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E 11,- (inkl. USt.

Aktuelle Information des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft 03.2017


ÖVI – Die Stimme der Immobilienwirtschaft

Die Datenschutzgrund-
verordnung
Seite 4

Wann ist ein Wärmebereitungsgerät »mitvermietet«?


Seite 19

VfGH: mietrechtliche Gesetzesbeschwerden


neuerlich abgewiesen
Seite 22

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Mag. Roman Eisenmagen Dr. Gabriela Hauer


Leiter Gewerblicher Wohnbau Leiterin Immobilienkunden Wien, NÖ, Bgld.
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E-Mail: roman.eisenmagen@erstebank.at E-Mail: gabriela.hauer@erstebank.at
editorial

Sie kommt, sie kommt nicht!


Liebe Kolleginnen und Kollegen!

W ährend der Drucklegung dieser ÖVI-


News Ausgabe werden u.U. einschnei-
dende Beschlüsse im österreichischen Nati-
Wahl am 15. Oktober. Ob das vorhin skizzierte
­Szenario dann nur ein Alptraum geblieben
ist – oder doch schon Realität? Wählen hilft:
onalrat gefasst worden sein. Das freie Spiel Auf Seite 30 können Sie eine Zusammenfas-
der Kräfte könnte von der SPÖ und den Grü- sung der wohnpolitischen Positionen der
nen mobilisiert worden sein, um das per In- größten wahlwerbenden Parteien und Bewe-
itiativantrag im Sommer in das Parlament gungen als Grundlage für Ihre Wahlentschei-
gehievte Universalmietrecht zu beschlie- dung nehmen.
ßen. Staatlich angeordnete Wertvernichtung, Wir sind indes intensiv für Sie bei einer
massive Dämpfung der privaten Zukunfts- Vielzahl politischer Entscheidungsträger un-
vorsorge (3. Säule des Pensionssystems), ein- terwegs. Treffen Sie eine gute Wahl!
kommensteuerliche Kollateralschäden und
veritable Wertberichtigungen für die finan-
zierenden Banken stünden bevor, wenn ohne
Begutachtung eines der wichtigsten wohn-
rechtlichen Gesetze quasi über Nacht in den
Grundfesten verändert würde. Wenn Sie die-
ses Heft erstmals in Händen halten, sind Georg Flödl, MA MMag. Anton Holzapfel
noch immer etliche Tage und Wochen bis zur Präsident ÖVI Geschäftsführer ÖVI

coverstory 20 judikatur
4 Immobilientreuhänder & personenbe- Keine grobe Pflichtverletzung: Verrechnung
zogene Daten … was ändert sich mit eines nicht vereinbarten Sonderhonorars
inhalt

der ­DSGVO ab 25. Mai 2018 Judikatur


kommentar 22 VFGH: Mietrechtliche Gesetzes­beschwerden
14 Apropos Videoüberwachung: neuerlich abgewiesen
»Ja, dürfen's denn des?« kommentar
kommentar 26 Verschärfung bei Geldwäsche­bestimmungen
16 Neue Klauselentscheidung zu treffen Makler
Mietvertragsformularen steuer
judikatur 29 Kursverluste aus Fremdwährungskrediten
19 Zur Erhaltungspflicht für ein politik
nachträglich eingebautes 30 Die Qual der Wahl
Wärmebereitungsgerät 33 övi intern
34 seminare

impressum
Herausgeber, Medieninhaber und Verleger: Offenlegung gem. § 24 Mediengesetz: ÖVI:news erscheinen viermal jährlich als
Österreichischer Verband der Immobilienwirtschaft unabhängige, überparteiliche Information des Österreichischen Verbandes der
1040 Wien, Favoritenstraße 24 / 11 Immobilienwirtschaft in Druckform. Für den Inhalt verantwortlich: MMag. Anton
Telefon: (01) 505 48 75 • Fax: (01) 505 48 75–18 • www.ovi.at Holzapfel. Druck- und Herstellungsort: Bad Vöslau. Namentlich gekennzeichnete
Redaktion: Mag. Karin Sammer, Susanne Pircher, BA, Artikel müssen nicht die Meinung der Redaktion wiedergeben. Die Redaktion
MMag. Anton Holzapfel behält sich vor, Beiträge zu kürzen.
Grafisches Konzept: Bernhard Jobst • www.visionmedia.at
Grafische Umsetzung: dolezal:media • www.dolezal.cc
Herstellung: Grasl FairPrint • www.grasl.eu Bildnachweise: Fotalia: Cover, S. 5, S. 7, S.8, S. 12, S. 13, S. 17, S. 22, 23, 24, S. 29; istock: S.11

03 | 2017  övi news 3


coverstory

Immobilientreuhänder & personenbe­


zogene Daten … was ändert sich mit der
­DSGVO ab 25. Mai 2018
In den Medien ist es bereits umfassend präsent. Mit 25. Mai 2018 beginnt eine »neue Ära« im
Datenschutz. Das Datenverarbeitungsregister ist Geschichte und Datenschutzmanagement und
-dokumentation im eigenen Unternehmen ist das Gebot der Stunde … Doch was hat das alles mit Im-
mobilienmaklern und Verwaltern zu tun?  Von Thomas Schweiger

D er Arbeitstag des Immobilienmak-


lers beginnt meist im Büro, in dem er
neue Objekte in die Datenbank eingibt und
denen dann zwar nur eine/r zum Zug kom-
men kann, aber die personenbezogenen Da-
ten (z.B. Kontaktdaten) aller sind für die Ar-
er diese mit Fotos in verschiedenen Medien beit wesentlich.
(online und offline) einstellt. Dann begibt er Derzeit sind auch juristische Personen im
sich zu den ersten Terminen mit Interessen- Schutzbereich des österreichischen DSG; ab
ten für andere Objekte. Wenn er ins Büro zu- 25. Mai 2018 ist nur mehr der Schutz perso-
rückkehrt, legt er die Dokumente ab und erle- nenbezogener Daten natürlicher Personen
digt die restlichen administrativen Arbeiten im Fokus.
und versendet womöglich seinen wöchent- Das Datenverarbeitungsregister ist ab
Dr. Thomas Schweiger,
dataprotect SMP Schweiger lichen Newsletter an gelistete Interessenten. 25. Mai 2018 Geschichte. Dies wird von einer
Mohr & Partner Rechtsan- Makler denken meist in »Objekten«, das Dokumentationsverpflichtung und der »ac-
wälte OG in Linz heißt Wohnungen, Häusern, Liegenschaf- countability« (Rechenschaftspflicht) abge-
ten …, doch hinter diesen »Objekten« stehen löst, die auch mit einer Nachweispflicht ver-
Personen, und um den Schutz dieser Perso- bunden ist. »Compliance« wird das Gebot
nen geht es in der Datenschutzgrundverord- im Datenschutz und »Risiko« für Freiheiten
nung bzw. dem Datenschutzgesetz. Auf der und Rechte natürlicher Personen ist der Aus-
»anderen Seite« des vermittelten Geschäftes gangspunkt für viele Betrachtungen. Werden
stehen eine Vielzahl von Interessierten, bei die Regelungen nicht eingehalten, dann  ,

4 övi news  03 | 2017


coverstory

nenbezogenen Daten natürlicher men setzen, um die bestehenden


Personen. Darunter sind all jene An- Defizite aufzuarbeiten.
gaben über Betroffene, auf deren
Grundlage die Identität des Betrof- Welche Grundprinzipien
Wer ist von der DSGVO
normiert die DSGVO?
fenen bestimmt werden kann oder
betroffen? bestimmbar ist (z.B. Namen, Adres-
sen, Geburtsdaten, Kontonummern, Rechtmäßigkeit

D ie Datenschutzgrundver-
ordnung (DSGVO) tritt am
25. Mai 2018 in Geltung. Sie ist
IP-Adressen etc.) zu verstehen.
Unter »Verarbeitung« wird jeder
mit oder ohne Hilfe automatisierter
Die Verarbeitung der Daten muss
»rechtmäßig« sein, d.h. es muss min-
destens eine der in der DSGVO ge-
europaweit gültig und hat da- Verfahren ausgeführter Vorgang im nannten Rechtsgrundlagen gegeben
mit Auswirkung auf alle öster- Zusammenhang mit personenbezo- sein. Diese sind z.B. die (freiwillige,
reichischen Unternehmen – vom genen Daten, wie das Erheben, das informierte) Einwilligung, ein Ver-
EPU bis zu großen Konzernun- Erfassen, die Organisation, das Ord- trag, der zwischen den Parteien ab-
ternehmen. Jeder Unternehmer, nen, die Speicherung, die Anpassung geschlossen ist/wird, eine rechtli-
jede Firma und jedes Portal, wel- oder Veränderung, das Auslesen, das che/gesetzliche Verpflichtung des
cher, welche oder welches in nur Abfragen, die Verwendung, die Of- Verarbeiters, lebenswichtige Interes-
irgendeiner Art und Weise perso- fenlegung durch Übermittlung, Ver- sen der betroffenen Person, öffent-
nenbezogene Daten erfasst oder breitung oder eine andere Form der liche Interessen oder ein überwie-
automationsunterstützt verarbei- Bereitstellung, der Abgleich oder gend berechtigtes Interesse an der
tet, wird von der DSGVO erfasst. die Verknüpfung, die Einschrän- Verarbeitung der Daten (siehe Info-
Das bedeutet vor allem mehr Ver- kung, das Löschen oder die Vernich- Kasten Seite 7).
antwortung und einen sorgsa- tung verstanden (z.B. die Erstellung
men Umgang mit allen perso- einer Kundendatei, die Verwaltung Transparenz & Information
nenbezogenen Daten, die das der Newsletter-Adressen, Aufnahme Die Personen, deren Daten verarbei-
Unternehmen verarbeitet. Die DS- der Daten zur Erstellung einer Rech- tet werden, sollen Kenntnis darüber
GVO ist zwar als EU-Verordnung nung oder auch eine Mitarbeiter­ haben, welche konkreten Datenkate-
in jedem EU-Mitgliedstaat unmit- datenbank). gorien von welchem Verarbeiter für
telbar anwendbar, sie enthält je- welchen Zweck wie lange verarbei-
doch zahlreiche Öffnungsklau- Welche Maßnahmen tet werden. Daher sind umfassende
seln und lässt dem nationalen
können jetzt gesetzt wer-
Informationspflichten bei der Erhe-
Gesetzgeber gewisse Spielräume. bung und Verwendung von Daten
Die Novelle des österreichischen den? normiert, und ist z.B. bei der Einwil-
Datenschutzgesetzes 2000 (das Ein/e Verantwortliche/r sollte ligung darauf hinzuweisen, dass die
»Datenschutz -Anpassungsge- das Projekt »Datenschutzmanage­ betroffene Person das Recht hat, die
setz 2018«) tritt mit 25. Mai 2018 ment« übernehmen, und Einwilligung zu widerrufen. Darüber
in Kraft. die Gesamtsituation in Bezug auf hinaus ist über die Rechte der betrof-
die personenbezogenen Daten fenen Personen (z.B. Auskunft, Lö-
natürlicher Personen analysie- schung, Datenübertragbarkeit) zu in-
drohen (siehe § 30 DSG) hohe Geld- ren (lassen), sowie ein Verzeichnis formieren.
bußen (siehe insbes. Art. 83 DSGVO; von Verarbeitungstätigkeiten er-
bis zu vier Prozent des Gesamtum- stellen (lassen), Zweckbindung
satzes bzw. EUR 20 Mio. als maxima- sodann Abweichungen vom Stan- Die Verarbeitung der Daten muss ei-
ler Rahmen), wobei die Geldbuße das dard, den das Gesetz vorschreibt, nem eindeutigen, festgelegten Zweck
Unternehmen (und nicht Geschäfts- eruieren, und (Zweckfestlegung) dienen, und die
führung, Vorstand oder verantwort- die technischen, organisatori- Daten dürfen nur für diesen konkre-
lich Beauftrage iSd § 9 VStG) treffen schen und rechtlichen Maßnah- ten Zweck verwendet werden (Zweck-
wird. Ein Rückgriff bei den Verant- bindung ieS) und nicht für andere
wortlichen (Vorstand / Geschäftsfüh- Zwecke genutzt werden.
rung) ist jedoch denkbar.
Datenminimierung
Was sind »personenbezo- Datenminimierung bedeutet, dass

gene Daten«?
nur diejenigen Daten verarbeitet
werden dürfen, die für den (definier-
Die Bestimmungen der DSGVO gel- ten) Zweck notwendig sind und nicht
ten für die Verarbeitung von perso- darüber hinausgehen.  ,

