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Steve Berges
RECONOCIMIENTOS
ix
Cap�tulo 1
Introducci�n
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Introducci�n
ese mucho tiempo. Soy m�s de un comerciante de clases, o ya que esto se aplica a
bienes inmuebles, una aleta. Mi personalidad conviene mucho mejor a la compra, la
creaci�n del valor, la venta, y luego volver a hacer todo esto otra vez. Es la
emoci�n de la caza de la cual m�s disfruto. Encuentra que despu�s tratan, luego
explorando cada manera posible de maximizar el valor de ello. En toda la
honestidad, realmente no siento cari�o hasta por el trabajo y las reparaciones que
a menudo se requieren al valor agregado a la propiedad. Prefiero delegar tanto de
esa parte del proceso como posible a aquellos cuyas habilidades convienen m�s
estrechamente a aquellos tipos de actividades.Inmueble: Una INVERSI�N SANA El
concepto de compra y venta de propiedades de bienes inmuebles o remodelar y vender,
es indiscutiblemente uno de los medios m�s seguros para la acumulaci�n de riqueza.
Aunque la implicaci�n de la estrategia remodelar y vender sea a corto plazo en la
naturaleza, d�jeme en�rgicamente declarar que esto no es un libro conseguir-
richquick. No soy consciente de ninguno llamado se enriquecen libros r�pidos que
valen el precio pagado por ellos. La recogida de una carpeta de bienes inmuebles
importante es un proceso que puede tomar en todas partes de unos a�os a muchos
a�os. El inversionista paciente y diligente que aplica un enfoque bien definido y
sistem�tico con el tiempo disfrutar� de una alta probabilidad de ganar vueltas por
encima de la media para su esfuerzos. Como un inversionista de bienes inmuebles, la
fruta de la cual disfruta, sin embargo, directamente se relaciona hasta un total
del esfuerzo echado de su parte. Uno es incuestionablemente una funci�n del otro.
Mientras que un �rbol hermoso y sano requiere la luz del sol, la comida y el agua
para el alimento apropiado, tan el proceso de construir la riqueza. Deje su fortuna
para ocurrir, y las posibilidades son usted no tendr� fortuna para irse. Para
construir la riqueza, debe plantar las semillas apropiadas y luego alimentarlos con
la comida y agua con el tiempo. Tambi�n se requerir� una poda ocasional. Casi antes
de que lo realice, un �rbol fuerte y magn�fico comenzar� a tomar la forma
directamente antes de sus mismos ojos. Aunque el roble magn�fico y noble exponga la
belleza alt�sima y la fuerza encima de la superficie de la tierra, es el sistema de
la ra�z del �rbol, extendi�ndose profundamente bajo
Introducci�n
Introducci�n
en bienes de consumo. Adem�s, aseg�rese que ha estructurado la compra de su
propiedad en una manera que permitir� que usted atienda la deuda en ello, todo lo
que la fuente de esa deuda es. La deuda es un maravilloso instrumento, pero, como
con cualquier instrumento, debe tener el cuidado y el respeto us�ndola. Por otra
parte, se puede encontrar r�pidamente en el problema. Debe estar en el control de
su deuda y manejarlo sabiamente. No permita que su deuda le controle.
Independientemente de la fuente de su financiaci�n, la idea es usar tan poco de su
propio dinero como posible, porque esto es en qu� sus vueltas est�n basadas. Su
vuelta en la inversi�n o dinero efectivo de la vuelta en efectivo, se saca de la
proporci�n simple del dinero efectivo neto dejado despu�s de que todos los gastos
se han pagado sobre la cantidad de su inversi�n original m�s cualquier mejora del
bolsillo o gastos que requieren la contribuci�n de un due�o adicional. En un
ejemplo muy simple, si pagara todo el dinero efectivo por una casa de 100000$ que
gener� 6000$ de ingresos, su vuelta en la inversi�n es el 6 por ciento. Podr�a
dejar tambi�n su dinero en el banco y salvarse el tiempo y energ�a que la inversi�n
en bienes inmuebles requerir�. Por otra parte, si invirti� s�lo 10000$ en el
acuerdo y tom� a pr�stamo o reforz�, 90000$ restantes, asumiendo mismos 6000$ de
ingresos, su vuelta en la inversi�n ahora brinca al 60 por ciento. Esto es c�mo el
concepto de la acci�n de palanca trabaja. Permite que usted tome un poquito de su
propio dinero y maximice la vuelta en ello. Varios libros populares explican c�mo
no aplicar ningunas-moneydown t�cnicas. Muchos de ellos bien se escriben y tienen
principios sanos. Mientras soy un creyente firme en el uso del dinero de otra
gente, en mi opini�n estos m�todos llevan el concepto de la acci�n de palanca a un
extremo. Esto no debe decir que no trabajan. Estoy seguro en muchos casos que
hacen. Confiando �nicamente en estas t�cnicas, sin embargo, se restringe a mucho
m�s fondo limitado de propiedades de las cuales elegir. Vamos a afrontarlo. Est� en
el negocio de bienes inmuebles para hacer el dinero, y el tiempo es el dinero. �Por
qu� pasan todo su tiempo tratando no de encontrar un acuerdo �ning�n dinero abajo�
cu�ndo hay mucho m�s casas que se pueden f�cilmente comprar con el 5 a 10 por
ciento abajo? Realizo que algunos de ustedes pueden no tener hasta tan mucho para
comenzar con; si esto es el caso, entonces deber�a buscar
para esto nada abajo trata. Le animar�a a construir una base de la capital la m�s
grande posible de modo que pueda comprar r�pidamente y f�cilmente algunas
propiedades m�s atractivas ya que se hacen disponibles. Para cada uno o dos nada
abajo trata lo que est� disponible, hay al menos cien acuerdos que se pueden
comprar con el 10 por ciento abajo. El fondo de propiedades de la inversi�n
disponibles es mucho m�s grande a este nivel. �Al final, teniendo m�s opciones
significa la mayor oportunidad, que puede significar potencialmente mucho m�s
dinero, y por eso est� en el negocio de bienes inmuebles, verdad? PERSPECTIVA DEL
ALOJAMIENTO ECON�MICA PARA LA PR�XIMA D�CADA recientemente asist� a la Conferencia
del Alojamiento americana en Chicago. Aunque el tema de la conferencia se centrara
alrededor de fusiones, adquisiciones y m�todos de la valoraci�n, el Dr. David
Berson, vicepresidente y economista jefe para Fannie Mae, estaba all� para
presentar el Largo plazo Econ�mico, Alojamiento & Perspectiva de la Hipoteca hasta
2010. En su presentaci�n, Berson not� varios puntos claves con respecto a unas
perspectivas favorables para la industria del alojamiento en conjunto durante la
pr�xima d�cada. Las llamadas del pron�stico de Berson al verdadero crecimiento del
producto interno bruto (PIB) medio de 3,4 al 3,5 por ciento, contra el 3,2 por
ciento durante los a�os 1990 (ver la Tabla 11). Adem�s, su pron�stico de tipo de
inter�s fijo
La tabla 11 hist�rica y proyectada econ�mico y actividad del alojamiento
Los a�os 1980 Verdadero crecimiento del PIB Alojamiento de precios FRM de 30 a�os
comienzan Nuevos or�genes de la Hipoteca de ventas de casa Existentes de ventas de
casa el 3,2% el 12,3% 1,48 millones 0,61 millones de 2,98 millones de a�os 1990 de
$325,5 mil millones el 3,2% el 7,9% 1,41 millones 0,73 millones de 4,21 millones de
a�os 2000 de $934,6 mil millones � el 3435% el 7275% �� 164168 millones � 091093
millones � de 550564 millones de $1599,4$ 1808,1 mil millones�
Introducci�n
Crecimiento demogr�fico
las hipotecas son 72 al 7,5 por ciento, contra el 7,9 por ciento durante los a�os
1990 (ver la Tabla 11). Adem�s, los datos de censo para 2010 proyectan una
poblaci�n general de 315 millones, representando un aumento de 35 millones de
residentes (ver el Objeto expuesto 11). Finalmente, la media nacional de casas sin
vender est� a hist�ricamente niveles bajos, asegurando una relaci�n de demanda del
suministro apretada (ver el Objeto expuesto 12). Todos estos factores se combinan
para presentar una percepci�n muy positiva para inversionistas de bienes inmuebles.
All� lo tiene. El marco id�neo se ha creado. Seg�n Berson, deber�a ser capaz de
disfrutar de muchas oportunidades durante la pr�xima d�cada para participar con
�xito en uno de los m�s emocionantes
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Objeto expuesto 12 inventario de casa sin Vender es hist�ricamente bajo.
El suministro de los meses de casas
10 9 ventas de casa existentes 8 7 6 5 nuevas ventas de casa 4 3 1998 de 1996 de
1994 de 1992 de 1990 2000
Lo que est� detr�s de nosotros y lo que no est� antes de nosotros son asuntos
diminutos comparado con lo que est� dentro de nosotros. Ralph Waldo Emerson
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Cap�tulo 2
La finca de Whilereal, athere es una cosa ellos andshare en com�n hay n�mero de
t�cnicas de estrategias usadas para invertir en total
el elemento de tiempo. La mayor parte de inversionistas tienen alguna idea de la
longitud del per�odo de tenencia para propiedades que tienen la intenci�n de
adquirir. El tiempo puede tener un impacto significativo en la tasa de crecimiento
de su carpeta de bienes inmuebles. El tiempo afecta tales cosas como la tasa
impositiva aplicada a su ganancia o p�rdida. El precio del impuesto sobre la
plusval�a a largo plazo ha sido hist�ricamente m�s favorable que la tasa impositiva
a corto plazo. El tiempo tambi�n es la variable en el precio de rotaci�n de
inventarios. Los detallistas grandes quieren aceptar m�rgenes de beneficio
inferiores en art�culos que venden a cambio de un precio de la rotaci�n de
inventarios m�s alto. �Prefiere ganar el 20 por ciento en cada art�culo o casa
vende y tiene un precio de volumen de ventas de 1, o prefiere ganar el 8 por ciento
en cada art�culo vende y tiene un precio de volumen de ventas de 3? Vamos a hacer
las matem�ticas. �ndice de rotaci�n = o �ndice de rotaci�n = volumen de ventas 3 =
� el 8% = el 24% = a�os de ingresos totales 1 volumen de ventas 1 = � el 20% = el
20% = a�os de ingresos totales 1
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Este ejemplo simple claramente ilustra que un inversionista puede aceptar una tasa
de rendimiento inferior en cada propiedad comprada y vendida y ganar una tasa de
rendimiento total m�s alta a condici�n de que la frecuencia o precio de volumen de
ventas, se aumente. Deber�a mencionar que este ejemplo no tiene, por supuesto,
gastos de la transacci�n en cuenta. Estos gastos pueden o pueden no ser
significativos seg�n su situaci�n espec�fica, pero deben ser factored en analizando
una compra potencial. Los inversionistas a largo plazo pueden comprar propiedades
de bienes inmuebles y guardarlos en la familia para generaciones. Los sostendr�n
t�picamente para m�nimo de cinco a�os. Los inversionistas a largo plazo buscan
ganancias a trav�s del incremento de capital creyendo simplemente y manteniendo sus
inversiones haciendo mejoras en un como - base necesaria. A menudo procuran
minimizar la deuda asociada y maximizar el flujo de fondos. Los inversionistas a
largo plazo a menudo completamente totalmente no se reforzan. Generalmente
prefieren el flujo de fondos positivo sobre se en exceso reforzarse. Cuando la
propiedad finalmente se venda, los precios del impuesto sobre la plusval�a a largo
plazo m�s favorables se aplicar�n. Adem�s, los inversionistas a largo plazo pueden
o pueden no decidir aprovechar aplazar la obligaci�n tributaria indefinidamente a
trav�s de una provisi�n perfilada en la Ley del impuesto sobre la renta, referida
como un 1031 cambio. Los inversionistas del t�rmino intermedio el m�s a menudo
sostienen sus propiedades durante al menos dos a�os, pero no m�s que cinco a�os.
Esta clase del inversionista t�picamente busca ganancias a trav�s de una
combinaci�n de aumentos de valores de la propiedad que resultan de la apreciaci�n
de precios total en bienes inmuebles, as� como haciendo mejoras modestas en la
propiedad. Reducir la deuda para aumentar el flujo de fondos no es una prioridad
tan alta para inversionistas del t�rmino intermedio como es para sus equivalentes a
largo plazo. Esta clase del inversionista tambi�n tiende a m�s muy reforzarse.
Finalmente, ya que los inversionistas del t�rmino intermedio sostienen sus
propiedades de la inversi�n para m�nimo de dos a�os, son capaces de aprovechar el
precio del impuesto sobre la plusval�a inferior y m�s favorable. Los inversionistas
a corto plazo se definen como aquellos que compran y venden bienes inmuebles con
una duraci�n m�s corta. T�picamente sostienen sus inversiones menos de dos a�os.
Esta clase del inversionista el m�s a menudo busca ganancias a trav�s de mejoras
directas en la propiedad. M�s corto
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la Guerra civil, as� como otras guerras, por el ej�rcito de los Estados Unidos. Se
enviaron antes de las tropas para reunir informaci�n sobre lo que podr�a estar
delante. Los exploradores entonces fielmente y diligentemente hicieron un informe
atr�s a su capit�n para dispersar hechos clave juntados durante su viaje. Las
decisiones importantes se tomaron entonces basadas en la informaci�n juntada por el
explorador. Los exploradores buenos val�an su peso en el oro. Los militares hoy
usan un tipo mucho m�s sofisticado del explorador, que conf�a en la tecnolog�a como
radar e im�genes de sat�lite para relatar la posici�n del enemigo y otra
informaci�n vital. El propio proceso es m�s o menos igual aunque, con la
informaci�n clave proporcionada a los autorizados para tomar decisiones. Mientras
que los exploradores en la informaci�n vital del informe militar a aquellos que
tienen el poder de afectar a ello, tan exploradores de bienes inmuebles relatan
hechos clave en cuanto a oportunidades de inversi�n potenciales a distribuidores y
detallistas. Un explorador bueno juntar� tanto de los datos relevantes como posible
de modo que los inversionistas puedan tomar decisiones bien informadas. Los
exploradores proporcionan la informaci�n pertinente como lo siguiente:
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remodelar y vender propiedades definidas
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los ers tambi�n est�n en una posici�n para ganar el dinero de ambos lados en la
transacci�n. Son por lo general tanto el agente del listado como el agente de
ventas. Adem�s, si un distribuidor se vende a un detallista, muchas veces ese
detallista, despu�s de hacer las mejoras requeridas, se volver� y pondr� la
propiedad en una lista para la venta otra vez con el distribuidor. Esto provee al
distribuidor de una oportunidad absolutamente leg�tima a la doble pendiente con su
inventario de listados. Los distribuidores por lo general tienen una red extensa de
contactos trabajan con quienes los proveen del inventario para venderse. Por
ejemplo, conozco a varios distribuidores que han establecido relaciones con los
departamentos de bienes inmuebles pose�dos (REO) de varios bancos, que tratan con
propiedades que han sido extinguidas el derecho de redimir en por bancos locales y
permanecen en sus libros. Los bancos no est�n en el negocio de bienes inmuebles,
pero mejor dicho est�n en el negocio de pr�stamo. No tienen deseo de retener REOs
en sus libros, porque REOs representan pr�stamos dispersos o deudas incobrables.
Los bancos prefieren vender estos activos y recuperar tanto como posible. Muchas
veces, vender�n la propiedad en el valor contable de la deuda incobrable o hasta
abajo. Esta pr�ctica no es en absoluto poco com�n, ya que la mayor parte de cada
banco en el pa�s tiene REOs en su carpeta. Un ejemplo de c�mo el proceso pose�do
por los bienes inmuebles trabaja es as�:1. el inversionista A, un inversionista de
bienes inmuebles del principiante, compra una casa del alquiler por 100000$, deja
20000$ y toma a pr�stamo el equilibrio de 80000$ del banco local B. 2. Despu�s de
tres a�os de la propiedad, el inversionista A descubre que el negocio del alquiler
de bienes inmuebles es m�s dif�cil que pensaba y deja de hacer pagos al banco local
B. 3. Lapso de aproximadamente seis meses antes del banco local B es capaz de
poseer de nuevo la casa del alquiler, que no quiere y vender� de buena gana. 4. El
banco local B pide ayuda al distribuidor C para conseguir la deuda incobrable de
sus libros, sabiendo que el distribuidor C tiene un fondo grande de inversionistas
trabaja con quien considerar� de buena gana la recogida de una inversi�n en bajo
del mercado.
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remodelar y vender propiedades definidas
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Ahora trate de imaginar el equipo que hace este mismo viaje sin el vuelo planear
que. Pondr�an en peligro enormemente su capacidad de alcanzar su destino sin
peligro. El equipo tambi�n colocar�a en el peligro a la misma gente que los ha
contratado vuelan a Europa, los pasajeros. Como el piloto, como un inversionista de
bienes inmuebles tambi�n debe confiar en un plan de vuelo establecido. Ese plan de
vuelo ser� su plan del ataque, sus objetivos claramente definidos, su plan de
negocios. Como el piloto de un avi�n que debe ajustar de vez en cuando el curso,
usted tambi�n, tambi�n, de vez en cuando tienen que ajustar su curso. No se puede
permitir a emprender un viaje en su profesi�n de bienes inmuebles sin tener alguna
idea de donde quiere ir. Muchas personas pasan por sus vidas enteras de una moda
bastante arbitraria e indiscriminada, sin el sentido de la orientaci�n; de ah�,
terminan exactamente donde intentan no ir en ninguna parte. El proceso de la
planificaci�n apropiada en este negocio es cr�tico a su �xito. S�, deber�a pensar
un poquito, y requerir� que alg�n esfuerzo de su parte formalice sus proyectos,
pero le puedo asegurar que cualquier tiempo gast� desarroll�ndose un plan
contribuir� enormemente a su �xito. Planeando su estrategia de antemano, como
pilotos que dirigen el avi�n a trav�s de extensiones enormes de la tierra,
alcanzar� finalmente su destino. Se puede topar con unas tormentas a lo largo del
camino, pero como el avi�n, alcanzar� por �ltimo su destino sin peligro. Tres
componentes primarios que se deben considerar definiendo sus objetivos son su
entrada, postentrada y estrategias de salida. Vamos a tomar a nuestro piloto como
un ejemplo. Su estrategia de entrada incluir�a la preparaci�n de su plan de vuelo,
equipo y avi�n. El capit�n tomar�a cada precauci�n para asegurar que todo estuviera
en el pedido antes de marcharse en su viaje. De hecho, pilotos y sus equipos (el
personal de tierra incluy�) el uso lo que se menciona como una lista de
comprobaciones de prevuelo antes de todos y cada vuelo para asegurarse que ni un
solo art�culo se pasa por alto. La lista de comprobaciones tiene en cuenta todo que
el piloto necesitar� a fin de tener un vuelo seguro, incluso requisitos de
combustible, limitaciones de peso y estado de mantenimiento. El piloto tambi�n debe
estar seguro que el tiempo es conducente a su vuelo. El puesto del piloto
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la estrategia de entrada comienza tan pronto como comienza los motores. �l y el
equipo totalmente se involucran ahora en el proceso de volar el avi�n y se deben
concentrar completamente en el vuelo del avi�n a su destino en la manera m�s segura
y m�s eficiente posible. El equipo puede ser capaz de volar directamente a su
destino si todo va como planeado; sin embargo, en caso de que su radar indique la
turbulencia delante, se puede requerir que alteren su curso ligeramente. Es mejor
para ellos ajustar su estrategia de postentrada volando alrededor del tiempo
turbulento que correr el riesgo de volar directamente a trav�s de ello. Navegando
con �xito al destino intencionado, los tripulantes entonces ponen en pr�ctica su
estrategia de salida, que incluye el aterrizaje del avi�n en su destino
predeterminado y descarga de la carga. La Estrategia de entrada De definir su
estrategia de entrada que tendr� que comenzar determinando que tipo de propiedad
busca, la escala de precios que considera, y el per�odo de tenencia. �Va a comprar
una casa de la familia sola, arreglarla, y volverse y venderlo, o es usted yendo
compran un edificio del piso peque�o m�s caro para sostener para varios a�os? �Va a
usar t�cnicas que tiran como la parte de su estrategia de inversi�n? De ser as�,
debe decidir si va a actuar en la capacidad de un explorador, distribuidor,
detallista o alguna combinaci�n de los tres. �C�mo tiene la intenci�n de financiar
su compra? Debe tener en cuenta, por supuesto, el capital de inversi�n con el cual
tiene que trabajar. Si no hace requerir al principio los recursos adecuados para la
venta al por menor, deber�a comenzar como un explorador o un distribuidor
aumentando cada vez m�s su base de la capital. La cosa importante de recordar sobre
tener una estrategia de entrada bien definida, sin tener en cuenta que todo que
puede implicar, es que como el piloto, tiene un plan predeterminado basado en
criterios espec�ficos establecidos por usted. Ya que ha determinado ya factores
como escala de precios, ubicaci�n, financiaci�n y per�odo de tenencia, no gastar�
ninguna oportunidad de examen del tiempo innecesaria que no corresponda a sus
criterios.
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Cap�tulo 3
Yo como el cual n myIexperience oy� comentarios, �S�, el Sr. Berges, anterior del
funcionamiento con otros inversionistas y clientes, a menudo tiene prefiero
el enfoque comprar-y-sostener a inversi�n en bienes inmuebles. Mi idea es comprar
una propiedad, pagarla y vivir de los ingresos�. �Sonido familiar? Mientras este
m�todo de construir una carpeta de bienes inmuebles es uno v�lido, en mi valoraci�n
no es seguramente el mejor m�todo. Si tiene otra fuente de ingresos que es bastante
sustancial y por lo tanto permite que usted haga inversiones en bienes inmuebles en
una base peri�dica, entonces esto puede ser el m�todo para usted, o al menos el que
con el cual es el m�s c�modo. Este enfoque, sin embargo, le impide de maximizar la
utilidad de sus recursos de la inversi�n. En La Gu�a Completa de Compra y Venta de
Bloques de pisos, describ� una campa�a de adquisici�n de bienes inmuebles agresiva
para bloques de pisos basados en un t�rmino que acu��: el juego del valor. La
estrategia de juego del valor ya que est� relacionado con bloques de pisos es muy
similar al concepto del detallista que tira propiedades de la familia sola. La
diferencia primaria es que el concepto se aplica a propiedades de producci�n de
ingresos por una escala mucho m�s grande. La premisa fundamental de esta estrategia
est� basada en el descubrimiento de un bloque de pisos subvalorado, grande o
peque�a, creaci�n del valor a trav�s de uno o varios de muchos mecanismos, y
revender, o remodelar y vender, la propiedad. La estrategia de juego del valor es
sin duda uno de los m�todos m�s r�pidos y m�s seguros disponibles para
inversionistas para crear y construir la riqueza.
