DERECHOPRIVADOVDERECHOSREALES Lectura2

Módulo 2
Publicidad
registral. Dinámica
de los derechos
reales
5. Publicidad registral.La
publicidad y los
principios registrales
5.1 La publicidad registral en la
República Argentina. Definición. Noción
histórica
Mientras que los derechos personales no se publicitan, pues interesan a las
partes solamente, los derechos reales atañen a la comunidad entera, pues ésta
tiene el deber de respetarlos. En Derecho, dar “publicidad”, significa hacer
público y notorio un hecho jurídico, una relación o situación jurídica relevante
para la comunidad. Al respecto, Vélez Sársfield, en la nota al art. 577 del Código
Civil derogado, expresaba:
(…) el derecho real debe manifestarse por otros caracteres, por

otros signos que no sean los del derecho personal, y que estos
signos deben ser tan visibles y tan públicos como sea posible. No
se concibe que una sociedad esté obligada a respetar un derecho
que no conoce1.
Hay distintas formas de dar a conocer un hecho jurídico relevante; en la época

colonial esta tarea era cumplida por oficiales que pregonaban las
comunicaciones reales en lugares públicos, o bien se pegaban edictos en el
muro de las iglesias a la salida de la misa dominical. Tradicionalmente, la
doctrina distinguió dos modalidades de publicidad relativa a los derechos
reales: la posesoria y la registral.
1
Nota al art. 577 – Ley 340 – Código Civil derogado por ley 26.994.
1
La publicidad posesoria era la elegida por el codificador para dar a conocer las
mutaciones de todos los derechos reales que se ejercen por posesión, y parte
de la doctrina entiende que es insuficiente en grandes poblaciones, ya que
conllevaría una imposibilidad material de hacer conocer a todos la situación
jurídica. En contraposición, la publicidad registral fue utilizada por Vélez
Sársfield sólo para las hipotecas, puesto que en ese caso el inmueble queda en
poder del deudor y no es posible publicitar la mutación de otro modo. En la
nota al viejo art. 3203, Vélez Sársfield explicaba las causas por las cuales no
adoptó el sistema de publicidad registral para el resto de los derechos reales,
tales como carencia de experiencia en el país, falta de efecto saneatorio en la
inscripción, ausencia de título de la mayoría de los inmuebles de la época,poco
valor de los mismos y falta de personal capacitado para emplear en los
registros.
A pesar de lo expresado por el codificador, en el afán de consolidar la seguridad

del tráfico jurídico, las provincias extendieron las funciones de los registros de
hipotecas (únicos previstos por el Código Civil) a la inscripción de todos los
actos jurídicos que causaban mutaciones en los derechos reales sobre
inmuebles. El primero en implementar dicho sistema fue el Registro de la
Provincia de Buenos Aires, inaugurado en el año 1879. Las leyes que creaban
los registros provinciales, solían exigir la inscripción de los títulos a los fines de
dotar de oponibilidad a los derechos y (al ser materia delegada el régimen de
adquisición y pérdida de la propiedad, etcétera) eran inconstitucionales, tal
como manifestó la Corte Suprema de Justicia de la Nación en numerosas
ocasiones; en casos extremos, se llegó a dotar de carácter constitutivo a la
inscripción de derechos reales sobre inmuebles deshabitados (provincia de La
Rioja).
A pesar del escollo de la inconstitucionalidad (considerada por la doctrina una

“sana anomalía”), el requisito de registración se generalizó en todo el país, al
comprobarse sus conveniencias prácticas (incluso algunos lo consideraban
parte del poder de policía no delegado). En un principio, estos registros
estuvieron a cargo de los particulares (caso actual de los registros del
automotor), pasando posteriormente a depender de oficinas administrativas
del Estado o (en algunas provincias) del Poder Judicial.
Con la reforma de la Ley 17.711, se modifica el art. 2505 del Código Civil de
Vélez Sársfield, agregando un requisito a la transmisión de derechos reales
sobre inmuebles: la inscripción.Ello dio lugar a la sanción de la Ley Nacional
Registral 17.801(Registro de la Propiedad Inmueble). Nuestro Código Civil y
Comercialvigente, en su art. 1893, reza:“La adquisición o trasmisión de
derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código
no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan
publicidad suficiente”2.
2
Art. 1893 –Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.
2
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el
caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es

presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real. No
pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni
aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho
real3.
La inscripción es meramente declarativa, pues sabemos que el derecho real

nace con título y modo (tradición), y el efecto es la oponibilidad; esto surge del
articulado de la ley, particularmente de su art. 20:
Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la

formalización del documento, como el funcionario autorizante y
los testigos en su caso, no podrán prevalerse de la falta de
inscripción, y respecto de ellos el derecho documentado se
considerará registrado. En caso contrario, quedarán sujetos a las
responsabilidades civiles y sanciones penales que pudieran
corresponder4.
La sanción de la Ley 17.801 del Registro de la Propiedad Inmueble en 1968,

trajo aparejada la adecuación de las leyes provinciales. Así, ya los registros
provinciales eran constitucionales y seguían los lineamientos de la Ley Nacional.
El artículo de nuestro Código Civil transcripto más arriba, indica dos tipos de
publicidad: posesoria y registral.
Fernando López de Zavalíadefine la publicidad registral como “la

cognoscibilidad permanente y general de hechos jurídicos en base a la
declaración señalativa de un órgano competente, puesta a disposición del
público por los medios previstos por la ley” (1983, pág. 56). Vemos entonces
que, para este eminente jurista tucumano, publicidad no es conocimiento
efectivo sino posibilidad de conocer, conocimiento puesto a disposición del
público; asimismo, será permanente toda vez que el dato se encuentre en el
registro disponible en cualquier momento, y es general porque está destinado a
la generalidad de los individuos de la comunidad, sin distinciones. Esta
cognoscibilidad será posible gracias a una declaración señalativa efectuada por
el registrador (o sea el asiento), que señala o hace presente los datos que
figuran en los títulos presentados. Por último, los medios de publicidad
3
4
Art. 20 – Ley 26.994 – Código Civil y Comercial de la Nación.
3
mencionados pueden ser: exhibición directa de libros, copias, informes o
certificados. Veremos cada uno más adelante.
5.2 Los principios registrales: definición.

Consagración en la Ley 17.801 de
Registro Inmobiliario y en otros registros.
Situación actual
Los principios registrales son lineamientos generales, ideas-fuerza que inspiran
la Ley 17.801(Registro de la Propiedad Inmueble); no se encuentran
consignados expresamente, sino que son elaboraciones doctrinarias. La ley fue
redactada en base a las pautas fijadas en el proyecto elaborado por los Dres.
Edgardo Scotti (Director del Registro de la Ciudad de Buenos Aires) y Miguel
Falbo (Rector de la U.B.A.), que tomó como base las conclusiones de la primera
reunión de Directores de Registros Provinciales, celebrada en Buenos Aires en
el año 1964. Los principios citados tienen su fuente en la doctrina alemana, en
la francesa y en la reglamentación del Código de Vélez Sársfield en materia de
registración de hipotecas.
La ley inmobiliaria sirvió de base para la sanción de diversas normas registrales,

que también siguieron estos principios, tal es el caso del Registro Nacional de
Buques, el de Aeronaves, de la Propiedad Automotor y Créditos Prendarios, y
varios más. En algunos casos, la administración de estos registros se encuentra
concedida a particulares, tal es el caso del studbook (donde se inscribe el
dominio de los caballos de pura sangre de carrera), a cargo del Jockey Club
Argentina, o los registros seccionales del automotor, bajo la supervisión del
Encargado de Registro, persona física que debe reunir ciertas características y
obtener la concesión por parte del Poder Ejecutivo.
En la actualidad, los registros inmobiliarios son administrados por cada

provincia, siguiendo las pautas de su ley propia, que a su vez no puede
contradecir la normativa nacional y que -por el contrario- la complementa
brindando mayores detalles, como por ejemplo la faz recursiva contra las
decisiones del registrador, que no está desarrollada en la Ley 17.801, el
mecanismo para enmiendas de errores registrales, la mecánica de
matriculación de folios reales, los requisitos de los formularios de rogación, el
detalle de profesionales e idóneos autorizados para el diligenciamiento de
oficios y rogaciones en el registro, etcétera.
4
5.3 Principio de prioridad. Definición. La
publicidad en los derechos reales y en
los personales
El principio de prioridad surge de la máxima latina qui prior est tempore,
potiorest iure (“primero en el tiempo, primero en el derecho”).
La prioridad es una preferencia, un derecho real tiene preferencia sobre otro

derecho real o una medida cautelar, presentados para su inscripción o
anotación con posterioridad.
Modernamente, este principio implica que goza de oponibilidad el derecho que

primero se publicite adecuadamente. Es una preferencia temporal que cobra
valor cuando hay un conflicto entre dos o más pretensiones y el patrimonio del
deudor no alcanza para satisfacer a todas.
Los derechos o pretensiones pueden ser compatibles y coexistir en un orden

jerárquico o rango (hipoteca de primer y segundo grado, embargantes
sucesivos, etcétera) o puede haber una incompatibilidad absoluta o
excluyente, cuando sólo uno de estos derechos puede registrarse (por ejemplo,
dos personas reclaman la inscripción del dominio de un inmueble a su nombre
y sabemos que el dominio es absoluto y excluyente).
La regla para establecer la preferencia temporal sobre los derechos reales en la

realidad extra registral, consiste en lo siguiente: quien primero junta los
elementos título y modo, triunfa. Así, si varios compradores tienen escritura
sobre un inmueble pero uno de ellos consigue que se le haga tradición,
adquiere preferencia y su derecho real es el único constituido. El resto de
adquirentes, deberán resumir su pretensión en un juicio por daños y perjuicios
contra el vendedor.
En materia registral, adquiere preferencia quien primero anoticia el registro de

una situación jurídica. La Ley 17.801 expresa, en tal sentido:
Art. 19: La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones

relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y el
número de presentación asignado a los documentos (…). Con
respecto a los documentos que provengan de actos otorgados
en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos.
No obstante las partes podrán, mediante declaración de su
voluntad formulada con precisión y claridad, substraerse a los
efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de
5
prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o
autorizando que ésta sea compartida5.
Y el art. 5 consigna: “Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo
de cuarenta y cinco días contados desde su otorgamiento, se considerarán
registradas a la fecha de su instrumentación”6.
En segundo lugar, establece una reserva de prioridad a través del certificado

registral instaurado en los arts. 23/24. Es lo que se ha dado en llamar “bloqueo
registral” y cuyo efecto es garantizar la inmutabilidad de la situación jurídica
registral del inmueble por el lapso de 15, 25 o 30 días corridos en los cuales se
deberá celebrar la escritura pertinente. Las medidas cautelares y los derechos
reales que ingresen al registro durante la vigencia del certificado, se inscribirán
o anotarán de manera condicionada a las resultas del certificado.
Art. 24: El plazo de validez de la certificación que comenzará a

contarse desde la cero hora del día de su expedición, será de
quince, veinticinco o treinta días según se trate,
respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o
funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad asiento del
registro, en el interior de la provincia o territorio o fuera del
ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal…7.
El plazo de validez del certificado se cuenta en días corridos, pues los

escribanos están autorizados a celebrar escrituras en días inhábiles. Los únicos
que pueden solicitar certificados registrales son los escribanos con registro
otorgado en la provincia. Si se solicita un nuevo certificado, mientras el primero
está vigente, tal circunstancia será consignada en el segundo certificado.
Art. 17: Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse

otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea
incompatible, salvo que el presentado en segundo término se
hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la
certificación…8.
5
Art. 19 – Ley 17.801 - Registro de Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
6
7
8
Art.17 – Ley 17.801 - Registro de Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
6
5.4 Diversos casos. Reserva de
Propiedad. El certificado: bloqueo, cierre
y retropropiedad. Autonomía de la
voluntad
Veamos los distintos tipos de prioridad existente:
Prioridad directa: Puede ser inicial o final, según la colocación registral se

obtenga al ingreso del documento presentado, o al momento de su efectivo
asiento en la matrícula. En el sistema germánico, la prioridad es directa final,
pues el tiempo se determina por el asiento efectivo en el libro correspondiente
y el asiento que se encuentra antes en la matrícula, es el que prevalece. Si dos
escrituras son presentadas simultáneamente, triunfa la primera que logra que
se le practique el asiento.
Nuestro sistema, es de prioridad directa inicial, no se tiene en cuenta el

momento del asiento definitivo sino el momento de ingreso al libro de entradas
del registro; es por ello que en la matrícula del inmueble figura el número y
fecha de ingreso del documento en el libro diario. A esto se ha dado en llamar
retroprioridadendógena, porque el asiento del folio real retrocede al momento
del asiento en el libro diario.
Prioridad indirecta: Cualquier factor que contravenga la prioridad directa, la

torna indirecta. Es una retroprioridadexógena, porque va a tomar lugar fuera
del registro, tal el caso del art. 5 de la N° 17.801 (Registro de la Propiedad
Inmueble), cuando la escritura es presentada para su registración dentro de los
45 días de celebrada y el asiento toma la fecha de celebracióndel instrumento y
no el de presentación. También es el caso de la reserva de prioridad acaecida
con el bloqueo registral. Dicha reserva, retrotrae la fecha de la prioridad a la de
expedición o solicitud del certificado (según la ley provincial de que se trate). El
efecto del bloqueo es mantener inmutable la situación jurídica registral del
inmueble por el plazo de validez del certificado, de 15, 25, o 30 días corridos
según el caso (art. 24), con más el de subsanación de los vicios señalados y/o de
la tramitación de los recursos administrativos contra dichas observaciones o el
rechazo del instrumento presentado.
La certificación está prevista también en el régimen de automotores y produce

un bloqueo de 15 días (art. 16, Decreto-Ley N° 6582/58 Registro de Propiedad
Automotor) y en el Registro de Buques (Ley 19.170Registro Nacional de
Buques).
El único que puede solicitar el certificado en relación a inmuebles, es el

escribano que se propone autorizar un acto que causará una mutación en los
7
derechos reales sobre el mismo. Para el caso de subasta judicial, no se pide
certificado sino anotación preventiva de subastay quien libra el oficio a tales
fines es el juez interviniente, y el martillero designado por el juez debe
diligenciarlo. Llevado a cabo el remate, el juez comunica que dicha anotación
preventiva de subasta, debe volverse definitiva.
Tanto la certificación expedida a solicitud de los escribanos, como la anotación

preventiva para subasta, cumplen una doble función:
 Brindan un informe sobre el estado jurídico del bien y de los titulares

(esto es, si están inhibidos o inhabilitados o pueden disponer
libremente).
 Producen el bloqueo registral (art. 25) a favor de quien requiera en el

plazo legal la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se
hubiese solicitado (art. 25). Esto no quiere decir que el Registro no
ingrese las subsiguientes peticiones de anotación o inscripción en la
matrícula; puede anotar embargos, inscribir transferencias de dominio,
otorgar nuevos certificados y hasta anotar preventivamente nuevas
subastas, pero todas estas anotaciones o inscripciones no le serán
oponibles al beneficiario del bloqueo, que podrá vender, subastar, etc.,
como si no hubiese ingresado nada posteriormente.
Es el caso de que deje vencer los plazos del bloqueo porque, por ejemplo, no
ingresó en término la Escritura de venta o la comunicación de subasta, quienes
lograron anotar oinscribir sus títulos luego del bloqueo, tendrán prioridad
temporal sobre el ex beneficiario, y sus actos o cautelares serán plenamente
válidos. Aquí, quien gozaba del bloqueo, ha perdido colocación registral.
Autonomía de la voluntad: otro aspecto que pude influir sobre la prioridad, se

refiere a la posibilidad de alteración del principio por la voluntad de las partes.
La Ley Registral Inmobiliaria 17.801, en su art.19, prevé esta posibilidad no sólo
para el derecho real de hipoteca, como lo hace el Código Civil anterior con
posterioridad a la reforma de la Ley 17.711sino para todos los derechos
registrables que sean reales u otras anotaciones que no lo sean, siempre y
cuando las mismas no sean excluyentes entre sí.
En este punto es de destacar que el legislador le otorga mucha importancia a la

voluntad de las partes respecto al principio de prioridad. Ello se ve reflejado en
la posibilidad que tienen las partes de acordar, mediante una declaración de
voluntad precisa y clara, un orden de prioridad distinto al establecido por ley.
Hay allí un gran acierto del legislador ya que logra de esta manera, respecto del
principio de prioridad, llegar a la afirmación de que:
8
(…) las leyes registrales en lugar de coartar el funcionamiento de
la autonomía de la voluntad vienen a ensanchar su campo de
aplicación y permiten conceder mayor libertad a las partes,
porque al dar publicidad a sus actos se brinda suficiente
seguridad a los terceros y al tráfico jurídico… (Moisset de
Espanés, 1972, pág. 24).
Y más lejos aún llega López de Zavalíaal decir que “el problema del tiempo es
un problema bastante relativo (…), ya que a esa determinación legal
(refiriéndose siempre a la prioridad) puede efectuarse una modificación por
una determinación de tiempo voluntaria” (1983, p.56 y ss.). No quedan dudas
que el legislador ha optado por mantener incólume el derecho de las personas
de autodeterminarse, que no es otra cosa que haberle dejado abierta la puerta
para poner en funcionamiento la autonomía de la voluntad, poniendo de
manifiesto que brinda de esta manera mayor seguridad a los terceros y al
tráfico jurídico, ya para todos los que somos operarios del derecho, el lograr
que no se vulnere el derecho a la autonomía de la voluntad (siempre que no se
oponga al orden público), y que nos podamos substraer al principio de
prioridad demuestra la madurez que ha alcanzado el derecho argentino.
Art. 19 (última parte): No obstante las partes podrán, mediante

declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad,
substraerse a los efectos del principio que antecede
estableciendo otro orden de prelación para sus derechos,
compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea
compartida9.
Casos:
Reserva de rango: La reforma al Código Civil de la Ley 17.711

introduce una nueva redacción referente a la hipoteca donde
contempla la posibilidad de la reserva de rango. El propietario de
un inmueble, al momento de constituir un derecho, reserva la
posibilidad de constituir con posterioridad otro, de grado
preferente. Esta convención entre el acreedor hipotecario y el
constituyente puede celebrarse al momento de la constitución
de la hipoteca o como lo expresa un reconocido sector de la
doctrina, con posterioridad a ella. Parte de la doctrina sostiene
que es posible que se constituyan más de una, siempre que los
montos garantizados en su conjunto no superen el monto
9
Art. 19 – Ley 17.801 - Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
9
previsto en la convención. Arean(2003)sostiene que a la hora de
determinar el monto garantizado sólo se debe computar el
capital. Pero otros autores, entre ellos Mariani de Vidal (2004),
son partidarios a la postura de que al momento de calcular el
monto es necesario computar el capital, los intereses y las
eventuales costas del juicio.
Posposición de rango: El titular de un derecho inscripto de rango

