UNIVERSIDAD NACIONAL DE CAJAMARCA

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS

POLÍTICAS
ESCUELA DE POSTGRADO

EL SISTEMA DE
TRANSFERENCIA DE LA
PROPIEDAD INMUEBLE EN
EL PERÚ
Alumna: Diana Cabanillas Castañeda
Docente: Víctor Toro LLanos

Cajamarca, Noviembre 2017

 Sumario

INTRODUCCIÓN
1. La Propiedad.
2. Derechos Reales y Derechos Obligacionales
3. Sistemas de Transferencia de Propiedad.
3.1. El Sistema Alemán.
3.2. El Sistema Francés.
4. El Principio Consensualista
5. La Teoría del Titulo y Modo.
6. La transferencia de propiedad inmueble en el Código Civil Peruano a través del tiempo.
6.1. En el código Civil de 1852.
6.2. En el código Civil de 1936.
6.3. En el código Civil de 1984.
7. Conclusiones
8 . Referencias Bibliográficas
INTRODUCCIÓN

La transferencia de la propiedad inmueble en el Perú ha originado una serie de diversas opiniones

doctrinarias acerca de su actual tratamiento en el Código Civil. En el presente trabajo se busca
brindar un alcance respecto a salvar contradicciones en las que incurre nuestro Código por las
disposiciones contenidas en los artículos referidos al tema en cuestión.

En este sentido, consideraremos la trascendencia de este tema, puesto que se debe tener en cuenta
que la transferencia de inmuebles no resulta siendo únicamente interés de las partes contratantes
o intervinientes, sino que tiene amplio alcance dado el contexto social; resultando necesario que
terceros no contratantes tengan el conocimiento de que se ha producido un desplazamiento en la
titularidad de la propiedad, a fin de garantizar la transparencia y seguridad jurídica que
todo modelo socioeconómico requiere para el tráfico inmobiliario.

La problemática actual exige tener en cuenta ciertos aspectos controversiales, por lo que a
continuación trataremos algunos de ellos a partir de las normas vigentes del Código Civil.

Un sistema ideal de transferencia de la propiedad inmueble, siempre será aquél que logra conjugar
los criterios de seguridad estática y seguridad dinámica del comercio jurídico inmobiliario; esto es,
seguridad individual y seguridad colectiva. Dentro de la seguridad jurídica plena se distingue la
doble dimensión que ésta puede revestir: la estática, que se presta a favor de quien sea propietario
o titular de otro derecho, o bien del poseedor no propietario. Y la dinámica a favor del adquirente
de la plena propiedad de una cosa o derecho limitado sobre ella.1

Así, se trata, más bien, de implantar con carácter general el “principio jurídico de protección al
tercero adquirente de buena fe”, pues protegiendo a los adquirentes en conjunto, en su condición
de tales (configuración abstracta), con prescindencia de la situación concreta del señor “x”, (quien,
individualmente, debe usar los mecanismos alternativos que le brinda el orden jurídico para la tutela
de su interés específico), se está brindando protección legal al mejor modo de generar más riqueza
inmobiliaria, incentivando la circulación de bienes. No olvidemos que ese propietario individual de
hoy, fue el adquirente abstracto de ayer que clamaba seguridad de adquirir propiedad aún de un no
propietario. En la opción, pues, el principio jurídico de protección a los terceros adquirentes de
buena fe debe estar en aptitud de derrotar al principio del nemo plus juris ad alium transferre potest
quam ipse habet (nadie puede transmitir más derecho que el que posee).

Muy por el contrario, nuestra doctrina nacional, no sólo no desarrolla ningún análisis importante
sobre esta materia, sino que entra a un plano de confusión conceptual mucho más grave que aquél
atribuido a la doctrina francesa cuando ideó la “obligación de enajena”, como una que nace y
“mentalmente” se ejecuta en un mismo instante. Esta confusión mayor de la que estamos hablando,
es aquélla que, llevando aún más lejos la ficción jurídica, cree ver en el sistema consensualístico

1
VALLET DE GOYTISOLO, Juan. Revista jurídica del notariado, ISSN 1132-0044, Nº 33, 2000, págs. 207-224
peruano “tipo francés” un sistema transmisivo de doble causa: de título y modo, al más puro estilo
románico antiguo, considerando que estamos en una época y contexto distintos.