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El inversionista A salva bastante para comprar una casa cada a�o durante 10 a�os.
Cada casa cuesta 75000$.
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Unidad 2
Unidad 3
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A�o 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 Ingresos
75,000 78,000 81,120 84,365 87,739 91,249 94,899 98,695 102,643 106,748 111,018
115,459 120,077 124,881 129,876 135,071 140,474 146,093 151,936 158,014 164,334
170,908 10,799 75,000 78,000 81,120 84,365 87,739 91,249 94,899 98,695 102,643
106,748 111,018 115,459 120,077 124,881 129,876 135,071 140,474 146,093 151,936
158,014 164,334 11,231 75,000 78,000 81,120 84,365 87,739 91,249 94,899 98,695
102,643 106,748 111,018 115,459 120,077 124,881 129,876 135,071 140,474 146,093
151,936 158,014 11,680 75,000 78,000 81,120 84,365 87,739 91,249 94,899 98,695
102,643 106,748 111,018 115,459 120,077 124,881 129,876 135,071 140,474 146,093
151,936 12,147 75,000 78,000 81,120 84,365 87,739 91,249 94,899 98,695 102,643
106,748 111,018 115,459 120,077 124,881 129,876 135,071 140,474 146,093 12,633
75,000 78,000 81,120 84,365 87,739 91,249 94,899 98,695 102,643 106,748 111,018
115,459 120,077 124,881 129,876 135,071 140,474 13,138 75,000 78,000 81,120 84,365
87,739 91,249 94,899 98,695 102,643 106,748 111,018 115,459 120,077 124,881 129,876
135,071 13,664
Unidad 1 75,000 78,000 81,120 84,365 87,739 91,249 94,899 98,695 102,643 106,748
111,018 115,459 120,077 124,881 129,876 135,071 140,474 146,093 151,936 158,014
164,334 170,908 177,744 184,854 192,248 9,600
75,000 78,000 81,120 84,365 87,739 91,249 94,899 98,695 102,643 106,748 111,018
115,459 120,077 124,881 129,876 135,071 140,474 146,093 151,936 158,014 164,334
170,908 177,744 184,854 9,984
75,000 78,000 81,120 84,365 87,739 91,249 94,899 98,695 102,643 106,748 111,018
115,459 120,077 124,881 129,876 135,071 140,474 146,093 151,936 158,014 164,334
170,908 177,744 10,383
Valores combinados 75,000 153,000 234,120 318,485 406,224 497,473 592,372 691,067
793,710 900,458 936,476 973,935 1,012,893 1,053,409 1,095,545 1,139,367 1,184,941
1,232,339 1,281,633 1,332,898 1,386,214 1,441,662 1,499,329 1,559,302 1,621,674
255,920
Asunciones para inversionista 1. Salva bastante para comprar una casa por a�o
durante 10 a�os dejando 7500$, o el 10%, en cada casa 2. Sostiene cada propiedad
durante el a�o 25 3. Arregla pagos de la hipoteca por tanto todas las unidades son
pose�das libres y claras antes del a�o 25 4. Asume la tasa de crecimiento anual del
4 por ciento 5. Asume ingresos del alquiler de 800$ por mes en el a�o 1 que crece
en la tasa anual del 4%
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0 0 0 0 0
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30
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gastos para mejorar los ingresos operativos netos (NOI) totales. El precio que un
inversionista quiere pagar por un bloque de pisos casi siempre es una funci�n del
NOI dividido en un precio de la capitalizaci�n dado para propiedades rentables
similares. Lo siguiente ilustra un ejemplo simplificado de c�mo esta f�rmula de la
valoraci�n trabaja. Valor de la propiedad = ingresos operativos netos 100000$ = =
precio de la capitalizaci�n de 1000000$ 010
Para el detallista que trata con casas de la familia sola, sin embargo, los
ingresos no son como importantes porque el valor revender est� basado m�s en el
mercado comparables, m�s bien que los ingresos que genera. Esto significa que el
p�blico de compra evaluar� la casa que tiene para la venta basada en lo que est�
actualmente disponible en su mercado inmediato. Los compradores se comparar�n y
contrastar�n su propiedad con muchos otros y seleccionar�n por �ltimo el que que
mejor encaja sus necesidades. Sus decisiones de compra estar�n basadas en factores
como la ubicaci�n de la propiedad, su condici�n, el precio al cual se est�
ofreciendo, su proximidad de calles principales y delatado �reas y la calidad de
escuelas en el �rea. Adem�s, muchos factores personales afectan la decisi�n de
compra, como la proximidad de trabajo, iglesia, y Abuela y casa del Abuelo. Algunos
factores que afectan la ca�da de proceso de toma de decisiones de un comprador
fuera del reino de su control, porque no todos los compradores buscan el mismo
juego de condiciones que los pueden obligar a elegir una casa sobre el otro. Tres
factores que como el detallista realmente tiene un poco de control, sin embargo,
incluyen la ubicaci�n de la propiedad, su escala de precios y su estado f�sico.
Aunque las necesidades de un comprador anticipado var�en, todav�a puede tomar
decisiones de la inversi�n sanas basadas en generalizaciones del mercado. Debe
reconocer que los productos que tiene disponible para venderse no pueden, y no va,
ser todas las cosas a toda la gente. Sin embargo, puede hacer ciertas asunciones,
basadas en datos objetivos, que mejorar�n enormemente sus posibilidades de �xito.
32
33
La vecindad est� entre 10 y 30 a�os. La mayor�a de las casas bien se siente cari�o
y no se agota. El ajardinamiento maduro y los c�spedes pr�stinos son la norma.
Ningunos coches de chatarra aparcados en la calzada o delante de la casa. Los
barcos (de ser permitido) correctamente se almacenan. La vecindad es sin basura y
escombros. �ndice de criminalidad bajo en el �rea. Proximidad inmediata con
escuelas, iglesias y compra. La vecindad no se deber�a localizar en un �rea que
disminuye de la ciudad. Las ventas de casa deber�an ser moderadas al fuerte.
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El Estado f�sico el estado f�sico de Una propiedad se puede extender del muy pobre,
como en el condenado, al muy bueno. Su foco deber�a estar en aquellas propiedades
esa ca�da en alg�n sitio entre. Esta categor�a resultar� ser la m�s provechosa, ya
que ser� capaz de minimizar la cantidad de capital requerida para mejoras, as�
permiti�ndole maximizar su vuelta en la inversi�n. Otra consideraci�n clave es el
tiempo implicado en la fabricaci�n de las reparaciones m�s extensas. El tiempo de
la vuelta para casas que s�lo requieren menor
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las reparaciones son mucho m�s cortas que para aquellos que requieren reparaciones
principales. Un entendimiento cuidadoso de que buscar es clave a su �xito en este
negocio. Idealmente, quiere encontrar propiedades que parecen mucho peores que
realmente son. En otras palabras, busca casas que necesitan reparaciones del tipo
cosm�tico como nueva pintura, ajardinamiento, y quiz�s una limpieza buena,
cuidadosa. Las reparaciones cosm�ticas son r�pidas y f�ciles a hacer y a menudo son
las menos caras. Mientras las propiedades en el muy mal estado se pueden con
frecuencia comprar a precios de la secci�n de oportunidades, requerir�n t�picamente
mucho m�s dinero para mejoras. Cuando viene a casas, m�s barato es no
necesariamente mejor. El precio inicial puede ser mucho menos que otras casas en el
�rea, pero el tiempo y los recursos requeridos para mejoras de la propiedad a
menudo pesar�n m�s que cualquier ventaja ganada del precio de compra. Las casas que
caen a esta categor�a por lo general necesitan reparaciones principales, que pueden
ser completamente caras. Los art�culos inspectores siguientes son cosas de buscar
en su evaluaci�n del estado f�sico de una propiedad. Para una lista de
comprobaciones m�s completa, por favor ver el Ap�ndice A, �Lista de comprobaciones
de Inspecci�n de la Propiedad�. Una fundaci�n mala es un problema que puede ser muy
costoso para dirigirse. Si la casa se basa en una losa concreta donde colocar
principal ha ocurrido, la casa se tendr� que nivelar. La nivelaci�n de una casa
puede ser muy costosa, y tambi�n puede ser entretenido. Adem�s, las casas con
problemas de la fundaci�n probablemente causar�n otro da�o de construcci�n por
colocar. Una inspecci�n minuciosa de las paredes interiores siempre mostrar� casi
pruebas de colocar, ya que el drywall se rajar� y se separar�. Es com�n ver grietas
finas en paredes, sobre todo alrededor de las costuras, as� no se alarme si ve
peque�as grietas como �stos. Si, por otra parte, ve grietas grandes agotar la
pared, puede estar seguro casi que la casa tiene un problema de la fundaci�n. Si la
casa no se basara en una losa, pero se construyera con una fundaci�n de s�tano en
cambio, debe ser particularmente consciente de problemas de humedad. Esto es
bastante com�n, sobre todo en el m�s viejo
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casas. Busque grietas en las paredes de s�tano que pueden tener pruebas del escape
alrededor de ellos, como coloraci�n o moho. Los agujeros en las paredes tambi�n
pueden crear una concentraci�n de molde en el �rea de s�tano, una cuesti�n que se
hace una responsabilidad principal de algunos propietarios. No es en absoluto
extra�o observar grietas finas en el piso del s�tano o hasta en las paredes. De
hecho, no creo que haya visto alguna vez un sin una especie de peque�as grietas. No
se tiene que demasiado preocupar por estos tipos de grietas, ya que son por lo
general s�lo grietas superficiales que no van en todo a trav�s del suelo o la
pared. Cualquier casa con problemas de la fundaci�n puede ser muy costosa para
dirigirse, si a�adi� losas o s�tanos. Por regla general, su mejor debe evitar casas
con estos tipos de cuestiones. Los tejados son otra �rea que puede requerir
reparaciones principales. El coste para reparar un tejado puede variar extensamente
con edad y condici�n. La mayor parte de ripias de la composici�n tienen una vida
m�nima de 25 a�os, por tanto si las ripias existentes tienen menos de 15 a�os, es
una apuesta bastante segura que las reparaciones sean m�nimas. Despu�s de 15 a�os,
las ripias pueden comenzar a enroscarse y gastarse al punto donde los agujeros
pueden comenzar a desarrollarse. Los tejados m�s nuevos pueden mostrar signos de la
decoloraci�n, pero esto es un problema que se puede f�cilmente y econ�micamente
resolver aplicando un proceso de limpieza qu�mico. La decoloraci�n es por lo
general causada por una concentraci�n de moho, que se puede matar y quitarse con
una soluci�n del agua y lej�a (disponible en la mayor parte de ferreter�as). Si un
nuevo tejado es necesario, el coste para sustituirlo puede no ser prohibitivo. Si,
por ejemplo, una nueva capa de ripias se puede aplicar sobre la capa existente, el
coste y tiempo implicado es m�nimo. Por otra parte, si dos o tres capas de ripias
ya existen, entonces un desmontaje ser� casi seguramente necesario. Esto puede
doblar con eficacia el precio de un nuevo tejado, ya que el trabajo requerido para
el desmontaje puede ser completamente caro debido al tiempo adicional que es
necesario. Adem�s, las casas m�s viejas con varias capas de ripias existentes
pueden requerir el trabajo adicional. La cubierta del tejado se puede da�ar a
consecuencia de agujeros acu�ticos que han ocurrido con el tiempo. Si la casa se
tiene que completamente adornar de nuevo, esto har� subir seguramente el coste.
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39
se terminan. Sus servicios com�nmente cuestan en todas partes entre 150$ y 500$,
seg�n el �rea del pa�s vive en y la talla de la casa. Rara vez uso a inspectores
profesionales m�s porque, m�s a menudo que no, terminan por decirme lo que ya sab�a
de mi propia inspecci�n. Al �nico tiempo realmente los uso es si la casa est� bien
m�s all� de la se�al de la edad de 30 a�os. De hecho, s�lo recientemente hice
realizar una inspecci�n en una casa que ten�a seg�n el contrato que se construy� en
1903. La causa principal quise una inspecci�n en este caso particular era asegurar
que el alambrado fuera hasta el c�digo corriente. Como antes mencionado, sustituir
el alambrado entero en una casa puede ser muy caro. Como result�, la instalaci�n
el�ctrica realmente cumpli� de hecho con requisitos del c�digo corrientes. 335$ que
gast� para la inspecci�n val�an la pena bien a m�. En el resumen, la propiedad
ideal mirar� como si est� en la forma mucho peor que realmente es. Deber�a enfocar
sus esfuerzos en el descubrimiento de casas que est�n en la relativamente buena
condici�n, pero que parecen a vertederos. Esto es dif�cil para muchas personas de
hacer, y esto es exactamente por qu� un inversionista astuto tal como usted mismo
puede sacar ganancia elegantemente del negocio al por menor. Es dif�cil mirar m�s
all� de esa primera impresi�n de una casa, sobre todo si es uno negativo. La mayor
parte de personas se mantendr�n raz�n en la conducci�n. �No se parar�n hasta para
mirar tal casa! Absolutamente no pueden ver el potencial escondido s�lo esperando a
abrirse en propiedades como �stos. Como un inversionista que es serio sobre
remodelar y vender propiedades, debe ser capaz de mirar m�s all� lo que ve en la
superficie. De hecho, vendr� para disfrutar de conducir hasta una casa que parece
agotarse y faltando en el cuidado, porque la experiencia le ha ense�ado que estas
casas son realmente diamantes en el �spero. Mientras la mayor parte de personas ven
un terr�n de carb�n, vendr� para reconocerlo como un diamante que s�lo necesita
poco pulimento. Idealmente, ser� capaz de comprar casas a precios parecidos a un
carb�n y vender estas gemas muy pulidas a precios parecidos a un diamante. Este
mismo concepto se puede aplicar en una escala m�s grande. Por ejemplo, lo he usado
en el negocio del piso as� como en el negocio de la edificaci�n de viviendas
residencial. Como un principal en Sinfon�a
40
Casas, recientemente asum� una comunidad entera que parcialmente se complet� con
nuevas casas y con �xito aplic� la estrategia de juego del valor. La comunidad
ten�a s�lo aproximadamente tres a�os, pero el constructor original all� por lo
visto se top� con dificultades financieras que hicieron que el progreso de la nueva
edificaci�n de viviendas viniera a una paralizaci�n. Como consiguiente, el
entranceway y todas las partes vacantes restantes se hicieron descuidados. Las
malas hierbas y la hierba fueron sin cortes y cultivaron hasta cuatro a cinco pies.
Muchas de las partes vacantes se ensuciaron con escombros dejados del constructor
anterior. En resumen �la comunidad era una verdadera monstruosidad! El revelador de
la subdivisi�n hab�a tratado sin �xito durante m�s de seis meses de conseguir que
otro constructor entre y asuma donde el constructor anterior hab�a acabado. Nadie
lo tocar�a. De hecho, probablemente se considerar�a tonto de entrar y asumir algo
as�. Las discusiones con los inspectores de la ciudad me llevaron a creer que hasta
hab�an amortizado este proyecto. Sin embargo, la experiencia me ha ense�ado mirar
m�s all� lo que es visible en la superficie. Vamos a tomar una mirada m�s cercana a
los hechos de esta comunidad particular. Primero miraremos las negativas:
La entrada en la comunidad se creci� demasiado con malas hierbas. Las malas hierbas
se crecieron demasiado en todas las partes vacantes. Muchas de las partes se
ensuciaron con escombros dejados del constructor anterior. Los residentes y las
autoridades municipales estaban en la desesperaci�n y hab�an dejado la esperanza.
Ahora vamos a mirar el positives:
41
Como result�, nuestra compa��a era capaz de negociar un precio muy favorable y
posteriormente asumi� las partes restantes. Como una condici�n para hacer as�, el
revelador consinti� a su costo en tener todas las partes vacantes segadas, los
escombros quitados, y el entranceway limpiado inmediatamente despu�s del cierre.
Dentro de una semana, la comunidad se limpi� y un sentido de orgullo se devolvi� a
los residentes que vivieron all�. De hecho, los residentes existentes en la
comunidad nos trataron como caballeros en la armadura brillante que hab�an venido a
su rescate. Eran agradecidos que finalmente otro constructor hab�a tomado bastante
inter�s a su comunidad en entrar y hacer una diferencia positiva. Su expresi�n
sincera de la gratitud hacia nosotros signific� mucho y fue seguramente apreciada
por el equipo de Casas de la Sinfon�a. Nuestra capacidad de prever el potencial
escondido en esa comunidad ha permitido que nosotros disfrutemos de un margen de
beneficio considerablemente m�s alto en una base por unidad que por otra parte
tendr�amos. En el resumen, no subestime el poder de la estrategia de juego del
valor. Es indiscutiblemente uno del provecho de medios m�s eficaz
42
La estrategia de juego del valor
capaz a usted para crear riqueza y disfrutar de una vida m�s llena y m�s
provechosa.
Creo que la vida nos prueba constantemente de nuestro nivel del compromiso, y las
mayores recompensas de la vida se reservan para aquellos que demuestran un
compromiso interminable de actuar hasta que consigan. Este nivel de la resoluci�n
puede mover monta�as, pero debe ser constante y consecuente. Tan simplista como
esto puede sonar, todav�a es el denominador com�n que separa a aquellos que viven
sus sue�os de aquellos que viven en la pena. Anthony Robbins
43
Cap�tulo 4
12. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.
46
COMPRADOR: trabajo en el lado del norte de la ciudad, por tanto algo dentro de 15
minutos y tanto ser�a ideal. AGENTE DE VENTAS: �esto es maravilloso! �El MLS
muestra que hay 12 casas disponibles en el �rea que prefiere y 8 de ellos son
dentro de su escala de precios! El agente de ventas programar� entonces el tiempo
con el comprador y los vendedores para visitar tantas de las casas como posible. Si
el comprador ve algo que le gusta, el agente lo escribe y presenta la oferta al
vendedor. A menudo hay una contrapropuesta o dos antes de que un acuerdo se
consume. El agente de bolsa recoge su comisi�n del cierre y el comprador vive
felizmente alguna vez despu�s... bien, tal vez. Mientras esto es un ejemplo
simplificado de c�mo el proceso de ventas trabaja, el proceso para localizar
propiedades que se pueden remodelar y vender realmente comparte unas semejanzas con
el papel m�s tradicional los juegos del agente de ventas. El agente de ventas
localizar� los tipos de propiedades que busca, los presenta a usted, y si una
oportunidad tiene el sentido financiero, har� una oferta del agente de presentar al
vendedor. La informaci�n significativa que los agentes de ventas tradicionales no
est�n acostumbrados al suministro es datos espec�ficos para el mercado que compra.
De ser solicitado, pueden proporcionar unos comparables o comps como se conocen,
pero necesita muchos datos dif�ciles que apoyar�n su decisi�n de la inversi�n. Los
precios del alojamiento var�an extensamente de la ciudad a la ciudad y de la
comunidad a la comunidad. Los precios son relativos. Por ejemplo, una venta de
vivienda id�ntica por 85000$ en una vecindad podr�a valer 110000$ en otra vecindad.
Esto es una diferencia de 25000$ para dos casas id�nticas. Debe tener datos del
mercado que le permitir�n tomar decisiones de la inversi�n sanas. Adem�s del agente
de ventas de bienes inmuebles tradicional, hay agentes que se especializan en
propiedades de la inversi�n y nada m�s. �stos son los distribuidores de los cuales
hablamos en el Cap�tulo 2. ��sta es la gente que quiere en su equipo! Los
distribuidores desempe�an un papel importante en traer oportunidades a
inversionistas. A menudo sirven de mayoristas para detallistas y otros
inversionistas que esperan comprar la propiedad a precios belowmarket. Los
distribuidores son corredores de bienes ra�ces a menudo licenciados
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49
�NECESITA DINERO EFECTIVO R�PIDO? �COMPRO CASAS! �CIERRES R�PIDOS! �TODO EL DINERO
EFECTIVO! LLAMAR
(800) 123-4567
�VENDEDORES MOTIVADOS QUERIDOS! �CUALQUIER CONDICI�N! �CIERRES R�PIDOS! �COMPRAMOS
CASAS! LLAMAR
(800) 123-4567
(800) 123-4567
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LAS PUBLICACIONES DE BIENES INMUEBLES Casi todas las �reas peri�dicamente publican
libros o revistas expresamente dise�adas para ventas de ingresos residenciales.
Algunos de �stos son locales, mientras los otros son regionales. Las revistas a
menudo se pueden encontrar en estantes o quioscos de peri�dicos localizados fuera
de oficinas de bienes inmuebles, tiendas de conveniencia y tiendas de comestibles.
Estas publicaciones de bienes inmuebles pueden ser una fuente muy buena para
localizar acuerdos potenciales. Tambi�n encontrar� a muchos verdaderos �
anunciantes estaterelated serviciales � en estos corredores de bienes ra�ces de
publicaciones, compa��as de la hipoteca, tasadores, top�grafos, compa��as del
t�tulo, servicios jur�dicos de bienes inmuebles y compa��as de seguros. La mayor�a
de anuncios en estas revistas es colocada por corredores de bienes ra�ces que
tienden a colocar todos sus listados en una p�gina. Los anuncios por lo general
presentan una foto del agente junto con alguna raz�n irresistible por qu� se
deber�a poner en contacto con esa persona para sus necesidades de bienes inmuebles.
