You are on page 1of 36

Setiembre / 2014

Año 1 Volumen 3

JURISPRUDENCIA FUNDAMENTAL
SOBRE LA INSCRIPCIÓN DE
LA DECLARATORIA DE FÁBRICA
Actualidad

Área
Civil Jurisprudencia
La inscripción de fundamental
la declaratoria de fábrica

Contenido
PRESENTACIÓN 414
La regularización de la declaratoria de fábrica de un bien por uno de los cónyuges
1ª RESOLUCIÓN no modifica la titularidad del mismo 416
Tribunal Registral: Resolución N.° 729-2013-SUNARP-TR-L, Lima, 2 de mayo de 2013
La inscripción de una predeclaratoria de fábrica requiere de la demolición de
una fábrica inscrita de predios
2ª RESOLUCIÓN 422
Tribunal Registral: Resolución N.° 1721-2013-SUNARP-TR-L, Lima, 22 de
octubre de 2013
La inscripción de la declaratoria de fábrica requiere del consentimiento del
titular del inmueble
3ª RESOLUCIÓN 432
Tribunal Registral: Resolución N.° 463-2014-SUNARP-TR-L, Lima, 7 de marzo
de 2014
La declaratoria de fábrica requiere de la división y partición sobre el inmue-
ble en copropiedad
4ª RESOLUCIÓN 438
Tribunal Registral: Resolución N.° 574-2014-SUNARP-TR-L, Lima, 20 de marzo
de 2014

Presentación
jurisprudencia fundamental

La declaratoria de fábrica puede ser entendida como el reconocimiento legal de la existencia


de cualquier tipo de edificación, independientemente de la fecha de su construcción, la cual se
hará mediante una declaración del propietario, de acuerdo con los requisitos y trámites que se
establecen en esta Ley.
Su inscripción se encuentra regulada en el Capítulo VII del Reglamento de Inscripción del Registro
de Predios, aprobado por la Resolución N° 097-2013-SUNARP/SN. Es necesario resaltar que su
inscripción no se agota con publicitar los documentos que sustentan de manera directa e inmediata
el reconocimiento de la edificación o su regularización, sino que también, en virtud de la Ley
N° 29090 y su reglamento, se extiende a sus documentos previos, esto es, se puede publicitar el
Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios o el Certificado de Factibilidad de Servicios.
Sin embargo, no obstante la normativa antes señalada, existen determinadas situaciones en el
ámbito de la declaratoria de fábrica que no se encuentran regulados, originando con ello, una
disparidad de criterios al momento de efectuar la calificación de estos títulos. A efectos de llenar
estos vacíos o precisar los alcances de la normativa registral en esta materia, resulta pertinente
destacar en esta sección la jurisprudencia que sobre el particular ha emitido el Tribunal Registral,
como órgano que resuelve en segunda y última instancia los recursos de apelación interpuestos
contra la denegatoria de inscripción de los títulos.
Así, si bien el artículo 79º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios regula el su-
puesto de inscripción de declaratoria de fábrica en la que intervienen ambos cónyuges; no dice
nada cuando el terreno es de propiedad de uno de los cónyuges y la construcción se ha efectuado
durante la vigencia del matrimonio, interviniendo solo uno de los cónyuges en la declaratoria de
fábrica. Sobre este tema, el Tribunal Registral en la Resolución N° 729 - 2013-SUNARP-TR-L,
ha tomado una interesante postura que ponemos a su disposición.
Asimismo, en la Resolución N° 1721-2013-SUNARP-TR-L se ha precisado si la inscripción de la
demolición total de la fábrica, constituye o no un acto previo necesario, a efectos de inscribir una
predeclaratoria de fábrica respecto de la totalidad del predio. De igual forma, bajo un criterio de
proinscripción y con la finalizada de dinamizar el tráfico jurídico de los bienes, se ha considerado

414 Instituto Pacífico Volumen 3 | Setiembre 2014


La inscripción de la declaratoria de fábrica

que ante la discrepancia existente entre la información contenida en los planos de independización
con la memoria descriptiva de la misma, debe prevalecer la contenida en los planos.
De otro lado, en aplicación del principio de legitimación previsto en el artículo 2013 del Código
Civil, el Tribunal Registral en la Resolución N.° 463 -2014-SUNARP-TR-L, ha considerado perti-
nente que debido a la presunción de exactitud y validez de los asientos regístrales, estos legitiman
al titular registral para actuar conforme a ellos. De ello resulta que se requiere el consentimiento
formal del titular para la inscripción de la declaratoria de fábrica.
Finalmente, en la Resolución N° 574-2014-SUNARP-TR-L este cuerpo colegiado ha conside-
rado, que no debería proceder la regularización de la fábrica y la subdivisión de una parte del
predio, cuando el propietario interviniente solo tiene parte de los derechos y acciones sobre el
predio, requiriéndose en todo caso la previa división y partición del mismo o, de lo contrario, la
intervención de los copropietarios a fin de menoscabar el derecho de estos últimos.

En ese sentido, en este número de la revista Actualidad Civil presentamos una recopilación de
diversas resoluciones emitidas por la Superintendencia Nacional de Registros Públicos, Sunarp,
con la finalidad de consolidar los criterios acerca de la declaratoria de fábrica.

Volumen 3 | Setiembre 2014 Actualidad Civil 415


Actualidad

Civil Jurisprudencia fundamental

JURISPRUDENCIA FUNDAMENTAL

Tribunal Registral
Resolución N.° 729 -
La regularización de la declaratoria
2013-SUNARP-TR-L de fábrica de un bien por uno de los
cónyuges no modifica la titularidad
del mismo

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N.° 729-2013-SUNARP-TR-L

Lima, 2 de mayo de 2013


Apelante : Carlos Enrique Roel Montellanos
Título : N.° 1062973 del 26/11/2012
Recurso : H.T.D. N° 017366 del 28/2/2013
Registro : Registro de Predios de Lima
Acto (s) : Declaratoria de fábrica y subdivisión
Sumilla : Regularización de declaratoria de fábrica

“Si en la regularización de declaratoria de fábrica interviene solo el cónyuge propietario del


suelo y la construcción se ha efectuado durante la vigencia del matrimonio procede extender
la inscripción de la fábrica sin modificarse la titularidad del predio”.

I. Acto cuya inscripción se solicita y documentación presentada


Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la declarato-
ria de fábrica y la subdivisión, respecto al predio ubicado en la Av. José Carlos Mariategui
N.° 1633, urbanización el Porvenir de Vitarte, distrito de Ate, provincia y departamento de
Lima, el cual consta inscrito en ¡a partida electrónica N.° 45158837 del Registro de Predios
de Lima.
Al efecto se adjunta la siguiente documentación:
- Formulario Registral N.° 1 autorizado por el verificador Arq. Carlos Enrique Roel Mon-
tellanos y con firmas certificadas por el notario de Lima, Roque Alberto Díaz Delgado el
20/11/2012.
- Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios del 3/1/2012, expedido por la
Subgerente de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones de la Municipalidad Distrital de Ate
Celia Vargas de Núñez.
- Tres Informes Técnicos de Verificación suscritos por el Verificador Arq. Carlos Enrique Roel
Montellanos con firma certificada por notario de Lima, Roque Alberto Díaz Delgado el
18/4/2012.

416 Instituto Pacífico Volumen 3 | Setiembre 2014


La inscripción de la declaratoria de fábrica
- Planos de declaratoria de fábrica y sub-división de lote autorizado por el Verificador Arq.
Carlos Enrique Roel Montellanos con firma certificada por notario de Lima, Roque Alberto
Díaz Delgado el 27/10/2012, por duplicado.
- Plano de declaratoria de fábrica del Sub-lote 1-A autorizado por el Verificador Arq. Carlos
Enrique Roel Montellanos con firma certificada por notario de Lima, Roque Alberto Díaz
Delgado el 27/10/2012.
- Plano de declaratoria de fábrica del Sub-lote 1-B autorizado por el Verificador Arq. Carlos
Enrique Roel Montellanos con firma certificada por notario de Lima, Roque Alberto Díaz
Delgado el 27/10/2012.
- Memoria descriptiva de sub-división de lote autorizado por Verificador Arq. Carlos Enrique
Roel Montellanos.
- Plano de sub-división de lote autorizado por el Verificador Arq. Carlos Enrique Roel Mon-
tellanos.
- Plano de ubicación y localización del lote-1 autorizado por el Verificador Arq. Carlos
Enrique Roel Montellanos con firma certificada por notario de Lima, Roque Alberto Díaz
Delgado el 27/10/2012.
- Plano de ubicación y localización del sub-lote 1-A autorizado por el Verificador Arq. Carlos
Enrique Roel Montellanos con firma certificada por notario de Lima, Roque Alberto Díaz
Delgado el 27/10/2012.
- Plano de ubicación y localización del sub-lote 1-B autorizado por el Verificador Arq. Carlos
Enrique Roel Montellanos con firma certificada por notario de Lima, Roque Alberto Díaz
Delgado el 27/10/2012.
Al reingreso se han adjuntado los siguientes documentos:
- Anexo N° 4 autorizado por Verificador Arq. Carlos Enrique Roel Montellanos del 8/2/2013,
con firma del notario de Lima, Roque Alberto Díaz Delgado.
- Partida de matrimonio de Buni Adin Gutiérrez Gutiérrez expedida por el Certificador del
RENIEC Luis Miguel Ramírez Mercado.
- Partida de matrimonio de Margarita Mitma Mamani expedida por la Certificadora del
Reniec Silvia Marisol Hernández Olivo.
- Partida de matrimonio de Buni Adin Gutiérrez Gutiérrez expedida por la Certificadora del
RENIEC Verónica Angélica Navarrete Polo.
- Partida de matrimonio de Fanny Carola Gutiérrez Gutiérrez expedida por la Certificadora
del RENIEC María Julia Salazar Bautista.
- Partida de matrimonio de Gladis Nancy Gutiérrez Gutiérrez expedida por la Certificadora
del RENIEC María Julia Salazar Bautista.
- Partida de matrimonio de Luz Esperanza Gutiérrez Gutiérrez expedida por la Certificadora
del RENIEC Katya Evelyn Alarcón Pizarro.

II. Decisión impugnada


La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima Clotilde Salome Jo Luza observó el
título en los términos siguientes:
“Señor(es):
Visto el reingreso, se advierten los siguientes defectos:
Sírvase presentar documento con firmas legalizadas de los cónyuges de los copropietarios Fanny Carola
Gutiérrez Gutiérrez, Gladis Nancy Gutiérrez Gutiérrez, Luz Esperanza Gutiérrez Gutiérrez y Buni Adin

Volumen 3 | Setiembre 2014 Actualidad Civil 417


Actualidad

Civil Jurisprudencia fundamental


Gutiérrez Gutiérrez, mediante el cual ratifiquen cada uno de los actos materia de la presente rogatoria,
o en su defecto deberá acreditar la calidad de bien propio de la edificación. Deberá tener presente
que la fecha de fallecimiento del causante Cresencio Gutiérrez Quispe, se produjo el 18/12/1990,
fecha en la cual sus sucesores adquirieron la propiedad de las acciones u derechos que correspondían
al mencionado causante sobre el inmueble inscrito en la partida 45158837. En ese sentido no se
produjo la transferencia de la edificación declarada, ya que esta recién fue culminada en el año de
1999, fecha posterior a la celebración de los matrimonios de las personas arriba mencionadas, es
decir que al momento de la culminación de la fábrica dichas personas ya se encontraban casadas,
por lo que existe una presunción del carácter social de la edificación.”

III. Fundamentos de la apelación


El recurrente fundamenta el recurso de apelación en los términos siguientes:
- El presente caso se trata de un reconocimiento de una edificación y subdivisión que existe
desde muchos años atrás y cuya inscripción no afecta ningún derecho de propiedad.
- Se pretende condicionar la inscripción de la fábrica y subdivisión al consentimiento de los
cónyuges de los herederos que al momento de la culminación de la fábrica se encontraban
casados. Estos no firman su consentimiento en razón de su ausencia del país y otras, pero
su derecho no se afecta en nada, por el contrario se consolida con la inscripción de la
fábrica y de la subdivisión.
- Se debe indicar que el Registrador no explica en qué afecta al derecho de los cónyuges
la inscripción de la fábrica. Si se presume el carácter social de la edificación, no se está
afectando la presunción con la inscripción de la fábrica.
- Al subdividirse la propiedad en dos, todos los copropietarios seguirán siendo copropie-
tarios titulares de cada sub-lote resultante, hasta que la división y partición firmada por
todos o por el juez otorgue a quien corresponda cada sub-lote. En ese momento resultará
indispensable la intervención de todos los que tengan derechos, no ahora.
- Con la intervención de un solo copropietario podría tramitarse la inscripción solicitada, por
lo que resulta ser aplicable en el presente caso, lo dispuesto en el numeral 10 del análisis
de la Resolución N° 072-2012- SUNARP-TR-L.

