104

Publicidad de los derechos reales. Ley nacional

de Registro de la Propiedad Inmueble

1.-- Concepto y fundamento de la publicidad de los derechos reales:

El derecho real es un derecho absoluto, siendo así erga omnes quedando para la sociedad un
deber de abstención para no turbar ese Derecho. La sociedad para no perturbar estos derechos necesita
estar informada de sobre que persona y en que cosas caen en estos derechos reales.
Su forma de enterarse es por medio de la publicidad que se formaliza con la inscripción. Esta
publicidad a la época de la sanción del Código Civil era la tradición, pero con el crecimiento de la
sociedad de tubo que mejorar la forma de publicidad comenzando así el registro.

Concepto:

Los Derechos Reales al ser de carácter fundamentalmente absoluto deben ser respetados por
todos. Es preciso que sean conocidos, lográndose esto a través de la publicidad. Es fundamental para la
seguridad en el comercio jurídico para conocer el estado patrimonial de las personas.
El acreedor puede conocer los bienes que forman el patrimonio del deudor, si el deudor no
cumple con sus Obligaciones le podrá embargar un bien.

Revistiendo los derechos reales el carácter de absolutos, es decir, debiendo

respetarse por todos, es necesario que ellos sean conocidos, y ese conocimiento se cumple a
través de su publicidad. Así lo manifiesta Vélez en la nota al Art. 577, 2º parte: “se
comprende desde el primer momento que el derecho real debe manifestarse por otros
caracteres, por otros signos que no sean los del derecho personal, y que esos signos deben
ser tan visibles como públicos sea posible. No se concibe que una sociedad esté obligada a
respetar un derecho que no conoce.”
La publicidad cumple una importante función en orden al comercio jurídico y al
desarrollo del crédito, dado que permite conocer el estado patrimonial del titular, beneficiando
de tal modo no sólo a este sino a toda la sociedad.

Nota Art. 577. L. 46, tít. 28, part. 3ª. L. 50, tít. 5, part. 5ª. Instit. L. 2, tít. 1, § 40. Según el Cód. francés, arts. 711 y 1138, la propiedad
se transmite por sólo el contrato, sin ser necesaria la tradición; y desde entonces todos los peligros de la cosa son de cuenta del acreedor.
TOULLIER, entre otros, t. 4, núm. 54, expone los fundamentos que para tal resolución tuvieron los autores del Código de Napoleón.
Pueden verse también en la Colección de discursos, discurso 70.
FREITAS, sosteniendo el principio de la tradición para la adquisición de la propiedad, dice: “Por la naturaleza de las cosas, por una
simple operación lógica, por un sentimiento espontáneo de justicia, por el interés de la seguridad de las relaciones privadas a que se liga
la prosperidad general, se comprende desde el primer momento que el derecho real debe manifestarse por otros caracteres, por otros
signos que no sean los del derecho personal, y que esos signos deben ser tan visibles y tan públicos cuanto sea posible. No se concibe
que una sociedad esté obligada a respetar un derecho que no conoce”.
Esta es la razón filosófica del gran principio de la tradición que la sabiduría de los romanos estableció, y que las legislaciones

Dra. Osorio 26 de febrero de 2007

 105

posteriores reconocieron.
Establecido el derecho personal de donde tiene que resultar la transmisión de la propiedad, muchos jurisperitos no quisieron ver
nada más, y dieron luego la propiedad como transmitida y adquirida sólo por el simple poder del concurso de las voluntades en un
momento dado. Tomóse la propiedad en su elemento individual solamente, y no se atendió a su elemento social. Contóse con la buena fe
de las convenciones, como si la mala fe no fuese posible.
Las cosas que se conviene transmitir es posible que no sean transmitidas, y la misma cosa puede ser vendida a dos personas diferentes.
Si el contrato es suficiente, independiente de cualquier manifestación exterior de la transferencia del dominio, el segundo comprador
podría de buena fe, transmitir también la cosa, que así irá sucesivamente pasando a otros. Tenemos entonces un “choque de derechos”, una
colisión donde por un lado se presenta el interés de uno solo, y por el otro los intereses de muchos. ¿Se puede y debe ser indiferente a la
constante incertidumbre del derecho de propiedad, al fundamento de todas las relaciones civiles? Si este mal no puede ser evitado del
todo ¿no convendrá evitarlo lo más que sea posible? Según la teoría del Cód. francés sobre la transmisión de la propiedad, como
efecto inmediato de los contratos, no hay intervalo entre la perfección de los contratos, la transmisión y su adquisición realizada.
La tradición y la posesión nada valen. El derecho personal, y el derecho real son una misma cosa. El contrato es el propio
dominio; y el dominio es el contrato. No hay diferencia alguna entre el título para adquirir y el modo de adquirir, entre la idea y el
hecho, entre la causa y el efecto.
La innovación del Código civil de Francia fue tan inesperada, tan peligrosa, tan opuesta a la buena razón, que por mucho tiempo se
dudó que ella hubiese derogado el régimen de las leyes anteriores. TROPLONG, MARTOU y otros muchos jurisconsultos no dejaron de
confesar que esta innovación tan grave fue subrepticiante introducida, sin la discusión especial y profunda que ella reclamaba. Aun así, el
nuevo principio no tuvo aplicación respecto a los bienes muebles, según el Art. 2279, y en cuanto a los inmuebles fue aplicado con
restricciones según los Arts. 939 y 1069. En vano el legislador francés proclamó su principio de la transmisión de la propiedad sólo
por efecto de las convenciones, pues que la fuerza de las cosas lo obligó a violarlo en relación a los muebles y a no mantenerlo respecto a
los inmuebles, sino por medio de disposiciones contradictorias e incompletas, que expusieron la propiedad territorial y la garantía
hipotecaria a incertidumbres y peligros tales, que la segunda generación sintió la necesidad de reformar radicalmente la legislación en esta
parte.
Lo que desde luego no se había conocido por la fascinación de un bello principio en apariencia, que realzaba el poder de la voluntad
humana, vínose a conocer después por las exigencias económicas de un buen régimen hipotecario. Y en verdad, el sistema
hipotecario del Código civil francés quedó profundamente viciado desde que confundió los derechos personales con los
derechos reales. Era una anomalía y una providencia inútil manifestarse al público el derecho real de la hipoteca, cuando el primer
derecho real, “la propiedad”, fuente de todos los otros, no tenía la misma publicidad en los casos más frecuentes.
En la actualidad, felizmente, la teoría del Código francés se halla reducida en todo su valor a un mero aparato de palabras que no
tiene significación práctica alguna, desde que el propietario no es propietario respecto de terceros, si no hace transcribir sus títulos en un
registro especial y público, establecido para este efecto. Teniéndose así reconocida la necesidad de un hecho externo, como indicador legal
de la transmisión de la propiedad, no descubrimos razón alguna por la cual, en relación a las partes contratantes, se deba seguir el
principio opuesto de la transferencia del dominio, sólo por efecto de consentimiento. ¿Y cómo se concibe que un derecho real sólo
pueda existir respecto de un individuo? El dominio es por esencia un derecho absoluto, y sus correspondientes obligaciones
comprenden a todos los individuos; y cuando se le niega este carácter no existe el dominio. Si el vendedor, desde el momento del
contrato, tiene perdido el dominio de la cosa vendida, no se concibe cómo pueda venderla válidamente por segunda vez, a otra persona,
sólo porque el primer comprador no fue diligente en hacer transcribir su título en los registros hipotecarios, pues desde entonces no puede
ejercer su dominio, adquirido por el contrato, contra un tercero —el segundo comprador.
Por la nueva ley hipotecaria de 23 de marzo de 1855, el registro público de la transmisión y constitución de los derechos reales
ha sustituido la tradición de la cosa. Esta alteración radical del Código civil de Francia, había sido ya hecha antes en Bélgica y en
todos los países que, por fuerza de circunstancias especiales, se vieron en la necesidad de adoptar aquel Código. Así, la falsa idea de la
identificación del contrato con el dominio, no fue más que una aberración local, ridícula: pertenece a lo pasado, y tiene hoy simplemente
valor histórico.

