total
el elemento de tiempo. La mayor parte de inversionistas tienen alguna idea de la
longitud del per�odo de tenencia para propiedades que tienen la intenci�n de
adquirir. El tiempo puede tener un impacto significativo en la tasa de crecimiento
de su carpeta de bienes inmuebles. El tiempo afecta tales cosas como la tasa
impositiva aplicada a su ganancia o p�rdida. El precio del impuesto sobre la
plusval�a a largo plazo ha sido hist�ricamente m�s favorable que la tasa impositiva
a corto plazo. El tiempo tambi�n es la variable en el precio de rotaci�n de
inventarios. Los detallistas grandes quieren aceptar m�rgenes de beneficio
inferiores en art�culos que venden a cambio de un precio de la rotaci�n de
inventarios m�s alto. �Prefiere ganar el 20 por ciento en cada art�culo o casa
vende y tiene un precio de volumen de ventas de 1, o prefiere ganar el 8 por ciento
en cada art�culo vende y tiene un precio de volumen de ventas de 3? Vamos a hacer
las matem�ticas. �ndice de rotaci�n = o �ndice de rotaci�n = volumen de ventas 3 =
� el 8% = el 24% = a�os de ingresos totales 1 volumen de ventas 1 = � el 20% = el
20% = a�os de ingresos totales 1

11
Este ejemplo simple claramente ilustra que un inversionista puede aceptar una tasa
de rendimiento inferior en cada propiedad comprada y vendida y ganar una tasa de
rendimiento total m�s alta a condici�n de que la frecuencia o precio de volumen de
ventas, se aumente. Deber�a mencionar que este ejemplo no tiene, por supuesto,
gastos de la transacci�n en cuenta. Estos gastos pueden o pueden no ser
significativos seg�n su situaci�n espec�fica, pero deben ser factored en analizando
una compra potencial. Los inversionistas a largo plazo pueden comprar propiedades
de bienes inmuebles y guardarlos en la familia para generaciones. Los sostendr�n
t�picamente para m�nimo de cinco a�os. Los inversionistas a largo plazo buscan
ganancias a trav�s del incremento de capital creyendo simplemente y manteniendo sus
inversiones haciendo mejoras en un como - base necesaria. A menudo procuran
minimizar la deuda asociada y maximizar el flujo de fondos. Los inversionistas a
largo plazo a menudo completamente totalmente no se reforzan. Generalmente
prefieren el flujo de fondos positivo sobre se en exceso reforzarse. Cuando la
propiedad finalmente se venda, los precios del impuesto sobre la plusval�a a largo
plazo m�s favorables se aplicar�n. Adem�s, los inversionistas a largo plazo pueden
o pueden no decidir aprovechar aplazar la obligaci�n tributaria indefinidamente a
trav�s de una provisi�n perfilada en la Ley del impuesto sobre la renta, referida
como un 1031 cambio. Los inversionistas del t�rmino intermedio el m�s a menudo
sostienen sus propiedades durante al menos dos a�os, pero no m�s que cinco a�os.
Esta clase del inversionista t�picamente busca ganancias a trav�s de una
combinaci�n de aumentos de valores de la propiedad que resultan de la apreciaci�n
de precios total en bienes inmuebles, as� como haciendo mejoras modestas en la
propiedad. Reducir la deuda para aumentar el flujo de fondos no es una prioridad
tan alta para inversionistas del t�rmino intermedio como es para sus equivalentes a
largo plazo. Esta clase del inversionista tambi�n tiende a m�s muy reforzarse.
Finalmente, ya que los inversionistas del t�rmino intermedio sostienen sus
propiedades de la inversi�n para m�nimo de dos a�os, son capaces de aprovechar el
precio del impuesto sobre la plusval�a inferior y m�s favorable. Los inversionistas
a corto plazo se definen como aquellos que compran y venden bienes inmuebles con
una duraci�n m�s corta. T�picamente sostienen sus inversiones menos de dos a�os.
Esta clase del inversionista el m�s a menudo busca ganancias a trav�s de mejoras
directas en la propiedad. M�s corto

12

remodelar y vender propiedades definidas

el per�odo de tenencia no permite bastante tiempo para ganancias a trav�s de


aumentos del mercado total. El inversionista a corto plazo procura sacar ganancia
usando la estrategia de la rotaci�n de inventarios m�s alta y puede querer aceptar
vueltas m�s peque�as, pero con la mayor frecuencia, realizando que la tasa de
rendimiento total puede ser bastante m�s alta que con el enfoque a largo plazo. Ya
que los c�digos tributarios corrientes castigan a inversionistas a corto plazo
imponiendo tasas impositivas m�s altas a ganancias del capital a corto plazo, deben
el factor esto en su an�lisis antes de comprar cualquier propiedad. Los
inversionistas a corto plazo se pueden subdividir adelante en clases diferentes.
Los inversionistas con un horizonte del muy poco tiempo se conocen como aletas y
son el sujeto de este libro. El objetivo principal de una aleta es localizar
propiedades que se subvaloran (para cualquier n�mero de motivos), a�aden alguna
medida de valor a la propiedad, y luego r�pidamente lo revenden por una ganancia.
Las aletas pueden sostener una propiedad durante unos meses, unas semanas, o hasta
unos d�as. En algunos casos, ni siquiera pueden sostener el derecho a la propiedad
y nunca pueden tomar posesi�n. Esto es absolutamente legal y se puede hacer a
trav�s de opciones. Hablan m�s totalmente del uso de opciones ya que exploramos las
clases diferentes de aletas. TRES CLASES PRIMARIAS DE ALETAS Las tres clases
primarias de aletas son el explorador, el distribuidor y el detallista (ver el
Objeto expuesto 21). Cada clase tiene sus propias caracter�sticas �nicas y sirve
una funci�n valiosa en el mundo de la inversi�n inmobiliaria. Los Exploradores de
exploradores sirven un papel importante en el proceso de remodelar y vender y
pueden ser muy �tiles para los otros dos tipos de aletas, el distribuidor y el
detallista. Un explorador hace exactamente lo que el nombre sugiere busca
oportunidades de inversi�n. Los exploradores se usaron hace muchos a�os durante

13

Exponga 21 Tres clases primarias de aletas.

1. Exploradores 2. Distribuidores 3. Detallistas

la Guerra civil, as� como otras guerras, por el ej�rcito de los Estados Unidos. Se
enviaron antes de las tropas para reunir informaci�n sobre lo que podr�a estar
delante. Los exploradores entonces fielmente y diligentemente hicieron un informe
atr�s a su capit�n para dispersar hechos clave juntados durante su viaje. Las
decisiones importantes se tomaron entonces basadas en la informaci�n juntada por el
explorador. Los exploradores buenos val�an su peso en el oro. Los militares hoy
usan un tipo mucho m�s sofisticado del explorador, que conf�a en la tecnolog�a como
radar e im�genes de sat�lite para relatar la posici�n del enemigo y otra
informaci�n vital. El propio proceso es m�s o menos igual aunque, con la
informaci�n clave proporcionada a los autorizados para tomar decisiones. Mientras
que los exploradores en la informaci�n vital del informe militar a aquellos que
tienen el poder de afectar a ello, tan exploradores de bienes inmuebles relatan
hechos clave en cuanto a oportunidades de inversi�n potenciales a distribuidores y
detallistas. Un explorador bueno juntar� tanto de los datos relevantes como posible
de modo que los inversionistas puedan tomar decisiones bien informadas. Los
exploradores proporcionan la informaci�n pertinente como lo siguiente:

Condici�n general de la casa o propiedad y su Condici�n general de la ubicaci�n de


la vecindad

14
remodelar y vender propiedades definidas

El precio el vendedor pregunta a Los t�rminos el vendedor busca la raz�n del


vendedor de vender el margen de tiempo del vendedor por venta y nivel de la
urgencia ventas Comparables para otras casas en la vecindad si posible Armado con
esta informaci�n, el inversionista est� en una mejor posici�n para decidir si
comprar. El distribuidor o el detallista pueden analizar r�pidamente los datos y
seguir con una compra seg�n los resultados del an�lisis. Los exploradores no
compran o toman el derecho legal a la propiedad. Dejan esa parte del proceso a
aquellos hacen un informe a. Ya que los exploradores no toman la posesi�n legal,
t�picamente no tendr�n derecho a participar en las ganancias. Esto es no siempre el
caso, ya que el individuo que realiza los deberes del explorador puede pertenecer a
una sociedad en la cual las ganancias se comparten. El m�s a menudo, sin embargo,
pagan a exploradores unos honorarios de la remisi�n o los honorarios del
descubridor. Como un corredor de bienes ra�ces no gana una comisi�n a menos que una
venta se haga, ninguno hace a un explorador ganan unos honorarios de la remisi�n a
menos que un acuerdo se consume. Los exploradores compensados en esta base
trabajar�n extra con fuerza para traerle s�lo las mejores ofertas. Los exploradores
pueden ser muy valiosos a inversionistas, ya que les ayudan a hacer el mejor uso
m�s efectivo y de su tiempo.

Distribuidores Mucho como exploradores, los distribuidores tambi�n desempe�an un


papel importante en traer oportunidades a inversionistas. A menudo sirven de
mayoristas para detallistas y otros inversionistas que esperan comprar la propiedad
a precios belowmarket. Los distribuidores son corredores de bienes ra�ces con
frecuencia licenciados y hacen su dinero lejos de la comisi�n y a veces un margen
de beneficio leve en el precio de la propiedad. Saben que el margen de beneficio
debe ser m�nimo para dejar bastante ganancia en el acuerdo de hacerlo atractivo
para otros inversionistas a quien se vender�n. Acuerdo

15

los ers tambi�n est�n en una posici�n para ganar el dinero de ambos lados en la
transacci�n. Son por lo general tanto el agente del listado como el agente de
ventas. Adem�s, si un distribuidor se vende a un detallista, muchas veces ese
detallista, despu�s de hacer las mejoras requeridas, se volver� y pondr� la
propiedad en una lista para la venta otra vez con el distribuidor. Esto provee al
distribuidor de una oportunidad absolutamente leg�tima a la doble pendiente con su
inventario de listados. Los distribuidores por lo general tienen una red extensa de
contactos trabajan con quienes los proveen del inventario para venderse. Por
ejemplo, conozco a varios distribuidores que han establecido relaciones con los
departamentos de bienes inmuebles pose�dos (REO) de varios bancos, que tratan con
propiedades que han sido extinguidas el derecho de redimir en por bancos locales y
permanecen en sus libros. Los bancos no est�n en el negocio de bienes inmuebles,
pero mejor dicho est�n en el negocio de pr�stamo. No tienen deseo de retener REOs
en sus libros, porque REOs representan pr�stamos dispersos o deudas incobrables.
Los bancos prefieren vender estos activos y recuperar tanto como posible. Muchas
veces, vender�n la propiedad en el valor contable de la deuda incobrable o hasta
abajo. Esta pr�ctica no es en absoluto poco com�n, ya que la mayor parte de cada
banco en el pa�s tiene REOs en su carpeta. Un ejemplo de c�mo el proceso pose�do
por los bienes inmuebles trabaja es as�:1. el inversionista A, un inversionista de
bienes inmuebles del principiante, compra una casa del alquiler por 100000$, deja
20000$ y toma a pr�stamo el equilibrio de 80000$ del banco local B. 2. Despu�s de
tres a�os de la propiedad, el inversionista A descubre que el negocio del alquiler
de bienes inmuebles es m�s dif�cil que pensaba y deja de hacer pagos al banco local
B. 3. Lapso de aproximadamente seis meses antes del banco local B es capaz de
poseer de nuevo la casa del alquiler, que no quiere y vender� de buena gana. 4. El
banco local B pide ayuda al distribuidor C para conseguir la deuda incobrable de
sus libros, sabiendo que el distribuidor C tiene un fondo grande de inversionistas
trabaja con quien considerar� de buena gana la recogida de una inversi�n en bajo
del mercado.

16

remodelar y vender propiedades definidas

5. El distribuidor C se pone en contacto con el detallista D, que por su parte


negocia un acuerdo con el banco local B para tomarlo de las manos del banco a un
precio rebajado de 65000$. El banco local B es feliz porque ha convertido un
pr�stamo de no realizaci�n en uno que realiza ahora y colecciona el inter�s. El
distribuidor C es feliz porque gan� una comisi�n de la venta de la propiedad. El
detallista D es feliz porque compr� una casa en bajo del valor de mercado y sacar�
ganancia elegantemente en el momento de revenden. Mucho como los exploradores, los
distribuidores que se especializan en REOs no toman, en mayor�a de los casos, el
derecho a los bienes inmuebles. No hay necesidad a, porque su papel primario debe
servir de agentes que representan a vendedores que desean eliminar activos no
deseados. La compra de propiedades pose�das por los bienes inmuebles directamente
de bancos crear�a gastos de la transacci�n innecesarios para el distribuidor y
enormemente aumentar�a la cantidad de tiempo gastada. Es m�s eficiente para el
distribuidor servir de un agente para el banco, as� permitiendo el banco venderse
directamente al detallista o inversionista. Los distribuidores pueden arreglar en
el volumen lo que pueden dejar en el margen de beneficio. Mientras algunos
distribuidores se especializan en REOs, los otros se concentran en el mercado de la
extinci�n del derecho de redimir. La compra y la venta de extinciones del derecho
de redimir requieren que un individuo tenga un conocimiento pr�ctico de ese
mercado. Mientras hay varios libros buenos escritos en el sujeto, muchos
inversionistas no tienen la maestr�a o el tiempo para encontrar extinciones del
derecho de redimir subvaloradas. Adem�s, son desconocidos con la subasta y/o
proceso de licitaci�n y pueden carecer de los recursos de comprar propiedades en
esta manera. Los distribuidores que entienden la mec�nica de comprar propiedades
extinguidas el derecho de redimir pueden hacer f�cilmente un mercado por
wholesaling a su red de detallistas. Los distribuidores que participan en
extinciones del derecho de redimir tomar�n con la mayor probabilidad el derecho a
la propiedad. Los detallistas El concepto de la venta al por menor implican comprar
casas, arregl�ndolos haciendo varias mejoras, y luego revendi�ndolos. Como el

17

el nombre sugiere, los detallistas compran propiedades en la venta al por mayor y


posteriormente se venden en la venta al por menor. Representan el final de la
cadena alimentaria para aletas. El explorador y el distribuidor sirven una funci�n
vital en traer oportunidades al detallista, que tirar� por lo general entonces la
propiedad a un tipo m�s permanente del comprador, si esto ser otro inversionista
que quiere sostenerlo como una unidad del alquiler o un propietario que se mover�
en la casa para usar como una residencia primaria. A diferencia de exploradores y
distribuidores, los detallistas el m�s a menudo toman el derecho a la propiedad.
T�picamente lo sostienen en todas partes de 30 a 90 d�as mientras hacen cualquier
mejora necesaria en la propiedad, luego la ofrecen para la venta a un tipo m�s
permanente del comprador. Los detallistas deben tener m�s capital disponible para
trabajar con que el explorador o distribuidor. Necesitan cualquiera los fondos se
requieren para el pago al contado, m�s fondos adicionales para mejoras de la
propiedad. Adem�s, el detallista debe tener la capital adecuada para sostener la
propiedad durante cualquier per�odo de tenencia se puede requerir. El detallista
puede planear y esperar hacer vender la casa dentro de 30 d�as despu�s de hacer
todas las mejoras, pero en realidad se pueden necesitar hasta seis meses o, en
algunos casos, a�n m�s largos. Los gastos de la posesi�n durante este per�odo
incluyen el inter�s de la deuda usada para adquirir la propiedad, impuestos, seguro
y utilidades. Ya que el detallista por lo general toma el derecho a la propiedad y
tiene m�s capital en juego, su nivel del riesgo con relaci�n al explorador y
distribuidor es considerablemente m�s alto. De las tres clases primarias de aletas,
es el detallista que tiene la posibilidad de adelantar el m�s econ�micamente. La
relaci�n entre riesgo y recompensa en mayor�a de los casos directamente se
correlaciona. Esto significa esto mayor el riesgo un inversionista quiere asumir,
mayor la recompensa potencial. Esta aplicaci�n se mantiene entre las clases de
aletas. Los exploradores no asumen pr�cticamente ning�n riesgo, y su recompensa el
m�s a menudo se limita con unos honorarios de la remisi�n. Los distribuidores
asumen un mayor nivel del riesgo que hacen a exploradores, y tienen la posibilidad
de adelantar considerablemente m�s. El riesgo para detallistas es considerablemente
mayor que esto para exploradores y distribuidores. El m�s a menudo toman el derecho
a la propiedad, tienen un per�odo del poseedor m�s largo e invierten m�s capital.
Es el detallista, por lo tanto, quien tiene la posibilidad de disfrutar de la mayor
recompensa de remodelar y vender propiedades.

18
remodelar y vender propiedades definidas

En el Cap�tulo 3, m�s totalmente exploramos el concepto de vender al por menor el


juego del valor camino. La UTILIZACI�N DE OPCIONES DE remodelar y vender
PROPIEDADES Una opci�n es un instrumento legal que le da el derecho de comprar a un
precio predeterminado. Esto es millones hechos de tiempos un d�a en la bolsa. Por
ejemplo, los inversionistas pueden comprar una opci�n de compra en MSFT con un
precio de huelga de, digamos, 55$. Como con todas las opciones, el tiempo o t, es
una de las variables que determinan el valor de una opci�n usando el modelo Black-
Scholes. Los inversionistas tienen el derecho de ejercer una opci�n en su
discreci�n dentro de un per�odo de tiempo determinado del tiempo. Es posible que el
resultado sea favorable, y tambi�n es posible que la opci�n expire sin valor. Por
tanto es con bienes inmuebles. Los inversionistas pueden disfrutar del derecho
legal comprar una pieza de propiedad a un precio predeterminado a trav�s del uso de
opciones, luego volverse y vender su inter�s a la propiedad sin tomar alguna vez el
derecho a ello. Algunas de mis actividades de la inversi�n de bienes inmuebles
incluyen el uso de opciones para el desarrollo de la nueva construcci�n residencial
en comunidades de la casa para una familia. El nombre de la compa��a fundada por mi
compa�ero y m� es Casas de la Sinfon�a (www.symphony-homes.com), elegido debido a
mi amor por la gran m�sica. Dentro de esta entidad, usamos opciones de adquirir
derechos a la propiedad subdesarrollada sin tomar alguna vez el t�tulo legal.
Realmente tenemos, sin embargo, un inter�s registrable. S�lo no tomamos el t�tulo,
al menos no al principio. S�lo recientemente, yo optioned 28 partes en la fase I de
una comunidad particular. Esto dio a Casas de la Sinfon�a un inter�s legal a la
propiedad y el derecho de adquirir 28 partes a un precio predeterminado. Cuando
conseguimos que un acuerdo de compra construya una nueva casa para un cliente en
una de nuestras partes, entonces ejercemos nuestra opci�n en esa parte y tomamos el
derecho legal a ello. Las ventajas de usar una opci�n en este caso son dobles. El
primer es que si tenemos la dificultad vendiendo nuevas casas a compradores
anticipados, no tenemos que aguantar la carga

19

y coste de propiedad. La �nica cosa que tenemos en peligro es nuestro dinero de la


opci�n. La segunda raz�n consiste en que si realmente debi�ramos comprar las
partes, la venta provocar�a un aumento de impuestos debido a un valor fiscal nuevo
y mucho m�s alto. Como los nuevos due�os, nos obligar�an entonces a asumir la
obligaci�n tributaria. Como puede ver, las opciones son uno de muchos instrumentos
valiosos disponibles para el inversionista de bienes inmuebles que se interesa en
dominar el arte de remodelar y vender. Las opciones le permiten ganar el control de
la propiedad con muy poco dinero abajo, as� permiti�ndole maximizar el uso de la
acci�n de palanca. Recomiendo, sin embargo, que se usen con la prudencia. Recuerde
que el tiempo es una de las variables cuando t expira, su opci�n tambi�n. Con
cuidado analice el mercado ya que se aplica a su oportunidad de inversi�n
particular para decidir que tiene una alta probabilidad de un resultado favorable
antes de destinar sus recursos. OBJETIVOS CLARAMENTE DEFINIDOS Si es serio sobre
tener �xito en el sector inmobiliario, tiene que establecer objetivos claramente
definidos. Tiene que determinar si va a ser un a largo plazo, t�rmino intermedio o
inversionista a corto plazo. �Si va a tomar parte en la pr�ctica de remodelar y
vender, ser� un explorador, un distribuidor o un detallista? Quiz�s sus actividades
de la inversi�n de bienes inmuebles incluir�n una combinaci�n de estas estrategias.
Los bienes inmuebles parecen a cualquier otro negocio con respecto a la definici�n
de sus objetivos. Debe tener un plan de negocios en el lugar. Llevar tiempo para
hacer as� le ayudar� a quedarse el curso. �Si no sabe d�nde va, c�mo sabr� cuando
se ponga all�? Piense en un avi�n sobre emprender un vuelo intercontinental a
Europa. El piloto usar� un plan de vuelo establecido de trazar su curso. Su
navegante introducir� coordenadas clave en el sistema de navegaci�n del avi�n. Una
vez en el vuelo, el equipo confiar� principalmente en los instrumentos del avi�n
para llegar sin peligro a un destino exacto miles de millas lejos del punto de
origen.

20

remodelar y vender propiedades definidas

Ahora trate de imaginar el equipo que hace este mismo viaje sin el vuelo planear
que. Pondr�an en peligro enormemente su capacidad de alcanzar su destino sin
peligro. El equipo tambi�n colocar�a en el peligro a la misma gente que los ha
contratado vuelan a Europa, los pasajeros. Como el piloto, como un inversionista de
bienes inmuebles tambi�n debe confiar en un plan de vuelo establecido. Ese plan de
vuelo ser� su plan del ataque, sus objetivos claramente definidos, su plan de
negocios. Como el piloto de un avi�n que debe ajustar de vez en cuando el curso,
usted tambi�n, tambi�n, de vez en cuando tienen que ajustar su curso. No se puede
permitir a emprender un viaje en su profesi�n de bienes inmuebles sin tener alguna
idea de donde quiere ir. Muchas personas pasan por sus vidas enteras de una moda
bastante arbitraria e indiscriminada, sin el sentido de la orientaci�n; de ah�,
terminan exactamente donde intentan no ir en ninguna parte. El proceso de la
planificaci�n apropiada en este negocio es cr�tico a su �xito. S�, deber�a pensar
un poquito, y requerir� que alg�n esfuerzo de su parte formalice sus proyectos,
pero le puedo asegurar que cualquier tiempo gast� desarroll�ndose un plan
contribuir� enormemente a su �xito. Planeando su estrategia de antemano, como
pilotos que dirigen el avi�n a trav�s de extensiones enormes de la tierra,
alcanzar� finalmente su destino. Se puede topar con unas tormentas a lo largo del
camino, pero como el avi�n, alcanzar� por �ltimo su destino sin peligro. Tres
componentes primarios que se deben considerar definiendo sus objetivos son su
entrada, postentrada y estrategias de salida. Vamos a tomar a nuestro piloto como
un ejemplo. Su estrategia de entrada incluir�a la preparaci�n de su plan de vuelo,
equipo y avi�n. El capit�n tomar�a cada precauci�n para asegurar que todo estuviera
en el pedido antes de marcharse en su viaje. De hecho, pilotos y sus equipos (el
personal de tierra incluy�) el uso lo que se menciona como una lista de
comprobaciones de prevuelo antes de todos y cada vuelo para asegurarse que ni un
solo art�culo se pasa por alto. La lista de comprobaciones tiene en cuenta todo que
el piloto necesitar� a fin de tener un vuelo seguro, incluso requisitos de
combustible, limitaciones de peso y estado de mantenimiento. El piloto tambi�n debe
estar seguro que el tiempo es conducente a su vuelo. El puesto del piloto

21
la estrategia de entrada comienza tan pronto como comienza los motores. �l y el
equipo totalmente se involucran ahora en el proceso de volar el avi�n y se deben
concentrar completamente en el vuelo del avi�n a su destino en la manera m�s segura
y m�s eficiente posible. El equipo puede ser capaz de volar directamente a su
destino si todo va como planeado; sin embargo, en caso de que su radar indique la
turbulencia delante, se puede requerir que alteren su curso ligeramente. Es mejor
para ellos ajustar su estrategia de postentrada volando alrededor del tiempo
turbulento que correr el riesgo de volar directamente a trav�s de ello. Navegando
con �xito al destino intencionado, los tripulantes entonces ponen en pr�ctica su
estrategia de salida, que incluye el aterrizaje del avi�n en su destino
predeterminado y descarga de la carga. La Estrategia de entrada De definir su
estrategia de entrada que tendr� que comenzar determinando que tipo de propiedad
busca, la escala de precios que considera, y el per�odo de tenencia. �Va a comprar
una casa de la familia sola, arreglarla, y volverse y venderlo, o es usted yendo
compran un edificio del piso peque�o m�s caro para sostener para varios a�os? �Va a
usar t�cnicas que tiran como la parte de su estrategia de inversi�n? De ser as�,
debe decidir si va a actuar en la capacidad de un explorador, distribuidor,
detallista o alguna combinaci�n de los tres. �C�mo tiene la intenci�n de financiar
su compra? Debe tener en cuenta, por supuesto, el capital de inversi�n con el cual
tiene que trabajar. Si no hace requerir al principio los recursos adecuados para la
venta al por menor, deber�a comenzar como un explorador o un distribuidor
aumentando cada vez m�s su base de la capital. La cosa importante de recordar sobre
tener una estrategia de entrada bien definida, sin tener en cuenta que todo que
puede implicar, es que como el piloto, tiene un plan predeterminado basado en
criterios espec�ficos establecidos por usted. Ya que ha determinado ya factores
como escala de precios, ubicaci�n, financiaci�n y per�odo de tenencia, no gastar�
ninguna oportunidad de examen del tiempo innecesaria que no corresponda a sus
criterios.

22

remodelar y vender propiedades definidas

Estrategia de postentrada Mientras la estrategia de postentrada comienza el momento


se cierra en la propiedad, deber�a haber establecido sus objetivos espec�ficos
mucho antes del cierre. No puede esperar hasta que compre la propiedad de decidir
lo que va a hacer con ella. Absolutamente debe saber esto antes de gastar alguna
vez un d�lar solo. Su orden del d�a de postentrada deber�a incluir cosas como
mejoras de la propiedad, aumentos del alquiler y cambios de la direcci�n, de ser
aplicable, y arrendar o vender preparaciones como requerido. Si sabe, por ejemplo,
que su estrategia es ser un detallista y propiedades del remodelar y vender, el
tiempo para conseguir estimaciones para las mejoras necesarias es durante el
per�odo inspector, mientras la propiedad est� seg�n el contrato, no despu�s de que
se cierra. Como un inversionista prudente, sabe casi exactamente cu�nto necesitar�
para reparar la propiedad y hacerlo listo para la reventa. Si contrata el trabajo,
entonces sus contratistas se deber�an programar ya y deber�an estar listos para
comenzar el trabajo el d�a despu�s de su cierre. No deje a una semana ir por antes
de hacer salir al pintor. �Tenga su pintor listo para ir tan pronto como se cierra!
Ya que quiere que sus operaciones de la inversi�n corran lo m�s eficazmente
posible, es imperativo que planee tanto de su estrategia de postentrada de antemano
como posible. La estrategia de salida Su estrategia de salida es probablemente la
m�s importante de los tres componentes. Deber�a definir expresamente sus
intenciones antes de que hasta compre una propiedad. Si va a sostenerlo a corto
plazo o a largo plazo, debe determinar de antemano c�mo desenrollar� finalmente su
posici�n en la propiedad. Si es un inversionista a corto plazo y va a remodelar y
vender la propiedad, quiere estar seguro que el mercado es conducente a sus
actividades planeadas. �En otras palabras, es la demanda all� suficiente? �Suben
las tasas de inter�s o abajo? �O son estables? Si va a sostener la propiedad para
varios a�os, estos factores no son como
23

cr�tico. Si decide mantener su inter�s a la propiedad y decidir no venderse, una


alternativa para considerar financia de nuevo. Esto permitir� que usted abra un
poco de la equidad que se ha acumulado durante los a�os para invertir en
propiedades adicionales. Una ventaja de tener acceso a su equidad en esta manera
consiste en que evita pagar cualquier impuesto sobre la plusval�a. Como una aleta,
sin embargo, no ser� en lo que concierne a per�odos de tenencia aproximadamente a
largo plazo, ya que su objetivo es eliminar la propiedad tan pronto como sea
posible. Deber�a determinar de antemano, sin embargo, su m�todo de la disposici�n.
�Planea vender la propiedad usted mismo o ponerla en una lista con un agente de
ventas de bienes inmuebles? Sin tener en cuenta los m�todos elige, los criterios
para su estrategia de salida se deber�an establecer mucho antes de que invierta
cualquier de sus recursos valiosos. Como el piloto y el equipo usan un plan de
vuelo completo de volar con �xito su avi�n, tambi�n debe, tambi�n, usa un plan de
negocios completo tener �xito en sus actividades de bienes inmuebles. Desde el
principio hasta el final, es importante planear tanto de su estrategia como posible
de antemano. As�, cuando se alerte en su pantalla del radar a circunstancias
imprevistas delante, ser� capaz de ajustar su curso si es necesario y completar su
viaje para un aterrizaje seguro y exitoso en su carrera de bienes inmuebles.

Prefiero tener la aprobaci�n de mi propia conciencia y saber que hab�a hecho mi


deber que tener la alabanza de todo el mundo y no tener la aprobaci�n de mi propia
conciencia. La conciencia de un hombre, cuando vive como deber�a, es el monitor m�s
fino y el mejor juez en todo el mundo. Heber J. Grant

24
Cap�tulo 3

La estrategia de juego del valor

Yo como el cual n myIexperience oy� comentarios, �S�, el Sr. Berges, anterior del
funcionamiento con otros inversionistas y clientes, a menudo tiene prefiero
el enfoque comprar-y-sostener a inversi�n en bienes inmuebles. Mi idea es comprar
una propiedad, pagarla y vivir de los ingresos�. �Sonido familiar? Mientras este
m�todo de construir una carpeta de bienes inmuebles es uno v�lido, en mi valoraci�n
no es seguramente el mejor m�todo. Si tiene otra fuente de ingresos que es bastante
sustancial y por lo tanto permite que usted haga inversiones en bienes inmuebles en
una base peri�dica, entonces esto puede ser el m�todo para usted, o al menos el que
con el cual es el m�s c�modo. Este enfoque, sin embargo, le impide de maximizar la
utilidad de sus recursos de la inversi�n. En La Gu�a Completa de Compra y Venta de
Bloques de pisos, describ� una campa�a de adquisici�n de bienes inmuebles agresiva
para bloques de pisos basados en un t�rmino que acu��: el juego del valor. La
estrategia de juego del valor ya que est� relacionado con bloques de pisos es muy
similar al concepto del detallista que tira propiedades de la familia sola. La
diferencia primaria es que el concepto se aplica a propiedades de producci�n de
ingresos por una escala mucho m�s grande. La premisa fundamental de esta estrategia
est� basada en el descubrimiento de un bloque de pisos subvalorado, grande o
peque�a, creaci�n del valor a trav�s de uno o varios de muchos mecanismos, y
revender, o remodelar y vender, la propiedad. La estrategia de juego del valor es
sin duda uno de los m�todos m�s r�pidos y m�s seguros disponibles para
inversionistas para crear y construir la riqueza.
25

Muchos libros de bienes inmuebles abrazan la estrategia comprar-y-sostener de


construir la riqueza a largo plazo. Los defensores de este enfoque afirman que para
individuos para retirarse con un estilo de vida sin prisa, todo que tienen que
hacer es la compra una propiedad un a�o para, digamos, 10 a�os, alquila las
unidades y paga a cuenta la deuda. Al final de 25 a�os, toda la deuda se pagar� y
el inversionista puede vivir de los alquileres. Esta estrategia puede trabajar fina
para muchos; unos pueden encontrar que esto es todo con el cual son c�modos. Pero
ya que me manifestar�, los inversionistas que maximizan sus esfuerzos a trav�s del
uso del concepto de juego del valor, especialmente como se aplica al detallista,
terminar�n con la mucho mayor riqueza que aquellos que ponen en pr�ctica una
estrategia comprar-y-sostener simple. Las implicaciones financieras de medidas
sobre el valor a�adido pueden ser completamente significativas para el detallista.
Los ejemplos en las Tablas 31 y 32 ilustran s�lo qu� importante la estrategia de
juego del valor puede ser. El inversionista Unos instrumentos una estrategia
comprar-y-sostener simple de adquirir una propiedad un a�o durante 10 a�os y
sostiene 10 propiedades durante el a�o 25. Decide no vender a cualquier de ellos,
pero asegura que todas las hipotecas totalmente se paguen hacia el final del
per�odo de 25 a�os. El inversionista B pone en pr�ctica la metodolog�a de juego del
valor durante el mismo per�odo de 25 a�os. Por otra parte, compra y vende dos
propiedades de juego del valor a cada uno vendido en el per�odo previo durante 10
a�os, a excepci�n del a�o pasado. En el a�o 10, retiene todas las propiedades
compradas, que guardar� y mantendr� durante el a�o 25. Como el inversionista A,
asegurar� que la hipoteca sea totalmente pagada por el a�o 25. Tome un minuto para
examinar las asunciones siguientes y luego con cuidado estudiar las Tablas 31 y 32.

Inversionista de la ESTRATEGIA COMPRAR-Y-SOSTENER unas asunciones

El inversionista A salva bastante para comprar una casa cada a�o durante 10 a�os.
Cada casa cuesta 75000$.

26

Estrategias del inversionista de la tabla 31


Inversionista una unidad de la estrategia comprar-y-sostener 4 unidad 8 unidad 9
unidad 5 unidad 6 unidad 7 unidad 10

Unidad 2

Unidad 3

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A�o 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 Ingresos
75,000 78,000 81,120 84,365 87,739 91,249 94,899 98,695 102,643 106,748 111,018
115,459 120,077 124,881 129,876 135,071 140,474 146,093 151,936 158,014 164,334
170,908 10,799 75,000 78,000 81,120 84,365 87,739 91,249 94,899 98,695 102,643
106,748 111,018 115,459 120,077 124,881 129,876 135,071 140,474 146,093 151,936
158,014 164,334 11,231 75,000 78,000 81,120 84,365 87,739 91,249 94,899 98,695
102,643 106,748 111,018 115,459 120,077 124,881 129,876 135,071 140,474 146,093
151,936 158,014 11,680 75,000 78,000 81,120 84,365 87,739 91,249 94,899 98,695
102,643 106,748 111,018 115,459 120,077 124,881 129,876 135,071 140,474 146,093
151,936 12,147 75,000 78,000 81,120 84,365 87,739 91,249 94,899 98,695 102,643
106,748 111,018 115,459 120,077 124,881 129,876 135,071 140,474 146,093 12,633
75,000 78,000 81,120 84,365 87,739 91,249 94,899 98,695 102,643 106,748 111,018
115,459 120,077 124,881 129,876 135,071 140,474 13,138 75,000 78,000 81,120 84,365
87,739 91,249 94,899 98,695 102,643 106,748 111,018 115,459 120,077 124,881 129,876
135,071 13,664

Unidad 1 75,000 78,000 81,120 84,365 87,739 91,249 94,899 98,695 102,643 106,748
111,018 115,459 120,077 124,881 129,876 135,071 140,474 146,093 151,936 158,014
164,334 170,908 177,744 184,854 192,248 9,600

75,000 78,000 81,120 84,365 87,739 91,249 94,899 98,695 102,643 106,748 111,018
115,459 120,077 124,881 129,876 135,071 140,474 146,093 151,936 158,014 164,334
170,908 177,744 184,854 9,984

75,000 78,000 81,120 84,365 87,739 91,249 94,899 98,695 102,643 106,748 111,018
115,459 120,077 124,881 129,876 135,071 140,474 146,093 151,936 158,014 164,334
170,908 177,744 10,383

Valores combinados 75,000 153,000 234,120 318,485 406,224 497,473 592,372 691,067
793,710 900,458 936,476 973,935 1,012,893 1,053,409 1,095,545 1,139,367 1,184,941
1,232,339 1,281,633 1,332,898 1,386,214 1,441,662 1,499,329 1,559,302 1,621,674
255,920

Asunciones para inversionista 1. Salva bastante para comprar una casa por a�o
durante 10 a�os dejando 7500$, o el 10%, en cada casa 2. Sostiene cada propiedad
durante el a�o 25 3. Arregla pagos de la hipoteca por tanto todas las unidades son
pose�das libres y claras antes del a�o 25 4. Asume la tasa de crecimiento anual del
4 por ciento 5. Asume ingresos del alquiler de 800$ por mes en el a�o 1 que crece
en la tasa anual del 4%

Estrategias del inversionista de la tabla 32


El inversionista B las unidades de la estrategia de juego del valor 8 unidades 16
unidades 128 unidades 256 unidades 32 unidades 64 unidades 512

El 600,000 el 20% 120,000 120,000 el 240,000 el 20% 1,200,000 el 1,200,000 el 20%


240,000 240,000 el 480,000 el 20% 2,400,000 el 2,400,000 el 20% 480,000 480,000 el
960,000 el 20% 4,800,000 el 4,800,000 el 20% 960,000 960,000 el 1,920,000 el 20%
9,600,000 el 9,600,000 el 20% 1,920,000 1,920,000 el 3,840,000 el 20% 19,200,000 el
19,200,000 el 20% 3,840,000 3,840,000 el 7,680,000 el 20% 38,400,000

28
0 0 0 0 0

Unidades del a�o 1 Unidades 2 Unidades 4 1 75,000 el 2 el 20% 150,000 3 el 15,000


el 20% 300,000 30,000 4 el 15,000 el 20% 5 30,000 60,000 30,000 6 el 60,000 el 20%
60,000 7 el 150,000 el 20% 120,000 300,000 el 8 el 20% 9 600,000 10 11 12 13 14 15
16 Ejemplo 17 Precio de compra 75,000 18 Valor Por ciento Creado el 20% 19 Valor
15000 d�lares Creados 20 Equidad Original 15,000 21 Equidad Acumulada 30,000 22
Proporci�n LTV el 20% 23 Siguiente Compra (compras) 150,000 24 25 Ingresos 0 0 0 0
38,400,000 39,936,000 41,533,440 43,194,778 44,922,569 46,719,471 48,588,250
50,531,780 52,553,052 54,655,174 56,841,381 59,115,036 61,479,637 63,938,823
66,496,376 69,156,231 13,664

Valores combinados 75,000 150,000 300,000 600,000 1,200,000 2,400,000 4,800,000


9,600,000 19,200,000 38,400,000 39,936,000 41,533,440 43,194,778 44,922,569
46,719,471 48,588,250 50,531,780 52,553,052 54,655,174 56,841,381 59,115,036
61,479,637 63,938,823 66,496,376 69,156,231 13,103,119

Asunciones para el inversionista B 1. Ventajas con equidad de 15000$ inicial 2.


Compra y vende dos propiedades de juego del valor a cada uno vendido, pero sostiene
todas las propiedades compradas durante a�os 10 a 25 3. Crea el valor seg�n cada
acuerdo del 20 por ciento 4. Maximiza la acci�n de palanca en cada nueva propiedad
comprada usando una proporci�n del pr�stamo al valor del 80 por ciento (o el 20 por
ciento abajo seg�n cada acuerdo) 5. Asume la tasa de crecimiento anual del 4 por
ciento 6. No asume ningunos ingresos del alquiler excepto durante a�os 10 a 25

La estrategia de juego del valor


Obtiene un pr�stamo del 90 por ciento en cada casa, el que significa que pone un
pago al contado sobre la propiedad del 10 por ciento, o 7500$. El inversionista A
sostiene cada propiedad comprada durante el per�odo de 10 a�os en todo durante el
a�o 25 y no vende a ninguno de ellos. Arregla sus pagos de la hipoteca para ser
pagados a cuenta al cero antes del a�o 25. En el a�o 1, consigue un pr�stamo de 25
a�os; en el a�o 2, consigue un pr�stamo de 24 a�os; etc�tera. Finalmente, en el a�o
10, el inversionista A consigue un pr�stamo de 15 a�os de modo que todos los
equilibrios del pr�stamo sean el cero en el a�o 25, permiti�ndole vivir de los
ingresos como planeado. Todas las propiedades compradas aprecian en el valor en una
tasa de crecimiento anual del 4 por ciento de modo que hacia el final del a�o 25,
las 10 unidades compradas tengan una capacidad adquisitiva acumulativa de 1621674$.
Se supone que los ingresos del alquiler en una casa comprada por 75000$ en el a�o 1
sean 800$ por mes o 9600$ para el a�o. Los ingresos del alquiler crecen en una tasa
de crecimiento anual del 4 por ciento de modo que antes del a�o 10, los ingresos
por unidad hayan crecido a 13664$, y antes del a�o 25 los ingresos del alquiler por
unidad han crecido a 25592$, o ingresos combinados de 255920$ para 10 unidades
pose�das.

LAS asunciones del inversionista de la ESTRATEGIA DE JUEGO del VALOR B

El inversionista B comienza con 15000$ de la equidad. Cada casa cuesta 75000$. Es


capaz de usar 15000$ de la equidad tanto para el pago al contado como para mejoras
menores que se requerir�n. Compra y vende dos propiedades de juego del valor a cada
uno que vende, en efecto doblando el n�mero de casas compradas y vendidas cada a�o
durante a�os 1 a 10. Todas las propiedades compradas en el a�o 10 se retienen en su
carpeta de bienes inmuebles.

29

El inversionista B crea el valor del 20 por ciento en cada propiedad comprada.


Arregla su financiaci�n de la hipoteca de modo que todos los equilibrios del
pr�stamo sean el cero antes del a�o 25, as� permiti�ndole vivir de los ingresos.
Todas las propiedades compradas y retenidas en su carpeta de bienes inmuebles
aprecian en el valor en una tasa de crecimiento anual del 4 por ciento de modo que
hacia el final del a�o 25, las 512 unidades compradas tengan una capacidad
adquisitiva acumulativa de 69156231$. Se supone que los ingresos del alquiler en
una casa comprada por 75000$ en el a�o 1 sean 800$ por mes o 9600$ para el a�o. Los
ingresos del alquiler crecen en una tasa de crecimiento anual del 4 por ciento de
modo que antes del a�o 10, los ingresos por unidad hayan crecido a 13664$, y antes
del a�o 25 los ingresos del alquiler por unidad han crecido a 25592$, o ingresos
combinados de 13103119$ para 512 unidades pose�das. Despu�s de examinar las Tablas
31 y 32, creo que estar� de acuerdo que la diferencia entre las dos estrategias de
inversi�n es completamente significativa. Usando las asunciones perfiladas en la
Tabla 31, la estrategia comprar-y-sostener del inversionista A le ha ganado neto
una equidad en las propiedades combinadas de 1621674$. Adem�s, disfrutar� de unos
ingresos anuales de 225920$. �Esto realmente parece bastante bien, verdad? Todo que
tiene que hacer es la compra una propiedad un a�o durante 10 a�os, sost�ngalos
durante 25 a�os, y se puede retirar muy c�modamente. La estrategia del buyand-
asimiento del inversionista A parece bueno, es decir hasta que compare su valor con
el inversionista B. El inversionista B, usando la estrategia de juego del valor, ha
logrado acumular una fortuna importante de 69156231$. Adem�s, disfrutar� de unos
ingresos del alquiler anuales muy c�modos de 13103119$. �Qu� diferencia tan
fant�stica entre los dos! Para aprovechar totalmente el valor juegan la
metodolog�a, debe tener un plan bien definido al cual estrictamente se adhiere, y
debe querer ejecutarlo, es decir tomar medidas. Esta clase de la acumulaci�n de la
riqueza s�lo es posible a trav�s de la aplicaci�n sistem�tica de un plan bien
dise�ado.

