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INFORME TASACION
MVOTMA
Docentes: - Ing. Agrim. - Marta Siniacoff y Prof. Daniel Fraga
Diciembre 2014
Ec. Natalie Ayçaguer
CARATULA
1
INDICE
METOLOGIA UTILIZADA..................................................................................... 3
VALORES DE REFERENCIA.................................................................................. 16
FUENTES DE INFORMACION.............................................................................. 19
ANEXO ............................................................................................................... 20
2
OBJETIVO DE LA TASACION
METODOLOGIA UTILIZADA
Se estima el costo total de las construcciones a precio actual1 según la categoría de la misma y
el valor del lote tipo a precio actual según compraventas2.
Para llegar al valor final se deberá calcular el valor del terreno y el valor de la construcción.
Para el valor del terreno consideraremos el concepto de lote tipo, el valor unitario de mercado
de la tierra al momento del avalúo en la zona donde se encuentra el mismo. Se le hará las
correcciones correspondientes, a saber: corrección por frente, por fondo, por área (según la
normativa), por ubicación de terreno en la manzana, por forma. En este caso es un terreno
escasamente irregular por lo que se calcula el fondo ficto. También se lo corrige según nivel a
la vía frentista.
En el caso del cálculo de la construcción, al ser una propiedad horizontal, se toman las áreas
de cada inmueble, las áreas de los bienes exclusivos, los bienes generales y se determina que
participación de estas áreas corresponden a cada apartamento en este caso.
Para el edificio en su totalidad se tiene en cuenta las mejoras realizadas para saber la vida
técnica del inmueble.
Finalmente se hace un prorrateo para saber qué valor del terreno le corresponde a cada
unidad, así como las áreas de los bienes comunes que corresponden a cada inmueble.
Por último se debe decir que el avalúo de un inmueble es el que más se aproximaría a lo que
un demandante pagaría en un tiempo determinado.
Un avalúo no fija precios ya que, no se debe olvidar que valor final, está ligado a lo que pueda
estar pasando en el mercado inmobiliario con respecto a la oferta y la demanda, algo tiene
valor si alguien lo necesita, o sea si es demandado. Ya que la formación de precios de mercado
es independiente del valor de las construcciones y del terreno.
1
Dato último al 31 de octubre proporcionado por APPCU
2
Datos de compraventas de la Dirección de Catastro de la IMM
3
METODO COMPARATIVO O DE MERCADO
Por lo último expuesto, es que tenemos el método comparativo, el cual consiste comparando
el valor de la propiedad que se avalúa con algunas compraventas concretadas de bienes
cercanos y parecidos. Esto es dado que un comprador no pagar más que el precio de un
comparable.
Sino podemos contar con el valor de las compraventas podemos acudir a precios de oferta
de mercado sabiendo que ese precio puede no ser el definitivo ya que no se ha concretado la
venta, pudiendo hacerse algún supuesto de que el mismo puede tender a la baja.3
3
Podemos por ejemplo suponer un 5 a 10 % del valor de oferta.
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VALOR DEL INMUEBLE
Con el mitología utilizada llegamos al siguiente valor del inmueble (más adelante se
detallará como se llegó a este valor final)
UUU$S 181.899
CONSIDERACIONES
El avalúo se hace para el apartamento 302, por lo que debemos considerar que sólo
fue inspeccionado el mismo y catalogado como de estado de conservación buena, y
tomando este estado igual para los demás al no poder ser inspeccionado. El edificio en
su totalidad se puede considera con buen estado de conservación.
El método para calcular el valor final del apartamento, no integra las reformas hechas
dentro del apartamento, sino las reformas realizadas al edificio en su totalidad.
Debemos considerar para este caso, que además de las reformas realizadas para todo
el edificio, el inmueble en cuestión tiene varia reformas realizadas dentro el mismo. Se
hizo la cocina y baño en el año 1985, se realizó nuevamente una reforma del baño en
el año 2005. La instalación eléctrica es del año 2011 y la pintura es del año 2010. Esto
hace que haya sido categorizado como estado de conservación bueno, pero no influyó
en la amplitud de la vida técnica individual del inmueble a la hora de las correcciones.