03 | 2017  övi news 5


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coverstory

Die Einwilligung (Zustimmung) als Grundlage für eine


rechtmäßige Datenverarbeitung

D ie DSGVO sieht mehrere Grund-


lagen für die Rechtsmäßigkeit
der Datenverarbeitung in Art. 6 (1)
notwendig ist, aber auch aus daten-
schutzrechtlicher Sicht ist dies erfor-
derlich. Es kann kein anderer Grund
personenbezoge-
nen Daten sind
daher sehr hoch.
lit a bis f vor, wobei für eine konkrete für die Rechtmäßigkeit gem. Art.
Verarbeitungstätigkeit zumindest ei- 6 (1) lit a bis f DSGVO beim News­ Eine Einwilligungserklärung könnte
ner der angeführten Tatbestände er- letterversand herangezogen werden. z.B. wie folgt lauten:
füllt sein muss. Der »Hauptvertrag« (z.B. Alleinver-
Eine der Möglichkeiten, personen- mittlungsauftrag, Verwaltungsver- »Ich stimmen hiermit zu (Grund-
bezogene Daten rechtmäßig zu ver- trag) selbst reicht nicht aus, denn bei lage der Rechtmäßigkeit für die
arbeiten, ist die Einwilligung. Die- Einwilligung muss das sogenannte Verarbeitung: Einwilligung), dass
ser wird in der DSGVO breiter Raum Kopplungsverbot beachtet werden, meine persönlichen Daten, näm-
gewidmet. Aus juristischer Sicht d.h. die Einwilligung für Marketing- lich … (die Datenarten genau auf-
sollte die Einwilligung nur dann maßnahmen darf nicht im Hauptver- zählen, z.B. »Name«, »Adresse«, etc.)
als Grundlage verwendet werden, trag selbst (versteckt) enthalten sein, zum Zweck der … (genaue Zweckan-
wenn andere Möglichkeiten (Ver- sondern der Kunde muss die Mög- gabe, z.B. »zur Zusendung von Wer-
trag, gesetzliche Verpflichtung) lichkeit haben, den Hauptvertrag bematerial über die Produkte der
nicht möglich sind. Beruht nämlich auch ohne den Zusatz »Marketing- Firma per Email / per Post …«) beim
eine Verarbeitung auf der Einwil- maßnahmen« abzuschließen. Unternehmen NN gespeichert wer-
ligung einer Person, dann ist diese Die Einwilligung ist vom Verantwort- den. Diese Einwilligung kann je-
jederzeit widerrufbar, und die Per- lichen nachzuweisen, wenn er sich derzeit bei … (Angabe der entspre-
son ist auch vor der Einwilligung auf auf diese Art der Rechtsmäßigkeit chenden Kontaktdaten) widerrufen
diese Widerrufsmöglichkeit hinzu- stützt, und der Kunde muss freiwil- werden. Die Daten werden (drei)
weisen. Der Widerruf berührt »die lig für den bestimmten Fall, in infor- Jahre nach der letzten Verwendung
Rechtmäßigkeit der aufgrund der mierter Weise und unmissverständ- gelöscht. Die Daten werden nicht
Einwilligung bis zum Widerruf er- lich in die Verarbeitung seiner Daten an Dritte weiter­gegeben (oder an: …
folgten Verarbeitung nicht«, aber einwilligen. Der Kunde ist vor der (Angabe der Empfänger­kategorien)
die künftige Verarbeitung ist zu Einwilligung über den Zweck dersel- übermittelt) Sie haben das Recht
unterlassen. ben zu informieren und über seine auf Auskunft, Berichtigung, Lö-
Ein typisches Beispiel für die Daten- Rechte nach der DSGVO (z.B. Aus- schung, Einschränkung der Verar-
verarbeitung aufgrund Einwilligung kunft, Löschung) und auf die Wider- beitung, Datenübertragbarkeit so-
ist im Bereich des Marketings das rufsmöglichkeit hinzuweisen. Der wie auf eine Beschwerde bei der
»Newsletter-Abo«. Schon aus dem Widerruf muss so einfach möglich Aufsichtsbehörde (Datenschutzbe-
Telekommunikationsgesetz (§ 107) sein wie die Erteilung selbst. Die An- hörde). Die Datenverwendung ist
ergibt sich, dass für die Zusendung forderungen an die Einwilligung als nicht vertraglich oder gesetzlich
von Newslettern die Zustimmung Grundlage für die Verarbeitung von vorgeschrieben.«

Richtigkeit Integrität & Vertraulichkeit arbeitern sind davon befreit, wenn


Die verwendeten Daten müssen sach- Dieses Prinzip erfordert, dass die In- diese personenbezogene Daten nur
lich richtig sein (und auch auf dem tegrität der Daten und auch deren gelegentlich verarbeiten. Dies halte
neuesten Stand, wenn dies für den Vertraulichkeit zu schützen sind. ich bei Immobilienmaklern für aus-
Verarbeitungszweck erforderlich ist). geschlossen, da oft eine Vielzahl von
Was kann der erste Interessierten und Auftraggebern

Schritt sein?
Speicherbegrenzung automationsunterstützt verarbeitet
Personenbezogene Daten dürfen nur werden.
so lange gespeichert werden, als dies Nach Art 30 DSGVO hat jeder »Ver-
für den Zweck erforderlich ist. Die antwortliche« ein sogenanntes Ver- Verzeichnis von Verar-
beitungstätigkeiten
Speicherbegrenzung schreibt vor, zeichnis von Verarbeitungstä-
dass jeder Verarbeiter festlegen muss tigkeiten (VV) zu erstellen. Diese
(im Rahmen der gesetzlichen Anfor- Verpflichtung wird nahezu jedes Im Verzeichnis von Verarbeitungs-
derungen) zu welchem Zeitpunkt er Unternehmen treffen, denn nur Un- tätigkeiten (dem »Anker« des Da-
die Daten löscht (oder anonymisiert). ternehmen mit weniger als 250 Mit- tenschutz-Management-Systems)  ,

03 | 2017  övi news 7


coverstory

müssen folgende Informationen ent- den, welche konkreten Daten (Kon- Auskunftsrecht, Recht auf Löschung
halten sein: taktdaten, Objektdaten) zu welchem oder Berichtigung, Beschwerderecht,
Zweck (Erfüllung des Maklervertra- etc.) ist zu informieren.
der Name und die Kontaktdaten ges) und aufgrund welcher Rechts- Dieselben Informationen muss
des Verantwortlichen sowie eines grundlage (Maklervertrag) diese er- der Makler jedoch auch etwaigen In-
etwaigen Datenschutzbeauftrag- hoben werden, sowie an welche teressenten, deren Daten er im Rah-
ten Empfänger die Daten weitergege- men der Angebotslegung für ein
die Zwecke der Verarbeitung Miet- oder Kaufobjekt erhebt und
eine Beschreibung der Kategorien verarbeitet, beim Erstkontakt mit-
betroffener Personen und der Ka- teilen, wobei hier z.B. auf die Rechts-
tegorien personenbezogener Da- grundlage der »Vertragsanbahnung«
ten zurückgegriffen werden kann, da
die Kategorien von Empfängern, noch kein definitiver Vertrag mit den
gegebenenfalls Drittlandüber- Interessenten geschlossen wird.
mittlungen sowie Garantien; Es ist daher empfehlenswert, ein
die Löschungsfristen für die ver- derartiges Datenschutz-Informati-
schiedenen Datenkategorien; onsblatt sowohl für Auftraggeber als
eine allgemeine Beschreibung der auch für Interessenten offline oder
technischen und organisatori- online bereit zu stellen, in dem die
schen Maßnahmen (TOMs) notwendigen Informationen gem.
Art 13 DSGVO enthalten sind. Es

Informationspflicht
ben (Vertragserrichter, Finanzin- ist auch daran zu denken, dass z.B.
stitute) werden und wie lange be- buchberechtigte Personen (Frucht-
Weiters ist es notwendig, die Infor- stimmte Daten (z.B. sieben Jahre genuß-, Wohnungs- oder Dienstbar-
mationspflichten nach der DSGVO nach Ende des Jahres, in dem der Ver- keitsberechtigte) von der Datenver-
zu erfüllen. trag erfüllt wurde) und Rechnung ge- arbeitung betroffen sein können,
Der Auftraggeber muss beim ers- legt wurde aufbewahrt werden. Auch und diese sind dann gem. Art 14 DS-
ten Kontakt darüber informiert wer- über die Rechte als Betroffener (z.B. GVO zu verständigen.  ,

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8 övi news  03 | 2017
coverstory

buchtipp
Der Makler, der einen Newsletter ver- lichkeit zur Verfügung, die Daten
sendet, und dafür z.B. eine Excel-Ta- zu erheben und zu verarbeiten. Für
belle mit Email-Adressen und An- die Auftragsverarbeitung ist eine Knyrim
rede nutzt, benötigt für diese »Ver- (schriftliche/elektronisch abgefasste)
arbeitungstätigkeit« einen eigenen Vereinbarung mit dem Verantwort- Datenschutz-Grund-
Eintrag im Verzeichnis von Verarbei- lichen notwendig, wobei folgende verordnung
tungstätigkeiten sowie eine (nach- Regelungsinhalte nötig sind: Ver-
weisbare) Einwilligung der Empfän- arbeitung der personenbezoge-
ger. Diese Einwilligung ist jederzeit nen Daten nur auf dokumentierte
widerrufbar, wobei die Rechtmä- Weise, Sicherstellung der Vertrau-
ßigkeit der bisherigen Verarbeitung lichkeit sowie der technischen
durch den Widerruf nicht berührt und organisatorischen Maßnah-
wird, jedoch weitere Verarbeitungen men durch den Auftragsverarbeiter,
zu unterlassen sind. Auf die Wider- Pflicht zur Unterstützung bei An-
rufsmöglichkeit ist im Zuge der Ein- fragen von betroffenen Personen
willigung hinzuweisen. sowie bei Erfüllung der Dokumen-
tationspflichten (Verzeichnis von
Datenschutzrechtliche Verarbeitungstätigkeiten, Daten-