compatible decide retroceder en su derecho, a favor de otro
derecho que se constituye en ese momento que será de grado
preferente. Esta posibilidad también la encontramos en el art.19
de la Ley 17.801. Se diferencia de la reserva de rango en que en
esta última la convención se realiza con la posibilidad a futuro de
constituir otra hipoteca de grado preferente, y en el caso de la
posposición de rango, en esta el convenio por el cual se
retrocede en el orden de prelación se realiza al momento de
constituir la nueva hipoteca.
Permuta de rango: Cuando dos titulares inscriptos deciden

cambiar, o permutar sus rangos. Es el intercambio del rango
entre dos derechos inscriptos, sea de dos hipotecas o de una
hipoteca y un usufructo, o de una hipoteca y un embargo,
etcétera. Si entre los dos derechos que permutan su rango
existen otros intermedios también inscriptos, es necesario el
consentimiento de los titulares de estos derechos, en tanto y en
cuanto puedan resultar perjudicados por la permuta. Este
perjuicio se produce si,por ejemplo, en una permuta de rango
entre dos hipotecas, una en primer grado y otra en tercero, la
que asciende en rango es de un monto mayor a la otra, lo que
perjudica entonces a la de segundo grado. Aquí, se obtiene la
conformidad del acreedor en segundo grado o, en su defecto, la
de tercer grado sólo pasa a primer término hasta el mismo
monto que tenía la de primer término, y por el saldo coparticipa
el rango con la que baja de primer a tercer término. Así por
ejemplo se podrán permutar rangos entre dos hipotecas que
garanticen cinco mil pesos, pero si la de primer grado garantiza
cinco mil pesos y la de tercer grado que pretende permutar con
la de primero es de diez mil, se deberá obtener la conformidad
del acreedor de segundo grado, o en su defecto la de tercer
grado avanzara en el orden de prelación sobre los cinco mil
pesos garantizados por la permutante.
Coparticipación rangos: estamos en presencia de ella cuando

dos o más hipotecas tienen el mismo rango, a pesar de tener
diferentes fechas de constitución y de ingreso en el registro. La
coparticipación puede darse entre dos o más hipotecas ya
10
constituidas o que se constituyen en ese momento, o también
entre una hipoteca ya constituida o que se constituye en ese
acto y otra u otras a constituirse en el futuro, en cuyo caso la
coparticipación es una variante de la reserva de rango. En efecto,
en lugar de reservarse el derecho de constituir otra hipoteca de
grado preferente, la reserva sería la de constituir otra u otras
hipotecas de rango compartido con la que se constituye en ese
acto.
Es dable mencionar que si existe un tercero registral perjudicado, se necesita su

consentimiento, por ejemplo, si el titular de una hipoteca en tercer grado desea
escalar al primer grado, quien sea titular de la hipoteca en segundo grado
deberá consentirlo.
5.5 Principio de inscripción: definición y

naturaleza. Situaciones jurídicas
registrables. Efectos de la toma de razón.
Documentos queacceden al registro.
Clases de asientos. Matriculación
La acción de asentar las situaciones jurídicas registrables, se denomina
registración, reservándose el término inscripción para el asiento de nuevos
derechos reales, anotación para las medidas cautelares y notas de correlación y
cancelación para el asiento que deja sin efecto a los dos anteriores.
En algunos ordenamientos la registración de los derechos reales sobre

inmuebles es optativa (por ejemplo en España), mientras que en nuestro país
se entiende que es obligatoria. Ello surge de la ley registral cuando dice, en el
art. 2, “…para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de
esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según
corresponda, los siguientes documentos…”10 y, en el art. 23, “Ningún escribano
o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución,
modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el
título inscripto en el Registro…”11. De esta forma, el inmueble con títulos no
registrados, sale del comercio jurídico.
El art. 2 nos dice qué documentos ingresan al registro:
10
Art. 2 – Ley 17.801 - Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
11
Art. 2 – Ley 17.801 - Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional
11
“a) los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos
reales sobre inmuebles;
b) los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c) los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales”12.
El art. 3 nos brinda los requisitos que deben tener los documentos que ingresen
al registro:
a) estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o

administrativa, según legalmente corresponda;
b) tener las formalidades establecidas por las leyes y estar

autorizados sus originales o copias por quien esté facultado para
hacerlo;
c) revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos o

con otros complementarios en cuanto al contenido que sea
objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al
dominio, derecho real o asiento practicable.
Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser
inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la
firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público,
juez de paz o funcionario competente13.
Instrumentos privados que acceden: el principio es que sólo ingresan

instrumentos públicos al registro. Las excepciones son pocas y deben estar
consignadas expresamente en ley nacional o provincial, por ejemplo, boletos de
compraventa de lotes adquiridos en remate según Ley 14.005 (Normas para la
venta de inmuebles), boletos de compraventa de PH, Ley 19.724 (Ley de
Prehorizontalidad) o contratos de leasing (Ley 25248 Contrato de leasing).
No son documentos registrables: los documentos que corresponden a bienes

del dominio público del Estado, y restricciones que se realizan en interés
público.
Asimismo, el art. 10 in fine de la Ley 17.801 excluye de la exigencia de la

matriculación de los inmuebles a los del dominio público. Ello en razón de que
esos bienes son inalienables, imprescriptibles e inembargables. Por ello no son
registrables los documentos en los que conste la transmisión de derechos sobre
12
Art. 2 - Ley 17.801 - Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
13
Art. 3 - Ley 17.801 - Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
12
sepulcros, cualquiera que sea la variante o característica. El dominio puede ser
objeto de limitaciones fundadas en el interés público, las que conforme al
Código Civil y Comercialestán regidas por el derecho administrativo.
Clasificación de los Registros: Los registros pueden ser:
 de recepción: registran principalmente documentos confeccionados

fuera del registro, como el Registro del automotor o el Inmobiliario.
 de actuación: registran principalmente documentos confeccionados

dentro del registro, por ejemplo el Registro Civil y de Capacidad de las
Personas, que inscribe las actas de matrimonio o nacimiento, labradas
allí mismo.
A su vez, pueden dividirse en registros de:
o transcripción: la oficina copia todo el contenido del documento;
o inscripción: el asiento se conforma de breves notas sobre los

datos principales del documento, tal es el caso de nuestro
Registro de la Propiedad Inmueble. El art. 12 reza: “El asiento de
matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se
redactará sobre la base de breves notas que indicarán la
ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y
linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su
completa individualización”14.
o enlegajamiento: la oficina recibe el documento y lo glosa a un

legajo abierto para la cosa registrada, es el caso de nuestro
Registro del Automotor.
Se denomina asiento al instrumento público registral que consta en el libro

respectivo y donde se plasma por escrito la situación jurídica registrada.
Veamos ahora los distintos tipos de asiento:
Según los efectos que puede tener la inscripción:
o Constitutivos: cuando produce una mutación real. Es el caso del

Registro del Automotor y el de Equinos de pura sangre de carrera.
El derecho real nace o muta a partir de que es asentado en el
registro. Antes, no genera efectos ni siquiera para las partes.
o Declarativos: la mutación real tienen lugar fuera del registro y la

inscripción le otorga oponibilidad frente a los terceros. El derecho
real nace antes de la registración. Es el caso del Registro de la
Propiedad Inmueble, el de Buques (Ley 19.170) o el de Aeronaves
(art. 50 del Código Aeronáutico).
14
Art. 12 - Ley 17.801 – Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
13
Según las formas:
o Positivos: dan cuenta de una mutación real, haciendo nacer un

asiento. Tal es el caso de la inscripción de una transferencia
dominial o la constitución de una hipoteca.
o Negativos: dejan sin efecto un asiento anterior. Es el caso de la

cancelación de hipoteca, extinción de servidumbres,
levantamiento de medidas cautelares.
Según el tiempo:
o Primera inscripción: es la que conduce a la matriculación del

inmueble y debe contener los datos que ordena el art. 12 de la
Ley registral.
o Inscripciones posteriores: se asientan en la matrícula ya

existente.
Según la situación registrada:
o Inscripción: se asienta una mutación real.
o Anotación: se asienta una medida cautelar o una nota aclaratoria

(por ejemplo de subsanación de un error en una fecha o nombre
en la matrícula) o notas de correlación (como la que vincula una
matrícula madre con las desmembraciones por subdivisión del
inmueble); también se usa el término para designar todos los
asientos que obran fuera de la matrícula, por ejemplo constancias
del libro diario de entradas.
Según la función calificadora:
o Definitivo: cuando el documento es admitido por el registrador.
o Provisional: cuando el documento es observado, se inscribe

provisionalmente hasta los 180 desde su presentación, a los fines
de que sea subsanado. Cuando el documento es rechazado, se
inscribe provisionalmente por el plazo del recurso respectivo. Las
inscripciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se
convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia. La
registración definitiva es retroactiva.
Según su relación con el resto de los asientos:
o Condicionado: es el caso del art. 18 inc.b de la Ley 17.801, “…Si al

solicitarse la inscripción o anotación existieren otras de carácter
provisional, o certificaciones vigentes, o esté corriendo respecto
de éstas el plazo previsto en el artículo 5º, aquélla se practicará
14
con advertencia de la circunstancia que la condiciona…”; por lo
tanto, dependen del resultado de otra anotación o inscripción
para producir efectos.
o Incondicionado, cumplen sus efectos sin ser afectadas por el

resto de los asientos relacionados.
Matriculación: Siguiendo los resultados obtenidos por el VI Encuentro de

Directores de Registro entendemos por matriculación de un inmueble el
procedimiento que, tomando como base una inscripción de dominio, tiene por
objeto el ingreso en forma originaria o por vuelco al nuevo sistema de un
inmueble al registro, abriendo folio donde se le determina y se le da una
característica de ordenamiento que, mientras no se presente otro documento
público posterior que modifique dicha determinación, permanece inalterable.
Artículos 10, 11, 12 y 44 de la Ley 17.801.
Art. 10: Los inmuebles respecto de los cuales deban

inscribirse o anotarse los documentos a que se refiere el
artículo 2, serán previamente matriculados en el Registro
correspondiente a su ubicación. Exceptúense los inmuebles
del dominio público.
Artículo 11: La matriculación se efectuará destinando a cada

inmueble un folio especial con una característica de
ordenamiento que servirá para designarlo15.
Respecto delSistema Registral Inmobiliario en nuestro país, podemos enunciar

los siguientes caracteres:
La inscripción tiene un carácter puramente declarativo, que se

limita al perfeccionamiento de la adquisición del derecho para su
oponibilidad a terceros, no participa en la constitución del
derecho real ni convalida los títulos viciados.
La falta de inscripción no invalida la adquisición del derecho real,

pero si menoscaba profundamente su valor, el carácter erga
omnes del derecho real: su derecho no será oponible a aquel
que haya obtenido colocación registral.
Se trata de un registro de títulos: la función registral consiste en

una toma de razón, mediante breves notas, de los puntos
principales que hacen a las personas, causa y objeto de la
situación asentada.
15
Arts. 10 y 11 - Ley 17.801 – Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
15
El asiento registral sirve como prueba de la existencia de la
documentación que le dio origen en los casos en que el
protocolo notarial se hubiese destruido.
Se utiliza la técnica del folio real, que consiste en destinar a cada

inmueble un folio especial con una característica de
ordenamiento que servirá para designarlo (Número de
Matrícula).
En la matrícula existe un tracto sucesivo vertical

(encadenamiento de las titularidades) y un tracto sucesivo
horizontal (encadenamiento y coherencia entre las medidas
cautelares, enmiendas, cancelaciones, etcétera).
Proceso inscriptorio
La primera inscripción es la que conduce a la matriculación.
Se trata del primer asiento. Todos los ingresados después, respecto de ese
inmueble, son asientos posteriores (por ejemplo la transferencia de dominio).
Cronológicamente, lo primero es el pedido del certificado que efectúa el

Escribano Público que se propone autorizar el acto jurídico de constitución,
modificación, transferencia o extinción de un derecho real sobre un inmueble
(arts. 23, 24, Ley 17.801). Para llevar a cabo el acto la ley otorga 15, 25 o 30 días
corridos desde que el certificado ha sido expedido (si quiere conservar el
bloqueo registral que se generó con la solicitud – art. 24, Ley 17.801).
Una vez celebrado el acto, según el art. 5 de la ley citada, hay 45 días para
presentar el título al registrador (distinto al caso de subasta, donde el Tribunal
debe comunicar su realización inmediatamente).
Una vez que el documento es presentado al Registro para la toma de razón,

éste da inicio a un proceso de calificación o control de legalidad del
instrumento, según el cual puede adoptar tres actitudes básicas:
 Rechazarlo.
 Admitirlo y practicar la registración definitiva.
 Sólo admitirlo y observarlo practicando registración provisional que deja

en suspenso la suerte final de la inscripción o anotación que se pretende
para el caso de que el interesado subsane los defectos que se observen.
Por lo tanto, un proceso donde un documento ha sido observado, puede

desembocar más adelante en la registración definitiva o en la caducidad del
proceso por vencimiento de su término sin que hayan sido subsanadas las
observaciones practicadas.
16
El art. 9 de la Ley 17.801 dispone que cuando el documento no puede ser
inscripto definitivamente porque tiene defectos subsanables, la oficina practica
una registración provisional. Este asiento tiene un plazo de validez de 180 días
corridos desde la fecha de presentación del documento, ampliable o extensible
mediante prórrogas legales o facultativas, contenidas en la Ley nacional y leyes
provinciales.
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando

se convierten en definitivas o cuando transcurre el plazo de su vigencia.
La registración provisional se convierte en definitiva a través de dos

procedimientos claramente diferenciados:
 Aceptando la calificación de la oficina y, consecuentemente subsanando

los defectos.
 Obteniendo resolución favorable en la etapa recursiva que se entabla

por no compartir la observación efectuada.
En cualquiera de los dos casos, debe practicarse un asiento que recoja la

registración definitiva, el cual tendrá efectos retroactivos a la fecha de la
registración provisional.
Figura 1.Esquema del proceso inscriptorio – según ley 17.801:
Fuente: elaboración propia.
Si se ordenó inscribir como consigna el ítem a), ha finalizado el proceso

inscriptorio en forma exitosa.
Ahora bien, puede suceder también que el Registro rechace u observe el

documento. Podrá observar o rechazar documentos cuando surjan, de manera
manifiesta, defectos en los mismos que ataquen su validez. Si los defectos no
son manifiestos, no tendrá forma de saber que su información no es veraz y los
inscribirá (documentos anulables).
Rezan los arts. pertinentes de la Ley 17.801:
17
Art. 8: “El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los
documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos
y de los sistemas respectivos”16.
Y el art. 9 consigna:
Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente

manera: a) Rechazará los documentos viciados de nulidad
absoluta y manifiesta; b) Si el defecto fuere subsanable,
devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días
de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo
inscribirá o anotará provisionalmente por el plazo de ciento
ochenta días, contado desde la fecha de presentación del
documento, prorrogable por períodos determinados, a petición
fundada del requirente. Si éste no estuviere de acuerdo con la
observación formulada, deberá solicitar al Registro que
rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo
de la inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere
concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá
promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según
la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la
inscripción o anotación provisional. La reglamentación local
fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben
sustanciarse los recursos. Las inscripciones y anotaciones
provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten
en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia17.
Es decir que se rechaza cuando estos defectos provocan una nulidad absoluta.
Las nulidades son absolutas cuando afectan intereses de orden público, como
por ejemplo cuando le faltan las firmas. Al Estado le interesa velar por la
veracidad de los Instrumentos Públicos, por consiguiente cuando un
instrumento público carece de firmas, no hay certeza de su veracidad y las
normas civiles lo consideran nulo de nulidad absoluta, también cuando
contienen actos cuyo objeto está prohibido (venta de personas) o cuando le
faltan las formalidades que la ley exige para ese tipo de acto (por ejemplo, una
donación de inmueble si no es efectuada por Escritura, es nula de nulidad
absoluta).
La nulidad absoluta es insubsanable y deberá celebrarse un acto jurídico nuevo

de acuerdo a la ley.
16
17
18
Observa cuando el documento está viciado de nulidad relativa. Esta especie de
nulidad está establecida en defensa del interés de una persona particular (ya no
de la comunidad en general) y puede subsanarse. Un ejemplo típico, es el acto
celebrado por un menor de edad, es nulo de nulidad relativa pero puede
subsanarse fácilmente celebrando un nuevo acto donde el representante legal
del menor presta conformidad y ratifica lo actuado por aquél.
En el caso de anulabilidad, o sea cuando el documento sea anulable, el

Registrador deberá inscribirlo por ser plenamente válido hasta que un juez lo
declare nulo. Es anulable cuando el vicio no es manifiesto y se necesita de la
investigación y prueba judicial para descubrirlo. Por ejemplo, si hubo amenazas
o coacción para celebrar el acto jurídico. El vicio no surgirá del documento.
A partir de la presentación del documento, hay un plazo de 180 días para

subsanar las observaciones, si bien puede reducirse porque dentro de los
primeros 30 días el Registro está calificando. Es decir que si el día 29 planteó la
observación, el presentante tendrá 151 días para subsanar. Sin embargo, las
leyes 17.801 y las diversas leyes provinciales, prevén varias prórrogas a tales
fines. Durante todo plazo para subsanar, el documento es inscripto
provisionalmente y si las observaciones son subsanadas a tiempo, el proceso
inscriptorio habrá finalizado con éxito.
Puede ocurrir también que el presentante no esté de acuerdo con el rechazo

del documento o con las observaciones efectuadas; en este caso, la última
parte del art. 9 antes transcripto, habla de recursos. La encargada de dar forma
a estos recursos, es cada provincia (por ser ley adjetiva no delegada). En
Córdoba, por ejemplo, los recursos están contenidos en los arts. 15 al 20 de la
Ley 5.771 (Ley del Registro General de la Provincia).
Artículo 15º.- Si el documento presentado al Registro General de

la Provincia fuere observado por un defecto subsanable, el
registrador interviniente lo inscribirá o anotará provisionalmente
por el término de 180 días. Dentro de ese término el interesado
podrá aceptar la observación y solicitar una nueva prórroga de la
inscripción provisional por 90 días, la cual será concedida por la
Dirección General. En caso de excepción la Dirección General
podrá conceder, además de ésta, nuevas prórrogas de la
inscripción o anotación provisional, las que serán otorgadas
cuando existiere fundamento suficiente a criterio de la Dirección
General, mediante resolución fundada mencionando las causas
que las motiven. Transcurrido el término de inscripción o
anotación provisional sin que se hubieren subsanado los
defectos que impedían el registro definitivo o sin que se hubiere
recurrido en la oportunidad prevista en el artículo siguiente, la
19
inscripción provisional caducará de pleno derecho. El rechazo
del documento por estar viciado de nulidad absoluta y
manifiesta será dispuesto por la Dirección General, suscribiendo
el acto el titular o quien lo reemplace a ese efecto. El interesado
podrá recurrir ante la Justicia en la forma y plazo previstos en el
artículo 19º. El documento que fuere rechazado, será inscripto o
anotado provisionalmente por el término para interponer el
mencionado recurso.
Artículo 16º.- En los casos en que mediara observación

motivada, el interesado podrá interponer recurso de
rectificación fundado ante el Registrador interviniente, dentro
de los 30 días de haber sido notificado formalmente de la
observación que impugna, debiendo acompañar todos los
elementos de prueba que hagan a su derecho. El registrador
resolverá la cuestión dentro de los 15 días. Los escritos en que se
interpongan los recursos previstos en este artículo y en los
siguientes, deberán reunir las formalidades que establece la Ley
de Procedimiento Administrativo. Todos los plazos establecidos
en este capítulo, con excepción del de inscripción o anotación
provisional, se contarán de acuerdo a lo establecido por la Ley de
Procedimiento Administrativo. La presentación de los escritos
podrá hacerse hasta los primeros 30 minutos del horario
administrativo del día hábil inmediato siguiente al del
vencimiento del plazo, a cuyo efecto se deberá requerir la
colocación del cargo respectivo en la oficina designada para la
recepción del documento.
Artículo 17º.- Contra la resolución que mantenga la observación,

o si no fuera resuelta dentro del plazo previsto, podrá el
interesado interponer dentro del plazo de 15 días, un recurso de
apelación ante el Director General, quien deberá dictar
resolución dentro del plazo de 30 días. El plazo para interponer
este recurso se computará a partir de la fecha de notificación de
la resolución denegatoria del recurso de rectificación o a partir
del vencimiento del plazo para resolver, según el caso. La
resolución del Director cerrará la instancia administrativa y
dejará expedita la jurisdiccional.
Artículo 18º.- En caso de que la resolución recaída en el recurso

de apelación dispusiere la toma de razón requerida, la
inscripción o anotación provisional se convertirá en definitiva. Si
la resolución mantuviere la observación del documento, para
lograr su registro definitivo deberá el interesado subsanar las
observaciones dentro del nuevo plazo de inscripción provisional
que deberá fijar la resolución denegatoria y que será de 60 días
20
contados desde la fecha de notificación; todo ello sin perjuicio
de su derecho a recurrir jurisdiccionalmente en la forma y plazo
que establece el artículo siguiente. Transcurrido el plazo de
inscripción o anotación provisional y su prórroga, sin que
hubieren subsanado los defectos que impedían el registro
definitivo o sin que se hubieren intentado los recursos
establecidos en este capítulo, la inscripción o anotación
provisional caducará de pleno derecho.
Artículo 19º.- Contra la resolución denegatoria de la Dirección