IV. Antecedente registral


Partida N° 45158837
En la partida electrónica N° 45158837 del Registro de Predios de Lima obra registrado el
predio ubicado en la Av. José Carlos Mariategui N° 1633, urbanización El Porvenir de Vitarte,
distrito de Ate, provincia y departamento de Lima.
Consta en !a citada partida que los actuales copropietarios del predio son Pastora Mamani
Peralta Vda. Mitma, Pilar, Yolanda y Margarita Mitma Mamani (asientos C-A y C-5), con un
50% de acciones y derechos, y Luzmila Gutiérrez Vda. de Gutiérrez, Luz Esperanza, Gladis
Nancy, Dolly Lilian, Fanny Carola, Buni Adin y Pablo Zenón Gutiérrez Gutiérrez (asientos C-2
y C00001), con el otro 50% de acciones y derechos.
Partida N° 12094370
En el asiento A0001 de la partida electrónica N° 12094370 del Registro de Mandatos y
Poderes de Lima, consta inscrito el poder especial otorgado por Pilar, Yolanda y Margarita
Mitma Mamani a favor de Pastora Mamani Peralta Vda. de Mitma.
Partida N° 12812107
En el asiento A0001 de la partida electrónica N° 12812107 del Registro de Mandatos y
Poderes de Lima, consta inscrito el poder especial otorgado por Luz Esperanza, Gladis Nancy,

418 Instituto Pacífico Volumen 3 | Setiembre 2014


La inscripción de la declaratoria de fábrica
Dolly Lilian, Fanny Carola, Buni Adin y Pablo Zenón Gutiérrez Gutiérrez a favor de Luzmila
Gutiérrez Vda. de Gutiérrez.

V. Planteamiento de las cuestiones


Interviene como ponente la Vocal Mirtha Rivera Bedregal.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la
siguiente:
- Si en la regularización de una declaratoria de fábrica deben intervenir ambos cónyuges,
cuando se trata de un terreno que es bien propio de uno de los cónyuges y la construcción
se ha efectuado durante la vigencia del matrimonio.
VI. Análisis
1. La calificación registral constituye el examen minucioso y riguroso que efectúa el Registrador
y en su caso el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en el procedimiento
registral, a fin de establecer si los títulos presentados cumplen con los requisitos exigidos
por el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil para acceder al Registro; esto es,
la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de
los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del contenido
de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros
Públicos.
Concordantemente, el T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos en su
artículo 31 señala que la calificación es la evaluación integral de los títulos presentados al
Registro con el objeto de determinar la procedencia de su inscripción, con la precisión de
que en el marco de la calificación registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarán
y facilitarán las inscripciones de los títulos ingresados al Registro.
A su vez, el artículo 32 del mismo T.U.O. del Reglamento indica que la calificación registral
comprende entre otros, el siguiente aspecto: “a) Confrontar la adecuación de los títulos
con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la
inscripción, y complementariamente, con los antecedentes regístrales referidos a la misma,
sin perjuicio de la legitimación de aquellos. (...)”.
2. De conformidad con el artículo 301 del Código Civil “en el régimen de sociedad de ga-
nanciales puede haber bienes propios de cada cónyuge y bienes de la sociedad”.
El numeral 1 del artículo 302 del mismo cuerpo normativo señala que son bienes propios
de cada cónyuge “los que aporte al iniciarse el régimen de sociedad de gananciales”. El
artículo 303 señala respecto de estos bienes que cada cónyuge conserva su libre adminis-
tración pudiendo disponer de ellos o gravarlos.
Respecto a ¡os bienes sociales el Art. 310 del mismo código señala: “Son bienes sociales
todos los no comprendidos en el artículo 302 , incluso los que cualquiera de los cónyuges
adquiera por su trabajo, industria o profesión, así como los frutos y productos de todos
los bienes propios y de la sociedad y rentas de los derechos de autor e inventor. También
tienen la calidad de bienes sociales los edificios construidos a costa del caudal social en
suelo propio de uno de los cónyuges, abonándose a éste el valor del suelo al momento
del reembolso”.
3. En mérito a lo regulado en el artículo 310 del Código Civil, la condición de social de la
edificación se extiende al terreno propio de uno de los cónyuges, de tal suerte que el in-
mueble (entendido como suelo y construcción) pasa a ser de propiedad de la sociedad, con

Volumen 3 | Setiembre 2014 Actualidad Civil 419


Actualidad

Civil Jurisprudencia fundamental


la obligación de pagarse el valor del suelo al momento del reembolso. Max Arias-Schreiber
ilustra así esta figura jurídica: “Igualmente y como excepción inversa del principio que rige
ordinariamente la accesión, se dispone que tiene la calidad de bien social los edificios cons-
truidos a costa del caudal social en suelo propio de uno de los cónyuges. Ello responde al
mayor valor que tiene la edificación respecto del terreno donde ella se levanta y al afán de
promover las construcciones sin perder las expectativas de la inversión”. Esta disposición resulta
de gran utilidad práctica, evitando la coexistencia de titularidades dispares para el suelo y la
fábrica, como sucedería si el terreno estuviera inscrito a nombre del cónyuge (bien propio)
y la fábrica a nombre de la sociedad conyugal, generando de esta manera la necesidad de
abrir una partida registral para cada uno de ellos por el principio de especialidad.
Gonzáles Barrón explica el fundamento de esta manera: “Lo que se busca es evitar la in-
certidumbre jurídica producida por la existencia de dos propietarios sobre un mismo bien
inmueble (el del suelo y el del edificio), y como un régimen de copropiedad es considerado
antieconómico, la solución legal pasa por atribuir la propiedad a uno de los sujetos, con
la obligación de restituir lo que signifique un enriquecimiento sin causa”. Siendo así se
justifica que la rectificación de la calidad del bien involucre la integridad del bien. Esta
necesidad se hace más patente en el caso de las unidades de propiedad exclusiva y común,
toda vez que los inmuebles se desvinculan de la edificación, de tal suerte que ya no se
puede hablar de suelo sobre el que descansa el predio, menos de construcción levantada
sobre él, sino de secciones de dominio exclusivo. En consecuencia, la rectificación de la
calidad de social deberá realizarse respecto de la totalidad del bien.
4. Para efectos de la calificación si un bien es social o propio el Código Civil ha optado por
establecer presunciones, de manera que la calificación de los bienes se establezca de
manera rápida y sencilla.
El artículo 311 del Código Civil señala que existen las siguientes reglas: “1- Todos los bienes
se presumen sociales, salvo prueba en contrario. (...)”.
De esta manera, el Código ha optado por presumir en virtud del inciso 1 como bienes
sociales los edificios construidos a costa del caudal social en suelo propio de uno de los
cónyuges, salvo que se demuestre que el bien mantiene la condición de propio por haberse
construido con dinero propio del propietario del suelo.
La circunstancia de que deberá abonarse al cónyuge propietario del suelo el valor de éste al
momento del reembolso, antes o después del fenecimiento de la sociedad de gananciales,
es una circunstancia ajena a la presunción. Así, el reembolso no es un requisito para que
opere la presunción, sino una consecuencia de la misma.
5. En esa línea el tercer párrafo del artículo 50K del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios señala “en los casos en los que en la declaratoria de fábrica intervenga la socie-
dad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales y la fábrica haya sido edificada
en terreno propio de uno de ellos, el Registrador procederá a extender simultáneamente
el asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble, por el solo mérito de
la declaratoria, salvo que se acredite que el bien mantiene la condición de propio”.
De la lectura de la norma en mención se puede apreciar que para su aplicación deben
concurrir los siguientes requisitos:
a) Que el suelo esté inscrito como bien propio de uno de los cónyuges
b) Que la construcción de la edificación haya culminado.
c) Que en la declaratoria de fábrica intervengan ambos cónyuges
d) Que el cónyuge propietario del suelo no haya acreditado que el bien mantiene la
calidad de propio.

420 Instituto Pacífico Volumen 3 | Setiembre 2014


La inscripción de la declaratoria de fábrica
6. Con la declaración conjunta de ambos cónyuges debe entenderse que existe la voluntad de
cambio de titularidad y no solamente la de declarar fábrica. Debe tomarse en cuenta que
el derecho real del cónyuge propietario del suelo se transforma por razón de esta mutación
en un derecho de acreencia frente al patrimonio común de la sociedad de gananciales.
Este crédito entendemos, solo será exigible al momento del fenecimiento de la sociedad
de gananciales, aunque nada impide que la sociedad cumpla con el reembolso antes de
su fenecimiento. Entonces, siendo una deuda que asume la sociedad frente a uno de los
cónyuges es lógico que ambas partes estén de acuerdo.
El surgimiento de la acreencia no es acto inscribible en el registro por ser meramente
obligacional.
7. Ahora bien, el artículo 50K del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios se
encuentra referido al supuesto de inscripción de declaratoria de fábrica en la que intervie-
nen ambos cónyuges; sin embargo, en el presente caso estamos ante un supuesto distinto
ya que si bien el terreno es de propiedad de uno de los cónyuges y la construcción se ha
efectuado durante la vigencia del matrimonio, en la declaratoria de fábrica interviene
solo uno de los cónyuges.
Como se puede apreciar de lo expuesto precedentemente, existe un vacío en el Regla-
mento de Inscripciones del Registro de Predios ya que no se ha regulado el supuesto en
el que intervenga únicamente uno de los cónyuges en la declaratoria de fábrica y siendo
que el asiento de dominio del inmueble debe extenderse a favor de ambos cónyuges se
requiere la intervención de ambos, puesto que como se ha señalado precedentemente
la declaración conjunta de los cónyuges debe entenderse como una manifestación de
voluntad de cambio de titularidad y en tanto en el presente caso intervienen los titulares
con dominio inscrito debe procederse a la inscripción solicitada. La titularidad del predio
(bien propio) no se modificará.
Consecuentemente, corresponde revocar la observación formulada por la Registradora
Pública.
Sin perjuicio de lo expuesto precedentemente, si algunos de los cónyuges consideran que
les corresponde algún derecho podrán solicitar la rectificación correspondiente al amparo
de lo dispuesto por el artículo 15 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. Resolución
REVOCAR la observación formulada por el Registrador al título señalado en el encabezamiento
y DISPONER su inscripción de conformidad con los argumentos vertidos en el análisis de la
presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
Mirtha Rivera Bedregal
Presidenta de la Segunda
Sala del Tribunal Registral

Nora Mariella AldanaDurán Luis Alberto Aliaga Huaripata


Vocal del Tribunal Registral Vocal del Tribunal Registral

Volumen 3 | Setiembre 2014 Actualidad Civil 421


Actualidad

Civil Jurisprudencia fundamental

JURISPRUDENCIA FUNDAMENTAL

Tribunal Registral
Resolución N.° 1721-
La inscripción de una predeclaratoria
2013-SUNARP-TR-L de fábrica requiere de la demolición
de una fábrica inscrita de predios

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N.° 1721-2013-SUNARP-TR-L
Lima, 22 de octubre de 2013
Apelante : Rosanna María Rodríguez Soto
Título : N° 376799 del 22/04/2013.
Recurso : H.T.D. N° 62625 del 18/07/2013
Registro : Predios de Lima.
Acto (s) : Predeclaratoria de fábrica, pre reglamento interno pre independización y numeración.
Sumilla : INSCRIPCIÓN DE DEMOLICIÓN DE FÁBRICA COMO ACTO PREVIO
“Resulta necesario que previamente se registre la demolición total de la fábrica
inscrita del predio para efectos de inscribir una pre declaratoria de fábrica
respecto de la totalidad del predio.”
DISCREPANCIA ENTRE PLANOS Y MEMORIA
“Ante la discrepancia existente entre la información contenida en los planos
de independización con la memoria descriptiva de la misma, debe prevalecer
la contenida en los planos”.

I. Acto cuya inscripción se solicita y documentación presentada


Mediante el presente título se solicita la inscripción de la pre declaratoria de fábrica, pre
reglamento interno y preindependización de secciones, respecto del inmueble inscrito en la
partida N° 47447143 del Registro de Predios de Lima. Asimismo, se solicita la inscripción
de numeración del predio.
Al efecto se adjunta la documentación siguiente:
- Formulario Único de Edificación - FUE - Declaratoria de fábrica, visado por la Municipalidad
Distrital de Pueblo Libre (Exp. N° 1814-2011).
- Copia certificada de la Resolución de Subgerencia de Licencia de Edificación
N° 555-2011-MPL-GLA/SLO del 9/12/2011 (Exp. N° 3372-2013): Expedida por el Secre-
tario General de la Municipalidad Distrital de Pueblo Libre el 24/6/2013.
- Copia certificada de la Resolución de Subgerencia N° 556-2011-MPL-GLA/SLO del
9/12/2011 (Exp. N° 1814-2011) expedida por el Secretario General de la Municipalidad
Distrital de Pueblo Libre el 24/6/2013.

