DTS Bavaria Fabrica Formulacion

Formulación
1. CONCEPTO Y OBJETIVOS DEL PLAN 7
2. DELIMITACIÓN 10
3. ÁREAS, CARGAS URBANÍSTICAS Y APROVECHAMIENTOS DEL PLAN 13
Suelos no objeto de reparto 16
Reservas viales 17
Control ambiental 19
Cuadro de áreas por tratamientos 20

Cargas urbanísticas tratamiento de desarrollo 20
Cargas urbanísticas tratamiento de renovación urbana 24
Usos y aprovechamientos 27
4. PROPUESTA URBANÍSTICA 31
Proyecto urbano 32 1
Sistema de espacio público 36

Localización y descripción 36
Lineamientos del sistema de espacio público 38
Lineamientos de diseño 43
Ordenamiento del sistema de espacio público 45
Caracterización y vocación para los espacios públicos y espacios privados afectos al
uso público 45
Circuitos de actividades por grupos de edad 62
Estructura administrativa del parque 67
Sistema de equipamientos 68
Sistema de movilidad 73
Movilidad peatonal 73
Movilidad para bici usuarios 75
Articulación con las redes de transporte 76
Movilidad para transporte privado y carga 79
Estacionamientos 85
Propuesta de usos del suelo 87
Usos para la innovación y transferencia de conocimiento 91

Propuesta volumétrica 92
5. VIVIENDA DE INTERÉS PRIORITARIO 94
Relación VIP – mezcla de usos 97
Configuración de manzana 99
Relación VIP – espacio público 100
Relación VIP – Altura 101
6. PROPUESTA DE DISEÑO RESILIENTE 104
Sistema urbano de drenajes sostenibles 104
Transporte sostenible 106
Estructura urbana para el encuentro 108
Estructura urbana verde 110
Redes de acueducto, alcantarillado de aguas negras y pluvial 112

Calculo de Dotaciones. 117
2
7. ANÁLISIS DOTS DE LA PROPUESTA Y DEL EFECTO DE LA PROPUESTA EN EL

ÁMBITO DE INFLUENCIA 127
Caminar 128
Pedalear 131
Conectar 134
Transportar 137
Mezclar 140
Densificar 143
Compactar 145
Cambiar 147
8. GESTIÓN DE SUELO Y FINANCIACIÓN 151
Reajuste de suelos 151
Cesiones de suelo para espacio público y equipamientos 151

Espacio público 151
Equipamientos 152
Cesiones para el sistema de movilidad 152

Construcción del sistema de equipamientos 152
Nodos de equipamientos 152
Equipamientos para la innovación 154
Equipamientos para servicios sociales 155
9. ETAPAS DE DESARROLLO 156
10. REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS 173
Metodología 173
Reparto 175
Cuantificación de ventas del producto inmobiliario 176
Precio de ventas 177
Relación área vendible frente al área construida ¡Error! Marcador no definido.
Costos indirectos de construcción 180
Valoración del suelo 181
3
Índice de Tablas
Tabla 1. Configuración predial

Tabla 2. Cuadro general de áreas
Tabla 3. Descripción suelos no objeto de reparto
Tabla 4. Reserva vial
Tabla 5. Proporción de área por tratamientos
Tabla 6. Carga urbanística de espacio público en tratamiento de desarrollo
Tabla 7. Carga urbanística de equipamientos en tratamiento de desarrollo
Tabla 8. Carga urbanística de vías en tratamiento de desarrollo
Tabla 9. Cesión de suelo para carga general por edificabilidad resultante (1)
Tabla 12. Cesiones por tratamiento de desarrollo
Tabla 13. Cargas según decreto 562 para tratamiento de renovación
Tabla 14. Carga urbanística de espacio público en tratamiento de renovación
Tabla 15. Cesiones por tratamiento de renovación
Tabla 16. Lineamiento del espacio público
Tabla 17. Áreas del sistema de espacio público
Tabla 18. Cuadro de áreas parque sector central
Tabla 19. Cuadro de áreas parque lineal
Tabla 20. Equipamientos
Tabla 21. Variaciones potenciales de cobertura de equipamientos
Tabla 22. Sistema Vial 4
Tabla 23. Cuadro de estacionamientos totales
Tabla 24. Cuadro de estacionamientos por tratamiento
Tabla 25.Escenarios de consumo residencial, no residencial y IANC
Tabla 26.Consumos facturados y producidos escenario 13
Tabla 27. Cálculos y proyecciones de dotación
Tabla 28. Variables que permiten valorar el principio “Caminar”
Tabla 29. Variables que permiten valorar el principio “Pedalear”
Tabla 30. Variables que permiten valorar el principio “Conectar”
Tabla 31. Variables que permiten valorar el principio “Transportar”
Tabla 32. Variables que permiten evaluar el principio ‘’Mezclar’’
Tabla 33. Variables que permiten evaluar el principio ‘’Densificar’’
Tabla 34. Variables que permiten valorar el principio “Compactar”
Tabla 35. Variables que permiten evaluar el principio ‘’Cambiar’’
Tabla 36. Comparativo de resultados de evaluación DOTS
Tabla 37. Desarrollo de Cargas Urbanísticas por Etapas
Tabla 38. Desarrollo Suelo Útil por Etapas
Tabla 39. Obligaciones Etapa 1
Tabla 45. Cuantificación de Obligaciones
Tabla 46. Costos de construcción
Tabla 47. Precio de ventas
Tabla 48. Relación de área vendible frente al área construida
Tabla 49. Costos indirectos de construcción
Tabla 50. Valoración del suelo
Índice de Gráficas
Gráfica 1. Configuración predial

Gráfica 2. Suelo no objeto de reparto
Gráfica 3. Reserva vial
Gráfica 4. Control ambiental
Gráfica 5. Distribución de usos y aprovechamientos propuestos.
Gráfica 6. Propuesta urbanística
Gráfica 7. Proyecto urbano
Gráfica 8. Estructura de alamedas
Gráfica 9. Localización del parque en la estructura ecológica principal
Gráfica 10. Estructura de espacio público y espacios privados afectos al uso público
Gráfica 11. Estructura desagregada de espacio público
Gráfica 12. Localización respecto a la estrategia de ordenamiento territorial
Gráfica 13. Lineamiento del espacio público
Gráfica 14. Parque: Sector central
Gráfica 15. Sección longitudinal – parque central
Gráfica 16. Parque Lineal 71B
Gráfica 17. Sector bosque: Sección anfiteatro
Gráfica 18. Alamedas
5
Gráfica 19. Esquema Alameda - Calle Octava
Gráfica 20. Esquema Alameda – Calle Novena
Gráfica 21. Esquema Alamedas – Entre manzanas 11 y 12
Gráfica 22. Esquema Calzada Restringida – Sobre Parque Central
Gráfica 23. Circuito para niños
Gráfica 24. Circuito para adolescentes
Gráfica 25. Circuito para adultos
Gráfica 26. Circuito para adultos mayores
Gráfica 27. Circuito para los diferentes grupos
Gráfica 28. Equipamientos propuestos
Gráfica 29. Nodos de equipamientos
Gráfica 30.Equipamientos propuestos
Gráfica 31. Redes peatonales
Gráfica 32.Redes de bicicarril
Gráfica 33. Distancia al BRT Av. Boyacá
Gráfica 34.Propuesta de paraderos complementarios
Gráfica 35. Estructura vial
Gráfica 36. Esquema perfil V-04 con Alameda
Gráfica 37. Esquema perfil V-04
Gráfica 40. Esquema perfil calzada restringida
Gráfica 41. Articulación Salitre – Bavaria - Américas
Gráfica 42. Cobertura estimada de los centros comerciales más próximos
Gráfica 43. Propuesta volumétrica
Gráfica 44. Propuesta de mezcla de USOS de la VIP
Gráfica 45. Propuesta de configuración de manzana VIP
Gráfica 46. Propuesta de integración de las implantaciones y el espacio público
Gráfica 47. Altura propuesta para las manzanas VIP
Gráfica 48. Propuesta SUDS
Gráfica 49. Propuesta de transporte sostenible
Gráfica 50. Propuesta de la estructura urbana para el encuentro
Gráfica 51. Estructura urbana verde propuesta
Gráfica 52. Diseño conceptual de redes de acueducto
Gráfica 53. Diseño conceptual de redes aguas lluvias
Gráfica 54. Diseño conceptual de redes sanitarias
Gráfica 55. Evaluación propuesta DOTS: Caminar
Gráfica 56. Evaluación propuesta DOTS: Pedalear
Gráfica 57. Evaluación propuesta DOTS: Conectar
Gráfica 58. Evaluación propuesta DOTS: Transportar
Gráfica 59. Evaluación propuesta DOTS: Mezclar
Gráfica 60. Evaluación propuesta DOTS: Densificar
Gráfica 61. Evaluación propuesta DOTS: Compactar
Gráfica 62. Evaluación propuesta DOTS: Cambiar
Gráfica 63. Conclusión de la evaluación diagnóstica DOTS
Gráfica 64. Desarrollo por etapas
Gráfica 65. Etapa 1
Gráfica 68. Etapa 4 6
1. Concepto y objetivos del plan
Concepto
Metrovivienda plantea la formulación del plan parcial Bavaria Fábrica como

una estrategia de gestión de suelo para vivienda de interés prioritario dentro
de un proyecto de gran escala que permita generar propuestas de
urbanismo de calidad e inclusividad a través de nuevas formas de ocupar
el territorio.
Esta área industrial es una de las oportunidades de generar una pieza

urbana en la que se puedan desarrollar apuestas por una ciudad verde,
amigables con el peatón, con un modelo de desarrollo orientado a
transporte, al igual que con infraestructuras que mejoren la resiliencia del
sector como el sistema urbano de drenajes sostenibles.
Se planteó que el desarrollo urbano debería estar enfocado al encuentro

humano, en donde los espacios públicos ofrecieran diferentes escalas y
recorridos para los diferentes grupos etarios que habitaran allí, al igual que
los vecinos del sector.
7
Bavaria Fábrica al igual es una apuesta por una ciudad verde, conserva en
el mismo porcentaje las áreas arborizadas actualmente y propone una
siembra de árboles nativos que aumente el tránsito de aves y de otras
especies por las áreas verdes del plan.
La mezcla de usos y el valor por la urbanística a nivel de la calle pretenden

que los habitantes se reencuentren con la ciudad y se vean estimulados a
recorrerla y disfrutarla, el primer piso es fundamental en este plan, por eso se
plantea un sistema de alamedas y perfiles viales que crean todas las
condiciones para que sea recorrido por los vecinos y habitantes.
Objetivos
Generar continuidad desde el corredor ambiental del río Fucha y el sistema

de humedales del occidente a través de los elementos de la estructura
ecológica: nuevo bosque y el sistema de espacios públicos y espacios
privados afectos al uso público.
Dar continuidad a los elementos de sistema estructurante de la ciudad con

la integración del ámbito del plan parcial a la estructura funcional y de
servicios con las siguientes acciones:
 Generar continuidad de las redes de servicios públicos sin saturar las

redes existentes
 Generar continuidad a la red vial y construir las vías es infraestructuras
necesarias para tener una movilidad continua y fluida de la pieza y las
áreas aledañas al proyecto:
o Conexión vehicular y peatonal oriente-occidente sobre la Av
Boyacá a través de la Av Alsacia
o Conexión sur-norte a través de la ampliación del perfil de la
Diag 71B
o Conexión peatonal entre la pieza, Ciudad Alsacia y Castilla
o Conectividad peatonal con los sistemas BRT de las Américas y 8
la Av Boyacá
 Generar un sistema de espacio público continuo dentro de la pieza y
a la vez con las áreas aledañas al plan:
o Conexión peatonal a través de la Cra 8 con el sistema de
parques de Castilla
o Conexión peatonal en la 71 C con Ciudad Alsacia
 Generar un sistema de nodos de equipamientos de escala zonal y un
sistema de equipamientos local en los primeros piso de la VIP
Desarrollar un sistema de usos que permita crear empleo en la zona y

constituir un economía dentro del plan que consolide con servicios urbanos
y zonales el corredor occidental del a Av Boyacá
Principios de desarrollo del plan
Desarrollar un barrio que genere multiplicidad de usos en los primeros pisos,

recuperando la calle como lugar de encuentro
Crear una traza urbana que estimule los recorridos peatonales y en bicicleta,
donde se encuentren diferentes espacios para explorar el barrio, alamedas,
calles curva en donde cambie constantemente la perspectiva, centros de
manzana, complejos empresariales con un sistema de plazas y áreas
comerciales con espacios abiertos al peatón.
Estructurar una ciudad con manzanas que no sobrepasen los 150 metros
lineales, de manera que el peatón encuentre esquinas con cierta
regularidad y no quede atrapado en calles interminables que pueden
convertirse en focos de delincuencia, para ello también se plantea que
ningún proyecto podrá enrejar los inmuebles, las fachadas serán el borde
con el espacio privado afecto al uso público o con el espacio público
Los espacios públicos deberán tener diferentes escalas con el fin de tener
espacios para diferentes actividades y diferentes grupos etarios, buscando
siempre el encuentro humano
9
La bicicleta y el peatón serán jerárquicos dentro de la estructura de
movilidad y estarán conectadas a las redes a los barrios vecinos y los
sistemas de transporte existentes y futuros de la zona
La mezcla de usos y la apuesta por diferentes tipos de vivienda generan una

ciudad más incluyente, donde el espacio público se convierte en el lugar
de encuentro de todos y sonde se puede convivir de manera armónica
2. Delimitación
El plan parcial esta delimitados por los predios que actualmente configuran
la fábrica. Hacen parte del plan parcial los siguientes predios:
Área Área
Chip Matrícula Dirección Propietario Terreno Const.
(m2) (m2)
AAA0080RWBS 050C00253918 AK 72 9 02 BAVARIA S.A 202.760 111.348
AAA0080RWEP 050C00244536 AK 72 8 38 BAVARIA S.A 82.656 19.526
AAA0080RWDE 050C00724700 AC 12 69G 57 BAVARIA S.A. 42.068,8 3.324
AAA0080RWAW 050C01448915 AK 72 8 38 BAVARIA S.A. 40.369,5 12.711
AAA0080RWCN 050C00912414 AK 72 11 30 BAVARIA S.A. 47.048,8 22.792
AAA0080RUZE 050C00022394 AK 72 7A 40 BAVARIA S.A. 285.048,4 5.676,8
AAA0212CHBR 050C01523857 AK 72 11 70 BOGOTA D.C. 4.673,8 0
AAA0212CHCX 050C01525006 AK 72 11F 90 BOGOTA D.C. 10.775,1 0
AAA0212CHAF 050C01523860 AK 72 11 50 BOGOTA D.C. 1.986,2 0
AAA0241JSAF 050C01890632 AK 72 7A 50 IDU 1.242,71 0
Tabla 1. Configuración predial
Fuente: Catastro Distrital 2015
10
De otra parte, la delimitación del plan parcial comprende los suelos
definidos como reserva vial de la Av. Alsacia a la altura de la Fábrica Bavaria
y la intersección de esta vía con la Av. Boyacá.
De acuerdo con estudio de títulos llevado a cabo por Metrovivienda se
encontró que los suelos correspondientes a la intersección de las dos vías, y
al tramo occidental de la Av. Alsacia, que hoy en día se encuentra
pavimentada, fueron cedidos por Bavaria mediante las resoluciones 474 del
24-07-1984 y 396 del 12-09-1990 del Departamento Administrativo de
Planeación Distrital DAPD, y fueron incorporados en las matricula inmobiliaria
050C-22394 como lo señala el siguiente plano.
Frente al polígono oriental de la Av. Alsacia se encontró vacío en la

propiedad predial, en tanto los linderos de los predios colindantes definieron
su límite correspondiente hacia el espacio público, respetando las áreas de
reserva vial proyectadas. Sin embargo, no se hallaron registros de
incorporación al espacio público, por lo cual se incluye en este proyecto
con el propósito de hacer efectiva la cesión.
De acuerdo a esto, en este tramo se encuentra hacia el norte, el predio

propiedad de Afinvar LTDA Fiduciaria de Occidente, comprado a Bavaria
SA y registrado en el folio matriz 050C-1570123, en el cual se define el lindero 11
EP 10364 2004-08-25 Notaria 29 de Bogotá y hacia el sur el predio propiedad
de Bavaria registrado en el folio 050C-22394, en el cual se define el lindero
EP 3104 2013-09-16 Notaria 67 de Bogotá. - EP 10442 2010-11-13 Notaria 38 de
Bogotá.
El siguiente plano presenta la configuración predial señalada, los linderos

hallados en el estudio predial y las áreas resultantes afectadas por reserva
vial que fueron incorporadas a la delimitación del plan parcial.
12
Gráfica 1. Configuración predial

Fuente: Catastro Distrital 2014
3. Áreas, cargas urbanísticas y aprovechamientos del plan
En la siguiente tabla se observan las áreas del plan parcial, discriminando las
áreas no objeto de reparto, las áreas resultantes para el cumplimiento de
cargas generales y locales y las áreas útiles resultantes.
Fábrica Bavaria
No. Item Área % AB % ANU CC % AU
0. ÁREA BRUTA 776.989,93 100,00%
1. Suelo no objeto de reparto 70.139,28 9,03%
Suelo público - Av Alsacia 14.065,90
Suelo público - Control ambiental 6.640,36
Suelo público - IDU 1.508,04
Suelo público - Oreja 10.631,69
Suelo público - Oreja vía 8.865,19
Suelo público diferenciado 28.428,10
1.2. Reservas 20.242,70 2,61%
Av. Boyacá 1.155,91
Av. Alsacia 5.982,51
Plazoleta - RV 13.104,28
2a ÁREA NETA URBANIZABLE 686.607,95 88,37%
Control ambiental 10.409,53
CA1 675,21
CA2 1.554,45 13
CA3 1.055,56
CA4 1.360,65
CA5 494,60
CA6 2.962,18
CA7 2.306,88
ÁREA NETA URBANIZABLE
2b 676.198,42 87,03% 100,00%
para cálculo de cesiones
Cesiones 298.375,69 44,13%
2.1. Malla vial local 128.998,18 19,08%
2.1.1 Malla vial vehicular 124.938,30 18,48%
TV71B-1 16.793,21
V4-1-1 4.575,42
V4-1-2 7.687,46
V4-1-3 8.244,58
V4-2-1 7.669,05
V4-2-2 7.707,91
V4-3-1 2.152,46
V4-3-2 2.246,77
V4-3-3 7.640,38
V4-3-4 1.796,21
V4-3-5 1.800,87
V4-4-1 883,17
V4-4-2 7.486,36
V4-4-3 1.570,12
V5-1 1.452,19
V5-2-1 3.287,92
V5-2-2 5.485,43
V5-3-1 1.611,02
V5-3-2 1.624,36
V5-3-3 3.689,32
V5-3-4 1.194,67
V5-3-5 1.180,28
V5-4 2.251,89
V5-5 2.184,93
V5-6-1 1.585,91
V5-6-2 2.630,30
V8-1 1.004,61
V8-2 912,44
VS 16.589,05
2.1.2. Malla vial peatonal 4.059,88 0,60%
VP-1 897,20
VP-2 1.075,86
VP-3 550,94
VP-4 737,80
VP-5 798,08
2.2. Parques 120.822,61 17,87%
2.2.1. Parques públicos 68.006,70 10,06%
CP1 57.748,44 14
CP2 2.106,31
CP3 3.915,01
CP4 3.767,76
CP5 469,18
2.2.2. Alamedas 52.815,91 7,81%
AL1 14.918,34
AL2 9.863,18
AL3 7.580,05
AL4 20.454,35
2.3. Equipamientos 48.554,90 7,18%
EQ1 9.509,03
EQ2 12.231,81
EQ3 26.814,06
3. ÁREA ÚTIL 377.822,72 100,00%
3.1. Residencial VIP 90.531,08 23,96%
MZ-19 9.860,46
MZ-23 8.247,66
MZ-24 15.370,77
MZ-25 10.149,56
MZ-27 9.886,41
MZ-28 10.327,65
MZ-29 10.669,42
MZ-30 7.962,36
MZ-31 8.056,79
3.2. Residencial 167.293,62 44,28%
MZ-10 11.732,50
MZ-11 13.148,79
MZ-12 14.314,99
MZ-13 13.043,45
MZ-14 20.628,29
MZ-15 20.439,28
MZ-16 19.285,22
MZ-17 12.058,52
MZ-18 13.280,01
MZ-20 10.465,50
MZ-21 10.771,27
MZ-22 8.125,78
3.3. Múltiple 66.537,79 17,61%
MZ-4 12.117,31
MZ-5 12.912,11
MZ-6 14.301,19
MZ-7 7.819,49
MZ-8 10.026,48
MZ-9 9.361,22
3.4. Comercio 53.460,23 14,15%
MZ-1 24.533,71
MZ-2 21.251,77
MZ-3 7.674,74 15
Tabla 2. Cuadro general de áreas
Fuente: DOEP – Metrovivienda
Suelos no objeto de reparto
Los suelos no objeto de reparto corresponden a las áreas contenidas en el ámbito del plan
que no son de propiedad privada. En total estos predios suman 70.139.28 m2.
En el siguiente plano se puede observar los suelos no objeto de reparto:
16
Gráfica 2. Suelo no objeto de reparto

Fuente: DOEP - Metrovivienda
Destinación Propiedad
Control Predios propiedad de la ciudad señalados en el análisis

ambiental jurídico con FM 050C01523857 y FM 050C01523860
Predio propiedad del IDU, señalado en análisis jurídico con

IDU
FM0 50C01890632
Calle 7a y Transversal 71B, suelos que actualmente hacen

Suelo con parte del perfil vial construido, y sobre la Av. Alsacia suelos sin
manejo urbanizar destinados como reserva para la continuidad de la
diferenciado Avenida. De estos suelos no se tiene registro de la propiedad,
se incorporan en el plan para hacer la cesión efectiva.
Oreja Vía El predio de la oreja de la conexión entre las avenidas

principales se encuentra señalado con FM 050C01525006,
Oreja Los demás predios son de la ciudad y fueron cedidos
mediante las resoluciones 474 del 24-07-1984 y 396 del 12-09-
Av. Alsacia 1990
Tabla 3. Descripción suelos no objeto de reparto