General se podrá recurrir por ante la Cámara de Apelaciones en
lo Civil y Comercial de turno de la Capital. El recurso deberá
interponerse ante el Registro General dentro de los diez días de
notificada la resolución denegatoria en el mismo acto.
Interpuesto el recurso, la Dirección General deberá elevarlo
dentro de los 5 días al Excmo. Tribunal Superior de Justicia para
su remisión a la Cámara que corresponda. La Cámara resolverá el
recurso sin sustanciación. Mientras dure la sustanciación de este
recurso se considera extendido el plazo de la inscripción o
anotación provisional.
Artículo 20º.- En los casos en que los Tribunales insistieran en las

inscripciones dispuestas, la Dirección General elevará los
antecedentes al Excmo. Tribunal Superior de Justicia para su
remisión a la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de
turno de la Capital, dentro de los 15 días en que se devolviere el
documento al Registro General, para que resuelva el conflicto,
manteniéndose la inscripción o anotación provisional durante la
sustanciación del mismo. Los efectos y consecuencias de la
Resolución de la Cámara se regirán por lo dispuesto en el
artículo 18.18
En resumen: contra la decisión de rechazo del documento se puede interponer

recurso de apelación en el plazo de diez días, acompañando toda la prueba.
Rechazado, queda expedita la vía civil en Tribunales. Contra la decisión del
registrador de observar el documento, se puede interponer recurso de
rectificación en el plazo de 30 días. Puede que el registrador cambie de opinión
e inscriba; pero en el caso de no ser así, contra la decisión de mantener la
observación, se puede interponer recurso de apelación por ante el Director del
Registro en el plazo de quince días, acompañando toda la prueba. De mediar
silencio o rechazo, queda abierta la vía jurisdiccional para que decida la Cámara
de Apelaciones en lo Civil y Comercial que por turno corresponda. Para el caso
18
Arts. 15 al 20 - Ley 5.771 - Registro general de la Provincia, el Senado y la Cámara de
Diputados de la Provincia de Córdoba.
21
en que el Registro se negare a proceder a un asiento ordenado por un juez, éste
puede interponer recurso de “insistencia” (art. 20) y resuelve la Cámara en lo
Civil y Comercial en turno. Mientras se sustancia el recurso, se mantiene la
inscripción provisional.
"...Mientras dure la sustanciación de los recursos registrales, se considera

extendido el plazo de la inscripción o anotación provisional"19.
En la Ley Provincial Registral se receptan tres recursos registrales divididos en

dos etapas claramente diferenciadas, por ser la primera interna al registro y la
segunda externa al mismo.
Forman la primera etapa los recursos de rectificación (ante el Registrador

interviniente) y de apelación (ante el Director General). La segunda etapa está
conformada por el recurso jurisdiccional ante la justicia ordinaria.
Recurso de rectificación: debe ser presentado ante el registrador interviniente,

en su calidad de autor intelectual de la observación registral. Por registrador,
debe entenderse al funcionario o firma autorizada que lo sustituya, quedando
por lo tanto excluidos los agentes registrales. Estos últimos son los autores
materiales de las observaciones, son quienes las redactan y suscriben, aquellos,
los registradores, son quienes -se supone- las han decidido. Para presentar el
recurso se conceden treinta días hábiles administrativos comenzando a
contarse el plazo desde el día, inclusive, en que se considera notificada la
observación. El registrador tiene quince días para resolver el recurso, iniciando
el cómputo desde el mismo día de la presentación del recurso (art. 68, Código
Procedimiento Administrativo) y en caso de no responder en este plazo su
silencio será entendido como una denegación tácita del recurso, consecuencia
que surge de la primera parte del art. 17 de la Ley 5.571.
Denegado que fuere el recurso de rectificación o no contestado en el plazo de

quince días desde su interposición, el rogante tiene tres opciones: a) subsanar
las observaciones y reingresar el documento para su inscripción; b) solicitar
prórroga para poder cumplimentar con la observación; c) continuar la vía
recursiva a través del recurso de apelación. Éste debe ingresarse al registro
dentro de los quince días de haberse notificado la denegación del recurso o del
vencimiento del plazo para resolver el recurso de rectificación. En la
contestación de este recurso entiende el Director General. El director tiene
treinta días para resolver el recurso y si no lo hiciere en este plazo se tendrá por
denegada la petición.
Recurso de apelación: es el contemplado en el art. 17. Notificación: En la Ley

Provincial Registral se fijan los plazos máximos que el registrador tiene para
resolver los recursos presentados y en el supuesto de superarse tales límites se
produce la presunción legal de su rechazo. En este caso, la notificación se tiene
19
Art. 19 - Ley 5.771 - Registro General de la Provincia, el Senado y Cámara de Diputados de la
Prov. de Córdoba.
22
por producida por el simple vencimiento del plazo o por el solo transcurso del
tiempo. Por otra parte, en el caso de que el recurso fuera respondido
positivamente, tampoco se advierte como necesaria la notificación porque en
esta circunstancia corresponde registrar definitivamente el documento.
Entonces, el recurrente deberá concurrir en todos los casos al Registro, sea
para continuar con el proceso recursivo, sea para reingresar el documento y
terminar con el procedimiento inscriptorio.
“Art. 18.- En caso en que la resolución recaída en el recurso de apelación

dispusiere la toma de razón requerida, la inscripción o anotación provisional se
convertirá en definitiva...”20
(en los hechos no es automático, sino que hay que retirarse el documento y
reingresarse por mesa de movimientos a fin de continuar con el proceso
inscriptorio)
...Si la resolución mantuviere la observación del documento, para

lograr su registro definitivo deberá el interesado subsanar las
observaciones dentro del nuevo plazo de inscripción provisional
que deberá fijar la resolución denegatoria y que será de sesenta
días contados a partir de la notificación; todo ello sin perjuicio
del derecho a recurrir jurisdiccionalmente en la forma y plazo
que establece el art. siguiente. Transcurrido el plazo de
inscripción o anotación provisional y su prórroga, sin que se
hubieren subsanado los defectos que impedían el registro
definitivo o sin que se hubieren intentado los recursos
establecidos en este capítulo, la inscripción o anotación
provisional caducará de pleno derecho21.
En caso de recaer resolución negativa, se ocasiona una nueva inscripción

provisional por sesenta días a contarse de la fecha de su notificación. De la
interpretación textual de la norma surge que la denegatoria del recurso de
apelación genera un nuevo plazo de sesenta días para la inscripción provisional,
si esto fuere así, significa que el plazo faltante para completar los ciento
ochenta días (incluyendo en este sus prórrogas automáticas) perdería todos sus
efectos, aun cuando faltaren más de los sesenta días del nuevo plazo. Sin
embargo también se puede entender que este nuevo plazo nunca puede
acortar la duración de los ciento ochenta días originales atribuidos como
propios de toda inscripción provisional. Si aceptáramos que la interposición de
20
Art. 18 –Ley 5.771 - Registro General de la Provincia, el Senado y Cámara de Diputados de la
Prov. de Córdoba
21
Art. 18 – Ley 5.771 - Registro General de la Provincia, el Senado y Cámara de Diputados de la
Prov. de Córdoba.
23
recursos puede acortar el plazo de la inscripción provisoria estaríamos
castigando a quien recurre y desalentándolo para que lo haga. Por ello, se
entiende que el nuevo plazo de sesenta días implica que al recurrente no le
podrá quedar en ningún caso menos de esa cantidad de días a partir de la
notificación para intentar la subsanación de las observaciones. La resolución del
director clausura la etapa recursiva registral quedándole al interesado la opción
de subsanar la observación o presentar el recurso en el que conocerá la Cámara
de Apelaciones en lo Civil y Comercial en turno.
Recurso ante la Cámara de Apelaciones: es el contemplado en el art. 19. Este

recurso se presenta ante el mismo registro, que no es parte ni puede calificar
ningún aspecto de la presentación, sino que sólo oficia de mesa de recepción,
reconociéndosele al registro únicamente la posibilidad de verificar si el ingreso
se ha producido dentro de los diez días de notificada la resolución denegatoria
del recurso de apelación. En consecuencia, el registro limita su actuación a la
remisión de las actuaciones al Tribunal Superior de Justicia dentro del término
de los cinco días de haberlas recibido, para que éste a su vez las envíe a la
Cámara Civil y Comercial que deba entender en el asunto. Entienden
únicamente las cámaras de la Capital de la Provincia. Las decisiones que adopta
el registrador, no deben ser revisadas por el procedimiento contencioso
administrativo, sino ante la justicia ordinaria, ya que están en juego cuestiones
de fondo: los asuntos atinentes al derecho de propiedad hacen al derecho civil
(privado) y no al derecho administrativo (público). El recurso ante la Cámara es
pertinente tanto cuando se ha denegado el recurso de apelación como cuando
se hubiere resuelto no practicar la registración por haberse rechazado el
documento. En efecto, según el art. 15, el rechazo sólo puede ser efectuado por
la Dirección General, ello significa que el Director ha tomado conocimiento y se
ha expedido sobre el tema. Como consecuencia de esta intervención directa del
Director, el art. 15 prevé la presentación del recurso del art. 19, es decir, el
recurso ante la Cámara de Apelaciones. Los arts. 9 y 15 establecen que para los
documentos rechazados, se inscriben provisoriamente por el tiempo necesario
para interponer el recurso del art. 19, es decir, diez días hábiles administrativos.
Pero el procedimiento recursivo especial que tienen los documentos judiciales
en el art. 20 tiene claras diferencias con el contenido en los arts. 9 y 15. Por
ello, es posible sostener que los documentos judiciales tienen un
procedimiento recursivo diferenciado respecto de los otros tipos de
documentos, tanto sea respecto de su observación como de su rechazo. La
posición explicada encuentra su respaldo en las siguientes causas: a) aunque el
art. 15 es en general aplicado a todo tipo de documentos, la remisión que se
efectúa al art. 19 sólo puede caber para aquellos documentos compatibles con
el régimen recursivo del mismo, es decir, se exceptúan los que tienen recursos
determinados; b) en el art. 20 no se especifica si la insistencia procede sólo en
caso de observaciones o comprende cualquier supuesto de falta de
registración, sea por observación o rechazo; c) ante la falta de referencia
expresa a documentos judiciales en los arts. citados, la extensión de la
24
anotación provisoria por rechazo de documentos judiciales debe surgir del
texto de la ley de fondo, más exactamente del art. 18 inc. a) de la Ley 17.801
que la determina en ciento ochenta días al igual que la inscripción provisional
ordinaria. En síntesis, entendemos que al rechazo de documentos judiciales, sin
distinguir el contenido de ellos, le corresponde el plazo de la inscripción
provisoria dispuesto en el inc. a) de la Ley Nacional Registral 17.801 y el recurso
establecido en el art. 20 de la Ley Provincial Registral 5.771 de la Provincia de
Córdoba.
La Cámara entenderá en el recurso sin sustanciación alguna. El registrador debe

someterse a la decisión de la Cámara y practicar la inscripción definitiva, sin
tener ninguna posibilidad de recurrirla, él no es parte en el proceso recursivo.
En el supuesto de dictarse una resolución desfavorable y una vez que haya
quedado firme, el documento perderá su estado registral, y operará el
vencimiento de la inscripción provisoria por caducidad. La Cámara no tiene
término para expedirse sobre el recurso y hasta tanto ello no suceda la
inscripción provisoria se mantiene vigente.
Insistencia judicial: contemplada en el art. 20, esta norma prevé un trámite

especial para el resolver las discrepancias que se produzcan entre el registrador
y los magistrados. Cuando el documento judicial no llegare a ser registrado, y el
magistrado no compartiere la observación del registrador, aquél puede utilizar
la figura de la insistencia, acto consistente tanto en reiterar la solicitud de
inscripción del documento como en mantenerse firme en las mismas
condiciones originales en las que fue presentado el documento en el Registro.
El sentido de la insistencia es reiterar las condiciones originarias para que el

registrador opte por registrar definitivamente el documento o enviarlo a la
Cámara para que ésta tome la decisión definitiva. La insistencia no obliga al
registrador a actuar de la manera entendida por el magistrado, el juez carece
de las facultades suficientes para imponer la inscripción bajo las condiciones
que él determina. El mandato legal es claro, las diferencias de criterios no se
resuelven por la jerarquía sino por la insistencia y ésta deviene en una petición
que será resuelta por la Cámara correspondiente. Sólo pueden formular la
insistencia los tribunales, no pueden interponerla los interesados o los
rogantes, sólo la autoridad judicial. No hay plazo para interponer la insistencia,
por lo que puede ser presentada en cualquier momento durante la vigencia de
la inscripción provisoria. Interpuesta la insistencia, el director tiene quince días
para remitir la documentación al Tribunal Superior de Justicia de Córdoba para
que este a su vez lo envíe a la Cámara Civil y Comercial en turno de la Ciudad de
Córdoba, la que no tendrá plazos para resolver la cuestión.
Tercero registral: se denomina así a la persona que tiene un interés legítimo en

relación a un asiento, como son en general los acreedores del titular registral o
del adquirente sin adquisición asentada, los sucesores universales o singulares
de aquéllos, el síndico de la quiebra respecto de los bienes del fallido, o el
25
acreedor a quien se ha burlado simulando la venta del bien e inscribiendo la
misma para hacerla oponible.
5.6 Principio de especialidad. Definición.

La especialidad en cada uno de los
elementos de la relación jurídica
publicitada
Este principio nos indica que en los instrumentos que lleguen al Registro deben
estar perfectamente individualizados los elementos de la relación jurídica
(sujeto - objeto - causa -o el hecho jurídico plasmado en él). La relación jurídica
puede ser, por ejemplo, una compraventa inmobiliaria o la constitución de una
hipoteca y un hecho jurídico es, por ejemplo, la muerte del usufructuario, cuyo
efecto es la extinción del usufructo.
El art. 12 de la Ley Registral enumera los datos que debe contener el asiento de
matriculación, pero por analogía se extiende a todos los demás asientos; allí
encontramos requisitos de especialidad en cuanto a los elementos de la
relación jurídica. El mismo reza:
Art. 12: El asiento de matriculación (…) redactará sobre la base

de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del
inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas
especificaciones resulten necesarias para su completa
individualización (…). Expresará el nombre del o de los titulares
del dominio, con los datos personales que se requieran para las
escrituras públicas (…). Se hará mención de la proporción en la
copropiedad o en el monto del gravamen, el título de
adquisición, su clase, lugar yfecha de otorgamiento y funcionario
autorizante, estableciéndose el encadenamiento del dominio
que exista al momento de la matriculación. Se expresará,
además, el número y fecha de presentación del documento en el
Registro22.
22
Art. 12 - Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
26
Análisis:
 Objeto: ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y

linderos, nomenclatura catastral y plano de mensura si existieran,
proporción de la propiedad y monto del gravamen.
 Sujetos: nombre del o de los titulares del dominio, sus datos personales
requeridos para las escrituras públicas Respecto de las personas
jurídicas o sociedades, nombre o razón social, clase de sociedad y
domicilio.
 Causa: se hará mención del título de adquisición, su clase, lugar y fecha

de otorgamiento y funcionario autorizante.
En la matrícula del Registro de Córdoba, por ejemplo, hay un casillero para la

determinación de los sujetos titulares del derecho que se registra, y allí se
consignan los datos exigidos para individualizar los sujetos en las Escrituras
públicas, los datos de la causa formal donde está contenido el acto o hecho
jurídico (Escritura, número, fecha y número de registro del Escribano,
generalmente) y la causa material contenida en el acto (compraventa,
donación, etcétera.); en cuanto a la determinación del objeto (inmueble), se
hallan en el encabezado de la matrícula, luego del número de folio real abierto
para el inmueble.
El caso especial de la hipoteca:
Uno de los caracteres esenciales en la hipoteca es la especialidad; esta incluye

la correcta determinación de los elementos de la relación jurídica antes citados
y además la determinación del crédito que garantiza y del cual es accesoria. Así,
debe expresar la causa de la obligación garantizada, su fecha, monto, etcétera.
Reza el Código Civil y Comercialen su art. 2.209: “El inmueble que grava la
hipoteca debe estar determinado por su ubicación, medidas perimetrales,
superficie, colindancias, datosde registración, nomenclatura catastral, y cuantas
especificaciones sean necesarias para su debida individualización…”23
Puede haber dos o tres sujetos involucrados en el asiento: acreedor, deudor y

constituyente de la hipoteca que puede no ser el deudor, ya que se puede
hipotecar el inmueble propio para garantizar una deuda ajena.
La inscripción hipotecaria dura 20 años: “Los efectos del registro de la hipoteca

