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BAU- UND PLANUNGSRECHT ZUSAMMENFASSUNG

Einführung
Inhaltliche Kenntnisse über Struktur des Rechts dienen der Fehlervermeidung und erleichtern den Umgang mit den Behörden
Die Einhaltung von Regelungen für Architekten eine Mindestanforderung zur professionellen Leistungserfüllung

Stufenbau der Rechtsordnung


Grundprinzipien der Bundesverfassung

Bundesverfassung

Landesverfassung

Landesgesetz Bundesgesetz

Verordnung Verordnung

Bescheid Bescheid (Urteil)

Nutzungsbeschränkungen als anerkannte öffentliche Aufgabe


Errichtung von Bauwerken an umfangreiche Regelungen gebunden, die den Gestaltungsspielraum einschränken
Beschränkungen erfolgen durch öffentlich-rechtliche Festlegungen im Baurecht

Rechtsanwendung und Rechtsgestaltung

• Planungsrecht gestaltet Verwendung von Grund und Boden


• Dabei ist Bodenordnung verfassungsrechtlich geregelt
• Verfassungsordnung entscheidet über Privatnützigkeit von Boden
• Dadurch Beschränkung durch Gesetzgebung (in öffentlichem Interesse) nicht ausgeschlossen
• Bundes- und Landesgesetzgeber beschränken durch einfachgesetzliche Vorschriften die Nutzungsrechte
• Bauwerkserrichtung idR. anzeige- oder bewilligungspflichtig
• Setzt Übereinstimmung mit Bestimmungen voraus
• Nach dem Stufenbau der Rechtsordnung ist die Baubewilligung Rechtsakt der hierarchisch untersten Stufe
• In der Planung somit Bestimmungen des Bau- u. Raumordnungsrechts anzuwenden

Rechtsquellen und Begriffe

• Im Bauwesen sind vor allem Bestimmungen der Landesgesetze von Bedeutung, wir unterscheiden zwischen:
- Raumplanungs- und Raumordnungsgesetzen
- Bauordnungen bzw. Baugesetze
• Baurecht rechtlich in 2 Bereiche unterteilt
- Öffentliches Baurecht: enthält Vorschriften zur baulichen Nutzung (bauliche Anlagen betreffend)
- Privates Baurecht: behandelt Grundeigentum und Nachbarrechte
• Zur Regelung der Siedlungsstruktur mehrere Vorschriftsgruppen vorgesehen

…Normenarten im öffentlichen Baurecht


- Grundsätzliche Bebauungsbestimmungen
- Baupolizeiliche Regelungen
- Bautechnische Vorschriften

…Gliederungen im Raumplanungsrecht
- Nominelles Raumordnungsrecht: alle Regelungen mit Bezeichung als Raumordnungs- oder
Raumplanungsgesetze
- Funktionelles Raumordnungsrecht: Regelungen die sich mit Raumfaktoren (Luft, Wasser) befassen

Ziele im Bau- und Planungsrecht

- Geeignete Standortwahl
- Geringer Ressourcenverbrauch
- Berücksichtigung Orts- und Landschaftsbild
- Bautechnische Sicherheit
- Hygienische Standards
- Beachtung der Nachbarrechte
Mögliche Interessensgegensätze
- Zwischen privaten Interessen (Nachbarschaftskonflikte)
- Zwischen privaten und öffentlichen Interessen (Bauherr und Planungsbehörde)
- Zwischen öffentlichen Interessen verschiedener Gebietskörperschaften (zwischen Gemeinden)
- Zwischen öffentlichen Interessen unterschiedlicher Fachmaterien (zw. Bau- und Naturschutzrecht)

Maßnahmen zur Umsetzung der Ziele – Unterscheidung nach Wirkung


- Zwangsmaßnahmen: Betroffener wird zu bestimmtem Handeln verpflichtet
- Anreizmittel: Unterstützung durch Anreize

Maßnahmen unterschiedlicher Verwaltungsbereiche


- Hoheitsverwaltung: Hoheitsrechte durch juristische Person öffentlichen Rechts (z.B. Baubehörde) ausgeübt
- Privatwirtschaftsverwaltung: Privatrechte durch juristische Person öffentl. Rechts ausgeübt

Bindungswirkung
- Hoheitliche, verbindliche Maßnahmen:
→ mich rechtlichen Mitteln durchsetzbar, nach förmlichen Verfahren erlassen
→ Hier gilt als Rechtsnorm die Verordnung und der Bescheid
- Unverbindliche Maßnahmen
→ Entwürfen kommt grundsätzlich keine unmittelbare Rechtskraft zu

Verfahrensregeln und Institutionen


• Formale Bestimmungen bilden zentralen Schwerpunkt im Bau- und Planungsrecht, welches als traditionelle
Verwaltungsmaterie gilt
• Für die Vollziehung Behörden unterschiedlicher Ebenen eingerichtet
• Grundsätzlich wird unterschieden zwischen folgenden Rechtsstellungen:
- Parteistellung
- Anhörungsrechten
• Baubehörden sind an Bestimmungen der Gesetze gebunden
• Nach dem Rechtsstaatprinzip sind die Kriterien für Bauvorschriften dem Bau- und Raumordnungsrecht zu entnehmen

…Stufen der Beteiligung

1. Information (aktive Information der Öffentlichkeit)


2. Stellungnahme (Recht auf Formulierung von Einwänden =2-Weg->Kommunikation)
3. Diskurs (Kooperieren Zusammenarbeit der Parteien und erarbeiten von Empfehlungen)
4. Mitentscheidung (Delegieren von Entscheidungsmacht)

Kompetenzverteilung
• Zuständigkeiten einzelner Fachmaterien in der Gesetzgebung u. Vollziehung von zentraler Bedeutung
• Zuweisung der Rechtsmaterien zwischen Bund und Ländern in Bundesverfassung geregelt

2 Methoden der Kompetenzzuweisung:

Enumerationsmethode: Bereiche wie folgt eingeteilt:


Art 10: Gesetzgebung + Vollziehung Bund
Art 11: Gesetzgebung Bund; Vollziehung Land
Art 12: Grundsatzgesetzgebung Bund; Ausführungsgesetzgebung + Vollziehung Land

Generalklausel zugunsten Länder


Alle – nicht dem Bund übertragenen – Angelegenheiten im Wirkungsbereich der Gemeinde

Gemeinschaftsrechtliche Vorgaben
• Seit Beitritt 01.01.1995 EU-Vorschriften für Österreich verbindlich
• daraus resultieren 4 hierarchische Ebenen mit Rechtsnormen
• österreichische Gesetze, Verordnungen und Aktivitäten müssen mit EU-Rechts-Bestimmungen übereinstimmen
• unmittelbar anwendbares Gemeinschaftsrecht beansprucht Anwendungsvortrag
• EU weder für Bauwesen noch für Raumplanung direkt zuständig

Das sekundäre Gemeinschaftsrecht sieht als Arten von Rechtsakten folgende vor (Art 249 EGV):

a) Verordnung: allgemeine verbindliche Rechtsakte mit unmittelbarer Geltung ersetzten nationales Recht
b) Richtlinie: für Mitgliedsstaaten verbindlich; Umsetzungsart einzelnen Staaten
(nationale Gesetzgebung) überlassen
c) Entscheidung: individuelle Gültigkeit je nach Einzelfall
d) Empfehlung: rechtlich unverbindlich
Reihe von Maßnahmen zur Rechtsangleichung im Bauwesen (Richtlinien)

a) Bauprodukte - Richtlinie: in Bauproduktgesetzen der Länder und des Bundes umgesetzt


• für Bauprodukte in Hoch- und Tiefbauwerken
• dient Harmonisierung und Normung
• hat gewisse Sicherheitsanforderungen zu erfüllen

b) Baukoordinierungsrichtlinie: Koordinierung der Vergabeverfahren öffentlicher Aufträge


c) UVP-Richtlinie: Umweltverträglichkeit bei bestehenden öffentlichen u. privaten Gebäuden
d) Gebäuderichtlinie: Verbesserung der Gesamtenergieeffizienz

Europarechtliche Bezüge in der Raumplanung

a) Diverse Fachkompetenzen: Landwirtschaft, Verkehr, Regionalpolitik, Umwelt


b) Regionale Strukturpolitik: Förderung zur Entwicklung von Regionen durch Strukturfonds, Abbau von Disparitäten

Kompetenzrechtliche Bestimmungen im Bau- und Planungsrecht


Bau- und Planungsrecht als Landesmaterien

• Sowohl Bau- als auch Planungsrecht als Landesmaterie bezeichnet


• Kompetenzartikel der Bundesverfassung (teilt Kompetenzen zwischen Bund und Land) kennt weder Kompetenz-
Bereich noch –Tatbestand
• In Österreich gibt es weder Bundesbau- noch Bundesraumordnungsgesetz
• Raumplanung und Baurecht gehören zu den wichtigsten Landesmaterien während raumrelevante Materien
(Wasserrecht, Forstrecht) Bund zugewiesen
• Kompetenzverteilung (Enumeration u. Generalklausel) vermeiden Konkurrenz der Zuständigkeiten
• Während Baurecht klassische Materie darstellt, ist die Querschnittsmaterie Raumplanung vielschichtiger

Kompetenzrechtliche Situation der Raumordnung

• Länder haben grundsätzliche Zuständigkeit aber keine Vollkompetenz


• Raumordnung ist nicht als bestehende Verwaltungsmaterie sondern als Bündel von Planungsbefugnissen mit
Zuständigkeit auf Länderebene zu verstehen
• Zuständigkeit durch bedeutende Fachmaterien (die Bund übertragen) durchbrochen
• Schwierigkeiten in Kompetenzverteilung sind Wesensmerkmal der Raumplanung

Rechtliche Grundlagen für das Bau- und Planungswesen

• Da B-VG keine Kompetenztatbestände angeführt, planungsrechtliche Maßnahmen in Gesetzgebung und Vollziehung


in Landeszuständigkeit
• Alle Länder haben gesetzliche Grundlagen für Bauwesen und Raumordnung erlassen
• Verordnungen in Landesgesetzblättern kundgemacht

Rechtliche Grundlagen…

…Im Baurecht:
• baurechtliche Vorschriften durch Bauordnungen (Überbegriff für vielfältige baurechtliche Normen) bestimmt
• einzelne Bundesländer nur 1 Gesetz (Baugesetz in Bgl, Stmk, Vlbg; Bauordnung in NÖ, T,W)

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andere Bundesländer mehrere Gesetze
• Länder im unterschiedlichen Maße ausführende Verordnungen erlassen

…in der Raumplanung


• unterschiedliche Begriffsverwendung auffällig (Raumplanung, Raumordnung, Stadtplanung)
• dadurch nicht zwingend unterschiedliche Regelungen
• zentrales Anliegen d. Raumordnungsrechts ist eine umfassende Gestaltungs- u. Ordnungsabsicht
• gesetzliche Grundlagen nicht ausschließlich in Raumordnungsgesetzen der Länder
• Unterschiede in Bezeichnung der Raumordnungs- und Planungsgesetze
• Rechtliche Regelungen in Ländern in hohem Maße unterschiedlich

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Baurechtliche Normen in Salzburg:
-Bebauungsgrundlagengesetz
-Baupoliziegesetz
-Bautechnikgesetz
-Verordnung f. Bauten ohne Bauplatzerklärung
-Önormen-Verordnung
-Baupolizeiliche Formularverordnung
• Zusätzliche Rechtsmaterien auf Bundes- oder Landesebene
• bedeutende Planungsinstrumente in speziellen Gesetzten verankert:
o Bebauungsplanbestimmungen in NÖ Bauordnung
o Bestimmung örtlicher Raumplanung (Kärtner Gemeindeplanungsgesetz)
o Bestimmung der Stadtplanung im Wiener Stadtentwicklungs-, Stadtplanungs- u. Baugesetzbuch

Bsp.: Vorarlberg_VO III_S. 5

Differenzierung der gesetzlichen Regelungen

• österreichisches Bau- und Planungsrecht durch Kompetenzzersplitterung sehr unübersichtlich


• förderalistischer Differenzierungsbedarf führt zu Regelungsflut
• Unterschiede in Bau- und Raumordnungsgesetz erschweren Maßnahmen in mehreren Bundesländern
• Jährliche Novellierung der Gesetze erschweren die Orientierung zusätzlich

Örtliche Baupolizei und örtliche Raumplanung

• Gemeinde als Selbstverwaltungskörper und Träger der Verwaltung hat besondere Funktion
• Örtliche Raumplanung u. Baupolizei sind Aufgaben des eigenen Wirkungsbereiches von Gemeinden

Behördliche Aufgaben der Gemeinde im eigenen Wirkungsbereich

….der Wirkungsbereich umfasst alle Angelegenheiten im überwiegenden Interesse der Gemeinde (Art 118)
- örtliche Baupolizei
- örtliche Feuerpolizei
- örtliche Raumplanung

....Voraussetzung für die Zuordnung von Wirkungsbereichen sind


- Angelegenheiten im Interesse der Gemeinde
- Eignung zur Vollziehung durch Gemeinde
- Abstrakte Einheitsgemeinde (Gleichbehandlung aller Gemeinden)

….rechtliche Konsequenzen des eigenen Wirkungsbereiches


- Verantwortung der Gemeinde
- Weisungsfrei von Behörden
- Kein Instanzentzug an andere Behörden

Abgrenzung des Baurechts zu anderen Materien


….wesentliche Aspekte zur Zulässigkeitsbeurteilung einer Bauführung:

a) Bodennutzungsbezogene Aspekte: (Wo soll das Bauwerk errichtet werden?)


