Asignatura CORRETAJE Tecnicatura. MARTILLERO PUBLICO Y CORREDOR DE COMERCIO (Material de estudio obligatorio) Or. Miguel A. PIEDECASAS Cornerage. EI Cédigo regula el contrato de corretaje en los articulos 1345 a 1355. Alli recoge alguna de las pautas establecidas por la ley 25.028 que reformé el decreto-ley 20.266 e introdujo un capitulo especial referido a los corredores de comercio. Debe considerarse que se derogan los articulos 36, 37 y 38 del decreto-ley 20.266 que se transcriben: ulo 36: “Son obligaciones del corredor: a) Llevar el libro que establece el articulo 35. b) Comprobar la identidad de las personas entre quienes se tratan los negocios en los que interviene y su capacidad legal para celebrarios. c) Deberd comprobar, ademés, la existencia de 10s instrumentos de los que resulte el titulo invocado por el enajenante; cuando se trate de bienes registrables, recabard la certificacién del Registro Piblico correspondiente sobre la inscripcién del dominio, gra- vamenes, embargos, restricciones y anotaciones que reconozcan aqui os, asi como las inhibiciones 0 interdicciones que afecten al trans- mitente. d) Convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien los gastos y la forma de satisfacerlos, las condiciones de la ope- raciGn en la que intervendri y demas instrucciones relativas al negocio; se deberd dejar expresa constancia en los casos en que el corredor quede autorizado para suscribir el instrumento que documenta la ope- Tacién © realizar otros actos de ejeencién del contrato en nombre de ‘aquél. e) Proponer los negocios con la exactitud, precisién y claridad 132 Conner) eS aS eee necesarias para la formacién del acuerdo de voluntades, comunican: a las partes las circunstancias conocidas por él que puedan inflt sobre la conclusién de la operacién en particular, las relativas al obje y al precio de mercado. f) Guardar secreto de lo concerniente a1 operaciones en las que intervenga: s6lo en virtud del mandato de a toridad competente, podré atestiguar sobre las mismas. g) Asistir entrega de los bienes transmitidos con su intervenci6n, si alguna « las partes lo exigicre. h) En las negociaciones de mercaderias hech sobre muestras, deberd identificarlas y conservarlas hasta el momen de la entrega o mientras subsista la posibilidad de discusién, sobre calidad de las mercaderias. i) Entregar a las partes una lista firmad ccon la identificacién de los papeles en cuya negociacién interven, 4) En los contratos otorgados por escrito, en instrumento privado, del hallarse presente en el momento de la firma y dejar en su texto con tancia firmada de su intervenci6n, recogiendo un ejemplar que coi servard bajo su responsabilidad. En los que no requieran la form escrita, deberd entregar a las partes una minuta de la operacién, seg las constancias del Libro de Registro. k) Respetar las proti del articulo 19 en to que resulten aplicables. 1) Cumplir las dem: obligaciones que impongan las leyes especiales y la reglamentacié local” (Incorporado por ley 25.028). Anticulo 37: “El corredor tiene derecho a: a) Cobrar una remun: racién por los negocios en los que intervenga, conforme a los arancel« aplicables en la jurisdiccién; a falta de ellos, de acuerdo de partes de uso, se le determinard judicialmente; salvo pacto contrario, surg el derecho a su percepcién desde que las partes concluyen el negoci mediado. La remuneracién se debe aunque la operacién no se realic por culpa de una de las partes, 0 cuando iniciada la negociacién pc el corredor, el comitente encargare la conclusién a otra persona 0 | concluyere por s{ mismo. Interviniendo un solo corredor, éste tendt derecho a percibir retribucién de cada una de las partes; si intervic ne més de un corredor, cada uno sélo tendré derecho a exigir rem. neraciGn a su comitente; la compartirn quienes intervengan por un misma parte; b) Percibir del comitente el reintegro de los gastos cor Yenidos y realizados, salvo pacto 0 uso contrario” (Incorporado pe ley 25.028).(CowTeatos EN PARTICULAR, ‘Amtfculo 38: “El corredor por cuya culpa se anulare o resolviera un ccontrato o se frustrare una operacién, perderd el derecho a la remunera Sion ya que se le reintegren los gastos, sin peduicio de las dems responsablidades a las que hubiere ugar” (Incorporado por ley 25. 028), ‘Ona de las cuestiones importantes que genera esta normativa es 1a articulacién de ambos esquemas normatives, que se pretende resolver a través de un aniculo final 1 Cédigo regula el contrato de corretaje y las leyes especiales regulan los requisitos para ser corredor y para el eercicio del cometae. "a manera de introducciéa, debe hacerse una breve reseiia sobre esta actividad a fin de otorgar un marco adecuado al andlisis del contrato mismo de corretae. Existen diversas ideas y noticias sobre el corretaje. ‘As{, en el sentido usual que le da el lenguaje comiin, se denomina de cota manera a la “diligencia y trabajo que pone el corredor en los ajustes y ventas”. Claro esté que en este mismo sentido se identifica al corredor como aquel “que por oficio interviene en almonedas, ajustes, apuestas, com” pras y ventas de cualquier género de cosas” ‘Como se observa, el sentido que se le otorgan a las palabras in volucradas no nos da una idea cabal de qué es lo que se puede entender por corretaje. Sin embargo, Ripert ha sefalado que la denominacién que en Fran- cia ce uuliza (courtiers 0 courretiers) tendria su origen en la palabra curare (poner cuidado) 0 cursitare (correr al costado de otro) ‘Desde una perspectiva hist6rica, podemos seiialar que el corredor era ya conocido en la antigtedad. Se los mencionaba en el Cédigo de Hammurabi, en Babilonias en Grecia se los denominaba que significaba conciliador y eran empleados yy autorizados por el Estado. ‘En Roma se los comenz6 denominando proxenena y luego, através de Justiniano, como mediatores. ‘Se los vbicaba como personas privadas libres para el ejercicio de su oficio. El corretaje estaba definido por una ley del Digesto 134 ae ‘Aquf hay que sefiaar que inicialmente el corretaje era desarrollado entre dos plazas diferentes y estos mediadores facilitaban los informes ragnocimigntos dela plaza para que cl originario de un pas pudiers 2 statar en otro pats con extranjeros. Se dan los perfiles complemen- tarios de “necesidad” y “utilidad”. ‘Coma nota interesante, se rescata la referencia que realiza Rehme de que en la época de Psamético, rey de Sais, 655 a 609 a. C., los omedores formaban una cast En la Alta Edad Media, se intensifica la actividad de los corredores y se elabora lo que algunos autores denominan ‘como un verdadero “derecho de corretaje”. En este andlisis debe considerarse que Jos corredores no fueron ajenos al fenémeno corporativo de los ‘comerciantes que caracteri26 4 esa etapa hist6rica En este periodo se definieron muchas de las caracteristicas actua- les de los corredores, como serfan el sistema de registracién, de fe de sus certificaciones, las notas de imparcialidad, la gama de prohi- biciones ‘Sin embargo, también se perfilan los distintos sistemas @ los que luego nos referiremos. En Italia, se adopts un definido carécter de oficial publico de los comredores, que fueron adquiriendo paulatinamente 1 cardcter de fun- ionarios piiblicos, con monopolio de la actividad de corretaje. ‘Bueno es adverir que en esa época la actividad comercial estaba timitada a los que eran miembros de las corporaciones y ‘estaba prohi- bida su actividad a otras personas como podfan ser los aesanet por Jo que no debe extrafiar 1a caracterizaciOn que se hace del perfil que adopté el corredor y el corretaje- a actividad se sigui6 expandiendo y en Francia s¢ los denomin: couriers o courretiers, se reglamenta 1a actividad y se les otorga €2 acter de oficial ptiblico. En instancias posteriores al c6digo de comercio francés se consaer 1a“libertad de corretaje” por ley que data de julio de 1866, en Franci: Paralelamente en Espaiia, la profesiin de corredor s¢ regulé en k Partidas y particularmente en el “Cédigo de las Costumbres de ToCoNTRATOS EN PARTICULAR tosa”, distinguiéndose entre corredores de negociaciones privadas y de negociaciones pablicas. Mis adelante las Ordenanzas de Bilbao fueron definiendo el perfil de los corredores y regulando su actividad. Holanda, Inglaterra y otros paises mantuvieron desde sus inicios cl sistema de libertad de corretae. Alemania pas6 de un sistema de corretaje oficial a un sistema