Besonderheiten des Im-


schutz-Folgenabschätzung), Rück-

mobilienverwalters
Der Immobilienverwalter ist für an-
gabe/Löschung der Daten nach Be-
endigung, Informationen zum Nach-
weis der Einhaltung der Bestimmun-
A b 2018 wird mit der EU-Da-
tenschutzgrundverordnung
ein neues Datenschutz-Regime
dere Personen tätig, d.h. er erbringt gen des Art. 40 DSGVO). in Europa und Österreich an-
Leistungen für Wohnungseigentü- Es ist zu erwarten, dass die Da- wendbar. 34 renommierte Daten-
mergemeinschaften oder Eigentü- tenschutzbehörde Standardvertrags­ schutz-ExpertInnen erläutern im
mer und arbeitet in deren Auftrag. klauseln für die Auftragsverarbei- »Handbuch Datenschutz-Grund-
Aus datenschutzrechtlicher Sicht ist tung veröffentlicht, die die notwen- verordnung« EU-DSGVO die äu-
das eine Besonderheit. digen Vertragsinhalte abdecken. ßerst komplexe und durchaus
Der Verwalter ist daher – in dieser Auch der Auftragsverarbeiter hat ein kontroversiell diskutierte Mate-
Beziehung – als datenschutzrecht- Verzeichnis von Verarbeitungstätig- rie und versuchen Hilfestellungen
licher Auftragsverarbeiter tätig, da keiten zu führen, wobei dies etwas für ihre Anwendung in der Praxis
die Verarbeitung der personenbezo- anders geregelt ist, als beim Verant- zu geben.
genen Daten der Mieter oder Mitei- wortlichen. Geldbußen können nicht
gentümer für den (datenschutz- nur die Verantwortlichen, sondern
rechtlich) Verantwortlichen erfolgt. auch Auftragsverarbeiter treffen,
Die DSGVO unterscheidet zwi- wenn diese Pflichten aus der DSGVO
schen »Verantwortlichen« und verletzen (z.B. Führen eines Verzeich-
»Auftragsverarbeitern«. Der »Ver- nisses von Verarbeitungstätigkeiten)
antwortliche« ist eine natürliche
oder juristische Person, Behörde, Ist ein Datenschutzbe-
auftragter zu bestellen?
Einrichtung oder andere Stelle, die
allein oder gemeinsam mit anderen
über die Zwecke und Mittel der Ver- Die große Mehrzahl der Immobili-
arbeitung von personenbezogenen enmakler als auch Verwalter wird
Daten entscheidet. Der Auftragsver- mE keinen DSB benötigen. Das Da-
arbeiter hingegen bearbeitet perso- tenschutzgesetz sieht keine Aus-
nenbezogene Daten im Auftrag des weitung der Verpflichtung zur Be-
Verantwortlichen und entscheidet stellung eines DSB vor. Die DSGVO
z.B. nicht über den Zweck der Verar- schreibt einen DSB vor, wenn die
beitung(en). Kerntätigkeit des Unternehmens
Der Verantwortliche hat für die die umfangreiche Verarbeitung be-
Rechtmäßigkeit der Datenverarbei- sonderer Datenkategorien (z.B. sen- Rainer Knyrim (Hrsg)
tung (z.B. Grundlage: z.B. Mietver- sible Daten) umfasst oder umfang- Datenschutz-Grundverordnung
trag) zu sorgen, und stellt dem Auf- reiche regelmäßige und systema- Das neue Datenschutzrecht in Österreich
tragsverarbeiter im konkreten Fall tische Überwachung von betroffe- und der EU.
ISBN 978-3-214-01006-5
dem Immobilienverwalter die Mög- nen Personen erforderlich macht.  ,

03 | 2017  övi news 9


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Dennoch ist es mE sinnvoll, dass jede


Organisation eine oder mehrere Per-
sonen im Unternehmen benennt, die
sich um die Angelegenheiten des Da-
tenschutzes als »Daten-Manager«,
d.h. zentrale Schnittstelle für perso-
nenbezogene Daten kümmern.

Wann ist eine Daten-


schutz-Folgenabschät-
zung notwendig?
Eine DSFA (oder englisch: DPIA oder
PIA) ist dann erforderlich, wenn mit
der Verarbeitung der Daten ein ho-
hes Risiko für die Rechte und Freihei-
ten natürlicher Personen verbunden
ist. Dies wird bei der überwiegenden
Zahl von Verarbeitungsvorgängen
bei Immobilienmaklern (Kundenin-
formationssystem, Auftraggeberda-
tenverwaltung, Newslettertool, Be-
werberverwaltung, Personalverwal-
tung) oder auch Verwaltern nicht der
Fall sein. Die Datenschutzbehörde der Identität – kostenlos zu erteilen, Bei sehr komplexen Begehren kann
wird noch eine Liste von Verarbeitun- außer bei offensichtlich unbegrün- diese Frist auf zwei Monate ausge-
gen erstellen, bei denen eine DSFA deten oder exzessiven Anfragen. dehnt werden, wovon der Betroffene
notwendig bzw. nicht notwendig ist. allerdings zu verständigen ist.
Welche Auskünfte kön- Hat das Unternehmen berech-

Betroffenenrechte nen Betroffene einfor-


tigte Zweifel an der Identität des Be-
troffenen, kann das Unternehmen
Ein wesentlicher Punkt sind auch dern? zusätzliche Informationen fordern,
die Rechte der Betroffenen nach der Die Betroffenenrechte werden durch die zur Bestätigung von dessen Iden-
DSGVO, z.B. das Recht auf Auskunft, die neue DSGVO erheblich ausgewei- tität notwendig sind (Ausweiskopie).
Berichtigung, Löschung, Einschrän- tet. Dazu gehört unter anderem das Falls keine Daten des Betroffenen
kung der Verarbeitung oder auch das Recht auf Auskunft. Ein Maklerunter- verarbeitet werden, ist dem Betroffe-
Recht auf Datenübertragbarkeit. Um nehmen könnte z.B. mit der Anfrage nen eine Negativauskunft zu erteilen.
Anfragen von Betroffenen in diesem eines Interessenten konfrontiert
Zusammenhang erfüllen zu kön- werden, ob es personenbezogene Da- Wenn personenbezogene Daten des
nen, ist es notwendig zu wissen, wel- ten von ihm/ihr (z.B. Name, Adresse) Anfragenden verarbeitet werden,
che konkreten Daten wo gespeichert verwendet bzw. welche personenbe- kann der Betroffene folgende Aus-
und wie verwendet, insbesondere an zogene Daten es über ihn/sie gespei- künfte verlangen:
wen übermittelt werden, und insbes. chert hat und was die Rechtsgrund-
auch wie die Daten erhoben wurden lage der Verarbeitung ist und an wen Die konkret verarbeiteten Daten
(wenn dies nicht beim Betroffenen gegebenenfalls diese Daten übermit- (Name, Adresse …..)
selbst erfolgte). Um diese Rechte der telt wurden? Ebenso könnte ein Ver- Zweck der Verarbeitung
Betroffenen ordnungsgemäß und walter mit ähnlichen Auskunftser- Kategorie der personenbezoge-
fristgerecht (unverzüglich, jeden- suchen konfrontiert werden, in dem nen Daten (z.B. Stammdaten, Kon-
falls innerhalb eines Monats) erfül- ein Mieter etwa Auskunft darüber taktdaten, Rechnungsdaten, …)
len zu können, sollte jede Organisa- verlangt, welche personenbezoge- Kopie der Daten (die Grenze
tion einen Leitfaden zur Erfüllung nen Daten auf welcher Rechtsgrund- hierfür liegt in unbegründeten
von Betroffenenrechte erstellen, lage gespeichert werden und an wen oder exzessiven Anträgen auf
und auch in einem Rollenspiel tes- diese Daten übermittelt wurden. Auskunft oder auch wenn durch
ten, ob die Anforderungen der DS- Ein Auskunftsbegehren ist unverzüg- die Auskunftserteilung Rechte
GVO erfüllt werden. Die Informatio- lich, spätestens binnen eines Monats und Freiheiten anderer Personen
nen sind auf Anfrage – nach Prüfung ab Einlangen zu erfüllen. beeinträchtigt werden)  ,

03 | 2017  övi news 11


coverstory

Löschung, Einschränkung und Wi-


derspruch) sowie das Recht, eine Be-
schwerde bei der Auskunftsbehörde
einzubringen, zu beinhalten.

Datenschutzverletzung –
was ist zu tun?
Eine Datenschutzverletzung liegt
dann vor, wenn personenbezogene
Daten an unbefugte Personen zu ge-
langen drohen, so z.B. wenn ein USB-
Stick mit Daten über Kunden verlo-
ren geht, oder auch bei einem Ha-
An wen die Daten übermittelt visionsanspruch aufgrund einer cker-Angriff über die Website auf
wurden oder werden (Empfänger- Vermittlung gekommen ist.) eine Datenbank mit personenbezo-
kategorien)
Alle verfügbaren Informatio- genen Daten oder einem fehlgelei-
Wenn möglich die Speicherdauer nen über die Herkunft der Daten teten Email oder der Versendung ei-
bzw. die Festlegung der Speicher- (wenn sie nicht selbst erhoben nes Newsletters oder einer Einladung
dauer (z.B. 22 Jahre aufgrund des wurden) zu einer Veranstaltung ohne Verwen-
USTG bei Vorsteuerabzug des Ver- dung der bcc-Funktion im Email.
mieters zur Erfüllung einer Nach- Das Antwortschreiben hat neben Datenschutzverletzungen sind
weisverpflichtung gegenüber den oben angeführten Informationen binnen kurzer Frist (72 Stunden)
Finanzbehörden oder drei Jahre darüber hinaus eine Belehrung über der Datenschutzbehörde (außer es
nach Anfrage zu einem Objekt, die weiteren Betroffenenrechte wie ist kein Risiko für die Rechte und
bei dem es nicht zu einem Pro- das Recht zur Berichtigung, allenfalls Freiheiten natürlicher Personen ,

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12 övi news  03 | 2017
coverstory

gegeben) und auch den betroffenen zes jenseits der 50.000 Pfund ver- Behörde im Rahmen der Nachweis-
Personen (wenn diese ein hohes Ri- hängt. verpflichtung auch Rechenschaft ab-
siko für die persönlichen Rechte und Die Geldbußen sollen in jedem legen. Wenn ein Unternehmen da-
Freiheiten zur Folge hat) zu melden. Einzelfall wirksam, verhältnismäßig her den Verpflichtungen, die sich
Es sind insbesondere die Art der Da- und abschreckend sein, wobei für die aus der DSGVO ergeben, nicht nach-
tenschutzverletzung mit den Daten- Verhängung eine Vielzahl von Straf- kommt, und z.B. kein Verzeichnis
kategorien und der Anzahl der Be- von Verarbeitungstätigkeiten führt,
troffenen sowie die wahrscheinli- die Informationsverpflichtungen bei
chen Folgen der Behörde offenzule- der Datenerhebung vernachlässigt
gen. Professionelle Unterstützung oder keine Einwilligungen zur Ver-
ist in diesem Zusammenhang immer arbeitung personenbezogener Daten
empfehlenswert. nachweisen kann, sofern diese not-
wendig sind, dann wird es erhebliche
Die Geldbußen – sind sie Geldbußen geben, die nicht nur spe-

wirklich so hoch?
zialpräventiven, sondern auch gene-
ralpräventiven Charakter haben sol-
Geht man von den derzeitig ver- zumessungsgründen in Art. 83 (2) len, um andere Unternehmen dazu
hängten Geldstrafen (z.B. EUR DSGVO vorgesehen sind. Vorab ist anzuhalten, die Verantwortung nach
700,00 für eine nicht registrierte festzuhalten, dass es nicht darauf der DSGVO für die Verarbeitung per-
Videoüberwachung) aus, dann sind ankommt, dass es zu einer konkre- sonenbezogener Daten ordnungsge-
die potentiellen Geldbußen, die Un- ten Datenschutzverletzung kommt, mäß wahrzunehmen.
ternehmern nun drohen, nach dem damit eine Geldbuße verhängt wer-
25. Mai 2018 wesentlich höher. In an- den kann. Die DSGVO geht davon aus,
deren EU-Mitgliedsstaaten (insbe- dass sich die Unternehmen an die Be- Web-Tipps
sondere Großbritannien) werden für stimmungen halten, dies auch doku- , www.dataprotect.at
Verletzungen des Datenschutzgeset- mentieren und dann gegenüber der

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03 | 2017  övi news 13


kommentar

Apropos Videoüberwachung:
»Ja, dürfen's denn des?«
Videoüberwachung erfreut sich schon seit längerer Zeit auch in Österreich
immer größerer Beliebtheit, die Anzahl der betriebenen Anlagen dürfte Schätz­
ungen zufolge etwa eine Million betragen. Dabei sollten die rechtlichen Rahmen-
bedingungen genau beachtet werden. Von Susanne Pircher

