EL DERECHO DE SUPERFICIE EN EL NUEVO

CÓDIGO CIVIL

El texto del nuevo Código Civil y Comercial, entre sus aciertos, trae la figura del derecho de
superficie, que había sido largamente reclamada por la doctrina. Esta figura nueva, contiene
ingredientes que la hacen muy atractiva, no sólo para cubrir claras necesidades sociales, sino para
permitir acceder a la vivienda en condiciones que tiempo atrás eran impensadas. Básicamente, el
derecho de superficie es otorgado por el propietario a un tercero - el superficiario- que puede
disponer de la propiedad como si fuera dueño, llegando incluso a poder hipotecarla, pero con un
límite temporal de hasta 70 años, cumplido el cual la propiedad -con sus mejoras- vuelve a su
propietario original.

Pero para comprender cabalmente el alcance y significado de este nuevo instituto, se debe dejar de
lado una arraigada posición filosófica heredada de nuestros antecesores inmigrantes para quienes
la tierra o el ladrillo representaban un bien a obtener para salvaguarda de las futuras generaciones.
De hecho, la mayoría de los argentinos cree en el concepto incorporado de que la propiedad, la
vivienda y la tierra son un bien necesario, un “deber ser” por el que lucharon nuestros abuelos.

Sin embargo, esta nueva figura jurídica viene a sacudir un poco nuestros conceptos y a traernos
nuevas posibilidades. Tal es el caso si se mira a otros ejemplos del mundo: si alguien deseara
adquirir una propiedad en Londres se encontrará con la sorpresa que la propiedad no se vende sino
que se da en "lease" o alquiler por 99 años. La propiedad pertenece a la Corona, o a un miembro de
la nobleza y quien quiera gozar de tener un piso en el barrio de Chelsea, por ejemplo, pagará por
un lease y no por una venta. Lo usará por cien años pero no será propiamente el dueño aunque a
todos los efectos la use como tal.

La figura del superficiario tiene un efecto similar. El superficiario adquiere todos los derechos del
dueño durante el período que se le otorgue, pero luego de ese tiempo, la propiedad vuelve a su
antiguo propietario. Durante el tiempo del ejercicio del derecho - que además puede ser renovable-
el beneficiario se comportará legalmente, como el verdadero dueño de la propiedad. Puede darla
en garantía, subalquilar, sacar una hipoteca, igual que un dueño. Pero, técnicamente, no lo es.

En tal sentido, ¿no sería interesante poder acceder a una propiedad bajo la nueva forma, pero
pagando la mitad o menos de su valor? El cálculo del monto correcto es tema para un actuario,
quien podrá determinar a qué valor se puede otorgar una propiedad en derecho de superficie de
manera que permita por un lado, a quien no tiene tantos recursos acceder a esa propiedad y, por el
otro, que el dueño original haga un buen negocio y la propiedad vuelva a sus herederos.

Este sistema está tan arraigado en Inglaterra que es la única forma de acceder a propiedad
realmente dicha y los precios de los "lease" a veces son exorbitantes. Pero aquí recién empezamos.
¿No sería provechoso para una joven pareja que no puede comprar una propiedad de 250.000
dólares, tomarla en derecho de superficie por 30 años por 100.000 dólares? Luego de 10 años, por
ejemplo, podrían vender ese derecho por un precio equivalente al que pagaron y quizás
encontrarse en mejores condiciones para finalmente "comprar".

Pero el sistema también ofrece un provechoso marco para el Estado y la construcción de viviendas
sociales. Imaginemos, por ejemplo, un terreno fiscal desocupado en Wilde. Si el Estado propietario
o la Provincia contratara con un superficiario, con quien acordara construir viviendas destinadas a
cubrir fines sociales, el superficiario podría ceder sus derechos sobre la unidad construida a un
precio reducido y por plazos establecidos de 20, 30 o 40 años. Al cabo de los cuales la propiedad
volvería a poder del Estado o la Provincia. Siempre el Estado podrá renovar el derecho de superficie
de aquél que desea continuar con la propiedad, o puede vendérsela. Claramente, esta figura pone
en marcha varios beneficios: a) moviliza la construcción; b) permite al Estado paliar el déficit
habitacional y c) mueve el crédito.

Si se piensa en uno de los muchos esqueletos de edificios en Buenos Aires, es posible que una
compañía constructora puede ser "superficiario" del propietario, terminar de construir invirtiendo
mucho menos -ya que no deberá preocuparse de construir al esqueleto de la propiedad - y
arrendar o traspasar sus derechos a otros inquilinos o superficiarios que justifiquen la inversión
hecha y que ocupen la propiedad construida.

La utilidad de este nuevo instituto es amplia y mueve la imaginación. Quizás podrán entonces
disculparnos nuestros abuelos, que hoy, en tiempo de internet y teléfonos inteligentes, de conexión
global, la propiedad también tome nuevas formas.

Escribió: ALBERTO LUIS ZUPPI

Abogado UBA, Dr. iur. Universität des Saarlandes (Alemania), antiguo Robert & Pamela Martin
Professor of Law, Paul M. Hebert Law Center, Louisiana State University (EEUU).
Asesor en Sena & Berton Moreno Abogados.