REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE

2.4. RECTIFICACIÓN DETERMINACIOÓN DE PREDIOS POR MANDATO

JUDICIAL

A. Noción

Documento que da mérito: Parte Judicial remitido por el juzgado civil que
contiene el oficio de atención, la resolución de que declara el derecho, como la
que declara consentida.

B. Requisitos:

- La resolución judicial que declara la determinación del área y/o rectifica el área,
linderos y medidas perirnétricas del predio.

- Plano de ubicación y perimétrico debidamente visado por la municipalidad

correspondiente, y que deviene en el sustento de la sentencia (coordenadas
UTM o ángulos internos).

- Informe técnico favorable del área de Catastro.

C. Principales motivos de observadán:

- Falta de presentación de los planos perimétricos y de ubicación con

coordenadas y vértices.

- Disconformidad entre los datos presentados en el proceso Judicial con los

datos regístrales, en cuanto a descripción del predio (área, medidas perimétricas,
linderos, etc.).

-Falta de descripción adecuada del mandato jurisdicional para precisar las áreas
rectificadas o determinadas.

3. DECLARATORIA DE FÁBRICA:

3.1. POR FORMULARIO REGISTRAL (FOR)

A. PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO DE LA LEY N°27157

NOCIÓN: El acto de declaratoria de fábrica es el trámite destinado a obtener el

reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra (edificación),
realizado por el propietario del predio o su representante debidamente facultado.

La edificación debe haber sido consta antes del 21 de julio de 1999.

Requisitos:

- Formulario N° 01 debidamente llenado, firmado por el propietario y verificador,

los mismos que deben ser certificados por Notario.

- Presentar ante el registro el orginal y copia del expediente.

- Planos de ubicación y localización.

- Plano de distribución de la construcción.

- Los planos deben contener la firma legalizada del Verificador y de los

propietarios.

- Certificado de parámetros urbanísticas expedido por la municipalidad.

- Informe técnico del verificador con firma certificada ante Notario.

Nota: Tratándose de regularización de ampliación o modificación, deberá

acompañarse además plano de distribución en el que se visualice los ambientes
eliminados o modificados

Base Legal: Ley. ° 27157, D.S. N°035-7096-VIVIENDA.

3.2 DECLARACIÓN DE FÁBRICA POR FORMULARIO ÚNICO OFICIAL (FUO)

A. Noción:

Es el formulado expedido por la municipalidad para las declaratorias de fábrica

de cualquier edificación iniciada después del 20 de julio de 1999.

B. Título que da mérito:

FUO Ley 27157, completo, sellado y aprobado por la municipalidad respectiva.

C. Requisitos:

Formulario único oficial (Fuo 1 y Fuo 2) sellado por la autoridad municipal. Manos
de ubicación y localización con el sdlo de aprobado por la municipalidad. Plano
de distribución de la construcción con el sello de aprobado por la municipalidad.

4. ACUMULACIÓN DE LOTES

4.1. ACUMULACIÓN DE LOTES URBANOS

A. Noción: La acumulación tiene por objeto constituir una nueva unidad

inmobiliaria y se efeebla comprendiendo en una sola, dos o más partidas
independientes relativas a otros inmuebles. Se realiza abriendo una nueva
partida registra' y cenando las partidas de los predios acumulados mediante
anotación en la que se indique la partida donde queda acumulada.

B. Título que da mérito a la inscripción: Solicitud del propietano con firma

certificada por notario.

C. Requisitos:

- Los inmuebles que se pretendan acumular deben constituir un todo sin solución
de conUnuidad (deben ser colindantes).

- Pertenezcan al mismo propietano.

- La solicitud debe de contener el área, linderos y medidas pelmétricas de cada

uno de los predios, con indicación de la partida registral donde corren inscritos:
el área, linderos y medidas perimétricas del predio resultante.

- Plano de acumulación (planos de cada lote y plano acumularlo), autorizados

por profesional competente.

- Pianos y códigos catastrales o la constancia negativa de catastro expedidos

por la Municipalidad respectiva, a que se refiere el D.S. N.132-89-JUS.

- En el caso de que los predios materia de acumulación se encuentren gravados

con hipotecas u otro derecho real de garantía, se requiere que en la solicitud de
acumulación o en documento a parte (con firmas legalizadas) conste la
intervención de todos los titulares de los derechos reales de garantía.

5. HIPOTECAS

A. Noción: Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento

de cualquier obligación propia o de un tercero. La garantía no determina la
desposesión y otorga al acreedor los derechos de persecución, preferencia y
venta Judicial del bien hipotecado.

B. Título que da mérito:

- Escritura Pública (parte Notarial).

- Formulario registral si el valor del predio no supera las 20 UIT.

- Contrato privado con firma legalizada, siempre y cuando se encuentren

facultados expresamente por Ley, según sea el caso.

6. ANTICRESIS

A. Requisitos:

La Escritura Pública debe contener como mínimo:

- La hipoteca debe constituirla el propietario, debiendo tener su propiedad inscrita

en los Registros Públicos.