Ü berwachungskameras sollen das Sicher­


heitsgefühl steigern, abschrecken oder
bei der Aufklärung von Straftaten helfen.
auch weiterhin zu Dokumentationszwe-
cken hilfreich sein kann (weitere Informa-
tionen unter www.dsb.gv.at). Videoüberwa-
Die Überwachung mit Videokamera ist al- chungen sind übrigens als Verarbeitungs-
lerdings an einige Vorgaben geknüpft. So tätigkeit bei Unternehmen und sonstigen
kommt es darauf an, wer, wie, was, wo und Organisat­ionen in das Verzeichnis von Ver­
aus welchem Grund überwacht. Nach der- arbeitungstätigkeiten (gem. Art. 30 DSGVO)
zeit noch geltender Rechtslage muss die Vi- aufzunehmen. Zu beachten ist, dass Video-
deoüberwachung eines Hauses von der Da- aufnahmen nicht länger als 72 Stunden ge-
tenschutzkommission registriert werden. speichert werden dürfen, eine längere Auf-
Susanne Pircher, BA,
ÖVI, Edition und Die Aufzeichnung muss nicht nur verhältnis- bewahrung müsste gesondert protokolliert
Kommunikation

mäßig sein, auch das Interesse an der Über­ und begründet werden. Darüber hinaus ist
wachung muss höherwertiger sein, als der sicherzustellen, dass die Betroffenen vor
Schutz der Privatsphäre der Überwachten. dem Betreten eines überwachten Bereiches
So ist es z.B. Privaten gestattet, das eigene auf das Vorhandensein einer Videoüberwa-
Haus oder den eigenen Garten per Video zu chungsanlage hingewiesen werden.
überwachen. Sie dürfen regelmäßig aber nur Als generell verboten ist eine Videoüber-
jene Bereiche überwachen, an denen ihnen wachung in besonders geschützten Räumen
ein hausrechtsähnliches Verfügungsrecht bzw. an Orten einzustufen, die zum höchst-
zukommt. In »halb-öffentlichen« Bereichen persönlichen Lebensbereich zählen (Toilet-
wie etwa einem Einkaufszentrum, in einer ten, Umkleidekabinen, ärztliches Behand-
Parkgarage oder in einem Museum, spielt der lungszimmer etc.). Hingegen sind Betroffene
erwähnte Grundsatz der Interessensabwä- in ihren schutzwürdigen Geheimhaltungsin-
gung eine entscheidende Rolle. teressen nicht verletzt und daher Videoüber-
Die Meldung und Registrierung von Über- wachungen zulässig, wenn die Betroffenen
wachungskameras bei der Datenschutzbe- der Verwendung ihrer Daten im Rahmen der
hörde werden ab 25. Mai 2018 nicht mehr er- Überwachung ausdrücklich (und daher nicht
forderlich sein. Nichts geändert hat sich aber nur im Wege etwa von AGB) zugestimmt ha-
an der Protokollierungs- und Kennzeich- ben. Ebenso werden schutzwürdige Geheim-
nungspflicht der Aufzeichnungen, weshalb haltungsinteressen nicht verletzt, wenn
das Ausfüll­muster der Datenschutzbehörde es sich bei der Überwachung um eine ,

14 övi news  03 | 2017


kommentar

Echtzeitwiedergabe handelt und daher keine und dabei notgedrungen auch ein kleiner
Aufzeichnung erfolgt, wie bei einer Gegen- Teil des Gehsteiges erfasst wird.
sprechanlage mit Kamera oder bei Real Time

Kamera-Attrappen
Monitoring (Aufsichtsorgan mit »verlänger-
tem Auge«).
Kamera-Attrappen zur Abschreckung von
Überwachung öffentlicher Einbrechern oder Vandalen dürfen nur das

Plätze
eigene Grundstück bzw. das eigene Eigentum
schützen. Die Datenschutzbehörde kann kei-
Aufgrund des staatlichen Gewaltmonopols ner Beschwerde wegen Beeinträchtigung der
sind grundsätzlich nur die Sicherheitsbe- Privatsphäre bzw. »Belästigung« durch die
hörden zur Durchführung von Videoüber- Aufstellung von Kameraattrappen nachge-
wachungen an öffentlichen Plätzen berech- hen. Für solche Fälle sind ausschließlich die
tigt. Gemeinden wie auch Privaten ist es un- Zivilgerichte (Unterlassungsklage) zuständig.
tersagt, etwa öffentliche Parkplätze, Straßen Eine Videoanlage kann schon dann unzuläs-
oder Parkanlagen systematisch zu überwa- sig sein, wenn beim Nachbarn der Eindruck
chen. Ausnahmen ergeben sich allenfalls für einer Überwachung entsteht. (siehe ein aktu-
die Gemeinden im Rahmen der Hoheitsver- elles Urteil des OGH zu 6 Ob 231/16p).
waltung (etwa einer gesetzlichen Zuständig- Ein Eingriff in die Privatsphäre liegt be-
keit auf Grundlage der StVO). Zum Zweck des reits vor, wenn Nachbarn – etwa durch den
Eigentumsschutzes darf öffentlicher Grund Standort oder der Ausrichtung einer Video-
nur soweit erfasst werden als es zur Errei- kamera – berechtigt befürchten, sich im
chung des Zweckes unbedingt notwendig Überwachungsbereich zu befinden und von
ist – so etwa wenn sich die bereits mehrmals den Aufzeichnungen erfasst zu sein. Die für
durch Vandalismus beschädigte Fassade nur aktive Kameras geltenden Grundsätze sind
mittels Videoüberwachung schützen lässt auch auf Kameraattrappen anzuwenden. 

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03 | 2017  övi news 15


Neue Klauselentscheidung zu Mietver­
tragsformularen
Der OGH (5 Ob 183/16x) hatte sich wieder einmal mit einem von der Bundesarbeiterkammer ange-
strengten Verfahren mit Mietvertragsklauseln auseinanderzusetzen. Beklagte war in diesem Fall eine
Tiroler gemeinnützige Bauvereinigung. Von Karin Sammer

V or mittlerweile elf Jahren hatte


die erste von mehreren folgen-
den mietrechtlichen Klauselent-
Mietvertragsklauseln sondern ver-
mehrt Miet- und Kaufanbotsformu-
lare, die von Maklerunternehmen
möglichen Sinn zu erfolgen hat.
Die aktuell ergangene Entschei-
dung des OGH hatte zwar grund-
scheidungen die Immobilienbran- Verwendung finden. sätzlich die Prüfung von Klauseln in
che regelrecht aus den Angeln geho- Eine der Besonderheiten der so- Mietverträgen, die den Bestimmun-
ben. Neuerdings sieht man sich mit genannten Verbandsklage gem. § 28 gen des WGG unterliegen, zum Ge-
einer weiteren Welle an Verbandsver- KSchG ist, dass die Auslegung von genstand, berühren aber großteils
fahren konfrontiert. Die jüngsten Ab- Klauseln im Verbandsverfahren in der allgemein mietrechtlich relevante
mahnungsinitiativen der Arbeiter­ »kundenfeindlichsten« und somit für Fragestellungen. Nachstehend eine
kammer betreffen aktuell nicht nur den Verbraucher im ungünstigsten kurze Zusammenstellung.  ,

Thema Klausel Ergebnis


Festsetzung eines »Das Mietverhältnis beginnt spätestens am 1. Jänner xx und Der OGH stellte dazu fest, dass für das Vorliegen einer gröb-
nicht fixierten vor- wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die Vermiete- lichen Benachteiligung ein möglicher finanzieller Nachteil
zeitigen Beginn eines rin wird den Mieter zumindest sechs Wochen vorher vom (Belastung im Falle einer möglichen vorzeitigen Übergabe
Mietverhältnisses genauen Termin verständigen.« durch die Zahlung zweier Wohnungen) noch nicht ausreiche.
Eine formularvertragliche Vereinbarung bedarf erst dann einer
sachlichen Rechtfertigung, wenn ein Verstoß vom dispositiven
Recht feststehe. Weder das MRG noch das WGG regle, wie der
Beginn eines Bestandverhältnisses festzulegen ist. Die Klausel
ist demnach zulässig.

Einschränkung der »Der Mietgegenstand darf nur zu Wohnzwecken verwendet Die Klausel wurde als unzulässig angesehen, da diese bei kun-
Nutzungsbefugnisse werden. Eine andere Art der Benützung des Mietgegenstands denfeindlichster Auslegung die Vermieterin berechtigt, alleine
auf Wohnzwecke ist nur mit Zustimmung der Vermieterin gestattet.« darüber zu entscheiden, welche Tätigkeiten sie nicht mehr
Wohnzwecken zuordnet.

Vereinbarung ... als wichtiger und bedeutsamer Kündigungsgrund wird Unzulässig, weil zu unpräzise und sie den Vorgaben in § 30 Abs
eines vertrag­lichen mangelnde Förderungswürdigkeit oder ein Verstoß gegen die 2 Z 13 MRG zur konkreten Bezeichnung von Kündigungsgrün-
Kündigungsgrundes beiliegenden Förderungsbedingungen, bzw. vertragswidrige den nicht gerecht wird und intransparent ist.
Verwendung, die zu einem Entzug der WBF führt, vereinbart.

Abdingbarkeit von »Darüber hinausgehend verzichtet der Mieter auf jegliche Ein derartiger Vorausverzicht auf die Abgeltung nützlicher
Ersatz­ansprüchen Ersatzansprüche gem. §§ 1097 und 1037 ABGB, soweit es sich Aufwendungen (§ 1037 iVm § 1097 ABGB) ist nach der Recht-
für nützliche nicht um von ihm getätigte Arbeiten handelte, die in die sprechung des OGH (7 Ob 78/06f und 2 Ob 104/12a) zulässig
Verbesserungen Erhaltungspflicht der Vermieterin gefallen sind« und wirksam.

Rückgabe des »Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mietge- Zulässig und wirksam – wie dazu bereits zu einer nahezu
Mietgegenstandes genstand samt Nebenräumlichkeiten im Zustand wie bei inhaltsgleichen Klausel zum Vollanwendungsbereich judiziert
Anmietung unter Berücksichtigung der bei schonendem, (2 Ob 215/10x) ist die Klausel weder gröblich benachteiligend
vertragskonformen Gebrauch sich ergebenden Abnützung, noch intransparent.
von allen Fahrnissen geräumt und gereinigt, soweit es sich
nicht um die Beseitigung von in die Erhaltungspflicht des
Vermieters fallenden Schäden handelt, zu übergeben (….).«

Verbot der Unter- »Der Mieter ist nicht berechtigt, den Mietgegenstand oder Die Klausel vermittelt dem Verbraucher ein unklares Bild seiner
vermietung und Teile davon, entgeltlich oder unentgeltlich, unterzuvermieten, Rechtsposition und ist damit zur Gänze intransparent.
sonstigen Weitergabe Dritten zur Verfügung zu stellen, wenn ein wichtiger Grund
vorliegt (…).«

Überwälzung der Be- »Die mit der Vergebührung des Mietvertrages verbundenen Im vorliegenden Fall beurteilte der OGH die Klausel als nicht
standvertragsgebühr gesetzlichen Rechtsgeschäftsgebühren (Bestandsvertragsge- gröblich benachteiligend. Nach Ansicht des OGH ist eine Über-
auf den Mieter bühr) in Höhe von EUR … trägt der Mieter.« wälzung der gesamten Bestandvertragsgebühr dann gerechtfer-
tigt, wenn die schriftliche Ausfertigung im erkennbaren Interesse
des Mieters gelegen ist (im vorliegenden Fall für den Erhalt einer
Wohnbauförderung / Wohnbeihilfe)
kommentar

Dass der OGH die beanstandeten


Klauseln bezüglich des Vorausver-
zichts auf nützliche Aufwend­ungen
oder jene Formulierung, die die Rück-
stellung des Bestandobjekts betraf,
als zulässig und wirksam erachtete,
kann eigentlich nicht einmal die Klä-
gerin überrascht haben: immerhin
hat der OGH bereits in vorangegan-
genen Verbandsverfahren zu weitge-
hend inhaltsgleichen Klauseln – an-
gestrengt übrigens durch dieselbe
Klägerin – dazu bereits entschieden.
An dieser Stelle drängt sich schon die OGH nicht überzeugend darzulegen. cken« untergeordnete Verwendungs-
Frage auf, ab wann sich nicht auch Bei kundenfeindlichster Auslegung möglichkeiten (z.B zu frei- oder
die Klägerin den Vorwurf der rechts- berechtige die Klausel die Vermiet­ nebenberuf­lichen Tätigkeiten) ohne-
mißbräuchlichen Verwendung des erin, alleine darüber zu entschei- hin zu, sodass es einer Zustimmung
Instruments der Verbandsklage ge- den, welche Tätigkeiten sie nicht des Vermieters dazu ohnehin nicht
fallen lassen muss. Mit der Ver- mehr Wohnzwecken zuordne. Einer- bedarf.
bandsklage wurde den klagsberech- seits hält aber sowohl die Rechtspre- Ob u.a. die Überwälzung der ge-
tigten Institutionen ein wirkungsvol- chung (jedoch nicht ergangen im samten Bestandsvertragsvergebüh-
les Instrument in die Hand gegeben, Verbandsverfahren) die vertragliche rung auf den Mieter (außerhalb der
das einen verantwortungsvollen Ein- Einschränkung für die Vermietung Anwendung des WGG) einer Klau-
satz erwarten lassen darf. zu Wohnzwecken als Abgrenzung zu selprüfung standhält, darf mit Span-
Warum eine Einschränkung der ­Geschäftszwecken für grundsätzlich nung abgewartet werden – diesbe-
Nutzungsbefugnisse zu Wohnzwe- zulässig. Zum anderen lässt die Aus- züglich ist bereits ein Verfahren an-
cken unzulässig sei, vermochte der legung des Begriffs zu »Wohnzwe- hängig. 

