REVIEW MATERI TEORI LOKASI VON THUNEN : LAND USE THEORY DAN PERLUASAN

TEORI VON THUNEN : BID RENT THEORY

Disusun Untuk Mata Kuliah :

Analisis Lokasi dan Keruangan

Dosen Pengampu :
Anggit Suko Rahajeng, S.T.,M,T
Muhammad Rizky Pratama, S.T.,M.T

Disusun Oleh :
Desy Ariyani 08161020
Romi Alfianor 08161072
Trisha Agustine Winda 08161084
Yusrina Amaliah 08161090

PROGRAM STUDI PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

JURUSAN TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN
INSTITUT TEKNOLOGI KALIMANTAN
BALIKPAPAN
 BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Dalam perencanaan wilayah dan kota ilmu analisis lokasi dan pola keruangan sangat erat
kaitannya yang berguna untuk menentukan apakah pemilihan lokasi atas suatu pembangunan dapat
dilakukan dengan tepat. Teori Lokasi sendiri merupakan sebuah ilmu yang menyelidiki tata ruang
kegiatan ekonomi atau ilmu yang menyelidiki alokasi geografis dari sumber-sumber yang langka,
serta hubungannya dengan atau pengaruhnya terhadap lokasi berbagai macam usaha atau kegiatan
lain yang dapat berupa baik social maupun ekonomi (Ibrahim, 1998). Pada teori lokasi salah satu hal
yang paling banyak di bahas adalah pengaruh jarak terhadap intensitas orang yang berpergian dari
suatu lokasi ke lokasi lainnya, yang dimana berguna untuk melihat kedekatan atau kejauhan suatu
kegiatan dengan kegiatan yang lain dan melihat dampak atas kegiatan masing-masing karena lokasi
tersebut.
Teori lokasi ini sudah berkembang sejak awal abad ke-19, dan secara empiris dapat diamati
bahwa dalam pusat-pusat pengadaan barang dan pelayanan barang atau pun jasa yang umumnya
adalah kawasan perkotaan mempunyai tingkat pelayanan yang berbeda-beda. Pelayanan untuk tiap-
tiap kota yang berbeda tingkatan bersifat tumpang tindih dan pada yang setingkat juga mengalami
tumpang tindih walaupun tidak begitu besar. Olehkarena itu salah satu dari ahli ekonomi yaitu J.H
Von Thunen berusaha untuk menjelaskan hal terkait penggunaan lahan dari sudut perbedaan jarak
kepasar yang tercermin kedalam penyewaan tanah. Teori Von Thunen ini termasuk kedalam teori
yang termasuk kedalam teori klasik yang yang dikemukakan sebelum masa modern. Olehkarena itu
pada makalah kali ini akan membahas terkait Teori Von Thunen secara mendalam yang di dalamnya
memuat tentang land use theory dan bid rent theory atau perluasan dari Teori Von Thunen.

1.2 Ruang Lingkup Materi

Materi yang akan dikaji dalam makalah ini ialah Teori Von Thunen yang di dalamnya
mencakup Teori Von Thunen : Land Use Theory dan Perluasan teori von thunen : Bid Rent
Theory.