se conservan por el término de VEINTE (20) años, si antes no se renueva”24.
Esto significa que –a los fines de su oponibilidad ante los terceros- la hipoteca
se puede hacer valer durante ese lapso, con más el de sus reinscripciones. Sin
embargo, el constituyente no puede prevalerse de tal caducidad, pues él
23
24
27
conoce de su existencia. Por su parte, la existencia de la obligación garantizada,
no depende de la inscripción de la hipoteca, que sólo constituye una seguridad
del crédito y no una condición de su validez.
5.7 Principio de tracto sucesivo:

definición. El tracto abreviado. Carácter
de la enumeración del art. 16 de la Ley
17.801
El tracto sucesivo es el perfecto encadenamiento y correlación de cada asiento
con los demás referidos al sujeto, objeto o causa de una situación publicitada.
Por ejemplo, la cancelación de una hipoteca implica un asiento anterior donde
figuraba la constitución, el traspaso de la propiedad sobre el inmueble implica
que el disponente figuraba como dueño y a la vez que no existía inhibición a su
nombre en el folio personal. Este principio es consecuencia directa del
adagiogeneral “nemo plus iuris ad
alliumtransferrepotestcuamipsehaberet”(nadie puede transmitir a otro más
derecho que el que él mismo tenga), por el cual nadie puede transmitir ni
constituir un derecho ni mejor ni más extenso del que goza, ni nadie puede
adquirir un derecho ni mejor ni más extenso del que gozaba quien se lo
transmite.
Reza la Ley Registral, art. 15:
No se registrará documento en el que aparezca como

titular del derecho una persona distinta de la que figure
en la inscripción precedente (primera parte). De los
asientos existentes en cada folio deberá resultar el
perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los
demás derechos registrados, así como la correlación
entre las inscripciones y sus modificaciones,
cancelaciones o extinciones (segunda parte)25.
Cuando se abre la matrícula de un inmueble sobre el que no figuraba

inscripción alguna con anterioridad, como el que es usucapido, no existirá
titular registral anterior ni encadenamiento posible.
25
Art. 15 - Ley 17.801 - Registro de la propiedad inmueble – Poder Ejecutivo Nacional.
28
Podemos afirmar que este art. 15 se compone de dos partes. En la primera
parte está lo que se llama principio de identidad, que sería el que regularía
propiamente lo que denominamos tracto sucesivo. En la segunda parte del
artículo está el principio de continuidad, que es la aplicación práctica del
principio de identidad consagrado en la primera parte.
Esto de la continuidad significa que si se respeta el principio de identidad la

consecuencia va a ser que leyendo el asiento final del folio se observen una
serie de asientos que constituyen como los eslabones de una cadena que nos
lleva desde el primer eslabón que es el asiento de matriculación del inmueble al
asiento final. Estos principios de identidad y continuidad que conforman el
tracto sucesivo, funcionan de manera correcta en los llamados registros
completos, es decir en los registros en los que el inmueble ya se encuentra
matriculado. Pero hay registros incompletos en los que aún existen dominios
que no han sido registrados, y es aquí donde el principio de tracto sucesivo
encuentra un importante obstáculo. Este obstáculo subsistirá hasta que se
realice el primer asiento de inmatriculación del inmueble, que dé inicio a la
cadena de transmisiones.
Elementos del tracto sucesivo
La doctrina es pacífica en afirmar que los elementos del tracto sucesivo son los
siguientes:
 Sujeto.Tomando como parámetro los asientos registrales, debe existir

coincidencia entre la persona que otorga el acto y aquella que se
encuentra inscripta como titular del derecho.
 Objeto.La descripción del inmueble que se encuentra en el documento

a inscribir debe coincidir con lo expresado en el folio. Además, debe
estar inscripto el "derecho" del titular.
 Oportunidad. La exigencia de la previa inscripción debe existir en el

momento de practicarse el asiento respectivo, y no al de formalizarse el
documento. Ello sin perjuicio del incumplimiento del deber formal del
escribano señalado en el art. 23 de la Ley 17.801, en cuanto a la
necesidad de tener a la vista el título inscripto cuando se trata de
documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de
derechos reales sobre inmuebles.
 Efectos.En caso que el adquirente no puede justificar la legitimación de

su causante, el documento debe ser rechazado por el Registro. En
cambio, si el adquirente puede justificar la legitimación de su causante,
el documento se observará, inscribiéndose en forma provisoria.
El art. 16 nos plantea cuatro hipótesis en las cuales se permite realizar la

inscripción de una mutación real, en la cual el disponente no es quien figura
29
como titular del derecho real en la matrícula. Ello se fundamenta en razones de
economía inscriptoria pues, de no existir estas excepciones, se produciría la
inscripción a nombre de ciertos adquirentes al solo efecto de proceder
inmediatamente a la inscripción de un sucesor particular. Sin embargo, la
inscripción practicada debe contener todos los datos del tracto y esto incluye
los del transmitente que no figuraba previamente como titular.
Esta hipótesis es conocida como tracto sucesivo abreviado o comprimido, o

bien llamado tracto sucesivo. Al mismo podemos conceptualizarlo, siguiendo a
Falbo como “una modalidad del tracto sucesivo por la que se permite
concentrar en un asiento único dos o más transmisiones operadas desde el
titular inscripto” (1981, págs. 78 y 81).
Veamos los casos:
Art.16.- No será necesaria la previa inscripción o

anotación, a los efectos de la continuidad del tracto con
respecto al documento que se otorgue, en los siguientes
casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los

herederos declarados o sus representantes, en
cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en
vida por el causante o su cónyuge sobre bienes
registrados a su nombre,26
(el caso típico es aquél donde el causante había firmado un boleto de

compraventa inmobiliaria, considerado una promesa de celebrar escritura, y los
herederos lo hacen por él).
“b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren

bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge;”27
(los herederos declarados, en lugar de dividirse la herencia adjudicándose las

hijuelas e inscribiéndolas a su nombre, ceden sus derechos sobre el inmueble a
un tercero).
“c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de

bienes hereditarios;”28
26
Art. 16 – Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble – Poder Ejecutivo Nacional.
27
28
30
(allí los herederos, también en el marco de un juicio sucesorio, realizan
mutaciones reales como subdivisión de un inmueble en lotes, o sometimiento
al régimen de propiedad horizontal).
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen

en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos
que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las
respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos
funcionarios. En todos estos casos el documento deberá
expresar la relación de los antecedentes del dominio o de
los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a
partir del que figure inscripto en el registro, circunstancia
que se consignará en el folio respectivo29.
(en este caso, quien adquiere el bien y aún no figura inscripto como titular,
dispone simultáneamente del inmueble; por ejemplo, en la misma escritura
donde se está vendiendo el inmueble, el comprador constituye hipoteca). La
doctrina no es pacífica a la hora de afirmar cuando dos actos jurídicos son
reputados simultáneos. Parte de la misma, afirma que son considerados
simultáneos cuando se llevan a cabo en la misma audiencia notarial. Existe otra
postura que afirma que deben ser considerados así aquellos que se celebran en
el transcurso de un día. Y por último, la posición más flexible entiende que son
simultáneos todos los actos jurídicos celebrados durante el bloqueo registral.
Son elementos necesarios para que tenga aplicación el dispositivo contemplado

en el inciso d):
Pluralidad de actos. Es necesario que existan dos o más negocios jurídicos de

naturaleza registral que involucren el mismo inmueble.
Pluralidad de instrumentos. Debe haber dos o más instrumentos receptores de

los actos causales. No importa que deba existir un instrumento por cada acto
causal. Lo que se requiere es que al menos sean dos los actos y que se
instrumenten separadamente, de allí en más podrán reunirse más de un acto
en cada instrumento ilimitadamente.
Simultaneidad. La polémica viene dada en torno a la significación y alcance que

debe dársele al giro instrumentaciones simultaneas, es decir, qué recaudos
deben reunir para ser consideradas simultaneas.
29
31
Carácter de la enumeración del art. 16.
El tracto abreviado se presenta en los supuestos del art. 16, que desarrolla una
enumeración de los casos en que es procedente, que según la mayoría de la
doctrina es meramente enunciativa.
Como podemos observar esta posición amplia, entiende que se deben

contemplar otros supuestos de tracto abreviado que los contemplados en tal
precepto legal, así el supuesto de inscripción simultánea de escritura de
reglamento y la transferencia de las unidades funcionales en el régimen de
Propiedad Horizontal, en las operaciones que realiza el albacea en
cumplimiento de mandas especiales, en la transformación de sociedades,
etcétera.
5.8 Principio de legalidad. La función

calificadora, definición y límites.
Observaciones y rechazo: causales.
Subsanación
Este principio nos dice que los títulos que ingresen al Registro serán sometidos
a un examen o calificación a los fines de controlar si son válidos y perfectos,
cumpliendo los requisitos de ley. A este deber-facultad que tiene el registrador
se ha dado en llamar función calificadora.
Características de la función calificadora
1.- Obligatoria: El registrador debe verificar que el documento cumpla con los
requisitos establecidos por ley. Es una obligación, no una potestad.
2.- Persigue la obtención de un resultado: que puede ser la inscripción

definitiva, la inscripción provisional o el rechazo del documento.
3.- Autónoma: Si bien la actividad del registrador está subordinada a la ley el

criterio para calificar no va a estar prefijado anteriormente.
Reza la Ley Registral en su art. 8: “El Registro examinará la legalidad de las

formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose
a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos”30
Hay dos posturas doctrinarias respecto de esta norma: la restringida (Moisset

de Espanés) (2003), interpreta literalmente el texto y estima que el registrador
30
32
sólo debe verificar las formalidades de cada tipo de acto (que sea un
instrumento público, con firma del funcionario o escribano, con sello del
notario, etcétera); mientras que la tesis amplia (López de Zavalía) (1983),
considera que es necesario adentrarse en algunos aspectos intrínsecos del
instrumento, tales como capacidad y titularidad de los disponentes y, asimismo,
correlacionar con las demás anotaciones e inscripciones como el folio personal,
controlando que quien dispone no esté inhibido.
La concepción restringida hace una interpretación literal del art. 8, en cambio,

la concepción amplia hace una interpretación lógico-sistemática; ha
considerado el sistema registral en su totalidad, ya que todas las normas están
interrelacionadas. La concepción restringida no coincide con el espíritu de la
ley. Asimismo, dentro de la postura amplia hay distintos criterios entre los
autores, pero todos coinciden en que el art. 8 en ningún momento dice que
“solamente” se observaran las cuestiones extrínsecas.
Una vez que el registrador ha calificado (para lo cual la ley otorga treinta días
desde la presentación del instrumento) tiene tres opciones: lo inscribe, lo
observa o lo rechaza (ten a bien complementar con lo desarrollado en el punto
5.5).
Si es observado, se inscribirá provisionalmente a los fines de su subsanación

(contando 180 días desde su presentación), también podrá presentar recurso
de rectificación en el término de treinta días de notificada la observación; si es
rechazado, se inscribirá provisionalmente por el plazo de diez días para dar
tiempo al presentante a interponer Recurso de Apelación en contra de la
decisión.
Art. 9: Si observare el documento, el Registro procederá de la

siguiente manera: a) Rechazará los documentos viciados de
nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el defecto fuere subsanable,
devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días
de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo
inscribirá o anotará provisionalmente por el plazo de ciento
ochenta días, contado desde la fecha de presentación del
documento, prorrogable por períodos determinados, a petición
fundada del requirente. Si éste no estuviere de acuerdo con la
observación formulada, deberá solicitar al Registro que
rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo
de la inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere
concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá
promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según
la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la
inscripción o anotación provisional. La reglamentación local
33
fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben
sustanciarse los recursos. Las inscripciones y anotaciones
provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten
en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia31.
Resumen: Si hay nulidad absoluta y manifiesta: Rechaza.Si hay nulidad

relativa y manifiesta: Observa e inscribe provisoriamente.Si hay nulidad
relativa no manifiesta: Inscribe definitivamente.
Veamos el sistema de nulidades de nuestro Código Civil y Comercial:
Actos nulos: aquéllos en donde el vicio es manifiesto:
o de nulidad absoluta: está comprometido el orden público (por

ejemplo, casos de objeto ilícito como venta de material genético,
o de nulidad material de los instrumentos públicos cuando no
reúnen los requisitos esenciales); estos actos son insubsanables y
el registro rechaza el documento, que es inscripto
provisionalmente a los fines de dar tiempo a la interposición del
recurso.
o de nulidad relativa: es afectado el interés privado de los

particulares (por ejemplo, un acto de disposición realizado por un
menor o un supuesto representante de una persona jurídica que
no acredita suficientemente el mandato, también es el caso de
que faltare algún requisito de forma no esencial en el acto); se
establecen en protección del particular afectado y son
subsanables. El registro observa los documentos y los inscribe
provisionalmente por 180 días contados desde su presentación;
se puede subsanar o interponer el recurso pertinente.
 Actos anulables: aquéllos en donde el vicio está oculto y es necesaria

una investigación en sede judicial. El registrador procederá a la
inscripción o anotación del documento, pues no tiene potestades para
la investigación de los vicios no manifiestos; de todas formas, no le será
posible detectarlos. Sería el caso de una compraventa en donde el
disponente fue amenazado, o en la cual se han falsificado los
documentos y un tercero se hace pasar por el disponente.
31
34
5.9 Principio de rogación. Definición.
Legitimación. Cancelación y caducidad.
Recursos internos y judiciales
Es el principio en virtud del cual toda modificación de una determinada
situación registral debe ser instada por una persona especialmente legitimada
para ello. El registro no procede de oficio, sino a pedido de parte legitimada. El
art. 6 de la Ley 17.801 expresa, en tal sentido:
Art. 6.- La situación registral sólo variará a petición de:
a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o

anotar, o su reemplazante legal;
b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de

registrar. Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas
a funcionarios con atribuciones exclusivas, la petición deberá ser
formulada con su intervención.
Art. 7:La petición será redactada en la forma y de acuerdo con

los requisitos que determine la reglamentación local32.
Como menciona el inciso b) del art. 6, en la Ley Registral de las provincias se

pueden establecer otros requisitos. Veamos la Ley 5.771 de la provincia de
Córdoba:
Artículo 4º: La petición para variar una situación registral deberá

formularse exclusivamente por notario de registro, autoridad
judicial o autoridad administrativa de la Provincia, según la
naturaleza del documento. La inscripción o anotación de
documentos privados se efectuará con intervención de un
abogado de la matrícula o notario de registro de la provincia
(…)33.
32
Arts. 6 y 7 – Ley 17.801 - Registro de la propiedad inmueble – Poder Ejecutivo Nacional.
33
Art. 4 - Ley 5.771 Registro General de la Provincia, el Senado y Cámara de diputados de la
Provincia de Córdoba
35
Se denomina petición a la solicitud de inscripción, anotación, cancelación, etc.,
que efectúa el interesado. Debe ir acompañada de los títulos que invoca y estar
contenida en el formulario tipo que cada registro establece.
Hay casos en que las mutaciones registrales se producen sin rogación. Son las
excepciones al principio, veamos los casos:
1. Rectificación de asientos:
Art. 34: “Se entenderá por inexactitud del Registro todo

desacuerdo que, en orden a los documentos susceptibles de
inscripción, exista entre lo registrado y la realidad jurídica
extrarregistral.”
Art. 35: Cuando la inexactitud a que se refiere el artículo

precedente provenga de error u omisión en el documento, se
rectificará, siempre que a la solicitud respectiva se acompañe
documento de la misma naturaleza que el que la motivó o
resolución judicial que contenga los elementos necesarios a tal
efecto. Si se tratare de error u omisión material de la inscripción
con relación al documento a que accede, se procederá a su
rectificación teniendo a la vista el instrumento que la originó34.
En algunas leyes provinciales, se autoriza al registrador a proceder de oficio la

rectificación, aclaración o modificación de errores evidentes del Registro y la
reconstrucción de folios, total o parcialmente destruidos o faltantes. Sería el
caso de que, por ejemplo, el asiento tuviera como fecha de suscripción de una
hipoteca el 30.03.1190; el registrador podría, de oficio, enmendar el asiento y
consignar la fecha correcta (30.03.1990), pues el error es obvio y manifiesto.
2. Cancelación y caducidad de asientos:
Cancelación: es un asiento por el cual se deja sin efecto otro. Es a pedido de

parte y debe haber legitimación (art. 36, Ley 17.801)
Caducidad: se produce de pleno derecho por el transcurso del tiempo, no

requiere petición de parte ni un asiento para que se considere caduca la
inscripción (art. 37, Ley 17.801)
Según López de Zavalía (1983, pág. 71), “cancelación es la extinción de un

estado jurídico registral preexistente en virtud de la modificación de la
situación extrarregistral que le daba origen”. Si hay cancelación (asiento
34
Arts. 34 y 35 - Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble – Poder Ejecutivo Nacional.
36
negativo), debe haber un asiento positivo que cancelar o dejar sin efecto, tal
como la inscripción de una hipoteca o un usufructo.
Algunas cancelaciones proceden por rogación y otras de pleno derecho,

veamos la Ley Nacional:
I. A petición de parte: es la generalidad de los casos.
Art. 36.- Las inscripciones y anotaciones se cancelarán con la

presentación de solicitud, acompañada del documento en que
conste la extinción del derecho registrado; o por la inscripción de
la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de
otra persona; o por confusión; o por sentencia judicial o por
disposición de la ley. Cuando resulten de escritura pública, ésta
deberá contener el consentimiento del titular del derecho
inscripto, sus sucesores o representantes legítimos. Tratándose
de usufructo vitalicio será instrumento suficiente el certificado
de defunción del usufructuario. La cancelación podrá ser total o
parcial según resulte de los respectivos documentos y se
practicará en la forma determinada por la reglamentación
local35.
II. De pleno derecho: es el caso de las hipotecas (a los 20 años de la

toma de razón), las medidas cautelares (a los 5 años de la toma de
razón) y las inscripciones provisionales para subsanar (a los 180 días
de presentado el título, o más si hay prórrogas) y también los
certificados del art. 24, si no son usados en término.
Art. 37: Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud

alguna, por el transcurso del tiempo que expresa este artículo o
por el que, en su caso, establezcan leyes especiales:
a) La inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si

antes no se renovare;
b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artículo 2º, a

los cinco años, salvo disposición en contrario de las leyes. Los
plazos se cuentan a partir de la toma de razón.36
35
Art. 36 - Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble – Poder Ejecutivo Nacional.
36
37
Los recursos internos y judiciales han sido desarrollados en el punto 5.5 al cual
remitimos.
5.10 Principio de publicidad y fe pública