…je nach Standort sind unterschiedliche Landesgesetze anzuwenden
b) Anlagenbezogene Aspekte: (Wofür soll das Gebäude erreichtet werden?)
…beabsichtigte Nutzung kann Auswirkung auf Umwelt haben
…Errichtung von Ferienhaus, Wohnbau, Hotel oder dergl. nur unter bestimmten Voraussetzungen
c) Bautechnische Aspekte: (Wie soll das Bauwerk errichtet werden?)
…entscheidend für Frage, ob das Bauwerk errichtet werden darf sind Größe, Auswirkung, Bauform, Material etc.
…wichtig ist auch Gewährleistung, dass das Bauwerk hygienischen Standards entspricht
…benötigt es Maßnahmen zur Verringerung von Emissionen?
…beeinträchtigt es das Landschaftsbild?

Abstimmungsmechanismen zur Abgrenzung zwischen Bund und Ländern

• Differenzierung von hoher Bedeutung da Realisierbarkeit v. Rechtsmaterie abhängen kann


• Raumplanerische Maßnahmen sind Fachplanung des Bundes und Landes untergeordnet

…wir unterscheiden grundsätzlich zwischen:


a) gleichwertiger Anwendung verschiedener Rechtsmaterien (Kumulationsprinzip)
b) Anwendungsvorrang einer bestimmten Rechtsmaterie

Besondere Kompetenzrechtliche Bestimmungen


• Grundsätzlich ist bei verschiedenen Fachbereichen von der Gleichrangigkeit der Bundes- und Landesmaterie
auszugehen
• In Österreich gilt nicht der Grundsatz: Bundesrecht bricht Landesrecht
• Spezielle Kompetenzen verbieten nicht die Sachbereichsregelung nach verschiedenen Gesichtspunkten
Gesichtspunkttheorie:
- Gegenstände nach Gewerbe- und Baurecht
- Gegenstände nach Forst- u. Raumordnungsrecht
Grenzen des Kumulationsprinzips liegen…:
…bei unsachlicher Behinderung der beteiligten Kompetenzträger. Dies ist weder für Bundes- noch für
Landesgesetzgeber zulässig → Berücksichtigungsprinzip (Semmering Tunnel: Eisenbahnrecht Bund/Naturschutzrecht Land)

Abgrenzung Baurecht – Gewerberecht

Gewerberecht
• Steuerung der erwerbswirtschaftlichen Tätigkeiten
• Angelegenheit Gewerbe + Industrie in Gesetzgebung und Vollziehung bei BUND
• Planungskompetenz von Industrieanlagen steht Ländern und Gemeinden zu
• Als rechtliche Grundlage dient die Gewerbeordnung 1994
• Örtliche gebundene Betriebsanlagen zur Entfaltung gewerblicher Tätigkeit unterliegen der Betriebsanlagenbestimmung

Kriterien zur Anwendbarkeit der Betriebsanlagenbestimmung:


- Ortsgebundenheit
- Regelmäßigkeit
- Gewerbliche Tätigkeit

Zwischen Bau- und Gewerberecht gilt das Kumulationsprinzip


- Sowohl Bewilligung der Gewerbebehörde als auch der Baubehörde
- Bauvorhaben wird nur verwirklicht wenn beide vorhanden
- Einholung oft Zeit- u. Kostenintensiv wodurch konzentriertes Bewilligungsverfahren erstrebenswert wird
…so sollen alle erforderlichen Unterlagen mit 1 Rechtsakt erteilt werden (one-stop-shop)
- Gewerbliche Betriebsanlage oft als Bau im Sinne der Bauordnungen
- Gewerbetreibender benötigt gewerberechtliche UND Baurechtliche Bewilligung
- Baubehörde wendet Bauordnung an
- Gewerbebehörde wendet Gewerbeordnung an

Für Genehmigungsverfahren sind verschiedene Arten von Betriebsanlagen zu unterscheiden:

a) Normalanlagen: nur durch Bezirksverwaltungsbehörde genehmigt, wenn durch Verwendung keine schädliche
Wirkung
b) Umweltbelast. Anlagen: zusätzliche Beschränkungen zu Normalverfahren (IPPC-Anlagen, Raffinerien)
c) Bagatellanlagen: vereinfachtes Genehmigungsverfahren wegen geringer Auswirkungen
Die Bagatellanlagen-Verordnung listet Betriebsanlagen auf, welche vereinfachten Verfahren
zu unterziehen sind
• als nicht genehmigungspflichtige Anlagen gelten Anlagen kleiner Handelsgeschäfte (Copy-Shop)

Schutzgüter nach § 74

….Betriebsanlagengenehmigung = Prüfung auf folgende Auswirkungen


- Gesundheits- oder Lebensgefährlich für Menschen in Umgebung
- Gefährdung des Eigentums
- Belästigung der Nachbarn (Geruch, Lärm, Staub)
- Beeinträchtigung der Öffentlichkeit od. des Straßenverkehrs
- Beeinträchtigung von Gewässern
….Gewerberechtliches Betriebsanlagengenehmigungsverfahren:
- Antrag: Genehmigung der Anlage ist antragsbedürftiger Verwaltungsakt
- Projektunterlagen: Betriebsbeschreibung erforderlich
- Bewilligungsverfahren: nicht zwingend vorgeschrieben
- Bescheid: in der Regel mit Auflagen
→ Ziel: Vermeidung von Gefährdung
→ gewerberechtlicher Genehmigungsbescheid für Inhaber dingliche Wirkung
- Schlussprüfung: Sanktionen bei Nichteinhaltung der Auflagen
• ArbeitnehmerInnenschutz ist zu beachten

Arbeitnehmerinnenschutz
• Zum Schutz der – an Betriebsanlagen – beschäftigten Arbeitnehmer gelten folgende Vorschriften
- ASchG
- Arbeitnehmerschutzverordnung
- Arbeitsstättenverordnung (Vielzahl bautechnischer Bestimmungen)
• Arbeitgeber sind zum hinreichenden Schutz der Arbeitnehmer verpflichtet
• Die Einrichtung der Arbeitsstätte erfordert eine Arbeitsstättenbewilligung (in BA-Verfahren zu berücksichtigen)
- Arbeitsinspektor hat Parteistellung im BA-Verfahren (Kontroll- u. Überwachungsrecht)
• Bei Nicht-Einhaltung erfolgen nachträgliche Auflagen bis hin zur Schließung
Nachbarn
…Voraussetzung zur Genehmigungspflicht ist, dass Nachbarn nachteilig wie folgt betroffen sind:
- Emissionen konkrete Personen betreffend
- Nachbar muss nicht Anrainer sein
- Kann auch weiter entfernt sein

Abgrenzung Baurecht – Forstrecht


• Das Forstwesen ist in Gesetzgebung und Vollziehung Bundessache
• Regelungsabsicht ist die Erhaltung und Bewirtschaftung des Waldes
• Rechtliche Grundlagen = Forstgesetz
Zusätzliche Verordnungen
• Verordnung Waldentwicklungsplan
• Verordnung Gefahrenzonenplan
• Schutzwaldverordnung

Behörden….Forstgesetz befindet sich in mittelbarer Bundesverwaltung


• bei Erstellung von Gefahrenzonenplänen haben forstliche Dienststellen eine zentrale Bedeutung

….Zuständigkeit der Privatwirtschaftsverwaltung im Forstwesen


- Vergabe von Förderungen
- Durchführung von Gefahrenzonenplänen
- Errichtung von Sicherungsbauwerken

….Geltungsbereich der Forstgesetzte erstreckt sich auf Wälder mit:


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- Mindestfläche von 1.000 m bei durchschnittlicher Breite von 10m
- forstlichem Bewuchs in Kampfzone
- Flächen deren Bewuchs vorübergehend beseitigt wird
- Windschutzanlagen
• Zweckentfremdung von Waldboden ist verboten
• Für das Verhältnis zwischen Forst- und Baurecht gilt das Kumulationsprinzip
• Forstbehörde prüft ob Interesse zu anderer Verwendung vorliegt
• Überprüfung erfolgt nach Bestimmungen der Bau- und Raumordnungsgesetze

Forstliche Raumplanung

….erstreckt sich nach dem Forstgesetz auf:


- die Darstellung v. Waldgebieten entsprechend deren Funktionen
- Darstellung von Einzugsbereichen von Wildbächen oder Lawinen
- Wälder mit besonderem Lebensraum

….Die planerische Festlegung gewährt:


- Erhaltung von Waldbe- u. Zustand
- Beschreibung der Entwicklungen
- Darstellung kartographischer und textlicher Sachverhalte

….als Mittel der forstlichen Raumplanung dienen:


- Waldentwicklungsplan
- Gefahrenzonenplan (große Bedeutung in der Praxis)
- Waldfachplan

Gefahrenzonenpläne

• Stellen Wildbach- und Lawinengefährdete Bereiche dar wofür besondere Art der Bewirtschaftung notwendig ist
• Rechtliche Grundlagen sind:
- Bundesverfassungsgesetz (Wildbach- u. Lawinen sind im Kompetenzbestand des Bundes
- Verordnung über Gefahrenzonenpläne
• Planungsbehörde hat sich daran zu halten

….Zuständigkeit hat der Bundesminister LFUW

….Wichtige Darstellungskriterien im Gefahrenzonenplan:


- ROT: wenn ständige Benützung nicht oder stark erschwert möglich (Baulandwidmungsverbot)
- GELB: wenn Benützung für Siedlungs- oder Verkehrszonen beeinträchtigt (Einschränkungen)
- BLAU: Vorbehaltsbereiche (für Schutzmaßnahmen frei zu halten)
- VIOLETT: andere Hinweisbereiche
- BRAUN: Andere Naturgefahren (Steinschlag, Rutschungen
….Rechtswirkung
• Nicht unmittelbar verbindlich (Prognosecharakter)
• Raumordnungsgesetze knüpfen direkt an
• Im Gefahrenzonenbereich Eignungskriterium nicht erfüllt

….Sind Grundlagen für:


- Projektierung und Durchführung von Schutzmaßnahmen
- Reihung von Maßnahmen nach Dringlichkeit
- Tätigkeit des Sachverständigen
- Planungen der Raumplanung und des Bauwesens

Zusammenhang von Raumordnung und Baurecht


• Beide fallen in Kompetenz der Länder und hängen eng zusammen
• Errichtung von Baulichkeiten auf Gemeindeebene von beiden beeinflusst

Unterschiede Bau- und Raumplanung:

Kriterium Bau-Planung Raum-Planung

zu errichtendes Objekt
Planungsobjekt Weiterentwicklung vorhandener Gebietsstruktur
(Gebäude, Anlage)

Durch Beauftragte des Einflussnahme auf zahlreiche Entscheidungen


Planungsrealisierung
Bauträgers (Planender) (öffentl. + privat) bezüglich Bodennutzung

Funktion/Bedarf des Bauträgers,


Raumordnungsziele u. –konzepte;
Bestimmende Faktoren behördliche Auflagen,
Entwicklungsprognosen, politische Willensbildung
Finanzierungsressourcen

Alternative zu
Verzicht auf Objekt Problematische Entwicklung, Verfehlung,
Vorhaben
Funktionsbeeinträchtigung

DAHER:
• Bauplanung knüpft an konkrete Vorhaben an, die von Projektträgern umgesetzt werden
• Raumplanung sieht Raumbezogene Festlegungen vor mit Orientierung an öffentlichem Interesse

Raumordnungssystematik

Kompetenzrechtliche Situation der Raumordnung

• Grundsätzliche Zuständigkeit bei Ländern aber keine Vollkompetenz


• Gesetzgebung und Vollziehung im Bereich der Länder sofern nicht bestimmte Sachbereiche bei Bund
• Keine für sich bestehende Verwaltungsmaterie sondern Bündel von Planungsbefugnissen
- Raumordnungszuständigkeit auf Länderebene
- Fachplanungen auf Bundesebene
• „Querschnittsmaterie“ Raumplanung:
- Kompetenzverteilung zu erheblichen Schwierigkeiten
- Vielfältige Zuständigkeitskonflikte
• Erlass von Raumordnungs- bzw. Raumplanungsgesetzen durch Länder (50er+60er)
→dadurch je Bundesland gesetzlicher Rahmen für raumplanerische Aktivitäten

….Legaldefinitionen
• Begriffsbestimmung im jeweiligen Gesetz
• Keine einheitliche Definitionsauffassung hinsichtlich Raumplanung u. Raumordnung in Gesetzten der Länder
- Bezeichnung der Gesetze in Bgld + Vlbg = Raumplanungsgesetze
- Bezeichnung Restösterreichs = Raumordnungsgesetze
- In Kärnten = Gemeindeplanung

….Grundsätze und Ziele (grundsätzlich allgemein formuliert)