- En el caso que el propietario sea persona natural que actúe a través de un

representante, se requiere que conste indubitable la facultad para gravar
Inmuebles en el poder otorgado por escritura pública.

- Cuando se trate de representante de personas Jurídicas, el otorgamiento de

facultades debe constar en la partida de la respectiva persona jurídica.

- La hipoteca debe constituirse por una cantidad determinada o determinable.

- La hipoteca debe recaer sobre inmuebles específicamente determinados.

- El crédito u obligación, que garantiza la hipoteca debe ser una cantidad
determinada o determinable.

- Si la hipoteca garantiza un crédito debe señalarse el interés pactado.

Base Legal: Art 1097° y 1099°, del C.C., Art. 54° y 57° Ley N° 26002, Art. 176°
Ley N° 25702 (hipoteca en documento privado).

Objeto de asegurar bienes o pruebas o mantener situaciones de hecho, como un

anticipo de la garantía jurisdiccional de la defensa dula persona y de los bienes
y para no tomar ilusorias las sentencias de los jueces.

7. MEDIDAS CAUTELARES :

A. Noción:

Etimológicamente, la palabra medida, en la acepción que nos atañe, significa

prevención, disposición; prevención a su vez, equivale a conjunto de
precauciones y medidas tomadas para evitar un riesgo.

Las medidas cautelares son actos procesales del órgano judicial adoptados en
el curso de un proceso, o previamente a él, a pedido de un interesado es decir
que dan lugar a un conocimiento limitado y por Información unilateral, que
paseen un carácter netamente instrumental con el.

Tasas: Será de acuerdo al monto que se afecta.

8. EMBARGO EN FORMA DE INSCRIPCIÓN :

Es una medida cautelar que tiene por finalidad limitar la disponibilidad de los
bienes registrados para así garantizar el cumplimiento del fallo definitivo.

Tenemos que pese a que en el embargo en forma de inscripción no prohíbe la

transferencia del bien, resulta eficaz a su propósito por cuanto el que adquiere el
bien, asume la carga de la medida hasta por el monto que ella represente, en
virtud del principio de publicidad registral, según el cual, se presume jure et de
jure que todos tienen conocimiento del contenido de las inscripciones,
incluyéndose al embargo en forma de inscripción.
En cambio, la anotación de la demanda en los Registros Públicos, constituye una
medida cautelar dirigida a inscribir dicho acto procesal con la finalidad de que
todos tomen conocimiento de la existencia de un proceso en que se encuentra
ventilándose, una pretensión referida a derechos inscritos, que puede afectar su
libre disponibilidad por estar sujetos de una y otra manera al resultado del
proceso.

Para concluir tenemos que a diferencia del embargo en forma de inscripción que
tiene por fin asegurar la materialización del derecho declarado en juicio, tenga o
no vinculación con el bien afectado, la anotación de demanda en los Registros
Públicos se encamina a preservar directamente la pretensión misma, haciendo
uso de la publicidad registral que evite la invocación de buena fe, por parte de
un tercero.

9. ANOTACIÓN DE LA DEMANDA:

A. Noción:

Esto sucede cuando la pretensión discutida en el proceso está referida a

derechos inscritos; de esta manera la medida cautelar puede consistir en una
anotación de demanda, en el Registro correspondiente.

B. Título que da mérito: Resolución judicial.

C. Requisitos: Dicha resolución debe contener:

Los partes judiciales deben estar dirigidas al Registrador, (se Incluye copia
íntegra de la demanda, de la resolución que la admite y de la medida cautelar).

El número de la partida registral del predio debe constar en la resolución que

concede la medida cautelar o desprenderse del parte judicial correspondiente.

D. Tasas

Derecho de Trámite S/. 28.00

Derecho de Inscripción S/. 6.00

11. OPOSICIÓN A LA INSCRIPCIÓN DE PROPIEDAD
A. TÍTULO QUEDA MÉRITO A LA INSCRIPCIÓN:
La oposición deba presentarse por escrito ante el Registro de Predios,
conteniendo los requisitos establecidos en el artículo 424 del Código
Procesal Civil en lo que resulte pertinente.

B. REQUISITOS:
- La oposición deberá estar acompañada de las pruebas instrumentales
que acrediten cualquiera de los siguientes supuestos:
- Que el titular con derecho inscrito no se encuentra poseyendo o
explotando económicamente el predio.

- La existencia de vínculo contractual entre el poseedor y el propietario del

predio.

- Si la oposición es sobre una o varias partes del predio rural inscrito, se

acompañará, además, los planos a que se refiere el D.Leg. 667.

- Presentada la oposición, el Registrador, previa verificación que la misma

tenga sustento en los supuestos anteriormente señalados, remitirá la
oposición al Juez competente.

- El Registrador extenderá el asiento de anotación de oposición en la

partida registral del predio.