Aunque el bulto de los anuncios en revistas de bienes inmuebles sea colocado por
agentes y agentes de bolsa, unos realmente ofrecen una secci�n FSBO. Mientras la
mayor parte de los agentes de ventas con listados en estas publicaciones se
concentran en el segmento del alojamiento detallista tradicional, hay por lo
general varios agentes que se especializan en lugares diferentes dentro del mercado
inmobiliario. Por ejemplo, algunas firmas se concentran �nicamente en bienes ra�ces
comerciales, mientras los otros se especializan en la tierra vacante. Todav�a los
otros (p.ej., distribuidores) se especializan en el mercado mayorista. Como hablado
en el Cap�tulo 2, los distribuidores pueden ser una fuente excelente para usted. Un
distribuidor bueno puede el fax 20 o 30 listados al por mayor a su oficina unos
minutos despu�s de recibir su llamada. �No olvide que �stos easyto-encuentran
publicaciones de bienes inmuebles, ya que le pueden proveer de mucho de conduce y
mucha informaci�n esencial para su �xito! Los SITIOS WEB LOCALES Y NACIONALES
Varios sitios web ofrecen todas las clases de la informaci�n sobre casas para la
venta. Puede hacer una b�squeda local por keying en una frase como �casas para la
venta Dallas, Texas�, por ejemplo. Una b�squeda como esto va
51
por lo general genere resultados de 20 a 30, tal vez a�n m�s, sitios web con
listados en su �rea. Al sitio web m�s completo y conocido relacionado con
propiedades de la familia sola para la venta le recibe la Asociaci�n Nacional de
Agentes inmobiliarios. Lo puede encontrar en www.realtor.com. Realtor.com alardea
de m�s de 2 millones de listados para diversos tipos de propiedades, incluso
viviendas unifamiliares, condominios, casas adosadas, pisos de la multifamilia,
caravanas, tierra vacante, granjas y alquileres. Los datos sacados para estos
listados vienen de Servicio del Listado M�ltiple, por tanto no incluir� ninguna
propiedad para la venta por el due�o. El sitio web est� disponible para el gran
p�blico, por tanto no tiene que ser un corredor de bienes ra�ces para tener acceso
a sus listados. Much�simo parece a MLS p�blico para propiedades disponibles para la
poblaci�n en general o al menos cualquiera con un ordenador y acceso a la red.
Tambi�n puede buscar por tipo de la propiedad, estado, ciudad, c�digo postal,
escala de precios, pies cuadrados m�nimos y m�ximos, edad de la casa, n�mero de
pisos y varios otros criterios. La mayor parte de listados proporcionan una
descripci�n descriptiva de la propiedad, fotos e informaci�n de ofrecimiento. El
objeto expuesto 42 ilustra qu� muy espec�fico puede ser usando los criterios de
b�squeda disponibles en Realtor.com. Otras fuentes de Internet buenas incluyen sus
peri�dicos locales. Casi todos los peri�dicos principales ahora ponen su secci�n
secreta entera en una lista en sitios web. La informaci�n a menudo se actualiza
diariamente. Esto por lo general se determina por con qu� frecuencia el papel se
publica. Por ejemplo, un diario con la mayor probabilidad se actualizar�
diariamente. Un semanario se actualizar�a cada semana. Una ventaja que la oferta de
sitios web de peri�dico sobre un sitio como Realtor.com consiste en que adem�s de
anuncios que proveen colocados por corredores de bienes ra�ces, muchos anuncios
tambi�n son colocados por individuos o due�os. De hecho, adem�s de la colocaci�n de
un signo en el patio delantero, esto es realmente sobre el �nico modo que un
individuo puede vender su propiedad. El peri�dico classifieds no es casi tan
completo como un sitio como Realtor.com, pero realmente le proveen de una mezcla
buena de propiedades para la venta por ambos corredores de bienes ra�ces y
propietarios individuales. �stos son s�lo dos de muchos sitios web que le pueden
ayudar a localizar oportunidades de inversi�n. La mejor manera de localizar
propiedades en
52
(Sigue)
53
Exponga 42 (Seguido)
su propia �rea debe usar un motor de b�squeda como Yahoo, Google o MSN para hacer
una b�squeda espec�fica. Los CLUBES DE LA INVERSI�N DE BIENES INMUEBLES la Mayor
parte de ciudades tienen varios bienes inmuebles � investmentrelated asociaciones y
clubes. Estos clubes proporcionan una excelente oportunidad para usted a la red con
otros que comparten intereses similares. Los miembros a menudo incluyen a
inversionistas como usted, agentes de bienes ra�ces, impuesto y abogados de bienes
ra�ces, ingenieros arquitect�nicos, tasadores y otros profesionales de bienes
inmuebles. Los clubes y las asociaciones por lo general se encuentran en una base
peri�dica, tal como mensualmente, para hablar de actualidades e informaci�n de la
parte. Adem�s, con frecuencia presentan a oradores invitados que proporcionan la
percepci�n de un �rea dada de la maestr�a. Puede encontrar asociaciones de bienes
inmuebles en su �rea mirando en las P�ginas Amarillas o haciendo una b�squeda en
Internet. Un sitio que yo
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55
56
Diez modos de localizar propiedades
peri�dicos y revistas, poniendo en pr�ctica una campa�a del correo directo, usando
signos, y haciendo un fax de emisi�n. Como antes mencionado, puede colocar peque�os
anuncios en la secci�n secreta del peri�dico, que puede ser muy eficaz. Cuando su
compa��a crece, sin embargo, querr� considerar anuncios de demostraci�n m�s grandes
que colocan en peri�dicos y en publicaciones de bienes inmuebles. Puede hacer
publicidad en los mismos peri�dicos y revistas que usa para buscar propiedades de
comprar. Deber�a ser bastante f�cil para usted hacer su anuncio destacarse de todos
los dem�s porque est� en el negocio de comprar casas en la venta al por mayor,
mientras la mayor parte de todos los otros anunciantes compran y venden casas en la
venta al por menor. El anuncio de la muestra mostrado en el Objeto expuesto 43 es
s�lo una de muchas ideas que puede usar para promover su compa��a. El foco de este
anuncio debe generar remisiones ofreciendo una recompensa de 500$ por todos y cada
remisi�n recibida. Seguramente calificar�a a su oferta, sin embargo, declarando que
la remisi�n debe causar la firma de un acuerdo de compra tanto por el comprador
como por el vendedor. Otro m�todo muy eficaz de promover su compa��a es poner en
pr�ctica una campa�a del correo directo. Ya que el coste de imprenta y franqueo
puede tener sentido r�pidamente, su pieza del correo directo se deber�a apuntar a
la gente que le puede ayudar mejor corredores de bienes ra�ces. Puede comprar una
lista de nombres y direcciones para los agentes en su �rea de una compa��a
respetable, o, si tiene el tiempo, simplemente use su gu�a telef�nica local para
construir su propia lista. La mayor parte del contenido usado en sus anuncios de
demostraci�n en peri�dicos y publicaciones de bienes inmuebles tambi�n se puede
usar en su pieza del correo directo. La literatura enviada puede estar en la forma
de una carta que presenta usted y los servicios que ofrece, un aviador que contiene
la misma informaci�n, un folleto de ventas o cualquier combinaci�n de los tres.
Sugiero que tambi�n incluya al menos dos a tres de sus tarjetas de visita. Mientras
los recipientes de su env�o pueden desechar la carta incluida o aviador, salvar�n
con la mayor probabilidad sus tarjetas de visita, y si incluye m�s de un, hay una
posibilidad buena pueden hacer pasar el que a un socio. Los signos son un camino
rentable de la mercadotecnia su compa��a. Los signos m�s peque�os, quiz�s 18 en 24
pulgadas y hecho del pl�stico ondulado, son bastante baratos para comprar. Los
puede comprar con el alambre
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58
Diez modos de localizar propiedades
enmarque soportes, que los hace f�ciles a colocar en ubicaciones de tr�fico alto.
Recomiendo no poner demasiada informaci�n sobre sus signos. S�lo at�ngase a los
fundamentos, como �Compro casas�, su nombre de la compa��a y un n�mero de tel�fono.
He visto algunos signos de bienes inmuebles que tan se sobrecargan con la
informaci�n que es dif�cil distinguir algo, sobre todo cuando la gente va en coche
por y puede tener s�lo unos segundos para echar un vistazo al signo. Use cartas
grandes y guarde su signo simple. Tambi�n aconsejar�a usar un color que trabaja
bien tanto en invierno como en verano. Por ejemplo, los signos blancos con la
rotulaci�n azul parecen grandes en el verano; sin embargo, en el invierno el signo
blanco mezclar� con la nieve y apenas ser� visible. Igualmente, un signo verde con
la rotulaci�n blanca parece grande en el invierno porque los colores contrastan
bruscamente. Otra vez, sin embargo, en el verano el signo verde mezcla con bordes
del camino cubiertos de hierba y follaje circundante. Aconsejo usar colores que
trabajan bien todo el a�o, como un signo rojo o azul con cartas blancas. Cuando su
compa��a crece y tiene m�s disponible en su presupuesto publicitario, tambi�n puede
querer considerar vallas publicitarias de utilizaci�n. Estos signos pueden ser muy
eficaces, sobre todo en �reas de la ciudad donde se conoce que la cantidad de
tr�fico es alta. Tambi�n es provechoso si el l�mite de velocidad fijado es 40
millas por hora o menos. As�, los transe�ntes tienen m�s tiempo para leer la
informaci�n sobre los signos. Como con los signos del borde del camino m�s
peque�os, no trate de poner demasiada informaci�n sobre vallas publicitarias. Los
conductores por lo general tienen s�lo un par de segundos para leer su mensaje.
Otra vez, gu�rdelo simple. Finalmente, puede querer considerar mandar por fax su
mensaje a tantos recipientes como posible. Su mercado objetivo primario deber�a ser
oficinas de bienes inmuebles. Varios programas del fax buenos permiten que usted
genere lo que se conoce como un fax de emisi�n directamente de su ordenador. Estos
programas son f�ciles de usar y f�ciles a establecer. Un fax de emisi�n, tambi�n
conocido como un fax de r�faga, permite que usted env�e un documento v�a el
facs�mile a recipientes m�ltiples. El programa del fax permite que usted establezca
gu�as telef�nicas. Por ejemplo, podr�a establecer los Bienes inmuebles del condado
llamados de un directorio de Genesee y entrar en los n�meros de faxes de 100
corredores de bienes ra�ces. Cuando se prepara a enviar su carta, aviador u otro
documento de su com
59
putter, el programa del fax permite que usted seleccione el directorio entero. Todo
que hace es hacer clic en ello, golpear Env�an, y el programa har� el resto.
Gastar� las dos a tres horas siguientes marcando cada n�mero en su directorio y
enviando el fax. Si vive en un �rea donde las llamadas son todo el vecino, entonces
los faxes le cuestan s�lo un poquito de su tiempo. Una nota aleccionadora que
a�adir� es que muchas personas no quieren recibir faxes que consideran para ser la
publicidad. Por regla general, la comunidad de bienes inmuebles ser� receptiva de
su mensaje; sin embargo, est� respetuoso de aquellos que no desean recibir faxes y
puntualmente quitarlos de su lista. PARA LA VENTA POR DUE�OS (FSBOs) los Individuos
que prefieren vender sus propias casas son con frecuencia mandados a en cuanto a la
venta por due�os o FSBOs. Este grupo de propietarios representa un segmento
importante de las propiedades potenciales disponibles para usted, tan ser seguro de
prestarles la atenci�n que merecen. Se pueden localizar mirando la secci�n secreta
de su peri�dico local o conduciendo a trav�s de vecindades y buscando signos de
FSBO. FSBOs t�picamente mantienen la actitud que pueden vender sus casas solos sin
cualquier ayuda profesional de la comunidad de bienes inmuebles, as� permiti�ndoles
salvar miles de d�lares en el coste de la comisi�n. Lo que no pueden realizar,
lamentablemente, es que aunque puedan ahorrar el dinero en la comisi�n, pueden
perder m�s dinero en la transacci�n total que si hubieran puesto en una lista con
un agente. Esto resulta de su inexperiencia e ignorancia de precios de mercado
locales. FSBOs todos tienen una idea de cu�nto piensan sus casas valen, pero en
realidad, sus casas por lo general se valoran demasiado alto o demasiado bajo. Por
ejemplo, algunos due�os han vivido en sus casas durante 20 a�os o m�s y no tienen
ni idea cu�nto las casas han apreciado durante ese tiempo. Otro propietario puede
haber o�do que un vecino abajo la calle vendi� su casa por X; por lo tanto su casa
debe valer Y. En verdad, ning�n vendedor realmente
60
obligaci�n mensual, sin tener en cuenta cualquier equidad pueden haber aumentado en
la casa. Los signos obvios de casas vac�as incluyen malas hierbas crecidas
demasiado y arbustos, peri�dicos en la calzada y un aspecto de mala suerte general.
A veces estas casas s�lo se han desocupado recientemente; otros tiempos se han
estado sentando vac�o durante varios meses. Pueden tener un signo de FSBO o una
firma de bienes inmuebles entran el patio delantero. De ser as�, esto hace su
trabajo de encontrar al due�o mucho m�s f�cil. Si no hay cierran sesi�n el frente,
deber�a hacer poca investigaci�n. Por lo general, una llamada telef�nica a la
autoridad fiscal local le puede proveer de la informaci�n que necesita. Los
oficinistas que trabajan en las oficinas fiscales y quienes son responsables de
mantener los papeles fiscales le pueden proveer r�pidamente y f�cilmente del nombre
del due�o corriente y la direcci�n (a que la ley de impuestos se env�a). Con el
nombre y direcci�n, puede llamar la informaci�n para obtener un n�mero de tel�fono
para el due�o. Si el n�mero es no inscrito, puede expresar su inter�s a la
propiedad a trav�s del correo ya que al menos tiene la direcci�n del due�o. Est�
sin falta y provea a due�os de su n�mero de tel�fono de modo que si se interesan en
la venta, se puedan poner en contacto con usted con tan poco esfuerzo como posible.
Las EXTINCIONES DEL DERECHO DE REDIMIR Mientras las propiedades vacantes pueden ser
una fuente excelente de encontrar oportunidades de inversi�n, propiedades que se
sientan vacante para el demasiado largo a menudo se hacen propiedades extinguidas
el derecho de redimir. Esto, tambi�n, puede ser otra grande fuente para encontrar
acuerdos potenciales. La compra y la venta de extinciones del derecho de redimir
requieren que un individuo tenga un conocimiento pr�ctico de ese mercado. Mientras
varios libros buenos se han escrito en el sujeto, muchos inversionistas no tienen
la maestr�a o el tiempo para encontrar extinciones del derecho de redimir
subvaloradas. Adem�s, son desconocidos con la subasta y/o proceso de licitaci�n y
pueden carecer de los recursos de comprar propiedades en esta manera. Un
inversionista que entiende el proceso de comprar propiedades extinguidas el derecho
de redimir puede hacer potencialmente ganancias sustanciales. La compra de
extinciones del derecho de redimir, c�mo
62
alguna vez, no es tan f�cil como muchos le har�an creer. En muchos mercados, el
proceso de licitaci�n es muy competitivo y por lo tanto la propiedad es dif�cil de
comprar a un precio atractivo. El inversionista que participa en este mercado debe
haber especializado el conocimiento, la paciencia y bastante capital de inversi�n
para tener �xito. El mejor enfoque a la identificaci�n de la propiedad que mejor
conviene a sus necesidades espec�ficas incluir� la utilizaci�n tantos de estos
instrumentos como posible. La cosa m�s importante de recordar es ser paciente.
Encontrar� la propiedad correcta al precio correcto con los t�rminos correctos.
Como el empleador de su capital, su tarea es tener sus empleados (su capital)
trabajando lo m�s con fuerza para usted posible. Esto significa que su inversi�n le
debe ofrecer una tasa de rendimiento aceptable. S�lo puede determinar lo que es
aceptable. Es el mejor para establecer una tasa de rendimiento aceptable temprano
en el proceso por tanto no hace el error de bajar sus est�ndares porque cree que ha
encontrado una propiedad que es bien. Determine sus criterios de la inversi�n y
objetivos, p�ngalos en pr�ctica como un dispositivo de filtraci�n inicial, y cuando
el tiempo venga, estar preparado para ejecutar su estrategia de adquisici�n.
Las alturas por grandes hombres alcanzaron y guardaron, no Fueron alcanzados por el
vuelo repentino, Pero ellos, mientras sus compa�eros durmieron, trabajaban duro
hacia arriba por la noche. Henry Wadsworth Longfellow
63
Cap�tulo 5
Metodolog�as de la valoraci�n
65
C�MO SABER CUANTO EST� DEMASIADO En este cap�tulo, aprende c�mo determinar si una
casa valorada en 50000$ vale de hecho el precio inicial del vendedor. �C�mo sabe?
Puede valer en realidad s�lo 40000$, o realmente podr�a ser underpriced y puede
valer 65000$. El punto fundamental es usted tiene que saber y entender la
diferencia para usted y no confiar �nicamente en lo que el agente de ventas y/o el
vendedor le dicen. En mi experiencia, he visto a muchos agentes que creen que la
propiedad de su cliente vale m�s que realmente es. Tambi�n he visto a
inversionistas inexpertos intentar justificar el valor imbuido en el precio que el
agente pregunta. De alguna manera piensan si s�lo podr�an comprar la propiedad, van
a ser capaces de abrir todo ese valor suplementario que realmente no existe. La
verdad es, sin embargo, habr�n pagado demasiado la propiedad. El pago demasiado de
una propiedad de la rehabilitaci�n es el modo m�s r�pido que s� para ponerle del
negocio.
Metodolog�as de la valoraci�n
El enfoque del coste est� basado en la premisa que el valor de una propiedad pueda
ser indicado por el coste corriente para construir una reproducci�n o reemplazo
para las mejoras menos la cantidad de depreciaci�n evidente en las estructuras de
todas las causas m�s el valor de la tierra y ganancia empresarial. Este enfoque al
valor es particularmente �til para valorar nuevas o casi nuevas mejoras. El enfoque
del coste de reposici�n por lo general no se usa para valorar propiedades de la
inversi�n como casas de la familia sola. El m�s apropiadamente se usa estimando los
valores reales asociados con la sustituci�n de todos los bienes materiales. Por
ejemplo, si una casa fuera parcialmente o completamente destruida por el fuego, el
valor establecido del enfoque del coste ser�a �til en la ayuda a determinar
exactamente cu�nto una compa��a de seguros pagar�a por los da�os que resultan.
Seg�n el tipo de pol�tica tiene en el lugar, la compa��a de seguros s�lo puede
pagar para el per�odo de servicio restante del art�culo da�ado. Por ejemplo, si el
tejado en la casa tiene 20 a�os y se da�a a consecuencia de vientos fuertes, la
compa��a de seguros puede no pagar el 100 por ciento del coste para un tejado
flamante. Si la vida estimada de las ripias es 25 a�os,
67
68
Metodolog�as de la valoraci�n
datos del mercado mejor disponibles. La derivaci�n de esta estimaci�n requiere que
el tasador proyecte 1) ingresos brutos potenciales (PGI) basados en un an�lisis del
registro de alquileres sustancial y una comparaci�n del sujeto a propiedades
competidoras, 2) p�rdida de ingresos de proyecto de vacante y colecciones basadas
en la historia de la ocupaci�n del sujeto y sobre relaciones de la oferta y demanda
en el mercado del sujeto..., 3) saque ingresos brutos eficaces (EGI) restando la
vacante y p�rdida de ingresos de colecci�n de PGI, 4) proyecte los gastos de
funcionamiento asociados con la producci�n de la corriente de ingresos por an�lisis
de la historia de operaciones del sujeto y comparaci�n del sujeto a propiedades
competidoras similares, y 5) saque ingresos operativos netos (NOI) restando los
gastos de funcionamiento de EGI. La descripci�n t�cnica precedente del Burgu�s del
Mayordomo que define el enfoque de ingresos puede parecer al principio algo
compleja a aquellos de ustedes que pueden no ser familiares con las metodolog�as
usadas para el an�lisis de informes financieros. El enfoque de ingresos se puede
dividir a su nivel m�s b�sico y fundamental examinando un instrumento financiero
simple como un certificado de dep�sito. �Por ejemplo, asumiendo una tasa de inter�s
del mercado del 5 por ciento, cu�nto querr�a pagar por una anualidad que cede
10000$ por a�o? La respuesta f�cilmente se soluciona tomando una proporci�n simple
de los dos valores as�: Valor actual = ingresos 10000$ = = precio de 200000$ 005
69
70
Metodolog�as de la valoraci�n
71
Cap�tulo 6
An�lisis financiero
Los compraba a hab�a hecho. Decid� que gastar�a un poquito del dinero que los
arregla y luego los alquilar�a. El vendedor posey� las dos casas libres y claras,
el que significa que no hab�a obligaciones subyacentes como hipotecas en ellos. Ya
que se retiraba, no quiso venderlos por todo el dinero efectivo, pero en cambio
prefiri� recibir pagos mensuales regulares. Estaba m�s que contento llevar la
financiaci�n, que calcul� bien para m�. Esto signific� que no me tendr�a que
molestar con la adquisici�n de una hipoteca de una fuente de pr�stamo m�s
tradicional, como un banco. Convinimos en un precio de venta de 20000$ cada uno
para las dos casas. El acuerdo se estructur� como mostrado en el Objeto expuesto
61. �Unas semanas m�s tarde, nos cerramos en ambas casas simult�neamente, y antes
de que lo supiera, estaba en el negocio de bienes inmuebles! Ya que era joven y
lleno de la energ�a entonces, decid� tomar la pintura y limpieza yo mismo. Gast� el
pr�ximo mes pintando los exteriores de ambas casas, reduciendo las malas hierbas,
segando la hierba, y dando a los interiores una limpieza cuidadosa. No tom� mucho
despu�s de esto para localizar a arrendatarios y alquilar las casas. Ya que �stas
eran mis dos primeras casas del alquiler, no ten�a direcci�n de la propiedad
12. 3. 4.