422 Instituto Pacífico Volumen 3 | Setiembre 2014


La inscripción de la declaratoria de fábrica
- Plano de preindependización de la planta 15 y techos (Lamina I-09) suscrito por arquitecto
Jhon Alexis Meza Ruiz y gerente general de la inmobiliaria Monaco John Meza Ruiz, ambas
firmas certificada por notario de Lima Manuel Román Olivas el 4/7/2013.
- Memoria descriptiva de preindependización del Edificio Multifamiliar “Sucre” suscrito
por John Meza Ruiz, gerente general de la Inmobiliaria Monaco y por arquitecta Rossana
Rodríguez Soto, ambas firmas certificadas por notario de Lima, Manuel A. Román Olivas
el 4/7/2013.
- Plano de preindependización de la planta 13 y 14 (Lamina I-08) suscrito por arquitecta
Rossana Rodríguez Soto y gerente general de la inmobiliaria Monaco John Meza Ruiz,
ambas firmas certificadas, por notario de Lima Manuel Román Olivas el 4/7/2013, de
- Plano de preindependización de la planta 9 y 10 (Lamina I-06) suscrito por arquitecta
Rossana Rodríguez Soto y gerente general de la inmobiliaria Monaco John Meza Ruiz,
ambas firmas certificadas por notario de Lima Manuel Román Olivas el 4/7/2013.
- Plano de preindependización de la planta 7 y 8 (Lamina I-05) suscrito por arquitecta Ros-
sana Rodríguez Soto y gerente general de la inmobiliaria Monaco John Meza Ruiz, ambas
firmas certificadas por notario de Lima Óscar Leyton Zárate el 29/1/2013.
- Plano de preindependización de la planta 5 y 6 (Lamina 1-04) suscrito por arquitecta
Rossana Rodríguez Soto y gerente general de la inmobiliaria Monaco John Meza Ruiz,
ambas firmas certificadas por notario de Lima Óscar Leyton Zárate el 29/1/2013.
- Plano de preindependización de la planta 3 y 4 (Lamina I-03) suscrito por arquitecta Ros-
sana Rodríguez Soto y gerente general de la inmobiliaria Monaco John Meza Ruiz, ambas
firmas certificadas, por notario de Lima Óscar Leyton Zárate el 29/1/2013.
- Plano de preindependización de la planta 1 y 2 (Lamina I-02) suscrito por arquitecta Ros-
sana Rodríguez Soto y gerente general de la inmobiliaria Monaco John Meza Ruiz, ambas
firmas certificadas por notario de Lima Manuel Román Olivas el 4/7/2013.
- Plano de preindependización del sótano y semisótano (Lamina 1-01) suscrito por arquitecta
Rossana Rodríguez Soto y gerente general de la inmobiliaria Monaco John Meza Ruiz,
ambas firmas certificadas por notario de Lima Manuel Román Olivas el 4/7/2013.
- Fotocopia a color simple del Formulario Único de Edificación - FUE Licencia con sello de
recepción de la Municipalidad de Pueblo Libre el 31/3/2011.
- Prereglamento Interno de la Unidad Inmobiliaria Matriz suscrita por gerente general de
la Inmobiliaria Monaco y arquitecta Rossana Rodríguez Soto con firmas certificadas por el
notario de Lima, Óscar Leyton Zárate el 29/1/2013.
- Memoria descriptiva del edificio multifamiliar “Sucre” suscrita por gerente general de la
Inmobiliaria Monaco y arquitecta Rossana Rodríguez Soto con firmas certificadas, por el
notario de Lima, Óscar Leyton Zárate el 29/1/2013.
- Plano de preindependización del sótano y semisótano (Lamina 1-01) suscrito por arquitecta
Rossana Rodríguez Soto y gerente general de la inmobiliaria Monaco John Meza Ruiz,
ambas firmas certificadas por notario de Lima Óscar Leyton Zárate el 29/1/2013.
- Plano de preindependización de la planta 1 y 2 (Lamina I-02) suscrito por arquitecta Ros-
sana Rodríguez Soto y gerente general de la inmobiliaria Monaco John Meza Ruiz, ambas
firmas certificadas por notario de Lima Óscar Leyton Zárate el 29/1 /2013.
- Plano de preindependización de la planta 9 y 10 (Lamina I-06) suscrito por y arquitecta
Rossana Rodríguez Soto y gerente general de la inmobiliaria Mónaco John Meza Ruiz,
ambas firmas certificadas por notario de Lima Oscar Leyton Zárate el 29/1/2013.

Volumen 3 | Setiembre 2014 Actualidad Civil 423


Actualidad

Civil Jurisprudencia fundamental


- Plano de preindependización de la planta 11 y 12 (Lamina I-07) suscrito por arquitecta
Rossana Rodríguez Soto y gerente general de la inmobiliaria Monaco John Meza Ruiz,
ambas firmas certificadas por notario de Lima Óscar Leyton Zárate el 29/1/2013.
- Plano de preindependización de la planta 13 y 14 (Lamina I-08) suscrito por arquitecta
Rossana Rodríguez Soto y gerente general de la inmobiliaria Monaco John Meza Ruiz,
ambas con firmas certificadas por notario de Lima Óscar Leyton Zárate el 29/1/2013.
- Plano de preindependización de la planta 15 y techos (Lamina I-09) suscrito por arquitecta
Rossana Rodríguez Soto y gerente general de la inmobiliaria Monaco John Meza Ruiz,
ambas firmas certificadas por notario de Lima Óscar Leyton Zárate el 29/1/2013.
- Copia certificada por Secretario General del de la Municipalidad de Pueblo Libre, Max
Silva Alván, del Plano de localización y ubicación (U-01) del proyecto mi vivienda Edificio
Multifamiliar Sucre.
- Copia certificada por Secretario General de la Municipalidad de Pueblo Libre, Max Silva
Alván, del Plano de distribución de la planta sótano (A-01) del proyecto mi vivienda
Edificio Multifamiliar Sucre.
- Copia certificada por Secretario General de la Municipalidad de Pueblo Libre, Max Silva
Alván, del Plano de distribución de la planta semisótano (A-02) del proyecto mi vivienda
Edificio Multifamiliar Sucre.
- Copia certificada por Secretario General de la Municipalidad de Pueblo Libre, Max Silva
Alván, del Plano de distribución del primer piso (A-03) del proyecto mi vivienda Edificio
Multifamiliar Sucre.
- Copia certificada por Secretario General de la Municipalidad de Pueblo Libre, Max Silva
Alván, del Plano de distribución del piso 2 (A-04) del proyecto mi vivienda Edificio Mul-
tifamiliar Sucre.
- Copia certificada por Secretario General de la Municipalidad de Pueblo Libre, Max Silva
Alván, del Plano de distribución del piso 3 (A-U5) del proyecto mi vivienda Edificio Mul-
tifamiliar Sucre.
- Copia certificada por Secretario General de la Municipalidad de Pueblo Libre, Max Silva
Alván, del Plano de distribución del piso 4 al 8 (A-06) del proyecto mi vivienda Edificio
Multifamiliar Sucre.
- Copia certificada por Secretario General de la Municipalidad de Pueblo Libre, Max Silva
Alván, del Plano de distribución del piso 9 (A-07) del proyecto mi vivienda Edificio Mul-
tifamiliar Sucre.
- Copia certificada por Secretario General de la Municipalidad de Pueblo Libre, Max Silva
Alván, del Plano de distribución del piso 10 (A-08) del proyecto mi vivienda Edificio
Multifamiliar Sucre.
- Copia certificada por Secretario General de la Municipalidad de Pueblo Ubre, Max Silva
Alván, del Plano de distribución del piso 11 al 13 (A-09) del proyecto mi vivienda Edificio
Multifamiliar Sucre.
- Copia certificada por Secretario General de la Municipalidad de Pueblo Libre, Max Silva
Alván, del Plano de distribución del piso 14 (A-10) del proyecto mi vivienda Edificio
Multifamiliar Sucre.
- Copia certificada por Secretario General de la Municipalidad de Pueblo Libre, Max Silva
Alván, del Plano de distribución del piso 15 (A-11) del proyecto mi vivienda Edificio
Multifamiliar Sucre.

424 Instituto Pacífico Volumen 3 | Setiembre 2014


La inscripción de la declaratoria de fábrica
- Copia certificada por Secretario General de la Municipalidad de Pueblo Libre, Max Silva
Alván, del Plano de distribución de la planta techos (A-12) del proyecto mi vivienda Edificio
Multifamiliar Sucre.
- Copia certificada por Secretario General de la Municipalidad de Pueblo Libre, Max Silva
Alván, del Plano Corte A-A (A-13) del proyecto mi vivienda Edificio Multifamiliar Sucre.
- Copia certificada por Secretario General de la Municipalidad de Pueblo Libre, Max Silva
Alván, del Plano Corte B-B (A-14) del proyecto mi vivienda Edificio Multifamiliar Sucre.
- Copia certificada por Secretario General de la Municipalidad de Pueblo Libre, Max Silva
Alván, del Plano la Sección 1-1, Sección 2-2 (A-15) del proyecto mi vivienda Edificio
Multifamiliar Sucre.
- Copia certificada por Secretario General de la Municipalidad de Pueblo Libre, Max Silva
Alván, del Plano de elevación (A-16) del proyecto mi vivienda Edificio Multifamiliar Sucre.
II. Decisión impugnada
La Registradora del Registro de Predios de Lima, Gionvanna Torrecilla Pérez, formuló obser-
vación del título en los términos siguientes: (para mejor resolver se ha procedido a ordenar
la observación).

Reingreso del 04/07/2013:


1. Revisada la documentación presentada se advierte que subsiste el numeral 1 de la esquela
de observación de fecha 09/05/2013 toda vez que no se ha presentado documentación
alguna, respecto de la Demolición. Se reitera en tal sentido la observación siguiente:
1. Se solicita la anotación de la predeclaratoria de fábrica de edificación nueva, Pre
Reglamento Interno y Preindependización, sin embargo, revisada la partida matriz
N° 47447143 del Registro de Predios, se advierte que consta inscrito en el asiento
B00001 una ampliación de fábrica. Por lo que, previamente deberá inscribir la de-
molición total. Sin/ase subsanar.
2. Respecto de la Predeclatoria de fábrica, se ha omitido presentar la memoria descriptiva
de distribución de ambientes a fin de efectuar la calificación integral de la pre declaratoria
de fábrica conjuntamente con los planos adjuntos. De conformidad con el artículo 50C
del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aplicable al presente título.
Por lo expuesto, subsiste la observación formulada en la esquela del 09/05/2013, en los
términos que se transcriben a continuación:
“2.- (...) Por ello deberá presentar (...) la Memoria Descriptiva de Distribución de Ambientes
(Anexo C), todos ellos debidamente visados por el funcionario competente de la Municipa-
lidad. Sírvase subsanar. (...)”.
3. De otra parte, visto el Formulario FUE Licencia se aprecia del ítem 9 que se ha omitido
indicar la fecha de declaración y firmas. Aclarar.
4. Respecto al certificado de numeración que se adjunta al reingreso, se le indica que la
calificación integral de su contenido se efectuará una vez subsanado el defecto señalado
en el numeral 1 de la presente esquela.
5. Conforme se indicó en la anterior esquela, en atención a lo dispuesto en el artículo 51
del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aplicable al presente trámite,
que señala que para la inscripción del Prereglamento Interno y Preindependización debe
inscribirse previamente la respectiva Predeclaratoria de Fábrica. Se hace presente que una
vez presentados los documentos completos de la predeclaratoria de fábrica se procederá

Volumen 3 | Setiembre 2014 Actualidad Civil 425


Actualidad

Civil Jurisprudencia fundamental


a efectuar el cotejo con los documentos de Pre independización y pre reglamento interno
presentados.
Sin perjuicio de lo cual, se hace constar que de la revisión de los documentos adjuntos en
el reingreso se aprecia lo siguiente:
5.1 En la Memoria descriptiva se indica que el área denominada “Áreas comunes del
edificio”, a partir del tercer piso, colinda por el frente con siete tramos cuando en el
Plano se visualizan 5 tramos.
5.2 En el Plano de Independización I-09 (piso 15), en el quinto tramo del lindero de
la derecha del Departamento Nº 1403 (segundo nivel) se ha indicado dos medidas
distintas para el mismo tramo, una de 3.66m1 y otra de 5.60m1. Sírvase aclarar.
FORMALIDAD: Toda modificación y/o subsanación deberá realizarse con la misma formali-
dad con la que fue otorgado el documento original, de conformidad con el Art. 1413 del
Código Civil. Toda modificación de los planos deberá hacerse mediante nuevos planos.
Los datos que obren en los documentos que se adjunten en vía de subsanación deberán
ser concordantes entre si, y deberán adecuarse al antecedente registral de acuerdo con la
Resolución Nº 992-2008-SUNARP-TR-L de fecha 12/09/2008.
Base legal: Num. III, V, VI, Vil, Tít. Prelim., Art. 31, 32 del Reglamento General de los Re-
gistros Públicos, Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Art. 2011 C.C., Ley
N” 29090, Reglamento de Licencia de Habilitación Urbana y Licencias de edificación, Ley
N° 27333, Ley N° 27157 y su Reglamento aprobado por D. S. Nº 0352006-VIVIENDA”.

