I. LAS SERVIDUMBRES.

NOCIONES GENERALES

Para el derecho clásico, servidumbres un derecho real sobre un fundo ajeno en cuya virtud el
propietario de éste está obligado a soportar o no hacer ciertos actos, para satisfacer la necesidad o
utilidad de otro fundo.

En el derecho justinianeo, la expresión servidumbre es demostrativa de una categoría general, que

comprende las servidumbres propiamente dichas del derecho clásico (servidumbres prediales o reales)
y las llamadas servidumbres personales (usufructo, uso y la habitación).

Servidumbres reales Servidumbres personales

- Establecidas para una objetiva y
permanente utilidad de un fundo
vecino.
- Perpetuas
- Solo tienen como objetos inmuebles
- Establecidas en beneficio de una
determinada persona.
- Temporales: se extinguen, en
principio, con la muerte del titular.
- Pueden tener por objeto tanto
bienes muebles como inmuebles.

LAS SERVIDUMBRES PREDIALES

CARACTERES

1. Ius in re aliena: las servidumbres son derechos que recaen sobre cosa ajena y que limitan el
señorío de propietario de un beneficio en beneficio de otro fundo.

2. Inherencia: la servidumbre es una cualidad inherente e inseparable del fundo. Por ello, la
transferencia del fundo determina necesariamente la transferencia de aquella, resultando imposible
enajenar el fundo y reservarse la servidumbre.-

3. Deber de Abstención: el contenido de la servidumbre puede consistir en un pati (tolerar) o en un

no facere (no hacer). La servidumbre, no puede consistir en u hacer.

4. Tipicidad: las servidumbres no eran infinitas, sino solo aquellas reconocidas por el derecho. No
obstante ello, el contenido de la servidumbre puede ser modificado en sus partes accesorias por la
voluntad de las partes. Ej. Es posible acordar que vehículos podrán pasar, en qué momento del día,
etc.

5. Indivisibilidad: la servidumbre predial es siempre indivisibles, es decir, que no puede ser

constituida ni extinguirse por parte.

Requisitos

Las servidumbres prediales exigen la concurrencia de los siguientes requisitos:

a. Dos fundos: como las servidumbres prediales constituyen derechos reales sobre un fundos en
beneficio de otro fundo su existencia requiere de dos fundos: uno gravado y otro en cuyo favor se ha
constituido la servidumbre.

b. Utilidad: en segundo lugar, es necesario que la servidumbre sea útil al fundo dominante, no a la
persona de su dueño.
c. Posibilidad: es necesario, además, que el ejercicio de la servidumbre sea posible, tanto desde el
punto de vista material como del jurídico. A este requisito de la posibilidad del ejercicio de la
servidumbre se vincula la exigencia de que los fundos sean vecinos, entendiéndose por vecindad una
cierta disposición espacia de los fundos que haga posible el ejercicio de la servidumbre.

d. Causa Perpetua: como la servidumbre predial es inherente al fundo, debe reconocer una causa
perpetua, es decir, una condición permanente que haga siempre útil y posible su ejercicio. Hay causa
perpetua cuando el ejercicio de la servidumbre puede tener lugar en todo tiempo, independientemente
de cualquier elemento extrínseco: por el contrario, no existe causa perpetua cuando el ejercicio mismo
del derecho de servidumbre hace imposible su continuación o cuando depende de la voluntad de una
persona.

e) Perpetuidad: como la servidumbre predial tiende a satisfacer necesidades de los fundos que son
perpetuas, también ella debe constituirse a perpetuidad y no temporariamente. Esto no significa que
la servidumbre o pueda en algún momento extinguirse, sino que tiene en principio una duración
indefinida.

Clasificación y enumeración

Las servidumbres prediales suelen clasificarse en rusticas y urbanas, categoría que no depende de la
ubicación de los fundos en los campos o en la ciudad, sino del destino esencial, de la necesidad que se
procura satisfacer o de la utilidad o comodidad del fundo que se quiere beneficiar. Las servidumbres
prediales urbanas procuran satisfacer las necesidades de los edificios, en tanto que las rusticas,
atienden a las necesidades de la producción rural.

- Servidumbres prediales rusticas:

1. Las servidumbres de paso con sus variedades: “itineris”, o sea el derecho de pasar a pie o a
caballo; “actus”, el derecho de pasar con ganado o con carros; y, “vía”, el derecho de
transportar mercancías o materiales.