(El método limita esto porque lo que debe tenerse en cuenta y considerarse)
4
http://mvd2030.montevideo.gub.uy/proyecto/proyecto-cord%C3%B3n-norte
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IDENTIFICACION DEL PADRON
Padrón: 14.200
Ubicación: Paysandú 1833_ apto 302, esq. Fernández Crespo
Localidad: Montevideo
Carpeta catastral: 741
Carpeta Propiedad Horizontal: 5402
Sección Judicial:
CCZ: 02
Barrio: Cordón
Destino: Vivienda
Régimen: Propiedad Horizontal
Área terreno: 361 metros
Ubicación: Fachada Sureste – Muro Divisorio Noreste
DIRECTRICES DEPARTAMENTALES
Categoría: Urbano
Subcategoría: Suelo Urbano Consolidado Central
Área Diferenciada: Centro
Barrio: Cordón
PARAMETROS URBANISTICOS
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Ver Anexo o entrar al link : http://mvd2030.montevideo.gub.uy/proyecto/proyecto-cord%C3%B3n-norte
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ANALISIS DEL ENTORNO
El inmueble se encuentra ubicado en el Barrio Cordón Norte, en zona residencial Céntrica. Este
barrio se caracteriza por estar ubicado en pleno centro de la ciudad, con una locomoción hacia
cualquier otra parte de la ciudad.
Es una zona con una amplia variedad de servicios e infraestructura, en una trama urbana
consolidada donde tenemos en el entorno inmediato de la propiedad presencia de
supermercados, carnicerías, farmacias, sucursales de Abitab, panaderías, ferreterías,
zapaterías, comercios, rotiserías, pizzerías, restaurantes y pubs, clubes deportivos (Asociación
Cristiana de Jóvenes; Club Banco Previsión Social), colegios (Juan XXII, José Pedro Varela, Liceo
Francés), Universidad de la República (Facultad de Derecho; Facultad de Psicología; transporte
para todas las Facultades), liceo público (IAVA), plazas como ser la “Plaza Treinta y Tres
Orientales” y la nueva Plaza” Seregni”, dependencias bancarias privadas y la sucursal principal
del Banco República, el Banco Hipotecario, Dependencias como El BPS, la DGI para trámites, la
Biblioteca Nacional. Servicios de Salud desde policlínicas de ASSE como privadas (CASMU Nº1).
Es el barrio considerado por su gran cantidad de librerías por la Calle Tristán Narvaja.
Se caracteriza por recibir estudiantes por su cercanía a varios centros de enseñanza terciaria.
No sobre Paysandú sino a una cuadra cuenta con la famosa Feria Tristán Narvaja, teniendo un
servicio y dándole un carácter turístico muy interesante, y la misma no afecta la propiedad, ya
que sobre la calle principal del inmueble concluye la misma con la sección de libros
El inmueble se ubica sobre dos calles de tránsito donde el servicio de transporte va desde
servicio para la ciudad hasta el servicio de transporte interdepartamental. Por lo que conecta
muy bien toda el área metropolitana y no metropolitana.
Es un barrio clase media que estaba cayendo a clase media baja, hasta hace unos años, pero
con el Proyecto Cordón Norte ex Control el mismo está cambiando su fisonomía y recobrando
prestigio. El Proyecto consiste en una operación urbana que habilita la construcción de
importantes volúmenes de viviendas, locales de oficinas, facilidades de estacionamiento para
la zona y la creación de un espacio público jerarquizado. El mismo tiene como objetivo
contribuir a la re densificación de las áreas centrales de Montevideo mediante un proyecto
que también mejorará las actuales instalaciones departamentales allí existentes al servicio de
la salud, de las mujeres y los adultos mayores, entre otros.
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PROYECTO CORDON NORTE
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ANALISIS DEL INMUEBLE
Se trata de un inmueble en un tercer piso. El edificio consta de 4 pisos, dos apartamentos por
pisos incluyendo la planta baja. (10 inmuebles en total), más una vivienda en la azota que esta
arrendada en régimen de un bien común general, la que genera renta para un fondo para
mantenimiento del edificio.