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judikatur

Zur Erhaltungspflicht für ein nachträg­


lich eingebautes Wärmebereitungsgerät
In einer aktuellen Entscheidung befasste sich der OGH (5 Ob 201/16v) erst-
mals damit, unter welcher Voraussetzung von einem die Erhaltungspflicht des
Vermieters auslösenden »mitvermieteten« Wärmebereitungsgerät auszugehen
ist. Von Karin Sammer

M it der WRN 2015, in Kraft getreten am


1. Jänner 2015, wurde die Erhaltungs-
pflicht des Vermieters auf mitvermietete
des Antragstellers entsorgt werden. Seither
wurde die Wohnung mit einem im Wohn-
zimmer befindlichen Kachelofen beheizt. Die
Wärmebereitungsgeräte ausgedehnt. Als Antragstellerin beantragte, der Vermiet­erin
mitvermietet gilt ein Wärmebereitungsge- »die Erneuerung der Heiztherme« aufzu-
rät dann, wenn es in das Entgelt einbezoge- tragen und argumentierte damit, dass auch
nen ist. eine vom Mieter nachträglich eingebaute
Erfasst davon ist aber nicht nur ein Wär- Heizung als mitvermietet gelte, wenn der
mebereitungsgerät, das vom Vermieter von Einbau dem Vermieter angezeigt worden sei
Mietbeginn an überlassen wurde, sondern und dieser – wie im vorliegenden Fall – seine
Karin Sammer, ÖVI Recht
die Erhaltungspflicht kann sich auch auf ein Zustimmung erteilt hätte. und Research
gleichwertiges Ersatzgerät erstrecken, das ge-

Rechtliche Beurteilung
gen das ursprünglich vorhandene und spä-
ter defekt gewordene, getauscht wurde. Un-
erheblich dabei ist aber, wer den Austausch Der OGH führt dazu aus, dass es der erklär-
durchgeführt hat. ten Absicht des Gesetzgebers entspricht, die
Eine vom Mieter nachträglich eingebaute Erhaltungspflicht des Vermieters auf die von
Heizung fällt jedoch dann nicht in die Erhal- ihm entgeltlich bereitgestellten Wärme-
tungspflicht des Vermieters, wenn es sich um bereitungsgeräte zu beschränken. Der durch
den erstmaligen Einbau einer ursprünglich das Hinzufügen des Wortes »mitvermietet«
nicht vorhandenen Anlage handelt oder aber zum Ausdruck gebrachten Intention des Ge-
dann, wenn der Mieter eine ursprünglich setzgebers entspricht es, jedenfalls eine sol-
vorhandene Anlage verbessert (etwa Aus- che wesentliche , mietzinsrechtlich relevante
tausch einer nicht kategoriebestimmenden Verbesserung dem erstmaligen Einbau einer
Ölheizung durch eine Gasetagenheizung). Heizung gleichzustellen. Im Fall des anfäng-
Irrelevant ist, ob der Vermieter dem Aus-
­ lichen Fehlens jeglicher Heizung mag zwar
tausch bzw. der Verbesserung zugestimmt der Vermieter Eigentum an der Heizung er-
hat. werben, die Heizung ist aber dennoch nicht
als mitvermietet anzusehen und der Vermie-

Zum Sachverhalt
ter daher nicht erhaltungspflichtig. Dies wird
zutreffend damit begründet, dass sich der
Zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschluss Heizungseinbau durch den Mieter typischer-
im Jahr 1984 verfügte das Bestandsobjekt weise auch nicht im Mietzins niederschlagen
über eine alte Ölheizung mit einer undichten werde.
Tankleitung und einem Boiler, der in seiner
Funktion eingeschränkt war. Der Rechtsvor- In dem vom OGH zu beurteilendem Fall hat
gänger des Antragstellers, der 1998 diesem der Mieter die bestehende Ölheizung und
sein Mietrecht mit Zustimmung der Vermie- den Warmwasserboiler durch eine Gaseta-
terin übertrug, erneuerte die Anlage, in dem genheizung ersetzt. Die hier vom Mieter vor-
er noch vor seinem Einzug auf eigene Kos- genommene Erneuerung des Wärmeberei-
ten eine Gastherme für Heizung und Warm­ tungsgeräts ist – ungeachtet des dynami-
wasser einbauen ließ. schen Erhaltungsbegriffs – nicht mehr als
Im August 2014 musste die vom Rechts- bloße Erhaltungsmaßnahme, sondern als
vorgänger des Antragstellers eingebaute Veränderung (Verbesserung) zu qualifizieren.
Therme aufgrund eines elektrischen Defekts Den veränderten Zustand müsse der Vermie-
stillgelegt und in weiterer Folge auf Wunsch ter nicht erhalten. 

03 | 2017  övi news 19


judikatur

Keine grobe Pflichtverletzung: Verrechnung eines


nicht vereinbarten Sonderhonorars
Die Verrechnung eines Sonderhonorars für die Betreuung eines aufwendigen
Bauprojekts, das zwar nicht beschlossen aber mit Kontaktpersonen der Eigen-
tümergemeinschaft erörtert wurde, stellt keine die Abberufung eines Verwalters
rechtfertigende grobe Pflichtverletzung dar. Von Karin Sammer

D as Individualrecht auf Auflösung des


Verwaltungsvertrags kann nur dann er-
folgreich ausgeübt werden, wenn dem Ver-
TÜV-Bericht beanstandet worden waren. Auf-
grund einer Änderung des Wiener Aufzugs-
gesetzes mussten im Lift Innentüren ange-
halten des Verwalters nach begründete Be- bracht werden.
denken gegen seine Treue- und Interessen- Im Anlassfall (5 Ob 91/17v) wurde die Frage
wahrungspflicht bestehen. Es muss sich behandelt, ob die Verrechnung eines Sonder-
dabei um Gründe handeln, die nach allge- honorars (Baubetreuungshonorar), welches
meiner Verkehrsauffassung so gewichtig als Entschädigung für die Projektabwicklung
sind, dass die Wahrnehmung der Interessen einer Liftsanierung in den Jahren 2007 bis
der Wohnungseigentümer nicht mehr gesi- 2011 zwischen dem Verwalter und dessen Kon-
Karin Sammer, ÖVI Recht
und Research chert ist. Hierfür bedarf es einer gravierenden, taktpersonen in der Eigentümergemeinschaft
die Vertrauensbasis zerstörenden Pflichtver- vereinbart wurde, als grobe Pflichtverletzung
letzung. Unter diesen Voraussetzungen kön- iSd § 21 Abs 3 WEG 2002 anzusehen ist.
nen auch mehrere einzelne Pflichtverlet- Die Auszahlung dieses Honorars wurde
zungen des Verwalters, die für sich allein be- in einer Eigentümerversammlung weder be-
trachtet noch keine grobe Vernachlässigung sprochen noch beschlossen, jedoch vorher
seiner Pflichten darstellen, bei einer Gesamt- mit den Kontaktpersonen (keine Eigentümer-
schau die Abberufung rechtfertigen. vertreter iSd § 22 Abs 1 Satz 1 WEG) er­örtert.
Ob ausreichende Gründe vorliegen, den Diese Kontaktpersonen standen immer in
Verwaltungsvertrag auf Antrag eines Mit- enger Verbindung mit der Hausverwaltung
und Wohnungseigentümers aufzulösen, und kümmerten sich um Angelegenheiten
lässt sich immer nur nach den Umständen der Liegenschaft. Diese waren mit der Ver-
des Einzelfalls beurteilen. rechnung und Höhe des Honorars (fünf Pro-
zent der Auftragssumme) aufgrund des lan-

Ausgangslage
gen Zeitraums des Projekts und der zahlrei-
chen notwendigen Termine mit dem TÜV
Die Wohnanlage, an der 1964 Wohnungs­ und des Ansuchens um Fördermittel bei der
eigentum begründet wurde, besteht aus fünf Gemeinde einverstanden.
Stiegen, alle mit Aufzug. Die Miteigentümer Für Tätigkeiten der ordentlichen Verwal-
beauftragten informell mehrere Kontaktper- tung braucht die Hausverwaltung keinen Be-
sonen, mit der Hausverwalterin Kontakt zu schluss der Eigentümergemeinschaft, son-
halten und sich um die Angelegenheiten der dern kann pflichtgemäß selbst eine Entschei-
Liegenschaft zu kümmern. Diese Kontaktper- dung treffen. Dabei handelt es sich beim
sonen haben engen Kontakt zur Hausverwal- vorliegenden Sachverhalt um einen Akt der
terin, alle paar Wochen gibt es Treffen und ordentlichen Verwaltung und stellt keine
Besprechungen. Aufgrund des Alters der An- Pflichtverletzung dar, ebenso wenig wie
lage gibt es immer wieder Sanierungsbedarf, die Verrechnung eines Sonderhonorars, vor
auf den die Kontaktpersonen hinweisen und ­allem da die Kontaktpersonen diesem zuge-
die notwendigen Maßnahmen der Hausver- stimmt haben und somit die Hausverwal-
waltung erörtern. Diese Kontaktpersonen tung damit rechnen durfte, dass diese im
waren auch in die Liftsanierung in den Jah- ­Interesse der Gemeinschaft handelten und
ren 2007 bis 2011 (Projektzeitraum) einge- außerdem der Aufwand durchaus ein solches
bunden. rechtfertigt.
Die Hausverwalterin beauftragte – ohne Diese Entscheidung wird aber wohl kein
Beschlussfassung der Eigentümergemein- Freibrief dafür sein, Honorare ohne entspre-
schaft – nur Maßnahmen, die in einem chende Vereinbarung in Rechnung zu stellen. 