1. LA PROPIEDAD

Encontramos la definición de propiedad en el Código Civil, el cual la define, por su contenido jurídico,
como "'El poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse
en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley" (Art. 923del Código Civil). Así, la
propiedad es el derecho civil patrimonial más importante que reviste de una serie de garantías para
su protección y su transferencia, siendo un poder jurídico pleno sobre un bien, el cual contiene
atributos clásicos o derechos que confiere la propiedad a su titular: usar, disfrutar y disponer. Así
tenemos:

 Usar.- Es servirse del bien. Por ejemplo: Usa el automóvil quien se traslada con el de un
lugar a otro. Usa la casa quien vive en ella.

 Disfrutar.- Es percibir los frutos del bien, es decir, aprovecharlo económicamente. Los
frutos son los bienes que se originan de otros bienes, sin disminuir la sustancia del bien
original. Son las rentas, las utilidades. Hay frutos naturales, que provienen del bien sin
intervención humana, frutos industriales, en cuya percepción interviene el hombre, y frutos
civiles, que se originan como consecuencia de una relación jurídica, es decir, un contrato.

 Disponer.- Es prescindir del bien, ya sea jurídica o físicamente. Un acto de disposición es la

enajenación del bien; otro es hipotecario; otro, finalmente, es abandonarlo o destruirlo. La
disposición es la facultad de transferir la propiedad; la facultad de disponer no deriva del
derecho de propiedad sino de la relación de titularidad o pertenencia.

Del mismo modo, la Doctrina nos señala cuatro características de la propiedad: es un derecho real,
un derecho absoluto, un derecho exclusivo y un derecho perpetuo.

Todo sistema de derechos de propiedad debe cumplir tres características para desarrollar la función
a la que ha sido llamado:

 Universalidad.- Todos los recursos deben ser poseídos por alguien, salvo que sean tan
abundantes que puedan ser consumidos por cualquiera sin necesidad de excluir a los demás
(como seria, por ejemplo el caso del aire). En otras palabras, todos los recursos con consumo
real deben quedar bajo un derecho de propiedad.

 Transferibilidad.- Se requiere que por medio de intercambios voluntarios los recursos pasen
de sus usos menos valiosos a los más valiosos.2
 Exclusividad.- Se debe garantizar jurídicamente la posibilidad de excluir a los demás del
consumo y uso del bien en cuestión. Así, los derechos de propiedad solo aparecen cuando

2
TORRES LOPEZ, Juan.Análisis Económico del Derecho, Madrid, 1987, p. 49
 los costos de lograr su uso exclusivo resultan compensados por los beneficios que el propio
uso exclusivo genera.

Respecto a ello, sabemos que solo se puede hablar de relación jurídica3 entre dos sujetos de
derecho; así tenemos por ejemplo, que el derecho de crédito o de obligación crea una relación
jurídica entre el acreedor y el deudor, lo mismo es el contrato de compraventa donde interactúan
el vendedor y el comparador. Pero cuando tenemos un derecho real solo se crea una situación
jurídica entre el titular y la cosa, es decir el titular tiene un poder o atribución sobre la cosa y jamás
podría existir un relación jurídica entre el bien o cosa con el titular del bien, solo existe una situación
jurídica o una atribución del propietario sobre el bien del cual ejerce un poder jurídico pleno.

Así, los sujetos de toda relación jurídica son siempre las personas entre quienes la relación se traba
o se establece. Una relación jurídica es siempre una situación en la cual se encuentra dos o más
personas. No es admisible, en buena técnica jurídica, utilizar la idea de relación jurídica para aludir
a la situación en que se encuentra una persona respecto a una cosa, respecto a un lugar o varias
cosas entre si. La relación jurídica es siempre relación entre personas.4

2. DERECHOS REALES Y DERECHOS OBLIGACIONALES

Los derechos patrimoniales se distinguen en dos grupos: derechos reales y derechos de obligación
(crédito).