30

La estrategia de juego del valor

Se podr�a sostener que la asunci�n de la apreciaci�n del 20 por ciento no es


razonable, pero le puedo decir de mi propia experiencia que no s�lo es razonable,
pero es conservador. Una propiedad de 22 unidades que compr�, por ejemplo, se
vendi� posteriormente dentro de un a�o por aproximadamente 80 por ciento m�s que la
pagu�. La creaci�n del valor en casas de la familia sola realmente es mucho m�s
f�cil a hacer que en bloques de pisos, y no deber�a tener problema ganando el 20
por ciento o m�s en sus transacciones de bienes inmuebles. Hay que notar que las
Tablas 31 y 32 son, por supuesto, tablas hipot�ticas. El ejemplo es usado para
demostrar el potencial lleno de un inversionista que diligentemente aplica la
estrategia de juego del valor, considerando ciertas asunciones, por el per�odo de
muchos a�os. El volumen de unidades compradas y vendidas durante a�os 1 a 8 es
completamente factible y completamente manejable. En los a�os �ltimos, en que
muchas propiedades m�s se adquieren, el valor creado del 20 por ciento o m�s
todav�a es alcanzable; sin embargo, el volumen escarpado ser� m�s dif�cil de
conseguir. Comprar y vender esto muchas propiedades en un a�o solo requieren un
equipo de inversionistas que colaboran, con cada uno que realiza un juego �nico de
funciones. Si debi�ramos tomar la Tabla 32 y reducir la suposici�n 3 para el
inversionista B del 20 por ciento abajo al 15 por ciento, el valor que resulta al
final de a�o 25 ser�a 20792360$. Esto todav�a representa un valor de riqueza que
compara con el aproximadamente 13 veces mayor que la riqueza creada por el
inversionista A. Clearly la estrategia de juego del valor garantiza la
consideraci�n de cada inversionista. EL PROCESO DE SELECCI�N DE JUEGO DEL VALOR
Como puede recordar, el detallista est� en el negocio de comprar bienes inmuebles
en la venta al por mayor o abajo y posteriormente revenderlo en la venta al por
menor. El mecanismo principal que permite al detallista hacer esto es el proceso de
crear el valor a trav�s de cualquier n�mero de m�todos. Ya que las propiedades de
la multifamilia como bloques de pisos sacan su valor principalmente de los ingresos
que generan, hay muchos modos de realzar los ingresos al reducir simult�neamente

31

gastos para mejorar los ingresos operativos netos (NOI) totales. El precio que un
inversionista quiere pagar por un bloque de pisos casi siempre es una funci�n del
NOI dividido en un precio de la capitalizaci�n dado para propiedades rentables
similares. Lo siguiente ilustra un ejemplo simplificado de c�mo esta f�rmula de la
valoraci�n trabaja. Valor de la propiedad = ingresos operativos netos 100000$ = =
precio de la capitalizaci�n de 1000000$ 010

Para el detallista que trata con casas de la familia sola, sin embargo, los
ingresos no son como importantes porque el valor revender est� basado m�s en el
mercado comparables, m�s bien que los ingresos que genera. Esto significa que el
p�blico de compra evaluar� la casa que tiene para la venta basada en lo que est�
actualmente disponible en su mercado inmediato. Los compradores se comparar�n y
contrastar�n su propiedad con muchos otros y seleccionar�n por �ltimo el que que
mejor encaja sus necesidades. Sus decisiones de compra estar�n basadas en factores
como la ubicaci�n de la propiedad, su condici�n, el precio al cual se est�
ofreciendo, su proximidad de calles principales y delatado �reas y la calidad de
escuelas en el �rea. Adem�s, muchos factores personales afectan la decisi�n de
compra, como la proximidad de trabajo, iglesia, y Abuela y casa del Abuelo. Algunos
factores que afectan la ca�da de proceso de toma de decisiones de un comprador
fuera del reino de su control, porque no todos los compradores buscan el mismo
juego de condiciones que los pueden obligar a elegir una casa sobre el otro. Tres
factores que como el detallista realmente tiene un poco de control, sin embargo,
incluyen la ubicaci�n de la propiedad, su escala de precios y su estado f�sico.
Aunque las necesidades de un comprador anticipado var�en, todav�a puede tomar
decisiones de la inversi�n sanas basadas en generalizaciones del mercado. Debe
reconocer que los productos que tiene disponible para venderse no pueden, y no va,
ser todas las cosas a toda la gente. Sin embargo, puede hacer ciertas asunciones,
basadas en datos objetivos, que mejorar�n enormemente sus posibilidades de �xito.

32

La estrategia de juego del valor


Ubicaci�n de la propiedad Como un inversionista que est� en el negocio de remodelar
y vender propiedades, no se interesa en el transporte de su inventario m�s tiempo
que necesario. Esto significa que deber�a estudiar con cuidado su �rea para
determinar qu� cercan�as se venden con el muy poco n�mero medio de d�as en el
mercado. Si ha vivido en un �rea particular un rato, probablemente sabr� ya qu�
�reas de la ciudad est�n calientes y que no son. No tiene que confiar �nicamente en
su intuici�n, sin embargo, ya que la mayor parte de corredores de bienes ra�ces en
su �rea tendr�n el acceso a Servicio del Listado M�ltiple local o MLS. Le pueden
proveer de datos objetivos para apoyar su an�lisis. La mayor parte de corredores de
bienes ra�ces amueblar�n de buena gana esta informaci�n a usted gratuitamente.
Est�n en el negocio de ganar comisiones representando a compradores y vendedores, y
hacer esto, tambi�n deben ser capaces de proporcionar la informaci�n que les
permitir� tomar una decisi�n bien informada. Los agentes de ventas saben que si le
pueden dar los hechos necesita lo que apoyar� su decisi�n de comprar, les traer� un
paso m�s cerca a la ganancia de una comisi�n. El tipo de ubicaci�n mejor satisfecha
para un detallista que procura remodelar y vender propiedades es t�picamente una
vecindad entre 10 y 30 a�os. �stas son las vecindades en las cuales el ciudadano de
la clase media medio vive. Menos de 10 a�os vecinos tienden a tener casas m�s
grandes y m�s caras, que ofrecen menos oportunidades al por menor. Las vecindades
m�s viejas que 30 a�os a menudo consisten en propiedades de mala suerte en rehusar
�reas de la ciudad. Esto es no siempre el caso, por supuesto, ya que he visto
algunas �reas 40 - m�s a�os que siguen bien manteni�ndose y donde el orgullo de la
propiedad existe. La regla de 30 a�os es una generalizaci�n. La propensi�n es para
casas y vecindades m�s viejas que esto para disminuir en el valor, y pueden
requerir un per�odo de tenencia m�s largo. (Ver el Objeto expuesto 31.) La
ubicaci�n ideal es un �rea no sufriendo de la ca�da en desuso funcional en la cual
la mayor�a de casas bien se mantienen. Idealmente, la vecindad se establece, tiene
escuelas buenas cerca y sigue teniendo casas que se venden en un m�s corto que el
promedio

33

Exponga 31 lista de comprobaciones de la ubicaci�n de la Propiedad.

La vecindad est� entre 10 y 30 a�os. La mayor�a de las casas bien se siente cari�o
y no se agota. El ajardinamiento maduro y los c�spedes pr�stinos son la norma.
Ningunos coches de chatarra aparcados en la calzada o delante de la casa. Los
barcos (de ser permitido) correctamente se almacenan. La vecindad es sin basura y
escombros. �ndice de criminalidad bajo en el �rea. Proximidad inmediata con
escuelas, iglesias y compra. La vecindad no se deber�a localizar en un �rea que
disminuye de la ciudad. Las ventas de casa deber�an ser moderadas al fuerte.

n�mero de d�as comparado con comunidades circundantes. Las caracter�sticas visibles


a menudo incluyen ajardinamiento maduro, c�spedes pr�stinos, y bien sentido cari�o
casas. Lo que busca es una casa en la necesidad obvia de la reparaci�n en una
comunidad como esto. La hierba a menudo se crece demasiado, la casa parece agotada
(y por lo general es), y los vecinos afectan sus cabezas en la repugnancia como
pasan. �Crea que m�, esperan a alguien justo como usted a venir y deshacerse de esa
monstruosidad en su vecindad!

34

La estrategia de juego del valor

La Escala de precios la Mayor parte de oportunidades de remodelar y vender


propiedades est� en el m�s abajo al medio del mayo de la escala de precios. La
parte inferior de la escala de precios es, por supuesto, con relaci�n a su �rea. En
California y Nueva York, pueden ser 250000$, mientras en Texas 75000$ a 100000$
representan la parte inferior de la escala de precios. Hay tres razones primarias
de concentrar sus esfuerzos en esta escala de precios. La primera raz�n consiste en
que tienden a haber muchas oportunidades m�s disponibles. Las casas que se venden
en esta escala de precios tienden a ser m�s viejas y est�n con frecuencia en el
mayor mal estado que casas m�s nuevas y m�s caras. La segunda raz�n de concentrarse
m�s abajo al medio del mayo de la escala de precios consiste en que hay un fondo
m�s grande de compradores disponibles para comprar estos tipos de casas. Muchos
compradores anticipados en la escala de precios inferior son parejas m�s j�venes,
que pueden ser compradores nuevos o la gente de la clase obrera que simplemente
busca la vivienda de protecci�n oficial. M�s alto la escala de precios va, m�s
peque�o el fondo de compradores. Finalmente, las casas en esta escala de precios
son m�s f�ciles para usted como el inversionista a permitirse. �Por qu� amarran su
capital en casas m�s grandes, m�s caras que son m�s dif�ciles de revender cuando
puede comprar casas m�s peque�as, m�s econ�micas? Adem�s, si tiene una cantidad
limitada del capital de inversi�n para trabajar con, la financiaci�n ser� m�s f�cil
a obtener en casas menos caras.

El Estado f�sico el estado f�sico de Una propiedad se puede extender del muy pobre,
como en el condenado, al muy bueno. Su foco deber�a estar en aquellas propiedades
esa ca�da en alg�n sitio entre. Esta categor�a resultar� ser la m�s provechosa, ya
que ser� capaz de minimizar la cantidad de capital requerida para mejoras, as�
permiti�ndole maximizar su vuelta en la inversi�n. Otra consideraci�n clave es el
tiempo implicado en la fabricaci�n de las reparaciones m�s extensas. El tiempo de
la vuelta para casas que s�lo requieren menor

35

las reparaciones son mucho m�s cortas que para aquellos que requieren reparaciones
principales. Un entendimiento cuidadoso de que buscar es clave a su �xito en este
negocio. Idealmente, quiere encontrar propiedades que parecen mucho peores que
realmente son. En otras palabras, busca casas que necesitan reparaciones del tipo
cosm�tico como nueva pintura, ajardinamiento, y quiz�s una limpieza buena,
cuidadosa. Las reparaciones cosm�ticas son r�pidas y f�ciles a hacer y a menudo son
las menos caras. Mientras las propiedades en el muy mal estado se pueden con
frecuencia comprar a precios de la secci�n de oportunidades, requerir�n t�picamente
mucho m�s dinero para mejoras. Cuando viene a casas, m�s barato es no
necesariamente mejor. El precio inicial puede ser mucho menos que otras casas en el
�rea, pero el tiempo y los recursos requeridos para mejoras de la propiedad a
menudo pesar�n m�s que cualquier ventaja ganada del precio de compra. Las casas que
caen a esta categor�a por lo general necesitan reparaciones principales, que pueden
ser completamente caras. Los art�culos inspectores siguientes son cosas de buscar
en su evaluaci�n del estado f�sico de una propiedad. Para una lista de
comprobaciones m�s completa, por favor ver el Ap�ndice A, �Lista de comprobaciones
de Inspecci�n de la Propiedad�. Una fundaci�n mala es un problema que puede ser muy
costoso para dirigirse. Si la casa se basa en una losa concreta donde colocar
principal ha ocurrido, la casa se tendr� que nivelar. La nivelaci�n de una casa
puede ser muy costosa, y tambi�n puede ser entretenido. Adem�s, las casas con
problemas de la fundaci�n probablemente causar�n otro da�o de construcci�n por
colocar. Una inspecci�n minuciosa de las paredes interiores siempre mostrar� casi
pruebas de colocar, ya que el drywall se rajar� y se separar�. Es com�n ver grietas
finas en paredes, sobre todo alrededor de las costuras, as� no se alarme si ve
peque�as grietas como �stos. Si, por otra parte, ve grietas grandes agotar la
pared, puede estar seguro casi que la casa tiene un problema de la fundaci�n. Si la
casa no se basara en una losa, pero se construyera con una fundaci�n de s�tano en
cambio, debe ser particularmente consciente de problemas de humedad. Esto es
bastante com�n, sobre todo en el m�s viejo

36

La estrategia de juego del valor

casas. Busque grietas en las paredes de s�tano que pueden tener pruebas del escape
alrededor de ellos, como coloraci�n o moho. Los agujeros en las paredes tambi�n
pueden crear una concentraci�n de molde en el �rea de s�tano, una cuesti�n que se
hace una responsabilidad principal de algunos propietarios. No es en absoluto
extra�o observar grietas finas en el piso del s�tano o hasta en las paredes. De
hecho, no creo que haya visto alguna vez un sin una especie de peque�as grietas. No
se tiene que demasiado preocupar por estos tipos de grietas, ya que son por lo
general s�lo grietas superficiales que no van en todo a trav�s del suelo o la
pared. Cualquier casa con problemas de la fundaci�n puede ser muy costosa para
dirigirse, si a�adi� losas o s�tanos. Por regla general, su mejor debe evitar casas
con estos tipos de cuestiones. Los tejados son otra �rea que puede requerir
reparaciones principales. El coste para reparar un tejado puede variar extensamente
con edad y condici�n. La mayor parte de ripias de la composici�n tienen una vida
m�nima de 25 a�os, por tanto si las ripias existentes tienen menos de 15 a�os, es
una apuesta bastante segura que las reparaciones sean m�nimas. Despu�s de 15 a�os,
las ripias pueden comenzar a enroscarse y gastarse al punto donde los agujeros
pueden comenzar a desarrollarse. Los tejados m�s nuevos pueden mostrar signos de la
decoloraci�n, pero esto es un problema que se puede f�cilmente y econ�micamente
resolver aplicando un proceso de limpieza qu�mico. La decoloraci�n es por lo
general causada por una concentraci�n de moho, que se puede matar y quitarse con
una soluci�n del agua y lej�a (disponible en la mayor parte de ferreter�as). Si un
nuevo tejado es necesario, el coste para sustituirlo puede no ser prohibitivo. Si,
por ejemplo, una nueva capa de ripias se puede aplicar sobre la capa existente, el
coste y tiempo implicado es m�nimo. Por otra parte, si dos o tres capas de ripias
ya existen, entonces un desmontaje ser� casi seguramente necesario. Esto puede
doblar con eficacia el precio de un nuevo tejado, ya que el trabajo requerido para
el desmontaje puede ser completamente caro debido al tiempo adicional que es
necesario. Adem�s, las casas m�s viejas con varias capas de ripias existentes
pueden requerir el trabajo adicional. La cubierta del tejado se puede da�ar a
consecuencia de agujeros acu�ticos que han ocurrido con el tiempo. Si la casa se
tiene que completamente adornar de nuevo, esto har� subir seguramente el coste.

37

Otras reparaciones que pueden resultar costosas incluyen equipo de sustituci�n,


ventanas y superficies exteriores como ladrillo o apartadero. Si el horno y el
acondicionador de aire se desgastan, sustituirlos puede tener sentido r�pidamente.
Las nuevas ventanas para la casa entera tambi�n pueden ser completamente caras. La
sustituci�n del apartadero o ladrillo en una casa puede a�adir miles de d�lares al
coste de sus reparaciones. Una inspecci�n minuciosa de estos art�culos es esencial
para el �xito de su proyecto. Puede ser que las reparaciones s�lo menores son
necesarias, que se tienen que sustituir s�lo una o dos ventanas, o que el exterior
de la casa s�lo necesita una nueva capa de pintura. Estos tipos de mejoras son
f�ciles a hacer, hacer no requieren que mucho tiempo, y sobre todo, no requiera
tanto dinero como reparaciones principales. La fontaner�a de la casa tambi�n se
deber�a con cuidado examinar para ver buen funcionamiento. La fontaner�a se puede
comprobar limpiando con agua servicios, inspeccionando debajo de gabinetes del
fregadero y buscando grifos agujereados. Tambi�n querr� comprobar la edad y la
condici�n del calentador de agua de la casa. Los grifos agujereados y los
calentadores de agua son bastante f�ciles a reparar y/o sustituir y se pueden hacer
r�pidamente y econ�micamente. Con casas m�s viejas que 20 a�os, querr� hacer una
nota especial para determinar si las ra�ces de plantas maduras o los �rboles causan
alg�n bloqueo. Los problemas que se repiten en la misma l�nea son por lo general
sintom�ticos del da�o de la ra�z. Algunas l�neas de aguas residuales m�s viejas se
hacen de un material parecido a una arcilla, y las ra�ces de �rboles cercanos
pueden crecer literalmente directamente a trav�s de los alcantarillados. Cuando
esto pasa, crea un bloqueo dentro de la l�nea y hace que el sistema de la
alcantarilla sostenga. Compr� una casa hace varios a�os que ten�a 40 a�os m�s o
menos, que entonces alquil�. Bastante seguro, ten�a una l�nea en particular esto
sigui� sosteni�ndose. Me cost� 75$ cada vez el fontanero sali� para limpiar la
l�nea. Como result�, la l�nea con severidad se bloque� con ra�ces que hab�an
crecido a trav�s de ello. Finalmente hac�a el fontanero desenterrar la l�nea del
traspatio, que se hizo de la arcilla, y sustit�yalo por una nueva l�nea de PVC. Los
alcantarillados que pasan una fundaci�n de la losa concreta o a trav�s de calzadas
concretas se pueden sostener a consecuencia de colocar. Como el hormig�n coloca,
los alcantarillados, que son por lo general
38

La estrategia de juego del valor

El PVC, se rajar� y se romper�. La separaci�n en la l�nea no permite que las aguas


residuales drenen correctamente y tambi�n puede hacer que la l�nea sostenga. En
otra casa compr�, la calzada ten�a una grieta grande en ella debido a colocar.
Cuando compr� la casa, realmente demasiado no me preocup� por la grieta porque al
principio cre�a que remendar�a s�lo la calzada con un poco de cemento. Como
resulta, la reparaci�n era mucho m�s costosa. La calzada concreta se tuvo que
esculpir con un martillo perforador para sustituir la l�nea de aguas residuales
rota. Una vez que la l�nea se repar�, una nueva calzada se tuvo que verter. Como un
inversionista, querr� minimizar transacciones con los tipos m�s severos de sondar
problemas como �stos. Los grifos agujereados y los calentadores de agua son
generalmente f�ciles a reparar o sustituir. Los alcantarillados rotos, por otra
parte, son m�s dif�ciles de descubrir y pueden ser mucho m�s caros para dirigirse.
Una inspecci�n cuidadosa del sistema de fontaner�a le puede salvar potencialmente
miles de d�lares. Finalmente, la instalaci�n el�ctrica de la casa se deber�a
examinar condici�n laborale para ver apropiada. Un control simple de salidas e
interruptores de luz le puede decir muy sobre la condici�n el�ctrica de una casa.
Si trabajan correctamente, las posibilidades son el sistema es bien. Las casas m�s
viejas que 30 a 40 a�os tienden a tener m�s problemas, ya que los interruptores y
los interruptores se pueden desgastar finalmente. En algunas casas, el alambrado
puede ser tan viejo que se tendr� que completamente sustituir. La instalaci�n de un
completamente nuevo sistema el�ctrico puede ser muy cara, debida en parte al hecho
que tan la mayor parte del alambrado dirige detr�s de las paredes de una casa. El
nuevo alambrado se tendr� que o pescar o tirarse a trav�s de aperturas del desv�n o
s�tano, si hay alguno, o las reducciones se tendr�n que hacer en el drywall, que se
tendr� que reparar entonces y repintarse. Como gana m�s experiencia y mira cada vez
m�s propiedades, ser� capaz de tasar r�pidamente el estado f�sico de una casa y
saber dentro de un poco tiempo si encuentra sus criterios de la inversi�n. Si
carece de la experiencia o todav�a no es c�modo con el proceso inspector, puede
querer alquilar una compa��a de inspecci�n de la casa profesional. Estas compa��as
realizan una inspecci�n muy cuidadosa y le dan un informe escrito cuando ellos

39

se terminan. Sus servicios com�nmente cuestan en todas partes entre 150$ y 500$,
seg�n el �rea del pa�s vive en y la talla de la casa. Rara vez uso a inspectores
profesionales m�s porque, m�s a menudo que no, terminan por decirme lo que ya sab�a
de mi propia inspecci�n. Al �nico tiempo realmente los uso es si la casa est� bien
m�s all� de la se�al de la edad de 30 a�os. De hecho, s�lo recientemente hice
realizar una inspecci�n en una casa que ten�a seg�n el contrato que se construy� en
1903. La causa principal quise una inspecci�n en este caso particular era asegurar
que el alambrado fuera hasta el c�digo corriente. Como antes mencionado, sustituir
el alambrado entero en una casa puede ser muy caro. Como result�, la instalaci�n
el�ctrica realmente cumpli� de hecho con requisitos del c�digo corrientes. 335$ que
gast� para la inspecci�n val�an la pena bien a m�. En el resumen, la propiedad
ideal mirar� como si est� en la forma mucho peor que realmente es. Deber�a enfocar
sus esfuerzos en el descubrimiento de casas que est�n en la relativamente buena
condici�n, pero que parecen a vertederos. Esto es dif�cil para muchas personas de
hacer, y esto es exactamente por qu� un inversionista astuto tal como usted mismo
puede sacar ganancia elegantemente del negocio al por menor. Es dif�cil mirar m�s
all� de esa primera impresi�n de una casa, sobre todo si es uno negativo. La mayor
parte de personas se mantendr�n raz�n en la conducci�n. �No se parar�n hasta para
mirar tal casa! Absolutamente no pueden ver el potencial escondido s�lo esperando a
abrirse en propiedades como �stos. Como un inversionista que es serio sobre
remodelar y vender propiedades, debe ser capaz de mirar m�s all� lo que ve en la
superficie. De hecho, vendr� para disfrutar de conducir hasta una casa que parece
agotarse y faltando en el cuidado, porque la experiencia le ha ense�ado que estas
casas son realmente diamantes en el �spero. Mientras la mayor parte de personas ven
un terr�n de carb�n, vendr� para reconocerlo como un diamante que s�lo necesita
poco pulimento. Idealmente, ser� capaz de comprar casas a precios parecidos a un
carb�n y vender estas gemas muy pulidas a precios parecidos a un diamante. Este
mismo concepto se puede aplicar en una escala m�s grande. Por ejemplo, lo he usado
en el negocio del piso as� como en el negocio de la edificaci�n de viviendas
residencial. Como un principal en Sinfon�a

40

La estrategia de juego del valor

Casas, recientemente asum� una comunidad entera que parcialmente se complet� con
nuevas casas y con �xito aplic� la estrategia de juego del valor. La comunidad
ten�a s�lo aproximadamente tres a�os, pero el constructor original all� por lo
visto se top� con dificultades financieras que hicieron que el progreso de la nueva
edificaci�n de viviendas viniera a una paralizaci�n. Como consiguiente, el
entranceway y todas las partes vacantes restantes se hicieron descuidados. Las
malas hierbas y la hierba fueron sin cortes y cultivaron hasta cuatro a cinco pies.
Muchas de las partes vacantes se ensuciaron con escombros dejados del constructor
anterior. En resumen �la comunidad era una verdadera monstruosidad! El revelador de
la subdivisi�n hab�a tratado sin �xito durante m�s de seis meses de conseguir que
otro constructor entre y asuma donde el constructor anterior hab�a acabado. Nadie
lo tocar�a. De hecho, probablemente se considerar�a tonto de entrar y asumir algo
as�. Las discusiones con los inspectores de la ciudad me llevaron a creer que hasta
hab�an amortizado este proyecto. Sin embargo, la experiencia me ha ense�ado mirar
m�s all� lo que es visible en la superficie. Vamos a tomar una mirada m�s cercana a
los hechos de esta comunidad particular. Primero miraremos las negativas:

La entrada en la comunidad se creci� demasiado con malas hierbas. Las malas hierbas
se crecieron demasiado en todas las partes vacantes. Muchas de las partes se
ensuciaron con escombros dejados del constructor anterior. Los residentes y las
autoridades municipales estaban en la desesperaci�n y hab�an dejado la esperanza.
Ahora vamos a mirar el positives:

El ajardinamiento de mejoras en la entrada ser�a r�pido y f�cil a hacer. Las malas


hierbas se pueden f�cilmente cortar, y esto es una manera barata y r�pida de
mejorar el aspecto de una propiedad.

41

Los escombros son f�ciles a quitar. La comunidad idealmente se situ� inmediatamente


lejos de una carretera que proporcion� la visibilidad fabulosa a transe�ntes. Un
correos flamante se localiz� directamente a trav�s de la calle, que signific� que
no menos que un par de veces un mes, cada uno en la ciudad ir�a en coche por la
comunidad y ver�a las mejoras hacerse junto con toda la nueva actividad de
construcci�n. La comunidad se localiz� s�lo una mitad de milla de un camino estatal
principal que pesadamente se viaj� y s�lo una milla y tanto de una carretera
interestatal principal. Ambos de estos caminos sirvieron de arterias de tr�fico
principales para viajeros diarios y ser�an f�cilmente accesibles de la comunidad.
Las casas en la comunidad ten�an s�lo tres a�os o menos, que signific� que nuestras
nuevas casas cabr�an perfectamente.

Como result�, nuestra compa��a era capaz de negociar un precio muy favorable y
posteriormente asumi� las partes restantes. Como una condici�n para hacer as�, el
revelador consinti� a su costo en tener todas las partes vacantes segadas, los
escombros quitados, y el entranceway limpiado inmediatamente despu�s del cierre.
Dentro de una semana, la comunidad se limpi� y un sentido de orgullo se devolvi� a
los residentes que vivieron all�. De hecho, los residentes existentes en la
comunidad nos trataron como caballeros en la armadura brillante que hab�an venido a
su rescate. Eran agradecidos que finalmente otro constructor hab�a tomado bastante
inter�s a su comunidad en entrar y hacer una diferencia positiva. Su expresi�n
sincera de la gratitud hacia nosotros signific� mucho y fue seguramente apreciada
por el equipo de Casas de la Sinfon�a. Nuestra capacidad de prever el potencial
escondido en esa comunidad ha permitido que nosotros disfrutemos de un margen de
beneficio considerablemente m�s alto en una base por unidad que por otra parte
tendr�amos. En el resumen, no subestime el poder de la estrategia de juego del
valor. Es indiscutiblemente uno del provecho de medios m�s eficaz

42
La estrategia de juego del valor

capaz a usted para crear riqueza y disfrutar de una vida m�s llena y m�s
provechosa.

Creo que la vida nos prueba constantemente de nuestro nivel del compromiso, y las
mayores recompensas de la vida se reservan para aquellos que demuestran un
compromiso interminable de actuar hasta que consigan. Este nivel de la resoluci�n
puede mover monta�as, pero debe ser constante y consecuente. Tan simplista como
esto puede sonar, todav�a es el denominador com�n que separa a aquellos que viven
sus sue�os de aquellos que viven en la pena. Anthony Robbins

43

Cap�tulo 4

Diez modos de localizar propiedades

El descubrimiento exactlyapplicationproperty puede a veces inclusivo el derecho


resulta ser provocativo. El de un completo y
el enfoque le proveer� de las mayores posibilidades para el �xito. Debe querer
ejercer la paciencia y la diligencia en su b�squeda. Hacer tan le permitir�
minimizar su riesgo y maximizar la vuelta de su capital de inversi�n ganado con el
sudor de la frente. M�s opciones de selecci�n tiene disponible para usted, mejor
sus probabilidades para localizar el tipo de la propiedad la mayor parte que
convienen a sus objetivos. En mi experiencia, los agentes de bolsa, los anuncios
clasificados, las publicaciones de bienes inmuebles, los sitios web, los clubes de
la inversi�n de bienes inmuebles y los prestamistas han resultado todos ser �tiles
en alg�n momento. Haciendo publicidad, para la venta por due�os, las propiedades
vacantes y las extinciones del derecho de redimir tambi�n pueden generar bien
conduce. (Ver el Objeto expuesto 41.) LOS CORREDORES DE BIENES RA�CES que Tienen
varios corredores de bienes ra�ces que exploran propiedades para usted son uno de
los caminos m�s eficaces hacia r�pidamente y eficazmente identifique propiedades
potenciales que se pueden remodelar y vender. Debo subrayar que es cr�tico a su
�xito asegurar el nivel de capacidad del equipo del corretaje que re�ne. He
trabajado con muchos agentes de bolsa y agentes cuya variedad de maestr�a y
experiencia var�a enormemente.
45
Exponga 41 Diez modos de localizar propiedades.

12. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.

Agentes de bienes ra�ces y publicaciones de Bienes inmuebles de Avisos clasificados


de agentes Asociaciones de sitios web Locales y nacionales y Banco de clubes de la
inversi�n de bienes inmuebles Mercadotecnia de REOs Para venta por due�os (FSBOs)
Extinciones del derecho de redimir de propiedades Vacantes

La mayor parte de agentes de bolsa residenciales se concentran principalmente en


las ventas de vivienda para familias sola m�s tradicionales. Act�an en una
capacidad fiduciaria de representar a compradores y vendedores que tienen una
variedad amplia y diversa de necesidades. El proceso de ventas t�picamente va algo
como esto: AGENTE DE VENTAS: �el Sr. Buyer, qu� tipo de casa busca? BUYER: buscamos
un rancho de tres dormitorios, de dos ba�os. AGENTE DE VENTAS: �Grande! �Se ha
precalificado? BUYER: S�, la Sra. Agent. Nuestro funcionario de pr�stamos nos ha
preaprobado por 150000$. AGENTE DE VENTAS: �esto es fabuloso, el Sr. Buyer! �Qu�
�rea de la ciudad prefiere?

46

Diez modos de localizar propiedades

COMPRADOR: trabajo en el lado del norte de la ciudad, por tanto algo dentro de 15
minutos y tanto ser�a ideal. AGENTE DE VENTAS: �esto es maravilloso! �El MLS
muestra que hay 12 casas disponibles en el �rea que prefiere y 8 de ellos son
dentro de su escala de precios! El agente de ventas programar� entonces el tiempo
con el comprador y los vendedores para visitar tantas de las casas como posible. Si
el comprador ve algo que le gusta, el agente lo escribe y presenta la oferta al
vendedor. A menudo hay una contrapropuesta o dos antes de que un acuerdo se
consume. El agente de bolsa recoge su comisi�n del cierre y el comprador vive
felizmente alguna vez despu�s... bien, tal vez. Mientras esto es un ejemplo
simplificado de c�mo el proceso de ventas trabaja, el proceso para localizar
propiedades que se pueden remodelar y vender realmente comparte unas semejanzas con
el papel m�s tradicional los juegos del agente de ventas. El agente de ventas
localizar� los tipos de propiedades que busca, los presenta a usted, y si una
oportunidad tiene el sentido financiero, har� una oferta del agente de presentar al
vendedor. La informaci�n significativa que los agentes de ventas tradicionales no
est�n acostumbrados al suministro es datos espec�ficos para el mercado que compra.
De ser solicitado, pueden proporcionar unos comparables o comps como se conocen,
pero necesita muchos datos dif�ciles que apoyar�n su decisi�n de la inversi�n. Los
precios del alojamiento var�an extensamente de la ciudad a la ciudad y de la
comunidad a la comunidad. Los precios son relativos. Por ejemplo, una venta de
vivienda id�ntica por 85000$ en una vecindad podr�a valer 110000$ en otra vecindad.
Esto es una diferencia de 25000$ para dos casas id�nticas. Debe tener datos del
mercado que le permitir�n tomar decisiones de la inversi�n sanas. Adem�s del agente
de ventas de bienes inmuebles tradicional, hay agentes que se especializan en
propiedades de la inversi�n y nada m�s. �stos son los distribuidores de los cuales
hablamos en el Cap�tulo 2. ��sta es la gente que quiere en su equipo! Los
distribuidores desempe�an un papel importante en traer oportunidades a
inversionistas. A menudo sirven de mayoristas para detallistas y otros
inversionistas que esperan comprar la propiedad a precios belowmarket. Los
distribuidores son corredores de bienes ra�ces a menudo licenciados

47

y gane su dinero de comisiones generadas. Estos agentes son generalmente expertos


en su industria que han emigrado de la familia sola ventas residenciales por un
motivos o el otro por lo general debido a un inter�s compartido que tienen para
propiedades de la inversi�n. Su conocimiento especializado puede salvar usted muy a
tiempo, energ�a y dinero. Mientras los agentes de ventas tradicionales no est�n
acostumbrados a proveer a sus clientes con datos del mercado, los distribuidores
saben exactamente lo que necesita. Entienden la naturaleza del negocio de remodelar
y vender propiedades y reconocen que necesitar� la informaci�n del mercado clave
para el an�lisis financiero apropiado. Los distribuidores bien se informan y est�n
en el contacto directo con compradores y vendedores cada d�a. Saben qu� �reas de la
ciudad est�n calientes y que no son. Tambi�n saben cuando las nuevas propiedades
est�n a punto de ponerse a disposici�n para la venta, por tanto si saben lo que
busca, le pueden notificar inmediatamente cuando una propiedad que encuentra sus
criterios golpea el mercado. Ya que los distribuidores se tapan en una red de la
gente de relaciones que los provee de la informaci�n e inventario estar�n entre el
primer para saber cuando una nueva oportunidad se haga disponible. Unos
distribuidores de la ventaja adicionales pueden ofrecer es que a menudo tienen una
base de datos extensa de otros inversionistas, tanto compradores como vendedores,
con que se pueden poner en contacto. Aun si una casa oficialmente no se pone en una
lista para la venta, el agente de bolsa puede saber de una conversaci�n previa que
el due�o entretendr�a una oferta deber�a el comprador adecuado venir junto con el
precio correcto. Adem�s, los distribuidores a menudo sabr�n c�mo usar el MLS de
modos de los cuales los corredores de bienes ra�ces tradicionales pueden no ser
conscientes. Por ejemplo, pueden buscar los campos de la descripci�n de casas
disponibles para la venta para palabras clave como �manitas� o �TLC especial
necesario�. Otras palabras clave incluyen �el trabajo de necesidades�, �como es�, y
�vendedor motivado�. Un t�rmino adicional que su distribuidor puede buscar es
�VLB�, el que significa �vacante en la caja de la cerradura�. Esto con frecuencia
indica que el vendedor se ha movido ya en otra casa para cualquier n�mero de
motivos (transferencia, nueva casa, etc.) y est� ahora en la posici�n poco
envidiable de hacer dos pagos de la casa. La casa probablemente estar� en la
bastante buena condici�n, con reparaciones s�lo m�nimas necesarias, pero un
vendedor que hace dos pagos de la casa puede querer tomar consid

48

Diez modos de localizar propiedades


erably menos que el valor de mercado verdadero. Me encontr� en esa misma posici�n
hace varios a�os. Mi esposa y yo compramos una nueva casa en Michigan y se
requerimos cerrarse en �l aunque todav�a no hubi�ramos vendido nuestra casa en
Texas. Despu�s de aproximadamente seis meses de hacer pagos a ambas casas, un
comprador me ofreci� mucho menos que las casas similares en la vecindad se vend�an
por. No era en absoluto excitado con la toma menos que cre�a que la casa val�a,
pero era agradecido de la oportunidad liberarme de la obligaci�n de la hipoteca en
la otra residencia. Mientras tanto, el comprador se puso muy, y estoy seguro que
podr�a vender la casa hoy por mucho m�s que la pag�. Los AVISOS CLASIFICADOS Casi
todos los peri�dicos, grandes o peque�os, llevan una secci�n en sus avisos
clasificados expresamente para vender bienes inmuebles. Muchos de estos anuncios
son colocados por corredores de bienes ra�ces y se dise�an para incitarle a llamar
su oficina. La mayor parte de casas puestas en una lista para la venta en el
peri�dico de agentes son listados activos y t�picamente se valorar�n en la venta al
por menor llena. Podr�a notar algunos anuncios, sin embargo, lo que usa palabras
clave como �el vendedor motivado� o �se debe vender, transferencia del due�o�. Vale
la pena perseguir estos tipos de anuncios clasificados. Aun si la casa ya no est�
disponible o no encuentra sus objetivos de la inversi�n, le puede proveer de una
oportunidad de crear un di�logo con un agente de ventas que podr�a ser capaz de
encontrar la propiedad de la inversi�n que encontrar� sus necesidades. El agente le
puede mandar hasta a alguien en su oficina que se especializa en la propiedad de la
inversi�n (p.ej., un distribuidor). Muchos de los anuncios puestos en una lista en
la secci�n secreta est�n en venta por due�os (FSBOs). Otra vez, querr� buscar
cualquier palabra clave que pueda indicar que el due�o est� deseoso de venderse o
que la propiedad se puede ofrecer a un precio debajo de la venta al por menor.
Algunas de estas palabras clave incluyen �a manitas especiales�, �necesita el
trabajo�, o �como es�. Deber�a estar preparado para llevar tiempo para visitar a
tantos de estos propietarios como posible. Tambi�n debe tener la autodisciplina a
exer

49

restricci�n de cise en su proceso de an�lisis y selecci�n. Es f�cil excitarse con


una oportunidad y hacerse emocionalmente entablado en el proceso de compra. Para
tener �xito, tiene que ser capaz de permanecer imparcial y objetivo en su an�lisis.
Tarde o temprano, su paciencia dar� resultado y encontrar� que diamante en el
�spero. Otra manera de usar la secci�n de avisos clasificados es colocar su propio
anuncio en la secci�n querida de los bienes inmuebles. No tiene que gastar mucho
dinero en estos anuncios. Un peque�o anuncio bien escrito puede ser tan eficaz como
un anuncio m�s grande y m�s caro. Su objetivo es motivar a la gente que quiere
vender su casa para llamarle. Su anuncio se deber�a dise�ar para solicitar a s�lo
aquellos visitantes que probablemente vender�n el tipo de propiedad que busca. Lo
siguiente es algunos anuncios de la muestra puede querer considerar la utilizaci�n.

�NECESITA DINERO EFECTIVO R�PIDO? �COMPRO CASAS! �CIERRES R�PIDOS! �TODO EL DINERO
EFECTIVO! LLAMAR

(800) 123-4567
�VENDEDORES MOTIVADOS QUERIDOS! �CUALQUIER CONDICI�N! �CIERRES R�PIDOS! �COMPRAMOS
CASAS! LLAMAR

(800) 123-4567

�VACANTE Y MANITAS PROPIEDADES ESPECIALES QUERIDAS! �CUALQUIER �REA! �CUALQUIER


CONDICI�N!

(800) 123-4567

50

Diez modos de localizar propiedades

LAS PUBLICACIONES DE BIENES INMUEBLES Casi todas las �reas peri�dicamente publican
libros o revistas expresamente dise�adas para ventas de ingresos residenciales.
Algunos de �stos son locales, mientras los otros son regionales. Las revistas a
menudo se pueden encontrar en estantes o quioscos de peri�dicos localizados fuera
de oficinas de bienes inmuebles, tiendas de conveniencia y tiendas de comestibles.
Estas publicaciones de bienes inmuebles pueden ser una fuente muy buena para
localizar acuerdos potenciales. Tambi�n encontrar� a muchos verdaderos �
anunciantes estaterelated serviciales � en estos corredores de bienes ra�ces de
publicaciones, compa��as de la hipoteca, tasadores, top�grafos, compa��as del
t�tulo, servicios jur�dicos de bienes inmuebles y compa��as de seguros. La mayor�a
de anuncios en estas revistas es colocada por corredores de bienes ra�ces que
tienden a colocar todos sus listados en una p�gina. Los anuncios por lo general
presentan una foto del agente junto con alguna raz�n irresistible por qu� se
deber�a poner en contacto con esa persona para sus necesidades de bienes inmuebles.
Aunque el bulto de los anuncios en revistas de bienes inmuebles sea colocado por
agentes y agentes de bolsa, unos realmente ofrecen una secci�n FSBO. Mientras la
mayor parte de los agentes de ventas con listados en estas publicaciones se
concentran en el segmento del alojamiento detallista tradicional, hay por lo
general varios agentes que se especializan en lugares diferentes dentro del mercado
inmobiliario. Por ejemplo, algunas firmas se concentran �nicamente en bienes ra�ces
comerciales, mientras los otros se especializan en la tierra vacante. Todav�a los
otros (p.ej., distribuidores) se especializan en el mercado mayorista. Como hablado
en el Cap�tulo 2, los distribuidores pueden ser una fuente excelente para usted. Un
distribuidor bueno puede el fax 20 o 30 listados al por mayor a su oficina unos
minutos despu�s de recibir su llamada. �No olvide que �stos easyto-encuentran
publicaciones de bienes inmuebles, ya que le pueden proveer de mucho de conduce y
mucha informaci�n esencial para su �xito! Los SITIOS WEB LOCALES Y NACIONALES
Varios sitios web ofrecen todas las clases de la informaci�n sobre casas para la
venta. Puede hacer una b�squeda local por keying en una frase como �casas para la
venta Dallas, Texas�, por ejemplo. Una b�squeda como esto va

51
por lo general genere resultados de 20 a 30, tal vez a�n m�s, sitios web con
listados en su �rea. Al sitio web m�s completo y conocido relacionado con
propiedades de la familia sola para la venta le recibe la Asociaci�n Nacional de
Agentes inmobiliarios. Lo puede encontrar en www.realtor.com. Realtor.com alardea
de m�s de 2 millones de listados para diversos tipos de propiedades, incluso
viviendas unifamiliares, condominios, casas adosadas, pisos de la multifamilia,
caravanas, tierra vacante, granjas y alquileres. Los datos sacados para estos
listados vienen de Servicio del Listado M�ltiple, por tanto no incluir� ninguna
propiedad para la venta por el due�o. El sitio web est� disponible para el gran
p�blico, por tanto no tiene que ser un corredor de bienes ra�ces para tener acceso
a sus listados. Much�simo parece a MLS p�blico para propiedades disponibles para la
poblaci�n en general o al menos cualquiera con un ordenador y acceso a la red.
Tambi�n puede buscar por tipo de la propiedad, estado, ciudad, c�digo postal,
escala de precios, pies cuadrados m�nimos y m�ximos, edad de la casa, n�mero de
pisos y varios otros criterios. La mayor parte de listados proporcionan una
descripci�n descriptiva de la propiedad, fotos e informaci�n de ofrecimiento. El
objeto expuesto 42 ilustra qu� muy espec�fico puede ser usando los criterios de
b�squeda disponibles en Realtor.com. Otras fuentes de Internet buenas incluyen sus
peri�dicos locales. Casi todos los peri�dicos principales ahora ponen su secci�n
secreta entera en una lista en sitios web. La informaci�n a menudo se actualiza
diariamente. Esto por lo general se determina por con qu� frecuencia el papel se
publica. Por ejemplo, un diario con la mayor probabilidad se actualizar�
diariamente. Un semanario se actualizar�a cada semana. Una ventaja que la oferta de
sitios web de peri�dico sobre un sitio como Realtor.com consiste en que adem�s de
anuncios que proveen colocados por corredores de bienes ra�ces, muchos anuncios
tambi�n son colocados por individuos o due�os. De hecho, adem�s de la colocaci�n de
un signo en el patio delantero, esto es realmente sobre el �nico modo que un
individuo puede vender su propiedad. El peri�dico classifieds no es casi tan
completo como un sitio como Realtor.com, pero realmente le proveen de una mezcla
buena de propiedades para la venta por ambos corredores de bienes ra�ces y
propietarios individuales. �stos son s�lo dos de muchos sitios web que le pueden
ayudar a localizar oportunidades de inversi�n. La mejor manera de localizar
propiedades en

52

Diez modos de localizar propiedades

Exponga 4,2 sitio web de Realtor.com.