2. La servidumbre de pastoreo: autoriza a hacer pastar el ganado del fundo dominante en el

sirviente

3. La servidumbre de extraer, que autoriza a sacar agua de un fundo vecino para atender las
necesidades del fundo dominante extraer

4. La servidumbre que permite hacer abrevar el ganado del fundo dominante ene sirviente.

5. La servidumbre de acueducto, autoriza a conducir agua a través del fundo sirviente y hacia el
dominante.

- Servidumbres prediales urbanas:

1. El derecho que tiene el propietario de un edificio de apoyar éste sobre el muro o el pilar del
vecino, llamada “oneris ferendi”, que tiene como carácter excepcional que obliga al propietario
 del fundo sirviente a mantener el muro o pilar en buen estado para soportar el edificio del
vecino
2. El derecho de introducir una viga en el muro del vecino, llamada “tigni inmitendi”.
3. El derecho de dejar caer el agua del techo propio sobre el techo del vecino, bien sea gota a gota
o por chorros, que se denomina “stillicidii vel fluminis vel recipiendi”.
4. El derecho de impedir al vecino edificar o el de prohibirle hacerlo más allá de cierta altura, que
se llama “ altius non tolendi”.
5. El derecho de impedir al vecino hacer edificaciones o plantaciones u obras que impiden el
derecho de vista, denominada “ ne luminibus oficiatur”.

Constitución de las servidumbres prediales

Los modos de constitución de las servidumbres prediales fueron modificándose con el transcurso del
tiempo, por lo que cabe distinguir entre época clásica y época justinianea.

a) época clásica: en esta época cabe distinguir según se trate de fundos situados en suelo itálico y
fundos provinciales.

- fundos situados en suelo itálico: respecto de estos fundos, las servidumbres podían constituirse por
los siguientes modos:

I. Por mancipatio o in iure cessio. las antiguas servidumbres prediales rústicas, eran
consideradas res mancipi, por lo que podían ser constituidas mediante mancipatio o in iure cessio; en
tanto que las servidumbres urbanas, al ser nec mancipi admitían solo la in iure cessio.

II. Deductio; este modo consistía enla reserva de la servidumbre al efectuarse la enajenación de una
cosa mediante mancipatio o in iure cessio.

III. Por legado. Por El legatum per vindicationem el propietario de dos fundos, podía atribuir cada uno
de ellos a personas distintas, constituyendo servidumbre sobre uno y a favor del otro.

IV. Por adiudicatio, en los juicios divisorios e juez podía constituir servidumbres entre los fundos o
entre las partes de ellos resultantes de la división.

V. Por usucapio. En el Derecho antiguo era posible la adquisición de las servidumbres,

- Fundos provinciales: como los fundos provinciales eran susceptibles de dominio, conforme al
derecho civil, tampoco era concebible la existencia de servidumbres prediales. No obstante, las
necesidades debieron de hecho imponerlas. Para ello se recurrió a pactos y estipulaciones.

b) época justinianea: en esta época desaparecida la distinción entre res mancipi y nec mancipi,
desaparecen también la mancipatio y la in iure cessio como modos de constitución de las
servidumbres, siendo reemplazadas por el simple acuerdo de voluntades.

Subsisten la adjuticatio, el legado y la deductio, que tienen lugar ahora en la traditio, convertida en
modo general de transferencia de la propiedad por actos entre vivos.
Encontramos otros modos:

- La quasi traditio: que se concreta en el tolerar el ejercicio de la servidumbre con la intención

de atribuirla.
- La prescripción: El Derecho justinianeo reconoce la prescripción adquisitiva de las
servidumbres rústicas, según las normas vigentes en materia de inmuebles. En tal sentido, se
exige la posesión de diez años entre presentes y veinte entre ausentes.
- El destino de padre de familia: . No cabe hablar de servidumbre en el caso de que un
propietario de dos fundos se sirva de uno para atender a las necesidades del otro,
porque nemini res sua servit. Sin embargo, tal estado de servicio se transforma en servidumbre,
jurídicamente reconocida, cuando los fundos pasan a propietarios distintos, v. gr., a dos
legatarios, o a un heredero y un legatario.