de corretaje libre De esta manera se fueron sucediendo las noticias histGricas del corretaje, sin que entre ellas existan diferencias sustanciales 0 estruc- turales, que no permitan llegar a un concepto de corretaje que pueda ser omnicomprensivo de los distintos sistemas. Nuestro pais tuvo su base en el sistema de las Partidas y las Or- denanzas de Bilbao, y hubo etapas donde el corretaje libre fue prohi- bido, pero la evolucién comtinus y se fue perfeccionando un sistema de corretaje libre, regulado por las normas del cédigo de comercio, luego reemplazado por leyes especiales que se incorporaron al Cédigo y posteriormente se Hega a la etapa de la maxima evolucién, donde el corretaje se convierte en Ia actividad que exclusiva y excluyente- ‘mente puede realizar sélo la persona que detenta el titulo profesional universitario habilitante. Se destacan, asf, tres sistemas: 8) Monopslico u oficial. b) Libre. ©) Mixto, En el primer caso, el corretaje es una actividad que sso puede evar adelante un limitado nimero de oficiales piblicos. En el segundo supuesto, el corretaje puede ser ejercido por cualquier persona que retina determinados requisitos minimos. El tercer supuesto nace sobre el sistema de libertad, pero las con diciones de ejercicio son limitantes, En la Argentina, en la actualidad, el sistema deberia quedar en- cuadrado en el sistema mixto, ya que cualquier persona no puede ejercer el corretaje, sino que debe poseer el titulo profesional univer- 136 An 134: sitario habilitante, y ello esta marcando una cada vez. mayor jerarqui zacién de esta actividad. De manera tal que hoy tenemos tres esquemas normativos: a) La ley nacional especial que regula los requisitos para ser co redor. ) Las leyes locales que regulan los requisitos para el ejercicic del corretaie. ©) El Cédigo que regula el contrato de corretaje Art, IMS Definicién. Hay contrato de corretaje cuando una persona denominada corredor, se obliga ante otra, a mediar en Iz rnegociacién y conelusién de uno o varios negocios, sin tene relacién de dependencia o representacién con ninguna de la partes. 1) Resumen ) Como sostuvo ta Comisién de Reformas en los fundamentos hay contrato de corretaje cuando una persona, denominada corredot se obliga ante otra a mediar en la negociacién y conclusién de uno « varios negocios, sin tener relacién de dependencia o representacié: ‘con ninguna de las partes. b) El Capitulo regula a nivel nacional la actividad de corretaje €1 general. Estas normas —como dice Esper— se integran con las dispo siciones del Decreto-Ley 20.266/72 de Martilleros, que mantienen si vigencia, excepto los articulos 36, 37 y 38 que fueron expresament derogados. 1) Concordaneias Corretaje (arts. 1346 a 1355). Decreto-ley 20.266, modificado po la ley 25.028 (que regula la actividad del corredor). II) Interpretacién de la norma Resulta de suma importancia intentar definir el comretaje.ConrmaTos EN PARTICULAR Gowrmaros ex panmicunan Se han formulado distintos conceptos, muchas veces de origen ex- tranjero, sobre qué es lo que se entiende por corretaje. [Asf se ha dicho que el corretaje es “El contrato entre el corredor yelcomitente por el cual el primero se obliga, mediante una retribuci6n, ‘a buscar a la persona 0 cosa necesaria para legar a 1a conclusién del ccontrato proyectado por el comitente” (Garrigues; Fernandez). “El contrato de corretaje puede definirse diciendo que es aquel por el que una parte se obliga frente a otra u otras, sin relaciGn de de- pendencia ni de representacidn, a desplegar una actividad dirigida a procurar Ia conclusién de un contrato” (Broseta Pont). ‘El contrato de mediacién es aquel por el cual una persona se obliga a abonar a otra, llamada mediador o corredor, una remuneracién por indicarle la oportunidad de concluir un negocio juridico con un tercero 0 por servirle de intermediario en esa conclusién” (Sanchez Calero; Vincent Chulid). Jurisprudencialmente se ha sostenido que “El contrato de corretaje cs el acuerdo entre el corredor y el comitente por el cual el primero se obliga, mediante retribucidn, a buscar a la persona 0 cosa necesa- ria para llegar a la conclusin de un negocio proyectado por el comi- tente™®. Desarrollando este concepto, la jurisprudencia ha sefialado que el corretaje tiene lugar cuando el corredor promete desplegar la ac- tividad o el comportamiento necesario para buscar y acercar la 0 las personas interesadas en la conclusién del contrato proyectado por el comitente, a cambio de una contraprestacién en dinero. Localizada esa persona 0 cosa, o ambas, el corredor transmite la propuesta, y si ella es aceptada pone en contacto a las partes, quienes perfeccionan el contrato directa y personalmente; nace alli el segundo estadio de la relacién de corretaje, del cual surgiré el derecho del corredor a cobrar su comisién, Para que este contrato se configure basta con que las partes contactadas acepten y realicen el negocio propuesto aprovechando los consejos, las indicaciones y, principalmente, el resultado de las actividades del intermediario, actividades que pueden 3 LL. NP 12513; L. L, 31-544; J. A. 1952-1V-267, entre tantos otros, 138 An 134 ser probadas por cualquier medio de prueba. Es asf el corretaje ut contrato sui generis accesorio, bilateral, consensual y no formal”, Sin perjuicio de la gran cantidad de precedentes jurisprudenciale ¥y pronunciamientos de doctrina que existen sobre este punto, cab: precisar, en principio, que: a) Es un comtrato, b) Es auténomo del contrato que celebren las partes. ) Sélo puede ser realizado por un corredor, matriculado y co titulo universitario, d) Se relaciona con otro contrato diferente. ) No hay relacin de dependencia, de colaboracién ni de repre sentacién, Son interesantes las reflexiones de Broseta Pont en este sentidc al sefialar que “La complejidad de la vida econémica moderna hac ‘que cuando un sujeto desea o necesita estipular un contrato para obtene un bien o servicio no pueda dedicarse personalmente a la bisqued de quien esté en condiciones de estipularlo con él, bien por falta d tiempo para ello, bien por carecer de os conocimientos técnicos ne cesarios, 0 por cualesquiera otras circunstancias. Para satisfacer est necesidad, se suele acudir a sujetos que profesionalmente se dedica a prestar el servicio de busqueda de las personas que, poseyendo « bien © pudiendo prestar el servicio deseado, estén en situacién d contratar para procurarlo, Estos sujetos, denominados corredores o me diadores, se limitan a buscar y aproximar a las partes, para que éste contraten directamente la prestacién del bien o del servicio. De al que el corredor sea un sujeto cuya actividad consiste en la gestiGn ¢ intereses ajenos, desempefiando una actividad muy préxima al com sionista y a la del agente, de los que, sin embargo, le separan profund: diferencias”, sea que se puede definir como “el contrato celebrado entre v corredor (profesional universitario habilitado como tal) y una o vari: partes, por las cuales el corredor se obliga a poner en relacién a d« % Conf JUBA 8200768; JUBA B251367; JUBA. B352650; JUBA B3400273 2% BROSETA PONT, Manuel, Manual de Derecho Mercantil Tecnos, Madr 1991, p. 481‘o més partes para la conclusién de negocios, sin que exista relacion de dependencia laboral, colaboracién, 0 representacién, y recibiendo como contraprestacién un precio cierto en dinero, denominaco comi- sign, remuneraciGn o retribuci6n’” Se observa entonces que el objeto principal del contrato, o la pres- tacidn tipica y caracterizante, es el de “poner en relacién a dos partes © varias partes para la realizacién de negocios entre ells ‘Aqui hay que resaltar que existe una actividad profesional de co- rretaje que marca una nota de autonomfa muy importante, ya que es tun “profesional libre” el que desarrolla esta actividad y por ello se ‘marca con énfasis que no debe existir dependencia, colaboracién, re- presentacién ni subordinacién con ninguna de las partes, por Jo menos tn lo que refiere a la etapa de formacién y perfeccionamiento de! contrato, ya que esta exigencia se diluye, en lo que se denomina la etapa de ejecucién del contrato. En este sentido se ha sefialado que “La nota distintiva del corretaje Jada el hecho de Ia intervencién profesional aut6noma del intermediario al solo efecto de promover la negociacién, facilitando el acercamiento de los interesados, pero sin representacién en el negocio en trance de