1
 BAB II
PEMBAHASAN
2.1 Teori Von Thunen : Land Use Theory
Teori Lokasi Von Thunen ditulis oleh Johan Heinrich Von Thunen seorang ekonom
terkemuka tahun 1826. Teori Von Thunen merupakan teori pertama dalam teori lokasi. Teori ini
mengawali perkembangan teori lokasi berikutnya. Teori lokasi Von Thunen diawali oleh analisis lokasi
areal produksi pertanian dalam karyanya ya n g berjudul ‘Der Isolierte Staat (The Isolated State atau
Negara yang Terisolasi).
Von Thunen mengembangkan teori ini sebelum era industrialisasi (abad ke-19) berdasarkan
pengamatan di daerah tempat tinggalnya, ia menggambarkan bahwa perbedaan ongkos transport
setiap komoditas pertanian dari tempat produksi kepasar terdekat mempengaruhi jenis penggunaan
tanah yang ada disuatu daerah. Teori ini memperhatikan jarak tempuh antara daerah produksi dan
pasar,pola tersebut memasukkan variable keawetan, berat, dan harga dari berbagai komoditas
pertanian. Von Thunen berpendapat bahwa suatu pola produksi pertanian berhubungan dengan pola
tata guna lahan diwilayah sekitar pusat pasar atau kota. Berikut ini adalah asumsi-asumsi dari Von
Thunen:
1. Isolated stated, terdapat suatu daerah terpencil yang terdiri atas daerah perkotaan dengan daerah
pedalamannya dan merupakan satu-satunya daerah pemasok kebutuhan pokok yang merupakan
komoditi pertanian. bebas dari pengaruh pasar-pasar kota lain.
2. Single market ,daerah perkotaan tersebut merupakan daerah penjualan kelebihan produksi daerah
pedalaman dan tidak menerima penjualan hasil pertanian dari daerah lain.
3. Single destination, daerah pedalaman tidak menjual kelebihan produksinya kedaerah lain kecuali
kedaerah perkotaan. Daerah pedalaman merupakan daerah berciri sama (homogenous) dan cocok
untuk tanaman dan peternakan dalam menengah.
4. Homogenous, daerah pedalaman merupakan daerah berciri sama (homogen) dan cocok untuk
tanaman dan peternakan dalam menengah
5. Maximum oriented, daerah pedalaman dihuni oleh petani yang berusaha untuk memperoleh
keuntungan maksimum dan mampu untuk menyesuaiakan hasil tanaman dan peternakannya
dengan permintaan yang terdapat di daerah perkotaan.
6. One moda transportation, satu-satunya angkutan yang terdapat pada waktu itu adalah angkutan
darat berupa gerobak yang dihela oleh kuda.
7. Equidistant, biaya angkutan ditanggung oleh petani dan besarnya sebanding dengan jarak yang
ditempuh. Petani mengangkut semua hasil dalam bentuk segar.
(Prof.Sjahrizal, 2008)
Karena asumsi tersebut maka terbentuklah teori lokasi Von Thunen sebagai berikut:

2
 Gambar 2.1 Teori Lokasi Von Thunen
Sumber : Prof.Sjahrizal, 2008

Pada gambar diatas terlihat bahwa terdapat 2 bagian wilayah. Yang mana menurut Von Thunen pada
sisi kiri menampilkan isolated area yang terdiri dari dataran yang teratur. Semakin mendekati pusat
kota, sewalahan semakin mahal. Sedangkan untuk Sisi sebelah kanan yang merupakan modified
condition satau kawasan dengan kondisi yang telah dimodifikasi. Pengertian modifikasi dapat dilihat
bahwa pada kawasan tersebut terdapat sungai yang dapat dilayari sehingga transportasi tidak hanya
melalui darat. Sama seperti pada daerah isolated state, daerah disekitar pusat kota dan sungai
sewalahannya tinggi. Sungai sebagai jalur transportasi sehingga merupakan daerah yang strategis.
Olehkarena itu penggunaan lahan disekitarnya akan sangat diminati oleh masyarakat. Adapun dalam
pembagian zonasi, Von thunen membagi wilayahnya menjadi 6 klasifikasi penggunaan lahan menjadi
sebagai berikut :
1. Zona1 adalah daerah yang paling dekat dengan pusat kota ( kota pasaran ) yang secara
langsung mengusahakan pemasaran hasil-hasil kebun atau tanaman yang mudah rusak
(market gardening )
2. Zona 2 adalah daerah hutan yang menghasilkan kayu
3. Zona 3 menghasilkan biji-bijian seperti gandum,dengan hasil yang relatiftahan lama
4. Zona 4 merupakan lahan garapan dan rerumputan yang ditekankan pada hasil perahan seperti
susu, mentega dan keju.
5. Zona 5 untuk pertanian yang berubah- ubah, dua sampai tiga jenis tanaman
6. Zona 6 merupakan daerah yang terletak di pinggiran paling jauh dari pusat kota yang
dimanfaatkan untuk rerumputan dan hewan ternak.

