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Siegfried Nehls /

Urkundenfälschung

Rechtssicherheit beim Immobilienkauf

Tags / Urkundenfälschung Immobilien, Unberechtigtes Eintragen in das


Grundbuch, Immobilien Darlehensvertrag, Immobilien Grundbucheintrag,
Urkundenfälschung Banken, Immobilien Fehler im Grundbuch,
Grundbuchberichtigungsanspruch, Vergehen der Urkundenfälschung nach §
267 StGB, gewerbsmäßige Urkundenfälschung, Immobilien
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Siegfried Nehls / Das Grundbuch ist ein öffentlich geführtes Register. Es wird vom
Grundbuchamt geführt und verzeichnet alle Grundstücke, die innerhalb eines
Bezirks liegen. In größeren Städten kann es daher mehrere Grundbuchämter
geben. Die einzelnen Grundstücke sind im Grundbuch genau nach Lage und
Größe verzeichnet. Für jedes Grundstück gibt es ein eigenes Grundbuchblatt. In
dieses Grundbuchblatt werden zum Beispiel Eigentümer, Lasten und
Grundpfandrechte eingetragen.

Siegfried Nehls / Eigentumsverhältnisse, Hypotheken oder Wegerechte – das


Grundbuch verrät jedes Detail über ein Grundstück. Sieht man sich ein
Grundbuchblatt genauer an, so erfährt man, wer bereits alles Besitzer eines
Hauses war oder ob ein Nachbar über ein Wegerecht verfügt. Was im
Grundbuch steht, wird als richtig angesehen. Daher kommen Käufer nicht um
einen Eintrag im Grundbuch herum, wollen sie sich den Traum von der eigenen
Immobilie verwirklichen.

Kein Eigentumsübergang

Siegfried Nehls / Nur mit Hilfe eines Notars ist es möglich, einen rechtswirksamen
Immobilienkaufvertrag abzuschließen und als Eigentümer ins Grundbuch
eingetragen zu werden.Mit dem Kaufvertrag über eine Immobilie ist jedoch noch
kein Eigentumsübergang verbunden:

Erst wenn ein Notar die Beurkundung vornimmt und die Eintragung im Grundbuch
erfolgt ist,ist der Käufer Eigentümer geworden, mit allen Rechten und Pflichten.
Der Notar sieht schon bei der Vorbereitung des Kaufvertrags das Grundbuch ein
und informiert sich dabei über die Eigentumsverhältnisse am Grundstück,
Belastungen wie Hypotheken und Grundschulden, aber auch Wohnungs-,
Vorkaufs- und Erbbaurechte oder ein Zwangsversteigerungsvermerk.

Einblick in das Grundbuch

Siegfried Nehls / Das Grundbuch ist zwar öffentlich, aber nicht jeder kann nach
Belieben Einsicht nehmen. Nur bestimmte Personengruppen und Institutionen wie
etwa Notare oder Gerichte sowie jeder, der ein berechtigtes Interesse hat, kann
Einblick in das Grundbuch erhalten. Für die Einsicht ins Grundbuch braucht der
Käufer die Zustimmung des Verkäufers oder muss einen Vorvertrag oder eine
Maklerbestätigung vorweisen. Sobald sich die Eigentumsverhältnisse eines
Grundstücks verändern, muss dies durch einen Grundbucheintrag vermerkt
werden.

Siegfried Nehls / Daneben kann das Grundbuch auch Geh- und Fahrtrechte oder
Leitungsrechte enthalten, die zur Erschließung anderer Grundstücke notwendig
sind; diese bleiben in der Regel im Grundbuch bestehen. Grundsätzlich kann sich
der Käufer auf die Richtigkeit der Eintragungen im Grundbuch verlassen. All
dies wird durch den Notar bei der Vertragsgestaltung berücksichtigt. Wenn der
Käufer Belastungen, etwa eine Grundschuld, nicht übernehmen will, kümmert sich
der Notar um deren Löschung. Erst dann ist der Kaufpreis zu bezahlen.

Siegfried Nehls / Nicht nur beim Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie
ist die Eigentumsumschreibung im Grundbuch vorzunehmen. Auch bei
Veränderungen am Grundstück wie zum Beispiel bei einer Aufteilung oder
Zusammenführung mehrerer Grundstücke ist eine Eintragung ins Grundbuch
erforderlich. Der Notar leitet dann alle dafür erforderlichen Erklärungen an das
Grundbuchamt weiter.

Elektronisches Grundbuch

Siegfried Nehls / Schon seit einigen Jahren gibt es kein klassisches Grundbuch in
Papierform mehr: Alle Eintragungen durch das Grundbuchamt erfolgen in das
elektronische Grundbuch. Dies beschleunigt das Eintragungsverfahren deutlich.

Siegfried Nehls / Für Immobilienprofi Siegfried Nehls, Vorstand und Gründer des
Berliner Projektentwicklers SANUS AG bietet das Grundbuch sowohl dem Käufer
als auch dem Verkäufer ein Höchstmaß an Sicherheit beim Immobilienkauf: „Für
viele mag die Immobilienkaufabwicklung kompliziert und bürokratisch klingen.
Doch sind die Eigentumsverhältnisse dank Grundbuch klar geregelt und immer
nachvollziehbar.