celebracién y a cnya conclusion s6lo coopera con su mediacién”™*. Claro est que surgen dudas e inquietudes al momento de determinar ‘qué relacién jurfdica existe entre la parte que encomienda Ia labor profesional y el corredor. Se ha visto que en el caso del martillero existe un mandato © comisin, segtin los casos. ero en esta figura se rechaza la asimilacién con el mandato, ya {que expresamente la ley impide que se actie o represente a alguna de las partes, y la misma objecisn (aunque en menor medida) se realiza para la comisiGn, donde las relaciones internas entre comitente y CO- misionista se rigen por las mismas normas del mandato, conforme lo establecfa el artfculo 232 del eddigo de comercio derogado. ‘Se lo diferencia de la locacién de servicios porque se seftala que el locador de servicios cobra por la simple prestacién de su actividad, independientemente del resultado. Y del agente de comercio porque SLL, 19854 81 140 Ant 1 éste se vincula con el principal, por una relacién estable, a veces cor representacién, otras sin ella, pero siempre con colaboracién (en € sentido juridico y econdmico del término) Por ello se lo ha calificado como locacién de obra especial (opiniér mayoritaria que comparten Ferndndez, Fontanarrosa, Azzolina, Sego via, Malagarriga, Ascarelli, entre tantos otros). Sin embargo, se ha abierto paso en la modema doctrina la califi cacién de contrato “atipico” y sui generis. [Asi se ha dicho que “El corretaje es un contrato sui generis, ac ccesorio, bilateral, consensual y no formal, que reconoce dos momento vinculantes y decisivos en lo concemiente a las relaciones entre « corredor y sus comitentes. En una primera etapa nace la relacién d mediacién, que en la prictica se traduce en la intervencién de aque que transmite la propuesta. Luego, una vez. aceptada ésta, pone contacto a los interesados para que concluyan el negocio, cuyo pei feccionamiento hace nacer el segundo aspecto del contrato, del cu: emerge el derecho del corredor y el pago de la comisién”™”. El concepto actual propuesto marca claramente que no hay relacié de dependencia ni tampoco representacién en relacién a las parte intervinientes. De manera tal que se regulars el contrato de corretaje por las norm del Cédigo y por las de la ley especial, debidamente articuladas. IV) Significado de la reforma Es de enorme valor, ya que regula el contrato de corretaje, 4 existia como acto de comercio en el cédigo de comercio derogad pero no se habfa logrado una definicién normativa como la que tt el Cédigo. Art. 1346 Conclusién del contrato de corretaje. Sujetos. Bl contrato corretaje se entiende concluido, si e! corredor esta habilita para el ejercicio profesional del corretaje, por su intervene! ‘en ef negocio, sin protesta expresa hecha saber al correc 2 LL, 1998-B-249; L. L, 1998-8-574; L, L, 1997-D-4, entre tantos otros.CCONTRATOS EN PARTICULAR, contemporaneamente con el comienzo de su actuacién o por fa actuacién de otro corredor por el otro comitente, Si el comitente es una persona de derecho piiblico, el contrato ide corretaje debe ajustarse a las reglas de contratacton per- tinentes. Pueden actuar como corredores personas humanas 0 juridicas. 1) Resumen Regula la conclusién del contrato de corretaje y las altemativas segiin que el corredor se encuentre inseripto 0 no. 1) Concordancias Decreto-ley 20.266, modificado por ley 25.028 (que regula la pro- fesién del corredor de comercio). III) Interpretacién de la norma El Cédigo regula en el articulo 1346 en comentario, dos situaciones diferentes. ‘La primera de ellas refiere a un corredor inscripto para el ejercicio profesional del corretaje que interviene en el negocio, y donde las partes no se han opuesto expresamente, ni ha actuado otro corredor por el comitente. Esta pauta pretende dar solucién a la actuacién del porredor consentida por las partes del negocio, y evitar de esta manera debates 0 discusiones sobre su derecho a la comisién; sin embargo, dda apertura a que se planteen intervenciones irreales 0 que no se CO~ rresponden con Ia voluntad de las partes. Esta norma se contraponia con el articulo 36, inciso d, del decre- to-ley 20.266, con las modificaciones de la ley 25.028, que referfa a la obligacién que tienen los corredores de convenir por escrito las condiciones del corretaje. Este articulo fue derogado. Una segunda cuestién reglada esta referida al corretaje realizado para una persona de Derecho Piiblico, en cuyo caso se sefiala que este Contrato debe ajustarse a las reglas de contratacién pertinentes, 0 sea ‘las del Derecho Piblico aplicable al caso. La sohucién es pertinen- 2 te, aunque no podra modificar leyes de orden pablico como lo es 1a ley 25.028, que establece las condiciones de la profesién de corredor. El tercer tema reglado en este articulo 1346 sefiala a posibilidac de que el corretaje sea realizado por personas fisicas o juridicas, si- tuacién que recepta la pauta de Ia ley especial en su articulo 15 por remisin del 31, pero deberd tratarse de una sociedad comercial cons tituida por coredores y con el objeto exclusivo de realizar actos de corretaje, y siempre y cuando se realice dicha actividad por intermedi« de corredores matriculados, conforme lo establece el articulo 16 de I legislacién especial. IV) Significado de la reforma Se pretende dar solucién a un problema prictico frecuente, si perjuicio de que deberd articularse normativamente con las pautas qu surgen de la ley 25.028. ‘Art, 1347 Obligaciones del corredor. EX corredor debe: 1a) asegurarse de la identidad de las personas que intervient en los negocios en que media y de su eapacidad legal pat contrat 'b) proponer los negocios con exactitud, precisiin y clarida labsteniéndose de mencionar supuestos inexactos que pu ddan indueir a error a las partes; ©) comunicar a las partes todas las circunstancias que se: de su conocimiento y que de algiin modo puedan inf. ‘en Ia conclusién 0 modalidades det negocios 4d) mantener confideneialidad de todo lo que concierne a + gociaciones en las que interviene, la que sélo debe cee lante requerimiento judicial 0 de autoridad pablica co petente; «) asistir, en las operaciones hechas con su intervencién Ia firma de los instrumentos conclusivos y a 1a entre ‘de los objetos o valores, si alguna de las partes lo requie £) guardar muestras de los productos que se negocien « Su intervencidn, mientras subsista la posibilidad de c troversia sobre la calidad de lo entrogado.(CONTRATOS EN PARTICULAR 1) Resumen Regula las principales obligaciones que recaen sobre ¢] corredor, I) Coneordancias Compraventa sobre muestra (art. 1153); determinacion de la ade- cuacién de las cosas al contrato (art. 1157). Deereto-ley 20.266, mo- dificado por ley 25.028 (que regula la profesisn del corredor de mercio). I) Interpretacién de la norma El articulo 1347 establece diversas obligaciones, que son concor- dantes con las consagradas en la legislaci6n especial [Asf, el inciso a, del articulo 1347 coincide con el b, del articulo 36 del decreto-ley 20.266 modificado por la ley 25.028 (hoy derogado), respecto de asegurarse de la identidad de las personas que intervienen cen los negocios y de su capacidad legal para contratar. En su actuacién como corredor, y dentro de las diligencias nece- sarias para una eficaz realizacién del corretaje y en cumplimiento del deber de confianza, la ley exige que el corredor compruebe la identidad de las personas entre quienes se tratan los negocios en los que interviene y su capacidad legal para celebrarlos, En este caso, se reitera el principio de que estamos frente a un profesional que genera confianza de que la parte con Ia cual se esté ontactando la otra parte es la persona que dice ser y tiene capacidad de hecho y de derecho para la realizacién del negocio que esta me- diando. Recuérdese que se busca al corredor porque es el que tiene cono- cimiento de la plaza, que comprende no sélo a los bienes, sino a los Ssujetos que interactéan en ella, y el error sobre la identidad o la ca- pacidad hace responsable al corredor de los dafios que guarden nexo de causalidad con este incumplimiento de sus deberes leales. Claro esta que podrd exigir la justificacién de estos extremos dentro de lo que resulta posible, actuando con diligencia y pericia, y exigiendo 14a ant 1347 todo To que pueda resultarexigible para que Ia identidad y eapacidad ‘queden debidamente acreditadas “Asi se ha dicho con razén