Dari teori ini tercipta pula suatu rumus untuk menelaah lokasi pertanian menurut Von Thunen
dengan memperhatikan keuntungan secara ekonomi yaitu :

3
 L = H - (B+ A)
Dimana Keuntungan atau laba adalah harga penjualan hasil pertanian dikurangi jumlah
biaya produksi pertanian dan biaya angkut.

Inti dari teori Von Thunen adalah bahwa harga sewa lahan (Land Rent) pertanian akan
berbeda-beda nilainya tergantung tata guna lahannya. Lahan yang berada di dekat pusat pasar
atau kota akan lebih mahal di bandingkan lahan yang jauh dari pusat pasar. Karena jarak yang
makin jauh dari pusat pasar, akan meningkatkan biaya transportasi.

2.2 Perluasan teori von thunen : Bid Rent Theory

Theory yang dipelopori oleh Von Thunen, menurut kelompok ini pemilihan lokasi perusahaan
industri lebih banyak ditentukan oleh kemampuan perusahaan yang bersangkutan untuk membayar
sewa tanah. Tentunya teori ini lebih banyak berlaku untuk pemilihan lokasi pada daerah perkotaan
dimana harga dan sewa tanah sangat tinggi sehingga merupakan bagian ongkos produksi yang
cukup menentukan.Teori Bid Rent disusun atas beberapa asumsi tertentu yaitu :
1. Terdapat seluas tanah yang dapat dimanfaatkan dan mempunyai tingkat keseburuan yang
sama.
2. Ditengah tanah tersebut terdapat sebuah pusat produksi dan konsumsi yang menggunakan
hasil pertanian yang diproduksi didaerah sekitarnya.
3. Ongkos angkut sama untuk setiap kesatuan jarak produksi.
4. Harga barang produksi juga sama untuk setiap jenis produksi.
5. Tidak terjadi perubahan tehnologi ( fixed technical coefficient).

Berdasarkan asumsi tersebut, teori bid rent berkesimpulan bahwa lokasi perusahaan industri
akan sangat ditentukan oleh titk kesamaan antara kemampuan perusahaan untuk membayar sewa
tanah (bid-rent) dan besarnya sewa tanah yang diinginkan oleh sipemilik tanah (land-rent).

Variabel penentu dalam proses penentuan lokasi industri

1 Limpahan sumber daya ( resources endowment ) Adalah tersedianya sumber daya yang
digunakan sebagai faktor produksi, baik secara kuantitatif maupun secara kwalitatif di suatu
wilayah.
2 Permintaan Pasar,Luas pasar ditentukan oleh jumlah penduduk, pendapatan perkapita, dan
distribusi pendapatan. Sedangkan pasar mempengaruhi lokasi melalui 3 unsur yaitu ciri-ciri
pasar, biaya distribusi dan harga yang terdapat di pasar yang bersangkutan.
3 Aglomerasi
Kebijaksanaan Pemerintah dan Wiraswasta, yang dimaksudkan kebijaksanaan pemerintah
adalah berupa dorongan, hambatan, larangan ( kebijaksanaan fiskal ).Kebijaksanaan Wiraswasta
adalah pusat perusahaan, lokasi cabang, fungsi unit produksi, fungsi unit distribusi, fungsi unit
pemasaran.

4
 Penerapan Model Von Thunen dapat diaplikasikan pada identifikasi pola land use
danmenjelaskan fenomena Urban Sprawl.hal ini digunakan sebagai basisanalisis bagi penggunaan
lahan dan merupakan komponen dasar dalam model penggunaan lahan saat ini. Berikut aplikasi
model Von Thunen (Ron Shaffer, 2004)

Gambar 2.2 Pola Land Use pada Model Von Thunen

Sumber :Ron Shaffer, 2004

Berdasarkan gambar 2.2 dapat dijelaskan bahwa harga lahan pada daerah sumbu x tinggi
karena jarak ditempuh menuju pusat pasar dekat. Kemudian, harga lahan pada daerah sumbu y
sedang karena jarak yang ditempuh menuju pusat pasar sedang. Sedangkan, harga lahan pada
daerah sumbu z rendah karena jarak yang ditempuh menuju pusat pasar jauh.