III. Fundamentos de la apelación


La recurrente fundamenta el recurso de apelación en los términos siguientes:
- Se ha cumplido con presentar toda la documentación indicada en el TUPA de la SUNARP,
sin embargo, con anterioridad observaron el título en el sentido que antes de proceder
a la inscripción de la numeración, predeclaratoria de fábrica, pre ndependización y pre
reglamento interno, debe de presentarse primero la demolición total del predio submateria.
- Posteriormente se cumplió con presentar la documentación requerida y se observó la
documentación presentada, emitiéndose la esquela de observación al día siguiente del
vencimiento del título, por lo que no se pudo subsanar los nuevos defectos advertidos.
- Al iniciar el trámite en la municipalidad, no fue materia de objeción la no inscripción
en registros públicos la demolición y por el contrario otorgaron la licencia de obra y la
declaratoria de fábrica.
IV. Antecedente registral
Partida N° 47447143 del Registro de Predios de Lima
- El inmueble constituido por la parcela B ubicado frente a la Av. Sucre del distrito de Pue-
blo Libre, provincia y departamento de Lima, corre inscrito en el tomo 1968 a fojas 391
que continúa en la partida N° P47447143 del Registro de Predios de Lima. El referido
predio cuenta con un área de 539.67 m2 donde consta la construcción de una finca de
dos plantas.
- En el asiento B00001 se encuentra inscrita la ampliación de fábrica detallándose lo si-
guiente: Primer piso, la construcción de 8 habitaciones independientes con baño propio
cada uno. En el segundo piso 6 habitaciones independientes con baño propio cada uno
con escalera al tercer piso futuro.

426 Instituto Pacífico Volumen 3 | Setiembre 2014


La inscripción de la declaratoria de fábrica
- En el asiento C00001 se encuentra inscrita la compraventa del predio en referencia a favor
de Inmobiliaria Mónaco S.A., en mérito de la escritura pública de compraventa otorgada
ante notario de Lima, Óscar Leyton Zarate.
Partida N° 00915130 del Registro de Sociedades de Lima
- La inmobiliaria Mónaco S.A se encuentra inscrita en la partida N° 915130 del Registro
de Sociedades de Lima.
- En el asiento B0009 se encuentra inscrito el nombramiento de John Alexis Meza Ruiz como
gerente general.
V. Planteamiento de las cuestiones
Interviene como ponente la Vocal Mirtha Rivera Bedregal.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son
las siguientes:
- Si resulta necesario que previamente se registre la demolición total de la fábrica inscrita
del predio para efectos de inscribir una predeclaratoria de fábrica.
- ¿Qué información debe prevalecer cuando existe discrepancia entre la información con-
tenida en los planos de independización con la memoria descriptiva de la misma?
VI. Análisis
1. Mediante el presente título se solicita la inscripción de la predeclaratoria de fábrica, pre
reglamento interno y preindependización de secciones, respecto del inmueble inscrito en
el tomo 1968 foja 393 que continúa en la partida electrónica N° 47447143 del Registro
de Predios de Lima. Asimismo, se solicita la inscripción de numeración del predio.
La Registradora deniega la inscripción señalando, entre otros aspectos, que la pre declarato-
ria de fábrica presentada no se adecúa al antecedente registral, solicitando que previamente
se registre la demolición de fábrica inscrita en la partida. Al efecto, la recurrente señala
que la municipalidad no requirió documentación alguna que acredite la ejecución de la
demolición, resultando innecesaria acreditar ante el Registro esta documentación para su
inscripción.
En tal sentido, corresponde a esta instancia analizar en primer lugar, si es necesario que
previamente se registre la demolición total de la fábrica inscrita del predio a efectos de
inscribir la predeclaratoria de fábrica.
2. Conforme a lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil, los Re-
gistradores y el Tribunal Registral en sus respectivas instancias califican la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la
validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los
Registros Públicos.
Con relación a ello, el Reglamento General de los Registros Públicos en su artículo 31 señala
que la calificación es la evaluación integral de los títulos presentados al registro con el
objeto de determinar la procedencia de su inscripción, con la precisión de que en el marco
de la calificación registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarán y facilitarán las
inscripciones de los títulos ingresados al registro.
A su vez, el artículo 32 del mismo Reglamento indica que la calificación registral comprende
entre otros, el siguiente aspecto; “a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos
de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicarla inscripción (...) d)

Volumen 3 | Setiembre 2014 Actualidad Civil 427


Actualidad

Civil Jurisprudencia fundamental


Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman
el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos
establecidos en dichas normas (...)”.
En este sentido, tanto el Registrador como el Tribunal Registral podrán requerir la inscripción
de acto previo necesario o adecuado para la extensión de un asiento registral, conforme al
principio de tracto sucesivo regulado en el artículo VI del Título Preliminar del Reglamento
General de los Registros Públicos1.
3. En el presente caso, revisada la partida N° 47447143 del Registro de Predios de Lima, se
aprecia que en el asiento B00001 se registró la ampliación de fábrica del inmueble sub
materia.
Ahora bien, siendo que en el presente caso, se solicita la inscripción de una pre declarato-
ria de fábrica que abarca la totalidad del predio inscrito en la partida N° 47447143 del
Registro de Predios, y en tanto obra registrada dicha ampliación de fábrica previamente
debe registrarse su demolición.
Al respecto, es preciso señalar que antes de iniciar la construcción de una edificación nueva
sobre la totalidad del predio, debió de haberse efectuado la demolición de la fábrica inscrita,
toda vez que de no haberse configurado, estaríamos frente a una imposibilidad fáctica de
levantar una nueva construcción. Por consiguiente, corresponde exigir la inscripción del
acto previo de demolición, a efectos de que quede plasmada en el Registro la cadena de
actos en un orden lógico y cronológico.
Dentro de este contexto normativo, resulta necesario que previamente se registre la de-
molición total de la fábrica inscrita del predio para efectos de inscribir la pre declaratoria
de fábrica.
4. De conformidad con el artículo 50 J) del derogado Reglamento de Inscripciones de! Registro
de Predios de Urna, aplicable al presente caso, referente a la inscripción de la declaratoria
de fábrica o demolición, señala lo siguiente:
“La declaratoria de fábrica de una edificación, así como su demolición total o parcial,
su ampliación, su modificación o remodelación, se inscribirá en mérito a alguno de los
siguientes documentos:
a) Formulario Único de Edificaciones (FUE) a que se refiere la Ley N° 29090;
b) Escritura Pública en la que se inserte o adjunte el Formulario Único de Edificaciones
(FUE) o los documentos exigidos según ¡a normativa aplicable al caso concreto;
c) Formulario Registral aprobado por la Superintendencia Nacional de los Registros Pú-
blicos, en el caso de regularización de edificaciones a que se refiere la Ley N° 27157;
d) Otros señalados en las normas especiales.
Cualquiera de los instrumentos señalados debe acompañarse de los anexos que la nor-
mativa aplicable requiera, así como del plano de ubicación y localización, y del plano de
distribución, autorizados por profesional competente. En el caso de demolición total no
se requiere la presentación del plano de distribución.
(…)”.
Consecuentemente, corresponde confirmare numeral 1 de la observación.

1 Ninguna inscripción, salvo la primera se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana
o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario.

428 Instituto Pacífico Volumen 3 | Setiembre 2014


La inscripción de la declaratoria de fábrica
5. La Ley 29090, vigente desde el 28/9/2008, tiene por objeto establecer la regulación jurídica
de los procedimientos administrativos para la obtención de las licencias de habilitación
urbana y de edificación. Estas licencias constituyen actos administrativos mediante los
cuales las municipalidades otorgan autorización para la ejecución de obras de habilitación
urbana o de edificación.
Así, la norma estableció 4 modalidades para la obtención de las licencias de habilitación
o de edificación:
- Modalidad A: Aprobación automática.
- Modalidad B: Aprobación automática con firma de profesionales responsables.
- Modalidad C: Aprobación con evaluación previa de proyecto por Revisores Urbanos
o Comisiones Técnicas.
- Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de Comisión Técnica.
En el presente caso, la obra a edificar se encuentra dentro de la modalidad C (Aprobación
con evaluación previa de proyecto por Comisión Técnica).
6. De acuerdo al artículo 12 de la Ley 29090 el otorgamiento de la licencia de habilitación
y de edificación determinará la adquisición de los derechos de construcción y desarrollo,
ya sea habilitando o edificando, en los predios objeto de la misma, en los términos y
condiciones expresados en la respectiva licencia.
Ahora bien, la descripción de las obras ejecutadas en sus características y condiciones
técnicas y la revisión de las mismas por parte de la Municipalidad acorde con la licencia
otorgada constituye la conformidad de obra, en mérito de la cual se inscribe la declaratoria
de fábrica2.
7. Sin embargo, la Ley 29090 permite la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica,
señalando en el artículo 29 numeral 1:
“Los propietarios pueden solicitar al registro correspondiente la anotación preventiva de la pre
declaratoria de fábrica, lamisma que tendrá vigencia por un (1) año.
Cuando se solicita la pre declaratoria de fábrica de una unidad inmobiliaria, con secciones de
propiedad exclusiva y bienes comunes, debe inscribirse necesariamente, en el mismo acto, la
respectiva pre independización y pre reglamento interno”.
Este supuesto se entiende aplicable cuando todavía no se cuenta con la conformidad de obra
y sólo se cuenta con la licencia de edificación, permitiendo de ese modo, el tráfico comercial
sobre los predios que si bien no cuentan con la conformidad otorgada por la Municipali-
dad, en tanto no han sido terminados en su construcción, sí han iniciado los trámites para
obtenerla, permitiendo y agilizando el tráfico inmobiliario que a su vez permite la venta de
estas futuras construcciones, conllevando grandes ventajas para la economía.
8. Así, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios derogado pero aplicable al
presente caso, en concordancia con las normas de la Ley 29090 y su Reglamento antes
citado, regulaba los requisitos para el registro de la anotación preventiva de la predecla-
ratoria de fábrica2, señalando en el artículo 50 C:

2 El artículo 29.2 de la Ley Nº 29090 regula la inscripción de la declaratoria de fábrica, señalando:


“El formulario, una vez sellado, tiene calidad de Instrumento público y constituye título suficiente para inscribir
la respectiva declaratoria de fábrica.
En el caso de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, el formulario debe contener
la especificación de los bienes y servicios comunes y de propiedad exclusiva, independización, reglamento interno
y junta de propietarios, que se inscribe en el registro respectivo”.

Volumen 3 | Setiembre 2014 Actualidad Civil 429


Actualidad

Civil Jurisprudencia fundamental


“La anotación preventiva de la pre declaratoria de fábrica se realizará en mérito a los siguientes
documentos:
a) Cargo del Formulario Único de Edificaciones-FUE presentado ante la Municipalidad corres-
pondiente, con el sello de su recepción y el número de expedientes asignado;
b) Resolución de Licencia de Edificación, en los casos de las modalidades Cy D.
c) Plano de ubicación y localización y plano de arquitectura (de plantas o distribución) presen-
tado ante la Municipalidad respectiva.
d) Memoria descriptiva de distribución de ambientes.
(...)”.
Como se puede apreciar del tenor de la norma precitada, uno de los documentos que
deben presentarse para la anotación preventiva de la pre declaratoria de fábrica, es la
memoria descriptiva de distribución de ambientes, siendo que en el presente caso se ha
omitido presentar dicho documento.
Consecuentemente, corresponde confirmar el numeral 2 de la observación.
9. Asimismo, otro de los documentos que debe presentarse para la anotación de la predecla-
ratoria de fábrica es el Cargo del Formulario Único de Edificaciones-FUE presentado ante
la Municipalidad correspondiente, con el sello de su recepción y el número de expediente
asignado.
La Registradora formula observación, indicando que de la revisión del FUE se advierte que
se ha omitido en el ítem 9 señalar la fecha de la declaración y firmas; al respecto, debemos
indicar que efectivamente de la revisión efectuada al referido formulario se aprecia que
se ha omitido consignar dicho dato, sin embargo, sí se ha consignado en el ítem 10 del
Formulario Único de Edificación (FUE) la fecha de emisión de la licencia de edificación de
obra nueva, bajo la modalidad C de vivienda multifamiliar de 15 pisos.
Consecuentemente, corresponde dejar sin efecto el numeral 3 de la observación.
10. De otro lado, conforme a lo regulado en el artículo 58 del derogado Reglamento de Ins-
cripciones de Predios aplicable al presente caso, la inscripción de la numeración se realiza
en mérito a la resolución o al certificado de numeración expedidos por la municipalidad
distrital respectiva.
Asimismo, dicho artículo señala que la inscripción de la fábrica no constituye acto previo
para la inscripción de la numeración, salvo que se trate de numeración interna.
Mediante Resolución de Subgerencia de Licencias de Obras de la Municipalidad Distrital
de Pueblo Libre N° 556-2011-MPL-GLA/SLO del 9/12/2011 se asignó la numeración de la
nueva edificación, consignando la numeración interna de cada departamento del edificio
multifamiliar de 15 pisos; sin embargo, siendo que en el presente caso obra registrada
una fábrica sobre el predio submateria, para proceder a inscribir la numeración solicitada
previamente deberá registrarse su demolición para efectos de inscribir la predeclaratoria
de fábrica.
Consecuentemente, corresponde confirmar el numeral 4 de la observación.
11. La Registradora formula observación señalando que en la memoria descriptiva se indica
que el área denominada “Áreas comunes del edificio”, a partir del tercer piso, colinda por
el frente con siete tramos cuando en el plano se visualizan 5 tramos.
Respecto a la discrepancia entre los datos consignados en la memoria descriptiva y los
planos presentados, esta instancia se ha pronunciado en reiterada jurisprudencia en el