(Sigue)
53

Exponga 42 (Seguido)

su propia �rea debe usar un motor de b�squeda como Yahoo, Google o MSN para hacer
una b�squeda espec�fica. Los CLUBES DE LA INVERSI�N DE BIENES INMUEBLES la Mayor
parte de ciudades tienen varios bienes inmuebles � investmentrelated asociaciones y
clubes. Estos clubes proporcionan una excelente oportunidad para usted a la red con
otros que comparten intereses similares. Los miembros a menudo incluyen a
inversionistas como usted, agentes de bienes ra�ces, impuesto y abogados de bienes
ra�ces, ingenieros arquitect�nicos, tasadores y otros profesionales de bienes
inmuebles. Los clubes y las asociaciones por lo general se encuentran en una base
peri�dica, tal como mensualmente, para hablar de actualidades e informaci�n de la
parte. Adem�s, con frecuencia presentan a oradores invitados que proporcionan la
percepci�n de un �rea dada de la maestr�a. Puede encontrar asociaciones de bienes
inmuebles en su �rea mirando en las P�ginas Amarillas o haciendo una b�squeda en
Internet. Un sitio que yo

54

Diez modos de localizar propiedades

han usado se llama Bienes inmuebles Promo.com y se localiza en


www.realestatepromo.com. Haga clic en la relaci�n titulada �Clubes de la Inversi�n�
para localizar un club cerca de usted. Los clubes pusieron en una lista incluyen
casi 50 estados, por tanto deber�a ser capaz de encontrar algo cerca de usted. Un
sitio similar es ofrecido por una compa��a llamada Bienes inmuebles Creativos en
L�nea, se localiza en www.real-estate-online.com. Vaya a la p�gina de inicio y haga
clic en �Real Estate Clubs� para encontrar una asociaci�n de la inversi�n en su
�rea. El BANCO REOs bancos locales o regionales M�s peque�os tambi�n puede ser una
fuente buena para localizar propiedades. Los prestamistas no est�n en el negocio de
manejar bienes inmuebles, tampoco quieren ser. La misma naturaleza de su negocio,
sin embargo, exige que asuman el riesgo con todos y cada el pr�stamo se extendi� a
prestatarios. Lamentablemente para los bancos, a veces aquellos prestatarios falta.
Cuando hacen, el prestamista extingue el derecho de redimir la hipoteca en la
propiedad y los bienes inmuebles se transfieren en la carpeta de bienes inmuebles
pose�dos (REO) del prestamista. La mayor parte de personas no hacen el
acontecimiento sabe que REOs existen. Los bancos seguramente no promueven el hecho
que han tenido que extinguir el derecho de redimir la hipoteca en bienes inmuebles,
que se ponen en una lista ahora en sus libros como un pr�stamo de no realizaci�n.
Despu�s de todo, sus clientes vienen a ellos para servicios bancarios, no servicios
de bienes inmuebles. Aunque casi todos los bancos tengan REOs, muy pocos har�n
p�blico esa informaci�n. Los peque�os bancos locales por lo general tienen un
individuo que es responsable de la carpeta pose�da por los bienes inmuebles,
mientras los bancos regionales pueden tener varias personas, o hasta un
departamento entero, responsable de REOs. Los bancos despojan estas propiedades a
trav�s de una red de inversores privados que han expresado un inter�s a ellos y
tambi�n a trav�s de corredores de bienes ra�ces (p.ej., distribuidores que se
especializan en la propiedad al por mayor). La red de inversores privados puede
incluir a cualquiera. Si se interesa en la adquisici�n de propiedades en esta
manera, entonces tendr� que estar preparado para hacer alg�n trabajo callejero
inicial para establecer los contactos apropiados. No hay l�mite del n�mero de
bancos con los cuales se puede poner en contacto. Yo rec

55

ommend establecimiento de relaciones con 8 a 10 bancos en su �rea para proveerle de


un grande de un fondo de casas para venta. Los prestamistas a menudo son
completamente flexibles en los t�rminos y condiciones que quieren ofrecer, que
puede causar una oportunidad de usted de llegar a un acuerdo que es aceptable para
ustedes dos. La base para el precio inicial inicial del prestamista ser�
probablemente determinada por los gastos dif�ciles que el banco ha puesto en ello o
su valor contable. Mientras el banco sin duda har� todo lo posible para minimizar
sus p�rdidas, si est� deseoso de conseguir la propiedad de sus libros, hay una
posibilidad buena que querr� negociar en su favor consintiendo en anotar una parte
del pr�stamo. Deber�a llevar tiempo para inspeccionar f�sicamente la propiedad,
luego determinar los gastos requeridos para reparaciones, los gastos de transporte
y los gastos de la transacci�n y hacer su oferta al banco basada en su an�lisis. En
otras palabras, determine la cantidad m�xima que puede invertir en el acuerdo y
todav�a hacer el dinero basado en una tasa de rendimiento que es aceptable para
usted. Si el acuerdo no tiene sentido para usted como un inversionista, es el piso
de alquiler mejor de dinero del banco guardarlo. Despu�s de todo, hay muchos bancos
m�s con como muchas propiedades REO disponibles que puede encontrar sus criterios
de la inversi�n. MERCADOTECNIA Ya que se grad�a de compra y venta de bienes
inmuebles en una base de media jornada a un negocio de jornada completa, querr� dar
la seria consideraci�n a la promoci�n de su compa��a y los servicios que ofrece.
Como otros empresarios planean el presupuesto cierta parte de sus ingresos
esperados con objetivos de mercadotecnia, usted tambi�n, tambi�n, quieren asignar
una parte de sus recursos a la promoci�n de su sociedad de inversiones de bienes
inmuebles. M�s personas que saben que est� en el negocio para comprar y vender
casas, m�s oportunidades que habr� presentado a usted. Hay numerosos modos de
vender su negocio y como muchos libros escritos sobre c�mo hacer as�. Ya que esto
no es un libro de mercadotecnia, mencionar� s�lo algunos de muchos modos que puede
promover su compa��a. Algunos de �stos incluyen la publicidad en

56
Diez modos de localizar propiedades

peri�dicos y revistas, poniendo en pr�ctica una campa�a del correo directo, usando
signos, y haciendo un fax de emisi�n. Como antes mencionado, puede colocar peque�os
anuncios en la secci�n secreta del peri�dico, que puede ser muy eficaz. Cuando su
compa��a crece, sin embargo, querr� considerar anuncios de demostraci�n m�s grandes
que colocan en peri�dicos y en publicaciones de bienes inmuebles. Puede hacer
publicidad en los mismos peri�dicos y revistas que usa para buscar propiedades de
comprar. Deber�a ser bastante f�cil para usted hacer su anuncio destacarse de todos
los dem�s porque est� en el negocio de comprar casas en la venta al por mayor,
mientras la mayor parte de todos los otros anunciantes compran y venden casas en la
venta al por menor. El anuncio de la muestra mostrado en el Objeto expuesto 43 es
s�lo una de muchas ideas que puede usar para promover su compa��a. El foco de este
anuncio debe generar remisiones ofreciendo una recompensa de 500$ por todos y cada
remisi�n recibida. Seguramente calificar�a a su oferta, sin embargo, declarando que
la remisi�n debe causar la firma de un acuerdo de compra tanto por el comprador
como por el vendedor. Otro m�todo muy eficaz de promover su compa��a es poner en
pr�ctica una campa�a del correo directo. Ya que el coste de imprenta y franqueo
puede tener sentido r�pidamente, su pieza del correo directo se deber�a apuntar a
la gente que le puede ayudar mejor corredores de bienes ra�ces. Puede comprar una
lista de nombres y direcciones para los agentes en su �rea de una compa��a
respetable, o, si tiene el tiempo, simplemente use su gu�a telef�nica local para
construir su propia lista. La mayor parte del contenido usado en sus anuncios de
demostraci�n en peri�dicos y publicaciones de bienes inmuebles tambi�n se puede
usar en su pieza del correo directo. La literatura enviada puede estar en la forma
de una carta que presenta usted y los servicios que ofrece, un aviador que contiene
la misma informaci�n, un folleto de ventas o cualquier combinaci�n de los tres.
Sugiero que tambi�n incluya al menos dos a tres de sus tarjetas de visita. Mientras
los recipientes de su env�o pueden desechar la carta incluida o aviador, salvar�n
con la mayor probabilidad sus tarjetas de visita, y si incluye m�s de un, hay una
posibilidad buena pueden hacer pasar el que a un socio. Los signos son un camino
rentable de la mercadotecnia su compa��a. Los signos m�s peque�os, quiz�s 18 en 24
pulgadas y hecho del pl�stico ondulado, son bastante baratos para comprar. Los
puede comprar con el alambre

57

Exponga 43 Ejemplo de un anuncio promocional.

58
Diez modos de localizar propiedades

enmarque soportes, que los hace f�ciles a colocar en ubicaciones de tr�fico alto.
Recomiendo no poner demasiada informaci�n sobre sus signos. S�lo at�ngase a los
fundamentos, como �Compro casas�, su nombre de la compa��a y un n�mero de tel�fono.
He visto algunos signos de bienes inmuebles que tan se sobrecargan con la
informaci�n que es dif�cil distinguir algo, sobre todo cuando la gente va en coche
por y puede tener s�lo unos segundos para echar un vistazo al signo. Use cartas
grandes y guarde su signo simple. Tambi�n aconsejar�a usar un color que trabaja
bien tanto en invierno como en verano. Por ejemplo, los signos blancos con la
rotulaci�n azul parecen grandes en el verano; sin embargo, en el invierno el signo
blanco mezclar� con la nieve y apenas ser� visible. Igualmente, un signo verde con
la rotulaci�n blanca parece grande en el invierno porque los colores contrastan
bruscamente. Otra vez, sin embargo, en el verano el signo verde mezcla con bordes
del camino cubiertos de hierba y follaje circundante. Aconsejo usar colores que
trabajan bien todo el a�o, como un signo rojo o azul con cartas blancas. Cuando su
compa��a crece y tiene m�s disponible en su presupuesto publicitario, tambi�n puede
querer considerar vallas publicitarias de utilizaci�n. Estos signos pueden ser muy
eficaces, sobre todo en �reas de la ciudad donde se conoce que la cantidad de
tr�fico es alta. Tambi�n es provechoso si el l�mite de velocidad fijado es 40
millas por hora o menos. As�, los transe�ntes tienen m�s tiempo para leer la
informaci�n sobre los signos. Como con los signos del borde del camino m�s
peque�os, no trate de poner demasiada informaci�n sobre vallas publicitarias. Los
conductores por lo general tienen s�lo un par de segundos para leer su mensaje.
Otra vez, gu�rdelo simple. Finalmente, puede querer considerar mandar por fax su
mensaje a tantos recipientes como posible. Su mercado objetivo primario deber�a ser
oficinas de bienes inmuebles. Varios programas del fax buenos permiten que usted
genere lo que se conoce como un fax de emisi�n directamente de su ordenador. Estos
programas son f�ciles de usar y f�ciles a establecer. Un fax de emisi�n, tambi�n
conocido como un fax de r�faga, permite que usted env�e un documento v�a el
facs�mile a recipientes m�ltiples. El programa del fax permite que usted establezca
gu�as telef�nicas. Por ejemplo, podr�a establecer los Bienes inmuebles del condado
llamados de un directorio de Genesee y entrar en los n�meros de faxes de 100
corredores de bienes ra�ces. Cuando se prepara a enviar su carta, aviador u otro
documento de su com

59

putter, el programa del fax permite que usted seleccione el directorio entero. Todo
que hace es hacer clic en ello, golpear Env�an, y el programa har� el resto.
Gastar� las dos a tres horas siguientes marcando cada n�mero en su directorio y
enviando el fax. Si vive en un �rea donde las llamadas son todo el vecino, entonces
los faxes le cuestan s�lo un poquito de su tiempo. Una nota aleccionadora que
a�adir� es que muchas personas no quieren recibir faxes que consideran para ser la
publicidad. Por regla general, la comunidad de bienes inmuebles ser� receptiva de
su mensaje; sin embargo, est� respetuoso de aquellos que no desean recibir faxes y
puntualmente quitarlos de su lista. PARA LA VENTA POR DUE�OS (FSBOs) los Individuos
que prefieren vender sus propias casas son con frecuencia mandados a en cuanto a la
venta por due�os o FSBOs. Este grupo de propietarios representa un segmento
importante de las propiedades potenciales disponibles para usted, tan ser seguro de
prestarles la atenci�n que merecen. Se pueden localizar mirando la secci�n secreta
de su peri�dico local o conduciendo a trav�s de vecindades y buscando signos de
FSBO. FSBOs t�picamente mantienen la actitud que pueden vender sus casas solos sin
cualquier ayuda profesional de la comunidad de bienes inmuebles, as� permiti�ndoles
salvar miles de d�lares en el coste de la comisi�n. Lo que no pueden realizar,
lamentablemente, es que aunque puedan ahorrar el dinero en la comisi�n, pueden
perder m�s dinero en la transacci�n total que si hubieran puesto en una lista con
un agente. Esto resulta de su inexperiencia e ignorancia de precios de mercado
locales. FSBOs todos tienen una idea de cu�nto piensan sus casas valen, pero en
realidad, sus casas por lo general se valoran demasiado alto o demasiado bajo. Por
ejemplo, algunos due�os han vivido en sus casas durante 20 a�os o m�s y no tienen
ni idea cu�nto las casas han apreciado durante ese tiempo. Otro propietario puede
haber o�do que un vecino abajo la calle vendi� su casa por X; por lo tanto su casa
debe valer Y. En verdad, ning�n vendedor realmente

60

Diez modos de localizar propiedades

sabe el valor de mercado verdadero de su casa. �Adivinar qu�? Esto es buenas


noticias para usted como un inversionista. Ya que ser� �ntimamente familiar con
valores de mercado en las vecindades que prospectar�, sabr� inmediatamente de su
conversaci�n telef�nica inicial con un vendedor potencial si el precio de la casa
encaja sus criterios de la inversi�n. Si encuentra a un vendedor que quiere vender
su casa a un precio 10 o el 15 por ciento debajo del mercado, que puede trabajar
seguramente a su ventaja. Para aquellos de ustedes que pueden creer que esto
aprovecha al vendedor, discrepo. No tiene obligaci�n moral de decir a vendedores
que su casa puede valer m�s que preguntan. FSBOs ponen su precio inicial en un
valor que creen para ser justos para cualquier n�mero de motivos. Como un comprador
complaciente a encontrar sus t�rminos, se ha hecho un componente importante de una
relaci�n que es dispuesta a ambos partidos. Finalmente, para la venta por due�os a
menudo son flexibles en t�rminos y puede ser capaz de proveerle de una estructura
del acuerdo m�s favorable y creativa, una que le permite minimizar sus gastos en
efectivo en la propiedad. Las PROPIEDADES VACANTES Cuando va en coche a trav�s de
vecindades en su b�squeda de oportunidades de inversi�n, ser seguro de prestar la
atenci�n especial a aquellas casas que parecen vacantes. Las casas vacantes son m�s
de una responsabilidad que un activo para sus due�os, por tanto est�n a menudo
disponibles en precios de ganga. Para cualquier n�mero de motivos, el vendedor se
ha mudado y ya no est� alrededor para sentir cari�o por la casa. Puede ser que �l o
ella s�lo pasaron por un divorcio, hicieron construir una nueva casa o se
transfirieron a otra �rea. Independientemente de la raz�n, el resultado final es lo
mismo. Si el due�o debe impedir a la casa entrar en la extinci�n del derecho de
redimir, �l o ella s�lo no deben hacer los pagos a la nueva casa, pero tambi�n
deben mantener los pagos al viejo. Despu�s s�lo unos meses de hacer dobles pagos de
la casa, los vendedores de propiedades vacantes se hacen muy motivados. En algunos
casos, son contentos s�lo de hacer alguien aliviarlos de su
61

obligaci�n mensual, sin tener en cuenta cualquier equidad pueden haber aumentado en
la casa. Los signos obvios de casas vac�as incluyen malas hierbas crecidas
demasiado y arbustos, peri�dicos en la calzada y un aspecto de mala suerte general.
A veces estas casas s�lo se han desocupado recientemente; otros tiempos se han
estado sentando vac�o durante varios meses. Pueden tener un signo de FSBO o una
firma de bienes inmuebles entran el patio delantero. De ser as�, esto hace su
trabajo de encontrar al due�o mucho m�s f�cil. Si no hay cierran sesi�n el frente,
deber�a hacer poca investigaci�n. Por lo general, una llamada telef�nica a la
autoridad fiscal local le puede proveer de la informaci�n que necesita. Los
oficinistas que trabajan en las oficinas fiscales y quienes son responsables de
mantener los papeles fiscales le pueden proveer r�pidamente y f�cilmente del nombre
del due�o corriente y la direcci�n (a que la ley de impuestos se env�a). Con el
nombre y direcci�n, puede llamar la informaci�n para obtener un n�mero de tel�fono
para el due�o. Si el n�mero es no inscrito, puede expresar su inter�s a la
propiedad a trav�s del correo ya que al menos tiene la direcci�n del due�o. Est�
sin falta y provea a due�os de su n�mero de tel�fono de modo que si se interesan en
la venta, se puedan poner en contacto con usted con tan poco esfuerzo como posible.
Las EXTINCIONES DEL DERECHO DE REDIMIR Mientras las propiedades vacantes pueden ser
una fuente excelente de encontrar oportunidades de inversi�n, propiedades que se
sientan vacante para el demasiado largo a menudo se hacen propiedades extinguidas
el derecho de redimir. Esto, tambi�n, puede ser otra grande fuente para encontrar
acuerdos potenciales. La compra y la venta de extinciones del derecho de redimir
requieren que un individuo tenga un conocimiento pr�ctico de ese mercado. Mientras
varios libros buenos se han escrito en el sujeto, muchos inversionistas no tienen
la maestr�a o el tiempo para encontrar extinciones del derecho de redimir
subvaloradas. Adem�s, son desconocidos con la subasta y/o proceso de licitaci�n y
pueden carecer de los recursos de comprar propiedades en esta manera. Un
inversionista que entiende el proceso de comprar propiedades extinguidas el derecho
de redimir puede hacer potencialmente ganancias sustanciales. La compra de
extinciones del derecho de redimir, c�mo

62

Diez modos de localizar propiedades

alguna vez, no es tan f�cil como muchos le har�an creer. En muchos mercados, el
proceso de licitaci�n es muy competitivo y por lo tanto la propiedad es dif�cil de
comprar a un precio atractivo. El inversionista que participa en este mercado debe
haber especializado el conocimiento, la paciencia y bastante capital de inversi�n
para tener �xito. El mejor enfoque a la identificaci�n de la propiedad que mejor
conviene a sus necesidades espec�ficas incluir� la utilizaci�n tantos de estos
instrumentos como posible. La cosa m�s importante de recordar es ser paciente.
Encontrar� la propiedad correcta al precio correcto con los t�rminos correctos.
Como el empleador de su capital, su tarea es tener sus empleados (su capital)
trabajando lo m�s con fuerza para usted posible. Esto significa que su inversi�n le
debe ofrecer una tasa de rendimiento aceptable. S�lo puede determinar lo que es
aceptable. Es el mejor para establecer una tasa de rendimiento aceptable temprano
en el proceso por tanto no hace el error de bajar sus est�ndares porque cree que ha
encontrado una propiedad que es bien. Determine sus criterios de la inversi�n y
objetivos, p�ngalos en pr�ctica como un dispositivo de filtraci�n inicial, y cuando
el tiempo venga, estar preparado para ejecutar su estrategia de adquisici�n.

Las alturas por grandes hombres alcanzaron y guardaron, no Fueron alcanzados por el
vuelo repentino, Pero ellos, mientras sus compa�eros durmieron, trabajaban duro
hacia arriba por la noche. Henry Wadsworth Longfellow

63

Cap�tulo 5

Metodolog�as de la valoraci�n

Ahora los createyou entienden el concepto de flippinglook para, el que las


propiedades, c�mo valorar, y que los tipos de las propiedades a
el siguiente paso debe aprender c�mo analizar oportunidades de juego del valor
potencial de determinar si encuentran sus criterios de la inversi�n. Este cap�tulo
es probablemente el cap�tulo m�s cr�tico en el libro entero. La llave a su �xito en
compra y venta de casas de la familia sola debe tener un entendimiento cuidadoso y
completo de valor. La valoraci�n apropiada es la base para todas las decisiones de
la inversi�n, si ellos ser inversiones en los grupos de varias compa��as, en
materias, o en bienes inmuebles. Absolutamente debe ser capaz de entender c�mo el
valor se saca a fin de tomar decisiones de la inversi�n racionales y equilibradas.
Sin estos juegos de habilidad esenciales, se encontrar� en una desventaja enorme.
Antes de que hasta haga una oferta de una propiedad de la inversi�n anticipada,
querr� saber de antemano el valor potencial que se puede crear de ello. La creaci�n
del valor en casas de la familia sola se puede llevar a cabo de varios modos. Su
revisi�n de una oportunidad anticipada que tira consistir� en examinar los
componentes variables de la propiedad que afectan su valor en otras palabras, algo
en absoluto sobre la propiedad que se puede cambiar al valor agregado. Para
remodelar y vender o propiedades de la rehabilitaci�n, esto incluir�a
principalmente, por ejemplo, el estado f�sico de la propiedad, pero no su
ubicaci�n. Mientras la ubicaci�n de la propiedad es seguramente importante, no es
una variable que se puede cambiar al valor agregado.

65
C�MO SABER CUANTO EST� DEMASIADO En este cap�tulo, aprende c�mo determinar si una
casa valorada en 50000$ vale de hecho el precio inicial del vendedor. �C�mo sabe?
Puede valer en realidad s�lo 40000$, o realmente podr�a ser underpriced y puede
valer 65000$. El punto fundamental es usted tiene que saber y entender la
diferencia para usted y no confiar �nicamente en lo que el agente de ventas y/o el
vendedor le dicen. En mi experiencia, he visto a muchos agentes que creen que la
propiedad de su cliente vale m�s que realmente es. Tambi�n he visto a
inversionistas inexpertos intentar justificar el valor imbuido en el precio que el
agente pregunta. De alguna manera piensan si s�lo podr�an comprar la propiedad, van
a ser capaces de abrir todo ese valor suplementario que realmente no existe. La
verdad es, sin embargo, habr�n pagado demasiado la propiedad. El pago demasiado de
una propiedad de la rehabilitaci�n es el modo m�s r�pido que s� para ponerle del
negocio.

LAS METODOLOG�AS DE LA VALORACI�N Tres enfoques tradicionales son usadas para


determinar el valor de una propiedad: el enfoque de la comparaci�n de ventas, el
enfoque del coste y el enfoque de la capitalizaci�n de ingresos. (Ver el Objeto
expuesto 51.) Cada enfoque tiene su lugar y sirve una funci�n �nica en la
determinaci�n del valor. Seg�n el tipo de propiedad valorada, pueden dar la mayor�a
del peso a un enfoque particular, ya que los otros dos m�todos pueden no ser
relevantes.

Enfoque del Coste de reposici�n En un informe de evaluaci�n conducido por Butler


Burgher, Inc., una firma de la valoraci�n conocida basada en Houston, Texas, el
enfoque del coste de reposici�n se define as�:
66

Metodolog�as de la valoraci�n

Exponga 51 Tres enfoques de la valoraci�n tradicionales.

1. Enfoque del coste de reposici�n 2. Enfoque de ingresos 3. Enfoque de la


comparaci�n de ventas

El enfoque del coste est� basado en la premisa que el valor de una propiedad pueda
ser indicado por el coste corriente para construir una reproducci�n o reemplazo
para las mejoras menos la cantidad de depreciaci�n evidente en las estructuras de
todas las causas m�s el valor de la tierra y ganancia empresarial. Este enfoque al
valor es particularmente �til para valorar nuevas o casi nuevas mejoras. El enfoque
del coste de reposici�n por lo general no se usa para valorar propiedades de la
inversi�n como casas de la familia sola. El m�s apropiadamente se usa estimando los
valores reales asociados con la sustituci�n de todos los bienes materiales. Por
ejemplo, si una casa fuera parcialmente o completamente destruida por el fuego, el
valor establecido del enfoque del coste ser�a �til en la ayuda a determinar
exactamente cu�nto una compa��a de seguros pagar�a por los da�os que resultan.
Seg�n el tipo de pol�tica tiene en el lugar, la compa��a de seguros s�lo puede
pagar para el per�odo de servicio restante del art�culo da�ado. Por ejemplo, si el
tejado en la casa tiene 20 a�os y se da�a a consecuencia de vientos fuertes, la
compa��a de seguros puede no pagar el 100 por ciento del coste para un tejado
flamante. Si la vida estimada de las ripias es 25 a�os,

67

el seguro s�lo le puede reembolsar para el per�odo de servicio restante, que en


este caso ser�a el 20 por ciento. Per�odo de servicio restante = 1 - 20 = el 20% 25

Comprando el seguro por sus propiedades de la inversi�n, ser seguro de determinar


exactamente lo que su pol�tica cubre y lo que no cubre. El Enfoque de la
Capitalizaci�n de ingresos que otra vez env�o a la firma de la valoraci�n del
Burgu�s del Mayordomo para definir el enfoque de la capitalizaci�n de ingresos o
enfoque de ingresos, como tambi�n se conoce. El enfoque de la capitalizaci�n de
ingresos est� basado en el principio de anticipaci�n que reconoce que el valor
actual de las ventajas de ingresos futuros se saca de la propiedad de bienes
ra�ces. El enfoque de ingresos es el m�s aplicable a propiedades que se consideran
con objetivos de la inversi�n, y se considera muy confiable cuando los datos de
ingresos/gasto adecuados est�n disponibles. Ya que los ingresos que producen bienes
inmuebles el m�s a menudo son comprados por inversionistas, este enfoque es v�lido
y generalmente se considera el m�s aplicable. El enfoque de la capitalizaci�n de
ingresos es un proceso de estimar el valor de bienes ra�ces basados en el principio
que el valor directamente se relaciona con el valor actual de todos los futuros
ingresos netos atribuibles a la propiedad. El valor de los bienes ra�ces es por lo
tanto sacado capitalizando ingresos netos por la capitalizaci�n directa o por un
an�lisis del flujo de fondos rebajado. Sin tener en cuenta la t�cnica de la
capitalizaci�n empleada, hay que intentar estimar unos ingresos operativos netos
razonables basados en el

68

Metodolog�as de la valoraci�n

datos del mercado mejor disponibles. La derivaci�n de esta estimaci�n requiere que
el tasador proyecte 1) ingresos brutos potenciales (PGI) basados en un an�lisis del
registro de alquileres sustancial y una comparaci�n del sujeto a propiedades
competidoras, 2) p�rdida de ingresos de proyecto de vacante y colecciones basadas
en la historia de la ocupaci�n del sujeto y sobre relaciones de la oferta y demanda
en el mercado del sujeto..., 3) saque ingresos brutos eficaces (EGI) restando la
vacante y p�rdida de ingresos de colecci�n de PGI, 4) proyecte los gastos de
funcionamiento asociados con la producci�n de la corriente de ingresos por an�lisis
de la historia de operaciones del sujeto y comparaci�n del sujeto a propiedades
competidoras similares, y 5) saque ingresos operativos netos (NOI) restando los
gastos de funcionamiento de EGI. La descripci�n t�cnica precedente del Burgu�s del
Mayordomo que define el enfoque de ingresos puede parecer al principio algo
compleja a aquellos de ustedes que pueden no ser familiares con las metodolog�as
usadas para el an�lisis de informes financieros. El enfoque de ingresos se puede
dividir a su nivel m�s b�sico y fundamental examinando un instrumento financiero
simple como un certificado de dep�sito. �Por ejemplo, asumiendo una tasa de inter�s
del mercado del 5 por ciento, cu�nto querr�a pagar por una anualidad que cede
10000$ por a�o? La respuesta f�cilmente se soluciona tomando una proporci�n simple
de los dos valores as�: Valor actual = ingresos 10000$ = = precio de 200000$ 005

En otras palabras, si compr� un certificado de dep�sito por 200000$ que cedieron el


5 por ciento anualmente, podr�a esperar una corriente de ingresos de 10000$. No
importa cuanto los ingresos siguen. El valor actual permanece lo mismo y seguir�
generando una corriente de ingresos de 10000$ mientras sigue sosteniendo el
certificado de dep�sito de 200000$. Si a alg�n punto en

69

su carrera de bienes inmuebles que decide invertir en propiedades rentables como


pisos, centros de la tira o edificios de oficinas, impulso que para informarse a
fondo con la capitalizaci�n de ingresos se acerque y hacerse muy competente en su
aplicaci�n. En La Gu�a Completa de Compra y Venta de Bloques de pisos, expongo en
estos principios en profundidad y proporciono muchos ejemplos de este enfoque de la
valoraci�n particular. Enfoque de la Comparaci�n de ventas Otra vez, conf�o en el
Burgu�s del Mayordomo para definir el tercer enfoque de la valoraci�n, que es el
enfoque de la comparaci�n de ventas: El enfoque de la comparaci�n de ventas se
funda en el principio de substituci�n que cree que el coste para adquirir una
propiedad de sustituto igualmente deseable sin la tardanza excesiva generalmente
pone el l�mite superior de valor. En cualquier momento dado, los precios pagados
por propiedades comparables son interpretados por muchos para reflejar el valor de
la propiedad valorada. La validez de una indicaci�n del valor sacada por este
enfoque es pesadamente dependiente de la disponibilidad de datos de ventas
recientes de propiedades similares en ubicaci�n, talla y utilidad para la propiedad
valorada. El enfoque de la comparaci�n de ventas es presupuesto sobre el principio
de substituci�n un principio de la valoraci�n que declara que un comprador prudente
no pagar�a ya bienes ra�ces que el coste de adquirir un sustituto igualmente
deseable en el mercado abierto. El principio de substituci�n supone que el
comprador considerar� las alternativas disponibles para ellos, que actuar�n
racionalmente o prudentemente sobre la base de su informaci�n sobre aquellas
alternativas, y ese tiempo no es un factor importante. La substituci�n puede asumir
la forma de la compra de una propiedad existente con la misma utilidad, o de
adquirir una inversi�n que producir� una corriente de ingresos de la misma talla
con el mismo riesgo que esto implicado en el

70
Metodolog�as de la valoraci�n

propiedad antes mencionada.... Las acciones de compradores t�picos y vendedores se


reflejan en el enfoque de la comparaci�n. En la esencia, el enfoque de la
comparaci�n de ventas examina como propiedades y ajusta el valor basado en
semejanzas y diferencias. Este m�todo el m�s a menudo se usa en la valoraci�n de
casas de la familia sola. Digamos, por ejemplo, decide vender su casa. Para
ayudarle a determinar un precio del listado, su agente de ventas levantar� todos
los listados corrientes en su vecindad, as� como ventas recientes, y calcular� una
variedad de precios basados en el precio de venta medio por pie cuadrado. Entonces
el agente considerar� factores como la condici�n total y varios servicios de su
casa. �Tiene una chimenea o una piscina? �Es un de dos coches o un garaje de tres
coches? Y tan va el proceso, a�adiendo y restando hasta que un valor final se
determine. El uso de ventas comps, como los llaman, es el factor m�s importante en
el an�lisis total de determinar el valor de propiedades de la familia sola.
Much�simo parece a la compra para un nuevo coche. Considera todas las alternativas
que cada fabricante tiene que ofrecer, comparar todos y cada rasgo y corresponder a
ellos a sus necesidades espec�ficas. Como un inversionista en el valor juegan
oportunidades, deber�a confiar pesadamente en las ventas comps en su mercado
particular. Es la base que cada comprador que mira sus casas usar� para tomar
decisiones de compra. En el resumen, cada uno de los m�todos de la valoraci�n
tradicionales sirve una funci�n �nica estimando el valor usando uno de tres
enfoques diferentes. En algunos casos, tres enfoques se pueden usar, aplicando
pesos variados a cada uno. Butler Burgher afirma, �El proceso de la valoraci�n es
concluido por una reconciliaci�n de los enfoques. Este aspecto del proceso
considera el tipo y la fiabilidad de datos del mercado usados, la aplicabilidad de
cada enfoque al tipo de propiedad valorada y el tipo de valor buscado."

Esto es la se�al de un hombre realmente admirable: firmeza ante problema. Ludwig


van Beethoven

71

Cap�tulo 6

An�lisis financiero

Ahora thatapproaches, dejarnos mirar algunos ejemplos de la primaria tiene el


entendimiento bueno de la tres valoraci�n c�mo a
apl�quelos. En particular, examinamos m�s estrechamente c�mo usar el enfoque de
ventas comparable en la estimaci�n del valor de reventa potencial de varias
propiedades. Entonces miramos un ejemplo en el cual una propiedad de la
multifamilia se convierte en unidades de la familia sola individuales. Finalmente,
examinamos la conversi�n de una casa de la familia sola al uso comercial rentable y
evaluamos su efecto en el valor de la propiedad. EL PASO DOBLE DE TEXAS hace m�s de
20 a�os compr� mi primera propiedad de la inversi�n. Viv�a en Texas entonces.
Realmente, compr� dos casas al mismo tiempo a un se�or m�s viejo que hab�a pose�do
las casas durante a�os y los hab�a mantenido como unidades del alquiler. Las casas
se localizaron en la misma vecindad y eran correctas a la vuelta de la esquina el
uno del otro. Ten�an aproximadamente 40 a�os y en la necesidad de reparaciones
menores como pintura y limpieza. Todos los bienes inmuebles reservan hab�a le�do
entonces abog� por el enfoque de la compra-andhold tradicional, por tanto mis
intenciones eran hacer exactamente que compran las dos casas y los sostienen, m�s o
menos lo mismo como el se�or quien
73

Los compraba a hab�a hecho. Decid� que gastar�a un poquito del dinero que los
arregla y luego los alquilar�a. El vendedor posey� las dos casas libres y claras,
el que significa que no hab�a obligaciones subyacentes como hipotecas en ellos. Ya
que se retiraba, no quiso venderlos por todo el dinero efectivo, pero en cambio
prefiri� recibir pagos mensuales regulares. Estaba m�s que contento llevar la
financiaci�n, que calcul� bien para m�. Esto signific� que no me tendr�a que
molestar con la adquisici�n de una hipoteca de una fuente de pr�stamo m�s
tradicional, como un banco. Convinimos en un precio de venta de 20000$ cada uno
para las dos casas. El acuerdo se estructur� como mostrado en el Objeto expuesto
61. �Unas semanas m�s tarde, nos cerramos en ambas casas simult�neamente, y antes
de que lo supiera, estaba en el negocio de bienes inmuebles! Ya que era joven y
lleno de la energ�a entonces, decid� tomar la pintura y limpieza yo mismo. Gast� el
pr�ximo mes pintando los exteriores de ambas casas, reduciendo las malas hierbas,
segando la hierba, y dando a los interiores una limpieza cuidadosa. No tom� mucho
despu�s de esto para localizar a arrendatarios y alquilar las casas. Ya que �stas
eran mis dos primeras casas del alquiler, no ten�a direcci�n de la propiedad

Exponga 61 estructura del Acuerdo, la Parte 1: Dos casas en Texas.

12. 3. 4.

Precio de venta: 20000$ cada Pago al contado: T�rmino (del 5%) de 1000$: Tasa de
inter�s de 15 a�os: el 10%

74

An�lisis financiero

experiencia. La �nica formaci�n que ten�a vino de un par de libros que hab�a le�do.
Despu�s de unos meses de estar en el negocio del alquiler, comenzaba a tener
pensamientos sobre mi nueva carrera en bienes inmuebles. Realmente, los
arrendatarios no eran tan malos. S�lo me pareci� que este llamado enfoque comprar-
y-sostener iba a ser un proceso largo y meticuloso. Al precio iba, ser�a mucho
tiempo antes de que pudiera comenzar hasta a pensar en el retiro. Despu�s de
aproximadamente un a�o, comenc� a considerar la idea de vender las casas a los
arrendatarios que vivieron all� y pensaron en c�mo podr�a estructurar la venta en
una manera que ser�a agradable a ellos. Decid� llevar la nota yo mismo o proveer al
due�o que financia, ya que a veces se manda a. Consent� en dejar a los
arrendatarios aplicar una parte del alquiler que hab�an estado pagando. Mire al
Objeto expuesto 62 para ver c�mo el acuerdo se estructur�. Ahora tome un minuto
para estudiar la Tabla 61. La hoja de trabajo que ve es un modelo patentado
desarroll� esto uso para r�pidamente y f�cilmente analizo oportunidades de
inversi�n de juego del valor potencial. Lo llamo La Rehabilitaci�n de Juego del
Valor Analizador. Una vez que haya juntado el necesario

Exponga 62 estructura del Acuerdo, la Parte 2: Dos casas en Texas.

12. 3. 4.