Precio de venta: 20000$ cada Pago al contado: T�rmino (del 5%) de 1000$: Tasa de
inter�s de 15 a�os: el 10%
74
An�lisis financiero
experiencia. La �nica formaci�n que ten�a vino de un par de libros que hab�a le�do.
Despu�s de unos meses de estar en el negocio del alquiler, comenzaba a tener
pensamientos sobre mi nueva carrera en bienes inmuebles. Realmente, los
arrendatarios no eran tan malos. S�lo me pareci� que este llamado enfoque comprar-
y-sostener iba a ser un proceso largo y meticuloso. Al precio iba, ser�a mucho
tiempo antes de que pudiera comenzar hasta a pensar en el retiro. Despu�s de
aproximadamente un a�o, comenc� a considerar la idea de vender las casas a los
arrendatarios que vivieron all� y pensaron en c�mo podr�a estructurar la venta en
una manera que ser�a agradable a ellos. Decid� llevar la nota yo mismo o proveer al
due�o que financia, ya que a veces se manda a. Consent� en dejar a los
arrendatarios aplicar una parte del alquiler que hab�an estado pagando. Mire al
Objeto expuesto 62 para ver c�mo el acuerdo se estructur�. Ahora tome un minuto
para estudiar la Tabla 61. La hoja de trabajo que ve es un modelo patentado
desarroll� esto uso para r�pidamente y f�cilmente analizo oportunidades de
inversi�n de juego del valor potencial. Lo llamo La Rehabilitaci�n de Juego del
Valor Analizador. Una vez que haya juntado el necesario
12. 3. 4.
75
Asunciones de compra
Dos casas en Texas 123 estado del Sur S. Baytown, Texas 77520 se�or del Sr. Retired
(800) 555-1234
Hipoteca primaria o Pr�stamo: el Total Compra el Equilibrio del 7,32% del Pago al
contado del 100,00% a Finc la Financiaci�n/L�nea Secundaria del 92,68% del Cr�dito:
Equilibrio del 100,00% del Pago al contado del 100,00% de Imprvmnts Total a Finc el
0,00%
Cierre del Edificio/Casa de la tierra Cuesta Otro Precio de compra del Total de
Gastos Relacionado
76
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 25 25 Fundaci�n que Enmarca Garaje Cristal de la Conexi�n
de Gas & El�ctrico: Espejos, Total parcial de Canales de duchas Total parcial del
Horno con Filtro de Trabajo del Conducto del Acondicionador de aire de HVAC 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 10 0 10 0 0 0 0 0 0
Microonda de la disposici�n del lavavajillas de aplicaciones recorre alfombra de
suelo del total parcial del refrigerador total parcial de vinilo de la madera dura
del azulejo de cer�mica
0 0 0 0 0 450 0 0 450
Total parcial de aceras de p�rticos del fondo del garaje de la calzada del piso del
s�tano de trabajo de cemento
0 0 0 0 0 0 0 0 0
Comp #1
77
000 000 000 100 000 Propiedad Sustancial 123 estado del Sur S. 000 000 000 100 Pies
de Price/Sq de 0,00 pies cuadrados Precio total de Pies de Imprvmnts/Sq/Sq Pies
75000 2733 145 la 2878 Descripci�n 000 000 000 100 000 Tiempo Estimado Para
Completar el Proyecto 000 Est Sales Price Purchase Price Improvements Interest
Charges Taxes Closing Costs Total Costs Profit Margin Return En Inv
Direcci�n: ajustes del precio de venta a precio precio de pies cuadrados de precios
ajustado por pie cuadrado
Direcci�n: ajustes del precio de venta a precio precio de pies cuadrados de precios
ajustado por pie cuadrado
Direcci�n: ajustes del precio de venta a precio precio de pies cuadrados de precios
ajustado por pie cuadrado
000 000 000 100 000 ajuste a Comps 425 con la mayor probabilidad el caso peor el
mejor caso
Promedios de Comp
Ajustes del precio de venta a precio precio de pies cuadrados de precios ajustado
por pie cuadrado
LEJOS 3933
78
An�lisis financiero
datos de ventas comparables para su �rea. Adem�s, una provisi�n en esta secci�n
permite que usted modifique el precio de venta del comps, que le permite comparar
manzanas con manzanas. Por ejemplo, si la casa que compra tiene un garaje de dos
coches y la venta de casa comparable tiene un garaje de tres coches, tendr� que
revisar el precio hacia abajo en los Ajustes a la secci�n de Precios. Esto es
exactamente c�mo los corredores de bienes ra�ces y los tasadores sacan el valor de
mercado de una casa. Comienzan con un precio medio por pie cuadrado para varias
casas similares y hacen la compensaci�n de ajustes para estimar el valor. La
secci�n de Promedios Comp simplemente toma un promedio de los precios de venta de
los tres comp para subir con un precio de venta medio. Este n�mero es dividido
entonces en el precio medio por pie cuadrado. El resultado es un precio medio
ponderado por pie cuadrado. Esta secci�n tambi�n tiene una provisi�n que permite
que usted apague la secci�n comps o en. Como se hace familiar con un mercado
espec�fico o vecindad, probablemente sabr� ya cual el precio de venta medio por pie
cuadrado es, por tanto realmente no necesita a la llave en ventas comp datos. En
cambio, puede apagar la secci�n comps y enchufar su propia estimaci�n. En este
ejemplo, ten�a s�lo una venta comparable y esto era la casa en la cual viv�. Pagu�
40000$ por una casa de 1000 pies cuadrada localizada en la misma vecindad s�lo unos
bloques lejos. Razon� que ya que pagu� 40$ por pie cuadrado por mi casa y acababa
de tener una valoraci�n reciente en ella, entonces deber�a ser capaz de ponerme
cerca de 40$ por pie cuadrado para las casas que vend�a. Me gust� el n�mero 29500$
porque era menos de 30000$ y pareci� m�s econ�mico. Por lo tanto, en el ejemplo en
la Tabla 61, la secci�n de ventas comparable se apaga. El precio de venta medio por
pie cuadrado se alimenta entonces en la secci�n de la Propiedad Sustancial. Toda la
informaci�n keyed en el resto del modelo se resume en esta secci�n. Debe saber los
pies cuadrados de la casa que compra de modo que pueda hacer una comparaci�n
exacta. El precio de compra por pie cuadrado autom�ticamente se calcula, como es el
coste total de las mejoras por pie cuadrado. Los dos n�meros se a�aden entonces
juntos para darle el coste total del proyecto. En este ejemplo, el coste total de
mejoras de 1085$ se a�adi� al precio de compra total de
79
20500$. La suma que resulta fue dividida entonces en 750 pies cuadrados para darme
un precio total por pie cuadrado de 28,78$. Debajo de esto es una provisi�n que
permite que usted estime el tiempo total (en meses) para finalizaci�n y reventa. En
otras palabras, calcula los gastos de transporte para el inter�s, un factor que
muchos inversionistas menos con experiencia no consideran. En el ejemplo aqu�, el
n�mero de meses se establece al cero ya que la casa se ocup� como un alquiler. El
Ajuste a la c�lula de Comps es usado para crear el precio de venta estimado para
tres guiones de ventas diferentes: el mejor caso, con la mayor probabilidad, y el
caso peor. En este ejemplo, 4,25$ por pie cuadrado se usan. Para el precio de venta
del mejor caso, el modelo a�ade 4,25$ al precio por c�lula del pie cuadrado en la
secci�n de Promedios Comp, luego multiplica la suma de los dos en los pies
cuadrados de la propiedad sustancial. Aqu� est� c�mo trabaja:
Precio de venta del mejor caso
= (precio medio por pie cuadrado + ajuste a comps) � pies cuadrados de la propiedad
sustanciales = (39,333$ + 4,250$) � 750 = 32688$ El c�lculo del precio de venta m�s
probable en el modelo ni a�ade, ni resta la capacidad adquisitiva de 4,25$ al
precio por c�lula del pie cuadrado en la secci�n de Promedios Comp. Es simplemente
el producto del precio medio por pie cuadrado y los pies cuadrados. Tome un momento
para examinar la ecuaci�n siguiente:
El precio de venta m�s probable
An�lisis financiero
tiplies la diferencia entre los dos por los pies cuadrados de la propiedad
sustancial. Tome un minuto para examinar la ecuaci�n siguiente:
Precio de venta del caso peor
= (precio medio por pie cuadrado - ajuste a comps) � pies cuadrados de la propiedad
sustanciales = � 750 (de de 39,333-4,250$) = 26313$ El objetivo de crear tres
guiones diferentes en el modelo es proveernos de una variedad para el precio de
venta estimado. Esto permite que usted eval�e el muy m�nimo que podr�a esperar en
la gama baja de la escala de precios, y muy mayor�a podr�a esperar durante el final
alto de la escala de precios. Tome un momento para referirse atr�s a la Tabla 61.
El precio de compra, las mejoras, las tasas de inter�s, los impuestos y los gastos
de cierre permanecen constantes a trav�s de tres guiones ya que estos valores no
son afectados por el ajuste a la variable comps de 4,25$. El margen de beneficio es
el monto en d�lares que puede esperar de su inversi�n despu�s de que todos los
gastos se han explicado. La vuelta en inversi�n (ROI) se calcula como la proporci�n
del margen de beneficio dividido en el dinero efectivo total que ha invertido en la
propiedad. Se calcula as� para el gui�n m�s probable:
Vuelva en la inversi�n
Mi primera inversi�n en las dos casas en Texas result� ser un ejemplo cl�sico de
s�lo c�mo eficaz la estrategia de juego del valor puede trabajar. Era capaz de
encontrar dos casas valoradas debajo del mercado esto
81
las reparaciones m�nimas necesarias de un vendedor que quiso llevar la nota y quien
tambi�n s�lo requiri� 1000$ abajo en cada casa. Con un poquito de la equidad del
sudor en mi parte, era capaz de mejorar considerablemente las dos casas,
alquilarlos, y m�s tarde venderlos por una ganancia respetable de 7565$ cada uno.
Como mostrado en el c�lculo precedente, esto represent� una vuelta del 292,65 por
ciento en mi capital invertido. No mal para un novato. Ya que todav�a no hab�a
desarrollado la Rehabilitaci�n de Juego del Valor Analizador, la salida
representada en la Tabla 61 no estaba disponible para m� entonces. Aunque hubiera
hecho mi tarea con respecto a precios de mercado y hubiera cre�do que compraba las
dos casas a un precio bueno, no ten�a la previsi�n para mirar delante y determinar
exactamente cuanta ganancia se podr�a abrir de esta inversi�n. La venta de las
casas para una ganancia temprano en el juego realmente se hizo una ocurrencia
posterior. Estoy seguro que estar� de acuerdo conmigo que hay gran valor en tener
un modelo din�mico como el que ilustrado en la Tabla 61. Por keying en las
asunciones b�sicas, puede muy cambiar f�cilmente unas variables para identificar
r�pidamente cualquier potencial del aspecto positivo. La informaci�n adicional
sobre el modelo usado en este ejemplo y estos lo siguiente se puede encontrar en el
Ap�ndice C. MULTIPLIQUE SUS ESFUERZOS DE 22 Ahora vamos a mirar otro ejemplo.
Aquellos de ustedes que han le�do La Gu�a Completa de Compra y Venta de Bloques de
pisos pueden reconocer esto como uno de los ejemplos que us� en ese libro. El
ejemplo es una de una propiedad de la multifamilia que adquir� lo que cae tanto a
la categor�a rentable como a la rehabilitaci�n, o remodelar y vender, categor�a.
Para aquellos lectores que se han implicado en una conversi�n del condominio,
entender� por qu�. Con una conversi�n del condominio, toma una propiedad de
ingresos como un bloque de pisos y lo convierte a unidades no rentables para
venderse en una base individual. Quita el aspecto de ingresos de la propiedad y lo
convierte a un uso diferente; por lo tanto, el m�todo de la valoraci�n cambia de la
capitalizaci�n de ingresos
82
An�lisis financiero
83
durante un per�odo de tres a�os. Esto signific� que hab�a un mercado para estas
propiedades. En segundo lugar, el precio de 77000$ por edificio se hab�a
establecido y se podr�a usar como comp valioso con objetivos de la valoraci�n. Ya
que ambas propiedades ten�an dos dormitorios y dos ba�os y eran comparables en la
talla, sab�a inmediatamente cual el aspecto positivo potencial era. Las 22 unidades
que miraba de repente comenzaron a parecer muy atractivas, ya que el vendedor
preguntaba a s�lo 31818$ por edificio. El vendedor del edificio de 22 unidades en
el cual me interes� era un compa�ero en un inspecci�n y empresa de ingenier�a que
le guard� completamente ocupado. No estaba en el negocio del piso, tampoco le gust�
ser. Termin� por asumir el duplexes completamente por casualidad. El vendedor hab�a
ayudado a dise�ar el proyecto unos a�os antes para un inversionista del estado que
finalmente volvi� a �l para la ayuda en la direcci�n de la propiedad. Como result�,
el vendedor termin� por asumir las unidades totalmente. Una pareja mayor que ocup�
una de las unidades servidas como conserjes de jornada completa, coleccionando los
alquileres y realizando un poco de mantenimiento ligero, por el cual el vendedor
les pag� un sueldo. Su objetivo era minimizar completamente su participaci�n en
relaci�n con arrendatarios, mantenimiento, y m�s o menos algo para hacer con la
propiedad. En resumen el vendedor era un aut�ntico �no hacen wanter�. Por suerte
para m�, no era consciente del valor subyacente que se podr�a abrir de su
propiedad, y aun si fuera, no creo que hubiera sido inclinado a someterse al
proceso requerido crear el valor. Sinceramente creo que s�lo se interes� en la
descarga lo que se hab�a hecho una fuente de tensi�n para �l. Despu�s de breves
negociaciones con el vendedor a trav�s de mi agente de bienes ra�ces, puse el
duplexes seg�n el contrato para un convenido el precio de 333000$. Esto incluy� 22
unidades as� como la faja de terreno vacante contigua a ellos. Un atributo �nico de
esta transacci�n era que 11 edificios dobles por separado se platearon y se
contemplaron. Esto signific� que mientras el tipo correcto de la financiaci�n
estaba en el lugar que entra en el acuerdo, los edificios se podr�an todos vender
por separado o empaquetarse en cualquier n�mero de caminos. Por ejemplo, un
individuo podr�a comprar una unidad (mitad de un doble), dos unidades
84
An�lisis financiero
12. 3. 4.
Precio de venta: Pago al contado de 333000$: T�rmino (del 10%) de 33300$: Tasa de
inter�s de 25 a�os: el 8%
85
tion de cada unidad dentro y. Despu�s con cuidado examinar la propiedad, era capaz
de tasar m�s exactamente la cantidad de reparaciones ten�a que traer al duplexes
hasta un nivel pensaba era conveniente. Como era verdad para el exterior, las
reparaciones interiores necesarias eran en gran parte cosm�ticas. Hab�a alfombras
llevadas habituales, los grifos agujereados, la pintura estropeada, pero nada de
gran importancia. Despu�s de que me satisfice por la diligencia debida, el
siguiente paso deb�a pedir los informes del tercero requeridos. Este prestamista
particular requiri� una revisi�n, una valoraci�n, una inspecci�n y una Fase I
informe ambiental. Todos los informes entraron satisfactorio. Un sobresueldo
a�adido era el valor valorado, que se decidi� a ser 520000$ con la propiedad en su
condici�n existente. Fui, por supuesto, contento con el informe porque sirvi� para
validar mis creencia con el potencial del aspecto positivo que existi� en este
acuerdo. Despu�s de que todos los informes se enviaron al prestamista, una revisi�n
final del paquete del pr�stamo se complet� y posteriormente se aprob�. El vendedor
y yo se cerramos unos d�as m�s tarde. Era realmente una situaci�n mutualmente
ventajosa para todos los partidos implicados. El vendedor se liber� de su dolor de
cabeza; acababa de comprar una oportunidad de juego del valor magn�fica; y el
banquero hab�a hecho un pr�stamo sano. Ahora la verdadera diversi�n estuvo a punto
de comenzar. �Era tiempo de ponerse para trabajar y abrir el valor escondido en
esta peque�a gema! He descrito con mucho detalle la estrategia de entrada puesta en
pr�ctica para adquirir las 22 unidades. Ahora vamos a mirar al proceso de
postentrada. Durante el per�odo ten�a el duplexes seg�n el contrato, consegu�
varias estimaciones de contratistas para todo el trabajo que quise realizado. Antes
de que el acuerdo se cerrara, ten�a la mayor parte de todos los contratistas
rayados hasta comienzan a trabajar la semana despu�s del cierre. Los arrendatarios
se notificaron que la propiedad estaba bajo la nueva direcci�n y que comenzar�an a
ver que unos mucho necesitaron mejoras. La r�faga de actividad realmente cre� alg�n
entusiasmo entre ellos, y eran de verdad entusi�sticos que alguien tomaba
finalmente un inter�s a su comunidad. La propiedad era una verdadera monstruosidad
cuando la compr�. Mi intenci�n era limpiarlo y hacerlo tan est�ticamente apelaci�n
como podr�a para la menor parte de cantidad de dinero posible. Como un
inversionista, mi objetivo
86
An�lisis financiero
deb�a maximizar el uso de todos y cada d�lar gastado para el proyecto. A lo largo
de los 60 a 90 d�as siguientes, los contratistas estaban ocupados limpiando la
propiedad. Mi primera prioridad era ponerse un equipo de ajardinamiento profesional
comenz�. Se asombrar�a de lo que una diferencia puede hacer para segar simplemente
abajo las malas hierbas. No se pararon all� aunque. Recortaron todos los setos,
ribeteados a lo largo de las aceras, y limpiaron las tierras. Tambi�n hac�a el
equipo de ajardinamiento traer varios camiones llenos del pajote fresco para
colocar alrededor de los arbustos y setos. Firmando un contrato anual con estos
landscapers, asumieron la responsabilidad de todos segar, cercar con un seto y
ribetear cada semana y a un precio muy razonable. Los �rboles grandes, hermosos
plantados entre cada una de las calzadas tan se crecieron demasiado que, tambi�n,
se hab�an hecho una monstruosidad. Un servicio que recorta el �rbol puntualmente
alivi� ese problema. Dentro de un d�a solo, los trabajadores ten�an todos los
�rboles recortados y la mayor parte de las ramas arrastradas lejos. Con el
landscapers y �rbol los contemporizadores estaban ocupados de su trabajo, tambi�n
entabl� los servicios de un equipo que pinta. Los pintores hicieron un trabajo
excelente de pintar los exteriores de 11 edificios, usando una combinaci�n de
cuatro combinaciones de colores diferentes para dar a cada edificio su propia
mirada �nica manteniendo todav�a un est�ndar de la uniformidad en todas partes de
la comunidad. Los pintores ten�an la mayor parte de trabajo para hacer, y por
consiguiente su trabajo tom� el m�s largo. Como antes mencionado, 11 edificios
estaban lado al lado. Cada uno ten�a una cerca que agota el medio para separar las
unidades, que dieron a cada arrendatario un peque�o patio privado con una puerta
que se podr�a cerrar con llave para la intimidad. La mayor parte de las cercas eran
el informe detallado y las puertas eran apenas funcionales. Ten�a otro equipo
sustituyen todo el cercado agotado con el cercado del cedro flamante. Cada unidad
tambi�n consigui� una nueva puerta de entrada para su traspatio. Mientras tanto,
contrat� a un fabricante del signo para construir firma el recibo de dos entryways
en la comunidad. No hab�a signos cuando adquir� el duplexes, as� no hab�a camino
para arrendatarios anticipados o compradores para pedir la informaci�n. El
fabricante del signo construy� dos signos profesionales de la secoya de dos
pulgadas de espesor e instal� un en cada entryway. En esta manera, el nombre de la
comunidad y el n�mero de tel�fono muy a la vista se mostr�.