430 Instituto Pacífico Volumen 3 | Setiembre 2014


La inscripción de la declaratoria de fábrica
sentido que en caso de discrepancias entre dichos datos deberán primar los contenidos
en los planos. El fundamento de tal apreciación lo encontramos en la Resolución N° 339-
2008- SUNARP/SN3 que regula la Adecuación del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios4 a las disposiciones de la Ley N° 29090, cuyos artículo 50-C sobre anotación
preventiva de declaratoria de fábrica y 50-J discrepancia entre los datos consignados en
la memoria descriptiva y el respectivo plano, prevalecerán los que aparecen en el plano.
Si bien dichos artículos están referidos a la fábrica y no a la independización de unidades
exclusivas, el fundamento es el mismo.
Así, ante la discrepancia advertida en el título sub materia, entre la información contenida
en la memoria descriptiva y los planos, debe prevalecer la información contenida en estos
últimos.
Por lo tanto corresponde revocar la observación señalada en el punto 5.1 de la esquela
de observación.
12. Respecto al numeral 5.2 de la observación, debemos señalar que si bien se ha consignado
en el plano de independización I-09 (piso 15) en el quinto tramo del lindero de la derecha
del departamento N° 1403 dos medidas distintas para el mismo tramo (3.66 ml y 5.60
ml), se puede apreciar que de la sumatoria total del lindero derecho sin considerar la
medida del 5.60 ml consignada, da como resultado 25.85 ml, medida que coincide con
la consignada en el referido plano; en tal sentido, estamos ante un error material al haber
consignado equivocadamente la medida de 5.60 ml.
Consecuentemente, corresponde revocar dicho extremo de la observación.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. Resolución
CONFIRMAR los numerales 1, 2 y 4 de la observación formulada/por la Registradora Pública,
DEJAR SIN EFECTO el numeral 3 de la observación formulada y REVOCAR los numerales 5.1
y 5.2 de la observación de conformidad a lo expuesto en la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.

Mirtha Rivera Bedregal


Presidenta de la Segunda Sala del Tribunal Registral

Nora Mariella Aldana Durán Luis Alberto Aliaga Huaripata


Vocal del Tribunal Registral Vocal del Tribunal Registral

3 Publicada el 26/12/2008.
4 Aprobado por Resolución de la Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 48-2008-SUNARP-SN
vigente a la fecha de la presentación del título submateria.

Volumen 3 | Setiembre 2014 Actualidad Civil 431


Actualidad

Civil Jurisprudencia fundamental

JURISPRUDENCIA FUNDAMENTAL

Tribunal Registral
Resolución N.° 463
La inscripción de la declaratoria de
-2014-SUNARP-TR-L fábrica requiere del consentimiento
del titular del inmueble

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N.° 463-2014-SUNARP-TR-L

Lima, 7 de marzo de 2014


Apelante : Julio Andrés Hernández Lobaton
Título : N° 852960 del 9/9/2013.
Recurso : H.T.D. N° 108751 del 5/12/2013.
Registro : Predios de Lima.
Acto (s) : Declaratoria de Fábrica.
Sumilla : Legitimación para efectuar la declaratoria de fábrica

“Debido a la presunción de exactitud y validez de los asientos regístrales, éstos legitiman al


titular registral para actuar conforme a ellos. De ello resulta que se requiere el consentimiento
formal del titular para la inscripción de la declaratoria de fábrica”.
Declaratoria de fábrica autorizada con anterioridad a la subdivisión
“Si el área del sublote consignado en la declaratoria de fábrica autorizada por la municipalidad
correspondiente discrepa con el área inscrita del sub lote independizado en virtud de resolu-
ción municipal expedida con posterioridad a la declaratoria de fábrica, dicha discrepancia no
constituye obstáculo para la inscripción de la declaratoria de fábrica, siempre que se pueda
identificar al predio”.

I. Acto cuya inscripción se solicita y documentación presentada


Mediante el presente título se solicita la inscripción de la declaratoria de fábrica del inmueble
constituido por el sub-lote 14-B, con frente a la calle Tumi, urbanización San Juan Bautista de
Villa, distrito de Chorrillos, provincia y departamento de Lima, inscrito en la partida electrónica
N° 12964866 del Registro de Predios de Lima.
A dicho efecto se presentan los siguientes documentos:
- Formulario de Declaratoria de Fábrica autorizado por la Municipalidad de Lima Metropo-
litana, al amparo de la Ley N° 24687.
- Plano de Distribución visado el 15/12/1988 por la Dirección Municipal de Desarrollo Ur-
bano de la Dirección General de Obras de la Municipalidad de Lima Metropolitana Ing.
Gilberto Romero Salinas.

432 Instituto Pacífico Volumen 3 | Setiembre 2014


La inscripción de la declaratoria de fábrica
- Plano de Ubicación visado el 15/12/1988 por la Dirección Municipal de Desarrollo Urbano
de la Dirección General de Obras de la Municipalidad de Lima Metropolitana Ing. Gilberto
Romero Salinas.
- Memoria Descriptiva con firma certificada de Sergio Estrada Oblea el 11/7/2013, ante
notaría de Lima Sofía Ode Pereyra.
Apelante título recurso registro acto (s)
- Plano de Distribución con firma certificada de Sergio Estrada Oblea el 11/7/2013, ante
notaría de Lima Sofía Ode Pereyra.
- Plano de Ubicación con firma certificada de Sergio Estrada Oblea el 11/7/2013, ante notaria
de Lima Sofía Ode Pereyra.
- Escrito de fecha 11/10/2013 presentado a la Municipalidad de Chorrillos.
- Escrito de fecha 11/11/2013 presentado ante la Municipalidad de Chorrillos, mediante el
cual se solicita la aplicación del Silencio Administrativo Positivo.
- Escrito de fecha 26/11/2013, mediante el cual solicita la subsanación de las observaciones.
Decisión impugnada
La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima Elsa María López Terrones denegó la
inscripción formulando la siguiente observación:
“Asumiendo competencia la Registradora Pública que suscribe y visto el reingreso del 19-11-2013
se emiten las siguientes observación:
1. Estando a las discrepancias existentes entre el formulario de fábrica (Ley N° 24687) y planos con
el antecedente registral (Partida N° 12964866) en cuanto a las áreas y medidas perimétricas, se
tiene que el administrado ha presentado solicitud de aplicación del silencio administrativo positivo
ante la municipalidad de Chorrillos, sin embargo no se tiene la certeza de que los documentos
detallados en la solicitud hayan sido presentados ante la entidad administrativa competente, toda
vez que no se acompaña estos documentos con el sello de recepción, siendo estos el Formulario
Único de Edificación (FUE), tres planos de ubicación, 03 planos de distribución los mismos que
se hacen mención en la solicitud reingresada.
- Sírvase subsanar al respecto a fin de proseguir con la calificación del presente título.
- Adicionalmente, cabe dejar constancia que el Formulario Único de Edificaciones (FUE) cons-
tituye formulario de la Ley N° 29090, en tanto que la fábrica solicitada ha sido declarada
al amparo de la Ley N° 24687.
- Asimismo, debe acreditarse mediante el TUPA de la municipalidad de Chorrillos el plazo
para acogerse al silencio administrativo positivo ya que se observa que la solicitud que se
presentó a la Municipalidad es del 11 de octubre del 2013 y la solicitud de acogimiento al
silencio administrativo positivo es de fecha 11 de noviembre dando este un conteo de 30
días calendarios.
2. De otro lado, vista la partida N° 12964866 se verifica que los titulares regístrales del inmueble
objeto de fábrica son los Sres. Ricardina Meza Huamancayo y Roberto San Miguel Poma, sin
embargo en el presente título interviene como propietaria Dora Pilco Hasaca y Eugenio Salazar
Yana (de quien no se certifica su firma en el formulario); en este sentido deberá inscribirse
previamente el dominio de dichas personas, de lo contrario los titulares regístrales deberán in-
tervenir ratificando la presente declaratoria de fábrica mediante documento privado con firmas
certificadas por notario.

Volumen 3 | Setiembre 2014 Actualidad Civil 433


Actualidad

Civil Jurisprudencia fundamental


Base Legal: Norma V del Título Preliminar y Art. 31° y 32° del TUO del Reglamento General de los
Registros Públicos, concordante con el artículo 2011 del Código Civil, Ley N° 29060, Ley 27444”.

III. Fundamentos de la apelación


El recurrente fundamenta su recurso de apelación señalando que la solicitud de Declaratoria
de Fábrica se encuentra amparada por la Ley N° 28677, en sus artículos 1, 4 incisos 3 y 4,
así como el artículo 32 de la citada ley.

IV. Antecedente registral


En la partida electrónica N° 12964866 del Registro de Predios de Lima, se encuentra inscrito
el inmueble constituido por el sub-lote 14-B con frente a la calle Tumi, urbanización San
Juan Bautista de Villa, distrito de Chorrillos, provincia y departamento de Lima, con un área
de 463.008 m2. El predio se encuentra inscrito a favor de Ricardina Meza Huamancayo y
Roberto San Miguel Poma.

V. Planteamiento de las cuestiones


Interviene como ponente la Vocal(s) Andrea Paola Gotuzzo Vásquez.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son
las siguientes:
- ¿Quién se encuentra legitimado para efectuar la declaratoria de fábrica?
- Si la discrepancia entre el área inscrita y la consignada en el título de declaratoria de fábrica
constituye un obstáculo para la inscripción de este último.
VI. Análisis
1. Con el título venido en grado se solicita la inscripción de la declaratoria de fábrica del
predio inscrito en la partida electrónica N° 12964866 del Registro de Predios de Lima.
Para dicho efecto se adjunta −entre otros documentos– formulario de Declaratoria de
Fábrica− Ley N° 24687, habiendo sido autorizada la declaratoria mediante Resolución
N° 3989-88- MLM-DMDU-DGO-DF del 15/12/1988 y planos de ubicación y distribución
visados por la Municipalidad de Lima Metropolitana en virtud a la Resolución Directoral
N° 3989 del 15/12/1988.
La Registradora (e) observa -en el segundo extremo de la esquela- que la declaratoria de
fábrica no ha sido realizada por los titulares del predio Ricardina Meza Huamancayo y
Roberto San Miguel Poma sino por Dora Pilco llasaca y Eugenio Salazar Yana (quien no ha
certificado su firma). Por lo que corresponde determinar, quien se encuentra legitimado
para efectuar la declaratoria de fábrica.
2. De acuerdo a la octava disposición transitoria del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios, la inscripción de la declaratoria de fábrica se efectuará en mérito a los instru-
mentos otorgados de conformidad con las normas vigentes a la fecha de su aprobación o
declaración. Entonces, la calificación de la solicitud de declaratoria de fábrica se efectuará
acorde a la Ley N° 24687, que restablece hasta el 31/12/1988 la vigencia de la Ley N°
23625, ampliando sus alcances a todas las edificaciones urbanas, norma reglamentada a
través del Decreto Supremo N° 25-84-VC.
El artículo 9 del D.S. 25-84-VC dispone que las declaratorias de fábrica autorizadas tienen
mérito suficiente para su inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble correspondiente.
De acuerdo al literal b) del artículo 15 del citado Reglamento establece que para la
tramitación de las declaratorias de fábrica de acuerdo a la Ley N° 23625, él recurrente