• Raumordnungsgesetze bestimmen Grundsätze und Ziele welche gewissen Planungsrahmen vorgeben
• Einzelne Gesetze beinhalten umfangreiche Zielformulierungen zur Richtlinienbestimmung
→ nach diesen richten sich überörtliche und kommunale Planungen
• Raumordnungsgesetze sind Grundlage weiterer Planungsschritte
• Prioritätensetzung ist eine zentrale Aufgabe in der Planungspraxis
• Diese Regelungsmethodik stellt als besondere Form der Vorbestimmtheit Finalnormen dar
→ Es sind grundsätzlich mehrere Maßnahmen zur Zielerreichung zulässig:

Finalnormen
• Zielen auf Zukunft ab durch Gegenüberstellung von IST-Zustand und SOLL-Zusand
• Eignen sich für Determinierung der Raumordnungsmaterie durch zeitlichen Bezug besser

Konditionalprogramm
• Geeignete Mittel sind vorgegeben und limitiert
• Sie knüpfen meist an bereits verwirklichten Tatbestand an
• „wenn“ Tatbestand A, „dann“ Rechtsfolge B

Ziele der Raumordnung nach dem Raumordnungsgesetz

- Schutz der Umwelt und Sicherung eines ausgewogenen Naturhaushalts


- Sicherung der Voraussetzung für sozial gerechte Lebensverhältnisse
- Sicherung einer Siedlungsstruktur, die mit wirtschaftlicher Tragfähigkeit eines Gebietes im Einklang steht
- Sicherung räumlicher Voraussetzungen für leistungsfähige Wirtschaft einschl. Rohstoffsicherung
- Sicherung der Bevölkerungsversorgung mit Gütern und Dienstleistungen
- Verbesserung der Voraussetzungen für existenz- u. leistungsfähige Land- und Forstwirtschaft (v.a. Agrarkultur)
- Sparsame Grundinanspruchnahme und bestmögliche Widmungsabstimmung
- Vermeidung landschaftsschädlicher Einwirkungen
- Sicherung funktionsfähiger Infrastruktur
- Erhaltung von Freiflächen für Erholung und Tourismus
- Erhaltung des Ortsbildes od. Stadtbildes (unvermeidbare Eingriffe bestmöglich auszugleichen)

….Auslegungsschwierigkeit in Zusammenhang mit Legalitätsprinzip


• Schwache inhaltliche Bindung durch Zielkataloge
• Reduzierte Kontroll-Optionen da auf allgemeinen Zielen beruhend
• Mangel an Vorbestimmtheit der Maßnahmen durch verfahrensrechtliche Vorschriften kompensiert

Maßnahmenvielfalt zur Zielumsetzung


• Zur Steuerung d. Bautätigkeit sind Regelungen im Bau- und Planungsrecht nur ein wichtiges Element der öffentl. Hand
• Je nach Planungsziel ist Wirkungsgrad unterschiedlich insbesondere wenn Akzeptanzkriterien berücksichtigt werden
• Verbote, Beschränkungen od. Bewilligungspflichten sind NICHT einzige zielführende Maßnahmen

….Maßnahmenunterscheidung nach Wirkung


- Zwangsmaßnahmen der Hoheitsverwaltung:
→ Normadressat zu bestimmtem Handeln verpflichtet und eingeschränkt (Nutzung, Bewilligungsverpflichtung)
- Anreizmittel
→ Unterstützung der vom Normadressat gewünschten Aktivitäten (Subvention, Förderung)
• idR. Maßnahmen - Mix von Vorteil da Vorschriften und Einsatz von Anreizmitteln allein nicht ziel führend sind
• in der Deregulierungs- u. Liberalisierungsdebatte nehmen Anreizinstrumente zunehmende Bedeutung an

….Maßnahmenunterscheidung nach Rechten der Entscheidungsträger


- Hoheitsverwaltung
→ Ausübung von Hoheitsrechten durch juristische Person des öffentlichen Rechts (Planungsbehörde)
- Privatwirtschaftsverwaltung
→ Ausübung von Privatrechten durch juristische Person des öffentlichen Rechts
(z.B. Betrieb eines städtischen Erholungszentrum)
• für Maßnahmen in Public-Private-Partnership verstärkt Mischform zwischen hoheitlichen Vorgaben und Privatrechtlichen
Vereinbarungen gesucht
….Unterschiedliche Bindungswirkungen
- Hoheitliche verbindliche Maßnahmen
→ mit rechtlichen Mitteln umsetzbar und nach förmlichen Verfahren zu erlassen
- unverbindliche Maßnahmen
→ Inhalten kommt keine unmittelbare Rechtskraft zu; Verfahren nicht genau vorgeschrieben

Planungsebenen und Instrumente

• In Hoheitsverwaltung sind mehrere Instrumente vorgesehen


• Zunehmend ergänzende Instrumente im Bereich der Förderung und Kommunikation
• Grundsätzlich sind mehrere Maßnahmen unterschiedlicher Planungsträger möglich
• Maßnahmen zur Privatwirtschaftsverwaltung und Vergabe von Förderungen in Raumordnungsgesetzten wenig geregelt
Konzepte und Entwürfe
• Umsetzung von Zielen durch Maßnahmen der örtlichen und überörtlichen Raumordnung
• Besonders sind verordnete Pläne als Planungsinstrument vorgesehen
• In Raumplanung und STB zunehmend unverbindl. Konzepte u. Verzicht auf Rechtswirksamkeit aus folgenden Gründen:
- Nicht alle Maßnahmen haben normativen Gehalt (sind also nicht alle mit rechtlichen Mitteln durchsetzbar)
- Mangelnde Anpassungsfähigkeit v. Verordnungen an geänderte Rahmenbedingungen
- Starke Einschränkungen des Handlungsspielraums (politisch, finanziell)

….Masterplan als Beispiel für Konzepte und Entwürfe betreffend Planungsüberlegungen


• in Raumordnungsgesetzen nicht vorgesehen und folgend gekennzeichnet
- inhaltlich hochrelevant
- Grundlage für weitere Planungsschritte
- rechtlich unverbindlich
- kein formales Verfahren
- keine unmittelbare Rechtswirkung
- keine Rechtsschutzmöglichkeiten

Verwaltungsebenen und zugehörige räumliche Pläne

Gebietskörperschaft Pläne
Bund (Bundesministerien)
Fachplanungen aufgrund von Bundesmaterien
(Bundesressortplanungen, Wasserschutzgebiete, militärische Sperrgebiete)
Österreichische
österreichisches Raumentwicklungskonzept (ÖREK 11)
Raumordnungskonferenz
Fachplanungen aufgrund von Landesmaterien (z.B. Landschaftsschutzgebiet)
Landesentwicklungspläne
Länder (Landesregierungen)
Regionale Entwicklungsprogramme
Sektorale Entwicklungsprogramme

Wien (Gemeinderat) Stadtentwicklungsplan, Strategieplan, Flächenwidmungsplan, Bebauungsplan

Örtliches Entwicklungskonzept
Gemeinden (Gemeinderäte,
Flächenwidmungsplan
Stadtsenat)
Bebauungsplan

Hoheitliche Raumpläne
• Hierarchisches System von Plänen auf Landes- oder regionaler Ebene
• Inhalt in kommunalen Plänen umgesetzt

Instrumente für überörtliche Raumplanung


(durch Landesregierung beschlossen)

Landesentwicklungsplan
- Für das ganze Land
- Für Landesteile (regionales Entwicklungsprogramm)
- Für Sachbereiche (sektorales Entwicklungsprogramm)

Instrumente für örtliche Raumordnung

- Örtliches Raumordnungsprogramm bzw. Entwicklungskonzept


- Flächenwidmungsplan
- Bebauungsplan
• Umsetzung der Festlegung i.d.R. durch Bauplatzerklärung bzw. Baubewilligung
• Im Bauverfahren Bestimmungen der Raumplanung angewendet
• Es gibt keine eigene raumplanerische Bewilligung

Behörden in der Raumplanung


…Unterscheidung durch Vollziehungszuständigkeit der Bestimmung der Raumordnungsgesetze
- Überörtliche Raumplanung → Landesregierung
- Örtliche Raumplanung → Gemeinderat, Gemeindevorstand, Stadtsenat
- Bürgermeister als Baubehörde 1. Instanz (Aufgaben)
→ Festlegung verbindlicher Raumpläne
→ Widmungsbeschränkungen in konkreten Bauverfahren
überörtliche Raumordnung

• verbindliche Pläne vorgesehen (auf Gemeindeebene gebunden)


• Raumordnungsgesetze der Länder als rechtliche Grundlage
• Länder sind verpflichtet, überörtliche Raumordnungsprogramme aufzustellen (meist zögerlich)
• Maßnahmen örtlicher Raumordnung kommt größere Bedeutung zu
• Land als Träger der überörtlichen Raumordnung mit folgenden Funktionen
- Planungsbehörde
- Aufsichtsbehörde
- Beratung u. Unterstützung der Gemeinden

….Planungsregionen einzelner Länder u. deren Aufgaben


Regionalverbände: Erstellung v. Regionalprogramm durch Gemeinde u. Beschluss durch Landesregierung
Kleinregionen: Tirol nach raumordnerischen Gesichtspunkten von Landesregierung einzuteilen
Kleinregionale Entwicklungskonzepte (v. a. NÖ)

….Kooperative Planung
• Bekämpfung v. Defiziten in der Siedlungsentwicklung wegen isolierter Betrachtungsweise
• Verstärkte Kooperationsbemühungen folgend zu unterscheiden:
- Gemeinde oder Regionalverbände → Planung durch Gemeinde / Beschluss Land
- Kleinregionen → rechtlich unverbindlich
- Vision Rheintal → freiwillig
- Regionext → Steiermark

Inhalt überörtlicher Raumordnungsprogramme


- Überörtliche Funktionsbezeichnung (zentrale Orte)
- Überörtliche Siedlungsgrenzen, regionale Grünzonen, Umweltschutz
- Standortvorsorge (Vorrangflächen) von überörtlicher Bedeutung und eingeteilt nach:
→ Gewerbe und Industrie
→ Touristische Infrastruktur
→ Rohstoffgewinnung
- Sachthemen mit überörtlicher Bedeutung (Golfplätze, Schilift)
• Ziel ist die Bezeichnung erforderlicher Maßnahmen
• Variiert und abhängig von Gegebenheiten, Problemen, Absichten und Zielen

….Grünzonen in überörtlichen Raumordnungsprogrammen


• Freiflächen sind wichtiges Anliegen der überörtlichen Raumplanung
• Regionale und sektorale Festlegung v. Beschränkungen schließen Baulandwidmungen im FWP der Gemeinde aus
• Durch Festlegung v. Siedlungsgrenzen, Grünzonen und Vorrangflächen sind Gründlandnutzungen geboten
• Einschränkung kommunaler Planungstätigkeit unter Berücksichtigung des eigenen Wirkungsbereiches der Gemeinden bei
überörtlichem Interesse zulässig

Abgrunzung zu Planungsmaßnahmen der örtlichen Raumplanung


….Spannungsfeld zwischen örtlicher u. überörtlicher Raumplanung
• Wie weit können Gemeinden im Planungsspielraum eingeschränkt werden
→ Anpassungsgebot für örtliche Raumpläne

Maßnahmen: Parzellenscharfe Festlegung d. überörtlichen Raumplanung WENN überörtliches Interesse vorliegt

….Grenze überörtliche / örtliche Raumordnung


Wirkungsbereich der Gemeinde: alle Angelegenheiten im ausschließlichen od. überwiegendem Interesse d. Gemeinde
• Überörtliche Raumplanung somit für Planungsmaßnahmen im überörtlichen Interesse zuständig (EKZ, Grünzonen)
• Maßnahmen die von überörtlichem Interesse betroffen sind, aber durch kommunale Interessen überwiegen sind
Gemeinden vorbehalten (Tankstellen-Standort)

Verfahrensschritte überörtlicher Raumordnungs-Programme im Raumordnungsrecht

- Ausarbeitung Entwurf
→ sehr Arbeitsintensiv
→ Vorschläge zu erarbeiten und zu begründen
→ Erläuterungsbericht
- Durchführung strategischer Umweltprüfung
→ Untersuchungsrahmen (Inhalt, Umfang, Detaillierungsgrad)
→ Planungsvarianten für Maßnahmen zu entwickeln
- Begutachtungsverfahren
→ Fachliche Richtigkeit d. Entwurfes
→ Möglichkeit zur Stellungnahme unterschiedlicher Gruppen
→ Verschiedene Interessen abzustimmen
- Beschlussfassung
→ Durch Landesregierung
- Kundmachung

• Schritte sind von Landesregierung exakt einzuhalten


• Ziele: Erfassung und Bewertung der örtlichen Gegebenheiten und unterschiedlichen Interessen