Fuente: DOEP - Metrovivienda 17
Reservas viales
Las reservas viales están conformadas por los suelos de la Av Boyacá que demandan los
diseños de la fase 1 y 2 del BRT de la Av Boyacá y por los suelos de la AV Alsacia que están
sin títulos por parte del Distrito y que fueron cedidos por Valores Bavaria S.A. en su
momento.
Reservas viales 20.242,700

Av Boyacá 1.155,909
Intersección Av. Boyacá - Av. Alsacia 5.982,506
Intersección AV Boyacá con calle 8 13.104,285
Tabla 4. Reserva vial

Los suelos de la Av Alsacia se incorporan al ámbito del plan parcial como solución para
ceder las áreas y que entren en un proyecto urbanístico y se puedan urbanizar por parte de
la ciudad y/o privados que concurran en este ámbito como urbanizadores. En el anexo de
estudios de títulos se puede ver con mayor especificidad la condición del predio de la
reserva de la Av Alsacia.
En el siguiente plano se observan las áreas de reservas viales:
18
Gráfica 3. Reserva vial

Control ambiental
Las áreas de control ambiental son el resultado de las mesas de trabajo con el IDU y la
Secretaria Distrital de Movilidad para determinar según los diseños de las fases 1 y 2 del
BRT Avenida Boyacá, cuales son los requerimientos de espacio y diseño en este frente
oriental de la Av Boyacá.
El área total del control ambiental es de 10.409 m2, con un ancho promedio de 8,6 metros
lineales, dado lo cambios en los diseños de las fases del BRT.
19
Gráfica 4. Control ambiental

Cuadro de áreas por tratamientos
Como se indicó anteriormente el ámbito del plan contienen dos tratamientos urbanísticos
los cuales se encuentran ajustados en el plano 7.Usos y aprovechamientos, a la delimitación
resultante del plan, y se presentan en la siguiente proporción:
Área bruta 776.989,93 100%

Tratamiento de renovación urbana 329.790,79 42,4%
Tratamiento de desarrollo 447.149,14 57,6%
Tabla 5. Proporción de área por tratamientos

Por lo anterior es necesario que para la definición de las cargas urbanísticas se dividan los
cálculos según el tratamiento urbanístico, razón por la cual los cuadros de áreas están
divididos en 2 columnas.
Para lo anterior definiremos a continuación las cargas urbanísticas para cada tratamiento:
Cargas urbanísticas tratamiento de desarrollo
Las cargas para este tratamiento están determinadas por los Decretos Distritales 327 de 20
2004 y 436 de 2006.
Carga urbanística para espacio público
m2 de
%
Número de Número espacio Total de m2 de
correspondiente Personas
Espacio público unidades de total de público espacio por
a tratamiento de por hogar
viviendas habitantes por habitantes
desarrollo
habitante
Calculo por habitantes 11.267 6.485 3,44 22.308 4 89.231,003
ANUcs Obligación Total
Calculo por la obligación
del 17% del ANUcs 393.425,11 17% 66.882,27
Tabla 6. Carga urbanística de espacio público en tratamiento de desarrollo

Se determina según el Decreto Distrital 436 que la obligación para espacio público es la
mayor entre la obligación de 4m2 por habitante o el 17% del área neta urbanizable. Para
este plan la obligación de espacio público es de 89.231 m2
Cargas urbanísticas para equipamientos
Equipamientos ANUcs Obligación Total

Calculo por la obligación del 8% del
393.425,11 8% 31.474,01
ANUcs
Tabla 7. Carga urbanística de equipamientos en tratamiento de desarrollo
Se determina que la obligación para equipamientos correspondiente al 8% del área neta

urbanizable es de 31.474 m2.
Cargas urbanística para vías

21
ÁREA NETA URBANIZABLE para ANUcs /área
393.425,108 58,182%
cálculo de cesiones (ANUcs) bruta
% en relación
64.495,220 16,393%
Malla vial local con el ANUcs
en relación con
60.681,519 15,424%
Malla vial vehicular el ANUcs
en relación con
3.813,701 0,969%
Malla vial peatonal el ANUcs
Tabla 8. Carga urbanística de vías en tratamiento de desarrollo

Las cargas urbanísticas para vías corresponden al 16,39% del ANU para cálculo de cesiones
del tratamiento de desarrollo, lo que equivale a 64.495 m2
Cesión de suelo para carga general por edificabilidad resultante
Área Total
Uso Área Neta I.C. final I.C. Resultante
construida
Vivienda VIP 63.436,410 52.288 1,213 1,0

Vivienda VIS 148.018,290 122.006 1,213 0,8
Vivienda Tipo 4 286.156,867 143.078 2,000 1,2
Servicios 102.646,852 37.326 2,750 0,6
Comercio 58.762,835 46.185 1,272 0,6
TOTAL 659.021 400.884
Área construida Cesión

I.C. Adicional Factor
adicional Adicional
0,213 11.148 4,8 444,17
0,413 50.413 4,8 860,84
0,800 114.463 4,8 1.666,67
2,150 80.251 3 7.166,67
0,672 31.052 3 2.241,11 22

287.327 12.379,45
Para determinar la edificabilidad de la VIP y VIS se toman las áreas de construcción y se

determina un porcentaje de 30% para la VIP y 70% para la VIS. Según la metodología del
Decreto Distrital 436 el plan debe dejar 12.379 m2 de suelo para cargas generales
adicionales, en la siguiente tabla se puede observar que las cargas generales del
tratamiento de desarrollo son 16.378 m2, dando como resultado una diferencia a favor
3.999 m2.
Cesión adicional de cargas 12.379,453

Cesión de cargas generales en tratamiento de desarrollo 16.378,627
Cesión adicional - cargas generales a comprar 3.999,174
Resumen cuadro para el tratamiento de desarrollo
Desarrollo
Consolidados
57,55%
Ponderadores 100% Área Porcentaje
Area Bruta (AB) 776.989,93 447.199,139

Suelo no objeto de reparto 70.139,280 29.936,141
Reservas 14.065,90 - 80,911%
(ANU) 6.640,36 -
Control ambiental 1.508,04 1.508,040
ÁREA NETA URBANIZABLE para

cálculo de cesiones (ANUcs) 10.631,69 -
Malla vial local 8.865,19 - 58,386%
Malla vial vehicular 28.428,10 28.428,100
Malla vial peatonal 20.242,700 16.378,627 58,182%
23
Parques 1.155,909 303,965 16,393%
Parques públicos 5.982,506 5.982,506 15,424%
Alamedas 13.104,285 10.092,155 0,969%
Equipamientos 686.607,949 400.884,372 22,681%
ÁREA ÚTIL (AU) 10.409,535 7.459,264 13,479%
Residencial VIP 676.198,414 393.425,108 9,201%
Tabla 12. Cesiones por tratamiento de desarrollo
Las cesiones adicionales por edificabilidad están incluidas y descritas en el capítulo del
reparto de cargas y beneficios.
Cargas urbanísticas tratamiento de renovación urbana
Para el tratamiento de renovación aplican el Decreto distrital 562 de 2014. La edificabilidad

para determinar el Ki se calcula: la edificabilidad total menos la edificabilidad de desarrollo.
Edificabilidad por tratamientos
Desarrollo 659.021 45,16%

Renovación 800.416 54,84%
1.459.438
Índice de edificabilidad para el tratamiento de renovación
Edificabilidad (incluye m2
ANU Edificabilidad/ANU
para construcción de VIP)
índice de construcción 285.723,577 800.416,453 2,801
Ki (según artículo 16 del

Decreto distrital 562 de 2,8<IC<_3,3 0,092
2014) 24
área en metros
cuadrados del Ki P*Ki
predio
Área a ceder 329.790,79 0,092 30.340,8

Tabla 13. Cargas según decreto 562 para tratamiento de renovación
Cesión de suelo para cargas generales
El Total de suelo a ceder para cargas urbanísticas del tratamiento de renovación, para el
plan es de 30,340.8 m2
Cargas urbanísticas para cargas generales, espacio público y equipamientos
El suelo para cargas generales, espacio público y equipamientos se distribuye de la

siguiente manera:
Suelo restante
Suelo para para la
Suelo cedido Suelo provisión de conformación de
Suelo para
a cargas restante a equipamiento parques vías,
parques 0,5
generales ceder comunal espacios
público 0,5 peatonales o suelo
para equipamiento
áreas a ceder
según mínimos 3.864,07 26.476,7 13.238,3 13.238,3
del Decreto 562 -
Tabla 14. Carga urbanística de espacio público en tratamiento de renovación
La obligación de cargas urbanísticas se distribuye: Cargas generales localizadas en el

tratamiento de desarrollo, luego el resultante se divide en un 50% para parques y el
restante para equipamientos. Para parques se destinan 31.592 m2, lo que equivale a un 25
239% de la obligación, para el caso de los equipamientos se destinan 17.080 m 2 lo que
equivale a 129% de la obligación.
El plan adicionalmente para conformación de vías deja 64.501 m2, el total de cargas para
el tratamiento de renovación es de 117.039 m2, el equivalente a 386% de la obligación para
este tratamiento, en la siguiente tabla se observar las áreas para el tratamiento de
renovación:
Resumen cuadro tratamiento de renovación urbana
Renovación
42,4%
Consolidados Área Porcentaje
Ponderadores 1,00 42,44%

Area Bruta (AB) 776.989,93 329.790,79 42,445%
Suelo no objeto de reparto 70.139,28 40.203,14
Reservas 20.242,70 3.864,07
686.607,95 285.723,58 41,614%
(ANU)
Control ambiental 10.409,53 2.950,27 28,34%
para cálculo de cesiones 676.198,41 282.773,31 41,818%
(ANUcs)
Malla vial local 128.996,99 64.501,77 22,81%
26
Malla vial vehicular 124.937,11 64.255,59 22,72%
Malla vial peatonal 246,18 246,18 0,09%
Parques 120.823,80 31.592,80 11,17%
Parques públicos 68.007,89 14.976,82 5,30%
Alamedas 16.615,97 16.615,97 5,88%
Equipamientos 48.554,90 17.080,89 6,04%
ÁREA ÚTIL 377.822,72 169.597,85 44,89%
Residencial VIP 90.531,08 38.474,86 22,69%
Tabla 15. Cesiones por tratamiento de renovación
Desarrollo Renovación
57,6% 42,4%
Área Área
Consolidados
comparabl comparable
Área Porcentaje Área Porcentaje
e para el para el
porcentaje porcentaje
Ponderadores 100% 57,555% 42,445%
Area Bruta (AB) 776.989,93 447.199,139 57,555% AB total 329.790,789 42,445% Total de AB
Suelo no objeto de reparto 70.139,280 29.936,141 40.203,139
Suelo público - Av. Alsacia 14.065,90 - 14.065,895
Suelo público - Control Ambiental 6.640,36 - 6.640,365
Suelo público - IDU 1.508,04 1.508,040 -
Suelo público - Oreja 10.631,69 - 10.631,689
Suelo público - Oreja via 8.865,19 - 8.865,190
Suelo público diferenciado 28.428,10 28.428,100 -
total de
19,089% total de reservas
Reservas viales 20.242,700 16.378,627 80,911% reservas 3.864,073
Av Boyacá 1.155,909 303,965 851,943 27
Intersección Av. Boyacá - Av. Alsacia 5.982,506 5.982,506 -
Intersección AV Boyacá con calle 8 13.104,285 10.092,155 3.012,130
Total del
41,614% Total del ANU
ÁREA NETA URBANIZABLE (ANU) 686.607,949 400.884,372 58,386% ANU 285.723,577
Control ambiental 10.409,535 7.459,264 10.409,53 2.950,270
ÁREA NETA URBANIZABLE para ANUcs 2
676.198,414 393.425,108 58,182% 282.773,306 27 41,818% ANUcs total
calculo de cesiones (ANUcs) total
ANUcs
ANUcs para
Malla vial local 128.996,992 64.495,220 16,393% para 64.501,772 22,810%
renovación
desarrollo
ANUcs para ANUcs para
Malla vial vehicular 124.937,111 60.681,519 15,424% 64.255,592 22,723%
desarrollo renovación
Malla vial peatonal 4.059,881 3.813,701 0,969% 246,180 0,087%
ANUcs
ANUcs para
Espacio público 120.823,800 89.231,003 22,681% para 31.592,797 11,172%
renovación
desarrollo
Parques públicos 68.007,885 53.031,060 13,479% 14.976,825 5,296%
Alamedas 52.815,915 36.199,943 9,201% 16.615,972 5,876%
Equipamientos 48.554,899 31.474,009 8,000% 17.080,890 6,040%
ÁREA ÚTIL (AU) 377.822,723 208.224,875 55,112% AU total 169.597,848 44,888% AU total
AU para AU de
Residencial Vis/Vip 90.531,079 52.056,219 25,000% 38.474,860 22,686%
Residencial 167.293,622
Múltiple 66.537,792
Comercio 53.460,231
28
28 2
Usos y aprovechamientos
El siguiente plano presenta la propuesta de usos y aprovechamientos

planteada para el plan parcial, en ella se señala la nomenclatura de las
manzanas de acuerdo a cada uso, y en seguida se precisan los índices de
ocupación y construcción correspondientes en cada caso.
29
Gráfica 5. Distribución de usos y aprovechamientos propuestos.

Vivienda Vivienda VIP Servicios Comercio
Índice Porcentaje área M2 M2 Vivien
Uso del suelo Porcentaje Área útil total Área Área vendible vendible en m2 m2 m2 M2 vendible M2 das
Nº MZ Área util Edificabilidad / relación con la
M2 Construidos vendible vendible de
predominante AU usos del suelo construida AV construidos vendibles construidos de servicios construidos
ANU construida vivienda comercio
MZ 1 24.533,71 0,065 1,342 59.847,37 44.885,53 0,75 - - 59.847,37 44.885,53

Comercio MZ 2 21.251,77 0,056 1,352 53.460,23 52.233,07 39.174,80 0,75 - - 52.233,07 39.174,80
MZ 3 7.674,74 0,020 1,353 18.873,40 14.155,05 0,75 - 18.873,40 14.155,05
MZ 4 12.117,31 0,032 3,377 74.366,84 61.307,14 0,82 14.600,26 12.410,23 48.963,12 44.066,81 10.803,45 9.182,93 147
MZ 5 12.912,11 0,034 3,183 74.690,44 61.307,14 0,82 14.668,96 12.468,62 49.171,95 44.254,76 10.849,53 9.222,10 148
Múltiple MZ 6 14.301,19 0,038 2,954 66.537,79 76.761,90 62.587,14 0,82 16.294,90 13.850,67 49.536,94 44.583,24 10.930,06 9.290,55 164
MZ 7 7.819,49 0,021 3,311 47.044,19 62.587,14 1,33 9.986,42 8.488,46 30.359,22 27.323,29 6.698,55 5.693,77 117
MZ 8 10.026,48 0,027 2,832 51.599,17 41.533,57 0,80 20.443,12 17.376,66 25.524,25 22.971,83 5.631,79 4.787,02 206
MZ 9 9.361,22 0,025 3,016 51.314,98 41.533,57 0,81 20.382,80 17.325,38 25.340,86 22.806,77 5.591,33 4.752,63 208
MZ 10 11.732,50 0,031 2,602 55.472,02 47.172,85 0,85 55.039,34 46.783,44 - 432,68 389,41 576
30
MZ 11 13.148,79 0,035 4,126 98.596,07 83.845,11 0,85 97.827,02 83.152,97 - 769,05 692,14 1008
MZ 12 14.314,99 0,038 4,431 115.268,70 98.023,35 0,85 114.369,60 97.214,16 - 899,10 809,19 1176
MZ 13 13.043,45 0,035 4,166 98.742,30 83.969,47 0,85 97.972,11 83.276,29 - 770,19 693,17 1008
MZ 14 20.628,29 0,055 1,519 56.942,36 48.423,22 0,85 56.498,21 48.023,48 - 444,15 399,74 576
MZ 15 20.439,28 0,054 1,443 53.611,28 45.590,50 0,85 53.193,12 45.214,15 30 - 418,17 376,35 576
Vivienda no VIS 167.293,62 30
MZ 16 19.285,22 0,051 1,536 53.836,53 45.782,05 0,85 53.416,61 45.404,12 - 419,92 377,93 576
MZ 17 12.058,52 0,032 2,529 55.416,87 47.125,95 0,85 54.984,62 46.736,92 - 432,25 389,03 576
MZ 18 13.280,01 0,035 1,442 34.806,53 29.599,13 0,85 34.535,04 29.354,79 - 271,49 244,34 352
MZ 20 10.465,50 0,028 2,218 42.183,22 35.872,19 0,85 41.854,20 35.576,07 - 329,03 296,13 416
MZ 21 10.771,27 0,029 2,152 42.120,56 35.818,91 0,85 41.792,02 35.523,22 - 328,54 295,69 383
MZ 22 8.125,78 0,022 2,320 34.255,20 29.130,28 0,90 33.988,01 28.889,81 267,19 240,47 383
MZ-19 9.860,46 0,026 1,285 23.031,20 17.450,63 0,76 15.294,79 11.471,09 6.554,91 4.916,18 - 1.181,50 1.063,35 267
MZ-23 8.247,66 0,022 1,285 19.264,16 14.596,36 0,76 12.793,14 9.594,85 5.482,77 4.112,08 - 988,25 889,43 228
MZ-24 15.370,77 0,041 1,285 35.901,72 27.202,55 0,76 23.841,97 17.881,48 10.217,99 7.663,49 - 1.841,76 1.657,58 398
MZ-25 10.149,56 0,027 1,285 23.706,46 17.962,26 0,76 15.743,22 11.807,42 6.747,09 5.060,32 - 1.216,14 1.094,53 273
Vivienda - VIS
MZ-27 9.886,41 0,026 1,285 90.531,08 23.091,81 17.496,55 0,76 15.335,04 11.501,28 6.572,16 4.929,12 - 1.184,61 1.066,15 267
70% / VIP 30%
MZ-28 10.327,65 0,027 1,285 24.122,44 18.277,45 0,76 16.019,47 12.014,60 6.865,49 5.149,11 - 1.237,48 1.113,73 278
MZ-29 10.669,42 0,028 1,285 24.920,70 18.882,29 0,76 16.549,59 12.412,19 7.092,68 5.319,51 - 1.278,43 1.150,59 286
MZ-30 7.962,36 0,021 1,285 18.597,80 14.091,46 0,76 12.350,61 9.262,96 5.293,12 3.969,84 - 954,07 858,66 320
MZ-31 8.056,79 0,021 1,285 18.818,41 14.258,61 0,76 12.497,11 9.372,84 5.355,91 4.016,93 965,38 868,85 355
Totales y
promedios 377.822,723 377.822,723 1.459.437,71 1.219.642,25 972.271,33 812.388,13 60.182,12 45.136,59 228.896,33 206.006,70 198.087,92 156.110,82 11.267
4. Propuesta urbanística
31
Gráfica 6. Propuesta urbanística

Proyecto urbano
El plan parcial estructura la propuesta urbanística sobre los siguientes

lineamientos:
 Conservación del bosque como un elemento estructurante espacial

que inicia en los borde nororiental y sur y que transcurre a través del
parque lineal de la calle 71 b, a la altura del parque central se
conecta a través de un sistema de alamedas que permite una
conexión rápida y efectiva entre estos espacios.
 Una apuesta de morfología urbana no ortogonal que genere nuevas
dinámicas de interactuar al caminar y pedalear con la ciudad
 Redes de movilidad prioritarias para peatones y bici usuarios
 Un sistema de espacio público apoyado en las redes peatonales y de
bici usuarios entorno a un espacio público central y el bosque
 Una red de centros de manzana y plazoletas de carácter barrial que
crean una serie de espacios asociados a equipamientos comunales
para descubrir dentro de la propuesta 32
 Se diseñaron las redes peatonales y de espacios públicos en
concordancia con las piezas vecinas para crear continuidad y romper
el efecto isla de la fábrica
 El proyecto plantea en los espacios públicos, redes peatonales y redes
vehiculares una apuesta de retención y filtración de aguas lluvias que
devuelva al piso la capacidad de filtración y no recargue los el
incremento del caudal en las máximas de lluvias sobre el río Fucha
 Un sistema de nodos de equipamientos con edificabilidades que
permitan la construcción en altura, integrados a la red de espacios
públicos y ubicados en los límites del plan como estrategia de atractor
de flujos al interior del plan
33
Gráfica 7. Proyecto urbano

La propuesta urbanística se basa en la forma de la pieza de la fábrica, toma
la ojiva como punto de partida creando una estructura concéntrica entorno
a un parque central, en torno a él se van configurando anillos de áreas
privadas y redes de movilidad y espacio público, hasta llegar a los límites del
ámbito.
34
Gráfica 8. Estructura de alamedas

En la parte externa del ámbito se encuentra un anillo peatonal y de bici
usuarios con el cual se recorre gran parte del plan, esta Alameda busca
articular las áreas residenciales con las comerciales y el parque, a la vez está
vinculada a los nodos de equipamientos y a través del sistema de redes
peatonales se vincula con las demás áreas del plan de manera
perpendicular.
Esta alameda busca en las áreas comerciales crear un boulevard de

servicios en el primer piso, generando vitalidad en la calle, en las zonas de
equipamientos los servicios y los accesos deberán estar vinculadas a ella y
en las áreas de VIS/VIP tienen vínculos con el sistema de centros de
manzana. Las áreas de servicios y entretenimiento del sector sur del plan 35
deberán estar vinculados a la alameda a través de acceso y de los servicios.
Sistema de espacio público
Índice
Espacio público áreas privadas Índice por habitante

total a ceder del afectas al uso EP + APAUP ((Ep+APAUP)/Número
plan público total de habitantes)
Áreas a ceder por

el plan en espacio
público y espacio
privado afecto al
uso público
120.823,80 154.190,3 275.014,1 7,10
(tratamiento de
renovación +
desarrollo)
Las áreas de espacio público en el plan suman 120.823 m2, se adicionan las
áreas privadas afectas al uso público que equivalen a 154.190,3 m2
(correspondientes al 30% del área útil), esto suma 275.014,1 m2 , dando como
resultado un índice de 7,10 m2 por habitante. 36
Localización y descripción
El plan parcial Bavaria Fábrica considera la generación de un parque de

escala zonal que comprende un área de 72.346 m2, y se compone por dos
sectores, un sector central en el corazón del proyecto con un área de 57.748
m2 y un parque lineal que se extiende por el borde sur y oriente, con 14.598
m2, los cuales estarán conectados por una red radial de alamedas con un
área adicional de 52.815 m2.
37
Gráfica 9. Localización del parque en la estructura ecológica principal