Precio de venta: 29500$ cada Alquiler se aplicaron hacia el pago al contado:


T�rmino de 1000$: Tasa de inter�s de 20 a�os: el 12%

75

Hoja de trabajo de an�lisis de la propiedad de la tabla 61: la rehabilitaci�n de


juego del valor Analizador
La financiaci�n de asunciones asunciones de financiaci�n primarias secundarias

Asunciones de compra

Nombre del proyecto: Direcci�n: Ciudad, estado, Cremallera:Informaci�n de contacto:


tel�fono: 20,500 1,500 19,000 1,085 1,085 0 2,500 17,500 500 0 20,500 Tasa de
inter�s Inter�s del Pago del Per�odo de Amort S�lo Estimaci�n para Mejoras el
10000% Anual 15 2,450 1900 Tasa de inter�s Inter�s del Pago del Per�odo de Amort el
8000% S�lo Anual 15 0 0 el 0,833% Mensual 180204158 el 0,667% Mensual 180 0 0

Dos casas en Texas 123 estado del Sur S. Baytown, Texas 77520 se�or del Sr. Retired
(800) 555-1234

Hipoteca primaria o Pr�stamo: el Total Compra el Equilibrio del 7,32% del Pago al
contado del 100,00% a Finc la Financiaci�n/L�nea Secundaria del 92,68% del Cr�dito:
Equilibrio del 100,00% del Pago al contado del 100,00% de Imprvmnts Total a Finc el
0,00%

Cierre del Edificio/Casa de la tierra Cuesta Otro Precio de compra del Total de
Gastos Relacionado

76
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 25 25 Fundaci�n que Enmarca Garaje Cristal de la Conexi�n
de Gas & El�ctrico: Espejos, Total parcial de Canales de duchas Total parcial del
Horno con Filtro de Trabajo del Conducto del Acondicionador de aire de HVAC 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 10 0 10 0 0 0 0 0 0
Microonda de la disposici�n del lavavajillas de aplicaciones recorre alfombra de
suelo del total parcial del refrigerador total parcial de vinilo de la madera dura
del azulejo de cer�mica

Gabinetes de dibujos arquitect�nicos que calafatean total parcial

La iluminaci�n de alba�iler�a otra otra otra pintura: pintura exterior: interior


permite total parcial

0 0 0 0 0 450 0 0 450

Total parcial de aceras de p�rticos del fondo del garaje de la calzada del piso del
s�tano de trabajo de cemento

La fontaner�a de calentador de agua de encuentros de grifos de l�neas del desag�e


de c�modas riega total parcial de l�neas de agua de tinas

0 0 0 0 0 0 0 0 0

Estimaci�n para Total parcial de Primas de seguros de Aislamiento de Mejoras 0 250


250 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1,085 Comp #3 225 0 0 0 75 0 0 0 0 0 0 300 Landscaping
Irrigation System Lot Clearing Mowing Services Sod Trees, Plants, & Shrubs Subtotal
0 0 35 0 15 50 Coste total de Improvements Comp #2 Roofing Siding Site Planning &
Engineering Steel Trim Utility: Utilidad de Gas & El�ctrica: Agua & Total parcial
de Windows de la Garant�a de la Alcantarilla

La limpieza de encimeras que decoran puertas total parcial de la chimenea de cercas


de trabajo de excavaci�n del alquiler de equipo de la ingenier�a el�ctrica de
Drywall

Comp #1

77
000 000 000 100 000 Propiedad Sustancial 123 estado del Sur S. 000 000 000 100 Pies
de Price/Sq de 0,00 pies cuadrados Precio total de Pies de Imprvmnts/Sq/Sq Pies
75000 2733 145 la 2878 Descripci�n 000 000 000 100 000 Tiempo Estimado Para
Completar el Proyecto 000 Est Sales Price Purchase Price Improvements Interest
Charges Taxes Closing Costs Total Costs Profit Margin Return En Inv

Direcci�n: ajustes del precio de venta a precio precio de pies cuadrados de precios
ajustado por pie cuadrado

Direcci�n: ajustes del precio de venta a precio precio de pies cuadrados de precios
ajustado por pie cuadrado

Direcci�n: ajustes del precio de venta a precio precio de pies cuadrados de precios
ajustado por pie cuadrado

000 000 000 100 000 ajuste a Comps 425 con la mayor probabilidad el caso peor el
mejor caso

Promedios de Comp
Ajustes del precio de venta a precio precio de pies cuadrados de precios ajustado
por pie cuadrado

Gire Comps De/En Est Price/Sq Ft If Turned LEJOS

LEJOS 3933

COPYRIGHT DE WWW.THEVALUEPLAY.COM PROTEGI� 1998

32,688 20,500 1,085 0 0 350 21,935 el 10,753 el 415,96%

29,500 20,500 1,085 0 0 350 21,935 el 7,565 el 292,65%

26,313 20,500 1,085 0 0 350 21,935 el 4,378 el 169,34%

datos, puedo introducir la informaci�n en el modelo y, en menos de cinco minutos,


saber dentro de un nivel razonable de la exactitud si un acuerdo tiene sentido
basado en mis criterios de la inversi�n. Todo que tengo que hacer es clave en la
informaci�n y el modelo autom�ticamente hace todos los c�lculos. Seg�n la secci�n
de Asunciones de Compra en la Tabla 61, la informaci�n de la propiedad b�sica se
pone en una lista, incluso un nombre del proyecto, direcci�n e informaci�n de
precios. El valor de la tierra realmente no importa mientras el precio de la tierra
m�s el precio de la casa es igual al precio de compra total. Hay dos secciones para
Financiar Asunciones un para la financiaci�n primaria y el otro para la
financiaci�n secundaria. La secci�n de financiaci�n primaria se usa para la fuente
principal de pr�stamo, que puede ser una compa��a de la hipoteca, un banco o un
particular, ya que este ejemplo ilustra. La secci�n de financiaci�n secundaria se
usa para cualquier pr�stamo adicional que pueda asegurar. Para mejoras m�s abajo
costadas, como la que en este ejemplo, puede usar todo el dinero efectivo. Por otra
parte, si el coste de las mejoras es mayor que la cantidad de capital quiere usar,
luego esto es la secci�n para usar. Los precios y los t�rminos son t�picamente
diferentes para una l�nea de cr�dito, como una l�nea del valor l�quido de la
vivienda o una tarjeta de cr�dito, que son para una hipoteca regular, tambi�n dos
secciones para la financiaci�n permiten que usted determine m�s exactamente sus
gastos de transporte. Bajo la Estimaci�n para la secci�n de Mejoras, hay bastante
detalle que permite que usted estime los gastos para pr�cticamente todo en una
casa. La estimaci�n de estos gastos exactamente es, por supuesto, sumamente
importante para el an�lisis apropiado de una oportunidad de la rehabilitaci�n de la
inversi�n. M�s experiencia que tiene, los gastos de estimaci�n m�s f�ciles se
har�n. Al principio, tendr�a que conseguir ofertas o estimaciones de contratistas
para ayudarle a determinar cu�nto las mejoras requeridas costar�n. Como adquiere
experiencia, sin embargo, ser� capaz de estimar muchos de los gastos en su propio.
El coste total de mejoras de este ejemplo es s�lo 1085$. La siguiente secci�n del
modelo permite que usted entre en la informaci�n para ventas de casa comparables.
Esta informaci�n es necesaria para ayudarle a hacer proyecciones exactas del valor
de reventa estimado de su propiedad de la inversi�n. Cualquier agente de ventas le
puede proveer por

78
An�lisis financiero

datos de ventas comparables para su �rea. Adem�s, una provisi�n en esta secci�n
permite que usted modifique el precio de venta del comps, que le permite comparar
manzanas con manzanas. Por ejemplo, si la casa que compra tiene un garaje de dos
coches y la venta de casa comparable tiene un garaje de tres coches, tendr� que
revisar el precio hacia abajo en los Ajustes a la secci�n de Precios. Esto es
exactamente c�mo los corredores de bienes ra�ces y los tasadores sacan el valor de
mercado de una casa. Comienzan con un precio medio por pie cuadrado para varias
casas similares y hacen la compensaci�n de ajustes para estimar el valor. La
secci�n de Promedios Comp simplemente toma un promedio de los precios de venta de
los tres comp para subir con un precio de venta medio. Este n�mero es dividido
entonces en el precio medio por pie cuadrado. El resultado es un precio medio
ponderado por pie cuadrado. Esta secci�n tambi�n tiene una provisi�n que permite
que usted apague la secci�n comps o en. Como se hace familiar con un mercado
espec�fico o vecindad, probablemente sabr� ya cual el precio de venta medio por pie
cuadrado es, por tanto realmente no necesita a la llave en ventas comp datos. En
cambio, puede apagar la secci�n comps y enchufar su propia estimaci�n. En este
ejemplo, ten�a s�lo una venta comparable y esto era la casa en la cual viv�. Pagu�
40000$ por una casa de 1000 pies cuadrada localizada en la misma vecindad s�lo unos
bloques lejos. Razon� que ya que pagu� 40$ por pie cuadrado por mi casa y acababa
de tener una valoraci�n reciente en ella, entonces deber�a ser capaz de ponerme
cerca de 40$ por pie cuadrado para las casas que vend�a. Me gust� el n�mero 29500$
porque era menos de 30000$ y pareci� m�s econ�mico. Por lo tanto, en el ejemplo en
la Tabla 61, la secci�n de ventas comparable se apaga. El precio de venta medio por
pie cuadrado se alimenta entonces en la secci�n de la Propiedad Sustancial. Toda la
informaci�n keyed en el resto del modelo se resume en esta secci�n. Debe saber los
pies cuadrados de la casa que compra de modo que pueda hacer una comparaci�n
exacta. El precio de compra por pie cuadrado autom�ticamente se calcula, como es el
coste total de las mejoras por pie cuadrado. Los dos n�meros se a�aden entonces
juntos para darle el coste total del proyecto. En este ejemplo, el coste total de
mejoras de 1085$ se a�adi� al precio de compra total de

79

20500$. La suma que resulta fue dividida entonces en 750 pies cuadrados para darme
un precio total por pie cuadrado de 28,78$. Debajo de esto es una provisi�n que
permite que usted estime el tiempo total (en meses) para finalizaci�n y reventa. En
otras palabras, calcula los gastos de transporte para el inter�s, un factor que
muchos inversionistas menos con experiencia no consideran. En el ejemplo aqu�, el
n�mero de meses se establece al cero ya que la casa se ocup� como un alquiler. El
Ajuste a la c�lula de Comps es usado para crear el precio de venta estimado para
tres guiones de ventas diferentes: el mejor caso, con la mayor probabilidad, y el
caso peor. En este ejemplo, 4,25$ por pie cuadrado se usan. Para el precio de venta
del mejor caso, el modelo a�ade 4,25$ al precio por c�lula del pie cuadrado en la
secci�n de Promedios Comp, luego multiplica la suma de los dos en los pies
cuadrados de la propiedad sustancial. Aqu� est� c�mo trabaja:
Precio de venta del mejor caso

= (precio medio por pie cuadrado + ajuste a comps) � pies cuadrados de la propiedad
sustanciales = (39,333$ + 4,250$) � 750 = 32688$ El c�lculo del precio de venta m�s
probable en el modelo ni a�ade, ni resta la capacidad adquisitiva de 4,25$ al
precio por c�lula del pie cuadrado en la secci�n de Promedios Comp. Es simplemente
el producto del precio medio por pie cuadrado y los pies cuadrados. Tome un momento
para examinar la ecuaci�n siguiente:
El precio de venta m�s probable

= precio medio por pie cuadrado � pies cuadrados de la propiedad sustanciales = �


750 de 39,333$ = 29500$ Para el precio de venta del caso peor, el modelo resta
4,25$ del precio por pie cuadrado en la secci�n de Promedios Comp, entonces mul80

An�lisis financiero

tiplies la diferencia entre los dos por los pies cuadrados de la propiedad
sustancial. Tome un minuto para examinar la ecuaci�n siguiente:
Precio de venta del caso peor

= (precio medio por pie cuadrado - ajuste a comps) � pies cuadrados de la propiedad
sustanciales = � 750 (de de 39,333-4,250$) = 26313$ El objetivo de crear tres
guiones diferentes en el modelo es proveernos de una variedad para el precio de
venta estimado. Esto permite que usted eval�e el muy m�nimo que podr�a esperar en
la gama baja de la escala de precios, y muy mayor�a podr�a esperar durante el final
alto de la escala de precios. Tome un momento para referirse atr�s a la Tabla 61.
El precio de compra, las mejoras, las tasas de inter�s, los impuestos y los gastos
de cierre permanecen constantes a trav�s de tres guiones ya que estos valores no
son afectados por el ajuste a la variable comps de 4,25$. El margen de beneficio es
el monto en d�lares que puede esperar de su inversi�n despu�s de que todos los
gastos se han explicado. La vuelta en inversi�n (ROI) se calcula como la proporci�n
del margen de beneficio dividido en el dinero efectivo total que ha invertido en la
propiedad. Se calcula as� para el gui�n m�s probable:
Vuelva en la inversi�n

margen de beneficio pago al contado primario + pago al contado secundario = 7565$ =


el 292,65% (1500$ + 1085$)

Mi primera inversi�n en las dos casas en Texas result� ser un ejemplo cl�sico de
s�lo c�mo eficaz la estrategia de juego del valor puede trabajar. Era capaz de
encontrar dos casas valoradas debajo del mercado esto
81

las reparaciones m�nimas necesarias de un vendedor que quiso llevar la nota y quien
tambi�n s�lo requiri� 1000$ abajo en cada casa. Con un poquito de la equidad del
sudor en mi parte, era capaz de mejorar considerablemente las dos casas,
alquilarlos, y m�s tarde venderlos por una ganancia respetable de 7565$ cada uno.
Como mostrado en el c�lculo precedente, esto represent� una vuelta del 292,65 por
ciento en mi capital invertido. No mal para un novato. Ya que todav�a no hab�a
desarrollado la Rehabilitaci�n de Juego del Valor Analizador, la salida
representada en la Tabla 61 no estaba disponible para m� entonces. Aunque hubiera
hecho mi tarea con respecto a precios de mercado y hubiera cre�do que compraba las
dos casas a un precio bueno, no ten�a la previsi�n para mirar delante y determinar
exactamente cuanta ganancia se podr�a abrir de esta inversi�n. La venta de las
casas para una ganancia temprano en el juego realmente se hizo una ocurrencia
posterior. Estoy seguro que estar� de acuerdo conmigo que hay gran valor en tener
un modelo din�mico como el que ilustrado en la Tabla 61. Por keying en las
asunciones b�sicas, puede muy cambiar f�cilmente unas variables para identificar
r�pidamente cualquier potencial del aspecto positivo. La informaci�n adicional
sobre el modelo usado en este ejemplo y estos lo siguiente se puede encontrar en el
Ap�ndice C. MULTIPLIQUE SUS ESFUERZOS DE 22 Ahora vamos a mirar otro ejemplo.
Aquellos de ustedes que han le�do La Gu�a Completa de Compra y Venta de Bloques de
pisos pueden reconocer esto como uno de los ejemplos que us� en ese libro. El
ejemplo es una de una propiedad de la multifamilia que adquir� lo que cae tanto a
la categor�a rentable como a la rehabilitaci�n, o remodelar y vender, categor�a.
Para aquellos lectores que se han implicado en una conversi�n del condominio,
entender� por qu�. Con una conversi�n del condominio, toma una propiedad de
ingresos como un bloque de pisos y lo convierte a unidades no rentables para
venderse en una base individual. Quita el aspecto de ingresos de la propiedad y lo
convierte a un uso diferente; por lo tanto, el m�todo de la valoraci�n cambia de la
capitalizaci�n de ingresos

82

An�lisis financiero

ac�rquese al mercado comparables al enfoque. Este ejemplo ilustra c�mo el concepto


de juego del valor se puede aplicar en una escala m�s grande. Hace varios a�os, me
encontr� con una propiedad de la multifamilia de 22 unidades que a primera vista
pareci� muy razonablemente valorarse. El vendedor preguntaba a 350000$. Las 22
unidades consistieron en 11 edificios dobles que se alinearon con esmero en fila
lado al lado. Tambi�n incluido en la venta era una parte vac�a que se localiz�
contigua a las unidades. Los pisos disfrutaron de una ocupaci�n de mayor que el 95
por ciento con muy poco volumen de ventas. Un paseo por la propiedad revel� que los
edificios no hab�an visto ninguna nueva pintura desde su construcci�n
aproximadamente 17 a�os antes. El c�sped estaba en la necesidad fundamental de la
atenci�n. Los arbustos y los setos rayaron cada edificio, pero no se hab�an
recortado durante a�os. Los �rboles plantados entre cada calzada ofrecieron la
sombra agradable para los arrendatarios, pero, tambi�n, se crecieron demasiado.
Cada unidad ten�a su propio patio cercado por el cedro privado, pero, como la
pintura llevada, las cercas parecieron ser el mal estado. Hasta ahora, esto tomaba
forma para ser la clase de acuerdo que me gust�. La pintura, el ajardinamiento y el
cercado son todas las mejoras bastante baratas y se podr�an hacer r�pidamente.
Mientras el precio inicial de 350000$ pareci� muy razonable, necesit� algo para
compararme a esto me proveer�a de una idea del valor potencial que se podr�a crear
despu�s de que la propiedad se limpi�. Cuando fui en coche alrededor de la
vecindad, me encontr� con una calle entera s�lo unos bloques lejos que se ray� con
el duplexes muy similar a estos miraba. Uno de ellos ten�a un Para la venta cierran
sesi�n el frente, por tanto apunt� el n�mero y volv� a mi oficina para preguntarme
de la propiedad. Visit� con el vendedor con mucho detalle, y result� que represent�
al due�o que hab�a pose�do en alg�n momento 36 edificios dobles en la calle, un
total de 72 unidades. El due�o los hab�a mantenido al principio ya que alquileres,
pero durante los tres a�os pasados comenz� a venderlos a individuos que vivieron en
ellos o a otros inversionistas que los alquilaron. De su inventario original de 72
unidades, hab�a vendido 68 y ahora ten�a s�lo cuatro dejados. Su precio inicial era
39000$ por unidad o 77000$ para dos unidades. Esta informaci�n era cr�tica en esto
me dijo dos cosas importantes. En primer lugar, el due�o hab�a vendido 68 unidades

83

durante un per�odo de tres a�os. Esto signific� que hab�a un mercado para estas
propiedades. En segundo lugar, el precio de 77000$ por edificio se hab�a
establecido y se podr�a usar como comp valioso con objetivos de la valoraci�n. Ya
que ambas propiedades ten�an dos dormitorios y dos ba�os y eran comparables en la
talla, sab�a inmediatamente cual el aspecto positivo potencial era. Las 22 unidades
que miraba de repente comenzaron a parecer muy atractivas, ya que el vendedor
preguntaba a s�lo 31818$ por edificio. El vendedor del edificio de 22 unidades en
el cual me interes� era un compa�ero en un inspecci�n y empresa de ingenier�a que
le guard� completamente ocupado. No estaba en el negocio del piso, tampoco le gust�
ser. Termin� por asumir el duplexes completamente por casualidad. El vendedor hab�a
ayudado a dise�ar el proyecto unos a�os antes para un inversionista del estado que
finalmente volvi� a �l para la ayuda en la direcci�n de la propiedad. Como result�,
el vendedor termin� por asumir las unidades totalmente. Una pareja mayor que ocup�
una de las unidades servidas como conserjes de jornada completa, coleccionando los
alquileres y realizando un poco de mantenimiento ligero, por el cual el vendedor
les pag� un sueldo. Su objetivo era minimizar completamente su participaci�n en
relaci�n con arrendatarios, mantenimiento, y m�s o menos algo para hacer con la
propiedad. En resumen el vendedor era un aut�ntico �no hacen wanter�. Por suerte
para m�, no era consciente del valor subyacente que se podr�a abrir de su
propiedad, y aun si fuera, no creo que hubiera sido inclinado a someterse al
proceso requerido crear el valor. Sinceramente creo que s�lo se interes� en la
descarga lo que se hab�a hecho una fuente de tensi�n para �l. Despu�s de breves
negociaciones con el vendedor a trav�s de mi agente de bienes ra�ces, puse el
duplexes seg�n el contrato para un convenido el precio de 333000$. Esto incluy� 22
unidades as� como la faja de terreno vacante contigua a ellos. Un atributo �nico de
esta transacci�n era que 11 edificios dobles por separado se platearon y se
contemplaron. Esto signific� que mientras el tipo correcto de la financiaci�n
estaba en el lugar que entra en el acuerdo, los edificios se podr�an todos vender
por separado o empaquetarse en cualquier n�mero de caminos. Por ejemplo, un
individuo podr�a comprar una unidad (mitad de un doble), dos unidades

84

An�lisis financiero

(todo el doble), o cualquier combinaci�n de unidades �l o ella quisieron. La


financiaci�n apropiada para este tipo de la compra era un factor clave. La mayor
parte de pisos de la multifamilia de financiaci�n de prestamistas colocar�n un
pr�stamo solo en la propiedad entera y usar�n todo como la garant�a subsidiaria.
Cuando viene el tiempo para venderse, son todos o ninguno. En otras palabras, no
puede vender unidades individuales o edificios porque la compra entera es usada
para asegurar el pr�stamo o hipoteca. Despu�s de numerosas llamadas telef�nicas,
finalmente encontr� un banco local que quiso trabajar conmigo y estructurar la
compra en una manera que facilitar�a mis objetivos. El pr�stamo se estableci� de
modo que cada vez vendiera una unidad, edificio o grupo de edificios, una parte del
pr�stamo se pag� y la garant�a subsidiaria respectiva se solt� al nuevo
prestamista. Como antes mencionado, esta transacci�n era muy similar a una
conversi�n del condominio, con la financiaci�n similar requerida. La venta se
estructur� como mostrado en el Objeto expuesto 63. Tan pronto como ten�a el
duplexes seg�n el contrato, realic� la diligencia debida habitual. Esto incluy� un
examen del registro del vendedor de ingresos coleccionados y gastos pagados (p.ej.,
impuestos, utilidades y reparaciones). El siguiente paso era inspec-f�sico
cuidadoso

Exponga 63 estructura del Acuerdo, la Parte 1: Multiplique sus esfuerzos de 22.

12. 3. 4.

Precio de venta: Pago al contado de 333000$: T�rmino (del 10%) de 33300$: Tasa de
inter�s de 25 a�os: el 8%

85
tion de cada unidad dentro y. Despu�s con cuidado examinar la propiedad, era capaz
de tasar m�s exactamente la cantidad de reparaciones ten�a que traer al duplexes
hasta un nivel pensaba era conveniente. Como era verdad para el exterior, las
reparaciones interiores necesarias eran en gran parte cosm�ticas. Hab�a alfombras
llevadas habituales, los grifos agujereados, la pintura estropeada, pero nada de
gran importancia. Despu�s de que me satisfice por la diligencia debida, el
siguiente paso deb�a pedir los informes del tercero requeridos. Este prestamista
particular requiri� una revisi�n, una valoraci�n, una inspecci�n y una Fase I
informe ambiental. Todos los informes entraron satisfactorio. Un sobresueldo
a�adido era el valor valorado, que se decidi� a ser 520000$ con la propiedad en su
condici�n existente. Fui, por supuesto, contento con el informe porque sirvi� para
validar mis creencia con el potencial del aspecto positivo que existi� en este
acuerdo. Despu�s de que todos los informes se enviaron al prestamista, una revisi�n
final del paquete del pr�stamo se complet� y posteriormente se aprob�. El vendedor
y yo se cerramos unos d�as m�s tarde. Era realmente una situaci�n mutualmente
ventajosa para todos los partidos implicados. El vendedor se liber� de su dolor de
cabeza; acababa de comprar una oportunidad de juego del valor magn�fica; y el
banquero hab�a hecho un pr�stamo sano. Ahora la verdadera diversi�n estuvo a punto
de comenzar. �Era tiempo de ponerse para trabajar y abrir el valor escondido en
esta peque�a gema! He descrito con mucho detalle la estrategia de entrada puesta en
pr�ctica para adquirir las 22 unidades. Ahora vamos a mirar al proceso de
postentrada. Durante el per�odo ten�a el duplexes seg�n el contrato, consegu�
varias estimaciones de contratistas para todo el trabajo que quise realizado. Antes
de que el acuerdo se cerrara, ten�a la mayor parte de todos los contratistas
rayados hasta comienzan a trabajar la semana despu�s del cierre. Los arrendatarios
se notificaron que la propiedad estaba bajo la nueva direcci�n y que comenzar�an a
ver que unos mucho necesitaron mejoras. La r�faga de actividad realmente cre� alg�n
entusiasmo entre ellos, y eran de verdad entusi�sticos que alguien tomaba
finalmente un inter�s a su comunidad. La propiedad era una verdadera monstruosidad
cuando la compr�. Mi intenci�n era limpiarlo y hacerlo tan est�ticamente apelaci�n
como podr�a para la menor parte de cantidad de dinero posible. Como un
inversionista, mi objetivo

86

An�lisis financiero

deb�a maximizar el uso de todos y cada d�lar gastado para el proyecto. A lo largo
de los 60 a 90 d�as siguientes, los contratistas estaban ocupados limpiando la
propiedad. Mi primera prioridad era ponerse un equipo de ajardinamiento profesional
comenz�. Se asombrar�a de lo que una diferencia puede hacer para segar simplemente
abajo las malas hierbas. No se pararon all� aunque. Recortaron todos los setos,
ribeteados a lo largo de las aceras, y limpiaron las tierras. Tambi�n hac�a el
equipo de ajardinamiento traer varios camiones llenos del pajote fresco para
colocar alrededor de los arbustos y setos. Firmando un contrato anual con estos
landscapers, asumieron la responsabilidad de todos segar, cercar con un seto y
ribetear cada semana y a un precio muy razonable. Los �rboles grandes, hermosos
plantados entre cada una de las calzadas tan se crecieron demasiado que, tambi�n,
se hab�an hecho una monstruosidad. Un servicio que recorta el �rbol puntualmente
alivi� ese problema. Dentro de un d�a solo, los trabajadores ten�an todos los
�rboles recortados y la mayor parte de las ramas arrastradas lejos. Con el
landscapers y �rbol los contemporizadores estaban ocupados de su trabajo, tambi�n
entabl� los servicios de un equipo que pinta. Los pintores hicieron un trabajo
excelente de pintar los exteriores de 11 edificios, usando una combinaci�n de
cuatro combinaciones de colores diferentes para dar a cada edificio su propia
mirada �nica manteniendo todav�a un est�ndar de la uniformidad en todas partes de
la comunidad. Los pintores ten�an la mayor parte de trabajo para hacer, y por
consiguiente su trabajo tom� el m�s largo. Como antes mencionado, 11 edificios
estaban lado al lado. Cada uno ten�a una cerca que agota el medio para separar las
unidades, que dieron a cada arrendatario un peque�o patio privado con una puerta
que se podr�a cerrar con llave para la intimidad. La mayor parte de las cercas eran
el informe detallado y las puertas eran apenas funcionales. Ten�a otro equipo
sustituyen todo el cercado agotado con el cercado del cedro flamante. Cada unidad
tambi�n consigui� una nueva puerta de entrada para su traspatio. Mientras tanto,
contrat� a un fabricante del signo para construir firma el recibo de dos entryways
en la comunidad. No hab�a signos cuando adquir� el duplexes, as� no hab�a camino
para arrendatarios anticipados o compradores para pedir la informaci�n. El
fabricante del signo construy� dos signos profesionales de la secoya de dos
pulgadas de espesor e instal� un en cada entryway. En esta manera, el nombre de la
comunidad y el n�mero de tel�fono muy a la vista se mostr�.

87

Ya que la comunidad era la familia orientada, cre�a que una amenidad agradable para
ofrecer a los arrendatarios ser�a un patio de juegos donde podr�an traer a sus
ni�os. Como era, no hab�a equipo del patio de juegos cerca de. Hab�a determinado la
parte vacante incluida en la compra, que era inmediatamente contigua a los
edificios, ser�a el lugar perfecto para tal patio de juegos. Comenc� haciendo
entrar en un equipo concreto y vierta un grande 20by la losa de 30 pies del
hormig�n, completo de postes de la porter�a. Esto dio a los arrendatarios una nueva
pista de baloncesto. Tambi�n ten�a una compa��a que hizo el equipo del patio de
juegos profesional instalar un juego de columpios, barras del mono y dos paseos de
animal que se montaron durante primaveras y anclaron en el hormig�n. Para los
padres, los nuevos bancos del parque cubiertos del vinilo se instalaron. Cuando
todo el trabajo se hab�a completado, las 22 unidades parecieron nuevo y los
arrendatarios vivieron en un complejo podr�an recoger realmente el orgullo. Sab�a
antes de que alguna vez comprara el duplexes que mi estrategia de salida ser�a
vender u o financiar de nuevo la propiedad 12 meses despu�s de la compra. El
estudio del mercado que hice antes de que comprara el duplexes result� ser correcto
en el objetivo. Ya que acababa de gastar una cantidad de tiempo considerable y
dinero que mejora la condici�n total de la propiedad, ahora ten�a una comunidad muy
atractiva para ofrecer a familias anticipadas. Para abrir el valor reci�n creado en
el duplexes, consider� varios enfoques. El primer deb�a vender las unidades
individualmente o como un convenio general a un inversionista. Mi intenci�n
original era vender las unidades individualmente por 77000$ por edificio o 38500$
por unidad similares al m�todo usado por el vendedor de las otras 72 unidades. Con
esto en mente, decid� establecer una unidad como una oficina que tambi�n se
doblar�a como un modelo. La respuesta inicial de mis arrendatarios existentes as�
como otros era completamente favorable. Dentro de los 90 primeros d�as, ten�a
compromisos para 17 de las unidades. Sin embargo, no estuve preparado para la
capacidad crediticia pobre que la mayor parte de ellos ten�an. Trabajaba a trav�s
de una compa��a de la hipoteca que podr�a proporcionar la financiaci�n para A-, B-o
papel de C-calidad, pero la mayor�a de aquellos que expresaron un inter�s no pod�a
subir hasta con el pago al contado necesario, que era m�nimo. Podr�a haber reunido
a unos creativos

88

An�lisis financiero

la financiaci�n de carryback de mi propio, pero realmente no me interes� en hacer


as� entonces. De las 17 partes interesadas originales, s�lo un hizo todo esto el
camino hacia el cierre. Dentro de poco despu�s, decid� anunciar las unidades en la
secci�n secreta del peri�dico. Les ofrec� como un convenio general a
inversionistas. El anuncio gener� bastante inter�s. Ten�a las 21 unidades restantes
seg�n el contrato con un inversionista que me asegur� que podr�a cerrar el acuerdo
en 30 d�as. Como result�, no podr�a, y el acuerdo se cay� del contrato. Entonces
recib� una llamada de dos inversionistas que eran compa�eros. Me dijeron que se
interesaron en 21 unidades restantes y se quisieron para encontrarme en la
propiedad. Consent� en encontrarme con ellos, pero realmente no los tom� demasiado
seriamente, ya que hab�a hecho adquirir ya a varios compradores anticipados y doy
un puntapi� a los neum�ticos. Al principio me encontr� con uno de los dos
compa�eros y m�s tarde me encontr� con el segundo. Como result�, los dos
inversionistas estaban ansiosos de reunir un acuerdo. Sab�a que cada edificio
valorar�a f�cilmente para m�nimo de 77000$ ya que ten�a una vecindad entera del
derecho comps abajo la calle. En vista de que los inversionistas consintieron en
comprar 21 unidades restantes en un convenio general, estuve de acuerdo con lo que
era un descuento atractivo para ellos, sino tambi�n dej� mucha ganancia para m�.
Aqu� est� c�mo el acuerdo llev� a su fin. Consent� en venderme cada edificio en una
red rebaj� el precio de 66364$. Ya que los compradores recib�an un descuento de m�s
de 10000$ por edificio, consintieron en pagar todos los gastos de cierre. Durante
los pr�ximos seis a ocho meses, los compradores llevaron a cabo y compraron 21
unidades restantes de m�. Tom� esto mucho tiempo porque usaron a varios
prestamistas para su financiaci�n. Podr�an haber conseguido que un pr�stamo
comercial cubriera 21 unidades, pero habr�an tenido que dejar el 15 a 20 por
ciento. En cambio, colocaron varios pr�stamos de vivienda para familias sola en la
propiedad, que a condici�n de que la financiaci�n del 90 por ciento m�s bien que el
80 por ciento por especialista de pr�stamos comerciales hubiera ofrecido. Adem�s,
desde las propiedades valoradas para bien sobre el precio del contrato, los
compradores no tuvieron que subir con el pago al contado del 10 por ciento lleno,
porque la financiaci�n del 90 por ciento estaba basada en el valor valorado y no el
precio de ventas netas. Los compradores tuvieron que usar

89

Hoja de trabajo de an�lisis de la propiedad de la tabla 62: la rehabilitaci�n de


juego del valor Analizador
La financiaci�n de Asunciones Hipoteca Primaria Primaria o Pr�stamo: Equilibrio del
10,00% del Pago al contado del 100,00% de Compra Total a Finc el 90,00% 350,000
35,000 315,000 60,000 15,000 45000 Financiaci�n/L�nea Secundaria de Cr�dito:
Equilibrio del 25,00% del Pago al contado del 100,00% de Imprvmnts Total a Finc el
75,00% que Financia Assmptions Secundario

Asunciones de compra

Nombre del proyecto: direcci�n: ciudad, estado, cremallera:Informaci�n de contacto:


tel�fono:

Multiplique sus esfuerzos de 22 123 estado del Sur S. Houston, Texas el 77520 Sr. I
no la quiere (800) 555-9876

Cierre del Edificio/Casa de la tierra Cuesta Otra Tasa de inter�s del Precio de
compra del Total de Gastos Relacionada Inter�s del Pago del Per�odo de Amort S�lo
Estima para Tasa de inter�s de Mejoras Inter�s del Pago del Per�odo de Amort S�lo

50,000 283,000 10,000 7,000 350,000

El 8000% anual 25 29,175 25,200

El 0,667% mensual 300 2,431 2100 el 8000% anual 25 4,168 3,600

El 0,667% mensual 300 347 300

90
0 0 0 0 Fundaci�n que Enmarca Garaje Cristal de la Conexi�n de Gas & El�ctrico:
Espejos, Total parcial de Canales de duchas Total parcial del Horno con Filtro de
Trabajo del Conducto del Acondicionador de aire de HVAC 0 0 0 0 0 0 0 0 1,800 0 50
700 2,550 0 1,200 0 0 0 1,200

Microonda de la disposici�n del lavavajillas de aplicaciones recorre total parcial


del refrigerador 1,000 250 0 500 0 1,750 4,200 0 0 1,450 5650 alfombra de suelo
total parcial de vinilo de la madera dura del azulejo de cer�mica

Gabinetes de dibujos arquitect�nicos que calafatean total parcial

La iluminaci�n de alba�iler�a otro equipo del patio de juegos otro Signage otra
pintura: pintura exterior: interior permite total parcial

0 0 15,000 5,000 0 12,000 0 0 32,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 calentador de agua de


encuentros de grifos de l�neas del desag�e de c�modas de fontaner�a riega total
parcial de l�neas de agua de tinas

Total parcial de aceras de p�rticos del fondo del garaje de la calzada del piso del
s�tano de trabajo de cemento

Estimaci�n para Total parcial de Primas de seguros de Aislamiento de Mejoras 0 0 0


0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 60000 Comp #3 Roofing Siding Site Planning & Engineering Steel
Trim Utility: Utilidad de Gas & El�ctrica: Agua & Coste total del Total parcial de
Windows de la Garant�a de la Alcantarilla de Mejoras Comp #2
La limpieza de Encimeras que Decoran Puertas Total parcial de la Chimenea de Cercas
de Trabajo de Excavaci�n del Alquiler de Equipo de la Ingenier�a el�ctrica de
Drywall 800 0 0 450 0 0 0 600 0 7,000 0 8850 Landscaping Irrigation System Lot
Clearing Mowing Services Sod Trees, Plants, & Shrubs Subtotal 0 350 400 0 7,250
8,000

Comp #1

91
77,50000 000 77,50000 2,00000 3875 Propiedad del Sujeto de la Descripci�n 123 Pies
cuadrados de estado del Sur S. Pies de Price/Sq Precio total de Pies de
Imprvmnts/Sq/Sq Pies 22,00000 1591 273 1864 Vez Estimada Para Completar el Proyecto
000 Est Sales Price Purchase Price Improvements Interest Charges Taxes Closing
Costs Total Costs Profit Margin Return En Inv

Direcci�n: Precio de venta Por Ajustes bld dobles a Precio Precio de Pies cuadrados
de Precios Ajustado Por Direcci�n del Pie cuadrado: Precio de venta Por Ajustes del
edificio dobles a Precio Precio de Pies cuadrados de Precios Ajustado Por Pie
cuadrado

77,00000 000 77,00000 2,00000 3850

Direcci�n: Precio de venta Por Ajustes bld dobles a Precio Precio de Pies cuadrados
de Precios Ajustado Por Pie cuadrado

78,00000 000 78,00000 2,00000 3900 ajuste a Comps 528 con la mayor probabilidad el
caso peor el mejor caso

Promedios de Comp

Ajustes del precio de venta a precio precio de pies cuadrados de precios ajustado
por pie cuadrado

77,50000 000 77,50000 2,00000 3875

Gire Comps De/En Est Price/Sq Ft If Turned LEJOS

LEJOS 3347

COPYRIGHT DE WWW.THEVALUEPLAY.COM PROTEGI� 1998

852,500 350,000 60,000 0 0 0 410,000 el 442,500 el 885,00%

736,318 350,000 60,000 0 0 0 410,000 el 326,318 el 652,64%

620,136 350,000 60,000 0 0 0 410,000 el 210,136 el 420,27%

varios prestamistas porque las pautas de aseguramiento de los prestamistas no les


permitieron al dinero del pr�stamo en m�s que un m�ximo de cuatro unidades a ning�n
individuo. Aunque su decisi�n de usar este tipo de financiar prolongara la venta,
realmente llevaron a cabo. Un a�o despu�s de mi compra, hab�a vendido 22 unidades.
Mire al Objeto expuesto 64 para ver c�mo el acuerdo se estructur�. Por una parte,
mi buena voluntad de tomar menos que el valor valorado signific� que dejar�a mucho
dinero en la mesa. Por otra parte, sin embargo, permiti� que yo ofreciera un
acuerdo muy atractivo a dos compradores complacientes que podr�an comprar la
propiedad con muy poco dinero abajo y tener la equidad intr�nseca durante el d�a
del cierre. Tome un momento para estudiar la Tabla 62. Despu�s de examinar la Tabla
62, puede ver que esto es otro ejemplo potente del potencial de la estrategia de
juego del valor. Esta estrategia puede ser obviamente completamente eficaz. En este
caso, mi capital del bolsillo habr�a sido aproximadamente 100000$; sin embargo, ya
que el banco financi� el 75 por ciento del coste de mejoras, termin� por amarrar
aproximadamente 50000$ de mi propio dinero. El aumento total de valor a

Exponga 64 estructura del Acuerdo, la Parte 2: Multiplique sus esfuerzos de 22.

12. 3. 4.

Precio de venta de 22 unidades: Pago al contado de 736318$: T�rmino (del 3%) de


22000$: Tasa de inter�s variada: variado

92

An�lisis financiero

la propiedad era casi el 80 por ciento ((736318-410000$) / 410000$). Usando algunas


t�cnicas muy b�sicas que son fundamentales para la estrategia de juego del valor,
era capaz de aumentar con eficacia el valor de la propiedad por m�s que dos veces
el precio de venta original que hab�a pagado. Aunque pueda haber dejado el dinero
en la mesa para los dos inversionistas, todav�a hab�a la abundancia dejada en ello
para m�. En el tiempo aproximadamente del un a�o, gan� neto m�s de 326000$ del
acuerdo. Mientras es verdad que podr�a haber resistido para otro comprador que
puede haber querido pagar el precio completo, coloco mucha fe en el viejo adagio
que una ave en la mano es por valor de dos en el arbusto. Del RESIDENCIAL AL
COMERCIAL Ahora nos dejan mirar un proceso de la conversi�n que es exactamente la
parte de enfrente del ejemplo anterior. En caso de las 22 unidades dobles, la
propiedad se convirti� de una propiedad rentable a esa de una familia sola
residencial. Aunque dos inversionistas terminaran por comprar la mayor�a de las
unidades, todav�a se valoraba usando un enfoque de la comparaci�n del mercado, m�s
bien que un enfoque de ingresos. En este ejemplo, estudiaremos la conversi�n de una
residencia de la familia sola a una propiedad rentable comercial y examinaremos las
diferencias en los dos enfoques de la valoraci�n. La casa en este ejemplo es la que
que actualmente tengo seg�n el contrato para comprar. Se localiza en el centro de
la ciudad de una comunidad peque�a pero creciente con una poblaci�n de
aproximadamente 42000 residentes. La calle en la cual se localiza es realmente una
autopista estatal que corre directamente a trav�s del coraz�n de la ciudad. Se
considera que es una ubicaci�n de tr�fico alto, con una cuenta de tr�fico diaria
media de aproximadamente 22000 veh�culos. Cuando la casa al principio se construy�
atr�s en 1903, era probablemente inconcebible entonces que la calle que corre
delante de la casa se har�a finalmente una autopista estatal. Es una casa de dos
pisos muy encantadora con aproximadamente 2400 pies cuadrados del espacio vital.
Hay un s�tano grande que se puede usar para el almacenaje. La casa se ha justamente
bien mantenido durante los a�os (aunque un poco de trabajo sea necesario), y el

93

dentro est� lleno de encanto y car�cter nost�lgico de una era pasada. Tiene una
escalera de madera handcrafted hermosa que lleva el arriba y mucha otra
caracter�stica de rasgos de la arquitectura de los a�os 1900 tempranos. Durante
literalmente los 100 a�os pasados, la casa se ha ocupado como una residencia. El
due�o corriente ha vivido all� desde 1980, y hasta desde entonces, hubo crecimiento
significativo del �rea. El due�o hab�a estado tratando de vender la casa durante
casi un a�o con la ayuda de un corredor de bienes ra�ces, pero sin el �xito. �Con
nuevas comunidades que aparecen todos alrededor, qui�n quiere vivir de la autopista
estatal ocupada? No muchas personas, esto es seguro. Puede excluir aproximadamente
a cualquier familia con peque�os ni�os. Ser esto cerca de un camino ocupado ser�a
demasiado peligroso para poco. Excluya a los mayores, tambi�n. Prefieren
comunidades tranquilas con aceras y farolas. �A qui�n abandona esto? Nadie,
realmente, excepto tal vez un tipo como m� buscando espacio de oficina barato. La
casa est� realmente en una ubicaci�n ideal para un edificio de oficinas. La
ubicaci�n de tr�fico alto apela en particular en que permitir� a nuestra compa��a,
Casas de la Sinfon�a, aumentar enormemente su identidad de la marca y
reconocimiento del nombre en ese mercado. Aproximadamente 22000 motoristas pasar�n
por nuestro signo alegremente encendido todos y cada d�a, 365 d�as por a�o. Como
hacen, se har�n cada vez m�s familiares con nuestro nombre. Finalmente, muchos de
ellos vendr�n a nosotros buscando los servicios que ofrecemos. Con 2400 pies
cuadrados, el edificio es bastante grande para encontrar nuestras necesidades
corrientes. Adem�s, es mucho m�s barato que el arrendamiento de oficina o espacio
comercial en la misma �rea, y seguramente mucho m�s barato que oficina adquisitiva
o espacio comercial. Como antes mencionado, esto es por qu� el entendimiento de las
diferencias de los tres enfoques de la valoraci�n del mercado es tan importante. Si
puede agarrar la l�gica subyacente y entender los principios fundamentales de cada
m�todo, los puede usar para su ventaja para crear el valor. En su estado actual del
uso como una casa de la familia sola, el m�todo de la valoraci�n m�s apropiado es
usar el enfoque de ventas comparable. Esto es el m�todo que se usar� cuando el
tasador salga para valorar la propiedad. Examinar� como

94

An�lisis financiero
propiedades, modifique si es necesario y saque un valor que es el m�s apropiado
para esta propiedad en su estado actual del uso. Cuando la casa se convierta a un
edificio de oficinas rentable, su uso cambiar� del residencial al anuncio.
Entonces, el valor del edificio ya no estar� basado en ventas comparables de casas
similares. En cambio, estar� basado en los ingresos generados de los alquileres, en
cuyo caso el enfoque de la capitalizaci�n de ingresos ser� el m�todo m�s apropiado
de valorar la propiedad. Mi objetivo entrar en esta transacci�n es, tan siempre,
para aplicar el principio OPM es decir usar tanto del dinero de otra gente como
posible y tan poco de mi propio dinero como posible. Ya que la casa es literalmente
un siglo viejo, necesita algunos trabajos de reparaci�n. Tambi�n habr� gastos
adicionales implicados para convertir la propiedad del residencial al uso
comercial. El due�o y yo convinimos en un precio de venta de 188000$, con una
reparaci�n y/o la concesi�n de la mejora de 40000$, haciendo el precio de venta
eficaz 148000$. Ya que tomar� a pr�stamo el 90 por ciento del precio de venta, mi
pago al contado s�lo ser� el 10 por ciento, o 18000$. Durante el cierre, recibir�
una concesi�n a las reparaciones necesarias y mejoras en cantidad de 40000$. Ahora
mire al Objeto expuesto 65 para ver c�mo el acuerdo se estructur�. La
estructuraci�n de la transacci�n en esta manera permitir� que yo limite la cantidad
del dinero efectivo del bolsillo a s�lo el 10 por ciento del valor del acuerdo
total, incluso las mejoras. Esto es una manera creativa y eficaz de sacar el dinero
efectivo de un acuerdo durante el cierre, sobre todo cuando tiene un uso inmediato
para el dinero efectivo tal en cuanto a mejoras de la propiedad. Para usar esta
estrategia de financiaci�n, deber�a ser consciente de dos advertencias. El primer
es que la casa tiene que valorar para un valor bastante alto en su condici�n
existente. En este ejemplo, la casa debe valorar para el precio de venta de 188000$
antes de cualquier reparaci�n o las mejoras se hacen. Esto significa que deben
haber ventas comparables existentes que el tasador puede usar para apoyar el valor.
Somos conscientes ya de varios comps que apoyar�n el precio de venta. La segunda
advertencia consiste en que debe tener un prestamista que quiere trabajar con usted
en el permiso del cr�dito durante el cierre.

95

Exponga 65 estructura del Acuerdo, Residencial a la conversi�n comercial.

12. 3. 4. 5.