La publicidad de los derechos reales, es una actividad dirigida a hacer
cognoscible una situación jurídica real, que persigue como finalidad primordial
la protección del crédito y la seguridad en el tráfico jurídico, y puede ser:
Publicidad material: produce efectos sustantivos en la realidad

extrarregistral, tales como oponibilidad, constitutividad o la
buena fe que se reputa de quien ha averiguado el estado de los
bienes. Es la que ingresa al registro.
Publicidad formal: hace a la información que brinda, es registro

a través de sus asientos. Es la que sale del registro; por ejemplo
fotocopia del folio real, informes, etc. Está consagrada en el art.
21 de la Ley Registral.
Efectos de la registración: a) Constitutividad: Se trata tal vez del máximo

exponente de los efectos que puede producir la publicidad registral. El efecto
de constitutividad de la publicidad registral significa que existen casos en los
que la ley la establece como requisito necesario para el nacimiento de un
derecho real. En nuestro ordenamiento este efecto lo encontramos en el
Registro de Automotores y en el Registro de Caballos Pura Sangre de Carrera. b)
Cognoscibilidad: El registro brinda a los interesados la posibilidad de conocer la
situación jurídica en que se encuentran las relaciones publicitadas, esta
posibilidad de conocer actúa de manera que a quien adquiera un derecho se lo
considerara como que lo hizo conociendo la situación jurídica del derecho que
adquirió, aunque realmente no los hubiera consultado. Es decir, la mera
posibilidad de conocer los asientos registrales hace considerarlo como
suficiente, genera sus efectos, aun en los casos en que estos no hayan sido
efectivamente consultados por los adquirentes. c) Oponibilidad: Este efecto se
relaciona con el de cognoscibilidad, es decir con la posibilidad de dar a conocer
a ciertos terceros la situación jurídica de un bien. Nuestro ordenamiento en el
caso de la constitución de derecho reales sobre inmuebles exige la registración
de las mismas con dichos efectos (art. 2505, Código Civil), pero a dichas
transmisiones no siempre les será necesaria la registración para ser oponible a
ciertos terceros, y así lo establecido en el art. 20 de la Ley Registral 17.801 que
establece que no podrán prevalecerse de la falta de registración de un
documento del cual éstos hubieran participado, para los cuales el mismo se
considerara como registrado, aun cuando no lo estuviera. d) Convalidación:
Aquí la inscripción es un factor de saneamiento de los títulos. La inscripción en
el registro produce el saneamiento de los vicios de los que pudiere adolecer el
38
título que ingresó al documento. El derecho real inscripto tiene plena eficacia
respecto de los terceros de buena fe, aun cuando conozcan los vicios de que
adolecía el acto. En nuestro derecho la inscripción registral no sanea títulos, ni
subsana los vicios de que pudiera adolecer el acto.
En la Ley 17.801, es el art. 4 el que establece que la inscripción registral no

produce el efecto convalidante de los títulos. Art. 4: “La inscripción no
convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las
leyes”37.
El certificado del art. 23 de la Ley Registral es una diligencia previa a todo acto
jurídico de disposición sobre inmuebles, y tiene una doble naturaleza. Está
dotado de publicidad formal, informa el estado de las personas disponentes
(inhibición, titularidad, etcétera) y de los bienes a disponer (cautelares, cargas
reales, etcétera). Su aspecto de publicidad material hace al bloqueo registral,
pues genera un efecto de inoponibilidad.
Fe pública registral: un asiento es exacto cuando coincide con la realidad

jurídica material extrarregistral, o sea aquella que los jueces declararían llegado
el caso de un litigio. Algunos sistemas registrales presumen esta exactitud iure
et de iure y cuentan con un sistema de seguros para los casos en que no es así
(Alemania). En nuestro país esta presunción no opera, pues el art. 4 de la Ley
Registral indica que la inscripción no es convalidante.
El principio de fe pública registral se refiere, en nuestro registro inmobiliario, a

la presunción de autenticidad de los documentos emanados del registro. Los
certificados e informes son instrumentos públicos que hacen plena fe de su
contenido, acreditado reflejar los asientos sobre los que informan. Si se hubiese
registrado un título nulo o viciado, el informe sólo acreditará que el título existe
y que su contenido es el reflejado allí, no saneará el título.
5.10.1 La publicidad directa por exhibición de libros

Consiste en permitir a los interesados que efectúen personalmente sus
indagaciones sobre los documentos archivados. Tiene como inconveniente, que
contribuye al deterioro, sustracción, destrucción o adulteración de los asientos.
El art. 21 de la Ley 17.801 dispone al respecto: “Las disposiciones locales
determinaran la forma en que la documentación podrá ser consultada, sin
riesgo de adulteración, pérdida o deterioro”38. En la práctica ya no se utiliza. Lo
que se hace ahora a fin de dar cumplimento a esa publicidad directa es la
entrega de una simple fotocopia a la que se le coloca la inscripción de sin valor
notarial. No es instrumento público.
37
38
39
5.10.2 Los informes
Da a conocer la situación jurídica de un bien, que puede ser la situación actual o
la histórica. Sólo nos da cognocibilidad. Se solicita a través de martillero,
escribano, abogado. Cumplen solamente la función de publicidad. Gozan de fe
pública pero no garantiza inmutabilidad y no tienen plazo de vigencia. Carece
de reserva de prioridad y bloqueo registral. No se deja constancia en el folio
real de su expedición.
5.10.3 Los certificados

Es un instrumento público. Hacen conocer la situación jurídica del inmueble y
garantizan que dicha situación jurídica por ellos publicitada se mantendrá
inmutable durante el plazo establecido en la Ley Registral en su art. 24 (15, 25 o
30 días dependiendo la distancia entre el domicilio del funcionario interviniente
y el registro), reservando prioridad para un negocio que se encuentra en
gestación. Produce los efectos materiales de la reserva de prioridad y el
bloqueo registral. De su expedición se deja constancia en el folio.
5.10.4 Las llamadas fugas registrales

¿Qué pasa si el Registro olvida informar un embargo u otra cautelar o la
titularidad de un dominio, etcétera, en el marco de un informe o de un
certificado registral?
Veamos qué dijo Vélez Sársfield respecto de las hipotecas en el Código Civil
derogado:
Art. 3.146: “El oficial encargado de las hipotecas no debe dar, sino por orden
del juez, certificado de las hipotecas registradas, o de que determinado
inmueble está libre de gravamen”39, y también:
art. 3.147.- Él es responsable de la omisión en sus libros de las

tomas de razón, o de haberlas hecho fuera del término legal. Es
responsable también del perjuicio que resulte al acreedor de la
falta de mención en sus certificados, de las inscripciones o tomas
39
Art. 3146 – Ley 340 – Código Civil de la Nación derogado por ley 26.994.
40
de razón existentes, o por negar la toma de razón que se le pide
por persona autorizada para ello.40
Así, la tradición en nuestro país indica que es el Estado quien responderá ante
una omisión u error en las registraciones o los informes. Será, en el caso del
Registro inmobiliario, la provincia donde esté ubicado.
40
Art. 3.147 – Ley 340 – Código Civil de la Nación derogado por ley 26.994.
41
6. Dinámica del derecho
real – adquisición
La propiedad privada nació cuando un hombre listo dijo ‘esto es
mío’ y nadie le respondió que era de todos.
6.1 Adquisición de los derechos reales

Los derechos reales nacen cuando el sujeto reúne los dos elementos esenciales
para su constitución: título y modo.
Título: alude a la causa fuente de la adquisición del derecho y responde a la

pregunta ¿cómo vino a ser titular del derecho? El título material puede consistir
en un hecho jurídico (aprehensión del objeto que no es de nadie), en un acto
jurídico (compraventa, constitución de hipoteca, legado, etc.), o en un
imperativo de la propia ley (como es el caso del condominio de medianeras).
Mientras que el título material es el contenido, y llamamos continente al título
formal, que es la manera en que la voluntad se expresa (oral, por signos
inequívocos o por escrito y –en ese caso- por instrumento privado o público).
Modo: es el segundo elemento necesario para que se constituya el derecho

real. Puede ser inscriptorio o posesorio. Luego de celebrado el acto jurídico, o
en el momento en que tiene lugar el hecho jurídico que da causa o título al
derecho, la cosa debe ser aprehendida, tomada materialmente por el sujeto
(modo posesorio) o bien el derecho debe ser inscripto (modo inscriptorio). El
derecho real necesitará de uno u otro modo, según el objeto sobre el cual
recaiga. En el caso de los automotores, el modo es inscriptorio: antes de la
inscripción, no se adquiere el dominio; lo mismo sucede con los caballos pura
sangre de carrera y las palomas mensajeras. Para el resto de las cosas, el modo
es posesorio.
Se ha considerado que en el caso de la usucapión, el título es la ley y el modo es

la posesión continua por el tiempo fijado por la norma.
Antes hemos hecho alusión al “modo” como elemento constitutivo del derecho
real, pero cuando hablamos de “modos de adquisición del derecho real”, nos
referimos a la manera en la cual éste puede ser adquirido (vgr. actos jurídicos) y
que estudiaremos siguiendo las normas de adquisición del dominio. No
42
obstante ello, al estudiar cada derecho real en particular, analizaremos las
particularidades en la constitución de cada uno.
6.1.1 Los modos de adquirir. Modos originarios y

derivados
Los modos de adquisición, pueden ser sujetos a diversas clasificaciones: a título
oneroso o gratuito, por actos inter vivos o mortis causa y originarios o
derivados, siendo esta última la distinción más trascendente y se basa en la
ligazón con el titular anterior. En los modos de adquisición originarios, la
constitución del derecho real se realiza en forma totalmente independiente al
titular anterior, sin consideración alguna a que la cosa haya tenido propietario
anterior o no; en los modos derivados, el derecho proviene de un antecesor
que lo transmite en las mismas condiciones y con las mismas limitaciones que
recaían en cabeza de él. Por ejemplo, si alguien se apropia de un bien mueble
sin dueño, lo adquiere en forma originaria y sin limitaciones pero, si esa misma
cosa estaba prendada y es el dueño quien transfiere el dominio, lo hará con la
consiguiente carga real que es el derecho de prenda. Ello, en virtud del
principio que indica que nadie puede transmitir sobre un objeto un derecho
mejor o más extenso del que gozaba.
6.2 La apropiación
Cuando hablamos de apropiación nos referimos a un modo de adquirir
derechos reales, es decir cuando se produce la unión del mencionado derecho
con una persona, que de ese modo se convierte en su titular. Por consiguiente,
para que opere dicho efecto jurídico, debe haber necesariamente un supuesto
de hecho (apropiación) al cual el ordenamiento jurídico reconoce como
condicionante de la adquisición.
6.2.1 Definición
Al igual que la adquisición de la posesión, la apropiación dominial consiste en la
aprehensión del objeto, pero no con ánimo de poseer solamente, sino de ser
titular del derecho real. El adquirente debe tener capacidad (mayores de diez
años no dementes), la cosa debe ser mueble abandonada o sin dueño y
susceptible de apropiación.
43
6.2.2 Cosas apropiables y cosas excluidas
El Código Civil (art. 1947) indica que son susceptibles de apropiación las cosas
muebles no registrables sin dueño, efectuando la siguiente enumeración:
las cosas abandonadas, en tanto el abandono es un acto

voluntario del propietario que se desprendió de la propiedad;
los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;
el agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos.
A su vez, no son susceptibles de apropiación:
las cosas perdidas, en tanto aún tienen un dueño que no ha

perdido el animus. Si la cosa es de algún valor, se presume iuris
tantum que es perdida;
los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en

inmueble ajeno;
los animales domesticados, mientras el dueño no desista de

perseguirlos. Si emigran y se habitúan a vivir en otro inmueble,
pertenecen al dueño de éste, si no empleó artificios para
atraerlos;
los tesoros.
Recordemos que, si bien las cosas que no tienen dueño se reputan del Estado,
es necesario un acto positivo de aquél para efectivizar el principio; hasta tanto,
son apropiables por los particulares.
Los bienes se reputan cosas perdidas cuando han salido del ámbito donde
usualmente se conservan (elemento objetivo), en virtud de un caso fortuito o
una negligencia de su propietario (elemento subjetivo), lo que excluye el caso
de abandono voluntario. Las cosas perdidas son cosas con dueño, por ello no
son apropiables. Debe procurarse su devolución al dueño, quien restituirá los
gastos efectuados por el hallador y le proveerá una recompensa (acordada o,
en su defecto, fijada por el Juez). El dueño puede exonerarse de estas
obligaciones abandonando la cosa en manos del hallador.
6.2.3 La caza; la pesca y enjambres

Respecto de la caza:
44
Los animales salvajes o bravíos son cosas sin dueño. Su propiedad se adquiere
por apropiación y se pierde cuando recuperan su antigua libertad, o pierden la
costumbre de volver a la residencia de su dueño.
Art. 1.948, Código Civil: El animal salvaje o el domesticado que

recupera su libertad natural, pertenece al cazador cuando lo
toma o cae en su trampa. Mientras el cazador no desista de
perseguir al animal que hirió tiene derecho a la presa, aunque
otro la tome o caiga en su trampa. Pertenece al dueño del
inmueble el animal cazado en él sin su autorización expresa o
tácita41.
Según estas disposiciones, quien hallase el animal en la trampa, tendría la

obligación de entregarlo al cazador porque él tiene prelación sobre éste;
cuando hay entrampamiento, existe apropiación aunque sin acto de
aprehensión material.
El Código Civil y Comercialconsidera que los animales salvajes son res nullius,
sin embargo, en el caso de que los terrenos donde cazare estuvieren cercados,
plantados o cultivados (o sea con signos evidentes de tener un poseedor), y
fueren atrapados sin consentimiento del dueño del fundo, la ley le atribuye a
aquél la propiedad de los animales, como una sanción para el cazador.
Asimismo, se ha optado por considerar que la adquisición del dominio se

produce recién cuando el animal es tomado por el cazador o cuando ha caído
en sus trampas.
En relación a la pesca:
La pesca es también otra manera de apropiación. Se da cuando el pez fuere

tomado por el pescador o hubiere caído en sus redes. El art. 1.949 establece
que: “Quien pesca en aguas de uso público, o está autorizado para pescar en
otras aguas, adquiere eldominio de la especie acuática que captura o extrae de
su medio natural”42. A más de las disposiciones del Derecho Civil, el derecho de
cazar y de pescar está sujeto a los reglamentos de las autoridades locales.
En relación a los enjambres:
El Código Civil y Comercial, en su art. 1.950 establece:
41
Art.1.948 – Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.
42
Art. 1949 – Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.
45
El dueño de un enjambre puede seguirlo a través de inmuebles
ajenos, pero debe indemnizar el daño que cause. Si no lo
persigue o cesa en su intento, el enjambre pertenece a quien lo
tome. Cuando se incorpora a otro enjambre, es del dueño de
éste43.
Como se puede apreciar, la persecución de las abejas demuestra que el dueño

mantiene vivo su derecho, y que sólo si no lo persigue o cesa en su intento
pierde el dominio del enjambre y este pasa a pertenecer a quien lo toma.
6.3 El tesoro
La presente temática se encuentra desarrollada en la Sección 2° (Adquisición de
un tesoro) del Capítulo 2 (Modos especiales de adquisición del dominio) del
Título III (Dominio) del Libro IV (Derechos Reales) del Código Civil (arts. 1951-
1954).
6.3.1 Definición
Art. 1951.-Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueño

conocido, oculta en otra cosa mueble o inmueble. No lo es la
cosa de dominio público, ni la que se encuentra en una sepultura
de restos humanos mientras subsiste esa afectación44.
El tesoro es una cosa mueble en condición de res nullius y debe ser hallada de
modo causal. Debe poseer individualidad propia, ser de valor y estar enterrada
o escondida.
6.3.2 El descubridor
Art. 1952: El descubridor es la primera persona que lo hace

visible, aunque no sepa que es un tesoro y aunque no lo tome. El
43
Art. 1.950 – Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.
44
Art.1.951 – Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.
46
hallazgo debe ser casual. Sólo tienen derecho a buscar tesoro en
objeto ajeno los titulares de derechos reales que se ejercen por
la posesión, con excepción de la prenda.
Art. 1953:...Si el tesoro es descubierto casualmente en una cosa

ajena, pertenece por mitades al descubridor y al dueño de la
cosa donde se halló. Es de propiedad del descubridor cuando lo
encontrase en una cosa propia.
Los derechos del descubridor no pueden invocarse por la

persona a la cual el dueño de la cosa le encarga buscar un tesoro
determinado, ni por quien busca sin su autorización. Pueden ser
invocados si al hallador simplemente se le advierte sobre la mera
posibilidad de encontrar un tesoro.45
En el caso de los tesoros hay una adquisición lege. Esto es así, porque siendo
cosas muebles, correspondería su propiedad a quien se los apropiara y por el
mero acto de la apropiación; sin embargo, el articulado nos da una solución
diferente. La mitad del tesoro pertenece al dueño del fundo y la otra mitad al
descubridor. En el caso de que el descubridor fuese el propio dueño del fundo,
el cincuenta por ciento del tesoro lo adquirirá por apropiación, como
descubridor y el porcentaje restante, por su calidad de dueño del fundo y sería
una apropiación lege.
Cuando alguien pretende que tiene un tesoro que dice haber guardado en
predio ajeno y quiere buscarlo, puede hacerlo sin consentimiento del dueño del
predio; debe designar el lugar en que se encuentra, y garantizar la
indemnización de todo daño al propietario. Si prueba su propiedad, le
pertenece. Si no se acredita, el tesoro pertenece íntegramente al dueño del
inmueble.
6.4 Transformación
Las personas a través de sus oficios, industrias o trabajos constantemente
transforman las cosas. Por consiguiente la ley tuvo que regular, como veremos
a continuación, los distintos supuestos que se podían plantear a los fines de
poder dilucidar a quien le correspondía, en cada caso, la propiedad y el dominio
de la cosa transformada.
45
Arts. 1952 y 1953 – Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.
47
6.4.1 Definición
Según el art. 1957 del Código Civil y Comercial "hay adquisición del dominio por
transformación si alguien con una cosa ajena, mediante su sola actividad o la
incorporación de otra cosa, hace una nueva con intención de adquirirla" 46.
En el Derecho Romano existía una disputa entre dos escuelas doctrinarias, los
sabinianos entendían que la cosa debía pertenecer al dueño de la materia
prima y los proculeyanos, que entendían que era más importante el trabajo del
especificador y por ello creían que era a éste a quien debía pertenecer. Esta
famosa polémica, es reseñada por Vélez Sarsfield en la nota al art. 2567 del
Código Civil derogado.
6.4.2 Distintos casos