Lineamientos del sistema de espacio público
Plan parcial Bavaria Fábrica se concibe como un parque urbano, el cual se

estructura en torno a un parque de escala zonal y se complementa con 2,9
km de alamedas y un sistema de centros de manzanas y plazoletas, lo que
genera una complementariedad de espacios diversos que propician el
desarrollo de actividades al aire libre.
El parque central se constituye en el corazón del proyecto, desde allí se

genera la geometría del proyecto de forma concéntrica, en el siguiente
anillo se encuentra la alameda ojival y en el anillo exterior, hacia el borde
suroriente, se extiende el sector del parque linean; a su vez estos escenarios
se conectan a través del sistema de alamedas que comunica los espacios
en sentido oriente - occidente.
El plan determina que los espacios públicos deberán diseñarse y urbanizarse

para propiciar los encuentros humanos, a la vez que deberán generar
condiciones de seguridad, de confort climático, articulación con las redes
de movilidad, en especial las de peatones y bici usuarios. 38
El diseño contempla la generación de un espacio público integral que

permite la permeabilidad del proyecto en todos los sentidos y su integración
con los barrios vecinos, generando un sistema de recorridos donde se
prioriza el peatón. Y concibe el espacio público como un escenario en el
que se puede desarrollar actividades en grupos familiares, pero a la vez
valora la individualidad de las diferentes actividades que demandan los
habitantes del proyecto y del sector según la edad en la que se encuentren,
para ello se diseñan circuitos o recorridos enfocados en niños, jóvenes,
adultos y personas de la tercera edad.
Articulación con la estructura ecológica principal y regional
El predio presenta una tipografía plana y se proyecta para satisfacer las

necesidades de recreación activa y pasiva de la población residente y
vecina. Se articula física y virtualmente a la estructura ecológica principal
en busca de ofrecerle una mayor conectividad, conduciendo a través de
él la biodiversidad y los procesos ecológicos ambientales de este sector de
la ciudad. Aprovechando su colindancia con ecosistemas estratégicos
como el humedal del Burro y Techo, así como con la ronda del Río Fucha
que cruza próxima al proyecto.
Articulación con el sistema de espacio público construido
El diseño de las redes de espacio público se estructura para dar continuidad

a las redes existentes de espacio público y a las áreas de protección
ambiental, para ello las alamedas y los pasos a nivel sobre la Av. Boyacá
conectan el occidente la ciudad y en el sector oriental se conecta a través
de área de bosque, este será permeable y permitirá el flujo de peatones a
través de él.
Con el sector de Ciudad Alsacia se crea conexión peatonal dando 39

continuidad a las redes y creando una fachada de equipamientos que
proporcionará permeabilidad peatonal hacia el proyecto.
Los lineamientos de diseño se resumen en los siguientes puntos:

 A través del sector de bosque se enlaza con la red de espacios públicos
de Ciudad Alsacia en el sector norte del plan
 En la esquina sur oriental en el espacio de la cesión de equipamientos se
crea conexión con el sistema de canales de Castilla y su red de espacios
públicos
 Se da continuidad peatonal a los flujos de la calle octava hacia el
occidente del plan
 Se crea un parque límite con el sector de Nueva Marsella que estructura
el sistema y lo articula de manera peatonal a los parques vecinales del
sector y al parque paralelo al río Fucha
 A través de las redes peatonales, el espacio privado afecto al uso público
de las áreas comerciales y de servicios de la Boyacá, sumado al control
ambiental se conecta la red peatonal de la calle 10B al occidente del
plan
En la siguiente imagen se observan las conexiones descritas anteriormente:

40
Gráfica 10. Estructura desagregada de espacio público

Articulación con el sistema de movilidad
El diseño del parque zonal da prioridad a la movilidad peatonal y de

bicicleta a través de redes peatonales y de bici carriles en formato de
alameda que favorecen su accesibilidad, e igualmente por medio de la red
vial se garantiza su acceso a través de una propuesta vial de forma radial
en función del parque y el proyecto en su totalidad.
Adicionalmente frente al sistema de movilidad uno de los principales valores

agregados del parque en su entorno se concentra en permitir una movilidad
directa y sin barreras entre los sectores de Nueva Marsella y Castilla.
41
Articulación con el sistema de equipamientos
La oferta recreativa del parque lo posiciona como un espacio referente

para la recreación pasiva y activa, con lo cual se busca complementar la
oferta existente en este sector de la ciudad. Adicionalmente los parques
deberán servir a complementar las actividades dotacionales propuestas,
por lo que su localización se propone estratégicamente contigua a
equipamientos en los extremos norte y sur del sector bosque del parque.
Integración con la estrategia de ordenamiento territorial del Distrito
La localización de este parque respecto al ordenamiento de la ciudad es

estratégica, encontrándose en un punto medio entre las centralidades de
Corabastos, Salitre – Zona Industrial y Américas, próximo además al eje de
integración señalado en torno a la calle 26 y su área de influencia, y también
con una cercanía importante también a las operaciones estratégicas de
Anillo de Innovación, y Corabastos.
42
Gráfica 11. Localización respecto a la estrategia de ordenamiento territorial

Lineamientos de diseño1
Para garantizar espacios públicos de calidad el plan complementa los

lineamientos normativos de los espacios públicos con 5 tipos de lineamientos
que están enfocados en crear espacios públicos integrales. Estos 5
componentes se observan en el siguiente gráfico:
43
Gráfica 12. Lineamiento del espacio público

Fuente: Adaptación DOEP de la metodología diseñada por el Centro para Ciudades Sostenibles de
Asia CSAC
1 Basado en el proyecto de investigación: Urban Space Planning for Sustainable High Density
Enviroments” , del Centro para Ciudades Sostenibles de Asia (CSAC – Siglas por su nombre en inglés)
Vida urbana
Valor social
Valor perceptual
Valor ambiental 44
Movilidad 44 4
Tabla 16. Lineamiento del espacio público

Fuente: Adaptación DOEP de la metodología diseñada por el Centro para Ciudades Sostenibles de Asia CSAC
Ordenamiento del sistema de espacio público
Caracterización y vocación para los espacios públicos y espacios privados

afectos al uso público
Los espacios públicos que propone el proyecto se componen en los

polígonos que se señalan en la siguiente tabla con las áreas
correspondientes:
Clase Escala Polígono Área (m2) Condiciones Plano
Parque Central. Tiene y
CP 1 57.748,44
canchas deportivas SUD
CP2 2.829,93 Parque Lineal. 4 Globos.
Parque
En ellos se localizan Plano 14

Zonal CP3 5.932,96 infraestructuras para la Amojona
recreación y el esparcimiento miento
CP4 5.366,26 de diferentes grupos etarios.
del
Contempla el reemplazo de Espacio
CP5 469,18
especies arbóreas existentes. Público
AL1 14.918,34 Vinculadas a la infraestructura
Alameda
AL2 9.863,18 ciclo inclusiva, con una

Sin
AL3 7.580,05 superficie endurecida para el
determinar 45
tránsito peatonal.
AL4 20.454,35
Ver perfiles viales 10 y 12
Tabla 17. Áreas del sistema de espacio público

A continuación se describen los espacios que componen la red y los
espacios privados afectos al uso público.
Parque: Sector central
Vocación: 80% pasiva

20% activa
Este espacio es el corazón del proyecto y se configura en torno al lago que

funciona como un retenedor de agua y hace parte del sistema urbano de
drenajes sostenibles. Tiene una fachada comercial en el sector occidental
que permite una oferta de comercio y servicios para los visitantes del mismo.
Está dividido en un porcentaje del 70% para el sector del lago, rodeado por
una playa y bosque en el cual se encuentran logares de encuentro y
amoblamiento para parques infantiles. En el 30% restante localizado en la
punta sur se propone un parque para la recreación activa, que sirva al
encuentro de adolescentes a través de un bowl para la práctica de skate 46
boarding y BMX, asociado a escenarios deportivos, con canchas múltiples y
anfiteatros para el encuentro.
Componentes espaciales:
47
Gráfica 13. Parque: Sector central

Usos principales: Recreación activa y pasiva de escala zonal.
Componentes funcionales
Cívico – cultural: Accesos y plazoletas de encuentro.
Ecológico: SUDS, playa y bosque.
Lúdico: Deportes urbanos (skate park), parque infantil.
Usos complementarios: Zonas de aprovechamiento económico regulado,

puntos de encuentro y ciclo parqueaderos,
Usos prohibidos: Aquellos que no estén contemplados en los usos principales

o complementarios.
Zona de Recreación Pasiva Zona de Recreación Activa Total

Semi Semi
Componente Duras Permeable Duras Permeable m2
permeables permeables 48
M2 % M2 % M2 % M2 % M2 % M2 % M2 %
Cívico Cultural 1.499 5 1.499 5 0 0 0 0 2.997 10
Ecológico 0 0 20.979 70 0 0 0 20.979 70
Lúdico 0 0 0 4.496 15 1.499 5 0 5.994 20
Total 1.499 5 1.499 5 20.979 0 4.496 15 1.499 5 0 0 29.970 100
Tabla 18. Cuadro de áreas parque sector central

Accesos peatonales – Circulación interna: El parque permitirá la circulación
peatonal interna de conformidad con lo indicado en las gráficas
presentadas en este documento, desarrollándose mediante trazados sin
barreras arquitectónicas y en materiales semipermeables.
Paisajismo y arborización: El tratamiento ambiental y paisajístico debe

procurar el máximo aprovechamiento de los valores ambientales del
entorno, contribuyendo a redefinir el carácter ambiental de este sector de
la ciudad. Se estructurará a partir de la instauración de un lago que sirva al
drenaje de aguas lluvias (SUDS) y la siembra de especies nativas con altos
potenciales de fijación de carbono que servirán a mejorar la conectividad
de la estructura ecológica principal y elevar el bienestar del ambiente a
partir de la mejora de calidad del aire. Ver anexo ambiental.
Adicionalmente se podrá modificar la topografía en el parque con el fin de

conformar taludes y/o terraceos que proporcionen diferentes escalas,
dando prioridad a la continuidad visual y percepción de seguridad.
La nueva arborización que se contemple en el parque debe ser nativa y

deberá contar con el aval de la Secretaria Distrital de Ambiente y el Jardín
Botánico José Celestino Mutis, en los términos y condiciones establecidas en 49
el Acuerdo Distrital 435 de 2010, el Decreto Distrital No. 531 de 2010 y las
demás normas que consideren estas autoridades.
Cerramientos y controles: No se permitirá el cerramiento del parque.

50
Sección Longitudinal
Parque Central
Gráfica 14. Sección longitudinal – parque central 50 5

Parque: Parque Lineal – 71B
Vocación: 80% pasiva

20% activa
Se ubica en el sector oriental del proyecto y genera un espacio de transición

entre los barrios colindantes, se divide en 5 secciones, en las cuales se
desarrollan diferentes actividades dentro de un bosque con una alta
densidad de especies de árboles. Las actividades que se desarrollan en este
parque están pensadas para convivir con el bosque y no predeterminan la
siembra del mismo.
En este parque se entrelazan los diferentes recorridos que se pueden dar al

interior del plan, y se encuentran elementos comunes para los habitantes
como áreas para mercados o ferias dentro del bosque, al igual que pistas
de bicicrós que también se diseñarán sus recorridos con la determinante del
bosque.
Este bosque se entrelaza con el suelo de equipamientos y genera

continuidad desde la esquena nororiental, comunicación directa con el rio 51
Fucha, el desarrollo de la Clínica de la Paz y Ciudad Alsacia, hasta la esquina
sur occidental, generando un corredor verde de aproximadamente 88.500
metros cuadrados.
52
Gráfica 15. Parque Lineal 71B

Usos principales: Recreación activa y pasiva de escala zonal.
Componentes funcionales
Cívico – cultural: Accesos y plazoletas de encuentro, anfiteatro.
Ecológico: Bosque
Lúdico: Parque bio saludable, pista de bicicrós, canchas múltiples,
Usos complementarios: Puestos de primeros auxilios o de información,

Comandos de Atención Inmediata CAI, zonas de aprovechamiento
económico regulado y ciclo parqueaderos.
Usos prohibidos: Aquellos que no estén contemplados en los usos principales 53

o complementarios.
Zona de Recreación Pasiva Zona de Recreación Activa Total

Semi Semi
Componente Duras Permeable Duras Permeable m2
permeables permeables
M2 % M2 % M2 % M2 % M2 % M2 % M2 %
Cívico Cultural 2.160 5 2.160 5 0 0 0 0 4.321 10
Ecológico 0 0 30.246 70 0 0 0 30.246 70
Lúdico 0 0 0 6.481 15 2.160 5 0 8.642 20
Total 2.160 5 2.160 5 30.246 0 6.481 15 2.160 5 0 0 43.208 100
Tabla 19. Cuadro de áreas parque lineal

Accesos peatonales – Circulación interna: El parque permitirá la circulación
peatonal interna de conformidad con lo indicado en las gráficas
presentadas en este documento, desarrollándose mediante trazados sin
barreras arquitectónicas y en materiales permeables.
Paisajismo y arborización: El tratamiento ambiental y paisajístico de este

sector debe rescatar los potenciales del bosque existente a partir del
reemplazo progresivo de las especies actualmente sembradas por especies
nativas que reduzcan el estrés hídrico y que tengan altos potenciales de
fijación de carbono que para mejorar la conectividad de la estructura
ecológica principal y elevar el bienestar del ambiente a partir de la mejora
de calidad del aire. Ver anexo ambiental.
Adicionalmente se podrá modificar la topografía en el parque con el fin de

conformar taludes y/o terraceos que proporcionen diferentes escalas,
dando prioridad a la continuidad visual y percepción de seguridad. 54
La nueva arborización que se contemple en el parque debe ser nativa y

deberá contar con el aval de la Secretaria Distrital de Ambiente y el Jardín
Botánico José Celestino Mutis, en los términos y condiciones establecidas
en el Acuerdo Distrital 435 de 2010, el Decreto Distrital No. 531 de 2010 y las
demás normas que consideren estas autoridades.
Cerramientos y controles: No se permitirá el cerramiento.
Ocupaciones: Se podrá ocupar un área no mayor al 5% del suelo de una

sección para las edificaciones requeridas para la administración del parque.
55
55 5
Sección sobre Anfiteatro
Parque Lineal
Gráfica 16. Sector parque linal: Sección anfiteatro

Alamedas
Longitud: 2.916,37 metros lineales
La alameda busca en las áreas comerciales crear un boulevard de servicios

en el primer piso de modo que se genere vitalidad en la calle. Para esto se 56
proponen áreas comerciales en los primeros pisos, en el sector contiguo a
las áreas de oficinas se lleva la plataforma comercial hasta la alameda
configurando un borde comercial que sirve de bisagra a la zona residencial
y a la de servicios. De esta manera buscamos llevar los flujos de personas
hasta esta zona, logrando una calle con animación urbana, al igual los
proyectos de vivienda no podrán tener rejas sobre estas zonas y deberán
prever accesos peatonales sobre estas áreas.
En las zonas de equipamientos los servicios y los accesos deberán estar

vinculadas a ella y en las áreas de VIP tienen vínculos con el sistema de
centros de manzana. Las áreas de servicios y entretenimiento del sector sur
del plan deberán estar vinculados a la alameda a través de acceso y de los
servicios.
57
Gráfica 17. Alamedas

58
58 5
Esquema Alameda
Calle Octava
Gráfica 18. Esquema Alameda - Calle Octava

59
59 5
Esquema Alameda
Calle Novena
Gráfica 19. Esquema Alameda – Calle Novena

60
60 6
Esquema Alameda
Entre manzanas 11 y 12
Gráfica 20. Esquema Alamedas – Entre manzanas 11 y 12

61
61 6
Esquema Calzada Restringida

Sobre Parque Central
Gráfica 21. Esquema Calzada Restringida – Sobre Parque Central

Circuitos de actividades por grupos de edad
Espacios públicos pensados en los niños
El circuito de los niños inicia en el parque central, allí en la playa existirá

amoblamiento para parques infantiles asociados a actividades con la arena
y el agua, desde allí inicia un recorrido a través de las redes de alamedas
hasta los centros de manzana de la VIP donde se localizan los
equipamientos de bienestar enfocados a la 1ra infancia; guarderías,
ludotecas, jardines infantiles. Luego se conecta con el parque bosque en
donde existen lugares para practicar deportes más urbanos como el
bicicrós. El circuito se completa con los nodos de equipamientos en los que
se encuentran los escenarios deportivos y educativos.
El parque bosque será el espacio ideal para estar conectado con el bosque
y allí habrá amoblamiento infantil como columpios, balanzas y rodaderos.
62
Gráfica 22. Circuito para niños

Espacios públicos pensados para los adolescentes
El circuito tiene como epicentro el parque central con la playa y el lago y

en extremo sur del mismo se ubica un nodo para la práctica de deportes
urbanos; bowl, canchas deportivas, adicionalmente de espacios como
anfiteatros para el encuentro.
De allí sigue a través de los centros de manzana de la VIP en donde se

encuentran los espacios para la transferencia de conocimiento; Start up o a
la Alameda en su extremo occidental en donde se concentra la oferta
comercial, y el circuito se completa con la oferta de nodos de
equipamientos con su oferta deportiva, de educación y cultura y las
infraestructuras del parque bosque; pista de bicicrós.
63
Gráfica 23. Circuito para adolescentes

Espacios públicos pensados para adultos
El circuito tiene como epicentro el parque central con la playa, se

complementa con la alameda en donde se concentra la oferta de servicios;
cafés, restaurantes, bares, ideales para el ocio o para el encuentro de este
tipo de población.
Para la práctica de deporte el circuito contempla una pista para el trote

que está en el sector oriental y que tiene varias opciones opcionales de
recorrido con los desvíos a través de las alamedas y los centros de manzana
de la VIP.
Al igual en los nodos de equipamientos hay una oferta de servicios

deportivos y culturales que complementan los recorridos
64
Gráfica 24. Circuito para adultos

Espacios públicos pensados para adultos de la tercera edad
El circuito tiene como epicentro el parque central con la playa, luego se

articula con los centros de manaza de la VIP en donde se encuentran los
espacios de bienestar; espacios de encuentro de la tercera edad
especializados en el ocio u el desarrollo de habilidades.
El circuito se complementa con los recorridos a través del Parque Bosque en

donde existirán formatos de parques de bolsillo que propician el encuentro
de los habitantes y crea encuentros que se ven reflejados en la
consolidación del sentido de comunidad.
65
Gráfica 25. Circuito para adultos mayores

Los circuitos del bosque y la pista de trote son el escenario ideal para la
práctica de deportes, al igual que la Alameda en el sector de las oficinas en
donde se pueden encontrar espacios para leer tomándose un café.
En el cruce de los diferentes circuitos se desarrollarán diferentes nodos en los
que están ubicados espacios para mercados, espacios de permanencia
amoblados en los que se puede dar encuentros.
66
Gráfica 26. Circuito para los diferentes grupos

Estructura administrativa del parque
De acuerdo a lo establecido en el artículo 2 del Acuerdo 4 de 1978 y el

artículo 2 del Decreto 759 de 1998, el Instituto Distrital para la Recreación y
el Deporte – IDRD será el encargado de la administración del parque,
directamente o a través de terceros.
Las actividades de mantenimiento y preservación de los elementos

constitutivos del parque deberán sujetarse a la Resolución IDRD N° 321 de
2002, “Por el cual se adoptan el Plan Maestro del Espacio Público para
Bogotá D.C. y se dictan otras disposiciones”, así como el Decreto Distrital 456
de 2013, “Por el cual se adopta el Marco Regulatorio del Aprovechamiento
Económico del Espacio Público en el Distrito Capital de Bogotá” y a las
demás normas vigentes que regulen la materia. 67
Sistema de equipamientos
El sistema de equipamientos propone localizarse sobre los límites sur y norte

del plan como estrategia de dispositivos atractores al plan. Estos
equipamientos se conciben como nodos, con lo cual se busca optimizar el
aprovechamiento de suelo a partir de la agrupación de múltiples servicios
sociales y básicos en una misma edificación, generando sinergias a partir del
principio de complementariedad, y aumentando la oferta dotacional del
sector.
Estos nodos se proponen vinculados a la estructura de espacio público a

partir de su articulación con el bosque y la red de alamedas, garantizando
la conectividad peatonal y de bici usuarios con los demás espacios a lo
largo del plan, como lo señala la siguiente gráfica y tabla.
Clase Escala Polígono Area (m2) Condiciones Plano
Urbana EQ1 9.509,03 Se debe desarrollar

mediante la figura de nodo
bajo los lineamientos Plano 5
Equipamiento
Urbana EQ2 12.231,81

señalados en este apartado. Espacio
Seleccionado público y
68
preliminarmente para la Equipamientos
Urbana EQ3 26.814,06
ubicación de una estación
intermodal del SITP
Tabla 20. Equipamientos

69
Gráfica 27. Equipamientos propuestos

Los 3 nodos de equipamientos deberán desarrollarse sobre los siguientes
lineamientos:
 Deberán responder a las demandas de la población proyectada del

plan, pero de igual manera los déficits de equipamientos deberán
intentar cubrirse en el plan
 Los servicios que allí se propongan deberán ser compatibles, de igual
manera deberá buscarse la complementariedad entre los mismos
 Las edificaciones de los nodos deben brindar un espacio público de
calidad, para ello deberán buscar un equilibrio entre la ocupación
mediada por la técnica y los costos de construcción de los nodos
 Los nodos deberán tener espacios en la primera parte que generen
actividad sobre las alamedas y el parque del bosque.
70
Gráfica 28. Nodos de equipamientos