434 Instituto Pacífico Volumen 3 | Setiembre 2014


La inscripción de la declaratoria de fábrica
presentará al consejo provincial el formulario debidamente llenado, acompañando los
siguientes documentos:
“1. Título de Propiedad:
Testimonio o copia simple de la escritura pública mediante la cual el propietario adquirió el
terreno.
De haberse adquirido el terreno por documento privado que la Ley detenvine como suficiente
para su inscripción registral, se presentaré dicho documento con legalización de firmas, en
original o copia legalizada. (...)”.
Como se puede apreciar, habiéndose aprobado la declaratoria de fábrica según las nor-
mas citadas, se entiende que los solicitantes acreditaron la propiedad del predio ante la
Municipalidad. Por lo que corresponde determinar, si previamente corresponde inscribir
dicho dominio a favor de los declarantes Dora Pilco llasaca y Eugenio Salazar Yana para
proceder a G> inscribir la fábrica rogada.
3. En nuestro ordenamiento jurídico la transferencia, modificación y extinción- de los derechos
sobre bienes se efectúa por el solo consentimiento manifestado mediante actos jurídicos.
Su acceso al Registro se producirá en virtud al documento público en que ellos estén in-
corporados. De ese modo, para que el derecho de un titular registral se modifique, éste
debe previamente haber presentado su consentimiento material mediante un acto jurídico
contenido en documento público, salvo disposición contraria. El consentimiento material
está constituido, entonces, por la declaración de voluntad negocial que el ordenamiento
jurídico considera para que opere la modificación jurídico-real.
Por otra parte, el principio de legitimación recogido en el artículo 2013 del Código Civil
señala que el contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos,
mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez. El mismo se encuentra
desarrollado en el artículo VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros
Públicos, de la siguiente forma:
“VII. Principio de legitimación.- Los asientos regístrales se presumen exactos y válidos. Producen
todos sus efectos y legitiman al titular registral, para actuar conforme a ellos, mientras no se
rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su inva-
lidez.” (el resaltado es nuestro)
Entonces, la inscripción del derecho legitima activa y pasivamente a su titular para ejer-
cerlo sin más límites que los legales y los que aparezcan de la partida. De ello resulta que
cualquier mutación de la situación jurídica inscrita exige la participación activa o pasiva
del titular de derecho inscrito. Cuando se trate de su participación activa se exigirá el
consentimiento formal de este titular.
En el presente caso, de acuerdo a la partida N° 12964866 del Registro de Predios de Lima,
se encuentran legitimados para actuar como propietarios Ricardina Meza Huamancayo y
Roberto San Miguel Poma, y por tanto, legitimados para efectuar la declaratoria de fábri-
ca correspondiente. Sin embargo, de acuerdo al formulario presentado los propietarios
solicitantes serían Dora Pilco llasaca y Eugenio Salazar Yana.
4. De acuerdo al principio de tracto sucesivo regulado en el artículo 2015 del Código Civil
y VI del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, ninguna
inscripción, salvo la primera se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de
donde emane o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición
en contrario.
En el presente caso, no se ha inscrito el derecho de donde emana el dominio de los soli-
citantes Dora Pilco llasaca y Eugenio Salazar Yana, lo que deberá cumplirse previamente,

Volumen 3 | Setiembre 2014 Actualidad Civil 435


Actualidad

Civil Jurisprudencia fundamental


pues no existe adecuación entre el título y el antecedente registral. Conforme lo indica
la Registradora (e), también procederá la inscripción de la declaratoria de fábrica si los
titulares regístrales legitimados ratifican la declaratoria mediante documento privado con
firmas certificadas.
En ese sentido, corresponde confirmar el segundo extremo de la observación.
5. El apelante informa en su recurso que la declaratoria de fábrica “está acreditada y am-
parada por la Ley N° 28677 en sus artículos 1, 4 inciso 3 y 4 así como el Art. 32 de la
citada Ley”. Se deja constancia que dicha Ley corresponde a la denominada “Ley de la
Garantía Mobiliaria” que tiene por objeto regular la garantía mobiliaria (artículo 1) y no la
inscripción de algún acto en el Registro de Predios, perteneciente al Registro de Propiedad
Inmueble. Asimismo, el artículo 32 indica los actos inscribibles en los Registros Jurídicos
de Bienes (muebles) y en el Registro Mobiliario de Contrato, mas no en el Registro de
Predios.
Los incisos 3 y 4 del artículo 4 de la Ley N° 28677, mencionado por el recurrente, señalan
que pueden ser objeto de garantía mobiliaria las construcciones en terreno ajeno, hechas
para un fin temporal y los materiales de construcción o procedente de una demolición si
no está unidos al suelo. Lo antes expuesto no implica que la declaración de las construc-
ciones en terreno ajeno hechas para un fin temporal sea un acto inscribible en el Registro
de Predios, ya que el Registro de Predios se guía por el principio de especialidad en que se
abre una partida por cada predio, siendo que la superficie corresponde al propietario del
terreno, salvo constitución del derecho de superficie en que -excepcionalmente- se abre
una partida especial. Por lo tanto, no podrían coexistir distintas titularidades (del terreno y
otra de la construcción) en una misma partida registral, la inscripción de la declaración de
fábrica implica que el titular registral se legitima como titular del terreno y la edificación;
sin perjuicio que se resuelva la situación, de acuerdo con los artículos 941, 942 o 943 del
Código Civil, conforme corresponda.
6. El título también fue inicialmente observado por las discrepancias entre el área y medidas
perimétricas consignadas en el formulario de Declaratoria de ‘Fábrica y planos de ubicación
y distribución, con la que consta en su antecedente registral.
De acuerdo a la partida N° 12964866 del Registro de Predios de Lima, el SubLote 14-B
cori frente a la calle Tumi, urbanización San Juan Bautista de Villa, Chorrillos, tiene un área
de 463.008m2 con los siguientes linderos y medidas perimétricas:
Por el frente: calle Tumi con 10.40 ml Por la derecha: Sublote 14-A con 44.52 ml Por la
izquierda: Lote 15 con 44.52 ml Por el fondo: Lote 9 con 10.40 ml.
Dicha descripción se inscribió en mérito a la Resolución de Gerencia N° 022/91-MDCH-
ALC-DOP-SD del 16/7/1991, memoria descriptiva y planos visados por la Municipalidad
Distrital de Chorrillos.
Por otra parte, la declaratoria de fábrica adjuntada fue aprobada con anterioridad a dicha
autorización de subdivisión, mediante Resolución N° 3989-88-MLM-DMDU-DGO-DF
del 15/12/1988. En esta declaratoria de fábrica se consignó como área del sub lote 25-B,
463.112 m2; teniendo como frente y fondo 10.40 ml y por el lado derecho e izquierdo
44.53 ml, lo que coincide con el plano de distribución. Es decir, la diferencia es solo de
0.01 ml a los lados, lo que ocasiona la diferencia de 0.104 m2 en el área.
Dicha discrepancia mínima, ocasionada por la falta de resolución de subdivisión a la fecha
de la declaratoria de fábrica ha ocasionado la discrepancia con el antecedente registral; sin
embargo, ello no perjudica que el predio esté plenamente identificado. Lo mismo sucede

436 Instituto Pacífico Volumen 3 | Setiembre 2014


La inscripción de la declaratoria de fábrica
con el plano de ubicación, que si bien existe discrepancia en sus medidas perimétricas,
al no haber existido en su momento la resolución de subdivisión respectiva, no impide la
plena identificación del predio.
Resulta inoficioso solicitar la modificación de la declaratoria de fábrica en ese aspecto si
dicho acto no generará la modificación del área ni medidas perimétricas.
7. Ahora bien, dicha discrepancia afecta también la adecuación del área libre que será
materia de publicidad en el asiento registral respectivo, de conformidad con el artículo
79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, ya que en el formulario de
Declaratoria de Fábrica se consigna como área libre 359.972 m2; sin embargo, el área
libre resultante de restar el área del predio inscrita (463.008 m2) menos el área techada
del primer piso (103.14m2) resulta 359.868 m2.
A efectos de propiciar la inscripción y teniendo en consideración que conforme se ha
indicado en el considerando que antecede resulta inoficiosa la modificación o rectifica-
ción del título de declaratoria de fábrica; resultará suficiente que el área libre se consigne
conforme al nuevo plano de ubicación con firma certificada de profesional colegiado,
que coincide con el resultado de acuerdo a su antecedente registral, es decir, que existe
un área libre de 359.868 m2; sin que dicha precisión tenga que encontrarse nuevamente
aprobada por la municipalidad. Es por ello, que esta instancia no se pronunciará por el
silencio administrativo positivo alegado.
En ese sentido, corresponde revocar el primer extremo de la observación.
Interviene como Vocal (s) Andrea Paola Gotuzzo Vásquez, autorizada mediante Resolución
N° 056-2014-SUNARP/PT del 26/2/2014. Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. Resolución
Regístrese y comuníquese.
Presidenta de la Primera Sala del Tribunal Registral
REVOCAR el primer extremo de la observación formulada por la Registradora (e) del Regis-
tro de Predios de Lima al título señalado en el encabezamiento y CONFIRMAR el segundo,
conforme a los fundamentos expuestos en el análisis de la presente resolución.

Nora Mariella Aldana Durán


Presidenta de la Primera Sala del Tribunal Registral

Rosario del Carmen Macedo Durán Andrea Paola Gotuzzo Vasquez


Vocal(s) del Tribunal Registral Vocal(s) del Tribunal Registral

Volumen 3 | Setiembre 2014 Actualidad Civil 437


Actualidad

Civil Jurisprudencia fundamental

JURISPRUDENCIA FUNDAMENTAL

Tribunal Registral
Resolución N.° 574-
La declaratoria de fábrica requiere
2014 -SUNARP-TR-L de la división y partición sobre el
inmueble en copropiedad

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N.° 574-2014-SUNARP-TR-L

Lima, 20 de marzo de 2014


Apelante : Víctor A. Rodríguez Gonzales
Título : N° 1045550 del 31/10/2013
Recurso : H.T.D. N° 1636 del 7/1/2014
Registro : Predios de Lima
Acto (s) : Declaratoria de fábrica y subdivisión.
Sumilla : Subdivisión y declaratoria de fábrica

“No procede la regularización de la fábrica y la subdivisión de una parte del predio, cuan-
do el propietario interviniente solo tiene parte de los derechos y acciones sobre el predio,
requiriéndose la previa división y partición del mismo o, de lo contrario, la intervención de
los copropietarios”.

I. Acto cuya inscripción se solicita y documentación presentada


Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción en vía de regularización
de la declaratoria de fábrica, así como la independización a favor de Zoila Mercedes Oliva
Correa de Rodríguez de un área de 35.92 m2 del predio inscrito en la partida N°P02118033
del Registro de Predios de Lima.
Para tal fin se presentan los siguientes documentos:
- Formulario Registral N° 1 - Ley N° 27157 de inscripción de propiedad y/o regularización
de la edificación de una propiedad exclusiva, con firma certificada por el verificador
responsable Jaime Mendoza Uribe y de Leila Rodríguez Gonzales de Cayas en representa-
ción de Zoila Mercedes Oliva Correa de Rodríguez, ambos ante notario J. M. Sigifredo de
Osambela Lynch de fecha 30/10/2013.
- Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios del 13/9/2013, emitido por la Mu-
nicipalidad Metropolitana de Lima.
- Informe Técnico de Verificación con firma certificada del verificador responsable, Jaime
Mendoza Uribe ante notario J. M. Sigifredo de Osabela Lynch de fecha 30/10/2013.

438 Instituto Pacífico Volumen 3 | Setiembre 2014


La inscripción de la declaratoria de fábrica
- Planos de independización, con firma certificada por el verificador responsable Jaime
Mendoza Uribe y de Leila Rodríguez Gonzales de Cayas en representación de Zoila Mer-
cedes Oliva Correa de Rodríguez, ambos ante notario J. M. Sigifredo De Osambela Lynch
de fecha 30/10/2013.
- Planos de independización del Lote 9-A, con firma certificada por el verificador responsable
Jaime Mendoza Uribe y de Leila Rodríguez Gonzales de Cayas en representación de Zoila
Mercedes Oliva Correa de Rodríguez, ambos ante notario J. M. Sigifredo de Osambela
Lynch de fecha 30/10/2013.
- Plano de localización y ubicación del Lote 9-A, con firma certificada por el verificador
responsable Jaime Mendoza Uribe y de Leila Rodríguez Gonzales de Cayas en represen-
tación de Zoila Mercedes Oliva Correa de Rodríguez, ambos ante notario J. M. Sigifredo
De Osambela Lynch de fecha 30/10/2013.
- Plano de arquitectura del Lote 9-B, con firma certificada por el verificador responsable
Jaime Mendoza Uribe y de Leila Rodríguez Gonzales de Cayas en representación de Zoila
Mercedes Oliva Correa de Rodríguez, ambos ante notario J. M. Sigifredo de Osambela
Lynch de fecha 30/10/2013.
- Copia legalizada del DNI de Víctor A. Rodríguez Gonzales, ante notario Sergio Armando
Berrospi Polo de fecha 6/11/2009.
- Anexo N° 4 Ley 27157 constatación de fábrica con firma certificada por el verificador
responsable Jaime Mendoza Uribe y de Leila Rodríguez Gonzales de Cayas, ambos ante
notario J. M. Sigifredo de Osambela Lynch de fecha 6/12/2013.
- Partida de Matrimonio de Víctor Ángel Rodríguez González y Zoila Mercedes Oliva Correa,
expedida por el Registro Nacional de Identificación y Estado Civil el 4/12/2013.
II. Decisión impugnada
El Registrador Público de Predios de la Zona Registral N° IX-Sede Lima, Víctor Huamán De
La Cruz, ha formulado la siguiente observación:
(Se reenumera la observación para una mejor calificación)
“Revisada la documentación presentada vía reingreso de fecha 10/12/2013, se procede a reiterar
los numerales 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 y 16, por cuanto no han sido subsanados:
3. Sírvase aclarar el área ocupada, áreas techadas y área libre del predio, toda vez que las mismas no
corresponden, se debe tener en cuenta que las mismas deben estar relacionad, as directamente
con la totalidad del predio (predio matriz);
4. El verificador responsable debe de cumplir con suscribir la documentación presentada, conforme
tiene registrada su firma y sello, en el Índice de verificadores de este registro, toda vez que las
que constan en dichos documentos, no corresponden;
5. Conforme a los antecedentes regístrales, doña Zoila Mercedes Oliva Correa de Rodríguez, no es
la única titular del predio, por lo que en el presente acto, deben de participar todos los titulares
con derecho inscrito, en tal sentido sírvase presentar documento con firma certificada de los
copropietarios que no han intervenido, en el cual ratifiquen los actos rogados del presente título,
indicando el estado civil de cada uno de ellos;
7. Se debe de cumplir con presentar informe técnico que corresponda al lote matriz, consignando
los datos que correspondan a este predio;
8. Se debe de cumplir con presentar plano de localización y ubicación, así como plano de distribución
del predio matriz, dado que no se ha cumplido con presentar los mismos;

