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LA POLÍTICA DEL PROCREAR.
Hábitat Inclusivo ENTREVISTA A EDUARDO REESE.
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Eduardo Reese Entrevistamos a Eduardo Reese, Arquitecto y especialista en

Arquitecto y Urbanista.
Planificación Urbana y Regional, para conocer su punto de vista
sobre la política del programa Procrear, el impacto, logros y
Tiene una amplia trayectoria y conflictos desde su creación en el año 2012, hasta los cambios
actividad en la coordinación técnica
de planes y proyectos urbanos en realizados el gobierno actual.
Argentina.

Forma parte del Instituto del

Conurbano de la UNGS y es
profesor en el programa de grado de
Urbanismo.

Además dicta diferentes materias

referidas a Desarrollo Urbano en
maestrías Nacionales.

Es director del Área de Derechos

Económicos, Sociales y Culturales del
Cels y participa activamente en foros
y redes intersectoriales nacionales,
como FOTIVBA y Habitar Argentina.

¿Como evalúas la política del Pro.Cre.Ar de la gestión anterior?

Para mí el programa fue muy bueno por varias razones. Por un lado, el Procrear,
que surge en el año 2012 fue una salida muy importante para poder atender la
demanda habitacional de los sectores medios formalizados. Estaban muy
necesitados de una política crediticia con una red de subsidio, considerando
que desde el 2004 hasta la implementación del Procrear, las posibilidades de
acceso fueron muy escasas y muy caras por distintas razones. Por lo tanto, el
programa respondió a la demanda y a la necesidad. Esto se demostró en el
éxito de cada una de las inscripciones y de los sorteos.

Por otro lado, el gobierno no solamente estaba dando una respuesta a una
demanda social sentida por un sector de la población, ya que otros sectores
tenían respuesta a través de los Programas Federales de Construcción, de los
Programas de Villas y Asentamientos, del Mejor Vivir, Techo Digno, etc. Sino

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que además significó una atracción muy importante al sector de la
construcción, ya que ayudó a generar una actividad económica, empleo,
inversión, etc. Y esto obviamente fue una política muy importante para
mantener alto el nivel de actividad económica del país.

El programa tuvo algunos inconvenientes sobre todo en lo que tiene que ver
con sus impactos urbanos. La línea de conjuntos habitacionales, fue una línea
en realidad de corta vida, que operó durante poco tiempo. Algunos conjuntos
empezaron a llevar a cabo pero otros tardaron mucho por problemas del suelo.
Entonces buena parte del peso específico del programa quedo en manos del
crédito individual, para la casa propia. El problema es que se enfrentó a una
situación de escases de lotes muy importante, y ello llevó en muchos casos a
buscar tierra en las periferias de las ciudades y aumentar el proceso
especulativo. Si bien esto es muy negativo desde mi punto de vista, de cualquier
manera vuelvo a insistir, el hecho de haber respondido a una demanda de
crédito hipotecario de los sectores medios formalizados y de mantener muy
activo el nivel de la construcción y de la actividad económica del país implicaron
que el programa haya sido muy exitoso.

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¿Qué opinas sobre el hecho de haber dispuesto recursos públicos estratégicos
(tierras públicas y recursos del ANSES) en esta política pública?

Obviamente poner a disponibilidad de la economía nacional los recursos del

ANSES me parece una decisión estratégica enormemente importante. Mientras
que antes esos recursos estaban en manos de un sector privado que los
utilizaba para un juego financiero muy ineficiente para la economía del país, la
decisión del Procrear fue poner esos recursos a disposición del incremento de
la actividad económica y la creación de empleo. Desde ese punto de vista se
merece la mejor de las evaluaciones.

Respecto a poner la tierra publica también. Un país en vías de desarrollo no

puede darse el lujo de tener activos ociosos. Pero aun cuando se puso tierra
pública a disposición, no alcanzó y creo que no se fue lo suficientemente a
fondo. Además, la necesidad justamente de poner tierra pública a disposición
hizo que Procrear saliera a comprar tierra y esa no fue una buena decisión.

Poner la tierra pública y los recursos del ANSES me parece muy bien pero
también lo que muestra es una cierta incapacidad del estado para poder
resolver un par de problemas estructurales enormemente complicados en la
política de vivienda.