Para la selección de servicios a prestar en estas áreas se tenido en cuenta

los resultados presentados en la fase diagnóstica, que se resumen en la
siguiente tabla en la que se señalan los sectores con mayor prioridad a
complementar, adicionalmente en ella se expresa los beneficios que
representa la implantación de equipamientos en cada caso en la reducción
de los déficits actuales de accesibilidad (medidos en términos de distancia).
Población
Diagnóstico Propuesta
beneficiada
Déficit Déficit Déficit Déficit
Dist. Dist.
actual actual remanente remanente
Peatonal Bicicleta
(%) (hab) (%) (hab)
Administrativos 72,00% 257.310 47.456 13,27% 67.762 142.093
Abastecimiento 52,20% 186.487 68.610 19,19% 36.696 81.181
Bienestar 2,70% 9.661 9.599 2,68%

62
Culto 1,30% 4.577 4.577 1,28%
Cultura 2,70% 9.610 9.600 2,69% 10
Deportivos 15,70% 55.956 49.050 13,72% 1.432 5.474
Educación
74,10% 265.050 119.586 33,45% 36.991 108.473
Superior
Educación 2,70% 9.569 9.569 2,68%
Salud 0,00% - 0,00%
Seguridad 3,80% 13.449 4.793 1,34% 5.454 3.202
Tabla 21. Variaciones potenciales de cobertura de equipamientos

71
Estos indicadores representan las variaciones que se presentarían frente a la
cobertura actual, sin embargo es importante tener en cuenta que en
términos de distancia los tres equipamientos tienen como área de servicio
inmediata el ámbito del plan parcial, lo cual representa 42.312 habitantes,
adicionales a las coberturas señaladas en la tabla.
Teniendo en cuenta la reglamentación del artículo 262 del decreto 190 en

materia de edificabilidad se propone:
Índice Máximo de Ocupación (sobre área útil): 0,45

Índice Máximo de Construcción (sobre área útil): 1,5
Finalmente, en términos espaciales las cesiones de equipamientos

propuestas se insertan en la red de equipamientos actual de la siguiente
manera:
72
Gráfica 29.Equipamientos propuestos

Sistema de movilidad
El sistema de movilidad se estructura sobre las redes peatonales y de bici

usuarios, seguidos de las redes de transporte público por último está el
sistema de transporte privado y de carga.
Movilidad peatonal
Las redes peatonales están soportadas en anillos que permiten recorrer las
diferentes áreas del plan parcial y a la vez con un sistema radial que permite
comunicarse de manera transversal entre estos anillos.
Los centros de manzanas, plazas y plazoletas que genera el espacio privado

afecto al uso público son también redes peatonales por las cuales se puede
transitar, a la vez que enriquecen la experiencia del peatón a su paso por el
barrio. Las alamedas y las vías de carácter peatonal suman 4,5 kilómetros
La Alameda y las vías peatonales son continuas y tienen prelación en el
cruce con las vías vehiculares, generando continuidad y condiciones de
seguridad para el peatón.
73
74
Gráfica 30. Redes peatonales

Movilidad para bici usuarios
75
Gráfica 31.Redes de bicicarril

La red de bicicarriles está relacionada con la vida barrial, por ello la

alameda tiene un bicicarril que da acceso a los equipamientos y zonas
comerciales. Al igual existe una conexión con el futuro BRT de la avenida
Boyacá que facilitará la intermodalidad con la estación de la Av. Alsacia.
Alrededor de toda el área de intervención se proponen bicicarriles a
manera de anillo exterior. Sobre la Av. Alsacia y sobre la Av. Boyacá la
movilidad es por medio de ciclorrutas sobre el andén de 8mt que
acompaña la reserva ambiental. Las redes de bicicarriles y ciclorrutas suman
8,1 km.
Articulación con las redes de transporte
En el borde occidental del plan tenemos el futuro BRT de la avenida Boyacá,

la estación de la zona está en el sector norte del cruce con la Av. Alsacia,
en la siguiente imagen se observa el rango para el caminar (1 km) y el
pedalear (2,5 km),
76
77
Gráfica 32. Distancia al BRT Av. Boyacá

Es por esta razón que el plan refuerza el pedalear para interconectar el
sistema a través de esta opción. En cuanto al SITP esta zona está rodeada
por vías que tienen líneas de BRT y sus límites se encuentran en los rangos de
pedalear y caminar.
78
Gráfica 33.Propuesta de paraderos complementarios

El proyecto presenta un total de 9 paraderos y una ruta de buses

complementarios que están articulados con el BRT de la Avenida Boyacá. El
diseño de la ruta fue acordado entre las entidades competentes. Los
paraderos aparte de funcionar para la ruta complementaria de Transmilenio
también pueden articularse con el SITP con las rutas que sean necesarias.
Las calzadas para el funcionamiento del transporte público al interior del
plan tienen entre 4,5mt y 6,5mt.
Movilidad para transporte privado y carga
El proyecto prioriza el acceso a través de la Av. Boyacá para las áreas

comerciales y de servicios, en esta zona se plantea un carril de servicios para
mitigar el impacto sobre la Avenida, al igual este carril rodea las áreas
comerciales con el fin de no congestionar la Av. Boyacá y la Alsacia.
El acceso sobre la Av. Alsacia se a través de la vía que comunica los anillos
viales interiores y le da acceso de manera rápida las diferentes manzanas
del plan. En el sector oriental se a través de red vial del barrio Nueva
Marsella, dándole continuidad a esta zona hacia la Av. Boyacá y la Av.
Alsacia.
Para complementar el anillo que externo que rodea el plan, se

complementa la carrera 71B ampliando el perfil pasando de una V-05 a una
V-04 que inicia en la Av. Boyacá y desemboca en la Av. Alsacia.
Al interior del plan se proponen vías tipo V-04 y V-05 que articulan cada uno
de los anillos. Las vías V-04 que se proponen en sentido oriente – occidente
comunican la Av. Boyacá con la Cra. 71B para permitir una permeabilidad
fluida. En el sentido norte – sur las vías V-04 se combinan con las V-05 79
priorizando el paso peatonal y de bici-usuarios.
El parque central cuenta con una vía de acceso restringido como vía de
servicio al parque y los comercios locales que dan frente al mismo.
La carga está vinculada al carril de servicios, dado que sobre esta zona se
localizan los servicios y las grandes áreas comerciales. El área comercial que
está en el sector sur, no está vinculada al carril de servicio, por ello se accede
a través de un perfil V-6 que por su ancho permite este tipo de tránsito.
80
Gráfica 34. Estructura vial

Esquemas de perfiles viales
Esquema perfil V-04 con Alameda

Las vías tipo V-04 se desarrollan con dos carriles por sentido y 4.5mt de 81
andén a cada costado. Especialmente en la calle octava esta vía cuenta
con bicicarril y alameda, en el centro se abre hacia una plaza como área
de mitigación para el comercio localizado en las manzanas 2 y 3. En el
sentido norte-sur no cuenta con bicicarril ya que cuenta con ciclorrutas
sobre la alameda.
Esquema perfil V-04

Esquema perfil V-05 con Alameda

Las vías tipo V-05 se desarrollan con calzadas de 9.00mt que pueden ser en 82
dos sentidos o uno sólo depende la ubicación, cuenta con andenes de
4,5mt a cada costado. Por otro lado en la calle novena B cuenta con bici-
carril y alameda.
Esquema perfil V-05

Esquema perfil calzada restringida
Gráfica 39. Esquema perfil calzada restringida

Sobre el costado occidental del Parque Central se desarrolla una calzada 83

restringida de 6,00mt, que dará vitalidad al parque y servirá de
abastecimiento a las áreas comerciales de los primeros pisos de las
edificaciones de las manzanas 17 y 19.
El desarrollo técnico de todos los perfiles viales son aprobados por el

estudio de tránsito y se encuentran en la planimetría del mismo así como la
cartografía anexa.
Clasificación Escala Polígono Área (m2) Perfil
V1 Av. Boyacá 2.486,79
V3 Av. Alsacia 5.982,51
V1 Int Alsacia - Boyacá 1 10.825,46
Malla vial arterial
V1 Int Alsacia - Boyacá 2 41.565,52
V1 CL8 - Plazoleta 1 6.661,74
V1 Plazoleta 6.442,54
V4 TV71B-1 20.353,63
V4-1-1 4.705,06
V4-1 V4-1-2 7.687,46
V4-1-3 8.244,58
V4-2-1 7.669,05
V4-2
V4-2-2 7.707,91
V4-3-1 2.152,46
V4-3-2 2.246,77
V4-3 V4-3-3 7.640,38
V4-3-4 1.796,21
V4-3-5 1.800,87
V4-4-1 883,17
V4-4 V4-4-2 7.486,36
V4-4-3 1.570,12
Malla vial local vehicular V5-1 V5-1 1.452,19
V5-2-1 3.287,92
V5-2
V5-2-2 5.485,43 84
V5-3-1 1.611,02
V5-3-2 1.624,36
V5-3 V5-3-3 3.689,32
V5-3-4 1.194,67
V5-3-5 1.180,28
V5-4 V5-4 2.251,89
V5-5 V5-5 2.184,93
V5-6-1 1.585,91
V5-6
V5-6-2 2.630,30
V8-1 1.004,61
V-8
V8-2 912,44
VS VS 17.897,81
VP-1 897,20
VP-2 1.075,86
Via peatonal VP VP-3 550,94
VP-4 737,80
VP-5 798,08
Tabla 22. Sistema Vial

Estacionamientos
En la siguiente tabla se definen los cupos de parqueaderos para el plan

discriminados entre exigidos por norma, la demanda del Estudio de Tránsito
y los propuestos por el plan.
Cupos de Cupos de
Cupos de Cupos de
Uso del suelo parqueo por parqueo por
Nº MZ parqueo parqueo ETAPA
predominante Demanda por Demanda por
por Norma Ofrecidos
uso mz
Comercio MZ 1 1.721 1.721 1.484 6
Comercio MZ 2 1.502 1.502 3.247 1.295 3
Comercio MZ 3 543 543 468 3
Múltiple-Oficinas MZ 4 726 1.030 679 5
3.394
Múltiple-Oficinas MZ 8 363 515 339 1
Múltiple-Oficinas MZ 9 363 515 339 1
Múltiple-Vivienda E4 MZ 4 180 144 180 5
Vivienda E4 MZ 15 720 576 720 5
Vivienda E4 MZ 16 720 576 720 5
Vivienda E4 MZ 17 720 576 10.350 720 4 85
Vivienda E4 MZ 10 720 576 720 5
Vivienda E4 MZ 11 1.260 1.008 1.260 4
Vivienda E4 MZ 12 1.470 1.176 1.470 3
Vivienda E4 MZ 13 1.260 1.008 1.260 2
Vivienda E4 MZ 14 720 576 720 6
Vivienda E4 MZ 19 440 352 440 3
Vivienda E4 MZ 18 520 416 520 4
Vivienda E4 MZ 20 520 416 520 3
Vivienda - VIP MZ 25 - - 66 1
Vivienda - VIP MZ 21 - 287 406 52 5
Vivienda - VIP MZ 22 - 40 53 4
Vivienda - VIP MZ 23 - 47 74 3
Vivienda - VIP MZ24 - 32 18 2
Vivienda - VIS MZ 28 67 48 35 35 1
TOTAL 17.812 17.649 17.432 17.432
Tabla 23. Cuadro de estacionamientos totales

Discriminados por tratamientos se tienen los siguientes datos:
Cupos de Cupos de Total cupos

parqueaderos parqueaderos Propuestos
tratamiento de tratamiento de por Uso
Renovación Desarrollo
Comercio 2158 1606 3765
Múltiple 2953 2198 5150
Vivienda 4747 3533 8280
Vivienda - VIP 233 173 406
Vivienda - VIS 28 20 48
TOTAL CUPOS 17649
Tabla 24. Cuadro de estacionamientos por tratamiento

86
Propuesta de usos del suelo
Los usos del suelo están propuestos sobre los siguientes lineamientos:
 Mezcla de usos que permita romper la dinámica residencial. Aunque en

el análisis DOT el mezclar es alto y por consiguiente el compactar se
maneja de buena manera, esto se debe a la mezcla de servicios de
carácter barrial, pero en una escala más zonal la zona sigue siendo
residencial en una gran proporción, razón por la cual el plan propone
una zona de servicios y comercio de escala zonal que empieza a generar
dinámicas con el áreas de servicios de ciudad Salitre y plaza de las
Américas, creando un corredor occidental más diverso.
Este eje occidental está conectado por el BRT de la calle 26 y de la

Américas y la futura línea del Metro y el BRT de la Boyacá, lo que genera 87
una buena accesibilidad, creando conexiones eficientes que pueden
conllevar a complementariedad entre los usos que allí se implantan.
88
Gráfica 40. Articulación Salitre – Bavaria - Américas

 La diversidad como variable de una ciudad más diversa, por ello el plan
plantea que el 23% del área útil de suelo está destinado a vivienda de
interés prioritario y un 5% a vivienda de interés social, de esta manera se
generan nuevas apuestas en el occidente de la ciudad, se rompen los
proyectos de vivienda excluyentes para población vulnerable
 Las áreas comerciales se dividieron en el sector norte y sur del plan. La

ubicada en el sector norte corresponde a los flujos de la Ciudad Alsacia
y como crear una zona de fácil accesibilidad en la que se puedan dar
rápido acceso a servicios zonales y urbanos. Si bien en este corredor
estará el centro comercial el Edén y el centro comercial de La Felicidad,
estos desarrollos suman más de 100 mil habitantes y el área de influencia
del plan parcial y la proyección de población puede estar cerca de los
300 mil habitantes, razón por la cual es posible consolidar un corredor de 89
estas condiciones.
Luego tenemos un área comercial en el sector norte vinculado al parque

y con rápida accesibilidad al BRT de las Américas y a la futura línea del
BRT de la Boyacá. Esta zona se proyecta como un centro de servicios
complementarios a los negocios que se convierta en el epicentro del sur
de la ciudad, brindando servicios a las zonas industriales y a los desarrollos
hacia el occidente de la región.
90
Gráfica 41. Cobertura estimada de los centros comerciales más próximos

 Los equipamientos se conciben como nodos que prestan servicios
complementarios, esto genera un gran número de servicios públicos y
privados dentro del plan.
La propuesta de usos busca responder a la una ciudad más incluyente y

diversa, a la vez que logra un barrio compacto en donde los servicios se
encuentran dentro del caminar y pedalear.
Usos para la innovación y transferencia de conocimiento
En la parte baja de la vivienda de interés prioritario se encuentran

localizados un sistema de espacios concebidos para generar conocimiento
e innovación, estos espacios estarán vinculados a los centros de manzana.
Con estos espacios se busca reunir mentes creativas que estén buscando
espacios para incubar y desarrollar sus ideas de innovación y ligarlos con las
población que vive en estos espacios con el fin de iniciar un proceso de
transmisión de conocimiento y crear un centro de innovación que eta
subsidiado por el distrito, en el que se pone a disposición de los
emprendedores espacios para innovar.
Al igual los nodos de equipamientos deben prever espacios de encuentro 91

para los innovadores en donde se pueda dar una transferencia de
conocimiento que enriquezca la experiencia de estar ubicado en este lugar.
Los nodos deberán contemplar en su concepción la posibilidad de tener
espacios que puedan ser utilizados por la cámara de comercio o ONG,s que
trabajen en la incubación de ideas.
Paralelamente se deberán buscar a través de la Secretaría de Desarrollo

Económico los instrumentos que posibiliten estímulos económicos para las
nuevas compañías que allí se implanten y que garanticen que dentro de sus
equipos hay población vulnerable, con preferencia para los habitantes de
la vivienda de interés prioritario.
Estos espacios suman 1000 m2, se calcula un promedio de 20 oficinas

dedicadas a la innovación tecnológica, apoyados con laboratorios para la
innovación en los nodos que suman otros 2000 m2, con lo cual se tiene el
primer centro de innovación público en la ciudad.
Propuesta volumétrica
92
92 9
Gráfica 42. Propuesta volumétrica

93
93 9
5. Vivienda de interés social y prioritario
La estética tradicional de los proyectos de VIS y VIP ha generado una

resistencia de los vecinos de los proyectos, ante esta situación Metrovivienda
se ha esmerado porque los proyectos se conciban a través de concursos
arquitectónicos o a través de alianzas que permitan tener diseños
urbanísticos y arquitectónicos de calidad
Otro aspecto importante es la relación de los nuevos habitantes con el

espacio público, se argumenta que las personas que vivirán en los proyectos
del VIS/VIP invadirán los espacios cercanos a sus proyectos, ante esto
Metrovivienda piensa sus proyectos asociados a espacios públicos que
permitan mitigar el impacto entre los diferentes grupos sociales que
conviven en el territorio, a la vez el espacio público es una fuerte
herramienta para la inclusión, es allí donde todos somos iguales. 94
También Metrovivienda genera en sus proyectos espacios comerciales,

espacios para la prestación de servicios sociales e intenta diseñar áreas que
permitan proyectos productivos: agricultura urbana, o generación de
capacidades en relación con las actividades propias de los sectores en los
que se implantan los proyectos.
La apuesta en este plan por la urbanística esta basado en la mitigación de

los impactos que pueden tener lo proyectos de vivienda de interés social
sobre el entorno y viceversa.
 Concepción espacial integral del proyecto que incluye: la relación
volumétrica del edificio con el entorno, la relación a la altura del peatón
(calle vital), y la transición entre el espacio público al privado.
 Mezcla de actividades al interior de los proyectos, que garantice áreas

para servicios sociales, área para actividades productivas y espacios con
carácter comercial en los primeros pisos para fines comerciales y/o
servicios que den sostenibilidad a las copropiedades y a la vez generen
actividad sobre la calle.
 Espacios públicos en los primeros pisos o espacios comunales al interior

de los proyectos que compensen las dimensiones internas de las
unidades de viviendas, generando espacios de permanencia dentro del
proyecto.
 Edificios con alturas medias que permiten la relación de sus habitantes

con la calle, generando movilidad de los niños y personas de la tercera
edad a los primeros pisos y creando actividad a nivel del piso y en los
espacios comunes de los proyectos
95
 Unidades de vivienda iluminadas y ventiladas, dentro de volúmenes que
garantizan el flujo de luz y ventilaciones cruzadas para generar espacios
sanos y con confort.
 Espacios públicos diseñados pensando en calidad urbana, con el fin de

lograr una integración del entorno con los proyectos de vivienda de
interés social y generando en el imaginario colectivo espacios amables
que invitan a ser utilizados a nivel del primer piso
De esta manera el plan desarrolla proyectos que generan estructuras

urbanas más amigables, creando un espacio a nivel de suelo accesible para
los vecinos del sector y generar unidades de vivienda y servicios que
aumenten las posibilidades de mejorar la calidad de vida de los nuevos
residentes, dentro de un mix de posibilidades heterogéneas que contribuyen
a una ciudad más variada.
96
Gráfica 43. Propuesta de mezcla de USOS de la VIP

Relación VIP – mezcla de usos
Dado que los proyectos tradicionales que desarrollan para la producción de

VIP se conciben en su totalidad como residenciales, tienden a mutar en los
primeros pisos como alternativa para aumentar ingresos de las familias que
los habita, generando espacios comerciales que permitan la provisión de
alimento de consumo diario, de servicios de escala local, aprovechando la
calle y los flujos de personas. Esta condición a nuestro parecer mejora la
experiencia urbana, creando una relación más cercana del peatón con las
edificaciones y generando un mayor estímulo para descender a la calle
cuando se tienen alturas de más de 5 pisos. Por lo tanto, la apuesta es
concebir desde el principio proyectos con espacios diversos, mezclando
usos que beneficien tanto a los futuros residentes como a la ciudad,
mejorando las condiciones urbanas y logrando así, la revitalización de los
sectores donde se interviene.
Las áreas comerciales en estos proyectos son de vital importancia dado que
pueden ser una manera de generar ingresos a las comunidades, las tiendas
podrían ser administradas por las madres cabeza de familia, pueden
contribuir a través de arrendamientos a soportar en un porcentaje los costos
de la administración en las copropiedades o pueden ser espacios que 97
ayuden a generar capacidades de los habitantes de estos proyectos en
asocio con la empresa privada o entidades prestadoras de servicios de
educación.
La mezcla de usos no se limita a los usos comerciales, en los primeros pisos.

