EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 1ª

VARA CÍVEL DA COMARCA DE GOIÂNIA-GO.

Processo nº: 5129585.45.2017.8.09.0051

ANTÔNIO DOS REIS, LEONARDO MARIANO

REIS e PATRÍCIA ARAÚJO BRINGEL REIS, todos devidamente
qualificados, representados por seu advogado, com escritório na Rua 03 nº
800, Ed. Office Tower, 3º andar, salas 301/304, Goiânia-GO, comparecem
à digna presença de Vossa Excelência nos autos da AÇÃO ORDINÁRIA
DE CUMPRIMENTO CONTRATUAL C/C COM OBRIGAÇÃO DE
FAZER e CONSIGNAÇÃO EM JUÍZO DOS VALORES proposta por
ABU DHABI COMÉRCIO E PARTICIPAÇÕES LTDA E OUTROS,
todos já devidamente qualificados, para apresentar, com fulcro no artigo
335, inciso, do Código de Processo Civil, sua CONTESTAÇÃO, o que faz
pelos motivos de fato e relevantes razões de direito que passa a expor:
- BREVE RESUMO DAS ALEGAÇÕES DOS
AUTORES:
Vê-se da narrativa da petição inicial que os autores
buscam com a presente ação o cumprimento do contrato de compra e
venda, firmado em 19.11.2016 entre os AUTORES e os REQUERIDOS,
cujo objeto fora a compra 76 (setenta e seis) alqueires goianos da gleba de
terra situada no Município de Leopoldo de Bulhões e assim descrita na
Cláusula II - (01) do instrumento contratual, com vistas poderem escriturar
o imóvel que compraram nos estritos termos do instrumento contratual.
Demonstram que no presente instrumento restou
estipulado que pela referida gleba de terras seria pago o valor de
R$9.610.000,00 (nove milhões seiscentos e dez mil reais), com o
cronograma descrito na cláusula terceira no aludido instrumento.
Afirmam que embora tenham cumprido todas as
obrigações que lhe competem com os referidos pagamentos, conforme
cronograma contratual, os REQUERIDOS SISTEMATICAMENTE
descumpriram as cláusulas contratuais, não restando outra alternativa senão
a propositura da presente ação ordinária, com vistas a obterem o
cumprimento de todas as cláusulas contratuais atribuídas aos
REQUERIDOS.
Além disto, no mérito requerem a cobrança da cláusula
penal por descumprimento contratual, e ao mesmo tempo realizam o
depósito judicial dos valores para que seja afastada toda e qualquer mora
por parte dos AUTORES e que os seguintes pedidos principais sejam
julgados procedentes, para: a) Determinar o cumprimento contratual com a
escrituração das glebas de terras adquiridas; b) Determinar o abatimento
do valor devido da cláusula penal dada a comprovação da infração
contratual por parte dos ora REQUERIDOS; c) Deferir a consignação em
juízo das importâncias remanescentes bem como a alienação dos imóveis
dado em permuta, se for o caso, para que desta forma resguarde o interesse
dos AUTORES e dos terceiros, atos estes somente a serem praticados após
a escrituração e cumprimento integral do contrato firmado; d) Na
impossibilidade de se escriturar a totalidade das matrículas adquiridas que
seja convertida a presente em indenização por perdas e danos na proporção
das glebas não escrituradas.
- DO DIREITO:
Diante da narrativa dos autores, o requerido entende
que não merecem acolhimento os pleitos iniciais, porquanto demonstrará
que: - pagamento realizado de forma irregular, valor depositado para
Distribuidora Reis; trata-se de clausula leonina, de difícil cumprimento a
previsão de prazo impreterível e improrrogável de 45 (quarenta e cinco
dias) para providenciar as baixas nos gravames nas matrículas adquiridas; -
descabimento da cláusula penal em virtude da inexistência de