Las soluciones de nuestro actual Código Civil y Comercial son las siguientes:
Cuando el trabajo no es reversible:
 Si el especificador hace el trabajo de buena fe, adquiere el dominio y

debe pagar el valor de la materia prima a quien era su dueño.
 Si la transformación se hace de mala fe, el dueño de la materia tiene

derecho a ser indemnizado de todo daño, si no prefiere tener la cosa en
su nueva forma; en este caso debe pagar al transformador su trabajo o
el mayor valor que haya adquirido la cosa, a su elección.
Cuando el trabajo sí es reversible:
 si el especificador es de buena fe, el dueño de la materia es dueño de la

nueva especie; en este caso debe pagar al transformador su trabajo;
pero puede optar por exigir el valor de los gastos de la reversión.
 Si el transformador es de mala fe, y la cosa transformada es reversible a

su estado anterior, el dueño de la cosa puede optar por reclamar la cosa
nueva sin pagar nada al que la hizo; o abdicarla con indemnización del
valor de la materia y del daño.
 En este supuesto, una persona es dueña de la materia prima con que

otro sujeto elabora un producto; el legislador debió resolver si la nueva
cosa, producto del trabajo del obrero u artesano, pertenecía a este o al
dueño de la materia prima. Para resolver los diversos supuestos,
tendremos en cuenta la buena o mala fe del especificador y la
posibilidad de que la cosa pueda retomar su forma primitiva o no.
46
48
6.5 Accesión
Podemos afirmar que se adquiere el dominio por accesión cuando alguna cosa
mueble o inmueble acreciera a otra por adherencia natural o artificial.
La accesión implica que una cosa nueva, distinta, inesperadamente se adhiere

(natural o artificialmente) a otra de nuestra propiedad; debemos diferenciar
este fenómeno de la propiedad de las cosas accesorias (como los frutos del
árbol), que nos pertenecen como un efecto del dominio de la cosa principal, tal
como explica Vélez en el Código Civil derogado (nota al viejo art. 2571).
6.5.1 De cosas muebles: a) definición; b) distintos casos

El nuevo Código Civil y Comercial distingue entre:
1.- Accesión de cosas muebles. Si cosas muebles de distintos

dueños acceden entre sí sin que medie hecho del hombre y no
es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos, la
cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor
económico al tiempo de la accesión. Si es imposible determinar
qué cosa tenía mayor valor, los propietarios adquieren la nueva
por partes iguales47.
Debemos distinguir el caso en que medie intención de ambos dueños para

formar la unión, porque en ese caso sería un hecho del hombre que hace nacer
un condominio voluntario. Tradicionalmente, se distinguen los siguientes casos:
Mezcla: hay fusión de ambas cosas muebles sólidas y ordinariamente no

podrán separarse, por ejemplo A tiene una tonelada de piedra caliza y se
mezcla con una tonelada de piedras del mismo mineral, pertenecientes a B.
Confusión: ídem al anterior, sólo que la fusión se lleva a cabo entre cosas
líquidas; por ejemplo, mil litros de gasoil de A se confunden con cien litros de
gasoil pertenecientes a B.
Adjunción: unión de dos cosas muebles sin fusionarse. Por ejemplo, un

portaequipajes que se adosa al techo de un auto. En estos casos, generalmente
ambas cosas podrán separarse sin mayor dificultad.
47
49
6.5.2 De cosas inmuebles: a) análisis del supuesto de
aluvión; b) análisis del supuesto de avulsión; c) análisis
del supuesto de construcción, siembra y plantación; d)
caso invasión del inmueble colindante
2.- Accesión en inmuebles. Casos.
a) Aluvión (art. 1959): es un modo de adquirir terreno, de los dueños de

heredades colindantes con ríos o arroyos. El fundamento de la atribución de
propiedad de estos trozos de terreno a los propietarios de las heredades
colindantes, reposa en el hecho de que los cauces de agua son variables y,
siendo que muchas veces los ribereños pierden terreno por acción del agua, es
justo también que otras veces lo ganen. Es dable destacar que debe producirse
exclusivamente de la acción de la naturaleza, es decir, en forma espontánea.
El aluvión puede darse:
 por acarreo: se refiere a los acrecentamientos de tierra que reciban

paulatina e insensiblemente por efecto de la corriente de las aguas,
produciendo sedimentación. Este acrecentamiento pertenece al dueño
del inmueble. No hay acrecentamiento del dominio de los particulares
por aluvión si se provoca por obra del hombre, a menos que tenga fines
meramente defensivos; tampoco se consideran aluvión aquellos casos
en que no hay adherencia de la sedimentación al inmueble.
"El acrecentamiento aluvional a lo largo de varios inmuebles se divide entre los

dueños, en proporción al frente de cada uno de ellos sobre la antigua ribera"48.
 por abandono: los terrenos que el curso de las aguas dejare a

descubierto, retirándose insensiblemente de una de las riberas hacia la
otra; podría darse, por ejemplo, que el cauce se secara (lo que se
denomina cauce viejo o madrejón). Se aplican a estas hipótesis las
normas del aluvión por acarreo.
"No constituye aluvión lo depositado por las aguas que se encuentran

comprendidas en los límites del cauce del río determinado por la línea de ribera
que fija el promedio de las máximas crecidas ordinarias49."
b) Avulsión (art. 1961): mientras que en el supuesto anterior la acción del agua
es paulatina, la avulsión es un modo de adquirir el dominio por el cual un río o
un arroyo lleva por una fuerza súbita alguna cosa susceptible de adherencia
48
Art. 1.959 –Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
49
50
natural, como tierra, arena o plantas, y las une, sea por adjunción, sea por
superposición, a un campo inferior, o a un fundo situado en la ribera opuesta.
El propietario del fundo adquiere lo adherido desde que las cosas desligadas
por avulsión se adhieren naturalmente al terreno ribereño en que fueron a
parar; durante el proceso de adherencia, el propietario de la cosa desprendida,
puede reivindicarla pero tiene sólo seis meses; pasados estos y
consecuentemente prescripta su acción, el dueño del fundo adquiere el
dominio.
Puede darse el caso de que la cosa desprendida (digamos un árbol o un

conjunto de rocas), moleste al propietario del fundo y que el dueño de las cosas
desprendidas no efectúe ninguna manifestación. Por otra parte, no es posible
forzarlo a reivindicar las cosas, puesto que esto es una facultad y no una
obligación. Para solucionar este supuesto, algunos autores echan mano de una
acción: la acción interrogatoria, cuyo fin es interrogar al propietario de la cosa
respecto de su voluntad de reivindicarla o no.
Cuando la avulsión es de cosa no susceptible de adherencia natural, se aplica lo

dispuesto sobre las cosas perdidas.
c) Edificación, siembra y plantación (art. 1962): Este modo de adquisición

plantea dos posibles supuestos: el del dueño de un fundo que siembra, edifica
o planta usando materiales ajenos y el de un edificador, sembrador o
plantador que efectúa sus labores en un fundo ajeno.
El principio adoptado en relación al derecho real de dominio: superficie solo

cedit, cuyo significado literal en latín es “la superficie accede al suelo”, nos
brinda la solución para el problema de la propiedad de lo edificado, sembrado o
plantado, restando determinar si hubo buena o mala fe de las partes en
conflicto, a los fines de plantear las indemnizaciones correspondientes.
1. Terreno propio y materiales ajenos: El dueño del terreno se hace

propietario de las obras en todos los casos, pero además se debe distinguir:
Buena fe del edificador: debe el valor de los materiales.
Mala fe del edificador: ídem, pero además debe pagar una indemnización por
daños y perjuicios ocasionados y, en su caso, se hace pasible de una acción
penal.
En ambos casos, si los materiales son posteriormente separables, su anterior

propietario puede reivindicarlos.
2. Terreno ajeno con materiales propios:
Buena fe del edificador: el dueño del terreno se hace dueño de lo edificado o

plantado, pero debe pagar al edificador el mayor valor adquirido por el
51
inmueble (caso contrario, sería enriquecimiento sin causa), y el edificador no
puede demoler o destruir las labores hechas (salvo acuerdo con el propietario
del fundo).
Mala fe del edificador: el dueño del inmueble puede exigirle que reponga la
cosa al estado anterior a su costa, a menos que la diferencia de valor sea
importante, en cuyo caso debe el valor de los materiales y el trabajo, si no
prefiere abdicar su derecho con indemnización del valor del inmueble y del
daño.
Cuando existe mala fe de edificador y dueño del terreno, se solucionan las

diversas controversias como si ambos tuviesen buena fe. Se entiende que hay
mala fe por parte del dueño del fundo, cuando fuere testigo de la realización de
las obras y no efectuare oposición en tiempo oportuno.
Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un

tercero con trabajo o materiales ajenos en inmueble ajeno, quien
efectúa el trabajo o quien provee los materiales no tiene acción
directa contra el dueño del inmueble, pero puede exigirle lo que
deba al tercero50.
d) Invasión de inmueble colindante (art. 1963): es el supuesto de que sólo una

parte de la obra se asentara en terreno ajeno, caso muy común en terrenos
donde los mojones se han corrido o los límites eran poco claros. Así, el Código
indica que quien construye en su inmueble, pero de buena fe invade el
inmueble colindante, puede obligar a su dueño a respetar lo construido, si éste
no se opuso inmediatamente de conocida la invasión. Ello, en tanto permitir la
reivindicación de la franja de terreno pertinente y la correlativa demolición de
las obras, implicaría un abuso del derecho.
Así, el dueño del inmueble colindante puede exigir la indemnización del valor
de la parte invadida del inmueble, también puede reclamar su adquisición total
si se menoscaba significativamente el aprovechamiento normal del inmueble y,
en su caso, la disminución del valor de la parte no invadida. Si el invasor no
indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido.
Si el invasor es de mala fe y el dueño del fundo invadido se

opuso inmediatamente de conocida la invasión, éste puede pedir
la demolición de lo construido. Sin embargo, si resulta
50
Art. 1.962–Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
52
manifiestamente abusiva, el juez puede rechazar la petición y
ordenar la indemnización.51
51
53
real – adquisición y
pérdida (continuación)
7.1 Adquisición de derechos reales de

cosas muebles por el subadquirente
En este punto analizaremos el fenómeno en que un bien mueble no registrable
es adquirido por un subadquirente al adquirente inmediato anterior, y en los
casos en que dicha adquisición no conlleva su efecto más importante, a saber,
la adquisición de derechos reales sobre la cosa.
Este fenómeno se encuentra contemplado en el art. 1895 del Código Civil y

Comercial de la Nación.
7.1.1 Origen y fundamento

El derecho real sobre cosas muebles, se adquiere de igual forma que sobre
inmuebles: un negocio jurídico (título) y la entrega (modo). El caso de algunos
muebles registrables como los automotores es diverso y será estudiado más
adelante.
Sin embargo, cuando nos topamos con un poseedor y otra persona que dice ser
el verdadero propietario, el problema para dilucidar de quién es la propiedad
de la cosa mueble, se plantea porque en general estas carecen de título
documentado; es necesario, entonces, establecer si pertenecen al poseedor y,
en caso contrario, en qué medida son reivindicables por el verdadero
propietario.
54
7.1.2 El antecedente en el derecho argentino
En Roma, las cosas muebles eran reivindicables por el propietario hasta la fecha
en que se adquirían por usucapión. En el derecho germánico, contrariamente,
la posesión hacía adquirir directamente la propiedad de las cosas muebles
(salvo que fuesen robadas o perdidas, en cuyo caso eran reivindicables).
Francia adoptó el sistema romano en primer término, no tardando en

reconocer los contras de este sistema que despojaba a las transacciones de
seguridad jurídica. En efecto, cualquier cosa mueble era susceptible de ser
reivindicada casi en forma permanente. Por tal motivo, a partir del siglo XVII se
retorna al sistema romano. Vélez Sársfield, en el Código Civil derogado, tomó
como fuente al derecho francés, donde la posesión vale por título.
Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente
La excepción a la regla del título y el modo, como configurativos del derecho

real sobre la cosa mueble no registrable, la configura la siguiente hipótesis
determinada por el Código Civil y Comercial vigente cuando indica:
Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por

subadquirente. La posesión de buena fe del subadquirente de
cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas,
es suficiente para adquirir los derechos reales principales
excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición
fue gratuita...52.
7.1.3 Análisis de las condiciones para su procedencia

Analicemos las condiciones de validez de la hipótesis estudiada:
Posesión: hemos dicho que ésta equivale a corpus + animus, sin embargo
muchos autores entienden que por imperio de la disposición que indica “El
sujeto de la relación de poder sobre una cosa no tiene obligación de producir su
título a la posesión o a la tenencia, sino en el caso que deba exhibirlo como
obligación inherente a su relación de poder”53 y, como ya se ha expresado: el
poseedor posee porque posee, cuando hay corpus la posesión se presume.
De buena fe: la buena fe se presume en todos los casos en que alguna norma
no mandase a presumir mala fe; este principio está contenido expresamente en
elCódigo Civil y Comercial cuando dice: “La relación de poder se presume de
52
53
55
buena fe, a menos que exista prueba en contrario...”54, y a continuación
enumera algunas situaciones en que -contrariamente- la mala fe se presume.
Subadquirente: debe existir una persona que esté ejerciendo una relación de
poder sobre la cosa sin ser el propietario y que luego entregue la posesión o
tenencia a favor de un subadquirente, sin tener derecho a hacerlo.
Cosa no robada ni perdida: el propietario debe haberse desprendido

voluntariamente de la cosa, caso contrario el principio no se aplica.
El poseedor es ahora titular del domino y es este un derecho adquirido en

forma originaria emanada de una disposición legal y por tanto ha adquirido
libre de las cargas que antes tenía la cosa (como, por ejemplo, usufructo). Lo
normal, cuando trasmitimos un derecho, es que lo hacemos con el mismo
alcance del que tenía bajo nuestra titularidad, este es el principio consagrado
en el Código Civil y Comercial cuando dice:
"Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que
tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas"55.
Título oneroso: este requisito surge contrario sensu de la disposición

transcripta. La onerosidad se presume, recayendo la prueba en contrario en el
propietario reivindicante.
Para que sea mejor entendida la dinámica del artículo estudiado, brindaremos
un ejemplo: Juan (A) deja su reloj en reparación a su relojero de confianza,
Pedro (B); este se confunde y lo vende a Lucas (C). Posteriormente, Juan quiere
reivindicar su reloj de manos de Lucas, que repele la acción alegando haberse
hecho titular en virtud del art. 1895 (poseedor de buena fe de cosa mueble y a
título oneroso).
Figura 2
Fuente: elaboración propia.
En el supuesto anterior, si el relojero hubiese regalado el reloj a Lucas, la

reivindicación de Juan procede.
Acerca de la naturaleza jurídica de la adquisición operada, la doctrina había

distinguido tradicionalmente tres teorías:
54
55
Art. 399 –Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
56
1. Prescripción instantánea: la teoría parece haber tenido origen en el hecho
de que en el Código Civil francés una disposición análoga a la nuestra está
ubicada en el capítulo dedicado a las prescripciones; sin embargo, la idea no
tuvo demasiada cabida pues los términos “prescripción” e “instantánea”, ya
son de por sí contradictorios.
2. Presunción de propiedad: para la mayoría de quienes sostenían esta

posición, era una presunción iure et de iure, pues mientras el título de
adquisición sea oneroso, no podría rebatirse.
3. Adquisición legal: la ley atribuye la propiedad al poseedor de buena fe de

cosa mueble no robada ni perdida.
La controversia fue resuelta por el nuevo Código Civil y Comercial que,

expresamente, establece la tercera postura.
7.1.4 Caso de los muebles registrables

Como surge del articulado del Código, este principio sólo es aplicable a las
cosas no registrables, ya que si se cuenta con un Registro Jurídico y el bien no
está inscripto no habrá buena fe del poseedor actual y la máxima no podrá ser
invocada a su favor. Lo mismo ocurrirá, aun estando inscripto, si el régimen de
la cosa mueble involucrada prevé la existencia de elementos identificatorios
cuya realidad no concuerde con el asiento respectivo (caso de los automotores
con la “verificación física” al momento de la venta de los automóviles usados).
Excepciones a la hipótesis de adquisición legal:
 Semovientes.
 Automotores.
 Cosas robadas o perdidas.
7.2 Los semovientes

Los semovientes son los que se pueden trasladar de un lugar a otros por sí
mismos. Estos animales merecen especial atención ya que, al igual que los
automotores y las cosas robadas y perdidas se encuentran fuera del ámbito de
aplicación de la presunción legal establecida en el art. 1895 del Código Civil y
Comercial. Es por ello y su vital importancia en nuestro país que analizaremos el
régimen de los mismos a continuación.
57
7.2.1 Antecedentes
Nuestro territorio ha sido siempre eminentemente agrícola ganadero, por ello
se hizo necesario desde épocas coloniales, la implementación de sistemas de
marcación y señalamiento del ganado, que permitieran identificar la propiedad
de aquel. La Constitución Nacional en 1853 atribuyó al Congreso de la Nación la
potestad de dictar el Código Civil y las normas sobre derecho de fondo (que
abarca la determinación de la propiedad de cosas muebles, incluidos los
semovientes). Sin embargo, el Código de Vélez no contenía una sola norma al
respecto, algunos afirman que esto se debe a que el codificador lo consideraba
una potestad del poder del policía, delegado a las provincias. Debido a este
vacío legal, según el régimen implementado por el Código Civil, operaba la
hipótesis de “adquisición legal” y el poseedor de buena fe de un semoviente
era dueño, en tanto éste se encontraba equiparado a cualquier otra cosa
mueble.
7.2.2 La Ley 22.939 y las leyes provinciales

Esto ocasionó que las provincias dictaran sus leyes y códigos rurales. Algunos de
estos códigos contenían normas que iban más allá de la potestad de poder de
policía propia de las provincias, adentrándose en la regulación sobre propiedad
del ganado a partir de marca o señal: eran normas claramente
inconstitucionales.
La cuestión quedó zanjada en 1983 con la sanción de la Ley 22.939 de marcas y

señales (cuya atenta y completa lectura es necesaria a los fines de aprobar el
presente módulo).
La ley, en su art. 6, establece la obligatoriedad de marcar el ganado mayor

(bovino, equino y mular) y señalar el ganado menor (caprino, ovino, porcino,
etc.). La marca (art. 1) es
a)...la impresión que se efectúa sobre el animal de un dibujo o

diseño, por medio de hierro candente, de marcación en frío, o de
cualquier otro procedimiento que asegure la permanencia en
forma clara e indeleble que autorice la Secretaría de Agricultura
y Ganadería.
58
La señal es un corte o incisión, o perforación, o grabación hecha
a fuego, en la oreja del animal56.
Art. 5.- "Es obligatorio para todo propietario de ganado tener registrado a su
nombre el diseño que empleare para marcar o señalar..."57.
La norma más importante es el art. 9, que nos dice: “se presume, salvo prueba
en contrario… que el ganado mayor marcado y el ganado menor señalado,
pertenecen a quien tiene registrado a su nombre el diseño de la marca o señal
aplicadaal animal”58. Aquí se ve en forma clara la diferencia entre el régimen
común de cosas muebles (art. 1895) y el de semovientes, pues no es la
posesión de buena fe sino el registro de marca o señal, lo que otorga la
presunción de propiedad del ganado.
Continúa el artículo: “se presume igualmente, salvo prueba en contrario, que

las crías no marcadas o señaladas pertenecen al propietario de la madre. Para
que esta presunción sea aplicable, las crías deberán encontrarse al pie de la
madre”59.
7.2.3 Los animales de raza