 En los derechos reales.- El objeto del derecho lo constituyen los bienes y las cosas, dentro
del universo de derechos patrimoniales. Giran alrededor del derecho de propiedad y sus
desmembraciones, y la relación es entre el sujeto al que corresponde el derecho y el bien
objeto de el. Los derechos reales son oponibles a todos (erga omnes), por lo tanto son
absolutos.

 En los derechos de obligación.- El objeto del derecho lo constituyen las prestaciones ajenas
en cuanto puedan proporcionar una cierta utilidad al acreedor.
La relación es de persona a persona, entre sujeto activo o acreedor, y sujeto pasivo, o
deudor; por lo tanto, la relación con las cosas es siempre indirecta a trastes de las personas
comprendidas en la prestación. Son oponibles únicamente a un sujeto determinado,
especifico; por lo tanto son relativos5

Las consecuencias que se derivan de los derechos reales y de los derechos de obligación son también
distintas. Así, la perdida de la cosa en los derechos de propiedad importa la extinción del derecho,
lo cual no sucede en todos los casos cuando se trata de los derechos de obligación, por cuanto ellos

3 VIDAL RAMIREZ, Fernando. Prescripción Extensiva y Caducidad, Gaceta Jurídica, Lima, 1996, p. 25. “la relación Jurídica,
como hemos visto, es el vínculo establecido entre dos o más personas, mientras que la situación Jurídica es la que se
configura en base a la relación que vincula a las personas y a sus respectivos derechos subjetivos o deberes jurídicos, pero
de modo permanente o duradero”
4 DÌEZ-PICAZO, Luís. Fundamentos de Derecho civil patrimonial, Madrid, 1979, Volumen I, p. 49
5 FERRERO COSTA, Raúl. Curso de Derecho de las Obligaciones, Lima, 3era. Ed. 2004, p. 8-9
subsisten transformándose en la indemnización de daños y perjuicios. El derecho real tiene entre
sus atributos la persecución (rei persecutoria) mientras el de las obligaciones no. de otro lado, el
derecho obligacional puede consistir en un dar, hacer o no hacer, y el derecho real da nacimiento a
una obligación de no hacer (de los demás) de carácter universal.

3. SISTEMAS DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

3.1.1. SISTEMA ALEMÁN (Régimen de separación o disociación del contrato)

La transferencia de los inmuebles se realizaba en dos fases: el negocio jurídico y el acto traslativo
del dominio. Este sistema, requiere de un contrato obligacional, y además requiere de un contrato
traslativo ante un tercero (Registrador), este segundo contrato es abstracto respecto del primero u
obligacional.

En Alemania prima el criterio de la “Ausflassung” que es un acuerdo abstracto de transmisión entre

el adquiriente y el enajenante. Según el código alemán y su doctrina comparada, casi siempre existe
un deber de emitir declaración de “auflassung” emanado de la relación causal básica, es por eso que
el vendedor debe hacer todo lo posible y todo lo que este a alcance de sus manos para conseguir la
transmisión de propiedad, si se niega a emitir por su parte la declaración requerida, puede ser
demandado en tal sentido.

El “Auflassung ” también puede ser judicial y extrajudicial; será judicial cuando al igual que la “in
iure cessio” era un juicio simulado; el adquiriente demandada al enajenante la entrega dela cosa,
este de allanaba a la demanda y el juez resolvía a favor del acciónate entregándoles judicialmente
la posesión; será extrajudicialmente cuando el contrato se perfecciona con la inscripción de la
transmisión de la propiedad en el libro territorial. A este sistema se le conoce con el nombre del
registro. Esta transmisión, cuando se refiere a cosas muebles, exige la entrega y el acuerdo de
ambas partes de “transmitir la propiedad”, no se contiene en el contrato de compraventa, sino que
es necesario un especial contrato “real” diferente, cuyo único contenido es que la “propiedad sea
transmitida”, este contrato real es independiente del contrato de compraventa que le sirve de base,
es decir, es un contrato “abstracto”.6 En el sistema germano de la separación del contrato (artículos
873, 925 y 929 del Código Civil Alemán) el consentimiento no es suficiente para la traslación de la
propiedad y esta se produce desdoblada, según se trate de bienes muebles o inmuebles. En el
primer caso se requiere la tradición, sea física o espiritualizada, en tanto que en el segundo es
necesaria la inscripción del contrato en el registro de la propiedad o en los libros territoriales.