87
Ya que la comunidad era la familia orientada, cre�a que una amenidad agradable para
ofrecer a los arrendatarios ser�a un patio de juegos donde podr�an traer a sus
ni�os. Como era, no hab�a equipo del patio de juegos cerca de. Hab�a determinado la
parte vacante incluida en la compra, que era inmediatamente contigua a los
edificios, ser�a el lugar perfecto para tal patio de juegos. Comenc� haciendo
entrar en un equipo concreto y vierta un grande 20by la losa de 30 pies del
hormig�n, completo de postes de la porter�a. Esto dio a los arrendatarios una nueva
pista de baloncesto. Tambi�n ten�a una compa��a que hizo el equipo del patio de
juegos profesional instalar un juego de columpios, barras del mono y dos paseos de
animal que se montaron durante primaveras y anclaron en el hormig�n. Para los
padres, los nuevos bancos del parque cubiertos del vinilo se instalaron. Cuando
todo el trabajo se hab�a completado, las 22 unidades parecieron nuevo y los
arrendatarios vivieron en un complejo podr�an recoger realmente el orgullo. Sab�a
antes de que alguna vez comprara el duplexes que mi estrategia de salida ser�a
vender u o financiar de nuevo la propiedad 12 meses despu�s de la compra. El
estudio del mercado que hice antes de que comprara el duplexes result� ser correcto
en el objetivo. Ya que acababa de gastar una cantidad de tiempo considerable y
dinero que mejora la condici�n total de la propiedad, ahora ten�a una comunidad muy
atractiva para ofrecer a familias anticipadas. Para abrir el valor reci�n creado en
el duplexes, consider� varios enfoques. El primer deb�a vender las unidades
individualmente o como un convenio general a un inversionista. Mi intenci�n
original era vender las unidades individualmente por 77000$ por edificio o 38500$
por unidad similares al m�todo usado por el vendedor de las otras 72 unidades. Con
esto en mente, decid� establecer una unidad como una oficina que tambi�n se
doblar�a como un modelo. La respuesta inicial de mis arrendatarios existentes as�
como otros era completamente favorable. Dentro de los 90 primeros d�as, ten�a
compromisos para 17 de las unidades. Sin embargo, no estuve preparado para la
capacidad crediticia pobre que la mayor parte de ellos ten�an. Trabajaba a trav�s
de una compa��a de la hipoteca que podr�a proporcionar la financiaci�n para A-, B-o
papel de C-calidad, pero la mayor�a de aquellos que expresaron un inter�s no pod�a
subir hasta con el pago al contado necesario, que era m�nimo. Podr�a haber reunido
a unos creativos
88
An�lisis financiero
89
Asunciones de compra
Multiplique sus esfuerzos de 22 123 estado del Sur S. Houston, Texas el 77520 Sr. I
no la quiere (800) 555-9876
Cierre del Edificio/Casa de la tierra Cuesta Otra Tasa de inter�s del Precio de
compra del Total de Gastos Relacionada Inter�s del Pago del Per�odo de Amort S�lo
Estima para Tasa de inter�s de Mejoras Inter�s del Pago del Per�odo de Amort S�lo
90
0 0 0 0 Fundaci�n que Enmarca Garaje Cristal de la Conexi�n de Gas & El�ctrico:
Espejos, Total parcial de Canales de duchas Total parcial del Horno con Filtro de
Trabajo del Conducto del Acondicionador de aire de HVAC 0 0 0 0 0 0 0 0 1,800 0 50
700 2,550 0 1,200 0 0 0 1,200
La iluminaci�n de alba�iler�a otro equipo del patio de juegos otro Signage otra
pintura: pintura exterior: interior permite total parcial
Total parcial de aceras de p�rticos del fondo del garaje de la calzada del piso del
s�tano de trabajo de cemento
Comp #1
91
77,50000 000 77,50000 2,00000 3875 Propiedad del Sujeto de la Descripci�n 123 Pies
cuadrados de estado del Sur S. Pies de Price/Sq Precio total de Pies de
Imprvmnts/Sq/Sq Pies 22,00000 1591 273 1864 Vez Estimada Para Completar el Proyecto
000 Est Sales Price Purchase Price Improvements Interest Charges Taxes Closing
Costs Total Costs Profit Margin Return En Inv
Direcci�n: Precio de venta Por Ajustes bld dobles a Precio Precio de Pies cuadrados
de Precios Ajustado Por Direcci�n del Pie cuadrado: Precio de venta Por Ajustes del
edificio dobles a Precio Precio de Pies cuadrados de Precios Ajustado Por Pie
cuadrado
Direcci�n: Precio de venta Por Ajustes bld dobles a Precio Precio de Pies cuadrados
de Precios Ajustado Por Pie cuadrado
78,00000 000 78,00000 2,00000 3900 ajuste a Comps 528 con la mayor probabilidad el
caso peor el mejor caso
Promedios de Comp
Ajustes del precio de venta a precio precio de pies cuadrados de precios ajustado
por pie cuadrado
LEJOS 3347
12. 3. 4.
92
An�lisis financiero
93
dentro est� lleno de encanto y car�cter nost�lgico de una era pasada. Tiene una
escalera de madera handcrafted hermosa que lleva el arriba y mucha otra
caracter�stica de rasgos de la arquitectura de los a�os 1900 tempranos. Durante
literalmente los 100 a�os pasados, la casa se ha ocupado como una residencia. El
due�o corriente ha vivido all� desde 1980, y hasta desde entonces, hubo crecimiento
significativo del �rea. El due�o hab�a estado tratando de vender la casa durante
casi un a�o con la ayuda de un corredor de bienes ra�ces, pero sin el �xito. �Con
nuevas comunidades que aparecen todos alrededor, qui�n quiere vivir de la autopista
estatal ocupada? No muchas personas, esto es seguro. Puede excluir aproximadamente
a cualquier familia con peque�os ni�os. Ser esto cerca de un camino ocupado ser�a
demasiado peligroso para poco. Excluya a los mayores, tambi�n. Prefieren
comunidades tranquilas con aceras y farolas. �A qui�n abandona esto? Nadie,
realmente, excepto tal vez un tipo como m� buscando espacio de oficina barato. La
casa est� realmente en una ubicaci�n ideal para un edificio de oficinas. La
ubicaci�n de tr�fico alto apela en particular en que permitir� a nuestra compa��a,
Casas de la Sinfon�a, aumentar enormemente su identidad de la marca y
reconocimiento del nombre en ese mercado. Aproximadamente 22000 motoristas pasar�n
por nuestro signo alegremente encendido todos y cada d�a, 365 d�as por a�o. Como
hacen, se har�n cada vez m�s familiares con nuestro nombre. Finalmente, muchos de
ellos vendr�n a nosotros buscando los servicios que ofrecemos. Con 2400 pies
cuadrados, el edificio es bastante grande para encontrar nuestras necesidades
corrientes. Adem�s, es mucho m�s barato que el arrendamiento de oficina o espacio
comercial en la misma �rea, y seguramente mucho m�s barato que oficina adquisitiva
o espacio comercial. Como antes mencionado, esto es por qu� el entendimiento de las
diferencias de los tres enfoques de la valoraci�n del mercado es tan importante. Si
puede agarrar la l�gica subyacente y entender los principios fundamentales de cada
m�todo, los puede usar para su ventaja para crear el valor. En su estado actual del
uso como una casa de la familia sola, el m�todo de la valoraci�n m�s apropiado es
usar el enfoque de ventas comparable. Esto es el m�todo que se usar� cuando el
tasador salga para valorar la propiedad. Examinar� como
94
An�lisis financiero
propiedades, modifique si es necesario y saque un valor que es el m�s apropiado
para esta propiedad en su estado actual del uso. Cuando la casa se convierta a un
edificio de oficinas rentable, su uso cambiar� del residencial al anuncio.
Entonces, el valor del edificio ya no estar� basado en ventas comparables de casas
similares. En cambio, estar� basado en los ingresos generados de los alquileres, en
cuyo caso el enfoque de la capitalizaci�n de ingresos ser� el m�todo m�s apropiado
de valorar la propiedad. Mi objetivo entrar en esta transacci�n es, tan siempre,
para aplicar el principio OPM es decir usar tanto del dinero de otra gente como
posible y tan poco de mi propio dinero como posible. Ya que la casa es literalmente
un siglo viejo, necesita algunos trabajos de reparaci�n. Tambi�n habr� gastos
adicionales implicados para convertir la propiedad del residencial al uso
comercial. El due�o y yo convinimos en un precio de venta de 188000$, con una
reparaci�n y/o la concesi�n de la mejora de 40000$, haciendo el precio de venta
eficaz 148000$. Ya que tomar� a pr�stamo el 90 por ciento del precio de venta, mi
pago al contado s�lo ser� el 10 por ciento, o 18000$. Durante el cierre, recibir�
una concesi�n a las reparaciones necesarias y mejoras en cantidad de 40000$. Ahora
mire al Objeto expuesto 65 para ver c�mo el acuerdo se estructur�. La
estructuraci�n de la transacci�n en esta manera permitir� que yo limite la cantidad
del dinero efectivo del bolsillo a s�lo el 10 por ciento del valor del acuerdo
total, incluso las mejoras. Esto es una manera creativa y eficaz de sacar el dinero
efectivo de un acuerdo durante el cierre, sobre todo cuando tiene un uso inmediato
para el dinero efectivo tal en cuanto a mejoras de la propiedad. Para usar esta
estrategia de financiaci�n, deber�a ser consciente de dos advertencias. El primer
es que la casa tiene que valorar para un valor bastante alto en su condici�n
existente. En este ejemplo, la casa debe valorar para el precio de venta de 188000$
antes de cualquier reparaci�n o las mejoras se hacen. Esto significa que deben
haber ventas comparables existentes que el tasador puede usar para apoyar el valor.
Somos conscientes ya de varios comps que apoyar�n el precio de venta. La segunda
advertencia consiste en que debe tener un prestamista que quiere trabajar con usted
en el permiso del cr�dito durante el cierre.
95
12. 3. 4. 5.
Precio de venta: Pago al contado de 188000$: T�rmino (del 10%) de 18800$: Tasa de
inter�s de 30 a�os: el 6,5% Cash atr�s durante cierre: 40000$
96
An�lisis financiero
97
Hoja de trabajo de an�lisis de la propiedad de la tabla 63: la rehabilitaci�n de
juego del valor Analizador
La financiaci�n de Asunciones Hipoteca Primaria Primaria o Pr�stamo: Equilibrio del
10,00% del Pago al contado del 100,00% de Compra Total a Finc el 90,00% 152,000
15,200 136,800 40,000 4,000 36000 Financiaci�n/L�nea Secundaria de Cr�dito:
Equilibrio del 10,00% del Pago al contado del 100,00% de Imprvmnts Total a Finc el
90,00% que Financia Assmptions Secundario
Asunciones de compra
Residencial a 123 estado del sur Comercial S. en todas partes, el Sr. Please TX
77520 compra mi casa (800) 555-1234
Gastos de Cierre del Edificio/Casa de la tierra Otra Tasa de inter�s del Precio de
compra del Total de Gastos Relacionada Inter�s del Pago del Per�odo de Amort S�lo
Estimaci�n para Mejoras el 6500% Anual 30 10,376 8892 Tasa de inter�s Inter�s del
Pago del Per�odo de Amort el 0,542% S�lo Mensual 360865741 el 6500% Anual 30 2,731
2,340
98
0 0 0 0 0 0 2,000 0 0 1,500 3,500 0 0 450 450 Fundaci�n que Enmarca Garaje Cristal
de la Conexi�n de Gas & El�ctrico: Espejos, Total parcial de Canales de duchas
Total parcial del Horno con Filtro de Trabajo del Conducto del Acondicionador de
aire de HVAC 0 0 500 0 0 0 500 0 1,800 0 25 225 2,050 0 0 0 0 1,200 1,200
Total parcial de aceras de p�rticos del fondo del garaje de la calzada del piso del
s�tano de trabajo de cemento
Comp #1
99
186,50000 1,80000 188,30000 2,32000 8116 Propiedad del Sujeto de la Descripci�n 123
Pies cuadrados de estado del Sur S. Pies de Price/Sq Precio total de Pies de
Imprvmnts/Sq/Sq Pies 2,40000 6333 1667 8000 Vez Estimada Para Completar el Proyecto
200 Est Sales Price Purchase Price Improvements Interest Charges Taxes Closing
Costs Total Costs Profit Margin Return En Inv
Direcci�n: ajustes del precio de venta a precio precio de pies cuadrados de precios
ajustado por pie cuadrado
Direcci�n: ajustes del precio de venta a precio precio de pies cuadrados de precios
ajustado por pie cuadrado
Direcci�n: ajustes del precio de venta a precio precio de pies cuadrados de precios
ajustado por pie cuadrado
189,45000 (2,20000) 187,25000 2,27500 8231 ajuste a Comps 500 con la mayor
probabilidad el caso peor el mejor caso
Promedios de Comp
Ajustes del precio de venta a precio precio de pies cuadrados de precios ajustado
por pie cuadrado
EN 80,00
184,609 152,000 40,000 1,872 450 1,575 195,897 (el 11,288) el-5879%
Tierra que construye mejoras que cierran total de gastos 1 2,400 2400 tasa de
inter�s pago del per�odo de Amort el 0,00% el 2,400 el 0,00% el 4,00% el 2,496 a�o
del 0,00% 2 a�o mensual actual 1 el 6500% anual 30 13107 el 0,542% mensual 360
1,092
100
50% 2,400 120 2,280 0 2,280 28,800 1,440 27,360 0 27,360 29,952 1,498 28,454 0
28454 gastos de funcionamiento el 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el
0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Funcionamiento de ingresos
1000%
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1000%
411%
Inter�s de Pr�stamo Dep. Exp. Edificio Dep. Exp. Equipar. Ingresos netos Antes de
Ingresos netos del Impuesto sobre la renta de Impuestos Despu�s de Impuestos el
0,0% 936 348 0 996 0 996 11,175 4,182 0 12,003 0 12,003 11,046 4,182 0 13,227 0
13,227 10,908 4,182 0 14,503 0 14,503 10,603 4,182 0 17,222 0 17,222 10,761 4,182 0
15,834 0 15,834
101
El 208,75% el 208,75% el 217,10% el 68,89% el 79,94% el 90,67% el 62,52% el 74,24%
el 84,30% (19,200) (19,200) (19,200) precio de la salida 292,000 312,000 342,000
135,385 14,253 14253 ganancia en venta 100,000 120,000 150,000 15,348 15348 precio
de la gorra el 9,37% el 9,48% el 9,36%
Ingresos netos Despu�s de Impuestos Dep. Exp. Total CF De Ops. Inter�s de Loan
Total Cash Available para Loan que Atiende Amortizaci�n de la deuda Restante
Despu�s de CF Fiscal De Ops M�s Ingresos totales de Reducci�n Principales 996 348
1,344 936 2,280 1,092 1,188 161 1,349 12,003 4,182 16,185 11,175 27,360 13,107
14,253 1,931 16,185 13,227 4,182 17,409 11,046 28,454 13,107 15,348 2,061 17,409
14,503 4,182 18,685 10,908 29,593 13,107 16,486 2,199 el 18,685 el 225,78% el
75,54% el 85,86% el 97,32%
15,834 4,182 20,016 10,761 30,776 13,107 17,670 2,346 el 20,016 el 234,82% el
82,47% el 92,03% el 104,25%
17,222 4,182 21,404 10,603 32,007 13,107 18,901 2,503 el 21,404 el 244,21% el
89,70% el 98,44% el 111,48%
161,877 16,486
17,670
199,141 Annualized IRR 1 del 605,13% el 146,02% el 104,29% IRR su Annualized IRR 3
su Annualized IRR 5 su
102
An�lisis financiero
el precio de la gorra de tive del 9,37 por ciento, que producir� una ganancia muy
agradable en la venta de 100000$, excluyendo gastos de la transacci�n. La tasa
interna de retorno (IRR) se saca midiendo la tasa de rendimiento con el tiempo dada
una serie de flujos de fondos (tomado de CFs neto de la inversi�n, una salida del
a�o). �En este ejemplo, el IRR es el 605 por ciento asombroso en el a�o 1! Para
aquellos de ustedes que piensan esta clase de la vuelta es ilusiones, puedo
recordarle que estos n�meros son realmente completamente conservadores y est�n en
la gama baja del mercado basado en el precio de 12$ por pie cuadrado. Ahora tome un
momento para estudiar la Tabla 65, las Nuevas finanzas Analizador. Las Nuevas
finanzas Analizador le proveen de una alternativa a la venta de su propiedad
rentable. Considerando cierto conjunto de suposiciones, calcula la cantidad del
pr�stamo m�xima que un inversionista podr�a tomar a pr�stamo basado en los ingresos
producidos por la propiedad. En la Tabla 65, la cantidad del pr�stamo m�xima basada
en una proporci�n del pr�stamo al valor (LTV) del 80 por ciento es 228540$. Tambi�n
nos dice que tenemos que ser capaces de conseguir una valoraci�n en cantidad de
285675$, que no deber�an estar demasiado dif�ciles basado en el precio de la gorra
del 9,577 por ciento indicado en la secci�n de Proporciones Clave. Ya que el nuevo
pr�stamo ser�a un pr�stamo comercial y no una hipoteca residencial, apliqu� una
tasa de inter�s m�s alta del 7,5 por ciento y un per�odo de la amortizaci�n m�s
corto de 25 a�os. Bien, por tanto puede financiar de nuevo la propiedad. �Gran
negocio, verdad? Vamos a ver s�lo cual el efecto de nuestra obra es:
NUEVA CANTIDAD DEL PR�STAMO: PAGUE EL PR�STAMO EXISTENTE: EL DINERO EFECTIVO
RETROCEDE AL INVERSIONISTA:
103
1000%
00%
104
An�lisis financiero
el Analizador de Ingresos ajustando los ingresos del alquiler de 12$ por pie
cuadrado a 16$ por pie cuadrado, que son al final superior de tasas del mercado
libre, para ver c�mo esto afecta el valor de la propiedad. Todas otras asunciones
permanecen lo mismo. Tome un minuto para examinar la Tabla 66. Como puede ver,
aumentando los alquileres, aumentamos considerablemente el valor de la propiedad.
Esto es similar al aumento de los ingresos generados por un certificado de
dep�sito. Ya que la producci�n se cree constante, el valor del certificado se debe
aumentar. Con el precio de la gorra en los Ingresos el Analizador sostuvo constante
en aproximadamente el 9,5 por ciento, los incrementos de precios de la salida
estimados de 292000$ en la Tabla 64 a 385000$ en la Tabla 66. Si la propiedad se
vende al final de a�o 1, la ganancia estimada en venta es 193000$, que representa
un aumento de 93000$ m�s que la ganancia estimada en venta de la Tabla 64. Ahora
tenemos dos versiones diferentes o guiones, de esta propiedad un en la parte
inferior de los ingresos por variedad del pie cuadrado y un al final m�s alto de
los ingresos por variedad del pie cuadrado. Esto nos provee de un amplio espectro
de valores que recorren 292000$ a 385000$. Estos valores son una funci�n directa de
los ingresos producidos por la propiedad, por tanto m�s alto los ingresos del
alquiler que pueden ser justificados por tasas del mercado libre locales, m�s
valioso la propiedad. Ahora vamos a examinar el efecto de estos cambios de nuestras
Nuevas finanzas Analizador en la Tabla 67. Las mismas asunciones que usamos en el
ejemplo en la Tabla 65 se han aplicado al modelo en la Tabla 67. La cantidad del
pr�stamo m�xima basada en una proporci�n de LTV del 80 por ciento es 304720$. La
salida tambi�n nos dice que tenemos que ser capaces de conseguir una valoraci�n en
cantidad de 380900$ basados en la posesi�n del precio de la gorra constante en el
9,577 por ciento como indicado en la caja de Proporciones Clave. Aqu� est� c�mo
mira:
NUEVA CANTIDAD DEL PR�STAMO: PAGUE EL PR�STAMO EXISTENTE: EL DINERO EFECTIVO
RETROCEDE AL INVERSIONISTA:
105
Tierra que construye mejoras que cierran total de gastos 1 3,200 3200 tasa de
inter�s pago del per�odo de Amort el 0,00% el 3,200 el 0,00% el 4,00% el 3,328 a�o
del 0,00% 2 a�o mensual actual 1 el 6500% anual 30 13107 el 0,542% mensual 360
1,092
106
50% 3,200 160 3,040 0 3,040 38,400 1,920 36,480 0 36,480 39,936 1,997 37,939 0
37939 gastos de funcionamiento el 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el
0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Funcionamiento de ingresos
1000%
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1000%
308%
Inter�s de Pr�stamo Dep. Exp. Edificio Dep. Exp. Equipar. Ingresos netos Antes de
Ingresos netos del Impuesto sobre la renta de Impuestos Despu�s de Impuestos el
0,0% 936 348 0 1,756 0 1,756 11,175 4,182 0 21,123 0 21,123 11,046 4,182 0 22,712 0
22,712 10,908 4,182 0 24,367 0 24,367 10,603 4,182 0 27,891 0 27,891 10,761 4,182 0
26,093 0 26,093
107
El 278,33% el 278,33% el 289,47% el 118,29% el 129,34% el 140,07% el 110,02% el
121,74% el 131,80% (19,200) (19,200) (19,200) precio de la salida 385,000 415,000
450,000 237,505 23,373 23373 ganancia en venta 193,000 223,000 258,000 24,833 24833
precio de la gorra el 9,48% el 9,51% el 9,48%
Ingresos netos Despu�s de Impuestos Dep. Exp. Total CF De Ops. Inter�s de Loan
Total Cash Available para Loan que Atiende Amortizaci�n de la deuda Restante
Despu�s de CF Fiscal De Ops M�s Ingresos totales de Reducci�n Principales 1,756 348
2,104 936 3,040 1,092 1,948 161 2,109 21,123 4,182 25,305 11,175 36,480 13,107
23,373 1,931 25,305 22,712 4,182 26,893 11,046 37,939 13,107 24,833 2,061 26,893
24,367 4,182 28,549 10,908 39,457 13,107 26,350 2,199 el 28,549 el 301,05% el
126,91% el 137,24% el 148,69%
26,093 4,182 30,275 10,761 41,035 13,107 27,928 2,346 el 30,275 el 313,09% el
135,90% el 145,46% el 157,68%
27,891 4,182 32,073 10,603 42,676 13,107 29,570 2,503 el 32,073 el 325,61% el
145,27% el 154,01% el 167,05%
274,741 26,350
27,928
317,810 Annualized IRR 1 del 1137,00% el 211,13% el 148,68% IRR su Annualized IRR 3
su Annualized IRR 5 su
1000%
00%
108
An�lisis financiero
La firmeza del objetivo es uno de los tendones m�s necesarios del car�cter y uno de
los mejores instrumentos del �xito. Sin ello basura del genio sus esfuerzos en un
laberinto de inconsistencia. El se�or Chesterfield
109
Cap�tulo 7
12. 3. 4. 5.
112
113
EL CONOCIMIENTO COMPLETO DEL MERCADO Para tener �xito en este negocio, debe tener
un conocimiento completo de su mercado. Es imposible negociar por el mejor precio
sin ello. Debe entender valores de la propiedad en su mercado respectivo as� como,
o mejor que, los partidos con quien conduce el negocio. Puede usar su conocimiento
para hacer argumentos sanos que apoyan el precio y t�rminos por los cuales negocia.
Mostrando a los otros partidos por qu� las propiedades similares se venden,
presenta datos razonables y l�gicos que ayudar�n a convencerlos de su posici�n. Soy
muy familiar tanto con precios del alojamiento como con precios de la tierra en mi
mercado particular y por lo tanto estoy mejor preparado para negociar por el precio
mejor posible. Un ejemplo que viene a la mente centros alrededor de varias partes
vacantes en una nueva comunidad residencial que un revelador ten�a disponible para
la venta. Su precio inicial inicial era 46000$ por parte. Mi investigaci�n indic�
que aunque varias partes estuvieran en venta en 46000$ (y a�n m�s), las partes de
este vendedor eran bastante m�s peque�as. Las partes que se venden por 46000$ en
esa �rea t�picamente recorrida en la talla de un tercero a medio de un acre, y unos
incluyeron otros rasgos como �rboles o un sitio que acomodar�a un s�tano de la
huelga. Las partes que consideraba eran mucho m�s peque�as en la talla,
probablemente no m�s que un quinto de un acre, y no ten�an �rboles. Ya que hab�a
hecho mi tarea y era familiar con el mercado, sab�a que las partes comparables en
otra nueva comunidad dentro de una milla de �ste se vend�an por 35000$ a 37500$.