2.- Distintas clases de publicidad:

a.-Sistemas no registrales:

Dra. Osorio 26 de febrero de 2007

 106

La publicidad se cumple no a través de la inscripción sino por otros medios (tradición), Vélez
adopto la tradición como un medio de publicidad y que se manifiesta con la realización de actos
materiales sobre la cosa.

La publicidad se cumple no por la inscripción en registros, sino por otros medios. Así,
en el sistema francés originario del CC el derecho real se transmitía por la sola fuerza del
contrato, y la celebración de éste, en consecuencia, constituía publicidad. Fracasó, y se
debió recurrir a registros. Vélez adopta la tradición como medio de publicidad para poder
salvar de alguna manera este sistema.

b.- Sistemas registrales:

Si bien la tradición pudo servir como sistema de publicidad en comunidades

pequeñas, en otras circunstancias se torna ineficaz, puesto que queda casi oculta, como la
celebración del contrato. Se vuelve entonces necesario contra con otro medio de poner en
conocimiento de los terceros la existencia del derecho real, y este medio son los registros,
en los cuales deben inscribirse todos los derechos reales que se constituyen, así como su
transmisión y extinción tanto para inmuebles como para bienes muebles registrables.
Existen diversos medios de llevar esos registros:
 De inscripción: se cumple haciendo una síntesis de los títulos (este es nuestro
sistema).
 De transcripción: se exige la transcripción integra de los actos relativos a los Derechos
Reales.

- Registros personales:

Se anotan los títulos cronológicamente y luego se hace una lista en orden alfabético con el
nombre de los titulares. Es decir que con el nombre del titular se puede conocer los Derechos
Reales que figuran a su favor.
En algunos sistemas los títulos se asientan por orden cronológico, confeccionándose
luego índices alfabéticos con el nombre de las partes. Luego la búsqueda se realiza por el
nombre de las personas titulares (registros personales), para conocer los derechos reales
inscriptos a su favor.

-Registros Reales:
Se tendrá en cuenta la cosa y no la persona del titular, cada inmueble está matriculado por un
número de orden en una hoja especial (folio real) y allí se asienta toda la vida jurídica del bien
(constitución, tradición y extinción), es nuestro sistema actual en materia de inmuebles es de
inscripción, declarativo, es real, no convalida.
El del registro del automotor es constitutivo, es de inscripción, real, no convalida.
En el sistema real con los datos del inmueble se puede obtener un informe sobre el estado
jurídico del inmueble. En ciertos sistemas la inscripción subsana los vicios que pudiera tener el titulo

Dra. Osorio 26 de febrero de 2007

 107

estos validan, en nuestro régimen nacional los registros de la propiedad inmueble con la inscripción
no convalida ni subsana los defectos de que adolecen según las leyes.

Como el sistema anterior no permite obtener un informe rápido y claro del estado
jurídico de cada inmueble, se ah ideado otro que se lleva tomando como base, no la persona
del titular, sino la cosa sobre la que recaen los derechos, de allí su nombre de registros
reales. Por este sistema cada inmueble está matriculado con su correspondiente número de
orden, asignándosele una hoja especial llamada folio real donde se asientan su constitución,
transmisión o extinción de derechos reales (sistema actual).

- Registros de Inscripción y transcripción:

En algunos se exige la transcripción íntegra y literal de los actos relativos a los
derechos reales, éstos son los denominados de transcripción. En otros los títulos se
inscriben haciendo una síntesis de ellos, son los de inscripción (el nuestro actual)

- Registros Declarativos:
El Derecho Real ya existe y la inscripción se exige para que tenga efectos frente a terceros,
para que los terceros los conozcan y sepan que existe un Derecho Real, este es nuestro sistema para
bienes inmuebles.
La inscripción se exige solamente a los efectos de oponer el derecho a terceros, es
decir, que sirve para declarar a éstos un derecho real ya existente entre las partes (el
nuestro actual para inmuebles).

- Registros Constitutivos:
En este sistema la inscripción es exigida para el nacimiento del Derecho, tanto entre las partes
como frente a terceros. Es nuestro sistema para los automotores, el derecho nace en el registro cuando
se inscribe. Ej.: automotores 0 Km.
La inscripción es una condición del nacimiento del derecho real, el cual no existe, ni
entre las partes si no media la pertinente inscripción (Registro de la Propiedad del
Automotor)

- Registros convalidantes:

La inscripción purifica a los títulos de los vicios de los que pudieran estar afectados
(régimen germánico).

- Registros no convalidantes:
régimen nacional de Registros de la Propiedad Inmueble.

3.-- Breves nociones de la publicidad en nuestro país antes de la sanción de

las leyes 14.417/67 y 17.801/68.