descumprimento contratual e a impossibilidade de conversão em perdas e
danos; - ausência de notificação prévia no tocante a possível cobrança de
da multa; - valor excessivo previsto para o caso de ocorrência de
descumprimento contratual (cláusula penal), no patamar de 20% sobre o
valor da transação.
- DO PRAZO EXÍGUO PARA CUMPRIMENTO
CONTRATUAL:
Prevê o contrato na cláusula II item (2) que por
existirem algumas averbações nas matrículas adquiridas e por existir o
pagamento inicial na ordem de R$3.000.000,00 (três milhões de reais),
restou acordado que uma das matrículas adquiridas seria averbada uma
hipoteca como garantia ao cumprimento do pacto, assim restou consignado:
 "(2) - Como garantia a presente transação vez que
será repassado no prazo para a liberação das
escrituras o valor de R$ 3.000.000,00 (três milhões de
reais), será autorizado a averbação do presente pacto
na matrícula do imóvel denominado a título de
garantia hipotecária em primeiro grau o imóvel
denominado, Fazenda Água Branca, com área de 130
ha, no município de Leopoldo de Bulhões - GO,
Registrado no Livro 2-V RG às fls 240, com a
matrícula nº. 4404 no Cartório de Registro de Imóvel
da Comarca de Leopoldo de Bulhões, totalmente livre
e desembaraçado, conforme certidão que acompanha o
presente instrumento e declaração sob as penas das lei
dos PROMITENTES VENDEDORES, sendo deste já as
partes integrantes do presente instrumento anuentes a
presente averbação nos moldes legais a que se
destinam."
Além da presente cláusula restou consignado que com
relação os presentes gravames nas matrículas adquiridas, tinham os
REQUERIDOS o prazo impreterível e improrrogável de 45 (quarenta e
cinco dias) para providenciar as baixas, sendo que o valor inicialmente
pago seria utilizado para tal mister, sendo esta condição sine qua non para a
efetividade do pacto. Assim prevê o instrumento contratual neste ponto:
"6. DA DISCRIMINAÇÃO DO IMÓVEL DADO EM
PERMUTA
6.1 - COMO PERMUTA COMO FORMA DE
ADIMPLIR PARTE DESTE PACTO SERÁ
REPASSADO OS IMÓVEIS A SEGUIR DESCRITOS:
1 - Lote 21, na Quadra 148, Avenida T-63 c\c T-37 -
Matrícula nº. 7586 e Lote 20, matrícula nº. 28.804,
contíguo ao lote 21, registrados no Cartório de
Registros de Imóveis de Goiânia - GO estes no valor
global de R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais);
i. Os imóveis acima discriminados serão escriturados
em nome dos PROMITENTES VENDEDORES ou de
quem estes indicarem até a data da apresentação, por
parte dos PROMITENTES VENDEDORES, das
certidões de todas as matrículas dos imóveis
adquiridos no presente contrato devendo estar estas
TOTALMENTE desembaraçadas de quaisquer ônus
 que por ventura impeçam a escrituração. ii - O prazo
para liberação das matrículas objeto deste contrato,
caso estejam em garantia de alguma operação que
impeçam a escrituração aos PROMITENTES
COMPRADORES será no máximo de 45 (quarenta e
cinco dias) a contar da assinatura deste pacto."
Assim, em que pese as disposições contratuais, os
REQUERIDOS diante do prazo exíguo para promoverem as baixas nos
gravames, estavam buscando solucionar junto ao Cartório competente
questão e assim deixar as matrículas objeto de contrato de compra e venda
aptas a escrituração.
Vê-se que os autores não buscaram por meio de
notificação verificar o cumprimento do prazo ou solucionar de maneira
amigável a questão do prazo exíguo, conforme, aliás, prevê o
CONTRATO, no item 10, abaixo transcrito, verbis:

Ressalte-se que o requerido nunca agiu com má-fé e

sempre buscou solucionar a presente questão, tanto é verdade que esteve
representado na audiência de conciliação, conforme se vê no Evento 50.
Ademais, vale ressaltar que o requerido não foi
constituída em mora, e, portanto, não foi regularmente rescindido o
contrato de compromisso de compra e venda, já que a ele não foi
oportunizada a purgação daquela no prazo legal.
Além desse fato, mesmo que houvesse a notificação, a
rescisão do contrato em análise só seria possível por meio de decisão
judicial, o que, como já dito, não ocorreu, e repita-se não foi sequer
requerida pelos AUTORES.
Vale ressaltar ainda que a compra e venda é um
contrato bilateral, oneroso e consensual mediante o qual o vendedor assume
a obrigação de transferir o bem ou coisa alienável e de valor econômico ao
comprador, que por sua vez assume a obrigação de pagar o preço
determinado ou determinável.
Portanto, resta claro que os autores realizaram os
pagamentos, contudo a alegação de que o réu não cumpriu com as demais
obrigações, tornando oneroso o negócio para os autores, não merece
acolhimento, porquanto não houve prova de tal prejuízo.
Ademais, é imprescindível a notificação premonitória e
a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão neste tipo de
compromisso - compra e venda de imóvel - para que esta seja consumada,
ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de
observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos.
Deve-se acrescentar que, mesmo em compromissos de
compra e venda relativos a imóveis não loteados, entende o Superior
Tribunal de Justiça ser necessária a notificação para constituição do
devedor em mora. Nesse sentido, foi editado o enunciado nº 76 de sua
Súmula de Jurisprudência:
“Súmula nº 76. A falta de registro do compromisso de
compra e venda de imóvel não dispensa a prévia
interpelação para constituir em mora o devedor.”
A propósito:
“COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
INTERPELAÇÃO. SÚMULA Nº 76 DA CORTE. 1.
Nos termos da Súmula nº 76 da Corte, exige-se a
interpelação prévia para constituir em mora o devedor,
mesmo sem o registro do compromisso de compra e
venda. 2. Não há passagem para o dissídio com a
cobertura da Súmula nº 83 da Corte. 3. Recurso
especial não conhecido.” (3ª T, REsp nº 526.630/SP,
Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, j. em 29-
10-2003, DJ de 16-2-2004, p. 251). “(...) 2. É
imprescindível a prévia manifestação judicial na
hipótese de rescisão de compromisso de compra e
venda de imóvel para que seja consumada a resolução
do contrato, ainda que existente cláusula resolutória
expressa, diante da necessidade de observância do
princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos (...)”.
(STJ. 4ª Turma Cível. REsp nº 620787 / SP. Rel.
Min. Luis Felipe Salomão. DJe 27/04/2009).
Logo, conclui-se que o réu não foi constituído em
mora, e, portanto, não foi regularmente rescindido o
contrato de compromisso de compra e venda, já que a
ele não foi oportunizada a purgação daquela no prazo
legal. Além desse fato, mesmo que houvesse
 notificação do réu, a rescisão do contrato em análise só
seria possível por meio de decisão judicial, o que,
como já dito, não poderá ocorrer, pois sequer é a
pretensão dos autores.
- PAGAMENTOS REALIZADOS SEM A
COMPROVAÇÃO DOS COMPRADORES PARA
DISTRIBUIDORA DE CIGARROS REIS LTDA:
De início, verifica-se que os autores, a par de alegarem
que os requeridos não cumpriram com avençado, efetuaram dois depósitos,
sendo o primeiro no valor de R$1.500.000,00 no dia 10/11/2016, e segundo
no valor de R$1.000.000,00, no dia 22/11/2016; tendo como favorecido a
empresa DISTRIBUIDORA DE CIGARROS REIS LTDA, tudo conforme
os comprovantes anexados no ARQUIVO DOC4.
Vale ressaltar que de acordo com o Termo Aditivo ao
contrato foram efetivados também dois depósitos realizados em favor das
empresas LATICINIOS LEBON e AUTO POSTO TRÊS BOIADEIROS,
tudo com a concordância dos promitentes vendedores ANTÔNIO,
LEONARDO, MURILO e VIVIANE.
Acontece que em relação aos depósitos realizados em
favor da DISTRIBUIDORA REIS, não apresentaram a concordância dos
promitentes vendedores.

- MATRÍCULA DADA EM GARANTIA NÃO É

FATO IMPEDITIVO PARA LAVRAR
ESCRITURA – INEXISTÊNCIA DE NULIDADE:

O fato dos requeridos oferecerem uma das matrículas,

após a assinatura do contrato de compra e venda, matrícula esta dada em
garantia hipotecária (matrícula 4404) no contrato de compra e venda, em
garantia para empréstimo junto a COOPERATIVA DE CRÉDITO DE
LIVRE ADMISSÃO DAS MICRO REGIÕES DE GOIÂNIA E
ANÁPOLIS LTDA - SICOOB CREDSEGURO, CPNJ nº.
02.935.307/0001-00 para que fosse registrada alienação fiduciária desta,
em data posterior ao pacto, não infringiu as disposições contratuais.

