Beruflich Dokumente
Kultur Dokumente
1
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Características del curso:
El curso se compone de 10 unidades didácticas:
Ud. Didáctica1
3
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Ud. Didáctica1
Legislación. Definiciones. Terminología básica
Introducción
Esta unidad trata sobre la legislación básica de referencia en el campo de la
valoración de inmuebles así como de los conceptos y terminología mínima
necesaria para acometer o comprender una valoración.
Objetivos:
4
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Legislación de referencia:
5
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Cuestiones:
6
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
¿Es lo mismo una valoración que una tasación?
Según la RAE:
Tasación:
1. Acción y efecto de tasar
Tasar:
1. Fijar oficialmente el precio máximo o mínimo para una mercancía.
2. Graduar el precio o valor de una cosa o un trabajo
Valoración:
1. Acción y efecto de valorar.
Valorar:
1. Señalar el precio de algo.
2. Reconocer, estimar o apreciar el valor o mérito de alguien o algo
7
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
¿Quién es un tasador?
Según la RAE
Tasador:
Persona habilitada para tasar o graduar el precio de un bien.
Según ECO/805/2003
Tasador:
El profesional que, de conformidad con lo previsto en las normas aplicables
a cada tipo de tasación, debe suscribir necesariamente el informe de
tasación.
8
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
¿Quién puede suscribir / firmar tasaciones?
9
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Conclusiones:
Valoraciones No Oficiales:
Cualquier persona que merezca la confianza del solicitante
Ingenieros Agrónomos:
Bienes en suelo clasificado como no urbanizable
Superficie útil:
12
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Definiciones (Según Art. 4 Orden ECO/805/2003…):
13
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Definiciones (Según Art. 4 Orden ECO/805/2003…):
Superficie comprobada:
14
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Definiciones (Según Art. 4 Orden ECO/805/2003…):
Son todos aquellos espacios que, no siendo de uso privativo, deban ser
tenidos en cuenta a efectos de cómputo de superficie.
15
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Definiciones (Según Art. 4 Orden ECO/805/2003…):
Edificio:
16
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Definiciones (Según Art. 4 Orden ECO/805/2003…):
Elemento de un Edificio:
17
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Definiciones (Según Art. 5 Orden ECO/805/2003…):
Operativa habitual:
Estimaciones:
18
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Definiciones (Según Art. 5 Orden ECO/805/2003…):
Superficie Registral:
19
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Definiciones (Según Art. 5 Orden ECO/805/2003…):
20
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Definiciones (Según Art. 5 Orden ECO/805/2003…):
21
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Criterio generalmente aceptados:
22
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Definiciones (Según Art. 4 Orden ECO/805/2003…):
Es el valor que la presente Orden establece como tal para cada tipo de
inmueble o derecho a valorar. Dicho valor será el valor jurídico o con
efectos jurídicos para las finalidades integrantes del ámbito de aplicación de
la misma.
Es el valor…
23
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Ud. Didáctica 2
24
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Definiciones (Según Art. 4 Orden ECO/805/2003…):
25
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Definiciones (Según Art. 4 Orden ECO/805/2003…):
Depreciación física
Es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de
un bien en función de su antigüedad, estado de conservación y duración de
sus componentes.
Depreciación funcional
Es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de
un bien atendiendo a su defectuosa adaptación a la función a que se
destina. Comprende las pérdidas producidas en el inmueble por
obsolescencia, diseño, falta de adaptación a su uso, etc.
Vida útil
Para edificios de uso residencial: 100 años. (1% por año)
Para edificios de oficinas: 75 años. (1,33% por año)
Para edificios comerciales: 50 años. (2% por año)
Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotación
económica: 35 años. (2,85% por año)
26
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Método del Coste
2. El coste de la construcción.
27
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Método del Coste
28
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Método del Coste
Los gastos necesarios serán los medios del mercado según las
características del inmueble objeto de valoración.
(Estimado un 10% - 12% aproximadamente)
29
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Método del Coste
30
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Método del Coste
ERROOOOOOR:
31
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Ud. Didáctica 3
32
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Método de Comparación
33
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Método de Comparación
Valor Unitario:
Es el valor por metro cuadrado asignado a un inmueble.
Ud. Didáctica 4
Toma de Datos
37
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
38
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
39
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Tipo de Inmueble:
Vivienda en edificio (piso, apartamento…)
Vivienda unifamiliar adosada (adosada, pareada)
Vivienda unifamiliar entre medianeras
Vivienda unifamiliar aislada
Plaza de garaje
Trastero
Local comercial con acceso directo
Protección Pública:
Si
No
No (Descalificada)
40
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Estado actual:
En proyecto
En construcción (obra nueva)
En rehabilitación ó reforma
Terminado y acondicionado
Estado ocupación:
Desocupado
Ocupado por su propietario
Ocupado por arrendamiento o cesión
41
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
42
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
43
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Datos durante la visita al inmueble
Ud. Didáctica 5
Estudio de Mercado
45
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Definiciones (Según Art. 4 Orden ECO/805/2003…):
Comparables. (Testigos)
Son inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de
valoración o adecuados para aplicar la homogeneización, teniendo en
cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de
conservación, u otra característica física relevante a dicho fin.