Rechtswirkung übergeordneter Raumordnungs-Programme


• überörtliche Raumordnungsprogramme sind als Verordnung der Landesregierung zu erlassen
• bezüglich Rechtswirkung wird zwischen folgenden Normadressaten unterschieden:
- Selbstbindung für Länder
→ Raumpläne binden raumrelevante Aktivitäten der Landesregierung
→ Verordnungen und Bescheide (Landesgesetze) nur im Einklang mit überörtlichem Raumordnungsprogramm
- Bindungswirkung für örtliche Raumplanung
→ Übereinstimmung d. kommunalen Planungsbehörden mit örtlicher Raumplanung
→ Örtliche Raumplanung darf dem überörtlichen Raumordnungsprogramm nicht widersprechen
→ Gemeinde hat eigenen Wirkungsbereich im Rahmen der Bundesgesetze zu besorgen
→ Landesregierung hat aufsichtsbehördliche Genehmigung bei Widerspruch zu FWP oder Konzept zu versagen
- Bindungswirkung Privatwirtschaftsverwaltung
Förderungs- u. Investitionstätigkeiten beider Gebietskörperschaften müssen mit überörtl. RO-Programm übereinst.
- Bindungswirkung Grundeigentümer
→ Grundsätzlich geringe Bindungswirkung
→ Kein direkter Eingriff in Rechte und Pflichten des Eigentümers (erst durch Flächenwidmungsplan)
→ Eigentümer hat kein Recht, Inhalte überörtlicher Raumplanung direkt anzufechten

örtliche Raumplanung
• von Gemeinde im eigenen Wirkungsbereich im Rahmen der Gesetze (Bund + Land) zu vollziehen
• Entscheidungen somit Gemeinde übertragen (Nutzung, Bebauung)

….Verpflichtungen der Gemeinde


- Erstellungen örtlicher Raumpläne
- Grundlagenforschung

….3-stufiges Instrumentarium der Gemeindeplanung


- örtliches Entwicklungskonzept
- Flächenwidmungsplan
- Bebauungsplan

Flächenwidmungsplan
• Wichtigstes Instrument der Raumplanung
• Gemeinde trifft damit zentrale Aussagen über Widmung und Nutzung (Gliederung in Baufläche und Grünland)
• Gliedert Gemeindegebiet und legt sämtliche Widmungsarten fest
• legt Nutzungsmöglichkeiten und Beschränkungen dar
• bestimmt die Siedlungsentwicklung der Gemeinde
• selbstständiges Planungsinstrument (wenige Ausnahmen)
• wird als Verordnung vom Gemeinderat erlassen
• bewirkt finanzielle Widmungs -gewinne bzw - verluste

Flächenwidmungsplan Kriterien und Inhalt:

• hat Raumordnungsgesetze der Länder als rechtliche Grundlage


• Katastermappe als Planungsgrundlage
• Maßstab 1:5000
• Einhaltung genau festgelegter Formenerfordernisse u. Vorschriften (je Land geregelt)
• Gemeinderat für Erlassung u. Änderungen zuständig
• für Bürgermeister im Zuge der Überprüfung anzuwenden
• alle Gemeinden Österreichs verfügen über rechtskräftige Flächenwidmungspläne
• liegt grundsätzlich bei Gemeindeämtern und jeweiliger Landesregierung zur Einsicht auf
• rechtliche Aspekte seit Einführung der Raumordnungsgesetze beständig
• Widmungen beziehen sich räumlich auf das Gebiet der Gemeinde und sind verbindlich
• Ist als behördliche Maßnahme von der Gemeinde zu erstellen
• hat überörtliche Planungsmaßnahmen kenntlich zu machen
….Kenntlichmachung
• Raumplanung zwar im Wirkungsbereich der Gemeinde, aber Möglichkeit gegeben, dass Bund und Länder verbindliche
Bodennutzungen festlegen
• Flächenwidmungsplan liefert also auch Infos über Beschränkungen und Vorgaben überkommunaler Planungsträger

….Arten der Kenntlichmachung


- rechtswirksame, überörtliche Planungen (Eisenbahn, Straßen)
→ nicht in Gemeindevollmacht
- Beschränkungen durch Bundes- od. Landesgesetze (Wälder, Gefahrenzonen)
→ Gemeinde bevollmächtigt aber Zustimmung Behörde erforderlich
• Festlegung überkommunaler Fachbehörden idR. vor kommunalen Entscheidungen
• Anpassungspflicht der Gemeinde aufgrund von Materiengesetzen (Bund od. Land)
• Nicht-Kenntlichmachung hat Versagung der aufsichtsbehördlichen Genehmigung zur Folge

Widmungskategorien (von Gemeinden fest zu legen)

- Bauland
- Grünland
- Verkehrsflächen

• Zusätzliche Vorbehaltsflächen u. Sonderflächen


• Widmungsarten von Gemeinden nach rechtlichen Vorgaben fest zu legen
• Grundsätzliche Kategorien weiter unterteilt, wobei Unterschiede in Ländern erheblich

Bauland
• enthält wesentliche Aussagen über räumliche Situierung und Nutzungsform
• Nutzungsarten in Raumordnungsgesetzen taxativ (vollständig) aufgelistet
• Nicht jede Nutzungsart muss enthalten sein

….Gliederung von Bauland


- Wohngebiete (Dichteklassen fest zu legen)
- Kerngebiete (z.B. Schule, Verwaltung)
- Betriebsgebiete (z.B. emissionsarme Betriebe)
- Industriegebiete
- Agrargebiete
- Sondergebiete
- Gebiete für erhaltenswerte Ortsstrukturen
• Die Untergliederung ist von funktionellen Kriterien geprägt
• Ergänzungen durch Differenzierung der Umweltbeeinträchtigung
• Problematisch wenn Bauvorhaben nicht eindeutig mit Widmungskategorie übereinstimmt

Grünland
• sind idR. alle Flächen, welche nicht als Bau- oder Verkehrsflächen dienen
• Inhalte durch Aufzählung möglicher Nutzungsarten im Raumordnungs-Gesetz konkreter festgelegt
• Können in folgende Grünlandwidmungsarten eingeteilt werden:
- Land- u. Forstwirtschaftliche Flächen
- Grüngürtel
- Erhaltenswerte Bauten im Grünland
- Materialgewinnungsstätten
- Gärtnereien u. Kleingärten
- Parkanlage, Friedhof
• Grundsätzlich wird eine 2-teilung deutlich:
- Land- und Forstwirtschaft
- Sondernutzungsflächen
• wobei alle nicht als Land- und Forstwirtschaftlich ausgewiesene Flächen für besondere Nutzung auszuweisen sind
• Grünland ist nicht mit unbebauter Fläche gleich zu setzen
• Grundsätzliches Bauverbot im Grünland wird für Ausnahmen eingeschränkt
→ Standort- und Nutzungsgebundene Baulichkeiten (Schilift, Schutzhaus)
• Darüber hinaus dürfen v. a. landwirtschaftliche Bauten errichtet werden die:
- Widmungskonform sind (mit Grünlandwidmung übereinstimmen)
- Für ausgewiesene Grünlandnutzung erforderlich sind (landwirtschaftliche Bauten)

Verkehrsflächen
• Bundes- und Landesstraßen sind nicht auszuweisen sondern lediglich kenntlich zu machen
• Andere sind durch Gemeinden in folgenden Unterteilungen auszuweisen:
- die, welche dem ruhenden und fließenden Verkehr dienen und für aktuelles sowie künftiges Verkehrsaufkommen
erforderlich sind
- Verkehrsflächen für spezielle Verwendung (Rad-, Reit- u. Fußweg)
….Definition Landwirtschaft
= Planvolle, auf Erzielung von Einnahmen gerichtete Tätigkeit
• in der Praxis erhebliche Probleme durch Umgehungsversuche
• da Grünland attraktiv (günstig, siedlungsfern) Ausnahmeregelungen großzügig ausgelegt

Aufschließungszonen
• Können innerhalb des Baulandes ausgewiesen werden

….Rahmenbedingungen
• Zonenunterteilung mit vorübergehendem Bauverbot
• Ermöglichen zeitliche Reihung der Erschließung (etappenweise Bebauung)
• Voraussetzungen zur zeitlichen Reihung aus örtlichen Raumordnungsprogrammen
• Bebauung von Flächen gleicher Nutzungsart zu bestimmtem Prozentsatz
- Fertigstellung infrastruktureller Einrichtungen
- Lärmschutzbauten

Vorbehaltsflächen
• Möglichkeit, Flächen für Gemeindebedarf zu reservieren
• Ausweisung nur auf Antrag (Gemeindevorstand, Kirche)
→ Verpflichtung zur Einlösung innerhalb 5 Jahren
• Zur Umsetzung kann ein Antrag auf Enteigung gestellt werden (mit Entschädigung)

Rechtswirkung von Flächenwidmungsplänen

• Besondere Bedeutung durch Steuer- u. Rechtswirkung


• FWP binden kommunale Planungsbehörde u. Baubehörde
• Treffen wesentlicher Bedingungen für nach geordneten Bebauungsplan
• Planungsbehörde an eigene Nutzungsvorgaben im FWP gebunden
• Zentrales Bindeglied zwischen öffentlichem Interesse und Interesse der Eigentümer
• Da Bewilligungen nur in Übereinstimmung mit FWP, Grundeigentümer von erheblicher Bedeutung
• Prüfung der festgelegten Nutzungsart im Bauverfahren (Bürgermeister)
• Wenn Nutzungsart dem FWP entgegensteht, Antragsabweisung durch Baubehörde

….Angebotsplanung
→ Keine Verpflichtung zu widmungskonformer Nutzung
• FWP für Grundeigentümer kein Realisierungsgebot
• Bestehende Nutzungen bleiben unberührt
• Bestand nicht rechtswidrig auf nachhinein umgewidmeten Flächen (z.B. als Grünland)
• Erst Änderung der Nutzung muss mit FWP übereinstimmen

Aufhebung der Wirkung des FWP

• Einzelne Raumordnungs-Gesetze sehen Aufhebung der Wirkung durch bescheidmäßige Einzelbewilligungen vor
• Somit können Bauführungen in Lagen durchgeführt werden, die sich tendenziell nicht für Bauland eignen
• Ausnahmebewilligungen welche FWP aufheben, aufgrund von kleinflächiger Anwendung hinsichtlich Flächenverbrauch
untergeordneter Bedeutung
• Situierung an peripheren Standorten als qualitative Zersiedelungsmaßnahme einzustufen

Aktive Bodenpolitik
Traditionelle Planungssystematik – Baulandnutzung
• Eigentümer durch Baulandwidmung Nutzungsmöglichkeit angeboten
• Führt zu Wertsteigerung der Liegenschaft
• Planungssystematik geht von baldiger Realisierung d. planerischen Möglichkeiten aus
• Raumordnungsgesetz enthält kaum Sanktionen bei nicht widmungskonformer Nutzung
• Eigentümer hat keinen Anspruch auf bestimmte Widmung

Problem: Bauland oftmals….


- Nicht bebaut oder…
- An bauwillige verkauft
• Keine widmungskonforme Nutzung trotz konkreter Nachfrage und Erschließung
Folge: - zusätzliche Baulandausweisungen (Ungunstlage)
- Beträchtlicher Baulandüberhang in Gemeinden
Ursache: - Baulandhortung (Spekulationsabsicht, familieneigener Bedarf, emotionale Bindung)
Baulandparadoxon: - steter Baulandüberhang steht steter Nachfrage gegenüber
→ Eigentums, Preis- u. Lagebedingte Unterschiede
Hintergrund: - keine Verpflichtung zu widmungskonformer Nutzung
- Für Nutzer besteht kein Realisierungsgebot

Baulandmobilisierende Instrumente

(Raumordnungsgesetze gegen Hortung)


- Bodenrechtliche Eigentumseingriffe (Baugebote)
- Vertragsrechtliche Vereinbarungen (Baulandsicherungsvertrag)
- Abgaberechtliche Instrumente (Erschließungsbeiträge)
- Maßnahmen zur Leistung von Gebietskörperschaften
- Erschließungstätigkeit (erhöht Angebot bebaubarer Flächen)
- Förderungen (Wohnbauförderung)
- Ankauf von Liegenschaften

a) Baugebot (Baupflicht)
• Recht der Gemeinde, zur fristgerechten Bebauung eine Frist vorzugeben
• Sanktionen bei Nichtbeachtung
- Ersatzvornahme
- Widmungsverfall
- Abgabeleistung
- Enteignung

….Wirkung abhängig von:


- Rahmenbedingungen (enorme Baulandüberhänge)
- Geltungsbereich
- Ausgestaltung der Bestimmung

b) Befristete Baulandwidmungen
• Einzelne Raumordnungsgesetze bestimmen Frist für unbebautes Bauland mit Anknüpfung an Sanktionen
→ Entschädigungslose Rückgewinnung von Bauland
• Befristung kann erheblich zur raschen widmungskonformen Nutzung führen
→ Durch drohende Sanktionen mehr Bereitschaft der Eigentümer
• Rückwidmung von Bauland in Grünland als wichtiges planungsrechtliches Druckmittel
→ Wertverlust (entschädigungslose Rückwidmung) hält Eigentümer zu Nutzung oder Verkauf an

c) Baulandsicherungsverträge
• Vertragsraumordnung als wichtige Ergänzung zu hoheitlichen Planungsmaßnahmen
• Durch Raumordnungsgesetze können Eigentümer zu unterschiedlichen Handlungen verpflichtet werden
- Verwendungsvertrag = Widmungskonforme Bebauung innerhalb vorgegebener Frist
- Überlassungsvertrag (an Gemeinde oder genannte dritte)
- Aufschließungsvertrag (Beteiligung der Eigentümer an Aufschließungskosten)
- Umlegungsvertrag (Verbesserung Grundstücksstruktur)
- Fördervertrag (Bodenpolitische Maßnahmen)
• Einsatzbereich vertraglicher Instrumente auf Grundeigentümer beschränkt die Gegenleistung erbringen

