TEMA 12 SERVIDUMBRES

SERVIDUMBRES

DEFINICIÓN: La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del
inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.
Consiste en una servidumbre positiva, personal, forzosa, que justamente tiende a respetar el tránsito con fines
recreativos, de disfrute, que bien pueden ser turísticos o deportivos. ES INDEMNIZABLE.
El Fundo Dominante (FD) se beneficia del Fundo Sirviente (FS). Se debe establecer la servidumbre en un lugar que
sea ventajoso para el sirviente. No es necesario la proximidad o contigüidad de los fundos. Ej.: servidumbre de
acueductos que pasa por varios terrenos sucesivos, sean o no adyacentes. Limita el carácter exclusivo del dominio.

OBJETO: La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno.

CLASIFICACION:
Servidumbre positiva y negativa:
 es positiva si la carga real consiste en soportar su ejercicio. Ej. servidumbre de tránsito y la de sacar agua.
 es negativa si la carga real se limita a la abstención determinada impuesta en el título. Ej. no edificar, no
realizar determinado tipo de actividades en el fundo gravado por parte de su titular.

Servidumbre real y personal

 Servidumbre personal es la constituida en favor de persona determinada sin inherencia al inmueble
dominante. Si se constituye a favor de una persona humana se presume vitalicia, si del título no resulta una
duración menor.
Se beneficia una persona. Prácticamente no existen en el derecho civil pero si son muy comunes en derecho
administrativo, beneficiando toda la comunidad. Ej.: sacar agua, cazar.
 Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua excepto pacto en contrario. La
carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante, y la situación de los
predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable que se toquen. La servidumbre real
considerada activa y pasivamente es inherente al fundo dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a
cualquier poder que pasen y no puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser
sometida a gravamen alguno.
El que se beneficia es un fundo, un inmueble, y no el propietario del mismo (que puede variar). Ej.:
servidumbre de paso
En caso de duda, la servidumbre se presume personal.

Servidumbre forzosa y voluntaria

 Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre, excepto que la ley prevea expresamente la
necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se denomina forzosa.
 Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin comunicación
suficiente con la vía pública, la de acueducto cuando resulta necesaria para la explotación económica
establecida en el inmueble dominante, o para la población, y la de recibir agua extraída o degradada
artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada
subterráneamente o en cañerías.
 Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo dominante, o con la autoridad
local si está involucrada la población, se la debe fijar judicialmente.
 La acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.
Se puede obligar a ser aceptada. Ej.: servidumbre de paso, sacar agua, acueductos, recibir las aguas de terrenos
colindantes con cotas mayores, etc.

 Continuas (cuando no se necesita del uso constante del hombre) y discontinuas (si necesitan del uso del
hombre para su perfeccionamiento).
 Visibles o aparentes (se exterioriza a través de los signos físicos visibles, ej. canal a cielo abierto) y no
aparentes (no se manifiestan por signos físicos a la vista, ej. cañería subterránea).
 Principales (ej. De producto) y accesorias (ej. De paso, mantenimiento).
 Económico – jurídicas y/o físicas.

LEGITIMACION: Están legitimados para constituir una servidumbre los titulares de derechos reales que recaen
sobre inmuebles y se ejercen por la posesión (como el dueño del inmueble, los condóminos y el usufructuario). Si
existe comunidad debe ser constituida por el conjunto de los titulares.

PRESUNCION: De onerosidad. En caso de duda, la constitución de la servidumbre se presume onerosa.

MODALIDADES: La servidumbre puede sujetarse a cualquier modalidad.

TRANSMISIBILIDAD: Ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia del inmueble dominante. La
servidumbre personal es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para la servidumbre a favor
de varias personas con derecho de acrecer.

MODOS DE ADQUISICIÓN o CONSTITUCION son 5

1) Por contratos onerosos o gratuitos (acuerdo de voluntades).
2) Por disposición de última voluntad (testamento, que es distinto al derecho sucesorio).
3) Por disposición que el dueño de dos o más heredades haya hecho para el destino de ellas. (Un dueño que
tiene varias propiedades, las divide de tal forma que constituye servidumbres de una con respecto a la otra).
4) Por prescripción: únicamente las continuas y aparentes después de 20 años.
5) Por ley: servidumbres forzosas.