Se diseñan espacios destinados a usos dotacionales para ofrecer servicios
sociales a los nuevos residentes, de esta manera se han estructurado
proyectos con guarderías, espacios para la convivencia y ludotecas y
espacios comunitarios que se crean a partir de la concepción de
versatilidad con el fin de que exista un gran número de posibilidades en su
uso por parte de las comunidades.
Un componente adicional a la mezcla de usos es la de crear espacios que

permitan a los nuevos residentes emprender proyectos productivos en
relación con las demandas de mano de obra de la zona, de esta manera
se busca que exista una incorporación más fluida en las dinámicas laborales
de la zona y que los nuevos habitantes no deban desplazarse a centros de
empleo distantes.
98
Gráfica 44. Propuesta de configuración de manzana VIP

Configuración de manzana
La concepción espacial de la manzana de vivienda de interés prioritario

busca crear entornos urbanos más vitales. Para ello se propone una serie de
operaciones a la configuración típica de las edificaciones destinadas a este
uso.
La Vivienda de Interés Prioritario que normalmente se desarrolla en nuestra

ciudad obedece a formas lineales seriadas una detrás de la otra creando
una ruptura entre la ciudad y el entorno urbano. La primera operación que
se propone es configurar la manzana desplazando la vivienda a los bordes
de manzana haciendo coincidir el tejido y el trazado urbano, característica
fundamental para la consolidación de una ciudad.
La segunda operación pretende crear una invitación para explorar el interior

de la manzana como espacio público. Por medio de plazas y aberturas se
logra crear un espacio de transición para permitir este tipo de relaciones.
Las condiciones de la localización del proyecto VIP del Plan Parcial Fábrica 99
Bavaria generan dos tipos de borde diferentes. Al costado oriental el
Parque-Bosque brinda un frente natural deseable, mientras que al costado
occidental limita con vivienda en alta densidad. Para responder de una
manera equitativa se propone edificar 6 pisos en las viviendas que dan al
parque mientras que las del costado occidental tengan hasta 14 pisos para
que puedan tener vista al parque en los pisos altos.
La cuarta operación busca crear terrazas verdes para la implantación de

agricultura urbana. Cada 200 unidades de viviendas se genera una abertura
que permite la protección de la cobertura vegetal y permite la iluminación
y ventilación del centro de manzana.
La última de operación buscar generar espacio para usos que generen

vitalidad en los primero pisos con comercio de escala vecinal y
equipamientos.
Relación VIP – espacio público
El espacio público se estructura como un sistema de compensaciones entre

los mínimos del espacio interior de las viviendas y un espacio público de
calidad que ofrece alternativas para los nuevos residentes. El espacio
público se diseña pensando en ser la extensión de las viviendas, lugares
donde los habitantes puedan pasar unas horas del día fuera de sus viviendas
estimulando que los residentes de las viviendas VIP disfruten la ciudad a nivel
de la calle.
Dada la importancia del espacio público como elemento estructurante de

los proyectos VIP, la concepción de la manzana privada en la que el suelo
útil es ocupado en un porcentajes del 30% y el espacio libre es utilizado para
plazas de estacionamientos, Metrovivienda la cambia. Se entiende que la
ocupación de los edificios de vivienda es directa al espacio privado y que
el suelo restante de la manzana debe ser espacio público o suelo privado
afecto al uso público, que puedan disfrutar las personas y no los autos. De
esta forma se rompen las divisiones de la estructura urbana por manzanas y
se crean circuitos de espacio público que integran todas las áreas de los 100
proyectos disminuyendo procesos de segregación de pequeña escala y
creando proyectos más inclusivos.
Los centros de manzana de carácter público o los proyectos alrededor de

espacios públicos permiten tener servicios sociales sobre estos espacios
mitigando el impacto de los proyectos de VIP sobre los entornos y
estimulando a que sean también habitados por vecinos o visitantes de estos
sectores. Además, mejora las posibilidades de diseño de los proyectos dado
que hay más apartamentos concebidos sobre exteriores y se disminuyen las
culatas, creando espacios más amigables para la vida y la convivencia.
El espacio público funciona como un elemento integrador, en él se dan

encuentro diferentes personas, todas estas personas o ciudadano tienen
costumbres, creencias diferentes, de esta manera el espacio público es el
sitio común en la ciudad, en donde todos somos menos diferentes. Por ello
la importancia de que los proyectos de vivienda interés prioritario este
diseñados dentro de proyectos de espacio público, en donde al nivel de la
calle se den áreas de transición amables entre lo público y lo privado.
101
Gráfica 45. Propuesta de integración de las implantaciones y el espacio público

Relación VIP – Altura
La altura empieza a ser una condición inherente de los proyectos de

revitalización del centro ampliado, los valores del suelo presionan a que se
den procesos de re densificación y dado que por lo general las áreas de los
predios son pequeñas, dan como resultado un crecimiento vertical. Para el
caso de la vivienda de interés prioritario, Metrovivienda ha trabajado para
crear proyectos con densidades adecuadas en relación con los procesos
de inserción de los nuevos habitantes a la ciudad consolidada.
En general, estar cerca del suelo genera una mayor relación con la calle, los
barrios de alturas entre 1 a 5 pisos tiene mayores procesos de apropiación
con el espacio público, los habitantes se integran de manera activa con las
actividades que se pueden dar en la calle, los niños juegan en las primeras
plantas, hay más posibilidades de tener encuentro humanos, lo que conlleva
a estructuras sociales fuertes y con mayor compromiso por lo que sucede en
los barrios. Los proyectos de Metrovivienda intentan tener volúmenes con
alturas bajas en lo posible y otros volúmenes con mayores alturas, pero para
mitigar el impacto de aislamiento de altura se han creado espacios
comunes en los pisos altos, que sirven de transición hacia el nivel de la calle.
Lo que se busca es que los residentes de estos proyectos estén en

permanente contacto con la vida urbana, que existan motivos para salir de
sus apartamentos y hacer uso de los servicios o espacios que ofrecen sus
vecindarios, de esta manera se estimula a que los niños conozcan a sus
vecinos y creen procesos de apropiación con el entorno, conozcan
personas de sus vecindarios y compartan experiencias, al igual los adultos 102
mayores también estén motivados a dejas las unidades habitacionales y
encontrar lugares de encuentro con comunes a ellos.
Esto se refuerza con el mix de usos en los pisos más bajos y los espacios
públicos, conformando proyectos amigables, que incitan a ser usados.
103
103 1
Gráfica 46. Altura propuesta para las manzanas VIP
6. Propuesta de diseño resiliente
Sistema urbano de drenajes sostenibles
El plan propone un sistema urbano de drenajes sostenibles que se estructura

a partil del lago del parque central, este se convierte en el gran SUD de
almacenaje y de filtración natural.
Luego encontramos un sistema de canales que conducen las aguas lluvias

a través de las alamedas hasta el bosque en donde existe un gran SUD
retenedor que a la vez filtra el agua al suelo.
104
Por último encontramos un sistema de filtración a lo largo del plan con los
pavimentos porosos que permiten la filtración directa, estos se localizan a lo
largo de las alamedas y las vías de tránsito restringido y las vías V6.
105
Gráfica 47. Propuesta SUDS

Transporte sostenible
El plan concibe la estructura peatonal y de bici usuarios como la de mayor

jerarquía dentro del plan, todas las vías tiene pasos pompeyanos en los
cruces facilitando el tránsito peatonal y de bicis continuo en el plan. La
estructura peatonal se configura en los anillos del proyecto urbanístico y
tiene vías en sentido norte occidente que comunican el bosque con la
Avenida Boyacá creando un sistema completo y eficiente que estimula este
tipo de desplazamientos.
Estas vías también están enfocadas para generar espacios peatonales

ideales para adultos mayores y personas con movilidad reducida, alejado
del tráfico de vehículos automotores y básicamente de la velocidad. Los
pasos a nivel para peatones también se diseñaron para este tipo de usuarios. 106
El plan tiene la capacidad de responder a conexiones peatonales y de bici

usuarios de manera oportuna, comunicando todos los sectores del plan,
pero en especial articulando el sistema de espacios públicos y de
equipamientos.
107
Gráfica 48. Propuesta de transporte sostenible

Estructura urbana para el encuentro
El plan platea una estructura urbana que posibilita un mayor número de

encuentros humanos, se plantea un sistema de centro de manzanas
asociado a servicios sociales que pretenden crear vida al interior de ellos y
a la vez generar espacios para el encuentro de los habitantes del barrio.
Los encuentro estimulan las relaciones comunitarias y generan sentido de

pertinencia por el lugar, a la vez el espacio público es el espacio ideal para
propiciar el encuentre entre las diferentes personas que viven en el barrio,
las diferencias sociales se hacen menos visibles en el espacio público, este
espacio es más inclusivo.
El plan plantea también una estructura de comercio en los primeros pisos

asociado a las redes peatonales que permite crear más animación en la
calle, generando espacios comunes y cotidianos en los momentos de dar
solución a las necesidades del día a día. 108
De esta manera el plan busca crear comunidades más unidas que estén
apropiadas de sus barrios, lo cual permite procesos de cohesión más
certeros entre sus habitantes y a la vez estimula la participación de los mismo
en el desarrollo de estrategias comunitarias para la mejorar el entorno,
disminuir los brotes de delincuencia y resolver de una manera sencilla los
conflictos.
109
Gráfica 49. Propuesta de la estructura urbana para el encuentro

Estructura urbana verde
El plan se concibe como un gran espacio verde, las alamedas y la estructura

de parques y equipamientos configuran un sistema de corredores bióticos
que permiten el tránsito de especies animales a través del plan.
La propuesta verde del plan busca mitigar el impacto de los cambios de

temperatura que experimenta la ciudad, de manera que las masas de
árboles crean microclimas que generan ambientes más ambles en los días
de sol, a la vez que generan protección al caminar de la radiación solar,
estimulando el caminar y pedalear.
Al igual las masas de árboles sirven de disipador natural del agua en las
máximas de lluvias, generando que el agua llegue con menos fuerza al suelo 110
y mitigando las corrientes que puedan formase sobre la superficie.
El sistema de centros de manzana y de espacios privados afectos al uso

público garantizan que en un gran porcentaje los residentes del barrio
tendrán un vínculo visual con espacios verdes desde el interior de sus aptos,
estimulando a los ciudadanos a bajar a nivel de la calle para recorrer el
sistema de espacios públicos.
111
Gráfica 50. Estructura urbana verde propuesta

Redes de acueducto, alcantarillado de aguas negras y pluvial
Estudios de población y demanda de agua
A continuación, se presenta el análisis de la población y demanda de agua,

basados en la información recolectada por esta consultoría y
proporcionada por Metrovivienda a través de los datos de población
proyectada para el plan parcial Bavaria.
Estimación de la población
Debido a que el Plan parcial se encuentra en la ciudad de Bogotá y sus
zonas aledañas, ya están desarrolladas en su totalidad, la población del
sector correspondiente al plan parcial, no variara en el tiempo una vez este
ejecutado totalmente.
112
Ya que este se plantea desarrollar por etapas, la población variaría en el
tiempo pero esta será predecible y controlada, dado que ya se tiene
proyectadas las ubicaciones y cantidades de vivienda, por ende la
población, por esto no se realiza proyección poblacional, con tasas de
crecimiento, sino que simplemente se considera una población final
Calculada a partir de los siguientes parámetros:
 Densidad Poblacional = 3,44 (hab/Viv)

 Densidad de viviendas = 145 (Viv/Ha)
 Densidad Poblacional = 498 (hab/Ha)
Las poblaciones se presentan a continuación discriminadas por manzanas y

cantidad de viviendas en las mismas, se calculan a partir de la densidad
poblacional por vivienda como se presentó anteriormente 3,44 hab/Viv.
Evaluación de las dotaciones.
Conforme a las normas de la EAAB se realiza el cálculo dotacional de la

zona basado en el estudio de Demanda y población de 2010 realizado por
el Ingeniero Rafael Cubillos López, donde establece las proyecciones
dotacionales para la ciudad de Bogotá y los municipios aledaños, para
realizar los cálculos se debe establece en primer lugar.
Nivel de complejidad y año proyectado.
El año proyectado por estar ubicado en la ciudad de Bogotá, tiene un nivel

de complejidad alto, por ende según la norma RAS2000 las redes de
abastecimiento deben tener una proyección de 25 años lo cual nos ubica
en el año 2040.
Selección del Escenario
El Estudio del ingeniero Rafael cubillos tiene en cuenta escenarios basados

en características del consumo residencial, no residencia y los IANC, de 113
acuerdo a esto se escoge el escenario más conveniente, de este se realiza
el cálculo de las dotaciones, facturadas y producidas, en una proyección
anual hasta el año 2050 a continuación, se presenta las características de
los posibles escenarios así como cual se determina como más conveniente
y porque se escogió la misma.
114
Tabla 25.Escenarios de consumo residencial, no residencial y IANC

Fuente: Informe de Proyecciones de Demanda de Agua N°Cto 2-02-25400-0296-20 Volumen III
Como se aprecian anteriormente las características de los distintos
escenarios se escogen aquellos que represente de una forma más
característica el proyecto, sabiendo esto el escenario escogido para la
parte residencial fue el escenario 2 el cual dice “2. Esc. medio El 30% de los
usuarios con consumo por encima del promedio de los usuarios
residenciales, reduce su consumo al promedio.” Ya que la distribución de
estratos del proyecto básicamente están entre 3 y 4 siendo predomínate el
estrato tres se considera que esta es la situación más representativa del
sistema.
Para el escenario no residencial se escoge “2. Esc. Bajo, PIB de largo plazo
3.5% de crecimiento anual (menor dinámica en la demanda), No hay
ganancias en productividad: consumo por unidad de producto constante,
No hay cambios significativos en el tejido empresarial: PIB por unidad
empresarial constante” debido a que el proyecto estima de manera
específica, las zonas comerciales las demandas una vez ejecutado
totalmente el proyecto serán constantes y no afectaran de manera
considerable el PIB debido a esto se considera que esta es el escenario más
apropiado.
En cuando al IANC se considera el más crítico siendo este el escenario 1 115

debido a que considera que este se mantiene constante en un valor de
36.58% tal como lo dice “Esc 1 - IANC Se mantiene en 36.58%, El esfuerzo se
concentra en mantener el nivel de IANC de 2009.”
Por lo cual este escenario se denotaría como 2-2-1, a partir del cual se
estiman las dotaciones residenciales y no residenciales del proyecto como
se muestra a continuación.
116
Tabla 26.Consumos facturados y producidos escenario 13

Fuente: Informe de Proyecciones de Demanda de Agua N°Cto 2-02-25400-0296-20 Volumen III
La tabla anterior presenta los datos dotacionales residenciales y no

residenciales del escenario 13 el cual tiene como escenarios residenciales 2
no residenciales 2 y IANC 1.
Calculo de Dotaciones.
Tomando como base la tabla de consumo presentada previamente se

calcula los caudales de diseño, en primer lugar se establece de acuerdo a
las dotaciones de consumo registradas, cuanto se produce en la planta de
tratamiento esto se establece a partir del IANC.
𝐷𝑜𝑡𝑎𝑐𝑖𝑜𝑛 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑢𝑟𝑎𝑑𝑎
𝐷𝑜𝑡𝑎𝑐𝑖ó𝑛 𝑃𝑟𝑜𝑑𝑢𝑐𝑖𝑑𝑎 =
1 − 𝐼𝐴𝑁𝐶
Este cálculo se realizó tanto para la dotación Residencial como no

residencial, para el cálculo del Caudal de diseño para la red de
distribución debido a que el sistema está ubicado en la ciudad y por ende
un Nivel de complejidad Alto por tanto el caudal de diseño será el QMH, el
coeficiente de amplificación de consumo K2 para las redes de distribución
menor en este nivel de complejidad es de 1.5 por tanto el QMH se calculó
de la siguiente manera:
𝐶𝑎𝑢𝑑𝑎𝑙 𝑑𝑒 𝑑𝑖𝑠𝑒ñ𝑜 = 𝑄𝑀𝐻 = 𝐷𝑜𝑡𝑎𝑐𝑖ó𝑛 𝑃𝑟𝑜𝑑𝑢𝑐𝑖𝑑𝑎 ∗ 1.5

117
A continuación se presentan los cálculos y proyecciones de dotación para

el proyecto
Año D.Residenci D. D. Total D. Comercial e D. D. Total QMH
al facturada Residenci facturada institucional Comercial Producid (L/s)
al real. facturada e a (L/s)
Institucion
al
Producida
2009 79,560 125,489 101,370 21,810 34,401 69,316 103,974
2010 78,880 124,416 100,770 21,890 34,527 68,839 103,258
2011 78,220 123,375 100,290 22,070 34,811 68,419 102,628
2012 77,550 122,319 99,820 22,270 35,126 68,000 102,001
2013 76,890 121,278 99,370 22,480 35,457 67,594 101,391
2014 76,230 120,237 98,920 22,690 35,789 67,187 100,780
2015 75,570 119,196 98,470 22,900 36,120 66,780 100,170
2016 75,550 119,164 98,610 23,060 36,372 66,834 100,251
2017 75,530 119,132 98,740 23,210 36,609 66,884 100,325
2018 75,500 119,085 98,890 23,390 36,893 66,939 100,408
2019 75,480 119,054 99,030 23,550 37,145 66,992 100,488 118
2020 75,460 119,022 99,260 23,800 37,539 67,085 100,627
2021 75,440 118,991 99,540 24,100 38,013 67,199 100,799
2022 75,420 118,959 99,770 24,350 38,407 67,292 100,937
2023 75,400 118,927 99,990 24,590 38,785 67,380 101,070
2024 75,380 118,896 100,270 24,890 39,259 67,494 101,241
2025 75,370 118,880 100,570 25,200 39,748 67,620 101,430
2026 75,350 118,849 101,080 25,730 40,584 67,833 101,750
2027 75,340 118,833 101,590 26,250 41,404 68,049 102,074
2028 75,330 118,817 102,100 26,770 42,224 68,266 102,399
2029 75,320 118,801 102,610 27,290 43,044 68,482 102,723
2030 75,300 118,770 103,120 27,820 43,880 68,695 103,043
2031 75,290 118,754 103,570 28,280 44,606 68,886 103,329

Año D.Residenci D. D. Total D. Comercial e D. D. Total QMH
al facturada Residenci facturada institucional Comercial Producid (L/s)
al real. facturada e a (L/s)
Institucion
al
Producida
2032 75,280 118,738 104,030 28,750 45,347 69,081 103,621
2033 75,270 118,722 104,490 29,220 46,088 69,275 103,913
2034 75,260 118,707 104,960 29,700 46,845 69,475 104,212
2035 75,260 118,707 105,420 30,160 47,571 69,673 104,509
2036 75,250 118,691 105,890 30,640 48,328 69,872 104,808
2037 75,240 118,675 106,350 31,110 49,069 70,067 105,100
2038 75,230 118,659 106,830 31,600 49,842 70,270 105,405
2039 75,230 118,659 107,300 32,070 50,584 70,472 105,709
2040 75,220 118,644 107,780 32,560 51,356 70,676 106,014
Tabla 27. Cálculos y proyecciones de dotación

Fuente: Empresa Consultora Pro2
119
De acuerdo con las dotaciones indicadas anteriormente y teniendo en
cuenta los elementos definidos por la Empresa de Acueducto,
Alcantarillado y Aseo de Bogotá, en la Factibilidad de servicios emitida en
febrero de 2014 se tiene:
 Se hizo una primera evaluación de las redes de suministro de

acueducto, alimentándose de la salida de la línea de 16 pulgadas
denominada Villa Alsacia Oriental, correspondiente a una derivación
de la línea Tibitoc-Casablanca a la altura de la diagonal 12.
 Se complementó la evaluación anterior, tomando una segunda
alimentación de la salida de 12 pulgadas de la línea Tibitoc-
Casablanca, a la altura de la diagonal 9
Con esta información se evaluó el modelo y se obtuvieron los diámetros que

se indican en la figura N°1 redes de acueducto. Posteriormente se con los
accesorios que se requieren para su operación y las exigencias de
colocación mínima de hidrantes.
Estudios de caudales sanitarios y pluviales 120
Alcantarillado Sanitario
Para hacer la evaluación inicial del alcantarillado sanitario del plan parcial,
se tomó como punto de partida la población definida por Metrovivienda,
como ya se indicó en la parte inicial.
De acuerdo con la norma NS 085 de la Empresa de Acueducto, se utilizó la
curva para una densidad mayor a 750 Habitantes.
Se dividieron las áreas de drenaje en tres sectores para optimizar los

diámetros y aprovechar las entregas existentes al interceptor de 1,7 m de
diámetro que se localiza sobre la Av. Boyacá, lo anterior dando
cumplimiento a los lineamientos definidos por la factibilidad de servicios de
la Empresa de acueducto.
Se evaluaron dos alternativas para el drenaje, utilizando tubería en concreto

y tubería con interior liso. Los presupuestos iniciales, se calcularon a partir de
la utilización en tubería con interior liso, lo anterior permite que se drene la
totalidad del predio sin profundizar las redes por debajo de las entregas
indicadas anteriormente.
En el momento se está realizando la evaluación de capacidad del

interceptor de 1,7 m de diámetro que se localiza por la Av, Boyacá, para
determinar si está en condiciones de recibir las áreas del plan parcial, sin
embargo se presupuestó una posible rehabilitación interna dándole un
interior liso a las paredes, incrementando con ello la capacidad hidráulica.
Alcantarillado Pluvial
Para hacer una evaluación inicial de las redes del alcantarillado pluvial, se
calcularon las redes locales teniendo en cuenta las áreas de drenaje de las
vías y los andenes de todas las manzanas, adicionalmente se supuso un
porcentaje de zonas duras entregando a la redes.
Para aprovechar el volumen de almacenamiento del lago que está previsto,

se supuso que las redes locales entregaran a él.
Los caudales de escorrentía se calcularon según las curvas de intensidad

duración y frecuencia suministradas en la factibilidad de servicios de la
Empresa de Acueducto. 121
El cálculo de las redes se hizo utilizando tubería lisa, para evitar enterrarse de
manera considerable y poder llegar al lago, sin embargo la profundidad de
llegada es superior a los dos (2) metros, limitando el volumen de
almacenamiento.
El presupuesto elaborado contemplo la situación más crítica. Sin embargo

se están evaluando otras alternativas que sean técnicamente viables y
disminuyan los costos.
Para drenar las cubiertas de los edificios se utilizara tanques de

almacenamiento, que permitan el reúso de las aguas almacenadas,
disminuyendo los caudales de escorrentía.
De acuerdo con la factibilidad de servicios, la disposición final de las aguas

lluvias está prevista entregarla al colector de 1,5 m. de diámetro en concreto
reforzado, que se localiza por la Av. Boyacá.
De igual forma que el análisis que se está llevando a cabo para las aguas
sanitarias, se está evaluando la capacidad hidráulica del colector. Se
presupuestó inicialmente, su rehabilitación para incrementar su capacidad
hidráulica.
122
Gráfica 51. Diseño conceptual de redes de acueducto
Fuente: Fuente: Empresa Consultora Pro2
Es necesario aclarar que los planos técnicos donde se pueden detallar el

diseño de redes de acueducto se encuentran consignados en el anexo de
redes del Plan Parcial.
123
Gráfica 52. Diseño conceptual de redes aguas lluvias


diseño de redes de aguas lluvias y SUDS se encuentran consignados en el
anexo de redes del Plan Parcial.
124
Gráfica 53. Diseño conceptual de redes sanitarias


diseño de redes sanitarias se encuentran consignados en el anexo de
redes del Plan Parcial.
Redes de energía eléctrica y alumbrado público

La disponibilidad del servicio de energía eléctrica y alumbrado público se
encuentra garantizado por la empresa prestadora del servicio CODENSA.
Mediante Radicado 03340452 ratifica la factibilidad haciendo claridad que
una vez obtenida la Resolución de Urbanismo y el plano del proyecto
urbanístico aprobado por el curador urbano, se podrán ejecutar los
respectivos proyectos de redes eléctricas y alumbrado público.
De acuerdo a la normativa vigente y buscando una estándar de eficiencia

del servicio, los urbanizadores y constructores deberán respetar las
disposiciones establecidas en el Reglamento Técnico de Instalaciones
Eléctricas (RETIE), el cumplimiento de Manual Único de Alumbrado Público
(MUAP), Reglamento Técnico de Iluminación y Alumbrado Público (RETILAP)
y la Cartilla de Andenes y Mobiliario Urbano de la Administración Distrital.
El proyecto contempla las áreas necesarias destinadas para las redes de

servicios públicos dejando andenes hasta de 8mt y ninguno por debajo de
3mt de ancho como se puede evidenciar en la planimetría de los perfiles
viales.
Tecnologías de la información y comunicaciones