El caso de los ejemplares de pura raza (por ejemplo, toros que se utilizan para
reproducción), no se marcan ni señalan. Según el art. 11, la propiedad se
prueba por el certificado de inscripción en registros genealógicos y selectivos
reconocidos, que concuerde con los signos individuales que llevaren los
animales (es una inscripción constitutiva del derecho real). Quedan excluidos
los caballos de pura sangre de carrera, los cuales están regulados por la Ley
20.378, la cual será analizada a continuación.
7.2.4 La Ley 20.378

Quedan excluidos los caballos de pura sangre de carrera, pues están regulados
por la Ley 20.378. Los registros genealógicos a que se refiere el artículo, poseen
una larga tradición y funcionan eficientemente. Han sido llevados por la
Sociedad Rural Argentina para el ganado bovino, ovino, porcino y asnal y por la
56
Art. 1 – Ley 22.939 – Régimen de Marcas y Señales, Certificados y Guías – Poder Ejecutivo
Nacional.
57
Art. 5– Ley 22.939 – Régimen de Marcas y Señales, Certificados y Guías – Poder Ejecutivo
Nacional.
58
Nacional.
59
Nacional.
59
Asociación Civil Jockey Club para los caballos de pura sangre de carrera (Stud
Book Argentino). En ellos, los criadores conservan un cuidadoso registro del
pedigree del animal y su rigurosa individualización; son registros privados y sus
reglamentos a veces han sido cuestionados como de dudosa constitucionalidad,
tal el caso del reglamento del Stud Book Argentino que en su art. 55 dice: “la
propiedad de un caballo de pura sangre de carrera resulta exclusivamente de
las constancias de su inscripción en el Registro respectivo. En consecuencia, es
propietario de un caballo de sangre pura de carrera, la persona, personas o
entidades a cuyo nombre está inscripta la propiedad”60. Esta disposición
(emanada no del Congreso de la Nación, sino de una entidad privada) carecía
de potestad para extraer estos animales del régimen del art. 1895; sin
embargo, con la sanción de la Ley 20.378 (se recomienda su lectura atenta para
la aprobación del módulo) el problema quedó resuelto, pues declara la
inscripción del dominio constitutiva y oficializó los registros genealógicos
habilitados por el Ministerio de Agricultura y Ganadería.
El artículo 10 de la Ley 22.939 habla del ganado no marcado ni señalado, que

recibe el nombre de “orejano” y del que tiene una marca o señal no
suficientemente clara: la propiedad de este tipo de animales cae bajo el
régimen común, o sea es regido por el art. 1895 del Código Civil y Comercial y la
posesión de buena fe hace presumir su propiedad.
Además de los diseños sobre la marca y la señal, el propietario de ganado debe

registrar los actos jurídicos mediante los cuales transfiera la propiedad del
ganado, a través de formularios tipo (art. 12). A su vez, para transportar el
ganado es obligatorio el uso de guía expedida por la autoridad de aplicación
provincial.
En síntesis:
1. Animales orejanos:  Régimen cosas muebles no registrables;
2. Ganado mayor y menor:  Art. 9, Ley 22.939 de marcas y señales;
3. Animales de pura raza: Registros genealógicos, Ley 22.939, art. 11.
7.3 Los automotores

Los automotores, tal como se expresó anteriormente y al igual que los
semovientes, se encuentran exceptuados del principio consagrado en el art.
1895. Los mismos, tal como desarrollaremos a continuación, son cosas muebles
registrables, cuya anotación tiene un carácter constitutivo, por lo que hasta no
60
Art. 55 - Reglamento Stud Book Argentino
60
mediar dicha inscripción en el Registro correspondiente no nace el derecho
real.
7.3.1 El registro de los automotores y la inscripción

constitutiva
El Decreto-Ley 6582/58 fija el régimen jurídico de los automotores, es
necesaria una atenta lectura de todos los artículos para poder aprobar el
presente módulo.
Según el art. 1, es necesaria la inscripción de la transferencia para que nazca el

dominio en cabeza del nuevo propietario, retirándose así del régimen general
de cosas muebles que plantea el Código Civil, pues no basta la posesión de
buena fe sumada a la adquisición a título oneroso.
El artículo 2, indica que la inscripción de buena fe de un automotor en el

registro confiere al titular de la misma la propiedad del vehículo y el poder de
repeler cualquieracción de reivindicación, si el automotor no hubiese sido
hurtado o robado. Así vemos cómo el requisito de la posesión es reemplazado
por el de la inscripción.
Cosas muebles  Régimen general: posesión + buena fe + onerosidad =

propiedad;
Automotores  Régimen especial: inscripción + buena fe = propiedad.
Recordemos que la buena fe implica haber caído en un error de hecho

excusable y quien lo alegue, deberá acreditar que ha tomado todos los
recaudos pertinentes, especialmente que ha revisado las constancias registrales
(nadie puede alegar buena fe si desconoce lo publicitado en los registros), por
ende, para ser considerado de buena fe, debeadquirir el bien de quien se
encuentre inscripto como titular registral, exigir la exhibición del título del
automotor, peticionar del Registro el certificado de dominio y gravámenes que
regula el art. 16 del Decreto Ley y efectuar la verificación física del vehículo
(que generalmente se hará ante autoridades de la dirección de tránsito y con
los formularios correspondientes).
Entonces, si una persona vende su vehículo a varios compradores

(configurando una estafa), resultará propietario el comprador de buena fe que
logre inscribir la transferencia. Asimismo, si alguien vende a otra persona un
vehículo haciéndose pasar por el dueño (o sea mediante un título nulo), pero el
comprador es de buena fe y logra inscribir el vehículo, se hará propietario.
61
7.3.2 Principios registrales aplicables
Cada vehículo tiene un legajo que se inicia con la primera inscripción y donde
constan las transferencias, medidas cautelares, denuncias de robo y demás
constancias. La transferencia se instrumenta en el formulario tipo y debe llevar
firmas certificadas por los encargados del Registro, Escribanos Públicos u otro
funcionario público autorizado por la reglamentación.
7.3.3 Disposiciones generales aplicables del Decreto Ley

N° 6582/58
El vehículo se matricula en el lugar de su patentamiento y se le asigna: 1) un
documento individualizante expedido por el Registro respectivo, que se
denomina título del automotor; éste permite la individualización del
automotor y sus constancias acreditan las condiciones del dominio y de los
gravámenes que lo afectan; 2) la cédula de identificación (comúnmente
llamada “tarjeta verde”) y que autoriza al portador al uso del vehículo.
El art. 27 establece la responsabilidad civil del titular inscripto por daños y

perjuicios producidos por la cosa (responsabilidad objetiva). Para eximirse de
responsabilidad, debe haber iniciado la inscripción de la transferencia o
efectuado la comunicación de venta antes del hecho productor. Esta
comunicación, implica también la revocación de la autorización para circular y
acarrea el pedido de secuestro del automotor.
El registro del automotor es dirigido por el Encargado y sus decisiones son

atacables por medio de recursos administrativos, que tramitan ante la Cámara
Federal con jurisdicción en el lugar de asiento del Registro.
¿Qué pasa cuando un automotor es robado o hurtado? Ya vimos que en el

régimen general de las cosas muebles, éstas quedaban al margen de lo
normado por el art. 1895; sería justo que también quedasen al margen del
régimen que indica el art. 2 del presente decreto, o sea que la inscripción de
buena fe no hiciera adquirir el dominio. Así es, efectivamente, veamos:
Art. 3º.- Si el automotor hubiese sido hurtado o robado, el

propietario podrá reivindicarlo contra quien lo tuviese inscripto a
su nombre, debiendo resarcirlo de lo que hubiese abonado si la
inscripción fuera de buena fe y conforme a las normas
establecidas por este decreto-ley61.
61
Art. 3 –Decreto 1114 – Régimen Jurídico del Automotor – Poder Ejecutivo Nacional.
62
De este modo, quien ha sido víctima de un robo y encuentra que su vehículo se
ha vendido a un tercero de buena fe que logró inscribirlo a su nombre, deberá
abonar a este tercero lo que hubiese pagado por el automotor; esta disposición
hace que la reivindicación pierda valor, pues muy pocos serán los interesados
en incoar la acción.
A su vez, en forma análoga al régimen general de cosas muebles y teniendo en

cuenta el principio de la seguridad jurídica en las transacciones, es justo que
quien haya adquirido e inscripto un vehículo a su nombre y tenga buena fe,
logre eventualmente la certidumbre de su derecho aun cuando el automotor
sea robado o perdido.
Art. 4º: “El que tuviese inscripto a su nombre un automotor hurtado o robado,
podrá repeler la acción reivindicatoria transcurridos DOS (2) años de la
inscripción, siempre que durante ese lapso lo hubiese poseído de buena fe y en
forma continua...”62.
Entonces:
Inscripción + posesión + buena fe + dos años = usucapión secundum tabulas.
Esta usucapión, se denomina secundum tabulas porque se cumple a favor de

quien se halla inscripto como titular. Ahora bien: ¿cuál será el plazo de
usucapión contra tabulas, o sea en contra de quien se halle inscripto como
titular? Pues será el de veinte años, plazo genérico de usucapión; nótese que en
este caso no puede alegarse buena fe (pues la titularidad registral se presume
conocida por todos).
Posesión + veinte años = usucapión automotores contra tabulas.
Es de hacer notar, que a los veinte años el vehículo habrá perdido gran parte de
su valor; por este motivo la doctrina propicia una reforma que acorte en plazo
de la usucapión contra tabulas, así como la efectuada de mala fe (para la cual se
exige 20 años de plazo también).
7.4 Régimen de las cosas pérdidas

Las cosas se consideran perdidas cuando el dueño no mantiene contacto con la
misma y no puede ejercer su dominio sobre ella por haber olvidado o ignorado
donde se encuentra. Lo importante es destacar que dichas cosas no son res
nullius, porque a pesar de que eventual o momentáneamente no puede ser
correctamente individualizado, tienen dueño. El Código Civil y Comercial brinda
una serie de soluciones a los distintos supuestos que pueden acaecer en
relación a dichas cosas, los cuales desarrollaremos a continuación.
62
Art. 4 –Decreto 1114 – Régimen Jurídico del Automotor – Poder Ejecutivo Nacional.
63
7.4.1 Definición y distinción de la cosa abandonada
Estas cosas no pueden caer bajo la excepción de la adquisición legal, pues son
excluidas expresamente. Las cosas son perdidas cuando salen del ámbito del
propietario sin su voluntad (ya sea por caso fortuito o propio descuido) y son
robadas cuando son extraídas del dueño en contra de su voluntad, a diferencia
del caso de las cosas abandonas por la propia voluntad del propietario.
Asimismo es dable destacar que se presume que si la cosa es de algún valor, se
encuentra perdida y no abandonada (art. 1947 inc. b, ap. i, parte 2).
7.4.2 Hallazgo de la cosa perdida

Según el art. 1955 del Código Civil, el que encuentra una cosa pérdida no está
obligado a tomarla, pero en caso de hacerlo, asume la posición (con las
obligaciones que eso conlleva) del depositario a título oneroso. Debe restituirla
inmediatamente a la persona que posea el derecho a reclamarla, y en caso de
no poder individualizarla, debe hacer entrega de la misma a la policía del lugar
donde se encontró, la cual dará intervención al juez.
Como se puede apreciar las cosas perdidas son ajenas a toda idea de
apropiación.
7.4.3 Derechos y deberes del hallador

Las cosas robadas o perdidas son, como vemos, reivindicables aún siendo
poseídas por un adquirente de buena fe y a título oneroso y el principio dice
que el verdadero propietario podrá recuperar su dominio sin indemnizar a este
poseedor. Sin embargo, hay dos casos de excepción en los que deberá
resarcirlo, reseñados por el Código Civil de la siguiente forma:
Derecho a reembolso. Si se reivindica un objeto mueble no

registrable robado o perdido de un poseedor de buena fe, éste
no puede reclamarle al reivindicante el precio que pagó, excepto
que el objeto se haya vendido con otros iguales en una venta
pública, o en casa de venta de objetos semejantes, o por quien
acostumbraba a venderlos. Si se trata de una cosa mueble
registrable robada o perdida, y la inscripción registral se obtiene
64
de buena fe, el reivindicante debe reintegrar al reivindicado el
importe abonado63.
Por ejemplo, alguien que compra en un anticuario una obra de arte antigua
robada. Para poder reivindicarla, el verdadero propietario debe abonar al
comprador el precio que hubiese pagado.
En el Código Civil original, no era posible la prescripción adquisitiva de muebles

y por ello, las cosas muebles robadas o perdidas quedaban sujetas a la acción
reipersecutoria sine die.
Actualmente, el art. 1956 establece que para restituir la cosa, previamente

debe hacerse el pago de los gastos y de la recompensa. Si se ofrece la misma el
hallador puede aceptarla o reclamar que sea fijada por el juez. Asimismo el
dueño puede librarse de todo reclamo del hallador transmitiéndole su dominio
(abandono traslativo). Por último, si el propietario no la reclama en el lapso de
seis meses, la misma se vende en subasta pública, pudiendo adelantar dicha
fecha cuando sea una cosa perecedera o bien sea de conservación costosa.
63
Art. 2259 - Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación
65
real – adquisición y
pérdida (continuación)
8.1 La prescripción adquisitiva o

usucapión
La prescripción es una de las instituciones que tiene como elemento esencial el
paso del tiempo. Dentro de la misma podemos diferenciar dos supuestos:
o La prescripción liberatoria (extinción).
o La prescripción adquisitiva (usucapión).
En este punto en particular desarrollaremos y analizaremos este último

supuesto, haciendo especial hincapié en sus requisitos propios.
8.1.1 Noción y fundamento

La prescripción es el efecto que produce el trascurso del tiempo sobre los
derechos; la extinción, en el caso de los derechos personales u obligaciones:
liberatoria; y el nacimiento, en el caso de los derechos reales: adquisitiva.
El cómputo y las alteraciones que éste puede sufrir, se rigen por los mismos
principios, sea la prescripción liberatoria o adquisitiva. Las normas relativas a la
prescripción no pueden ser modificadas por convención y por ello son de orden
público.
Según nuestro Código Civil, "la prescripción para adquirir es el modo por el cual
el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la
posesión durante el tiempo fijado por la ley"64.
64
Art. 1.897 –Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.
66
El fundamento de la prescripción, radica en la necesidad de consolidar la
seguridad jurídica y con ello promover la paz social, dando certidumbre a
situaciones de inestabilidad y delimitando claramente el patrimonio de las
personas. En el caso de la prescripción adquisitiva, se agrega una función social
de introducción en el tráfico de los bienes que están ociosos al no ser usados
por sus propietarios, ante la realidad de personas que les dan utilidad y los
hacen producir.
La prescripción adquisitiva de inmuebles puede ser de dos tipos: veinteañal o

decenal, según el tiempo de posesión que requiera para la adquisición del
derecho real.
Los derechos reales que pueden adquirirse por prescripción, son de variada
índole: dominio, propiedad horizontal, ciertas clases de servidumbre, el
usufructo, etcétera. Se excluye a los derechos reales de garantía, en tanto su
constitución debe ser convencional y también a ciertos tipos de servidumbre.
8.1.2 Requisitos generales.

Posesión: la posesión, como hemos visto, implica comportarse como titular del
derecho real. Quedan excluidos, por tanto, los actos de mera tolerancia o
buena vecindad, tales como permitir el paso del vecino al río porque es más
fácil desde mi fundo; para usucapir, es necesario un obrar en detrimento y sin
consentimiento del propietario, que permanece inactivo.
Para prescribir, es necesario que la posesión sea ostensible y continua.
Tiempo: el poseedor debe reunir los años exigidos por la norma, a cuyo fin
puede unir su posesión a la de su antecesor (accesión de posesiones -art. 1901),
de la siguiente forma:
-el heredero continúa la posesión de su causante;
-el sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre

que derive inmediatamente de las otras;
-en la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar
ligadas por un vínculo jurídico.
Sujetos: La prescripción opera a favor y en contra de todas las personas,

excepto disposición legal en contrario. Todos aquellos que puedan adquirir,
pueden prescribir. Por tanto, podrán hacerlo tanto personas físicas como
jurídicas y dentro de estas últimas, no habría óbice para que fueran personas
públicas estatales (por ejemplo, un ente autárquico o el Estado Nacional,
Provincial o Municipal). Sólo deben tenerse en cuenta las reglas para adquirir la
posesión, ya estudiadas.
67
A su vez, puede prescribirse una cosa perteneciente a cualquier sujeto, en tanto
sea susceptible de ser poseída. No lo son los bienes que pertenecen al dominio
público del Estado.
Los acreedores y cualquier interesado pueden oponer la prescripción, aunque

el obligado o propietario no la invoque o la renuncie.
Objeto: pueden adquirirse por prescripción todas las cosas cuyo dominio o
posesión puede ser objeto de una adquisición. En el Código Civil de Vélez sólo
era posible usucapir bienes inmuebles; él consideró los muebles
suficientemente reglados con lo dispuesto por el viejo art. 2412 (adquisición
legal por subadquirente).
8.1.3 La accesión de posesiones

Como se mencionó en anteriormente, el poseedor debe reunir los años
exigidos por la norma. A dichos efectos, el art. 1901 del Código Civil y Comercial
faculta al poseedor a unir su posesión a la de su antecesor en los siguientes
casos:
 el heredero continúa la posesión de su causante;
 el sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores,

siempre que derive inmediatamente de las otras;
 en la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y

estar ligadas por un vínculo jurídico.
8.2 El curso de la prescripción y sus

alteraciones
El curso normal de la prescripción por el transcurso del tiempo puede ver
afectado su normal desenvolvimiento por diversas razones. Específicamente
existen dos modalidades diferentes de alteraciones del mismo: la interrupción y
la suspensión. A continuación analizaremos cada caso en particular, con sus
características especiales y efectos propios.
8.2.1 Interrupción: definición. Efectos. Diversas causales