que el corredor no puede, sin incurrir en ignorancia culpable, prescindir de informarse sobre la capacidad y feeitimacién de quienes le proponen mediar en una compraventa ine mobiliaria, pues tal diligencia es la que corresponde una persona prudente y experta en dichos negocios”. ‘Los incisos b, y ¢, del articulo 1347 coinciden con el articulo 36, incise e, de la ley especial (ahora derogada), y refieren a la obligacion de proponer los negocios con exacttud, precision y claridady abste- iéndese de mencionar supuestos inexactos que pueden inducir a error en las partes. ste profesional del corretaje debe proponer los negocios a 18s Par- tes, con Ta exactitud, precisién y claridad necesarias para la forma- tin del acuerdo de voluntades, comunicando a las partes las circuns tuncias conocidas por él que puedan influir sobre la conelusién de Ie Gperaci6n, en particular las elativas al objeto y al precio del mercado Esta obligacién que hace ala ejecucién misma del corretaje es mayo ‘ain en la actualidad por tatarse el corredor de un profesional univer Miuano, de donde adquiere mayor relevancia el deber de ser exacto : preciso al proponer el negocio en el cual intermedia, exponiendo en ¢ ra au formacién y conocimientos adquiridos, que permitan refleje ton claridad la verdadera situacién de los bienes y los precios de ésto Por un lado esté Ia propuesta del negocio y por el otro toda | informacién que él tenga o pueda tener que influya pueda influ Sobre el contrato principal a celebrar entre las partes. La jurisprudencia ha sefialado que el incumplimiento de propon’ Jos negocios eon exactitud, precisin y claridad hace contractualmen responsable al corredor por el no acatamiento de las obligaciones 4! ‘emanan del contrato de corretaje™. ‘Se ha hecho responsable al corredor por la formulacién de “s puestos falsos”, que Tevaron a precios inadecuados" 3 ED, 92-847; L. L. 1989-696, 35‘ONTRATOS EN PARTICULAR Ello va conformando una caracterizacién profesional del corretaje, destinada a eliminar las distorsiones que se fueron generando por pri ticas inadecuadas, El articulo 1347, inciso d, es concordante con el articulo 36, inciso f (derogado), y se refiere al deber de confidencialidad que debe guardar cl corredor respecto de las partes y el negocio. Los corredores estin enmareados en el dmbito del denominado secreto profesional y también del secreto comercial, por lo cual no podrn divulgar lo concerniente a las operaciones en las que interven- gan y s6lo podrin ser dispensados de dicha operacin de seereto en virtud de orden judicial. Se debe recordar que la violacién del secreto puede generar res- ponsabilidad para el corredor y aun conductas tipificadas por el Cédigo Penal. Sin embargo la doctrina se ha ocupado de precisar los aleances de este secreto y asi ha dicho que “en cuanto a los aleances de dicha obligacién pueden distinguirse tres momentos: a) Durante el curso de las gestiones y hasta la aceptacién de Ia oferta debe callar el nombre del comitente, pero en cambio, Igicamente el silencio no podré abarcar las condiciones del negocio mediado, pues forma parte del cometido del corredor dar publicidad a la propuesta, b) Obtenida la aceptacién ide la oferta se levanta la obligacién de guardar silencio acerca del nombre de los contratantes, ya que el mediador debe poner a éstos ‘en contacto y comienza la obligacién de no divulgar el negocio respecto de terceros, ¢) Luego de concluida la mediacién cualquiera haya sido su resultado, el secreto profesional abarca todos los aspectos del ne- zocio y comprende naturalmente Ia prohibicién de dar a publicidad fa correspondencia cambiada entre las partes y el corredor. Si éste viola dicho secreto sin justa causa, respondera por los perjuicios que resulten a las partes, podri ser pasible de una sancién profesional y su conducta, eventualmente encuadrar en las figuras delictivas con- templadas en los articulos 156 y 157 del Cédigo Penal”. Deben entenderse como fundamento del presente, tanto el secreto 41 FERNANDEZ MADRID, Juan Catlos (dir), Cédigo de Comercio comenrade, [Emepar, Buenos Aires, 2000, t 1. p. 174 146 An 1347 profesional como el denominado secreto comercial, que hace al éxito de las transacciones comerciales y que ha sido hist6ricamente reco- nocido como uno de los rasgos caracteristicos de la actividad econémice y del Derecho Comercial. ‘La dispensa del secreto profesional y comercial debe ser dispuests expresamente por un juez, y no alcanza con someter al corredor a 1k calidad de testigo, sino que debe haberse dictado una resolucién judicia {ue ordene al corredor omitir dicha obligacién de seereto profesiona y comercial El articulo 1347, inciso e, es concordante con el articulo 36, inci 508 g, y j (derogado), del decreto-ley 20.266, con las modificacione de la ley 25.028. Dentro de su actividad de corretaje, el corredor puede ser obligad: por alguna de las partes a asistir a la entrega de los bienes, resultante del contrato principal logrado a través de su comretaje. Pero esto sélo se va a dar si alguna de las partes to exigiere y que, en principio, el curso normal y ordinario del corretaje marca qu Ja actividad del corredor finaliza con la conclusién del contrato. ‘Sin embargo, reiteramos que si alguna de las partes lo exige, « corredor debe asisti. “La finalidad que en este caso se persigue con su asistencia, « que por conocer el agente todas las condiciones del contrato y I ‘circunstancias de la negociacién, puede prestar su colaboracién pa superar, con su intervencién imparcial y objetiva, eventuales problem: cn la ejecucidn del contrato, “Aqui también la intervencién del corredor Jo convierte en un ir portante testigo del cumplimiento del contrato™®. Cuando el corretaje haya servido de base para el otorgamiento + ‘un contrato principal confeccionado por escrito, en instrumento p vado, se exige que el corredor se encuentre presente en el momen de la firma del mismo, y dejando en el texto del contrato constanc firmada de su intervencién, recogiendo un ejemplar que conservs bajo su responsabilidad ‘8 FERNANDEZ, ob. cit, p. 378.ConrRaTOS EN PARTICUL Contwaros EN pamicutaR Esto es, reitero, para los contratos principales logrados a través del corretaje, donde el corredor deja constancia, firmando y colocando la palabra “intervine” y reservindose una copia del mismo. La jurisprudencia ha seftalado que la omisiGn de suscribir estos contratos no le quita al corredor el derecho a percibir su comisién®, ‘sin embargo esta jurisprudencia es anterior al claro perfil y cardcter profesional que la ley 25.028 le ha otorgado al corredor. Es conveniente, y es un deber legal, cumplir con la presencia, la firma, la constancia y la conservacién del ejemplar, lo que adquiriré mayor relevancia en aquellos supuestos que se traduzcan en litigio. Para los contratos que no requicren la forma eserita el corredor debe confeccionar y entregar a las partes una minuta de la operacién realizada en base a las constancias del libro de registro; en ellas se debe contener el mimero de orden del asiento y todas las circunstancias {que permitan precisar las condiciones del negocio concluido, faci tando la redacciGn del contrato definitivo y sirviendo como fundamental elemento probatorio de la operacién En estos casos se ha sostenido que el corredor puede llegar a perder la comisién cuando omite entregar la minuta, ya que ésta esti ende- tezada a facilitar a los contratantes los elementos esenciales para la formulacién del contrato y proveerlos de una prueba esencial al res- pecto. Por ello Ta falta de entrega de Ia minuta puede traer como sanci6n la pérdida de la comisién™, aunque ello debe ser interpretadlo restrictivamente, como lo sefiala también antigua jurisprudencia®. El articulo 1347, inciso f, es coincidente con el articulo 36, ineiso h, (articulo hoy derogado) del decreto-ley 20.266, con las modificaciones de Ia ley 25.028 En este sentido exige guardar las muestras de los productos que se negocien con su intervencién mientras subsista la posibilidad de ccontroversia sobre la calidad de lo entregado. El corretaje exige que en las negociaciones de mercaderfas hechas sobre muestras, el corredor debe identificarlas y conservarlas hasta el SL, L, 1980-4219. 