DERECHOS Y OBLICACIONES DEL TITULAR DOMINANTE:

 Derechos reales y personales: El titular de una servidumbre puede constituir sobre ella derechos personales
con relación a la utilidad que le es conferida, sin eximirse de su responsabilidad frente al propietario. No
puede constituir derechos reales.
 Extensión de la servidumbre: La servidumbre comprende la facultad de ejercer todas las servidumbres
accesorias indispensables para el ejercicio de la principal, pero no aquellas que sólo hacen más cómodo su
ejercicio.
 Ejercicio: El ejercicio de la servidumbre no puede agravarse si aumentan las necesidades del inmueble
dominante, excepto que se trate de una servidumbre forzosa.
 Mejoras necesarias: El titular dominante puede realizar en el inmueble sirviente las mejoras necesarias para
el ejercicio y conservación de la servidumbre. Están a su cargo, a menos que el gasto se origine en hechos
por los cuales debe responder el titular del inmueble sirviente o un tercero.
 Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre: El titular dominante puede obligar a quien hizo en el
inmueble sirviente trabajos que menoscaban el ejercicio de la servidumbre a restablecer la cosa a su estado
anterior, a su costa. Si el inmueble sirviente pasa a poder de otro, éste sólo debe tolerar la realización de las
tareas, sin poder reclamar contraprestación alguna.
 Ejecución por acreedores: En ningún caso la transmisión o la ejecución de la servidumbre pueden hacerse
con independencia del inmueble dominante.
 Comunicación al sirviente: El titular dominante debe comunicar al titular sirviente las perturbaciones de hecho
o de derecho sufridas en razón del ejercicio de la servidumbre. Si no lo hace, responde de todos los daños
sufridos por el titular sirviente.

DERECHOS DEL TITULAR SIRVIENTE:

 Disposición jurídica y material: El titular sirviente conserva la disposición jurídica y material que corresponde
a su derecho. No pierde el derecho de hacer servir el predio a los mismos usos que forman el objeto de la
servidumbre. Así, aquel cuyo fundo está gravado con una servidumbre de paso conserva la facultad de pasar
él mismo por el lugar. No debe turbar el ejercicio de la servidumbre, ni siquiera por la constitución de otra. Si
lo hace, el titular dominante puede exigir el cese de la turbación; si la servidumbre es onerosa puede optar
por una disminución del precio proporcional a la gravedad de la turbación.
 Alcances de la constitución y del ejercicio: El titular sirviente puede exigir que la constitución y el ejercicio de
la servidumbre se realicen con el menor menoscabo para el inmueble gravado, pero no puede privar al
dominante de la utilidad a la que tiene derecho. Si en el título de la servidumbre no están previstas las
circunstancias de lugar y tiempo de ejercicio, las debe determinar el titular sirviente.

EXTINCIÓN DE LA SERVIDUMBRE:
a) Por resolución del derecho del que la constituyo. Ej.: en un servidumbre de paso se abre una ruta por detrás,
entonces se va a la justicia y se rescinde el contrato.
b) Por vencimiento de plazos establecidos o convenidos.
c) Por renuncia del dueño del fundo dominante: expresa (escrita y firmada) o tácita
d) Por acuerdo de ambas partes.
e) Por confusión: cuando cualquiera de las dos partes compra la otra propiedad, de modo que termina siendo
dueño de ambas propiedades.
f) Cuando el beneficio es desproporcionado para uno de los fundos.

MEDIOS ESPECIALES DE EXTINCIÓN: Son medios especiales de extinción de las servidumbres:

a) Rescisión, desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante
b) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón
c) en las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su muerte, aunque no estén cumplidos el
plazo o condición pactados; si el titular es una persona jurídica, su extinción, y si no se pactó una duración
menor, se acaba a los cincuenta años desde la constitución.
EFECTOS DE LA EXTINCIÓN: Extinguida la servidumbre, se extinguen todos los derechos constituidos por el titular
dominante. Todas las servidumbres deben constituirse y extinguirse por escritura pública.

ACCIONES CONFESORIAS Y NEGATORIAS:

 La acción negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se ejerce por la posesión y
corresponde ante actos que constituyen una turbación, especialmente dada por la atribución indebida de una
servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.
 La acción confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y corresponde ante actos que
impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.