2.3 Studi Kasus

Kawasan Perbatasan Kalimantan Utara – Malaysia (Studi Kasus: Perbatasan Sebatik –
Tawau). Kecamatan Sebatik berada di Kabupaten Nunukan, Kecamatan Sebatik adalah daerah
yang memproduksi hasil komoditas pertanian atau perkebunan.Hasil komoditas yang masih berupa
barang mentah yaitu padi sawah, kelapa sawit, kakao, pisang, sayur-sayuran, dan ikan yang
nantinya di ekspor ke Malaysia. Masyarakat Sebatik menjual hasil bumi ke Tawau karena pasar
yang lebih menjanjikan, misalnya untuk kelapa sawit, pabrik pengolahan di Tawau menawarkan
harga sekitar 600 RM atau Rp 1,7 juta per ton tandan buah segar (TBS), sedangkan pab rik di
Semanggaris, Nunukan, hanya berani membeli Rp 1 juta per ton TBS (Susilo, 2011).

Sangat sedikit sekali masyarakat Sebatik yang mengambil barang jadi dari Nunukan,
ataupun menjual hasil pertanian/perkebunan ke Nunukan. Bahkan, yang seharusnya masyarakat
Nunukan menikmati hasil pertanian Sebatik justru harus menikmati hasil pertanian dari daerah lain
yaitu dari Pare-Pare, Sulawesi Selatan (Ruru, 2011).

Menurut teori Von Thunen (Djojodipuro,1992:149), lokasi pertanian akan berkembang pada
pola tertentu tergantung pada tujuh asumsi:

5
1. Terdapat suatu daerah terpencil yang terdiri atas daerah perkotaan dengan daerah
pedalamannya dan merupakan satu-satunya daerah pemasok kebutuhan pokok yang
merupakan komoditi pertanian.
2. Daerah perkotaan tersebut merupakan daerah penjualan kelebihan produksi daerah pedalaman
dan tidak menerima penjualan hasil pertanian dari daerah lain.
3. Daerah pedalaman tidak menjual kelebihan produksinya ke daerah lain kecuali ke daerah
perkotaan.
4. Daerah pedalaman merupakan daerah berciri sama (homogenous) dan cocok untuk tanaman
dan peternakan dalam menengah
5. Daerah pedalaman dihuni oleh petani yang berusaha untuk memperoleh keuntungan maksimum
dan mampu untuk menyesuaikan hasil tanaman dan peternakannya dengan permintaan yang
terdapat di daerah perkotaan
6. Satu-satunya angkutan yang terdapat pada waktu itu adalah angkutan darat.
7. Biaya angkutan ditanggung oleh petani dan besarnya sebanding dengan jarak yang ditempuh.
Petani mengangkut semua hasil dalam bentuk segar.

Gambar 2.3 Teori Lokasi

Sumber : Djojodipuro,1992
Dengan asumsi tersebut maka daerah lokasi berbagai jenis pertanian akan berkembang
dalam bentuk lingkaran tidak beraturan yang mengelilingi daerah pertanian.
Pada teori tersebut masih bisa berlaku di Sebatik, dimana beberapa asumsi dari teori von
thunen membentuk guna lahan di Sebatik. Pada asumsi pertama, Sebatik merupakan daerah
terpencil karena sulit untuk mengakses kota-kota besar di Kalimantan utara, apalagi pada jarak
yang dekat, seperti Nunukan dan Tarakan, sedangkan potensi sumberdaya alam Sebatik bisa
untuk memenuhi daerahnya dan daerah lainnya. Akan tetapi, potensi tersebut justru untuk
memenuhi kebutuhan negara tetangga. Pada asumsi kedua, sudah sesuai dengan kondisi di
Sebatik, dimana Sebatik tidak menerima penjualan pertanian dari daerah lain, akan tetapi Sebatik
hanya menerima penjualan barang-barang yang telah diolah dan menjual hasil pertaniannya ke
daerah perkotaan yaitu ke Kota Tawau, Malaysia, seperti pada asumsi ketiga. Sedangkan asumsi
ke empat juga sesuai karena Sebatik datarannya homogen.Sebagian besar masyarakat Sebatik

6
bekerja sebagai petani seperti pada asumsi kelima, dan petani berusaha mencari keuntungan dari
hasil pertanian yang dijual ke Tawau.Pada asumsi keenam, tidak berlaku lagi an gkutan darat untuk
mengangkut hasil komoditas, karena pengangkutan dilakukan dengan angkutan laut.Pada asumsi
ke tujuh, biaya ditanggung oleh petani, tetapi sudah dimasukkan dalam biaya penjualan.