Volumen 3 | Setiembre 2014 Actualidad Civil 439


Actualidad

Civil Jurisprudencia fundamental


Se debe de tener en cuenta que la inscripción de la fábrica es acto previo para la inscripción de
la subdivisión, sobre todo que conforme a la documentación presentada, se está amparando la
misma en la Ley 27157 y su Reglamento, no obstante ello, se hace presente lo siguiente:
9. En la memoria de independización deben participar todos los titulares con derecho inscrito, toda
vez que como se ha indicado, solo participa uno de los titulares (mencionada en el punto 5 de
la presente esquela);
10. La memoria que se presente y conforme se puede apreciar de la documentación presentada,
deberá indicar el fraccionamiento de! lote matriz en tres sub lotes, del mismo modo indicar la
fábrica que corresponde a cada uno de ellos;
11. Se debe también presentar plano de ubicación e informe técnico de cada uno de los sub lotes a
independizar, circunstancia que se ha omitido. Téngase en cuenta que se ha presentado plano
de ubicación del lote 9-A y plano de arquitectura del lote 9-B, circunstancias que no permiten
emitir pronunciamiento integral;
12. Se debe de tener en cuenta que se trata de una subdivisión de lotes, por lo que la denominación
que le correspondería a cada área a independizar debe ser la de SUB LOTE 9-A, SUB-LOTE 9B,
etc., según corresponda, la misma que debe ser uniforme en toda la documentación a presentar;
13. En la memoria descriptiva, se solicita, se inscriba la independización del Lote 9- A a favor de
Zoila Mercedes Oliva Correa. Al respecto se precisa que no es procedente lo solicitado por cuanto
para ello previamente se debe realizar la respectiva división y partición y adjudicación mediante
escritura pública (debe ser de fecha igual o anterior al asiento de presentación). Subsanar.
14. Sírvase aclarar la denominación de las porciones sujetas a independizar, toda vez que en el Pla-
no de Distribución señala Lote 9-B, en el Plano de Ubicación y Localización: Lote 9-A, Informe
Técnico: Sub-Lote 9-A.
15. De ¡a memoria descriptiva y Plano de subdivisión (1-02) se solicita la independización por subdi-
visión del Lote 9 (remanente) que está constituida por dos porciones en la cual se ha determinado
sus linderos y medidas perimétricas respecto de cada una y al no apreciarse continuidad entre
ellas correspondería independizarse cada una de manera independiente. Subsanar
16. Sírvase presentar dos juegos adicionales de la documentación presentada para inscripción (FOR
N°2- Ley N°27157 y Anexo 4, Informe Técnico de Verificación, Certificado de Parámetros Ur-
banísticos Y Edificatorios, memoria descriptiva de independización, reglamento interno); toda
vez que sólo ha presentado un juego en original, de <conformidad con lo dispuesto en los Arts.
29° y 31° del Decreto Supremo N° 035-2006-Vivienda. Subsanar.
Pendiente la calificación integral hasta su reingreso, conforme a los puntos arriba indicados.
17. Revisada la partida de matrimonio que se adjunta, y de conformidad con el art. 79° del. Regla-
mento de Inscripciones del Registro de Predios, don Víctor Ángel Rodríguez González deberá
ratificar los actos materia de rogatoria y toda la documentación presentada, mediante declaración
jurada con su firma certificada notarialmente.
18. Se deja constancia que mediante hoja de trámite 2013-105389 presentada a este despacho,
los demás copropietarios manifiestan que no han tenido intervención en los actos rogados en el
presente título. Aclarar.
Formalidad: Se deja constancia que toda modificación y/o subsanación deberá efectuarse siguiendo
la misma formalidad con la que fue otorgado el documento original. Por tanto la modificación
o corrección del formulario registral se efectúa por Anexo 4; del Informe Técnico de Verificación
por informe técnico de verificación ampliatorio, y de los planos a través de nuevos planos; los
cuales deberán ser presentados en un original y dos copias, en aplicación de lo establecido en

440 Instituto Pacífico Volumen 3 | Setiembre 2014


La inscripción de la declaratoria de fábrica
los Arts. 29° y 31° del Decreto Supremo N°035-2006-Vivienda, con la respectiva certificación
notarial de firmas.
Base Legal: Arts. 2010°, 20112015° del Código Civil, Numeral III y V del Título Preliminar y Arts. 31°,
32° y ss. del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos; Ley N°27157 y su Reglamento
aprobado por D.S. N°035-2006-VIVIENDA. Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios”.

III. Fundamentos de la apelación


El apelante argumenta lo siguiente:
- Mediante el presente título se solicita la inscripción de fábrica y la independización del
sub-lote 9A de su matriz Lote 9 de la parcela B del asentamiento Humano Mirones Bajo
que se encuentra inscrito en la P.E. N° P02118033 del Registro de Predios de Lima.
- En el caso de autos corresponde la aplicación del artículo 43 del Reglamento del Registro de
Predios; es decir la independización de predio urbano por regularización de su edificación,
para lo cual exige que el título para este propósito contenga el plano de independización en
el que conste el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a independizar
como del área remanente y el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.
- El título observado que nos motiva ha sido presentado bajo los alcances del artículo 43
antes comentado, sin embargo, las observaciones efectuadas por el registrador en la esquela
contrapone al referido artículo 43.
- Interpretamos el articulo 43 afirmando que tanto la edificación como el área que ella
ocupa puede independizarse del resto del predio matriz de la que forma parte con la
sola presentación de los documentos recaudados, aún sin el consentimiento de los demás
propietarios del área remanente, quienes se niegan a hacerlo voluntariamente pese a que
son hermanos y que se encuentran plenamente identificadas las edificaciones y área que
a cada uno de ellos corresponde, sumada a la posesión que cada uno de ellos ostenta de
su alícuota.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
- En la partida N° P02118033 Registro de Predios de Lima, se encuentra registrado el lote 9
de la manzana 27, Asentamiento Humano Mirones Bajo Parcéla B con un área de 215.40
m2, del distrito de Lima.
- En el asiento 00002 de la citada partida, se advierte la inscripción de la sucesión intestada
de Segundo Oliva Linares.
- En el asiento 00003 de la partida en mención, obra inscrita la sucesión intestada de Juana
Correa Gálvez viuda de Oliva.
- En el asiento 00004 de la partida, consta inscrita la sucesión intestada de Julio César Oliva
Correa.
- De acuerdo a los asientos los copropietarios son Zoila Mercedes Oliva Correa, Laura Olinda
Oliva Correa, Hilda Esperanza Oliva Correa, Juana Alicia Oliva Correa, Segundo Oliva Correa
y María Teresa Oliva Correa, todos ellos con porcentajes de participación de acciones y
derechos.
V. Planteamiento de las cuestiones
Interviene como ponente el Vocal Pedro Álamo Hidalgo.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son
las siguientes:

Volumen 3 | Setiembre 2014 Actualidad Civil 441


Actualidad

Civil Jurisprudencia fundamental


- ¿Quiénes deben intervenir en la regularización de una fábrica cuando el predio se encuentra
sujeto a copropiedad?
- ¿El copropietario de derechos y acciones puede regularizar la declaratoria de fábrica
levantada sobre una parte del predio y pedir que se independice a su nombre dicha
parte, argumentando que es la porción que le corresponde, sin que previamente se haya
efectuado la división y partición del predio?
Análisis
1. Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción en vía de regularización de la
declaratoria de fábrica, así como la independización de un área de 35.92 m2, que forma
parte del predio inscrito en la partida N° P02118033 del Registro de Predios de Lima a
favor de Zoila Mercedes Oliva Correa de Rodríguez, al amparo de las Leyes N° 27157 y
N° 27333.
2. El artículo 61 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece que
tratándose de subdivisiones efectuadas dentro del procedimiento de regularización de
edificaciones a que se refiere la Ley Nº 27157 y la Ley Nº 27333 no será aplicable lo
dispuesto por el artículo 60 del mismo reglamento, indicando que deberá presentarse
formulario registral o escritura pública acompañada de los siguientes documentos: a) Plano
de independización en el que conste el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la
porción a independizar como del área remanente; b) Certificado de Parámetros Urbanísticos
y Edificatorios.
3. Al respecto, el artículo 4 de la Ley Nº 27333 −Ley complementaria a la Ley N° 26662,
la Ley de asuntos no contenciosos de competencia notarial, para la Regularización de
Edificaciones− establece que “La acumulación o subdivisión de unidades inmobiliarias se
realiza mediante el formulario registral a que se refiere la Ley N° 27157, pudiendo también
formalizarse mediante escritura pública, de conformidad con el artículo 2010 del Código Civil,
en cuyo caso deberá presentarse al Registro como parte notarial únicamente el formulario regis-
tral debidamente llenado. Para la inscripción de la acumulación o subdivisión no será necesario
ningún trámite administrativo, municipal o de cualquier otra clase”.
Asimismo, el artículo 7 de la referida ley establece que:
“7.1 En las regularizaciones tramitadas al amparo de la Ley 27157 y, de la presente Ley, no será
exigible para su inscripción en el registro la previa autorización administrativa o municipal
de subdivisión o independización del terreno.
7.2 El Registro, por el solo mérito del acto de regularización, procederá a la desmembración
o segregación de las unidades inmobiliarias objeto de regularización”.
Es decir que de acuerdo a la Ley N° 27333, concordada con el art. 61 del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios, no será necesario presentar resolución municipal
cuando la subdivisión se realice en vía de regularización.
4. En el presente caso el predio inscrito en la partida N° P02118033 del Registro de Predios
de Lima cuenta con 215.40 m2 y tiene como copropietarios a Zoila Mercedes Oliva Correa,
Laura Olinda Oliva Correa, Hilda Esperanza Oliva Correa, Juana Alicia Oliva Correa, Segundo
Oliva Correa y María Teresa Oliva Correa, todos ellos con porcentajes de participación de
acciones y derechos.
Zoila Mercedes Oliva Correa, solicita la declaratoria de fábrica en vía de regularización y la
independización de un área de 35.92 m2 que forma parte del predio inscrito en la partida
N° P02118033 del Registro de Predios de Lima, la copropietaria cuenta con derechos y
acciones sobre el predio de 215.40 m2.

442 Instituto Pacífico Volumen 3 | Setiembre 2014


La inscripción de la declaratoria de fábrica
5. De acuerdo a la partida del predio, sus diferentes propietarios cuentan cada uno con
determinado porcentaje de derechos y acciones sobre el predio, constituyéndose de ese
modo un régimen de copropiedad.
El artículo 969 del Código Civil, establece que hay copropiedad cuando un bien pertenece
por cuotas ideales a dos o más personas. La copropiedad constituye de ese modo, el de-
recho real que consiste en la propiedad que mantienen varias personas sobre un mismo
bien, regulando la ley la organización del ejercicio en lo referente a las facultades de uso
y disposición del bien, estando limitada de ese modo el ejercicio sobre la propiedad del
bien.
Así la copropiedad es un derecho real que se caracteriza porque el derecho de propiedad
de una pluralidad de sujetos recae sobre un bien o bienes determinados que se encuentran
en un estado de indivisión; razón por la que su participación respecto de los bienes se
encuentran representados por cuotas que no se encuentran materializadas.
Lo que fundamentalmente caracteriza a la copropiedad es la indivisión de los bienes sobre
la cual recae. Así Carlos Ferdinand Cuadros Villenas sostiene: “El estado de indivisión es el
sustento de la copropiedad de tal modo que sin el estado de indivisión no existiría copropiedad.
Por supuesto que el estado de indivisión puede hacerse cesar en cualquier momento, en la forma
romanista de la copropiedad, pero en cuanto se haya producido la partición habrá desaparecido
la copropiedad”.
6. En ese sentido, aun cuando en la documentación técnica (plano de subdivisión, de arqui-
tectura, ubicación y localización), se mencione que la propietaria de un área de 35.92
m2 es Zoila Mercedes Oliva Correa de Rodríguez, el porcentaje de participación de la
copropietaria no puede estar representado en este predio, porque no se ha puesto fin al
estado de indivisión del predio con la división y partición, conforme lo establece el inciso
1 del artículo 992 del Código Civil.
Si bien por tratarse de una regularización de fábrica va a ser posible realizar la independi-
zación del predio sin necesidad de contar previamente con alguna autorización municipal,
ello no quiere decir que la referida independización se haga a favor de uno solo de los
copropietarios. Para ello tendría que producirse reiteramos la división y partición del predio
donde se le asigne exclusivamente la propiedad a uno de ellos.
En tal virtud, no es procedente que con motivo de la subdivisión del predio se independice
una parte de este a nombre de Zoila Mercedes Oliva Correa de Rodríguez, sino que la
independización del predio y la inscripción de la fábrica tendría que hacerse a nombre
de todos y cada uno de los copropietarios; por lo tanto, corresponde confirmar el punto
13 de la observación.
7. En los plenos XXVII y XXVIII del Tribunal Registral realizados el año 2008 se dejó sin efecto
el siguiente precedente de observancia obligatoria:
Intervención de copropietarios en regularización de fábrica
“En el formulario sobre regularización de declaratoria de fábrica de conformidad con los alcan-
ces de la Ley N° 27157 y su Reglamento, deben intervenir todos los copropietarios del bien.
La anterior disposición no se aplica si la fábrica o la demolición que se quiere regularizar fue
efectuada cuando el bien no pertenecía a los copropietarios”.
En el acta del pleno XXVII realizado los días 21 y 22 de noviembre de 2007 se indicó que la
razón por la cual se dejó sin efecto dicho precedente es que se proponían dos tesis: aquella
por la cual se consideraría a la declaratoria de fábrica como un acto de administración y la
que sostiene que la declaratoria de fábrica constituye una simple declaración destinada a