4 ED. 36378 45 LL. 37-787; E, D. 12.6%; LL, 128-876; E. D. 21-425, 148 An 1347 momento de la entrega 0 mientras subsista la posibilidad de discusién sobre la calidad de las mercaderfas. Son de préctica comercial los contratos de compraventa sobre mues- tras, que se encontraban inclusive regulados en el articulo 456 del eédigo de comercio, aunque también deberfan considerarse otras nor- ‘mas del mismo cuerpo legal derogado. El citado articulo establecfa que “Cuando la venta se hubiese hecho sobre muestras, 0 determinando una calidad conocida en los usos de! comercio, no puede el comprador rehusar el recibo de los géneros ‘contratados, siempre que sean conformes a las mismas muestras 0 ¢ la calidad prefijada en el contrato. “En caso de resistirse @ recibirlos por falta de esta conformidac se reconocerdn los géneros por peritos, quienes, atendidos los término: del contrato y confrontando aquéllos con las muestras, si se hubieret tenido a la vista para su celebracién, declarariin si los géneros son « no de recibo. En el primer caso se tendré por consumada la venta, quedand: los efectos por cuenta del comprador; y en el segundo, se rescindir el contrato, sin perjuicio de las indemnizaciones a que tenga derech cl comprador por los pactos especiales que hubiere hecho con el ven dedor"” Hoy la situacién se encuentra regulada en los articulos 1153 y 115 del Cédigo, que expresan lo siguiente: Articulo 1153: “Compraventa sobre muestras. Si la compraven! se hace sobre muestras, el comprador no puede rehusar la recepci¢ si la cosa es de igual calidad que la muestra”. ‘Aniculo 1157; “Determinacién de la adecuacién de las cosas + ‘contrato, En los casos de los articulos 1153 y 1154 el comprador det {nformar al vendedor sin demora de la falta de adecuacisn de las cos. alo convenido. La determinacidn de sila cosa remitida por el vended cs adecuada al contrato se hace por peritos arbitradores, excepto € tipulacién contraria. Si las partes no acuerdan sobre la designacic {el perito arbitrador, cualquiera de ellas puede demandar judicialmer su designacién dentro del plazo de caducidad de treinta dias de entre de la cosa, El juez designa el arbitrador”.(CoNTRATOS EN PARTICULAR Se observan con claridad los problemas probatorios, que permite superar esta obligacién establecida por la ley vigente. Es bueno sefialar que las partes pueden dispensar al corredor de cesta obligaci6n, pero si no fue ido y se causa algiin dao por Su omisién sera responsable de los dafios y perjuicios que se produzcan Je debe entender que el agente, desarrollando una adecuada di- ligencia, deberd arbitrar los medios para que las muestras reservadas sirvan para el cotejo que permita la comprobacién de la identidad de las entregadas en cumplimiento del contrato, Con esa finalidad el co- rredor podré guardar las muestras testigo bajo sobre lacrado, deposi- tarlas en custodia en el Colegio profesional o en la Bolsa de Comercio 0 dejarlas en poder de un escribano™*. Estas obligaciones deben ser completadas en base al articulo 1355 que remite a la aplicacién de las leyes y reglamentos especiales, por Jo que resultan aplicables las demas obligaciones que surgen de la ey 20.266 con la modificacién de la ley 25.028 En particular se ha omitido lo referido a los libros de los corredores; la comprobacién de los titulos y condiciones; la exigencia del instru- mento de instrucciones: la entrega del listado de documentos utiizados, para cuyo andlisis debemos remitimos a la ley especial. IV) Significado de la reforma Profundiza la regulacién de las obligaciones que recaen sobre el corredor, en virtud de la frecuencia con que s¢ utiliza este instrumento para celebrar negocios de importancia, que luego se ven afectados por incumplimientos del corredor. Art. 1348 Prohibicién. Esti prohibido al corredor: a) adquirir por si por interpésita persona efectos cuya ne- ‘gociacién le ha sido encargada; ) tener cualquier clase de participacién o interés en la ne- ‘gociacién o en los bienes comprendidos en ella. 4 FERNANDEZ, 0b. cit, p. 318 150 An 134 a 1) Resumen Regulas las prohibiciones que pesan sobre el corredor. II) Concordancias Decreto-ley 20.266, modificado por ley 25.028 (que regula la pro fesién del corredor de comercio). II) Interpretacién de la norma El articulo 1348 del Cédigo establece dos prohibiciones express: Esta norma debe complementarse, necesariamente, con la ley especi: nacional de la profesién de corredor y con las normas locales, en Ic aspectos que sean facultades de estas legislaciones, que establece diversas prohibiciones. La primera de ellas refiere a que el corredor no puede adquirir pt s{ 0 por interpésita persona efectos cuya negociacién le ha sido e ‘cargada; lo que resulta légico, ya que de lo contrario no llevaria adelan tl cometido esencial de su labor (y profesién reglada, agrego), sit {que trataria de direccionar el negocio en su propio beneficio. ‘La segunda prohibicién expresa es la de tener cualquier clase + participacién o interés en la negociacién o en los bienes comprendid fen ella, que proyecta en mayor medida la prohibicién anterior, Timiténdola a la adquisicién sino a cualquier forma de interés. Esta norma debe complementarse con el decreto-ley 20.266, m Jificado por la ley 25.028, ello en virtud de lo dispuesto por el ticulo 1355 del Cédigo. Sin embargo al derogarse el art{culo 36, inciso k de la ley 202 se eliminé la remisién expresa a las prohibiciones de los martiller Esta falta de remision expresa impide aplicar otras prohibicione los corredores? En lo que refiere a las prohibiciones, ya que lo establecido leyes especiales 0 reglamentaciones locales debe ser adecuado a ¢ caso a cada reglamentaci6n, podia estructurarse de la siguiente man 1) Esta prohibido para el corredor practicar descuentos, bonifi ciones 0 reduccién de comisiones arancelaria.bb) Tener participacidn en el precio que se obtenga en el corretaje 4 su cargo, no pudiendo celebrar convenios por diferencias a su favor o de terceras personas, ©) No puede delegar su actuacién como corredor ni permitir que bajo su nombre se efeetien corretajes por personas no matri~ culadas. 4) No puede comprar por cuenta de terceros directa 0 indirecta- mente los bienes involucrados en el corretaje. ) No puede comprar para sf para su cényuge o parientes dentro del segundo grado, socios habilitados © empleados, los bienes {que son objeto directo 0 indirecto del corretae. ) No puede retener el precio, en el supuesto de que actuare re- presentando a alguna de las partes en la ejecucién del contrato, recibido en lo que exceda del monto de los gastos convenidos y de la comisién que le corresponda. {Estas serian, en una interpretacién arménica, las prohibiciones que se compadecen con la naturaleza y caracteristicas del corredor y del corretaje, sin perjuicio de que puedan estructurarse otras en base a esta ley, leyes especiales 0 leyes locales y siempre y cuando se con- sidere que las prohibiciones de los martilleros pueden serles aplicables, lo que es opinable. Vv) ignificado de la reforma Resalta las prohibiciones ya contempladas en la ley especial, des- tacando la importancia de la labor transparente del corredor y el prin- cipio de confianza que pesa sobre él Art. 1349. Garantia y representacidn. El corredor puede: a) otorgar garantia por obligaciones de una o de ambas par- tes en la negociacién en la que actiien; ) recibir de una parte el encargo de representarla en ta cejecucién del negocio. An 134 1) Resumen Consagra legalmente las posibilidades de que el comedor realic prestaciones en nombre ¢ interés de alguna de las partes. I) Concordancias Decreto-ley 20.266, modificado por ley 25.028 (que regula la pre fesién del corredor de comercio). 