20 övi news  03 | 2017


4. ÖSTERREICHISCHER
VERWALTERTAG
9. und 10. November 2017, Salzburg

Donnerstag, 9. Nov. 2017 Freitag, 10. Nov. 2017


10:00 - 10:30 Eintreffen der Gäste, Begrüßungskaffee WOHNRECHT
Eröffnung Mag. Udo Weinberger, MSc 09:00 - 11.00
Beschlussfassung und Anfechtung im Wohnungseigentum –
Anforderungen an den Verwalter
R I S I K O M A N A G E M E N T I M M O B I L I E N V E R WA LT U N G
10:30 - 12:30 Mag. Christoph Kothbauer
… schon wieder ist etwas passiert. Haftungsfälle in der
Verwaltung – von A wie Abrechnung bis Z wie Zahlungsverzug 11.00 - 11:30 Kaffeepause
Dr. Roland Weinrauch LL.M. (NYU)
Mag. Andreas Grieb KO M M U N I K AT I O N + KO N F L I K TM A N A G E M E N T
11:30- 12:30
Schlachtfeld Immobilienverwaltung ... oder wie Sie sich als
12:30 - 14:00 Mittagspause Verwalter heute bei Ihren Kunden behaupten!
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13:30 - 15:30
Von der Vorschreibung zur UVA – Umsatzsteuerliche Spezialitäten
15:00 - 16:00 Die Patchworkfamilie im Wohnrecht
Mag. Bernhard Woschnagg, MSc
Mag. Michaela Schinnagl
ca. 15:30 Ende
16:00 - 16:30 Kaffeepause

BUSINESSMODELL DER ZUKUNFT


16:30 - 17:30
Das Bestellerprinzip und seine Auswirkungen auf die Verwaltung
Statement Erfahrungsbericht aus Deutschland Crowne Plaza Salzburg - The Pitter
Michael Friedrich
Rainerstraße 6, 5020 Salzburg
Diskussion Die Vermarktung von Mietwohnungen im Zeitalter
von Proptechs, AirBnB und Co Infos & Anmeldung
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judikatur

VFGH: Mietrechtliche Gesetzes­


beschwerden neuerlich abgewiesen
Der Verfassungsgerichtshof hat nunmehr auch die erneut eingebrachten
Gesetzesbeschwerden bezüglich der unterschiedlichen Richtwerte der Bundes-
länder als unbegründet abgewiesen. Die Begründung überzeugt jedoch nicht.
 Von Christoph Kothbauer

D er VfGH (G 428/2016, G 34/2017 u.a.) er-


kannte darin weder eine Verletzung des
Gleichheitsgrundsatzes, noch einen Verstoß
gelung zweckmäßig ist und das Ergebnis in
allen Fällen als befriedigend empfunden
­
wird. Dies bedeutet, dass die behauptete
gegen das Recht auf Unverletzlichkeit des Ei- Unzweckmäßigkeit einer gesetzlichen Be-
­
gentums oder gegen die Freiheit der Erwerbs- stimmung zwar Anlass zu rechtspolitischen
betätigung. Die Argumentation des VfGH Diskussionen geben kann, aber alleine noch
stützt sich wie schon in der Entscheidung keine verfassungsrechtlichen Bedenken aus-
G 673/2015 im Herbst letzten Jahres u.a. maß- zulösen vermag.
geblich darauf, dass der Gesetzgeber bei der So gesehen wird wohl auch bezüglich der
Gestaltung des Mietrechts über einen er- Chancen für weitere Gesetzesbeschwerden
FH-Doz. Mag. Christoph
Kothbauer, leitender Jurist heblichen Gestaltungsspielraum verfüge, zum mietrechtlichen Preisschutz ein düs-
der online hausverwaltung zumal bei der Regelung des Mietrechts, ins- teres Bild gezeichnet werden müssen – die
& immobilientreuhand besondere bei der Regelung des Mietzinses, Hoffnung, dass mit dem Rechtsschutzinst-
GmbH und unter anderem
Vortragender an der der Gesetzgeber teils widerstreitende woh- rumentarium des Parteiantrags auf Normen­
ÖVI-Immobilienakademie nungs-, sozial- und stadtentwicklungspo- kontrolle und der Aufhebung so mancher
litische Interessen zum Ausgleich bringen missglückter und gleichheitswidrig anmu-
müsse. Dies ist grundsätzlich anzuerkennen, tender Bestimmung eine gewisse mietrecht-
doch muss entgegengehalten werden, dass liche Reformdynamik zustande kommt,
scheint sich definitiv nicht zu erfüllen. Es
­bestehen offenbar keine Chancen für eine
erfolgreiche Anfechtung, wenn sich die
Gesetzesbeschwerde nicht gerade gegen
gesetzliche Beschränkungen, die das Ver-
mieten völlig unerschwinglich machen,
richtet.
Es sei nach Ansicht des VfGH nicht un-
sachlich, wenn sich die Höhe der Richt-
werte nicht proportional zu den tatsächli-
chen Baukosten bzw. Marktverhältnissen in
den jeweiligen Ländern verhält. Dieser As-
pekt mag allen­falls ein Argument dafür sein,
dass der Richtwert für Wien ungeachtet der
Marktgegebenheiten nicht höher sein darf,
es hier nicht um Kritik am mietrechtlichen als jener für die übrigen Bundesländer. Wa-
Preisschutz per se geht, sondern um nicht rum aber sollte dies eine sachliche Grund-
weiter begreifbare Differenzierungen inner- lage dafür sein, das Bundesland Wien bei
halb des Preisschutzsystems. Offenbar taugt der Fest­ setzung der Richtwerte nicht nur
der Hinweis auf den rechtspolitischen Ge- nicht besser­ zustellen, sondern sogar noch
staltungsspielraum des Gesetzgebers als im Wege der Festsetzung eines Richtwerts,
Patentrezept, um auch einigermaßen toll- der nur von jenem für das Bundesland Bur-
kühne gesetzliche Bestimmungen gegen genland unterboten wird, zu diskriminie-
einen erfolgreichen Parteiantrag auf Nor- ren? Damit wird der Markt nicht bloß nivel-
menkontrolle zu immunisieren. liert (worin zur Sicherung leistbarer Mie-
Der VfGH erklärt ganz allgemein, dass ten ja noch ein rechtspolitisches Ziel erblickt
nicht mit dem Maß des Gleichheitsgrund- werden könnte), sondern völlig auf den Kopf
satzes gemessen werden könne, ob eine Re- gestellt. Deshalb darf man sich über das  ,

22 övi news  03 | 2017


kommentar

Versagen dieses Preisschutzsystems


just in jenem Bundesland, in dem
es die größte Rolle spielt, nicht wei-
ter wundern. Die Haltung des VfGH
kann im Übrigen nicht nur recht-
lich, sondern auch ökonomisch nicht
nachvollzogen werden: Vermehrter
Nachfrage (in den städtischen Bal-
lungsräumen) muss mit der Siche-
rung vermehrten Angebots (eben­
dort) begegnet werden, warum aber
sollte vermehrte Nachfrage niedri-
gere Preise als anderswo rechtferti-
gen bzw. warum sollte ein niedrige-
rer Richtwert für Wien gar notwendig
sein, das gesetzgeberische Ziel, näm-
lich die Gewährleistung von leistba-
rem Wohnen, zu erreichen?
Auch die Bedenken, dass die Stich-
tagsregelung in § 1 Abs 4 Z 3 MRG, wo-
durch eine Teilausnahme vom MRG
lediglich für »Neubauwohnungsei-
gentum« ab 1945 zur Anwendung fertigt sein könnte, vermochte der gebers – eine Art »Systemfehler«
kommt, während Wohnungseigen- VfGH (G 34/2017 ua) nicht zu teilen. des MRG fortgeführt und bekräf-
tumsobjekte in Altbauten dem Preis- Wiederum wurde unter Bemühung tigt, nämlich die Diskriminie-
schutz der MRG-Vollanwendung des »rechtspolitischen Gestaltungs- rung des – wenn auch umfassend
­unterliegen, sachlich nicht gerecht- spielraums« des Mietrechtsgesetz­ sanierten – Altbaus gegenüber  ,

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03 | 2017  övi news 23
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judikatur

dem Neubau: Während im Neu- und vermeint lapidar, dass es dem habe. Schließlich ging es ja darum,
bau vielfach schon von Vornher- Gesetzgeber im Prinzip überlassen die Neuerrichtung von (dringend be-
ein ein gesetzlicher Tatbestand für bleibe, den Stichtag für den Anwen- nötigtem) Wohnraum im Rahmen
eine Teil­ ausnahme vom MRG vor- dungsbereich von ­Gesetzen festzule- des Wiederaufbaus nach Kriegsende
liegt, ist das im Altbau selbst dann gen, ohne dass es dafür einer Recht­ zu honorieren. Dies mag auf den
nicht der Fall, wenn es sich dabei fertigung bedarf. In diesem Sinn ersten Blick überzeugend wirken,
um ein – höch­ sten Wohnwert ver- weise jede Stichtags­regelung ein ge- übersieht aber, dass – ­zumindest
mittelndes – herrschaftliches Palais wisses Maß an Beliebigkeit auf. Der aus heutiger Sicht – nicht nur die
handelt. Die Einschätzung, dass Alt- VfGH geht somit von der Vermu- Neuerrichtung von Gebäuden ei-
bauten »schlecht« und Neubauten tung der Verfassungskonformi- ner Honorier­ung b ­ edarf, sondern
»gut« seien, hatte aufgrund des da- tät einer Stichtagsregelung aus, auch und vor allem die in vieler
Hinsicht zu fördernde ­Sanierung
des Althausbestandes. Zumin-
dest rechtspolitisch ist es wohl nicht
verwegen, bei der Normierung des
mietrechtlichen Preisschutzes an
qualitativen Kriterien anzusetzen
(nicht ­zuletzt, um damit eine Moti-
vation für Vermieter zu schaffen, im
allgemeinen Interesse liegende qua-
litative Standards wie etwa Nachhal-
tigkeit, Energieeffizienz, Nutzungs-
sicherheit und Barrierefreiheit her-
zustellen). Dies sollte dann sinn-
vollerweise unter Bezugnahme auf
den Erhaltungszustand bzw. Sanier­
ungsgrad eines Gebäudes gesche-
hen und nicht nach Maßgabe dessen
Errichtungsdatums oder des Zeit-
punkts der Errichtung des Mietge-
genstands (zumal aus dem Errich-
tungsdatum alleine über die Wohn-
qualität des bestreffenden Gebäudes
oder Mietgegenstands keine Aus-
sage gewonnen werden kann).
Solange es vor dem Hintergrund
der Mietrechtsgesetzgebung mit
mals im Althausbestand noch vor- die nur bei Vorliegen b ­ esonderer ihren zahlreichen Stichtagsrege-
­
handenen merk­lichen Ausmaßes an Gründe für die Unsachlichkeit lungen ökonomisch sinnvoller ist,
Substandardwohnungen allenfalls des gewählten Stichtags widerlegt ­ältere Gebäude abzureißen und an
noch zum Zeitpunkt des Inkraft- werden kann. Damit scheint klar zu ihrer Stelle Neubauten zu errichten,
tretens des MRG im Jahr 1982 ihre sein, dass auch der Anfechtung an- braucht für das in der Praxis festge-
Rechtfertigung. Heute ist eine der- derer Stichtagsreglungen im MRG stellte und von Experten aus den Be-
artige Einschätzung aufgrund einer keine allzu großen Erfolgsaus- reichen ­Architektur, Stadtbildpflege
gleich doppelten Entwicklung über- sichten eingeräumt werden kön- und urbane Entwicklung vielfach
holt: Einerseits aufgrund der in der nen, weil der VfGH hier doch sehr und in aller Öffentlichkeit betrau-
Zwischenzeit in ­hohem Ausmaß er- klar zu erkennen gibt, mit derarti- erte »Sterben der Gründerzeithäu-
folgten umfassenden Sanierung des gen Fragen, die seiner Ansicht nach ser« nicht länger Ursachenforschung
Althausbestandes, andererseits auf- im Gestaltungsspielraum des Ge- betrieben werden. Es wäre auf legist­
grund des schleichenden Verfalls setzgebers liegen, nicht behelligt ischer Ebene ein Leichtes, durch die
der Neubauten (die, sofern es sich werden zu wollen. In der Sache selbst Beseitigung der Altbaudiskriminie-
dabei Gebäude handelt, die bereits erklärt der VfGH, dass mit Wahl des rung im Wege einer Gleichstellung
über 70 Jahre alt sein können, diese Stichtages, der mit dem Ende des sanierter Altbauten mit Neubauten
Bezeichnung ja auch gar nicht mehr Zweiten Weltkriegs zusammenfällt, einen sinnvollen Beitrag zur Erhal-
verdienen). Der VfGH lässt sich auf der Gesetzgeber ein legitimes Ziel tung schützenswerter Bausubstanz
nähere Analysen erst gar nicht ein, mit angemessenen Mitteln verfolgt zu leisten. 