In anderen Ländern, in denen ein Grundstückskauf auch mit einem


formlosen Vertrag ohne Notar abgewickelt werden kann, gibt es
hingegen des Öfteren Komplikationen bis hin zu klaren Rechtsbrüchen
wie Urkundenfälschung und Betrug. Die Rechtssicherheit, die das
Grundbuch bietet, rechtfertigt den zusätzlichen Aufwand in hohem
Maße.“

Tags /Urkundenfälschung Immobilien, Unberechtigtes Eintragen in das


Grundbuch, Darlehensvertrag Urkundenfälschung, Grundbucheintrag
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Grundbuch, Grundbuchberichtigungsanspruch, Vergehen der Urkundenfälschung
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Betrug bei Immobilienfinanzierungen

Schon seit einiger Zeit wird mit sogenannten Schrottimmobilien unbedarften


Anlegern das Geld aus der Tasche gezogen. Die Täter beziehen aus den Verkäufen
hohe Provisionen, für die Geschädigten endet das Geschäft nicht selten in der
Privatinsolvenz. Dahinter steckt ein ausgeklügeltes Vertriebssystem, mit dem
Menschen durch unseriöse Renditeversprechen zum weit überteuerten Kauf einer
Wohnung bewegt werden.
Die Vorgehensweise ist ähnlich:
Potenziellen Käufer werden die angeblich großen steuerlichen Vorteile einer
Immobilieninvestition aufgezeigt. Ein Hochglanz-Exposé wird vorgelegt: Eine
Immobilie – saniert, vermietet und in idealer Lage. Die Kreditraten der Bank
würden sich durch die Mieteinnahmen und die Steuerersparnis quasi von selbst
tragen.

Vorsicht ist angesagt


Siegfried Nehls / Der Käufer muss lediglich einen geringen Betrag selbst
hinzuzahlen. Nach zehn Jahren kann er die Wohnung dann mit Gewinn verkaufen.
Falls die Wohnung unvermietet ist, wird sogar eine Mietgarantie abgegeben.
Besonders schmackhaft wird dem Käufer gemacht, dass alle Nebenkosten
angeblich der Verkäufer trägt, was sonst nicht üblich ist.
Dabei hat der Käufer nie eine Chance einen Gewinn zu erzielen. Die Immobilien
wurden häufig günstig aus Zwangsversteigerungen angekauft, notdürftig saniert
(sog. Pinselsanierung) und dann zu deutlich über dem Marktwert liegenden
Preisen weiterverkauft. Dazu kommen noch die Kaufnebenkosten und eine
Vermittlerprovision von bis zu 35%, der im Kaufpreis versteckt ist.
Den “Gewinn” machen die anderen. Das kriminelle Potenzial ist dabei
hoch: Es werden betrügerische Aussagen getroffen, Urkunden werden
verfälscht

Betrügereien, Urkundenfälschungen und auch Geldwäsche


Dennoch handelt es sich bei Kriminellen im Immobilienbereich, die Betrug und
Urkundenfälschung praktizieren, für Siegfried Nehls um schwarze Schafe: „Mit
Immobilien lässt sich viel Geld verdienen. Das zieht natürlich Kriminelle an – so
wie in anderen Branchen auch.
Auch wir sind regelmäßig mit Betrügereien und Urkundenfälschungen
konfrontiert. Dennoch ist die Branche aus meiner Sicht weitgehend seriös.“
Anlegern und Investoren empfiehlt Nehls, Dokumente immer genau zu prüfen und
Aussagen auch mal zu hinterfragen. „Ein zweiter Blick schadet nie. Das gilt nicht
nur für den Immobilienbereich.“

In anderen Ländern in denen ein Grundstueckskauf auch mit einem formlosen


Vertrag ohne Notar abgewickelt werden kann, gibt es hingegen des oefteren
komplikationen bis hin zu klaren Rechtsbruechen wie Urkundenfälschung und
Betrug- Die Rechtssicherheit& die das Grundbuch bietet, rechtfertigt den
zusätzlichen Auf!and in hohem Mass.

Für den Berliner Immobilienexperten Siegfried Nehls, Vorstand des


Projektentwicklers SANUS AG, eine perfide Masche: „Leider stellen wir immer
wieder fest, dass Betrügereien, Urkundenfälschungen und auch Geldwäsche im
Immobilienbereich immer wieder vorkommen. Ich kann jedem Betroffenen nur
empfehlen, sich bei solchen Angeboten eine gesunde Skepsis zu bewahren und
genau hinzuschauen. Im Idealfall zieht man zusätzlich einen Experten zu Rate.
Auch ein Blick ins Grundbuch kann nie schaden.“
Immobilien und Geldwäsche

Siegfried Nehls / Immobilien sind oft auch ein probates Mittel für die Geldwäsche.
Laut Bundeskriminalamt eignet sich der Immobilienmarkt ganz besonders für
diese Art der Kriminalität: wegen der hohen Kaufsummen - und der guten
Tarnmöglichkeiten, etwa durch Strohmänner. Auf der anderen Seite stehen
deutsche Haus- und Grundstücksmakler, die gar nicht nach der Herkunft der
Millionen-Summen fragen.

„Der Immobilienmarkt ist der zweitgrößte Wirtschaftszweig in der Bundesrepublik


Deutschland. Mit knapp einer Million Transaktionen im Jahr. Das zeigt schon, hier
kann unbemerkt viel Geld durchgeschleust werden. Weiterhin muss man natürlich
sagen, dass die Globalisierung der Märkte, das heißt ausländische Investoren
investieren nach Deutschland, natürlich auch die ganzen Transaktionen
komplizierter und schwerer ermittelbar machen", so Siegfried Nehls.

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