111) Interpretacién de la norma El articulo 1349 establece dos posibilidades que ya contempla | legislaci6n especial Sefiala que el corredor puede otorgar garantia por obligaciones ¢ una o ambas partes en la negociacién que actic, lo que est receptad en el articulo 34, inciso d, del decreto-ley 20.266, modificado por ley 25.028, aunque s6lo lo hace respecto de la fianza, en cambio € el Cédigo se habla de cualquier clase de garantfas. En un cambio trascendente, la legislacién que emana de la le 25.028 desplaza la probibicién absoluta que contenia el e6digo « Comercio en su articulo 107 y que impedia que los corredores preste fianza respecto del contrato en el cual habfan intervenido con el ac de corretaje, sefialindose que esta fianza era nula y que no producir efecto alguno. El corredor puede prestar fianza por una de las partes y ello r sultarfa posible en virtud de que el contrato estarfa en la etapa « ejecucién y no en la etapa de formacién o perfeccionamiento, con cual el corredor se convierte en garante del cumplimiento de las pre taciones derivadas del perfeccionamiento del contrato, lo que se © rresponde con la tltima parte del inciso a, del articulo 34 que autori al corredor a representar a una de las partes en los actos de ejecucit del contrato. Es importante sefialar que muchas personas legan al contrato pri cipal porque confian en la profesionalidad y en el conocimiento ¢ corredor. Es més, contratan porque conocen al corredor y por Io tantoCONTHATOS EN PARTICULAR resulta desconectado de 1a esencia misma del contrato que el corredor Se convierta en fiador de una de las partes, cumpliendo asf con su deber de confianza que el contratante ha depositado en él Claro esti que para los autores clésicos del Derecho Comercial, esto importarfa contradecir la esencia de Ia actividad mediadora, porque el corredor asumirfa un interés directo y personal sobre el resultado del contrato que impediria, segtin estos autores, su actuaci6n imparcial y objetiva. Se entiende que esta posicién es discutible. El corredor genera confianza en los contratantes y debe responder por la confianza generada, en todo sentido, y por ello prestar fianza por una de las partes permitira evitar que bajo la apariencia de seriedad ¥ profesionalidad se encuentre una situacién de insolvencia encubierta ide una de las partes. ‘Como se quiera, Ia ley ha hecho una opcién clara y precisa, com- prometiendo © permitiendo comprometer al corredor en el cumpli: iento del contrato celebrado por las partes, mediante la utilizacién de la actividad de corretaje de éste, y asi lo que antes era castigado por la nulidad, hoy es perfectamente vélido. La segunda posibilidad que establece este articulo es la referida a posibilitar que el corredor pueds recibir de una parte el encargo de representarla en Ia ejecucién del negocio. Se estd hablando de la etapa del negocio ya perfeccionado. Esta posibilidad esta contemplada en la legislacién vigente, en el articulo 34, inciso a, segundo parrafo, del decreto-ley 20.266. Sin perjuicio de lo sefialado en el punto anterior, el corredor esti autorizado legalmente a representar a una de las partes pero s6lo en la etapa de ejecucién del contrato logrado con la mediacién del co- mredor. Fste es un tema sumamente importante que se corresponde con una funcién distinta de la que es propia del corretaje. ‘Agu se han superado las etapas de formacién y perfeccionamien- to del contrato principal, y por lo tanto aparece el cardcter de repre- sentante o mandatario del corredor respecto de las partes que han contratado. sa An 1350 ee eee La imterferencia de intereses que se perseguia con la nota de im- parcialidad esté superada y puede entonces actuar en la etapa de cum- plimiento 0 ejecucién del contrato, Desde esta perspectiva, esto se corresponde con lo que sostenfa cient: doctrina como Obarrio, Segovia, Siburu y Ferndndez, entre otros, que consideraban, en el régimen anterior, que nada prohibia la concreci6r de cobros y realizacién de pagos, en la etapa de ejecucién del contrato Justamente las notas més caracteristicas de la ejecucidn de los con tratos, 0 por lo menos de esta clase de contratos, en la etapa de cum plimiento, son la entrega de la cosa 0 del bien y el pago del precio Con ello estamos diciendo que ta ley autorizaria al corredor a re presentar a alguna de las partes, para cumplir con la entrega del bien ‘© efectuar 0 recibir pagos, ya que, reitero, éstos son los actos carac teristicos de Ia etapa del cumplimiento del contrato, que son el objet {pico de la mediacién del corredor. IV) Significado de la reforma Consagra las posibilidades de que el corredor actiée por alguna d las partes, lo que es de importancia, en virtud de que son cuestione que han suscitado divergencias en la doctrina. Art. 1350 Comisién. El corredor tiene derecho a la comisién estipulac si el negocio se celebra como resultado de su intervenci6 ‘Si no hay estipulacidn, tiene derecho a la de uso en el luge de celebracién del contrato 0, en su defecto, en el lugar « ‘que principalmente realiza su cometido. A falta de todas ells la fija el juez. 1) Resumen Reglamenta el principio en materia de comisién de los corredore I) Concordancias Decreto-ley 20.266, modificado por ley 25.028 (que regula la pr fesién del corredor de comercio).CONTRATOS EN PARTICULAR II) Interpretacién de la norma El articulo 1350, en concordancia con los articulos 1351, 1352 yy 1353 del anterior cédigo civil, rata el tema del derecho a la comision por parte del corredor. La actividad del corretaje origina para el corredor el derecho al pago de un precio por la misma, que se denomina comisién, remune- acion 0 reuribucién, Esta estaba estructurada y consagrada en el ar- ticulo 37 del decreto-ley 20.266, incorporado por la ley 25.028, que establecia lo siguiente: 1 corredor tiene derecho a: ) Cobrar una remuneracién por los negocios en los que intervenga, conforme a los aranceles aplicables en la jurisdiccién; a falta de ellos, de acuerdo de partes 0 de uso, se le determinara judicialmente; salvo pacto contrario, surge el derecho a su percepein desde que las partes concluyan el negocio mediado. “La remuneracién se debe aunque la operacién no se realice por culpa de una de las partes, 0 cuando iniciada 1a negociacién por el corredor, el comitente encargare la conclusién a otra persona 0 Ia concluyere por sf mismo. Interviniendo un solo corredor, éste tendrii derecho a percibir re~ tribucin de cada una de las partes; si interviene mas de un corredor, cada uno solo tendré derecho a exigir remuneracién a su comitente; la compartirén quienes intervengan por una misma parte. ‘Como se puede observar, el derecho a la comisiGn surge en principio con la conclusién del negocio mediado. Esto se corresponde con la naturaleza jurfdica del corretaje y ha sido admitido de esta manera, hist6ricamente, por 1a doctrina y la jjurisprudencia. Igualmente las partes podrian pactar lo contrario y el corretaje, por su sola ejecucién, independientemente de la conclusién del negocio principal, generar el derecho a la comisi6n. Respecto del monto de la comisién, deberd estarse a los aranceles {que en Ia actualidad existen en la mayorfa de las jurisdicciones y que estén sometidos a la legistacién local, y si ellos no existieren, se deberd estar a lo convenido por las partes y si no hubiere nada convenido, a 156 ‘Art 1350 Jo que sea usual en el lugar donde se lev6 a cabo el corretaje, y si tampoco pudiera ser determinado de esta manera, se recurrird a la determinacién judicial Es importante preguntarse en esta instancia quiénes son los sujetos obligados a pagar la comisién, y aqui depende de la existencia de uno (© de dos corredores, y siempre salvo pacto en contrario. Si hay un solo corredor podri cobrarle a ambas partes y si hay dos corredores, } cada uno podra cobrarle a aquel con quien contraté el corretaje. ‘También es necesario haber instrumentado la relaciGn de corretaje, de lo contrario, se debers demostrar, para tener derecho a la comisin, la relacidn de causalidad entre Ia actividad del corredor y el negoci concluido. Hay otras situaciones también contempladas que deben ser anali- zadas y que son aquellas que refieren a los supuestos de corretaje donde la operacién principal no se realiza por culpa de una de las partes, en cuyo caso el corredor puede reclamar su comisién, aunque el contrato no fue definitivamente concluido. ‘También permanece el derecho a la comisién cuando el corredor inicié las operaciones de corretaje y el comitente concluy6 el negocio, a través de otra persona 0 por si mismo, y en este caso cobra gran importancia el convenio por escrito del corretaje. ‘La jurisprudencia ha sentado algunos principios importantes que vvale la pena recordar en materia de comisiones del corredor: — “El corredor esté habilitado para percibir comisién de aquel de Jos contratantes que no requirié el servicio de corretaje, cuandc acta como tinico corredor™” — “BI corredor tiene derecho a su comisién cuando el contratc principal, Iuego de realizado el corretaje, no se concret6 por & desistimiento unilateral e intempestivo de quien requiriera dich« encargo"™. — “EI corredor tiene derecho a la comisi6n pactada si logra qui los contrayentes se pongan de acuerdo en la celebracién del con trato prestando su