Precio de venta: Pago al contado de 188000$: T�rmino (del 10%) de 18800$: Tasa de
inter�s de 30 a�os: el 6,5% Cash atr�s durante cierre: 40000$

Mientras la mayor parte de prestamistas permitir�n que el comprador reciba alg�n


tipo del cr�dito, generalmente lo limitan con en todas partes del 3 a 5 por ciento
del precio de venta. Por lo general tengo la mayor parte de �xito usando a un
agente de bolsa de la hipoteca tratando de estructurar un acuerdo como esto m�s
bien que ir directamente a un prestamista. Muchos peque�os bancos de la comunidad,
sin embargo, trabajar�n con usted mientras entienden lo que trata de hacer. Adem�s,
pueden requerir que los fondos cre�dos durante el cierre se coloquen en una cuenta
de garant�a bloqueada y s�lo se paguen despu�s de que el trabajo se ha completado.
Ahora tome un momento para examinar la Tabla 63. En la caja de Asunciones de
Compra, us� 152000$ (33000$ + 115000$ + 3650$ + 350$) para el precio de compra ya
que esto es el precio de venta eficaz neto de la casa. Los t�rminos del pr�stamo
para el precio de compra se reflejan en las Asunciones de Financiaci�n caja
(Primaria). El total de 40000$ para mejoras se ha entrado en la Estimaci�n para la
secci�n de Mejoras y se captura en la Financiaci�n de Asunciones (Secundarias). En
este caso, ya que la financiaci�n primaria y secundaria se combinar� en una nota,
lo mismo

96

An�lisis financiero

la tasa de inter�s y el t�rmino se usan. Para calcular el pago total, simplemente


a�ada los dos juntos. La informaci�n en la secci�n de Promedios Comp sugiere un
precio medio ponderado por pie cuadrado de 81,92$. Cuando multiplicado por 2400
pies cuadrados, el valor que resulta es 196609$, que es muy por encima de la
capacidad adquisitiva requerida de 188000$ necesarios para hacer el acuerdo
trabajar. Despu�s de la factorizaci�n en gastos de transacciones, el margen de
beneficio en el gui�n m�s probable refleja una peque�a ganancia de 712$. Recuerde
que el valor mostrado aqu� es antes de que cualquier mejora se haya hecho. Ahora
vamos a tomar unos minutos para estudiar la Tabla 64. Aunque este modelo sea
similar a La Rehabilitaci�n de Juego del Valor el Analizador, es realmente
completamente diferente. Este modelo es Los Ingresos de Juego del Valor Analizador
y es usado para medir el valor de una propiedad rentable como un bloque de pisos o
nuestro pronto para ser el edificio de oficinas convertido. En la Tabla 64, note
que tenemos el mismo precio de venta de 148000$ m�s 40000$ en mejoras, m�s 4000$ en
el cierre de gastos y otros gastos para un total de 192000$ que hicimos en la Tabla
63. Tambi�n note que la informaci�n en las Asunciones de Financiaci�n es
exactamente lo mismo, salvo que se consolida en una secci�n, m�s bien que dos. La
secci�n de Proporciones Clave en la Tabla 64 captura datos importantes con relaci�n
a una propiedad rentable. El n�mero m�s importante para concentrarse para este
ejemplo es el precio de la capitalizaci�n. El precio de la capitalizaci�n o precio
de la gorra ya que se manda a, es la proporci�n entre ingresos operativos netos y
precio de venta:
Precio de la capitalizaci�n

precio de venta de ingresos operativos neto o


Precio de venta

precio de la gorra de ingresos operativos neto

97
Hoja de trabajo de an�lisis de la propiedad de la tabla 63: la rehabilitaci�n de
juego del valor Analizador
La financiaci�n de Asunciones Hipoteca Primaria Primaria o Pr�stamo: Equilibrio del
10,00% del Pago al contado del 100,00% de Compra Total a Finc el 90,00% 152,000
15,200 136,800 40,000 4,000 36000 Financiaci�n/L�nea Secundaria de Cr�dito:
Equilibrio del 10,00% del Pago al contado del 100,00% de Imprvmnts Total a Finc el
90,00% que Financia Assmptions Secundario

Asunciones de compra

Nombre del proyecto: direcci�n: ciudad, estado, cremallera:Informaci�n de contacto:


tel�fono:

Residencial a 123 estado del sur Comercial S. en todas partes, el Sr. Please TX
77520 compra mi casa (800) 555-1234

Gastos de Cierre del Edificio/Casa de la tierra Otra Tasa de inter�s del Precio de
compra del Total de Gastos Relacionada Inter�s del Pago del Per�odo de Amort S�lo
Estimaci�n para Mejoras el 6500% Anual 30 10,376 8892 Tasa de inter�s Inter�s del
Pago del Per�odo de Amort el 0,542% S�lo Mensual 360865741 el 6500% Anual 30 2,731
2,340

33,000 115,000 3,650 350 152,000

El 0,542% mensual 360 228 195

98
0 0 0 0 0 0 2,000 0 0 1,500 3,500 0 0 450 450 Fundaci�n que Enmarca Garaje Cristal
de la Conexi�n de Gas & El�ctrico: Espejos, Total parcial de Canales de duchas
Total parcial del Horno con Filtro de Trabajo del Conducto del Acondicionador de
aire de HVAC 0 0 500 0 0 0 500 0 1,800 0 25 225 2,050 0 0 0 0 1,200 1,200

Microonda de la disposici�n del lavavajillas de aplicaciones recorre alfombra de


suelo del total parcial del refrigerador total parcial de vinilo de la madera dura
del azulejo de cer�mica

Gabinetes de dibujos arquitect�nicos que calafatean total parcial

La iluminaci�n de aparcamiento de la alba�iler�a & paseo otra otra pintura: pintura


exterior: interior permite total parcial

750 0 8,400 0 0 1,200 2,100 250 12,700

Total parcial de aceras de p�rticos del fondo del garaje de la calzada del piso del
s�tano de trabajo de cemento

La fontaner�a de calentador de agua de encuentros de grifos de l�neas del desag�e


de c�modas riega total parcial de l�neas de agua de tinas

0 0 250 250 0 0 0 0 500

Estimaci�n para Total parcial de Primas de seguros de Aislamiento de Mejoras 0 525


525 7,800 0 2,200 0 0 250 125 0 500 10,875 40000 Comp #3 Roofing Siding Site
Planning & Engineering Steel Trim Utility: Utilidad de Gas & El�ctrica: Agua &
Coste total del Total parcial de Windows de la Garant�a de la Alcantarilla de
Mejoras Comp #2

La limpieza de Encimeras que Decoran Puertas Total parcial de la Chimenea de Cercas


de Trabajo de Excavaci�n del Alquiler de Equipo de la Ingenier�a el�ctrica de
Drywall 1,000 0 1,500 500 250 500 0 0 0 2,500 0 6250 Landscaping Irrigation System
Lot Clearing Mowing Services Sod Trees, Plants, & Shrubs Subtotal 0 0 50 0 1,400
1,450

Comp #1

99
186,50000 1,80000 188,30000 2,32000 8116 Propiedad del Sujeto de la Descripci�n 123
Pies cuadrados de estado del Sur S. Pies de Price/Sq Precio total de Pies de
Imprvmnts/Sq/Sq Pies 2,40000 6333 1667 8000 Vez Estimada Para Completar el Proyecto
200 Est Sales Price Purchase Price Improvements Interest Charges Taxes Closing
Costs Total Costs Profit Margin Return En Inv

Direcci�n: ajustes del precio de venta a precio precio de pies cuadrados de precios
ajustado por pie cuadrado

179,90000 1,20000 181,10000 2,20000 8232

Direcci�n: ajustes del precio de venta a precio precio de pies cuadrados de precios
ajustado por pie cuadrado

Direcci�n: ajustes del precio de venta a precio precio de pies cuadrados de precios
ajustado por pie cuadrado

189,45000 (2,20000) 187,25000 2,27500 8231 ajuste a Comps 500 con la mayor
probabilidad el caso peor el mejor caso

Promedios de Comp

Ajustes del precio de venta a precio precio de pies cuadrados de precios ajustado
por pie cuadrado

185,28333 26667 185,55000 2,26500 8192

Gire Comps De/En Est Price/Sq Ft If Turned LEJOS

EN 80,00

COPYRIGHT DE WWW.THEVALUEPLAY.COM PROTEGI� 1998

208,609 152,000 40,000 1,872 450 1,575 195,897 el 12,712 el 66,21%

196,609 152,000 40,000 1,872 450 1,575 195,897 el 712 el 3,71%

184,609 152,000 40,000 1,872 450 1,575 195,897 (el 11,288) el-5879%

Hoja de trabajo de an�lisis de la propiedad de la tabla 64: los ingresos de juego


del valor Analizador
La financiaci�n del Equilibrio de la Equidad del Due�o de Compra del Total de
Asunciones a Finc el 100,00% el 10,00% el 90,00% 192,000 19,200 172800 Pies
cuadrados Totales Pies/Unidad de Avg Sq Pies de Avg Rent/Sq Pies de Avg Cost/Sq
Gruesa del Precio de la Capitalizaci�n del Coste unitario de Avg Gasto/Pie del
Gasto/Unidad del Multiplicador de Alquiler 2,40000 2,40000 100 8000 el 192,00000 el
14,25% 667 000 el 000 el 4,00% el 2,700 A�o del 0,00% el 4 el 4,00% el 2,808 A�o
del 0,00% el 5 el 4,00% el 2,596 A�o Proyectado del 0,00% 3 Proporciones Clave

Coste y asunciones de ingresos

Tierra que construye mejoras que cierran total de gastos 1 2,400 2400 tasa de
inter�s pago del per�odo de Amort el 0,00% el 2,400 el 0,00% el 4,00% el 2,496 a�o
del 0,00% 2 a�o mensual actual 1 el 6500% anual 30 13107 el 0,542% mensual 360
1,092

33,000 115,000 40,000 4,000 192,000

N�mero de promedio de unidades mensualmente alquila ingresos mensuales gruesos

Promedio de proyecciones de aumento del alquiler mensualmente alquila proyecciones


del gasto de funcionamiento

100
50% 2,400 120 2,280 0 2,280 28,800 1,440 27,360 0 27,360 29,952 1,498 28,454 0
28454 gastos de funcionamiento el 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el
0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Funcionamiento de ingresos

Gross ingresos del alquiler de la red de la tasa de vacantes de ingresos previstos


otros ingresos brutos de ingresos

1000%

31,150 1,558 29,593 0 29,593

32,396 1,620 30,776 0 30,776

33,692 1,685 32,007 0 32,007

Reparaciones y sueldos de seguro de impuestos de honorarios de la direcci�n de la


propiedad de mantenimiento y honorarios profesionales de retiro de la basura de
utilidades de salarios anunciando otro Op Total. Exp.

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Ingresos operativos netos 2,280 27,360 28,454 32,007 30,776 29,593

1000%
411%

Inter�s de Pr�stamo Dep. Exp. Edificio Dep. Exp. Equipar. Ingresos netos Antes de
Ingresos netos del Impuesto sobre la renta de Impuestos Despu�s de Impuestos el
0,0% 936 348 0 996 0 996 11,175 4,182 0 12,003 0 12,003 11,046 4,182 0 13,227 0
13,227 10,908 4,182 0 14,503 0 14,503 10,603 4,182 0 17,222 0 17,222 10,761 4,182 0
15,834 0 15,834

Flujo de fondos de operaciones

101
El 208,75% el 208,75% el 217,10% el 68,89% el 79,94% el 90,67% el 62,52% el 74,24%
el 84,30% (19,200) (19,200) (19,200) precio de la salida 292,000 312,000 342,000
135,385 14,253 14253 ganancia en venta 100,000 120,000 150,000 15,348 15348 precio
de la gorra el 9,37% el 9,48% el 9,36%

Ingresos netos Despu�s de Impuestos Dep. Exp. Total CF De Ops. Inter�s de Loan
Total Cash Available para Loan que Atiende Amortizaci�n de la deuda Restante
Despu�s de CF Fiscal De Ops M�s Ingresos totales de Reducci�n Principales 996 348
1,344 936 2,280 1,092 1,188 161 1,349 12,003 4,182 16,185 11,175 27,360 13,107
14,253 1,931 16,185 13,227 4,182 17,409 11,046 28,454 13,107 15,348 2,061 17,409
14,503 4,182 18,685 10,908 29,593 13,107 16,486 2,199 el 18,685 el 225,78% el
75,54% el 85,86% el 97,32%

15,834 4,182 20,016 10,761 30,776 13,107 17,670 2,346 el 20,016 el 234,82% el
82,47% el 92,03% el 104,25%

17,222 4,182 21,404 10,603 32,007 13,107 18,901 2,503 el 21,404 el 244,21% el
89,70% el 98,44% el 111,48%

CF/Debt Revisi�n de Proporci�n

Ingresos netos dinero efectivo de ROI total de ROI ROI

CFs neto de inversi�n 1 su red de la salida CFs de inversi�n 3 su red de la salida


CFs de inversi�n 5 su salida

161,877 16,486

17,670

199,141 Annualized IRR 1 del 605,13% el 146,02% el 104,29% IRR su Annualized IRR 3
su Annualized IRR 5 su

Salida estimada Valora/Gana terreno venta 1 Su Salida Estimada Valora/Gana terreno


venta 3 Su Salida Estimada Valora/Gana terreno venta 5 Su

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Como puede ver, esta proporci�n es realmente un c�lculo muy simple usado para medir
la relaci�n entre los ingresos generados por la propiedad y el precio por el cual
se est� vendiendo. Esta proporci�n mide la misma relaci�n que ese del certificado
de dep�sito del cual hablamos en el Cap�tulo 5. El precio que queremos pagar por el
CD es una funci�n de su producci�n, o mejor dicho, los ingresos que el instrumento
genera. Esto es exactamente consecuente con la relaci�n entre el precio de una
propiedad rentable, la producci�n que un inversionista espera recibir en su
inversi�n y la capacidad de la propiedad de generar ingresos. El precio de la
capitalizaci�n o producci�n en una propiedad rentable, variar� dentro de una
variedad dada, generalmente el 8 a 12 por ciento seg�n una variedad de condiciones
del mercado, incluso la oferta y demanda de bienes inmuebles, el ambiente del
precio del inter�s actual, el tipo y condici�n de la propiedad, su ubicaci�n e
implicaciones fiscales impuestas por local, estado y autoridades federales. Seg�n
la secci�n de Proporciones Clave en la Tabla 64, note el precio de la gorra del
14,25 por ciento. Este n�mero representa la producci�n de la propiedad en conjunto
ya que est� basado en el precio de venta y no la equidad. Recuerde que la vuelta en
inversi�n (ROI) mide esa relaci�n. Una producci�n del 14,25 por ciento ser�a
excepcional en un certificado de dep�sito. Tambi�n se considera alto en bienes
inmuebles. Esto indica que el precio de venta de la propiedad es bajo con relaci�n
a su capacidad de generar ingresos. Traducido, significa que compramos la propiedad
en un precio de ganga y que hay mucho aspecto positivo en el acuerdo. El alquiler
mensual medio est� basado en un precio de 1$ por pie cuadrado por mes o 12$ por pie
cuadrado anualmente, multiplicado por los pies cuadrados de la casa, que nos da
2400$ de ingresos del alquiler por mes. En el mercado en el cual el edificio se
localiza, ese precio es un n�mero conservador. Una tasa de vacantes del 5 por
ciento se aplica con objetivos del prestamista. Ya que el arriendo ser� un arriendo
neto, no hay gastos, ya que les pagar� todo el arrendatario. Ahora mire en el fondo
de la Tabla 64 a los tres precios de la salida estimados diferentes. Basado en la
informaci�n sabemos para ser verdad en cuanto a tasas del mercado libre y precios
de la capitalizaci�n, nos podemos vender la propiedad al final de a�o 1 a un precio
de la salida de 292000$ en muy conservan

102

An�lisis financiero

el precio de la gorra de tive del 9,37 por ciento, que producir� una ganancia muy
agradable en la venta de 100000$, excluyendo gastos de la transacci�n. La tasa
interna de retorno (IRR) se saca midiendo la tasa de rendimiento con el tiempo dada
una serie de flujos de fondos (tomado de CFs neto de la inversi�n, una salida del
a�o). �En este ejemplo, el IRR es el 605 por ciento asombroso en el a�o 1! Para
aquellos de ustedes que piensan esta clase de la vuelta es ilusiones, puedo
recordarle que estos n�meros son realmente completamente conservadores y est�n en
la gama baja del mercado basado en el precio de 12$ por pie cuadrado. Ahora tome un
momento para estudiar la Tabla 65, las Nuevas finanzas Analizador. Las Nuevas
finanzas Analizador le proveen de una alternativa a la venta de su propiedad
rentable. Considerando cierto conjunto de suposiciones, calcula la cantidad del
pr�stamo m�xima que un inversionista podr�a tomar a pr�stamo basado en los ingresos
producidos por la propiedad. En la Tabla 65, la cantidad del pr�stamo m�xima basada
en una proporci�n del pr�stamo al valor (LTV) del 80 por ciento es 228540$. Tambi�n
nos dice que tenemos que ser capaces de conseguir una valoraci�n en cantidad de
285675$, que no deber�an estar demasiado dif�ciles basado en el precio de la gorra
del 9,577 por ciento indicado en la secci�n de Proporciones Clave. Ya que el nuevo
pr�stamo ser�a un pr�stamo comercial y no una hipoteca residencial, apliqu� una
tasa de inter�s m�s alta del 7,5 por ciento y un per�odo de la amortizaci�n m�s
corto de 25 a�os. Bien, por tanto puede financiar de nuevo la propiedad. �Gran
negocio, verdad? Vamos a ver s�lo cual el efecto de nuestra obra es:
NUEVA CANTIDAD DEL PR�STAMO: PAGUE EL PR�STAMO EXISTENTE: EL DINERO EFECTIVO
RETROCEDE AL INVERSIONISTA:

$228540$ 172800$ 55740

La nueva financiaci�n de la propiedad basada en el enfoque de ingresos ha permitido


que nosotros justifiquemos un valor mucho m�s alto que un basado en el enfoque de
ventas comparable. �En este ejemplo, la nueva financiaci�n aplazar�a el dinero
efectivo de 55740$ en su bolsillo estoy seguro que estar�a de acuerdo que puede
encontrar algo haciendo con tan mucho dinero! Vamos a mirar uno m�s ejemplo.
Haremos un cambio r�pido de

103

Nuevas finanzas de la tabla 65 Analizador


Nuevas finanzas m�ximas la Equidad del Due�o de Nuevas finanzas de Cash Out Max
Pago del Per�odo de la Amortizaci�n de la Tasa de inter�s de la Valoraci�n
Requerido que Funciona Ingresos Gross Ingresos del Alquiler de la Red de la Tasa de
vacantes de Ingresos Previstos Otros Ingresos Reparaciones de Gastos de
funcionamiento de Ingresos de Gross y Sueldos de Seguro de Impuestos de Honorarios
de la direcci�n de la Propiedad de Mantenimiento y Honorarios profesionales de
Retiro de la Basura de Utilidades de Salarios Anunciando Otro Op Total. Exp.
Ingresos de Operaci�n netos Dep. Exp. Edificio Dep. Exp. Equipar. Ingresos netos
Antes de Ingresos netos del Impuesto sobre la renta de Impuestos Despu�s de Flujo
de fondos de Impuestos De Ingresos netos de Operaciones Despu�s de Impuestos Dep.
Exp. Total Cash Available para Amortizaci�n de la deuda de Revisi�n del Pr�stamo
Restante Despu�s de CF Fiscal De Ops M�s Ingresos totales de Reducci�n del
Principio CF/Debt Revisi�n de Proporci�n 23,178 4,182 27,360 20,267 7,093 3,236 el
10,329 el 135,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el
0,0% el 0,0% el 0,0% el 100,0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 27,360 4,182 0 23,178 0 el
23,178 el 7500% Anual del 80,00% el 20,00% el 100,00% 25 20,267 228,540 57,135
285675 el 0,625% Mensual 300 de 1,689 a�os 1 28,800 1,440 27,360 0 27360 Refinance
Matrix Max Refinance CF/DS 308,529 302,479 296,662 291,065 285,675 280,481 275,472
270,639 265,973 261,465 257,107 252,892 248,813 244,864 241,038 237,330 233,734
230,245 226,859 223,572 220,378 217,274 214,256 211,321 208,465 205,686 202,979
200,343 197,775 195,271 192, 830 190,450 188,127 185,861 183,648 181,487 179,377 el
100,0% el 102,0% el 104,0% el 106,0% el 108,0% el 110,0% el 112,0% el 114,0% el
116,0% el 118,0% el 120,0% el 122,0% el 124,0% el 126,0% el 128,0% el 130,0% el
132,0% el 134,0% el 136,0% el 138,0% el 140,0% el 142,0% el 144,0% el 146,0% el
148,0% 1500% Pies cuadrados del Total de Proporciones Clave del 152,0% el 154,0% el
156,0% el 158,0% el 160,0% el 162,0% el 164,0% el 166,0% el 168,0% el 170,0% el
172,0% Pies/Unidad de Avg Sq Pies de Avg Rent/Sq Pies de Avg Cost/Sq Precio de la
Capitalizaci�n del Coste unitario de Avg Gasto/Pie del Gasto/Unidad del
Multiplicador del Alquiler de Gross 2,400000 2,400000 1000 119031 el 285,674,738 el
9,577% 9919 0000 0000

1000%
00%

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104

An�lisis financiero

el Analizador de Ingresos ajustando los ingresos del alquiler de 12$ por pie
cuadrado a 16$ por pie cuadrado, que son al final superior de tasas del mercado
libre, para ver c�mo esto afecta el valor de la propiedad. Todas otras asunciones
permanecen lo mismo. Tome un minuto para examinar la Tabla 66. Como puede ver,
aumentando los alquileres, aumentamos considerablemente el valor de la propiedad.
Esto es similar al aumento de los ingresos generados por un certificado de
dep�sito. Ya que la producci�n se cree constante, el valor del certificado se debe
aumentar. Con el precio de la gorra en los Ingresos el Analizador sostuvo constante
en aproximadamente el 9,5 por ciento, los incrementos de precios de la salida
estimados de 292000$ en la Tabla 64 a 385000$ en la Tabla 66. Si la propiedad se
vende al final de a�o 1, la ganancia estimada en venta es 193000$, que representa
un aumento de 93000$ m�s que la ganancia estimada en venta de la Tabla 64. Ahora
tenemos dos versiones diferentes o guiones, de esta propiedad un en la parte
inferior de los ingresos por variedad del pie cuadrado y un al final m�s alto de
los ingresos por variedad del pie cuadrado. Esto nos provee de un amplio espectro
de valores que recorren 292000$ a 385000$. Estos valores son una funci�n directa de
los ingresos producidos por la propiedad, por tanto m�s alto los ingresos del
alquiler que pueden ser justificados por tasas del mercado libre locales, m�s
valioso la propiedad. Ahora vamos a examinar el efecto de estos cambios de nuestras
Nuevas finanzas Analizador en la Tabla 67. Las mismas asunciones que usamos en el
ejemplo en la Tabla 65 se han aplicado al modelo en la Tabla 67. La cantidad del
pr�stamo m�xima basada en una proporci�n de LTV del 80 por ciento es 304720$. La
salida tambi�n nos dice que tenemos que ser capaces de conseguir una valoraci�n en
cantidad de 380900$ basados en la posesi�n del precio de la gorra constante en el
9,577 por ciento como indicado en la caja de Proporciones Clave. Aqu� est� c�mo
mira:
NUEVA CANTIDAD DEL PR�STAMO: PAGUE EL PR�STAMO EXISTENTE: EL DINERO EFECTIVO
RETROCEDE AL INVERSIONISTA:

$304720$ 172800$ 131920

En este caso, somos capaces de obtener un nuevo pr�stamo en cantidad de 304720$,


pagar el viejo pr�stamo de 172800$ y meter en el bolsillo el

105

Hoja de trabajo de an�lisis de la propiedad de la tabla 66: los ingresos de juego


del valor Analizador
La financiaci�n del Equilibrio de la Equidad del Due�o de Compra del Total de
Asunciones a Finc el 100,00% el 10,00% el 90,00% 192,000 19,200 172800 Pies
cuadrados Totales Pies/Unidad de Avg Sq Pies de Avg Rent/Sq Pies de Avg Cost/Sq
Gruesa del Precio de la Capitalizaci�n del Coste unitario de Avg Gasto/Pie del
Gasto/Unidad del Multiplicador de Alquiler 2,40000 2,40000 133 8000 el 192,00000 el
19,00% 500 000 el 000 el 4,00% el 3,600 A�o del 0,00% el 4 el 4,00% el 3,744 A�o
del 0,00% el 5 el 4,00% el 3,461 A�o Proyectado del 0,00% 3 Proporciones Clave

Coste y asunciones de ingresos

Tierra que construye mejoras que cierran total de gastos 1 3,200 3200 tasa de
inter�s pago del per�odo de Amort el 0,00% el 3,200 el 0,00% el 4,00% el 3,328 a�o
del 0,00% 2 a�o mensual actual 1 el 6500% anual 30 13107 el 0,542% mensual 360
1,092

33,000 115,000 40,000 4,000 192,000

N�mero de promedio de unidades mensualmente alquila ingresos mensuales gruesos

Promedio de proyecciones de aumento del alquiler mensualmente alquila proyecciones


del gasto de funcionamiento

106
50% 3,200 160 3,040 0 3,040 38,400 1,920 36,480 0 36,480 39,936 1,997 37,939 0
37939 gastos de funcionamiento el 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el
0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Funcionamiento de ingresos

Gross ingresos del alquiler de la red de la tasa de vacantes de ingresos previstos


otros ingresos brutos de ingresos

1000%

41,533 2,077 39,457 0 39,457

43,195 2,160 41,035 0 41,035

44,923 2,246 42,676 0 42,676

Reparaciones y sueldos de seguro de impuestos de honorarios de la direcci�n de la


propiedad de mantenimiento y honorarios profesionales de retiro de la basura de
utilidades de salarios anunciando otro Op Total. Exp.

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Ingresos operativos netos 3,040 36,480 37,939 42,676 41,035 39,457

1000%
308%

Inter�s de Pr�stamo Dep. Exp. Edificio Dep. Exp. Equipar. Ingresos netos Antes de
Ingresos netos del Impuesto sobre la renta de Impuestos Despu�s de Impuestos el
0,0% 936 348 0 1,756 0 1,756 11,175 4,182 0 21,123 0 21,123 11,046 4,182 0 22,712 0
22,712 10,908 4,182 0 24,367 0 24,367 10,603 4,182 0 27,891 0 27,891 10,761 4,182 0
26,093 0 26,093

Flujo de fondos de operaciones

107
El 278,33% el 278,33% el 289,47% el 118,29% el 129,34% el 140,07% el 110,02% el
121,74% el 131,80% (19,200) (19,200) (19,200) precio de la salida 385,000 415,000
450,000 237,505 23,373 23373 ganancia en venta 193,000 223,000 258,000 24,833 24833
precio de la gorra el 9,48% el 9,51% el 9,48%

Ingresos netos Despu�s de Impuestos Dep. Exp. Total CF De Ops. Inter�s de Loan
Total Cash Available para Loan que Atiende Amortizaci�n de la deuda Restante
Despu�s de CF Fiscal De Ops M�s Ingresos totales de Reducci�n Principales 1,756 348
2,104 936 3,040 1,092 1,948 161 2,109 21,123 4,182 25,305 11,175 36,480 13,107
23,373 1,931 25,305 22,712 4,182 26,893 11,046 37,939 13,107 24,833 2,061 26,893
24,367 4,182 28,549 10,908 39,457 13,107 26,350 2,199 el 28,549 el 301,05% el
126,91% el 137,24% el 148,69%

26,093 4,182 30,275 10,761 41,035 13,107 27,928 2,346 el 30,275 el 313,09% el
135,90% el 145,46% el 157,68%

27,891 4,182 32,073 10,603 42,676 13,107 29,570 2,503 el 32,073 el 325,61% el
145,27% el 154,01% el 167,05%

CF/Debt Revisi�n de Proporci�n

Ingresos netos dinero efectivo de ROI total de ROI ROI

CFs neto de inversi�n 1 su red de la salida CFs de inversi�n 3 su red de la salida


CFs de inversi�n 5 su salida

274,741 26,350

27,928

317,810 Annualized IRR 1 del 1137,00% el 211,13% el 148,68% IRR su Annualized IRR 3
su Annualized IRR 5 su

Salida estimada Valora/Gana terreno venta 1 Su Salida Estimada Valora/Gana terreno


venta 3 Su Salida Estimada Valora/Gana terreno venta 5 Su

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Nuevas finanzas de la tabla 67 Analizador


Nuevas finanzas m�ximas la Equidad del Due�o de Nuevas finanzas de Cash Out Max
Pago del Per�odo de la Amortizaci�n de la Tasa de inter�s de la Valoraci�n
Requerido que Funciona Ingresos Gross Ingresos del Alquiler de la Red de la Tasa de
vacantes de Ingresos Previstos Otros Ingresos Reparaciones de Gastos de
funcionamiento de Ingresos de Gross y Sueldos de Seguro de Impuestos de Honorarios
de la direcci�n de la Propiedad de Mantenimiento y Honorarios profesionales de
Retiro de la Basura de Utilidades de Salarios Anunciando Otro Op Total. Exp.
Ingresos de Operaci�n netos Dep. Exp. Edificio Dep. Exp. Equipar. Ingresos netos
Antes de Ingresos netos del Impuesto sobre la renta de Impuestos Despu�s de Flujo
de fondos de Impuestos De Ingresos netos de Operaciones Despu�s de Impuestos Dep.
Exp. Total Cash Available para Amortizaci�n de la deuda de Revisi�n del Pr�stamo
Restante Despu�s de CF Fiscal De Ops M�s Ingresos totales de Reducci�n Principales
CF/Debt Revisi�n de Proporci�n 32,298 4,182 36,480 27,022 9,458 4,315 el 13,772 el
135,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el
0,0% el 0,0% el 100,0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 36,480 4,182 0 32,298 0 el 32,298 el
7500% Anual del 80,00% el 20,00% el 100,00% 25 27,022 304,720 76,180 380900 el
0,625% Mensual 300 de 2,252 a�os 1 38,400 1,920 36,480 0 36480 Refinance Matrix Max
Refinance CF/DS 411,372 403,306 395,550 388,086 380,900 373,974 367,296 360,852
354,631 348,620 342,810 337,190 331,751 326,485 321,384 316,440 311,645 306,994
302,479 298,095 293,837 289,698 285,675 281,761 277,954 274,248 270,639 267,124
263,700 260,362 257, 107 253,933 250,836 247,814 244,864 241,983 239,170 el 100,0%
el 102,0% el 104,0% el 106,0% el 108,0% el 110,0% el 112,0% el 114,0% el 116,0% el
118,0% el 120,0% el 122,0% el 124,0% el 126,0% el 128,0% el 130,0% el 132,0% el
134,0% el 136,0% el 138,0% el 140,0% el 142,0% el 144,0% el 146,0% el 148,0% 1500%
Pies cuadrados del Total de Proporciones Clave del 152,0% el 154,0% el 156,0% el
158,0% el 160,0% el 162,0% el 164,0% el 166,0% el 168,0% el 170,0% el 172,0%
Pies/Unidad de Avg Sq Pies de Avg Rent/Sq Pies de Avg Cost/Sq Precio de la
Capitalizaci�n del Coste unitario de Avg Gasto/Pie del Gasto/Unidad del
Multiplicador del Alquiler de Gross 2,400000 2,400000 1333 158708 el 380,899651 el
9,577% 9919 0000 0000

1000%

00%

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108

An�lisis financiero

diferencia de 131920$. Esto es otro ejemplo potente de la eficacia de la estrategia


de juego del valor. Hemos tomado una propiedad existente y hemos aumentado su valor
considerablemente cambiando su uso del residencial al anuncio. El ROI en nuestra
inversi�n original, de ser vendida la utilizaci�n de las asunciones en la Tabla 65
es el 1005 por ciento fenomenal. Vuelta en inversi�n (ROI) = margen de beneficio
pago al contado primario + pago al contado secundario = 193000$ = el 1005,21%
$19200

Ya deber�a tener un entendimiento bueno de los enfoques de la valoraci�n diferentes


y su aplicaci�n apropiada. Hemos analizado en profundidad tres ejemplos ver�dicos
de c�mo estos enfoques se pueden aplicar. Hemos examinado (1) una propiedad privada
usando el enfoque de ventas comparable, (2) 22 unidades dobles que se vendieron
basadas en el enfoque de ventas comparable, m�s bien que el enfoque de ingresos, y
(3) una propiedad privada que se convirti� a una propiedad de ingresos y valor� la
utilizaci�n del enfoque de ingresos. Un entendimiento completo de estas
metodolog�as de la valoraci�n es sumamente importante para su �xito en este
negocio.

La firmeza del objetivo es uno de los tendones m�s necesarios del car�cter y uno de
los mejores instrumentos del �xito. Sin ello basura del genio sus esfuerzos en un
laberinto de inconsistencia. El se�or Chesterfield

109

Cap�tulo 7

Siete pasos de negociaciones exitosas

En Chapterfor que valora realthe tres el m�s com�nmente usaba 5, examinamos la


finca de enfoques y decidimos que el
el m�todo de ventas comparable era el enfoque m�s apropiado para usar para casas de
la familia sola. En el Cap�tulo 6, estudiamos tres ejemplos que muestran c�mo
aplicar aquellos enfoques a transacciones de mundo real. En este cap�tulo,
examinamos siete t�cnicas que le permitir�n negociar el precio mejor posible y
t�rminos para la compra de una propiedad. (Ver el Objeto expuesto 71.) Ya que
descubrir� con el tiempo, muchos de los compradores y los vendedores con quien
negocia son aficionados, suponiendo que no compran o venden bienes inmuebles con
cualquier nivel de la frecuencia. Participan en el mercado de la necesidad. Los
inversionistas de bienes inmuebles profesionales, por otra parte, han dominado los
siete pasos de negociaciones exitosas y los usan para su ventaja en cada
oportunidad. LA PSICOLOG�A DE NEGOCIAR Una de las cosas m�s importantes de recordar
cuando la negociaci�n con otros consiste en que trata con la gente, muchas de la
que desarrollan un accesorio emocional en alg�n sitio en el proceso. Mayor�a
111

Exponga 71 Siete pasos a negociaciones exitosas.

La psicolog�a de negociar el conocimiento Completo del Nivel del mercado de las


Concesiones de salidas Secretas de la motivaci�n del vendedor cuando hacerlos y que
esperar a cambio 6. La t�cnica de arenque roja 7. El dinero habla el enfoque

12. 3. 4. 5.

de los compradores y vendedores trata con no son profesionales y a menudo


encuentran dif�cil separar sus emociones de los aspectos racionales requeridos
conducir el negocio. Despu�s de cierto punto en el proceso, la gente se hace
emocionalmente involucrada, que hace que ellos act�en en una manera por otra parte
no iban. Esto sobre todo es verdad para vendedores. Por ejemplo, un individuo que
ha hecho poner su propiedad en una lista para la venta durante varios meses
comienza a preocuparse de si su casa se vender� alguna vez. Entonces un d�a un
comprador viene quien expresa un inter�s sincero a la casa. El Sr. Seller comienza
a creer que hay esperanza, despu�s de todo. Sus corredores de bienes ra�ces
sugieren que una oferta podr�a ser pr�xima. El Sr. Seller se hace impaciente con la
anticipaci�n en el pensamiento que puede vender su casa y movimiento con sus
proyectos. Piensa en todas las cosas que puede hacer con el dinero har� de la venta
el nuevo coche, pagando algunas viejas deudas, y

112

Siete pasos de negociaciones exitosas

la compra de un regalo agradable para su esposa. Como la Sra. Buyer se prepara a


hacer una oferta, descubre otra casa que le gusta mejor y la compra en cambio. Los
sentimientos de la desesperaci�n inmediatamente empiezan con el Sr. Seller. All�
vaya todas sus esperanzas y sue�os, por una vez otra vez parece como si nunca
vender� su casa. Recuerdo un tiempo cuando negociaba por una faja de terreno en una
ubicaci�n principal. Los vendedores eran dos se�ores m�s viejos que hab�an pose�do
la tierra para varios a�os. Ped�an 400000$ la tierra. Hab�a expresado un gran
inter�s por la propiedad y ten�a discusiones preliminares con los vendedores
indirectamente, a trav�s de un agente de bolsa. El tiempo vino para todos nosotros
para sentarse a la mesa para calcular los detalles. Cre�a que la propiedad se
valor� demasiado alto con relaci�n a otras fajas de terreno en el �rea y sinti� que
un precio m�s razonable estaba m�s cerca a 350000$. Los dos se�ores, que eran
hermanos, estaban bien en sus a�os del retiro. Era aparente a m� que uno de los
hermanos estaba muy ansioso de venderse y quiso considerar el precio inferior.
Sent�ndose a trav�s de la mesa de ellos, era f�cil leer sus expresiones de la cara.
El hermano complaciente a considerar el precio inferior salivaba pr�cticamente con
la anticipaci�n en el pensado que cobra en efectivo. Mi conjetura es que en su
mente, quiz�s ten�a visiones de ser en el agua de la costa de Florida en su nuevo
barco. S�lo hab�a estado negociando con �l, el precio de 350000$ se habr�a
f�cilmente conseguido. Lamentablemente, su hermano no estaba como ansioso de
venderse y ofrecido por cerca del precio inicial lleno. Decid� que el acuerdo era
demasiado caro e indic� mi desgana de seguir. El hermano que ten�a visiones del
retiro era abatido ya que anunci� mi decisi�n de terminar las negociaciones.
Recuerde que a alg�n punto en el proceso de negociaci�n, los partidos con los
cuales trata se har�n con la mayor probabilidad emocionalmente involucrados. Una
vez que hagan, es dif�cil para ellos volverse atr�s. En su mente, la propiedad se
vende y gastan ya el dinero. Como un profesional, deber�a mirar estrechamente
se�ales enviadas por expresiones de la cara de la otra partido y lenguaje corporal.
Use �stos sutiles, a�n muy verdaderos, se�ales de negociar el mejor precio y
t�rminos posibles.

113
EL CONOCIMIENTO COMPLETO DEL MERCADO Para tener �xito en este negocio, debe tener
un conocimiento completo de su mercado. Es imposible negociar por el mejor precio
sin ello. Debe entender valores de la propiedad en su mercado respectivo as� como,
o mejor que, los partidos con quien conduce el negocio. Puede usar su conocimiento
para hacer argumentos sanos que apoyan el precio y t�rminos por los cuales negocia.
Mostrando a los otros partidos por qu� las propiedades similares se venden,
presenta datos razonables y l�gicos que ayudar�n a convencerlos de su posici�n. Soy
muy familiar tanto con precios del alojamiento como con precios de la tierra en mi
mercado particular y por lo tanto estoy mejor preparado para negociar por el precio
mejor posible. Un ejemplo que viene a la mente centros alrededor de varias partes
vacantes en una nueva comunidad residencial que un revelador ten�a disponible para
la venta. Su precio inicial inicial era 46000$ por parte. Mi investigaci�n indic�
que aunque varias partes estuvieran en venta en 46000$ (y a�n m�s), las partes de
este vendedor eran bastante m�s peque�as. Las partes que se venden por 46000$ en
esa �rea t�picamente recorrida en la talla de un tercero a medio de un acre, y unos
incluyeron otros rasgos como �rboles o un sitio que acomodar�a un s�tano de la
huelga. Las partes que consideraba eran mucho m�s peque�as en la talla,
probablemente no m�s que un quinto de un acre, y no ten�an �rboles. Ya que hab�a
hecho mi tarea y era familiar con el mercado, sab�a que las partes comparables en
otra nueva comunidad dentro de una milla de �ste se vend�an por 35000$ a 37500$.
Present� esta informaci�n, completa de los proyectos del plato de la comunidad,
tallas de la parte y precios, al vendedor para hacer un argumento v�lido por un
precio inferior. Finalmente nos decidimos por un precio de 36000$ por parte, 10000$
menos que su precio inicial inicial. Como Casas de la Sinfon�a es un constructor
residencial en un mercado muy competitivo, es imperativo que controlemos gastos a
trav�s de todos y cada el paso del proceso del edificio, que comienza con la
adquisici�n de tierra. Si hubiera consentido en pagar 10000$ por parte
suplementarios el vendedor preguntaba, habr�a estado en una desventaja inmediata
comparado con otros vendedores en el �rea. Compensar
114

Siete pasos de negociaciones exitosas

la diferencia en el precio, habr�a tenido que hacer una de dos cosas levanta el
precio de la casa en 10000$ o absorbe el coste dentro de la compa��a. El
levantamiento del precio habr�a significado que el tiempo de volumen de ventas para
cada casa vendida aumentar�a considerablemente, que a�ade directamente al
transporte de gastos como inter�s, impuestos y seguro. La absorci�n de un coste de
10000$ por casa no es factible, tampoco, ya que pondr�a r�pidamente nuestra
compa��a del negocio. Aunque realmente me gustaran las partes ofrecidas por la
venta, ten�a el vendedor no concedido, no habr�amos tenido un acuerdo. Tengo
bastante experiencia de saber que siempre hay otra oportunidad s�lo a la vuelta de
la esquina. Pagar demasiado una propiedad particular s�lo porque se ha ca�do
enamorado de ello o se ha hecho emocionalmente involucrado lindar�a con el suicidio
para su compa��a. Si compra partes vacantes, casas de la familia sola o bloques de
pisos, no se puede permitir a pagar demasiado una pieza de propiedad. Como un
inversionista de bienes inmuebles profesional, debe ser �ntimamente familiar con el
mercado en el cual trata. S�lo poseyendo un conocimiento completo de ello le puede
tener realmente �xito. Sin esta informaci�n clave, descubrir� pronto que no puede
sobrevivir en el negocio de compra y venta de bienes inmuebles. El NIVEL DE LA
MOTIVACI�N DEL VENDEDOR Como un inversionista de bienes inmuebles profesional, es
importante para usted saber por qu� un vendedor particular vende una propiedad.
Saber las razones subyacentes de la venta le puede dar potencialmente una ventaja
durante el proceso de la negociaci�n. Por ejemplo, quiere saber si el vendedor
acaba de perder un trabajo y ya no se puede permitir los pagos o prueba quiz�s
simplemente el mercado para ver cu�nto la propiedad vale. En otras palabras, quiere
saber si su vendedor es un vendedor motivado y, de ser as�, hasta que punto. M�s
motivado el vendedor, m�s probablemente �l o ella ser�n flexibles tanto en precio
como en t�rminos. Mientras hay muchas razones de la venta, t�picamente caen a una o
varias de las siete categor�as mostradas en el Objeto expuesto 72.

115

Exponga 72 Siete motivos los vendedores venden su propiedad.

12. 3. 4. 5. 6. 7.