Present� esta informaci�n, completa de los proyectos del plato de la comunidad,
tallas de la parte y precios, al vendedor para hacer un argumento v�lido por un
precio inferior. Finalmente nos decidimos por un precio de 36000$ por parte, 10000$
menos que su precio inicial inicial. Como Casas de la Sinfon�a es un constructor
residencial en un mercado muy competitivo, es imperativo que controlemos gastos a
trav�s de todos y cada el paso del proceso del edificio, que comienza con la
adquisici�n de tierra. Si hubiera consentido en pagar 10000$ por parte
suplementarios el vendedor preguntaba, habr�a estado en una desventaja inmediata
comparado con otros vendedores en el �rea. Compensar
114
la diferencia en el precio, habr�a tenido que hacer una de dos cosas levanta el
precio de la casa en 10000$ o absorbe el coste dentro de la compa��a. El
levantamiento del precio habr�a significado que el tiempo de volumen de ventas para
cada casa vendida aumentar�a considerablemente, que a�ade directamente al
transporte de gastos como inter�s, impuestos y seguro. La absorci�n de un coste de
10000$ por casa no es factible, tampoco, ya que pondr�a r�pidamente nuestra
compa��a del negocio. Aunque realmente me gustaran las partes ofrecidas por la
venta, ten�a el vendedor no concedido, no habr�amos tenido un acuerdo. Tengo
bastante experiencia de saber que siempre hay otra oportunidad s�lo a la vuelta de
la esquina. Pagar demasiado una propiedad particular s�lo porque se ha ca�do
enamorado de ello o se ha hecho emocionalmente involucrado lindar�a con el suicidio
para su compa��a. Si compra partes vacantes, casas de la familia sola o bloques de
pisos, no se puede permitir a pagar demasiado una pieza de propiedad. Como un
inversionista de bienes inmuebles profesional, debe ser �ntimamente familiar con el
mercado en el cual trata. S�lo poseyendo un conocimiento completo de ello le puede
tener realmente �xito. Sin esta informaci�n clave, descubrir� pronto que no puede
sobrevivir en el negocio de compra y venta de bienes inmuebles. El NIVEL DE LA
MOTIVACI�N DEL VENDEDOR Como un inversionista de bienes inmuebles profesional, es
importante para usted saber por qu� un vendedor particular vende una propiedad.
Saber las razones subyacentes de la venta le puede dar potencialmente una ventaja
durante el proceso de la negociaci�n. Por ejemplo, quiere saber si el vendedor
acaba de perder un trabajo y ya no se puede permitir los pagos o prueba quiz�s
simplemente el mercado para ver cu�nto la propiedad vale. En otras palabras, quiere
saber si su vendedor es un vendedor motivado y, de ser as�, hasta que punto. M�s
motivado el vendedor, m�s probablemente �l o ella ser�n flexibles tanto en precio
como en t�rminos. Mientras hay muchas razones de la venta, t�picamente caen a una o
varias de las siete categor�as mostradas en el Objeto expuesto 72.
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12. 3. 4. 5. 6. 7.
116
Siete pasos de negociaciones exitosas
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Una contingencia es una salida secreta com�n usada por muchos inversionistas. Los
tipos de contingencias s�lo son limitados por su imaginaci�n. Algunos ejemplos
incluyen �el contingente en el comprador que vende su residencia� y �contingente
sobre el vendedor que hace reparaciones antes del cierre como indicado en el
Ap�ndice A�. Tambi�n hay muchas provisiones y las condiciones que se deben
satisfacer antes de que la fianza del comprador �vaya con fuerza� o se haga no
reintegrable. Se puede proteger f�cilmente con una provisi�n tal como �sujeto a
inspecci�n satisfactoria de la propiedad y aceptaci�n de eso por el comprador�.
T�picamente, tiene en todas partes de 14 a 30 d�as para aceptar la propiedad basada
en su estado f�sico. El n�mero de d�as es por lo general llenar en el tipo en
blanco de la provisi�n, por tanto puede pedir durante m�s tiempo si es necesario.
El vendedor le puede no dar m�s tiempo, pero no hace da�o preguntar. En algunos
casos, las aprobaciones pueden ser requeridas por autoridades locales y estatales.
Por ejemplo, si hay un cambio del uso de la propiedad del residencial al anuncio,
el consejo de la ciudad de dividir en zonas peticiones debe examinar y
posteriormente aprobar el cambio. Seguramente quiere incluir la lengua en el
acuerdo que le proteger� totalmente en caso de que las aprobaciones no se concedan.
Una de mis t�cnicas favoritas es un muy simple, salida a�n potente, secreta. En la
primera p�gina de la mayor parte de acuerdos de compra son varios p�rrafos que
perfilan las provisiones de financiaci�n. Dan a compradores el derecho de obtener
la financiaci�n conveniente dentro de un cierto n�mero de d�as de firmar el
acuerdo. Por lo general tienen en todas partes de 3 a 7 d�as para solicitar la
financiaci�n y 7 a 14 d�as para obtener una aprobaci�n. Ya que la mayor parte de
vendedores suponen que trabajen con un comprador que totalmente se califica y se
aprobar� para la financiaci�n requerida, esta secci�n del acuerdo de compra a
menudo se encubre. En todas partes de los acuerdos de compra estandarizados el m�s
a menudo usados, hay amplias oportunidades para rellenar los impresos. Seg�n la
secci�n de provisiones de financiaci�n, casi siempre hay un impreso para rellenar
para la tasa de inter�s para no exceder cierta cantidad y tambi�n un para el
porcentaje del pr�stamo al valor. Aqu� est� donde se protege en no un, pero dos
sitios. Si sabe que la tasa de inter�s del mercado predominante para pr�stamos es
el 6,5 por ciento, por ejemplo, rellena el impreso con
120
Siete pasos de negociaciones exitosas
El 6,0 por ciento. Ya que no es en absoluto poco com�n para compradores para
conseguir pr�stamos del 95 por ciento, y hasta pr�stamos del 97 por ciento, en
casas que compran, rellena el impreso con el 95 por ciento. Cumple con los
requisitos del tiempo como perfilado en la secci�n de financiaci�n, pero como un
profesional de bienes inmuebles compra de la propiedad de la inversi�n, ser� con la
mayor probabilidad capaz de conseguir un pr�stamo para s�lo hasta el 90 por ciento
del valor. Cuando su aprobaci�n vuelve del prestamista que ofrece una tasa de
inter�s del 6,6 por ciento y una proporci�n del pr�stamo al valor del 90 por
ciento, el vendedor cree que se ha aprobado. Mientras es verdad que se ha de hecho
aprobado, no se ha aprobado seg�n los t�rminos y condiciones como expuesto en el
acuerdo de compra. Puede usar esto t�cnica, muy simple, pero muy potente como una
salida secreta en casi cualquier propiedad hace un contrato en, directamente hasta
el �ltimo minuto. Al vendedor no le gustar� esto un trozo, pero es un muy verdadero
legal para usted. Las Concesiones de CONCESIONES pueden ser otro m�todo muy eficaz
de conseguir exactamente lo que quiere durante la fase de la negociaci�n. Mi
enfoque debe pedir al principio m�s que espero ponerme. Por ejemplo, puedo pedir
que vendedores acepten un precio considerablemente debajo del precio inicial,
incluyan todas las aplicaciones, lleven una segunda hipoteca para el 15 por ciento
del valor del acuerdo, permitan un cr�dito adicional durante el cierre para
reparaciones y paguen todos los gastos de cierre. S� entrar que no conseguir� con
la mayor probabilidad todo de lo que pregunto para, pero entonces otra vez, nunca
sabe. Los vendedores pueden estar bastante deseosos s�lo de estar de acuerdo con
todo que pregunta. Por otra parte, pueden presentar en cambio una contrapropuesta
para reducir parcialmente el precio, paga por los gastos de cierre, y darle un
cr�dito de reparaciones, pero no llevar una segunda hipoteca o incluir las
aplicaciones. En el contraofrecimiento, los vendedores pueden hacer varias
concesiones, que puede decidir entonces si aceptar. Las concesiones tambi�n se
pueden usar como una especie de ficha de negociaci�n. Dice al vendedor, �Estar� de
acuerdo con X si estar� de acuerdo con Y.� Un
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�El precio de venta del Vendedor de 81000$ para llevar una segunda hipoteca para el
Vendedor de 10000$ para incluir a dos vendedor Yamaha WaveRunners para pagar todos
los gastos de cierre Ahora entonces, puede adivinar qu� provisi�n es el arenque
rojo? �Por supuesto puede! �Es la inclusi�n del par de WaveRunners! Puede imaginar
c�mo el vendedor reaccionar� cuando su oferta se presente
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importante. Hay mucha verdad en la frase �conversaciones del dinero�. Trabaja como
esto. Despu�s de que ha escrito su oferta de incluir algunas otras t�cnicas de la
negociaci�n antes descritas, es tiempo de presentarlo al vendedor. Presentando su
oferta, ate un control grande a ello para demostrar al vendedor que es un comprador
serio. Por regla general, el cheque se deber�a expedir para entre 5 y el 10 por
ciento del valor del acuerdo. Esto depender� de los precios del alojamiento en su
mercado particular, pero en t�rminos generales, un cheque expedido por al menos
5000$ y quiz�s hasta 25000$ conseguir�n m�s seguramente la atenci�n del vendedor.
Un dep�sito de la fianza grande env�a una se�al fuerte e inmediata al vendedor que
�l o ella tratan con un comprador que es tanto serio como capaz de la reuni�n de un
acuerdo. Piense en ello. �Cu�ntas ofertas ha recibido donde el comprador at� un
control de la fianza de 1000$ o 500$? Probablemente tres de cuatro de las ofertas
recibe hacen atar dep�sitos m�nimos. Cuando hago interesar a un comprador en una de
mis casas se revelan con un dep�sito de 1000$, por lo general no me hago demasiado
excitado. Por otra parte, si alguien se revela con un control del 5 a 10 por ciento
del precio de compra, consigue mi atenci�n inmediata. Una vez ten�a un comprador
que hizo una oferta de 228000$ en una casa valorada en 235000$. Miro los m�rgenes
de beneficio bastante estrechamente, por tanto esto es un acuerdo que pasar�a
normalmente. En este caso particular, sin embargo, el comprador at� un control de
la fianza en cantidad de 12000$. Ese control inmediatamente consigui� mi atenci�n
porque sab�a que trabajaba con un comprador que era tanto serio como capaz de
comprar la casa. Me tom� todos aproximadamente cinco minutos para meditarlo antes
de aceptar la oferta. La obtenci�n del precio mejor posible y t�rminos para la
compra de bienes inmuebles requiere una combinaci�n tanto de arte como de
habilidad. Como un negociador del maestro, debe tener cuidado para ejercer a cada
uno de los siete pasos de negociaciones exitosas habladas en este cap�tulo. Para
resumir, son as�:1. la psicolog�a de negociar 2. Conocimiento completo de mercado
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125
Cap�tulo 8
12. 3. 4. 5. 6.
129
el env�o de ello a un prestamista porque saben lo que cada prestamista aceptar� y
lo que no aceptar�n. Los agentes de bolsa de la hipoteca buenos le pueden decir por
lo general si pueden colocar su pr�stamo despu�s de gastar s�lo 10 a 15 minutos con
usted por el tel�fono. Saben que preguntas pedir calificar a su propiedad y qu�
prestamista probablemente ser� el m�s interesado en la financiaci�n de ella. Los
BANCOS LOCALES financiaci�n bancaria Convencional est�n com�nmente disponibles a
trav�s de bancos locales m�s peque�os. Estos tipos de bancos pueden funcionar con
s�lo una rama sola y $15 millones en dep�sitos, o pueden ser algo m�s grandes con
hasta 5 a 10 ramas y $150 millones en dep�sitos. Una ventaja de usar un banco local
es a menudo pueden ofrecer a prestatarios un mayor nivel de la flexibilidad que
otros prestamistas como compa��as de la hipoteca. Por ejemplo, pueden proporcionar
el dinero a sus mejoras de la rehabilitaci�n o un porcentaje de eso, adem�s de la
financiaci�n para la propia propiedad. Los bancos m�s peque�os tambi�n
probablemente ser�n mucho m�s familiares con la �rea local y tendr�an por lo tanto
un mayor nivel de la confianza en el mercado espec�fico que iba un prestamista
regional o nacional m�s grande. Las relaciones personales con su banquero local m�s
f�cilmente se establecen que con otros tipos de prestamistas como compa��as de la
hipoteca convencionales. Puede entrar en el banco, introducirse, y sentarse y
hablar directamente con el prestamista. Esto le da la oportunidad de vender a usted
y su proyecto. Una vez que una relaci�n se ha establecido y el banquero le llega a
conocer y es c�modo con usted, las futuras solicitudes del pr�stamo ser�n mucho m�s
f�ciles y probable requieren menos documentaci�n, posiblemente tan poco como
actualizaci�n de su informe financiero personal. Los bancos locales son fuentes
buenas para pr�stamos de la rehabilitaci�n porque el prestamista sabe que los
pr�stamos son a corto plazo en la naturaleza. Los bancarios tambi�n son capaces de
generar m�s honorarios debido a la duraci�n m�s corta de estos tipos de pr�stamos.
Los bancos locales le pueden no dar los mejores t�rminos al principio, pero el m�s
comercial que hace con ellos y el m�s
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c�modo se hacen con usted, m�s acci�n de palanca que desarrollar� en la negociaci�n
de t�rminos m�s favorables con ellos. Como su relaci�n con un prestamista madura,
deber�a procurar establecer una l�nea predeterminada del cr�dito. Esto le permitir�
prestar dinero hasta su l�mite del cr�dito. Por ejemplo, con una l�nea de $1 mill�n
del cr�dito, tendr� la capacidad de comprar varias propiedades en alg�n momento.
Con un precio de venta medio de 100000$ puede comprar con eficacia hasta 10 casas.
Esto depende, por supuesto, en los t�rminos espec�ficos que el prestamista ha
puesto con respecto a la proporci�n del pr�stamo-tovalue y la garant�a subsidiaria
requerida, si alguno, en cada casa. Ya que el prestamista sabe que est� en el
negocio de la rehabilitaci�n, el dinero de su l�nea del cr�dito se puede por lo
general usar para las reparaciones tambi�n. Otra vez, el prestamista puede limitar
el porcentaje de fondos ajenos por una proporci�n del pr�stamo al valor
predeterminada. Las L�NEAS DEL CR�DITO Varios tipos de l�neas de cr�dito est�n
disponibles para casi cualquiera. Un poco de m�s com�n es l�neas del valor l�quido
de la vivienda de cr�dito, tarjetas de cr�dito nacionales como MasterCard y Visado,
y tarjetas de cr�dito de la tienda individuales. Los t�rminos y condiciones var�an
extensamente con estos tipos del cr�dito. Las tasas de inter�s m�s favorables y los
t�rminos m�s largos t�picamente se encuentran con l�neas del valor l�quido de la
vivienda del cr�dito, mientras las tarjetas de cr�dito nacionales y almacenan
tarjetas de cr�dito tienden a ofrecer precios m�s altos y t�rminos del reembolso
m�s cortos. Muchos de ustedes ya poseen su propia casa. Para aquellos que hacen,
con la mayor probabilidad ser� familiar con pr�stamos de l�neas del valor l�quido
de la vivienda de cr�dito (HELOC). �stas son simplemente segundas hipotecas
aseguradas por su lugar de residencia principal que permiten que usted tome a
pr�stamo contra la equidad en su casa, a menudo hasta el 100 por ciento del valor
de su casa, a veces a�n m�s. Ya que este tipo del pr�stamo es asegurado por su
residencia, las tasas de inter�s son por lo general m�s bajas que con otros tipos
del cr�dito. Los pr�stamos de HELOC le proveen la flexibilidad de pr�stamo contra
su casa a voluntad expidiendo simplemente un cheque. Estos fondos se pueden usar
para aproximadamente algo usted
131
quiero y represento un origen de fondos bueno para usarme como pagos al contado y
por el dinero de la rehabilitaci�n. Para aquellos de ustedes que insisten en esto
nada abajo trata, puede prestar dinero f�cilmente contra su l�nea del valor l�quido
de la vivienda del cr�dito y usarlo para el pago al contado en una propiedad de la
inversi�n. Ya que aquellos fondos son fondos ajenos, no representan su equidad en
efectivo. Si, por ejemplo, compra una casa por 85000$ y luego toma a pr�stamo
70000$ de su banco local y 15000$ restantes de su l�nea del valor l�quido de la
vivienda del cr�dito, no tiene en la esencia nada abajo transacci�n porque el 100
por ciento de los fondos usados para comprar la casa es fondos ajenos. Deber�a ser
consciente, sin embargo, que esto es m�s f�cil a hacer con un banco local que con
un prestamista de la hipoteca convencional. Las compa��as de la hipoteca tienden a
requerir m�s documentaci�n y a menudo querer saber donde el dinero para su pago al
contado viene de. Puede vencer f�cilmente este requisito, sin embargo, depositando
los fondos al menos dos meses de antemano en su cuenta bancaria. Los prestamistas
por lo general no requieren m�s que los dos extractos de cuenta m�s corrientes, y
mientras el dinero est� en su cuenta antes de aquellos dos per�odos, el prestamista
no ver� el dep�sito y no lo pondr� en duda por lo tanto. Esta pr�ctica no es de
ninguna manera deshonesta. Presta dinero simplemente contra una l�nea aprobada del
cr�dito y coloca los fondos en su cuenta bancaria. Los fondos ajenos se revelar�n,
sin embargo, en su informe de cr�dito y aumentar�n por lo tanto su proporci�n de-
deudas-toincome total, por tanto si es ya maxed en tarjetas de cr�dito, esto puede
no ser la manera de ir. Las tarjetas de cr�dito nacionales como MasterCard y Visado
tambi�n representan un origen de fondos bueno. Las tarjetas de cr�dito est�n
disponibles para casi cualquiera y se pueden usar para aproximadamente algo. La
mayor parte de tarjetas de cr�dito le ofrecen la capacidad de conseguir un anticipo
en efectivo contra su l�mite del cr�dito. Tambi�n puede expedir cheques que se
pueden usar para casi algo, incluso su propiedad de la inversi�n. Las tarjetas de
cr�dito nacionales tienden a llevar tasas de inter�s m�s altas que hacen otras
formas del pr�stamo, por tanto deber�a usar este origen de fondos prudentemente.
Las tarjetas de cr�dito de la tienda individuales le pueden proveer de a�n m�s
poder adquisitivo. Ferreter�as nacionales como Home Depot
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tarjetas de cr�dito de la oferta a sus clientes que les permiten comprar materiales
de sus tiendas. Si est� en el negocio de la rehabilitaci�n, esto puede ser una
fuente excelente de cr�dito a corto plazo que puede ser usado para financiar hasta
el 100 por ciento de las reparaciones requeridas en su proyecto de la
rehabilitaci�n. Mientras las l�neas del cr�dito pueden ser una grande fuente de
pr�stamo del poder, le advierto para usarlos sabiamente. Recuerde que usa estos
fondos con objetivos de la inversi�n, tan ser prudente y responsable en el modo que
los usa. No salga y m�ximo todos sus naipes creyendo que puede conquistar el mundo.
Recuerde que el dinero se tiene que reembolsar a alg�n punto a tiempo. Su objetivo
es ganar una tasa de rendimiento predeterminada en todos los fondos tomados a
pr�stamo con objetivos de la inversi�n, incluso muchos tipos de l�neas de cr�dito
disponibles para usted. El DUE�O FINANCING En un due�o que financia el arreglo, los
vendedores hacen exactamente ya que el nombre implica. Proveen al comprador de
alguna forma de la financiaci�n. Puede ser que llevan la nota entera o s�lo una
parte de eso. Si los vendedores poseen la propiedad libre y clara, por ejemplo,
entonces pueden querer proveerle de la financiaci�n del 100 por ciento. M�s que
probable aunque, los vendedores quieran un pago al contado m�nimo, aun si son s�lo
1000$. Si un vendedor todav�a tiene una hipoteca subyacente grande en la propiedad,
entonces �l o ella pueden ser agradables a llevar una segunda hipoteca para una
cantidad m�s peque�a el 10 por ciento del precio de compra, por ejemplo. Todav�a
tendr� que obtener una hipoteca para la propiedad de una fuente m�s tradicional
como una compa��a de la hipoteca, pero tener el vendedor lleva un segundo permite
que usted entre en el acuerdo con menos dinero abajo. Una advertencia de la cual
deber�a ser consciente, sin embargo, consiste en que no todos los prestamistas
permitir�n que un segundo de cualquier clase se ate. Antes de que siga con esta
opci�n, aseg�rese que la compa��a de la hipoteca no tiene una provisi�n en el lugar
que le impedir�a atar una segunda hipoteca al acuerdo. Hay varias ventajas de un
arreglo de finanzas del due�o.