- Concluido el proceso judicial de oposición, si la oposición es declarada

fundada, el registrador, por el solo mérito de la copia certificada de la
respectiva resolución que tenga el efecto de cosa juzgada, cancelará los
asientos en los que corren inscritos el derecho de posesión y la anotación
de oposición respectiva.

- Si la oposición es declarada infundada, el Registrador inscribirá la

propiedad del predio a favor del titular de la posesión inscrita en el
Registro de Predios y cancelará la anotación de oposición respectiva.

- Lo indicado en los párrafos anteriores se aplica a los demás casos en

los que exista un pronunciamiento judicial que dé por concluido el proceso
de oposición sin pronunciamiento sobre el fondo, tales como la
declaración de improcedencia, abandono o desistimiento.
12. TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD

Es el acto registral que consiste en publicitar todos los actos jurídicos y

situaciones jurídicas que conlleven una traslación del derecho de propiedad
entre particulares, entre éstos y el Estado.

La publicidad de las titularidades dominiales que brinda el Registro Público es

uno de los pilares de la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario pues a través
de él se puede expresar tanto la Seguridad Jurídica Estática como la Seguridad
Jurídica Dinámica. La primera de ellas, para que el universo de personas tengan
la posibilidad de conocer a un titular registral determinado y, la segunda de ellas,
pues permite efectuar los traslados (transferencia) de los derechos de propiedad,
desencadenando el Trafico inmobiliario, con la certeza de, haberlo adquirido
correctamente, y protegido por el Sistema Registral.

Los principales actos jurídicos y situaciones jurídicas que contienen transferencia

de propiedad, y que al margen de su carácter no constitutivo, se inscriben en el
Registro de Predios son:

- Compra Venta.

- Donación.

- Traslación de Dominio por Testamento o Sucesión Intestada.

- Anticipo de Legítima.

- Aporte de Capital.

12.1. COMPRAVENTA

A. DOCUMENTO QUE DA MÉRITO:

- Testimonio de Escritura Pública.

- Formulario Registral.
- Contrato privado con firmas certificadas por Notario (Norma Especial).

B. REQUISITOS:
- La Escritura Pública debe contener como mínimo:

- Intervención de vendedor y comprador, debiendo tener inscrito el

vendedor su derecho de propiedad respecto del predio materia de venta
en el Registro de Predios.

- Ubicación del predio, con indicación del dato de su inscripción en el

Registro. Los datos deben coincidir con los de la partida registral.

- Precio de la transferencia, con indicación de la forma de pago.

- La minuta debe estar autorizada por abogado, con indicación de su

nombre y número de registro en el Colegio de Abogados.

- En el caso que el vendedor o vendedores no sepan o no pueda firmar,

debe intervenir un testigo en la escritura pública; sin perjuicio de que
imprima su huella digital.

- Acreditar el pago íntegro del impuesto predial correspondiente al año en qué

se efectuó la transferencia.

- Acreditar el pago íntegro del impuesto de alcabala o su inafectación.

C. SITUACIONES ESPECIALES DENTRO DE LA CALIFICACIÓN:

- El pago de Impuesto Predial debe acreditarse con el recibo de pago en original,
o copia legalizada o autenticada por fedatario de la Oficina Registral, o en su
defecto constancia o reporte de no adeudo.

- El impuesto de alcabala debe acreditarse con el recibo de pago en original o

copia legalizada o autenticada por fedatario de la Oficina Registral, o en su
defecto constancia o reporte de no adeudo.

- De estar inafecto al impuesto de alcabala deberá presentar los formularios de

autovaiúo (PU o HR) con la misma formalidad indicada para dos recibos de pago.

- Los comprobantes de pago y certificaciones respecto del cumplimiento de Pago

del impuesto predial debe hacer referencia al vendedor.
- Los comprobantes de pago y certificaciones respecto del cumplimiento de
Pago del impuesto predial debe hacer referencia al comprador.

- La descripción del inmueble que conste en la constancia o recibos de pago

deben coincidir con la partida registral.

- Si los datos de Identificación del predio consignados en los comprobantes de

pago de estos impuestos discrepan con los reconocidos con la partida registra',
presentará una declaración jurada con firmas legalizadas notarialmente
indicando que los documentos presentados acredita n 'el pago de los referidos
impuestos sobre el predio materia de transferencia (Res. No.318-2005-
SUNARP/SN).

D. BASE LEGAL:
Art. 1529 del C.C.; Art. 54, 55° Ley N°26002; Art. 7° del TUO del D. Leg. N° 776
aprobado por D. S. 156-2004-EF, Res. 318-2005-SUNARP/SN

E. TASAS:
Derecho de Trámite S/. 28.00

Derecho de Inscripción a) 1.5/ 1.000 actos valorados hasta S/. 35,000 n/s

b) 3 / 1.000 actos valorados en más de S/. 35,000 n/s

1. Qué está Faltando?”. En: Revista Folio Real. Año 1. N° 3.