Cambios de acontecimientos que cambian la vida de Inversionista de consideraciones


del Impuesto del Retiro de Traslado de la situaci�n financiera burnout ganancias
del Inversionista

La raz�n primaria que los vendedores venden sus propiedades es debido a


acontecimientos que cambian la vida. Los acontecimientos que cambian la vida
incluyen tales cosas como el matrimonio, el nacimiento de un beb�, divorcio,
enfermedad en la familia, accidente o muerte de un querido. Estos tipos de
acontecimientos son lo que me refiero como al alto grado motivators suponer que uno
o varios miembros de familia muy se motivan para vender su casa. Necesitan y
quieren hacer tan r�pidamente y con poca probabilidad resistir�n por el d�lar
superior. Los vendedores que son afectados por estas circunstancias a menudo tienen
una muy verdadera necesidad inmediata y venderse y con mayor probabilidad ser�n por
lo tanto flexibles tanto sobre precio como sobre t�rminos. Los acontecimientos que
cambian la vida a menudo crean una necesidad urgente de venderse, que pesa m�s que
la necesidad de sacar ganancia de la transacci�n. Pasar por un divorcio, por
ejemplo, a menudo crea una privaci�n financiera para la familia, sobre todo en una
casa m�s tradicional en la cual el padre es el abastecedor y la madre es la
primaria

116
Siete pasos de negociaciones exitosas

caregiver a los ni�os. En tal situaci�n, todos los miembros de la familia se


afectan. Donde una casa m�s grande era adecuada antes, dos casas m�s peque�as o
pisos ser�n necesarios ahora. Otra raz�n los vendedores venden sus propiedades
directamente se relaciona con cambios de su situaci�n financiera. Estos cambios
tambi�n pueden ser un alto grado motivator, seg�n el nivel del cambio financiero.
La causa m�s probable de la privaci�n financiera es un cambio de circunstancias de
empleo. El vendedor se puede haber agarrado en la �ltima ronda de reducci�n del
tama�o o apresto del derecho o todo lo que el clich� corriente puede ser. El punto
fundamental es que el vendedor est� desempleado ahora y ya no por lo tanto capaz de
encontrar su obligaciones financieras. Los cambios de la situaci�n financiera de un
vendedor tambi�n pueden ser un resultado de un acontecimiento que cambia la vida,
como antes hablado. El traslado es una tercera raz�n de vender la propiedad. No es
en absoluto poco com�n para unos individuos para ser requerido por empleadores
moverse a otra �rea por un motivos o el otro. A veces el empleado sabe con mucha
anticipaci�n del movimiento inminente y tiene mucho tiempo para planear y
prepararse. Otros tiempos, sin embargo, el empleado se da muy poco aviso y debe
valorar la casa para una venta r�pida. Algunos empleadores realmente compensan a
sus empleados gastos m�viles y tambi�n ofrecen comprar la casa en el valor de
mercado si no se vende. Esto, sin embargo, es la excepci�n, m�s bien que la regla.
La mayor�a de empleadores da a sus empleados una opci�n de absorber estos gastos
(si quieren guardar sus empleos) o terminarse. Otra raz�n de la venta es el retiro.
Cada uno alcanza un punto en la vida en la cual est�n listos para retirarse. Con
las personas nacidas durante una explosi�n demogr�fica envejecidas, m�s personas
que alguna vez se retiran. Hace varios a�os, compr� un bloque de pisos de 25
unidades de una pareja m�s vieja que hab�a alcanzado la edad de jubilaci�n.
Ir�nicamente, la pareja hab�a pose�do el bloque de pisos durante exactamente 25
a�os y acababa de hacer su �ltimo pago de la hipoteca. La venta de los pisos los
proveer�a de una suma global considerable del dinero efectivo que permitir�a que
ellos se retiren m�s c�modamente. Otra raz�n de vender la propiedad podr�a ser las
consideraciones fiscales del vendedor. Por ejemplo, si alguien vende la propiedad
de la inversi�n como unidades del alquiler o espacio comercial y tambi�n es

117

implicado en un cambio de propiedades parecidas, entonces esa persona se limita


seg�n la ley con un n�mero predeterminado de d�as para cerrarse en otra propiedad
de la inversi�n. Estas restricciones de tiempo estrictas pueden afectar al vendedor
durante ambos finales de la transacci�n, significando la propiedad vendida y
tambi�n la que se adquiere. Un vendedor que todav�a no ha identificado una nueva
propiedad de comprar no se puede motivar para venderse y puede parar de hecho la
venta de su propiedad. Por otra parte, un vendedor que ha identificado otra
propiedad que se debe cerrar pronto en el debido a la expiraci�n de que el tiempo
del vendedor debe estar preparado para llegar r�pidamente a un acuerdo con un
comprador de su propiedad. El inversionista burnout es otra raz�n primaria la gente
vende sus casas. Con excitaci�n compran sus primeras pocas casas del alquiler con
la noci�n que por fin lo han hecho. Entonces la realidad empieza. Los arrendatarios
llaman quejas del acondicionador de aire roto o el lavavajillas que necesita la
sustituci�n. Entonces hay T�o Joe que s�lo muri� y sus arrendatarios tienen que
ayudar a la T�a Sally con los gastos del entierro, por tanto no tienen el alquiler
de este mes. He o�do bastantes excusas en mi experiencia de llenar un libro.
Recuerdo a una se�ora que hizo todo que podr�a para evitar pagar a su alquiler. En
una ocasi�n, pas� por nuestra oficina para pagar su alquiler en su manera de
trabajar, por tanto tuvo prisa. En el parpadeo de un ojo, dej� un control y era la
puerta. �Gracias�, llam� a ella cuando bati� lejos. La cantidad de alquiler debido
de esta se�ora era 575,00$. �Vivamente me acuerdo de echar un vistazo abajo al
control y sentir que mi c�lera se eleva ya que realic� la cantidad del control
escribi� era 5,75$, no 575,00$! Ya que sab�a que trabaj� el derecho abajo la calle,
r�pidamente salt� en mi coche y me opuse a ella sobre el error. Actu� sorprendido
por su �descuido�, pero creo que fue m�s sorprendida por el hecho que la alcanc�
que algo m�s. Expidi� otro cheque sobre el terreno, esta vez para la cantidad
correcta. En caso del inversionista burnout, el nivel de la motivaci�n del vendedor
guardar� correlaci�n directamente con el nivel de angustia. Esto es donde las
pistas sutiles pueden ser descubiertas por la comunicaci�n directa con el vendedor.
Si el vendedor sufre de burnout relacionado con la direcci�n de su propiedad, esa
persona con la mayor probabilidad muy se motivar�, y un vendedor muy motivado es un
vendedor flexible.

118

Siete pasos de negociaciones exitosas

Finalmente, una de las razones m�s irresistibles de vendedores de despojarse de la


propiedad es para ganancias del inversionista. Valore a jugadores como usted est�n
listos para tomar sus ganancias en la venta y movimiento a la siguiente oportunidad
de juego del valor. El nivel de motivaci�n variar� seg�n factores tal como cuanto
valor se cre� en el acuerdo y calculando para la entrada en la siguiente inversi�n.
Si, por ejemplo, los vendedores han identificado otra oportunidad detallista, pero
necesitan el dinero efectivo de su casa corriente, entonces pueden querer cerrar un
acuerdo, sabiendo que lo compensar�n, y luego unos, en la siguiente transacci�n.
Los inversionistas que compran y se y venden en el volumen no se interesan en la
retenci�n por el d�lar superior. Prefieren tomar un poco menos y guardar su volumen
de ventas alto, sabiendo que m�s casas compran y se venden, el m�s econ�micamente
provechoso que ser�. Como trabaja con y se dirige a vendedores, les pregunta por
qu� se venden. Escuche tanto lo que realmente le dicen como a lo que no le dicen. A
veces ser�n muy directos, como en, �Mi esposa y yo s�lo conseguimos un divorcio�.
Otros tiempos, sin embargo, debe mirar y escuchar para pistas sutiles sobre su
raz�n verdadera de la venta. Le pueden decir, por ejemplo, que se retiran, pero
excluyen la parte sobre haber comprado ya un condominio en Florida esto los obliga
a hacer dos pagos y realmente comienza a estirar el presupuesto y �Ah, si s�lo
pudi�ramos vender esta casa nos podr�amos trasladar a Florida�. Poco sondeo a
menudo puede destapar los motivos subyacentes del vendedor para venderse. Las
salidas Secretas de SALIDAS SECRETAS o cl�usulas de fuga ya que tambi�n se mandan
a, permiten que usted retroceda de un acuerdo de compra en varios tiempos en todas
partes del plazo de vigencia del contrato. Siempre deber�a tener cuidado para
asegurar que varias cl�usulas de fuga se incorporen en el contrato, con al menos
una de estas cl�usulas que le dan el derecho de echarse atr�s directamente hasta el
punto del cierre. La aplicaci�n apropiada de estas t�cnicas puede proveer al
inversionista perspicaz del poder de negociaci�n enorme.

119

Una contingencia es una salida secreta com�n usada por muchos inversionistas. Los
tipos de contingencias s�lo son limitados por su imaginaci�n. Algunos ejemplos
incluyen �el contingente en el comprador que vende su residencia� y �contingente
sobre el vendedor que hace reparaciones antes del cierre como indicado en el
Ap�ndice A�. Tambi�n hay muchas provisiones y las condiciones que se deben
satisfacer antes de que la fianza del comprador �vaya con fuerza� o se haga no
reintegrable. Se puede proteger f�cilmente con una provisi�n tal como �sujeto a
inspecci�n satisfactoria de la propiedad y aceptaci�n de eso por el comprador�.
T�picamente, tiene en todas partes de 14 a 30 d�as para aceptar la propiedad basada
en su estado f�sico. El n�mero de d�as es por lo general llenar en el tipo en
blanco de la provisi�n, por tanto puede pedir durante m�s tiempo si es necesario.
El vendedor le puede no dar m�s tiempo, pero no hace da�o preguntar. En algunos
casos, las aprobaciones pueden ser requeridas por autoridades locales y estatales.
Por ejemplo, si hay un cambio del uso de la propiedad del residencial al anuncio,
el consejo de la ciudad de dividir en zonas peticiones debe examinar y
posteriormente aprobar el cambio. Seguramente quiere incluir la lengua en el
acuerdo que le proteger� totalmente en caso de que las aprobaciones no se concedan.
Una de mis t�cnicas favoritas es un muy simple, salida a�n potente, secreta. En la
primera p�gina de la mayor parte de acuerdos de compra son varios p�rrafos que
perfilan las provisiones de financiaci�n. Dan a compradores el derecho de obtener
la financiaci�n conveniente dentro de un cierto n�mero de d�as de firmar el
acuerdo. Por lo general tienen en todas partes de 3 a 7 d�as para solicitar la
financiaci�n y 7 a 14 d�as para obtener una aprobaci�n. Ya que la mayor parte de
vendedores suponen que trabajen con un comprador que totalmente se califica y se
aprobar� para la financiaci�n requerida, esta secci�n del acuerdo de compra a
menudo se encubre. En todas partes de los acuerdos de compra estandarizados el m�s
a menudo usados, hay amplias oportunidades para rellenar los impresos. Seg�n la
secci�n de provisiones de financiaci�n, casi siempre hay un impreso para rellenar
para la tasa de inter�s para no exceder cierta cantidad y tambi�n un para el
porcentaje del pr�stamo al valor. Aqu� est� donde se protege en no un, pero dos
sitios. Si sabe que la tasa de inter�s del mercado predominante para pr�stamos es
el 6,5 por ciento, por ejemplo, rellena el impreso con

120
Siete pasos de negociaciones exitosas

El 6,0 por ciento. Ya que no es en absoluto poco com�n para compradores para
conseguir pr�stamos del 95 por ciento, y hasta pr�stamos del 97 por ciento, en
casas que compran, rellena el impreso con el 95 por ciento. Cumple con los
requisitos del tiempo como perfilado en la secci�n de financiaci�n, pero como un
profesional de bienes inmuebles compra de la propiedad de la inversi�n, ser� con la
mayor probabilidad capaz de conseguir un pr�stamo para s�lo hasta el 90 por ciento
del valor. Cuando su aprobaci�n vuelve del prestamista que ofrece una tasa de
inter�s del 6,6 por ciento y una proporci�n del pr�stamo al valor del 90 por
ciento, el vendedor cree que se ha aprobado. Mientras es verdad que se ha de hecho
aprobado, no se ha aprobado seg�n los t�rminos y condiciones como expuesto en el
acuerdo de compra. Puede usar esto t�cnica, muy simple, pero muy potente como una
salida secreta en casi cualquier propiedad hace un contrato en, directamente hasta
el �ltimo minuto. Al vendedor no le gustar� esto un trozo, pero es un muy verdadero
legal para usted. Las Concesiones de CONCESIONES pueden ser otro m�todo muy eficaz
de conseguir exactamente lo que quiere durante la fase de la negociaci�n. Mi
enfoque debe pedir al principio m�s que espero ponerme. Por ejemplo, puedo pedir
que vendedores acepten un precio considerablemente debajo del precio inicial,
incluyan todas las aplicaciones, lleven una segunda hipoteca para el 15 por ciento
del valor del acuerdo, permitan un cr�dito adicional durante el cierre para
reparaciones y paguen todos los gastos de cierre. S� entrar que no conseguir� con
la mayor probabilidad todo de lo que pregunto para, pero entonces otra vez, nunca
sabe. Los vendedores pueden estar bastante deseosos s�lo de estar de acuerdo con
todo que pregunta. Por otra parte, pueden presentar en cambio una contrapropuesta
para reducir parcialmente el precio, paga por los gastos de cierre, y darle un
cr�dito de reparaciones, pero no llevar una segunda hipoteca o incluir las
aplicaciones. En el contraofrecimiento, los vendedores pueden hacer varias
concesiones, que puede decidir entonces si aceptar. Las concesiones tambi�n se
pueden usar como una especie de ficha de negociaci�n. Dice al vendedor, �Estar� de
acuerdo con X si estar� de acuerdo con Y.� Un

121

el ejemplo de esta clase de la negociaci�n es un acuerdo de pagar el precio inicial


lleno del vendedor si por su parte consiente en aceptar s�lo el 5 por ciento abajo
en vez del 20 por ciento al principio deseado. Otro ejemplo es un vendedor que debe
tener todo el dinero efectivo e insiste en un cierre r�pido. Est� de acuerdo con su
solicitud, pero s�lo si concede para aceptar 10000$ menos que el precio inicial.
Las concesiones el m�s con eficacia son usadas para ganar algo en su favor
relacionado con la transacci�n a cambio de algo m�s. LA T�CNICA DE ARENQUE ROJA Uno
de mis m�todos de negociaci�n favoritos es el que me refiero como �a la t�cnica de
arenque roja�. La frase se puede remontar a la pr�ctica de presidiarios evitados
que usaron el arenque escabechado para lanzar sabuesos de su olor. En la esencia,
la t�cnica de arenque roja crea una distracci�n que es completamente irrelevante
para el sujeto a mano. Como un inversionista de bienes inmuebles profesional, puede
usar esta t�cnica para crear una distracci�n de la verdadera cuesti�n que negocia.
La t�cnica trabaja como esto. Digamos el vendedor pide 90000$ su casa y que quiere
todo el dinero efectivo. Inspecciona la propiedad y decide que aunque el precio
inicial parezca ser justo, va a hacer un esfuerzo concertado de comprarlo para el
10 por ciento debajo del valor de mercado. Durante el curso de su inspecci�n,
resulta notar almacenado en el garaje un par de Yamaha WaveRunners estimado. Decide
escribir una oferta estructurada as�:

�El precio de venta del Vendedor de 81000$ para llevar una segunda hipoteca para el
Vendedor de 10000$ para incluir a dos vendedor Yamaha WaveRunners para pagar todos
los gastos de cierre Ahora entonces, puede adivinar qu� provisi�n es el arenque
rojo? �Por supuesto puede! �Es la inclusi�n del par de WaveRunners! Puede imaginar
c�mo el vendedor reaccionar� cuando su oferta se presente

122

Siete pasos de negociaciones exitosas

�a �l? Probablemente espirar� el derecho por delante de todo a excepci�n de


WaveRunners. Dir� probablemente algo como, ��Qu� es esto? �Incluir mi WaveRunners?
�Ese comprador debe estar loco! �No hay modo que consiga mi WaveRunners!� Mientras
tanto, se despide en todo lo dem�s, pero absolutamente rechaza incluir aquellos
WaveRunners. Por supuesto, no se preocup� por ellos en primer lugar. Su objetivo
era conseguir su precio y t�rminos creando una distracci�n que no ten�a nada en
absoluto para hacer con la transacci�n original. Recientemente us� esta t�cnica
para afeitarme 5000$ de un precio inicial ya debajo del mercado. Llamamos nuestras
Casas de la Sinfon�a de la compa��a porque tenemos un inter�s a mayor�a algo
relacionado con la m�sica, sobre todo m�sica cl�sica. Inspeccionando la propiedad
del vendedor, not� un muy viejo viol�n que con cuidado se mont� en la pared del
comedor. Como tan orgullosamente se mostr�, me imagin� que hab�a estado
probablemente en la familia del vendedor durante alg�n tiempo. Escrib� la oferta de
5000$ menos que el precio inicial del vendedor. Para crear una distracci�n, escrib�
en la secci�n de disposiciones especiales, �Vendedor para incluir el viol�n que
cuelga en el comedor�. S�lo puedo imaginar el aire de la sorpresa ya que el agente
del vendedor present� la oferta a �l. El vendedor respondi� el muy al d�a
siguiente. Su agente trajo la contrapropuesta a mi oficina y declar� mejor dicho
en�rgicamente en el nombre del vendedor que no hab�a modo que consiguiera ese
viol�n, ya que era una reliquia de familia de la familia. El agente no dijo una
palabra, sin embargo, sobre el precio inferior. En un intento de enmascarar mis
motivos verdaderos, insist� al agente que debiera tener ese viol�n. Reafirm� la
posici�n del vendedor y otra vez declar� que no se separar�a de ella. Finalmente
conced� y firm� la contrapropuesta. La t�cnica de arenque roja es un simple, a�n
poderosamente instrumento eficaz en su arsenal de la negociaci�n de la t�ctica.
��selo sabiamente para conseguir lo que quiere! EL ENFOQUE de CONVERSACIONES del
DINERO El enfoque de conversaciones del dinero puede ser un instrumento de la
negociaci�n eficaz para ayudar a asegurar que m�s de sus ofertas se acepten.
Mientras el enfoque es simple en su aplicaci�n, los resultados pueden ser
completamente
123

importante. Hay mucha verdad en la frase �conversaciones del dinero�. Trabaja como
esto. Despu�s de que ha escrito su oferta de incluir algunas otras t�cnicas de la
negociaci�n antes descritas, es tiempo de presentarlo al vendedor. Presentando su
oferta, ate un control grande a ello para demostrar al vendedor que es un comprador
serio. Por regla general, el cheque se deber�a expedir para entre 5 y el 10 por
ciento del valor del acuerdo. Esto depender� de los precios del alojamiento en su
mercado particular, pero en t�rminos generales, un cheque expedido por al menos
5000$ y quiz�s hasta 25000$ conseguir�n m�s seguramente la atenci�n del vendedor.
Un dep�sito de la fianza grande env�a una se�al fuerte e inmediata al vendedor que
�l o ella tratan con un comprador que es tanto serio como capaz de la reuni�n de un
acuerdo. Piense en ello. �Cu�ntas ofertas ha recibido donde el comprador at� un
control de la fianza de 1000$ o 500$? Probablemente tres de cuatro de las ofertas
recibe hacen atar dep�sitos m�nimos. Cuando hago interesar a un comprador en una de
mis casas se revelan con un dep�sito de 1000$, por lo general no me hago demasiado
excitado. Por otra parte, si alguien se revela con un control del 5 a 10 por ciento
del precio de compra, consigue mi atenci�n inmediata. Una vez ten�a un comprador
que hizo una oferta de 228000$ en una casa valorada en 235000$. Miro los m�rgenes
de beneficio bastante estrechamente, por tanto esto es un acuerdo que pasar�a
normalmente. En este caso particular, sin embargo, el comprador at� un control de
la fianza en cantidad de 12000$. Ese control inmediatamente consigui� mi atenci�n
porque sab�a que trabajaba con un comprador que era tanto serio como capaz de
comprar la casa. Me tom� todos aproximadamente cinco minutos para meditarlo antes
de aceptar la oferta. La obtenci�n del precio mejor posible y t�rminos para la
compra de bienes inmuebles requiere una combinaci�n tanto de arte como de
habilidad. Como un negociador del maestro, debe tener cuidado para ejercer a cada
uno de los siete pasos de negociaciones exitosas habladas en este cap�tulo. Para
resumir, son as�:1. la psicolog�a de negociar 2. Conocimiento completo de mercado

124

Siete pasos de negociaciones exitosas

3. Nivel de la motivaci�n del vendedor 4. Salidas secretas 5. Las concesiones


cuando hacerlos y que esperar a cambio 6. La t�cnica de arenque roja 7. Las
conversaciones del dinero se acercan Un entendimiento cuidadoso y completo de cada
uno de estos principales le puede salvar literalmente miles de d�lares en sus
transacciones de bienes inmuebles. M�s familiar se hace con estos principios, m�s
experto se har� negociando con otros.
Puede tener algo que quiera si lo quiere bastante mal. Puede ser algo que quiera
ser, hacer algo que intente llevar a cabo si cumple con ese deseo con el solo del
objetivo. Abraham Lincoln

125

Cap�tulo 8

La financiaci�n y el cierre de consideraciones

La capacidad a obtainvital a su �xito. La financiaci�n de Iofexamproper de compra


de Inthe para su propiedad de la inversi�n es este cap�tulo,
los ine varias alternativas de financiaci�n disponibles para usted y hablan de las
diferencias de cada uno. (Ver el Objeto expuesto 81.) Adem�s, he incluido un
contorno de la muestra para un plan de negocios que puede usar para prepararse
mejor iniciando nuevas relaciones con prestamistas o compa�eros. Tambi�n he
incluido una secci�n sobre pautas de aseguramiento y puntuaci�n de cr�dito.
Finalmente, le proveo de la informaci�n para permitirle mejor entender y prepararse
para el proceso de cierre. Las HIPOTECAS CONVENCIONALES hipotecas Convencionales
representan una fuente excelente de financiaci�n para sus inversiones de bienes
inmuebles. Hay varios programas del pr�stamo disponibles en cualquier momento dado
que ofrecen una amplia gama de t�rminos y condiciones. Seg�n el ambiente de la tasa
de inter�s, los intereses hipotecarios convencionales pueden estar entre los tipos
m�s competitivos de la financiaci�n. A diferencia de pr�stamos bancarios, que est�n
por lo general basados en el tipo de inter�s principal, los pr�stamos hipotecarios
est�n t�picamente basados en Bonos del Tesoro de 10 a�os o Notas del Tesoro, m�s un
poco de extensi�n adicional o
127

Exponga 81 alternativas de Financiaci�n.

12. 3. 4. 5. 6.

L�neas de Bancos locales de agentes de bolsa de la Hipoteca de hipotecas


convencionales de Due�o del cr�dito que financia Sociedades

margen. El resultado consiste en que los pr�stamos hipotecarios convencionales


generalmente llevan una tasa de inter�s m�s favorable que hacen otros tipos de
financiar instrumentos. Las hipotecas convencionales est�n por lo general
disponibles con per�odos de la amortizaci�n de 30 a�os tambi�n. El per�odo de la
amortizaci�n m�s largo le ayuda a minimizar su requisito del flujo de fondos
mensual al prestamista reduciendo la cantidad que debe devolver cada mes. Por v�a
de la comparaci�n, un pr�stamo a trav�s de su banco local puede ofrecer s�lo un 15-
o per�odo de la amortizaci�n de 20 a�os. Esto es no siempre el caso, sin embargo,
ya que los pr�stamos a veces �nicamente de inter�s est�n disponibles de un banco.
Ya que ningunos pagos principales se est�n haciendo, el flujo de fondos mensual se
puede reducir a�n adelante. Otra ventaja de usar una compa��a de la hipoteca
convencional para financiar su compra consiste en que varias compa��as prestar�n
hasta el 90 por ciento del precio de compra en propiedades de la inversi�n. Esto
significa que tiene que surgir con s�lo el 10 por ciento a su pago al contado. Para
aquellos de ustedes que se acostumbran a la lectura de nada abajo los tipos de los
libros, tenga presente que la selecci�n
128

La financiaci�n y el cierre de consideraciones

de oportunidades de inversi�n disponibles es mucho m�s estrecho. Puede pasar m�s


tiempo buscando el acuerdo que requiere muy poco abajo y descubra que el aspecto
positivo para crear el valor y posteriormente remodelar y vender la propiedad se
limita. Prefiero usar un poco m�s de mi dinero efectivo y tener una selecci�n mucho
m�s amplia que pasar el tiempo buscando esa aguja en un pajar proverbial. Mientras
las compa��as de la hipoteca convencionales son generalmente una fuente buena de
financiaci�n, hay algunos inconvenientes a la utilizaci�n de ellos. Un tal
inconveniente es la documentaci�n requerida por el prestamista en todos y cada
transacci�n. Las compa��as de la hipoteca son celebres por exigir la documentaci�n
excesiva. Por ejemplo, si un dep�sito grande se ha hecho recientemente en su cuenta
bancaria, el prestamista querr� que la documentaci�n determine su fuente. Otras
desventajas a la utilizaci�n de una compa��a de la hipoteca convencional son los
honorarios cobrados por el pr�stamo. Seg�n el prestamista, �stos pueden o pueden no
incluir unos honorarios de la solicitud de pr�stamo, unos honorarios de
aseguramiento, unos honorarios del origen del pr�stamo, e independientemente de
otros honorarios creativos con los cuales el prestamista puede subir. HIPOTEQUE A
AGENTES DE BOLSA Como los agentes de bienes ra�ces desempe�an un papel importante
en comparar a compradores y vendedores, as� hipoteque a agentes de bolsa desempe�an
un papel importante en comparar a compradores y prestamistas. Hipoteque a agentes
de bolsa por lo general tienen muchos contactos en la industria; saben qu�
prestamista mejor se satisface para el tipo de financiaci�n busca, y saben quien
ofrece la mejor oferta. Los agentes de bolsa con experiencia tienen relaciones bien
establecidas directamente con los prestamistas y por lo general tienen dos o tres
con quien hacen un volumen grande del negocio. Mientras puede esperar generalmente
pagar el 1 por ciento al agente de bolsa para su servicios, los honorarios pueden
valer la pena bien si trabaja con un agente de bolsa profesional que tiene
relaciones s�lidas con varios prestamistas. El servicio del agente de bolsa puede
hacer a veces la diferencia en si la financiaci�n para su acuerdo se aceptar�.
Adem�s, los agentes de bolsa saben c�mo calificar a su propiedad particular antes
alguna vez

129
el env�o de ello a un prestamista porque saben lo que cada prestamista aceptar� y
lo que no aceptar�n. Los agentes de bolsa de la hipoteca buenos le pueden decir por
lo general si pueden colocar su pr�stamo despu�s de gastar s�lo 10 a 15 minutos con
usted por el tel�fono. Saben que preguntas pedir calificar a su propiedad y qu�
prestamista probablemente ser� el m�s interesado en la financiaci�n de ella. Los
BANCOS LOCALES financiaci�n bancaria Convencional est�n com�nmente disponibles a
trav�s de bancos locales m�s peque�os. Estos tipos de bancos pueden funcionar con
s�lo una rama sola y $15 millones en dep�sitos, o pueden ser algo m�s grandes con
hasta 5 a 10 ramas y $150 millones en dep�sitos. Una ventaja de usar un banco local
es a menudo pueden ofrecer a prestatarios un mayor nivel de la flexibilidad que
otros prestamistas como compa��as de la hipoteca. Por ejemplo, pueden proporcionar
el dinero a sus mejoras de la rehabilitaci�n o un porcentaje de eso, adem�s de la
financiaci�n para la propia propiedad. Los bancos m�s peque�os tambi�n
probablemente ser�n mucho m�s familiares con la �rea local y tendr�an por lo tanto
un mayor nivel de la confianza en el mercado espec�fico que iba un prestamista
regional o nacional m�s grande. Las relaciones personales con su banquero local m�s
f�cilmente se establecen que con otros tipos de prestamistas como compa��as de la
hipoteca convencionales. Puede entrar en el banco, introducirse, y sentarse y
hablar directamente con el prestamista. Esto le da la oportunidad de vender a usted
y su proyecto. Una vez que una relaci�n se ha establecido y el banquero le llega a
conocer y es c�modo con usted, las futuras solicitudes del pr�stamo ser�n mucho m�s
f�ciles y probable requieren menos documentaci�n, posiblemente tan poco como
actualizaci�n de su informe financiero personal. Los bancos locales son fuentes
buenas para pr�stamos de la rehabilitaci�n porque el prestamista sabe que los
pr�stamos son a corto plazo en la naturaleza. Los bancarios tambi�n son capaces de
generar m�s honorarios debido a la duraci�n m�s corta de estos tipos de pr�stamos.
Los bancos locales le pueden no dar los mejores t�rminos al principio, pero el m�s
comercial que hace con ellos y el m�s

130

La financiaci�n y el cierre de consideraciones

c�modo se hacen con usted, m�s acci�n de palanca que desarrollar� en la negociaci�n
de t�rminos m�s favorables con ellos. Como su relaci�n con un prestamista madura,
deber�a procurar establecer una l�nea predeterminada del cr�dito. Esto le permitir�
prestar dinero hasta su l�mite del cr�dito. Por ejemplo, con una l�nea de $1 mill�n
del cr�dito, tendr� la capacidad de comprar varias propiedades en alg�n momento.
Con un precio de venta medio de 100000$ puede comprar con eficacia hasta 10 casas.
Esto depende, por supuesto, en los t�rminos espec�ficos que el prestamista ha
puesto con respecto a la proporci�n del pr�stamo-tovalue y la garant�a subsidiaria
requerida, si alguno, en cada casa. Ya que el prestamista sabe que est� en el
negocio de la rehabilitaci�n, el dinero de su l�nea del cr�dito se puede por lo
general usar para las reparaciones tambi�n. Otra vez, el prestamista puede limitar
el porcentaje de fondos ajenos por una proporci�n del pr�stamo al valor
predeterminada. Las L�NEAS DEL CR�DITO Varios tipos de l�neas de cr�dito est�n
disponibles para casi cualquiera. Un poco de m�s com�n es l�neas del valor l�quido
de la vivienda de cr�dito, tarjetas de cr�dito nacionales como MasterCard y Visado,
y tarjetas de cr�dito de la tienda individuales. Los t�rminos y condiciones var�an
extensamente con estos tipos del cr�dito. Las tasas de inter�s m�s favorables y los
t�rminos m�s largos t�picamente se encuentran con l�neas del valor l�quido de la
vivienda del cr�dito, mientras las tarjetas de cr�dito nacionales y almacenan
tarjetas de cr�dito tienden a ofrecer precios m�s altos y t�rminos del reembolso
m�s cortos. Muchos de ustedes ya poseen su propia casa. Para aquellos que hacen,
con la mayor probabilidad ser� familiar con pr�stamos de l�neas del valor l�quido
de la vivienda de cr�dito (HELOC). �stas son simplemente segundas hipotecas
aseguradas por su lugar de residencia principal que permiten que usted tome a
pr�stamo contra la equidad en su casa, a menudo hasta el 100 por ciento del valor
de su casa, a veces a�n m�s. Ya que este tipo del pr�stamo es asegurado por su
residencia, las tasas de inter�s son por lo general m�s bajas que con otros tipos
del cr�dito. Los pr�stamos de HELOC le proveen la flexibilidad de pr�stamo contra
su casa a voluntad expidiendo simplemente un cheque. Estos fondos se pueden usar
para aproximadamente algo usted

131

quiero y represento un origen de fondos bueno para usarme como pagos al contado y
por el dinero de la rehabilitaci�n. Para aquellos de ustedes que insisten en esto
nada abajo trata, puede prestar dinero f�cilmente contra su l�nea del valor l�quido
de la vivienda del cr�dito y usarlo para el pago al contado en una propiedad de la
inversi�n. Ya que aquellos fondos son fondos ajenos, no representan su equidad en
efectivo. Si, por ejemplo, compra una casa por 85000$ y luego toma a pr�stamo
70000$ de su banco local y 15000$ restantes de su l�nea del valor l�quido de la
vivienda del cr�dito, no tiene en la esencia nada abajo transacci�n porque el 100
por ciento de los fondos usados para comprar la casa es fondos ajenos. Deber�a ser
consciente, sin embargo, que esto es m�s f�cil a hacer con un banco local que con
un prestamista de la hipoteca convencional. Las compa��as de la hipoteca tienden a
requerir m�s documentaci�n y a menudo querer saber donde el dinero para su pago al
contado viene de. Puede vencer f�cilmente este requisito, sin embargo, depositando
los fondos al menos dos meses de antemano en su cuenta bancaria. Los prestamistas
por lo general no requieren m�s que los dos extractos de cuenta m�s corrientes, y
mientras el dinero est� en su cuenta antes de aquellos dos per�odos, el prestamista
no ver� el dep�sito y no lo pondr� en duda por lo tanto. Esta pr�ctica no es de
ninguna manera deshonesta. Presta dinero simplemente contra una l�nea aprobada del
cr�dito y coloca los fondos en su cuenta bancaria. Los fondos ajenos se revelar�n,
sin embargo, en su informe de cr�dito y aumentar�n por lo tanto su proporci�n de-
deudas-toincome total, por tanto si es ya maxed en tarjetas de cr�dito, esto puede
no ser la manera de ir. Las tarjetas de cr�dito nacionales como MasterCard y Visado
tambi�n representan un origen de fondos bueno. Las tarjetas de cr�dito est�n
disponibles para casi cualquiera y se pueden usar para aproximadamente algo. La
mayor parte de tarjetas de cr�dito le ofrecen la capacidad de conseguir un anticipo
en efectivo contra su l�mite del cr�dito. Tambi�n puede expedir cheques que se
pueden usar para casi algo, incluso su propiedad de la inversi�n. Las tarjetas de
cr�dito nacionales tienden a llevar tasas de inter�s m�s altas que hacen otras
formas del pr�stamo, por tanto deber�a usar este origen de fondos prudentemente.
Las tarjetas de cr�dito de la tienda individuales le pueden proveer de a�n m�s
poder adquisitivo. Ferreter�as nacionales como Home Depot

132

La financiaci�n y el cierre de consideraciones

tarjetas de cr�dito de la oferta a sus clientes que les permiten comprar materiales
de sus tiendas. Si est� en el negocio de la rehabilitaci�n, esto puede ser una
fuente excelente de cr�dito a corto plazo que puede ser usado para financiar hasta
el 100 por ciento de las reparaciones requeridas en su proyecto de la
rehabilitaci�n. Mientras las l�neas del cr�dito pueden ser una grande fuente de
pr�stamo del poder, le advierto para usarlos sabiamente. Recuerde que usa estos
fondos con objetivos de la inversi�n, tan ser prudente y responsable en el modo que
los usa. No salga y m�ximo todos sus naipes creyendo que puede conquistar el mundo.
Recuerde que el dinero se tiene que reembolsar a alg�n punto a tiempo. Su objetivo
es ganar una tasa de rendimiento predeterminada en todos los fondos tomados a
pr�stamo con objetivos de la inversi�n, incluso muchos tipos de l�neas de cr�dito
disponibles para usted. El DUE�O FINANCING En un due�o que financia el arreglo, los
vendedores hacen exactamente ya que el nombre implica. Proveen al comprador de
alguna forma de la financiaci�n. Puede ser que llevan la nota entera o s�lo una
parte de eso. Si los vendedores poseen la propiedad libre y clara, por ejemplo,
entonces pueden querer proveerle de la financiaci�n del 100 por ciento. M�s que
probable aunque, los vendedores quieran un pago al contado m�nimo, aun si son s�lo
1000$. Si un vendedor todav�a tiene una hipoteca subyacente grande en la propiedad,
entonces �l o ella pueden ser agradables a llevar una segunda hipoteca para una
cantidad m�s peque�a el 10 por ciento del precio de compra, por ejemplo. Todav�a
tendr� que obtener una hipoteca para la propiedad de una fuente m�s tradicional
como una compa��a de la hipoteca, pero tener el vendedor lleva un segundo permite
que usted entre en el acuerdo con menos dinero abajo. Una advertencia de la cual
deber�a ser consciente, sin embargo, consiste en que no todos los prestamistas
permitir�n que un segundo de cualquier clase se ate. Antes de que siga con esta
opci�n, aseg�rese que la compa��a de la hipoteca no tiene una provisi�n en el lugar
que le impedir�a atar una segunda hipoteca al acuerdo. Hay varias ventajas de un
arreglo de finanzas del due�o.

133

Una ventaja es que el comprador no se tiene que conformar con todas las pautas de
aseguramiento requeridas de compa��as de la hipoteca y bancos. El vendedor
probablemente requerir� muy poco en el camino de documentaci�n. A diferencia de
compa��as de la hipoteca convencionales, el vendedor que provee al due�o que
financia no se preocupa donde el dinero para el pago al contado viene de mientras
viene de en alg�n sitio. Por otra parte, los prestamistas tradicionales como bancos
y compa��as de la hipoteca pueden ser muy particulares sobre donde su pago al
contado viene de. En muchos casos, el dinero no puede venir de un miembro de
familia o un amigo. Adem�s, debe ser capaz de demostrar que el dinero es su propio
y no vino de un pariente. Otra ventaja de usar al due�o que financia consiste en
que le permite salvar una suma considerable evitando los honorarios y gastos de la
transacci�n com�nmente tasados con nuevos pr�stamos. No hay honorarios de la
solicitud de pr�stamo, ningunos honorarios de aseguramiento y ningunos honorarios
del origen del pr�stamo. Finalmente, el tiempo se ten�a que cerrar un acuerdo que
implica al due�o que financia es mucho menos que para medidas de financiaci�n
tradicionales desde pr�cticamente ning�n proceso de la aprobaci�n del pr�stamo se
requiere. Otra forma del due�o que financia se conoce como una segunda hipoteca que
no presupone la cancelaci�n de la primera. Seg�n este acuerdo, el vendedor retiene
el t�tulo y sigue haciendo pagos de la hipoteca al prestamista mientras el nuevo
due�o hace pagos de la hipoteca directamente al vendedor. Tenga cuidado de
cualquier cl�usula debida en venta en el hecho de confianza que puede prohibir
expresamente este tipo de financiar el arreglo. Los prestamistas normalmente no son
muy aficionados a los intereses de transferencia de la propiedad sin el que saben
sobre ello. Aunque las posiciones del segundo embargo preventivo sean la forma m�s
com�n del due�o que financia medidas, los due�os o los vendedores no se limitan con
la financiaci�n de la deuda leg�tima. Pueden estar abiertos para un acuerdo de la
equidad en donde retienen una peque�a parte de la porci�n de la propiedad. En vez
de requerirse hacer pagos mensuales al vendedor, el comprador y el vendedor
consienten en compartir en las ganancias de la entidad reci�n formada. Seg�n los
datos concretos del acuerdo, el vendedor original tambi�n puede tener derecho a una
parte de cualquier plusval�a cuando la propiedad se revende m�s tarde.

134

La financiaci�n y el cierre de consideraciones

LAS SOCIEDADES Usando los recursos de un compa�ero pueden ser una forma excelente
de la financiaci�n secundaria. El tipo de compa�ero al cual me refiero en esta
secci�n es un amigo, miembro de familia o conocido comercial. Las sociedades se
pueden estructurar en cualquier n�mero de caminos. Por ejemplo, las inyecciones de
la capital por compa�eros pueden tomar la forma de deuda o equidad, los compa�eros
pueden desempe�ar un papel activo o pasivo, y los t�rminos para las provisiones del
reembolso se pueden definir de varios modos creativos. Si su compa�ero consiente en
invertir en su proyecto usando la equidad, entonces �l o ella compartir�n el riesgo
con usted. Si pierde, su compa�ero pierde, pero si gana, su compa�ero tambi�n gana
y comparte en las ganancias. Por otra parte, si no quiere dejar alguna de sus
ganancias, entonces har�a su compa�ero participar en el lado de deudas haciendo un
pr�stamo a usted. En este caso, el pr�stamo puede ser asegurado por la propiedad o
por cualquier otra garant�a subsidiaria que pueda tener, o puede ser un pr�stamo
sin garant�a tambi�n. Puede decidir tener sus compa�eros activamente participan
usando cualquier habilidad juegos que pueden tener. Los compa�eros que son
mec�nicamente inclinados, por ejemplo, pueden ser capaces de realizar un poco del
mantenimiento. A la inversa, puede decidir tener compa�eros desempe�an un papel
pasivo en donde su �nica funci�n debe proporcionar la capital. Las provisiones del
reembolso se pueden hacer en cualquier n�mero de caminos. Por ejemplo, los pagos de
deudas se pueden hacer peri�dicamente (p.ej., mensualmente, cada tres meses, o
anualmente). Tambi�n podr�a consentir en reembolsar la deuda con todo el inter�s
vencido cuando la propiedad se vende. Si, por otra parte, tira varias propiedades
por a�o, puede no tener sentido de reembolsar la deuda cuando la primera propiedad
se vende. Querr� probablemente hacer su compa�ero estar de acuerdo con un arreglo
en curso que le provee la flexibilidad para comprar y venderse a voluntad con una
fecha del reembolso predeterminada concordada con por ambos partidos. En el
resumen, permitiendo un compa�ero participar le puede beneficiar proporcionando el
capital adicional a un proyecto que por otra parte puede haber sido fuera de
alcance y contribuyendo servicios o habilidades espec�ficas de las cuales puede
carecer.

135

SU PLAN DE NEGOCIOS que Prepara un plan de negocios profesional de aspecto,


completo y lo presenta a prestamistas potenciales y compa�eros con seguridad le
pondr� aparte de las docenas de candidatos encuentran el d�a en y el viaje de un
d�a. La preparaci�n de un plan de negocios tambi�n le obligar� a definir claramente
sus objetivos de la inversi�n de bienes inmuebles. F�sicamente pasar por los
movimientos de formalizar su plan de negocios le obliga a estudiar detenidamente
todos y cada el paso del proceso y posteriormente tasar la solidez de su plan. Su
visi�n de donde y c�mo quiere cultivar su compa��a comienza en su mente con sus
procesos del pensamiento. La grabaci�n de sus pensamientos en una manera
formalizada permite que usted los cristalice. Se puede referir a su plan de
negocios tan a menudo como necesario asegurarse que est� en la pista para alcanzar
sus objetivos y tambi�n ajustar su curso si es necesario. Adem�s, la presentaci�n
de su plan de negocios directamente a prestamistas potenciales o compa�eros
demuestra que es un inversionista serio que espera establecer una relaci�n a largo
plazo. Por el siguiente el proceso gradual perfil� en su plan de negocios, los
prestamistas potenciales tambi�n ser�n capaces de juzgar la solidez de su plan. En
resumen les permitir� establecer un nivel de comodidad con usted y su transacci�n
que puede no ser por otra parte posible. Debe recordar que los prestamistas
anticipados y los compa�eros son seres humanos que le juzgar�n no s�lo por lo que
ven en su solicitud de pr�stamo, sino tambi�n por lo que ven en el modo que se
presenta a ellos. Debe estar preparado para vender a usted y sus capacidades a
ellos. Su evaluaci�n de usted est� basada tanto en pruebas objetivas como en
calidades subjetivas que observan sobre usted. Pruebas objetivas se dibujan de los
art�culos que no est�n en negro y blanco antes de ellos, como su solicitud de
pr�stamo y puntuaci�n de cr�dito. Las calidades subjetivas en las cuales se juzgar�
son m�s sutiles en la naturaleza e incluyen tales cosas como el modo que presenta a
usted, su nivel del profesionalismo, y si perciben que usted es cre�ble. El uso de
un plan de negocios sano es el m�s eficaz tratando con bancos locales o compa�eros.
�sta es la gente que es
136
La financiaci�n y el cierre de consideraciones

con la mayor probabilidad llegar a conocer a un nivel m�s personal. Un plan de


negocios es de poco o ning�n valor para hipotecar a agentes de bolsa, ya que m�s se
interesan en embalaje de su solicitud del pr�stamo y despacho esto a cualquiera de
muchos departamentos de aseguramiento. Aunque la formalizaci�n de su plan de
negocios requiera mucho tiempo y esfuerzo de su parte, un plan completo y
profesional de aspecto puede pagar dividendos grandes provey�ndole de la capital
muy necesaria para financiar sus compras. El objeto expuesto 82 proporciona un
contorno de la muestra a algunos art�culos m�s esenciales que querr� incluir en su
plan de negocios. Estos art�culos se pueden organizar en una manera muy profesional
en un cuaderno que contiene etiquetas y comp�s de punta fija. LO QUE CADA
PRESTATARIO DEBER�A SABER SOBRE LA PUNTUACI�N DE CR�DITO la Mayor parte de
prestamistas hoy usan lo que se conoce como tanteos de FICO determinar su capacidad
de prestar dinero y reembolsar un pr�stamo. FICO es una sigla para Feria, Isaac y
Compa��a, que usa un modelo complicado para calcular datos coleccionados por el
per�odo del tiempo sobre individuos espec�ficos. Estos datos hist�ricos son usados
entonces para asignar una puntuaci�n de cr�dito a ese individuo. El sistema de
tanteo usa factores como historia del pago, n�mero de acreedores, proporciones de
la deuda a los ingresos, equilibrios excepcionales con relaci�n a l�mites del
cr�dito, longitud del historial de cr�dito, tipos del cr�dito e ingresos
declarados. Antes de que el resultado final se calcule, los pesos antes
establecidos se asignan a cada variable seg�n los criterios expuestos en el modelo.
Cuando los prestamistas piden su historial de cr�dito, t�picamente lo consiguen de
todas las tres de las fuentes siguientes: Equifax, Experian y TransUnion. Tres
servicios pueden no tener exactamente la misma informaci�n, por tanto la puntuaci�n
de cr�dito puede variar entre ellos. Los prestamistas a menudo usan un promedio de
los tres tanteos o el resultado mediano. La variedad de la puntuaci�n de cr�dito es
de 300 a 850, con 300 siendo muy pobre y 850 siendo un resultado perfecto. Se
recomienda muy que haga todo dentro de su poder de mantener como
137

Exponga 82 Componentes de un plan de negocios eficaz.