Si tuvo que poner plata del ANSES quiere decir que no tuvo capacidad para
forzar una cantidad de capitales golondrina, una cantidad de capitales ociosos,
bancarios, que siguen jugando en la ruleta financiera. Y el estado tuvo que salir
a poner plata del ANSES. Porque no fue capaz de movilizar esos capitales
especulativos a favor de la construcción de vivienda, y eso demuestra cierta
debilidad. Lo mismo con la tierra. Que haya salido a poner tierra pública me
parece muy bien en función de Poner recursos ociosos a disposición de la
política pública. Pero también demuestra la incapacidad absoluta para poder
movilizar tierra privada ociosa.

La demostración de lo que estoy diciendo se puede ver con el cambio de

política. Durante el Macrismo, hay un montón de tierra pública que sigue
poniéndose a la venta, de la peor manera y para los peores usos: inmobiliarios
y especulativos. Es decir, durante el gobierno anterior es evidente que no se

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fue lo suficientemente a fondo para disponibilizar la tierra pública, porque de
hecho sigue quedando tierra pública, que el gobierno de Cambiemos usa para
básicamente los desarrollos inmobiliarios de alto estándar y con menos
impacto desde el punto de vista social.

El Procrear, sin plata pública y sin tierra pública esto no hubiese funcionado
bien. Lo cual es una contradicción complicada. Muestra las debilidades para
poner a las fuerzas del mercado especulativas a jugar a favor de un proyecto
popular, de un proyecto de vivienda social. Muestra las dificultades que tiene
el estado para reaccionar frente a la fortaleza del mercado de poder seguir
especulando.

En el caso de la tierra, efectivamente el estado ha jugado un rol a favor de los

especuladores muy importante, porque salió a poner en marcha un programa
de financiamiento sin calcular el impacto sobre el suelo, haciendo que los
precios subieran y por lo tanto que los especuladores ganaran más plata que
nunca. Así antes del procrear un lote salía $100.000 y en el momento en que se
anunció el Procrear valía $200.000. El estado tiene que decir:-Señor, usted
tiene que pagar impuestos si piensa que esto va a valer $200.000.-
Efectivamente el estado ahí más que cumplir un rol de reducción de las
expectativas especulativas, jugo un rol de alimentación de la rueda
especulativa, Y esto si es un problema muy serio.

Entonces, ¿Qué opinión tenés de la política de suelo que tuvo el programa?

La política de suelo del procrear me pareció espantosa. Vuelvo a insistir en el

sentido de que Poner tierra pública a disposición de un programa tan
importante me parece bien. Pero que el estado no haya hecho ningún esfuerzo
por trabajar con herramientas fiscales y extra-fiscales para reducir los procesos
especulativos que el propio programa creo, me parece un signo de debilidad
enormemente importante.

El estado al final, en el 2015, prácticamente estuvo a merced de lo que los

especuladores querían. De hecho, los sorteos se cortaron porque cada vez que
había un sorteo del Procrear, todos los precios de los lotes aumentaban de

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manera impresionante. En las ciudades, todos los diarios locales, Neuquén,
Córdoba, Rosario, estaban dando cuenta, inclusive los medios periodísticos de
ciudades pequeñas y medianas, de todos lados, da cuenta de la penuria de la
gente por conseguir un lote. Quiere decir que definitivamente la política de
suelo del Procrear fue la peor política de todo el programa. La verdad de
enorme incapacidad de quien manejó esa política.

¿Qué te parece la propuesta "urbana" de cada una de las líneas de crédito, y

en general la de la totalidad del programa?

Desarrollos Urbanisticos Procrear.2012-2015

Lote Con servicio Procrear, 2012-2015

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Los créditos individuales no tienen una propuesta urbana. La gente llegaba con
su lote, y si aprobaban el crédito construían.

Hay una cosa que quisiera decir: a mí el sistema por sorteo me parece muy bien,
pero de alguna manera, en muchos casos, focalizó muy mal. Quiero decir, se le
dio crédito a gente que construyo su casa en barrios cerrados. O sea que la
focalización social del programa fue muy pobre, muy mala.

Creo que en este sentido, esa necesidad de dar créditos de manera muy fuerte
para reactivar la economía, hizo que se le diera crédito a gente que había
comprado lotes en pequeños barrios cerrados. Es cierto que compró en barrios
cerrados porque en barrios abiertos no conseguía. Pero yo creo que ahí el tema
de la focalización social no funcionó tan bien. Tuvo un efecto parecido al del
subsidio de tarifas, que no solamente iba para los pobres, también iba mucho
para los ricos. Por lo tanto ahí hay una auto-crítica.