Tal situação não impede a escrituração do imóvel, tanto

é verdade que os autores não pleiteiam a anulação do referido negócio,
apenas fazem menção que tal situação causou desconforto, sem, contudo
comprovarem tal alegação.
 Portanto, compete aos autores a comprovação do fato
impeditivo de seu direito de lavrar a escritura pública, sendo o pedido
apresentado totalmente improcedente, porquanto realizado sem nenhuma
comprovação.

- DA INEXISTÊNCIA DE ATRASO – NÃO

INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL –
AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA –
PERDAS E DANOS - IMPOSSIBILIDADE:

Ao disciplinar a pena convencional (multa contratual),

nosso ordenamento civil estabelece que: "incorre de pleno direito o devedor
na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação
ou se constitua em mora", conforme inteligência do art. 408 do CCB/2002.

In casu, depreende-se da leitura do item 8.7 do contrato

pactuado entre as partes que:

"8.7 - Fica desde já estipulada no presente

instrumento o valor da cláusula penal no importe de
20% (vinte por cento) sobre o valor da transação a
título multa por descumprimento do aqui estipulado,
sendo esta executada por mera notificação."
Contudo, não houve o descumprimento contratual por
parte do requerido e, assim, sendo descabida a aplicação da cláusula penal,
até porque não consta pedido de rescisão do contrato, por nenhuma das
partes contratantes.
No mesmo diapasão, resta claro que os autores não
encaminharam notificação prévia acerca da aplicação da cláusula penal.
Não há indícios no processo de que os autores tentaram renegociar o
restante do cumprimento do contrato.
Em concreto, vê-se que os autores não discutem a
rescisão do contrato, e muito menos se ocorreu por culpa do requerido, na
verdade pleiteiam, conforme um dos pedidos dispostos na petição inicial
que: “d) Na impossibilidade de se escriturar a totalidade das matrículas
adquiridas que seja convertida a presente em indenização por perdas e
danos na proporção das glebas não escrituradas.”
Os autores buscam a conversão em indenização por
perdas e danos na proporção das glebas não escrituradas, caso ocorra a
“impossibilidade de escriturar a totalidade das matrículas adquiridas”, ou
seja, por via transversa buscam a rescisão do contrato, e ao mesmo tempo
pretendem receber a multa por suposto atraso nas obrigações do contrato.
Tal pretensão é totalmente descabida, inclusive pela
pertinência, colaciono jurisprudência do STJ:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AÇÃO DE
RESCISÃO DE CONTRATO C/C
REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RESCISÃO POR
CULPA DOS COMPRADORES. REEXAME DE
PROVAS E DO PACTO CONTRATUAL.
SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. UTILIZAÇÃO DO
IMÓVEL SEM CONTRAPRESTAÇÃO.
CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO COM
PERDAS E DANOS. POSSIBILIDADE.
PRECEDENTES. AGRAVO REGIMENTAL NÃO
PROVIDO. 1. Inadimplemento incontroverso e a
prova dos autos indica que a culpa pela rescisão foi
exclusivamente do comprador. Demonstrada a
utilização do imóvel sem a respectiva
contraprestação, inclusive com a percepção de
renda oriunda de contratos de arrendamento. 2. A
análise das razões recursais e a reforma do aresto
hostilizado, com a desconstituição de suas
premissas, impõem reexame da relação contratual
estabelecida e incontornável incursão no conjunto
fático-probatório dos autos. Incidência das Súmulas
n. 5 e 7 do STJ. 3. Nos termos da jurisprudência
consolidada neste Sodalício, a "multa prevista pela
cláusula penal não deve ser confundida com a
indenização por perdas e danos pela fruição do
imóvel, que é legítima e não tem caráter abusivo
quando há uso e gozo do imóvel." (REsp
953.907/MS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI,
TERCEIRA TURMA, julgado em 23/03/2010, DJe
09/04/2010). 4. Agravo regimental não provido.
(AgRg no AgRg no AREsp 611.557/SP, Rel.
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA
TURMA, julgado em 26/05/2015, DJe 02/06/2015)
Assim, como não houve descumprimento contratual
por nenhuma das partes, cabe à parte autora apenas a resilição do contrato,
sendo totalmente descabida a pretensão de aplicação da clausula penal,
tendo em vista que não existem provas do descumprimento do contrato e,
mesmo que houvesse não se pode se confundi-la com a indenização por
perdas e danos, conforme pedido dos autores.