3.2 SISTEMA FRANCÉS (Sistema consensual o del contrato único)

6 LA PUENTE LAVALLE, Manuel. Perfeccionamiento de la Transferencia de la Propiedad, En: Folio Real año III
Según el código francés de 1804, Código Napoleónico trascendental en las legislaciones civiles
hispano americanas, nos indica que la propiedad de los inmuebles se transfiere como efecto de la
estipulación, del consenso (consensus); la obligación de entregar se reputa idealmente ejecutada,
la tradición que resulta luego del pacto es un acontecimiento que no transfiere el dominio, sino solo
de poner al adquiriente en aptitud de servirse del bien.

Este sistema no requiere del modo como acto o hecho externo al contrato para que opere la
transferencia de la propiedad inmueble. El sistema consensual parte de la base de que el derecho
real nace directamente del mero consentimiento de las partes que contratan. Así podemos
mencionar que para el transmisor de los derechos reales, basta el solo contrato (convención), sin
necesidad de la tradición (entrega); las transferencias de bienes tienen lugar por el simple
consentimiento. El consentimiento viene a reemplazar la tradición, pues las partes entienden que
se realiza la tradición cuando así se obligaron. De esta manera, el sistema francés considera que
vender es enajenar, y ambas nociones eran muy distintas en la antigüedad, y que hoy se confunden,
el comprador pasa a ser propietario y acreedor al mismo tiempo, acreedor dentro de la relación
obligatoria y propietario por la misma razón, sin más, no es necesario otro requisito más que la
voluntad de las partes contratantes.

4. EL PRINCIPIO CONSENSUALÍSTICO.

El principio consensualístico debe ser entendido, como la suficiencia del contrato para producir
directa e inmediatamente el efecto real traslativo de propiedad. Para ello, no sólo no necesita de la
obligación, sino que debe prescindir de ella.

El consenso, como mecanismo de transmisión inmobiliaria, tiene la virtud de maximizar la

circulación de la riqueza, a bajos costos de transacción, aún cuando la seguridad jurídica que brinda
es sólo tangible a nivel colectivo y no individual. Por ello, no es el sistema ideal de transferencia del
dominio inmobiliario, sino, el más conveniente para maximizar la circulación de la riqueza cuando
las condiciones económicas y sociales de una sociedad determinada hacen inaplicable aquello que
hemos denominado “sistema ideal de transferencia de la propiedad”

La norma clave en nuestro Código respecto a la transmisión de propiedad de los bienes inmuebles
es el Art. 949° del CC: "La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor
propietario de el, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario". Este artículo no establece
ningún requisito adicional para la transferencia de la propiedad, operando este efecto de manera
automática o "ex lege". En tal sentido, nuestro Código opta claramente por el principio
consensualistico.

Este principio tiene influencia del Código Civil francés de 1804, el cual llevó a cabo una modificación
revolucionaria con respecto al Derecho romano, y marcó el triunfo de la voluntad sobre el
formalismo jurídico; en consecuencia, protegió fundamentalmente a los adquirentes convertidos de
manera inmediata en propietarios, mientras el transmitente sólo podía ejercer las acciones
personales o de impugnación del contrato. Este Código consagró el solo consentimiento entre las
partes contratantes como único requisito necesario para el desplazamiento de la propiedad a favor
del comprador. No se necesitaba la tradición de la cosa, ni el pago del precio, ni formalidad externa
alguna. Fue el triunfo de los prácticos del derecho y también de los jusnaturalistas. Así tenemos:

 La convención de dar crea la obligación.

 Esta obligación de dar lleva consigo la de entregar o realizar la tradición.
 La tradición transfiere la propiedad.
 Esta tradición no necesita ser real, ya que el consentimiento lleva en sí mismo una tradición
fingida que produce el mismo efecto.
 La tradición fingida opera la transmisión del derecho real.