Dra. Osorio 26 de febrero de 2007

 108

Vélez al redactar el Código Civil adopto la tradición como medio de publicidad, salvo para el
caso de las hipotecas que se debían inscribir porque esta clase de Derecho Real el bien queda en
manos del deudor, por lo tanto no hay aquí tradición de la cosa. Vélez critica a los registros en la nota
al Art. 577.
Al momento de la sanción del Código la tradición como medio de publicidad, daba a conocer
los Derechos Reales y fue útil en pueblos de pocos habitantes, pero se torno ineficaz a medida que
los lugares se fueron poblando y es así que fue necesario dar a conocer los Derechos Reales por
medio de los registros. Se fue dando en algunas provincias, creando leyes que proponían algunos
registros provinciales, pero esos registros fueron atacados de inconstitucionales por exigir la
inscripción que todavía no estaba contemplada en nuestro Código, siendo esta norma sin validación por
no seguir la jerarquía legal.
Este conflicto se subsana con la Ley 17.711 del 1968 que reforma el Art. 2505 incorporando al
registro como requisito para la adquisición o trasmisión de Derechos Reales sobre inmuebles y
para ser oponibles a terceros.
La tradición es el modo junto con el titulo suficiente son eficaces para constituir el
Derecho Real, pero se requiere la inscripción para que ese Derecho Real sea conocido por todos y
sea oponible a terceros. Sin la inscripción el Derecho Real es valido solo entre las partes y para los
terceros que intervienen en el acto, pero no con respecto a toda la sociedad, esto se cumple con la
inscripción en el registro.
La publicidad en Roma: los modos de adquirir el derecho de propiedad se cumplían a
través de la realización de determinadas formalidades (mancipatio - 5 testigos y libripens-) o
por la posesión durante un tiempo establecido (usucapio), o como consecuencia de la
partición de cosas comunes (adjudicatio) o por la entrega efectiva de la cosa (traditio). La
publicidad era realizada a través de estas formalidades. Posteriormente, se tomó la costumbre
de transcribir las transmisiones en los registros públicos (insinuatio).

La publicidad en el Derecho Germánico: sigue el sistema del folio real y deben inscribirse
los inmuebles que no tengan naturaleza jurídico- pública. Deben anotarse en dicho folio
todos los derechos reales constituidos sobre el fundo, quedando excluidos los personales
y la inscripción reviste carecer constitutivo. El Registro sólo actúa en relación a las
mutaciones registrales, a pedido de parte interesada (principio de la instancia ), y sólo puede
solicitar tal mutación quien figura inscripto como titular del derecho (principio del tracto
sucesivo). Cuando una persona tiene un derecho inscripto a su favor en el Registro se
presume que él le corresponde, así como si existe anotada su cancelación, se presume que
el derecho no existe (presunción de exactitud del Registro). Esto nos lleva de la mano al
“principio de la fe pública registral”, según el cual las inscripciones del registro se reputan
verdaderas y sin admitirse prueba en contrario, para todo aquel que de buena fe y por acto
voluntario, aunque sea a título gratuito, adquiera derechos reales sobre determinado
inmueble, poniéndolo a cubierto de acciones reivindicatorias.

Sistema Torrens (ideado por Robert Torrens para Australia del Sur):

El registro que sigue el sistema del folio real es obligatorio para los inmuebles de
propiedad del Estado y facultativo para los particulares. Una vez practicada la matriculación,

Dra. Osorio 26 de febrero de 2007

 109

sólo la inscripción confiere validez a las relaciones reales sobre el inmueble. A fin de
procederse a la anotación, el propietario acompaña la solicitud de matriculación, con un plano
confeccionado por agrimensor autorizado, y detalles sobre las circunstancias del inmueble, la
filiación de su derecho, con todos los títulos en que se origina y la prueba fehaciente de
éste. Se realiza luego un doble examen de legalidad: estudio topográfico y estudio de los
antecedentes jurídicos. De dicha inscripción se otorga un certificado de título, en dos
ejemplares, uno de los cuales queda archivado y el otro se entrega al solicitante. Este
certificado es transmisible por simple endoso, con la única formalidad de que esta
transmisión debe inscribirse en el Registro. La inscripción es constitutiva y juega también el
principio de la instancia y del tracto sucesivo.

Breves nociones de la publicidad en nuestro país antes de la sanción de la ley 17.801:

Antes de la sanción del CC existían en nuestro país, desde la época de la colonia,

registros de hipotecas, y aun de otros derechos reales sobre inmuebles, pero llegados en
forma bastante defectuosa, y el principal medio de publicidad lo constituía la tradición. El CC
de Vélez adopta como medio de publicidad a la tradición, con excepción del derecho real
de hipoteca, respecto del cual, no mediando entrega de la cosa, por la naturaleza misma del
derecho, hubo de recurrir a la registración, como único modo de publicitarlo. Se hizo sentir la
insuficiencia de la tradición establecida en el CC como medio de publicidad, y las legislaturas
locales fueron adoptando en sus leyes el sistema del registro, y se produce una confrontación
entre la ley 1893, de Organización de Tribunales de la Capital, y el CC. A pesar de ello, los
Registros locales continuaron en pleno funcionamiento, y prestando enormes servicios.
Recién en el año 1968, con la reforma del Art. 2505 se terminó este enfrentamiento:

Art.2505.- La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se

juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros
inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán
oponibles a terceros mientras no estén registradas.

(2505) Texto según la ley 17.711. Texto anterior: "Los derechos reales se adquieren y se pierden, según las disposiciones
de este Código, relativas a los hechos o a los actos, por medio de los cuales se hace la adquisición, o se causa la pérdida
de ellos”.

(**) Véanse las leyes 17.801, 22.231 y 22.427.

Nota al Art. 2505. Muchos escritores han pretendido establecer reglas generales sobre la adquisición y pérdida de los derechos
reales. MAYNZ en el § 163 ha demostrado la inutilidad de este empeño, porque los diversos modos de adquirir o perder la propiedad,
o el derecho real constituido en ella, varían según la naturaleza de los hechos, por los cuales se hace la adquisición o se causa la
pérdida. Mejor será que al tratar de cada uno de los derechos reales, se disponga sobre el modo de adquirirlos, y las causas porque
se pierden.

Dra. Osorio 26 de febrero de 2007

 110

El derecho real se constituye por título y modo (tradición) y así será válido como tal entre
las partes y el limitado círculo de personas enumerado en los Arts. 3135/6, pero para resultar
oponible a terceros deberá inscribirse en el respectivo registro. Casi enseguida de su sanción
se dictó la Ley 17.801 sobre “régimen a quedan sujetos los registros de la propiedad inmueble
existentes en la Capital Federal y provincias”.