Extinción de las servidumbres

Aunque las servidumbres son, en principio, perpetuas puede ocurrir que ellas se extingan, por:

a) Confusión: es decir, sea el hecho de venir a ser los dos predios de propiedad de una sola
persona
b) Renuncia: el propietario del fundo dominante puede renunciar a la servidumbre constituida a
favor de su fundo.
c) Pérdida o destrucción de la cosa:
d) Non usus: la servidumbre se extingue por la falta de ejercicio durante dos años en la época
clásica y en la época justinianea Por el no uso durante diez años entre presentes y veinte entre
ausentes.

SERVIDUMBRES PERSONALES

Las servidumbres personales son derechos reales sobre una cosa ajena constituidos a favor de una
persona determinada. Comprenden: el usufructo, el uso, la habitación y los servicios de los esclavos.

- USUFRUCTO

El usufructo es el derecho de usar y percibir los frutos de cosas ajenas, dejando a salvo su substancia.

- Se trata de un derecho real

- Solo puede recaer sobre cosas corporales
- Solo puede constituirse sobre cosas ajenas, sean mueves o inmuebles
- El titular de este derecho puede usar la cosa y percibir sus frutos.
- Es un derecho real inherente a la persona de su titular, por ende es inalienable y
esencialmente temporal.
- El titular de este derecho es el Usufructuario, el propietario de la cosa afectada es e Dominus
porpietaris (nudo propietario).
Derechos del usufructuario

El usufructuario podía usar la cosa, pero debe hacerlo conforme a su destino y sin afectar su
sustancia, es decir, su estado actual y destino económico. Le está prohibido transformar una casa en
albergue, un jardín en un huerto, un baño privado en público, etc.

Además corresponde al usufructuario, el frui, es decir, el derecho de percibir todos los frutos de la
cosa. Los frutos naturales se hacen del usufructuario por la percepción, en tanto que los civiles se
adquieren día por día. Entre los frutos naturales se encuentran: la leche, las crías, el pelo de los
animales que se hacen de propiedad del usufructuario, no así el parto de la esclava dada en usufructo
que se hace de nudo propietario.

El usufructuario tiene derecho a beneficiarse con el trabajo del esclavo dado en usufructo y puede
constreñirlo a tal efecto.

Cuando el usufructo comprende bosques, el derecho del usufructuario a los arboles depende de la
naturaleza de aquellos, debiendo reemplazar los especímenes cortados si se trata de un vivero.

Cuando se trata de un usufructo de un rebaño, el usufructuario hace suyas las crías aunque debe
reemplazar los animales muertos con las crías.

El usufructuario puede ejercitar estos derechos por sí o por terceras personas, estén o no bajo su
potestad. Así, puede ceder, temporario o definitivamente, a título gratuito u oneroso, el ejercicio de su
derecho pero le está vedada la transferencia del derecho mismo por ser inherentes a su persona y de
efectuarla, carece de todo efecto.

Obligaciones del usufructuario

El usufructuario tenía el deber de prometer que gozaría de la cosa como un buen padre de familia.
Siendo a su cargo las reparaciones de mantenimiento, aunque no debe reconstruir lo que se haya
deteriorado por vetustez ocaso fortuito, respondiendo por su dolo o culpa.

Además, debe restituiría la cosa al nudo propietario al finalizar el usufructo, junto con los frutos no
percibidos y hacer frente a los impuestos y cargas que pesan sobre la cosa.

Derechos del nudo propietario

El nudo propietario conserva la propiedad, por ello le corresponden:

- La mitad de tesoro,
- Los arboles abatidos por la tempestad
- Los animales muertos
- Las adquisiciones del esclavo

Además, puede colocar custodios en el fundo, ejercitar las acciones legis aquilae, furti, iniuriarum y
servi corrupti.
Puede con el consentimiento del usufructuario, transformar en religioso un lugar, adquirir o construir
servidumbres prediales sobre el fundo, siempre que no perjudique al usufructuario.

Constitución del Usufructo

El usufructo podía constituirse por distintos modos:

- Por legado
- Por in iure cessio
- Por deductio
- Por adjudicatio

Extinción

1°) Por la muerte del usufructuario, como que era un derecho inherente a su persona e intransmisible
a los herederos;

2°) por la capitis deminutio del usufructuario,

3°) por la destrucción de la cosa materia del usufructo;

4°) por el no uso durante determinado lapso de tiempo, generalmente el mismo que para la usucapión;

5°) por la renuncia del usufructuario en beneficio del nudo propietario;

6°) por la reunión del usufructo con la nuda propiedad, mediante la adquisición de esta por el
usufructuario;

7°) por la expiración del tiempo fijado para su duración.