La Empresa de Telecomunicaciones de Bogotá S.A. Mediante
radicado ETB_0268922 garantiza la prestación del servicio de
telecomunicaciones desde la central San José. El Plan Parcial Fábrica
Bavaria responde a los requerimientos técnicos exigidos por la
empresa. 125

viales.
Manejo y aprovechamiento de residuos sólidos

La Unidad Administrativa Especial de Servicios Públicos por medio de
la prestadora Ciudad Limpia está en disposición de atender las
necesidades del plan con una frecuencia de 3 días a la semana.
Mediante radicado UAESP_20155010042581 se garantiza la prestación
del servicio.
Durante la fase constructiva el proyecto atenderá el adecuado

manejo de Residuos de Construcción y Demolición (RCD) y los
Residuos Peligrosos (RESPEL) como política de construcción sostenible.
Redes de gas natural domiciliario

La empresa Gas Natural Fenosa mediante oficio E-2014-000007 manifiesta
que la ubicación de la malla 104 del sector 180 (Bavaria) cuenta con
infraestructura construida de redes de 1’, 3’, 4’ de polietileno y de 6’ en
acero por lo cual la prestación del servicio está garantizada.

viales.
126
7. Análisis DOTS de la propuesta y del efecto de la propuesta en el ámbito
de influencia
A continuación se presentan los resultados obtenidos en la evaluación del

modelo DOTS una vez se inserta la propuesta urbanística del proyecto, en
ella se considera además la proyección del sistema BRT sobre la Av. Boyacá.
A partir de la evaluación presentada preliminarmente se propuso otorgar

una puntuación especial a los principios de Caminar y Pedalear, cuando se
presentan condiciones más óptimas a las establecidas en los parámetros de
la metodología, con lo cual se busca elevar a 100 la puntuación total
posible.
De acuerdo a esto, en el principio Caminar se ha otorgado un valor

adicional de 0,25 en la última categoría como beneficio a los proyectos que
presentan porcentajes superiores al 45% de redes peatonales asociadas a
espacio público verde, y cumplen los demás requisitos señalados en la
matriz. 127
En el principio pedalear, se otorgan 0,5 puntos más cuando la infraestructura

ciclo inclusiva se asocia a la malla vial arterial y se conecta directamente
con los sistemas de transporte público.
Caminar
La siguiente tabla presenta la puntuación obtenida para el principio.
Calificación
Variables
0 1 2 3 (+0.25)
Todas las vías tienen
Todas las vías redes peatonales, todos
Todas las
tienen redes los cruces son a nivel
Redes vías tienen
No existen peatonales y todas del piso y existe un 30%
peatonales redes
los cruces son a del total de la redes
peatonales
nivel del piso peatonales en formato
de alamedas
Si no existe Si existe una red de
Si existe una red de
conectividad del Si existe una andenes entre las
andenes entre las
Conectividad sistema de red de paradas del sistema de
paradas del
peatonal transporte con los andenes transporte, las calles
sistema de
entre las redes equipamientos entre las principales, hay
transporte, las
de transporte (esta paradas del continuidad peatonal
calles principales y
con conectividad son sistema de entre los equipamientos
hay continuidad
equipamiento redes peatonales transporte y y existe un 30% del total
peatonal entre las
s entre paradas y las calles de las redes peatonales
áreas de vivienda
los principales. en formato de
y equipamientos.
equipamientos) alamedas
Caminar
Si existe
Si existe conectividad
conectividad 128
Si existe peatonal entre las
peatonal entre las
conectivida áreas residenciales y las
Si no existe áreas residenciales
d peatonal áreas de generación
Conectividad conectividad y las áreas de
entre las de empleo a través de
vivienda con entre las áreas generación de
áreas redes peatonales que
áreas de residenciales y las empleo a través
residenciale den prelación al
generación áreas de de redes
s y las áreas peatón, que todas sean
de empleo generación de peatonales que
de a nivel del piso y que
empleo den prelación al
generación tengan un 30% del total
peatón y en las
de empleo de la red en formato de
que todas sean a
alameda
nivel del piso
Si existe Si existe
Si existe continuidad
Si no existe conectivida continuidad entre
entre los sistemas de
Conectividad conectividad d entre al las redes de
transporte y las redes
con las redes entre los sistemas redes de transporte y las
peatonales a través de
de transporte de transporte y las transporte y redes peatonales a
pasos a nivel del piso y
redes peatonales las redes través de pasos a
con jerarquía peatonal
peatonales nivel del piso
Tabla 28. Variables que permiten valorar el principio “Caminar”
Fuente: Metodología propuesta Arq. Fabián Díaz, 2014
De acuerdo con esta matriz, la evaluación del proyecto arrojó los siguientes
resultados:
Redes Peatonales: Se obtiene una puntuación de 3,25, dado que le

proyecto contempla aproximadamente la construcción de 64.236 metros
cuadrados de infraestructura para el tránsito peatonal, de estos se estima
que al menos el 49,5% (equivalente a 31.815 m2) se integra a redes de
espacio público, bien sean parques, alamedas o áreas libre.
Todos los cruces con vías vehiculares se plantean a nivel de piso, sin
embargo se hizo preciso plantear dos puentes peatonales, uno sobre la Av.
Boyacá y otro en la Av. Alsacia, a petición de las Secretaría Distrital de
Planeación y la Secretaría Distrital de Movilidad.
Conectividad peatonal entre las redes de transporte con equipamientos: En

consecuencia con la evaluación anterior, y teniendo en cuenta la conexión
preexistente del sector con sistemas de transporte y equipamientos, se
otorga una puntuación de 3,25.
129
Conectividad vivienda con áreas de generación de empleo y redes de
transporte: En la medida en que el proyecto contempla la generación de
empleos a partir de la localización de áreas comerciales y múltiples, y en
tanto se están conectando actividades residenciales a centros generadores
de empleo y redes de transporte se clasifican estas dos categorías con 3,25
puntos.
El siguiente plano señala el área de aproximación peatonal con la inserción

de la propuesta, en él se determina en 600 metros a partir del proyecto, la
localización de equipamientos, actividades comerciales y residenciales.
130
Gráfica 54. Evaluación propuesta DOTS: Caminar

Pedalear
La siguiente matriz presenta la puntuación otorgada en el principio de

pedalear de acuerdo a la inclusión de la propuesta urbanística.
Calificación
Variables
0 1 2 3 (+0,5)
Si existe Si existe
infraestructura infraestructura
Conectividad Si existe
ciclo inclusiva en ciclo inclusiva en
de las redes de infraestructura ciclo
Si no existe redes de la redes de la malla
infraestructura inclusiva en redes
infraestructura malla vial vial primaria en
ciclo inclusiva de la malla vial
ciclo inclusiva primaria en un una rango menor
local con la primaria y en redes
rango menor a 1 a 500 ml del
estructurante locales
km del sistema sistema de
de transporte transporte
Si existe
Pedalear
Si existe conectividad de la
conectividad de infraestructura ciclo
Si no existe
Conectividad la infraestructura inclusiva con el
conectividad Si existe
de las redes de ciclo inclusiva sistema de 131
de la conectividad de
infraestructura con el sistema de transporte a través
infraestructura la infraestructura
ciclo inclusiva transporte a de conexiones
ciclo inclusiva ciclo inclusiva
con otros través de directas con las
con otros con el sistema
medios de conexiones paradas, ciclo
medios de de transporte
transporte directas con las parqueaderos,
transporte
paradas, ciclo acceso al sistema
parqueaderos de transporte con
la bici
Tabla 29. Variables que permiten valorar el principio “Pedalear”
En el análisis propuesto parte de un área de evaluación de 2.500 metros, a
continuación se exponen las razones que determinaron la puntuación:
Conectividad de las redes de infraestructura ciclo-inclusiva local con la

estructurante: Se propone construir una red de 7,44 km de infraestructura
ciclo inclusiva en la intervención que se conectará con la malla vial primaria
y las redes locales, por lo que se valora en la categoría 3,5.
Conectividad de las redes de infraestructura ciclo inclusiva con otros medios

de transporte: En este aspecto, gracias a la integración de bici
parqueaderos con Transmilenio de la Av. de las Américas, y sobre la Av.
Boyacá, se garantiza una articulación de medios de transporte. Igualmente
se propone la dotación de parqueaderos públicos para bicicletas
asociados al espacio público, con lo cual se amplía la oferta de esta
infraestructura. Sin embargo en la medida en que no se cuenta con la
posibilidad de hacer conexiones directas con las paradas y el acceso al
sistema de transporte con la bicicleta, la puntuación otorgada es 2.
La siguiente imagen representa los sistemas estructurantes que soportan la

puntuación:
132
Gráfica 55. Evaluación propuesta DOTS: Pedalear

133
Conectar
La siguiente tabla presenta las variables evaluadas en el principio conectar

con sus respectivas puntuaciones:
Calificación
Variables
0 1 2 3
Si existe conexión
Si existe Si existe conexión
Si no existe peatonal y ciclo
conexión peatonal y ciclo
conexión inclusiva de
Relación peatonal de inclusiva de
peatonal de manera lineal
equipamientos manera y lineal manera y lineal
manera lineal y entre los
con áreas entre los entre los
directa entre los equipamientos y
comerciales y equipamientos equipamientos y
equipamientos áreas comerciales
de servicios y las áreas las áreas
y las áreas y de servicios en
comerciales y comerciales y de
comerciales una distancia
de servicios servicios
menor a 600 m
Si existe conexión
Si no existe Si existe Si existe conexión peatonal y ciclo
conexión conexión peatonal y ciclo inclusiva de
Relación de los peatonal de peatonal de inclusiva de manera lineal y
equipamientos manera lineal y manera lineal y manera lineal y directa de los
con los sistemas directa de los directa de los directa de los equipamientos
de transporte equipamientos equipamientos equipamientos con los sistemas de
con los sistemas con los sistemas con los sistemas de transporte en una
de transporte de transporte transporte distancia menor a
Conectar
600 m 134
Si existe conexión
Si no existe Si existe
Si existe conexión peatonal y ciclo
conexión conexión
peatonal y ciclo inclusiva lineal y
Relación de las peatonal lineal peatonal lineal
inclusiva lineal y directa de las
áreas de y directa de las y directa de las
directa de las áreas de vivienda
vivienda con las áreas de áreas de
áreas de vivienda con las áreas
áreas de vivienda con las vivienda con las
con las áreas generadoras de
trabajo áreas áreas
generadoras de empleo en una
generadoras generadoras
empleo distancia menor a
de empleo de empleo
600 m
Si existe conexión
Si no existe Si existe
Si existe conexión peatonal y ciclo
conexión conexión
Relación de las peatonal y ciclo inclusiva lineal y
peatonal lineal peatonal lineal
áreas inclusiva lineal y directa de las
y directa de las y directa de las
residenciales directa de las áreas de vivienda
áreas de áreas de
con las áreas áreas de vivienda con las áreas de
vivienda con las vivienda con las
de comercio y con las áreas de comercio y
áreas de áreas de
servicios comercio y servicios en una
comercio y comercio y
servicios distancia menor a
servicios servicios
600 m
Tabla 30. Variables que permiten valorar el principio “Conectar”
Teniendo en cuenta la anterior matriz, se evaluó la variable conectar para
el plan parcial y se obtuvo el siguiente resultado en cada caso:
Relación equipamientos con áreas comerciales, de servicios y los sistemas

de transporte: Este aspecto se evalúa con 3 puntos dado que la propuesta
contempla la localización de equipamientos, además de los existentes a
menos de 600 metros del proyecto, de igual manera la conectividad
peatonal y ciclo inclusiva se desarrolla por medio de la red peatonal y bici
carriles del proyecto, vinculándose a las redes generales de la ciudad.
Relación de las áreas de vivienda con las áreas de trabajo y las áreas de
comercio y servicio: En tanto la propuesta contempla la continuidad de una
centralidad generadora de empleo a partir de la localización de comercio
y servicios, así como vivienda, se evalúa con 3 esta variable en tanto estas 135
actividades se encuentran en un rango de distancia igual o menor a las
distancias peatonales (600m).
El siguiente plano representa las condiciones de proximidad de las

actividades mencionadas y las redes de conexión entre ellas.
136
Gráfica 56. Evaluación propuesta DOTS: Conectar

Transportar
La siguiente tabla presenta las variables evaluadas en el principio transportar

Calificación
Variables
0 1 2 3
transporte
Si no existe una transporte
Relación Si existe una red metropolitano en
red de metropolitano en una
transporte de transporte un rango entre 999
transporte distancia menor a los
metropolitano metropolitano a 601 ml del borde
metropolitano 600 ml del borde del
del sector
sector estudiado
estudiado
Si existen redes de
Si existen redes de
Si no existen transporte público
Si existen redes transporte público de
Redes de redes de de carácter zonal
de transporte carácter zonal y/o
transporte transporte y/o local en un
público de local en una distancia
público zonal público de rango entre 999 a
carácter zonal menor a los 600 ml del
y/o local carácter zonal 601 ml del borde
y/o local borde del sector
y/o local del sector
estudiado
estudiado
Si existe una Si existe una relación
Transportar
Relación de las Si no existe una Si existe una relación directa de directa de

estaciones o relación directa relación directa continuidad entre continuidad de las
paradas de los de las paradas de las paradas las paradas y el eje paradas y las zonas 137
sistemas de del transporte del transporte comercial con los de generación de
transporte con metropolitano metropolitano barrios vecinos, empleo con los barrios
las estructura con las áreas con las áreas creando vecinos, creando
económica y comerciales y comerciales y condiciones condiciones
socio espacial de generación de generación peatonales y ciclo peatonales y ciclo
del sector de empleo de empleo inclusivas a nivel inclusivas a nivel del
del piso piso
Si existen nodos en
Si existen pasos donde convergen las
Si no existe a nivel del piso Si existen pasos a redes peatonales, la
infraestructura para conectar nivel para ciclo inclusiva con
para la los sistemas de conectar las redes ciclo parqueaderos y
Intermodalidad
intermodalidad buses (De los peatonales y ciclo las redes locales de
en los sistemas sistemas inclusivas con ciclo transporte público
de transporte masivos a las parqueaderos para articularse a los
redes locales) sistemas masivos de
transporte
Tabla 31. Variables que permiten valorar el principio “Transportar”
Relación transporte metropolitano y las redes de transporte público zonal
y/o local: Como se señaló en la evaluación diagnóstica el ámbito del plan
parcial cuenta con cobertura de los sistemas de transporte Transmilenio y
SITP, lo que permiten la movilidad en transporte público a escala local y
zonal; y así mismo la conectividad con el sistema Transmilenio sobre la Av.
las Américas y su proyección sobre la Av. Boyacá, así garantizan la
conectividad de escala metropolitana y regional, por lo cual se otorga la
puntuación 3 en estas dos variables.
Relación de las estaciones o paradas de los sistemas de transporte con la

estructura económica y socio-espacial del sector: La propuesta plantea
crear un centro generador de empleo sobre la Av. Boyacá, avenida sobre
la cual se proyecta una troncal de Transmilenio y cuenta actualmente con
paraderos del SITP. Esta intervención incidirá en la forma en la que el predio
se relaciona con los barrios vecinos, ampliando la oferta de empleo, y 138
facilitando el acceso a redes de transporte público gracias a la
permeabilidad que ofrece la propuesta respecto a la condición cerrada
actual del predio. La calificación otorgada es 3.
Intermodalidad: En este aspecto se mantiene la evaluación previa dado

que se cuenta con redes de transporte público de escala local, urbana y
metropolitana, cuya intermodalidad se puede plantear a partir de la
existencia de redes ciclo inclusivas y los ciclo-parqueaderos, sin embargo
dado que no se cuentan con accesos al sistema de transporte a nivel de
piso por la Av. de las Américas se otorga una valoración de 2.
139
Gráfica 57. Evaluación propuesta DOTS: Transportar

Fuente: DOEP-Metrovivienda
Mezclar
La siguiente tabla presenta las variables evaluadas en el principio mezclar

Calificación
Variables
0 1 2 3
Si el porcentaje Si el porcentaje de Si el porcentaje
Si el porcentaje de
de comercio y comercio y de comercio y
Usos comercio y servicios
servicios es servicios esta entre servicios esta
comerciales esta entre el 2,1% al
menor al 2% del el 5,1% al 10% del entre el 10% al
y de servicios 5% del total de m2
total del m2 del total de m2 del 40% del total de
del sector
sector sector m2 del sector
Si el porcentaje
Si el porcentaje de Si el porcentaje de
de vivienda
Si el porcentaje vivienda está entre vivienda está entre
Usos está entre el
de vivienda es el 95,1% al 90% del el 89,9% al 80% del
residenciales 79,9% al 60% del
mayor al 95% total de m2 en el total de m2 en el
total de m2 en
sector sector
Mezclar
el sector
Si el porcentaje 140
Si el porcentaje
Si el porcentaje de Si el porcentaje de de
de
Usos equipamientos esta equipamientos equipamientos
equipamientos es
dotacionales entre el 0,6 a 1 m2 esta entre 1,1 a 1,5 es superior a 1,6
menor al 0,5 m2
por habitante m2 por habitante m2 por
por habitante
habitante
Si el porcentaje
Si el porcentaje Si el porcentaje de Si el porcentaje de
de otros usos
de otros usos es otros usos esta entre otros usos esta
esta entre el
Otros usos menor al 2% del el 2,1% al 5% del entre el 5,1% al 8%
8,1% al 15% del
total de m2 del total de m2 del del total de m2 del
total de m2 del
sector sector sector
sector
Tabla 32. Variables que permiten evaluar el principio ‘’Mezclar’’
resultados:
Usos comerciales y de servicios: Se otorga una puntuación de 3 en tanto el

27% del área construida del proyecto se destina a actividades comerciales
y de servicios.
Usos residenciales: Se estima que el 72% del área construida del proyecto se
destinará a actividades residenciales por lo cual se otorga una calificación
de 3.
Usos dotacionales: Se estima que el proyecto proveerá 1,1m2 de suelo para

equipamientos para la población residente, por lo cual se otorga una
evaluación de 2 puntos.
141
Otros Usos: Se evalúa este aspecto en la categoría 2 teniendo en cuenta
que el proyecto plantea la localización de otro tipos de usos de tipo cultural,
recreativo, educativo y otros, los cuales se plantean asociados a las áreas
de equipamientos, los cuales servirán de soporte de las actividades
residenciales y comerciales que se plantean en la propuesta.
El siguiente plano representa las condiciones de mezcla de la zona de

influencia:
142
Gráfica 58. Evaluación propuesta DOTS: Mezclar

Densificar
La siguiente tabla presenta las variables evaluadas en el principio densificar

Calificación
Variables
0 1 2 3
Si el porcentaje Si el porcentaje
Si el porcentaje de Si el porcentaje de
de manzanas de manzanas
manzanas manzanas
aledañas a los aledañas a los
aledañas a los aledañas a los
sistemas de sistemas de
sistemas de sistemas de
transporte, a los transporte, a los
transporte, a los transporte, a los
ejes comerciales ejes comerciales
ejes comerciales y ejes comerciales y
Mezcla y de servicios y y de servicios y
de servicios y las de servicios y las
Vertical las áreas las áreas
áreas generadoras áreas generadoras
generadoras de generadoras de
de empleo tienen de empleo está
empleo está empleo está
menos de un 10% entre el 20,1% al
entre el 10,1% al entre el 15,1% al
de predios con 40% de predios
15% de predios 20% de predios
una mezcla con una mezcla
con una mezcla con una mezcla
vertical de usos vertical de usos
vertical de usos vertical de usos
Si en las 3 Si en las 3
Si en las 3
Densificar
Si en las 3 manzanas manzanas

Potencial en manzanas
manzanas aledañas desde aledañas desde
relación con aledañas desde el
aledañas desde el el eje del sistema el eje del sistema
la eje del sistema de
eje del sistema de de transporte de transporte
conectivida transporte existe
transporte el 10% existe entre un existe entre un 143
d de los entre un 40,1% al
de los predios 10,1% al 20% de 20,1% al 40% de
sistemas de 70% de los predios
tienen alturas los predios con los predios con
transporte con alturas
mayores a 4 pisos alturas mayores a alturas mayores a
mayores a 4 pisos
4 pisos 4 pisos
Si en 1 km a la Si en 1 km a la Si en 1 km a la
Si en 1 km a la
redonda de las redonda de las redonda de las
redonda de las
Potencial en áreas de áreas de áreas de
áreas de
relación con generación de generación de generación de
generación de
la empleo existe un empleo existe un empleo existe un
empleo existen un
generación promedio de 151 promedio de 181 promedio superior
promedio menor a
de empleo a 180 unidades a 220 unidades a 220 unidades de
150 viviendas por
de vivienda por de vivienda por vivienda por
hectárea
hectárea hectárea hectárea
Tabla 33. Variables que permiten evaluar el principio ‘’Densificar’’
resultados:
Mezcla Vertical: Para evaluar este criterio se tuvieron en cuenta el
porcentaje de manzanas aledañas al eje vial de la Av. Boyacá que
presentan mezcla de usos, en este sentido como 6 de las 8 manzanas
presentan mezcla se otorga una valoración de 3
Potencial en relación con la conectividad de los sistemas de transporte:

Dado que este proyecto tiene como uno de sus propósitos aumentar la
edificabilidad existente, todas las manzanas útiles en torno al eje vial se
proponen con alturas superiores a los 4 pisos, de acuerdo a esto se otorga
una evaluación de 3 puntos.
Potencial en relación con la generación de empleo: Se evalúa este aspecto

en puntuación 1 en tanto la relación de viviendas por hectárea resulta en
153, si se consideran las 12.068 viviendas que se estima generar y las 78,6
hectáreas del ámbito de la intervención.
144
Gráfica 59. Evaluación propuesta DOTS: Densificar