Por todo o exposto, ficou demonstrada a inexistência

de atraso do requerido no cumprimento de sua obrigação. Neste sentido,
mostra-se descabida a aplicação da multa em hipótese de atraso, prevista na
cláusula 8.7 da Promessa de Compra e Venda.
- ABUSIVIDADE NO PERCENTUAL DE 20% -
LIMITAÇÃO A IMPOSIÇÃO DE MULTA
COMINATÓRIA:
A cláusula penal, também denominada pena
convencional ou multa contratual, é uma cláusula acessória ao contrato na
qual se pretende estipular uma consequência em virtude de uma ação ou
omissão, de caráter econômico. O dispositivo tem por finalidade estimular
o devedor a cumprir a obrigação quando o mesmo tenha a ciência acerca da
sanção relativa caso ocorra à insatisfação desta. Trata-se de uma obrigação
coligada à obrigação principal pactuada.
Contudo, o valor deve ser considerado suficiente para
reparar eventual prejuízo decorrente de inadimplemento encontra limites no
ordenamento jurídico pátrio.
Nesse sentido, preceitua o art. 412 do diploma material
civil que "O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode
exceder o da obrigação principal".
A sua vez, dispõe o art. 413 do mesmo diploma legal,
que "A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a
obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da
penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a
finalidade do negócio".
Trata-se de disposições de ordem pública, ainda que
incluídas nos domínios do direito privado, que visam tutelar interesse geral
de manifesto efeito social, a saber, não permitir sejam os indivíduos
submetidos à iniquidade pela imposição de penas elevadas ou
desproporcionais, a importar em enriquecimento imotivado, que a moral
repugna e a lei proíbe.
E exatamente por se tratar de questão de ordem
pública, a adequação do valor da pena prescinde de pedido do litigante
interessado, podendo ser realizada também de ofício pelo magistrado.
 No presente caso, como dito anteriormente, não houve
comprovação de nenhum prejuízo sofrido pelos autores, o que desnatura a
aplicação da cláusula penal.
Segundo os ensinamentos de Limongi França:
“A cláusula penal é um pacto acessório ao contrato ou
a outro ato jurídico, efetuado na mesma declaração ou
declaração à parte, por meio do qual se estipula uma
pena, em dinheiro ou outra utilidade, a ser cumprida
pelo devedor ou por terceiro, cuja finalidade precípua
é garantir, alternativa ou cumulativamente, conforme
o caso, em benefício do credor ou de outrem, o fiel
cumprimento da obrigação principal, bem assim,
ordinariamente, constituir-se na pré-avaliação das
perdas e danos e em punição do devedor
inadimplente”. ( FRANÇA, R. L. Teoria e prática da
cláusula penal. São Paulo: Saraiva, 1988, página 7)
Contudo, caso prevaleça o entendimento de sua
aplicação, é imperativo mencionar que esta penalidade pode ser reduzida,
na hipótese da parte ter cumprido em parte a obrigação ou o montante for
excessivo, como prevê o art. 413 do CCB/2002.
Quanto ao tema, outro não é o entendimento do STJ:
"RECURSOS ESPECIAIS. DIREITO CIVIL E
FALIMENTAR. COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. ARRAS E CLÁUSULA PENAL.
INADIMPLEMENTO. FALÊNCIA DO
PROMITENTE COMPRADOR. 1. RECURSO
ESPECIAL DE PORTUS INSTITUTO DE
SEGURIDADE SOCIAL (PROMITENTE
VENDEDOR). (...) 1.4. "A penalidade deve ser
reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação
principal tiver sido cumprida em parte, ou se o
montante da penalidade for manifestamente
excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade
do negócio" (art. 413 do Código Civil). (...) 3.
RECURSOS ESPECIAIS DESPROVIDOS. (REsp
1381652/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado
em 12/08/2014, DJe 05/09/2014).
 "PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE
FORNECIMENTO DE GÁS NATURAL.
DESCUMPRIMENTO. RESCISÃO. MULTA.
CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO AUTORIZADA
PELO ART. 413 DO CC/02. VERIFICAÇÃO DO
CARÁTER EXCESSIVO. REEXAME FÁTICO
PROBATÓRIO. SÚMULA 7/STJ. 1. O Tribunal a
quo, ao decidir acerca da redução do percentual da
multa rescisória aplicada, com base no art. 413 do
Código Civil, consignou que esta se mostrava
excessiva, injusta e incompatível com o
descumprimento do contrato. Ora, para prevalecer a
pretensão em sentido contrário à conclusão do
Tribunal de origem, mister se faz a revisão do
conjunto fático-probatório dos autos, o que é
inviabilizado, nesta instância superior, pela Súmula
nº 7 desta Corte. 2. Agravo regimental não provido.
(AgRg no AREsp 441.146/MG, Rel. Ministro
MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA
TURMA, julgado em 11/03/2014, DJe 17/03/2014).
Volvendo ao caso concreto, a cláusula contratual
apontada pela autora tem o seguinte teor:
"8.7 - Fica desde já estipulada no presente
instrumento o valor da cláusula penal no importe de
20% (vinte por cento) sobre o valor da transação a
título multa por descumprimento do aqui estipulado,
sendo esta executada por mera notificação."
Com efeito, no presente instrumento restou estipulado
que pela referida gleba de terras seria pago o valor de R$9.610.000,00
(nove milhões, seiscentos e dez mil reais), com o cronograma descrito na
cláusula terceira no aludido instrumento.
Pela narrativa dos autores resta apenas o cumprimento