….Verfassungsrechtliche Problematik
• Zwingende Verknüpfung zwischen Hoheitsakt und Verträgen nicht vorgesehen
- Wenn Widmung von Vertrag abhängig, Verstoß gegen Legalitätsprinzip
- Wenn Grundstück durch Weigerung des Eigentümers nicht als Bauland gewidmet, unsachlich und gleichietswidrig

d) Beteiligungs- und Rechtsschutzformen


• Umfassende Beteiligungsformen hoheitlicher Planungsverfahren
• Verträge zwischen Parteien → keine Möglichkeit für sonstige Interessen
• Eingeschränkte Rechtsschutzmöglichkeiten
• Wichtige Vereinbarungen einer Prüfung kaum zugänglich

e) Rückwidmung von Bau- in Grünland (für erneute Ausweisung mit vertraglichen Bedingungen)
• Keine wirkungsvolle Vorgangsweise da:
- Sie ausreichend begründet sein muss
- Diese entschädigungspflichtig sein können
• Bei Vertragsabschlüssen zu berücksichtigen:
- Prinzip der Verhältnismäßigkeit
- Gebot der Gleichbehandlung
f) Aufschließungs- und Erhaltungsbeiträge (VO 5 / Seite 6….speziell zu Oberösterreich)
g) Ankauf von Liegenschaften
• Diese Form von aktiver Bodenpolitik von Gemeinden selbst betrieben in Form von:
- Erwerb von Liegenschaften
- Ausgegliederte Rechtsträger mit Aufgabe der Bodenbeschaffung
• Aktive Bodenpolitik in Bundesländern raumordnungsrechtlich unterstützt durch
- Bodenbeschaffungsfonds
- Baulandsicherungsgesellschaften
• Auch Rechnungshof empfiehlt landesweiten Bodenbeschaffungsfonds als Mobilisierungsinstrument
• Gemeinden und Länder im Rahmen der Privatwirtschaftsverwaltung aktiv am Bodenmarkt tätig

h) Abschöpfung von Widmungsgewinnen


• Kaum geregelt in Raumordnungsgesetzen
• Umfangreiche Praxisanwendung
• Zeitpunkt der Vereinbarung:
- Vor Baubewilligungsverfahren
- Vor Widmungsverfahren
- Widmungsfestlegung als wesentlicher Planungsakt
• Regelungsablauf
- Vereinbarungen aus Praxis
- Beschäftigung durch Gericht (eher ablehnend)
- Regelungen gesetzlich verankert

Raumordnungsrechtliche Planungssystematik
…..Rechtsgrundlagen für raumplanerische Tätigkeit in Österreich:
a) Raumordnungsgesetz
b) Raumplanungsgesetz

zu a)
• Enthält allgemeine Grundsätze u. Ziele zur Bestimmung der Raumplanungs-Anliegen
• Hierarchisches Planungsinstrument zur Zielumsetzung, das Raumpläne auf überörtlicher Ebene umfasst
• Anwendung erfolgt durch – in Bauordnung geregelte - Bauplatzerklärung

Kriterien der Widmungsfestlegung


- Nutzungsfestlegung schürt Interessenkonflikte
- Einzelne Interessen sind im Planungsverfahren zu bewerten
- Flächenwidmungsplan legt fest, welche Interessen berücksichtigt werden
- Nach Rechtsstaatprinzip sind maßgebliche Kriterien dem Raumordnungsrecht zu entnehmen

….Rechtliche Vorgaben
• Flächenwidmungsplan ist auf folgendes zu prüfen:
- Ist gesetzlich verfahrensrechtliche Bindung eingehalten?
- Inhaltliches Ermessen überschritten?
• Gesetzliche Bindungen sind (Vorgaben des Bundes- u. Landesverfassungsrechts):
- Kompetenzregelungen
- Grundrechte (Gleichheitsprinzip, Gesetzmäßigkeitsprinzip)
- Staatszielbestimmungen „umfassender Umweltschutz“
- Leitbilder, Ziele u. Richtlinien des Raumordnungsrechts (Vermeidung Nutzungskonflikte)
- Gesetzliche Widmungsverbote
- Planungsrechtliche Vorgaben bzw. Einschränkungen
- Festlegung der überörtlichen Raumordnung (Grünzonen, Bestimmungen für EKZ)
- Kenntlichmachung
- Festlegung örtlichen Raumordnungs – Programms
• Grundsätzlich Planungsspielraum geboten
• Konkrete Widmungen oft nicht direkt aus Raumordnungsgesetzen ableitbar (Finale Determinierung)
• Wesentliche Bedeutung zu Ermessensspielraum kommt den Erkenntnissen der Hochgerichte zu, die die Grenzen des
Planungsspielraumes abstecken

….Verbote für Baulandwidmung


• Ermessensspielraum kommunaler Behörden ist eingeschränkt
• Folgende Flächen die durch Standort ungeeignet, dürfen nicht als Bauland gewidmet werden:
- Flächen, die bei 100-jährigem Hochwasser überflutet werden
- Flächen mit ungenügend tragfähigem Untergrund
- Wenn Grundwasserhöchststand über Geländeniveau liegt
- Flächen die rutsch-, bruch- oder Steinschlag - gefährdet sind
- Altlasten oder Verdachtsflächen
• Ausgenommen sind Flächen die durch Funktion an jeweiligem Standort sein müssen
• Flächen in extremen Schatten- od. Feuchtgebieten dürfen nicht als Wohnbaugebiet gewidmet werden

Kriterien für Baulandfestlegung (Vorbehaltsflächen)


• Ausweisung ist Aufgabe der kommunalen Flächenwidmungsplanung jedoch in hierarchisches Planungssystem
eingebunden (enthält beträchtliche Vorgaben für kommunale Planungsträger)

….Kriterien inhaltlicher Vorgaben:


- Baulandminimierungsgebot: nicht beliebig viel Bauland sondern durch Bedarfsprüfung fest zu legen
- Eignung der Grundfläche: Nutzungspotentiale nach natürlichen Gegebenheiten zu ermitteln
- Berücksichtigung raumordnerischer Aspekte (Verdichtung, Verkehrsanschluss)
• Widmung zu Bauland setzt alle 3 Kriterien voraus
• Selbst dann kann Fläche als Grünland gewidmet werden
• Interessen von Eigentümern zu berücksichtigen
→ Diese haben aber keinen Rechtsanspruch auf Widmung
→ Sachliche Vorgaben müssen übereinstimmen
→ Willkürliche Begünstigung oder Benachteiligung unzulässig

….Prüfungskriterien
- Ausreichende Erhebung der Entscheidungsgrundlage (Bestandsaufnahme)
→ Prüfung auf wirtschaftliche, soziale u. kulturelle Voraussetzungen
→ Strenge Kontrolle der Planungsmaßnahmen
→ Unzureichende Grundlagen bewirken fehlerhafte Pläne
→ Nachvollziehbare Begründung der Widmung erforderlich
→ Erfasste Interessen sind fachgerecht zu erheben
- Fehlerfreie Interessensabwägung
→ Grundsätzlich Vorrang öffentlicher Interessen
→ Erhobene Interessen mit Raumplanungszielen zu vergleichen und nachvollziehbar aufzulösen

Änderung Flächenwidmungsplan

• Änderungen unter gewissen Voraussetzungen möglich


• Oftmalige Änderung beeinträchtigen Vertrauen in rechtlich festgelegte Planung
• Bei Änderung meist unterschieden zwischen:
- Verpflichtung (obligatorsch)
- Ermächtigung (fakultativ)

….Voraussetzung zu Änderungen
- Keine Willkür (Gleichheitsgrundsatz)
- Wichtige Gründe
- Änderung der Rechtslage
- Neue Planungsgrundlage

Rückwidmung von Bauland


• Durch Baulandüberhang vielfach geboten
• Planungsrechtlich heikel da Nutzungsmöglichkeit stark reduziert

….Besondere Voraussetzungen
- Notwendigkeit von Baulandüberhang (nicht unbedingt ausreichend9
- Wichtige fachliche Gründe
- Berücksichtigung der Interessen von Grundeigentümern

….Entschädigungspflichtige Rückwidmungen (Verluste)


- Aufwandsersatz
- Wertverlust
- Besondere Belastung einzelner Eigentümer
• Es sind jene Nachteile zu entschädigen, die durch folgende Bedingungen entstehen
- Bebaubarkeit ausgeschlossen oder verringert
- Alle Voraussetzungen zur Bebaubarkeit müssen vorher erfüllt gewesen sein

• Vermögensrechtliche Nachteile sind:


- Aufwendungen die Eigentümer oder befugter Dritter für Baureifmachung der Fläche getätigt hat
- Minderung des Grundstückswertes
- Entrichtete Aufschließungs- bzw. Ergänzungsabgabe
Verfahren zur Planerlassung
- Verordnungsverfahren mit eingeschränkter Beteiligungsmöglichkeit
- Bescheidverfahren mit Umfangreicher Beteiligung
- Sonstige Verfahren mit weit reichender Beteiligungsmöglichkeit
• Raumordnungsgesetze enthalten detaillierte Bestimmungen über Erstellung u. Änderung von Raumplänen
• Verordnungscharakter hat Auswirkungen an die Entscheidungsträger zwingend gebunden ist
• Formelle Aspekte durch Höchstgerichte streng geprüft
• Gemeinden ausdrücklich zu Bestandsaufnahme u. Grundlagenforschung verpflichtet

Planverfahren
• Einzelne Verfahrensschritten kommt große Bedeutung zu
• Verfahren gekennzeichnet durch:
- Einbindung der Bürger (Partizipation)
- Umwelt- u. Raumverträglichkeitsprüfung
- Genehmigungsvorbehalt durch Landesregierung

….Bestandteile
- Kundmachung der Absicht in FWP
→ Einsicht beim Gemeindeamt
→ Benachrichtigung Nachbargemeinden
→ Möglichkeit der Stellungnahme
- Ausarbeitung entsprechender Entwürfe
- Entwurfsauslegung bei Gemeinde
- Gemeinderatsbeschluss
- Genehmigung durch Aufsichtsbehörde
- Kundmachung des genehmigten FWP´s

….Bürgerbeteiligung im örtlichen Raumordnungsrecht


• Vielfältige Aspekte
- Beteiligungskreis
- Zeitpunkt u. Dauer der Beteiligung
- Möglichkeiten der Beteiligten
- Umgang mit Interessen
- Auswirkung erzielter Ergebnisse
• Zu wesentlichen Verfahrensschritten gehört die Einbeziehung der Öffentlichkeit mit 2 Anliegen:
- Möglichkeit zur Information für Interessierte
- Möglichkeit zur Stellungnahme innerhalb Frist

….Informationspflicht
• Öffentlichkeit von Behörden über Vorhaben zu informieren
• Betroffene Eigentümer speziell zu informieren
• Information im zeitlichen Ablauf erst spät angesetzt
→ Reduziert Änderungsbereitschaft erheblich

….Möglichkeit der Stellungnahme


• Innerhalb Auflagenfrist Stellungnahme gewähren
• Wenn fristgerecht eingereicht hat Behörde zu beraten
• Insgesamt ist Durchsetzungsmöglichkeit betroffener eher schwierig
• Wenn Gemeinderat nachweislich Stellungnahmen beachtet, Ablehnung ohne erheblichen Aufwand mögllich

….Beschluss durch Gemeinderat


- Vorlage des endgültigen Entwurfes samt Stellungnahme
- Verordnung des Gemeinderats

….Genehmigung durch Aufsichtsbehörde


• FWP bedarf behördlicher Genehmigung
• Ausweisung der Widmungskategorie durch Gemeinde nicht uneingeschränkt
• Landesregierung entscheidet mittels Bescheid über Genehmigung
• Gemeinde hat Möglichkeit, gegen Bescheid Beschwerde einzulegen
• Besondere Verfahrensschritte bei Umweltprüfung
• Rechtswirksamkeit erst durch Kundmachung (Publikation Amtstafel, öffentliche Einsicht bei Gemeindeamt)
• FWP als öffentliches Dokument für jedermann einsehbar auszulegen (bei Gemeinde oder Landesregierung)

….Umweltprüfung und Raumverträglichkeit von FWP


• Es gelten Bestimmungen der SUP (strategische Umweltprüfung) sowie FFH-Richtlinien
• SUP bezieht sich auf planerische Maßnahmen
• Setzt lediglich Rahmen zu Mindeststandards und gibt keine Ergebnisse vor

Ziele:
- Sicherstellung eines hohen Umweltschutzniveaus
- Sicherstellung nachhaltiger Entwicklung

Bebauungsplan
Bestimmt Gestaltung und legt Einzelheiten der Bebauung fest
Als traditionelles Instrument von Gemeinderat als Verordnung erlassen
Eingeschränkte Bedeutung im Vergleich mit FWP

….Allgemeines zum Bebauungsplan


• In Zuständigkeit der Länder
• Beträchtliche Differenzierung je nach Landeszugehörigkeit (Definitionen für ein- und dasselbe: Baulinie, Baufluchtlinie,
Baugrenzlinie)
• Als Entwicklungskonzept dem FWP untergeordnet; darf diesem nicht widersprechen
• Ist Verordnung des Gemeinderats
• Begründet Grundeigentumsrechte
• Hauptinstrument zur Regelung baulicher Nutzung