Todo lo dicho se refiere a la publicidad de los derechos reales sobre INMUEBLES.

Respecto de las cosas muebles, ver el régimen jurídico de las mismas.

4.- nuestro sistema registral:

5.- Análisis de la ley nacional 17.801:

Esta ley trata sobre el régimen al que deberán sujetarse los registros de la propiedad
inmueble existentes en cada provincia, en la Capital Federal y Territorio Nacional de Tierra
del Fuego, Antártica e Islas del Atlántico Sur (art. 1)

a.-Principios registrales y la Ley 17.801:

Son el resultado de la sistematización o coordinación técnica del ordenamiento jurídico
registral, en una serie sistemática de bases fundamentales, orientaciones capitales o líneas
directrices del sistema:

 Principio de la inscripción: el Art. 2 dice cuales son los documentos que deberán inscribirse
para su publicidad y para que sea oponible a terceros y el Art. 3 enuncia los requisitos que
deben reunir esos documentos. Se vincula con la necesidad de la inscripción (que es
obligatoria) y sus efectos (declarativos en nuestro régimen, constitutivos en
otros). En el Art. 2 y 3 aparece este principio, y detallan los documentos que deberán
inscribirse para su publicidad y oponibilidad a terceros.
Art. 2º.— De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2505, 3135 y concordantes del Código
Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los
mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos:

a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles;

b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;

Dra. Osorio 26 de febrero de 2007

 111

c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

Art. 3º.— Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser inscriptos
o anotados deberán reunir los siguientes requisitos:

a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según

legalmente corresponda;

b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por
quien esté facultado para hacerlo;

c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o con otros complementarios en

cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al
dominio, derecho real o asiento practicable.

Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados los
instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano
público, juez de paz o funcionario competente.

 Principio de presunción registral: también llamado de legitimidad, según el cual los

asientos registrales se presumen veraces hasta que se demuestre que ellos no
coinciden con la realidad jurídica y sean, en consecuencia, rectificados. La carga de la
prueba pesa sobre quien alega la inexactitud de las constancias del registro. (Art. 22)
Art. 22.— La plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y la libertad de
disposición, sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones a que se refieren
los artículos siguientes.

 Principio de especialidad: es el que se refiere al inmueble que debe estar perfectamente

determinado (quien es su titular, la ubicación, si tiene gravámenes, etc.). Se
inscribirán en folio real. Los inmuebles tienen un número o matricula y se asienta en el
registro, el folio real es la hoja con la vida jurídica del inmueble. Se refiere al inmueble,
que debe ser perfectamente determinado, y que constituye el objeto de los derechos
reales a inscribirse, respecto de los cuales también ha de precisarse su valor: en la
inscripción debe constar con exactitud el inmueble sobre el que recae el derecho y
quién es su titular, así como en el caso de gravámenes, el monto a que alcanzan.
 Principio de tracto sucesivo: en ese folio real se asentaran todas las inscripciones en un
orden regular de los sucesivos titulares registrales. El tracto sucesivo forma un
encadenamiento de cada inscripción que se apoyará en la otra anterior (quienes son los
anteriores dueños), que es un antecedente legitimo.

“el tracto abreviado no es una excepción a este principio”

Dra. Osorio 26 de febrero de 2007

 112

Se suprimen algunos asientos y se los remplaza con una sola inscripción y hay cuatro supuestos
de tracto abreviado que están señalados en el Art. 16. Dentro de este principio se deben
cumplir en todos los registros con el tracto sucesivo, el tracto abreviado es una excepción a
la inscripción previa, no es excepción al tracto sucesivo.

tiene por fin conservar el orden regular de los sucesivos titulares registrales, de modo
tal que todos los actos dispositivos forman un encadenamiento perfecto y aparecen
registrados como si derivaran unos de otros, sin solución de continuidad: “cada nueva
inscripción se apoya en otra anterior, que resulta ser su antecedente legítimo”.
Art. 16.— No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la
continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:

a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus
representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante
o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;

b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios
inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge;

c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios;

d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a

negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones
hayan intervenido distintos funcionarios.

En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del
dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure
inscripto en el registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo.

 Principio de legalidad: los Arts. 8 y 9 establecen que el registro tiene la facultad de rechazar
en forma provisoria o definitiva el titulo, que se puede inscribir luego de examinar y controlar a
través de la “calificación registral”. se verá que los documentos reúnan los requisitos de forma
pedidos por la ley. consiste en la facultad que tiene el registro de examinar el título cuya
toma de razón se solicita, para verificar si reúne los requisitos exigidos para poder ser
inscripto, y que se efectivizan a través de la llamada “calificación registral”, que puede
aceptar el título o rechazarlo, y en este último caso, provisional o definitivamente. El
principio de legalidad impone que los títulos que pretendan su inscripción sean
sometidos previamente a un examen, verificación o calificación a fin de que, como
principio, sólo tengan acceso los que fueran válidos y perfectos. Se hace efectivo a
través de la función calificadora que se asigna al registrador. (Arts. 8 y 9).

Art. 8º.— El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos
cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos.

Dra. Osorio 26 de febrero de 2007

 113

Art. 9º.— Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera:

a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;

b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días
de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará
provisionalmente por el plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha de presentación del
documento, prorrogable por períodos determinados, a petición fundada del requirente. Si éste no
estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar al Registro que rectifique la
decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si
antes no se hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el
recurso o impugnación que correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se
mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional.

La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse
los recursos.

Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de “pleno derecho” cuando se

convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.

 Principio de prioridad: la prioridad de los Derechos Reales se establecen por el orden que
leva su inscripción, fecha o número (ius preferendi, primero en el tiempo, primero en
el Derecho). Hay que tener en cuenta el Art. 5 , si se inscribe en tiempo dentro de los 45 días
de otorgada la escritura el efecto es retroactivo (ex tunc). Si lo inscribió fuera de ese periodo
tendrá efecto desde el día que se efectuó el acto jurídico (ex nunc).
Art. 5º.— (Texto según ley 20.089, art. 2º) Las escrituras públicas que se presenten dentro
del plazo de cuarenta y cinco días contados desde su otorgamiento, se considerarán registradas a
la fecha de su instrumentación.