consentimiento a ese efecto. La solucién ex LL. 1995-6-246, ED. 127.puesta se justifica, pues lo que en el corretaje en definitiva se emunera es el resultado titi de la gestién encomendada™®. — “Si el sujeto que pretende ser beneficiario de una comisién por corretaje carece de habilitacién o titulo legal para desempefiar tal actividad, especificamente regiada por el ordenamiento mer- cantil, no tendra derecho a tal reclamo". ~ “E] corredor que inicié las gestiones tiene derecho a la comisi6n si la operaci6n realizada es la tramitada por él y consecucncia del corretaje efectuado”®! — “Las escalas arancelarias en materia de corretaje serain de ob- servancia obligatoria tanto en los mfnimos como en los méximos previstos. De allf que ni las partes en sus acuerdos ni los jueces fen sus resoluciones pueden apartarse de aquellos”. Por supuesto que las situaciones que se pueden plantear son innu- merables, y en este caso hay que recurrir a los principios que establece fl Cédigo y supletoriamente a los usos y costumbres, que son muy tiles en materia comercial ‘Ahora bien, debemos realizar un andlisis de cada una de las normas del Cédigo para poder observar si el esquema trazado es compatible con el derogado. El articulo 1350 establece el derecho a la comisi6n, en base a dos pautas iniciales: a) que se encuentre estipulada, y b) que el negocio fe celebre como resultado de su intervencién. La segunda condicién es necesaria y no se suple. La primera se suple. La propia norma sefiala los modos de suplir la falta de estipulacion de la comisi6n, abriendo tres altemativas: a) se fijard la que sea de uso en el lugar de celebraci6n del contrato (,el de corretaje 0 el prin- cipal?); b) en su defecto, Ia que sea de uso en el lugar que principal- mente realiza su cometido (el corredor, jrespecto de este acto 0 en forma habitual”); c) a falta de ambas pautas, Ia fija el juez (de qué LL. 1996-E-73; E. D. 187-648, © LL, 1984-B-365; L. L, 1989-E-84 51 ED. 96-296. 2 D.1.B. A. 147-4295. 138 Ar. 1351 pet ee Debe aclararse que esta norma debe ser complementada con 1a legislacién especial y la local, Actualmente las provineias tienen leyes arancelarias de orden pablico que establecen los porcentajes o la forma de calcular la comisi6n, y ello en virtud de que estamos en presencia de una profesién reglada, lo que no debe pasar inadvertido, De manera tal que el uso del lugar de celebracién del contrato, ‘cualquiera sea éste, o de realizacién principal de su cometido 0 1a que fije el jucz, debe tener en cuenta las leyes arancelarias locales Ello debe ser completado con la premisa de que los corredores deben estar matriculados para ejercer vilidamente en Ia jurisdiccién donde se celebre el contrato, TY) Significado de la reforma Establece un principio rector en materia de comisiones que sirve de sustento para todos Ios supuestos donde no existe una regulacién © pacto expreso. ‘Art. 1381 Intervencién de uno 0 de varios corredores. Si sélo intervient tun corredor, todas las partes le deben comisién, excepto pacte en contrario o protesta de una de las partes segiin el articu lo 1346, No existe solidaridad entre las partes respecto de corredor. Si interviene un corredor por cada parte, cada unc de ellos sélo tiene derecho a cobrar comisiOn de su respectiv« comitente. 1D Resumen Reglamenta el derecho a la comisi6n en el supuesto de que exist pluralidad de corredores. If) Concordancias Decreto-ley 20.266, modificado por ley 25.028 (que regula la pre fesién del corredor de comercio)CCoNTRATOS EN PARTICULAR II) Interpretacién de la norma Siempre en relacién al derecho a la comisién, el Cédigo en su articulo 1351 regula la situacién que se puede plantear por la inter- vencién de uno 0 varios corredores. En primer término regula la intervencién de un solo corredor en el negocio. En este caso, la regla ¢s que todas las partes le deben comisi6n, excepto pacto en contrario © protesta de una de las partes segtin el articulo 1346, ‘Ahora bien, es posible el pacto en contrario, frente a normas de orden pablico que imponen el cobro de la comisién en base a las leyes arancelarias locales? La respuesta es negativa, aunque se debe dejar a salvo que tratin- dose de derechos patrimoniales y una vez satisfechos los aportes legales alas Cajas Profesionales o a quien corresponda, el profesional/corredor puede renunciar a esta comis La protesta de una de las partes frente a la actuacién del corre- dot eximirfa a ésta de comisién, ya que no es quien requiris sus ser- vicios. Esta regla general luego es particularizada, sefialando que no exis- te Solidaridad entre las partes respecto del corredor y en referencia a su comisi6n. Ello, entendemos que también debe ser complemen- tado por las normas arancelarias vigentes que establecen los porcen- tuales a cada una de las partes, y de hecho, cada uno, salvo las excepciones planteadas, debera al corredor la comisién que corres- ponda a dicha parte sin ser obligado por el porcentual que corresponda a la ova Si imerviene un corredor por cada parte, cada una le deberd la comisién al que le haya encomendado ¢l corretaje, lo que es légico y adecuado. IV) Significado de la reforma Regula el derecho a la comisi6n en el supuesto de pluralidad de corredores, supuesto usual en la préctica de este contrato. 160 Art. 1382 Art. 1352. Supuestos especificos de obligaci6n de pagar la comisién. Con- ‘luido el contrato, 1a comisién se debe aunque: ) el contrato esté sometido a condicién resolutoria y ésta zo se cumpla b) el contrato no se cumpla, se resuelva, se rescinda o medie distracto;, ©) elcorredor no concluya el contrato, si inicia la negociacién y el comitente encarga su conclusién a un tercero, 0 10 ‘concluye por si en condiciones sustancialmente si 1) Resumen Regula los supuestos especiales que pueden afectar al contrato lo- grado a través del corretaje, que pueden impedir o generar igualmente el derecho a la comisién, I) Concordancias Decreto-ley 20.266, modificado por ley 25.028 (que regula la pro- fesién del corredor de comercio). If) Interpretacién de la norma El anticulo 1352 del Codigo establece determinados supuestos de {que perfeccionado 0 coneluido el contrato principal, ocurren diversas circunstancias juridicamente relevantes que impiden su ejecuci6n perc que igualmente dan derecho a reclamar la comisién respectiva. El primero de ellos refiere a que el contrato se encuentre sometide a condicién resolutoria y ésta no se cumpla. Ello es I6gico, ya que e! elemento condicionante no afecté al contrato y por ende no existe motive alguno para que no se abone la comisién, El segundo supuesto refiere a aquellos casos donde el contrato este perfeccionado pero luego no se cumpla (incumplimiento), se resuelv: (por cualquier causa), se rescinda (por cualquier supuesto) 0 medic distracto (no se aclara en qué supuestos). También es adecuada I: norma ya que ¢l cometido del corredor est cumplido con el perfec cionamiento del contrato, en forma independiente de su ejecucion. 16Cowrearos EN PARTICULAR El tercer supuesto es el mas problemstico y responde a pricticas ‘que suelen encontrarse en el mercado del corretaje, Es aquel caso donde la negociacién es realizada por un corredor pero no concluida por éste sino por terceros 0 por las parts, tratando (en muchos casos, no en todos) de eludir el pago de la comisién al corredor. Deben darse algunos requisitos: a) que sea el corredor el que haya iniciado la negociacién; b) que lo concluya un tercero, y c) si es concluido por las partes debe Serlo en condiciones similares a las que proyect6 o propuso el corredor (esta situacién es discutible cuando se ubiea la tarea del corredor en el dmbito profesional) IV) Significado de la reforma Clarifica una serie de situaciones que pueden dar lugar a dudas sobre que exista 0 no el derecho a la comisién. ‘Art. 1353 Supuestos especificos en las que la comisin no se debe. La comisién no se debe si el contrato: 1a) esta sometido a condicidn suspensiva y ésta no se cumple: 'b) se anula por ilicitud de su objeto, por incapacidad o falta de representaciin de cualquiera de las partes, o por otra circunstancia que haya sido conocida por el corredor. 1) Resumen Reglamenta los supuestos donde el contrato mediado se ve afectado y no surge et derecho a la comisién para el corredor. 11) Coneordancias Decreto-ley 20.266, modificado por ley 25.028 (que regula la pro- fesién del corredor de comercio). I) Interpretacién de la norma El articulo 1353 trata el tema de aquellos casos donde la comision no se debe al corredor imterviniente. 