1. Resumen ejecutivo. Un - o resumen de dos p�ginas de su plan. 2. Perfil de la


empresa. Informaci�n previa sobre usted, incluso experiencia y educaci�n e
informaci�n sobre su compa��a. 3. Informes financieros. Personal y compa��a
financials. 4. Mercado primario. Defina su �rea del mercado intencionada. 5.
Estrategia de negocios. Proporcione detalladamente sus objetivos a corto plazo y a
largo plazo espec�ficos a su compa��a. 6. Estrategia de comercializaci�n. Defina su
mercado objetivo e incluya datos concretos de c�mo tiene la intenci�n de vender sus
servicios y/o propiedades. 7. Requerimientos de capital. Ponga requerimientos de
capital esperados a corto plazo y a largo plazo en una lista. 8. An�lisis
financiero. Proporcione mesas financieras de apoyo. 9. Resumen. Resuma su oferta y
enz�rcese con motivos sanos sobre por qu� el prestamista o el compa�ero deber�an
trabajar con usted. 10. Objetos expuestos. Puede incluir fotograf�as, revisiones,
declaraciones de renta, acuerdos de compra, ap�ndices, etc�tera.

138

La financiaci�n y el cierre de consideraciones

alto un resultado como posible. Si su resultado es 700 +, se considera ser Un


prestatario y no tendr� problema teniendo derecho a un pr�stamo, a condici�n de que
encuentre lo que otros criterios el prestamista ha expuesto. La puntuaci�n de
cr�dito se usa mucho como tanteos de prueba de la admisi�n de la direcci�n del
graduado (GMAT) o prueba de la aptitud escol�stica (SAT). La primera cosa que los
administradores de la universidad quieren saber cuando los estudiantes solicitan la
entrada consiste en c�mo bien hicieron en las pruebas estandarizadas requeridas.
Las pruebas son usadas para medir el conocimiento de los estudiantes y la aptitud
en varios sujetos y los resultados cuantitativamente se resumen en la forma de un
resultado num�rico. Mientras que los administradores usan estos tanteos para poner
niveles m�nimos para la matriculaci�n en sus escuelas, tambi�n los prestamistas
usan la puntuaci�n de cr�dito para poner niveles m�nimos para prestar el dinero a
prestatarios anticipados. La puntuaci�n de cr�dito sirve de un instrumento valioso
a prestamistas porque son puramente objetivos en la medici�n de la capacidad de un
prestatario de reembolsar un pr�stamo y la probabilidad que �l o ella faltar�n.
Quitan todos los elementos del juicio subjetivo que se podr�a considerar
discriminatorio, como raza o preferencias religiosas. Algunos prestamistas har�n
pr�stamos a aproximadamente cualquiera. No se preocupan lo que su resultado es
mientras la propiedad genera ingresos adecuados para atender la deuda. Estos
prestamistas ajustar�n, sin embargo, sus tasas de inter�s en consecuencia aplicando
una rejilla de la matriz que corresponde a su capacidad de reembolsar con la
condici�n de la propiedad. Puede ver mirando la Tabla 81 que los prestatarios que
no pueden mantener el cr�dito bueno por lo general se castigan por lo tanto. La
l�gica
Matriz de la tasa de inter�s de la tabla 81
Prestatario que tasa propiedad que tasa un B C D el 6,00% el 6,50% el 7,00% el
7,50% B el 6,50% el 7,00% el 7,50% el 8,00% C el 7,00% el 7,50% el 8,00% el 8,50% D
el 7,50% el 8,00% el 8,50% el 9,00%

139
es completamente simple. Los prestamistas cargan un tipo de inter�s m�s alto para
compensar el riesgo m�s alto asociado con prestatarios que tienen el cr�dito pobre.
El punto fundamental a usted como un inversionista debe trabajar mucho para
mantener la mejor clasificaci�n crediticia posible. Hacer tan le permitir� prestar
dinero m�s f�cilmente que aquellos que tienen el cr�dito pobre y tambi�n en
t�rminos y condiciones mucho m�s favorables. ASEGURANDO PAUTAS Todos los
prestamistas han establecido criterios para tomar decisiones del pr�stamo. Estos
criterios se mencionan como las pautas de aseguramiento del prestamista. Estas
pautas forman la base para todas las decisiones tomadas para aprobar o rehusar la
solicitud del candidato del pr�stamo. Representan pol�ticas del prestamista y
procedimientos con los cuales todos los nuevos pr�stamos seg�n la revisi�n se deben
conformar antes de concederse junto a la aprobaci�n final. Las pautas de
aseguramiento de un prestamista pueden incluir elementos como la proporci�n del
pr�stamo al valor (LTV), la proporci�n de cobertura de la amortizaci�n de la deuda
(DSCR), la proporci�n de la deuda a los ingresos de un prestatario, la talla y
t�rmino del pr�stamo e informaci�n sobre la propiedad sustancial. Para asegurar que
sus pautas de aseguramiento se conforman con, un prestamista requerir� la
informaci�n espec�fica sobre la propiedad y el prestatario a fin de hacer un
an�lisis lleno y apropiado de una solicitud del pr�stamo. Esta informaci�n incluye
art�culos como el acuerdo de compra para la propiedad, informes de cr�dito de no
menos de tres agencias independientes, verificaci�n de empleo e ingresos, extractos
de cuenta y declaraciones de renta. Ver el Objeto expuesto 83 para una lista m�s
completa. Proveer al prestamista con un paquete de la documentaci�n completo le
permite acelerar el procesamiento de su pr�stamo en una manera oportuna y
eficiente. Una vez que el prestamista tiene toda la documentaci�n necesaria, puede
tener por lo general una aprobaci�n dentro de dos o tres d�as. Esto es, sin
embargo, un margen de tiempo general y puede variar seg�n el volumen de pr�stamos
tratados en cualquier momento dado. A menudo el asegurador volver� y pedir� m�s
informaci�n, principalmente para clarificar algo que ha presentado ya. Por ejemplo,
si su extracto de cuenta muestra un dep�sito excepcionalmente grande hecho en

140

La financiaci�n y el cierre de consideraciones

su cuenta, el asegurador probablemente requerir� documentos acreditativoses sobre


la fuente de aquellos fondos. Deber�a ser consciente que los bancos locales m�s
peque�os no son por lo general como pegajosos sobre el requerimiento de usted
documentar el origen de fondos. Los bancos por regla general s�lo requieren que la
primera p�gina de su declaraci�n de la cuenta documente la cantidad de fondos que
tiene y no necesariamente su fuente. Puede usar esto para su ventaja si desea
depositar fondos ajenos, como aquellos de un pr�stamo del valor l�quido de la
vivienda o una tarjeta de cr�dito. La fabricaci�n de un dep�sito de esta clase no
significa que es deshonesto o rompe cualquier ley. A menos que el banco

Exponga 83 documentaci�n del pr�stamo Requerida.

El Acuerdo de compra de la solicitud de pr�stamo formal y todo el informe


financiero del Personal de ap�ndices relacionado el Impuesto sobre la renta
devuelven para m�nimo de dos a�os Informes de cr�dito de tres oficinas de
informaci�n Extractos de cuenta para m�nimo de Verificaci�n de dos meses de empleo,
salarios y ganancias 8. Verificaci�n de contribuciones territoriales 9. Carpeta de
seguro de propiedad 10. El tercero hace un informe, incluso revisi�n y valoraci�n

12. 3. 4. 5. 6. 7.

141

pregunta expresamente sobre la fuente del dep�sito, no se requiere que lo revele a


ellos. Aun si su banco pregunta, los bancos locales no son a menudo como
particulares sobre su dinero prestado de utilizaci�n (p.ej., de una l�nea del valor
l�quido de la vivienda del cr�dito) como una compa��a de la hipoteca convencional
podr�a ser. Despu�s de asegurar la financiaci�n para su propiedad, el siguiente
paso debe comenzar a disponerse a finalizar y cerrar la transacci�n. Seg�n la talla
de su adquisici�n, el proceso de cierre puede ser bastante simple y franco, o se
puede completamente implicar, con la documentaci�n extensa requerida. Tambi�n es el
tiempo para comenzar a planear y definir su papel de un gerente estrat�gico. Esto,
tambi�n, depender� de la talla de la transacci�n y su nivel de la experiencia. EL
PROCESO DE CIERRE El proceso de cierre es el punto a tiempo cuando todo se une para
finalizar su transacci�n. Ha estudiado el mercado y ha analizado numerosas
oportunidades de inversi�n; ha negociado con �xito t�rminos y condiciones
aceptables tanto para usted como para el vendedor; y ha buscado la mejor
alternativa de financiaci�n para su propiedad. Es ahora el tiempo para juntar a
todos los partidos para cerrar la venta. Antes de que se comprometa por firmar, sin
embargo, deber�a llevar tiempo para examinar a fondo todos los documentos de cierre
relacionados en particular, el informe del t�tulo, declaraci�n de cierre, hecho de
la confianza y pagar�. El informe del t�tulo, tambi�n conocido como el extracto de
t�tulo, proporciona la informaci�n sobre la cadena de la propiedad del t�tulo. En
otras palabras, da una historia de propiedad, juicios, embargos preventivos y algo
m�s que se pueda haber registrado contra la propiedad con el tiempo. La compa��a de
seguros del t�tulo publica una p�liza de seguros al comprador y una pol�tica
separada al prestamista. �stos garantizan que el t�tulo es limpio y que no hay
estorbos que puedan afectar negativamente al nuevo due�o. Las declaraciones de
cierre, tambi�n conocidas como declaraciones del establecimiento, est�n com�nmente
preparadas por la compa��a del t�tulo que maneja el cierre.

142

La financiaci�n y el cierre de consideraciones

Detallan por el art�culo de la l�nea todos los d�bitos asociados y cr�ditos tasados
tanto a comprador como a vendedor. �stos incluyen tales art�culos como el precio de
venta, la cantidad del dep�sito de la fianza, cantidad principal del nuevo
pr�stamo, cualquier pr�stamo existente o deudas que se deben satisfacer, ajustes
prorrateados a impuestos e inter�s y varios honorarios cobrados por la compa��a del
t�tulo. Las mesas 82 a 8,5 colectivamente le proveen de un poco del detalle de una
forma de declaraci�n del establecimiento de cierre com�nmente usada. Deber�a tomar
el tiempo necesario para examinar todos y cada precio en la declaraci�n del
establecimiento para verificar su exactitud. Los errores a menudo por descuido se
cometen por un motivos o el otro. La compa��a del t�tulo puede tener, por ejemplo,
la cantidad de la rentabilidad incorrecta del pr�stamo del vendedor o puede
calcular las prorratas incorrectamente o puede no ser consciente de un cr�dito al
cual tiene derecho debido a una cl�usula espec�fica en el acuerdo de compra
negociado por usted y el vendedor. No suponga que porque los oficiales de cierre
trabajan en compa��as del t�tulo y acto como facilitadores en numerosos cierres que
�deben tener raz�n porque son closers y debieran saber�. Exactamente la parte de
enfrente es verdad. Como closers cometen el acto como facilitadores en numerosos
cierres todos y cada el d�a es todo m�s raz�n deben confiar en usted para
proporcionar la informaci�n precisa a la declaraci�n del establecimiento. El
descuido examinar la declaraci�n de cierre puede ser muy arriesgado y
potencialmente costarle cientos o hasta miles de d�lares. Aqu� en Michigan, por
ejemplo, el estado y el condado tasan lo que se menciona como un impuesto a las
transferencias. El impuesto a las transferencias se calcula como un porcentaje del
precio de venta y se colecciona durante el cierre en todos los bienes inmuebles
vendidos. Es justo como el pago del impuesto sobre un nuevo coche, nuevo
mobiliario, provisiones escolares para los ni�os, o aproximadamente algo m�s en el
cual el t�o Sam pueda conseguir sus manos. La tasa impositiva aplicada es por lo
general aproximadamente el 1 por ciento o s�lo un poco menos, por tanto por cada
100000$ en el valor de la propiedad vendido, aproximadamente 1000$ en impuestos se
tasan. A menos que por otra parte no declarado, el vendedor es responsable de pagar
este impuesto. En mis acuerdos de compra, sin embargo, requiero que el comprador
pague el impuesto. A menos que la compa��a del t�tulo se haya hecho consciente de
esto, los impuestos a las transferencias se colocar�n, incorrectamente, en mi lado
de la declaraci�n del establecimiento. Este error, que se ha hecho muchas veces, me
podr�a costar f�cilmente 2000$ a 3000$.

143

Declaraci�n del establecimiento de la tabla 82

144

Gastos del establecimiento de la tabla 83

145
La declaraci�n del comprador de la tabla 84

146

La financiaci�n y el cierre de consideraciones

La declaraci�n del vendedor de la tabla 85

147

Aunque a fondo examine todos los gastos en la declaraci�n, esto es el que en


particular que tengo cuidado mucho del control de la exactitud. El prestamista es
responsable de preparar el hecho de confianza y el pagar�. Estos documentos
perfilan los t�rminos y condiciones seg�n los cuales el prestamista ha consentido
en prestarle dinero. Los t�rminos del reembolso se especifican, incluso la cantidad
del pr�stamo, la tasa de inter�s y per�odo de la amortizaci�n y cualquier pena del
pago adelantado que se pueda imponer. Otros requisitos del prestamista que tambi�n
se pueden incluir son condiciones del dep�sito para impuestos y seguro, cantidades
de seguros m�nimas, est�ndar del cuidado de condici�n de la propiedad y provisiones
de la falta. Llevando tiempo para entender m�s totalmente todos los documentos de
cierre necesarios, estar� mejor preparado para asegurar que el cierre para la
propiedad de la inversi�n que compra vaya suavemente. En su mayor parte, puede
tener la confianza en la maestr�a de aquellos individuos que preparan todas las
formas relacionadas, pero tambi�n debe tener presente que estos individuos son
humanos y propensos para hacer errores justo como alguien m�s. Proteja sus
intereses examinando con cuidado todos los documentos de cierre. Hacer tan le puede
salvar potencialmente miles de d�lares.

Defina un objetivo para hacerse un millonario para lo que hace de usted para
conseguirlo. H�galo para las habilidades que tiene que aprender y la persona que se
tiene que hacer. H�galo para lo que terminar� por saber sobre el mercado, lo que
aprender� sobre la direcci�n de tiempo y trabajando con la gente. H�galo para la
capacidad de descubrimiento c�mo tener su ego bajo control. Ya que lo que tiene que
aprender sobre ser ben�volo. Ser amable as� como ser fuerte. Lo que tiene que
aprender sobre sociedad y negocio y gobierno e impuestos y hacerse una persona
consumada para alcanzar el estado de millonario es lo que es valioso. No mill�n de
d�lares. Earl Shoaf

148

Cap�tulo 9

Re�na un equipo victorioso de profesionales

o realmente tener �xito como un inversionista de bienes inmuebles, tiene que reunir
un equipo victorioso de profesionales. Si compra y vende s�lo una o dos propiedades
por a�o, cuando es verdad para la mayor parte de inversionistas, se implicar� en la
mayor parte del trabajo usted mismo. Como comienza a participar en cada vez m�s
transacciones, sin embargo, descubrir� pronto que ya no puede hacer todo por usted.
De hecho, encontrar� que el mejor uso de su tiempo coordina los esfuerzos de otros.
Delegando algunas responsabilidades a su equipo, es capaz de conseguir mucho m�s
que si trate de hacer todo usted mismo. Por ejemplo, un buey por s� mismo puede
remodelar y vender s�lo un carro cubierto solo, pero dos bueyes yoked juntos pueden
remodelar y vender varios carros. Este principio bien establecido se puede resumir
como, �La suma de las partes es mayor que el todo�. Es un fen�meno conocido como la
sinergia. Los efectos de Synergistic se crean cuando los individuos que podr�an
trabajar por otra parte independientemente en cambio colaboran. Los individuos son
capaces de conseguir mucho m�s colaboraci�n en un esfuerzo colectivo que pueden
solos. (Ver el Objeto expuesto 91.)

149

Exponga 9,1 Sus equipos victoriosos de profesionales.

12. 3. 4. 5. 6. 7.

Los exploradores y/o el jefe de oficina de distribuidores Property reconstituyen al


prestamista del gerente Local o hipotecan a Corredores de bienes ra�ces de la
compa��a del T�tulo del Abogado de bienes ra�ces del agente de bolsa

EXPLORADORES Y/O DISTRIBUIDORES Quiz�s el elemento m�s importante de su equipo


victorioso de profesionales deben haber dedicado a exploradores y distribuidores
que trabajan en su nombre. Puede recordar del Cap�tulo 2 que tanto los exploradores
como los distribuidores le pueden proveer de una fuente estable de propiedad
conduce. Conduce de estas fuentes y los otros son el impulso vital de su negocio.
Sin ellos, ser� muy dif�cil tener �xito en el negocio de remodelar y vender
propiedades. Deber�a trabajar para construir relaciones con varios exploradores
diferentes y distribuidores. Tambi�n tiene que llevar tiempo para establecer
criterios de la inversi�n que los mejores pleitos sus objetivos de modo que los
individuos trabaje con saben que los tipos de las oportunidades de presentar a
usted. No los quiere pasando el tiempo in�til para acuerdos a los cuales no tiene
inter�s. Adem�s, no quiere gastar su tiempo mirando acuerdos que no encuentran sus
necesidades.

150

Re�na un equipo victorioso de profesionales

La relaci�n entre usted y otros exploradores y distribuidores es mutuamente


beneficiosa. M�s oportunidades que le traen, m�s comprar� a ellos o a aquellos que
recomiendan, y m�s compra a ellos, m�s dinero har�n. Es una relaci�n mutualmente
ventajosa. Tambi�n puede decidir contratar a un explorador de jornada completa de
su propio. Adem�s del pago de un peque�o salario bajo, recomiendo poner en pr�ctica
un sistema incentivo en el cual su explorador se recompensa por cada acuerdo que �l
o ella le traen que termina por comprar. Su explorador aprender� r�pidamente
exactamente en que tipo de oportunidades m�s se interesa y le trae s�lo la crema de
la cosecha. El JEFE DE OFICINA Un jefe de oficina eficaz es otro individuo clave en
su equipo victorioso de profesionales. Antes de que pueda tener un jefe de oficina
bueno, sin embargo, primero tiene que tener una oficina. La mayor parte de personas
que invierten en bienes inmuebles comienzan la compra y la venta un poco a la vez.
Mientras que su base de la capital crece, tan su capacidad de aumentar el volumen
de transacciones. A alg�n punto en el proceso, se har� necesario discontinuar su
operaci�n de media jornada de su oficina en casa y comenzar una operaci�n de
jornada completa de un edificio de oficinas. Cuando alcanza ese punto en su
negocio, recomiendo que una de la primera gente que contrata sea un jefe de
oficina. Puede delegar muchas de las responsabilidades menores a �l o ella, que por
su parte le permite concentrarse en cultivar su negocio. Los jefes de oficina
pueden manejar muchas de las tareas cotidianas m�s reiterativas que pueden tomar
tanto de su tiempo. Se pueden adem�s entrenar con el tiempo tomar mayores
responsabilidades, como algunas funciones de mercadotecnia y la contabilidad. Un
jefe de oficina bueno tambi�n se puede entrenar realizar funciones como
programaci�n y coordinaci�n de todos los partidos necesarios implicados en un
cierre, as� como asistencia a los cierres para usted. Puede ser al principio la
bocacalle inc�moda esa responsabilidad

151
a otra persona, pero despu�s de su cincuenta y tanto cierre, las posibilidades son
ser� m�s receptivo de la idea de tener alguien asiste a ellos para usted. Encuentro
que mientras la mayor parte de cierres van suavemente, t�picamente requieren m�nimo
de ningunas menos de dos horas de mi tiempo. Cuando voy en coche a la compa��a del
t�tulo, espero al oficial de cierre a terminar de preparar los documentos,
despedirme en todo y conducir atr�s a mi oficina, tengo al menos dos horas
invertidas en el proceso, y a veces m�s. Mientras la venta y el cierre del acuerdo
me excitan, encuentro la reuni�n en compa��as del t�tulo siendo completamente
aburrida. Contrate a un jefe de oficina bueno y use su tiempo donde cuenta el m�s,
comprando y vendiendo propiedades. GERENTE DE LA REHABILITACI�N DE LA PROPIEDAD no
puedo acentuar bastante la importancia de contratar a un gerente de la
rehabilitaci�n. Esta persona �tomar� la rehabilitaci�n de reconstituir� para usted.
El papel primario del gerente de rehabilitaci�n de propiedad debe coordinar y
programar a los subcontratistas para todas las renovaciones requeridas. Unos
manitas a menudo son la persona m�s bien calificada para este tipo del trabajo.
Quiere a alguien que maneja los equipos que pueden determinar lo que exactamente se
tiene que hacer, y luego asegurarse que las reparaciones se hacen correctamente.
Unos manitas tambi�n le pueden salvar dinero haciendo muchas reparaciones m�s
peque�as personalmente; sin embargo, esto depende del n�mero de casas tiene
reparaciones de sufrimiento en cualquier momento dado. Si tiene varias casas
trabajadas en simult�neamente, un gerente de la rehabilitaci�n puede no tener el
tiempo para hacer cualquiera de las reparaciones. Por otra parte, si s�lo tiene dos
o tres en el progreso en cualquier momento dado, entonces su gerente de la
rehabilitaci�n ser� con la mayor probabilidad capaz de hacer algunas reparaciones
programando al mismo tiempo a los otros contratistas. Recuerde que el uso m�s
efectivo de su tiempo no debe arreglar las casas usted mismo, pero mejor dicho
supervisar los esfuerzos de aquellos que hacen. Alquilando una propiedad
reconstituyen al gerente, delega en efecto esa responsabilidad a alguien m�s. Esto
permite que usted se concentre en construir su negocio.

152

Re�na un equipo victorioso de profesionales

EL AGENTE DE BOLSA DE LA HIPOTECA O EL PRESTAMISTA LOCAL Otro componente muy


importante de su negocio de bienes inmuebles financia. Por esta raz�n, es esencial
para usted tener uno o varios prestamistas o hipotecar a agentes de bolsa como
miembros de su equipo victorioso de profesionales. Debe tener el acceso a la
capital y preferentemente a fuentes grandes de ello. Por lo general se hace
necesario establecer relaciones con varios prestamistas o hipotecar a agentes de
bolsa para encontrar sus necesidades crecientes de la financiaci�n. En las etapas
iniciales de su relaci�n, asegurar� con la mayor probabilidad la financiaci�n en
una base del caseby-caso. Como el prestamista se hace m�s c�modo con usted, sin
embargo, el proceso de obtener la financiaci�n se hace mucho m�s f�cil. A menos que
ya tenga un balance personal fuerte, estos tipos de relaciones no se forman durante
la noche. Pueden tomar a veces a�os para formarse. Muy tengo suerte en esto
actualmente tengo la capacidad de recoger el tel�fono y financiaci�n segura dentro
de aproximadamente cinco minutos para muchos de los proyectos en los cuales me
implico. El acceso a la capital es esencial para su �xito en este negocio. Trabaje
mucho para establecer relaciones sanas con prestamistas en su �rea que le pueden
proveer de la financiaci�n le ten�a que permitir tener �xito. El ABOGADO DE BIENES
RA�CES Otro miembro de su equipo victorioso de profesionales que querr� considerar
es un abogado de bienes ra�ces. Las P�ginas Amarillas est�n llenas de abogados, la
mayor parte de los que anuncian el �rea de ley en la cual se especializan. Mire por
su parte quien expresamente anuncia servicios de bienes inmuebles. Unos minutos por
el tel�fono le dar�n una idea del nivel de un abogado de la maestr�a. No se
intimide s�lo porque alguien lleva el t�tulo de abogado. Es completamente probable
que sepa tanto sobre bienes inmuebles en general como cualquier abogado dado.
Espera, por supuesto, que el que que elige sea m�s entendido sobre el derecho
inmobiliario. Prefiero trabajar con abogados que poseen la propiedad de la
inversi�n ellos mismos. Esto les da un a�adido

153

nivel de experiencia. La adici�n de este individuo a su equipo de profesionales le


proveer� de la maestr�a legal necesaria de vez en cuando durante el curso de su
negocio. TITLE COMPANY Una compa��a del t�tulo competente es otro miembro esencial
de su equipo victorioso de profesionales. Mientras la mayor parte de compa��as del
t�tulo ofrecen servicios similares (proporcionando seguro del t�tulo y servicios de
cierre, etc.), var�an enormemente en el grado al cual pueden proporcionar aquellos
servicios. Durante los a�os, he trabajado con muchas compa��as del t�tulo
diferentes. Parece que cada uno tiene su propio juego �nico de matices. Hasta hace
poco, ten�a una relaci�n con una compa��a del t�tulo nacional que ten�a un
departamento de operaciones deplorable. El dependiente exterior de la firma se puso
en contacto conmigo y me cortej� a esta compa��a. El dependiente, Derek, era un
ejemplo brillante de lo que significa ser el cliente enfocado. Era muy atento a m�
individualmente y era muy competente en la direcci�n a todas mis necesidades y
preocupaciones. �Esto es grande�, pensaba. �Aqu� est� un tipo que realmente se
preocupa por sus clientes y siempre quiere ir la milla suplementaria para ellos�.
Lo que no sab�a, sin embargo, era que mientras Derek era un dependiente exterior
casi tan bueno podr�a esperar, el departamento de operaciones de la compa��a era
s�lo la parte de enfrente. Les envi� siete u ocho acuerdos de repente y termin� por
tener problemas con casi cada uno de ellos. Ten�a problemas con cierres previstos
que se hab�an confirmado para cierta fecha y luego misteriosamente desaparecieron
del libro de la compa��a. Ten�a problemas con la gente en operaciones que se supuso
ser capaz de preparar todo el trabajo del t�tulo, pero s�lo no pod�a parecer
acertar en �l. Y finalmente, ten�a problemas con oficiales de cierre incapaces.
Derek era grande. El resto de la compa��a era un l�o. Ahora que he lamentado mi
experiencia pobre con esta compa��a (sin nombre) particular, d�jeme concluir en una
nota m�s positiva. La compa��a del t�tulo a la cual he cambiado desde entonces es
todo lo contrario. En su mayor parte, puedo enviar a esta compa��a un acuerdo,

154
Re�na un equipo victorioso de profesionales

progr�melo y rev�lese en enzarzarse con todo lo correctamente preparado y en el


pedido. Aunque pague un poco m�s los servicios del t�tulo de esta compa��a, vale la
pena a m�. No tengo casi los dolores de cabeza y frustraciones que hice con la
compa��a anterior. Encuentre una compa��a del t�tulo competente en su �rea e
incl�yala en su equipo victorioso de profesionales. Los corredores de bienes ra�ces
de producci�n de la Cumbre de CORREDORES DE BIENES RA�CES son elementos vitales de
su equipo victorioso de profesionales. Deber�a planear incluir tantos de ellos como
posible en su equipo. Si un agente sabe que es un comprador serio, �l o ella
trabajar�n para traerle los tipos de acuerdos en los cuales m�s se interesa. Como
con exploradores y distribuidores, debe establecer criterios predeterminados que
encuentran sus objetivos de la inversi�n. Mejor sus agentes de ventas entienden
exactamente lo que busca, mejor ser�n capaces de encontrar sus necesidades de la
inversi�n. Si se limita a s�lo un agente, entonces tiene s�lo un juego de ojos y
o�dos al acecho de acuerdos buenos de traerle. Por otra parte, si alista la ayuda
de varios corredores de bienes ra�ces, aumentar� el n�mero de oportunidades de
inversi�n potenciales que puede aprovechar. Cada agente tiene su propios amigos de
la esfera de influencia y socios con quien se relacionan cada d�a. Nunca sabe
cuando uno de ellos se encontrar� con esa gema de un acuerdo s�lo esperando a
descubrirse. Cuando se haga el tiempo para usted para vender su propiedad, tambi�n
querr� probablemente tener m�s de un agente que trabaja en su nombre. Aquellos de
ustedes que son agentes autorizados probablemente discrepar�n conmigo en este
punto, pero por favor permita que yo explique. La raz�n prefiero usar m�s de un
reactivo consiste en porque s� que los agentes tienden a especializarse en ciertas
�reas cultivando comunidades espec�ficas. S�, s�, puede poner la propiedad en una
lista para la venta en el MLS justo como cualquier otro agente y ganar el acceso a
un amplio espectro de compradores, que es seguramente muy importante, pero a menos
que sea familiar con el �rea en la cual tiene el listado y f�sicamente trabaja que
�rea, hace a su vendedor un perjuicio.

155

He visto, por ejemplo, los agentes toman listados claros a trav�s del condado y
hasta en los condados vecinos. Estas �reas pueden ser por lo que 50 millas de donde
viven y trabajan. No importa c�mo con fuerza intenta, no me puede convencer de que
me puede vender con eficacia una casa en un �rea sobre la cual sabe poco o nada.
Sus esfuerzos de mercadotecnia se limitar�n con unos anuncios de peri�dico y con el
MLS. Los agentes que se venden en mercados lejanos probablemente no tendr�n
contactos personales o relaciones en esa �rea. No saben absolutamente nada sobre la
ciudad o ciudad excepto el nombre de ello. No saben nada sobre el distrito escolar,
que es la informaci�n vital a cualquiera con ni�os. Las posibilidades son, no han
sido hasta a la comunidad excepto escribir el acuerdo del listado. A�n veo esto
todo el tiempo un signo de bienes inmuebles colocado en el patio de un propietario
por alguien que conozco bien y bien no es de esa �rea. Para tener �xito en el
negocio de compra y venta de propiedades de la inversi�n, es esencial para usted
incluir a varios corredores de bienes ra�ces que pueden crear un conducto del
inventario para usted, as� como representarle con eficacia cuando se hace el tiempo
para venderse. En el resumen, hemos examinado los m�ritos de construir un equipo de
primera clase de la gente que puede ayudar a movilizarle para alcanzar con eficacia
sus objetivos de la inversi�n. Cada miembro del equipo es esencial para su �xito en
el negocio de bienes inmuebles. Puede pasar al principio por un per�odo emp�rico en
el cual algunos miembros del equipo se tienen que sustituir por un motivos o el
otro. A tiempo, sin embargo, reunir� finalmente un equipo victorioso de
profesionales que cuando la colaboraci�n puede ayudar conseguir mucho m�s que usted
podr�a esperar alguna vez en su propio.

Pocas personas son capaces de la expresi�n con opiniones de la ecuanimidad que se


diferencian de los prejuicios de su entorno social. La mayor parte de personas son
hasta incapaces de formar tales opiniones. Albert Einstein

156

Cap�tulo 10

Tres llaves a maximizar su potencial

Hay threemaximize su potencial ya que est� relacionado con la compra de llaves


importantes que cuando correctamente aplicado le autorizar�n a
y venta de casas. En este cap�tulo, examino varias estrategias de postentrada que
deber�a considerar seriamente mucho antes de que se cierre en la propiedad. Tambi�n
analizo las ventajas y desventajas de hacer las reparaciones requeridas usted mismo
contra el alquiler de otros para hacerlo. Finalmente, examino varios m�todos de
aumentar la comerciabilidad de su propiedad. La aplicaci�n apropiada y sistem�tica
de los tres preceptos perfilados en este cap�tulo le permitir� maximizar su
potencial en la arena de bienes inmuebles. (Ver el Objeto expuesto 101.) la
POSTENTRADA PLANEANDO Su estrategia de postentrada es el plan espec�fico de la
acci�n que tomar� inmediatamente despu�s del cierre de su propiedad. Quiero
enfatizar la palabra inmediatamente. Recuerde que el tiempo es primordial y cada
d�a que pasa sin totalmente acostumbrarse le cuesta el dinero. Esto es por qu� debe
planear con mucha anticipaci�n de la fecha l�mite para el trabajo requerido
preparar la propiedad para su eventual
157

Exponga 101 Tres llaves a maximizar su potencial.

1. La planificaci�n 2 de postentrada. Hacerlo usted mismo contra alquiler de ello


3. El aumento de la comerciabilidad de su propiedad
reventa. La reducci�n al m�nimo del tiempo de la vuelta seg�n cada acuerdo es
crucial para la ayuda de usted a maximizar sus ganancias. Uno de los mejores modos
de comenzar a prepararse es programando a los contratistas que har�n las
reparaciones (asunci�n que no hace el trabajo usted mismo) dos a tres semanas antes
de la fecha l�mite prevista de ser posible. No haga el error de la espera hasta que
cerca de comience a pensar en la programaci�n. Perder� el tiempo valioso haciendo
tan y recordar�, el tiempo es el dinero porque paga el inter�s de los fondos
ajenos. El mejor momento de comenzar provisionalmente el proceso de programaci�n
consiste en cuando los contratistas primero salen a la propiedad de proveerle de
ofertas por el trabajo para realizarse. Estos datos, como recuerda, se usan en su
evaluaci�n de la viabilidad del proyecto. Despu�s de que la factorizaci�n en todos
los costos y gastos relacionados con el proyecto, as� como mercado comparables,
entonces y s�lo entonces sea usted capaz de medir exactamente el retorno esperado
en ganancias que un proyecto particular generar�. Cuando se encuentra con los
contratistas, los puede proporcionar entonces por una idea general de cuando espera
cerrarse. Sin falta exprese a los contratistas qu� importante es para ellos para
ser

158

Tres llaves a maximizar su potencial

disponible cuando los necesita. Expl�queles que prefiere no perder hasta un d�a
solo. Una vez que haya establecido una fecha l�mite firme con el vendedor y la
compa��a del t�tulo, puede programar entonces una fecha espec�fica y tiempo para su
contratista para hacer las reparaciones. La llave debe establecer su plan de
postentrada con mucha anticipaci�n y estar preparada para ejecutarlo lo m�s pronto
despu�s del cierre posible. �Al HACERLO USTED MISMO CONTRA EL ALQUILER DE ELLO es
mejor hacer el trabajo usted mismo y tratar de ahorrar el dinero o alquilar tanto
del trabajo como posible y tratar de ahorrar el tiempo? Esto es una pregunta que
muchos inversionistas de bienes inmuebles luchan con, sobre todo aquellos que
comienzan s�lo. Mientras no hay respuesta correcta sola, es importante entender las
ventajas y las desventajas de los ambos m�todos. Para aquellos de ustedes que
pueden ser m�s mec�nicamente inclinados, es natural para usted sentir y creer que
deber�a hacer la mayor parte del trabajo usted mismo en un intento de ahorrar el
dinero. Permita que yo comparta un ejemplo personal con usted de las diferencias
entre dos individuos que tienen juegos de habilidad diferentes. El primer individuo
es mi hermano, Tim, que tiene habilidades mec�nicas muy fuertes y puede arreglar
casi algo. De hecho, una de mis memorias m�s tempranas de �l �fijando� algo ocurri�
cuando ten�a aproximadamente tres a�os. Tim habr�a sido cinco entonces. Me acuerdo
de venir fuera para jugar un d�a s�lo para descubrir que hab�a tomado todas las
ruedas de mi triciclo rojo brillante. Otro tiempo, completamente desmont� nuestro
juego de columpios. Mientras Tim era excepcionalmente bueno en el desmonte de
cosas, todav�a no hab�a aprendido lamentablemente c�mo aplazarlos juntos, as� dando
mi triciclo y el juego de columpios in�til. Tim ha venido un largo camino desde
entonces. No s�lo se ha hecho un experto en el desmonte de cosas, pero es muy muy
competente ahora en el aplazamiento de ellos juntos. El segundo individuo en este
ejemplo no es ninguno adem�s de atentamente. Mientras carezco de las habilidades
mec�nicas naturales que Tim tiene, hago
159

tenga muy bien organizativo y habilidades de la direcci�n. Recuerdo que en mis a�os
adolescentes siempre era muy particular sobre el cuidado de mi dormitorio el m�s
ordenado y ordenado posible. Era probablemente el �nico ni�o en la familia que hizo
mi cama sin necesidad tener de pedirse hacer as�. Mi personalidad exigi� la
estructura y el pedido. M�s tarde, mi servicio en la Fuerza a�rea estadounidense
reforz� estos conceptos, sobre todo la formaci�n que recib� en el campamento
militar (tambi�n conocido como el entrenamiento b�sico) en la Base a�rea sin
Tierras en San Antonio, Texas. Nuestras camas se tuvieron que hacer perfectamente
con mantas dobladas bastante tenso para echar literalmente un cuarto lejos de. Todo
en nuestro footlockers se tuvo que colocar en el pedido exacto y preciso seg�n
nuestros manuales de formaci�n. Si no fuera, creo, oir�a sobre ello del sargento de
la taladradora. Nunca olvidar� una experiencia en mis primeros d�as en el
entrenamiento b�sico. S�lo hab�a estado all� unos d�as y acababa de recibir mi
traje de faena de la fuerza a�rea, que eran todo verdes. Ya que eran flamantes,
ninguna de la insignia se hab�a cosido a a�n. Con nuestras cabezas nuevamente
afeitadas y nuestros nuevos uniformes todav�a no embelleci� por la insignia, nos
mencionamos como �escabeches�, porque esto es exactamente a qu� parecimos, un
manojo de escabeches del eneldo verdes que corren alrededor. De todos modos, siendo
flamante en el servicio, no era totalmente consciente de todas las reglas. El mi
nombre de sargento de la taladradora era el Sargento Carter, y por extra�o que
pueda parecer, aguantaba un parecido fuerte tanto en manera como en aspecto al
Sargento Carter en la vieja comedia de situaci�n de la TV, Gomer Pyle. Una tarde
llevando mi traje de faena, puse un l�piz en mi bolsillo de la camisa. �Despu�s de
todo, esto es qu� los bolsillos son para, verdad? �Incorrecto! Poco sab�a que era
fuera del uniforme. As� es, no se supuso que ese peque�o l�piz que se pega de mi
bolsillo estaba all�, y muchacho, hizo al Sargento Carter me avisa sobre ello.
Literalmente estuvo de pie cara a cara conmigo y bram� algo como, ��El aviador, lo
que es incorrecto con usted!?! �No haga sabe que es fuera del uniforme! �Mejor
consigue esto #*!#*!#*! �el l�piz de su #*!#*!#* bolsillo y no me deja alguna vez
verlo en all� otra vez!�Me entiendes?� ��S�, se�or!� vino mi respuesta inmediata, y
crea que m�, nunca vio que el l�piz en mi bolsillo otra vez porque no estuve a
punto de ponerlo en all� y correr el riesgo del otro

160

Tres llaves a maximizar su potencial

paliza verbal. De hecho, hasta este mismo d�a, a veces tengo pensamientos sobre la
puesta de un l�piz en mi bolsillo de la camisa. Con las habilidades mec�nicas
fuertes de Tim, ha desarrollado completamente naturalmente un modo de pensar para
arreglar o reparar cosas �l mismo, incluso sus propiedades del alquiler. �Despu�s
de todo, por qu� la paga alguien para entrar y reconstituir una casa cuando lo
puede hacer usted mismo y ahorrar el dinero? Debo decir que le tengo que dar el
cr�dito de tomar algunos trabajos penosos. Durante los a�os, he observado que Tim
toma el cuarto de ba�o y la cocina remodelar, sustituye el suelo mal llevado, haga
el embaldosado y realice la pintura, el material para techar, la fontaner�a y el
trabajo de aire acondicionado. Estoy seguro que he dejado algunas cosas de esa
lista, pero puede llamar aproximadamente algo tener que ver con la reparaci�n de
una casa y Tim la ha hecho. Por otra parte, he hecho unas cosas como la pintura y
segar el c�sped, pero no dudo en llamar al pros para tomar el otro trabajo. En
primer lugar, no tengo las habilidades necesarias para realizar algunas
reparaciones m�s complicadas. En segundo lugar, no tengo el deseo de hacerlos. Esto
no debe decir que no pod�a aprender c�mo hacer algunas reparaciones m�s complejas,
pero no tengo deseo a. Ya que uno quien naturalmente bien se organiza y posee
habilidades de la direcci�n buenas, yo mucho prefiere llamar a tradesperson
apropiado y pagar �l o ella para hacer el trabajo. Pienso que esto es un mucho
mejor uso de mi tiempo que la tentativa de hacer el trabajo yo mismo. Como
naturalmente disfruto de planear y prepararme para acontecimientos pr�ximos, llevo
tiempo (mucho antes de que me cierre en una propiedad) asegurar que mis
comerciantes, que son todos m�s expertos que soy cuando viene a la fijaci�n de
casas, est�n listos para realizar el trabajo tan pronto como los necesito. Para m�,
esto es un proceso mucho m�s eficiente que la tentativa de hacer todo yo mismo.
Recuerdo un tiempo en particular cuando Tim acababa de comprar una casa de la
familia sola que iba a renovar y remodelar y vender posteriormente. Al mismo
tiempo, acababa de comprar un bloque de pisos que tambi�n necesit� un poco de
trabajo de la rehabilitaci�n extenso. Tim, el Sr. Do-It-Yourself, estuvo dedicado a
hacer la mayor parte del trabajo de la rehabilitaci�n solo. Aunque realmente
tuviera un poquito de la ayuda, Tim hizo la mayor parte del trabajo solo. Yo, por
otra parte,

161

El Sr. Hire-Everything-Out, estuvo dedicado a hacer ninguno del trabajo yo mismo y


alquilar todo. Ya que Tim ten�a un trabajo de jornada completa, era capaz de
trabajar en la casa s�lo despu�s del trabajo y los fines de semana. Como recuerdo,
dej� noches y fines de semana durante tres o cuatro meses para hacer las
renovaciones necesarias y preparar la casa para la reventa. Mientras tanto, ten�a
todas las ofertas en para las reparaciones requeridas en mi bloque de pisos antes
de que me hubiera cerrado hasta, y estaba listo para ir el d�a despu�s del cierre.
Dentro de aproximadamente 30 a 45 d�as, los comerciantes completamente se
terminaron con los trabajos de reparaci�n y mi propiedad estaba lista para la
reventa. Adem�s, ya que el edificio fue totalmente ocupado por arrendatarios,
comenc� a iniciar aumentos de los alquileres, que fueron justificados por las
mejoras recientemente completadas. Este ejemplo se supone para ser una observaci�n
del hecho s�lo y seguramente no se quiere como una cr�tica de mi hermano, Tim, que
amo mucho. En cambio se quiere para ilustrar las diferencias en el modo que las
mismas tareas se pueden llevar a cabo. Tim tiene su modo de hacer cosas, y tengo mi
modo de hacer cosas. Mientras Tim ahorra el dinero, ahorro el tiempo. A m�, el
tiempo es el dinero, por tanto realmente ahorro tanto el tiempo como el dinero.
Para remodelar y vender propiedades a gran escala, no puede hacer posiblemente
todas las reparaciones requeridas usted mismo. Debe decidir si est� en el negocio
de arreglar casas o de compra y venta de casas. Si es �ste, entonces no se puede
permitir a pasar su tiempo haciendo las reparaciones. La �nica excepci�n a esto
puede ser cuando empieza primero y s�lo hace una o dos casas por a�o. A ese nivel,
puede justificar probablemente llevar tiempo para hacer un poco del trabajo de su
propio, pero una vez que comience a trepar su operaci�n, debe comenzar a reducir su
participaci�n pr�ctica y tener cuidado para hacer el uso mejor y m�s valioso de su
tiempo, que debe organizar y poder. Una vez que tenga sus comerciantes en el lugar
y haya puesto a punto su sistema, tiene la capacidad de hacer 10, 20, 50, o hasta
100 casas por a�o. Aunque pueda parecer al principio que un inversionista dejar�a
algunas ganancias alquilando el trabajo de la rehabilitaci�n, esto es no
necesariamente el caso. La llave debe comprar la propiedad en el

162

Tres llaves a maximizar su potencial

precio correcto en primer lugar. En el Cap�tulo 6, proporcion� varios ejemplos de


m�todos de an�lisis apropiados para usarme seleccionando una propiedad de la
inversi�n. Recomiendo que factor en su an�lisis de oportunidades de inversi�n
potenciales el coste de tener contratistas haga las reparaciones requeridas. Si su
an�lisis no proporciona una tasa de rendimiento aceptable en su capital invertido,
entonces simplemente lo pasa y movimiento al siguiente acuerdo. No caiga a la
trampa de racionalizar su an�lisis diciendo que ya que realmente le gusta este
acuerdo, seguir� adelante y har� toda la pintura, por ejemplo, s�lo para distinguir
el trabajo de n�meros. Es el paso mucho mejor de dinero de ello y esperando otra
oportunidad, ya que vendr� seguramente. �El AUMENTO de las Felicitaciones de
COMERCIABILIDAD DE SU PROPIEDAD! Ha trabajado mucho durante las pocas semanas
pasadas o meses renovando su propiedad de la inversi�n. �Ha aumentado el valor de
la casa por una cantidad significativa, y es ahora el tiempo para venderlo y
capturar el margen de beneficio que ha creado! Puede hacer varias cosas de realzar
la comerciabilidad de su propiedad y aumentar la exposici�n que recibe. �stos
incluyen la preplanificaci�n, la visibilidad aumentada a trav�s del MLS,
ofrecimiento de un producto comerciable, fijaci�n de precios de su propiedad con
esp�ritu competidor y ofrecimiento de incentivos. (Ver el Objeto expuesto 102.) la
Preplanificaci�n de la planificaci�n Apropiada desde el principio hasta el final es
esencial para usted para tener �xito en este negocio. Esto incluye la planificaci�n
para la venta de su propiedad. Despu�s de todo, no se recompensa por sus esfuerzos
hasta que la venta se haya completado. S�lo entonces haga saca ganancia de sus
trabajos. Puede creer que por supuesto va a planear vender su casa, pero se
sorprender�a por cuantos inversionistas esperan hasta que se pongan a esa fase del
proceso antes

163
Exponga 102 Aumento la comerciabilidad de su propiedad.

12. 3. 4. 5.