….Aufgabe und Inhalt


- Genauere Detaillierung des FWP
→ Allgemeine Nutzungsfestlegung werden zusätzlich beschränkt
- Steuerung räumlicher Gestaltung
→ Regelt (konkret) Situierung, Größe, Höhe sowie Gestaltung eines Vorhabens
- Regelung der Erschließung
→ Nähere Bestimmung durch Bebauungsplan geregelt

….Geltungsbereiche
- Administrative oder funktionale Bereiche (für Gemeindegebiet oder zusammenhängende Gebiete)
- Durch FWP definierte Bereiche (für Bauland, Verkehrsflächen oder Grünland)

….Erstellungspflicht (zu unterscheiden für):


- Gesamtes Bauland
- Spezifische Bereiche
- Spezielle Planungsmaßnahmen (Baugebiet für EKZ)
- Grundflächen, die durch Lage und Form nicht zugänglich

….Inhalt
• Zu unterscheiden nach:
- Verpflichtend
- vorgesehen
• Darstellung der Bebauungsweise
• Rechte und Pflichten für Eigentümer
• Fluchtlinien
• Bauklassen
• Höhenlage und Querschnitte der Verkehrsflächen
• Beschränkungen in der Höhe
• Stellplatzbestimmungen
• Strukturelle Bestimmunen (Unterbrechung geschlossener Bauweise)
• Grundstücksnummern

….Fehlen eines Bebauungsplans


• Wenn keine Einschränkung erfolgt, gelten allgemeine Bestimmungen der Bauordnung
• Spannungsverhältnis zwischen „progressiver internationaler Architektur“ und „traditioneller Weiterentwicklung“
→ Fortentwicklung der Gestaltungselemente muss möglich sein
→ Sachverständige Begutachtung erforderlich
→ Privatgutachten: Prüfung der Baubehörde (Prinzip: freie Beweiswürdigung

….Verfahren zur Planerlassung


• Gemeinden sind verpflichtet, Bebauungspläne aufzustellen
• In einigen Ländern für Bebauungsplan keine aufsichtsbehördliche Genehmigung erforderlich
• Orientierung an FWP-Verwahren
- Verfahrensbeginn
→ Kundmachung der Absicht zur Aufstellung
→ Auflegung des Entwurfes
→ Strategische Umweltprüfung
- Aufsichtsbehördliche Genehmigung
→ Nicht in allen Ländern (§ 23 sieht Genehmigung vor ….§34 wenn überörtliche Interessen berührt)
….Änderung Bebauungsplan
• wie für FWP gelten auch hier strengste Bestimmungen
• willkürliche Änderungen nicht zulässig
• bei Änderung gleiches Verfahren wie bei Erstplanung

….Kriterien zur Festlegung im Bebauunsplan


• Bestimmung verbindlicher Nutzungsbedingungen aus öffentlichem Interesse
• dadurch Einschränkung der Grundeigentümer
….besondere Anforderungen
• Eingriffe aus Grundlagenerhebung und Interessenabwägung zu begründen und:
- am Gleichheitssatz (daraus resultiert Sachlichkeitsgebot) bzw.
- am Verhältnismäßigkeitsprinzip …..zu messen
• Beschränkungen im BBP zulässig wenn…..
- öffentlichem Interesse dienen
- keine unnötige Belastung
- mehr Vorteile als Nachteile

….Ausgleichsmaßnahmen privates/öffentliches Interesse


• Maßnahmen nur eingeschränkt vorgesehen
→ in erster Linie für öffentliches Interesse
• grundsätzlich kein Ausgleich
- Nutzungsbeschränkungen (geringe Dichte)
- Wertsteigerung
• unterschiedliche Ausgleichsmechanismen bei:
- Rückwidmungen
- Bebauungsplan-Festlegungen idR. nicht ausgeglichen
• grundsätzlich keine Enteignung bei Bebauunsplan

….Rechtswirkung
• Entfaltung der Rechtswirkung im Projekt bezogenen Bauverfahren da Übereinstimmung mit BBP vorausgesetzt
• Bestimmungen von Behörde im Verfahren geprüft
• BBP keine Bindungswirkung für überörtliche Behörden
• BBP Eigenbindung der Gemeinde
- kommunale Bescheide am BBP ausgerichtet
- BBP bindet Planungs- u. Baubehörde
- wesentliche Rechtswirkung im Bauverfahren
→ Bestimmungen im BBP von Behörde im Bauverfahren geprüft
→ bewilligungspflichtige, dem BBP entgegenstehende Bauführungen sind unzulässig
- Erlass von Bewilligungen nur in Übereinstimmung mit BBP
- bewilligungspflichtige Vorhaben von Bürgermeister nach Übereinstimmung mit BBP überprüft
→ Auslegung von Bürgermeister anhand konkreter Bauvorhaben
→ bei Erteilung nach gesetzlichen Vorgaben besteht Rechtsanspruch

….Der BBP hat keinen Einfluss auf:


- Eigentumsverhältnisse (öffentlich, privat)
- Verkehrsflächenfestlegung
- Baubestand
- Umsetzungs- und Realisierungsprozesse
- Zeitpunkt der Umsetzung
- nur bedingt auf Grundstücks – Änderungen

….Der BBP in der Praxis


• Entwicklungstempo überfordert traditionellen BBP
• geringe Flexibilität u. hoher Detaillierungsgrad sind problematisch
• kaum Übereinstimmung großer Projekte mit BBP
→ daraus resultieren vielfache zeitaufwändige Änderungen
• kann vermieden werden durch folgende Maßnahmen
- BBP nicht mehr vorrätig sondern aufgrund konkreter Absichten erstellt
- auch differenzierte Vorgangsweisen durch 2-stufige Verfahren möglich:
→ allgemeine Vorgaben in Grundstufe (Fluchtlinie, Dichte)
→ ergänzender Plan mit detaillierten Regelung
- oder zuerst STB-Wettbewerb nachdem entsprechender (Ergebnissen angepasster) BBP erstellt

Baulandumlegung….
• wenn durch Grundstücks –lage, -form oder –größe Bebauung erschwert
• wenn zu bebauende Parzelle ungünstige Struktur aufweist
….Arten der Umlegung
- Umlegung von land- u. forstwirtschaftlichen Flächen (Kommassierung)
- Baulandumlegung
• Oftmals Voraussetzung für Nutzungsumsetzung
• Anspruchsvolles Verfahren
• Einleitung der Maßnahmen durch:
- Eigentümer (alle Beteiligten müssen zustimmen)
- Gemeinden (zwangsmäßige Einbeziehung möglich)

….Ergebnis von Bebauung ohne Umlegung


- Schmale, kleine Grunstücke bleiben unbebaut
- Unruhiges Ortsbild (große Abstände zwischen Häusern)
- Geringe Dichte wegen unzureichender Ausnutzung
- Hohe Erschließungskosten

Baurecht
• Umfasst alle Rechtsvcrschriften zur Regelung der Errichtung von Bauwerken

….Kernbereich behandelt folgende Themen


- Sicherheit
- Einwandfreie technische, sanitäre u. hygienische
…….Beschaffenheit des Bauvorhabens
….Zusätzliche Bestimmungen zu
- Schutz des Orts- u. Stadtbildes
- Umwelt- u. Immissionsschutz
• Grundeigentümer ist durch Baurecht zahlreichen Vorschriften unterworfen
• Hier (im Gegensatz zu Planungsrecht) konkretes Bauvorhaben als Prüfungsgegenstand
• Bauvorhaben ist ein Projektprüfungsverfahren unter Einhaltung planungsrechtlicher Grundlagen

….Rechtliche Grundlagen
• Gesetzgebung u. Vollziehung fallen in Länderzuständigkeit
• Entsprechend werden Bauordnungen als Gesetze vom Landtag erlassen
• Insgesamt Regelungen in einzelnen Ländern sehr unterschiedlich wodurch Überblick aufwendig

….Geltungsbereich der Bauordnungen


• Bestimmungen nicht für alle Bauvorhaben
• Aus Kompetenzverteilung resultiert:
- Bauordnung der Länder gelten nicht grundsätzlich für alle Bauführungen uneingeschränkt
→ Folglich auch keine Bewilligungspflicht nach Bauordnung

….Ausnahmeregelungen
• Kompetenzrechtliche Gründe
- Anderer Verwaltungsmaterie zugeordnet
- Wenn keine Zuständigkeit durch Landesgesetzgeber wird von „unechten“ Ausnahmen gesprochen
• Bauordnung somit nicht auf Bauvorhaben anzuwenden die wegen unlöslichem Zusammenhang spezieller
Verwaltungsmaterie zuzuordnen sind
• Bestimmte Bauvorhaben unterliegen nicht der Bauordnung wenn Rechtsvorschriften d. öffentlichen Interesses
berücksichtigt w

….Ausnahmen für Bagatellanlagen


• Vielzahl von Bauvorhaben durch öffentliches Desinteresse von Anzeigepflicht ausgenommen
• Im Zuge der Baurechtliberalisierung 1990 einige Bauvorhaben (unter Relevanzschwelle der Anzeigepflicht) als
„freie Bauvorhaben“ eingestuft
• Somit weder Bewilligungs- noch Anzeigepflicht
• idR. kleinere Bauführungen mit geringer Auswirkung (Telefonzelle, bewegliche Stände)
• in der Praxis jeweilige Definitionen von großer Bedeutung

….Zuständigkeiten u. Behörden
• Örtliche Baupolizei im eigenen Wirkungsbereich der Gemeinde
• Seit Bundes-Verfassungsgesezt-Novelle 1962 haben Gemeinden Recht auf Selbstverwaltung
• Insbesondere durch Vollziehung von Angelegenheiten der örtlichen Baupolizei
• Konkrete Angelegenheiten in den Bauordnungen geregelt

….Nicht im Wirkungsbereich der Gemeinde


- Baustrafsachen
- Enteignungen
- Bundeseigene Gebäude f. öffentliche Zwecke
- Bauvorhaben, die über mehrere Gemeinden erstreckt
….Wichtige Unterscheidungen
- Baubehörde
- Planungsbehörde auf Gemeindeebene (Vollziehung des Raumordnungsgesetzes)
- Örtliche Raumplanung (Erlass Entscheidungskonzepte, FWP, BBP)
→ Zuständigkeit Gemeinderat

Die Baubehörden
• Bauwesensangelegenheiten gesetzlich durch Bauordnungen geregelt
• Gemeindeamt (Magistrat) als Hilfsorgan für Gemeindeorgane
• In Bauangelegenheiten ist Magistrat nicht Hilfsorgan sondern Behörde
• Somit Entscheidung d. 1. Behörde durch übergeordnete Behörde zur Sachentscheidung angerufen

….In der Regel 2 Instanzen zuständig:


Baubehörde 1. Instanz
- Bürgermeister (monokratische Behörde, von Bürgern gewählt)
• Durch Abweichungen können folgende Organe Baubehörde 1. Instanz sein:
- Magistrat
- Stadtsenat
- Bezirksverwaltungsbehörde (für bundeseigene Gebäude od. Bauvorhaben über mehrere Gemeinden erstreckt)
- Landesregierung (bei Bauvorhaben über mehrere Bezirke)
Baubehörde 2. Instanz
- Der Gemeinderat (kollegiale Verwaltungsbehörde; durch Bürger gewäht) ist in der Regel die Planungsbehörde und
regelmäßig Behörde 2. Instanz
• Außerdem durch Länder bestimmte 2. Instanz möglich
- Gemeindevorstand
- Stadtsenat
- Bauoberbehörde in Wien
- Bauberufungskommission
- Landesregierung

Übersicht der Bauinstanzen in NÖ: VO 8 / S. 5

….Baubehörde in Wien
• Die 1. Instanz ist die MA37 (Bezirksstelle) = Baupolizei
• Folgende Aufgaben in deren Wirkungsbereich:
- Baubewilligungsverfahren
- Überwachung von Bauführungen
- Überwachung bestehender Gebäude
- Führung behördlicher Dokumentationen

….Baurecht in der Praxis


• Gemeindezuständigkeit führt zu beachtlicher Bürgernähe
• Detaillierte Kenntnisse u. Nähe zu Normadressat erhöhen Akzeptanz
• Nähe führt aber auch zu Interessenskonflikten
→ Verhältnis macht Einschränkungen teilweise schwer durchsetzbar
• Behörden wegen Komplexität der Rahmenbedingungen ge- u. überfordert

….Übertragung der Zuständigkeit


• Durch Gemeindeantrage Aufgabenverteilung von Baupolizei auf staatliche Behörde möglich (=Delegierungsverordnung)
• In gewissen Bundesländern Gemeinde Zuständigkeit auf Bezirkshauptmannschaft übertragen
→ Häufig dann wenn neben baurechtlichen andere Bewilligungen erforderlich
• Bei konkreten Maßnahmen erst aufgrund von Delegierungsverordnung Zuständigkeit eruierbar

….Instanzentzug
• Gegen Bescheide der 1. Instanz (idR. Bürgermeister) kann Berufung bei der 2. Instanz (Gemeinderat) erhoben werden
• Gegen Bescheid der 2. Instanz ist Vorstellung an Aufsichtsbehörde zulässig
• Danach Beschwerde an Verfassungs- oder Verwaltungsgerichtshof
• In Wien 1. Instanz = Magistrat
→ Gegen deren Entscheidung kann Berufung bei Bauoberbehörde erfolgen