162 An 1353 El primero de los supuestos reglados es el referido a los contratos donde intervino el corredor, los mismos se celebraron pero sujetos © ‘condicién suspensiva y ésta no se cumple. De manera tal que se parte de la idea de que el contrato no obtuvo su plena eficacia y por elle no nace el derecho a la comisi6n, Es discutible la norma, en el sentide dle que el corredor efectué su labor profesional y el contrato se celebr6 por ende, si el eje base del derecho a la comisiGn esti en el desarrolle {de una labor profesional y no en la plena eficacia del contrato celebrado podria sostenerse el derecho a la comisién aun en estos casos. 1 forma opt6 por otro criterio relacionado con la eficacia del negoci mediado. El segundo supuesto donde no se adeuda Ia comisién a su ve admite una multiplicidad de casos. No se debe Ia comisién cuando el contrato se anula por ilicitu de su objeto, lo que resulta Iigico ya que no se pueden convalid: ‘contratos de contenido prestacionalilfcito y un acto de esta naturalez tno puede generar derechos (como principio) No se debe la comisién cuando el contrato se anula por ineapacid: 6 falta de representacién de cualquiera de las partes, 1o que tambi¢ fes correspondiente ya que una de las obligaciones que tiene el cored es la de comprobar la capacidad y representacién de los que acti: cen el contrato que se encuentra en el mbit del corretaje. La tercera posibilidad es abierta (tal vez demasiado, y debi6 rec rirse al concepto de culpa) y se sefiala que no se debe la comisi ‘cuando el contrato se anula por cualquier otra circunstancia conoci por el corredor. Esta norma puede cotejarse con el derogado articulo 38 del dec to-ley 20.266 modificado por la ley 25.028. La responsabilidad, como se ha visto con anterioridad cuando + referimos al estatuto del martillero y del corredor, tenia una nor bisica que es el articulo 38 del decreto-ley 20.266 incorporado | ley 25.028, La norma seflalaba que el corredor por cuya culpa se anulan resolviera un contrato o se frustrare una operacién perderfa el dere:(CONTRATOS EN PARTICULAR a la remuneracién y a que se le reintegren los gastos, sin perjuicio de las demas responsabilidades a las que hubiere lugar. Se debe precisar que estamos frente a una responsabilidad contrac- tual, en virtud de que las partes y el corredor estén unidas por un contrato de corretaje. En segundo lugar, el factor de atribucién es subjetivo, 0 sea que el corredor debe haber actuado con culpa o dolo. También deberd demostrarse el nexo de causalidad entre la culpa © dolo del corredor y la anulacién, resolucién o frustracién del con- trato. Ello acarrea dos consecuencias, una en la modalidad de penalidad (pérdida del derecho a la retribucién y al reintegro de los gastos) y otra en Ia forma de resarcimiento, donde deberd indemnizar la totalidad de los daiios que se hubieren causado por su actuar culposo 0 doloso. A ello se debe sumar como criterio interpretativo el principio que refiere a la mayor responsabilidad segin la calidad del agente y 1a confianza que éste despierta en el comitente (el anterior art. 902 del C6d. Civ. y el actual art. 1725 del Cédigo), que obliga a los profe- sionales a actuar con mayor diligencia, prudencia y pericia atendiendo a sus mayores conocimientos. La responsabilidad del corredor en virtud del cumplimiento del contrato de corretaje se rige por las normas generales del Cédigo para la responsabilidad civil Igualmente, en estos aspectos que hacen a los derechos y obliga- ciones derivados del contrato prevalece la norma del Cédigo por sobre las normas especiales que regulan la profesién de corredor. IV) Significado de la reforma ‘Aclara normativamente supuestos donde no surge el derecho a la comisién para el corredor. Art. 1384 Gastos. El corredor no tiene derecho a reembolso de gastos, ‘aun cuando la operacién encomendada no se concrete, excepto pacto en contrario. 164 Ant 135 1D Resumen Establece el principio que rige en materia de gastos. I) Concordancias Decreto-ley 20.266, modificado por ley 25.028 (que regula la pre fesiGn del corredor de comercio). TID) Interpretacién de ta norma El articulo 37, inciso b, Decreto-Ley 20.266 de Martilleros est: blecfa como principio que el corredor tenia derecho al reembolso ¢ los gastos convenidos y realizados, excepto pacto en contrario. E decir, como regla, tenia derecho al cobro de los gastos que realiz durante su gestién, salvo pacto en contrario. La nueva norma parte ¢ Ja presuncién contraria: excepto pacto en contrario no tiene derech a reembolso de gastos, aun en el caso que la operacién encomendac no se concrete (y por lo tanto no tenga derecho a percibir honorarios IY) Signifieado de la reforma Establece el principio que regularia 1a cuestién (tan important del reintegro de los gastos al corredor. Art. 1355 Normas especiales. Las reglas de este Capitulo no obstan Ia aplicacién de las disposiciones de leyes y reglamentos « peciales. 1D Resumen Establece las reglas en materia de normas especiales. 1) Concordancias Decreto-ley 20.266, modificado por ley 25.028 (que regula la pr fesién del comedor de comercio)CCONTRATOS EN PARTICULAR Conreatos EN ranricuban 0 IID) Interpretacién de la norma Se cierra el capitulo referido al corretaje con el articulo 1355 det Cédigo, donde se establece que las reglas del capitulo sobre corretaje no obstan a la aplicacién de las disposiciones de leyes y reglamentos especiales E] problema tiene varias aristas. {Qué alcance debe darse al término compuesto “no obstan”? Debe entenderse como que no impide la aplicacién de las leyes especiales. ‘Ahora bien, {qué leyes especiales? Se entiende que debe realizarse una serie de precisiones. El comtrato de corretaje no se encontraba explicitamente regulado por la ley de fondo (cédigo de comercio, e6digo civil), ahora si lo esti y por ende, en principio, estas normas regulan todos los aspectos atinentes al contrato de corretaje, Estas normas son dispositivas, salvo aquellas que por su redaccién se consideren imperativas © porque asi lo establecieren expresamente. Sin embargo, existe una ley especial nacional que regula la profesién y el ejercicio del corretaje, el decreto-ley 20.266 modificado por la ley 25.028, que es de orden piblico y por ende se impone a las nor- mas del cddigo civil, en los aspectos referidos a los sujetos conside- rados corredores (requisites) y para el ejercicio del corretaje, que deben cumplirse, bajo las penalidades y sanciones que establece esta legis- lacién, De manera tal que no ¢s concebible tener corretaje sin un corredor habititado conforme a las pautas de la ley especial nacional. A ello debe sumarse que el ejercicio de la profesién en cada una de las jurisdicciones se encuentra bajo el émbito de regulacién es- pecial no delegado de las provincias o de la Ciudad Auténoma de Buenos Aires, y por ende estin sujetos a estas leyes que ademés son de orden pablico, como lo son Ia ley 10,973 en la Provincia de Buenos Aires, la ley 2340 en la CABA, y las que existen en cada tuna de las provincias. De manera tal que no es posible que exista ejercicio del comretaje cn dichos dmbitos sin que se eneuentie debidamente habilitado para ello, conforme a esta legislacién especial y de orden piblico. 166 Devésrto (tk eS Por lo tanto quedan articulados tres niveles normativos (ver art. 963, LV, p. 550). 4) El nuevo Cédigo dispositivo y referido al contrato de corretaje: ’) 1a ley nacional especial, decreto-ley 20.266 modificado por Ie ley 25.028, de orden pablico, que establece los requisitos pare ser corredor; ©) las leyes especiales provinciales, de orden publico, que establecet los requisitos para ejercer como corredor en estos Ambitos. De esta manera, el contrato puede ser modificado por acuerdo di partes, pero si no existen normas referidas a éste se aplicardn las de Codigo, ara ser corredor deben cumplirse los requisitos de la ley nacional Jos que no pueden omitirse atento al carter de orden piblico de la normas. Para ejercer como corredor deben cumplirse las leyes de orde publico provincial, las que no pueden omitirse por su cardcter de im perativas. IV) Significado de la reforma Es una norma de mucha importancia, atendiendo a que esta mater! se encuentra regulada, indirectamente, por leyes nacionales y provit ciales de orden piblico.