Sea bajo cualquier punto de vista doctrinal, el hecho concreto es que el sistema francés original del
Código Napoleónico de 1804 instauró el principio consensual de la transferencia de la propiedad, ya
sea porque el consentimiento es suficiente para producir dicha transmisión, ya sea a través de la
ficción de considerar que el consentimiento se anuda con una tradición ficticia.

5. LA TEORÍA DEL TITULO Y MODO

La legislación y la doctrina peruana se han mantenido fieles a la interpretación francesa del principio
consensualístico y a la noción clásica romana de que el contrato sólo crea obligaciones (de allí la
“artificial” coherencia de los artículos 949, 1402 Y 1529 del Código Civil de 1984). Pero fue más lejos
aún: ha creído ver en el sistema consensualístico peruano un sistema transmisivo de doble causa,
es decir, de “título y modo”. Así, es necesario conocer la definición de titulo y modo, los cuales son
legados del derecho romano.

 Título.- (Palabra utilizada en el de fundamento jurídico, aquí, no en el sentido de

documento) es el acto (por ejemplo, compraventa) por el que se establece la voluntad de
enajenación (adquisición para la otra parte) del derecho

 Modo.- Es el acto (consistente en la entrega, con ánimo de transmitirlo, de la posesión del

derecho cuya enajenación se estableció) por el que se realiza efectivamente la enajenación
por el transmitente, que es adquisición para el adquiriente.

Un sector de la doctrina además considera que el solo contrato obligacional no es suficiente para la
Transferencia de la propiedad inmobiliaria; tampoco lo es la simple tradición del inmueble, requiere
de ambos elementos. Así, el título es insuficiente para producir la adquisición del derecho real y sin
titulo previo, la entrega (el modo) no transfiere (hacer adquirir al que la recibe) el derecho real. Por
ejemplo, si no hubo anteriormente contrato de compraventa, pero se entrega la cosa, el que la
recibe adquiere su posesión (ya que esta es la tenencia efectiva de la misma, y esa la ha recibido),
pero no se convierte en dueño (no adquiere la propiedad: derecho real).
El título es la fuente, la causa jurídica del contrato del cual deriva una determinada obligación y el
modo la consecuencia que sería la transferencia de propiedad.

En torno a la transferencia de la propiedad inmobiliaria en el código civil del 84, los autores
nacionales se alinean en dos corrientes: a) los realistas o consensualistas y b) los obligacionistas.

Los realistas sostienen que el contrato de transferencia de propiedad inmueble tiene efectos reales,
que es traslativo y no simplemente obligacional. La transmisión surge directamente del contrato, no
deviene del cumplimiento de una obligación. Adopta el sistema francés de la “ficción jurídica” por
lo que una obligación nace y se cumple por sí sola7.

Los obligacionistas sostienen que los contratos no producen efectos reales o traslativos de
propiedad, su perfeccionamiento requiere de un acto distinto, externo, denominado el modo.

6. LA TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD INMUBLE EN EL CÓDIGO CIVIL PERUANO A TRAVÉS

DEL TIEMPO

El sistema peruano de transferencia de propiedad inmueble esencialmente de influencia del sistema

francés, por lo cual ha adoptado el sistema espiritualista francés o sistema declarativo. El
antecedente del artículo 949° del Código Civil de1984 está ubicado en el artículo del Código Civil de
1936 que a la letra regulaba “la sola obligación de dar una cosa inmueble determinada, hace al
acreedor propietaria de ella, salvo pacto en contrario” norma que también estaba contenida en el
Código Civil de 1852 en sus artículos 574 y 1306. Los artículos antes mencionados abandonan el
sistema del derecho romano del título (el consentimiento) y el modo (la tradición), adoptando el
sistema espiritualista francés para la transmisión de propiedad de bienes inmuebles determinados.