Los Art. 23 a 25 hablan de reserva de prioridad indirecta, el escribano debe tener a la vista
antes de realizar un acto de transmisión, constitución, modificación o sesión de Derechos
Reales. Tiene que tener a la vista los certificados donde consta toda la historia jurídica del
inmueble. El certificado se solicita al registro de la propiedad y en el folio correspondiente al
inmueble, se deja nota de la expedición del certificado.
Art. 23.— Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de
transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin
tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por
dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las
constancias registradas.

Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que
resulten de la certificación.

Dra. Osorio 26 de febrero de 2007

 114

Art. 24.— El plazo de validez de la certificación que comenzará a contarse desde la cero
hora del día de su expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se trate,
respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con
domicilio legal en la ciudad asiento del registro, en el interior de la provincia o territorio o fuera
del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal.

Queda reservada a la reglamentación local determinar la forma en que se ha de solicitar y

producir esta certificación y qué funcionarios podrán requerirlas. Asimismo, cuando las
circunstancias locales lo aconsejen, podrá establecer plazos más amplios de validez para las
certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios públicos del interior de la provincia o
territorio.

Art. 25.— Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el
Registro tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble dentro
del plazo de su vigencia más el del plazo a que se refiere el artículo 5º, sin la advertencia especial
acerca de las certificaciones anteriores que en dicho período hubiere despachado.

Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera, en el
plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.

Esta anotación preventiva da a conocer a terceros que se está gestando un negocio que se
podrá concretar dentro de los plazos de valides de este certificado y que lo mas probable es que
se inscriba dentro del plazo que cita el Art. 5 (dentro de los 45 días). En este caso esa
inscripción tendrá efecto retroactivo (ex tunc). Y si se pide otro certificado dentro de los mismos
plazos sobre el mismo inmueble este se expedirá advirtiendo que se despacharon otros
certificados, es por esto que se dice que la expedición produce un efecto de cierre o bloqueo
registral a favor del que solicito el certificado y a ese le garantiza que si se otorga la escritura
durante ese plazo de 15 días se tiene la prioridad o la garantía que no entraran embargos.

La responsabilidad de los errores de certificado responderá el Estado en caso de error e

inexactitud de los certificados expedidos por el registro, el Estado será responsable por sus
funcionarios.

Podrán solicitar estos certificados todos aquellos que tengan un interés legítimo en
tenerlos. Se presume que tienen este interés legítimo aparte de los titulares, los organismos del
Estado, los organismos judiciales, los abogados, escribanos, procuradores, los martilleros
públicos, los gestores reconocidos y las personas autorizadas para ello. Estos pueden consultar
los asientos y pedir informes.
la prioridad de los derechos se establece según el orden de su inscripción, tiene
prioridad el derecho que primero se inscribe (Arts. 17, 18 y 19).
Art. 17.— Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior
fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo término se hubiere
instrumentado durante el plazo de vigencia de la certificación a que se refieren los artículos 22 y

Dra. Osorio 26 de febrero de 2007

 115

concordantes y se lo presente dentro del plazo establecido en el artículo 5º o, si se trata de

hipoteca, dentro del plazo fijado en el artículo 3137 del Código Civil.

Art. 18.— No obstante lo dispuesto en el artículo anterior y a los efectos a que hubiere lugar
por derecho, el Registro procederá de la siguiente forma:

a) Devolverá los documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su presentación,

tanto en el Registro como en el documento mismo. La forma y tiempo de duración de esta
anotación serán los que rigen respecto de la inscripción provisional;

b) Si al solicitarse la inscripción o anotación existieren otras de carácter provisional, o

certificaciones vigentes, o esté corriendo respecto de éstas el plazo previsto en el artículo 5º,
aquélla se practicará con advertencia de la circunstancia que la condiciona;

c) Cuando la segunda inscripción o anotación obtenga prioridad respecto de la primera, el

Registro informará la variación producida.

La advertencia o información indicada se dirigirá a quien hubiera efectuado la petición o a

quien tuviere interés legítimo en conocer la situación registral mediante notificación fehaciente.

Art. 19.— La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo
inmueble se establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos en
el ordenamiento a que se refiere el artículo 40. Con respecto a los documentos que provengan de
actos otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos. No obstante las
partes podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad,
sustraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelación para sus
derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea compartida.

 Principio de rogación: el registro no procede de oficio, es a pedido de parte que procede de la

anotación, excepciones:
 Anotación de medidas cautelares: estas caducan de pleno derecho a los 5 años (iure et
de iure).
 Inscripción de hipoteca: 20 años.

 Anotaciones provisorias.
El registro procede a solicitud o instancia de partes interesadas (de allí que se
llame también “de la instancia”). La intervención del Registro es siempre rogada,
peticionada, ya sea para lograr el asiento inicial o cambios en la titularidad registral.
Existen algunas excepciones como la inscripción de la hipoteca que caduca de pleno
derecho, las anotaciones de embargos, inhibiciones y otras providencias cautelares,
las anotaciones sobre expedición de certificados, etc. (Arts. 6 y 7).
Art. 6º.— La situación registral sólo variará a petición de:

Dra. Osorio 26 de febrero de 2007

 116

a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal;

b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.

Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones
exclusivas, la petición deberá ser formulada con su intervención.

Art. 7º.— La petición será redactada en la forma y de acuerdo con los requisitos que
determine la reglamentación local.

 Principio de fe pública registral: garantiza la validez de las disposiciones sobre un

derecho real inscripto.(Art. 4).
Art. 4º.— La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que
adoleciere según las leyes.

 Principio de publicidad: si la finalidad del registro es dar a publicidad las situaciones

jurídicas existentes, es lógico que los interesados puedan tener acceso a las
constancias registrales, ya sea directamente a través de la consulta de sus archivos o
mediante la expedición de informes y certificados (Arts. 22, 23 y 25).
Art. 22.— La plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y la libertad de
disposición, sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones a que se
refieren los artículos siguientes.

Art. 23.— Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de

transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin
tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por
dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las
constancias registradas.

Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que
resulten de la certificación.

Art. 25.— Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el
Registro tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble
dentro del plazo de su vigencia más el del plazo a que se refiere el artículo 5º, sin la
advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho período hubiere
despachado.

Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera,
en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.