Compactar
La siguiente tabla presenta las variables evaluadas en el principio

compactar con sus respectivas puntuaciones:
Calificación
Variables
0 1 2 3
Si la distancia a
Relación de Si la distancia a los Si la distancia a
Si existe más los
distancia de equipamientos esta los
de 1 km en la equipamientos
recorridos entre entre 999 mts a 600 equipamientos es
red peatonal es menor a 1k en
áreas de vivienda mts peatonalmente menor a 599 mts
y 2,5 km en las redes
con los y 2,499 mts a 1.500 y 1.499 mts en
bici peatonales y 2,5
equipamientos mts en bici bici
km en bici
Si la distancia a
Si la distancia a los Si la distancia a
Relación de Si existe más los
equipamientos esta los
distancia de los de 1 km en la equipamientos
entre 999 mts a 600 equipamientos es
recorridos entre red peatonal es menor a 1k en
mts peatonalmente menor a 599 mts
áreas residenciales y 2,5 km en las redes
y 2,499 mts a 1.500 y 1.499 mts en
Compactar
y áreas de trabajo bici peatonales y 2,5

mts en bici bici
km en bici
Si la distancia a
Relación de la Si la distancia a los Si la distancia a
Si existe más los
distancia de los equipamientos esta los
de 1 km en la equipamientos
recorridos entre entre 999 mts a 600 equipamientos es
red peatonal es menor a 1k en
equipamientos, mts peatonalmente menor a 599 mts 145
y 2,5 km en las redes
vivienda y áreas y 2,499 mts a 1.500 y 1.499 mts en
bici peatonales y 2,5
comerciales mts en bici bici
km en bici
Relación entre la Si la distancia a
Si la distancia a los Si la distancia a
distancia de los Si existe más los
equipamientos esta los
recorridos de 1 km en la equipamientos
entre 999 mts a 600 equipamientos es
peatonales con red peatonal es menor a 1k en
mts peatonalmente menor a 599 mts
otro tipo de redes y 2,5 km en las redes
y 2,499 mts a 1.500 y 1.499 mts en
de transporte bici peatonales y 2,5
mts en bici bici
público km en bici
Tabla 34. Variables que permiten valorar el principio “Compactar”
Una vez se han propuesto centros generadores de empleo en el ámbito de

intervención se garantiza la puntuación de 3 en cada uno de los aspectos,
en tanto se encuentran dentro de las distancias optimas peatonales y en
bicicleta las actividades de viviendas, comercio, equipamientos y centros
generadores de empleo y así mismo se cuenta con acceso a redes de
transporte público.
146
Gráfica 60. Evaluación propuesta DOTS: Compactar

Cambiar
La siguiente tabla presenta las variables evaluadas en la en el principio

cambiar con sus respectivas puntuaciones:
Calificación
Variables
0 1 2 3
Uso del transporte
privado, Si la relación Si la relación
Si la relación Si la relación
porcentaje de es de mayor a esta entre 101
esta entre 51 esta entre 201
plazas de parqueo 50 m2 m2 a 200 m2
m2 a 100 m2 m2 a 300 m2
en las áreas construidos por cada
por cada plaza por cada plaza
residenciales y de por una plaza plaza de
de parqueo de parqueo
comercio y de parqueo parqueo
servicios
si existe 1
Si no existen Si existen 1 Si existe 1 ciclo-
Cambiar
ciclo-
Plazas de ciclo- plazas de ciclo- parqueadero
parqueadero
parqueaderos en ciclo- parqueadero en una relación
en un rango
el sector parqueaderos por cada 100 menor a cada
entre 99 a 50
en la zona habitantes 50 habitantes
habitantes
Si existen
Si existen redes
Si existen redes redes de
Si no existen de transporte
de transporte transporte
Redes de redes de local en una
público local local en una 147
transporte local transporte distancia
en un radio distancia
público local menor a 599
menor a 1 km entre 999 mts
mts
a 600 mts
Tabla 35. Variables que permiten evaluar el principio ‘’Cambiar’’
resultados:
Uso del transporte privado, porcentaje de plazas de parqueo en las áreas

residenciales y de comercio y servicios, la relación que resulta entre el área
construída y los parqueaderos propuestos es de 1 parqueadero cada
86,66m2 construídos. Por lo cual se otorga una clasificación de 1.
Plazas de ciclo-parqueaderos en el sector: Adicional a la infraestructura de

ciclo parqueaderos próximos al proyecto se prevé dotar de 1 ciclo
parqueadero por cada parqueadero vehicular, de acuerdo a lo señalado
en el Anexo 4 del Decreto 190 de 2004, lo cual asciende a
aproximadamente 17600 ciclo parqueaderos, además de los que se
deberán articular al espacio público, que serán determinados a partir del
diseño de los parques. Contabilizando solo los ciclo parqueaderos privados
se proyecta una relación de 1 ciclo parqueo cada 2,4 personas, respecto
a la población residente proyectada, con cual se otorga 3 puntos en este
indicador.
Redes de transporte local: En el área de influencia existe en una distancia

caminable conexión con redes de transporte local, señaladas tanto por las
troncales de Transmilenio como por la red general del SITP.
El siguiente plano da cuenta de la proximidad de estas características.
148
Gráfica 61. Evaluación propuesta DOTS: Cambiar

Conclusiones
A continuación se presentan los resultados comparativos obtenidos en la

evaluación diagnóstica y de formulación, a partir de ella se puede
identificar los principales aportes del proyecto al entorno para consolidar un
modelo de desarrollo urbano más orientado hacia el transporte sostenible.
La siguiente tabla muestra de manera comparativa las variaciones de la
puntuación para cada variable y a continuación se presenta un diagrama
de superficie consolidado que permite identificar de manera más clara las
fortalezas de la propuesta.
Diagnóstico Propuesta
Caminar 4 13
Pedalear 8 11
Conectar 3 12
Transportar 7 11
Mezclar 10 10
Densificar 1 9,3
Compactar 11 12
Cambiar 8 10,7
Total 52/100 89/100 149
Tabla 36. Comparativo de resultados de evaluación DOTS

Gráfica 62. Conclusión de la evaluación diagnóstica DOTS

De acuerdo a lo anterior, puede evidenciarse un beneficio general del
entorno gracias a la propuesta que se plantea de intervención, lo cual se
refleja en un aumento generalizado de las puntuaciones en cada
componente.
La propuesta de intervención presenta tres aportes principales que

benefician a su entorno en el propósito de consolidación de un modelo de
desarrollo que cumpla con los criterios DOTS. El primero se refiere a la
generación de espacios de tránsito peatonal y de bicicleta más amables
con los ciudadanos, por una parte se cuenta con aproximadamente 45% de
los andenes y espacios de tránsito peatonal asociados al espacio público
verde, alamedas controles ambientales o parques; y por otra parte el
proyecto contempla la construcción de bicicarriles en las vías de carácter
local, lo cual hasta hoy es una deficiencia en el sector.
El segundo aporte de alta importancia se refiere a la localización de centros

generadores de empleo en una zona más próxima a áreas
predominantemente residenciales del costado occidental de la Av.
Boyacá: Castilla y Tintal; lo cual incide altamente en la generación de zonas
más compactas y mezcladas en términos de actividades urbanas, 150
incentivando las interacciones entre el proyecto, su entorno inmediato y la
ciudad.
El tercer aporte responde a aumentar la densificación de la zona, hecho

que sucede a partir del aprovechamiento de los potenciales edificatorios
del sector, y que se evidencian en un incremento de las edificaciones en
altura y de la localización de mayores densidades de viviendas por
hectárea. En particular la propuesta se plantea un patrón de densificación
que se vincula a la oportunidad de acceder de manera rápida a las líneas
del BRT de la Avenida Boyacá, razón particular por la cual se propone la
mayor densificación sobre esa área.
De la misma manera se conservan potenciales identificados anteriormente

como las facilidades de conexión con los sistemas de transporte público que
le ofrecen una conectividad urbana y metropolitana, sin embargo aún
existe el reto de plantear modelos intermodales que sean más inclusivos con
la movilidad en bicicleta.
8. Gestión de suelo y financiación
Reajuste de suelos
El reajuste de suelos para este caso se limita a una actuación privada de un

propietario de la totalidad de los predios. El estado entra a garantizar que
el reajuste de suelos sea concordante con los adoptados en el plan parcial
y se respeten las cesiones de suelo, la red vial y los espacios privados afectos
al uso público.
El plan no requiere de la implementación de instrumentos complementarios

para concretar el reajuste por la condición de un solo propietario.
Cesiones de suelo para espacio público y equipamientos
El plan determina las áreas a ceder que para este caso se especificaron al
inicio del aparte de formulación.
Espacio público 151

Deberá plantearse los lineamientos requeridos por los planes directores de
espacio público para la totalidad del plan parcial, en los que se determinen
los diseños y especificaciones para la red de parques y alamedas, al igual
que los lineamientos para el proceso de urbanización de las áreas privadas
afectas al uso público.
Los espacios públicos deberán ser urbanizados por el desarrollador del plan
y la exigencia del plan director se hará para la expedición de la licencia de
urbanismo de la segunda etapa o en efecto la de construcción para esa
segunda etapa.
Dentro de este componente también se deberá construir el sistema de

drenajes urbanos sostenibles el cual hace parte del proceso de urbanización
del espacio público.
Equipamientos
El suelo para los equipamientos será cedido al distrito quien adelantará las
acciones correspondientes para la construcción de los nodos de
equipamientos que allí se proyectan y que más adelante en este capítulo
analizaremos con mayor detalle.
Cesiones para el sistema de movilidad
Para el sistema de movilidad se determina las áreas a ceder y se exige la

construcción de la totalidad de vías dentro del ámbito del plan parcial, para
el caso de este plan implica la construcción de vías vehiculares, la
construcción de bicicarriles y de vías peatonales.
Dentro de este componente también se deberá construir el sistema de

drenajes urbanos sostenibles el cual hace parte del proceso de urbanización
del sistema de movilidad.
152
Construcción del sistema de equipamientos
Nodos de equipamientos
Los nodos de equipamientos son responsabilidad de la entidades que

confluyen en la mezcla de servicios que allí operarán, y estará liderado por
la entidad que tenga mayor número de m2 construidos.
Para definir el modelo de gestión asociado para la construcción se propone

la siguiente metodología:
a. A través de las comisiones intersectoriales de suelo y de
equipamientos se deberá encontrar la demanda de m2
construidos de las entidades públicas y la oferta m2 proyectados
en el suelo de cesiones de equipamientos del plan.
La mesa deberá coordinar en un primer momento a las entidades

que son deficitarias en el sector y que están propuestas para
ocupar los nodos en la proyección del plan, aunque podrán entrar
servicios diferentes o dotacionales dependiendo del interés de
estar en la zona.
b. Luego de definir el mix de servicios en las comisiones intersectoriales

se deberá encargar a la entidad con más número de m2
cuadrados construidos en el área, o se podrá delegar en unos de
los operadores distritales: IDU, Empresa de Renovación Urbana u
otros de carácter público o privado., la construcción del
equipamiento posterior a la firma de un convenio para la
administración de los recursos de cada entidad
Se deberá constituir un fidecomiso con el ánimo de velar por los

recursos de cada entidad, además de hacer una adecuada
administración de los mismos. 153
c. El constructor del equipamiento deberá realizar un concurso

arquitectónico público y abierto para la construcción del
equipamiento con las especificaciones técnicas de cada uno de
los prestadores de los servicios que allí se presten
d. Posterior al concurso el operador o entidad encargada de la

construcción hará una convocatoria para la construcción del
edificio con valores fijos en los cuales entrarán a competir
diferentes empresas, esto con el fin de que no se generen
incrementos en el momento de la construcción
e. Posteriormente la administración de estos espacios podrá ser

delegada a privados, para su mantenimiento se deberán crear
espacios que permitan ingresos regulares que generen
sostenibilidad económica al sitio.
Equipamientos para la innovación
Estos equipamientos son construidos por Metrovivienda, hacen parte de la

estrategia integral social de VIS/VIP. Metrovivienda deberá coordinar con
la Secretaría de Desarrollo Económico, la Cámara de Comercio, La empresa
de Teléfonos de Bogotá, La empresa de energía de Bogotá y las demás que
considere pertinentes para estructurar la operación de esta red de espacios.
Las entidades actuarán de la siguiente forma:
 La Secretaria de Desarrollo Económico coordinara la actuación con la

concepción de este laboratorio urbano de innovación en coordinación
con la Cámara de comercio de Bogotá.
 El Ministerio de las TIC entrará como promotor de la idea y conectará la

oferta con la demanda de las ideas que allí se construyen, además el
programa de APP del Ministerio tendrá cavidad en estos espacios.
 Metrovivienda trabajará con la empresa de teléfonos de Bogotá para

estimularla para que encargue de proveer las conexiones de alta
velocidad a estos espacios, además de promover líneas de innovación 154
en relación con sus líneas de negocios
 Metrovivienda trabajará con la empresa de energía de Bogotá para

estimular su inversión en líneas de investigación que permitan la
implementación de energías limpias y sostenibles en la ciudad
Estos equipamientos harán parte de las copropiedades de la VIP y serán

entregados al DADEP que posteriormente hará entrega de los mismos a la
Secretaría de Desarrollo Económico. Su administración podrá ser delegada
a terceros.
Equipamientos para servicios sociales
Los equipamientos para servicios sociales (jardines infantiles, espacios para

la tercera edad, espacios para la resolución de conflictos, espacios
comunitarios para el encuentro), son construidos por Metrovivienda y hacen
parte de la estrategia integral social.
Estos espacios hacen parte de las propiedades horizontales de la VIP y serán

entregados al DADEP quien posteriormente hará entrega a la Secretaría de
Integración Social para su administración.
155
9. Etapas de desarrollo
El proyecto plantea 6 etapas de desarrollo, la primera de las etapas esta en sector sur y la
ultima en el sector norte. En la siguiente tabla se especifican los metros cuadrados que
tendrá que urbanizar el desarrollador del plan en cada una de las etapas anteriormente
mencionadas.
Desarrollo de las cargas urbanísticas por etapas
156
Descripción Etiqueta Etapa 1 Etapa 2 Etapa 3 Etapa 4 Etapa 5 Etapa 6 Total general
Av. Boyaca 259,56 175,90 61,09 757,79 1.149,36 83,10 2.486,79
Int Alsacia - Boyaca 1 10.825,46 10.825,46
Malla vial arterial
Int Alsacia - Boyaca 2 20.470,14 7.257,41 41.565,52
Av. Alsacia 5.982,51 5.982,51
Malla vial arterial - CL8 - Plazoleta 1 3.420,60 3.241,14 6.661,74
Plazoleta Plazoleta 6.442,54 6.442,54
CA1 724,67 724,67
CA2 1.554,45 1.554,45
CA3 283,00 772,56 1.055,56
Control ambiental CA4 542,00 818,65 1.360,65
CA5 464,19 1.639,16 3.658,24 5.761,59
CA6 3.216,72 3.216,72
157
CA7 2.306,88 2.306,88
Total 5.959,29 30.612,71 1.375,65 2.040,63 2.788,52 33.330,33 89.945,10
Porcentaje 7% 34% 2% 2% 3% 37% 100%
TV71B-1 20.353,63 20.353,63
V4-1-1 157
446,54 4.258,52 4.705,06 1
V4-1-2 4.368,79 3.318,67 7.687,46
V4-1-3 4.129,50 4.115,08 8.244,58
Malla vial local V4-2-1 0,68 4.287,18 3.381,19 7.669,05
V4-2-2 3.641,40 4.066,51 7.707,91
V4-3-1 2.144,82 7,64 2.152,46
V4-3-2 2.225,48 21,29 2.246,77
V4-3-3 7.596,84 43,54 7.640,38
V4-3-4 1.788,38 7,83 1.796,21
V4-3-5 1.787,55 13,33 1.800,87
V4-4-1 883,17 883,17
V4-4-2 7.486,36 7.486,36
V4-4-3 1.570,12 1.570,12
V5-1 1.452,19 1.452,19
V5-2-1 3.278,68 9,24 3.287,92
V5-2-2 5.476,23 9,20 5.485,43
V5-3-1 1.608,21 2,81 1.611,02
V5-3-2 1.611,86 12,51 1.624,36
V5-3-3 3.673,44 15,88 3.689,32
V5-3-4 1.184,69 9,99 1.194,67
V5-3-5 1.170,85 9,44 1.180,28
V5-4 2.251,89 2.251,89
158
V5-5 2.184,93 2.184,93
V5-6-1 1.585,91 1.585,91
V5-6-2 2.630,30 2.630,30
VS 5.121,10 1.161,10 2.410,05 2.419,81 2.215,46 4.570,28 17.897,81
V8-1 1.004,61 1.004,61
V8-2 912,44 158 912,44 1
Puente peatonal IDU - 1 1.507,52 1.507,52
VP-1 897,20 897,20
VP-2 1.075,86 1.075,86
Via peatonal VP-3 550,94 550,94
VP-4 737,80 737,80
VP-5 798,08 798,08
Total 27.308,13 38.534,67 11.647,55 27.531,29 19.286,26 11.196,63 135.504,52
Porcentaje 20% 28% 9% 20% 14% 8% 100%
CP1 27.408,38 30.340,06 57.748,44
CP2 2.829,93 2.829,93
Parques CP3 5.932,96 5.932,96
CP4 5.366,26 5.366,26
CP52 469,18 469,18
AL1 378,45 14.539,89 14.918,34
AL2 272,90 6.965,35 2.624,94 9.863,18
Alameda
AL3 267,92 5.046,17 2.265,96 7.580,05
AL4 16.261,10 4.193,25 20.454,35
EQ1 9.509,03 9.509,03
Equipamiento EQ2 12.231,81 12.231,81
EQ3 26.814,06 26.814,06
159
Total 43.544,33 18.863,22 39.419,90 35.609,41 14.539,89 21.740,84 173.717,58
Porcentaje 25% 11% 23% 20% 8% 13% 100%
Tabla 37. Desarrollo de Cargas Urbanísticas por Etapas

159 1
160
Gráfica 63. Desarrollo por etapas

El espacio público inicia con un porcentaje de ejecución del 13% y en la tercera etapa llegará
a un nivel de ejecución del total del EP de 59%. En la 5ta etapa se urbanizan todos los
espacios públicos
En el caso de los equipamientos se cede el 55% del total de la obligación de suelo en la

primera etapa, en la etapa 6 se construye el restante. Los m2 construidos que están en la
VIP se van construyendo de manera proporcional a los m2 de vip de la 1ra a la 6ta etapa
Para el caso de las Av Alsacia, el 85% debe construirse en la segunda etapa, cuando se
cumpla con la obligación del puente vehicular.
Las vías locales están construidas en relación con el crecimiento del proyecto y en la tercera
etapa estará construido el 57% del total de las mismas. 161
Desarrollo del suelo útil por etapas
Total
Descripción Etiqueta Etapa 1 Etapa 2 Etapa 3 Etapa 4 Etapa 5 Etapa 6 general
MZ-1 24.533,71 24.533,71
Comercio MZ-2 21.251,77 21.251,77
MZ-3 7.674,74 7.674,74
MZ-4 12.117,31 12.117,31
MZ-5 12.912,11 12.912,11
MZ-6 14.301,19 14.301,19
Múltiple
MZ-7 7.819,49 7.819,49
MZ-8 10.026,48 10.026,48
MZ-9 9.361,22 9.361,22
MZ-10 11.732,50 11.732,50
MZ-11 13.148,79 13.148,79
MZ-12 14.314,99 14.314,99
MZ-13 13.043,45 13.043,45
MZ-14 20.628,29 20.628,29
MZ-15 20.439,28 20.439,28
Vivienda
MZ-16 19.285,22 19.285,22
MZ-17 12.058,52 12.058,52
162
MZ-18 13.280,01 13.280,01
MZ-20 10.465,50 10.465,50
MZ-21 10.771,27 10.771,27
MZ-22 8.125,78 8.125,78
MZ-19 9.860,46 9.860,46
MZ-23 8.247,66 8.247,66
MZ-24 15.370,77 15.370,77
MZ-25 10.149,56 10.149,56
Vivienda
VIS - VIP MZ-27 9.886,41 9.886,41
MZ-28 10.327,65 10.327,65
MZ-29 10.669,42 10.669,42
MZ-30 7.962,36 7.962,36
MZ-31 8.056,79 8.056,79
Total 61.212,48 36.951,08 92.263,40 58.912,58 83.321,18 45.162,00 377.822,72
Porcentaje 16% 10% 24% 16% 22% 12% 100%
Tabla 38. Desarrollo Suelo Útil por Etapas
El comercio sólo se podrá construir posterior a la construcción del puente vehicular de la
Av Alsacia con Boyacá, este se construirá en la segunda etapa, por o cual el comercio tipo
centro comercial sólo se inicia en la etapa 3, en todo caso si el puente se construye antes
de la etapa mencionada, el comercio se podrá construir inmediatamente después.
Las etapas se acercan mucho a la construcción igualitaria de un 16% en cada una de ellas,
la que menos construye es la etapa 2 con un 10% y la que más construye es la etapa 3 con
un 24%, esto por la limitación para construir áreas comerciales sin la construcción del
puente de la Av Alsacia sobre Av Boyacá.
La vivienda de interés prioritario se ira construyendo desde la etapa 1 con un 46% del
total de suelo. Se construye hasta la etapa 5 en donde y allí se logra habilitar el 100% del
suelo VIS-VIP
163
Obligaciones derivadas del estudio de tránsito
En el ámbito de la mitigación de impactos y alcanzar la adecuada articulación del Proyecto

con su entorno inmediato y la ciudad en general, los promotores del PP Fábrica Bavaria,
además de la infraestructura física y operacional al interior del predio diseñada para su
óptimo funcionamiento, se compromete a construir las intervenciones viales y urbanísticas
sobre el espacio público de la ciudad que se relacionan a continuación, las cuales son
susceptibles de ajustarse en desarrollo de las precisiones y aspectos técnicos que la 164
Administración pueda identificar.
Etapa 1
A NIVEL PEATONAL:
01. Construcción de alameda sobre la calle 8va.
02. Construcción de alameda de la primera sección del anillo de alamedas.
03. Construcción de paso pompeyano en la esquina sur-occidental del equipamiento 03.
04. Construcción de paso pompeyano en cruce de alameda y manzanas 26 y 27.
05. Construcción de paso pompeyano en cruce de alameda y manzanas 28 y 13.
06. Construcción de paso pompeyano en cruce de alameda y Cesión Pública 06 y 07.
07. Construcción de vía peatonal entre manzanas 26 y 25.
08. Construcción de vía peatonal entre equipamiento 3 y cesión pública 06.
09. Construcción de vía peatonal entre equipamiento 3 y manzana 09.
09. Construcción de puente peatonal sobre la avenida Boyacá por la calle 8va.
A NIVEL DE BICI-USUARIOS:
01. Construcción de bici-carril sobre la calle 7a.
02. Construcción de bici-carril sobre la carrera 71b.
03. Construcción de bici-carril sobre la avenida Boyacá.
04. Construcción de bici-carril sobre la calle 8va.
05. Construcción de ciclo-ruta sobre primera sección de anillo de alamedas.
06. Construción de ciclo-puente sobre la avenida Boyacá por la calle 8va.
A NIVEL DE TRANSPORTE PÚBLICO:

01. Disposición de paradero sitp sobre la calle 71b en la Cesión Pública 06.
02. Construcción de vía V-04 de calle 8va.
165
A NIVEL DE TRANSPORTE PRIVADO:
01. Construcción de vía de servicio sobre la avenida Boyacá, tramo correspondiente a la etapa.