El edificio cuenta con los mármoles originales, vitreaux en todos los palieres, escaleras de
mármol y la puerta principal de entrada es de hierro forjado. Las puertas de entrada a los
inmuebles son de grandes dimensiones y madera con vitreaux originales. La entrada
principal tiene molduras de yeso originales.
El inmueble es de categoría buena, construido en el año 1931, con algunas reformas. Tiene
cocina, living, comedor, 3 dormitorios (uno de ellos al frente que puede ser usado como
escritorio profesional), 1 dormitorio de servicio y dos baños, principal y de servicio.
Tiene entrada por dos ascensores automáticos de época, los que conducen a la entrada de
servicio y principal. Los palieres son de monolítico hecho in situ y todo el edificio cuenta con
dispositivos de luz que se prenden automáticamente por volumen.
Los pisos del inmueble, son de madera, siendo en la cocina de cerámica y el baño también.
Entre una entrada y otra dentro del inmueble los pisos están separados por mármol de origen.
Los pisos de los corredor son de baldosa de cemento pintada y coloreada. (Originales)
Los dormitorios son amplios, los dos al fondo del inmueble, luminosos, con pisos de madera y
grandes ventanas de madera con dos puertas, una para salida y otra para el baño. El
dormitorio al frente cuenta con dos puertas, una a de vitreaux original y balcón a la calle, con
abertura de metal, puertas de vidrio. (Este dormitorio es el que en otra época se usaba como
escritorio profesional pero no ha perdido funcionalidad en el sentido que se lo usa como
dormitorio principal).El dormitorio de servicio es mediano con aberturas originales, tipo
banderola y pisos de baldosa de cemento coloreada y dibujada. El baño de servicio es
pequeño, con abertura original, y artefactos clásicos. (el mismo es original)
El baño principal está hecho a nuevo (2005), con artefactos clásicos, mampara y con cerámicas
modernas con guarda, es amplio con capacidad para lavarropas y salida a lavadero cerrado y a
los dos dormitorios principales. El baño tiene la particularidad que también se comunica con
los dos dormitorios principales lo cual podría ser llamado baño en suite.
El living y el comedor son amplios, con arcadas y molduras de yeso, con ventanas de hierro al
frente.
Cuenta con pozos de aire, por lo que tiene tres pozos de aire, además de ser un inmueble al
frente, lo que le da mucha ventilación y mucha luz.
La cocina es amplia, con mesada de madera, dos piletas de a acero inoxidable, y las ventanas
se han cambiado por ventanas corredizas de aluminio, azulejos con decorado año 1985(+-).
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FOTOS DEL INMUBLE
10
CALCULO DEL TERRENO
6
No lleva más correcciones ya que el terreno no tiene retiro ni afectaciones
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CALCULO DE LA CONSTRUCCION
CATEGORIA BUENA
AÑO DE COSNTRUCCION 1931
VIDA TECNICA 95
AREA 127 m2
ESTADO DE CONSERVACION BUENO
REFORMAS 2000- 2005-2011
VALOR UNITARIO 2300
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Valores al 31 de octubre, Fuente: APPCU
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2
DEPRECIACION PER EDAD =1-0,5 (v/V + (v/V)
Aplicando la fórmula:
2
VALOR UNITARIO CORREGIDO: 2300 x 0.527 x 0.93 = U$S 1.149 m
También se deben analizar las áreas independientes, de las áreas generales, las de
bienes de uso exclusivo de cada unidad. La incidencia de los bienes comunes, se
ponderará según su participación en el valor final, de acuerdo a una tabla donde se
encuentran los % según el tipo de bien común (Por ejemplo: azotea 10%, paliers 40 %.
Muros 20 % etc.)10
8
Fecha actual 2014, última reforma calculado antes: 1947
9
La metodología que describiremos fue desarrollada por técnicos de la Dirección de Catastro y es la que
se usa en nuestro país.
10
Tabla de uso de cálculo avaluatorio demostrada para un caos real
13
- CORRECCION AL VALOR UNITARIO SEGÚN UBICACIÓN
En este caso corresponde el coeficiente = 1, ya que todas las unidades son al frente.