•Tipología
•Ubicación
•Superficie y su naturaleza
•Antigüedad. Estado de conservación (Estimación, información, fotos…)
•Acabados (Información, fotos…)
•Ascensor (caso de vivienda en edificio)
46
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Definiciones (Según Art. 4 Orden ECO/805/2003…):
Mercado local.
48
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Ud. Didáctica 6
49
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
50
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Análisis de Documentación. Comprobaciones
• Registro/Finca/Tomo/Libro/Folio/Inscripción
• Urbana/Rústica (Registro no competente. No comprobación)
• Dirección postal: Vía / Número de policía / Planta / Letra / etc…
• Referencia Catastral / Polígono y Parcela
• Identificación Real / Registral (¿Coincide con lo comprobado?)
• Superficies
• Linderos
• Titularidad
• Régimen de Protección
• Cargas Urbanísticas
• Hipotecas
• Embargos
• Otras cargas…
51
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Análisis de Documentación. Comprobaciones
52
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Análisis de Documentación. Comprobaciones
• Idem anterior + :
53
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Análisis de Documentación. Comprobaciones
54
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Análisis de Documentación. Comprobaciones
Protección:
Estatal (Antiguas) / Autonómica / Municipal
Régimen de Protección:
General / Especial / Alquiler / Vivienda Joven / IMA
• Plan de Financiación
• Provincia y Municipio
• Fecha de Calificación Definitiva y Régimen
• Superficies Útiles
• Porcentajes de Transmisión del Inmueble
• Fecha de la Primera Transmisión
• Importe de la Primera Transmisión
• Duración de la Protección (Desde la Calificación Definitiva)
55
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Análisis de Documentación. Comprobaciones
http://www.juntadeandalucia.es/fomentoyvivienda/portal-web/web/areas/vivienda/calculo_vp
56
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Análisis de Documentación. Comprobaciones
57
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Análisis de Documentación. Comprobaciones
58
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Análisis de Documentación. Comprobaciones
59
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Análisis de Documentación. Comprobaciones
60
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Análisis de Documentación. Comprobaciones
Conceptos:
61
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Análisis de Documentación. Comprobaciones
62
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Análisis de Documentación. Comprobaciones
63
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Análisis de Documentación. Comprobaciones
Parámetros urbanísticos
Usos:
Usos a los que pueden destinarse los elementos de la edificación.
Edificabilidad:
Superficie máxima computable que se puede construir sobre un suelo.
m² edificables / m² de suelo
Ocupación de parcela:
Porcentaje de parcela que puede ocupar la edificación.
80% por ejemplo
Altura:
Altura máxima en metros que puede tener una edificación.
Los criterios de medición se prevén en el planeamiento.
Número de plantas:
Máximo de plantas sobre rasante que puede tener una edificación.
Puede expresarse: 3 plantas = B+2
64
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Análisis de Documentación. Comprobaciones
Servidumbre de Tránsito:
La servidumbre de tránsito recaerá sobre una franja de seis metros, medidos tierra
adentro a partir del límite interior de la ribera del mar.
Esta zona deberá dejarse permanentemente expedita para el paso público peatonal y
para los vehículos de vigilancia y salvamento, salvo en espacios sujetos a cualquier
régimen de protección.
66
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Análisis de Documentación. Comprobaciones
67
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Ud. Didáctica 7
El Informe de Valoración
68
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Orden ECO/805/2003
a) El cliente.
70
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Orden ECO/805/2003
71
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Orden ECO/805/2003
Visita interior
Ocupación
Régimen de Protección
Urbanísticas
Etc…
72
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Orden ECO/805/2003
73
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Orden ECO/805/2003
75
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Orden ECO/805/2003
76
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Orden ECO/805/2003
77
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Orden ECO/805/2003
78
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Orden ECO/805/2003
79
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Orden ECO/805/2003
80
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Orden ECO/805/2003
81
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Orden ECO/805/2003
82
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Orden ECO/805/2003
3. El contenido de los puntos anteriores se podrá integrar total o parcialmente en los diferentes
epígrafes del informe de tasación, si ello mejora su lectura.
Ud. Didáctica 8
84
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Valor de un Trastero
85
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Valoración de Elementos. Casuística
87
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
88
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
89
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Las limitaciones de los AFO son mayores que las de los FO:
En resumen:
90
Curso Básico de Valoración de Inmuebles
¿Cómo lo comprobamos?
93