Dra. Osorio 26 de febrero de 2007

 117

b.- Ámbito de aplicación de la ley:

Es para todo el país, y deberán ajustarse los Registros de la Propiedad existentes en

cada provincia, Capital Federal y Territorio Nacional de Tierra del Fuego, Antártica e Islas
del Atlántico Sur. (Art. 1) queda librado a la reglamentación local lo concerniente a la
organización administrativa, funcionamiento y número de los registros, procedimiento de
registración, plazos, recursos e impugnaciones, modo de expedición de certificados y plazos
de validez, determinándose que las normas y plazos establecidos por las leyes locales, si son
compatibles con la ley, conservan vigencia.

Artículo 1º.— Quedarán sujetos al régimen de la presente ley los registros de la propiedad inmueble
existentes en cada provincia, en la Capital Federal y Territorio Nacional de Tierra del Fuego,
Antártida e Islas del Atlántico Sur

c.- objeto. Documentos registrables:

Documentos que deben inscribirse: según el Art. 2:

 Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales

sobre inmuebles
 Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares
 Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales

Los requisitos que deben reunir para poder acceder al Registro son, conforme el Art. 3:

 Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según

legalmente corresponda
 Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o
copias por quien está facultado para hacerlo.
 Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos o con otros
complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo
inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento practicable.

En cuanto a los instrumentos privados, no pueden ser registrados, salvo los casos que
establezcan las leyes, como el Art. 12 del dec. Ley 19.274, sobre el régimen de la
“prehorizontalidad”.

Efecto declarativo de la inscripción: la inscripción corresponde a los efectos de la publicidad y

oponibilidad a terceros de los títulos que se inscriben. Tiene una función declarativa.

Dra. Osorio 26 de febrero de 2007

 118

Art. 2º.— De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2505, 3135 y concordantes del Código Civil,
para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros
se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos:

a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles;

b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;

c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

d.- De la inscripción. plazos. Procedimientos y efectos.

La inscripción, ¿salva los defectos del título?: no, debido al principio de la fe pública
registral.

Efecto retroactivo de la inscripción:

Art. 5º.— (Texto según ley 20.089, art. 2º) Las escrituras públicas que se presenten dentro del
plazo de cuarenta y cinco días contados desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de
su instrumentación.

No está vedada la inscripción posterior a este plazo, pero ella carecerá de retroactividad y
producirá efectos recién desde que se efectúe.

Examen de la legalidad del título: solicitada la inscripción de un documento, el registro

procede a examinar la legalidad de las formas extrínsecas, ateniéndose a lo que resultare de
ellos y de los asientos respectivos (Art. 8 - principio de legalidad). Este examen constituye la
calificación registral de los documentos que pretenden ser inscriptos, una de las más
importantes etapas que debe cumplir el registrador. Si el requirente de la inscripción no
estuviera de acuerdo con la observación formulada, en el caso de los defectos subsanables o
con el rechazo, deberá solicitar al registro que rectifique la decisión. Esta solicitud implica la
prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere concedido.
Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que
correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la
inscripción o anotación provisional (Art. 9). Este es el denominado recurso de recalificación
registral, a cuyo respecto establece el Art. 9 que la reglamentación local fijará los plazos
máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos. Las inscripciones o

Dra. Osorio 26 de febrero de 2007

 119

anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se conviertan en definitivas o

transcurra el plazo de su vigencia.
Art. 8º.— El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos
cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos.

Art. 9º.— Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera:

a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;

b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días
de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará
provisionalmente por el plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha de presentación del
documento, prorrogable por períodos determinados, a petición fundada del requirente. Si éste no
estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar al Registro que rectifique la
decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si
antes no se hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el
recurso o impugnación que correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se
mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional.

La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse
los recursos.

Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de “pleno derecho” cuando se

convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.

e.- Matriculación. Procedimientos:

Art.10.— Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los documentos a que
se refiere el artículo 2º, serán previamente matriculados en el registro correspondiente a su ubicación.
Exceptúanse los inmuebles del dominio público.

Quedan excluidos de la matriculación los inmuebles del dominio público. La

matriculación se cumple destinando a cada inmueble un folio especial con una
característica de ordenamiento, que servirá para designarlo (Art. 11). El folio real se abre con
el asiento de matriculación, el cual llevará la firma del registrador responsable. Se redactará
sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus
medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa
individualización. Cuando exista, se tomará razón de su nomenclatura catastral, se
identificará el plano de mensura correspondiente y se hará mención de las constancias de
trascendencia que resulten. (Art. 12).
Una vez matriculado el inmueble, en los lugares correspondientes del folio se registrarán las
posteriores transmisiones de dominio, las hipotecas y demás derechos reales y
limitaciones, las cancelaciones o extinciones y las constancias de las certificaciones (Art.

Dra. Osorio 26 de febrero de 2007

 120

14). Los asientos mencionados se llevarán por orden cronológico que impida intercalaciones.
El Art. 13 contempla el caso de un inmueble que se dividiera y el de varios inmuebles que se
anexaran o unificaran.
Art. 11.— La matriculación se efectuará destinando a cada inmueble un folio especial con una
característica de ordenamiento que servirá para designarlo.

Art. 12.— El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se redactará
sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas,
superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualización.
Además, cuando existan, se tomará razón de su nomenclatura catastral, se identificará el plano de
mensura correspondiente y se hará mención de las constancias de trascendencia real que resulten.
Expresará el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para
las escrituras públicas. Respecto de las sociedades o personas jurídicas se consignará su nombre o
razón social, clase de sociedad y domicilio. Se hará mención de la proporción en la copropiedad o en el
monto del gravamen, el título de adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario
autorizante, estableciéndose el encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculación.
Se expresará, además, el número y fecha de presentación del documento en el Registro.

Art. 13.— Si un inmueble se dividiera, se confeccionarán tantas nuevas matrículas como partes
resultaren, anotándose en el folio primitivo la desmembración operada.

Cuando diversos inmuebles se anexaren o unificaren, se hará una nueva y única matrícula de las
anteriores, poniéndose nota de correlación. En ambos casos se vinculará la o las matrículas con los
planos de mensura correspondientes.

CAPÍTULO IV

Tracto sucesivo. Prioridad. Efectos

Art. 14.— Matriculado un inmueble, en los lugares correspondientes del folio se registrarán:

a) Las posteriores transmisiones de dominio;

b) Las hipotecas, otros derechos reales y demás limitaciones que se relacionen con el
dominio;

c) Las cancelaciones o extinciones que correspondan;

d) Las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto en los artículos
22, 24 y concordantes.