- USO

El uso es un derecho real en virtud del cual se puede utilizar la cosa ajena, pero sin tomar, en
principio, ningún fruto o producto de ella.

Es indivisible e intransferible, pudiendo ejercitar el titular con toda su familia.

Los derechos del usuario, consisten en principio, en limitarse a utilizar la cosa, pudiendo percibir
algunos frutos, como en el caso de que el mero uso no le reportare ninguna utilidad.

Sus obligaciones son similares a las del usufructuario, incluida la de dar caución, salvo que no
responde por las reparaciones de mantenimiento, sino en tanto que su uso al propietario de todo
producto.

El uso se constituye y extingue por los mismos modos que el usufructo.

 - HABITACION

La habitación es un derecho real que atribuye a su titular la facultad de habitar una casa ajena y de
alquilarla a terceros.

Era un derecho muy similar al usufructo, ya que requiere el otorgamiento de caución y es inalienable,
pero diferenciado de él ya que no se extingue por la capitis diminutio ni por el non usus.

- TRABAJO DE LOS ESCLAVOS

Se entiende por operae servorum una servidumbre personal que atribuye a su titular el derecho de
gozar de los trabajos de un esclavo ajeno.

El titular de este derecho puede servirse directamente de los trabajos del esclavo ajeno o locarlo a un
tercero, aunque le estaría vedada la cesión gratuita del ejercicio de su derecho.

Tampoco este derecho se extingue por el non usus ni por la capitis diminutio y tiene la particularidad
de ser transmisible mortis causa a los herederos del titular, en tanto subsista el esclavo objeto del
derecho.

DEFENSA DE LAS SERVIDUMBRES. ACCION CONFESORIA E INTERDICTOS

Acción confesoria: La acción confesoria era la típica acción in rem para la defensa de una
servidumbre predial o del usufructo. Se denomina confesoria porque tiene por objeto hacer confesar al
propietario la existencia de un derecho de servidumbre sobre una cosa.

Esta acción procura el reconocimiento del derecho de servidumbre y por consiguiente, la cesación de
los actos que impiden o turban su ejercicio, sin perjuicio de la indemnización por los daños
ocasionados. Si se trata de una servidumbre predial será necesario además probar la propiedad
respecto del fundo dominante.

La acción se dirige en principio contra el propietario del fundo sirviente o contra el nudo propietario,
pero también puede ejercerse contra cualquier tercero que lesione el derecho de servidumbre.

Interdictos: Tratando de solucionar inconvenientes producidos en la práctica y apartándose del

sistema interdictal en materia posesoria, el pretor protegió mediante interdictos el ejercicio de algunas
servidumbres.

II. ENFITEUSIS Y SUPERFICIE

La enfiteusis y la superficie son instituciones análogas que carecieron de sanción por el ius civile y no
fueron reconocidas como derechos reales por la jurisprudencia clásica. Se trata de dos instituciones
originadas en el derecho público, que pasaron luego al derecho privado.
 - Enfiteusis

Es un derecho real sobre un fundo ajeno, en virtud del cual se pueda gozar de él de una manera más
amplia, siempre que no se lo deteriore y que se pague la renta conveniente al propietario.

El propietario del fundo dado en enfiteusis recibe el nombre de Dominus Emphyteuticarius y enfiteuta
al titular de la enfiteusis.

El derecho del enfiteuta no es inherente a la persona, ya que puede serlo objeto de transferencia inter
vivos o mortis causa, a título gratuito u oneroso, se concede generalmente a perpetuidad; las
facultades del enfiteuta son más amplias que las del usufructuario porque le es licito modificar destino
económico del fundo, el enfiteuta es poseedor y adquiere los frutos, como el propietario, por la mera
separación.

Derechos del enfiteuta

A) puede gozar de fundo como el propietario, aun alterando el destino siempre que no lo deteriore.

B) puede disponer de su derecho inter vivos o mortis causa, a título gratuito u oneroso.

C) es poseedor del fundo enfitéutico y adquiere los frutos por la mera separación.

D) puede intentar os interdictos posesorios contra cualquiera que turbe su derecho.