24 övi news  03 | 2017


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03 | 2017  övi news 25


kommentar

Verschärfung bei Geldwäsche­


bestimmungen treffen Makler
Makler aufgepasst: Die Umsetzung der 4. Geldwäsche-Richtlinie im Bereich des
Gewerbes hat Auswirkung auf Immobilienmakler. Welche Neuerungen gelten
seit 17. Juli 2017?  Von Manuela Maurer-Kollenz

D ie vierte Geldwäsche-Richtlinie der Euro­


päischen Union (Richtlinie 2015/849/
EU) erfasst abgesehen von den Bereichen der
ges Risiko der Geldwäsche und Terrorismus-
finanzierung besteht.
Eine niedrigere Bargeldgrenze gilt beim
Banken, Versicherungen, Wertpapierunter- Handel, ab der die Gewerbetreibenden eine
nehmen, Rechtsanwälte, Notare und Wirt- Identifizierung des Kunden vornehmen müs-
schaftstreuhänder auch den Bereich des Ge- sen. Bisher galt eine Grenze von 15.000 Euro.
werbes. Dieser zählt zwar nicht zu demjeni- Diese wurde auf 10.000 Euro gesenkt. Bei
gen mit der größten Wahrscheinlichkeit für vermittelten Immobilienmietgeschäften ist
Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung, die Identität des Kunden festzustellen, wenn
dennoch ist auch im gewerblichen Bereich sich die Höhe der Jahresmiete auf 15.000
Dr. Manuela Maurer-Kol-
lenz, Müller Partner eine große Anzahl von Unternehmen oder Euro oder mehr beläuft. Die Immobilienmak-
Rechtsanwälte Personen (rund 16.500) betroffen, allen vo- ler haben neben der Identifizierung von Kun-
ran die Immobilienmakler. Die dem Bereich den bzw. wirtschaftlichen Eigentümern an-
des Gewerberechts zufallenden Umsetzungs- gemessene Schritte zu unternehmen, um die
schritte der vierten Geldwäsche-Richtlinie er- für sie bestehenden Risiken der Geldwäsche
folgten mit der Geldwäsche-Novelle, welche und Terrorismusfinanzierung unter Berück-
am 17. Juli 2017 kundgemacht wurde (BGBl sichtigung von Risikofaktoren, einschließ-
2017/95). lich in Bezug auf ihre Kunden, Länder oder
Die Novelle enthält wesentliche Schritte geografische Gebiete, Produkte, Dienstleis-
zur weiteren Erhöhung des Risikobewusst- tungen, Transaktionen oder Vertriebs­kanäle,
seins der Gewerbetreibenden sowie der Be- zu ermitteln und zu bewerten (»risikobasier-
hörden hinsichtlich der Risiken der Geldwä- ter Ansatz«). Fortlaufendes Monitoring der
sche und Terrorismusfinanzierung und de- Geschäftsbeziehungen sowie Informations-
ren Verhinderung. pflichten der Gewerbetreibenden gegenüber
Die geänderten Bestimmungen der den Behörden über ihre Risikoeinschätzung:
§§ 365m ff GewO gelten u.a. speziell für Im- Risikobewertungen sind aufzuzeichnen, auf
mobilienmakler, insbesondere im Hinblick aktuellem Stand zu halten und der Behörde
auf Käufer, Verkäufer bzw. Mieter und Ver- zur Verfügung zu stellen.
mieter. Aus Sicht des Gewerberechts ergeben

Höhere Geldstrafen
sich durch die Geldwäsche-Novelle folgende
wesentliche Unterschiede gegenüber der bis­
herigen Rechtslage: Um den Anforderungen der neuen Geldwä-
schebestimmungen gerecht zu werden, wer-

Know your custumer


den auch Immobilienmakler in Ausbildun-
gen, Risikomanagement, Beauftragte und
Die Geldwäsche-Novelle legt einen besonde- standardisierte Abläufe investieren müs-
ren Schwerpunkt auf das Prinzip »Know Your sen. Zudem bestehen weitgehende Pflichten
Customer« Die Identifizierung der Kunden zur Beobachtung von Geschäftsbeziehungen
sowie der »wirtschaftlichen Eigentümer« und Recherchen zu wirtschaftlichen Eigen-
hat noch stattzufinden bevor eine Geschäfts- tümern und PEPs (= politically exposed per-
beziehung begründet wird oder eine Trans­ sons), sowie eine verstärkte Nachforschungs-
aktion abgewickelt wird. Die Identifizierung verpflichtung hinsichtlich des wirtschaft-
darf aber auch während der Begründung ei- lichen Eigentümers. Bei schwerwiegenden,
ner Geschäftsbeziehung abgeschlossen wer- wiederholten oder systematischen Verstö-
den, wenn es sonst die normalen Geschäfts- ßen können massive Geldstrafen bis zu einer
abläufe unterbrechen würde und ein gerin- Höhe von 1 Mio. Euro) drohen. 

26 övi news  03 | 2017


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03 | 2017  övi news 27


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Kursverluste aus Fremdwährungskrediten


Können Kursverluste aus Fremdwährungsgeschäften wie auch damit zusam-
menhängende Kosten für Absicherungsgeschäfte als Werbungskosten geltend
gemacht werden? Von Walter Stingl

B ei der Aufnahme von Fremdwährungs-


krediten konnte sich ein, durch Haus­
sanierungsmaßnahmen oder Anschaffung
bei der Einkunftsart Vermietung und Ver-
pachtung nicht als Werbungskosten abzugs-
fähig (VwGH GZ Ro 2015/15/0011-4 vom
­finanziell belasteter Vermieter durch güns- 26.01.2017). Dies deshalb, da sie die Kapitaltil-
tige Kursentwicklung und niedriges Zins­ gung betreffen und nach Meinung des VwGH
niveau Geld sparen. Diese in der Vergangen- der privaten Vermögensphäre zuzuordnen
heit attraktive Finanzierungsvariante hat in sind. Nur Schuldzinsen für Fremdkapital ste-
vielen Fällen zwischenzeitig zu einem finan- hen im Zusammenhang mit der Einkunftsart
ziellen Desaster geführt. Vermietung und Verpachtung.

Ing. Mag. Walter Stingl


ist Verfasser einschlägiger
Publikationen im Bereich
Immobiliensteuerrecht.

Konvertierung des Fremdwäh- In der oben genannten Entscheidung wurde

rungsdarlehens
unter anderem auch eine sogenannte »Opti-
onsprämie« als steuerlich nicht abzugsfähig
Durch Konvertierung des Fremdwährungsdar- eingestuft. Diese diente zur Absicherung vor
lehens in eine andere Währung oder bei Rück- Fremdwährungs-Kursverlusten. Auch in die-
zahlung des Kredites können Kursgewinne sem Fall wurde dies als Absicherung des Wäh-
und -verluste entstehen. Bei Erstarken der rungsrisikos bei Kredittilgung angesehen,
Fremdwährung kann somit die Kreditrück- nicht aber die Höhe der Kreditzinsen beein-
zahlung in Euro empfindlich teurer werden. flussend. 
Damit der Kursgewinn oder -verlust steu-
erlich relevant wird, muss der Vermögenszu-
gang bzw. -abfluss ein endgültiger sein. Dies
wird bei der Konvertierung in Euro oder in Tipp
eine zum Euro wechselkursstabile Währung
der Fall sein. A ttraktive Zinsen bei Aufnahme von
Fremdwährungskrediten bergen
hohe Risiken im Hinblick auf Kursver-
Tilgung des Fremdwährungs- luste und sind diese darüber hinaus im Til-
gungsfalle bei der Einkunftsart Vermie-
darlehens
tung und Verpachtung steuerlich nicht
Kursverluste im Zeitpunkt der Tilgung sind verwertbar!
nach Ansicht des Verwaltungsgerichts­hofes

03 | 2017  övi news 29


politik

Die Qual der Wahl


Bald ist es so weit, am 15. Oktober 2017 findet die vorgezogene Nationalratswahl in Österreich statt.
Die ÖVI:News Redaktion hat die wohnpolitischen Positionen von SPÖ, ÖVP, FPÖ, Grüne und NEOS
unter die Lupe genommen und deren wichtigsten Forderungen aus den jeweiligen Wahlprogrammen
zusammengefasst.

D as Wahlprogramm der SPÖ sieht


wohnpolitisch ziemlich kon-
krete Pläne vor, die die Verfügbarkeit
durch entsprechende Anpassungen
und Anreize schmackhaft gemacht
werden. Auch eine Öffnung der Ver-
Wohnbau setzen. Kritisiert wird die
nur einmalige Einkommensüberprü-
fung im sozialen Wohnbau, die Men-
und Leistbarkeit von Wohnraum ge- anlagungsvorschriften für die prä- schen, die keine Sozialleistungen
währleisten sollen. Mit »innovati- mienbegünstigte Zukunftsvorsorge mehr benötigen auf Kosten Hilfsbe-
ven Ideen« sollen die Interessen der soll mehr Mittel für leistbares Woh- dürftiger fördert, und diese auf den
Mieter/-innen wie auch der Inves- nen mobilisieren. Auf die Vergebüh- freien Markt drängt. Folglich werden
toren abgedeckt werden. Im Zent- rung von Mietverträgen will die SPÖ Mietzinsbeschränkungen zur Symp-
rum der Forderungen steht ein neues künftig verzichten, ebenso soll die tombekämpfung abgelehnt. Anstelle
Mietrecht, das alle bisherigen Miet- Maklerprovision für Mieter/-innen dessen wird vorgeschlagen, regelmä-
zinsbildungssysteme vereinheitlicht fallen. ßige Mietzinsanpassungen – bis hin
und auf einem Standardquadratme- Die Positionen zur Wohnpolitik zum Marktniveau – vorzunehmen.
terpreis – abzüglich Abschlägen und finden sich im 2. Teil des ÖVP Wahl- Auch der soziale Wohnbau soll durch
zuzüglich Zuschlägen – basiert. Ein- programms, der unter das Motto mehr Mietwohnungen mit Kaufop-
zige Ausnahme: frei finanzierte Neu- »Neue Gerechtigkeit & Verantwor- tion das Schaffen von Eigentum för-
bauten bis zu einem Bestandsalter tung« gestellt wurde. Schwerpunkte dern.
von 20 Jahren. Am bestehenden MRG setzt die neue Volkspartei bei der För- In Punkto Wohnen möchte die
kritisiert die SPÖ die Intransparenz derung von Eigentum, das in der ÖVP FPÖ die Leistbarkeit des Wohnens
und die daraus resultierende »Zahn- als Grundelement einer freien Ge- für sozial Schwächere leistbar hal-
losigkeit«. Neben zahlreichen alt- sellschaft gesehen wird und auf die ten und in den Ballungsräumen
bekannten Positionen wie die Sen- Erhöhung der Gerechtigkeit im sozia- wieder leistbarer machen. So liegt
kung der Betriebskosten durch Her- len Wohnbau. Um jungen Menschen die Konzentration im FPÖ Wahl-
ausnahme der Grundsteuer und Ver- den Kauf einer Immobilie zu erleich- programm 2017 vor allem auf dem
waltungs- bzw. Versicherungskosten tern, sollen für das erste Eigenheim sozialen Wohnbau. Kritisiert wird
­
oder der Einschränkung von Befrist­ sämtliche staatlichen Gebühren weg- unter anderem die Vergabe von ge-
ungsmöglichkeiten sollen künftig in- fallen. Im Allgemeinen soll eine de- fördertem Wohnraum an »Menschen
stitutionelle Anleger/-innen Investi- gressive Abschreibung einen stär- nicht ­ österreichischer Herkunft«.
tionen in gemeinnützige Bauträger keren Anreiz für Investitionen im Auch mit der Leistung der Wohn-  ,

SPÖ FPÖ
Neues Mietrecht, das alle bisherigen Mietzins- Wiederbelebung des sozialen Wohnbaus und Bevorzu-
bildungssysteme vereinheitlicht und auf Standardqua- gung österreichischer Staatsbürger bei der Wohnungs-
dratmeterpreis – abzüglich Abschlägen und zuzüglich vergabe – ohne Deutschkenntnisse keine geförderte
Zuschlägen basiert. Einzige Ausnahme: frei finanzier- Wohnung
ten Neubauten bis zu einem Bestandsalter von 20 Prüfung von Wohnbaugenossenschaften durch den
Jahren. Rechnungshof, um sozialen Wohnbau sicherzustellen
Senkung der Betriebskostenbelastung Erleichterungen bei der Schaffung von Eigentum durch
Abschaffung Maklerprovision für Mieter/-innen Ausbau von Mietkaufmodellen und Reduktion der
Abschaffung der Mietvertragsvergebührung Kaufnebengebühren
Einschränkung von Befristungsmöglichkeiten Gebührenbremse bei typischen Betriebskosten wie
Mehr Bauland für leistbares Wohnen schaffen (Wid- Wasser-, Kanal- und Abfallgebühren
mungskategorie »Sozialer Wohnbau«)