Los asientos mencionados en los incisos precedentes se llevarán por estricto orden cronológico que
impida intercalaciones entre los de su misma especie y en la forma que expresa el artículo 12, en cuanto
fuere compatible, con la debida especificación de las circunstancias particulares que resulten de los
respectivos documentos, especialmente con relación al derecho que se inscriba.

Dra. Osorio 26 de febrero de 2007

 121

Tracto sucesivo. Tracto abreviado (Art. 16): No será necesaria la previa

inscripción o anotación, a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento
que se otorgue, en los siguientes casos:

 Documento otorgado por jueces, herederos declarados o sus representantes, en

cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge
sobre bienes registrados a su nombre.
 Herederos declarados o sus sucesores transmitan o cedan bienes hereditarios inscriptos
a nombre del causante o de su cónyuge.
 Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes
hereditarios.
 Instrumentaciones en forma simultánea.
Art. 16.— No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la continuidad del
tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:

a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus
representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante
o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;

b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes

hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge;

c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios;

d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a

negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas
autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.

En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de
los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el registro,
circunstancia que se consignará en el folio respectivo.

Este artículo es enunciativo.

Prioridad (Arts. 19 y 20):

 La prioridad entre las inscripciones se determina por la fecha y número de la

presentación al Registro

Dra. Osorio 26 de febrero de 2007

 122

 Los actos que se presenten para ser inscriptos dentro de los 45 días de su
otorgamiento, se los considera registrados a la fecha de la instrumentación.
 Reserva de prioridad: por el término de validez del certificado al que se refieren los
Arts. 23 y 25
 Las partes pueden acordar introducir variaciones en el orden de preferencia de los
apartados anteriores (Art. 3135 CC).
Art. 19.— La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se
establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que
se refiere el artículo 40. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma
simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos. No obstante las partes podrán, mediante
declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad, sustraerse a los efectos del principio que
antecede estableciendo otro orden de prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o
autorizando que ésta sea compartida.

Art. 20.— Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalización del documento,
como el funcionario autorizante y los testigos en su caso, no podrán prevalerse de la falta de inscripción,
y respecto de ellos el derecho documentado se considerará registrado. En caso contrario, quedarán
sujetos a las responsabilidades civiles y sanciones penales que pudieran corresponder.

Art. 23.— Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión,
constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título
inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se
consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas.

Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten de
la certificación.

Art. 25.— Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el Registro
tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su
vigencia más el del plazo a que se refiere el artículo 5º, sin la advertencia especial acerca de las
certificaciones anteriores que en dicho período hubiere despachado.

Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera, en el
plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.

Art.3135.- La constitución de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha

hecho pública por su inscripción en los registros tenidos a ese efecto. Pero las partes
contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y
testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripción; y respecto de ellos, la hipoteca
constituida por escritura pública, se considera registrada.

Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse

el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto a que
ésta podrá alcanzar.

f.- Publicidad registral. Certificaciones y notas aclaratorias:

Dra. Osorio 26 de febrero de 2007

 123

Alcance de la publicidad del registro:

El registro es público, pero sólo para que puedan obtener información de él quienes
tengan interés legítimo en averiguar el estado jurídico de los bienes, documentos,
limitaciones o interdicciones inscriptas. Además de sus titulares tienen interés legítimo los
organismos del Estado, el Poder Judicial, los que ejerzan las profesiones de abogados,
escribanos, procurador, ingeniero o agrimensor, los martilleros públicos, los gestores de
asuntos judiciales y administrativos reconocidos por el Registro y las personas autorizadas
por los profesionales mencionados.

Certificados:

Art. 22.— La plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y la libertad de

disposición, sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones a que se refieren los
artículos siguientes.

Estos certificados son verdaderos instrumentos públicos que tiene el mismo valor
que el asiento original, siendo responsable quien los expide, en caso de inexactitud. La
información omitida en el certificado no resulta oponible a terceros de buena fe que hubieran
escriturado con base a esa certificación. Expedido un certificado debe tomarse nota de la
expedición. Los certificados producen reserva de prioridad y garantizan la inmutabilidad de los
datos que hacen conocer.

Obligación de los escribanos (art. 23): no pueden autorizar documentos de transmisión,

constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles sin tener a la
vista el título inscripto en el Registro y la certificación expedida a tal efecto por dicha oficina.
Los documentos otorgados deben consignar el número fecha y constancias de la
certificación. El Art. 24 fija el plazo de validez del certificado en 15, 25 o 30 días, según el
documento sea autorizado por escribano residente en la ciudad del registro o no.
Art. 23.— Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión,
constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título
inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se
consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas.

Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten de
la certificación.

Art. 24.— El plazo de validez de la certificación que comenzará a contarse desde la cero hora del
día de su expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se trate, respectivamente, de
documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad asiento
del registro, en el interior de la provincia o territorio o fuera del ámbito de la provincia, territorio o
Capital Federal.

Dra. Osorio 26 de febrero de 2007

 124

Queda reservada a la reglamentación local determinar la forma en que se ha de solicitar y producir

esta certificación y qué funcionarios podrán requerirlas. Asimismo, cuando las circunstancias locales lo
aconsejen, podrá establecer plazos más amplios de validez para las certificaciones que soliciten los
escribanos o funcionarios públicos del interior de la provincia o territorio.

Anotación preventiva y publicidad del negocio jurídico en gestión ( art. 25): con la
anotación de la expedición de la certificación y su objeto en el folio correspondiente al
inmueble, se lleva a conocimiento de los terceros que un negocio jurídico determinado se
está gestando, en relación a dicho inmueble; negocio que podría concretarse en el plazo de
validez del certificado. Así es como se publicita el negocio jurídico en gestión. El despacho
de un certificado produce un cierre o bloqueo registral, que favorece a quien solicitó el
certificado, que se garantiza que la situación registral no variará.
Art. 25.— Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el Registro
tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su
vigencia más el del plazo a que se refiere el artículo 5º, sin la advertencia especial acerca de las
certificaciones anteriores que en dicho período hubiere despachado.

Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera, en el
plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.

Valor del asiento registral:

Art. 29.— El asiento registral servirá como prueba de la existencia de la documentación que lo
originara en los casos a que se refiere el artículo 1011 del Código Civil.