En este caso como la categoría es buena se aplica un coeficiente del 5% cada tres niveles.
Presentado esto, esto se deben entonces considerar por separado las áreas de las unidades
individuales, las áreas de los bienes comunes y las áreas de los bienes exclusivos; todo esto
para completar el avaluó de un inmueble en PH.
AREA
BIEN AREA REAL % TABLA PONDERADA
PATIO 001 30 0,1 3,00
PATIO 002 20 0,1 2,00
Luego de realizado esto pasamos al cálculo final de cada unidad con todas las correcciones
antes mencionadas. Esté cálculo lo vemos en las planillas que se presentan a continuación:
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No se consideraron las escaleras, ya que no se tenía la información, hacemos el supuesto que están
consideradas como palier de cada piso.
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AREA Σ BCE AREA COEF COEF AREA CUOTA AREA
UNIDAD REAL POND FICTA PLANTA ALTURA TRANS BCG CALC
001 137 3 140 1 1 140 14,42 154,42
002 118 2 120 1 1 120 12,36 132,36
101 144 0 144 1 1 144 14,84 158,84
102 124 0 124 1 1 124 12,78 136,78
201 144 0 144 1 1 144 14,84 158,84
202 125 0 125 1 1 125 12,88 137,88
301 144 0 144 1 1,05 151,20 15,46 166.66
302 124 0 124 1 1,05 130,20 13,31 143.51
401 144 0 144 1 1,05 150,20 15,46 166.66
402 124 0 124 1 1,05 130,20 13,31 143.51
Explicación de planilla: al área real de cada apartamento se le suma el área de bienes comunes
ponderada, a los inmuebles que corresponda hacerlo en este caso (001 y 002). El coeficiente
de altura se toma los valores que antes mencionamos. Así llegamos al área transformada.
Luego a esa área le agregamos la cuota parte que le corresponde a cada inmueble de los
bienes generales comunes, llegando así al área con que vamos a realizar los cálculos.
Lo que hacemos ahora es tomar el área calculada, y con el valor unitario corregido tendremos
el valor de la construcción. Pero como ya mencionamos cada inmueble recibe una cuota parte
del valor del terreno que ya fue calculado, legando al valor final de tasación.
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VALORES DE REFERENCIA: “INMUEBLES COMPARABLES”12
COMPARABLE Nº1
Área 110 m2
Es un primer piso por escalera, pero como vemos el estado de conservación del
mismo no es comparable al que estamos analizando. Se toma como comparable dado
el metraje, que es un edifico con cierta antigüedad, pero está por debajo de precio de
mercado ya que se hizo averiguaciones y el mismo esta para reciclar.
12
NO SE ENCONTRAON COMPARABLES PARA CORDON NORTE, SE TOMAN LOS ENCONTRAOS PARA CORDON SUR, SABIENDO
QUE PUEDEN POR LOCALIZACION TENER UN VALOR MAS ELEVADO PERO A SU VEZ LA CATEGORIA Y ESTADO PUEDE HACERLOS
DEPRECIAR Y PODER ENTONCES COMO SUPUESTO COMPARARLOSCON EL INMUEBLE DE ESTUDIO
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COMPARABLE Nº 2
Área 107 m2
13
El inmueble analizado tampoco tiene garaje y los gastos comunes son de menor monto
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En este caso tenemos un apartamento antiguo, con misma cantidad de dormitorios y
baños, menor metraje, en Cordón Sur, es bastante similar al inmueble tasado
El estado de conservación del mismo parece bueno, aunque menor al de inmueble que
se está tasando. La categoría es buena pero también pareciera de menor categoría.
El metraje es menor, sin acceso a terraza, cuenta con portería que se muestran
cargadas a los gastos comunes altos.
COMPARABLE Nº 3
Al frente, luminoso
Área 125 m2
Es el que se compara más al inmueble analizado, su valor de oferta es mayor dado que
se encuentra en Cordón Sur.
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FUENTES DE INFORMACION:
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ANEXO
• CEDULA CATASTRAL
20
• PADRON 14200
21
• TERRENO: PADRON 14200
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