Volviendo a la propuesta urbana, la de los conjuntos habitacionales, en general

sobre lo que he visto, son proyectos que están bien, no tengo mucho para decir,
me parecen correctos. Varios de ellos tuvieron una propuesta que han tenido
una cierta calidad urbana interesante. En principio los anteproyectos que salían
del estado estaban mucho mejor que lo que después se terminó construyendo.
Pero en líneas generales están muy bien. Además, ¿qué tenían de bueno esos
conjuntos? Que operaban sobre el suelo público intra-urbano. Por lo tanto no
alimentaban el proceso de extensión de la ciudad. En ese sentido la propuesta
urbana era muy buena. Para mí fue un error que la línea de crédito para
conjuntos habitacionales se hubiese cortado tan pronto.

¿Que te parece el PROCREAR en la gestión actual?

Los primeros cambios que se implementaron apenas asumió esta gestión,

implicaron por un lado un cambio en la focalización del programa que a mí me
parece bien. En lugar de que el programa sea por sorteo, es por puntaje de
acuerdo a la necesidad.

Otro cambio supuso eliminar todo lo que tenía que ver con construcción. Se
dejó solo lo que tenía que ver con el programa de compras. Eso obviamente

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causó un impulso al aumento de precio de las viviendas que ya estaban
construidas. Eso es un error garrafal.

El otro cambio importante que hubo fue el hecho de que efectivamente los
créditos ya no fueran subsidiados. Sino que se establecieran créditos por
indexación por costo de vida. Esto obviamente significó un fracaso de
inscripciones en los dos llamados que hubo en el 2016: prácticamente no se
entregaron créditos. El programa fue un verdadero fracaso precisamente
porque se cambiaron las condiciones de crédito hipotecario y porque no se
permitió construir.

Este año, frente al fracaso del 2016, se implementaron un par de cambios. Por
un lado los créditos siguen siendo indexados por costo de vida, pero
efectivamente frente al fracaso del año pasado hubo que alargar los créditos a
30 años porque nadie quiere arriesgarse a empezar a pagar un crédito que se
le va a indexar por costo de vida mientras su salario no va a tener la misma
velocidad de actualización. Por otro lado los precios de los inmuebles
aumentaron de una manera muy importante y tienen una distancia mucho más
grande que durante el gobierno de Cristina Kirchner porque tiene una distancia
mucho más grande entre cuota y precio final de la vivienda. Así que el gobierno
se vio en la necesidad de que los créditos pasaran de 20 años a 30.

Eso va a hacer que muy probablemente mejore la cantidad de solicitantes y de

créditos acordados. De cualquier manera sigue siendo un riesgo complejo el
hecho de tomar un crédito por costo de vida aun cuando se mejoraron las
condiciones de subsidio que el estado dio.

La otra cosa que sucedió es que Se volvió a la línea de crédito por construcción
individual. Porque efectivamente el hecho de haber mantenido solamente la
línea de crédito de compra de muebles construidos, mostro la incapacidad de
poder atender la demanda. Con lo cual lo que hizo el gobierno es lo mismo que
viene haciendo sistemáticamente. Es decir, empeorando las condiciones
sociales de sus políticas. Jugando a la prueba y error. Como el año pasado les
salió horrible, este año mejoraron algunas condiciones para ver si podían de
alguna manera colocar mejor o en mayor cantidad esos créditos.

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Porque por otro lado empezaron a tener un problema muy importante. Se les
cayó el sector de la construcción de una manera muy notable. Así que Tuvieron
mucha presión de las empresas constructoras y sobre todo de las empresas de
fabricación de insumos, porque el Procrear como dije recién fracaso durante el
año pasado por estos cambios que tuvieron, y obviamente el sector empresarial
empezó a cuestionar de una manera muy grosera. Es decir, lo que movió a
mejorar este año el programa no fue la convicción del impacto social positivo
que el programa tenía que tener. Sino la necesidad de los empresarios por la
caída de la demanda que tenía.

Yo supongo que efectivamente el programa va a mejorar este año, va a tener

mayor demanda y mayor cantidad de créditos acordados, a fuerza de estos
cambios que ha tenido. Pero muestra de nuevo la incapacidad absoluta de este
gobierno de tener una política avanzada, una política integral de hábitat, que
tenga un sentido social, que tenga la gente adentro.

Guía Créditos de compra de Vivienda, Procrear 2016-2017

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Fuente de Imágenes:

Imagen 2. Libro “Pro.Cre.Ar, Un Año Construyendo Sueños”,

Presidencia de la Nación.

Imagen 3 y 4. Pagina web: http://contenidosprocrear.anses.gob.ar

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