UNIDAD IV

DESALOJO

El desalojo es un juicio especial que tiene por objeto recuperar el uso y goce
de un inmueble ocupado por quien carece de título, mediante el desahucio por
orden judicial, para entregarlo a quien verdaderamente tiene derecho a él.
El objeto de esta demanda persigue únicamente el cumplimiento judicial de la
obligación de restituir un bien inmueble. Es inadmisible discutir en éste proceso
cuestiones relativas al derecho de propiedad o de posesión que pueden atribuirse
las partes.
La acción de desalojo es personal.
Procedencia.
El juicio de desalojo procederá contra el locatario, sublocatario o cualquier
ocupante precario cuya obligación de restituir un inmueble o parte de él fuere
exigible.
En un primer caso si existe una relación jurídica entre las partes, en virtud de
la cual el demandado está obligado a restituir el inmueble al actor.
Por otro lado, en el supuesto de que sin existir relación jurídica entre las partes
el demandado es un ocupante precario que no ejerce la posesión del inmueble.
Tienen legitimación activa para promover el juicio de desalojo:
 El propietario o locador (Avalado por su título de propiedad)
 El locatario principal (Avalado por su contrato de locación)
 El usufructurario
 El usuario (Que no fuere habitador, puede alquilar el fundo en el cual se ha
constituido el uso)
 El comodatario (Que no puede conceder a un tercero el goce del bien sin el
consentimiento del comodante, pero si tuvo el consentimiento, tendrá
legitimación para promover el juicio de la cosa dada en comodato, probando
la existencia del contrato de comodato)
 El poseedor (Que obviamente no es el propietario, pero con ánimo de dueño
“animus domini” puede demandar el desalojo contra el ocupante precario del
inmueble)
La demanda de desalojo procederá contra:
 El locatario
 El sublocatario
 El ocupante precario (Que puede ser:
- Tenedor precario: goza o ha gozado del derecho de ocupar gratuitamente
un inmueble sin fijación de plazo y como consecuencia de un acto de
liberalidad o tolerancia del propietario.
 - El intruso: Sin pretender la posesión, se introduce en un inmueble sin
derecho y en contra de la voluntad del propietario o poseedor)
Demanda