La libertad en el ejercicio de los derechos reales se protege con la acción negatoria. La acción real negatoria tiene la
misma legitimación activa que la acción reivindicatoria, pero frente a un agresión menor, como es la turbación en la
posesión de las cosas que no llegue al despojo (como el caso del ejercicio indebido de una servidumbre que no se
tiene, o bien, cuando ésta se ejercita fuera de los límites acordados en el acto de su constitución).

La plenitud de los derechos reales en su ejercicio se protege por la acción confesoria. La acción real confesoria se le
concede a todos los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión, cuando se les impida el ejercicio de
los derechos inherentes a dicha relación real (servidumbres, restricciones y límites al dominio por razones de
vecindad), como así también a los titulares de derechos reales de servidumbres cuando no puedan ejercitarlas en el
caso concreto. Esta acción se circunscribe a la órbita inmobiliaria.

SERVIDUMBRES ADMINISTRATIVAS: La servidumbre administrativa es un derecho público real constituido por

una entidad estatal sobre un inmueble ajeno, con el objeto de que éste sirva al uso público. Son aquellas donde
aparece el Estado como Nación, provincia o municipio. La servidumbre administrativa puede tanto constituirse sobre
bienes del dominio público como del dominio privado. Las servidumbres administrativas se distinguen de las
servidumbres civiles o privadas no solo por el interés público que motiva su constitución, sino además porque solo
requieren de un fundo sirviente sin que necesariamente deba existir un fundo dominante.
SERVIDUMBRES CIVILES, donde los titulares pertenecen al derecho privado y la cosa gravada es un inmueble de
propiedad ajena. El fundo sirviente es siempre de propiedad privada, y no puede constituirse tal derecho sobre
bienes del dominio público.

SERVIDUMBRES AMBIENTALES
En Argentina, aproximadamente el 80% del territorio del país se encuentra bajo dominio privado. En estas
extensiones de tierra se realizan prácticas agrícolas ganaderas que traen aparejadas el cambio y deterioro de los
ecosistemas naturales existentes, por lo que la preservación de los recursos naturales en esas extensiones se ha
tornado imprescindible.
Desde el sector público y desde el sector privado se intenta promover y facilitar mecanismos que ayuden a
proteger los recursos naturales de forma tal de aumentar las superficies bajo conservación en el país.
Bajo el nombre de servidumbre ambiental o ecológica se denomina al acuerdo de voluntades por el cual un
propietario restringe algunos de sus derechos de propiedad con el objeto de que la conservación de los recursos
naturales identificados en ella quede garantizada.
En la servidumbre ambiental, el beneficio que un inmueble le proporciona a otro es la permanencia de ciertos
atributos ecológicos presentes en el fundo sirviente en beneficio del fundo dominante, por motivos diversos, entre
otros, la preservación del paisaje que se disfruta de un inmueble a otro, de fuentes o de cursos de agua comunes
cuya calidad se requiere prístina; el mantenimiento de microecosistemas compartidos, la prevención de procesos de
desertificación o erosión, el mantenimiento de hábitats de especies diversas, etc.
Estas servidumbres constituyen una herramienta jurídica mediante la cual puede legalmente exigirse la
prohibición de ciertas actividades que puedan degradar los recursos existentes, a fin de preservar los atributos
ecológicos de estos recursos sin que el dueño de la propiedad pierda la titularidad de ella. Por otra parte, a pesar de
las restricciones que se imponen, el dueño puede continuar realizando actividades productivas acordadas en el
contrato y compatibles con un uso racional de la tierra.

COMPARACION RESTRICCIONES CON SERVIDUMBRES

Restricciones Servidumbres

 Son de carácter general  No son recíprocas puesto que existen un fundo

 Son Racionales.
 No originan indemnizaciones en ningún caso.
 Son recíprocas puesto que la sufren todos los
vecinos de la comunidad.
 No son un derecho real.
 No se adquieren por título.
dominante y uno sirviente.
 Es un derecho real establecido por el C.C.
 Se adquieren por título, onerosos o gratuitos.
 Dan lugar a Indemnizaciones.
 Son de carácter particular.