da clausula 6, referente a permuta do imóvel como forma de adimplemento,
no valor de R$5.000.000,00 (cinco milhões) de reais, que representa 48%,
do negócio entabulado.
Assim prevê o instrumento contratual neste ponto:
"6. DA DISCRIMINAÇÃO DO IMÓVEL DADO EM
PERMUTA
 6.1 - COMO PERMUTA COMO FORMA DE
ADIMPLIR PARTE DESTE PACTO SERÁ
REPASSADO OS IMÓVEIS A SEGUIR DESCRITOS:
1 - Lote 21, na Quadra 148, Avenida T-63 c\c T-37 -
Matrícula nº. 7586 e Lote 20, matrícula nº. 28.804,
contíguo ao lote 21, registrados no Cartório de
Registros de Imóveis de Goiânia - GO estes no valor
global de R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais);
i. Os imóveis acima discriminados serão escriturados
em nome dos PROMITENTES VENDEDORES ou de
quem estes indicarem até a data da apresentação, por
parte dos PROMITENTES VENDEDORES, das
certidões de todas as matrículas dos imóveis
adquiridos no presente contrato devendo estar estas
TOTALMENTE desembaraçadas de quaisquer ônus
que por ventura impeçam a escrituração. ii - O prazo
para liberação das matrículas objeto deste contrato,
caso estejam em garantia de alguma operação que
impeçam a escrituração aos PROMITENTES
COMPRADORES será no máximo de 45 (quarenta e
cinco dias) a contar da assinatura deste pacto."
E pelos cálculos a cláusula penal alcançaria a cifra de
R$1.922.000 (hum milhão e novecentos e vinte e dois reais), o que
representa mais de 20% (vinte por cento) do 'quantum' faltante para o
término do contrato, ou seja, R$5.000.000,00 (cinco milhões de reais),
revelando-se, com a devida vênia, desarrazoado, justificando a aplicação
imperiosa do disposto no art. 413 do Código Civil.
No caso em apreço, há excessividade no valor final da
multa compensatória, considerando-se que o negócio celebrado entre as
partes - foi pago de forma quase integral -, em valores menores se
comparados à multa, e por longo período, sem onerar, de uma só vez, o
devedor.
Desse modo, considerando o montante do valor do
contrato, a penalidade, de fato, se revela excessiva, e caso não seja
afastada, deve ser reduzida, para patamar suficiente para ressarcir os
autores das alegadas despesas que porventura tiveram com a transação.
Assim tem entendido a jurisprudência, em caso de
rescisão de contrato, verbis:
“(...) 2. A multa contratual pela rescisão do ajuste é
devida pela parte cuja inadimplência ou qualquer
outro motivo, der causa a sua rescisão, sendo possível
a redução do percentual, em respeito às premissas da
função social do contrato e da vedação do
enriquecimento sem causa. Inteligência do art. 26,
inciso V, da Lei nº 6.766/79, c/c art. 11, alínea 'f' do
Decreto-Lei nº 58/37 e art. 413 do atual Código Civil.
Multa reduzida de 30% para 10% sobre o valor
efetivamente pago pela consumidora, promissária
compradora. 3. Inexistindo nos autos argumentos
novos capazes de infirmar os fundamentos que
alicerçaram a decisão agravada, é de rigor a sua
manutenção(...)”. (TJGO, Apelação Cível 421233-
52.2013.8.09.0051, Rel. Dr(A). Wilson Safatle Faiad,
6ª Câmara Cível, julgado em 07/07/2015, DJe 1827
de 16/07/2015.)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E
VENDA. OBRIGAÇÃO CONTRATUAL.
APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA
DO CONSUMIDOR. PACTA SUNT SERVANDA.
MITIGAÇÃO. DIREITO DE RETENÇÃO.
INDEVIDO. CULPA EXCLUSIVA DA
INCORPORADORA. CLÁUSULA PENAL.
NATUREZA ABUSIVA. INCIDÊNCIA SOBRE AS
PARCELAS PAGAS. JUROS DE MORA
INCIDENTES A PARTIR DA CITAÇÃO. ÔNUS
SUCUMBENCIAL. MANUTENÇÃO. 1. Existindo
cláusulas contratuais que estabeleçam prestações
desproporcionais ao consumidor, relativiza-se o
princípio da pacta sunt servanda, sendo permitida a
revisão contratual. 2. Havendo o atraso na conclusão da
obra superior ao prazo contratualmente estipulado,
ausente a comprovação de caso fortuito ou força maior,
faculta-se ao consumidor a rescisão do contrato e o
retorno das partes ao status quo ante, assegurada a
devolução das quantias de forma imediata. 3.
Configurada a mora da vendedora na entrega do imóvel
 objeto da promessa de compra e venda, pode o
promitente comprador pedir a rescisão do contrato e a
devolução integral dos valores pagos, constituindo
qualquer retenção por parte da vendedora
enriquecimento sem causa. 4. A cláusula penal
compensatória refere-se ao inadimplemento total e
serve de alternativa ao credor que, desejando, poderá
recebê-la como satisfação dos prejuízos pelo não
cumprimento do contrato, sendo que constatada a
abusividade, a multa contratual deve ser vinculada ao
percentual do valor das parcelas já quitadas, a fim de
que seja adequada à sua finalidade reparadora e ao
equilíbrio da relação negocial. 5. Os juros de mora
devem ser contados a partir da citação pois a
responsabilidade civil, neste caso, deriva do contrato
entabulado entre as partes, bem como é o momento em
que efetivamente houve a constituição em mora. 6.
Tendo a parte autora sido vencedora na quase
totalidade de seus pedidos, deve a ré ser condenada ao
pagamento das despesas processuais e honorários
advocatícios. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E
PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, APELACAO
CIVEL 130225-07.2015.8.09.0051, Rel. DES.
SANDRA REGINA TEODORO REIS, 6A CAMARA
CIVEL, julgado em 16/08/2016, DJe 2094 de
23/08/2016)