6.1. EN EL CÓDIGO CIVIL DE 1852

7 BULLARD GONZALEZ, BULLARD GONZALEZ, Alfredo. Sistemas de Transferencia de Propiedad, En: Derecho y Economía,
Lima-2003. p. 146. “La incertidumbre de saber si compro o no compro un bien hace que se celebren menos contratos, que
haya menos circulación de riqueza y menor dinamismo, impidiendo la maximación de las operaciones y transferencias. “el
riesgo que está presente en toda transferencia radica en el hecho de que podría no transmitirse al adquiriente la potestad
de excluir a los demás, o que la posibilidad de exclusión no sea transmitida en términos perfectos. Si este riesgo no es
racionalizado, el potencial adquirente puede decidir no comprar o hacerlo a un precio que se encuentre por debajo del
valor real del derecho que se adquiere. Ello se puede apreciar, por ejemplo, cuando se compra un inmueble no inscrito,
pues el precio que se fije del valor real del derecho que se adquiere. Ello se puede apreciar, por ejemplo, cuando se compra
un inmueble no inscrito, pues el precio que se fije viene a ser, de ordinario, considerablemente menor al de otro inmueble
si registrado. La protección registral y la certeza que esta brinda son la explicación a este mayor valor. En el fondo, lo que
hace diferencia es que quien compra siente que el registro el garantiza una posibilidad, de exclusión más perfecta y, por
tanto, más valiosa. En el inmueble no registrado entra a tallar el azar, y con ello la irracionalidad. Por lógica consecuencia,
la posibilidad ya no es tan cierta. Este riesgo podría determinar que se adquiera una propiedad que no permita excluir,
por ejemplo, a un adquiriente anterior. Estaríamos, entonces, ante una propiedad disfuncional o, dicho de una manera
más clara, ante la ausencia de un auténtico derecho de propiedad. Un sistema de transferencia de propiedad coherente
debe dar al adquiriente la certeza de poder excluir a cualquier otro pretendido adquiriente, es decir, una posibilidad de
exclusión total.
Este código es influenciado eminentemente por el código de napoleón, en el cual se considera que
con el solo consentimiento “consensus” bastaba para poder transferir la propiedad inmueble.

Al celebrarse el contrato de compraventa simple con el solo consentimiento de las partes, y al operar
en aquella la transferencia de propiedad de la cosa “aun antes de su entrega y pago del precio”,
debemos entender que la transferencia de la propiedad (al igual que el derecho francés) en los
contratos de compraventa simple, operaba automáticamente, al momento del nacimiento de la
obligación de enajenar, urgida de su celebración.

6.2. EN EL CÓDIGO CIVIL DE 1936

En este cuerpo legislativo, en la sección segunda del libro Quinto, del Derecho de Obligaciones,
relativa a las Obligaciones y sus Modalidades, incluye el articulo 1172°, en el que se ratifica el
principio del artículo 1308° del Código Civil de 1852, pero exclusivamente para bienes inmuebles:
Articulo 1172.- “la sola obligación de dar una cosa inmueble determinada, hace al acreedor
propietario de ella, salvo pacto en contrario”.

6.3 EN EL CÓDIGO CIVIL DE 1984

Aún cuando nos encontramos a fines del siglo XX, nuestro Código repite los errores legislativos y
conceptuales en que incurrió el Code Napoleón a inicios del siglo XIX, cuando ensayara por primera
vez a nivel legislativo la regulación de la transmisión de la propiedad por el solo consensu. Dichos
errores consistieron en recurrir a la noción de obligación como vehículo de cooperación necesario
para transmitir propiedad, consagrándose una falacia consistente en la concepción artificiosa de
una obligación que nace y se extingue al mismo tiempo, sin despliegue alguno de conducta por parte
del deudor, la cual se reputa «mentalmente» ejecutada. Así tenemos:

Art.949 .- “La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario
de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”

Este artículo se ubica en el libro de los derechos reales, a diferencia del CC. del 36 estuvo en el libro
de las obligaciones como la mayoría de los códigos modernos y no es el único artículo que regula la
transferencia de la propiedad inmueble.

7. CONCLUSIONES
 Acerca del régimen de transferencia de la propiedad inmueble adoptado por nuestro Código
Civil han surgido controversias derivadas de que tanto la legislación como la doctrina han
sido fieles a la interpretación francesa del Principio Consensualístico (en donde la
transmisión de la propiedad se da por el solo “consensu”, este sistema no requiere del modo
como acto o hecho externo al contrato para que opere la transferencia de la propiedad
inmueble), y a la noción clásica romana de que el contrato solo crea obligaciones (recurre a
la obligación como filtro para justificar el consenso como vehículo necesario para la
transmisión de propiedad, pero no puede haber obligación sin prestación e idear una
obligación que “nace y se extingue en el mismo instante”, sin que para su cumplimiento
deba verificarse conducta alguna). De allí la artificiosa coherencia de los artículos 949°,
1402° y 1529° del Código Civil de 1984.