La planificaci�n apropiada del uso Aumenta la visibilidad a trav�s de MLS


Proporcionan un producto comerciable Price con esp�ritu competidor incentivos de la
Oferta

hasta comienzan a considerar c�mo vender�n su propiedad. Antes en este cap�tulo


(�Planificaci�n de Postentrada�), habl� de la necesidad de programar a sus
subcontratistas mucho antes de que el cierre actual ocurriera de modo que estuviera
listo para ir con sus mejoras inmediatamente despu�s de consumaci�n de la venta. La
planificaci�n de su estrategia de salida es igualmente importante, si no m�s, que
la estrategia de postentrada. Idealmente, deber�a comenzar a pensar en c�mo va a
vender su casa hasta antes de que la compre. Deber�a haber tomado ya las medidas
para establecer un plan de ventas bien definido de modo que est� listo para ponerlo
en pr�ctica inmediatamente en el momento oportuno. Aumentando la Visibilidad a
trav�s del MLS Multiple Listing Service (MLS) es un instrumento necesario para
proveer su propiedad de la exposici�n m�xima. Esto significa, de

164

Tres llaves a maximizar su potencial

el curso, que tendr� que poner su propiedad en una lista para la venta con un
corredor de bienes ra�ces autorizado, a menos que resulte ser un agente autorizado
usted mismo. Cuando su casa se coloca en el MLS, gana el acceso inmediato a cientos
y hasta miles de agentes de ventas que tienen un inter�s potencial a su propiedad.
Cualquiera de ellos puede tener un comprador anticipado con quien trabajan quien se
puede interesar en exactamente lo que vende. No se puede permitir a renunciar al
listado de su casa para la venta en el MLS. Recuerde que est� en el negocio de
comprar casas, restaur�ndolos, y vendi�ndolos tan pronto como sea posible. Su papel
en este negocio deber�a ser el de un gerente. Est� all� para facilitar el proceso y
asegurar que las cosas pasen cuando se supone que pasan. Puede hacer seguramente el
argumento que puede ahorrar el dinero no necesidad teniendo de pagar a la comisi�n
del agente de ventas, pero esto ser�a un argumento d�bil a lo m�s. Usando esa
l�gica, vuelve a "lo puedo hacer yo mismo y ahorrar el dinero� modo. La tentativa
de vender la casa usted mismo y ahorrar el dinero es no diferente que la tentativa
de hacer todas las reparaciones usted mismo y ahorrar el dinero. Esa raz�n
fundamental es miope y le impedir� maximizar su potencial en este negocio. Si no es
un corredor de bienes ra�ces autorizado ya, recomiendo que encuentre a un agente
topproducing que tiene un historial probado de ser un motor y un coctelero. En
otras palabras, busque a un agente competente que es serio sobre la ayuda de usted
a vender sus propiedades tan pronto como sea posible. En el Cap�tulo 2, describ� el
papel del distribuidor ya que est� relacionado con remodelar y vender propiedades.
Mencion� que mientras los distribuidores pueden ser una fuente buena para traerle
oportunidades de inversi�n, tambi�n pueden ser una fuente buena para venderle
aquellas propiedades una vez que las mejoras necesarias se han hecho. Los
distribuidores son particularmente aficionados a este tipo de la relaci�n ya que
les permite a la doble pendiente, significando que no s�lo ganan una comisi�n
cuando venden la propiedad a usted, pero tambi�n ganan una comisi�n cuando le
venden la propiedad. Si tiene una relaci�n buena con agentes de ventas o
distribuidores y pone varias propiedades en una lista con ellos en una base
persistente, las posibilidades son querr�n negociar su estructura de honorarios con
usted. El

165

la cosa m�s importante para usted aqu� es maximizar la visibilidad de la propiedad


que vende de modo que pueda ganar el f�cil acceso a un fondo el m�s grande de
compradores posible. Ofreciendo un producto Comerciable Para realzar adelante la
comerciabilidad de su casa, debe ofrecer un producto que la gente quiere. Tan
simple como esto puede sonar, esto es un punto importante que no se deber�a tomar
ligeramente. Recuerde del Cap�tulo 3 que como un inversionista que est� en el
negocio de remodelar y vender propiedades, no se interesa en el transporte de su
inventario m�s tiempo que necesario. Esto significa que deber�a estudiar con
cuidado el �rea en la cual piensa que la inversi�n determina qu� cercan�as se
venden con el n�mero medio m�s corto de d�as en el mercado. El tipo de ubicaci�n
mejor satisfecha para vender sus propiedades en una manera oportuna es t�picamente
una vecindad entre 10 y 30 a�os. Estas vecindades son donde el ciudadano de la
clase media medio vive. La ubicaci�n ideal es la que en la cual la mayor�a de casas
bien se mantienen y esto es no sufre de la ca�da en desuso funcional. El �rea se
deber�a bien establecer, tener escuelas buenas cerca, y seguir teniendo casas que
se venden por t�rmino medio en menos d�as que aquellos de comunidades circundantes.
Las caracter�sticas de esta clase de la vecindad a menudo incluyen ajardinamiento
maduro, c�spedes pr�stinos, y bien sentido cari�o casas. Est� sin falta que la casa
que compra se corresponde con el resto de las casas en la vecindad. He visto, por
ejemplo, una casa ultracontempor�nea en una vecindad generalmente tradicional se
sientan en el mercado mucho m�s largo que otras casas en la misma vecindad. No
puede esperar, por supuesto, a hacer estas clases de decisiones cuando es tiempo de
venderse. Se deben hacer mucho antes de que hasta compre. Adem�s, su propiedad de
la inversi�n se deber�a presentar a compradores anticipados en su condici�n m�s
favorable. El sentido com�n dicta que despu�s de que todos los subcontratistas han
terminado su trabajo, debe querer gastar un poco extra en un servicio de la
limpieza bueno para dar los �ltimos toques en su casa

166
Tres llaves a maximizar su potencial

hacerlo realmente parecer nuevo. Los servicios limpiadores t�picamente no cuestan


mucho, y est� el dinero bien gastado. Fijaci�n de precios competitiva Si hiciera su
tarea antes de comprar su propiedad de la inversi�n, deber�a ser �ntimamente
familiar ya con la fijaci�n de precios en su mercado. Recomiendo poner su casa a
disposici�n para la venta a un precio s�lo debajo del mercado. Como un
inversionista que est� en el negocio de remodelar y vender propiedades, no tiene el
tiempo para sentarse en su casa durante un per�odo indefinido en una tentativa de
resistir por el d�lar superior. Recuerde que tiene gastos de transporte, incluso
inter�s, impuestos y seguro, por tanto el m�s r�pido vende el m�s r�pido que puede
aliviar usted mismo de aquellas obligaciones. Adem�s, tiene unos costes de
oportunidad, suponiendo que mientras su capital de inversi�n se amarra en una
propiedad, se limita en su capacidad de aprovechar otras oportunidades. Se ha hecho
importantemente obligado. El tiempo es el dinero en este negocio, por tanto m�s
r�pido puede vender su propiedad, m�s dinero ser� capaz de la fabricaci�n.
Ofreciendo Incentivos Si parece a la mayor parte de personas, las posibilidades son
usted son motivados por el dinero. Sus compradores anticipados ser�n motivados por
el dinero, tambi�n. Puede usar muchos tipos diferentes de incentivos que tienen
alg�n valor monetario para animar a compradores anticipados a comprar su casa en
vez de la que abajo la calle. Por ejemplo, puede ofrecer un cr�dito durante el
cierre para el ajardinamiento. Esto permitir� a los compradores embellecer el
exterior de su nueva casa poco despu�s de que se acercan. Para muchos compradores,
sobre todo aquellos que son compradores por primera vez de casa, toma todo que se
tienen que acercar s�lo econ�micamente, por tanto apreciar�n enormemente tener un
poco extra durante el cierre. Si el dinero se usa para el ajardinamiento o
cualquier otro objetivo es realmente irrelevante. Su objetivo

167

les debe dar una raz�n de comprar su casa ahora m�s bien que seguir haciendo
compras alrededor. Otros incentivos incluyen el consentir en pagar los gastos de
cierre del comprador (o una parte de ellos), ofrecimiento lanzar a aplicaciones
libres o darles un certificado de regalo de una compa��a m�vil local para ayudar a
compensar sus gastos m�viles. RESUMEN En el resumen, hemos hablado de las tres
llaves m�s importantes que, cuando correctamente aplicado, le permitir�n maximizar
su potencial en el negocio de bienes inmuebles. Examinamos una variedad de
estrategias de postentrada, analizamos las ventajas y desventajas de hacer las
reparaciones necesarias usted mismo contra el alquiler del trabajo, y examinamos
varios m�todos de aumentar la comerciabilidad de su propiedad. Los tres principios
perfilados en este cap�tulo le permitir�n maximizar su potencial en la arena de
bienes inmuebles cuando con regularidad y consecuentemente se aplic�. Cada uno de
estos elementos esenciales lleva tiempo al maestro. Debe querer no s�lo
presentarse, pero ser paciente como hace as�. La vida est� llena de adversidades y
desaf�os que pueden probar la medida de a qui�n somos. Debemos querer encontrar
estos desaf�os con coraje y determinaci�n. Debemos estar preparados para responder,
no reaccionar, a circunstancias adversas. Cuando nos levantamos hasta se encuentran
cualquier vida de desaf�os nos presenta con, entonces y s�lo entonces haga nos
hacemos victoriosos. Entonces y s�lo entonces son nuestros personajes y nuestra
fibra moral reforzada. Entonces y s�lo entonces podemos hacernos la clase de la
gente que realmente deseamos hacernos.

Espero que siempre posea la firmeza y la virtud bastante para mantener lo que
considero el m�s envidiable de todos los t�tulos, el personaje de un hombre
honesto. George Washington

168

Cap�tulo 11

Los tres principios de poder

En el Cap�tulo 10 de mi libro anterior, Thewrote aboutGuide a BuyComplete ing y


Venta de Bloques de pisos, yo las cinco llaves
a su �xito as�: El centro de este libro est� en el armamento de usted con los
instrumentos espec�ficos necesarios para identificar a candidatos de adquisici�n
potenciales, adquirir y manejar aquellas propiedades una vez identificadas, poner
en pr�ctica t�cnicas sanas para crear el valor, y finalmente, capturar todo ese
valor, o tanto de ello como posible, a trav�s de varias estrategias de salida. El
proceso por el cual todo esto se puede llevar a cabo restos, creo, en cinco llaves
que son cruciales para el �xito. Estas llaves no tratan con los procesos mec�nicos
implicados en compra y venta de bloques de pisos, pero se basan en principios
fundamentales para la propia vida. Estas leyes tratan con la psique humana.
Gobiernan nuestros pensamientos, que por su parte, dirija nuestras acciones. El
fracaso de entender estas llaves que pueden proporcionar la fundaci�n de felicidad,
y por �ltimo del �xito garantizar� casi seguramente su fracaso.

169

Las Cinco Llaves a �xito 1. 2. 3. 4. 5. El entendimiento de miedo de Vencimiento


del riesgo de fracaso que Acepta Buena voluntad de responsabilidad de perseverar
Definiendo su sentido de objetivo

Aunque el libro fuera completo en relaci�n con el sujeto de bloques de pisos,


recib� m�s correspondencia de individuos que se movieron e inspirados por este
cap�tulo que por cualquier otro material en el libro, un factor que creo ha
contribuido en gran parte a su �xito. Un tal lector, David S. de Hollywood de
Oeste, California, escribe, �Su libro me ha ense�ado realmente sobre la inversi�n
en bloques de pisos, pero m�s importantemente me ha ense�ado sobre la vida.... Las
palabras no s�lo inspiraron a este lector, pero permitieron que yo viera la
importancia de tener un objetivo�. Este cap�tulo mucho parece al Cap�tulo 10 en La
Gu�a Completa de Compra y Venta de Bloques de pisos. En este cap�tulo, hablo de lo
que me refiero como a los tres principios del poder. (Ver la Figura 111.) Estos
tres principios no tienen absolutamente nada para hacer con bienes inmuebles en
particular, a�n todo para hacer con su �xito en ello. En realidad, los tres
principios del poder se pueden aplicar a cualquier negocio o profesi�n y no se
limitan s�lo con bienes inmuebles. Adem�s, estas leyes se pueden usar en su vida
personal y, cuando correctamente aplicado, pueden ser una fuente de gran alegr�a y
felicidad a usted y a aquellos con quien se asocia. Aunque tenga una pasi�n de
invertir en bienes inmuebles, las cosas que escribo en este cap�tulo son mucho m�s
importantes para m� que el descubrimiento de la siguiente casa comprando o
venderse. Estos principios est�n en el muy principal de mi sistema de creencias.
Son una parte integrante de a qui�n soy. Me obligan todos y cada d�a a esforzarme
por una perfecci�n que s� que nunca conseguir� en esta vida. Es mi esperanza de
inspirarle a incorporar estos tres principios del poder en su sistema de creencias.
Hacer tan le permitir� alcanzar el nivel superior de logro del cual es realmente
capaz. Ser� empow170

Los tres principios de poder

Exponga 111 Los tres principios del poder.

1. El principio de visi�n 2. El principio de pasi�n 3. El principio de autonom�a

equivocado para realizar la medida de su creaci�n, alcanzar su potencial y


disfrutar de la vida de regalos abundante tiene que ofrecer. Los tres principios
del poder se pueden mejor ilustrar compartiendo con usted un ejemplo de c�mo un
hombre que conoc�a los aplic� en su vida. El principio de visi�n, el principio de
pasi�n y el principio de autonom�a todos se encarnan dentro de su historia. Aunque
este individuo sea relativamente desconocido en los c�rculos empresariales p�blicos
de Am�rica corporativa, ha tenido un impacto profundo a la industria al por menor.
�Es, de hecho, directamente responsable de crear el negocio minorista solo m�s
grande y m�s afortunado en Am�rica! Puede pensar en Sam Walton, el fundador de Wal-
Mart. Esto no es la historia de Sam, sin embargo. Es en cambio la historia de Jim
�Mattress Mack� McIngvale. ��Qui�n es �l?� pregunta. Si ha vivido en o ha visitado
Houston, Texas, en los 20 a 25 a�os pasados, las posibilidades son usted saben a
qui�n Mattress Mack es. �Sus anuncios de 30 segundos por radio y aire de televisi�n
continuamente, haciendo un promedio de cada siete minutos de cada hora o
aproximadamente 200 un d�a! Jim McIngvale es el creador y el fundador de la galer�a
situada en Houston Furniture. �Con ventas anuales superior a $200 millones, su
tienda de muebles del sitio solo vende m�s mobiliario por pie cuadrado del espacio
comercial que cualquier otra tienda en el mundo!

171
Viv� en Houston para varios a�os y as� me expuse a al menos una parte de los 200 de
la Galer�a - m�s anuncios un d�a. Siempre me hab�a impresionado por el �xito
notable de Jim McIngvale. Aunque no conociera a Jim personalmente, su cara se hizo
una vista familiar, ya que hizo todos sus propios anuncios, que siempre eran el
tipo de bajo presupuesto, sin actores pagados. Presentaron a Jim que da brincos con
un taco del dinero en su mano y gritos, �La galer�a Furniture realmente salvar�...
usted... �dinero!!� Jim tambi�n es un activista de la comunidad conocido y
participa en y apoya muchos acontecimientos en el �rea de Houston. Por ejemplo, Jim
y la galer�a Furniture son patrocinadores oficiales de los Cohetes de Houston, y se
conocen por comprar al magn�fico campe�n conducen cada a�o durante el Espect�culo
del Rodeo y el Ganado de Houston. No era hasta McIngvale Siempre Piensan Grandes se
public� (Comercio de Dearborn, 2002) que era capaz de aprender m�s sobre lo que
hizo a Mattress Mack tan afortunado. Siempre Piense Grande es la historia de las
experiencias de la vida de Jim ya que est�n relacionados con su negocio e incluye
los factores que contribuyeron a sus logros extraordinarios. Los tres principios de
visi�n de poder, pasi�n y autonom�a se ejemplifican en su historia. Jim McIngvale,
que personifica estos tres principios, perfila su visi�n para lo que tiene la
intenci�n de ser la tienda de muebles m�s grande y m�s afortunada en Houston, que
en�rgicamente y apasionadamente realiza a trav�s de una serie de decisiones
independientes y aut�nomas, que act�an contra el consejo de otros profesionales. EL
PRINCIPIO DE VISI�N El principio de visi�n es un componente esencial y fundamental
de los tres principios del poder, ya que proporciona la misma fundaci�n que le
permite disfrutar y ejercer la otra dos pasi�n de preceptos y autonom�a. El
principio de visi�n es un tesoro inestimable para el cual no hay sustituto porque
nos permite ver donde vamos mucho antes de que nos pongamos all�. La visi�n es el
instrumento que nos da el poder de crear nuestro propio destino. La historia de Jim
McIngvale de construir el m�s productivo del mundo

172

Los tres principios de poder

la tienda de muebles detallista comenz� con una visi�n. En la edad de


aproximadamente 22, Jim, que hab�a jugado el f�tbol en escuela secundaria y
colegio, anhel� parecer a su padre, �independiente e independiente�. En Siempre
Piensan Grandes, la visi�n de Jim de la persona que quiso hacerse y lo que quiso
hacer con su vida hab�a comenzado ya. Declara, �El plan de 30 a�os de ir a trabajar
para alguien m�s nunca fue una consideraci�n para m�. Soy un empresario. Sab�a que
iba a comenzar y dirigir mi propio negocio�. Antes de entrar en el negocio del
mobiliario, sin embargo, Jim hab�a sufrido un rev�s devastador en la industria del
centro deportivo. Su amor de deportes conectados con su esp�ritu empresarial le
llev� a abrir seis centros deportivos en Dallas, Texas, dentro de un per�odo de
cinco a�os. Memorias de Jim, �Alg�n d�a despu�s de abrir mi tercer club, realic�
que no prestaba la atenci�n a mis clientes, no pod�a mirar o examinar los detalles
comerciales, y fallado para hacer muchas reuniones previstas�. No era mucho despu�s
de esto el flujo de fondos de los centros deportivos comenz� a secarse, y Jim sab�a
que las tiendas estaban en el problema. Escribe, �Finalmente, cuando el dinero
efectivo ya no se pod�a revolver del club al club, y del club a acreedores a un
precio satisfactorio, tuve que presentar una solicitud de declaraci�n de quiebra la
protecci�n. Me devast�. Para hacer asuntos a�n peores, Jim fue atendido con
art�culos del divorcio del abogado de su esposa dentro de poco a partir de
entonces. La tensi�n financiera y la presi�n s�lo no le hab�an arruinado
econ�micamente, pero tambi�n hab�a arruinado a su familia. Jim McIngvale vendi� su
coche, rompi� el arriendo de su piso de lujo y retrocedi� en con sus padres,
quitados no s�lo de todas sus posesiones mundanas, sino tambi�n de su orgullo y
amor propio. Comenz� a hundirse en un estado oscuro de desesperaci�n y depresi�n.
Hab�a perdido toda la esperanza y el sentido del objetivo. Su vida se hizo sin
sentido. En su estado desanimado, el esp�ritu derribado de Jim sufri� el mayor y
mayor trauma emocional con cada d�a de paso. Su amor de la vida, sus sue�os con el
�xito, su esperanza de un futuro m�s brillante casi se perdi�. En Siempre Piensan
Grandes, Jim escribe, gast� d�as a la vez sin dejar la casa de mi padre. Parec� a
un fracaso. Cuando mir� en el espejo, cre�a a m� que hasta parec� a un fracaso. Una
persona generalmente t�mida y privada ya, me hac�a ahora plano

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m�s retirado. La conversaci�n se hizo una carga. Mi depresi�n comenz� a alimentar


de s�. M�s reducido me puse, menos funcional me hice. Menos funcional me hice, m�s
reducido me puse. Se hizo un c�rculo vicioso que cualquiera que haya sufrido de la
depresi�n sabe demasiado bien. Siempre hab�a tenido algo para levantar mis
esp�ritus cuando las cosas no iban bien el f�tbol, el levantamiento de peso, el
negocio. Ahora no estaba seguro que hacer. Despu�s de varios meses de estar
deprimido alrededor de la casa de su padre, el pap� de Jim hab�a tenido finalmente
bastante. Aunque hubiera tratado de entender de por qu� Jim pasaba, decidi� que
para Jim para subir del agujero de l�stima de s� mismo, iba a necesitar un puntapi�
bueno en los pantalones. Realmente, lo que dio a Jim era un puntapi� directamente
de la puerta principal. As� es. Justo como una ave de la madre, el pap� de Jim le
empuj� directamente de la jerarqu�a a obligarle a volar o en este caso, regresar a
sus pies. Le dio exactamente una semana para encontrar un lugar y salir. El padre
de Jim del codazo le dio result� ser s�lo lo que necesit�. Con muy poco dinero, Jim
decidi� acercarse a su hermana, que se cas� y ten�a una familia para sentir cari�o,
sobre la permanencia con ella durante unos d�as hasta que pudiera entender lo que
quiso hacer con su vida. El domingo siguiente por la ma�ana viendo la tele, Roberts
Oral result� venir a. Aunque Jim no muy sintiera cari�o por la evangelizaci�n de
televisi�n, algo era diferente durante este d�a. Pareci� como si Roberts Oral
hablara directamente a �l: �siente como si no tiene el poder de cambiar? �Siente
como si haya perdido el control de su vida? �Qu� deber�a hacer sobre ello? Muchas
personas sienten este camino. El problema es, la mayor parte de personas creen que
los peque�os, y peque�os resultados son lo que consiguen. La soluci�n siempre es
pensar grande. Piense grande y crea que las cosas buenas pasar�n. Piense grande y
esfu�rcese por conseguir mayores cosas cada d�a. Tiene la opci�n. Piense peque�o y
siga consiguiendo peque�os resultados, o piense grande y esfu�rcese por objetivos
que estiran sus l�mites.
174

Los tres principios de poder

El mensaje de Roberts oral era exactamente lo que Jim ten�a que o�r en ese momento
en su vida. Jim siempre hab�a estado en el h�bito de pensar grande y tener la
visi�n, como ten�a con sus centros deportivos. Acababa de sufrir un rev�s menor y
temporal. Esto era todo. Era ahora el tiempo para regresar en la pista. Antes de la
ma�ana del martes siguiente, hab�a decidido ya sobre que quiso hacer. A partir del
tiempo era un peque�o muchacho, Jim siempre se hab�a fascinado con el mobiliario.
No estaba seguro donde esa fascinaci�n provino de, pero crey� que probablemente
tuvo algo que ver con su madre. Constantemente reajustaba el mobiliario en la casa,
y de vez en cuando, compr� piezas nuevas y extra�as con las cuales pintar. Jim
decidi� en seguida que si fuera a abrir su propia tienda de muebles, tendr�a que
aprender primero algo sobre el negocio. Consigui� un trabajo en una de las tiendas
de muebles locales en Dallas como un dependiente y comenz� a presentarse
inmediatamente a estudiar y aprender todo que podr�a sobre el negocio. Despu�s de
s�lo cinco meses, Jim McIngvale se hizo el mejor productor de ventas en la tienda y
planeaba ya su siguiente movimiento, que deb�a abrir su propia tienda. Jim hab�a
cre�do firmemente en el mensaje a Roberts Oral entregado ese domingo oscuro y solo
por la ma�ana, el mensaje de pensar grande. Jim ten�a un plan. Ten�a una visi�n de
abrir la tienda de muebles m�s afortunada en la ciudad. El �nico problema era, no
estaba seguro que ciudad. No quiso competir contra su ex empleador, que le hab�a
dado una oportunidad de demostrarse. Realizar su sue�o con poseer la tienda de
muebles m�s afortunada en la ciudad, que signific� que tendr�a que ser una ciudad
diferente. Jim hab�a o�do que Houston experimentaba el fuerte crecimiento, por
tanto decidi� que esto es donde tendr�a la mejor oportunidad de hacerse el rey del
mobiliario. Una de mis citas favoritas absolutas es por Zig Ziglar. Dice, �Vaya por
lo que puede ver, y cuando se pone all�, siempre puede ver m�s lejos�. Piense en la
declaraci�n de Zig durante un momento. Mientras es simplista en la estructura, es
profundo en el sentido. Imagine viajar en un barco a trav�s del oc�ano y mirar
fuera a trav�s de la extensi�n enorme del agua al punto donde el cielo encuentra el
oc�ano. Es

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referido como el horizonte. En este caso, si �va por lo que puede ver�, viajar� en
el barco al punto donde primero vio el horizonte. Como viaja m�s cerca a ese punto
espec�fico, sin embargo, realiza que el horizonte est� ahora a un punto m�s all�
donde primero lo vio; de ah�, �cuando se pone all�, siempre puede ver m�s lejos�.
La cotizaci�n de Zig Ziglar adecuadamente se aplica a tener una visi�n de lo que
quiere hacerse o de c�mo grande quiere cultivar su negocio de bienes inmuebles. No
tendr� naturalmente todas las respuestas cuando primero comience. Su visi�n
comienza como una semilla diminuta. Como usted el agua y lo alimenta, comenzar� a
crecer. Justo como la semilla, su visi�n necesita la comida y alimento. Esto
significa que adem�s de ser un so�ador o un visionario, tambi�n debe ser un
hacedor. Debe afectar a su visi�n o nunca dar� el fruto. M�s afecta al
alcanzamiento de sus sue�os, m�s claro se har�n a usted. Como toma medidas hacia la
realizaci�n de su visi�n, la visi�n comenzar� a cristalizarse y hacerse m�s bien
definida con cada d�a de paso. �Vaya por lo que puede ver, y cuando se pone all�,
siempre puede ver m�s lejos�. Esto es exactamente lo que Jim McIngvale hizo. Ten�a
una visi�n de posesi�n y funcionamiento de la tienda de muebles m�s grande y m�s
afortunada en Houston. Cuando Jim primero comenz�, no ten�a todas las respuestas.
Su visi�n era s�lo una semilla diminuta. Era a trav�s de sus esfuerzos continuados
de alimentar la semilla que era capaz de conseguir con �xito su sue�o. Con cada d�a
de paso, el sue�o de Jim se hizo cada vez m�s vivo. Comenzaba a tomar la forma. Los
pasos que ten�a que tomar para solidificar y realizar su sue�o se hac�an evidentes.
El enfoque de Jim deb�a hacer absolutamente todo que podr�a para encantar al
cliente. Sus clientes le dijeron una y otra vez que no les gust� necesidad tener de
esperar cuatro a seis semanas su mobiliario para entregarse, como era t�pico en
otras tiendas de muebles. En Siempre Piensan Grandes, Jim describe este aspecto
importante de su visi�n: El chorrito de clientes comenz� a recoger con el tiempo, y
aprend� inmediatamente que la entrega del mobiliario cuando el cliente lo quiere se
tuvo que hacer una promesa de la Galer�a. Quise que la Galer�a totalmente estuviera
dedicada a mismo d�a

176

Los tres principios de poder

entrega. Esto era un ancla importante en mi plan y visi�n de c�mo tener �xito en el
negocio del mobiliario. Como Jim escuch� atentamente todos y cada d�a a lo que sus
clientes le dec�an, se hizo absolutamente convencido de que el enfoque del mismo-
d�a a la entrega del mobiliario era la llave a su �xito. No s�lo Jim escuch� a sus
clientes para la informaci�n que ayudar�a a abastecer de combustible el crecimiento
de su negocio, tambi�n observ� que otros negocios exitosos aprend�an lo que anda
hab�an tomado para conseguir el �xito. En cuanto a Southwest Airlines, Jim nota,
hab�a observado con cuidado y de vez en cuando directamente un segmento particular
del enfoque de Southwest Airlines a clientes y c�mo repetidamente se volv�an y
limpiaron aviones para encontrar horarios. Cre� que el enfoque del Suroeste a la
reuni�n de horarios se podr�a aplicar al negocio del mobiliario. Incluso hoy, la
pr�ctica de la mayor parte de tiendas de muebles debe tomar el pedido de un cliente
y entregarlo en aproximadamente seis, diez, o quince semanas. Sab�a que este hueco
entre compra y entrega era decepcionante y frustrante a clientes. Southwest
Airlines recort� todos los volantes y pasajeros provistos con mejor, m�s r�pido, y
servicio m�s barato. �Por qu� no mejor, m�s r�pido, y entrega m�s barata de
mobiliario? Esto es exactamente lo que Jim �Impermeable del Colch�n� McIngvale
hizo. Ten�a una visi�n de hacerse la tienda m�s exitosa en Houston. No comenz� con
todas las respuestas, pero por ir por lo que podr�a ver, siempre era capaz de ir
m�s lejos cuando se puso all�. Jim reg� y aliment� su visi�n afectando a la
reacci�n que sus clientes le daban y observando otro negocio exitoso. La visi�n de
Jim ya no es un sue�o. Se ha hecho una realidad. Afectando a su visi�n intensa, la
galer�a Furniture de Houston ahora entrega el mobiliario �mejor, m�s r�pido, y m�s
barato� que cualquier otra tienda de muebles en el mundo. El primer principio del
poder, el principio de visi�n, permiti� a Jim McIngvale conseguir notable

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alturas en el negocio del mobiliario. Este principio sin duda le puede autorizar a
conseguir el �xito extraordinario en el negocio de bienes inmuebles tambi�n. A
aquellos que se atrever�an a so�ar, y so�ar grandes, Jim ofrece a este consejo
sabio: los Sue�os pueden ser motivators potente para tomar medidas.... Antes de que
comience a reunir su propio plan y lecciones para seguir, piense en lo que
quiere.... No contenerse. Deje a su sue�o evolucionar. La mayor parte de personas
tienen que aprender c�mo so�ar otra vez. Cuando era joven, los sue�os eran un
proceso natural. Trate de restablecer su capacidad de so�ar. Pr�ctica, pr�ctica,
pr�ctica que sue�a cada d�a. EL PRINCIPIO DE PASI�N Aunque teniendo una visi�n es
un lugar bueno para comenzar, no es simplemente bastante. Debe ser absolutamente
apasionado de esa visi�n. Ser apasionado de una visi�n, una idea o una causa
significa que siente muy fuertemente sobre ello. Cree en esa idea o visi�n con cada
fibra de su alma. De hecho, siente tan fuertemente sobre su visi�n o su sue�o que
le obligan a afectar a ello. Es ese nivel de la creencia entusi�stica en un
principio o idea que le permitir� tener �xito. Una visi�n a menudo comienza como
una idea o creencia fuerte en algo. Con el tiempo comienza a tomar la forma. La
visi�n se hace m�s distinta y pronunciada y como hace, sus sentimientos sobre ello
comienzan a intensificarse. Se hacen tan fuertes, de hecho, que comienza a
perseguir su sue�o con un fervor apasionado y entusiasta. Jim �Impermeable del
Colch�n� McIngvale es un ejemplo perfecto de uno quien persigue sus sue�os con la
gran pasi�n. En Siempre Piensan Grandes, Jim afirma, Mi plan y dedicaci�n al �xito
se quemaban y apasionados. Vender�a el mobiliario, trasladar�a el mobiliario, ayuda
entregan el mobiliario, tratan a clientes como derechos e idean modos de vender m�s
que el concurso.... Gast�

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Los tres principios de poder

cada minuto vendi�ndose, vendi�ndose, vendi�ndose. Cada d�a hizo falta que el 100
por ciento se concentre y atenci�n a clientes.... Ten�a un deseo potente y
determinaci�n de tener �xito. Lo que pose� era m�s profundo que un objetivo o
destino. Ten�a una determinaci�n de tener �xito. Una de las ventajas de ser
apasionado de su visi�n es que el entusiasmo que ejerce a menudo es contagioso. Si
cree con todo su coraz�n y alma en lo que trata de llevar a cabo, esa creencia
comenzar� a ser compartida por otros. Cuando es apasionado de sus sue�os, sus
acciones tienden a reflejar un nivel de celo y fervor que los otros no pueden
ayudar, pero notar. Aunque muchos de sus socios compartan sus creencia, hay
aquellos que no tendr�n inter�s en absoluto a sus ideas. Mientras debe compartir
bien su visi�n con otros, procurar no imponerlo a ellos. Escribiendo de su propia
experiencia personal, Jim afirma, Una cosa que aprend� a trav�s de la lectura y la
observaci�n consiste en que hay un nivel de fanatismo en algunos individuos que
permite que pasi�n los destruya activamente en la carrera larga.... Durante los
a�os he aprendido a echarme atr�s cuando los otros son sofocados por mi pasi�n y
determinaci�n.... Finalmente aprend� que no cada uno puede trabajar en mi paso.
�As� pues, qu�? Mientras tratan el derecho de clientes, los encantan y dan a
Galer�a su mejor, puedo vivir con ello. Necesit� a�os para aprender la lecci�n que
cada uno es diferente y respetar estas diferencias. Le animo a adaptar el segundo
principio del poder, el principio de pasi�n, en su b�squeda del �xito. Crea con
todo su coraz�n, podr�a, oponerse, y alma en los principios que admite. Transforme
su entusiasmo en determinaci�n y acci�n enfocada atenuada por el respeto a otros.
La aplicaci�n ferviente de este principio ha propulsado a muchos individuos al
�xito. El principio de pasi�n le puede ayudar a conseguir sus sue�os.

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EL PRINCIPIO DE AUTONOM�A El principio de autonom�a es un componente crucial de los


tres principios del poder y es necesario para realizar y poner en pr�ctica los
primeros dos, los principios de la visi�n y de la pasi�n. La autonom�a tiene que
ver con su capacidad de pensar y actuar independientemente de que otros pueden
pensar en usted o sus ideas. Mientras es imperativo que tenga una visi�n y sea
apasionado de esa visi�n, debe ser bastante confidente dentro de usted de realizar
esa visi�n sin tener en cuenta lo que los otros pueden decir. Hay y siempre ser� el
naysayers del mundo quien le dir� que lo que trata de conseguir simplemente no se
puede hacer. Saben porque han tratado de hacer la misma cosa y han fallado. Esto no
debe sugerir que completamente desatienda lo que otra gente tiene que decir.
Siempre deber�a ser de mente abierta y dar la bienvenida a la entrada de otros. Ser
aut�nomo, sin embargo, significa que es capaz de decidir. Escucha las suposiciones
de otros, objetivamente eval�a la informaci�n, y luego determina que curso de la
acci�n mejor encaja sus necesidades. En Siempre Piensan Grandes, Jim McIngvale
describe el enfoque de establecimientos del mobiliario tradicionales en la entrega
del mobiliario y c�mo le dijeron una y otra vez que su visi�n de �lo compra hoy y
lo entregaremos esta noche� nunca trabajar�a. En Siempre Piensan Grandes, Jim
escribe, Nuestros competidores dudaron que nos pudi�ramos pegar con el enfoque de
la entrega el mismo d�a. La galer�a hizo, y seguimos demostr�ndolos incorrecto.
Disfrutamos de ser capaces de pegar de vez en cuando al cliente a su casa con su
nuevo mobiliario. Incluso hoy el cami�n de reparto de la Galer�a espera a algunos
de nuestros clientes ya que tiran hasta sus casas. �Qu� convite! All� lo tiene. Una
y otra vez, los competidores de Jim McIngvale le dijeron que s�lo no se pod�a
hacer. Nadie hab�a tenido �xito en hacerlo antes, y la galer�a Furniture no ser�a
capaz de hacerlo ahora. Si Jim hubiera escuchado a todos los llamados expertos
estimados en la industria del mobiliario, nunca habr�a tenido �xito en su

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Los tres principios de poder

sue�o para construir la tienda de muebles m�s grande y m�s afortunada en Houston.
�Como resulta, Jim era capaz de superar lejos su objetivo original construyendo la
tienda de muebles m�s afortunada en el mundo! El tercer principio del poder, el
principio de autonom�a, es esencial para su �xito en bienes inmuebles. Debe ser
capaz de pensar y actuar independientemente de lo que los otros pueden aconsejar.
No tenga miedo de defender lo que tan apasionadamente cree en sus visiones, sus
sue�os, sus aspiraciones. Conocidos comerciales, amigos, y hasta los miembros de
familia le dir�n que �s�lo simplemente no se puede hacer�. Le animo no a hacer caso
cort�smente de sus comentarios pesimistas y ejercer su propio libre albedr�o. La
capacidad de interpretar aut�nomamente es lo que distingue a un l�der de un
seguidor. Ya tiene la semilla de mando dentro de usted. Ahora debe el agua esto y
alimentarlo. Puede hacer esto defendiendo los principios en los cuales tan
firmemente cree. Como hace, sus habilidades de mando crecer�n, permiti�ndole
conseguir sus objetivos. Jim �Impermeable del Colch�n� McIngvale ofrece este
consejo del sabio a aquellos que se atreven a perseguir sus sue�os a pesar de lo
que los otros pueden decir. El principio de pensar grande deber�a ser otra parte de
su plan personal.... Si cree que su cuerpo es lo que se alimenta, su mente tambi�n.
Si su mente s�lo piensa peque�a o es incierta, entonces actuar� en consecuencia.
Adem�s de hacer las peque�as cosas necesarias, tambi�n deber�a pensar grande y
pensar valiente. La narraci�n de m� que era imposible adherirse a mi promesa de la
entrega el mismo d�a pareci� a un principio de salto a m�. En vez de aceptar las
opiniones de los naysayer sobre la entrega del mobiliario, decid� demostrar a los
esc�pticos equivocados. Nunca dud� que la Galer�a pudiera ser el negocio que trae
la entrega el mismo d�a en la industria del mobiliario. Rechac� aceptar el ruido
que viene a m� para ser �tonto�, un �buhonero�, y �so�ador loco�. El rendimiento a
los esc�pticos y naysayers habr�a sido f�cil. El rendimiento o el cambio de mi
sue�o grande nunca fueron una opci�n. El pesimista, negativo, no puede - doit
pensando en otros requiri� que yo enfocara, prestara la atenci�n a

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detalles, y trabajar alrededor del reloj. A m�, el pesimismo, el peque�o


pensamiento y la burla son venenos para evitarse. En el resumen, adaptando los tres
principios del poder en su estrategia de inversi�n de bienes inmuebles puede
significar la diferencia entre �xito y fracaso. En primer lugar, debe tener una
visi�n clara y distinta de lo que quiere conseguir. Mientras su visi�n puede
carecer de la claridad y detallar al principio, recuerde que ya que trabaja hacia
la realizaci�n de ello, la visi�n se har� finalmente evidente ya que dibuja m�s
cerca a la conclusi�n de ello. Otra vez, en las palabras de Zig Ziglar, �Van por lo
que puede ver, y cuando se pone all�, siempre puede ver m�s lejos�. En segundo
lugar, debe ser apasionado de sus sue�os y aspiraciones de tener �xito. Su pasi�n y
entusiasmo para sus sue�os demuestran a otros su nivel del compromiso. La
persecuci�n de su visi�n con pasi�n y celo es una manifestaci�n a ellos que en
efecto se decide a tener �xito. Finalmente, debe ser capaz de actuar aut�nomamente.
Debe romper los grilletes de dependencia que tan f�cilmente ligan a los plebeyos.
�Tiene el poder de liberarse! Incorporando los tres principios de visi�n de poder,
pasi�n y autonom�a en su vida, s�lo no ser� capaz de conseguir sus objetivos, pero
ser� capaz de superarlos lejos. La realizaci�n de estos principios le permitir�
alcanzar el nivel superior de logro del cual es capaz. Se autorizar� para realizar
la medida de su creaci�n, alcanzar su potencial verdadero y disfrutar de la vida de
regalos generosa tienen que ofrecer. Su capacidad de elevarse a alturas magn�ficas
lejos m�s all� del alcance de las masas generales se har� infinita en el alcance,
ilimitado en la magnitud e inmensamente inmensurable en est�ndares ordinarios.
Tiene el poder dentro de usted de crear su destino. Le animo a aplicar estos
principios en su vida, ya que haciendo tan, s�lo no ser� capaz de crear su destino,
tambi�n ser� capaz de realizarlo. Lo que est� detr�s de nosotros y lo que no est�
antes de nosotros son peque�os asuntos comparado con lo que est� dentro de
nosotros. Ralph Waldo Emerson

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