30 övi news  03 | 2017


politik

bauvereinigungen sind die Freiheit­ nen. Der Neubau von Wohnungen dem ABGB unterliegen, die unter-
lichen nicht zufrieden – diese wür- soll durch gesenkte Grund- und Fi- schiedlichen Mietzinsbildungssys-
den immer weniger Wohnraum nanzierungskosten, einer Vereinfa- teme sollen zusammengeführt wer-
schaffen, dafür aber zu viel für Mana- chung der Bauordnung und einer den. Langfristiges Ziel ist ein einheit-
gergehälter und Werbung ausgeben. neuen Stellplatzverordnung unter- liches, klar verständliches Mietrecht.
Unterstützen will die FPÖ das Schaf- stützt werden. Genaue Vorstellungen Geht es nach den NEOS, soll die Miet-
fen von Eigentum durch eine Reduk- haben die Grünen in Bezug auf eine vertragsvergebührung fallen.
tion der Nebenkosten und dem Aus- neugestaltete Wohnbauförderung,

Fazit
bau von Mietkaufmodellen. dabei sollen u.a. die Wohnbauför-
Die Position zu Mietzinsbe- derung im Finanzausgleich ebenso
schränkungen auf dem freien Markt zweckgebunden sein wie die Darle- Im Großen und Ganzen überra-
ist im Wahlprogramm nicht klar dar- hensrückflüsse. schen die Positionen der einzelnen
gelegt, ebenso bezüglich der Einfüh- »Die grundsätzliche Herausforde- Parteien wenig, nach wie vor stehen
rung des Bestellerprinzips für die rung zum Thema ›Wohnen‹ ist, dass sich in den verschiedenen Program-
Vermittlung von Mietwohnungen. Wohnen billiger werden muss.« – so men sehr konträre Sichtweisen und
Ein klares Bekenntnis gibt es hinge- liest man im Parteiprogramm der Ansätze gegenüber. Parteiübergrei-
gen für die Abschaffung der Mietver- NEOS, die leistbares Wohnen auch fende Übereinstimmung herrscht in
tragsgebühr. in den Kontext der Einkommensbe- Bezug auf die Abschaffung der Miet-
steuerung und der Baukultur setzen. vertragsvergebührung, auf die sich
»Kein Artenschutz für Miet-Haie« – Neben der Förderung zur Schaffung SPÖ, FPÖ, Grüne und NEOS einigen
so lautet ein Slogan der Grünen Kam- von Eigentum durch politische Rah- könnten. Die Einführung des Bestel-
pagne 2017, die Wohnen als Grundbe- menbedingungen setzen die NEOS lerprinzips findet sich in den Forde-
dürfnis und nicht als Spekulations- auf eine Erhöhung des Angebots rungen von SPÖ, Grüne und NEOS.
gut verstanden wissen wollen. Leist- auf dem Wohnungsmarkt, das Woh- Bekannte Positionen der Fraktio-
bares Wohnen soll vor allem durch nen durch das »Angebot-und-Nach- nen findet man auch bei der Frage
die Aktivierung und Schaffung von frage-Prinzip« wieder günstiger ma- nach Mietzinsbeschränkungen, für
Wohnraum sowie Mietzinsober- chen soll. Im Sozialen Wohnbau soll die sich traditionellerweise die SPÖ
grenzen erreicht werden. Von einem die Miete durch regelmäßige Über- und die Grünen aussprechen. Aus
neuen, nachvollziehbaren, über- prüfungen an das Einkommen ange- dem FPÖ Wahlprogramm 2017 lässt
prüfbaren Mietrecht mit Mietzin- passt werden, die daraus entstehen- sich weder die Position zu Mietzins-
sobergrenzen versprechen sich die den Mehreinnahmen sollen zweck- beschränkungen noch zum Bestel-
Grünen leistbares Wohnen für Mie- gebunden verwendet werden. Ebenso lerprinzip klar herauslesen. Wohin
ter/-innen und die »Erhaltbarkeit bei sehen die NEOS Verbesserungspo- die wohnpolitische Reise gehen wird,
einer konservativen Verzinsung« für tential im Bestandsmanagement des hängt stark vom Ergebnis dieser äu-
Vermieter/-innen. Weiters fordern sozialen Wohnbaus. Großen Reform- ßerst spannenden Wahl und der da-
die Grünen den Wegfall der Vertrags- bedarf sehen die NEOS beim Miet- rauf folgenden Regierungsbildung
vergebührung und die Abschaffung rechtsgesetz. So soll die Geschäfts- ab. 
der Makerprovision für Mieter/-in- raummiete künftig statt dem MRG

ÖVP Grüne Neos


Abschaffung der Nebenkosten einheitliches Mietrecht mit Einkommensmonitoring und Be-
beim ersten Eigenheim Mietzinsobergrenzen standsmanagement im Sozialen
Mehr Gerechtigkeit beim sozialen Abschaffung der Maklerprovisio- Wohnbau
Wohnbau nen für Mieter/-innen Einführung des Bestellerprinzips
Anreize für Wohnbau schaffen – Kostenreduktion im Wohnungs- Einheitliches und verständliches
weniger Vorschriften und bessere neubau durch gesenkte Grund- Mietrecht, das auf längere Sicht die
Abschreibungsregelungen und Finanzierungskosten, einer verschiedenen Mietzinsbildungs-
Mehr Mietwohnungen mit Kaufop- vereinfachten Bauordnung systeme zusammenführt und die
tion im sozialen Wohnbau Neugestaltung der Eintrittsrechte einschränkt
Wohnbauförderung Entschärfen der Bauvorschriften
Förderung der Schaffung von
Eigentum

03 | 2017  övi news 31


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lung von AGB und berücksichtigen branchenspezifische Immobilienbewertungssymposium:
Besonderheiten. 17. Oktober 2017, Wien

4. Österreichsicher Verwaltertag:
Donnerstag 9. und Freitag, 10. November 2017,
Hotel Crowne Plaza, Rainerstraße 6, 5020 Salzburg.
Mag. Michael F. Damitner, Mag. Sylvia Unger, Dr. Karin Prutsch

Praxiswissen Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) Winterseminarwoche 2018:


ISBN: 978-3-7018-5812-5, Verlag: WEKA 04. bis 10. März 2018

Hotlines exklusiv für ÖVI Mitglieder


Mietrecht oder Wohnungseigentumsrecht:
Hotline von Mag. Christoph Kothbauer, von an folgenden
09:00 – 11:00
Terminen
Uhr unter (0676)
jeweils 748 60– 23:
von 09:00 11:00
DieUhr
Termine
unter
(0676)
sind im748 60 23: 09.01.,
LogIn-Bereich der30.01.,
ÖVI Homepage ersichtlich.
16.02., 06.03., 27.03., 10.04., 04.05., 29.05., 19.06. und 06.07.2015.

Steuer und Abgaben:


(01) 604 01 51 oder beantworten
Hotline von Kanzlei Stingl-Top Audit. Unter office@stingl.com office@stingl.com
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beantworten
Mag. Stingl,
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Anfragen.
MSc. Ihre Anfragen.

Versicherungsfragen:
Hotline von Herbert Jindracek, Firma Consecura, unter (0699) 171 34 799.

Vertragsrecht (Mietvertrag, Kaufvertrag, BTVG):


Dr. Christian Reimitz, Dr. Rudolf Hauswirth, Mag. Thomas Hafner, während der Bürozeit unter (01) 514 30.

Makler-Hotline:
RA Dr. Herbert Gartner, während der Bürozeit unter (01) 586 62 10.

03 | 2017  övi news 33


seminare

Lehrgänge und Seminare Winter 2017/2018


Vorbereitungslehrgang zur Mietvertragsmuster Steuerliche Aspekte bei der
Sachverständigenprüfung CIS Dr. Werner Loos Liegenschaftsübertragung
ImmoZert und Gerichts-SV Graz, 04.10.2017, 09:00 – 13:00 Uhr StB Univ. Lekt. Mag. Bernhard Woschnagg, MSc
Kufstein, 06.10.2017 – 27.01.2018 Wien, 13.11.2017, 13:00 – 17:00 Uhr

Das 1 x 1 der Beauftragung


Mit diesem Lehrgang bietet die FH
Kufstein gemeinsam mit der ÖVI von Bauleistungen für Rückgabe von Bestandsobjekten
Immobilienakademie eine einzigartige Hausverwaltungen Mag. (FH) Johann Kruplak
praxis- und wissenschaftlich-orientierte DI Martin Benesch Wien, 15.11.2017, 09:00 – 17:00 Uhr
Ausbildung und Vorbereitung zur Wien, 04.10.2017, 09:00 – 13:00
Sachverständigenprüfung an, die in
dieser Form in Österreich einzigartig ist. Grundlagen der Immobilienbe-
Abrechnungen im Wohnrecht wertung – Vorgangsweise bei der
Verwalterassistent/-in zerti- ObSenRat iR Dr. Peter Heindl, Erstellung eines Gutachtens
fiziert gem. ONR 43002-1 Prof. DI Dr. Prof. DI Dr. Wolfgang Kahlig Mag. Markus Reithofer, MSc, MRICS, CIPS, REV, CIS
Linz, 05.10.2017, 09:00 – 17:00 Uhr ImmoZert
Graz, 04.10.2017 – 23.11.2017 Innsbruck, 23.11.2017, 09:00 – 17:00 Uhr
Wien, 20.09.2017 – 15.11.2017 Wien, 20.11.2017, 09:00 – 17:00 Uhr

Was darf wo und wie


Maklerassistent/-in zertifiziert gebaut werden? Englisch für Hausverwalter/-innen
gemäß ONR 43001-1 DI Guido Markouschek Mag. Ulrike Huttar
Graz, 03.10.2017 – 22.11.2017 Wien, 11.10.2017, 09:00 – 14:00 Uhr Wien, 22.11.2017, 09:00 – 17:00Uhr
Wien, 25.09.2017 – 23.11.2017
Schwechat, 14.11.2017 – 05.01.2018
Aktuelle Judikatur Wohnrecht Umbau und Sanierung
FH-Doz. Mag. Christoph Kothbauer erfolgreich managen – Bau-
Vorbereitungskurs auf die Befä- Graz, 17.10.2017, 09:00 – 17:00 Uhr technisches Basis Know-how
Wien, 02.11.2017, 09:00 – 17:00 Uhr
higungsprüfung Bauträger/-in Linz, 08.11.2017, 09:00 – 17:00 Uhr für Hausverwalter/-innen
Schwechat, 13.10.2017 – 09.04.2018 DI Bernhard Liegler
Immobilienbewertung für Wien, 27.11.2017, 13:00 – 18:00 Uhr

Immobilienbuchhalter/-in steuerliche Zwecke


Dr. Stefan Malleiner, Michael Klinger Mag. Manfred Kunisch Abrechnung im Wohnungsei-
Wien, 11.09.2017 – 11.12.2017 Wien, 18.10.2017, 09:00 – 13:00 Uhr gentum – Praxisleitfaden
Michael Klinger, B.A.
Objektsicherheit – B 1300/1301 Be- Die Vertretung vor der Wien, 27.11.2017, 14:00 – 18:00 Uhr

auftragte/r in der Hausverwaltung Schlichtungsstelle – Außer-


Mag. Christoph Kothbauer, Ing. Karl Poschalko streitverfahren in der Praxis Souverän im täglichen Umgang
Wien, 05.12.2017 – 07.12.2017 Mag. Christian Wolf mit Beschwerden und Konflikten
Wien, 25.10.2017, 09:00 – 13:00 Uhr Alexandra Krenauer, MA
Vorbereitungskurs zur Wien, 28.11.2017, 09:00 – 13:00 Uhr

Sachverständigenprüfung CIS WEG in der Praxis inkl.


ImmoZert und Gerichts-SV Änderungen durch die
Wien, 22.09.2017 – 26.01.2018 Wohnrechtsnovelle 2015
FH-Doz. Mag. Christoph Kothbauer
Paukerkurs zur ImmoZert-­ Wien, 06.11.2017, 09:00 – 17:00 Uhr

Sachverständigenprüfung
Mag. Markus Reithofer, Mag. Gerald Stocker
Wien, 30.01.2018 – 09.04.2018 Details und weitere Termine finden Sie auf www.immobilienakademie.at

34 övi news  03 | 2017


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