Obligaciones del enfiteuta

A) en el goce del fundo debe proceder como un buen padre de familia y al extinguirse su derecho, debe
devolverlo no deteriorado por su culpa.

B) debe atender el pago de los impuestos y tasas que pesen sobre el fundo enfitéutico.

C) debe pagar la renta convenida

D) si se dispusiera a vender su derecho, debe dar aviso previo al Dominus, quien dispone de un plazo
de dos meses para adquirirlo por el mismo precio.

E) en todo caso de transferencia, excluida la sucesión hereditaria y siempre que el Dominus no haya
ejercitado el derecho de preferencia precedentemente relacionado, el enfiteuta debe pagare el dos por
ciento del precio de la vena o de la estimación.

Constitución de la enfiteusis: el derecho rea de enfiteusis puede constituirse por actos de última
voluntad o por convención sin que sea necesaria formalidad alguna, salvo respecto de los bienes de la
Iglesia.

Extinción: la enfiteusis puede extinguirse de pleno derecho o en virtud de sentencia judicial que hace
lugar a la demanda del Dominus en tal sentido.
Son causales de pleno derecho: la pérdida total del fundo, la expiración del plazo, si lo hubiere, o
verificación de la condición resolutoria, la confusión, el consentimiento mutuo de las partes.

La enfiteusis puede extinguirse por sentencia judicial que hace lugar a la demanda del Dominus
cuando enfiteuta deteriora el fundo; deja de pagar el canon durante tres años o los impuestos durante
el mismo lapso, o en caso de transferencia, el enfiteuta omite dar aviso previo al propietario.

Defensa del derecho de enfiteusis

A parte de los interdictos posesorios, al reconocerse al enfiteuta el carácter de poseedor, para la

defensa de su derecho dispone de una actio in rem especial, la actio vectigalis, muy similar a la
confesoria del usufructuario.

- SUPERFICIE

La superficie es un derecho real especia, en virtud de cual su titular puede usar y gozar de as
construcciones que se encuentran e terreno ajeno.

Puede constituirse a título gratuito u oneroso, mediante una suma fija pagada una sola vez o una
renta a merced anual.

Derechos del superficiario

Puede usar y gozar del edificio como el propietario, siéndole licito enajenar su derecho a título gratuito
y oneroso, por actos inter vivos o mortis causa, hipotecarlo, constituir servidumbres.

- Como poseedor, puede defender su situación mediante un interdicto especial.

Obligaciones del superficiario

El superficiario debe realizar las reparaciones de mantenimiento y atender el pago de los impuestos y
cargas que pesen sobre el edificio, como así también el de la renta debida al dueño. Por último, al
extinguirse el derecho debe restituir el fundo superficiario a su propietario

Constitución y extinción

Los modos de constitución y extinción del derecho de superficie son los mismos de la enfiteusis.

- PRENDA E HIPOTECA

La garantía real puede resultar de la entrega de una cosa pignus datum: Prenda, o de la simple
convención en cuyo caso la entrega de la cosa queda diferida para el momento en que la obligación no
sea cumplida: Hipoteca.
Tanto en el caso de la prenda como e el de la hipoteca, el acreedor disponía de una actio in rem y la
única diferencia entre ambas es que en la prenda la posesión de la cosa se transfería al acreedor en el
momento de constitución de la garantía, mientras que en la hipoteca esa posesión seguía en manos
del constituyente hasta tanto se operase el incumplimiento de la obligación garantizada, oportunidad
partir de la cual el acreedor podía tomar la posesión de la cosa para venderla y cobrarse con el precio
obtenido.

Requisitos

Para que haya prenda o hipoteca es menester la existencia de una obligación cuyo cumplimiento se
procura garantizar, una cosa a gravar con esos derechos y una fuente de la que ellos se deriven:

1. Obligación: como derechos accesorios que son, la prenda e hipoteca solo pueden existir para
garantizar el cumplimiento de una obligación. Puede tratarse de cualquier siempre que la ley no lo
prohíba, pura y simple o sujeta a termino o condición.

2. Cosa. El objeto de estos derechos debía ser una cosa susceptible de compraventa, corpórea o
incorpórea. Asimismo podía hipotecarse todo un patrimonio, comprendiéndose todos los bienes tanto
presentes como futuros, con exclusión de los bienes de uso cotidiano indispensables para la vida.