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Una ventaja es que el comprador no se tiene que conformar con todas las pautas de
aseguramiento requeridas de compa��as de la hipoteca y bancos. El vendedor
probablemente requerir� muy poco en el camino de documentaci�n. A diferencia de
compa��as de la hipoteca convencionales, el vendedor que provee al due�o que
financia no se preocupa donde el dinero para el pago al contado viene de mientras
viene de en alg�n sitio. Por otra parte, los prestamistas tradicionales como bancos
y compa��as de la hipoteca pueden ser muy particulares sobre donde su pago al
contado viene de. En muchos casos, el dinero no puede venir de un miembro de
familia o un amigo. Adem�s, debe ser capaz de demostrar que el dinero es su propio
y no vino de un pariente. Otra ventaja de usar al due�o que financia consiste en
que le permite salvar una suma considerable evitando los honorarios y gastos de la
transacci�n com�nmente tasados con nuevos pr�stamos. No hay honorarios de la
solicitud de pr�stamo, ningunos honorarios de aseguramiento y ningunos honorarios
del origen del pr�stamo. Finalmente, el tiempo se ten�a que cerrar un acuerdo que
implica al due�o que financia es mucho menos que para medidas de financiaci�n
tradicionales desde pr�cticamente ning�n proceso de la aprobaci�n del pr�stamo se
requiere. Otra forma del due�o que financia se conoce como una segunda hipoteca que
no presupone la cancelaci�n de la primera. Seg�n este acuerdo, el vendedor retiene
el t�tulo y sigue haciendo pagos de la hipoteca al prestamista mientras el nuevo
due�o hace pagos de la hipoteca directamente al vendedor. Tenga cuidado de
cualquier cl�usula debida en venta en el hecho de confianza que puede prohibir
expresamente este tipo de financiar el arreglo. Los prestamistas normalmente no son
muy aficionados a los intereses de transferencia de la propiedad sin el que saben
sobre ello. Aunque las posiciones del segundo embargo preventivo sean la forma m�s
com�n del due�o que financia medidas, los due�os o los vendedores no se limitan con
la financiaci�n de la deuda leg�tima. Pueden estar abiertos para un acuerdo de la
equidad en donde retienen una peque�a parte de la porci�n de la propiedad. En vez
de requerirse hacer pagos mensuales al vendedor, el comprador y el vendedor
consienten en compartir en las ganancias de la entidad reci�n formada. Seg�n los
datos concretos del acuerdo, el vendedor original tambi�n puede tener derecho a una
parte de cualquier plusval�a cuando la propiedad se revende m�s tarde.
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LAS SOCIEDADES Usando los recursos de un compa�ero pueden ser una forma excelente
de la financiaci�n secundaria. El tipo de compa�ero al cual me refiero en esta
secci�n es un amigo, miembro de familia o conocido comercial. Las sociedades se
pueden estructurar en cualquier n�mero de caminos. Por ejemplo, las inyecciones de
la capital por compa�eros pueden tomar la forma de deuda o equidad, los compa�eros
pueden desempe�ar un papel activo o pasivo, y los t�rminos para las provisiones del
reembolso se pueden definir de varios modos creativos. Si su compa�ero consiente en
invertir en su proyecto usando la equidad, entonces �l o ella compartir�n el riesgo
con usted. Si pierde, su compa�ero pierde, pero si gana, su compa�ero tambi�n gana
y comparte en las ganancias. Por otra parte, si no quiere dejar alguna de sus
ganancias, entonces har�a su compa�ero participar en el lado de deudas haciendo un
pr�stamo a usted. En este caso, el pr�stamo puede ser asegurado por la propiedad o
por cualquier otra garant�a subsidiaria que pueda tener, o puede ser un pr�stamo
sin garant�a tambi�n. Puede decidir tener sus compa�eros activamente participan
usando cualquier habilidad juegos que pueden tener. Los compa�eros que son
mec�nicamente inclinados, por ejemplo, pueden ser capaces de realizar un poco del
mantenimiento. A la inversa, puede decidir tener compa�eros desempe�an un papel
pasivo en donde su �nica funci�n debe proporcionar la capital. Las provisiones del
reembolso se pueden hacer en cualquier n�mero de caminos. Por ejemplo, los pagos de
deudas se pueden hacer peri�dicamente (p.ej., mensualmente, cada tres meses, o
anualmente). Tambi�n podr�a consentir en reembolsar la deuda con todo el inter�s
vencido cuando la propiedad se vende. Si, por otra parte, tira varias propiedades
por a�o, puede no tener sentido de reembolsar la deuda cuando la primera propiedad
se vende. Querr� probablemente hacer su compa�ero estar de acuerdo con un arreglo
en curso que le provee la flexibilidad para comprar y venderse a voluntad con una
fecha del reembolso predeterminada concordada con por ambos partidos. En el
resumen, permitiendo un compa�ero participar le puede beneficiar proporcionando el
capital adicional a un proyecto que por otra parte puede haber sido fuera de
alcance y contribuyendo servicios o habilidades espec�ficas de las cuales puede
carecer.
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es completamente simple. Los prestamistas cargan un tipo de inter�s m�s alto para
compensar el riesgo m�s alto asociado con prestatarios que tienen el cr�dito pobre.
El punto fundamental a usted como un inversionista debe trabajar mucho para
mantener la mejor clasificaci�n crediticia posible. Hacer tan le permitir� prestar
dinero m�s f�cilmente que aquellos que tienen el cr�dito pobre y tambi�n en
t�rminos y condiciones mucho m�s favorables. ASEGURANDO PAUTAS Todos los
prestamistas han establecido criterios para tomar decisiones del pr�stamo. Estos
criterios se mencionan como las pautas de aseguramiento del prestamista. Estas
pautas forman la base para todas las decisiones tomadas para aprobar o rehusar la
solicitud del candidato del pr�stamo. Representan pol�ticas del prestamista y
procedimientos con los cuales todos los nuevos pr�stamos seg�n la revisi�n se deben
conformar antes de concederse junto a la aprobaci�n final. Las pautas de
aseguramiento de un prestamista pueden incluir elementos como la proporci�n del
pr�stamo al valor (LTV), la proporci�n de cobertura de la amortizaci�n de la deuda
(DSCR), la proporci�n de la deuda a los ingresos de un prestatario, la talla y
t�rmino del pr�stamo e informaci�n sobre la propiedad sustancial. Para asegurar que
sus pautas de aseguramiento se conforman con, un prestamista requerir� la
informaci�n espec�fica sobre la propiedad y el prestatario a fin de hacer un
an�lisis lleno y apropiado de una solicitud del pr�stamo. Esta informaci�n incluye
art�culos como el acuerdo de compra para la propiedad, informes de cr�dito de no
menos de tres agencias independientes, verificaci�n de empleo e ingresos, extractos
de cuenta y declaraciones de renta. Ver el Objeto expuesto 83 para una lista m�s
completa. Proveer al prestamista con un paquete de la documentaci�n completo le
permite acelerar el procesamiento de su pr�stamo en una manera oportuna y
eficiente. Una vez que el prestamista tiene toda la documentaci�n necesaria, puede
tener por lo general una aprobaci�n dentro de dos o tres d�as. Esto es, sin
embargo, un margen de tiempo general y puede variar seg�n el volumen de pr�stamos
tratados en cualquier momento dado. A menudo el asegurador volver� y pedir� m�s
informaci�n, principalmente para clarificar algo que ha presentado ya. Por ejemplo,
si su extracto de cuenta muestra un dep�sito excepcionalmente grande hecho en
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12. 3. 4. 5. 6. 7.
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Detallan por el art�culo de la l�nea todos los d�bitos asociados y cr�ditos tasados
tanto a comprador como a vendedor. �stos incluyen tales art�culos como el precio de
venta, la cantidad del dep�sito de la fianza, cantidad principal del nuevo
pr�stamo, cualquier pr�stamo existente o deudas que se deben satisfacer, ajustes
prorrateados a impuestos e inter�s y varios honorarios cobrados por la compa��a del
t�tulo. Las mesas 82 a 8,5 colectivamente le proveen de un poco del detalle de una
forma de declaraci�n del establecimiento de cierre com�nmente usada. Deber�a tomar
el tiempo necesario para examinar todos y cada precio en la declaraci�n del
establecimiento para verificar su exactitud. Los errores a menudo por descuido se
cometen por un motivos o el otro. La compa��a del t�tulo puede tener, por ejemplo,
la cantidad de la rentabilidad incorrecta del pr�stamo del vendedor o puede
calcular las prorratas incorrectamente o puede no ser consciente de un cr�dito al
cual tiene derecho debido a una cl�usula espec�fica en el acuerdo de compra
negociado por usted y el vendedor. No suponga que porque los oficiales de cierre
trabajan en compa��as del t�tulo y acto como facilitadores en numerosos cierres que
�deben tener raz�n porque son closers y debieran saber�. Exactamente la parte de
enfrente es verdad. Como closers cometen el acto como facilitadores en numerosos
cierres todos y cada el d�a es todo m�s raz�n deben confiar en usted para
proporcionar la informaci�n precisa a la declaraci�n del establecimiento. El
descuido examinar la declaraci�n de cierre puede ser muy arriesgado y
potencialmente costarle cientos o hasta miles de d�lares. Aqu� en Michigan, por
ejemplo, el estado y el condado tasan lo que se menciona como un impuesto a las
transferencias. El impuesto a las transferencias se calcula como un porcentaje del
precio de venta y se colecciona durante el cierre en todos los bienes inmuebles
vendidos. Es justo como el pago del impuesto sobre un nuevo coche, nuevo
mobiliario, provisiones escolares para los ni�os, o aproximadamente algo m�s en el
cual el t�o Sam pueda conseguir sus manos. La tasa impositiva aplicada es por lo
general aproximadamente el 1 por ciento o s�lo un poco menos, por tanto por cada
100000$ en el valor de la propiedad vendido, aproximadamente 1000$ en impuestos se
tasan. A menos que por otra parte no declarado, el vendedor es responsable de pagar
este impuesto. En mis acuerdos de compra, sin embargo, requiero que el comprador
pague el impuesto. A menos que la compa��a del t�tulo se haya hecho consciente de
esto, los impuestos a las transferencias se colocar�n, incorrectamente, en mi lado
de la declaraci�n del establecimiento. Este error, que se ha hecho muchas veces, me
podr�a costar f�cilmente 2000$ a 3000$.
143
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145
La declaraci�n del comprador de la tabla 84
146
147
Defina un objetivo para hacerse un millonario para lo que hace de usted para
conseguirlo. H�galo para las habilidades que tiene que aprender y la persona que se
tiene que hacer. H�galo para lo que terminar� por saber sobre el mercado, lo que
aprender� sobre la direcci�n de tiempo y trabajando con la gente. H�galo para la
capacidad de descubrimiento c�mo tener su ego bajo control. Ya que lo que tiene que
aprender sobre ser ben�volo. Ser amable as� como ser fuerte. Lo que tiene que
aprender sobre sociedad y negocio y gobierno e impuestos y hacerse una persona
consumada para alcanzar el estado de millonario es lo que es valioso. No mill�n de
d�lares. Earl Shoaf
148
Cap�tulo 9
o realmente tener �xito como un inversionista de bienes inmuebles, tiene que reunir
un equipo victorioso de profesionales. Si compra y vende s�lo una o dos propiedades
por a�o, cuando es verdad para la mayor parte de inversionistas, se implicar� en la
mayor parte del trabajo usted mismo. Como comienza a participar en cada vez m�s
transacciones, sin embargo, descubrir� pronto que ya no puede hacer todo por usted.
De hecho, encontrar� que el mejor uso de su tiempo coordina los esfuerzos de otros.
Delegando algunas responsabilidades a su equipo, es capaz de conseguir mucho m�s
que si trate de hacer todo usted mismo. Por ejemplo, un buey por s� mismo puede
remodelar y vender s�lo un carro cubierto solo, pero dos bueyes yoked juntos pueden
remodelar y vender varios carros. Este principio bien establecido se puede resumir
como, �La suma de las partes es mayor que el todo�. Es un fen�meno conocido como la
sinergia. Los efectos de Synergistic se crean cuando los individuos que podr�an
trabajar por otra parte independientemente en cambio colaboran. Los individuos son
capaces de conseguir mucho m�s colaboraci�n en un esfuerzo colectivo que pueden
solos. (Ver el Objeto expuesto 91.)
149
12. 3. 4. 5. 6. 7.
150
151
a otra persona, pero despu�s de su cincuenta y tanto cierre, las posibilidades son
ser� m�s receptivo de la idea de tener alguien asiste a ellos para usted. Encuentro
que mientras la mayor parte de cierres van suavemente, t�picamente requieren m�nimo
de ningunas menos de dos horas de mi tiempo. Cuando voy en coche a la compa��a del
t�tulo, espero al oficial de cierre a terminar de preparar los documentos,
despedirme en todo y conducir atr�s a mi oficina, tengo al menos dos horas
invertidas en el proceso, y a veces m�s. Mientras la venta y el cierre del acuerdo
me excitan, encuentro la reuni�n en compa��as del t�tulo siendo completamente
aburrida. Contrate a un jefe de oficina bueno y use su tiempo donde cuenta el m�s,
comprando y vendiendo propiedades. GERENTE DE LA REHABILITACI�N DE LA PROPIEDAD no
puedo acentuar bastante la importancia de contratar a un gerente de la
rehabilitaci�n. Esta persona �tomar� la rehabilitaci�n de reconstituir� para usted.
El papel primario del gerente de rehabilitaci�n de propiedad debe coordinar y
programar a los subcontratistas para todas las renovaciones requeridas. Unos
manitas a menudo son la persona m�s bien calificada para este tipo del trabajo.
Quiere a alguien que maneja los equipos que pueden determinar lo que exactamente se
tiene que hacer, y luego asegurarse que las reparaciones se hacen correctamente.
Unos manitas tambi�n le pueden salvar dinero haciendo muchas reparaciones m�s
peque�as personalmente; sin embargo, esto depende del n�mero de casas tiene
reparaciones de sufrimiento en cualquier momento dado. Si tiene varias casas
trabajadas en simult�neamente, un gerente de la rehabilitaci�n puede no tener el
tiempo para hacer cualquiera de las reparaciones. Por otra parte, si s�lo tiene dos
o tres en el progreso en cualquier momento dado, entonces su gerente de la
rehabilitaci�n ser� con la mayor probabilidad capaz de hacer algunas reparaciones
programando al mismo tiempo a los otros contratistas. Recuerde que el uso m�s
efectivo de su tiempo no debe arreglar las casas usted mismo, pero mejor dicho
supervisar los esfuerzos de aquellos que hacen. Alquilando una propiedad
reconstituyen al gerente, delega en efecto esa responsabilidad a alguien m�s. Esto
permite que usted se concentre en construir su negocio.
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153
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Re�na un equipo victorioso de profesionales
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He visto, por ejemplo, los agentes toman listados claros a trav�s del condado y
hasta en los condados vecinos. Estas �reas pueden ser por lo que 50 millas de donde
viven y trabajan. No importa c�mo con fuerza intenta, no me puede convencer de que
me puede vender con eficacia una casa en un �rea sobre la cual sabe poco o nada.
Sus esfuerzos de mercadotecnia se limitar�n con unos anuncios de peri�dico y con el
MLS. Los agentes que se venden en mercados lejanos probablemente no tendr�n
contactos personales o relaciones en esa �rea. No saben absolutamente nada sobre la
ciudad o ciudad excepto el nombre de ello. No saben nada sobre el distrito escolar,
que es la informaci�n vital a cualquiera con ni�os. Las posibilidades son, no han
sido hasta a la comunidad excepto escribir el acuerdo del listado. A�n veo esto
todo el tiempo un signo de bienes inmuebles colocado en el patio de un propietario
por alguien que conozco bien y bien no es de esa �rea. Para tener �xito en el
negocio de compra y venta de propiedades de la inversi�n, es esencial para usted
incluir a varios corredores de bienes ra�ces que pueden crear un conducto del
inventario para usted, as� como representarle con eficacia cuando se hace el tiempo
para venderse. En el resumen, hemos examinado los m�ritos de construir un equipo de
primera clase de la gente que puede ayudar a movilizarle para alcanzar con eficacia
sus objetivos de la inversi�n. Cada miembro del equipo es esencial para su �xito en
el negocio de bienes inmuebles. Puede pasar al principio por un per�odo emp�rico en
el cual algunos miembros del equipo se tienen que sustituir por un motivos o el
otro. A tiempo, sin embargo, reunir� finalmente un equipo victorioso de
profesionales que cuando la colaboraci�n puede ayudar conseguir mucho m�s que usted
podr�a esperar alguna vez en su propio.
156
Cap�tulo 10
158
disponible cuando los necesita. Expl�queles que prefiere no perder hasta un d�a
solo. Una vez que haya establecido una fecha l�mite firme con el vendedor y la
compa��a del t�tulo, puede programar entonces una fecha espec�fica y tiempo para su
contratista para hacer las reparaciones. La llave debe establecer su plan de
postentrada con mucha anticipaci�n y estar preparada para ejecutarlo lo m�s pronto
despu�s del cierre posible. �Al HACERLO USTED MISMO CONTRA EL ALQUILER DE ELLO es
mejor hacer el trabajo usted mismo y tratar de ahorrar el dinero o alquilar tanto
del trabajo como posible y tratar de ahorrar el tiempo? Esto es una pregunta que
muchos inversionistas de bienes inmuebles luchan con, sobre todo aquellos que
comienzan s�lo. Mientras no hay respuesta correcta sola, es importante entender las
ventajas y las desventajas de los ambos m�todos. Para aquellos de ustedes que
pueden ser m�s mec�nicamente inclinados, es natural para usted sentir y creer que
deber�a hacer la mayor parte del trabajo usted mismo en un intento de ahorrar el
dinero. Permita que yo comparta un ejemplo personal con usted de las diferencias
entre dos individuos que tienen juegos de habilidad diferentes. El primer individuo
es mi hermano, Tim, que tiene habilidades mec�nicas muy fuertes y puede arreglar
casi algo. De hecho, una de mis memorias m�s tempranas de �l �fijando� algo ocurri�
cuando ten�a aproximadamente tres a�os. Tim habr�a sido cinco entonces. Me acuerdo
de venir fuera para jugar un d�a s�lo para descubrir que hab�a tomado todas las
ruedas de mi triciclo rojo brillante. Otro tiempo, completamente desmont� nuestro
juego de columpios. Mientras Tim era excepcionalmente bueno en el desmonte de
cosas, todav�a no hab�a aprendido lamentablemente c�mo aplazarlos juntos, as� dando
mi triciclo y el juego de columpios in�til. Tim ha venido un largo camino desde
entonces. No s�lo se ha hecho un experto en el desmonte de cosas, pero es muy muy
competente ahora en el aplazamiento de ellos juntos. El segundo individuo en este
ejemplo no es ninguno adem�s de atentamente. Mientras carezco de las habilidades
mec�nicas naturales que Tim tiene, hago
159
tenga muy bien organizativo y habilidades de la direcci�n. Recuerdo que en mis a�os
adolescentes siempre era muy particular sobre el cuidado de mi dormitorio el m�s
ordenado y ordenado posible. Era probablemente el �nico ni�o en la familia que hizo
mi cama sin necesidad tener de pedirse hacer as�. Mi personalidad exigi� la
estructura y el pedido. M�s tarde, mi servicio en la Fuerza a�rea estadounidense
reforz� estos conceptos, sobre todo la formaci�n que recib� en el campamento
militar (tambi�n conocido como el entrenamiento b�sico) en la Base a�rea sin
Tierras en San Antonio, Texas. Nuestras camas se tuvieron que hacer perfectamente
con mantas dobladas bastante tenso para echar literalmente un cuarto lejos de. Todo
en nuestro footlockers se tuvo que colocar en el pedido exacto y preciso seg�n
nuestros manuales de formaci�n. Si no fuera, creo, oir�a sobre ello del sargento de
la taladradora. Nunca olvidar� una experiencia en mis primeros d�as en el
entrenamiento b�sico. S�lo hab�a estado all� unos d�as y acababa de recibir mi
traje de faena de la fuerza a�rea, que eran todo verdes. Ya que eran flamantes,
ninguna de la insignia se hab�a cosido a a�n. Con nuestras cabezas nuevamente
afeitadas y nuestros nuevos uniformes todav�a no embelleci� por la insignia, nos
mencionamos como �escabeches�, porque esto es exactamente a qu� parecimos, un
manojo de escabeches del eneldo verdes que corren alrededor. De todos modos, siendo
flamante en el servicio, no era totalmente consciente de todas las reglas. El mi
nombre de sargento de la taladradora era el Sargento Carter, y por extra�o que
pueda parecer, aguantaba un parecido fuerte tanto en manera como en aspecto al
Sargento Carter en la vieja comedia de situaci�n de la TV, Gomer Pyle. Una tarde
llevando mi traje de faena, puse un l�piz en mi bolsillo de la camisa. �Despu�s de
todo, esto es qu� los bolsillos son para, verdad? �Incorrecto! Poco sab�a que era
fuera del uniforme. As� es, no se supuso que ese peque�o l�piz que se pega de mi
bolsillo estaba all�, y muchacho, hizo al Sargento Carter me avisa sobre ello.
Literalmente estuvo de pie cara a cara conmigo y bram� algo como, ��El aviador, lo
que es incorrecto con usted!?! �No haga sabe que es fuera del uniforme! �Mejor
consigue esto #*!#*!#*! �el l�piz de su #*!#*!#* bolsillo y no me deja alguna vez
verlo en all� otra vez!�Me entiendes?� ��S�, se�or!� vino mi respuesta inmediata, y
crea que m�, nunca vio que el l�piz en mi bolsillo otra vez porque no estuve a
punto de ponerlo en all� y correr el riesgo del otro
160
paliza verbal. De hecho, hasta este mismo d�a, a veces tengo pensamientos sobre la
puesta de un l�piz en mi bolsillo de la camisa. Con las habilidades mec�nicas
fuertes de Tim, ha desarrollado completamente naturalmente un modo de pensar para
arreglar o reparar cosas �l mismo, incluso sus propiedades del alquiler. �Despu�s
de todo, por qu� la paga alguien para entrar y reconstituir una casa cuando lo
puede hacer usted mismo y ahorrar el dinero? Debo decir que le tengo que dar el
cr�dito de tomar algunos trabajos penosos. Durante los a�os, he observado que Tim
toma el cuarto de ba�o y la cocina remodelar, sustituye el suelo mal llevado, haga
el embaldosado y realice la pintura, el material para techar, la fontaner�a y el
trabajo de aire acondicionado. Estoy seguro que he dejado algunas cosas de esa
lista, pero puede llamar aproximadamente algo tener que ver con la reparaci�n de
una casa y Tim la ha hecho. Por otra parte, he hecho unas cosas como la pintura y
segar el c�sped, pero no dudo en llamar al pros para tomar el otro trabajo. En
primer lugar, no tengo las habilidades necesarias para realizar algunas
reparaciones m�s complicadas. En segundo lugar, no tengo el deseo de hacerlos. Esto
no debe decir que no pod�a aprender c�mo hacer algunas reparaciones m�s complejas,
pero no tengo deseo a. Ya que uno quien naturalmente bien se organiza y posee
habilidades de la direcci�n buenas, yo mucho prefiere llamar a tradesperson
apropiado y pagar �l o ella para hacer el trabajo. Pienso que esto es un mucho
mejor uso de mi tiempo que la tentativa de hacer el trabajo yo mismo. Como
naturalmente disfruto de planear y prepararme para acontecimientos pr�ximos, llevo
tiempo (mucho antes de que me cierre en una propiedad) asegurar que mis
comerciantes, que son todos m�s expertos que soy cuando viene a la fijaci�n de
casas, est�n listos para realizar el trabajo tan pronto como los necesito. Para m�,
esto es un proceso mucho m�s eficiente que la tentativa de hacer todo yo mismo.