 Afirmar, por ejemplo, que en la transferencia de la propiedad inmueble, el contrato

representa al título de adquisición y la cesión al modo de adquisición, no es, sino, otra ficción
jurídica conceptualmente inexacta, desde que la voluntad no puede cumplir el doble rol de
título y modo, dado que es absolutamente ineficaz como signo de recognoscibilidad social.

 Las contradicciones en las que incurren nuestra legislación y doctrina podrían hacer inviable
la aplicación de un sistema ideal de transferencia de propiedad, en donde el consenso, no
es el sistema ideal, pero sí el más conveniente para maximizar la circulación de la riqueza.
Así, todo sistema ideal de transferencia de la propiedad inmueble debe tener como una de
sus finalidades a la maximización de la circulación de la riqueza inmobiliaria

 El consenso, como mecanismo de transmisión inmobiliaria, tendría la virtud de hacer más

ágiles las transferencias y, de este modo, maximizar la circulación de la riqueza, a bajos
costos de transacción, aún cuando la seguridad jurídica que brinda es sólo tangible a nivel
colectivo y no individual. La razón básica de la defensa del consenso como mecanismo de
transmisión inmobiliaria en el Perú reposa en argumentos económicos

 La reducción o eliminación, de ser posible, de todo riesgo (a nivel individual) se logra a través
de la implantación de signos adecuados de publicidad (recognoscibilidad social).

 Se debe optar por un sistema jurídico en donde se implante el principio jurídico de

protección al tercero adquirente de buena fe, pues protegiendo a los adquirentes en
conjunto, en su condición de tales (configuración abstracta) se está brindando protección
legal al mejor modo de generar más riqueza inmobiliaria, incentivando la circulación de
bienes. De este modo no se debe optar por un sistema en donde el criterio de seguridad
jurídica se vea como aquél reclamado por un adquirente individual que clama por el respeto
de su propiedad (estática) frente a otras, y del mismo modo quiere oponer su adquisición a
todo el mundo, y así su propiedad se torne lo más valiosa posible. (Visión Individualista,
tutelar del propietario de derechos como personaje inatacable y dueño de una situación
jurídica oponible a todos: erga omnes) Siendo la situación concreta del señor “x”, quien,
 individualmente, debe usar los mecanismos alternativos que le brinda el orden jurídico para
la tutela de su interés específico. No olvidemos que ese propietario individual de hoy, fue el
adquirente abstracto de ayer que clamaba seguridad de adquirir una propiedad.

 Debe reconocerse a un sistema de transferencia del dominio inmobiliario, una función social
de la propiedad, que es el conjunto de condiciones, permisiones y prohibiciones dadas e
impuestas a los individuos para la autorregulación de su riqueza inmobiliaria.

8. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

 BULLARD GONZALEZ, Alfredo. “Sistemas de Transferencia de Propiedad, En: Derecho y

Economía”, Lima, 2003. p. 146

 DÌEZ-PICAZO, Luís. “Fundamentos de Derecho civil patrimonial”, Madrid, 1979, Volumen I,

pp. 49

 FERRERO COSTA, Raúl.”Curso de Derecho de las Obligaciones”, Lima, 3era. Ed. 2004, p. 8-9

 LA PUENTE LAVALLE, Manuel. “Perfeccionamiento de la Transferencia de la Propiedad, En:

Folio Real” Madrid, año III, p. 1

 TORRES LOPEZ, Juan. “Análisis Económico del Derecho”, Madrid, 1987, p. 49

 VALLET DE GOYTISOLO, Juan. Revista jurídica del notariado, ISSN 1132-0044, Nº 33, 2000,
págs. 207-224

 VIDAL RAMIREZ, Fernando. “Prescripción Extensiva y Caducidad”, Gaceta Jurídica, Lima,

1996, p. 25.