Volumen 3 | Setiembre 2014 Actualidad Civil 443


Actualidad

Civil Jurisprudencia fundamental


reconocer que un hecho de la realidad física, que no tiene carácter de acto jurídico y que
por ende no hace surgir o modifica ninguna relación jurídica.
En las resoluciones del Tribunal Registral emitidas con posterioridad a este pleno se ha
acogido la tesis de que la declaratoria de fábrica es un acto de administración.
Con el formulario registral se solicita la regularización de la fábrica sobre un área de 35.92
m2 que forma parte del predio inscrito en la partida N° P02118033 del Registro de Pre-
dios de Lima; sin embargo, como ya se señaló, en el presente caso no se ha efectuado la
división y partición del predio, con lo cual la propiedad de Zoila Mercedes Oliva Correa
de Rodríguez no se encuentra materialmente determinada.
9. En ese sentido, siendo varios los copropietarios del predio, debe tenerse en cuenta lo
dispuesto por el artículo 971 del Código Civil, el cual señala que las decisiones sobre el
bien común se adoptarán: 1. Por unanimidad para disponer, gravar o arrendar el bien,
darlo en comodato o introducir modificaciones en él, y 2. Por mayoría absoluta, para los
actos de administración ordinaria.
Los actos de administración son aquellos cuya finalidad es la de mantener íntegro o de
aumentar la explotación de los bienes que lo componen, a diferencia de los actos de dis-
posición que son aquellos que provocan una modificación sustancial de la composición del
patrimonio mediante un egreso anormal de bienes, seguido o no de una contraprestación,
según define el Diccionario Jurídico Omeba.
De acuerdo a lo expuesto y considerando que en la regularización de la fábrica (acto de
administración) no intervienen la mayoría de los copropietarios y teniendo en cuenta que
esta regularización se realiza sobre la base de un área de 35.92 m2 que forma parte del
predio inscrito en la partida N° P02118033 Registro de Predios de Lima, no es procedente
aceptar la regularización con la sola intervención de Zoila Mercedes Oliva Correa de Rodrí-
guez, debiendo suscribir el formulario registral la mayoría absoluta de los copropietarios.
Por lo tanto, se confirma el punto 5 de la observación, con la precisión de que no es nece-
sario que intervengan todos los copropietarios del bien, sino que es suficiente la mayoría
absoluta de ellos.
10. En mérito a que se está solicitando la regularización de una fábrica de un área de 35.92 m2
respecto del predio inscrito en la partida N° P02118033, el registrador solicita el informe
técnico de verificación que corresponde al lote matriz, así como el piano de localización,
ubicación y de distribución del lote matriz.
Al respecto cabe indicar que si bien es cierto, el artículo 12 del D.S. N° 035- 2006-VIVIEN-
DA, señala que el informe técnico de verificación contiene la constatación de: la ubicación
del terreno, el área, linderos y medidas perimétricas del terreno, el cumplimiento de los
parámetros urbanísticos y edificatorios aplicables al predio, entre otros; este articulo debe
ser concordado con el artículo 25 del mencionado decreto supremo (sobre los documentos
que se acompañan al FOR), es decir, que si el verificador responsable tiene como función
la constatación de la existencia y características de la edificación, se puede concluir que el
informe técnico de verificación debe referirse a predios con construcciones.
Así, en el presente caso, de acuerdo a los documentos presentados puede apreciarse que
la única edificación que cuenta el lote matriz es sobre un área de 35.92 m2 (denominado
en el plano de distribución: Lote 9-B, en el plano de ubicación y localización: Lote 9-A,
en el informe técnico: Sub-lote 9-A), mientras que el área remanente la cual se encuentra
fraccionada por la edificación materia de regularización está constituida por terreno. En tal
sentido, no es necesario que se presente dicho informe, así como los planos de localización

444 Instituto Pacífico Volumen 3 | Setiembre 2014


La inscripción de la declaratoria de fábrica
y ubicación o el plano de distribución del lote matriz- el cual se encuentra fraccionado-
en tanto no existen construcciones, solo existe una edificación que se quiere regularizar
respecto del área de 35.92 m2.
Corresponde revocar los puntos 7 y 8 de la observación.
11. Tratándose de una subdivisión en vía de regularización y como se puede apreciar de la
documentación adjuntada el lote matriz se fraccionaría en tres sub lotes, por tanto, es
necesario se acompañe el plano de independización en el conste el área, linderos v me-
didas perimétricas tanto de la porción a independizar como del área remanente, como
establece el literal a) del art. 61 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
En este caso, al haber sido fraccionado el lote matriz por la edificación deberá presentarse
adicionalmente dos planos de independización; puesto que solo se ha acompañado res-
pecto al área de 35.92 m2 (denominado en el plano de distribución: Lote 9-B, en el plano
de ubicación y localización: Lote 9-A, en el informe técnico: Sub-lote 9-A), faltando en
consecuencia los planos de independización de los sub lotes resultantes con sus respectivas
denominaciones.
Téngase en cuenta que el segundo párrafo del art. 59 del acotado reglamento señala que
“cuando como consecuencia de la independización solicitada se genere un área remanente en
la que existan porciones que no guarden continuidad, se entenderá que la rogación comprende
también la independización de cada una de dichas porciones, siempre que el dominio de las
áreas remanentes correspondan al mismo propietario y no existan restricciones para su indepen-
dización”.
En este caso con la independización del sub lote donde se encuentra la fábrica quedarían
dos lotes que no guardarían continuidad, por lo que debe entenderse que la rogatoria
comprende también la independización de los dos sub lotes resultantes, debiendo intervenir
en la solicitud y memoria descriptiva de independización la totalidad de los copropietarios
del predio para manifestar su consentimiento en la referida independización, ya que esta
implica la modificación física del predio.
Corresponde confirmar las observaciones en los puntos 9,10 y 15.
12. Como se ha señalado existen discrepancias en la denominación de uno de los predios a
independizar (donde está situada la fábrica), denominado en el plano dé distribución:
Lote 9-B, en el plano de ubicación y localización: Lote 9-A y en el informe técnico: Sub-
lote 9-A; debiendo ser materia de aclaración esta discordancia.
Corresponde confirmar la observación en el punto 14.
13. Con relación al extremo de la observación relativo a que debe presentarse plano de ubi-
cación e informe técnico de verificación de cada uno de los predios a independizar, esta
instancia conforme a lo regulado en el art. 25 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, T.U.O.
del Reglamento de la Ley N° 27157, precisa que el plano de ubicación y localización y
el informe técnico de verificación se autorizan por el verificador responsable, pero con
relación al predio donde se encuentra la fábrica que es materia de regularización, no
correspondiendo que se adjunten planos de ubicación e informe técnico para los lotes
remanentes.
En este caso se ha presentado el informe técnico de verificación y el plano de ubicación y
localización, siendo de responsabilidad exclusiva del verificador los datos que consigna.
Corresponde revocar la observación en el punto 11.
14. Respecto a las denominaciones que deberían tener los lotes a independizar, lo lógico sería
en este caso que se respete por lo menos el número del lote del cual resultarán los sub-

Volumen 3 | Setiembre 2014 Actualidad Civil 445


Actualidad

Civil Jurisprudencia fundamental


lotes, entendiendo la observación del registrador en ese sentido como una sugerencia al
interesado, porque no existe una norma que señale cómo debe procederse en estos casos;
por lo que en la documentación subsanatoria deberán indicar las denominaciones de los
predios según lo recomendado, sin incurrir en las discrepancias que se han advertido en
el extremo 14 de la observación o en otras similares.
Corresponde dejar sin efecto el punto 12 de la observación.
15. De acuerdo al artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, para
efecto de su aplicación, en el momento que se inscriba la fábrica, simultáneamente se
procederá a cambiar la situación jurídica del bien, inscribiéndolo a nombre de la socie-
dad conyugal, sin necesidad de manifestación de voluntad adicional, sino tan solo con la
contenida en la declaratoria de fábrica.
Por lo tanto, siendo que de acuerdo a la presentación del FOR, la fecha de la terminación
de la construcción es el año 1981 y vista la partida de matrimonio de Zoila Mercedes Oliva
Correa de Rodríguez y Víctor Ángel Rodríguez Gonzales los cónyuges contrajeron matrimo-
nio el 8/7/1977, por lo que se adecúa a lo normado en el citado artículo 310 del Código
Civil, motivo por el cual procede aplicar el artículo 79 del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios, debiendo intervenir el cónyuge Víctor Ángel Rodríguez Gonzales.
Corresponde confirmar la observación en el punto 17.
16. En la presentación del FOR y del expediente al registro no se ha presentado los dos
juegos adicionales de la documentación técnica, de conformidad al artículo 31 del D.S.
N° 035-2006-VIVIENDA.
Corresponde confirmar la observación en el punto 16.
17. De conformidad al artículo 8 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, el verificador, se inscribirá
en el índice de Verificadores de la SUNARP, debiendo presentar ante el registro su firma.
Revisado el índice de Verificadores de la SUNARP la firma del verificador Jaime Mendoza
Uribe discrepa con la suscripción de la documentación técnica presentada.
Corresponde confirmar la observación en el punto 4.
18. En relación con el extremo de la observación relativo a que se aclare el área ocupada,
áreas techadas y área libre del predio, toda vez que las mismas no corresponden, cabe
señalar que los datos que obran en el formulario registral han tenido en cuenta la fábrica
a regularizar, siendo responsabilidad del verificador los datos que consigna a tenor de
lo dispuesto en el art. 9 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA. Asimismo, dichos datos son
concordantes con aquellos que aparecen en el cuadro normativo del plano de localización
y ubicación suscrito por el verificador.
Al respecto resulta aplicable el criterio contenido en el acuerdo aprobado en el Pleno LXIX
del Tribunal Registral, que señala:
ALCANCES DEL SEGUNDO PÁRRAFO DEL ARTÍCULO 50L DEL RIRP
“En la regularización de fábrica al amparo de la Ley 27157, el verificador responsable
reemplaza a la municipalidad en la verificación de la adecuación de la edificación a la
normativa urbanística y edificatoria, razón por la que no puede ser objeto de observación
las discrepancias entre el informe y el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios
o la omisión de consignar alguna transgresión y demás aspectos técnicos, por cuanto estos
aspectos son de exclusiva responsabilidad del verificador”, (el subrayado es nuestro)
Corresponde revocar el punto 3 de la observación.

446 Instituto Pacífico Volumen 3 | Setiembre 2014


La inscripción de la declaratoria de fábrica
19. Respecto al extremo 18 de la observación, tratándose el documento que se ha presentado
al registro (H.T.D. N° 105389-2013) de una oposición a la inscripción, lo que corresponde
es aplicar lo dispuesto en el numeral 1 del Reglamento General de los Registros Públicos
y no pedir aclaraciones al interesado.
Corresponde revocar el punto 18 de la observación.
Con la intervención de la vocal suplente Rocío Zulema Peña Fuentes autorizada mediante
Res. N° 062-2014-SUNARP/PT del 5/3/2014.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. Resolución
CONFIRMAR la observación en los puntos 4, 5, 9, 10, 13, 14, 15, 16 y 17 formulados por
el Registrador Público de Predios de la oficina Registral de Lima, REVOCAR las observaciones
en los puntos 3, 7, 8, 11 y 18 y DEJAR SIN EFECTO el punto 12 de la observación de con-
formidad con los fundamentos vertidos en el análisis de la presente resolución.

Mirtha Rivera Bedregal


Presidenta de la Primera Sala del Tribunal Registral

Pedro Alama Hidalgo Rocío Zulema Peña Fuentes


Vocal(s) del Tribunal Registral Vocal(s) del Tribunal Registral

Volumen 3 | Setiembre 2014 Actualidad Civil 447


Actualidad Civil
Volumen 3
se terminó de imprimir
en el mes de setiembre de 2014
en los Talleres Gráficos de
Pacífico Editores S.A.C.
Jr. Castrovirreyna Nº 224 - Breña
Telefax: 332-6117 / Central: 330-3642
LIMA - PERÚ