….Berufung
• Als Rechtsschutzeinrichtung ausschließlich gegen Bescheide
• Binnen 2 Wochen zu erheben
• Im Berufungsfall entscheidet übergeordnete Instanz in derselben Sache
• Fristgerechte Berufungen haben aufschiebende Wirkung
→ Kein Baubewilligungsbescheid während Berufungsverfahren
• Ablehnung von Aufschub wenn Realisierung in öffentlichem Interesse dringend geboten
….Vorstellung an Aufsichtsbehörde
• Ist als (außerordentliches) Rechtsmittel nach Erschöpfung innergemeindlichen Instanzentzuges möglich
→ Landesregierung = Aufsichtsbehörde in Bundesländern
• Maßnahmen zur Wahrung gesetzmäßiger Führung sämtlicher Angelegenheiten durch Gemeinde
• Vorstellungsbehörde nur kassatorische Befugnis
• Aufsichtsbehörde kann Entscheidung nicht ändern sondern nur aufheben für neuerliche Entscheidung
• Gemeinden in weiteren Verfahren an Rechtsansicht der Vorstellungsbehörde gebunden

….Voraussetzung zur Vorstellung


- Angelegenheit im eigenen Wirkungsbereich (Baubewilligungsbescheid)
- Bescheid durch Gemeindeorgan (Instanzenzug innerhalb Gemeinde muss erschöpft sein)
- Partei des Bauverfahrens, die Rechtsverletzung behaupten kann
- Fristgerechte Einbringung (2 Wochen nach Bescheidserlass)
• Vorstellung ist außerordentliches Rechtsmittel
• Keine aufschiebende Wirkung
• Aufsichtsbehörde „kann“ auf Parteiantrag aufschiebende Wirkung aussprechen

….Verfassung- u. Verwaltungsgerichtshofbeschwerde
• Beschwerde an VfGH u. VwGH wenn ordentlicher u. außerordentlicher Instanzenzug erschöpft
VwGH - dient als Rechtsschutz gegenüber behördlichen Verwaltungshandelns
- Kann rechtswidrige Bescheide beheben und an Behörde zurückweisen
- Kann in Sache nicht selbst entscheiden
VfGH - erkennt Beschwerden gegen Bescheide
- Beschwerdeführer (oder sein Grundrecht auf Eigentum) muss in verfassungsgesetzlichem Recht verletzt scheinen….

….Entscheidungspflicht
• Behörden verpflichtet (ohne unnötigen Aufschub) innerhalb Frist (max. 6 Monate) über Anträge und Berufungen zu
entscheiden
• Wenn Beschwerde führender innerhalb der Frist untätig, folgende Möglichkeiten
- Antrag auf Übergang der Entscheidungspflicht zu übergeordneter Behörde (= Devolutionsantrag)
- Säumnisbeschwerde an VwGH wenn Säumnis der obersten Verwaltungsbehörde

….Bauvorhaben nach folgenden Bestimmungen geltend für:


- Errichtung
- Änderung
- Erhaltung
- Beseitigung
….von Bauvorhaben

….Begriff des Bauens: VO 8/S.8


• Bei allen Unterschieden (einzelner Länder) Orientierung d. Bauordnungen an langjährigen Rechtssprechungen des VwGH
• Bauwerk hiernach eine Anlage:
- Deren Errichtung bautechnische Kenntnisse erfordert (auch bei zerlegbarer Holzhütte oder Fertigteilbau9
→ Bauten die jedermann ohne besondere Kenntnisse errichten kann sind somit nicht inbegriffen
- Die mit Boden in gewisser Verbindung gebracht werden
→ Unwichtig ob fundiert, sondern nur ob kipp- oder sturmsicher verankert
- Die durch Beschaffenheit öffentliches Interesse berühren

….Beispiele für strittige Fälle


- Bauhütte
- Pferdeunterstand
- Glashaus
- Schwimmbad mit Überdachung

….Arten der Bauführungen


• Regelungen unterschiedlich umfangreich
• Bundesländer unterscheiden 3 wesentliche Arten
- Anzeigepflichtige Bauführungen
- Bewilligungspflichtige Bauführungen
- Freie Bauführungen

a) Bewilligungspflichtige Bauführungen
• Nach fast allen Bauordnungen sind das:
- Neubauten (auch wenn alte Fundamente und Mauern wiederbenützt)
- Zubauten (Vergrößerung durch Erweiterung bestehender Räume)
- Umbauten (wesentliche Umgestaltung innen u. außen; Abbruch von Geschoßen u. Wiederaufbau)
• Bewilligungspflichtige Bauten taxativ aufgezählt
• Bei Zweifel notwendige Rechtsinfos durch Bauherrn einzuholen (bei zuständiger Baubehörde)
• Bewilligungspflichtige Änderungen wenn öffentliches Interesse oder Nachbarn beeinträchtigt
• Meistens auch Abbruch bewilligungspflichtig
• Dient Sicherstellung baupolizeilicher Vorschriften
• idR. auch Einfriedungen bewilligungspflichtig
• Veränderung der Höhenlage wenn Einfluss auf Belichtung und Standfestigkeit

b) Anzeigepflichtige Bauführungen
• Wesentliches Kriterium: Baubehörde vor Ausführung schriftlich anzuzeigen
• Wenn nicht innerhalb von Frist für bewilligungspflichtig erklärt, Bauausführung zulässig

….Anwendung
- Meist Änderungen im Gebäudeinneren
- Loggienverglasung
- Fenstertausch

….Frühestmöglicher Baubeginn
- Unmittelbar nach Vorlage bei Baubehörde
- Bei Bauführung in Schutzzonen betreffend das Erscheinungsbild – 1 Monat nach Vorlage da bis dahin Untersagung
erfolgen kann

….Rechtsrahmen
• Kein Bewilligungsbescheid und keine Bauverhandlung
• Prüfung der Baubehörde binnen 6 Wochen nach Vorlagen bis dahin kann Untersagung erfolgen

c) Freie Bauführungen
• Liegen unter Relevanzschwelle d. Bewilligungspflicht u. dürfen ohne vorangehendes Verfahren realisiert werden
• Rechtliche Bestimmungen in Eigenverantwortung zu erfüllen

….Beispiele zu freien Bauführungen


- Abbruch außerhalb von Schutzzonen
- Badehütten auf Trennstücken in Erholungsgebiet
- Baustellenerrichtung für Dauer der Baustelle
2
- Verkaufsstände bis 12m Fläche und 2,8m Höhe
- Marktstände (höchstens 2 Monate)
- Wohnwagen auf Zeltplätzen
- Öffentliche Toiletten

….Arten von Bauführungen


• Erhebliche Unterschiede einzelner Bundesländer
• Wesentlicher Inhalt sind verfahrensrechtliche Regelungen die Ablauf der Prüfung bestimmen
• Baubewilligungsverfahren von größter Bedeutung
→ Vor- u. nach gelagerte Verfahren zusätzlich geregelt
• Variieren und Überlagerung der Verfahren in den Bundesländern (Mischverfahren)
• Seit Baurechtreform unterschiedliche Verfahren nicht eindeutig abgrenzbar da verstärkt Mischverfahren aufkommen
(enthalten Elemente des Bewilligungs- und Anzeigeverfahrens)
→ Somit können auch größere Bauvorhaben vereinfacht abgewickelt werden

Übersicht VO 8 / S. 13

….Aus Unterscheidung der Verfahren resultieren unterschiedliche Konsequenzen


- Baubeginn erst nach rechtskräftig gewordenem Bewilligungsbescheid bewilligungspflichtig
- Beginn anzeigepflichtiger Bauführungen erst wenn Kenntnisnahme durch Behörde erfolgte od. die Frist zur
Untersagung abgelaufen
- Wenn keine bewilligungs- oder Anzeigepflicht gefordert, darf jederzeit mit Bauführung begonnen werden
- Grundsatz der Baufreiheit bei Anzeigepflichtigen Bauführungen

….Mischverfahren
• Enthalten entweder als Anzeigeverfahren Elemente der Bewilligungsverfahren
• Oder als Bewilligungsverfahren typische Anzeigenelemente enthalten

….Differenzierung nach Ländern


- Traditionelle Anzeigeverfahren (NÖ, Tirol)
- Mischverfahren (Restösterreich)

….Bauverfahren
• Klassisches Baubewilligungsverfahren in folgende Teilverfahren gegliedert
- Bauplatzerklärung
- Baubewilligungsverfahren
- Bauansuchen
- Vorprüfung
- Prüfung des Ansuchens
- Baubewilligungsbescheid
- Bauausführung u. Bauaufsicht
- Benützungsbewilligung, Fertigstellungsanzeige
• Baurechtliche Beurteilung von Vorhaben in verschiedenen Verfahren nach folgenden Kriterien gegliedert
- Bezug auf Bauplatz u. dessen Eignung für Bebauung
- Bezug auf konkrete Bauvorhaben (Bau- u. Anzeigeverfahren)
• Unterschiede der Verfahrensformen zugenommen, daher Abgrenzung schwer möglich weil:
- Vereinfachte Baubewilligungsverfahren eingeführt
- Anzeigeverfahren umgewandelt
- Mündliche Verhandlungen nicht zwingend vorgeschrieben
• Daher nur mit erheblichem Aufwand Verfahrensschritte feststellbar

….Planungsrechtliche Vorgaben
• Liegenschaftswahl u. Bauvorhaben nicht allein durch Baurecht bestimmt, sondern durch raumplanerische Festlegung der
Gemeinde
• Raumplanung schafft verbindlichen Rahmen durch hoheitliche Raumpläne
• Raumpläne (örtliche u. überörtliche) helfen, die Steuerung der Siedlungsentwicklung zu beeinflussen
→ Im Wesentlichen sind das:
- Örtliches Raumordnungsprogramm bzw. Entwicklungskonzept
- FWP (hier zentrale Rechtswirkung)
- Bebauungsplan
• Umsetzung von Gemeindefestlegungen durch Bauplatzerklärung u. später Baubewilligungsverfahren

….Bauplatzeignung u. Bebauungsgrundlage
• Je nach Regelungssystematik Unterscheidung folgender Verfahren
- Bekanntgabe der Bebauungsgrundlage
- Bauplatzerklärung
• Unterschiede bei Prüfungsschritten bezüglich Bauplatzeignung beträchtlich
• Ziel der Verfahren ist die Zulässigkeit des Vorhabens zu bestätigen (bevor kostenintensive Ausarbeitung durch Prüfung)
• Prüfverfahren auf zu bebauende Grundfläche, nicht auf Bauführung bezogen
• Es sollen nur Grundflächen, die öffentlichem Interesse entsprechen einer Bebauung zugefügt werden
• Ergebnisse für Bauverfahren sind verbindlich

….Bekanntgabe von Bebauungsgrundlagen


VO 9/S.3

• Zur Ergänzung sehen einzelne Bauordnungen Bekanntgabe von Grundlagen in Bescheidform vor
• Im Zuge der Bekanntgabe wird Rahmen für nicht ausgearbeitetes Projekt vorgegeben
• Bei allen Neu-, Zu- und Umbauten Bekanntgabebescheid zu beantragen

….Bauplatzeignung
• Regelung der Bauplatzeignung sowohl durch
- Verbindliche Raumpläne als auch
- In eigenem Feststellungsverfahren der Baubehörde
• Verordnung der Planungsträger durch individuelle Verwaltungsakte der Baubehörden konkretisiert
• Bauplatzerklärung konkretisiert raumplanungsrechtliche Vorgaben (FWP u. BBP) einzelner Grundstücke
• Durch Bekanntgabe gewisse Rechtssicherheit für Bauwerber, da Bebaubarkeit mittels Bescheid bestätigt
• Ziel des Vorprüfungs - Verfahrens ist Feststellung ob Bauführung:
- Raumordnungsrechtlichen Regelungen (FWP, BBP)
- Oder baurechtlichen Anforderungen (Ver- u. Entsorgung, Stellplatzbestimmung, Verkehrsanbindung)
….entspricht
• Viele Bauordnungen mit ausdrücklicher Bestimmung dass Gestalt u. Größe den Anforderungen des zu errichtenden
Gebäudes entsprechen müssen
• Für rechtliche Eignung als Bauplatz maßgeblich:
- Lage
- Gestalt (Form und Mindestgröße)
- Erschließbarkeit
• Im Bauplatzerklärungsverfahren sind Bestimmungen des FWP anzuwenden
→ Trotzdem nahezu gleich lautende Versagungstatbestände enthalten weil nicht alle potentielle Bauplätze Widmungen
aufweisen
→ Bzw. nicht alle gewidmeten Grundstücke als Bauplatz geeignet sind