Gambar 2.4 Lokasi Kecamatan Sebatik dan Teori Von Thunen

Sumber : Lestianti, 2011

Pada gambar tersebut menunjukkan bahwa sebenarnya teori Von Thunen masih bisa
diaplikasikan di Sebatik sebagai daerah yang terpencil. Masyarakat Sebatik tidak menjual hasil
pertaniannya ke Nunukan, Tarakan, atau kota besar lainnya, karena jarak yang ditempuh cukup
jauh. Apabila dilakukan penjualan pada jarak yang jauh, maka keuntungan yang diperoleh juga
sedikit, sedangkan pada jarak dengan pasar yang dekat, dalam hal ini adalah Tawau, maka akan
memperoleh keuntungan yang besar. Misalnya saja diterapkan harga komoditas sesuai jarak
tempuh transportasi, maka semakin jauh lokasi pemasaran maka akan semakin mahal juga harga
jualnya, sedangkan belum tentu daerah pemasaran yang dituju akan membeli dengan harga yang
tinggi tersebut seperti yang diungkapkan Susilo (2011), bahwa pedagang kelapa sawit di Sebatik
lebih memilih menjual hasil perkebunannya di Tawau karena memperoleh hasil jual Rp 1,7 juta per
ton tandan buah segar (TBS), sedangkan di Nunukan hanya membeli Rp 1 juta per ton TBS . Dalam
jarak yang dekat pedagang Sebatik sudah memperoleh harga jual yang lebih tinggi daripada
menjual dagangan pada jarak yang jauh. Oleh karena itu, bila ingin meningkatkan pemasaran hasil
komoditas di Sebatik, maka perlu perbaikan prasarana transportasi/jaringan jalan antara penyedia
bahan baku dengan pasar/wilayah lainnya, sehingga aksesibiltas antar daerah semakin tinggi.
Dengan akses yang cepat ke daerah lainnya kemungkinan hasil penjualan juga akan meningkat.

7
 BAB III
PENUTUP
3.1 Kesimpulan
Teori Von Thunen masih bisa dilakukan pada daerah-daerah terpencil, pemasaran hanya
pada daerah-daerah yang memungkinkan dilakukan pemasaran. Semakin jauh dari pusat kota,
maka akan semakin mahal juga sewa lahannya, dalam artian biaya transportasi yang ditanggung
semakin besar, sedangkan balik modal kecil. Hal tersebut yang menyebabkan interaksi antara
Sebatik – Tawau lebih sering dibanding Sebatik – Nunukan/Tarakan dikarenakan aksesibilitas
Sebatik – Nunukan/Tarakan rendah. Sebatik sebagai daerah penyedia bahan baku bagi Tawau,
Malaysia, sedangkan Tawau sebagai penyedia bahan jadi bagi Sebatik.

8
 DAFTAR PUSTAKA
Ibrahim, H.M.Yacob. 1998. Studi Kelayakan Bisnis. Jakarta : RinekaCipta
Lestianti, Lita. 2011. Penerapan Teori Lokasi Von Thunen Pada Kawasan Perbatasan Kalimantan
Timur – Malaysia (Studi Kasus: Perbatasan Sebatik – Tawau). Malang : Universitas Brawijaya
Marsudi.Djojodipuro. 1992. Strategi Lokasi Persaingan. Jakarta : FE UI
Prof. Sjafrizal. 2008 .Ekonomi Regional:Teori dan Aplikasi. Padang.
Ron Shaffer,Steve Deller, Dave Marcouiller. 2004.Community Economic: Theory & Application,
Second Edition. Blackwell Publishing.