Solo pueden constituir estos derechos quienes dispongan de los objetos. Pueden ser constituidas no
solo por el propietario suni también por el poseedor de buena fe e incluso por el acreedor.

Si se grava una cosa ajena, el acto es nulo, aunque puede tornarse válido por la confirmación del
propietario.

3. Fuente: la prenda e hipoteca pueden constituirse por:

- Convención o por disposición de última voluntad: mediante convención puede hipotecarse una cosa
en garantía del cumplimiento de una obligación sin formalidad alguna, bastando el consentimiento de
las partes, aun prestado tácitamente. Tratándose de la prenda propiamente dicha, es necesaria,
además, la entrega de la cosa. También pueden estos derechos provenir de un acto de última
voluntad.

- Disposición judicial: el derecho de prende puede nacer también de la decisión de un magistrado o

del juez como en el caso de la prenda pretoriana y de la prenda tomada en pleito ya fallado.

- Disposición legal: la prenda o hipoteca pueden constituirse también en virtud de la ley, es decir, con
independencia de la voluntad del acreedor o deudor. Reciben el nombre de hipotecas tacitas o legales y
pueden afectar una o varias cosas determinada (hipotecas especiales) o todo el patrimonio del deudor.
(Hipoteca general)

Efectos

- La prenda e hipoteca tienen por finalidad dar al acreedor una garantía real, consistente en la
posibilidad de tomar la cosa y venderla a fin de cobrarse con su precio. Son inherentes a la
cosa gravada y en consecuencia siguen a esta en manos de quien este.
 - Son inherentes al crédito que garantizan y se transmiten con él, asegurando junto con sus
accesorios, incluidos los intereses legales.
- Se trata de derechos indivisibles, en el sentido de que toda la cosa está afectada al pago de la
deuda. Por esta razón el pago parcial de la deuda no afecta la subsistencia integral de la
hipoteca y el acreedor hipotecario puede elegir una entre las varias cosas hipotecadas, para
vender y cobrarse con su precio.

Derechos del acreedor prendario e hipotecario

El acreedor prendario e hipotecario puede hacer valer contra cualquier tercero y el propio
constituyente dos derechos fundamentales: el ius possidendi y el ius distrahendi.

Dispone de la acción quasi serviana del interdicto salviano y de os interdictos de retener y recuperar.
Asimismo puede intentar útilmente las acciones confesorias y negatorias.

- Ius possidendi

El acreedor tiene el derecho de poseer inmediatamente la cosa si se trata de prenda, o cuando el

crédito exigible no es pagado, si se trata de hipoteca.

La acción quasi serviana es aquella acción real por la cual el acreedor hacer valer el ius in re que tiene
sobre la cosa hipotecada o prendada y que lo autoriza a disponer de la cosa como dueño, en la medida
en que ello sea necesario para salvaguardar su crédito.

Quien ejercita la acción hipotecaria debe probar la existencia del derecho de prenda o hipoteca y la
lesión a este.

La acción hipotecaria procede contra cualquiera que se encuentre en posesión o tenencia de la cosa
hipotecada, sea el mismo constituyente o un tercero, incluso contra quien ha dejado de poseer por
dolo.

Procura el reconocimiento del derecho real y consiguientemente la puesta en posesión de la cosa,

limitada a la medida del interés del acreedor prendario o hipotecario.

El demandado puede restituir la cosa o saldar la deuda hipotecaria y sus accesorios. Caso contrario,
es condenado a pagar una suma de dinero equivalente al valor del interés de actor.

El acreedor hipotecario puede también intentar el interdicto salviano.

El acreedor prendario, en cuanto poseedor de la cosa prendada, puede intentar los interdictos de
retener y recuperar.

Aunque tena la posesión de la cosa prendada, el acreedor no puede usarla porque la tiene a titulo de
garantía y si la usa cometería un furtum.

Satisfecha la deuda, el acreedor debe restituir al constituyente la cosa prendada.

 - Ius distrahendi

Tienen una verdadera función satisfactoria: el acreedor puede vender la cosa prendada o hipotecada y
con el precio que obtenga atender el pago de la deuda.

Para que el acreedor pudiese vender la cosa, solía celebrarse un acto, mediante el cual, el
constituyente autorizaba a aquel a vender la cosa prendada si no era pagada la deuda.