Em face destes argumentos, constata-se que a cláusula

penal, tal como pactuada no contrato, é excessiva, ultrapassando a
finalidade reparadora que deveria conter, até mesmo por forca do principio
que veda o enriquecimento sem causa, e assim deve ser adequada aos
parâmetros legais.

- DO PEDIDO:
Diante de todo o exposto, requer respeitosamente, que
Vossa Excelência julgue improcedentes os pedidos iniciais, em face do
descabimento da cláusula penal em virtude da inexistência de
descumprimento contratual e a impossibilidade de conversão em perdas e
danos e a ausência de notificação prévia no tocante a possível cobrança de
da multa; ou caso, assim não entenda, que o valor excessivo previsto para o
caso de ocorrência de descumprimento contratual (cláusula penal), no
patamar de 20% sobre o valor da transação, seja devidamente reduzido,
evitando assim enriquecimento ilícito dos autores.
Requer a condenação dos autores no pagamento das
custas processuais e honorários advocatícios.
Requer provar o alegado por todos os meios de prova
em direito admitidos, em especial oitiva de testemunhas, juntada de
documentos.

Protesta pela juntada das procurações dos requeridos

LEONARDO MARIANO REIS e PATRÍCIA ARAÚJO BRINGEL
REIS, no prazo legal.

Nestes termos, pede deferimento.

Goiânia, 26 de outubro de 2017.

VALDEMAR ZAIDEN SOBRINHO

OAB/GO 2547