Art.1101.- Si la acción criminal hubiere precedido a la acción civil, o fuere intentada

pendiente ésta, no habrá condenación en el juicio civil antes de la condenación del acusado
en el juicio criminal, con excepción de los casos siguientes:

1 - Si hubiere fallecido el acusado antes de ser juzgada la acción criminal, en cuyo caso la
acción civil puede ser intentada o continuada contra los respectivos herederos;

2 - En caso de ausencia del acusado, en que la acción criminal no puede ser intentada o
continuada.

g.- anotaciones personales:

El registro debe tomar nota de inhibiciones e interdicciones de las personas y todas las
circunstancias personales que incidan sobre la disponibilidad jurídica de los inmuebles.

h.- Inscripciones y anotaciones provisionales, preventivas y notas aclaratorias:

Deben anotarse las medidas preventivas ordenadas por los jueces, las anotaciones
provisionales y notas aclaratorias, en cuanto a condiciones suspensivas o resolutorias
que deriven d los documentos.

Dra. Osorio 26 de febrero de 2007

 125

i.- Rectificación de asientos:

Según el Art. 34 se entiende por inexactitud del Registro todo desacuerdo que exista
entre lo registrado y la realidad jurídica extrarregistral. Puede deberse a:

 Error u omisión en el documento inscripto: se rectifica con el documento que motivó

el registro o resolución judicial.
 Error u omisión material en la inscripción misma con respecto al documento
ingresado: se rectifica con el documento.
Art. 34.— Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en orden a los
documentos susceptibles de inscripción, exista entre lo registrado y la realidad jurídica extrarregistral.

j.- Cancelación de inscripciones y anotaciones:

La cancelación es el acto negativo por el cual se deja sin efecto una inscripción
registral. Las inscripciones se cancelan a petición de parte o caducidad de pleno derecho, por
medio de solicitud, con el documento que la extinga, o por inscripción de la transferencia
del derecho real o por confusión o sentencia o por disposición de la ley. Caducan de pleno
derecho la inscripción de la hipoteca y las medidas cautelares. Los plazos se cuentan a partir
de la toma de razón.

Organización de los registros: se deja librada a las leyes y reglamentos locales y establece
que no podrán restringirse o limitarse la inmediata inscripción de los títulos en el registro
mediante normas de carácter administrativo o tributario.

Disposiciones complementarias y transitorias: declara esta ley complementaria del CC.

6.- Catastro Nacional:

a.- Concepto de catastro geométrico parcelario. Fundamento e importancia:

Es el censo o padrón de los inmuebles, nos referimos a fincas urbanas o rusticas de todo el
país. Es la registración, delimitación y reunión de toda la información ordenada relativa a los
inmuebles. El censo o padrón tiene fines tributarios, estadísticos y jurídicos, hay una estrecha
relación entre los Registros y Catastros. Los Registros dependen de la exactitud de los datos físicos
que surgen de Catastro.
La Ley 14.159/52, en el Art. 1 legisla sobre la organización del Catastro de Capital Federal y
territorios nacionales.

Dra. Osorio 26 de febrero de 2007

 126

La Ley 20.440/73 detalla la finalidad de este censo que es la correcta ubicación, los límites, etc.
de los inmuebles. Establecen el estado parcelario y desarrollo, como así también conocer la riqueza
territorial y su distribución.

Es el censo o padrón de las fincas urbanas y rústicas de un país. Se realiza con

varios fines: tributarios, estadísticos, jurídicos, etc.

Catastro y registros: la eficacia de los registros está relacionada con la exactitud de los datos
físicos que surjan del catastro.

Ley 14.159 (1952):

Art. 1: “Procédase a la ejecución del catastro geométrico parcelario de todo el territorio de

jurisdicción nacional, en sus dos aspectos fundamentales, el físico y el jurídico, con el
propósito determinante de obtener la correcta localización de los bienes inmuebles, fijar sus
dimensiones lineales y superficiales, su naturaleza intrínseca, su nomenclatura y demás
características y sanear los respectivos títulos de propiedad.”

El Art. 15 establece que la comparación ente el catastro físico y el jurídico servirá para
establecer las diferencias existentes y sanear los títulos de propiedad.

Régimen nacional de catastro: Ley 20.440 (año 1973):

Según el art. 1, la información relativa a los inmuebles que registren y ordenen los catastros
de cada jurisdicción, tendrán como finalidad: la correcta ubicación y delimitación de los
inmuebles y el establecimiento del estado parcelario de éstos, en función del conocimiento de
la riqueza territorial y su distribución y la elaboración de datos que sirvan de base a la
legislación tributaria y a la acción de los poderes públicos nacionales y locales.

Parcela: es la cosa inmueble de extensión territorial continua, deslindada por un polígono de

límites, perteneciente a un propietario o varios, o poseída por una persona o varias, cuya
existencia y elementos esenciales consten en el documento cartográfico de un acto de
levantamiento territorial inscripto en el organismo catastral (Art. 5).
Los actos de levantamiento territorios se realizan a pedido de parte interesa, por orden
judicial o de oficio por el organismo catastral y se registran a pedido del agrimensor
autorizante. Las parcelas deben matricularse habilitando para cada una un folio catastral,
con una característica de ordenamiento que servirá para designarlo. Cuando se presentaren
actos de levantamiento parcelarios fundados en distintos títulos jurídicos o uno en títulos
y otro en posesión, respecto de un mismo inmueble, se habilitarán sendos folios
catastrales, con asiento de referencia recíproca.
En cuanto a los elementos que debe contener el folio catastral son: característica de
ordenamiento de la parcela, ubicación, linderos y medidas, datos de inscripción del inmueble
en el Registro de la Propiedad y la identidad y domicilio de su titular o, en su caso, las del
poseedor, la afectación a expropiación, mejoras permanentes existentes en él, etc. Las

Dra. Osorio 26 de febrero de 2007

 127

constancias catastrales serán públicas. El certificado catastral acredita el estado parcelario

de los inmuebles y debe ser tenido a la vista por el agrimensor al autorizar un acto de
levantamiento territorial. Los escribanos públicos no autorizarán escrituras por las que se
constituyan, transmitan, declaren o modifiquen derechos reales sobre inmuebles, sin
tener a la vista la certificación catastral y relacionar su contenido en el cuerpo de la escritura.
Lo mismo aplica para jueces y otras autoridades. Se exceptúan las escrituras que cancelen
derechos reales de uso, usufructo, servidumbres o gravámenes, y las sentencias que
pronuncien nulidades.
El art. 53 declara incorporada la ley al CC.

Dra. Osorio 26 de febrero de 2007