Antes de procederse a la venta era necesario obtener la correspondiente condena y notificar al

constituyente de la decisión de ejecutar la garantía. Transcurridos dos años de la notificación podía
realizarse la venta sea directamente o mediante intervención judicial. Si no se conseguía comprador, el
acreedor podía pedir al emperador que le atribuyese la propiedad de la cosa.

Si el precio obtenido en la venta alcanzaba para satisfacer el crédito, este se extinguía, si resultaba
inferior al importe del crédito, subsistía por la diferencia, si finalmente, el precio de la venta era
superior al monto de la acreencia, el acreedor debía aplicar el importe necesario a la satisfacción de su
crédito y restituir al constituyente el saldo, a cuyos efectos este tenía la acción directa de prenda.

El acreedor prendario o hipotecario es preferido a cualquier otro acreedor que dispone solo de una
actio in personam.

La venta de la cosa se extingue todas las hipotecas que las gravan.

Derechos del constituyente

Como el constituyente de la prenda e hipoteca conserva la propiedad de la cosa mientras ella no ha

sido vendida por el acreedor, puede ejercitar todos los derechos que le asisten, dada su condición de
dueño.

En el caso de la prenda, la posibilidad de usar la cosa desaparece como consecuencia de que ella se
halla en poder del acreedor.

Pluralidad de acreedores hipotecarios

En el caso de la hipoteca, es posible que una misma cosa sea gravada con dos o más hipotecas. En tal
caso, rige el principio de que la hipoteca más antigua es la preferida a las posteriores “primero en el
tiempo, primero en el derecho”. Esto no obsta a que el acreedor hipotecario de grado posterior ejercite
el ius ofendió, derecho de subrogación, es decir, que salde el crédito del grado anterior para quedar
colocado en lugar de este. Si todas las hipotecas fuesen de la misma época, los créditos debe
prorratearse, salvo que alguno de los acreedores este en posesión de la cosa, en cuyo caso es preferido
a los demás.

Este principio reconoce dos excepciones: la hipoteca hecha mediante documento público o cuasi
público y el de las hipotecas privilegiadas.
La hipoteca hecha mediante documento público (hecho con la intervención de un tabularius) o cuasi
público (escrito y firmado por las partes y 3 testigos) es preferida a todas las demás constituidas sin
observancia de tales formalidades.

Algunos créditos sea por su naturaleza o por a persona del acreedor son preferidos a todos los demás,
sean estos quirografarios o hipotecarios de fecha posterior. Se dice en estos casos que tales créditos
gozan de hipoteca privilegiada.

Extinción de la hipoteca

La prenda o hipoteca puede extinguirse por casa de extinción del crédito garantizado (extinción
principal) o con independencia de tal circunstancia (extinción accesoria).

- Extinción principal: la hipoteca o prenda pueden extinguirse por:

1. Pérdida o destrucción de la cosa, porque en tal caso desaparece el objeto sobre el que recae.
2. Haberse convertido el acreedor en propietario de la cosa prendada o hipotecada.
3. La renuncia, expresa o tácita, del acreedor hipotecario o prendario a su derecho real.
4. La venta regular de la cosa hecha en virtud de un derecho de prenda o hipoteca, la que
extingue no sólo el derecho real del acreedor ejecutante sino también toda otra hipoteca o
prenda que grave la cosa.
5. La extinción del derecho de constituyente, sobre la cosa prendada o hipotecada.

- Extinción accesoria: como se trata de derechos accesorios que sólo tienen por objeto
garantizar el cumplimiento de una obligación, los derechos de prenda e hipoteca se extinguen
al operarse la extinción de la obligación principal, salvo que se trate de la litis contestatio o que
subsista como obligación natural.
La prenda o hipoteca subsiste pese a la extinción del crédito garantizado en los siguientes
casos de sucesión en lugar del acreedor:
1. Quien presta dinero para desinteresar a un acreedor hipotecario se verá colocado en la
misma situación que este.
2. El adquirente de un inmueble hipotecado que utiliza el precio para desinteresar a los
acreedores hipotecarios de primer grado, ubicado antes que los de rango posterior.
3. El acreedor hipotecario que salda el crédito de otro de grado anterior, pasa a ocupar el
lugar de este.
4. En caso de novación, por cambio de deudor el acreedor hipotecario que se hace otorgar
una nueva hipoteca sobre el mismo bien anteriormente hipotecado a su favor, conserva
su antiguo rango, es decir, que se sucede a sí mismo.