166
Etapa 2
A NIVEL PEATONAL:
01. Construcción de alameda entre manzana 13 y 07.
02. Construcción de alameda entre cesión pública 05 y manzana 24.
03. Construcción de paso peatonal sobre puente de la avenida Boyacá con avenida alsacia.
03. Construcción de ciclo-ruta sobre alameda entre manzana 13 y 07.
04. Construcción de ciclo-ruta sobre alameda entre cesión pública 05 y manzana 24.
05. Construcción de paso de bici sobre puente de la avenida Boyacá con avenida alsacia.

01. Disposición de paradero sitp sobre manzana 02 costado oriental.
02. Disposición de paradero sitp sobre manzana 02 costado occidental.
03. Construcción de vía V-04 entre manzana 02 y manzana 13.
04. Construcción de vía V-04 entre manzana 24 y manzana 02.

02. Construcción de vía V-05 sobre el borde norte de la etapa.
03. Construcción de calzada para completar perfil de vía V-04 sobre calle 7A en el borde sur del
plan.
03. Construcción de calzada para completar perfil de vía V-04 sobre la transversal 71B en el 167
borde orientalhasta el límite del plan.
04. Construcción de calzada para completar perfil de vía V-04 en la avenida Alsacia sobre todo el
borde norte del plan.
05. Construcción de puente sobre la avenida Boyacá con avenida alsacia.
.
Etapa 2 - Fase 1 TM Av. Boyacá Etapa 2 - Fase 2 TM Av. Boyacá

Etapa 3
168
A NIVEL PEATONAL:
03. Construcción de alameda sobre borde norte de la etapa.
04. Construcción de paso semaforizado en cruce de avenida Boyacá con calle 9na.
03. Construcción de bici-carril sobre la avenida Alsacia.

01. Construcción de vía V-04 entre manzana 12 y 19.

02. Construcción de vía V-05 sobre el borde norte de la etapa.
169
Etapa 4
A NIVEL PEATONAL:

01. Disposición de paradero sitp sobre manzana 17.
02. Disposición de paradero sitp sobre manzana 18.
05. Construcción de vía V-04 de calle 9D.

170
Etapa 5
A NIVEL PEATONAL:
03. Construcción de alameda sobre borde norte de la etapa.
04. Construcción de vía peatonal entre manzana 15 y 16.
02. Construcción de bici-carril sobre la calle 9d.
05. Construcción de ciclo-ruta sobre el costado sur del equipamiento 02.

01. Disposición de paradero sitp sobre calle 9d.

171

Etapa 6
A NIVEL PEATONAL:
01. Construcción de vía peatonal entre manzana 14 y equipamiento 01.
02. Construcción de paso-peatonal sobre bici-puente en avenida alsacia con carrera 71C.
03. Construcción de paso semaforizado en cruce de avenida Alsacia y Transversal 71B.
01. Construcción de bici-carril sobre la avenida Boyacá hasta estación Villa Alsacia de Transmilenio.
02. Construcción de bici-puente sobre la avenida alsacia con carrera 71C.


172

10. Reparto de Cargas y Beneficios c
El reparto de cargas y beneficios para este plan parcial está construido para un conjunto de
predios de un único propietario, razón por la cual se hace de manera general y no se
especifica predio a predio, dado que el plan conlleva condigo un reajuste de suelos.
Para determinar el reparto y los cuadros de áreas este se divide en una primera parte en la
que se precisan las áreas y las cargas urbanísticas para los diferentes tratamientos, luego
se consolida la información en conjunto dado que el plan se plantea como un solo proyecto.
Metodología
1 Fase
Determinación de cargas urbanísticas
En esta primera fase se definen las cargas urbanísticas según el tratamiento urbanístico,
para ello se determinan las cargas que determina el Decreto distrital 190, el Decreto
Distrital 327 y 436 para el tratamiento de desarrollo y el Decreto distrital 562 para el
tratamiento de renovación urbana.
173
El proyecto planteado cumple con todas las obligaciones que determina la norma actual y
adicionalmente destina un porcentaje mayor de áreas para cargas urbanísticas de espacio
público, equipamientos y el sistema vial. Al igual cumple con los requerimientos de
espacios público y espacio privado afecto al uso público para llegar al 6,8 m2 por habitante,
según lo determina el plan maestro de equipamientos.
2. Fase
Cuantificación de cargas urbanísticas
En esta segunda etapa del reparto se cuantifican las cargas urbanísticas para el proceso de
urbanización, se le adicionan las cargas resultado del proceso de concertación con la
Secretaria Distrital de Movilidad:
 Dos carriles del puente vehicular de la Av Alsacia sobre La Av Boyacá

 Un puente peatonal sobre en la calle 8va con Av Boyacá
 Un puente Peatonal en la Carrera 71c con Av Alsacia
 La construcción de la calzada de la Diagonal 71 B
Adicionalmente se suman a las cargas un sistema urbano de drenajes sostenibles que se

propone en el proyecto.
Los costos de obra son obtenidos de las bases de datos de Metrovivienda, dado que
Metrovivienda urbaniza suelo es la fuente de referencia para los proyectos que promueve
esa misma entidad
3 Fase
Cuantificación de costos y ventas del producto inmobiliario
En esta fase se cuantifican los costos de construcción de los productos inmobiliarios y se

cuantifican las ventas, este último basado en un estudio de mercado que realizó Colliers
específicamente para este proyecto.
Las decisiones sobre los productos inmobiliarios se justifican en el estudio en mención y

con ellos se justifica la mezcla de usos y los valores de venta que allí se consignan, el estudio
de mercado esta adjunto al presente documento.
4 Fase 174
Determinación del valor residual
A través de una metodología de residuales se determina el valor de residual del suelo.

Reparto
Determinación de cargas urbanísticas

Estas fueron definidas en el numera 3 del presente documento.
Cuantificación de cargas urbanísticas

Miles
1 Costos de urbanización $228.003.615.150,17 $228.003.615,15
Costos directos $137.288.274.599,46 $137.288.274,60
Preliminares $121.410.227,90 $121.410,23
Construcción Vía (Excavaciones y Rellenos) $33.235.461.995,30 $33.235.462,00
Redes de Servicios $22.790.025.241,13 $22.790.025,24
Espacio Público $12.563.377.135,13 $12.563.377,14
1a Sistema urbano de drenajes $16.000.000.000,00 $16.000.000,00
Puente Av Boyacá con Alsacia $40.000.000.000,00 $40.000.000,00
Puentes peatonales AV Boyacá y Av Alsacia $6.490.000.000,00 $6.490.000,00
Obras de mitigación exteriores (mejoramiento
de andenes y bicicarriles) $1.850.000.000,00 $1.850.000,00
Av Alsacia incluye pontones $4.238.000.000,00 $4.238.000,00
Costos indirectos $44.803.418.695,63 $44.803.418,70
Imprevistos por diseños preliminar $6.935.513.729,97 $6.935.513,73 175
1b
AIU 25% $36.411.447.082,36 $36.411.447,08
IVA $1.456.457.883,29 $1.456.457,88
Interventoria $21.118.639.307,77 $21.118.639,31
1c
IVA Interventoria de Obra $2.912.915.766,59 $2.912.915,77
Estudios y diseños (incluye interventoria) $24.793.282.547,32 $24.793.282,55
IVA Estudios y Diseños $2.912.915.766,59 $2.912.915,77
1d
Interventoría estudios y diseño $3.167.795.896,17 $3.167.795,90
IVA Interventoria Estudios y Diseños $506.847.343,39 $506.847,34
Tabla 45. Cuantificación de Obligaciones

Los valores unitarios son con lo que Metrovivienda cuantifica obras para el proceso de
urbanización de sus proyectos. El total de las obras de urbanismo equivale al 4.185% en
relación con las ventas totales del proyecto.
Cuantificación de ventas del producto inmobiliario
Costos de construcción
Para determinar los costos de construcción se tomaron los repartos de los planes parciales
adoptados por la SDP y se trabajo con el equipo técnico para tener valores que estuvieran
dentro de los márgenes de mínimos y máximo que poseen esos planes, el resultado es el
siguiente:
Costos de Construcción $/M2

Vivienda VIP $650.000
Vivienda VIS $950.000
176
Vivienda E-4 $1.500.000
Oficinas $1.800.000
Dotacional $1.800.000
Hotel $2.500.000
Comercio Centro Comercial $2.800.000
Comercio Plataforma $1.800.000
Comercio local VIP $650.000
Comercio Local VIS $950.000
Comercio Lical Viv tipo 4 $1.500.000
Tabla 46. Costos de construcción
Precio de ventas
Para determinar los precios de ventas se realizó un estudio de mercado que determino los
precios de venta de los productos inmobiliarios, el estudio esta anexo al presente
documento. El resultado del estudio es el siguiente:
Precio de M2
Precio venta M2
mercado producto
Viviendade Interés Prioritario (VIP) 51.709.125 55,000 940.165,909
Vivienda de interés social (VIS) 93.076.425 55,000 1.692.298,636
Vivienda tipo 4 3.452.000,000
Comercio locales a la calle VIP 3.500.000,000
Comercio locales a la calle VIS 5.000.000,000
Comercio locales a la calle Vivienda tipo 4 5.000.000,000
Comercio plataforma 12.000.000,000
Comercio Centro comercial 9.990.000,000 177
Oficinas Tipo B 4.600.000,000
Tabla 47. Precio de ventas
Los valores y m2 de vivienda de interés prioritario y social son dado por Metrovivienda, por
ello se estiman los m2 mínimos de estos productos inmobiliarios
El valor del comercio de centros comerciales incluyo el valor de los comercios tipo ancla
que son lo que generalmente se vende a un menor valor y saco un promedio del precio de
venta de los diferentes tipos de locales de los centros comerciales
Para las oficinas se realizó un análisis para determinar el grado de saturación del mercado
y los tipos de oficinas que se comercializan, se realizaron análisis de los productos ofrecidos
en la zona y se determino proponer para el plan oficinas tipo B, estás son de menor precio
de venta y según el estudio tendrían mejor rotación en el mercado.
Para la vivienda se estudiaron los diferentes productos y se determinó que la vivienda Tipo
4 es la más indicada para este proyecto. Esta y las anteriores conclusiones se fundamentan
en el estudio de mercado en mención.
%área vendible en
Área Área
Uso del suelo predominante Nº MZ Área útil relación con la
construida vendible AV construida
MZ 1 24.533,71 59.847,37 44.885,53 0,75

Comercio MZ 2 21.251,77 52.233,07 39.174,80 0,75
MZ 3 7.674,74 18.873,40 14.155,05 0,75
MZ 4 12.117,31 74.366,84 61.307,14 0,82
MZ 5 12.912,11 74.690,44 61.307,14 0,82
MZ 6 14.301,19 76.761,90 62.587,14 0,82
Múltiple
MZ 7 7.819,49 47.044,19 62.587,14 1,33
MZ 8 10.026,48 51.599,17 41.533,57 0,80
MZ 9 9.361,22 51.314,98 41.533,57 0,81
MZ 10 11.732,50 55.472,02 47.172,85 0,85
MZ 11 13.148,79 98.596,07 83.845,11 0,85
MZ 12 14.314,99 115.268,70 98.023,35 0,85
MZ 13 13.043,45 98.742,30 83.969,47 0,85
MZ 14 20.628,29 56.942,36 48.423,22 0,85
MZ 15 20.439,28 53.611,28 45.590,50 0,85
Vivienda no VIS
MZ 16 19.285,22 53.836,53 45.782,05 0,85
178
MZ 17 12.058,52 55.416,87 47.125,95 0,85
MZ 18 13.280,01 34.806,53 29.599,13 0,85
MZ 20 10.465,50 42.183,22 35.872,19 0,85
MZ 21 10.771,27 42.120,56 35.818,91 0,85
MZ 22 8.125,78 34.255,20 29.130,28 0,90
MZ-19 9.860,46 23.031,20 17.450,63 0,76
MZ-23 8.247,66 19.264,16 14.596,36 0,76
MZ-24 15.370,77 35.901,72 27.202,55 0,76
MZ-25 10.149,56 23.706,46 17.962,26 0,76
Vivienda - VIS 70% / VIP 30% MZ-27 9.886,41 23.091,81 17.496,55 0,76
MZ-28 10.327,65 24.122,44 18.277,45 0,76
MZ-29 10.669,42 24.920,70 18.882,29 0,76
MZ-30 7.962,36 18.597,80 14.091,46 0,76
MZ-31 8.056,79 18.818,41 14.258,61 0,76
Totales y promedios 377.822,723 1.459.437,71 1.205.383,64
Tabla 48. Relación de área vendible frente al área construida
Los porcentajes de área vendible en relación con el área construida fueron determinados a
través del análisis de proyectos y del conocimiento del equipo técnico, luego se
compararon con los datos contenidos en los planes aprobados por la SDP y en su gran
mayoría están dentro de los parámetros de mínimos y máximos de los planes adoptados.
En este caso la relación de área construida y vendible de la VIP es menor por el concepto
de plantas con servicios y comercio que se dejan en los primeros pisos de las mismas, al
igual que un modelo de edificio alargado que demanda circulaciones más largas que el
modelo de bloques con acceso desde el punto vertical.
En las manzanas múltiples que tiene comercio tipo plataforma, oficinas y servicios, y
vivienda el promedio de área construida y área vendible es bajo, en promedio se sitúa en
0,88 porque las áreas de plataformas están muy dadas a plazas y a tener vida exterior, lo 179
pasillos de recorridos internos se pensaron como soluciones sólo para las grandes áreas.
Costos indirectos de construcción
% / venta % / c. directo
Honorarios de construcción 8,00%
Interventoría 2,50%
Diseños General 2,00%
Gerencia 2,50%
Publicidad y ventas 3,00%
Legales 1,00%
Licencia 0,50%
Servicios Públicos 0,50%
Impuestos 0,30%
Administrativos y financieros 3,00%
total 9,500% 13,80% 180
Tabla 49. Costos indirectos de construcción

Los datos de los costos indirectos son los promedios del mercado.
Valoración del suelo
1 Costos de urbanización $228.003.615.150,17 $228.003.615,15

Costos directos $137.288.274.599,46 $137.288.274,60
Preliminares $121.410.227,90 $121.410,23
Construcción Vía (Excavaciones y Rellenos) $33.235.461.995,30 $33.235.462,00
Redes de Servicios $22.790.025.241,13 $22.790.025,24
Espacio Público $12.563.377.135,13 $12.563.377,14
1a Sistema urbano de drenajes $16.000.000.000,00 $16.000.000,00
Puente Av Boyacá con Alsacia $40.000.000.000,00 $40.000.000,00
Puentes peatonales AV Boyacá y Av Alsacia $6.490.000.000,00 $6.490.000,00
Obras de mitigación exteriores (mejoramiento
de andenes y bicicarriles) $1.850.000.000,00 $1.850.000,00
Av Alsacia incluye pontones $4.238.000.000,00 $4.238.000,00
Imprevistos por diseños preliminar $6.935.513.729,97 $6.935.513,73
1b
AIU 25% $36.411.447.082,36 $36.411.447,08
IVA $1.456.457.883,29 $1.456.457,88
Interventoria $21.118.639.307,77 $21.118.639,31
1c
IVA Interventoria de Obra $2.912.915.766,59 $2.912.915,77
Estudios y diseños (incluye interventoria) $24.793.282.547,32 $24.793.282,55
181
IVA Estudios y Diseños $2.912.915.766,59 $2.912.915,77
1d
Interventoría estudios y diseño $3.167.795.896,17 $3.167.795,90
IVA Interventoria Estudios y Diseños $506.847.343,39 $506.847,34
2 Costos de construcción (directos + indirectos) $3.118.854.907.562,09 $3.118.854.907,56
Costos directos $2.309.956.395.796,14 $2.309.956.395,80
VIP $156.854.804.080,34 $156.854.804,08
VIS $16.761.546.573,84 $16.761.546,57
2a
Vivienda tipo 4 $1.196.787.547.106,65 $1.196.787.547,11
Oficinas $412.013.400.000,00 $412.013.400,00
Comercio $476.557.082.337,99 $476.557.082,34
Honorarios de construcción $184.796.511.663,69 $184.796.511,66
Interventoria $57.748.909.894,90 $57.748.909,89
Diseño General $46.199.127.915,92 $46.199.127,92
2b Licencia $11.549.781.978,98 $11.549.781,98
Servicios Públicos $11.549.781.978,98 $11.549.781,98
Impuestos $6.929.869.187,39 $6.929.869,19
Gerencia $128.980.139.248,97 $128.980.139,25
Plublicidad y ventas $154.776.167.098,76 $154.776.167,10
Legales $51.592.055.699,59 $51.592.055,70
Administrativos y financieros $154.776.167.098,76 $154.776.167,10
Costos sociales (programas y proyectos
3
sociales de trabajo con la comundad vecina) $1.000.000.000,00 $1.000.000,00
Subtotal $2.538.960.010.946,31 $2.538.960.010,95
4
Total costos $3.347.858.522.712,26 $3.347.858.522,71
7 Utilidad $773.880.835.493,81 $773.880.835,49
8 Ventas $5.159.205.569.958,72 $5.159.205.569,96
9 Estimado del valor del suelo Ventas - costos $1.037.466.211.752,65 $1.037.466.211,75
Valor del m2 de suelo según residual (área
$1.335.237,66
bruta) $1.335,24
10
Valor del m2 de suelo según residual (área
$2.745.907,40
útil) $2.745,91
Tabla 50. Valoración del suelo

En el método residual se incluyen los costos sociales que surgen de los proyectos
planteados para trabajar con la comunidad vecina, en el capítulo Social se especifican
cuáles son los proyectos.
Otro valor que se incluye en el residual es una utilidad esperada del 15% en relación con las
ventas. El residual para el plan parcial Bavaria-Fábrica es de $1.335.237,66 pesos 182
colombianos.
El reparto de cargas y beneficios se anexa a este documento en digital formato Excel.

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Formulación

1. CONCEPTO Y OBJETIVOS DEL PLAN 7

3. ÁREAS, CARGAS URBANÍSTICAS Y APROVECHAMIENTOS DEL PLAN 13

Suelos no objeto de reparto 16

Cuadro de áreas por tratamientos 20

Sistema de espacio público 36

Propuesta de usos del suelo 87

Usos para la innovación y transferencia de conocimiento 91

5. VIVIENDA DE INTERÉS PRIORITARIO 94

Relación VIP – mezcla de usos 97

Relación VIP – espacio público 100

Relación VIP – Altura 101

6. PROPUESTA DE DISEÑO RESILIENTE 104

Sistema urbano de drenajes sostenibles 104

Transporte sostenible 106

Estructura urbana para el encuentro 108

Estructura urbana verde 110

Redes de acueducto, alcantarillado de aguas negras y pluvial 112

7. ANÁLISIS DOTS DE LA PROPUESTA Y DEL EFECTO DE LA PROPUESTA EN EL

8. GESTIÓN DE SUELO Y FINANCIACIÓN 151

Reajuste de suelos 151

Cesiones de suelo para espacio público y equipamientos 151

Cesiones para el sistema de movilidad 152

9. ETAPAS DE DESARROLLO 156

10. REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS 173

Tabla 1. Configuración predial

Gráfica 1. Configuración predial

Metrovivienda plantea la formulación del plan parcial Bavaria Fábrica como

Esta área industrial es una de las oportunidades de generar una pieza

Se planteó que el desarrollo urbano debería estar enfocado al encuentro

La mezcla de usos y el valor por la urbanística a nivel de la calle pretenden

Generar continuidad desde el corredor ambiental del río Fucha y el sistema

Dar continuidad a los elementos de sistema estructurante de la ciudad con

 Generar continuidad de las redes de servicios públicos sin saturar las

Desarrollar un sistema de usos que permita crear empleo en la zona y

Desarrollar un barrio que genere multiplicidad de usos en los primeros pisos,

La mezcla de usos y la apuesta por diferentes tipos de vivienda generan una

Frente al polígono oriental de la Av. Alsacia se encontró vacío en la

De acuerdo a esto, en este tramo se encuentra hacia el norte, el predio

El siguiente plano presenta la configuración predial señalada, los linderos

Gráfica 1. Configuración predial

En el siguiente plano se puede observar los suelos no objeto de reparto:

Gráfica 2. Suelo no objeto de reparto

Control Predios propiedad de la ciudad señalados en el análisis

Predio propiedad del IDU, señalado en análisis jurídico con

Calle 7a y Transversal 71B, suelos que actualmente hacen

Oreja Vía El predio de la oreja de la conexión entre las avenidas

Tabla 3. Descripción suelos no objeto de reparto

Reservas viales 20.242,700

Tabla 4. Reserva vial

En el siguiente plano se observan las áreas de reservas viales:

Gráfica 3. Reserva vial

Gráfica 4. Control ambiental

Área bruta 776.989,93 100%

Tabla 5. Proporción de área por tratamientos

Cargas urbanísticas tratamiento de desarrollo

Carga urbanística para espacio público

Tabla 6. Carga urbanística de espacio público en tratamiento de desarrollo

Cargas urbanísticas para equipamientos

Equipamientos ANUcs Obligación Total

Se determina que la obligación para equipamientos correspondiente al 8% del área neta

Cargas urbanística para vías

Tabla 8. Carga urbanística de vías en tratamiento de desarrollo

Vivienda VIP 63.436,410 52.288 1,213 1,0