Recuerdo un tiempo en particular cuando Tim acababa de comprar una casa de la
familia sola que iba a renovar y remodelar y vender posteriormente. Al mismo
tiempo, acababa de comprar un bloque de pisos que tambi�n necesit� un poco de
trabajo de la rehabilitaci�n extenso. Tim, el Sr. Do-It-Yourself, estuvo dedicado a
hacer la mayor parte del trabajo de la rehabilitaci�n solo. Aunque realmente
tuviera un poquito de la ayuda, Tim hizo la mayor parte del trabajo solo. Yo, por
otra parte,
161
162
163
Exponga 102 Aumento la comerciabilidad de su propiedad.
12. 3. 4. 5.
164
el curso, que tendr� que poner su propiedad en una lista para la venta con un
corredor de bienes ra�ces autorizado, a menos que resulte ser un agente autorizado
usted mismo. Cuando su casa se coloca en el MLS, gana el acceso inmediato a cientos
y hasta miles de agentes de ventas que tienen un inter�s potencial a su propiedad.
Cualquiera de ellos puede tener un comprador anticipado con quien trabajan quien se
puede interesar en exactamente lo que vende. No se puede permitir a renunciar al
listado de su casa para la venta en el MLS. Recuerde que est� en el negocio de
comprar casas, restaur�ndolos, y vendi�ndolos tan pronto como sea posible. Su papel
en este negocio deber�a ser el de un gerente. Est� all� para facilitar el proceso y
asegurar que las cosas pasen cuando se supone que pasan. Puede hacer seguramente el
argumento que puede ahorrar el dinero no necesidad teniendo de pagar a la comisi�n
del agente de ventas, pero esto ser�a un argumento d�bil a lo m�s. Usando esa
l�gica, vuelve a "lo puedo hacer yo mismo y ahorrar el dinero� modo. La tentativa
de vender la casa usted mismo y ahorrar el dinero es no diferente que la tentativa
de hacer todas las reparaciones usted mismo y ahorrar el dinero. Esa raz�n
fundamental es miope y le impedir� maximizar su potencial en este negocio. Si no es
un corredor de bienes ra�ces autorizado ya, recomiendo que encuentre a un agente
topproducing que tiene un historial probado de ser un motor y un coctelero. En
otras palabras, busque a un agente competente que es serio sobre la ayuda de usted
a vender sus propiedades tan pronto como sea posible. En el Cap�tulo 2, describ� el
papel del distribuidor ya que est� relacionado con remodelar y vender propiedades.
Mencion� que mientras los distribuidores pueden ser una fuente buena para traerle
oportunidades de inversi�n, tambi�n pueden ser una fuente buena para venderle
aquellas propiedades una vez que las mejoras necesarias se han hecho. Los
distribuidores son particularmente aficionados a este tipo de la relaci�n ya que
les permite a la doble pendiente, significando que no s�lo ganan una comisi�n
cuando venden la propiedad a usted, pero tambi�n ganan una comisi�n cuando le
venden la propiedad. Si tiene una relaci�n buena con agentes de ventas o
distribuidores y pone varias propiedades en una lista con ellos en una base
persistente, las posibilidades son querr�n negociar su estructura de honorarios con
usted. El
165
166
Tres llaves a maximizar su potencial
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les debe dar una raz�n de comprar su casa ahora m�s bien que seguir haciendo
compras alrededor. Otros incentivos incluyen el consentir en pagar los gastos de
cierre del comprador (o una parte de ellos), ofrecimiento lanzar a aplicaciones
libres o darles un certificado de regalo de una compa��a m�vil local para ayudar a
compensar sus gastos m�viles. RESUMEN En el resumen, hemos hablado de las tres
llaves m�s importantes que, cuando correctamente aplicado, le permitir�n maximizar
su potencial en el negocio de bienes inmuebles. Examinamos una variedad de
estrategias de postentrada, analizamos las ventajas y desventajas de hacer las
reparaciones necesarias usted mismo contra el alquiler del trabajo, y examinamos
varios m�todos de aumentar la comerciabilidad de su propiedad. Los tres principios
perfilados en este cap�tulo le permitir�n maximizar su potencial en la arena de
bienes inmuebles cuando con regularidad y consecuentemente se aplic�. Cada uno de
estos elementos esenciales lleva tiempo al maestro. Debe querer no s�lo
presentarse, pero ser paciente como hace as�. La vida est� llena de adversidades y
desaf�os que pueden probar la medida de a qui�n somos. Debemos querer encontrar
estos desaf�os con coraje y determinaci�n. Debemos estar preparados para responder,
no reaccionar, a circunstancias adversas. Cuando nos levantamos hasta se encuentran
cualquier vida de desaf�os nos presenta con, entonces y s�lo entonces haga nos
hacemos victoriosos. Entonces y s�lo entonces son nuestros personajes y nuestra
fibra moral reforzada. Entonces y s�lo entonces podemos hacernos la clase de la
gente que realmente deseamos hacernos.
Espero que siempre posea la firmeza y la virtud bastante para mantener lo que
considero el m�s envidiable de todos los t�tulos, el personaje de un hombre
honesto. George Washington
168
Cap�tulo 11
169
171
Viv� en Houston para varios a�os y as� me expuse a al menos una parte de los 200 de
la Galer�a - m�s anuncios un d�a. Siempre me hab�a impresionado por el �xito
notable de Jim McIngvale. Aunque no conociera a Jim personalmente, su cara se hizo
una vista familiar, ya que hizo todos sus propios anuncios, que siempre eran el
tipo de bajo presupuesto, sin actores pagados. Presentaron a Jim que da brincos con
un taco del dinero en su mano y gritos, �La galer�a Furniture realmente salvar�...
usted... �dinero!!� Jim tambi�n es un activista de la comunidad conocido y
participa en y apoya muchos acontecimientos en el �rea de Houston. Por ejemplo, Jim
y la galer�a Furniture son patrocinadores oficiales de los Cohetes de Houston, y se
conocen por comprar al magn�fico campe�n conducen cada a�o durante el Espect�culo
del Rodeo y el Ganado de Houston. No era hasta McIngvale Siempre Piensan Grandes se
public� (Comercio de Dearborn, 2002) que era capaz de aprender m�s sobre lo que
hizo a Mattress Mack tan afortunado. Siempre Piense Grande es la historia de las
experiencias de la vida de Jim ya que est�n relacionados con su negocio e incluye
los factores que contribuyeron a sus logros extraordinarios. Los tres principios de
visi�n de poder, pasi�n y autonom�a se ejemplifican en su historia. Jim McIngvale,
que personifica estos tres principios, perfila su visi�n para lo que tiene la
intenci�n de ser la tienda de muebles m�s grande y m�s afortunada en Houston, que
en�rgicamente y apasionadamente realiza a trav�s de una serie de decisiones
independientes y aut�nomas, que act�an contra el consejo de otros profesionales. EL
PRINCIPIO DE VISI�N El principio de visi�n es un componente esencial y fundamental
de los tres principios del poder, ya que proporciona la misma fundaci�n que le
permite disfrutar y ejercer la otra dos pasi�n de preceptos y autonom�a. El
principio de visi�n es un tesoro inestimable para el cual no hay sustituto porque
nos permite ver donde vamos mucho antes de que nos pongamos all�. La visi�n es el
instrumento que nos da el poder de crear nuestro propio destino. La historia de Jim
McIngvale de construir el m�s productivo del mundo
172
173
El mensaje de Roberts oral era exactamente lo que Jim ten�a que o�r en ese momento
en su vida. Jim siempre hab�a estado en el h�bito de pensar grande y tener la
visi�n, como ten�a con sus centros deportivos. Acababa de sufrir un rev�s menor y
temporal. Esto era todo. Era ahora el tiempo para regresar en la pista. Antes de la
ma�ana del martes siguiente, hab�a decidido ya sobre que quiso hacer. A partir del
tiempo era un peque�o muchacho, Jim siempre se hab�a fascinado con el mobiliario.
No estaba seguro donde esa fascinaci�n provino de, pero crey� que probablemente
tuvo algo que ver con su madre. Constantemente reajustaba el mobiliario en la casa,
y de vez en cuando, compr� piezas nuevas y extra�as con las cuales pintar. Jim
decidi� en seguida que si fuera a abrir su propia tienda de muebles, tendr�a que
aprender primero algo sobre el negocio. Consigui� un trabajo en una de las tiendas
de muebles locales en Dallas como un dependiente y comenz� a presentarse
inmediatamente a estudiar y aprender todo que podr�a sobre el negocio. Despu�s de
s�lo cinco meses, Jim McIngvale se hizo el mejor productor de ventas en la tienda y
planeaba ya su siguiente movimiento, que deb�a abrir su propia tienda. Jim hab�a
cre�do firmemente en el mensaje a Roberts Oral entregado ese domingo oscuro y solo
por la ma�ana, el mensaje de pensar grande. Jim ten�a un plan. Ten�a una visi�n de
abrir la tienda de muebles m�s afortunada en la ciudad. El �nico problema era, no
estaba seguro que ciudad. No quiso competir contra su ex empleador, que le hab�a
dado una oportunidad de demostrarse. Realizar su sue�o con poseer la tienda de
muebles m�s afortunada en la ciudad, que signific� que tendr�a que ser una ciudad
diferente. Jim hab�a o�do que Houston experimentaba el fuerte crecimiento, por
tanto decidi� que esto es donde tendr�a la mejor oportunidad de hacerse el rey del
mobiliario. Una de mis citas favoritas absolutas es por Zig Ziglar. Dice, �Vaya por
lo que puede ver, y cuando se pone all�, siempre puede ver m�s lejos�. Piense en la
declaraci�n de Zig durante un momento. Mientras es simplista en la estructura, es
profundo en el sentido. Imagine viajar en un barco a trav�s del oc�ano y mirar
fuera a trav�s de la extensi�n enorme del agua al punto donde el cielo encuentra el
oc�ano. Es
175
referido como el horizonte. En este caso, si �va por lo que puede ver�, viajar� en
el barco al punto donde primero vio el horizonte. Como viaja m�s cerca a ese punto
espec�fico, sin embargo, realiza que el horizonte est� ahora a un punto m�s all�
donde primero lo vio; de ah�, �cuando se pone all�, siempre puede ver m�s lejos�.
La cotizaci�n de Zig Ziglar adecuadamente se aplica a tener una visi�n de lo que
quiere hacerse o de c�mo grande quiere cultivar su negocio de bienes inmuebles. No
tendr� naturalmente todas las respuestas cuando primero comience. Su visi�n
comienza como una semilla diminuta. Como usted el agua y lo alimenta, comenzar� a
crecer. Justo como la semilla, su visi�n necesita la comida y alimento. Esto
significa que adem�s de ser un so�ador o un visionario, tambi�n debe ser un
hacedor. Debe afectar a su visi�n o nunca dar� el fruto. M�s afecta al
alcanzamiento de sus sue�os, m�s claro se har�n a usted. Como toma medidas hacia la
realizaci�n de su visi�n, la visi�n comenzar� a cristalizarse y hacerse m�s bien
definida con cada d�a de paso. �Vaya por lo que puede ver, y cuando se pone all�,
siempre puede ver m�s lejos�. Esto es exactamente lo que Jim McIngvale hizo. Ten�a
una visi�n de posesi�n y funcionamiento de la tienda de muebles m�s grande y m�s
afortunada en Houston. Cuando Jim primero comenz�, no ten�a todas las respuestas.
Su visi�n era s�lo una semilla diminuta. Era a trav�s de sus esfuerzos continuados
de alimentar la semilla que era capaz de conseguir con �xito su sue�o. Con cada d�a
de paso, el sue�o de Jim se hizo cada vez m�s vivo. Comenzaba a tomar la forma. Los
pasos que ten�a que tomar para solidificar y realizar su sue�o se hac�an evidentes.
El enfoque de Jim deb�a hacer absolutamente todo que podr�a para encantar al
cliente. Sus clientes le dijeron una y otra vez que no les gust� necesidad tener de
esperar cuatro a seis semanas su mobiliario para entregarse, como era t�pico en
otras tiendas de muebles. En Siempre Piensan Grandes, Jim describe este aspecto
importante de su visi�n: El chorrito de clientes comenz� a recoger con el tiempo, y
aprend� inmediatamente que la entrega del mobiliario cuando el cliente lo quiere se
tuvo que hacer una promesa de la Galer�a. Quise que la Galer�a totalmente estuviera
dedicada a mismo d�a
176
entrega. Esto era un ancla importante en mi plan y visi�n de c�mo tener �xito en el
negocio del mobiliario. Como Jim escuch� atentamente todos y cada d�a a lo que sus
clientes le dec�an, se hizo absolutamente convencido de que el enfoque del mismo-
d�a a la entrega del mobiliario era la llave a su �xito. No s�lo Jim escuch� a sus
clientes para la informaci�n que ayudar�a a abastecer de combustible el crecimiento
de su negocio, tambi�n observ� que otros negocios exitosos aprend�an lo que anda
hab�an tomado para conseguir el �xito. En cuanto a Southwest Airlines, Jim nota,
hab�a observado con cuidado y de vez en cuando directamente un segmento particular
del enfoque de Southwest Airlines a clientes y c�mo repetidamente se volv�an y
limpiaron aviones para encontrar horarios. Cre� que el enfoque del Suroeste a la
reuni�n de horarios se podr�a aplicar al negocio del mobiliario. Incluso hoy, la
pr�ctica de la mayor parte de tiendas de muebles debe tomar el pedido de un cliente
y entregarlo en aproximadamente seis, diez, o quince semanas. Sab�a que este hueco
entre compra y entrega era decepcionante y frustrante a clientes. Southwest
Airlines recort� todos los volantes y pasajeros provistos con mejor, m�s r�pido, y
servicio m�s barato. �Por qu� no mejor, m�s r�pido, y entrega m�s barata de
mobiliario? Esto es exactamente lo que Jim �Impermeable del Colch�n� McIngvale
hizo. Ten�a una visi�n de hacerse la tienda m�s exitosa en Houston. No comenz� con
todas las respuestas, pero por ir por lo que podr�a ver, siempre era capaz de ir
m�s lejos cuando se puso all�. Jim reg� y aliment� su visi�n afectando a la
reacci�n que sus clientes le daban y observando otro negocio exitoso. La visi�n de
Jim ya no es un sue�o. Se ha hecho una realidad. Afectando a su visi�n intensa, la
galer�a Furniture de Houston ahora entrega el mobiliario �mejor, m�s r�pido, y m�s
barato� que cualquier otra tienda de muebles en el mundo. El primer principio del
poder, el principio de visi�n, permiti� a Jim McIngvale conseguir notable
177
alturas en el negocio del mobiliario. Este principio sin duda le puede autorizar a
conseguir el �xito extraordinario en el negocio de bienes inmuebles tambi�n. A
aquellos que se atrever�an a so�ar, y so�ar grandes, Jim ofrece a este consejo
sabio: los Sue�os pueden ser motivators potente para tomar medidas.... Antes de que
comience a reunir su propio plan y lecciones para seguir, piense en lo que
quiere.... No contenerse. Deje a su sue�o evolucionar. La mayor parte de personas
tienen que aprender c�mo so�ar otra vez. Cuando era joven, los sue�os eran un
proceso natural. Trate de restablecer su capacidad de so�ar. Pr�ctica, pr�ctica,
pr�ctica que sue�a cada d�a. EL PRINCIPIO DE PASI�N Aunque teniendo una visi�n es
un lugar bueno para comenzar, no es simplemente bastante. Debe ser absolutamente
apasionado de esa visi�n. Ser apasionado de una visi�n, una idea o una causa
significa que siente muy fuertemente sobre ello. Cree en esa idea o visi�n con cada
fibra de su alma. De hecho, siente tan fuertemente sobre su visi�n o su sue�o que
le obligan a afectar a ello. Es ese nivel de la creencia entusi�stica en un
principio o idea que le permitir� tener �xito. Una visi�n a menudo comienza como
una idea o creencia fuerte en algo. Con el tiempo comienza a tomar la forma. La
visi�n se hace m�s distinta y pronunciada y como hace, sus sentimientos sobre ello
comienzan a intensificarse. Se hacen tan fuertes, de hecho, que comienza a
perseguir su sue�o con un fervor apasionado y entusiasta. Jim �Impermeable del
Colch�n� McIngvale es un ejemplo perfecto de uno quien persigue sus sue�os con la
gran pasi�n. En Siempre Piensan Grandes, Jim afirma, Mi plan y dedicaci�n al �xito
se quemaban y apasionados. Vender�a el mobiliario, trasladar�a el mobiliario, ayuda
entregan el mobiliario, tratan a clientes como derechos e idean modos de vender m�s
que el concurso.... Gast�
178
cada minuto vendi�ndose, vendi�ndose, vendi�ndose. Cada d�a hizo falta que el 100
por ciento se concentre y atenci�n a clientes.... Ten�a un deseo potente y
determinaci�n de tener �xito. Lo que pose� era m�s profundo que un objetivo o
destino. Ten�a una determinaci�n de tener �xito. Una de las ventajas de ser
apasionado de su visi�n es que el entusiasmo que ejerce a menudo es contagioso. Si
cree con todo su coraz�n y alma en lo que trata de llevar a cabo, esa creencia
comenzar� a ser compartida por otros. Cuando es apasionado de sus sue�os, sus
acciones tienden a reflejar un nivel de celo y fervor que los otros no pueden
ayudar, pero notar. Aunque muchos de sus socios compartan sus creencia, hay
aquellos que no tendr�n inter�s en absoluto a sus ideas. Mientras debe compartir
bien su visi�n con otros, procurar no imponerlo a ellos. Escribiendo de su propia
experiencia personal, Jim afirma, Una cosa que aprend� a trav�s de la lectura y la
observaci�n consiste en que hay un nivel de fanatismo en algunos individuos que
permite que pasi�n los destruya activamente en la carrera larga.... Durante los
a�os he aprendido a echarme atr�s cuando los otros son sofocados por mi pasi�n y
determinaci�n.... Finalmente aprend� que no cada uno puede trabajar en mi paso.
�As� pues, qu�? Mientras tratan el derecho de clientes, los encantan y dan a
Galer�a su mejor, puedo vivir con ello. Necesit� a�os para aprender la lecci�n que
cada uno es diferente y respetar estas diferencias. Le animo a adaptar el segundo
principio del poder, el principio de pasi�n, en su b�squeda del �xito. Crea con
todo su coraz�n, podr�a, oponerse, y alma en los principios que admite. Transforme
su entusiasmo en determinaci�n y acci�n enfocada atenuada por el respeto a otros.
La aplicaci�n ferviente de este principio ha propulsado a muchos individuos al
�xito. El principio de pasi�n le puede ayudar a conseguir sus sue�os.
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Los tres principios de poder
sue�o para construir la tienda de muebles m�s grande y m�s afortunada en Houston.
�Como resulta, Jim era capaz de superar lejos su objetivo original construyendo la
tienda de muebles m�s afortunada en el mundo! El tercer principio del poder, el
principio de autonom�a, es esencial para su �xito en bienes inmuebles. Debe ser
capaz de pensar y actuar independientemente de lo que los otros pueden aconsejar.
No tenga miedo de defender lo que tan apasionadamente cree en sus visiones, sus
sue�os, sus aspiraciones. Conocidos comerciales, amigos, y hasta los miembros de
familia le dir�n que �s�lo simplemente no se puede hacer�. Le animo no a hacer caso
cort�smente de sus comentarios pesimistas y ejercer su propio libre albedr�o. La
capacidad de interpretar aut�nomamente es lo que distingue a un l�der de un
seguidor. Ya tiene la semilla de mando dentro de usted. Ahora debe el agua esto y
alimentarlo. Puede hacer esto defendiendo los principios en los cuales tan
firmemente cree. Como hace, sus habilidades de mando crecer�n, permiti�ndole
conseguir sus objetivos. Jim �Impermeable del Colch�n� McIngvale ofrece este
consejo del sabio a aquellos que se atreven a perseguir sus sue�os a pesar de lo
que los otros pueden decir. El principio de pensar grande deber�a ser otra parte de
su plan personal.... Si cree que su cuerpo es lo que se alimenta, su mente tambi�n.
Si su mente s�lo piensa peque�a o es incierta, entonces actuar� en consecuencia.
Adem�s de hacer las peque�as cosas necesarias, tambi�n deber�a pensar grande y
pensar valiente. La narraci�n de m� que era imposible adherirse a mi promesa de la
entrega el mismo d�a pareci� a un principio de salto a m�. En vez de aceptar las
opiniones de los naysayer sobre la entrega del mobiliario, decid� demostrar a los
esc�pticos equivocados. Nunca dud� que la Galer�a pudiera ser el negocio que trae
la entrega el mismo d�a en la industria del mobiliario. Rechac� aceptar el ruido
que viene a m� para ser �tonto�, un �buhonero�, y �so�ador loco�. El rendimiento a
los esc�pticos y naysayers habr�a sido f�cil. El rendimiento o el cambio de mi
sue�o grande nunca fueron una opci�n. El pesimista, negativo, no puede - doit
pensando en otros requiri� que yo enfocara, prestara la atenci�n a
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