La demanda se presentará por escrito y se correrá traslado de ella al

demandado por el plazo de seis días. Se presentan copias de los documentos que
la acompañen y se ofrecen todas las pruebas que se pretendan hacer valer.
El traslado de la demanda se correrá con apercibimiento de que si no se la
contestare se tendrán por ciertos los hechos expuestos en ella y se dictará
sentencia sin más trámite.
De la contestación de la demanda se dará traslado al actor para que, dentro del
plazo de seis días, pueda ampliar su prueba respecto de los nuevos hechos que
alegare el demandado. En el mismo plazo deberá contestar las excepciones que
se hubieren opuesto y ofrecer la prueba respectiva.
El actor y el demandado deberán manifestar, al promover y contestar la
demanda, respectivamente, si en el inmueble existen subinquilinos u ocupantes
precarios. Si los hubiere, el juez, de oficio, les dará conocimiento por cédula de la
demanda entablada, dentro del plazo de tres días (hábiles, perentorios e
improrrogables), esto es a fin de que todos los ocupantes del inmueble puedan
mostrarse como partes en el juicio para ejercer los derechos que le competan y
para que la sentencia tenga efecto de cosa juzgada contra todos los ocupantes del
mismo.
Si existieren hechos controvertidos, el juez dictará, dentro del día siguiente del
término del periodo de contestación de demanda, el auto de apertura de la causa a
prueba por un plazo máximo común de quince días, y proveerá la ofrecida por las
partes. No se admitirá el plazo extraordinario.
Vencido el plazo de prueba y agregadas a los autos las producidas, quedará
conclusa la causa para definitiva, lo mismo que si se reconocieren los hechos o no
se articulare prueba, debiendo el juez dictar sentencia dentro del plazo de diez días.
Si la demanda se fundare en la falta de pago de dos o más mensualidades, o
en el vencimiento del plazo convenido, no se admitirá más prueba que la confesión
de parte, el recibo de pago de los alquileres, o el documento que justifique el no
vencimiento del plazo.
Limitaciones.
 Todas las excepciones se opondrán conjuntamente al contestar la demanda y
serán resueltas en la sentencia definitiva. No se admitirá la excepción de arraigo.
Cada parte podrá presentar solamente hasta cuatro testigos. Si fuere pertinente
la prueba pericial, el juez designará perito único de oficio. No se admitirá la
presentación de alegatos dado el carácter sumario del proceso. Si quedare
pendiente sólo, total o parcialmente, la prueba de informe, y ésta no fuere esencial,
se dictará sentencia, prescindiendo de ella, sin perjuicio de que sea considerada en
segunda instancia, si fuere agregada cuando se encontrare la causa en alzada.
Lanzamiento
La sentencia de desalojo se ejecuta mediante el lanzamiento o desahucio, que
consiste en la acción de expeler del inmueble al locatario, sublocatario u ocupante
precario que lo ocupa.
Requiere como condiciones:
 Resolución judicial que lo ordene
 Que el plazo señalado en dicha resolución se encuentre vencido.
De hecho, se hace efectivo con la intervención de un oficial de justicia comisionado
al efecto por el juez, con facultad de utilizar el auxilio de la fuerza pública, si fuere
necesario para cumplir su cometido.
La sentencia de desalojo se notificará también por cédula o personalmente a los
subinquilinos y ocupantes precarios y éstos dispondrán para el desalojo del mismo
plazo acordado al inquilino principal.
Efectos de la sentencia de desalojo frente a terceros
El desalojo se hará efectivo contra cualquier ocupante posterior a la iniciación del
juicio, si el actor al promoverlo hubiere pedido:
a) que se inscriba como litigioso el predio objeto del juicio. La anotación deberá
publicarse durante tres días, por edictos, en un periódico de gran circulación; y
b) que el juez, o el secretario comisionado para el efecto, practique el
reconocimiento del predio, dejando constancia de sus ocupantes.
Estas diligencias deberán efectuarse dentro del plazo de ocho días contados desde
la promoción de la demanda.
Derechos de posesión o dominio.
El resultado del juicio de desalojo no podrá hacerse valer contra los derechos de
posesión o dominio que las partes invocaren en otro juicio.
Contrato de locación sin plazo.
En los contratos de locación sin plazo pactado, se dará para el desalojo el que
acuerda la ley de fondo. Cuando la sentencia que se pronuncie en el juicio de
desalojo haga lugar a la pretensión del actor, contenida en la demanda, y se halle
fundada en un contrato de locación sin plazo pactado, el juez otorgará para efectuar
el desalojo, al demandado que no adeude dos periodos de alquiler, los plazos que
señala el C.Civil, de acuerdo a las siguientes características: (Art. 839 C.C.P.)
 Si fuere casa o predio, después de 40 días. Si el precio se hubiere fijado por
días, después de 7 días.
 Si fuere un predio rústico donde exista un establecimiento agrícola, después
de 1 año y,
 Si fuere una suerte de tierra en que no exista establecimiento comercial,
industrial o agrícola, después de 6 meses.
Todos los plazos serán continuos y completos, debiendo siempre terminar en
la media noche del último día.
Vencido ese plazo, se decretará el lanzamiento inmediato por medio de la
fuerza pública, debiendo comisionar a un oficial de justicia con facultades legales,
como los de allanar domicilio y hacer uso de la fuerza pública, cuando ello sea
necesario, para el cumplimiento de su cometido.
Contrato de plazo vencido y otras hipótesis.
El juez tiene la facultad de señalar en la sentencia que haga lugar a la pretensión
del actor, de acuerdo con las circunstancias señaladas en la norma, el plazo para
el desalojo del bien, que no podrá exceder de diez días.
La pretensión contenida en la demanda debió para ello estar fundada en una de las
siguientes hipótesis:
- Si existiere contrato de locación de plazo vencido, o
- Se hubiere rescindido por falta de pago del alquiler, o
- Se tratare de un ocupante precario, obligado a restituir.
Una vez vencido el plazo señalado en la sentencia el juez decretará el lanzamiento
inmediato por medio de la fuerza pública.
Carácter de la sentencia
La sentencia que el juez pronuncie en el proceso de desalojo tiene eficacia de cosa
juzgada sólo en relación a la obligación de restituir el bien.
La decisión que el juez dicte en el desalojo no produce prejuzgamiento,
consecuentemente no tendrá eficacia contra los derechos de posesión o dominio
que eventualmente puedan ser materia de otros juicios promovidos por las partes.
Costas
Las costas del juicio anticipado de desalojo serán a cargo del actor cuando el
demandado cumpla con su obligación de restituir el bien en el plazo señalado en la
sentencia y se haya allanado a la pretensión de aquel. No obstante la decisión
acerca de la imposición de las costas deberá diferirse hasta que venza el plazo
mencionado.
Las costas estarán a cargo del demandando aun en el supuesto de que desocupe
el bien dentro del plazo de restitución, cuando se haya opuesto injustificadamente
a la pretensión del actor.
Recurso.
La única resolución apelable será la sentencia definitiva. El plazo para interponer el
recurso de apelación será de 5 días contados a partir del día siguiente de la
notificación por cédula o personalmente de la sentencia. El recurso se concederá
en relación y con efecto suspensivo.
El Tribunal deberá dictar sentencia dentro del plazo de quince días.
BIBLIOGRAFIA
- Código Procesal Civil Paraguayo
- Código Procesal Civil Comentado y Concordado. Hernán Casco Pagano,
Decimaquinta Edición.