En este caso, se borra el tiempo trascurrido y comienza el cómputo de la
prescripción otra vez. La interrupción puede ser natural (desposesión de un
68
año) o civil (demanda, reconocimiento del poseedor o compromiso arbitral).
Veamos cada caso:
Interrupción natural: esta se produce cuando hay despojo de la cosa que se

está usucapiendo (ya sea por la acción del propietario contra quien se está
prescribiendo, o de un tercero). Para que se repute interrumpida la posesión, el
despojante debe poseer la cosa un año; de esa forma, quien estaba
usucapiendo pierde las acciones posesorias que son ganadas por el despojante.
Una vez perdidas las acciones, no importa que el usucapiente recupere la
posesión, el cómputo se inicia de nuevo como si nunca hubiera poseído.
Contrariamente, si aquél ha ejercido sus defensas posesorias en tiempo y ha
recuperado la posesión, el plazo sigue corriendo y se computa el plazo durante
el cual estuvo desposeído. Ejemplo:
A está usucapiendo una vivienda. A los tres años, es desposeído por B:
 si A ejerce las defensas posesorias antes del año, recupera la posesión, y

el lapso de prescripción continúa como si nunca hubiera sido
desposeído.
 si A deja pasar un año, pierde las acciones posesorias y (aunque

recupere la posesión) comenzará a usucapir de nuevo como si nunca
hubiese estado en posesión de la cosa (efecto erga omnes).
La interrupción natural favorece a quien la causó (pues le otorga acciones

posesorias) y al propietario (pues es a quien conviene que el término se tenga
por no cumplido).
Interrupción civil: puede darse por tres causales, a saber:
I. Reclamo judicial o administrativo: el curso de la prescripción se interrumpe

por toda petición del titular del derecho ante autoridad judicial que traduce la
intención de no abandonarlo, contra el poseedor, su representante en la
posesión, o el deudor, aunque sea defectuosa, realizada por persona incapaz,
ante tribunal incompetente, o en el plazo de gracia previsto en el ordenamiento
procesal aplicable (lo que en la jerga judicial, se denomina “cargo de hora”).
Se entiende “demanda” en un sentido muy amplio, como cualquier petición

judicial (inclusive beneficio de litigar sin gastos o embargo preventivo), inclusive
se ha considerado interruptora la demanda dirigida contra un tercero y no
contra el usucapiente, cuando ha mediado un error de hecho excusable.
El efecto interruptivo subsiste hasta que la sentencia pase en autoridad de cosa

juzgada y se inicia, para la mayoría de la doctrina, con la interposición de la
demanda (la minoría inicia el cómputo desde la notificación).
En casos de absolución del demandado (cuando la defensa posesoria fracasa),

así como de perención de instancia (la que implica el fenecimiento del proceso
69
pero no del derecho, pudiéndose incoar la acción nuevamente), la interrupción
se tiene por no acaecida y, por tanto, todo el tiempo que tramitó el proceso se
computa para el plazo de la usucapión.
Por otro lado, el curso de la prescripción se interrumpe por reclamo

administrativo si es exigido por la ley como requisito previo para deducir la
acción judicial. Sin embargo, el efecto interruptivo se tiene por no sucedido si
no se interpone demanda judicial dentro de los plazos previstos en las leyes
locales o, en su defecto, por SEIS (6) meses contados desde que se tiene
expedita la vía judicial aplicable.
II. Reconocimiento: la prescripción es interrumpida por el reconocimiento,

expreso o tácito, que el deudor o el poseedor hace del derecho de aquel contra
quien prescribía. La interrupción es una consecuencia lógica aquí, en tanto el
poseedor está intervirtiendo el título y convirtiéndose en mero tenedor, al
reconocer en otro un derecho mejor que el propio.
III. Compromiso arbitral: el curso de la prescripción se interrumpe por la

solicitud de arbitraje. Los efectos de esta causal se rigen por lo dispuesto para
la interrupción de la prescripción por petición judicial, en cuanto sea aplicable.
8.2.2 Suspensión: definición. Efectos. Diversas causales

El efecto de la suspensión de la prescripción, es la parálisis en el cómputo del
lapso para prescribir, mientras duren las causales que dieron origen a la
suspensión. La suspensión de la prescripción no se extiende a favor ni en contra
de los interesados, excepto que se trate de obligaciones solidarias o indivisibles.
La prescripción se suspende en los siguientes casos:
a) Entre cónyuges, durante el matrimonio: es el caso de quien ha

comenzado a usucapir un bien y luego se casa con el propietario.
Durante todo el lapso del matrimonio, se suspende el cómputo de la
prescripción que es retomado en el caso de que medie divorcio vincular
o nulidad de matrimonio.
b) Entre convivientes, durante la unión convivencial: a los fines referidos,

se equipara al conviviente con el cónyuge.
c) Entre las personas incapaces y con capacidad restringida y sus padres,

tutores o curadores, durante la responsabilidad parental, la tutela o la
curatela: por una cuestión de ética y orden social, los plazos de
prescripción entre tutor-menor y curador-demente o inhabilitado, no
pueden correr mientras dure el vínculo. Ello así, en tanto estos
representantes legales deben velar por el interés de su representado.
70
d) Entre las personas jurídicas y sus administradores o integrantes de sus
órganos de fiscalización, mientras continúan en el ejercicio del cargo:
la persona jurídica carece de capacidad de hecho y por ello precisa de
representantes y administradores y -en ocasiones- de un órgano que los
fiscalice. Todos ellos tienen un deber de lealtad para con la persona
jurídica y deben velar por su interés, ello se encuentra reñido con la
posibilidad de usucapir los bienes que componen su patrimonio.
e) A favor y en contra del heredero beneficiario, mientras dura su calidad

de tal, respecto de los reclamos que tienen por causa la defensa de
derechos sobre bienes del acervo hereditario: mientras la masa está
indivisa, los herederos forzosos deben procurar su conservación. El
plazo de la prescripción que uno de ellos intentaba sobre los bienes, se
retoma una vez que existe adjudicación judicial del bien en cabeza de
alguien diferente del heredero usucapiente, que puede seguir
poseyendo en contra del adquirente (generalmente, será un
coheredero).
8.2.3 Dispensa: definición. Efectos. Requisitos para su

procedencia
El juez puede dispensar de la prescripción ya cumplida al titular de la acción, si
dificultades de hecho o maniobras dolosas le obstaculizan temporalmente el
ejercicio de la acción, y el titular hace valer sus derechos dentro de los SEIS (6)
meses siguientes a la cesación de los obstáculos.
En el caso de personas incapaces sin representantes el plazo de SEIS (6) meses

se computa desde la cesación de la incapacidad o la aceptación del cargo por el
representante.
Esta disposición es aplicable a las sucesiones que permanecen vacantes sin

curador, si el que es designado hace valer los derechos dentro de los SEIS (6)
meses de haber aceptado el cargo.
Así, en caso de que el plazo de la prescripción (ya sea de diez o veinte años), se
cumpla en una fecha en la cual el propietario del bien usucapido adolece de un
impedimento para ejercer la defensa de su propiedad, siempre que tal
impedimento tenga origen en un acontecimiento de fuerza mayor o dolo en su
contra, y no en la voluntad de quien invoca la dispensa, y ya sea que tenga
carácter colectivo (como una inundación) o individual (enfermedad y ausencia
de representación, secuestro, etc.), natural (cataclismos) o humano (por
ejemplo una guerra), el propietario usucapido tendrá seis meses desde que la
causal cesare para presentarse ante un juez competente y solicitar se lo
dispense de la prescripción cumplida. Si bien el artículo indica que los jueces
71
“podrán” liberar al propietario de los efectos, una vez probados los hechos
alegados, no podrá dejar de otorgar este beneficio si se cumplen los requisitos
legales.
8.3 La prescripción adquisitiva breve

Esta modalidad específica de prescripción se da para los casos excepcionales
donde el poseedor de un bien tiene razones para considerarse el verdadero
propietario del mismo. Para que se pueda llevar adelante la misma deben darse
una serie de requisitos, los cuales analizaremos a continuación.
8.3.1 Definición y requisitos

Usucapión abreviada. Para comprender esta institución, es necesario definir las
siguientes nociones:
Justo título: el justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por
finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión,
revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es
capaz o no está legitimado al efecto.
Es distinto del título putativo (aquel que no existe o, existiendo, se refiere a un

objeto distinto de la cosa poseída) y aquel no sirve de base para este tipo de
usucapión. El justo título puede referirse a cualquiera de los derechos reales
que se ejercen por posesión, no necesariamente dominio; por ejemplo, podría
hacerse valer para usucapir un usufructo.
Buena fe: La buena fe requerida en la relación posesoria consiste

en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a
ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el

examen previo de la documentación y constancias registrales, así
como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente
establecidos en el respectivo régimen especial65.
65
72
La buena fe se presume, salvo en los casos en que se presume mala fe. Para
calificar la posesión de buena o mala fe, se tiene en cuenta el momento de su
adquisición y en el caso de frutos, el de su percepción. La mala fe se define por
exclusión, toda vez que falta la buena fe.
Debe tenerse presente que un poseedor de buena fe, pasa a ser de mala fe
desde el momento en que se le notifica la demanda de reivindicación y en tal
sentido se juzgará la restitución de frutos, mejoras, los riesgos de pérdida de la
cosa, etc.
Posesión: ya hemos dicho que ésta debe ser pública, pacífica, continua e
ininterrumpida. Además, el animus posidendi debe connotar el derecho real
que se intenta usucapir (dominio, usufructo, etcétera).
Tiempo: el tiempo requerido para la usucapión breve, debe ser de:
 10 años para inmuebles;
 2 años para cosas muebles, en caso de que sea un bien registrable con
inscripción constitutiva, el plazo se cuenta desde que se practica el
asiento.
A los fines de su cómputo podrá efectuarse unión de posesiones. Se presume,

salvo prueba en contrario, que la posesión se inicia en la fecha del justo título, o
de su registración si esta es constitutiva.
8.3.2 Análisis de la misma

Efectos: "la sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto retroactivo
al tiempo en que comienza la posesión, sin perjuicio de los derechos de
terceros interesados de buena fe".66
¿Quiénes son terceros interesados? Principalmente adquirentes de derechos

sobre los bienes durante el plazo de usucapión, acreedores del poseedor o del
titular registral o anterior propietario, así como sucesores universales o
particulares de ambos.
La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se

produce:
 Sobre inmuebles por la posesión durante diez (10) años.
 Si la cosa es mueble hurtada o perdida, el plazo es de dos (2) años.
66
73
 Si la cosa es registrable y el título es registrado, el plazo de la posesión
útil se computa a partir de la registración del justo título (usucapión
secundum tabula).
8.4 La prescripción adquisitiva larga

A diferencia de lo expresado anteriormente para el caso de la prescripción
adquisitiva corta, en este caso no existe justo título ni buena fe, es decir quien
intenta la prescripción conoce que otra persona es la dueña del bien. Es por ello
que el Código Civil y Comercial de la Nación, a los fines de proteger el derecho
de propiedad del dueño, estipula un plazo de posesión mayor al anteriormente
analizado.
8.4.1 Definición y requisitos

Usucapión veinteañal. Si no existe justo título o buena fe, el plazo de posesión
deberá ser de veinte (20) años. Una vez cumplido, no podrá invocarse contra el
adquirente la falta o invalidez del título o de su inscripción, ni la mala fe de su
posesión.
Si la cosa mueble es registrable y no es hurtada ni perdida, y el título no se

registra, adquiere el derecho real el que posee durante diez (10) años, siempre
que el poseedor la reciba del titular registral o de su cesionario sucesivo,
siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo
régimen especial sean coincidentes (usucapion contra tabula).
Los únicos elementos exigidos en este tipo de usucapión, son el plazo de veinte
años y la posesión ostensible y continua, no siendo necesaria buena fe ni título.
Puede un poseedor de mala fe vicioso usucapir, pero el cómputo de los veinte
años requeridos comenzará el día que se hayan purgado los vicios (al cesar
aquéllos o al año, cuando el propietario pierde las acciones posesorias). En este
caso, a diferencia de la usucapión corta donde hay un título, será poco probable
que el usucapiente invoque otro derecho real diferente al de dominio. En
relación al usufructo, el uso y la habitación, rigen las mismas reglas que para
prescribir el dominio y respecto de las servidumbres, que se estudiarán en la
parte especial, diremos por ahora que sólo pueden usucapirse las que son
continuas y aparentes.
8.4.2 El juicio de usucapión

El Código Civil y Comercial indica que:
74
 la prescripción puede alegarse como acción o excepción;
 el juicio debe ser contencioso;
 la sentencia debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de

prescripción, se produce la adquisición del derecho real respectivo;
 la resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de

prescripción adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis
con relación al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión.
8.4.3 Efectos de la sentencia

La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al
tiempo en que comienza la posesión.
Al igual que la prescripción corta, puede hacerse valer en juicio como acción o
como excepción. La oportunidad para oponerla, es al contestar la demanda o
en la primera presentación en el juicio que haga quien intente oponerla. Para el
caso de que se haga valer como acción, se deben cumplimentar los requisitos
exigidos por los artículos pertinentes de la Ley 14.159, a saber:
Art. 24.- En el juicio de adquisición del dominio de inmuebles por

la posesión continuada de los mismos… se observarán las
siguientes reglas:
a) El juicio será de carácter contencioso y deberá entenderse con

quien resulte titular del dominio de acuerdo con las constancias
del catastro, Registro de la Propiedad o cualquier otro registro
oficial del lugar del inmueble, cuya certificación sobre el
particular deberá acompañarse con la demanda. Si no se pudiera
establecer con precisión quién figura como titular al tiempo de
promoverse la demanda, se procederá en la forma que los
códigos de procedimientos señalan para la citación de personas
desconocidas;
b) Con la demanda se acompañará plano de mensura, suscripto

por profesional autorizado y aprobado por la oficina técnica
respectiva, si la hubiere en la jurisdicción;
c) Se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá

basarse exclusivamente en la testimonial. Será especialmente
considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o
75
tasas que graven el inmueble, aunque los recibos no figuren a
nombre de quien invoca la posesión;
d) En caso de haber interés fiscal comprometido, el juicio se

entenderá con el representante legal de la Nación, de la
provincia o de la municipalidad a quien afecte la demanda...67.
En relación a la prueba rendida en juicio, es importante dejar sentado que

tanto los actos posesorios como el pago de impuestos acreditados, harán mella
en el juzgador en tanto se reputen cumplidos durante los veinte años de
posesión; no sería prueba idónea, por ejemplo, el pago de impuestos de los
últimos veinte años realizado el mes anterior al inicio de la demanda.
8.5 La prescripción adquisitiva de cosas

muebles
En este punto debemos mencionar que Vélez Sarsfield no legisló la prescripción
adquisitiva de cosas muebles, sólo se limitó a establecer la protección
contenida en el art. 2412 del Código Civil ya derogado. El problema es que
quedaban excluidos de dicha protección los adquirentes de cosas muebles a
título gratuito, pues contra ellos podía ejercerse acciones reivindicatorias.
8.5.1 Casos de procedencia

Nos remitimos a lo expuesto supra sobre cosas muebles, agregando
nuevamente que en el texto primigenio del Código Civil no estaba prevista la
usucapión de muebles, incorporándose con la reforma de la Ley 17.711 el art.
4016 bis.
Para finalizar podemos mencionar que la prescripción ya ganada puede ser

renunciada por las personas que pueden otorgar actos de disposición. La
renuncia a la prescripción por uno de los codeudores o coposeedores no surte
efectos respecto de los demás.
Es el caso de quien ya ha usucapido el bien y renuncia al derecho adquirido

sobre la cosa, caso análogo al abandono. Al ser un acto de disposición, se
necesita capacidad plena (18 años y ausencia de inhabilidades o incapacidades).
Siendo una renuncia a un derecho patrimonial que sólo interesa al ámbito
67
Art. 24 - Ley 14.159 - Catastro Nacional - Honorable Congreso de la Nación Argentina.
76
privado, no hay óbice para llevarla a cabo. Distinto es el caso de la prescripción
futura, cuya renuncia no está amparada por el ordenamiento.
La doctrina ha estudiado esta institución a partir del Código Civil derogado; en

la nota al art. prohibición, fundamenta Vélez Sársfield en la nota al artículo
3965:
Renunciar a una prescripción cumplida es renunciar al objeto

mismo que la prescripción ha hecho adquirir y por consiguiente,
puede hacerlo el que tenga capacidad para enajenar. Pero
renunciar con anticipación a la prescripción, es derogar por
pactos una ley que interesa al orden público…68
La renuncia puede ser expresa o tácita. Analicemos un ejemplo. Ante un juicio

de reivindicación del antiguo propietario de un inmueble, el demandado
(poseedor veinteañal) opone excepción de prescripción. Sin embargo, al
efectuarse la constatación de la vivienda, cuando es interrogado por el oficial
público, el poseedor contesta que es el reivindicante el verdadero propietario
del inmueble. Allí, está renunciando a la prescripción cumplida. Asimismo,
podría hacerlo por escritura pública.
68
Nota al art. 3965 – Ley 340 – Código Civil derogado por ley 26.994.
77
Referencias
Arean, B. (2003) Derechos Reales. Buenos Aires, Argentina: Editorial

Hammurabi.
Decreto 1.114. Régimen Jurídico del Automotor. Poder Ejecutivo Nacional.

Recuperado de:
http://www.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=46927
Ley nacional 340. Código Civil de la Nación. Honorable Congreso de la Nación

Argentina. Derogado por ley 26.994. Recuperado de:
http://www.infoleg.gov.ar/infolegInternet/anexos/105000-
109999/109481/texact.htm
Ley 14.159. Catastro Nacional. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

Recuperado de:
http://www.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=227217
Ley nacional 17.801. Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo de la

Nación. Recuperado de:
http://www.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/50000-
54999/53050/norma.htm
<http://www.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/50000-
54999/53050/norma.htm>
Ley nacional 26.994. Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso

de la Nación Argentina. Recuperado de:
http://www.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/235000-
239999/235975/norma.htm
Ley provincial 5.771.Registro General de la Provincia. Senado y Cámara de

Diputados de la Provincia de Córdoba. Recuperado de:
http://web2.cba.gov.ar/web/leyes.nsf/0/6AD3A7D0BFB43CDA8325750D0064F
927?OpenDocument&Highlight=0,5771
López de Zavalía, F. (1983) Curso introductorio al Derecho Registral. Buenos

Aires, Argentina: Ed. Víctor P. de Zavalía.
Mariani de Vidal, M. (2004)Curso de Derechos Reales.Buenos Aires, Argentina:

Editorial Zavalía.
78
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en el derecho argentino antes y después de la ley 17.801. Publicado en el
"Boletín de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales de la Universidad
Nacional de Córdoba", año XXXVI.
Moisset de Espanés, L. (2003) Publicidad Registral. 3ra. Edición. Buenos Aires,

Argentina: Editorial Zavalía.
79

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Módulo 2

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Coparticipación rangos: estamos en presencia de ella cuando

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5.5 Principio de inscripción: definición y

En algunos ordenamientos la registración de los derechos reales sobre

El art. 2 nos dice qué documentos ingresan al registro:

b) los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;

c) los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales”12.

a) estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o

b) tener las formalidades establecidas por las leyes y estar

c) revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos o

Instrumentos privados que acceden: el principio es que sólo ingresan

No son documentos registrables: los documentos que corresponden a bienes

Asimismo, el art. 10 in fine de la Ley 17.801 excluye de la exigencia de la

Clasificación de los Registros: Los registros pueden ser:

 de recepción: registran principalmente documentos confeccionados

 de actuación: registran principalmente documentos confeccionados

A su vez, pueden dividirse en registros de:

o transcripción: la oficina copia todo el contenido del documento;

o inscripción: el asiento se conforma de breves notas sobre los

o enlegajamiento: la oficina recibe el documento y lo glosa a un

Se denomina asiento al instrumento público registral que consta en el libro

Según los efectos que puede tener la inscripción:

o Constitutivos: cuando produce una mutación real. Es el caso del

o Declarativos: la mutación real tienen lugar fuera del registro y la

o Positivos: dan cuenta de una mutación real, haciendo nacer un

o Negativos: dejan sin efecto un asiento anterior. Es el caso de la