….Baubewilligungsverfahren
• Für bewilligungspflichtige Vorhaben ist Baubewilligungsverfahren zentraler Abschnitt
• Verfahrensschritte bauen aufeinander auf
→ Positiver Verfahrensabschluss ist Voraussetzung für nächste Stufe
• Positiver Ausgang des Vorprüfungs - Verfahrens enthebt Baugebäude nicht vor Verpflichtung weiters
Eignungsvoraussetzung zu prüfen
….Bauansuchen
• Grundsätzlich schriftlich bei Behörde zu beantragen
• Bewilligungsverfahren kann nicht von Amtswegen eingeleitet werden, da antragsbedürftiger Verwaltungsakt nur dann
rechtskräftig wenn Erteilung von Baubewilligung vorliegt
• Schriftliches Ansuchen hat folgende Unterlagen zu enthalten:
- Grundbuchsabschrift des Eigentümers
- Nachweis Bauplatzerklärung
- Baupläne (Lage-, Grundrissplan, Schnitte)
- Baubeschreibung
• Darüber hinaus folgende möglich
- Detailpläne
- Bodenuntersuchungen
- Statische Bemessungen
• Baupläne in der Regel von
- Bauwerber
- Liegenschaftseigentümer
- Planverfasser
- Bauführer
….zu unterfertigen
• bei Zu-, Um- und Aufbau muss der Altbestand ersichtlich sein
• Baupläne durch technische Beschreibung zu ergänzen
• Soweit erforderlich weitere Unterlagen möglich
- Geländedarstellung
- Detail- u. Konstruktionspläne
- Statische Berechnungen
- Berechnung zu Beurteilung von Schall- u. Wärmedämmung

Bsp.: VO 9 / S. 6

….Mangelhaftes Bauansuchen
• Fehlende Unterlagen veranlassen Verbesserungen des Ansuchens
• Baubehörde entscheidet über Art des Verbesserungsauftrages
• Zurückweisung nur zulässig wenn Frist für klar formulierten Verbesserungsantrag ungenutzt verstrichen
• Nachbarn erhalten Recht auf Vorlage der Planunterlagen
• Schlussendlich bewilligte falsche Maße hat Bewilligungswerber zu vertreten

….Vorprüfung (grundsätzliche Überprüfung baurechtlicher Bestimmungen)


• Durchführung:
- Schriftlicher Antrag des Grundeigentümers unter Vorlage der Unterlagen
- Nach Einlangen eines Baubewilligungsantrages
• Dient der Rechtssicherheit u. Vermeidung von Verwaltungsaufwand
• Wenn offenkundiger Versagungsgrund vorliegt, Vermeidung aufwendiger Baubewilligungsverfahren
• Ziel ist aufwandslose Feststellung ob Bauführung:
- Raumordnungsrechtlichen Regelungen entspricht (FWP, BBP)
- Grundlegenden baurechtlichen Anforderungen entspricht

….Baubehörde hat im Vorprüfungsverfahren zu prüfen:


- Widmungsart laut FWP
- Bebauungsplan
- Bausperre
- Unzulässigkeit der Bauplatzerklärung
- Evtl. Bauverbot
• Es wird zusätzlich das Vorliegen aller benötigten Unterlagen geprüft
• Ergänzungen sind binnen einer Frist einzureichen
• Bei nicht-Beachtung der Frist ist Antrag abzulehnen
• Wenn keine erheblichen Gründe entgegen stehen, zeitlich befristeter Bescheid
• Baubehörde an Feststellung der Vorprüfung gebunden
• Berechtigte Einwendungen von Nachbarn kann Versagung der Bewilligung zur Folge haben

….Bauverhandlung (=Mehrparteienverfahren)
• Wenn kein vereinfachtes Bewilligungsverfahren, ist mündlich Bauverhandlung durchzuführen
→ Üblicherweise mit Lokalaugenschein verbunden
• Bauverhandlung in meisten Ländern nicht zwingend
• Dabei erfolgt Ermittlung des Sachverhalts u. Wahrnehmung des Parteigehörs
• Ziel ist die Überprüfung der Übereinstimmung mit baurechtlichen Bestimmungen u. Stellungnahme der Nachbarn
• Ablauf hat nach Grundsatz der Effizienz zu erfolgen (Zweckmäßigkeit, Raschheit, Einfachheit)
• Bauvorhabensoll unter Beiziehung sämtlicher Parteien erörtert werden
• Ob Lokalaugenschein, liegt im Ermessen der Behörde
• Folgende Personen als Partei im Baubewilligungsverfahren:
- Bauwerber (Antragsteller)
- Grundeigentümer (falls nicht selbst Bauwerber)
- Eigentümer angrenzender Grundstücke
- Planverfasser
- Bauleiter
- Beteiligte Behörden
• Anberaumung durch persönliche Verständigung sämtlicher Parteien u. Anschlag in der Gemeinde

….Baubewilligungsbescheid
• Ohne Versagungsgründe besteht Rechtsanspruch auf Erteilung der Baubewilligung
• Es bestätigt, dass nicht gegen baurechtliche Bestimmungen verstoßen wird
• Bei diesem Bescheid handelt es sich um Bescheid mit dinglicher Wirkung
- Sachbezogener - nicht personenbezogener – Bescheid
- Rechtswirkung unabhängig von Inhaber
- Bescheidwirkung besteht auch nach Inhaberwechsel der das Recht begründet, ein Bauvorhaben auszuführen
• Mündliche Bewilligung erweist keinen Rechtsanspruch

….Voraussetzung für Baubewilligung


- Raumplanerische Vorschriften
- öffentliches Interesse (Sicherheit, Gesundheit, Verkehr)
• widerspricht Bauvorhaben einzelnen Punkten der Bauordnung ist Abänderung vorzunehmen
→ bei Nicht-Einhaltung der Änderung ganzes Ansuchen abgewiesen

Baupolizeigesetz Slbg: VO 9 / S. 10

….Bautechnische Bestimmungen
• Prüfung dieser im Rahmen vom Bauverfahren
• Umfangreiche Bestimmungen damit diese:
- Der Bauaufgabe gerecht werden
- Dem Verwendungszweck entsprechen
- Die örtlichen Verhältnisse berücksichtigen
• Folgende Gesichtspunkte – hierarchisch – zu berücksichtigen:
- Mechanische Festigkeit, Statik
- Brandschutz
- Nutzungssicherheit
- Hygiene, Umweltschutz
- Schallschutz
- Wärmeschutz
• Gelten grundsätzlich für alle Bauten wobei Konkretisierungen bei:
- Bestimmten baulichen Anlagen (Hochhäuser, Kleinwohnhäuser)
- Bestimmte Gebiete (Gefährdungsbereiche)
- Zusätzliche Anforderungen für Einzelfälle
• Allgemeine Ausführungen durch spezielle Regelungen konkretisiert
- Umgesetzte Regelungen iZm der Bauprodukte – Richtlinien
- Besondere Bedeutung Richtlinien des österr. Instituts für Bautechnik (OIB-Richtlinien), die für verbindlich erklärt
• Gewährleisten Errichtung baulicher Anlagen nach Stand der Technik

Wien: VO 9 / S.11+12

….Orts- u. Landschaftsbild
• Einwirkung auf dieses durch Baubehörde zu beurteilen
• Teilweise Konflikt mit architektonischer Gestaltungsfreiheit (S. 12 unten: Slbg)
• Bei Prüfung der Übereinstimmung erheblicher Auslegungsspielraum
• Optischer Eindruck der Außengestaltung im Einzelfall zu prüfen
• öffentliche Interessen stehen Ausführung entgegen wenn Bau als störend empfunden
• Weder traditionelles noch futuristisches Bauen sind Auslegungsmaßstab
• Räumlicher Bezugsrahmen: idR nicht ganze Gemeinde sondern spezifischer Ortsteil
• Sachverständige mit Fachwissen haben Gutachten zu erstellen
→ Bei Privatgutachten von Baubehörde mit einzubeziehen

….Orts- u. Stadtbild
• Bauliche Betrachtung von Ort oder Straßenzug (von innen u. außen)
- Schutzwürdiges Ortsbild muss vorhanden sein
- Einheitlichkeit nicht erforderlich, jedoch gewisse gemeinsame Charakteristik als Schutzbegründung
….Örtilcher Baucharakter
• Zunächst Rechtssprechung zur Ortsbildkonformität durch VwGH
- Stört oder beeinträchtigt Anlage das Stadtbild?
→ Hierzu Sachverständigen- Gutachten einzuholen
→ Über Gebiet das für Erscheinungsbild von Bedeutung
• Ausgangslage ist vorhandener Bestand als Maßstab ob Beeinträchtigung möglich
→ Stadtbild von baulichen Anlagen geprägt
→ Auch Wirkung der Anlage als Gesichtspunkt (z.B. Grünanlage, Park, Platzgestaltungen)
• Bereits beeinträchtigter Bestand bedeutet nicht, dass Ortsbild nicht schützenswert
• Schlagworte in der Rechtssprechung des VwGH:
- Schließt moderne Baugestaltung nicht aus
- Fortgestaltung vorhandener Elemente nicht ausgeschlossen
- Bloße Unschönheit im Sinne von Beeinträchtigungen nicht zwingend Störung des Ortsbildes
- Traditionalistische Tendenzen nur relevant wenn verordnet (BBP)

….Baurechtliche Auflagen
• Bewilligung (durch Baubehörde) unter Auflagen möglich
• Baubehörde hat Möglichkeit bzw. Verpflichtung, auf Bauvorhaben Einfluss zu nehmen und Bewilligung unter Auflagen zu
erteilen
• Auflagen als bedingte Polizeibefehle zu verstehen
→ Bedingt weil Wirksamkeit von Bewilligungsgebrauch abhängig
→ Polizeibefehl weil Einhaltung unter Vollstreckung von Zwangsmitteln zwingend für Bauwerber
• Auflagenbestimmungen sind allgemein normiert
• Baubehörden über Vorschreibungsart der Auflagen
• In Praxis zentrale Bedeutung von Auflagen
→ Vorhaben nicht zu versagen wenn durch Auflagen fehlende Voraussetzungen
→ Versagung idR nur wenn Voraussetzung trotz Auflagen nicht erfüllt

….Nachträgliche Auflagen
• Rechtskräftige Baubescheide grundsätzlich unabänderbar
• Ermächtigung zur Durchbrechung materieller Rechtskraft aber sind zulässig
• Gewisse Bauordnungen ermächtigen Behörde nach Genehmigungsverfahren nachträgliche Auflagen zu setzen
→ Hier bestehen enge rechtliche Voraussetzungen für Eingriff in Bescheide
• Nachträgliche Vorlagen nur in vertretbarem Rahmen möglich (wenn Aufwand in vertretbarem Verhältnis zu Erfolg)
• Rechtskraft der Baubewilligung durch nachträgliche Auflagen gebrochen

….Baurechtliche Verfügungen
• Verpflichten Grundeigentümer in besonderen Situationen zu Maßnahmen oder Aktivitäten
• Bei Gefahr im Verzug notstandspolizeiliche Maßnahmen ohne Wahrung des Parteigehörs oder Erlassung von Bescheid
• Handeln der Behörde nur bei unmittelbarer Gefahr und unter Zeitdruck (wenn Eigentümer bedroht)
- Gefährdung durch Baugebrechen u. schlechte Bausubstanz
- Gefährdung durch Elementarereignisse
- Gefährdung durch Naturereignisse

….Mögliche Zwangsmaßnahmen
- Betreuungsverfügung für Gebäude u. Grundstück
- Gebäuderäumung
- Gebäudebeseitigung
• Maßnahmenwahl im Ermessen der Baubehörde

….Ausnahme- und Sonderregelungen


• Bauvorhaben können ohne Sonderregelungen an umfangreichen Bestimmungen scheitern
• Baurechtliche Ausnahmen für Erleichterungen nach WBO

….Ausnahmen von Bauvorschriften


- Änderung u. Instandsetzung von Bestand
- Zubauten die zur Vergrößerung bestehender Räume führen
- Umbauten einzelner Geschoße
→ Bei unverhältnismäßigem Aufwand

….Abweichungen von Vorschriften des Bebauungsplans


• Einzelne Vorhaben dürfen vom BBP abweichen wenn Ziele des FWP u. BBP beachtet

….Abweichungen von bewilligten Bauvorhaben


• In bestimmten Umfang zulässig (nicht bewilligungspflichtig)

….Überschreiten der Beschränkung baulicher Ausnutzbarkeit


• Für öffentliche Bauwerke zulässig wenn Zielrichtung des FWP u. BBP nicht unterlaufen
….Überschreitung zulässigen Gebäudeumrisses
• Durch Gebäudeteile untergeordneten Ausmaßes wobei Zuständigkeit bei Bau- Ausschuss der Bezirksvertretung
• Für besondere Arten von Bauanlagen können Ausnahmeregelungen gelten
• Ausnahmeregelungen betreffen ausschließlich dauerhafte Nutzung und sind für temporäre Nutzung beschränkt

Begriffsdefinitionen:

Förderaler Staatsaufbau: Ausübung der Staatsfunktion zwischen Bund und Ländern aufgeteilt
Kumulationsprinzip: wenn einzelne Fachbereiche Bewilligungen als hoheitliche Beschränkung vorsehen sind
mehrere Bewilligungen erforderlich
IPPC-Anlage: Integral Pollution Prevention Control
BA-Verfahren:
Normativbestimmungen: gesetzliche Vorschriften, die den Inhalt der Satzungen juristischer Personen regeln
Taxativ: vollständig
Finale Determinierung
Kommassierung
Monokratische Behörde
Kollegiale Verwaltungsbehörde:
Delegierungsverordnung:
Kassatorisch kontrollierend
Devolution:
Einfriedung
Dingliche Wirkung